Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości

Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości

dr Agnieszka TułodzieckaPrezes

Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Warszawa, 26 stycznia 2005 r.5. Forum Prawa Bankowego

NOWE FORMY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI BANKU

Plan prezentacji

Nieakcesoryjne zabezpieczenia na nieruchomości - przegląd prawnych rozwiązań w innych krajach

Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości

Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy do prawa polskiego

Najważniejsze zasady

Dług gruntowy w formie listowej

Dług gruntowy w praktyce bankowej

Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego

Zamiana hipoteki na dług gruntowy i na odwrót

System ksiąg wieczystych w Polsce

3 2,8

10,5

8,1

10,3

6,8

0123456789

101112

1999 2000 2001 2002 2003 I poł.2004

Wskaźnik szybkości postępowania w okręgu warszawskim (w miesiącach)

54,4

3,63,3 3,4

2,8

1,91,6

0

1

2

3

4

5

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 I poł.2004

Wskaźnik szybkości postępowania w Polsce (w miesiącach)

15 mln ksiąg wieczystych

ponad 300 wydziałów ksiąg wieczystych

Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita

Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita

Zabezpieczenia nieakcesoryjne - przegląd prawodawstwa

Niemcy - dług gruntowy (Grundschuld)

Węgry - samodzielne prawo zastawu (önállo zálogjog)

Estonia - hipoteka nieakcesoryjna (hüpoteek)

Szwajcaria - list dłużny (der Schuldbrief)

Słowenia - gruntowe prawo zastawu (zemlijiški dolg)

Dania - „hipoteka właściciela” (ejerpantbrev)

porządki prawne z rozluźnioną akcesoryjnością:

Holandia (Bankhypothek); Austria (Höchstbetraghypothek); Hiszpania (hipoteca de

máximo); Anglia (land charge); Szwecja (pantbrev)

Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego

Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości

udział jako eksperta Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego (inicjator projektu, wykazanie praktycznej potrzeby wprowadzenia długu gruntowego)

A. Tułodziecka - członek zespołu problemowego podmiotowych praw rzeczowych oraz zespołu problemowego powołanego do opracowania przepisów dot. długu gruntowego i hipoteki

wiele rozwiązań nawiązujących do projektu Komisji Kodyfikacyjnej z 1937 r. (F.Zoll)

prace nad projektem w Komisji od listopada 1998 r. do września 2004 r.

projekt uwzględniony w rządowym programie „Przedsiębiorczość-Rozwój-Praca II”

prace pod przewodnictwem prof. Zbigniewa Radwańskiego

Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy

zakończenie prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego

projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw

druk sejmowy 3433

I czytanie: 19 stycznia 2005 r.; projekt przekazany do dalszych prac w Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian w kodyfikacjach

wprowadzenie nowych przepisów dot. długu gruntowego do ustawy o księgach wieczystych i hipotece - nowy dział II1 - art. 1121 - 11225

zmiany także w: Kpc, Kc, Prawie upadłościowym i naprawczym, Prawie o notariacie, ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Ordynacji podatkowej, ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych

projekty aktów wykonawczych (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie sposobu i trybu wydania listu długu gruntowego, formularz listu długu gruntowego i listu zastępczego)

vacatio legis: 1 rok od od dnia ogłoszenia (wyjątek: zmiana w art. 92 Prawa o notariacie - uszczegółowienie danych zawartych w akcie notarialnym)

Najważniejsze zasady

DŁUG GRUNTOWY definicja art. 1121 ukw

Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby (uprawnionego) prawem, na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela

nieruchomości (dług gruntowy). Dług gruntowy wyraża się w oznaczonej sumie pieniężnej.

HIPOTEKA definicja art. 65 ukw

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciel nieruchomości (hipoteka).

nowe ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość (zmiana art. 244 kc)

ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby - uprawnionego

ustanowienie: na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym + wpis do księgi wieczystej (charakter konstytutywny)

Najważniejsze zasady cd.

przedmiot obciążenia: nieruchomość, użytkowanie wieczyste, część ułamkowa nieruchomości

przy ustanowieniu forma aktu notarialnego wymagana dla oświadczenia właściciela nieruchomości

prawo nieakcesoryjne (= nie może istnieć ustawowe powiązanie pomiędzy długiem gruntowym a wierzytelnością)

powiązanie pomiędzy wierzytelnością a długiem gruntowym poprzez

tzw. „umowę zabezpieczającą” (art. 1126. 1. Właściciel nieruchomości obciążonej może w odrębnej umowie zawartej z uprawnionym określić cel ustanowienia lub zakres wykonywania długu gruntowego. Umowa powinna ponadto jednoznacznie wskazywać wierzytelność oraz stosunek prawny, z którego wierzytelność wynika 2.Umowa ta wymaga formy pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie.)

