Die Vertretung der Wohnungs- eigentümer durch den Verwalter in der Versammlung

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Die Vertretung der Wohnungs- eigentümer durch den Verwalter in der Versammlung. Referent: Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck. Stellvertretung in der WEV - Grundlagen. Praxisrelevanz des Themas Anders als in Ö. gibt es in D. keine Regelung im WEG. - PowerPoint PPT Presentation

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Beschlussfhigkeit und Antrge zur Geschftsordnung

Die Vertretung der Wohnungs-eigentmer durch den Verwalter in der VersammlungReferent:Prof. Dr. Martin HubleinUniversitt Innsbruck3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck2Stellvertretung in der WEV - GrundlagenPraxisrelevanz des ThemasAnders als in . gibt es in D. keine Regelung im WEG. Die Wohnungseigentmer knnen ihr uerungs- und Stimmrecht entweder persnlich oder durch einen Vertreter ausben. Weist der fr den Wohnungseigentmer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine darauf gerichtete, hchstens drei Jahre alte, schriftliche Vollmacht oder durch eine dieses Einschreiten umfassende Vorsorgevollmacht gem nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom Wohnungseigentmer nachtrglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird. ( 24 Abs. 2 WEG)Dennoch ist Vertretung in der WEV auch in D. zulssig.Als Vertreter knnen handeln: Andere Eigentmer, Nichteigentmer oder aber der Verwalter.Beachte: Teilweise ergeben sich Beschrnkungen aus der GO

3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck3Der Verwalter als Vertreter von Eigentmern in der VersammlungDoppelte Relevanz der Problematik: Der Verwalter als Vertreter und Versammlungsleiter Grundlagen der Stellvertretung ( 164 ff. BGB) Abgabe einer eigenen Willenserklrung im Namen des Vertretenen innerhalb bestehender Vertretungsmacht Liegen diese drei Voraussetzungen vor, wirkt die Erklrung des Vertreters unmittelbar fr und gegen den VertretenenDer Unterschied zwischen rechtlichem Knnen und rechtlichem Drfen bzw. Auen- und InnenverhltnisFr den Umfang der Vertretungsmacht kommt es sehr auf den Einzelfall an. Dazu ein Muster 3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck4

3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck5Worauf man als Vers.-leiter achten sollte Stammt die Vollmacht tatschlich vom Eigentmer?Nach zutreffender Ansicht ist der Verwalter als Leiter der WEV nicht per se verpflichtet, vor jeder Versammlung das Grundbuch einzusehen.Freilich hat er die Mglichkeit hierzu, weil er ein berechtigtes Interessen i.S.v. 12 GBO hat. Er sollte im Zweifel Einsicht nehmen, wenn er Zweifel an der Zusammensetzung der Gemeinschaft hat.Probleme entstehen in der Praxis hufig, wenn das Wohnungseigentum mehreren Personen gehrt.Bedarf die Vollmacht einer bestimmten Form?Von sehr groer Bedeutung sind ferner Weisungen durch die Eigentmer. Wie wirken sie sich aus?Schlielich relevant: Bestehen Interessenkonflikte des Verwalters?3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck6Miteigentum am WE-ObjektGrundsatz: Steht das Eigentum mehreren zu, muss die Vollmacht von allen Eigentmern oder aber zumindest im Namen aller erklrt sein.Vorbehaltlich der sogleich noch zu errternden Schrift-formfragen, knnen sich Anhaltspunkte dafr, dass ein Miteigentmer auch fr die anderen handeln wollte, aus den gesamten Umstnden ergeben ( 164 I 2 BGB).Abzulehnen ist die von manchen Gerichten ange-nommene Vermutung, Ehegatten handelten stets fr den anderen mit und seien dazu auch berechtigt.Beachte: Auch wenn eine Eigentmer zugleich seinen Miteigentmer vertritt, bedarf er einer Vollmacht.Um die gebotene Form geht es jetzt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck7Anforderungen an die Form der VollmachtObwohl Vollmachten nach 167 II BGB grundstzlich formfrei sind, resultieren Formerfordernisse in der Praxis hufig aus der Gemeinschaftsordnung.Selbstverstndlich muss jeder Verwalter den Inhalt der jeweiligen GO kennen, wenn er die Versammlung leitet!Selbst wenn es an einer solchen Regelung fehlt, hat der Verwalter 174 BGB zu beachten, der lautet:Ein einseitiges Rechtsgeschft, das ein Bevollmchtigter einem anderen gegenber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevoll-mchtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschft aus diesem Grunde unverzglich zurckweist. Die Zurckweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmchtigung in Kenntnis gesetzt hatte.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck8Was will 174 BGB und was folgt daraus?Ziel: Derjenige, demgegenber die einseitige Handlung (Stimmabgabe) vorgenommen wird, soll Gewissheit ber das Bestehen von Vertretungsmacht erlangen.Versto gegen 174 BGB fhrt zur Unwirksamkeit der Stimme.Die h.M. verlangt Vorlage der Vollmacht im Original!!!Der Grund hierfr liegt letztlich in 172 II BGB: Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurckgegeben oder fr kraftlos erklrt wird.Wird eine Vollmachtsurkunde vorgelegt, kann man also auf den (Fort-)Bestand der Vertretungsmacht vertrauen.Gerechtfertigt ist das aber nur, wenn vom Vollmachtgeber er-wartet werden kann, dass er die Urkunde im Fall des Widerrufs aus dem Verkehr zieht, was bei Kopien nicht der Fall ist.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck9Wer kann den Vertreter zur Vorlage einer Urkunde auffordern?Nach h.M. kann jeder auf der WEV anwesende Eigentmer den Vertreter zur Vorlage einer Vollmacht auffordern und die Stimmabgabe zurckweisen, wenn sich der Verwalter nicht entsprechend legitimiert.Achtung: Ein Geschftsordnungsbeschluss, der trotz Zurck-weisung durch einen Eigentmer die Mitwirkung bei der Abstimmung zulsst, wre m.E. nichtig!Gem. 174 S. 2 BGB scheidet ein Zurckweisungsrecht aus, wenn der vertretene Eigentmer die anderen davon in Kenntnis gesetzt hat, dass er den Verwalter bevollmchtigt.Auerdem kann eine Zurckweisung im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoen.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck10Treuwidrige ZurckweisungEine Treuwidrige Zurckweisung liegt etwa vor, wenn in der Wohnanlage eine tatschliche bung bestand, dass sich bestimmte Vertreter (Ehegatten) gar nicht legitimieren mssen oder Telefax/E-Mail-Vollmachten gengen.Grund: Der Vertretene kann dann nicht mehr reagieren und seine Stimme verfllt.Der Versammlungsleiter muss pflichtgem darber befinden, ob Grnden gegen die Zurckweisung sprechen.Ist dies nicht der Fall, darf er den zurckgewiesenen Vertreter nicht zur Abstimmung zulassen.Fordert der zurckweisende Eigentmer auch das Entfernen aus der Versammlung, kann er sich insofern auf den Grundsatz der Nichtffentlichkeit der WEV berufen.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck11Rechtslage bei Bestehen einer FormvereinbarungAusgangspunkt: Inhalt der konkreten GO!Ist dort von einer schriftlichen Vollmacht die Rede, bedeutet dies gem 126 I BGB eigenhndige Namensunterschrift des Vertretenen.Auch derartige Klauseln in der GO verfolgen in der Regel den Zweck der Nachprfbarkeit der behaupteten Vertretungsmacht durch die Anwesenden.Daher meine ich, dass auch insoweit nur ein Original in Betracht kommt (nicht Telefax oder Kopie).Entgegen dem OLG Dsseldorf (ZMR 2005, 56) gilt das auch, wenn ein Miteigentmer einen anderen (z.B. seinen Ehegatten) in der Versammlung vertritt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck12Unterschied zu 174 BGBBei Bestehen einer Formvereinbarung hat der Verwalter als Versammlungsleiter die Amtspflicht, ber die Einhaltung der GO zu wachen. Anders als in den Fllen des 174 BGB darf er den Vertreter also selbst dann nicht zur Abstimmung zulassen, wenn ihn niemand zurckweist.Als Versammlungsleiter muss der Verwalter das Vorliegen formgerechter Vollmachten von sich aus prfen.Hat der Verwalter dies bislang anders gehandhabt, ist er gehalten, die Eigentmer auf seine genderte Einschtzung hinsichtlich der aus der Gemeinschaftsordnung resultierenden Pflichten vor der Versammlung hinzuweisen (s.o.).Umstritten ist, ob die Stimmabgabe wirksam ist, wenn eine berprfung unterblieben ist. Ich meine ja, sofern die Vollmacht tatschlich besteht (s. Hublein, ZWE 2012, 1, 4).3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck13Der Umfang der VertretungsmachtWie eingangs erwhnt bindet nur ein Handeln im Rahmen der dem Verwalter erteilten Vertretungsmacht den Eigentmer ( 164 I BGB).Welchen Umfang die Vertretungsmacht hat, ist durch Auslegung der Vollmacht zu ermitteln. Ist diese dem Verwalter gegenber erteilt worden, kommt es darauf an, wie dieser sie redlicher Weise verstehen durfte.Redlich in diesem Sinne ist nur, wer sich gleichsam in die Position des Vertretenen versetzt, nicht aber der, der die Erkl-rung nur unter dem Blickwinkel der fr ihn gnstigsten Bedeu-tung interpretiert, etwa um seinen Aufwand zu minimieren.Der Umfang der Vertretungsmacht wird in der Praxis durch die konkrete Vollmachtsurkunde bestimmt.3. Verwalterforum Bremen, den 20. 11. 2012Prof. Dr. Martin Hublein Universitt Innsbruck14Die Bedeutung sog. WeisungenHierzu hat das Kammergericht 1997 entschieden, dass die Bevollmchtigung nach ihrem gesetzlichen Leitbild eine bertragung des rechtsgeschftlichen Willens auf den Vertreter ist, der im Auenverhltnis regelmig nicht eingeschrnkt ist. Das trifft allenfalls fr sog. Gattungs- oder Generalvoll-machten zu, nicht aber bei einer Vollmacht fr eine konkrete Versammlung (Spezialvollmacht). Zum Schutze des Vertretenen schlag