DIÁLOGO CON INGENIEROS

COLEGIO DE INGENIEROSCIVILES DE MÉXICO S.C.

Camino Santa Teresa No. 187, Col. Parques del Pedregal,Tlalpan. C.P. 14010,

29 de Abril 2019

LA IMPORTANCIA DE LALIBERACIÓN DE DERECHOSDE VÍA PARA PROYECTOS DEINFRAESTRUCTURACARLOS ALBERTO DE LA FUENTE HERRERAINGENIERO CIVILMAISRARWA-OGMRICS

¿Qué es el Derecho de Vía?

▪ El Derecho de vía, se define como el terreno que se requiere para laconstrucción, conservación, ampliación, protección y en general para el usoadecuado para la infraestructura a desarrollar por ejemplo carreteras,tuberías, líneas eléctricas, presas, etc.

▪ En la generación de obras de infraestructura, aún y cuando representan ungran beneficio para la sociedad mexicana, no siempre es fácil llevarlas acabo, ya que los Gobiernos se enfrentan a diversos obstáculos para podermaterializarlas, tales como:

▪ Insuficiencia presupuestal;

▪ Deficiencia en la planeación y elaboración de los proyectos; y

▪ Adquisición del Derecho de Vía.

Importancia de la Liberación de DDV

▪ La adquisición de los derechos de vía necesarios para la construcción yoperación de un proyecto, constituye quizá el elemento singular de mayorriesgo en la ejecución del mismo.

▪ La incertidumbre en la disposición completa y oportuna de los derechos devía, puede implicar un incremento sustancial del riesgo para lograr unalicitación competitiva y transparente.

▪ Las afectaciones ambientales y sociales tienen repercusión sobre lafactibilidad del proyecto (ejemplo: áreas naturales, humedales, zonasarqueológicas, etc.)

▪ La no disponibilidad del derecho de vía durante el proceso de construcciónincrementa el riesgo de paros y retrasos, pudiendo, en casos graves, llegarincluso a la suspensión de la obra.

(continuación)

▪ Por ello, es fundamental el garantizar que se cuente con los derechos de víaantes del inicio de los trabajos.

▪ La adquisición de derechos de vía en México ha sido históricamente unelemento tanto de quejas como de insatisfacción entre los propietarios detierras afectados y los propietarios de los proyectos de infraestructura.

Tipos de Propiedad

▪ En México se reconocen tres tipos de propiedad fundamentales:

▪ Privada: es la que tienen las personas y las empresas en lo particular yes originada por un título legal que la ampara;

▪ Ejidos y comunidades: es ejercida de manera colectiva por susmiembros y está sujeta a las disposiciones de la Ley Agraria (LA) paralos fines de compra, venta, arrendamiento y otras formas de usufructo,y

▪ Tierras nacionales: son aquellas que ni los particulares ni los ejidospueden demostrar documentalmente que les pertenecen y, por lo tanto,son propiedad de la nación.

Procedimiento de Liberación de DDV de PP

1. Integración del censo de afectados.

2. Elaborar el formato de registro previo de afectación.

3. Notificar la afectación del predio al propietario o poseedor.

4. Requerir y obtener del propietario o poseedor la documentaciónque acredite sus derechos.

5. Integrar datos del predio y del propietario.

6. Verificar datos del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.

7. Determinar la situación legal del inmueble.

8. Elaboración del plano de afectación del inmueble de acuerdo conlas escrituras del mismo.

(continuación)

9. Solicitud del dictamen de uso de suelo y obtener de SCT la declaratoria deutilidad pública de la franja del derecho de vía y que esta quede inscrita enel Registro Público de la Propiedad.

10. Obtener las autorizaciones correspondientes en materia de impactoambiental y sobre la no existencia de vestigios arqueológicos.

11. Negociar con los propietarios la firma del contrato de promesa decompraventa.

12. Elaboración del proyecto de contrato, incorporación de susmodificaciones y firma por el afectado y la Dependencia.

13. Solicitud al INDAABIN del dictamen valuatorio individualizado del predio,para la elaboración de los documentos correspondientes.

(continuación)

14. Integrar el expediente de compra-venta.

15. Revisión de la documentación por el área jurídica de la dependencia para suaprobación.

16. Revisión de la documentación por parte de la Secretaria de la Función Pública.

17. Designar Notario Público y representante del Gobierno Federal para firmar laescritura respectiva.

18. Autorizar la adquisición de los predios.

19. Acreditar ante el notario designado, al representante del Gobierno Federal y laautorización de la adquisición del predio.

20. Notificar al representante del Gobierno Federal de su nombramiento y de lafecha y hora para la firma de la escritura correspondiente.

(continuación)

21. Preparar proyecto de escritura de compra-venta.

22. Gestión para la emisión de cheque de pago por la afectación.

23. Revisar la escritura por la Dirección General del Patrimonio Inmobiliario Federalde la SHCP para su aprobación.

24. Informar al representante del comprador y al vendedor para la protocolización dela escritura aprobada.

25. Firma ante el Notario para formalizar la compra-venta y pago al vendedor.

26. Obtener copia certificada de escritura una vez inscrita en el Registro Público de laPropiedad Local y enviar al área jurídica de la dependencia correspondiente.

27. Tramitar inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad Federalde la SHCP.

(continuación)

28. Recepción del predio por la dependencia.

29. Entrega del Derecho de Vía liberado al Concesionario

30. Integración de expedientes finales dentro de la Dependencia.

Liberación de DDV Ejidal y Comunal

▪ Celebración de contratos o convenios sobre tierras ejidales:▪ Este procedimiento permite que se pueda obtener de manera inmediata

la posesión de las superficies necesarias para el proyecto, hasta en tantose concluyan los procedimientos requeridos para la desincorporación delas superficies ejidales.

▪ De conformidad con lo dispuesto en los artículos 45, 79 y 100 de la LeyAgraria, las tierras ejidales pueden ser objeto de cualquier contrato quepermita su aprovechamiento. Éstos pueden ser celebrados por losnúcleos de población ejidal o por los ejidatarios según se trate de tierrasde uso común o parceladas, asimismo, los contratos en los implique eluso de las tierras por terceros sólo pueden tener una duración acorde alproyecto de que se trate, no mayor de 30 años prorrogables.

(continuación)

▪ Por lo que en ejercicio de dichas facultades, los ejidos o los ejidatarios, según setrate de tierras de uso común o formalmente parceladas, pueden actualmenteotorgarlas en arrendamiento y/o comodato, mediería o aparcería, usufructo, ocomprometerlas en contratos de asociación en participación, sin que para dichasdeterminaciones se requiera la autorización, opinión o sanción de algunadependencia pública.

La propiedad social como objeto de interés

▪ Para que la propiedad social sea objeto deinterés deben existir:

▪ Proyectos con inversión financiera(proyectos apalancados).

▪ Proyectos infraestructura por parte delEstado.

▪ Proyectos de transportación: carreteras,líneas de conducción de energíaeléctrica, oleoductos, gasoductos, etc.

▪ Programas de reserva territorial. Carbo eléctrica, Coahuila

Problemas que dificultan la Liberación de DDV

Problemáticade la

Liberación deDDV

1. Procesos lentos deexpedición de

avalúos

2. Valores de losavalúos son

insuficientes paraadquisición

3. Dificultades paraFirmar Convenios deCompra-Venta con

cláusula de ocupaciónprevia

4. Discrepancias enmedida y

colindancias oinexistencia de

Títulos de Propiedad

5. Mecanismos muylentos de pago, que

fomentanespeculación y

dificultan cerrarnegociaciones

6. Necesidades decambio en proyecto

de trazo para mejorarel Plan de Negocios,

que requierenrespuesta expedita

7. Necesidades deestudios y evaluaciónde riesgo e impacto

ambiental

8. Equipos deNegociación

Desintegrados noconcurrentes en eltiempo: Técnico,

Financiero y Legal.

9. Rigideces para usarla figura de

expropiación(derecho de

audiencia previa)

10. Reversión deterrenos ejidales si no

se usanoportunamente

11. Exclusividad deINDAABIN en la

realización de losavalúos.

Ruta Crítica de la Liberación de DDV

Principalesactividades

paraliberación

deproyectos

ELABORACIONDIAGNOSTICO

SOCIAL

GESTION DEANUENCIAS

MUNICIPALES

GESTION DECOMPATIBILIDAD

DE PROYECTO

SENSIBILIZACIONA LA

SOCIEDAD

SENSIBILIZACIONDEPENDENCIAS

GUBERNAMENTALES

ELABORACIONMANIF. IMPACTO

AMBIENTAL

ELABORACIONESTUDIO TECNICO

JUSTIFICATIVO ELAB.INF. TECNICOOBRAS URBANASY SUBURBANAS

AUTORIZACIONREMOCION

DE VEGETACION

NOTIFICACIONDE

AMPLIACION

CAPACITACIONAMBIENTAL

ATENCION, TER-MINOS Y

CONDICIONANTES

RESTAURACIONDE

SUELOSRESCATES DEFLORA YFAUNA

ATENCIONAUDITORIAS

PROFEPA

DESLINDEDE

PREDIOSOLICITUDDE

AVALUO

OBTENCIONDE

AVALUO

NOTIFICACIONDE

AVALUO

OBTENCIONACEPTACION DE

AVALUO

ENVIODE

EXPEDIENTE

SOLICITUDDE

FONDOS

RECEPCIONDE

FONDOSENVIO

EXPEDIENTENOTARIO

CITAAFECTADONOTARIO

REALIZACIONDE

PAGO

REGISTRO DEESCRITURAS

EN R.P.P.

REGISTRO DEESCRITURASEN R.P.P.I.F.

ENTREGAAL AREA

OPERATIVA

OBTENCIONRELACION

PROPIETARIOS

VERIFICACIONEN

CAMPO

OBTENCIONDOCUMENTACION

LEGAL

NOTIFICACIONDE

ANUENCIA

OBTENCIONDE

ANUENCIA

PAGO DE BIENESDISTINTOS A LA

TIERRA

¿Dónde Acudir?

•SOCIEDAD NACIONAL DECREDITO

•CONAFOR

•SECRETARÍA DE BIENESTAR

•JUZGADOS

•ORGANIZACIONES CIVILES

•SEDENA

•REG. PUB. DEL PATRIM. DEINMUEBLE FEDERAL

•REG. AGRARIO NACIONAL

•P.G.R.

•TELMEX

•NOTARIOS PUBLICOS

•CONSORCIOS

•PEQUEÑOS PROPIETARIOS

•EJIDATARIOS

•ORG. NO GUBERNAMENT.

•JUNTA DE AGUA POTABLE

•CATASTRO

•CONAGUA

INSTANCIAS DEL GOBIERNO FEDERAL, ESTATAL Y MUNICIPAL, ASÍ COMO ÁREAS DIVERSAS CON LAS QUE SETIENE QUE TRATAR PARA GESTIONAR LA LIBERACIÓN DE LOS PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA

•I N E G I

•GOBIERNOS MUNICIPALES

•GOBIERNOS ESTATALES

•SADER

•SCT

•PEMEX

•FONATUR

•INAH

•SEMARNAT

•REG. PUBLICO DE LA PROP

•PROCURAD. AGRARIA•INDAABIN

•SEDATU

Valuación de la Liberación de DDV

▪ Al revisar el procedimiento de adquisición detierra para proyectos de infraestructura delGobierno Federal se arrojan las resultadossiguientes:

▪ Se analizaron los avalúos realizados para dichosproyectos.

Se observan 6 clasificaciones de suelo.

Los avalúos fueron realizados por elINDAABIN, Instituciones de Crédito yEspecialistas Independientes.

(continuación)

▪ Resultados:

Los avalúos, generalmente coinciden enlos valores reportados, cuando lasclasificaciones de la tierra son similares.

Los valores reportados no soncomparables con los existentes en elmercado abierto, salvo cuando éste, estáinfluenciado por condiciones de usodistinto al agropecuario.

Ducto Los Ramones, N. L.

(continuación)

▪ Comparación de valores:

▪ La tierra ejidal sin proyecto tiene el menor valor.

▪ La propiedad privada alcanza mayor valor, por unaparte, por tener un marco legal menos restrictivo; y,por la otra, por la existencia de una demanda (aunquelimitada) de compradores.

▪ El mayor valor se encuentra en las tierras queresponden a la idoneidad de la superficie y/o ubicaciónpara un determinado proyecto de infraestructura.

0

20

40

60

RELACION

ESQUEMA DE INCREMENTO DE VALOR DE LATIERRA RURAL

Tierra Ejidal sin Proyecto Propiedad PrivadaProyectos Apalancados Proyectos de Infraestrcutura

(continuación)

▪ La aparente contradicción sobre la alteración alValor Comercial puede explicarse con la gráficaque representa un mercado abierto y competido(zona verde), en donde un avalúo maestro dacuenta del valor promedio de la tierra. Este rangocrece cuando existe la condición de un flujo decapital, como es el caso de los proyectosapalancados (zona azul claro). Cuando así sucede,los avalúos muestran una re-valoración, estosignifica que las superficies donde se invierteaumentan su valor.Me

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Tierra sinproyecto

Proyectosde infraestructura

Aparente contradicción:

Consideraciones únicas de la Liberación deDDV

▪ La valuación del DDV presenta cuestiones oproblemas especiales que generalmente no seencuentran en otras tareas de valuación.Algunas cuestiones únicas del DDV incluyen,parcelas restantes rodeadas por tierrasprivadas.

▪ Parcelas restantes rodeadas por tierrasprivadas: en algunos proyectos se tiene laobligación de ofrecerle al propietario laoportunidad de vender la parcela restantepoco rentable o rodeada por tierrasprivadas y tenerla como un DDV enexceso.

Precio, valor comercial, valor de mercado

▪ En materia de valuación generalmente se habla delvalor comercial, pero nunca se define la capacidad ycaracterísticas del mercado meta.

▪ Algunas variantes importantes que se deberíanintegrarse hoy en día al avalúo:

• Rango: Cuantos participan o puedenparticipar (comprador / vendedor).

• Tiempo: Para llevar a cabo la operacióncomercial. (días, meses, años).

• Capital: Inyección al mercado del flujonecesario para realizar las transacciones.

(continuación)

▪ Precio pagado:

El precio pagado puede ser una cantidad mayor omenor del precio de mercado.

El precio pagado, por general, tiene unaevaluación subjetiva del comprador o delvendedor, uno puede considerar que pagó de másy el otro puede considerar que recibió de menos.

(continuación)

▪ Valor de Mercado

Lo que aquí se considera como valor demercado es el espacio limitado por la campanade Gaus.

Cuando se levantan los distintos valores de lasoperaciones realizadas en un mercado, seconforma un espacio donde existen diferenciasentre las operaciones particulares, pero lamayoría se encuentra en el promedio.

Debe quedar claro que el Valor de Mercado noes un punto, es una franja, formada por unmínimo y un máximo

Periódico, La Jornada, México

Expropiación

▪ En México la Ley de Expropiación establece cuales son las causas de utilidadpública a nivel federal, y regula los procedimientos, modalidades yejecución de las expropiaciones de la pequeña propiedad. A nivel estatal,los gobiernos locales cuentan también con su propia Ley de Expropiación,cuyos objetivos son muy similares a los que persigue la antes citadalegislación federal.

▪ Tratándose de bienes ejidales y comunales, según las causas de utilidadpública, que establece la fracción VII del artículo 93 de la Ley Agraria, elprocedimiento implica un trámite ante la SEDATU, que concluye con unDecreto Presidencial que determina la causa de utilidad pública y los bienespor expropiar mediante el pago de una indemnización. Sin embargo laexpedición de dicho decreto, que constituye la culminación del procesopara la transmisión de la propiedad, generalmente tarda incluso años.

Algunas experiencias Internacionales

▪ La expropiación por causa de utilidad publica es la idea mas elevada y exactade la propiedad en manos del gobierno o del conjunto de personas en sucapacidad soberana. Otorga el derecho a retomar la posesión de lapropiedad en la forma indicada por la Constitución y las leyes del estado,cuando lo requiera el interés. Corte Suprema de los Estados unidos.

▪ En Canadá, no existe ninguna protección de los derechos a la propiedad enla Constitución o en la Carta de Derechos. Todos los derechos realesprocedían de la Corona y la Corona conservaba el derecho de adquirir losbienes para fines públicos sin el consentimiento del propietario. Estederecho se ha extendido mediante la legislación a otros órganos, como losmunicipios, hospitales, escuelas y los servicios públicos.

▪ En Estados Unidos existe la LeyUniforme de Políticas de AdquisiciónInmobiliaria y Asistencia para laReubicación, sirve como un mediopara ofrecer un tratamiento uniformey equitativo a las personasdesplazadas de sus residencias,negocios, granjas y organizacionessin fines de lucro como el resultadode determinados programas yproyectos.

(continuación)

Recomendaciones

▪ Planeación anticipada de la adquisición del Derecho de Vía.

▪ Pagos compensatorios justos y atractivos; muchos propietarios viven en la pobreza yven las compensaciones como parte de sus ingresos. Reconocer los impactos.

▪ Contar con personal experto en relación con la adquisición.

▪ Establecer relaciones positivas con las autoridades locales.

▪ Evitar reuniones masivas; fomentar contacto directo con líderes formales ynaturales de las comunidades.

▪ Establecer procedimientos para la relación Contratista.

▪ Relaciones basadas en la honestidad, el cumplimiento de los compromisos y el tratojusto.

(continuación)

▪ Sentar las bases para una relación de confianza y credibilidad.

▪ Considerar tiempo para ejecutar las 4 fases de adquisición del derecho de vía:preparación; adquisición; apoyo durante construcción; y apoyo después de laconstrucción.

▪ Planificar para el peor escenario.

▪ Incorporar en la planificación tiempos adecuados para ejecutar procedimientos deexpropiación.

Conclusiones

▪ La adquisición de derechos de vía es un área crítica en el desarrollo deproyectos de infraestructura.

▪ Las empresas liberadoras deben contribuir activamente con su experienciaa la modernización y racionalización del marco legal, normativo y jurídico.

▪ Es necesario realizar esfuerzos de coordinación y cooperación entregobiernos e iniciativa privada.

▪ Es indispensable establecer políticas basadas en credibilidad, honestidad ytrato justo.

▪ El DDV se debe de conservar libre de construcciones, materiales deconstrucción, vallas y/o avisos publicitarios.

GRACIAS