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PRESENTATION DU PROJET DE RESORPTION DE L’HABITAT
DEGRADE DANS LE CENTRE-VILLE DE SAINT-DENIS déposé dans le
cadre du NPNRU-Insalubrité
(2017-2024)
Consultation du dossier sur la période du:
5 décembre 2016 – 20 janvier 2017
UNE STRATEGIEARTICULÉS AUTOUR DE CENTRES VILLES À RENFORCER EN PARTICULIER À SAINT-DENIS
UNE STRATEGIEUN PLAN DE RÉFÉRENCE POUR LE GRAND CENTRE-VILLE (2014)
UN 1er CONSTATUn taux de P.P.P.I* qui a
globalement baissé sur la
commune entre 2005 et 2013
(de 34% à 21%)
mais qui reste élevé en
particulier sur le centre-ville
(~ 40%)
Saint-Denis et son centre-ville sont confrontés à des problématiques d’habitat
dégradé, liées en partie à la
pénurie de logements sur le marché et à des pratiques peu scrupuleuses de certains bailleurs.
Les interventions classiques
sont insuffisantes pour enrayer ces mécanismes.
Les élus de la ville et de Plaine Commune ont fait, depuis 2010, de la lutte contre l’habitat
dégradé une priorité.
*Parc Privé Potentiellement Indigne : méthode de calcul imaginée dans les années 2000 pour effectuer du pré-repérage d’habitat indiogne et hiérarchiser
les territoires en fonction du taux de PPPI. Il se calcul par croisement de données portant exclusivement sur les résidences principales privées :
- de catégorie cadastrale 6, occupée par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté,
- et de catégories cadastrales 7 et 8, occupées par un ménage au revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté
UN 2ème CONSTATUNE VITALITÉ COMMERCIALE CERTAINE, MAIS UNE DÉQUALIFICATION DE L’OFFRE
UN 1er BILAN Le PNRQAD* (2011-2016) a engagé une dynamique de
requalification :
� 3.238 logements accompagnés par des opérateurs spécialisés (conseils techniques et aides financières) : 59 copropriétés ciblées
+ 117 copropriétés volontaires
� 23,8 millions d’euros de travaux votés (dont 19 M€ en parties
communes et 4,8 M€ en parties privatives)
� 213 dossiers de financement montés permettant la mobilisation
de 3,6 M€ au titre de l’ANAH et 3,6 M€ au titre du FIQ abondé par
Plaine Commune (~ 30% de subvention en moyenne)
� 28 immeubles insalubres soit 293 logements (~10.000 m² SDP)
acquis à hauteur de 25 Md’€
� 471 logements sont programmés et livrés d’ici 2019 : 28.000 m²
SDP dont 20% en réhabilitation. Une programmation diversifiée :
46% libre, 25% social, 23 % ASP, et 24 % logements spécifiques
� 80 procédures administratives instruites par les services entre
2014 et 2015 pour lutter contre l’insalubrité (390 logements).
8 condamnations en justice à l’encontre de marchands de
sommeil.
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*P.N.R.Q.A.D : Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés, dispositif expérimental de lutte contre l’habitat dégradé en centre ancien
introduit par la loi Molle du 24 mars 2009, permettant de mobiliser des financement de l’ANRU et de l’ANAH. Saint-Denis a signé la 1ère convention nationale le 14
octobre 2010 en présence du ministre Benoist APPARU. Saint-Denis fait parti des 25 sites retenus à l’échelle nationale, par décret le 31 décembre 2009.
DES OBJECTIFS POUR LA POURSUITE DU PROJET
Résorber l’habitat indigne et poursuivre la
requalification de l’habitat dans le centre-ville:
- Restructurer les immeubles dégradés- Réhabiliter les immeubles présentant un intérêt
patrimonial- Prendre en charge les occupants de ces logements, pour
les repositionner dans une trajectoire résidentielle
Reconstituer l’offre de logements:
- Acquérir et démolir les immeubles les plus dégradés en vue de recycler les cœurs d’îlots et de reconstituer une offre de logements adaptée aux besoins de la population de Saint-Denis
Redynamiser, requalifier et reconstituer l’offre
commerciale adaptée au tissu urbain
LES NOUVEAUX SECTEURS PRIORITAIRES
DU P.N.R.Q.A.D. (2011-2016) AU N.P.N.R.U. (2017-2024)
Le NPNRU
LE CHOIX DES SECTEURS PRIORITAIRES : Peri - République
DES SECTEURS TRES FRAGILES :
• Un secteur sous tension immobilière• Renforcement du parc locatif à la faveur des investisseurs en SCI• Secteurs touchés par une suroccupation lourde• La partie Brise-Echalas et Fontaine-Corbillon sont les plus concernés :
• par la précarité des ménages • par la grande densité de logements dégradés et insalubres
SYNTHESE DE L’ETUDE TAIEB PAR SECTIONS (2009)
LE CHOIX DES SECTEURS PRIORITAIRES : Gare - Canal
DES SECTEURS EN REDYNAMISATION? :
- Pas de mouvement significatif de paupérisation des ménages mais,- Un marché particulièrement actif, touché par un mouvement spéculatif fort, avec division du parc de
logements (surface moyenne des locatifs : 33 m²)- Un secteur identifié par les professionnels de l’immobilier comme attractif et en dynamique positive,
mais,- un PPPI encore élevé et des poches d’insalubrité persistantes
SYNTHESE DE L’ETUDE TAIEB PAR SECTIONS (2009)
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOT HUGO
PROBLEMATIQUE :
- Ilot appartenant aux strates historiques les plus anciennes, composé de plusieurs copropriétés.
- 2 d’entre elles, imbriquées présentent de graves problèmes d’insalubrité et de sécurité pour les occupants et les riverains (15 Victor Hugo, 4 Four Bécard)
- