DETALJREGULERING GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - …

Arkivref: 2016/681 - 3504/2019 Saksh.: Anne Randi Naurstad

Saksnr Utval Møtedato

6/19 Forvaltningsstyret 21.03.2019

9/19 Kommunestyret 04.04.2019

DETALJREGULERING GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - NY

2.GONGSHANDSAMING

Framlegg til vedtak/innstilling:

Med heimel i § 12-12 i plan – og bygningslova vedtek kommunestyret detaljregulering for

Gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen med tilhøyrande føresegner.

For ikkje å påføra naboar urimeleg grad av sjenerande innsyn i bustad og på uteområde

vedtek kommunestyret at det vert teke inn ei ny føresegn § 3.2.5 Takterassar ikkje er

tillate.

Saksprotokoll i Forvaltningsstyret - 21.03.2019

Innstilling





tillate.

Handsaming

Samrøystes innstilt.

Saksprotokoll i Kommunestyret - 04.04.2019

Vedtak





tillate.

2 av 20

Kommunestyret oppmodar utbyggjar så langt som råd er, at parkeringsplassane vert

tilrettelagt for el- bil.

Handsaming

Samrøystes vedteke

* * *

Nils Magne Blålid (SV) kom med framlegg til siste avsnitt slik det ligg føre i vedtaket.

* * *

John Tonnesen (MDG) kom med følgjande framlegg som fall:

Kommunestyret ber utbyggjar redusere høgde på blokk til 3 etasjar.

Framlegget fekk 1 røyste (MDG)

3 av 20

Rådmannen, 08.03.2019

Dokumentliste S 07.02.2019 Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.

Valevegen - ny 2.gongshandsaming I 22.02.2016 Akvator AS Oppstartsmøte Valevegen U 09.03.2016 Frode Holsvik m.fl. Referat frå oppstartsmøte for

Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen

N 09.03.2016 Rekneskap og løn Fakturagrunnlag - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

I 06.05.2016 Akvator as Prinsippsøknad Valevegen I 06.05.2016 Akvator AS Revidert søknad om prinsippgodkjenning U 20.05.2016 Fylkesmannen i Hordaland,

Kommunal- og samfunnsplanavdelinga m.fl.

Prinsippsøknad på uttale - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen

I 23.05.2016 Fylkesmannen i Hordaland,

Kommunal og samfunnsplanavdelinga

Uttale - Prinsippsøknad - Stord - Gnr 26 bnr

129 m fl - Valevegen - Naust fortetting - Detaljregulering

I 10.06.2016 Statens vegvesen, Region Vest Statens vegvesen har ingen innvendingar til prinsippsøknaden.

I 17.06.2016 Lars A Huse Prinsippsøknad på uttale- Detaljeregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl.,

I 19.06.2016 Helga Yttredal Uttale

U 21.06.2016 AKVATOR AS v/Karoline Eldøy Oversending av merknader for prinsippsøknad- Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

I 22.06.2016 Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga

Fråsegn til høyring av prinsippsøknad- detaljregulering for Valevegen, Stord kommune

I 31.07.2016 Grethe Fostervold Valevegen, g.nr26, br.nr 129 m.fl

U 01.08.2016 Grethe Fostervold m.fl. Svar på e-post frå Grethe Fostervold vedr. etterspurde dokument

U 23.06.2016 Akvator AS Oversending av merknad frå Hordaland Fylkeskommune for prinsippsøknad- detaljregulering for Valevegen, Stord kommune

I 24.08.2016 Akvator AS Kommentarer til merknader til

prinsippsøknad S 24.08.2016 Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr

26/129 m.fl., Valevegen N 24.08.2016 fakturagrunnlag Fakturagrunnlag - Detaljregulering gnr/bnr

26/129 m.fl. Valevegen I 24.08.2016 Grethe Fostervold og Anne Brit

Fostervold Aamodt

Uttale på prinsippsøknad

U 26.08.2016 Akvator AS Oversending av merknad frå nabo gnr/bnr 26/208 for Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen

U 29.08.2016 Karoline Eldøy m.fl. Melding om synfaring - Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.

Valevegen I 04.09.2016 Grethe Fostervold Svar på melding om synfaring -

Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

X 12.09.2016 Særutskrift Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.,

Valevegen U 14.09.2016 Fylkesmannen i Hordaland m.fl. Utsending av vedtak - Detaljregulering

gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen U 14.09.2016 ABO Plan og arkitektur PlanID - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129

m.fl., Valevegen U 17.10.2016 ABO Plan & Arkitekur AS Høyringsliste og naboliste for melding om

oppstart av Detaljregulering gnr/bnr 26/129

m.fl., Valevegen I 28.10.2016 ABO Plan & Arkitektur AS Melding om oppstart av planarbeid

4 av 20

I 28.10.2016 Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunnsplanavdelinga

Oppstartsmelding - Stord - Gnr 26 bnr 119 129 - Valevegen - Bustadformål samt naust og båtplasser - Detaljregulering

U 16.02.2017 ABO Plan & Arkitektur Tilbakemelding i høve til undervegsmøte

Valevegen U 13.03.2017 ABO Plan & arkitektur v/Karoline

Eldøy m.fl. Referat frå undervegsmøte - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

I 07.06.2017 ABO Plan & Arkitektur AS Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl. Valevegen. Plan ID 201605

U 08.06.2017 ABO Plan og arkitektur Førebels svar - Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl. Valevegen. Plan ID 201605

U 05.07.2017 ABO plan &arkitektur Tilbakemelding etter mottakskontroll - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

I 08.08.2017 ABO Plan & Arkitektur AS Revidert planframlegg til 1. gangshandsaming

I 09.08.2017 ABO Plan & Arkitektur AS SV: Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen. Revidert etter mottakskontroll

S 21.08.2017 Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 1. gongshandsaming

N 24.08.2017 fakturagrunnlag Fakturagrunnlag - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

U 30.08.2017 ABO plan & arkitektur m.fl. Melding om synfaring - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen

X 08.09.2017 Særutskrift Detaljregulering gnr/bnr 26/129

m.fl. Valevegen - 1. gongshandsaming U 13.09.2017 Bladet Sunnhordland Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.

Valevegen - offentleg ettersyn U 14.09.2017 Barnerepresentanten m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.

Valevegen - offentleg ettersyn U 14.09.2017 Karin Thorsen Aaland m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.

Valevegen - offentleg ettersyn X 14.09.2017 Vedlegg til offentleg ettersyn I 02.10.2017 Oddvar Oma Kommentar til detalojregulering gnr 26 bnr

119 m.Fl. - Valevegen I 05.10.2017 KYSTVERKET Uttale til detaljregulering gnr 26 bnr 129

m.fl. Valevegen -

I 10.10.2017 Jorunn Lillebø Gjerstad Viser til lysing i bladet Sunnhordland den

15.09.2017, angående Detaljregulering for Gnr/Bnr 26/129 og 26/119, Valevegen.

I 23.10.2017 FISKERIDIREKTORATET Offentleg ettersyn detaljregulering gnr26 bnr129 mfl Valevegen - uttale

I 23.10.2017 Grethe Fostervold Planomtale Dramdaltomta I 24.10.2017 Holsvik, Frode Detaljregulering for gnr / bnr 26 / 129 mfl,

Valevegen

I 24.10.2017 Fiskarlaget Vest Hystadvika, Valevegen – detaljregulering 26/129 m.fl

I 24.10.2017 Statens vegvesen, Region Vest Uttale til detaljreguleringsplan for Valevegen - Gnr. 26 bnr. 129 m.fl. - Stord kommune sendt fra Statens vegvesen

I 26.10.2017 Helga Yttredal Merknad til den utlagte planen

I 26.10.2017 Lars A. Huse Klage på forslag til Detaljregulering I 26.10.2017 Fiskarlaget Vest Tilleggsuttale I 27.10.2017 Hordaland fylkeskommune,

Regionalavdelinga

Fråsegn til detaljregulering på offentleg

ettersyn I 27.10.2017 Stord kommunalteknikk v Kathrin

Løbø Merknad til detaljreguleringsplan 26/129 mfl. Valevegen

U 27.10.2017 Fylkesmannen i Hordaland Bekreftelse på utsatt frist

I 27.10.2017 John Olav Aamodt Merknad til Detaljregulering I 06.11.2017 Fylkesmannen i Hordaland,

Kommunal og samfunnsplanavdelinga

Samordna uttale med motsegn - Offentleg ettersyn - Stord - gnr. 26, bnr. 129 mfl. naust, bustad

U 14.12.2017 Fylkesmannen i Hordaland Detaljregulering for 26/129 mfl. Valevegen Stord kommune - motsegn - Førespurnad om møte

5 av 20

I 19.03.2018 ABO Plan & Arkitektur Stord AS Valevegn U 26.03.2018 FYLKESMANNEN I HORDALAND Oversending av revidert planforslag for

uttale - Valevegen 26/129 mfl. I 05.04.2018 Fylkesmannen i Hordaland Anmodning om trekking av motsegn til

detaljregulering for gnr 26/129 m fl Valevegen, Stord kommune

I 07.05.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD

AS

Valevegen reviderte teikningar

I 18.05.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR - Karoline Eldøy

Reviderte føresegner Valevegen


Reviderte føresegner Valevegen

U 22.05.2018 FYLKESMANNEN I HORDALAND Revidert detaljregulering og føresegner

Valevegen 26/129 mfl. Stord kommune I 25.05.2018 FYLKESMANNEN I HORDALAND Trekker motsegn til revidert framlegg til

detaljregulering U 28.05.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD

AS Valevegen - Fylkesmannen har trekt motsegna

I 06.06.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS

Revidert planframlegg, inklusiv vedlegg med merknader og sosikart


Valevegen reguleringsplan

U 29.05.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS m.fl.

Revidert planframlegg til avgrensa høyring - Detaljregulering Valevegen 26/129 m.fl.

U 20.06.2018 Jorunn Lillebø Gjerstad Revidert planforslag Valevegen - avgrensa høyring

I 13.07.2018 Rita og Lars Huse UTTALE TIL REVIDERT PLANFREMLEGG TL

AVGRENSET HØRING – DETALJREGULERING VALEVEGEN 26/129 M. FL

I 19.07.2018 Helga Yttredal Uttale til revidert planfremlegg til avgrenset høring – detaljregulering Valevegen 26/129 m.fl.

U 10.08.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD

AS

Førebelsmelding - Merknader til avgrensa

høyring for " Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen"


Valevegen


Valevegen

I 25.10.2018 ABO PLAN & ARKITEKTUR -

Karoline Eldøy

Valevegen merknad i samband med høyring

S 29.10.2018 Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 2. gongshandsaming

X 30.11.2018 Særutskrift Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 2. gongshandsaming


Valevegen

U 30.01.2019 ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS m.fl.

Detaljregulering gnr/bnr 26/129 mfl. - Avgrensa høring av reviderte føresegner

U 06.02.2019 Kari Holsvik m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - Avgrensa høyring av reviderte føresegner

I 15.02.2019 Lars Atle Huse Merknad regulering februar 2017

I 05.03.2019 Abo-Ark - Karoline Eldøy Merknad til avgrensa høyring - Valevegen

Vedlegg:

1 1 Plankart Valevegen 221018-A3-L 2

2 2 Føresegner Valevegen. rev. 28.01.2019

3 3 Planomtale Valevegen_revidert 06.06.2018

4 4 Vedlegg. Merknader til oppstart og offentleg ettersyn av planframlegg. 13.06.2018

5 5 3D modell

6 6 Oversikstplanar 2D

7 7 Snitt teikning

8 8 Illustrasjon

9 9 Solstudie

6 av 20

10 10 Oppsummering planprosess og kommentar til merknader ved avgrensa høyring

29.05.18 (motteke 18.09.18)

11 11 Huse merknad til avgrensa høyring 13.07.18

12 12 Ytredal merknad til avgrensa høyring 19.07.18

13 13 Huse merknad ny høyring februar 2019

14 14 Kommentar merknad ABO

15 15 Særutskrift 2. gongshandsaming 08.11.18

Innleiing (bakgrunn for saka)

På vegne av tiltakshavarane Johnsen, Holsvik og Aaland har ABO plan & arkitektur Stord AS

utarbeidd detaljregulering for eigedomen gnr/bnr 26/129 m.fl. Føremålet med planen er å

fortetta med 8 bueininger med tilhøyrande uteareal og parkering.

Det var oppstartsmøte 08.03.2016. Forvaltningsstyret handsama prinsippsøknad om

oppstart av detaljregulering i møte 08.09.2016 i sak PS 31/16 med følgjande vedtak:

«Forvaltningsstyret rår til at det kan meldast oppstart av detaljregulering for gnr/bnr

26/129 m.fl., Valevegen, med tanke på fortetting med fleire bustadeiningar, samt løysing

for båtplassar. Forvaltningsstyret meiner at det må vurderast plassering av bustadeiningar

innanfor fastsett byggjegrense mot sjø i samsvar med gjeldande reguleringsplan, med

moderat bygningsvolum og utforming i forhold til omgjevnadene.»

Melding om oppstart av planarbeidet vart kunngjort 28.10.2016. Det kom inn 8 merknader.

Desse er oppsummert og kommentert av ABO i vedlegg 4 i saka. I møte 07.09.17, sak PS

24/17, 1.gongshandsama forvaltningstyret planforslaget og vedtok å leggje planen ut til

offentlig ettersyn. Planen var til offentleg ettersyn i perioden 14.09.17 – 27.10.17. Det kom

inn 12 merknader, inkludert Fylkesmannen si motsegn til planforslaget. Det var dialogmøte

om motsegna med fylkesmannen den 07.02.18. Plankart, planomtale og føresegner vart

revidert som følgja av merknader og offentleg ettersyn. Arealføremåla naust og

småbåtanlegg i sjø er teke ut av planen og bustadbygg flytta bort frå strandsona.

Fylkesmannen trakk motsegna i brev datert 25.05.2018 basert på desse endringane.

Revidert planforslag vart sendt på ei avgrensa høyring til naboar 20.06.18. Det kom inn 2

merknader. Desse var frå Huse (26/137) og Ytredal (26/128). Merknadene ligg som vedlegg

i saka. Etter avgrensa høyring er arealføremål endra frå konsentrerte småhus (BKS) til

lågblokk (BBB). Planen vart lagt fram til 2.gongshandsaming i forvaltningsstyret 08.11.18.

der forvaltningsstyret innstilte på å ta bort ein etasje ( 4.etasje) på den austlegaste

bygninga (mot Huse). Då saka skulle handsamast i Kommunestyret 29.12.18 sak PS 58/18

vart planen sendt attende til administrasjonen for ny handsaming.

RBO mottok 28.01.19 reviderte føresegner og illustrasjonar. Desse vart sendt på ein ny

avgrensa høyring til naboar. RBO mottok 18.02.19 klage på forslag til detaljregulering frå

Rita og Lars Atle Huse (26/137).

Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar)

Omtale av planområdet

Planområdet har eit areal på om lag 3,6 daa, og ligg på sørsida av Valevegen på Hystad.

Området består av eigedomane 26/129, 26/226 samt deler av 26/119 og 26/137.

Eigedomane innanfor planområdet 26/129, 26/226 og 26/119 har ein storleik på om lag 3,2

daa. Det er i dag eit eksisterande bustadhus innanfor planområdet og området har avkjørsle

til Valevegen. Tilgrensande område er eit eldre etablert bustadområde. Området grensar til

sjø i sør-aust. Området ligg i underkant av 2 km frå Leirvik sentrum. Planområdet ligg om

lag 180 meter frå næraste busstopp i Hystadvegen.

Planstatus

Området er regulert til bustadføremål reguleringsplan, R-022-000, Frugarden – Hystad,

vedteken 16.07.1979.

7 av 20

Område for lågblokk (BBB)

Planen legg til rette for fortetting av maksimalt 8 bueiningar i område regulert til lågblokk

(BBB), felles privat uteopphaldsareal (BUT), grønstruktur (G1/G2) og felles privat veg

(SKV).

Illustrasjonane syner to separate bygningskroppar der eit garasjeanlegg i bakkant knyt

bygga saman. Dei planlagde bustadbygga kan ha maksimalt 4 etasjar inkl. underetasjen.

For bueiningar på nedre nivå er golv planlagt bygd på min. kote +5,5. Maks mønehøgde er

på kote +19. Mindre installasjonar som pipe, ventilasjonsanlegg og heisanlegg kan vera

maksimalt 1 m høgare enn mønehøgde.

Det er vist private og felles uteopphaldsareal, felles renovasjonsbod, felles

parkeringsplassar for bil og sykkel. Det er regulert 450 m2 felles uteareal (BUT) av desse

skal 150 m2 opparbeidast til sandleikeplass. Uteområde ligg skjerma frå veg og har gode

soltilhøve. Bygga er planlagt med heistilkomst. Utnyttingsgrad er sett til 85% innafor

arealføremål bustad (BBB) som har eit areal på 1,1 daa. Eigedomane som planen omfattar

har følgjande areal: 26/129 (1640 m2), 26/119 (1485 m2) og 26/226 (60 m2) Viss ein

reknar ut BYA ut frå totalt tomteareal vert BYA om lag 29,4 %.

Det er fastsett byggegrenser i planen. Det er avsett 3 bestemmelsesområde i plankartet

(#1-#3). Bestemmelsesområde #1 avgrensar område for garasjeanlegg, parkering og bod

jf. føresegnene § 7 og § 3.2.3. Bestemmelsesområde # 2 og # 3 gjeld område for balkong

og terrasse. Jf. § 7. Areala nærast naboeigedomane 26/128 og 26/137 og mot sjø er

regulert til grøntstruktur (G1 og G2). Desse skal fungera som ei grønstsone og buffer mot

naboane. Det er etablert ein gangsti frå Valevegen ned til sjøen. Stien og område langs sjø

skal oppretthaldast og vera open for ålmenta jf. § 5.1.1 og § 5.1.2. Det er i føresegnene §

4.3 sett krav til opparbeiding av eit areal til oppstillingsplass for bossdunkar på tømedag

(SV1). Arealet skal ha fast dekke. Oppbevaring av bossdunkar skal elles skje i bod i

tilknyting til garasjeanlegget. For meir utfyllande omtale av planområde og planforslaget

vises det til vedlegga i saka.

Merknader til offentlig ettersyn

1. Kystverket, datert 05.10.17 har avsett eit område til ankring av skip mellom

Hystadøyane og Leirvik, men kan ikkje sjå at planlagt tiltak med småbåthamn vil vera i

konflikt med oppankring av skip her. KV gjer merksam på sjøkabel som går ut frå

Hystadvika. KV viser elles til at det som vert planlagt må prosjekterast og

dimensjonerast slik at dei tåler den påkjenninga dei kan verta påført av farvatnet, og

minner om lov om hamner og farvann. Planområdet ligger i kommunen sitt sjøområde,

og det er Stord hamnestell som har forvaltningsansvar og mynde etter Hamne og

farvasslova §27, 1. ledd i planområdet. KV ber om at dette vert teke med i

planføresegnene. KV har ingen andre merknader til detaljreguleringa.

Kommentar:

Rådmannen vil peike på at planforslaget ikkje lenger vil koma i konflikt med sjøareal, då

planforslaget er revidert, og området for naust og småbåtanlegg er teken ut av planen.

Det er difor ikkje lenger naudsynt å ta inn paragraf om Farvasslova § 27 i føresegnene.

2. Fiskeridirektoratet, datert 23.10.2017 Fiskeridirektoratet viser til at det er registrert

ein låssettingsplass og område for fiske med passive- og aktive reiskap innanfor

planområdet. Låssettingsplassen har 3.prioritet og er ikkje avsett i kommuneplanen.

Aslaksvikjo er avsett til natur- og friluftsområde og dette er i eit tett bebygd område.

Fiskeridirektoratet vil ikkje gå imot at det vert gitt løyve som søkt om.

Kommentar:

Rådmannen viser til kommentar under pkt. 1.

3. Fiskarlaget Vest, datert 24.10.2017 gjer merksam på at område som vert nytta til

fiskeri vert pressa frå ulike hald t.d. oppdrett, vindmøller til sjøs, reguleringsplanar

ut i sjø, ankring/verksemd i sjø, avlaups-/vassleidningar i sjø, kablar i sjø og

8 av 20

fritidsinteresser. I tillegg ynskjer FV å peike på at fiskarar får klage frå hytteeigarar

når ein fiska i sjøområdet utanfor hyttene om natta.

Vidare skriv dei at mange meiner at eit lite enkelt prosjekt ikkje kan skade, men med

mange nok slike så tar ein bit for bit frå fiskeriinteressene, og at fiskarane tross alt

skal leve av fisken dei får opp av sjøen, og det er derfor viktig at fiskeri-/gyteområde

o.l vert i vareteke. FV gjer merksam på at kommunen har spesielt ansvar for å

ivareta lokale og svake regionale fiskeriinteresser, og fiskeridirektoratet ivaretek

sterke regionale og nasjonale fiskeriinteresser i planprosessar.

V viser til kart frå fiskeridirektoratet si nettside som viser område for passiv reiskap

og aktiv reiskap, samt ålegraseng i/ved reguleringsplanen. Ålegrasenger er avhengig

av lys, og minst mogleg forureining. I tilleggsuttale frå FV datert 24.10.17 ynskjer

dei å gjere merksam på at det er kaste-/låssettingsplass i området, og viser til

havressurslova §27.

Kommentar:

Rådmannen viser til kommentar under pkt. 1.

4. Statens Vegvesen (SVV), datert 24.10.2017 skriv at eksisterande kryss på Fv61 har

tilfredsstillande utforming til å ta denne utbygginga, det er fortau på strekket og det

ligg busslommer i fylkesvegen like ved krysset. SVV har difor ingen merknadar til

planforslaget.

Kommentar:

Rådmannen vurderer på bakgrunn av merknaden til Statens vegvesen at utforming

av vegkryss til Fv61 og kollektivtilbod er tilfredsstillande for planlagt utbygging.

5. Stord Kommunalteknikk, datert 27.10.2017 viser til at det skal leverast teknisk plan

for veg, vatn og avløp som skal godkjennast før arbeidet tek til. Det må monterast

privat pumpestasjon som erstattar felles slamavskiljar, og pumpestasjonen må

tinglysast på eigedommane som vert tilknytt den. Overvatn må handterast lokalt.

VA-anlegg skal prosjekterast etter Stord kommune si VA-norm og sanitærreglement.

Det må leverast søknad om avkøyrsle til vegmynde i Stord kommune. Veg skal

prosjekterast etter krav i V100 og Veg og grønt norm for Stord kommune.

Kommentar:

Rådmannen viser til at det er sett som krav i føresegnene § 2.3 at tekniske planar

for veg, vatn og avløp skal vera godkjent av Stord kommune før det kan gjevast

løyve til tiltak etter plan- og bygningsloven innanfor området.

6. Hordaland fylkeskommune (HFK), datert 27.10.2017 har tidligare gjeve fråsegn om

at det er viktig å ta omsyn til det overordna kulturlandskapet og sikre det slik det er

i dag. HFK syns det er ein fin balanse mellom naustmiljø og område som mellom

anna er satt av til natur – og friluftsområde, og har elles ingen merknadar til planen

når det gjeld nyare tids kulturminne. Bergen sjøfartsmuseum kjenner ikkje til

maritime kulturminne i Aslaksvikjo. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i

det aktuelle sjøområdet. Dei viser elles til Kulturminnelova og varslingsplikta.

HFK skriv at planen har ein grundig omtale og at føresegnene sikrar god tilgjenge til

strandsona for ålmenta og skriv at bygningen landar i landskapet på ein god måte.

HFK vurderer likevel at bygget kjem noko tett på nabohusa. Elles er det positivt at

prosjektet er redusert i storleik og trekt vekk i frå strandsona. Kaifront med

flytebrygge er ikkje i samsvar med gjeldande kommuneplan, og HFK er generelt

kritisk til planlegging i strid med kommuneplan.

HFK konkludera med at dei har merknader til planforslaget når det gjeld kulturminne

og kulturmiljø, arkitektur, strandsone og planlegging i strid med gjeldande

kommuneplan. Dei ber om at merknadane vert teke omsyn til i prosessen.

Kommentar:

9 av 20

Område vist som småbåtanlegg i sjø og vassdrag er teke ut av planframlegget og

planlegginga er såleis ikkje i strid med kommuneplanen på det punktet lenger.

Rådmannen viser elles til avsnitt vurdering.

7. Fylkesmannen i Hordaland, datert 03.11.2017 viser til oppstartsvarsel der dei var

kritiske til bygging av nye bustader i strandsona og til bygging av naust og

småbåtanlegg innanfor det aktuelle planområdet. Fylkesmannen tykkjer planomtalen

er godt utarbeidd og er eit godt grunnlag for vurdering av planen. Dei meiner

planframlegget i liten grad har teke omsyn til merknad til oppstart. Fylkesmannen

meiner planframlegget har negative verknader for strandsona. Etter vurderinga til

fylkesmannen vil planlagd utbygging privatisera tilgangen til verdifull strandsone og

påverke ålmenta sine interesser i større grad enn dagens situasjon. Plasseringa av

bustadeiningar innanfor 15 meter frå sjølinja, samt bygging av terrasser, naust og

småbåtanlegg vil gje auka privatisering og hindre opphald, fiske og fri ferdsel utanfor

dei aktuelle eigedomane. Fylkesmannen kom med bakgrunn i dette med motsegn til

planen.

Kommentar:

Planforslaget er vesentlig endra etter offentleg ettersyn. Området for naust og

småbåtanlegg er teken ut av planen, og bygg (BBB), byggegrenser og uteområde

(BUT) er trekt lengre vekk frå sjøen. Område lang sjø er regulert til grønstruktur og

ålmenta er sikra fri ferdsel på sti og langs strandsona jf. føresegnene § 5.1.1. og §

5.1.2. Det er teke inn i §3.3.4 at det ikkje vert tillate større terrenginngrep innanfor

BUT. Føresegnene § 5.1.1 slår fast at områda skal vera opne for ålmenta.

Motsegna frå fylkesmannen vart trekt på bakgrunn av revidert planframlegg.

8. Oddvar Oma (gnr/bnr 26/139), datert 02.10.2017 protesterer på utbygging i

strandsona med bakgrunn i tinglyste rettar for båt og bryggeplass ved sjøen

(fortøyingsplassar). Oma har lagt ved grunnboksinformasjon, kart og bildar.

Kommentar:

Rådmannen viser til kommentar under pkt. 7. Rådmannen vurderer at revidert

planforslag varetek merknaden.

9. Jorun Lillebø Gjerstad skriv på vegner av mor (Margunn Lillebø, gnr/bnr 26/144),

datert 10.10.2017 at dei protesterer på byggeplanar av tre naust på bnr. 119. For

eigedomen 26/144 følgjer det rett til å nytte stranda på bnr. 119 til fortøying av

båtar og bading. Dei har nytta seg av denne retten opp igjennom åra, og har fortøyd

båtar i mange periodar. Det står i dag 5-6 boltar i berget ved sjøen som bekreftar

dette. I dette området er det planlagt naust, og resterande strandareal er mindre

eigna til å fortøye småbåtar og vil gjera ombord/i land stigning vanskelegare. Dei

skriv at planen legg til rette for nedbygging av strandområdet som er nytta opp

igjennom åra. Reguleringsplanen må inkludere båtfesteretten til 26/144. Gjerstad

viser også til vegrett til sjøen langs bnr.129, og at det er noko uklart korleis denne er

teke i vare. Presiserer vidare at denne vegretten må oppretthaldast.

Kommentar:

Rådmannen viser til kommentar under pkt. 7. Rådmannen vurderer at revidert

planforslag varetek merknaden.

10. Helga Yttredal (gnr/bnr 26/128), datert 26.10.2017

Yttredal meiner at det verkar som at omfang og storleik av dei framlagte planane

vert snakka ned, og viser til nemninga «konsentrert småhusbebyggelse» i planen og

Husbanken sine definisjonar. Det vert stilt spørsmål til kjelda for bruk av «småhus» i

planen, og meiner Husbanken sin definisjon er meir i samsvar med ei utbygging som

både er i betre harmoni med området sin karakter og lettare kan godtakast av dei

som naboar (2etg.). Yttredal viser at høgda på ny busetnad gjer at det vert mykje

meir innsyn på uteområdet hennar enn tidlegare. Ho vurderer at avstanden

busetnaden har frå eigedomsgrensa også påverkar graden av innsyn. Min. avstand er

4 meter frå hennar eigedom, derav dei 4 metrane er avsett til felles sti. Yttredal ber

10 av 20

kommunen å vurdere om det vil vera rett å rekne 4 meter frå austre sti-grense til ny

busetnad. Ei slik endring vil vera positivt for innsyn til uteområde. Yttredal er ikkje

negativ til ny busetnad, men den bør ikkje bryte med eksisterande utbygging i så

stor grad som er framlagde forslaget gjer. Høgda må senkast, evt. flytte øvste etasje

til midtre del av tomta, for å ta betre omsyn til naboane. Yttredal meiner at

premissane for planarbeidet «moderat byggevolum og utforming i forhold til

omgjevnadene» ikkje er teke til følgje. Og vidare er det mange «ikkje i vesentleg

grad» formuleringar i vurdering av verknaden av planen. Yttredal meiner at planen

tøyer/overskrid vilkår og grenser, og at summen er alt for stor og ikkje akseptabel.

Yttredal konkluderer med forslag: Utbyggar vert pålagt å omarbeide planen inkl.

føresegnene slik at utbygginga harmonerer med Husbanken sin definisjon av

konsentrert småhusbebyggelse.

Kommentar:

Rådmannen viser til kommentar til pkt. 2 i avgrensa høyring og til avsnitt vurdering.

11. Grete Fostervold og Anne Brit Fostervold Aamodt skriv på vegner av mor (Aslaug

Sæbø Fostervold, gnr/bnr 26/208 og 26/146), datert 27.10.17. Det vises til privatrettslege

forhold. I planen står det m.a. «rett til oppankring utanfor eigedommen» I grunnboka står

det «fortøying av småbåtar». Dei viser til at det ikkje er alle eigedomar med rettigheitar

som har eigne nausttomter (6stk.), og at ved eit evt. sal av eigedomane er rett til båtfeste

eit pluss. Viser til at det er ettersendt notat med vurdering av aktuelle rettar, og at dette

tek for seg alle eigedomane i «Bergmarka», men ikkje skøyte for 26/119. Dei tre nausta

som er regulert ligg i indrefileten av 26/119, og gjer at det kan bli vanskeleg å fortøye

småbåtar på resten av 26/119 pga. grunnforholda. Det vert stilt spørsmål til om dei 6

eigedommane utan nausttomta er informert om konsekvensane og om dei har godteke det.

Stiller også spørsmål til rådmannen sin føresetnad om at dei private rettane i området vert

avklart før eit planarbeid vert sett i gang. Dei meiner at utbygginga hindrar rettane til

fortøying av båtar og strandarealet vert privatisert. Det vert stilt spørsmål til om dei som

kjøper husvære i Valevegen 7 vil ha same rettar i strandområdet som dei «gamle».

Føresegn 3.4 viser til hinder for bruk og tilflot til eksisterande brygge på 26/208. Det må

også takast høgde for bygging av naust på 26/208 og 146 i framtida. Dei er kritisk til volum

og utforming av planframlegget og meiner at bygga ikkje er utforma i forhold til

omgjevnaden. Stiller spørsmål til om utnyttingsgrad på 78% er moderat bygningsvolum.

Vidare vert det stilt spørsmål til tilkomst til planlagt felles naust og universell utforming,

samt om det er avsett tilstrekkeleg tal parkering/gjesteparkering.

Kommentar:

Når det gjeld private rettar i området viser Rådmannen til kommentarar under pkt. 7.


12. Rita og Lars Huse (gnr/bnr 36/137), datert 26.10.17 Huse er næraste nabo mot

nordaust. Dei peiker på privatrettslege forhold og ulemper utbygginga vil ha for dei og deira

eigedom. Huse har ikkje vore kontakta i planprosessen, og er skuffa over at det ikkje er

teke omsyn til deira viktigaste merknadar som gjelder tap av sol og innsyn.

Det er avsett frisiktsone på deira eigedom, og bygningar er plassert nærmare veg enn

veglova seier. Huse er i mot at eksisterande avkøyring vert nytta med følgje at frisiktsone

er på deira eigedom, og meiner avkøyring kan flyttast lengre vest. Eksisterande avkøyring

er bratt, er ikkje dimensjonert for at lastebil kan snu og radius mot vest er mindre enn

kravet til avkøyring til offentleg veg er.

Bygget er svært dominerande for naboar, samt i forhold til strandsone og sjøområde, og

bryt med byggemønster/-skikk i området. Huse meiner dette bryt med føresegner om

estetikk i kommuneplanen.

Avstand og byggehøgde: Huse motsett seg byggehøgder og avstandar til nabogrense, og

meiner prosjektet må reduserast. Huse reagerer mest på den massive fasaden mot deira

eigedom, og det er denne den delen som bryt mest med omgjevnadene og tek sol frå deira

eigedom. Huse meiner føresegn om omsyn til innsyn ikkje er forpliktande utforma.

11 av 20

Sol-diagrammet viser ikkje tider på året eller døgnet der bygget skygger mest for deira

uteopphaldsareal i sørvest, og ber om at det vert utarbeida illustrasjonar som viser tap av

ettermiddagssol i tida 16-18 ved vårsolverv og i oktober månad. Huse viser til gjeldande

reguleringsplan med byggegrense mot sjø, og skriv at det kan synes at utbygging er i

konflikt med denne. Privatrettslege forhold: Huse meiner private rettar ikkje er løyst i

planforslaget, og naboar sine rettar for båtfeste og bruk av strandsone ikkje er sikra i

planen. Huse meiner at planen ikkje respekterer kommuneplanen sine føringar om estetikk

eller forvaltningsstyret sitt tidlegare vedtak, og krev følgjande:

1. Byggehøyde mot 26/137 blir redusert til 2 etasjer, og det blir stilt forpliktende krav til

utforming som hindrer innsyn. Alternativt kan vi akseptere 3 etasjer om bygget flyttes

lengre vekk fra vår grense.

2. Vi ber om at privatrettslige forhold blir avklart før videre behandling av planen.

3. Vi motsetter oss at del av eiendommen vår blir brukt til frisiktsone, og at avkjørsel med

mur opparbeides nærmere vår grense. Vi mener de kan få til bedre trafikkløsning ved å

heve parkeringsdekke og trekke avkjørsel lengre vest.

Huse er open for dialog med utbygger om eit revidert planforslag som er utarbeida i

samsvar med kommuneplanen sin §1.55 som seier «Ved fortetting i eksisterande område

skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel

underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesims-/mønehøgder» og

vedtak i FVS 08.09.16, om det tek omsyn til Huse sine viktigaste merknadar som gjeld sol

og innsyn.

Kommentar:

For solstudie vises det til avsnitt vurderinger under avsnitt Konsekvensar for naboar og

eksisterande bustadområde. Eigedomen 26/137 har sin terrasse på vestsida av bustaden

mot 26/129. Det er sett krav i føresegnene § 3.2 at det må takast omsyn ved utforming av

fasade og plassering av vindauge mot naboeigedomen 26/137 for å avgrense innsyn.

Detaljar må avklarast i samband med prosjektering og søknad om byggetiltak.

Administrasjonen føreslår i tillegg at det vert føyd til i føresegnene forbod mot å lage

takterassar for å begrense innsyn på uteplass.

Når det gjeld private rettar, strandsona og byggegrense mot sjø, viser rådmannen til

kommentarar under pkt. 7. Når det gjeld definisjon på bygningar, høgde, utforming, volum

viser rådmannen til kommentar til pkt. 2 til avgrensa høyring og avsnitt vurdering.

For vurderingar av veg og trafikktilhøve viser rådmannen til avsnitt under vurdering kalla

veg, vatn, avløp, parkering og siktsone.


Avgrensa høyring av revidert planforslag

Grunna fylkesmannen si motsegn vart bustadområde (BBB) trekt lengre vekk frå sjøen, ved

at bustadkropp nærast 26/137 vart snudd. Område for småbåtanlegg i sjø (BSB) og

uthus/naust/badehus (BUN) vart teke ut av planen. Uteopphaldsareal (BUT) og grønstruktur

(G2) vart justert for å ivareta ferdsel og opphald i strandsona. Maks BYA auka frå 78% til

85% grunna at areal regulert til bustadføremål vart redusert.

Revidert detaljplan vart sendt på ein avgrensa høyring 20.06.18. Det kom inn merknader

frå Huse (26/137) og Ytredal (26/128). Merknadane ligg som vedlegg i saka. Det same gjer

oppsummering og kommentar frå tiltakshavar.

Oppsummering av innkomne merknader til avgrensa høyring:

1. Rita og Lars Huse (eigedom 26/137), datert 13.07.18 skriv at de ser at nokre av de

tidligare ankepunkta deira er teke omsyn til. Det er dei punkta som også fylkesmannen

hadde innvendingar til. De andre punkta er ikkje teke omsyn til. Bygget er plasser nærare

veg enn byggegrense etter veglova. Bod og parkeringskjellar er nærare veg enn 4 meter.

Foreslått avkjørsel er vist på same stad som dagens avkjørsel for eksisterande bustad.

Denne løysninga krev frisiktsone på Huse sin eigedom. Varelevering vil krevja at lastebil

vert ståande i avkjørselen og sperre både utkjørsel og trafikk langs Valevegen. Avkjørselen

12 av 20

er ikkje dimensjonert slik at ein lastebil kan snu. Radius mot vest er også mindre enn kravet

til avkjørsle mot offentleg veg. I Valevegen er det mange dårlige og tildels farlige utkjørslar.

Planen legger opp til 8 bueiningar i Valevegen 7. Dette vil auke trafikken i vegen betrakteleg

og vil kunne føre til mange farlige situasjonar ved inn – og utkjørsel.

Huse meiner bygget er svært dominerande sett frå deira tomt. Det bryter med

byggemønster i området, og strider med kommuneplanen sin §1.55 «Ved fortetting i

eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og

som hovudregel underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesism-

/mønehøgder» i kommuneplanen.

For Huse er det særleg den dominerande veggen mot øst, som er øydeleggande for

bumiljøet. Huse viser til planframlegget som seier at vindusplassering skal ta omsyn til

naboane, og meiner dette er pynting på søknaden og gjev dei ingen garanti for innsikt mot

deira eigedom.

Til slutt skriv Huse at dei krev at Stord kommune gjer følgjande endringar av planen:

1. Byggehøgda vert redusert til 2 etasjar.

2. det vert stilt forpliktande krav utforming som hindrar innsyn.

3. Deira eigedom skal ikkje nyttast til frisiktsone.

4. Må få til ein betre trafikkløysning.

Kommentar:

Rådmannen viser til avsnitt vurdering og avsnitt om veg, vatn, avløp, parkering, siktsone.

2. Helga Yttredal (eigedom 26/128), 19.07.18 viser til ulike definisjonar på konsentrert

småhusbebyggelse, og meiner at den ikkje samsvarar med det som er planlagt i

Valevegen. Det vert og vist til beskrivelse og definisjon på omsynsoner.

Høgda er ein særs viktig faktor for Yttredal, og viser til at merknader angåande høgde og

innsyn ikkje er nemnd eller tatt til følgje. Ytterdal skriv vidare at innsyn frå ei kompakt

blokk er noko heilt anna enn frå ein einebustad, og meiner det er særs ugunstig for

Valevegen 5 (26/128). Innsyn er også ein særs viktig faktor for Ytterdal, og ho meinar det

ikkje er gjort greie for om takflatene kan nyttast til opphald. Ytterdal kan ikkje godta eit så

høgt bygg så nær grensa.

Ytterdal viser til forvaltningsstyret «moderat byggevolum og utforming i forhold til

omgjevnaden», og meiner dette punktet er ignorert i framlegg til plan. Ytterdal protestere

ikkje mot fortetting med for eksempel to einebustadar, og legger seg ikkje opp i eldre eller

moderne utrykksform i arkitekturen, men etterspør ei utforming som i volum inkl. høgd som

tilpassar seg området.

Ytterdal viser også til kommuneplanen §1.55, og ber om at disse retningslinjene vert følgt.

Til slutt skriv Ytterdal at om det vert noko ny runde med endra planar, så må

utbyggar/Stord kommune sørge for at planen får følgjande endringar:

1. Antall etasjar vert sett til maksimum 3.

2. Spesifisering vedrørande høgd når punkt. 1. er oppfylt.

3. Spesifisernig at det ikkje er takterrasse (med mogleg innsyn mot Valevegen 5)

4. Spesifisering av omsynsoner og forpliktande krav til utforming av bygg som minimerer

innsyn f.eks ved å auke byggeavstanden frå grensa.

Kommentar:

Ytredal peikar på at arealføremål som var nytta i planen er «konsentrert

småhusbebyggelse» og at dette ikkje er rett definisjon. Definisjonen på konsentrert

småhusbebyggelse går fram i vegleiar Grad av utnytting (H-2300/2014) «Småhus,

sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller

innenfor høydene som er angitt i pbl § 29-4». Rådmannen er samd i merknaden.

Bygningstypen som planen legg opp til er høgare enn pbl § 29-4 opnar for (gesimshøgde

maks 8 m og mønehøgde maks 9 m) og bygningstypen fell inn under definisjon lågblokk «

lavblokk: Bygning med fire eller fleire boenheter og med inntil fire etasjer» Plankart og

føresegner er med bakgrunn i dette revidert i tråd med rett definisjon. At planen har vore

på høyring med bygningstype konsentrert småhusbebyggelse vurderer rådmannen ikkje har

13 av 20

hatt noko konsekvens, då det har gått klart fram av illustrasjonar og føresegner kva høgder

og etasjetal planen legg opp til. Rådmannen viser elles til avsnitt under vurdering.

Ny avgrensa høyring av revidert planforslag

Forslag til detaljregulering vart lagt fram for 2.gongshandsaming i møte 08.11.18 i sak PS

42/18. Forvaltningsstyret innstilte til kommunestyret på at 4. etasje nærast eigedomen

26/137 skulle takast bort. Kommunestyret handsama saka i møte 18.12.18.

Kommunestyret sendte saka attende til administrasjonen for ny handsaming, då

tiltakshavar hadde revidert planen for å koma innstillina i Forvaltningsstyret i møte.

RBO mottok 28.01.19 reviderte føresegner (datert 22.01.19), nye illustrasjonar og

terrengsnitt. Plankart er ikkje endra. Endringane vart sendt på ny høyring til naboane

30.01.19. Endringa inneber følgjande:

Inntrekt 4.etasje mot eigedomen 26/137 jf. føresegner § 3.2: «... 4.etasje skal trekkjast inn

med 4,5 m frå byggegrensa mot gnr. 26 bnr. 137. Det skal ikkje leggjast til rette for

terrasse i 4.etasje mot aust der bygningen er inntrekt...»

Nytt krav til terrengtilpassing og arkitektonisk utforming jf. føresegnene § 3.2:

«...Bygningskroppane skal ha god terrengmessig tilpasning ut frå omsyn til god

arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgjevne føresetnader, tryggleik og tilgjenge.

Bygg skal plasserast slik at det takast omsyn til lys- og soltilhøve. Materialval skal bidra til

at bygget fram står som to bygningskroppar. Dette kan til dømes gjerast med eit

mellombygg med mest mogeleg transparent utforming»

Bustadområde (BBB), uteopphaldsareal bak bygga jf. § 3.2.3: «...På toppen av

garasjeanlegget kan det etablerast uteopphaldsareal med beplantning og rekkverk»

Mindre terrengtiltak jf.§ 5.1.3 «Det er tillate med mindre terrengtiltak innan G1 for å sikre

ein god overgang mot garasjeanlegg innanfor BBB»

Oppsummering av innkome merknad til ny avgrensa høyring:

Det kom inn ein merknad frå Rita og Lars Huse.

Lars Atle og Rita Huse (26/137), merknad motteke 18.02.19.

Huse skriv at dei er glade for å ein har sett dei utfordringane planen skaper i forhold til

deira eigedom, og er positiv til endringane som er foreslege. Dei skriv at dei har forståing

for at ein ynskjer fortetting i sentrale område, men meiner dette prosjektet ikkje er godt

nok tilpassa omgjevnadene. At ein bygge heilt inn mot kommunal veg er i strid med

byggegrensa på 15 m og fortettar mot strandsona bør vera eit signal om at dette er høg

utnytting. Det opnar også for at andre kan fortetta tilsvarande og at det ikkje er berekraftig

i dette området.

Dei meiner bygget bryt med byggemønster i området og er i strid med bestemmelser om

estetikk i kommuneplanen jf. §1.55 «Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus

forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg

eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesism-/mønehøgder»

Huse viser til at det står i kommentar til nabomerknadene at «Tiltakshavar har i det

følgjande søkt å finna best moglege løysingar for området som heile, både med omsyn til

utnyttingsgrad, vegtilkomst og tilpassing til landskapet» Dei meinar planleggjar gøymer seg

bak tiltakshavar utan å gjer ein fagleg vurdering.

Dei skriv at solstudia er mangelfull med omsyn til at den ikkje viser dagens situasjon, eller

fleire tidspunkt på døgnet. Slik dei tolkar solstudia ser det ut som bygget ca. kl. 17 vil

skuggelegge heile hagen mellom huset deira og sjøen. Dei meinar solstudia bør visa både

dagens situasjon og situasjon ved utbygging.

Huse viser til vedtaket i forvaltningsstyret 08.09.16 der dei gav følgjande føringar:

«Forvaltningsstyret meiner at det må vurderast plassering av bustadeiningar innanfor

fastsett byggegrense mot sjø i samsvar med gjeldande reguleringsplan, men moderat

14 av 20

bygningsvolum og utforming til omgjevnadene» Dei skriv at det er forstemmande at

planforslaget ikkje respekterer kommuneplanen sine føresegner om estetikk eller

forvaltningsstyrets tidlegare vedtak.

Dei skriv at det ikkje hjelper at føresegnene § 3.2 har fått krav om m.a. terrengtilpassing og

arkitektur når skissene viser at prosjektet ikkje har slike kvaliteter.

Huse avsluttar med at dei opprettheld tidlegare klagar og ber om at utbygginga vert

redusert til maksimalt 5 bueiningar. Dei ber om at avkjørsla vert flytta lengre mot vest og

at plankartet vert oppdatert slik at endringane vert eintydig. Dersom kommunen likevel

ynskjer å gå vidare med prosjektet ber dei om endringar som vist i vedlagte skisser.

Kommentar:

Det er gjort endring av planframlegg, der ein i staden for å ta ut 4.etasje mot aust trekker

etasjen inn 4,5 m frå byggegrensa. Dette går fram i reviderte føresegner § 3.2. Det vert i

klaga vist til at bygg ikkje er godt nok tilpassa omgjevnaden og presedensverknad,

byggegrense mot veg og strandsoneutbygging. Rådmannen viser til avsnitt under vurdering.

Det er kommentert at planleggar brukar ordet tiltakshavar, og kanskje ikkje vil stå inne for

dei faglege tilrådingane. ABO skriv i kommentar til merknadene at dette er ein skrivemåte

og at dei står inne for dei faglege vurderingane i saka. Revidert sol studie er lagt ved saka.

For nærare vurdering vert det vist til avsnitt konsekvensar for naboar.

Huse meiner at plankartet må oppdaterast slik at endringane vert eintydige. Rådmannen

vurderer at endringane som er gjort i føresegnene ivaretek at endringane kan handhevast

og at plankartet soleis ikkje treng oppdaterast.

Huse ber om føresegner som ikkje tillatar takterrasse eller vindauge på austre fasade (tett

vegg). Det ligg føringar i føresegn § 3.2 knytt til takterrasse mot aust. Det ligg også

føringar for at det skal takast omsyn til plassering av vindauge i fasade mot aust.

Huse ber om maks 4 bueiningar og at avkøyring vert flytta lengre vest. Rådmannen

vurderer ar maks 8 bueiningar kan aksepterast. For nærare vurdering vert det vist til

avsnitt vurdering.

Vurdering

Krav om konsekvensutgreiing

Planmynde har vurdert at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing (KU).

Relevante tema og konsekvensar er likevel skildra i planomtalen.

Konsekvensar for naboar og eksisterande bustadområde

Etter offentleg ettersyn har planforslaget vorte revidert. Endringane har vore sendt på

høyring til naboane. Byggeområdet for lågblokk (BBB) er trekt lenger bort frå strandsona.

Området for uthus/naust (BUN) og område for småbåtanlegg (BSB) er teke ut av planen.

Uteopphaldsareal (BUT) og grønstruktur (G2) er justert slik at ein betre ivaretek

grønstruktur, landskap og ålmenn ferdsel i strandsona.

Fortetting i eksisterande bustadområde får verknader for omgjevnadene. Nye bustadbygg

vil kome nærare bustadadar og uteområda på naboeigedomane 26/128 og 26/137 enn

eksisterande bustadhus på 26/129. Naboar peikar på at ein ynskjer fortetting i sentrale

støk, og at fortettinga ikkje er tilpassa omgjevnadene. Dei peikar på at det kan skapa

presedens slik at andre kan fortetta tilsvarande. Rådmannen legg til grunn at fortetting er

eit delmål i kommuneplanen sin arealdel, der det går fram i delmål 2 at det skal stimulerast

til fortetting i eksisterande utbyggingsområde både ved tilrettelegging av mindre felt, deling

av større tomter og meir konsentrert utbygging i sentrum og sentrumsnære område. Det

går vidare fram at dette kan gjerast ved å auka byggehøgder og meir konsentrert

utbygging. Det har vore praksis i Stord kommune at område som t.d. Eikehaugen på Hystad

26/768, som ligg om lag 2,1 km i luftline frå Leirvik har vore vurdert som eit sentrumsnært

område. Der fekk ein i 2005 godkjent reguleringsplan for blokker med maks 12 bueiningar,

15 av 20

med 3 etasjar pluss underetasje. I Olvikvegen som ligg om lag 1,6 km i luftline frå Leirvik

fekk ein godkjent reguleringsplan for fortetting med 9-mannsbustad i 3 etasjar og i

Bjellandsvegen 39/97 som ligg 1,2 km i luftline frå sentrum vart det godkjend 2 stk

lågblokker med 9 +8 bueiningar (2010)

Det har også vore vedteke fortetting med konsentrerte bustadar på Tyse og i Hatlandsåsen

etter at gjeldane kommuneplan ble vedtatt. Planområdet for reguleringsplan Gnr/bnr

22/188 m.fl., Tyse (2012) ligg ca. 2,7 km i luftlinje frå Leirvik. Planområdet for

reguleringsplan Gnr/bnr/46/1 og 47/1 m.fl. Hatland (2013) ligg ca. 4 km frå Leirvik. Desse

planane saman med Olvikvegen visar at praksis etter at kommuneplanen blei vedteke er at

sentrale strøk er tolka ganske vidt. Dersom ein ynskjer innskjerping av praksis bør dette

gjerast i samband med revisjon av kommuneplanen.

Det er regulert grønstruktur i vest og aust som buffer mot naboar. Byggegrensa er sett 5,5

meter frå eigedomsgrensa mot 26/137 og 4 meter frå eigedomsgrensa til 26/128.

Gangstien frå Valevegen ned til sjøen lagar eit naturleg skilje mellom eigedomane.

Uteområde for ny busetnad er plassert mot sør og sjøsida.

26/128: Det går fram av planomtalen at for naboeigedom 26/128 vest for planområdet vil

ny busetnad ikkje forringe utsikt mot sjø vesentleg, men at siktline mot Aslaksvikjo vil verta

noko dårlegare. Mogleg innsyn er peika på i merknadene. Uteområde synes å få noko meir

innsyn enn tidligare. Uteområdet til denne eigedomen ligg likevel naturleg på sør og vest-

sida av eigedomen. Ytterdal skriv at det ikkje er gjort greie for om takflatene kan nyttast til

opphald. Tiltakshavar skriv i samband med oppsummering og kommentar til merknader at

det ikkje er planar om takterrassar i prosjektet. Eventuelle takterrassar vurderer

rådmannen å ville medføre vesentleg auke i mogleg innsyn til naboane. Rådmannen

vurderer at føresegnene bør presisere at det ikkje er tillate med takterrassar og føreslår at

det vert lagt inn ny føresegn § 3.2.5 om at takterassar ikkje er tillate. Rådmannen vurderer

med bakgrunn i dette at privat uteareal for 26/128 ikkje i urimeleg grad vil få sjenerande

innsyn. Sol/skugge analysen syner at ny busetnad ikkje vil påverka soltilhøva for 26/128.

26/137: Det går fram i planskildringa at ny busetnad ikkje i vesentleg grad vil få forringa

naboeigedom 26/137 sin utsikt mot sjø, men at siktliner mot sør-vest i nokon grad vil verta

redusert. Byggeområdet (BBB) er trekt tilbake og bygningskroppen nærast 26/137 er vridd i

revidert plan, slik at den no går parallelt med Valevegen i staden for vinkelrett. Dette

ivaretek betre avstand til strandsona samt siktliner mot sjø for 26/137. Nytt bygg vil kome

tettare på bustaden og uteområdet på 26/137 enn eksisterande situasjon. Dette medfører

at eigedom 26/137 vil kunna få meir innsyn på terrassen og uteområde enn tidligare. Huse

meiner føresegna om omsyn til innsyn ikkje er forpliktande utforma. Rådmannen viser til at

det er slått fast i § 3.2 i føresegnene at det må takst omsyn ved utforming av fasade og

plassering av vindauge mot naboeigedom (26/137) i aust for å avgrense innsyn.

Rådmannen vurderer at det ikkje bør setjast inn store vindauge mot naboeigedomane, noko

som kan gje større ulemper for naboane. Men krav i TEK til dagslys og utsyn i rom for varig

opphald må ivaretakast. Rådmannen vurderer at det også kan plantast til mot

naboeigedomane for å skjerma for innsyn. Rådmannen vurderer at planframlegget, ikkje i

urimeleg grad påfører naboeigedomen sjenerande innsyn i bustad og på uteareal, dersom

ein vedtek ny føresegn som ikkje tillèt takterrassar. Rådmannen vil peika på at naboane har

høve å uttala seg til byggteikningane i samband med nabovarsel i byggesaka.

Planomtalen kap. 4.2 omtaler konsekvensar for nærmiljø og tilhøve til naboar og

eksisterande busetnad. Det er utarbeidd ny solstudie motteke 05.03.19 som syner

soltilhøva utan bygg og med bygg. Sjå vedlegg 9. Rådmannen vurderer at solstudie utan

bygg gjev eit feil bilete, då det er eit eksisterande bustadbygg på eigedomen i dag.

Ettersom reguleringsplanen legg til rette for eit større bygg enn eksisterande bygg, vil dette

bygget kaste meir skugge enn dagens bustad. Solstudien viser at nytt bygg vil kaste meir

skugge enn ein situasjon utan bygg kl. 16, kl. 17 og kl. 18 for alle månadene, men

Rådmannen legg til grunn planomtalen, der det går fram at eksisterande bustad skuggelegg

deler av eigedomen også i dag, men i mindre omfang enn bygg som er planlagt.

Solstudiane viser at eigedomen 26/137 har gode soltilhøve i månadene mai, juli, august og

september. I april viser studien at ein vil ha skugge på delen nærast 26/129 kl. 17 Grunna

terrenget på staden vil eigedomane frå kl. 18 og utover verta skuggelagt. Dette er

16 av 20

uavhengig av planlagd bygg. Det går fram av planomtalen at solstudie syner at soltilhøva

ikkje vert vesentleg redusert dei viktige månadene i sommarsesongen mai-august. Tidleg

vår 1.april og haust 11.september vil bygget kasta noko meir skuggar mot 26/137 ut over

ettermiddagen.

Eigedomane nord for planområdet er vurdert å ikkje få særskilte negative konsekvensar av

utbygginga. Bustader bak vil ha god sikt over bustadblokkane.

Landskap, terreng, estetikk

Dei to næraste naboane meiner m.a. at bygga er svært dominerande for naboar, samt i

forhold til strandsone og sjøområde og at dei bryt med byggemønster/-skikk i området. Dei

meiner bygga bryt med føresegner om estetikk i kommuneplanen. Dei meiner vidare at

premissane for planarbeidet «moderat byggevolum og utforming i forhold til

omgjevnadene» ikkje er teke til følgje i planforslaget. Det vert klaga på byggehøgder og

avstandar til nabogrense, og dei meiner prosjektet må reduserast. Huse reagerer på den

massive fasaden mot deira eigedom 26/137, og skriv at det er denne delen som bryt mest

med omgjevnadene og tek sol frå deira eigedom.

Det går fram i kommuneplanen § 1.54 at « I alle plan- og byggesaker skal det liggja føre ei

utgreiing av tiltaket sine estetiske sider i høve til seg sjølv, omgivnadane og fjernverknad.

Det skal leggjast vekt på å bevara åsprofilar og landskapssilhuettar. Som hovudregel skal

bygningar og andre tiltak innretta seg etter kotane i terrenget og ikkje bryta horisonten. Det

skal leggast vekt på minimale terrenginngrep og optimal massebalanse innanfor plan-/

byggeområdet. § 1.55 Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til

nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg eksisterande

byggelinjer, volum, takform og gesims-/ mønehøgder.»

Krav til estetikk går fram i pbl § 1-1, der det går fram at estetisk utforming av

omgjevnadene skal ivaretakast i planlegginga. Det går vidare fram i pbl § 29-2 at: «Ethvert

tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn

innehar gode visuelle kvaliteter både i seg sjølv og i forhold til dets funksjon og dets bygde

og naturlige omgivelse og plassering» Når omgrepet estetikk vert nytta i pbl er dette særleg

knytt til dei visuelle kvaliteter i byggverk og fysiske omgjevnader.

Av reviderte skildring av prosjektet (vedlegg 9) går det fram at det er tenkt brukt materialar

som kan tilpassa seg naturen og landskapet på tomta. Det er tenkt eit moderne, men

dempa fasadeuttrykk med flate tak og opne glasareal mot fjorden, saman med

naturmaterial som gråna trekledning og metall.

ABO plan & arkitektur AS laga nye skisser som ble sendt inn til kommunen 28.01.19.

Føresegnene § 3.2 er revidert og set krav om at «bygningskroppane skal ha god terreng

messig tilpassing ut i frå god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgjevne

føresetnader, trygglek og tilgjenge. Bygg skal plasserast slik at det vert teke omsyn til lys

og soltilhøve. Materialval skal bidra til at bygget fremstår som to bygningskroppar. Dette

kan t.d. gjerast med eit mellombygg med mest mogleg transparent utforming». Reviderte

skisser og ABO sin skildring av prosjektet ligg som vedlegg 8 i saka. Det går her m.a. fram

at «Dei nye bygningskroppane vert satt inn i det vertikale landskapet frå vegen og ned mot

sjølinja. Bygget legg seg med fronten mot fjorden, og med ein relativt lukka og roleg fasade

mot naboar og fjellsida i bakkant. Dei to nedste etasjane ligg med bakkant inn i terrenget.

Forma er delt opp i fleire volum ved hjelp av varierande materialbruk. Dette er med på å

bryte ned skalaen og tilpassa seg omkringliggande busetnad. Bueiningane er fordelt på to

sider av eit mellombygg som inneheld vertikalkommunikasjon som trapp og heis, i tillegg til

areal som skal vere felles for alle bebuarane og som knyt seg opp mot grøntareala på begge

sider av bygget. Dei 8 einingane er organisert over 4 etasjar, 4 einingar mot nordaust og 4

mot sydvest. Fasadelivet i øvste etasje vert inntrekt for å skjerma næraste naboar for

innsyn. Dette grepet er med på å dela opp volumet i mindre einingar og gir bygget eit

lettare preg. Slik vert også slagskuggen frå bygga mindre, og slagskuggen/synsinntrykket

vert for naboeigedommen i nordaust omlag som næraste byggevolumet imot hadde 3

etasjar.»

17 av 20

Rådmannen viser til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) side 342: «Selv om et tiltak i seg selv har

gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke

at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men

avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig uforming. Ved at

plassering blir et "kriterium" i bestemmelsen, kan det stilles strengere krav til et tiltak som

vil prege landskapet, for eksempel ei større bru eller et kjøpesenter. Videre må det tas

hensyn til om tiltaket plasseres i sentrum av et tettsted eller om det er i et strøk med særlig

historisk eller kulturell interesse. I disse tilfellene vil det være grunnlag for å kreve at den

visuelle kvaliteten som ønskes innført eller opprettholdt i slike områder ivaretas.»

Det er ikkje sett krav i føresegnene til type tak eller takvinkel, men illustrasjonane viser

flate tak. Det er utarbeidd terrengsnitt og illustrasjonar frå ulike perspektiv for å

synleggjera landskapstilpassing og konsekvensar for omkring liggjande område. Flate tak

bryt med eksisterande byggeskikk i området. Rådmannen kjenner ikkje til at dette området

har særleg historisk eller kulturell interesse som gjer at den visuelle kvaliteten i området må

særskilt ivaretakast og at ein ikkje kan godkjenna ein anna utforming enn det som er mest

vanleg i området. Hovudregel i kommuneplanen ved fortetting i eksisterande område er at

nye hus skal halda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel

underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesims-/ mønehøgder, men

ein kan gjera unntak dersom dette er godt fagleg grunngjeve. Rådmannen vurderer at

prosjektet er godt fagleg grunngjeven og er i tråd med § 1.54 og § 1.55. Rådmannen

vurderer at kontrast kan vera positiv og kan godkjenna flate tak i dette prosjektet.

Bustadene er ikkje detaljprosjektert og detaljane må avklarast i byggesøknaden. I samband

med byggesøknad skal det leggjast vekt på at bygga stettar krav til heilskapleg utforming,

der m.a. fargar, materialbruk og arkitektur harmonerer godt i høve omgjevnadene og i høve

visuelle kvaliteter.

Bustadbygga er delt opp i to volum, med parkeringsbygg på midten. Grunnflata på kvart

bustadbygg er om lag som grunnflata på omkring liggjande bustader. Oppdelte

bygningsvolum er vurdert å ivareta luft, lys og volum i høve nærliggjande bygg.

Bustadblokkane er tilpassa det skrånande terrenget som vist i illustrasjonane. Rådmannen

vurderer at volumet på eit bygg som vert bygd inn i terrenget ikkje vil ikkje opplevast like

dominerande som om det hadde vore plassert på ei flat tomt. Plankonsulent vurderer at

prosjektet føyer seg fint inn i landskapet i eit større perspektiv sidan området skrår ned mot

sjø og har eit høgare bakparti på andre sida av Valevegen. Noko som gjer at området toler

noko auke i høgde og omfang av nybygg. Dei skriv at oppdeling av bygg i to

bygningskroppar med eit lågare parti i midten er ei tilpassing til eksisterande

bygningstypologi og bidrar til å dempe fjernverknaden av prosjektet.

Plan- og bygningslova § 29-4 set krav til plassering, byggehøgde og avstand til nabogrensa.

Lovas utgangspunkt er ein avstand på minimum 4 meter til nabogrensa og at bygning med

gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter berre kan førast opp kor det er

heimel i plan etter kapittel 11 eller 12. Ein kan i reguleringsplanar sette mindre krav til

avstand til nabogrensa og høgare mønehøgde enn det går fram i pbl § 29-4. I planforslaget

held ein seg innanfor krav til minimum 4 meters avstand til naboeigedom og ein har sett

maks mønehøgde til 13,5 meter.

Nytt forslag om å trekke inn 4 etasje vil redusera innsyn og gjere fasaden mot 26/137

mindre massiv. Rådmannen er positiv det forslaget.

Planforslaget er vurdert å vera i tråd med kommuneplanen sitt delmål om fortetting i

eksisterande utbyggingsområde. Rådmannen vurderer at nye bygg er tilpassa landskap og

eksisterande bygningsmiljø samt at planforslaget ivaretek estetikk, avstand til nabo,

tilkomst, parkering, grønstruktur, leike og opphaldsareal samt ferdsel og opphald i

strandsona.

Uteopphaldsareal og leikeareal

Føresegnene § 3.3.2 set krav om at det skal etablerast min. 50 m2 uteopphaldsareal på

bakken for kvar bueining over 60 m2. Det er regulert eit fellesareal på 450 m2 til

uteopphaldsareal (BUT) Dette arealet skal dekka krav til sandleikeplass på minimum 150

m2. Dette området vert universelt tilgjengeleg gjennom heis i bustadbygg. Planen set i

tillegg krav til private uteopphaldsareal til kvar bueining på minimum 6 m2. Ved søknad om

18 av 20

byggjeløyve skal det dokumenterast at krav er stetta. Næraste større nærleikeplass ligg om

lag 700 m frå planområdet.

Veg, vatn, avløp, parkering og siktsone

Planområdet får avkjørsle frå den kommunale Valevegen. Fartsgrensa på kommunal veg er

50 km/t. Fv.61, Hystadvegen er hovudtilkomsten til Valevegen. Valevegen har ikkje

gjennomgåande trafikk, då den er stengt med bom i enden. Det er etablert fortau på

nordsida av Valevegen.

Kjørbar tilknyting til vegnett frå ein eigedom med liten trafikk (definert som ÅDT < 50 eller

færre enn 10 bueiningar) er i handbok N100 definert som avkjørsle. Krav til utforming av

avkjørsle er i følgje N100 at på dei første 2 m frå vegkanten bør avgjørsla ikkje ha større

fall enn 2,5 %, vidare maks 5 % på dei neste 3,5 m og avkjørsla bør ha maks stigning på

(1/8) 12,5% på dei næraste 50 m. Illustrasjonar i planomtalen viser at stigningsforholda

vert innan for desse krava. Teknisk plan for veg, vatn og avløp skal vera godkjent før det

kan gjevast løyve til tiltak innanfor området jf. § 2.3 i føresegnene.

Rådmannen kan ikkje sjå at N100 set krav til at avkjørsla skal dimensjonerast for lastebil då

hovudføremål i planen er bustad. Planen viser at avkjørsla har ei breidde på mellom 5,1 m

og 8,2 m. Avkjørsla tilfredsstiller ikkje krav til radius min. 4 m i aust, men breidda på vegen

skal kompensera for «tap» av svingradius.

Område vist som frisiktsone på eigedom 26/137 er nytta til siktsone for eksisterande

avkjørsle i dag. Nye reguleringsplanar må regulera siktsone. Regulert siktsone vert vurdert

å ikkje å ha noko negativ verknad for eigedom 26/137. Ved avkjørsel mot vegkryss må

frisiktsona vera fri for fysiske og visuelle hindringar høgare enn 0,5 meter over tilstøytande

vegar sitt plan.

Ein auke på 7 bueiningar vil medføra auka biltrafikk i Valevegen. Estimert auke i ÅDT er på

mellom 20-24. Det er vurdert at eksisterande vegsystem har kapasitet til den forventa

auken i biltrafikk. Vegmynde har heller ikkje kome med negativ merknad med tanke på

auka trafikkmengde.

Reguleringsplanen viser at byggegrense mot kommunal veg er min 5,3 m frå senterline veg.

Byggegrenser langs kommunale vegar er etter veglova 15 m frå senterline veg. Det kan i

reguleringsplanar regulerast andre byggegrenser og ein reguleringsplan overstyrer då

avstandskrav i veglova. I gjeldande reguleringsplan er byggegrensa langs Valevegen 7 m

frå senter veg. Rådmannen legg til grunn at vegmynde ikkje hadde nokon negative

merknad til regulert byggegrense når planen var på høyring.

Det er skissert eit felles garasjeanlegg i området. Det er stilt parkeringskrav til bil og sykkel

i føresegnene § 3.2.2. Krav er i tråd med kommuneplanen. Parkeringsdekning må

dokumenterast stetta ved søknad om byggeløyve.

Det ligg kommunale vass- og avløpsleidningar i Valevegen. Kapasiteten i området er vurdert

å vera god. Avløpsvatn må pumpast opp til kommunalt røyrnett. Det er stilt krav i

føresegnene § 2.3 til at tekniske planar for veg, vatn og avløp skal vera godkjent av Stord

kommune før det kan gjevast løyve til tiltak innanfor planområdet.

Det er sett rekkefølgjekrav i føresegnene § 8.1 - § 8.3 til opparbeiding av felles

uteoppholdsareal, oppstillingsplass for bossdunkar, opparbeiding av avkjørsle, siktsoner og

VA-anlegg før det vert gjeve ferdigattest.

Konsekvensar for kommunen

Utbygginga vil ikkje medføra nye kommunale veg eller VA-anlegg og vil soleis ikkje auke

kommunale drifts- og vedlikehaldskostnader.

Naturmangfald

Det er ikkje registrert artar av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalte naturtypar,

verneområde eller artar oppført på raudlista innanfor planområdet. Formålsgrensa i sjø er

teke ut av planen, og følgjer no sjøkanten. Rådmannen meiner at planen er vurdert

tilfredsstillande etter prinsippa i §§ 8 til 12 i Naturmangfaldlova.

19 av 20

Kulturminne

Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK-registrerte bygningar

innanfor, eller i nærleiken av planområdet.

Grønstruktur, tilgjenge til strandsone og friluftsliv

Innanfor planområdet er det regulert grønstruktur. Denne skal fungera som grøntareal og

buffer mot naboane og mot sjøen. Det går ein sti frå Valevegen ned til sjøen. Litt nord for

planområdet ligg ein badestrand, Aslaksvikjo. Planområdet ligg ikkje i direkte tilknyting til

denne. Område lang sjø (G2) og gangveg (G1) ned til sjøen er regulert til grønstruktur og

ålmenta er sikra ferdsel gjennom føresegnene § 5.1.1 og § 5.1.2.

Folkehelse, born og unge

Det er fleire tilrettelagte turområde i nærleiken av planområdet. Til dømes Hystadmarkjo,

Ådlandsvatnet og området ved helsesportløypa i Nordbygdo. Gangsystema frå planområdet

er relativt gode med fortau og sti nett mellom dei ulike aktivitetane og målpunkta i

området. Planområdet soknar til Hystad skulekrins. Hystad barneskule og Nordbygdo

ungdomsskule har god kapasitet. Det er om lag 1,2 km mellom barneskulen og

planområdet.

Universell utforming

Byggteknisk forskrift (TEK17) set krav til universell utforming av uteareal for bygg med krav

om heis, og omfattar både tilkomst, parkering og uteareal. I TEK § 12-3 er det m.a. sett

krav om at bygning med tre etasjar eller meir skal ha heis. Ved søknad om byggeløyve skal

det dokumenterast at krav om universell utforming og tilgjengeleg bueining i TEK17 er

stetta.

Klima og energi

TEK17 sine krav til energiforsyning skal vera oppfylt.

Privatrettslege tilhøve

Det er private rettar knytt opp til eigedom 26/119. Desse rettane inneber m.a. rett til

gangtilkomst frå Valevegen til strandområdet, rett til å bade i stranda og rett til oppankring

utanfor eigedomen. Det er vurdert at planen sine verknader for desse rettane vil vera

avgrensa då planen legg til rette for tilkomst til sjø og at området ved sjøen skal vera

tilgjengeleg og opent for ålmenta. Planframlegget er revidert, og naust og småbåtanlegg er

teke ut av planane. Med dette vert planen vurdert å ikkje lenger vera i strid med private

rettar i strandsona.

Risiko og sårbarheit (ROS-analyse)

Det er gjennomført risiko- og sårbarheits analyse. Konklusjonen er at planframlegget har

akseptabel risiko. Brann i bygning er ein hending som ligg i gul sone. Bygget skal

dimensjonerast og prosjekterast i samsvar med pbl, tekniske krav og brannkrav. Analysen

ligg som del av planomtalen.

Konklusjon, alternativ tilråding

Rådmannen rår til at detaljregulering for Gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen med tilhøyrande føresegner,

vert vedteken med følgjande tillegg i føresegnene: 3.2.5 Takterrassar er ikkje tillate.

20 av 20

Documents

DETALJREGULERING GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - …