Direction Haute Savoie · 1er fascicule / 3 Caractéristiques du ... Tél. 04.74.27.51.51 ... Le diagnostic reprend le découpage du territoire en 7 bassins de vie, utilisé

Direction départementale de l'Equipement Haute Savoie

Diagnostic pour l’élaboration du Plan Départemental de l’Habitat

de Haute-Savoie

1er fascicule / 3 Caractéristiques du marché du logement et des besoins en logement des ménages

Janvier 2009

Haute-savoie - Elaboration du Plan départemental de l'Habitat

DDE et Conseil Général de Haute-Savoie Page 2 sur 47

Diagnostic pour l’élaboration du Plan Départemental de l’Habitat

de Haute-Savoie

1er fascicule / 3 Caractéristiques du marché du logement et des besoins en logement des ménages

Janvier 2009

Centre d’Etudes Techniques de l’Equipement de Lyon 46 rue Saint Théobald BP 128 - 38081 L’ISLE D’ABEAU

Département Villes et Territoires / Groupe Habitat Urbanisme et Construction

Tél. 04.74.27.51.51 NUMÉRO DE RÉFÉRENCE DE DOCUMENTATION : ISRN EQ – CT69 – DVT / RE - - 08 – 137/a - - FR

DDE de Haute-Savoie 15, rue Henri Bordeaux 74 998 Annecy cedex 9 tel : 04-50-33-78-00

Conseil Général de Haute-Savoie 1, ruelle du 30ème R.I. – BP 2444 –

74041 Annecy tel : 04-50-33-50-00



I. UN TERRITOIRE MONTAGNEUX TRANSFRONTALIER ET ATTRAYANT.........................................................................................................5

1. Une forte pression démographique....................................................................5 Le découpage du territoire en 7 bassins de vie......................................................5 Entre ville et montagne................................................................................................6 Une population urbaine et péri-urbaine ..................................................................6 10 000 habitants de plus par an entre 1999 et 2005...............................................8

2. Une grande vitalité économique mais de fortes disparités sociales ...........10 Une grande vitalité économique ............................................................................10 De grands écarts de niveaux de vie.......................................................................12

3. Des déplacements en augmentation constante............................................15 Les déplacements domicile-travail : augmentation du trafic routier...............15 Le trafic ferroviaire en Haute-Savoie augmente lui aussi sensiblement chaque année ............................................................................................................17 L’augmentation de l’offre en transports interurbains ..........................................18

II. LE PARC DE LOGEMENTS, LES MARCHES FONCIERS ET IMMOBILIERS .......................................................................................20

1. Les spécificités du parc haut savoyard........................................................20 Une concurrence entre résidences principales et résidences secondaires ...20 La vacance en constante diminution, signe d’un marché de plus en plus tendu .............................................................................................................................21 La diversité de l’offre en résidences principales...................................................22

2. L’offre en logement locatif et en hébergement ..............................................23 Le parc locatif privé....................................................................................................23 Le parc locatif public .................................................................................................25 L’offre pour les publics spécifiques ..........................................................................28

3. Les tendances des marchés fonciers et immobiliers .....................................30 Les spécificités de la crise du logement en Haute-Savoie .................................30 Une hausse des prix du foncier qui semble ralentir ..............................................31 Un marché de la construction neuve actif............................................................32 Un coût de l’immobilier qui a atteint ses limites ?.................................................33 Une consommation foncière encore importante ................................................34

4. L’accession aidée : un succès croissant reposant essentiellement sur le prêt à O% ....................................................................................................................35 Le Prêt à 0% (et PTZ)....................................................................................................35 Le PSLA ..........................................................................................................................36 La vente de logements HLM.....................................................................................36 L’accession sociale réglementée............................................................................36 Bilan de l’accession sociale ......................................................................................37

5. Les conséquences sur les modes de vie de la population haut-savoyarde .. ...............................................................................................................................38



III. LES BESOINS EN LOGEMENT ......................................................40

1. L’étude CILSE DDE................................................................................................40

2. Une forte pression de la demande locative sociale ......................................41

3. Les besoins des populations spécifiques .........................................................43 Les jeunes et les étudiants .........................................................................................43 Les saisonniers ..............................................................................................................44 Les personnes âgées : le taux d’équipement le plus faible de Rhône-Alpes .44 Les personnes handicapées : le département est en retard.............................46 Les personnes en situation d’urgence ou en difficulté d’insertion : un manque de places aggravé par la tension sur le marché du logement ........................47

Ce document a été élaboré en partie à l’aide des documents suivants :

- La Situation du logement en Haute-Savoie» – DDE - 2008 - Observatoire habitat de la DDE de Haute-Savoie - Observatoire départemental 2007 - Conseil Général de la Haute-Savoie -SED Haute-Savoie - Etude des besoins en logement en Haute-Savoie - DDE- CILSE- Géodes - Le foncier lié au logement et son évolution de 2000 à 2006 - DDE de Haute-Savoie - Les PTZ en 2005» CETE de Lyon pour la DRE Rhône-Alpes – février 2008 - Bilan annuel de conjoncture 2007- Mai 2008 – CCI 74 - Diagnostic Habitat des CDRA - Analyse pour l’observatoire foncier - Fonceo 2008 - Le Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées - 2008 - Le Schéma gérontologique - 2003 - Le schéma départemental en faveur des adultes en situation de handicap - 2007-2012 - Le Schéma départemental d’accueil des gens du voyage - 2003 - Le Schéma d’Accueil d’Hébergement et d’Insertion – 2004 - Le fichier PLS



I. Un territoire montagneux transfrontalier et attrayant

1. Une forte pression démographique

Le découpage du territoire en 7 bassins de vie

Le diagnostic reprend le découpage du territoire en 7 bassins de vie, utilisé notamment par l’étude des besoins en logements - CILSE/DDE. La délimitation des 7 bassins est fondée sur : - des critères fonctionnels et de flux : un bassin de vie reflète la façon dont le territoire est vécu par les habitants et une cohérence de fonctionnement lié à l’emploi, aux commerces et aux services, - les limites des EPCI et des démarches de planification et de développement local (SCOT et Contrats Régionaux).

DDE 74, IGN BD carto 2007, IGN Scan.250 2007



Entre ville et montagne

En Haute-Savoie, les contraintes du relief ont fait naître plus souvent qu’ailleurs des communautés humaines relativement importantes en nombre d’habitants et le bâti concentré en fond de vallée s’est aggloméré rapidement.

DDE 74, IGN BD carto 2007, IGN BD Alti, IGN Scan.250 2007

En 2005, 14 communes comptent plus de 10 000 habitants1 : Saint Julien en Genevois, Chamonix Mont Blanc, Bonneville, Passy, Rumilly, Sallanches, Cran Gevrier, Cluses, Seynod, Annecy le Vieux, Annemasse, Thonon les Bains et Annecy, la Roche sur Foron.

Une population urbaine et péri-urbaine

Une typologie de communes mise au point par le Conseil général et la SED sur la base d’une approche valorisant l’aspect physique et paysager, validée par les communes, fait apparaître : - 8 communes centre - 16 centres secondaires - 38 communes péri-urbaines - 189 communes rurales - 44 stations touristiques. Les communes centre, les communes péri-urbaines et les communes rurales accueillent environ chacune un quart de la population du département.

1 Pour comparaison, l’Ain compte 4 communes de plus de 10 000 habitants.

Une implantation humaine contrainte par le relief.

Un département plus urbain et péri-urbain que d’autres.



Une autre typologie a été mise au point par l’INSEE sur des critères statistiques (taille en nombre d’habitants et d’emplois), physiques (continuité du bâti) et les déplacements domicile-travail. Elle est intéressante pour la comparaison qu’elle permet de faire avec le reste de la France. Elle fait apparaître le département comme très urbain et péri-urbain par rapport aux autres (22% des communes apparaissent comme urbaines en Haute-Savoie pour 9% en France et 51% des communes apparaissent comme péri-urbaines en Haute-Savoie pour 29% en France). Les communes centres et centres secondaires sont plutôt bien réparties sur l’ensemble du territoire. Cette trame urbaine géographiquement équilibrée est un atout sur lequel s’appuiera la politique logement départementale.

Territoires vécus de l’INSEE



10 000 habitants de plus par an entre 1999 et 2005

Depuis 1990, la croissance démographique de la Haute-Savoie est deux fois et demi supérieure à celle de la France métropolitaine. Elle compte aujourd’hui environ 708 000 habitants (estimation 2008 de l’Observatoire Départemental), soit au moins 76 000 habitants de plus qu’en 1999 d’après l’INSEE. Cette croissance est due à un solde naturel positif et surtout à un solde migratoire remarquable, lié à l’attractivité du département et de la Suisse en matière d’emploi. En taux d’évolution, c’est la croissance de l’Avant-pays qui est la plus importante (+15% au lieu de +10 % dans le département et 12% dans le Genevois par exemple). En volume, le Bassin de vie d’Annecy et le Genevois sont les grands bénéficiaires de cette croissance avec respectivement 16 000 et 15 000 habitants supplémentaires. Ensuite ce sont les communes rurales du Chablais et de l’Avant-pays qui ont connu les évolutions les plus importantes en volume (environ 5 000 habitants dans chaque bassin). En taux de croissance par rapport à la population de 1999, l’Avant-pays a la progression la plus dynamique (+15%) suivi du Giffre (+14% mais seulement +1658 habitants). Les taux de croissance sont forcément plus élevés pour les communes rurales car la population initiale de 1999 était peu importante. En volume, les accroissements les plus importants se trouvent quand même dans les communes d’une certaine taille.

Une démographie très dynamique notamment dans l’ouest (bassins d’Annecy et du Genevois).



Evolution de la population par type de commune par bassin de vie de 1999 à 2005

9 communes ont connu un apport de population supérieur à 1 000 habitants : la Balme de Sillingy, Doussard, Gaillard, St Jorioz, Rumilly, Sallanches, Seynod, St Julien en Genevois et Thonon-les-Bains.

Bassins de vie Types de commune SEDEvolution

population 1999-2005

% dans l'évolution

du BV

Taux d'évolution 1999-2005

BV ANNECY Communes centre 264 2% 1%Centres secondaires 1972 12% 10%Communes péri-urbaines 5555 34% 7%Communes rurales 7509 46% 16%Stations touristiques 869 5% 13%

Total BV Annecy 16168 100% 8%BV ARVE Communes centre 965 13% 3%

Centres secondaires 1689 22% 12%Communes péri-urbaines 3572 47% 10%Communes rurales 1216 16% 19%Stations touristiques 122 2% 27%

Total BV Arve 7563 100% 9%BV AVANT PAYS Communes centre 1569 22% 14%

Centres secondaires 434 6% 10%Communes péri-urbaines 52 1% 2%Communes rurales 4943 71% 17%

Total BV Avant Pays 6997 100% 15%BV CHABLAIS Communes centre 1877 18% 7%


Total BV Chablais 10717 100% 10%BV GENEVOIS Communes centre 2870 19% 8%


Total BV Genevois 14972 100% 12%BV GIFFRE Centres secondaires 309 19% 10%

Communes rurales 446 27% 16%Stations touristiques 904 55% 15%

Total BV Giffre 1658 100% 14%BV MONT-BLANC Communes centre 1383 36% 10%

Communes péri-urbaines 12 0% 1%Stations touristiques 2403 63% 6%

Total BV Mont-Blanc 3797 100% 7%Haute-Savoie 61870 10%

Source MEEDDAT-Filocom d’après la DGI



2. Une grande vitalité économique mais de fortes disparités sociales

Une grande vitalité économique

L’économie haut-savoyarde est forte de sa diversité : • une agriculture dynamique (AOC) qui participe par ailleurs à l’entretien

des paysages et à l’attractivité touristique, et qui recrute encore même si le nombre d’exploitations diminue,

• une industrie encore très présente (27% de l’emploi salarié privé) assise à la fois sur un leadership mondial dans le secteur du décolletage et du travail des métaux, sur une vingtaine d’entreprises de renom international et sur un tissu dense de PME qui cimentent toute l’activité départementale,

• le domaine des services connaît un développement continu, notamment dans le domaine de la construction et du commerce,

• enfin, le tourisme représente 10 % des emplois salariés privés. Les bassins de vie d’Annecy et de l’Arve concentrent à eux seuls la moitié des emplois salariés privés du département (respectivement 73 500 et 33 600 emplois), suivis du Chablais et du Genevois (27 000 emplois chacun).

L’agglomération genevoise est également un important pourvoyeur d’emplois : on estime début 2007 à 70 000 le nombre de personnes qui travaillent en Suisse2 tout en habitant la Haute-Savoie (50 000 titulaires d’un permis frontalier + fonctionnaires internationaux + actifs de nationalité Suisse ou double-nationaux qui sont venus s’installer en France).

2 91% travaillent dans le canton de Genève, 7% dans le canton de Vaud et 2% dans le canton du Valais- source SEDHS

Un dynamisme de l’emploi dû à la fois au tissu économique local et au pôle d’emploi Genevois.



Depuis 1999, le nombre de titulaires d’un permis frontalier a doublé.

Evolutions et perspectives : En 2006, la Haute-Savoie compte 276 000 emplois salariés privés soit 15 109 de plus depuis 1999.

L’emploi salarié privé en 1999 et en 2006

Après une période de stagnation de l’emploi privé entre 2002 et 2006, la reprise de l’emploi en 2006 s’est faite grâce aux PME (6 900 emplois de plus en 2006, 4 266 créations d’entreprises), notamment grâce à la création d’entreprises individuelles (650 emplois nouveaux en 2006). Ce phénomène

Bassins de vie

Emplois salariés privés 1999

Emplois salariés privés 2006

Evolution en nb

Evolution en %

BV ANNECY 66311 73559 7248 10,9%BV ARVE 35254 33661 -1593 -4,5%BV AVANT PAYS 10047 11008 961 9,6%BV CHABLAIS 24086 27519 3433 14,3%BV GENEVOIS 25494 27674 2180 8,6%BV GIFFRE 2919 3112 193 6,6%BV MONT-BLANC 17977 20664 2687 14,9%TOTAL 182088 197197 15109 8,3%

Emploi salarié privé - UNISTATIS



recouvre les services aux entreprises qui externalisent de plus en plus certaines tâches mais aussi les services à la population résidente. Depuis 1990, avec plus de 1 000 emplois salariés privés supplémentaires chaque année, sans discontinuité, ils sont le moteur principal de la croissance de l’emploi, bien devant les activités productives telles que l’industrie ou le tourisme.

De grands écarts de niveaux de vie

La Haute-Savoie est l’un des départements où les revenus sont les plus élevés de France : le revenu déclaré médian3 d’une unité de consommation4 est de 18 900 euros. Seuls les départements de l’Ile-de-France présentent un bilan supérieur.

Il existe pourtant une disparité géographique, à laquelle s’ajoute une disparité également très visible selon le profil de la commune. En effet, les grands centres urbains (Annecy, Annemasse) connaissent une mixité sociale très prononcée : de nombreuses personnes retraitées cherchant à bénéficier de la proximité des services, des personnes aux revenus modestes ou même sans emploi qui y trouvent un parc locatif (parfois social) plus étoffé qu’ailleurs. La mixité des revenus induit donc un revenu médian moins élevé que dans 3 Revenu déclaré : somme des revenus déclarés au fisc avant abattements. Il comprend les revenus d’activité salariée ou indépendante (y compris si l’activité est exercée à l’étranger), les indemnités de chômage, les pensions alimentaires, d’invalidité ou de retraite et les revenus du patrimoine. Ces revenus sont nets de cotisations sociales et de CSG déductible. 4 Les dépenses d’un ménage de plusieurs personnes ne sont pas strictement proportionnelles au nombre de personnes grâce aux économies d’échelle résultant de la vie en groupe. Aussi, pour comparer des revenus entre ménages de compositions différentes, on utilise une mesure par équivalent-adulte ou unité de consommation (UC).

Le niveau de vie moyen élevé cache des disparités entre bassins et entre communes.



d’autres territoires : 17 192 euros en moyenne. La situation se retrouve, mais à un degré moindre, dans les centres secondaires. A l’inverse, les communes rurales (surtout lorsqu’elles sont à quelques encablures d’une agglomération) disposent d’un revenu médian plus élevé. Dans les stations touristiques, les revenus sont plus faibles (17 921 euros) que la moyenne départementale, et ce malgré la venue d’une riche clientèle touristique. De nombreux emplois sont en effet occupés par des saisonniers venant de l’extérieur, et qui ne déclarent donc pas leurs revenus sur place. Le niveau de vie est en outre bien inférieur, puisque la fiscalité y est en général plus élevée qu’ailleurs. En croisant la disparité géographique et la disparité selon le profil des communes, il arrive donc que les différences soient parfois criantes d’une commune à l’autre. Certaines communes du bassin annecien (rives du Lac d’Annecy) ou du Genevois et du Chablais (rives du Léman) sont ainsi devenues au fil du temps le lieu de résidence des familles les plus aisées et disposent du revenu le plus élevé du département : Veyrier-du-Lac avec un revenu médian de 30 518 euros n’est qu’à quelques kilomètres de Meythet et son revenu médian de 17 584 euros. Idem pour Nernier avec 29 975 euros, qui est à quelques encablures d’Annemasse où le revenu médian est de 15 932 euros. L’écart entre les hauts et les bas revenus5 au sein d’un même territoire est parfois très élevé. Au sein de l’aire urbaine d’Annemasse-Genève, qui englobe toute la partie française de l’agglomération genevoise, il est même le plus élevé de la région Rhône-Alpes : le seuil des revenus les plus élevés est 8 fois plus élevé que le plafond des revenus les plus modestes. Ce rapport n’est que de 4,73 en Haute-Savoie et de 4,9 au niveau régional. Il est de 5,42 au niveau national. Une inégalité qui est d’autant plus marquée que les revenus déclarés par les ménages ont augmenté de 17,6% en l’espace de 5 ans, et que cette croissance ne s’est pas répartie équitablement sur le territoire haut-savoyard. Ainsi, les revenus déclarés par les ménages ont augmenté plus rapidement dans le Genevois (+20%) que dans la Vallée de l’Arve (+16,7%) : les écarts se sont creusés. La commune de Nernier, dans le bassin de vie du Chablais, a vu s’accroître son revenu annuel déclaré par ménage de 58,5%, ce qui indique qu’elle est devenue en quelques années un lieu très prisé pour les familles les plus aisées. Globalement, les plus fortes croissances se sont portées sur les franges des bassins d’emploi. Les communes rurales de la Vallée verte et du Giffre, autour du Vuache et du plateau des Bornes ont connu un essor considérable de leurs revenus. Dans le bassin annecien, cette croissance a surtout touché le Massif des Bauges et le Massif des Bornes. Dans les agglomérations et les communes les plus proches, l’évolution a été bien moins prononcée, signe que la mixité des revenus s’y est davantage opérée.

5 Rapport entre le décile 9 (seuil des plus hauts revenus) et le décile 1 (plafond des plus bas revenus)



Le budget logement des ménages haut-savoyards Les 10% de ménages aux plus faibles revenus en 2005 déclaraient 674 euros mensuels par unité de consommation. Ce niveau de revenu paraît clairement insuffisant pour vivre dans des conditions décentes dans un département où les prix sont tirés vers le haut en raison du pouvoir d’achat de ménages très aisés. Dans certaines communes, notamment du Genevois, ce revenu est largement inférieur à la moyenne départementale. Il est de 257 euros mensuels à Gaillard, 368 euros à Annemasse, ou encore 408 euros à Saint-Julien. Il est également de 386 euros à Scionzier et de 502 euros à Marnaz. A contrario, le revenu mensuel déclaré par UC par les 10% de ménages les moins fortunés à Veyrier-du-Lac dépasse 1 000 euros. Les revenus sont d’autant plus bas que le ménage est jeune : pour un ménage de moins de 30 ans, ce revenu mensuel est de 552 euros par UC. Par ailleurs, les revenus déclarés les plus bas par UC concernent très clairement les ménages d’une seule personne ou à l’opposé du spectre, les familles nombreuses. En 2007, 163 875 ménages (tous statuts confondus) résidant dans le département avaient un niveau de ressources qui leur permettrait d’avoir accès à un logement social ordinaire (financement PLUS), soit 56% des ménages.

En volume, ce sont dans les bassins de vie d’Annecy, du Genevois et du Chablais que les besoins sont les plus importants. En valeur relative, ce sont les bassins de vie du Mont-Blanc, du Giffre et de l’Avant-pays qui ont la proportion la plus importante de ménages disposant de ressources leur permettant de bénéficier d’un logement social (respectivement 63%, 61% et 62% des ménages de ces bassins de vie).

2007

Inférieures à 30% du

plafond PLUS

Entre 30 et 60% du

plafond PLUS

Supérieures à 60% et

jusqu'à 100% du plafond

PLUS

Supérieures à 100% du

plafond PLUSTotal

BV Annecy 7 153 16 202 30 007 41 406 94 768BV Arve 2 937 2 937 11 161 14 168 31 203BV Avant Pays 1 509 3 968 6 712 7 553 19 742BV Chablais 4 693 9 559 14 912 21 586 50 750BV Genevois 7 139 10 023 15 170 28 843 61 175BV Giffre 444 1 098 1 889 2 184 5 615BV Mont-Blanc 2 101 5 452 8 809 9 428 25 790Haute - Savoie 25 976 49 239 88 660 125 168 289 043

MEEDDAT - FILOCOM d'après la DGI 2007

Nb de ménages dont les ressources sont :

Plus de 56% des ménages pourraient prétendre à un logement HLM (type PLUS).



Le niveau de ressources des hauts-savoyards par bassin de vie :

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

BV Ann

ecy

BV Arv

e

BV Ava

nt P

ays

BV Cha

blais

BV Gen

evoi

s

BV Giffr

e

BV Mon

t-Blan

c

Supérieures à 100% du plafondPLUS

Supérieures à 60% et jusqu'à100% du plafond PLUS

Entre 30 et 60% du plafond PLUS

Inférieures à 30% du plafond PLUS

En Haute-Savoie, 26% des ménages ont des ressources leur permettant de bénéficier d’un logement très social (PLAI). Ils sont 29% sur le bassin de vie du Mont-Blanc. Les organismes Stratis Conseil et le Crédit Agricole (service Crédit immobilier aux particuliers) précisent que seuls 35% des ménages ont un budget leur permettant d’acheter un logement de plus de 160 000 euros (durée de prêt et taux d’emprunt optimisés en restant dans la limite d’un taux d’endettement de 33% par rapport au revenu). Transposé à une location, cela représente un loyer de 625 euros par mois (hors aides personnalisées au logement). Parmi ces ménages, les profils dominants sont les jeunes décohabitants ou primo-actifs de 25 à 34 ans avec ou sans enfant, les ménages d’âge mûr encore actifs de 45 à 64 ans avec 2 enfants ou n’ayant plus d’enfants à charge.

3. Des déplacements en augmentation constante

Les déplacements domicile-travail : augmentation du trafic routier

L’automobile est devenue en Haute-Savoie un équipement véritablement indispensable de la vie quotidienne, devant faire face aux carences de l’offre ferroviaire mais aussi à l’étalement urbain dans tout le territoire. Premier témoin de cette évolution, le parc automobile haut-savoyard qui continue de s’étoffer à un rythme très soutenu : en croissance de 3% sur la seule année 2006, il a augmenté de… 74% en 17 ans, contre 17% pour la France ! Seules les données de l’INSEE permettent de connaître à la fois les lieux de travail et de résidence des personnes. Cette carte illustre en partie la mobilité liée aux déplacements domicile-travail (en 1999) : les actifs de l’Ouest du département sont particulièrement mobiles, leurs trajets étant favorisés par une topographie douce.



Part des actifs travaillant et résidant dans la même commune (en %)

Ce constat peut être mis en parallèle avec la part des propriétaires occupants, plus importante à l’Ouest qu’à l’Est. Dans les bassins d’Annecy, du Genevois, de l’Avant-pays, les ménages peuvent s’éloigner de leur lieu de travail pour accéder à la propriété. Dans les communes de montagne le statut de locataire est plus fréquent. L’attractivité de l’Avant-pays est confirmée par la carte suivante : les ménages originaires des agglomérations d’Annecy et de Genève sont nombreux à acquérir dans l’Avant-pays, dans le Chablais et dans l’Arve.



Le trafic ferroviaire en Haute-Savoie augmente lui aussi sensiblement chaque année

Entre 2003 et 2005, il a augmenté de plus de 18% et encore de 7% sur l’année 2006. Les gares haut-savoyardes ont comptabilisé près de 5 millions de passagers au total. La mobilité par le ferroviaire s’accroît chaque année malgré les freins importants que les trains peuvent représenter en terme de temps de parcours et de rupture de charge. La saturation croissante des routes et l’augmentation du prix de l’essence conduisent de plus en plus la population à opter pour des moyens de transport alternatifs, notamment pour les trajets domicile-travail. Les arrondissements de Thonon et de St-Julien continuent de connaître une hausse de leur fréquentation ferroviaire supérieure à la moyenne, respectivement de 14,8% et 7,4% entre 2005 et 2006. Les gares situées dans l’arrondissement d’Annecy, qui concentrent près de la moitié des montées et descentes des trains du département, augmentent également encore de 6,4% en 2006.

Annecy reste le nœud ferroviaire principal de la Haute-Savoie (37% du trafic départemental) et sera bientôt un véritable pôle multimodal grâce à d’importants travaux en programmation. L’arrivée du projet CEVA à Annemasse permettra également d’améliorer le cadencement et le fonctionnement du réseau ferroviaire. Mais les contraintes ferroviaires du département sont fortes : enclavement, voies uniques, etc. Le véritable challenge est que le réseau ferroviaire devienne compétitif par rapport à l’usage de la voiture. Les secteurs les mieux desservis sont situés entre Annecy et Annemasse, dans la vallée de l’Arve, et le long de la frontière genevoise et du lac Léman, de Bellegarde à Evian-les-Bains.



L’augmentation de l’offre en transports interurbains

Suite à l’approbation du principe d’une nouvelle Délégation de Service Public par le Conseil général pour l’exploitation du réseau interurbain de transports de voyageurs pour la période 2007 – 2014, l’offre a été renforcée sur toutes les lignes et a augmenté de 18.5 % sur les trajets quotidiens depuis septembre 2007. 50 lignes régulières, auxquelles s’ajoutent 450 circuits scolaires permettent de transporter 3000 usagers et 33 700 jeunes scolarisés quotidiennement. L’analyse des rapports semestriels de chaque ligne sera systématisée à partir de 2009, afin d’observer les évolutions de la fréquentation.

Plan du réseau de transports interurbains du Département

Source : Conseil général de la Haute-Savoie

Les lignes les mieux desservies sont situées :

- entre Annecy et Sillingy (8A / 10R par jour) - entre Annemasse et Bellevaux (8A / 10R par jour) - dans le secteur des Aravis : Annecy / Talloires et Annecy / Le Grand

Bornand, La Clusaz (8 A/R par jour). - dans le secteur Lac d’Annecy – Albertville : Annecy / Albertville (16A /

12R par jour) et Annecy / Duingt (23A / 25R par jour).



Ces fréquences permettent d’assurer une desserte efficace de nombreuses communes. Certaines lignes bien desservies présentent donc la possibilité de développer l’offre en logements sans accroître le recours au véhicule individuel. Les transports interurbains peuvent représenter un moyen de transport alternatif intéressant. Le réseau de transports interurbains et le réseau ferré se complètent géographiquement bien : l’ouest du département est desservi par le car (particulièrement entre Annecy et Sillingy et entre Annecy et Rumilly) et par le train (entre Annecy et Rumilly). Le secteur entre Annecy et Genève est desservi par les transports interurbains. Le Nord du département (le long de la frontière et du lac Léman) est desservi à la fois par le train et les transports interurbains. L’est du département est desservi par le réseau ferré de la vallée de l’Arve et complété ponctuellement par les transports interurbains : le massif des Aravis et la vallée du Giffre sont desservis. Une partie non négligeable du département est couverte par une offre plus ou moins performante de transports en commun. Il semble donc indispensable de les prendre en compte pour envisager le développement futur de l’habitat en Haute-Savoie. Les secteurs où existe une alternative au véhicule individuel, ou qui pourront raisonnablement être desservis de manière performante par les transports publics à court ou moyen terme, devront être privilégiés. Le chapitre I, en résumé :

• un territoire très urbanisé, contraint par le relief, irrigué par un bon réseau routier mais présentant une faiblesse des infrastructures et services en transports en commun,

• une trame urbaine équilibrée sur laquelle doit s’appuyer la politique « logement » départementale,

• des évolutions majeures vont continuer à peser sur les besoins en logement notamment sociaux en particulier la croissance démographique et la poursuite de la décohabitation (desserrement des ménages et éclatement de la cellule familiale),

• en pourcentage la croissance se fait majoritairement dans les communes rurales et périurbaines ; par ailleurs pour accéder à la propriété les acquéreurs se sont éloignés de plus en plus de leur lieu de travail dans les dernières décennies. La maîtrise de la consommation foncière est donc un réel enjeu dans le département. L’étalement urbain complique le développement d’une offre en transport collectif performante avec laquelle doit s’articuler la politique de l’habitat.

• Le pouvoir d’achat des ménages diminue et la part des ressources consacrées au logement augmente.



II. Le parc de logements, les marchés fonciers et immobiliers

1. Les spécificités du parc haut savoyard

Une concurrence entre résidences principales et résidences secondaires

La présence de 95 000 résidences secondaires à côté des 288 000 résidences principales est une composante forte du marché du logement haut savoyard. Elles représentent ainsi 23% des logements (11% en Rhône-Alpes).

Ventilation des logements par destination

La concurrence s’exerçait jusqu’à ce jour aussi bien lors de la recherche de foncier constructible ou de logements à acheter ou louer, que pour trouver des entreprises du bâtiment. Elle est particulièrement forte sur les bords des lacs et dans les stations de montagne : les résidences secondaires sont plus nombreuses que les résidences principales dans les bassins du Giffre et du Mont Blanc.

Part des étrangers parmi les propriétaires de résidences secondaires (2003)

2005Résidences principales

Résidences secondaires

Logements vacants

Total logements

BV Annecy 94 473 16 709 6 432 117 614BV Arve 34 171 3 160 3 079 40 410BV Avant Pays 19 203 1 973 1 362 22 538BV Chablais 48 647 24 131 6 153 78 931BV Genevois 59 659 8 315 6 541 74 515BV Giffre 5 661 11 121 943 17 725BV Mont-Blanc 26 363 29 078 2 308 57 749Haute-Savoie 288 177 94 487 26 818 409 482

Source : MEEDDAT-Filocom d’après la DGI 2005

010 00020 00030 00040 00050 00060 00070 00080 00090 000

100 000

BV A

nnec y

BV Arve

BV Av

ant Pa

ys

BV C

hab la is

BV G

enevo

is

BV G

iffre

BV M

ont-Bla

nc

Résidenc esp rinc ipa lesRésidenc essec ondairesLogements vac ants

BV ANNECY 9%BV ARVE 17%BV AVANT PAYS 19%BV CHABLAIS 24%BV GENEVOIS 34%BV GIFFRE 14%BV MONT-BLANC 17%Source MEEDDAT-Filocom d’après la DGI 2003



La présence de résidences secondaires participe d’autant plus au renchérissement des coûts d’acquisition que le pouvoir d’achat de la majorité des acquéreurs est important (Suisses, Britanniques).

La vacance en constante diminution, signe d’un marché de plus en plus tendu6

Taux de logements vacants en 2005 :

En 2005, le taux de vacance7 de la Haute-Savoie est de 6,5 % à l’échelle départementale contre 6,6 % en 2003. C’est le taux de vacance le plus faible de la région Rhône-Alpes (9%) devant la Savoie (6,9%) et l’Isère (7%). La vacance est extrêmement faible dans les bassins de vie d’Annecy, du Genevois et du Mont-Blanc, ce qui indique un marché immobilier très tendu. A contrario, elle est plus forte que la moyenne départementale dans le sud du bassin genevois, le sud des Aravis, la région de Thonon-Evian et la vallée d’Abondance. Ces zones méritent donc une attention particulière compte tenu du potentiel de remise sur le marché de logements qu’elles peuvent le cas échéant, présenter.

6 Les logements vacants selon FILOCOM sont les logements vides de meubles qui ne sont pas habités au 1er janvier. Noter que la vacance est surestimée par FILOCOM notamment parce que certaines résidences secondaires proposées à la location saisonnière par l’intermédiaire d’une agence immobilière peuvent être classées en logements vacants. 7 En l’occurrence, le taux de vacance calculé ici rapporte les logements vacants au nombre total de logements.



La diversité de l’offre en résidences principales

Les propriétaires occupants sont largement majoritaires dans le bassin de vie de l’Avant-pays (71% contre 57% à 64% dans les autres bassins) et le parc locatif, privé ou public, est par contre peu représenté.

Ménages par statuts d’occupation en 2005 :

Le parc locatif est bien représenté dans les bassins de l’Arve, d’Annecy et du Genevois (39%, 37% et 37%) et également dans le bassin du Mont Blanc en raison du poids du locatif privé (26%), complété par des statuts autres assez divers (chambres ou logements meublés, logements gratuits …). Ces autres statuts offrent des formules souvent intéressantes, souples, peu chères, mais c’est une offre dont on sait qu’elle est peu stable et qu’elle diminue vite sous la pression. Elle est en proportion importante dans les bassins du Mont Blanc et du Giffre : 7%, soit autant que le parc locatif public dans le bassin du Giffre et presque autant dans le bassin du Mont Blanc (9%).

60% de logements occupés par leur propriétaire, 23% de logements locatifs privés, 12% de logements locatifs HLM et 4% de logements autres (meublés, logements gratuits)

Bassins de vie 2005

Propriétaires occupants

Locataires parc privé

Locataires parc public

Autres statutsTotal

résidences principales

BV Annecy 56 218 23 710 11 308 3 237 94 473BV Arve 19 612 7 241 5 941 1 377 34 171BV Avant Pays 13 698 3 044 1 790 671 19 203BV Chablais 30 629 9 722 6 176 2 120 48 647BV Genevois 35 091 15 085 7 269 2 214 59 659BV Giffre 3 613 1 217 413 418 5 661BV Mont-Blanc 15 070 6 956 2 407 1 930 26 363Haute-Savoie 173 931 66 975 35 340 11 931 288 177

Source : MEEDDAT-Filocom d’après la DGI 2005

Statuts d 'oc c upation des m énages - 2005

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

BV A

nnec y

BV A

rve

BV A

vant

Pays

BV C

hablais

BV G

enevo

is

BV G

iffre

BV M

ont-B

lanc

Autres sta tuts

Loca ta ires p a rc p ub lic

Loca ta ires p a rc p rivé

Prop riéta ires occup a nts



L’évolution du nombre de logements ordinaires par type de communes

Evolution 2000 à 2006

2000 2006 % valeur

Total Centre 8 77 908 83 913 8% 6 005

Total Centre secondaire 9 20 751 24 993 20% 4 242

Total Péricentre 10 63 521 73 209 15% 9 688

Total Rural 11 43 122 52 748 22% 9 626

Total Station 12 35 712 40 135 12% 4 423

TOTAL 241 014 274 998 14% 33 984

Source : Observatoire départemental Haute Savoie

Pour les logements ordinaires, en proportion, ce sont les communes dites « centres secondaires » et les communes « rurales », qui ont connu la plus forte croissance en logements. En valeur absolue, ce sont les communes « péricentres » et les communes « rurales », pour lesquelles le nombre de logements a le plus augmenté.

2. L’offre en logement locatif et en hébergement

Le parc locatif privé

Compte tenu du statut d’occupation des ménages, plus de 8 résidences principales sur 10 appartiennent au parc privé dans le département (83,6 %). Selon les bassins de vie, ce pourcentage oscille entre 78,6 % (bassin de l'Arve) et 87,2 % (Avant-pays). Il est donc largement majoritaire. Le parc locatif privé représente à peine un quart du parc (23,2 %). Il est bien représenté sur les bassins urbains et dans celui du Mont-Blanc mais très faible au niveau de l'Avant-pays. Les loyers sont en constante augmentation depuis 1999, sauf en 2002.

8 Les 8 communes « centres » sont les suivantes : Annecy, Annemasse, Bonneville, Cluses, Rumilly, Sallanches, St-Julien-En-Genevois, Thonon-les-Bains. 9 Les 15 communes « centres secondaires » sont les suivantes : Boëge, Collonges-Sous-Salève, Cruseilles, Douvaine, Faverges, Frangy, Groisy, Marignier, La Roche-Sur-Foron, Seyssel, St-Jeoire, Taninges, Thônes, Thorens-Glières, Valleiry. 10 38 communes « péricentres » sont comptabilisées. 11 188 communes « rurales » sont comptabilisées. 12 45 communes sont classées en tant que « stations ».



Indice des loyers de marché entre 1998 et 2008 (base 100)

Source : Clameur

Les loyers de marché ont augmenté de près de 40 % lors de la précédente décennie (48 % au niveau de la région Rhône-Alpes).

Niveau de loyers de marché

Année 2008 Niveau de loyers de marché en

€/m²

Studio et 1 pièce 12,9

2 pièces 11,7

3 pièces 10,8

4 pièces 9,9

5 pièces et + 9,4

Ensemble 11,4

En 2008, le niveau de loyers de marché est de 11,4 €/m² en moyenne sur le département et a continué d'augmenter (+ 1,8 %) contre 3,7 % en Rhône-Alpes et 2,1 % au niveau national. On constate cependant une baisse des loyers au niveau des principales communautés d'agglomération (- 0,2 % pour la CA d'Annecy et – 2,5 % pour la CA d'Annemasse). Les niveaux de loyers sur ces agglomérations sont très similaires à la moyenne départementale.

La mobilité résidentielle dans le parc locatif privé

Moyenne annuelle 1998-2008

Taux de mobilité résidentielle en %

Studio et 1 pièce 39,6

2 pièces 32,0

3 pièces 30,5

4 pièces 29,5

5 pièces et + 26,3

Ensemble 32,5

Il faut noter que dans le parc locatif privé, près d'un locataire sur trois déménage annuellement (29,1 % au niveau régional) contre 8 % dans le parc locatif social.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150



Compte tenu de l'importance des deux parcs, on peut en déduire que l'offre dans le parc privé est globalement huit fois plus importante dans le parc privé que dans le parc public, avec des niveaux de loyer deux fois plus chers.

Le parc locatif public

Près de 35 000 logements locatifs sociaux ont été recensés sur le département mais ce parc, même s’il est en progression constante, ne représente que 12,2% des résidences principales. Ce chiffre est nettement en dessous des moyennes régionale et nationale (16% et 17%). Il manque 13 000 à 15 000 logements sociaux pour que la Haute-Savoie atteigne ces pourcentages.

Un tiers des communes du département n’a aucun logement social, notamment à l’Ouest. Les 17 communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et qui n’ont pas atteint le quota de 20% de logement locatifs sociaux ont à produire plus de 4 300 logements sociaux (à nombre de résidences principales égal). Les bassins d’Annecy et du Genevois concentrent chacun le quart de l’offre de logements sociaux.

Un retard difficile à rattraper



Répartition du parc par opérateurs locaux

Patrimoine logements

Patrimoine foyers

Poids des ménages

défavorisés / locataires

Offre nouvelle

2005

Offre nouvelle

2006

Offre nouvelle

2007

Offre nouvelle

2008Aire d'action

OPH de Haute-Savoie 12578 23 47% 291 305 244 271 Haute-SavoieSA HLM Halpades 11150 37 49% 347 366 352 417 Haute-Savoie

SA Mont Blanc 2607 43% 92 50 108 74 Haute-Savoie

Léman Habitat 2513 48% 33 76 34 69Commune de Thonon-les-Bains

SIGEM 1000 36% 30 20 53Communes de Gaillard et Vetraz

SAIEM Vallée de l'Arve 447 52% 13 6 60

Communes de Sallanches et Annemasse

Source DRE 01/2007

L’ancienneté du parc locatif social

Bassins de vie avant 1969

1970-1989

1990-1999 après 2000

ANNECY 25,4% 36,5% 23,5% 14,7% 100,0%

AVANT PAYS 14,5% 45,6% 30,6% 9,2% 100,0%

GENEVOIS 15,3% 41,0% 26,7% 17,0% 100,0%

CHABLAIS 27,4% 43,5% 18,8% 10,3% 100,0%

ARVE 34,0% 29,8% 25,8% 10,4% 100,0%

MONT BLANC 29,0% 46,1% 19,4% 5,4% 100,0%

GIFFRE 14,4% 57,4% 19,6% 8,5% 100,0%

HAUTE SAVOIE 24,3% 38,9% 23,9% 12,9% 100,0%

Source : EPLS – DDE

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

120,0%

Annec

y

Avant-P

ays

Genev

ois

Chablai

sArv

e

Mon

t-Blan

cGiffr

e

Haute-

Savoie

après 2000

1990-1999

1970-1989

avant 1969

C'est surtout durant la période 1970-1989 que le parc locatif social s'est développé en Haute-Savoie. Cependant il faut noter un développement plus précoce, avant 1969, lié au développement industriel du département et qui totalise près du quart du parc. Néanmoins, la Haute-Savoie se singularise par un parc relativement récent puisque la part de logements locatifs sociaux construits après 1990 représente plus du tiers du parc, alors qu'à l'échelle nationale celle-ci ne représente que 19 % du parc.



Le développement plus ancien du parc locatif social sur les bassins de vie de l'Arve, du Mont-Blanc (secteur de Sallanches en particulier) et d’Annecy s'explique par l'essor industriel plus précoce de ces territoires. Enfin, sur certains territoires la part de logements sociaux récents (depuis 2000) reste très inférieure à la moyenne départementale. Tel est le cas sur le bassin de vie du Mont-Blanc, du Giffre et celui de l'Avant-pays.

La proportion de logements sociaux par bassin de vie

Source : MEEDAT – Filocom d’après la DGI, 2005.

La proportion de logements sociaux varie sensiblement d’un bassin de vie à l’autre. Les bassins de vie d’Annecy, du Chablais et du Genevois correspondent à la moyenne départementale, tandis que les bassins de vie de l’Avant-pays, du Giffre et du Mont Blanc affichent des moyennes nettement inférieures à la moyenne départementale. Seul le bassin de vie de l’Arve se distingue avec un taux de logements aidés de 17 % par rapport à l’ensemble des résidences principales.

L’évolution du nombre de logements aidés par type de communes

Evolution 2000 à 2006

2000 2006

% valeur

Total Centre 13 922 15 221 9% 1 299

Total Centre secondaire 3 056 3 248 6% 192

Total Péricentre 6 920 8 343 21% 1 423

Total Rural 2 744 3 508 28% 764

Total Station 2 967 3 212 8% 245

TOTAL 31 609 35 538 12 % 3 929

Source : Observatoire départemental Haute Savoie

Pour les logements aidés, ce sont en proportion les communes « péricentres » et « rurales » qui ont connu les plus fortes augmentations. En valeur absolue, ce sont les « centres » et « péricentres » qui ont construit le plus de logements. Contrairement aux logements ordinaires, les « centres secondaires » n’ont accueilli que très peu de logements aidés. En proportion, ce sont les communes « centres » qui concentrent le plus de logements sociaux par rapport aux autres types de commune (18% des logements aidés se trouvent dans les communes « centres »). Les communes rurales et les stations comptabilisent 15 % des logements sociaux du territoire départemental. Les centres secondaires (13% des logements aidés) et péricentres (11% des logements aidés), relativement bien desservis par les transports en commun, pourraient accueillir davantage de logements sociaux en proportion.

Parc locatif social

Résidences principales Nb %

ANNECY 94 473 11 308 12 %

ARVE 34 171 5 941 17 %

AVANT-PAYS 19 203 1 790 9 %

CHABLAIS 48 647 6 176 13 %

GENEVOIS 59 659 7 269 12 %

GIFFRE 5 661 413 7 %

MONT-BLANC 26 363 2 407 9 %

TOTAL 288 177 35 340 12.3 %



La typologie des logements du parc locatif public en 2007

Bassins de vie T1-T2 T3-T4 T5 Total des

logements sociaux*

% par bassin de

vie

ANNECY 2 392 22% 6 994 65% 1 009 9% 10 782 33%

ARVE 985 20% 3 441 69% 414 8% 4 956 15%

AVANT PAYS 332 19% 1 216 68% 193 11% 1 779 5%

CHABLAIS 1 202 22% 3 766 69% 448 8% 5 481 17%

GENEVOIS 1 637 22% 4 902 67% 603 8% 7 360 23%

GIFFRE 37 15% 175 70% 35 14% 249 1%

MONT-BLANC 497 24% 1 347 66% 206 10% 2 056 6%

Haute Savoie 7 082 22% 21 841 67% 2 997 9% 32 663 1 00%

Source : Fichier EPLS 2007 *832 logements dont la typologie n'est pas renseignée

En 2007, la typologie des logements sociaux se caractérisait par une majorité de logements de taille moyenne : les 2/3 sont des T3 ou T4. Moins du quart des logements sociaux sont des petits logements (T1-T2).

L’offre pour les publics spécifiques

Les étudiants 1961 lits sont dénombrés dans l’agglomération d’Annecy pour les étudiants, dont : - 1178 lits en structure :

- 971 en résidence sociale - 160 en internat - 47 en Foyer de Jeunes Travailleurs (25% des lits sont réservés aux étudiants dans les FJT)

- 783 lits dans le cadre de la Centrale logement étudiants (chambre chez l’habitant). 100 à 150 lits étaient disponibles durant toute l’année scolaire. Les personnes handicapées Début 2006, on comptait en Haute-Savoie 7,57 lits ou places dans les établissements à destination des enfants handicapés pour 1 000 jeunes de moins de 20 ans. Ce taux est de 8,32‰ en Rhône-Alpes et de 8,66‰ en France. Le constat est identique pour les adultes handicapés. La Haute-Savoie est notamment peu équipée en foyers d’hébergement et il n’existe pas de structures d’hébergement spécifiques pour adultes handicapés psychiques travailleurs. La répartition des structures dans le département est jugée peu équilibrée. Toutes structures confondues, les bassins annecien et genevois sont mieux équipés que les bassins de la Vallée de l’Arve et surtout du Chablais. Le département est peu équipé en Foyers de vie, notamment les bassins de vie d’Annecy et de l’Avant-pays. En ce qui concerne la couverture des différentes déficiences, seuls les bassins genevois et annecien sont pourvus de structures accueillant tous types de handicap. La grande majorité des places dans les établissements et les services adultes handicapés concerne la déficience intellectuelle. Une attention particulière a été portée au handicap psychique depuis 2004 et de nombreuses places ont été crées depuis ou programmées. La Haute-Savoie dispose de peu de places pour des personnes présentant une déficience motrice et 2 bassins ne sont pas couverts en équipement spécifique : le Chablais et la Vallée de l’Arve.



Seuls les bassins annecien et genevois sont équipés en places pour polyhandicapés. On compte peu de places pour adultes handicapés vieillissants et le Chablais et la Vallée de l’Arve n’offrent pas de structures spécifiques. On notera la création prochaine de places pour personnes souffrant d’autisme. Les personnes âgées Le département compte 98 lits en hébergement complet pour 1 000 habitants de plus de 75 ans : c’est bien moins que les 135 lits en moyenne dans la région Rhône-Alpes… Cette pénurie concerne tous les types d’équipement. Les personnes en situation d’urgence ou en difficulté d’insertion Il existe à ce jour 5 maisons relais en Haute-Savoie gérée par 3 gestionnaires : AATES, Armée du salut et Habitat et Humanisme. Les capacités d’accueil les plus importantes sont sur le bassin de l’Arve. La Haute-Savoie compte 20 résidences sociales, offrant plus de 2100 places d’hébergement, gérées par 5 gestionnaires : ADOMA, ACT Habitat, ALAP, AATES, FJT Château Rouge. L’offre d’hébergement, en CHRS, CHS, hébergement d’urgence et ALT est quantitativement insuffisante pour des raisons diverses. Ce déficit est accentué par la pression qui pèse sur le marché du logement : des ménages sont hébergés alors qu’ils pourraient avoir un logement et les sorties d’hébergement sont longues. Le diagnostic départemental de la DDASS (2008) relève un défaut de coordination entre les structures et associations, et avec les services pénitentiaires et hospitaliers pour orienter les ménages vers l’offre ad hoc. La Haute-Savoie dispose de 7 CHRS gérés par 7 gestionnaires différents. La majorité des places en CHRS se situe dans le Chablais (40%) puis dans le bassin de vie d’Annecy (30%). La Haute-Savoie dispose de 4 CHS gérés par 4 gestionnaires différents. La moitié des places en CHS se localise sur le Genevois et un tiers sur le bassin annecien. La majorité des places en hébergement d’urgence se situe sur le bassin annecien. Les bassins de vie du Chablais et du Giffre ne disposent d’aucune place en hébergement d’urgence. Parmi ces 61 places en hébergement d’urgence, 49 sont situées dans des structures de type CHRS ou CHS, les autres ont été mises en place par des CCAS ou des associations et sont toutes à disposition du 115.



Les gens du voyage Les objectifs initiaux du schéma départemental de 2003 ont été réalisés à 35% pour les places en aire d’accueil et à 12 % pour les places en aires de grand passage. Une évaluation et une révision est prévue pour l’année 2009.

Bilan des réalisations d’aires d’accueil à destination des gens du voyage

Loca lisation prévue

État d'avancement

Opéra tionnel

50100

16 12100

CC Rive gauche du lac 20 12 1015

70 70

101 270 22 AA

30 15SIVOM du Pays du Mont Blanc 40 40

50100

120 100 55 AASIGETA : 100

321532 32

32 32

32

143 100 64 AA

100

PUBLIER 25THONON 25

SIVOM du Bas-Chab la is 175 26225 100 26 AA

Haute-Savoie 589 570 22 AA

Source DDE sept. 2008

Nb de places

Aire d'accueil

(AA)

Aire de grand

passage (AGP)

arrêté subvention État

CA annecienne

CC de Fier et UssesCC du pays de Faverges

CC d'Alby sur ChéranCC du canton de Rumilly

Tota l a rrdt d' Annecy 12 AA 70 AGP

CC du Pays Rochois

Moyenne vallée de l'ArveArrdt Bonneville

Tota l a rrdt Bonneville

CC Arve et Sa lèveCantons de Frangy et Seyssel

CC du GenevoisCC de l'agg lomération

annemassienneCC de Cruseilles

Tota l a rrdt St Julien en Genevois

Syndica t mixte des gens du voyage sédentarisés ou non-

sédentarisés du CHABLAIS SYMAGEV

Tota l a rrondt Thonon les Ba ins 207 AA

70 AGP

Les saisonniers Les logements en faveur des travailleurs en mobilité professionnelle ont fait l’objet de quelques dizaines de réalisations depuis 2001 ; quelques centaines d'autres sont programmées, mais la mobilisation des employeurs et des collectivités est plus que jamais nécessaire pour répondre aux attentes urgentes des salariés en mobilité professionnelle. La qualité de la réponse permettra de répondre pour partie à la pénurie de main d’œuvre.

3. Les tendances des marchés fonciers et immobiliers

Les spécificités de la crise du logement en Haute-Savoie

Le manque de logements est un enjeu national mais la Haute-Savoie est soumise à des facteurs aggravant spécifiques. Le département est attractif en matière d’emploi du fait de son propre potentiel et de l’agglomération genevoise : la demande en logements n’a cessé de croître depuis 2000 (10 000 habitants supplémentaires par an).

Attractivité économique, rareté du foncier constructible, concurrence avec les résidences secondaires et les acheteurs étrangers.



Dans un territoire fortement contraint par le relief et les risques naturels, l’urbanisation sous forme de constructions individuelles contribue à la raréfaction de l’espace. Cette pression sur les territoires utiles entraîne logiquement des conflits d’usages avec l’agriculture et les ressources naturelles ou le paysage, mais aussi des coûts du foncier très élevés et par conséquent en bout de chaîne, des difficultés pour se loger. La part importante de propriétaires et d’acquéreurs au pouvoir d’achat élevé contribue à la hausse des prix : - acquéreurs étrangers : en ce qui concerne les ventes, en 2004 d’après la Chambre des notaires, 11% des acquéreurs d’appartements et 19% des acquéreurs de maisons étaient domiciliés à l’étranger (Suisse, Grande Bretagne essentiellement). Dans le Genevois, ces taux vont respectivement jusqu’à 11% et 27%. En zone de montagne, ce sont plus de 57% des acquéreurs d’appartements neufs qui sont domiciliés à l’étranger, - travailleurs frontaliers, - catégories professionnelles supérieures.

Une hausse des prix du foncier qui semble ralentir

Des prix de transactions parmi les plus chers de France Evolution du prix des terrains destinés à la construction des maisons individuelles entre 2000 et

2006

En six ans, les prix des terrains à bâtir destinés à la maison individuelle ont triplé.

Des prix particulièrement élevés autour de Genève, de l’A41 et dans les stations touristiques



Les contrastes de prix entre les différents territoires restent importants (299 000 euros en moyenne au Pays du Mont-Blanc contre « seulement » 108 000 euros dans l’Avant-pays) et les écarts tendent à se creuser. Les prix les plus élevés se retrouvent dans les stations touristiques de montagne, autour du lac d’Annecy et à proximité de la frontière Suisse. 2007 : un frein à la hausse, voire un léger repli des prix En 2007, pour la première fois, plusieurs segments des marchés fonciers bâtis ou non bâtis affichent une baisse des prix moyens d’acquisition.

Source : Foncéo 2008

Un marché de la construction neuve actif

Les communes qui ont enregistré le plus grand nombre de transactions de terrains à bâtir entre 2000 et 2006 se situent aux franges des agglomérations d’Annecy (secteur de Sillingy- La Balme au nord, Seynod et Saint –Jorioz au sud), d’Annemasse (Cranves-Sales, Reignier, Fillinges, Vetraz-Monthoux) et de Thonon et Evian (Publier, Allinges, Neuvecelle…) Entre 1999 et 2006, la construction neuve a connu une augmentation régulière dans les bassins du Genevois et du Chablais, la moyenne annuelle étant respectivement de 1 550 et de 1 248 résidences principales commencées.



Elle reste relativement stable par contre dans les bassins du Mont-Blanc, de l’Avant-pays et surtout du Giffre :

Nombre de logements commencés par an entre 1999 et 2006 par bassin de vie

Source : SITADEL

Depuis 2003, le nombre de transactions a cependant ralenti. La hausse des prix des biens du marché haut-savoyard a induit un ralentissement des ventes de terrain puisque les acquéreurs potentiels sont de moins en moins nombreux à pouvoir suivre l’augmentation vertigineuse des prix.

Un coût de l’immobilier qui a atteint ses limites ?

Le prix d’une maison à la revente a doublé entre 2000 et 2006 dans le département. En 2006, il fallait débourser en moyenne plus de 370 000 euros pour acquérir une maison. Enfin, le prix moyen des appartements à la revente a presque doublé (+ 94 %) entre 2000 et 2006 en Haute-Savoie. En 2006, il faut consacrer en moyenne 180 000 euros pour acquérir un appartement (toutes catégories confondues). Cependant, on constate des différences selon les territoires. Un appartement vaut en moyenne plus de 300 000 euros à Veyrier-du-Lac, Megève, Nernier... Le coût de l’immobilier est ainsi parmi les plus chers de France (le 6e département de France, d’après l’Express, sur les 96 départements de France métropolitaine).

0

500

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1500

2000

2500

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

BV ANNECY

BV ARVE

BV AVANT PAYS

BV CHABLAIS

BV GENEVOIS

BV GIFFRE

BV MONT-BLANC



Une consommation foncière encore importante

Source : DGI

Bien que la tendance actuelle soit à la densification et à la diminution des surfaces de terrain, le taux de croissance des espaces urbains reste supérieur à la moyenne régionale (1.6% par an en Haute-Savoie, 1.5%/an en Ardèche, 1.33%/an en Isère et 1.3%/an dans l’Ain). Chaque année, depuis 1999, 378 ha sont urbanisés en Haute-Savoie, très majoritairement au détriment d’espaces agricoles. Ce rythme s’est toutefois ralenti depuis les années 2005 et 2006, avec une urbanisation annuelle proche des 300 hectares. Des efforts ont pourtant été faits pour construire de façon plus dense. En 2000, on constatait approximativement autant de logements collectifs que d’individuels. En 2006, l’individuel pur ne représente plus que 21 % de la production de logements contre 71% pour le collectif. Le logement collectif est majoritaire dans la plupart des communes des agglomérations d’Annecy, Annemasse, Thonon-Evian, Bonneville-Cluses. Il l’est aussi dans les secteurs de montagne, mais concerne là essentiellement des résidences de tourisme. Le logement collectif domine également dans certaines petites communes plus rurales du Genevois. Cette tendance vers la densification peut s’expliquer par plusieurs raisons : - une prise de conscience progressive de certains élus (Genevois, Albanais) qui ont élaboré des schémas de cohérence territoriale - SCOT relativement contraignants vis-à-vis de l’habitat individuel, - le développement d’opérations de Robien principalement dans le nord du département classé en zone A et essentiellement en collectif, - le développement d’opérations de logements locatifs sociaux réalisées surtout en collectif.

Malgré des efforts de densification et une tendance à la diminution des surfaces, la consommation foncière reste importante en Haute-Savoie.



4. L’accession aidée : un succès croissant reposant essentiellement sur le prêt à O%

Le Prêt à 0% (et PTZ)

Après une diminution progressive sur la période 2000-2004, le nombre de prêts à 0% a progressé pour atteindre un niveau jamais atteint depuis ces cinq dernières années : 1 723 logements en 2005, et près de 2350 logements en 2006 et 2007.

Nombre de PTZ dans l'ancien et dans le neuf financés entre 2002 et 2007 en Haute-Savoie

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500

1000

1500

2000

2500

2002 2003 2004 2005 2006 2007

ancien

neuf

Entre 2002 et 2007, le tiers des prêts à 0% a été financé dans le bassin de vie d’Annecy.

Une forte majorité de prêts à 0% concerne des logements anciens pour des opérations d’acquisition amélioration (en 2007, 64% des prêts à 0% accordés visaient l’acquisition de logements anciens). Ceci explique la forte présence de prêts à 0% sur les principales agglomérations du département (Annecy, Bonneville, Cluses, Thonon) où il facilite l’acquisition par les familles d’appartements anciens dans les centres des villes. Mais sur certaines communes de la zone frontalière ou en dehors des agglomérations, on peut constater la faiblesse voire l’absence de prêts à 0%. Un coût du foncier et de l’immobilier trop élevé ainsi que la forte proportion de maisons individuelles excluent les ménages les plus modestes ou à revenus moyens.

PTZ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Total 2002-2007

BV ANNECY 357 346 269 579 765 776 3092

BV ARVE 202 184 133 298 412 381 1610

BV AVANT PAYS 192 171 98 196 224 212 1093

BV CHABLAIS 220 189 118 226 344 400 1497

BV GENEVOIS 205 186 90 260 369 366 1476

BV GIFFRE 25 26 16 29 35 44 175

BV MONT-BLANC 76 77 56 134 183 167 693TOTAL DEP 74 1277 1179 780 1722 2332 2346 9636

source : DDE



Le PSLA

Mis en place en 2004, le dispositif PSLA permet la production d’une trentaine de logements en accession sociale annuellement. La majorité de la production s’est réalisée sur les bassins de vie annecien et genevois.

La vente de logements HLM

La vente de logements HLM reste un phénomène assez modéré : 65 logements ont été vendus entre 2003 et 2007 soit à leurs occupants, soit à un autre locataire HLM soit à une personne « extérieure ». Ces ventes ont principalement eu lieu dans le Bassin de vie du Chablais, notamment sur la ville de Thonon (46 logements mis en vente par trois bailleurs différents). Ces ventes portent au total sur 12 programmes appartenant à 4 bailleurs sociaux : OPHLM Léman Habitat, SA HLM Mont-Blanc, SCIC Habitat Rhône-Alpes, SA HLM Halpades.

L’accession sociale réglementée

Certains bailleurs (principalement la SA Mont Blanc et l’OPH de Haute Savoie) pratiquent l’accession sociale directe (sans phase de location). Ce dispositif est soumis à des plafonds de prix de vente au m² suivant les zones et doit concerner l’acquisition d’une résidence principale. La SA Mont Blanc fixe une règle supplémentaire : seuls les primo-accédants peuvent bénéficier de ce type d’accession. Les plafonds de ressources des accédants ne doivent pas dépasser les plafonds fixés pour les PLI (prêts locatifs intermédiaires). Toutefois, la loi prévoit une défiscalisation de ces ventes si celles-ci bénéficient à des ménages dont les revenus se situent en dessous des plafonds PLS. Cela explique pourquoi, en pratique, la SA HLM Mont Blanc et l’OPH de Haute-Savoie ont choisi d’abaisser les plafonds de ressources au niveau du PLS, en accord avec les collectivités.

Vente HLM nc 2003 2004 2005 2006 2007 TotalBV Annecy 0BV Arve 1 1 4 1 2 0 9BV Avant Pays 0BV Chablais 7 20 13 5 5 50BV Genevois 3 1 2 0 0 6BV Giffre 0BV Mont-Blanc 0Total 1 11 25 16 7 5 65

source : DDE

PSLA 2006 2007 2008 TotalBV Annecy 14 6 18 38BV Arve 10 0 3 13BV Avant Pays 0 6 0 6BV Chablais 5 0 0 5BV Genevois 0 19 6 25BV Giffre 0 0 0 0BV Mont-Blanc 0 0 0 0Total 29 31 27 87

source : DDE



Plafond annuel de ressource PLI pour une personne en 2008 :

Zone A Zone B Zone C 42 395 € 32 763 € 28 668 €

Plafond annuel de ressource PLS pour une personne : 26 620 € en 2008 Ce système d’accession sociale représente une soixantaine de logements par an pour la SA Mont Blanc et une cinquantaine pour l’OPH de Haute-Savoie et permet selon les zones, de pratiquer un prix de vente au m² entre 2200 € et 2500 €/m². D’autres bailleurs font quelques opérations en accession sociale, mais dans des proportions moindres. La société Halpades a fait une opération en accession sociale à Annecy le Vieux (livrée en 2003), et une opération à Argonnay en 2007. Des études de faisabilité ont été menées à Chamonix et à Cranves Sales en 2008, mais le contexte économique n’a pas permis de faire aboutir ces opérations. Il n’y a pas de projet pour 2009. L’OPH destine cette accession en priorité à ses locataires, mais globalement, une minorité peut en bénéficier. La SA Mont Blanc a des difficultés à trouver des accédants locataires du parc public. En effet, moins de 5 % du parc locatif de la SA Mont Blanc est en capacité d’acquérir un logement. En revanche c’est un critère indispensable pour la société Halpades. La hausse des prix fonciers et immobiliers et la baisse de solvabilité des ménages a rendu plus difficile le montage et la vente de ces logements.

Bilan de l’accession sociale

La « production » de logements en accession sociale (neufs et anciens) a doublé entre 2005-2007 (6488 logements) par rapport à la période 2002-2004 (3272 logements).

Accession sociale neuve (Prêts à 0% neuf et PSLA)

Nb de logts en acc sociale neuf produits annuellement sur la période 2002-2004

logts en access. soc. neufs produits annuellemt sur la période 2005-2007

Besoins annuels en logts neufs en access. soc. 2005-2010

Total besoins annuels tous logements neufs locatif et accession 2005-2010

Annecy 314 238 455 1914

Arve 168 164 180 705

Avt-Pays 139 107 119 524

Chablais 164 135 245 970

Genevois 154 125 275 1245

Giffre 19 19 34 115

Mt-Blanc 65 51 115 460

Dep 74 1023 839 1423 5933

source : DDE - Etude CILSE



Si l’on compare le nombre de logements neufs en accession sociale créés avec les besoins calculés par l’étude DDE-CILSE, il apparaît que seuls les bassins de vie de l’Arve et de l’Avant-pays se rapprochent des objectifs annuels de production (à 90%). Les autres bassins de vie ne remplissent que la moitié de leurs objectifs annuels (55% pour l’Arve et le Giffre, 52% pour Annecy, et moins de 50% pour le Genevois et le Mont-Blanc).

Le bilan de l’accession sociale peut ainsi s’interpréter de deux façons différentes : - c’est un succès de l’aide à l’accession sociale qui a permis à un nombre croissant de ménages de devenir propriétaire d’un logement. - c’est une politique de production de logements neufs en accession sociale qui n’est pas encore suffisante pour répondre aux besoins estimés.

5. Les conséquences sur les modes de vie de la population haut-savoyarde

Les ménages choisissent des logements plus petits La construction neuve à usage de résidence principale montre une tendance à construire plus de petits logements en Haute-Savoie qu’en Rhône-Alpes : 49% de type 1, 2 ou 3 contre 42 % en moyenne sur Rhône-Alpes. Les acquéreurs d’un logement bénéficiaires d’un prêt à taux zéro s’orientent également plus souvent vers un logement plus petit (67% de types 1 à 3 en Haute –Savoie contre 45% en Rhône-Alpes), notamment dans l’ancien alors que la structure des ménages est identique. Les ménages vont s’installer de plus en plus loin de leur lieu d’emploi. Ce coût élevé du foncier repousse inexorablement les familles modestes à s’installer loin des centres urbains et de leurs équipements, d’où une accentuation de l’étalement urbain, du mitage et des déplacements. La superficie des terrains acquis pour la maison individuelle diminue Les nouveaux acquéreurs de terrains semblent s’orienter vers des produits plus abordables et notamment vers l’offre des lotissements. Ce changement du comportement de la clientèle peut à terme modifier la trame urbaine notamment dans les zones résidentielles et rurales.

La création annuelle de logements neufs en accessio n sociale au regard des besoins

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

An

ne

cy

Arv

e

Avt

-Pa

ys

Ch

ab

lais

Ge

ne

vois

Giff

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Mt-

Bla

nc

De

p 7

4

logts en access. soc.neufs produitsannuellemt sur lapériode 2005-2007

Besoins annuels enlogts neufs enaccess. soc. 2005-2010



Seuls les bassins de vie du Chablais et d’Annecy ne voient pas leur consommation foncière diminuer (cet élément est à rapprocher du fait que la construction y est plus importante en volume). Une qualité de vie toute relative ? Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, d’après les ménages, la Haute-Savoie n’est pas parmi les départements où l’on vit le mieux en France. Au classement 2006 d’un sondage mené par l’Express, sur 42 critères concernant le logement, la santé, l’éducation et l’environnement, la Haute-Savoie figure au 25e rang national. Un rang tout à fait honorable au vu de son poids démographique et économique, mais qui indique malgré tout que le département n’est pas exempt d’inégalités sociales. Ainsi, même si 100 000 personnes ont fait le choix de s’installer en Haute-Savoie entre 1999 et 2005, plus de 75 000 personnes l’ont quittée. Le chapitre II, en résumé :

• Quelques zones ciblées du département (Cf. p.21) ont un taux de vacance de logements dans le parc privé supérieur à la moyenne départementale et présentent ainsi un potentiel de remise sur le marché de logements.

• Le parc de logements est caractérisé par une forte proportion de résidences secondaires ; ce phénomène est particulièrement prégnant dans le bassin de vie du Mont Blanc où ces dernières sont, en nombre, supérieures aux résidences principales.

• La différence de prix entre les loyers du parc public et du parc privé est un des facteurs principaux contribuant à la pression subie dans le parc public, ainsi qu’à la différence de rotation entre les 2 parcs.

• Le retard en logement aidé est particulièrement important en Haute- Savoie.

• Contrairement aux logements ordinaires, les « centres secondaires » n’ont accueilli que très peu de logements aidés. Pour les logements aidés, ce sont en proportion les communes « péricentres » et « rurales » qui ont construit le plus de logements aidés. En valeur absolue, ce sont les « centres » et « péricentres » qui ont construit le plus de logements.

• 3 bassins de vie présentent une proportion de logements sociaux nettement inférieure à la moyenne départementale : l’Avant-pays, le Giffre et le Mont Blanc.



III. Les besoins en logement

1. L’étude CILSE DDE

Une étude réalisée en 2006 par la DDE et le CILSE estime qu’il faudrait construire environ 6 000 résidences principales neuves par an13 en Haute-Savoie entre 2005 et 2010 pour répondre aux besoins des ménages habitant sur place, à ceux qui viennent s’installer dans le département ainsi que pour remplacer les logements qui disparaissent ou changent de destination. Parmi ces 6 000 logements, 3 100 sont du ressort des politiques d’aide au logement à travers le financement du logement locatif social (1 700 logements) ou bien par le biais de l’aide à l’accession (1 400 logements).

Besoins annuels en logements neufs estimés par l’étude Cilse-DDE de 2005 à 2010

Depuis 2003, la construction neuve a atteint ce seuil de 6 000 résidences principales par an, allant jusqu’à 7 000 en 2004 et 2005 puis dépassant 8 000 en 2006. Malgré ce regain d’activité, le désajustement entre offre et besoin subsiste car le déficit est ancien et important.

13 6000 logements : ces besoins correspondent à un scénario d’évolution économique médian de «croissance modérée».

De 2003 à 2006, la construction neuve correspond aux besoins mais le déficit est ancien et loin d’être résorbé.

Besoins annuels en logements neufs

2005-2010

Locatif socialAccession

socialeLocatif libre

Accession libre

Total

BV ANNECY 600 455 438 421 1914BV ARVE 193 180 127 205 705BV AVANT PAYS 119 119 124 162 524BV CHABLAIS 243 245 227 255 970BV GENEVOIS 395 275 286 289 1245BV GIFFRE 36 34 27 18 115BV MONT-BLANC 160 115 105 80 460Haute-Savoie 1746 1423 1334 1430 5933

Source Etude DDE-CILSE

0%

20%

40%

60%

80%

100%

BV ANNECY

BV ARVE

BV AVANT

PAYS

BV CHABLA

IS

BV GENEVOIS

BV GIF

FRE

BV MONT-B

LANC

Accession libre

Locatif libre

Accession sociale

Locatif social



En 2007, les bassins d’Annecy et du Chablais ont dépassé les objectifs tandis que celui de l’Arve et du Genevois les approchaient. Les bassins du Giffre, de l’Avant pays, du Mont-Blanc sont loin des estimations arrêtées par l’étude CILSE-DDE.

2. Une forte pression de la demande locative sociale

Au 1er janvier 2008, on dénombrait 13 823 demandeurs de logements locatifs sociaux sur le département (hors doubles comptes. Notons aussi que le nombre de demandeurs en durée anormalement longue (+ de 36 mois) est passé de 866 à 1 165 ménages (+ 30 %). Près de deux tiers des demandeurs habitent le parc privé. Ces ménages sont essentiellement situés sur les principales agglomérations du département, où se concentrent les logements sociaux. 35% de la demande concerne le bassin de vie d’Annecy. Pour les territoires moins demandés, il faut relativiser les chiffres : les demandeurs font rarement des dossiers de demande pour les communes où il n’y a pas d’offre. La demande est en grande partie formulée par des actifs (68,4 %). Les employés et ouvriers représentent 55 % des demandeurs. On constate qu’une faible proportion ne travaille pas (31.6 % dont 10 % de retraités et d’étudiants, et seulement 10 % de chômeurs). En 2008, la moitié des logements demandés sont des logements de taille moyenne T3-T4, et près de la moitié sont des petits logements (T1-T2) :

Répartition de la demande en logements locatifs publics par type de logement en 2008

Cela correspond peu ou prou à la composition familiale des demandeurs : 46% sont des couples ou des personnes seules sans enfant et 42% ont un à deux enfants. Le bassin de vie du Giffre se distingue par une proportion importante de familles avec enfants (62% des demandeurs du bassin contre 54% des demandeurs en Haute-Savoie), dont des familles nombreuses (16% des demandeurs du bassin contre 12% des demandeurs en Haute-Savoie).

Bassins de vie T1-T2 T3-T4 T5 et >

Total des logements

demandés [1]

% par bassin de

vieANNECY 2 728 50% 2 539 47% 168 3% 5 435 35%ARVE 1 004 45% 1 180 53% 52 2% 2 236 14%AVANT PAYS 429 51% 391 46% 21 2% 841 5%CHABLAIS 870 46% 967 51% 63 3% 1 900 12%GENEVOIS 1 795 46% 2 016 52% 102 3% 3 913 25%GIFFRE 48 37% 79 61% 3 2% 130 1%MONT-BLANC 534 48% 547 49% 25 2% 1 106 7%

Haute Savoie 7 408 48% 7 719 50% 434 3% 15 561 100%Source : Fichier PLS 2008

Besoins annuels en locatif social

2005-2010

Moyenne annuelle locatif social financé

200-2005

Locatif social financé 2006



BV ANNECY 600 301 643 643 520BV ARVE 193 130 219 171 366BV AVANT PAYS 119 28 74 69 135BV CHABLAIS 243 129 192 268 161BV GENEVOIS 395 332 256 359 405BV GIFFRE 36 4 4 0 11BV MONT BLANC 160 64 24 96 36Haute-Savoie 1746 988 1412 1606 1634

Source : DDE-CILSE



La composition familiale des demandeurs en 2008

La demande de logements de plus de 5 pièces reste minoritaire (3%). Cela ne signifie pas forcément un besoin moindre de grands logements puisque les ménages ayant trois enfants et plus représentent 12% des demandeurs. On constate ainsi que l’analyse de la demande ne renseigne pas complètement sur les besoins en logements des demandeurs : ces derniers adaptent leur demande en fonction de l’offre disponible. A l’échelle des bassins de vie, la pression est particulièrement forte sur le bassin du Mont-Blanc (la demande représente 65% de l’offre), sur le bassin d’Annecy (58%) et le bassin de l’Arve (56%) :

Offre et demande en logements locatifs publics par type de logement en 200714

T1-T2 T3-T4 T5 (et plus) Total des logements sociaux

Bassins de vie Offre Demande % Offre Demande % Offre Demande % Offre Demande %

ANNECY 2 392 2 728 114% 6 994 2 539 36% 1 009 168 17% 10 782 5 435 50%

ARVE 985 1 004 102% 3 441 1 180 34% 414 52 13% 4 956 2 236 45%

AVANT PAYS 332 429 129% 1 216 391 32% 193 21 11% 1 779 841 47%

CHABLAIS 1 202 870 72% 3 766 967 26% 448 63 14% 5 481 1 900 35%

GENEVOIS 1 637 1 795 110% 4 902 2 016 41% 603 102 17% 7 360 3 913 53%

GIFFRE 37 48 130% 175 79 45% 35 3 9% 249 130 52%

MONT-BLANC 497 534 107% 1 347 547 41% 206 25 12% 2 056 1 106 54%

Haute Savoie 7 082 7 408 105% 21 841 7 719 35% 2 908 434 15% 32 663 15 561 48%

Source : Fichier EPLS 2007 - PLS 2008

La demande de logements sociaux en 2008 représentait 48 % de l’ensemble de l’offre de logements sociaux. La pression est particulièrement forte sur les petits logements : la demande représente 105 % de cette offre. La pression semble moins forte sur les grands logements. Toutefois, ce sont des logements qui connaissent des taux de rotation plus faibles que les petits logements : l’offre disponible n’est donc pas très élevée. Lorsque l’on compare les entrées et les demandes de logements, on constate que des réponses sont plus facilement apportées aux demandeurs sur le bassin

14 14 182 demandeurs sont inscrits au fichier PLS au 26/11/2008. Ces tableaux ont été établis en supprimant les doubles comptes par bassin de vie mais les personnes ayant déposé une demande dans 2 bassins de vie différents sont comptabilisés deux fois, ce qui explique les 15 561 demandeurs

Bassins de vie

Couple ou personne seule

(sans enfant) 1 à 2 enfants 3 enfants et plus

Total des demandeurs

[1]

% par bassin de

vieANNECY 2602 48% 2234 41% 599 11% 5435 35%ARVE 986 44% 945 42% 305 14% 2236 14%AVANT PAYS 403 48% 337 40% 101 12% 841 5%CHABLAIS 876 46% 801 42% 223 12% 1900 12%GENEVOIS 1743 45% 1650 42% 520 13% 3913 25%GIFFRE 49 38% 60 46% 21 16% 130 1%MONT-BLANC 521 47% 477 43% 108 10% 1106 7%

Haute Savoie 7180 46% 6504 42% 1877 12% 15561 100%Source : Fichier PLS 2008

[1] 14 182 demandeurs sont inscrits au fichier PLS au 26/11/2008. Ces tableaux ont été établis en supprimant les doubles comptes par bassin de vie mais les personnes ayant déposé une demande dans 2 bassins de vie différents sont comptabilisés deux fois,



de vie du Chablais. A l’inverse, peu de demandes sont satisfaites sur les bassins de vie du Giffre, du Mont Blanc, et dans une moindre mesure d’Annecy, de l’Arve et de l’Avant-pays :

Taux de satisfaction de la demande HLM en 2007

Bassin de vie Logés 2007 Demandeurs 01/01/2007 Parc Hlm Satisfaction de la

demande ANNECY 903 5343 10782 17% ARVE 450 2448 4956 18% AVANT PAYS 191 983 1779 19% CHABLAIS 560 2103 5481 27% GENEVOIS 889 3967 7360 22% GIFFRE 7 157 249 4% MONT-BLANC 150 1122 2056 13% TOTAL 3150 16123 32663 20%

Source : Fichier PLS

Parc HLM, ménages demandeurs et logés en 2007

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

ANNECY

ARVE

AVANT PAYS

CHABLAIS

GENEVOIS

GIFFRE

MONT-B

LANC

Logés 2007

Demandeurs 01/01/2007

Parc Hlm

3. Les besoins des populations spécifiques

Les jeunes et les étudiants

La Haute-Savoie présente une spécificité démographique. Les jeunes de 20 à 24 ans sont en effet beaucoup moins nombreux qu’en Rhône Alpes ou en France : d’une part, parce qu’il n’y a que très peu d’universités, et d’autre part, parce que les loyers sont très chers. Assumer un loyer élevé pour un petit logement semble difficile pour un jeune qui débute dans la vie active.

Les 16-30 ans : 20% de la population.



Evolution de la part des 20-24 ans dans la population (1990-2004)

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

1990 1999 2004

74 Rhône-Alpes France

Source : SED Haute Savoie

Les 16-30 ans représentent 20% de la population de la Haute-Savoie et les étudiants sont 8600 environ, localisés en grande partie à Annecy. 8000 étudiants y sont dénombrés en 2007, soit 10 % de plus qu’en 2006. Les jeunes recherchent principalement des logements ordinaires, petits ou bien plus grands en colocation pour un loyer de moins de 300 euros par personne et par mois.

Les saisonniers

Ils sont plutôt jeunes (80% environ ont moins de 30 ans), peu rémunérés (SMIC bien souvent) et travaillent à 70 % dans l’hôtellerie, la restauration et le commerce. Les saisonniers venus d’autres départements ou d’autres pays sont en majorité logés par leurs employeurs (à 88% dans le Chablais). En 2001, l’étude Cilse-DDE estimait à 1 200 – 1 500 logements les besoins sur l’ensemble du département. Depuis cette date, quelques dizaines de logements ont été réalisées, quelques centaines d'autres sont programmées, mais la mobilisation des employeurs et des collectivités est plus que jamais nécessaire pour répondre aux attentes urgentes des salariés en mobilité professionnelle. La qualité de la réponse permettra de répondre pour partie à la pénurie de main d’œuvre. Le bilan de l’OPAH du bassin du Mont Blanc a permis d’identifier les freins au développement de logements saisonniers : - concurrence du locatif touristique ou à l’année, - risque de vacance du logement pendant la saison basse, - risque de dégradation du logement et de problèmes avec le voisinage, qui paraît accru par rapport aux locations ordinaires, - risque d’impayé.

Les personnes âgées : le taux d’équipement le plus faible de Rhône-Alpes

En 2005, à peine 18% de la population était âgée d’au moins 60 ans. Au niveau régional et national ces proportions étaient de 19,9% et de 20,8% à cette date. La Haute-Savoie est ainsi le département le plus jeune de la

1000 à 1500 logements à réaliser pour les saisonniers.

55 000 personnes de plus de 75 ans en 2010



région, et figure au 10e rang national des départements où la part des personnes de plus de 60 ans est la moins importante. La prise en charge des personnes âgées a longtemps été un sujet qui ne semblait pas prioritaire. Ces orientations du passé placent aujourd’hui la Haute-Savoie dans une situation difficile, avec des structures d’accueil, de soins et d’accompagnement largement sous-dimensionnées par rapport à une demande qui ne cesse de s’accroître. Le taux d’équipement pour les personnes de plus de 60 ans est de 4,43% en Haute-Savoie contre 6,4% au niveau régional et 7% au niveau national. Des difficultés qu’il faut aussi ajouter au fait que la population âgée n’est pas présente de façon homogène en Haute-Savoie. Ainsi, l’importance des personnes de plus de 60 ans dans la population totale varie de 8,8% (Villy-le-Pelloux) à plus de 38% (Novel). Globalement, les personnes âgées sont proportionnellement plus nombreuses dans les massifs de l’Est du département, notamment dans les massifs et les hautes vallées. Ces territoires, auxquels on peut adjoindre le Pays de Seyssel, se caractérisent par un ancrage fort des familles au territoire : les personnes âgées peuvent s’y maintenir et bénéficier du soutien de leurs familles, souvent restées sur place. Quelques autres territoires se distinguent par une forte proportion de personnes âgées : il s’agit des communes riveraines du lac d’Annecy et du lac Léman. Dans le cas présent, leur concentration sur ces sites relève davantage d’une volonté de bénéficier d’un cadre de vie exceptionnel. La population âgée vivant sur ces sites bénéficie en effet de revenus très largement au-dessus de la moyenne. A l’inverse, la proportion des personnes âgées est extrêmement faible dans la large ceinture périurbaine d’Annecy (Albanais, Bornes), mais aussi dans le Genevois et la Moyenne Vallée de l’Arve. Les impératifs de mobilité pour accéder aux services à la population peuvent y être une contrainte pour des personnes à mobilité réduite. En outre, ces territoires ont vu leur population s’accroître massivement depuis plusieurs décennies, dans la très grande majorité par apport migratoire : la population n’y a pas d’attache familiale particulière.



Selon le lieu, les personnes âgées n’ont donc pas le même poids, ni les mêmes conditions de vie (attaches familiales, revenus). Une contrainte évidente dès lors que se met en place une politique visant à venir en aide aux personnes les plus dépendantes : cette politique se doit d’être adaptée aux réalités du terrain pour être réellement efficace. D’après les projections de l’INSEE, on comptera en 2010 près de 55 000 personnes de 75 ans et plus, autour de 70 000 en 2020, pour sans doute dépasser les 105 000 en 2030, contre moins de 49 000 aujourd’hui. La situation implique donc une intervention anticipée forte des collectivités, de façon à gérer sur le moyen terme ce phénomène inéluctable de vieillissement de la population.

Les personnes handicapées : le département est en retard

D’après la D.R.A.S.S., plus de 200 000 Rhône-Alpins vivraient à domicile avec un handicap les rendant dépendants. La Haute-Savoie, département plutôt jeune est donc moins touchée par la question du handicap que d’autres départements de la région comme la Drôme, la Loire ou l’Ardèche. L’invalidité est très largement tributaire de l’âge de la population : chez les personnes de plus de 75 ans, une personne sur deux ayant plus de 75 ans souffre d’une déficience motrice, légère ou invalidante. En Haute-Savoie, le déficit de structure adaptée conduit à des situations inconfortables ou insoutenables : en 2005, parmi les 1 280 personnes qui vivent confinées au lit ou dans un fauteuil à leur domicile, parmi les 4 760 personnes vivant chez elles mais qui ont besoin d’aide pour se laver et s’habiller, parmi les 10 020 personnes qui auraient besoin d’aide pour sortir de chez elles, certaines seraient ou se sentiraient plus en sécurité en hébergement, avec des services adaptés… Au final, ce sont plus de 16 000 personnes qui vivent chez elles mais

16 000 personnes lourdement dépendantes qui vivent chez elles



lourdement dépendantes, qui comptent pour 2,3% dans la population du département. Les raisons du maintien à domicile sont diverses : manque de place dans les établissements spécialisés, préférence de la famille ou de la personne elle-même pour une organisation (parfois lourde et contraignante) permettant de rester chez soi ou chez des tiers.

Les personnes en situation d’urgence ou en difficulté d’insertion : un manque de places aggravé par la tension sur le marché du logement

Bien que n’ayant pas été approuvé ni mis en œuvre, le projet de Schéma départemental d’Accueil, d’Hébergement et d’Insertion de Haute-Savoie réalisé en 2004 relevait que non seulement le taux d’équipement en lits de CHRS du département était insuffisant (0,63 places pour 1 000 adultes de 20 à 59 ans en Haute-Savoie au lieu de 0,96 en Rhône-Alpes) mais que le fonctionnement de ces structures était « plombé » par la pénurie de logements. Ainsi 25% des personnes hébergées pouvaient relever d’une offre de logements. Paradoxalement, les personnes qui restaient hébergées le plus longtemps étaient celles qui avaient auparavant un logement autonome car elles souhaitaient en retrouver un autre et se trouvaient confrontées à de longs délais d’attente. Le chapitre III en résumé :

• la demande en petits logements pour les jeunes et les décohabitants est particulièrement forte,

• les demandeurs de logements sociaux sont principalement des petits ménages et des ouvriers/employés,

• la demande épouse l’offre : on constate un nombre de demandeurs très faible dans les zones où il y a peu d’offre,

• le département a accumulé un retard important en termes d’équipement à destination des publics spécifiques.

25% des personnes hébergées pourraient vivre dans un logement

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Direction Haute Savoie · 1er fascicule / 3 Caractéristiques du ... Tél. 04.74.27.51.51 ... Le diagnostic reprend le découpage du territoire en 7 bassins de vie, utilisé