forma pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie

art. 1126 ust. 5: W razie wykonania zobowiązań wynikających z umowy, o której mowa w ust. 1, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać przeniesienia długu gruntowego na siebie lub wskazaną przez niego osobę trzecią

Najważniejsze zasady cd.

wyjątek od art. 247 kc, iż konfuzja powoduje zawsze wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - art. 1128

wykreślenie długu gruntowego z księgi wieczystej - art. 11210:oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się długu gruntowego + pisemna zgoda właściciela nieruchomości

oświadczenie uprawnionego o wykonaniu zobowiązań z umowy zabezpieczającej + zgoda właściciela nieruchomości

wyrok ustalający wygaśnięcie długu gruntowego

wniosek właściciela nieruchomości po upływie terminu

dług gruntowy łączny (powstaje ex lege w razie podziału nieruchomości) - art. 11211

Dług gruntowy w formie listowej

Definicja:

Art. 11214. W umowie ustanowienia długu gruntowego można zastrzec, że do powstania tego prawa jest potrzebne wydanie przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości listu długu gruntowego wskazującego obciążenie tej nieruchomości długiem gruntowym (listowy dług gruntowy).

Wystawienie listu długu gruntowego•list długu gruntowego sporządza na urzędowym formularzu notariusz i przesyła go do sądu (art. 951§ 1 Pr. o not.)

•sąd po uprawomocnieniu się wpisu wydaje uprawnionemu list długu gruntowego (art. 11217 ukw)

•treść listu długu gruntowego (art. 11215 ukw, art. 952 Prawa o notariacie)

•chwila powstania: wydanie uprawnionemu listu długu gruntowego

•pierwszeństwo: chwila złożenia wniosku o wpis (art.29 ukw)

Przenoszenie listowego długu gruntowego

List długu gruntowego

obrót inkorporowanym w nim prawem rzeczowym bez konieczności każdorazowego wpisu do księgi wieczystej = pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym

wyjątek od art. 2451kc

art. 11219 ukw. 1. Przeniesienie listowego długu gruntowego wymaga oświadczenia zbywcy o przeniesieniu tego prawa i wydania listu długu gruntowego nabywcy

znaczne uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem prawa rzeczowego w porównaniu z hipoteką, co ma znaczenie np. przy sekurytyzacji wierzytelności

Potrzebna wprowadzenia do prawa polskiego niezależnej od wierzytelności instytucji prawnej pozwalającej zabezpieczać wierzytelności pieniężne niezależnie od istnienia samej wierzytelności i bez względu na zmianę osoby właściciela - DŁUGU GRUNTOWEGO

Po co wprowadzać dług gruntowy? Hipoteka jako tradycyjny środek zabezpieczenia kredytów rzeczowych nie jest w stanie sprostać potrzebom wyspecjalizowanych technik kredytowania


większa elastyczność długu gruntowego niż hipoteki, co pozwala na nieograniczone modyfikacje zabezpieczonej wierzytelności, dynamiczne zmiany konstrukcji kredytowych w ramach raz ustanowionego zabezpieczenia, łatwiejszą zmianę kredytodawcy

brak identyczności wierzyciela długu gruntowego i wierzyciela wierzytelności - umożliwia to wykorzystanie długu gruntowego jako zabezpieczenia

•przy kredytowaniu przez konsorcjum bankowe

•przy sekurytyzacji wierzytelności

pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym - forma listowa długu gruntowego (uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem wierzytelności zabezpieczonej długiem gruntowym w porównaniu z hipoteką)


Konsorcja kredytowe

11,3

5,6

7,8

0

2

4

6

8

10

12

14

2001 2002 2003

Kredyty konsorcjalne w Polsce (w mld zł)

Źródło: Rzeczpospolita

bank

kwota zaangażowania deklarowana w

umowach (w mln zł)

konsorcja ogółem zorganizowane

największy udział w

pojedynczej umowie

(w mln zł)

PKO BP 2.444,6 6 6 1.600,0

Pekao S.A. 2.416,0 13 9 595,0

BPH BPK 1.600,7 10 9 800,0

Bank Handl. 1.042,6 9 9 235,3

Kredyt Bank 669,0 5 2 235,0

ING BSK 551,5 5 5 200,0

BZ WBK 490,0 8 0 188,0

Bank Millenium 384,5 5 0 149,2

BRE Bank 337,9 3 2 130,0

Rabobank 260,0 3 1 115,0

BG 203,5 3 0 79,9

Kredyty konsorcjalne 2003 r.

w tabeli ujęto tylko 10 banków, które udzieliły największych kredytów

Źródło: Rzeczpospolita

Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie hipoteczne

PROBLEMY PRAWNE:

prawna kwalifikacja instytucji konsorcjum kredytowego

analiza dopuszczalnych sposobów zabezpieczenia hipotecznego kredytów udzielanych przez konsorcja bankowe

ZESZYT HIPOTECZNY NR 11 „Kredytowanie konsorcjalne - problemy zabezpieczenia hipotecznego; ryzyko banku przy wypłacie kredytu hipotecznego”

SEMINARIUM 13.09.2001

Bankowe konsorcjum kredytowe Ryzyko prawne banku przy wypłacie kredytu hipotecznego

ARTYKUŁ

„Rozszerzenie UE na wschód i zagadnienia doktryny prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości - kauzalność, akcesoryjność i cel zabezpieczenia”

Transformacje Prawa Prywatnego 3/2003

model I: hipoteki w tej samej randze na rzecz poszczególnych banków-konsorcjantówforma dopuszczalna prawnie wady: zwiększone koszty zabezpieczenia, problem równego pierwszeństwa wszystkich hipotek

model II: hipoteka na rzecz konsorcjum jako tworu prawnegowady: brak możliwości wpisania hipoteki na rzecz konsorcjum

model III: hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych

model IIIa: z podaniem części ułamkowych („hipoteka ułamkowa”)wady: polskie prawo nie przewiduje konstrukcji części ułamkowych wierzytelności = niedopuszczalna jedna hipoteka w częściach ułamkowych na rzecz kilku wierzycieli

model IIIb: bez podania części ułamkowychwady: rozwiązanie możliwe, ale przy przyjęciu solidarności po stronie wierzycieli = negatywne konsekwencje dla banków (każdy z konsorcjantów może żądać spełnienia całego świadczenia)

model IV: hipoteka na rzecz konsorcjum jako spółki prawa cywilnegowady: rozwiązanie dopuszczalne, ale solidarna odpowiedzialność konsorcjantów za zobowiązania zaciągnięte przez konsorcjum = za wypłatę całości kredytu

model V: hipoteka na rzecz 1 banku

model Va: na rzecz banku-administratora hipotekikonstrukcja podobna do administratora zastawude lege lata rozwiązanie niedopuszczalne

model Vb: na rzecz banku prowadzącego sprawy i reprezentującego konsorcjumrozwiązanie dopuszczalne jedynie pod warunkiem przelania wierzytelności z tytułu udzielonych kredytów na bank

rozwiązanie: DŁUG GRUNTOWY

Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie

bezsporny od strony prawnej: model I

inne rozwiązania niedopuszczalne, generujące ryzyko prawne lub niekorzystne dla konsorcjantów

Podobna konstrukcja przewidziana przez projekt ustawy o sekurtytzacji (druk sejmowy 2080) art. 6- administrator zabezpieczeń

Przenoszenie wierzytelności hipotecznych

skomplikowana procedura umowa

wniosek o wpis nowego wierzyciela w kw

oczekiwanie

przelew wierzytelności skuteczny z wpisem nowego wierzyciela do księgi wieczystej

koszty1. notarialne poświadczenie podpisu zbywcy przy umowie przelewu wierzytelności

ZMIANA:

art. 95 Prawa bankowego (od 1.05.2004): ujawnienie zmiany hipoteki w związku z przelewem wierzytelności - na podstawie dokumentu bankowego (obniżenie kosztów o notarialne poświadczenie podpisów)

2. opłata sądowa od wniosku o wpis przelewu - 1/5 wpisu stosunkowego

3. opłata sądowa w nowym projekcie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - 150 zł?

(wierzytelność cedowana na bank hipoteczny dodatkowo: koszty określenia wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości)

rozwiązanie: przenoszenie wierzytelności zabezpieczonych listowym długiem gruntowym = bez konieczności wpisów w kw

Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym

umowa zabezpieczająca - art. 1126 ust. 1,2określenie celu ustanowienia, zakresu wykonywania długu gruntowego

podpisy poświadczone notarialnie w razie wykonania zobowiązań z niej właściciel może żądać przeniesienia długu na siebie lub os. trzecią

umowa skuteczna także względem nabywcy długu gruntowego, zbywca obowiązany poinformować nabywcę o jej treści - art. 1126 ust. 3,4

prawo wykupu długu gruntowego - art.1127

nowe powództwo przeciwegzekucyjne - art. 840 § 1 pkt 4 kpc


HIPOTEKA

Koszty notarialne

Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości hipoteki

stawka ulgowa w wys. 1/4 pełnej stawki za ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego

+ WYJĄTEK: art. 95 Prawa bankowego (hipoteka bankowa)

DŁUG GRUNTOWY

Koszty notarialne Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

ustanowienie długu gruntowego w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości długu gruntowego

brak stawek ulgowych (brak regulacji szczególnej)

brak analogicznej regulacji do art. 95 Prawa bankowego = dług gruntowy zawsze ustanowiony w formie aktu notarialnego

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego cd.

HIPOTEKA

Koszty sądoweRozporządzenie Min. Spr. z 17.12.1996 w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych

wpis hipoteki do kw - w zależności od wartości zabezpieczanej wierzytelności - 1/10 wpisu stosunkowego

+ulgi/ zwolnienie hipotek na budownictwo mieszkaniowe (Rozp. MS z 30.06.1998 w sprawie określenia ulgowych stawek opłat sądowych oraz zwolnień od tych opłat w sprawach o zabezpieczenie należności z tytułu udzielanych przez banki kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych i poręczeń)

ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582):

wpis ograniczonych praw rzeczowych - 250 zł (art. 42 pkt 3)

DŁUG GRUNTOWY Koszty sądowe Rozporządzenie Min. Spr. z 17.12.1996 w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych

wpis długu gruntowego do kw - 1/5 wpisu stosunkowego przy wpisie ograniczonych prawa rzeczowych

+ brak ulg i zwolnień analogicznych do wpisu hipoteki (brak regulacji szczególnej)

ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582)

wpis ograniczonych praw rzeczowych - 250 zł (art. 42 pkt 3)


HIPOTEKA

podatek od czynności cywilnoprawnych

ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych

hipoteka zwykła - 0,1% kwoty zabezpieczanej wierzytelności

hipoteka kaucyjna - 19 zł

DŁUG GRUNTOWY

podatek od czynności cywilnoprawnych

regulacja szczególna: projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy

od ustanowienia długu gruntowego stawka podatku wynosi - od kwoty (sumy pieniężnej) długu gruntowego 0,1% nie więcej niż 1.000 zł

Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy przewiduje nowe stawki pcc za zmianę hipoteki i długu gruntowego (zmianę treści

prawa oraz zmianę hipoteki na dług gruntowy i na odwrót)

Zamiana hipoteki na dług gruntowy

możliwość zmiany hipoteki

na dług gruntowy (art. 11213 ust. 2) oraz

na listowy dług gruntowy (art. 11222 ust. 1)

możliwość zmiany długu gruntowego

na hipotekę (art. 11213 ust. 1) oraz

na listowy dług gruntowy (art. 11222 ust. 1)

możliwość zmiany listowego długu gruntowego

na na dług gruntowy „księgowy” (art. 11222 ust. 2) oraz

na hipotekę (art. 11222 ust. 3)

KONIECZNA FORMA AKTU NOTARIALNEGO

Aktualne zagadnienia prawne związane z kredytem hipotecznym

hipoteka łączna (chwila powstania, zrzeczenie się jednej z hipotek, skuteczność zabezpieczenia się banku hipoteką łączną)

koszty postępowania wieczystoksięgowego (postulaty zmian do nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych)

elektroniczna księga wieczysta

zabezpieczenie hipoteczne na prawach spółdzielczych (utrata przez bank zabezpieczenia hipotecznego, zablokowanie przez ustawę zdolności kredytowej spółdzielni)

użytkowanie wieczyste w kontekście zabezpieczenia hipotecznego (ryzyko prawne wierzyciela hipotecznego zabezpieczonego na prawie użytkowania wieczystego)

hipoteka bankowa (znowelizowany art. 95 ustawy Prawo bankowe)

nowelizacja ustawy Prawo bankowe (rachunek powierniczy, wycena nieruchomości a outsourcing, pośrednictwo kredytowe a outsourcing)

bankowy tytuł egzekucyjny

sekurytyzacja wierzytelności hipotecznych (projekty legislacyjne)

przenoszenie wierzytelności hipotecznych (koszty, procedury)

ochrona konsumenta w kredytowaniu

dług gruntowy

wzorcowe wnioski o wpisy hipotek

papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (list zastawny)

Aktualne inicjatywy legislacyjne dot. kredytu hipotecznego

Akty prawne uchwalone:

ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 Nr 172, poz. 1804) - wejście w życie: 5.02.2005

rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 Nr 148, poz. 1564) - wejście w życie: 30.06.2004

Projekty ustaw: rządowy projekt ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2582)

poselski projekt ustawy o sekurytyzacji (druk sejmowy 2080)

projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2522)

projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy 2259)

projekt ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (druk sejmowy 3174)

senacki projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (druk sejmowy 2204)

poselski projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz o zmianie niektórych ustaw (druk sejmowy 1695)

projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (ustawa wprowadzająca dług gruntowy)

projekt ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich

Kontakt:

Fundacja na Rzecz Kredytu HipotecznegoAl. Stanów Zjednoczonych 6804-036 Warszawa

www.fukrehip.pl

[email protected]

tel. +48 22/ 870 73 60

fax. +48 22/ 870 73 72

Documents

Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości