Die Bewertung des Erbbaurechts in der Zwangsversteigerung

vhw-Seminar

Dipl.-Ing. Irene Lindner

Von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige

fr Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken

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Inhalt Seite 1 Grundlagen fr die Wertermittlung von Erbbaurechten 32 Bestandteile des Verkehrswerts von Erbbaurechten 53 Bodenwertanteil - Bodennutzungswert 94 Gebudewert(anteil) 155 Bodenwertanteil Barwert des Erbbauzinses 216 Sonstige wertbeeinflussende Vertragsbedingungen 23 Berechnungsbeispiel 24

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1 Grundlagen fr die Wertermittlung von Erbbaurechten Seit Jahrhunderten werden der Superficies (rmisches Recht) und die stdtebauliche Erbleihe (deutsches Recht) als Instrumente der Baulandbeschaffung verwendet. Ab 1900 wurden Erbbaurechte nach BGB vergeben. Die Regelungen im BGB reichten fr die praktische Anwendung, insbesondere die Beleihung, nicht aus. Seit 15.01.1919 regelt erst die Verordnung jetzt das Gesetz ber das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) im 1: (1) Ein Grundstck kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veruerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberflche des Grundstcks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). (4) Das Erbbaurecht kann nicht durch auflsende Bedingungen beschrnkt werden. Hauptziel dieser Erbbaurechtsregelung war, sozial schwcheren Bevlkerungs-schichten das Bauen zu erleichtern. Erbbaurechte werden vor allem von der ffent-lichen Hand, den Kirchen und anderen Eigentmern groer Grundstcksbestnde vergeben. Es ist davon auszugehen, dass heute etwa 5 % aller Wohngrundstcke in Deutschland Erbbaurechte sind. Das Erbbaurecht ist ein grundstcksgleiches Recht und kann getrennt vom (Erbbau)-Grundstck veruert, vererbt und belastet werden. Der Verkehrswert des Erbbaurechts, wie auch in der WERTR 2006 dargestellt1, ist unter Bercksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere

der Hhe des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzinses und seiner Anpassungsmglichkeiten; der Restlaufzeit des Erbbaurechts; einer bei Zeitablauf zu zahlenden Gebudeentschdigung, wenn die Rest-

nutzungsdauer des Gebudes von der Restlaufzeit des Erbbaurechts-vertrages abweicht und die Entschdigung nur teilweise vereinbart ist

sowie sonstiger den Wert beeinflussender Umstnde zu ermitteln. Der Erbbauzins wird als Reallast behandelt und kann seit 01.10.1994 im Grundbuch zwangsversteigerungsfest gesichert werden. Der Erbbauzins fr Wohnerbbaurechte kann nach 9 ErbbauRG frhestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertrags-abschluss bzw. der letzten Erhhung angepasst werden. Nach 1105 BGB kann seit 1996 jedoch auch eine gleitende Anpassung vereinbart werden, was in neu abgeschlossenen Vertrgen immer hufiger angewandt wird. Der Widerspruch zur ErbbauRG ist gerichtlich noch nicht geklrt. Bei der Ermittlung des Barwerts von Erbbauzinsen ist nicht einfach vom tatschlich gezahlten Erbbauzins auszugehen. Es ist erforderlich, den Erbbaurechtsvertrag einzusehen und zu prfen, ob die vertraglich vorgesehene Anpassung in der Vergangenheit durchgefhrt wurde und ob vergessene Anpassungen ggf. nachgeholt werden knnen. 1 Vgl. WertR 2006: Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken in der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006)

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Die Anpassungsmglichkeiten sind fr Wohnnutzungen gesetzlich begrenzt. Sie drfen nicht an die nderung der Grundstckswertverhltnisse gebunden werden und nicht die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhltnisse2 berschreiten. Bei Erbbaurechtsvertrgen, die keine Regelung ber die Anpassung enthalten (keine Wertsicherungsklausel), besteht bei langen Laufzeiten ein Anpassungsanspruch wegen Wegfalls der objektiven Geschftsgrundlage. Anpassungsklauseln fr Erbauzinsen haben sich historisch entwickelt und sind nicht immer eindeutig nachvollziehbar. Eine Klausel lautet z.B. wie folgt: ndern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhltnisse allgemein in dem Mae, dass der vereinbarte Erbbauzins fr den Eigentmer oder den Erbbau-berechtigten nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Erbbauzins neu festgesetzt wird. Ist eine unklare Erbbauzinsanpassung vereinbart worden, ist die Regelung unter Beachtung folgender Grundstze zu interpretieren. Die Leistungsbestimmung muss

im Zweifel nach billigem Ermessen erfolgen; sich im Rahmen des in vergleichbaren Fllen blichen halten und zudem die besonderen Umstnde des Einzelfalles bercksichtigen; angemessen und sachlich begrndet und persnlich zumutbar sein; hinsichtlich Leistung und Gegenleistung ausgewogen sein; sich an objektbezogenen Mastben orientieren und sachfremde Mastbe

auen vor lassen.3 Ist die Interpretation der Anpassungsklausel besonders schwierig, muss sie als Rechtsfrage geklrt werden. Nicht selten werden dafr Sachverstndige als Schiedsrichter eingesetzt. Einige Klauseln wurden hchstrichterlich entschieden. Ist die Anpassung des Erbbauzinses an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhltnisse gebunden, blieb in der Vergangenheit der Erbbauzins in der Regel gegenber der angemessenen Verzinsung des Grundstckswerts zurck. Damit wchst im Verlauf der Vertragszeit dem Erbbaurecht ein Bodenwertanteil zu. Dieser Sachverhalt wird im Abschnitt 3 nher erlutert. Unter bestimmten Umstnden wchst auch dem Erbbaugrundstck ein Wertanteil des Erbaurechts zu. Das ist insbesondere dort der Fall, wo in den vergangenen Jahren die Bodenwerte erheblich gesunken sind.

2 Nach der Rechtssprechung des BGH wird unter dem Begriff allgemeine wirtschaftliche Verhltnisse ein Mittel aus der nderung der Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen und der nderung des Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in Industrie und Handel verstanden. Es ist jedoch zu beachten, dass der Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Haushalts vom Statistischen Bundesamt nicht mehr ermittelt wird. An seine Stelle ist der Verbraucherpreisindex fr Deutschland getreten. 3 Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstcksbewertung - Lehrbuch, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2007

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Einflsse aus besonderen vertraglichen Gestaltungen, die erheblich von den regional blichen Vertragsgestaltungen abweichen (vgl. Abschnitt 6), knnen wertbeein-flussend sein und sind gesondert zu bewerten, wenn sie nicht bei der Hhe des erzielbaren Erbbauzinses bercksichtigt wurden. Die blichen Vertragsklauseln erhlt der Sachverstndige bei den fhrenden Erbbaurechtsgebern (z.B. Kirchen, Gemeinden, Wohnungsbaugenossenschaften) oder aus dem Muster-Erbbau-rechtsvertrag fr Wohnzwecke des Deutschen Stdtetages, der als Anlage zur WERTR 2006 verffentlicht wurde. Ist ein Grundstck bereits bebaut, wenn der Erbbaurechtsvertrag geschlossen wird, wird in der Regel der Gebudezeitwert als Kaufpreis gezahlt und das Grundstck wie blich verzinst. Soll kein Kaufpreis flieen, kann der Gebudewert aber auch durch die Vereinbarung eines erhhten Erbbauzinses bercksichtigt werden. Nicht in allen Fllen wird auf diese Vereinbarung im Vertrag ausdrcklich hingewiesen, was die Bewertung schwierig macht. Der Sachverstndige muss erhhte Erbbauzinsen in diesem Sinne hinterfragen. Erbbaurechte sind in den neuen Bundeslndern teilweise gesetzlich geregelt. Fr den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) wird der Erbbauzins in den 43 und 46 und fr den Anwendungsbereich des Erholungsnutzungsgesetzes (ErholNutzG) im 4 gesetzlich beschrnkt.

2 Bestandteile des Verkehrswerts von Erbbaurechten Der Verkehrswert eines Erbbaurechts soll nach WERTR 2006 vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Es ist nicht zu erwarten, dass die fr die Praxis erforderlichen Daten dafr bereitgestellt werden, sodass dieses Verfahren kaum Bedeutung hat. Als Standardverfahren hat sich die finanzmathematische Methode herausgebildet. Hier werden hnlich dem Sach- und Ertragswertverfahren fr Grundstcke im Volleigentum der Bodenwert und der Gebudewert getrennt ermittelt. Wie Schfer4 erlutert, ist der Begriff Bodenwertanteil fehlerhaft interpretierbar. Tatschlich erwirbt der Erbbauberechtigte kein Eigentum am Grund und Boden. Wie im Abschnitt 3 gezeigt, fhren jedoch die blichen Vertragsbedingungen dazu, dass dem Erbbaurechtsnehmer ein Teil des Wertes des Grund und Bodens zuwchst. Der Erbbaurechtsgeber vergibt nicht nur das Nutzungsrecht am Grundstck, sondern verzichtet in aller Regel zeitlich beschrnkt auch auf einen Wertanteil. Dieser Effekt war Anfang des 20. Jahrhunderts bei der politischen Diskussion der Erbbaurechtsverordnung ausdrcklich gewnscht. Er sollte sozial minderbemittelten Bevlkerungsschichten zu Gute kommen. Der Erbbaurechtsgeber sollte sich mit dem Wertzuwachs des Grundstcks nach Ablauf des Vertrages zufrieden geben. Insofern ist die in der Wertermittlung gewhlte Bezeichnung des Bodenwertanteils zweckmig.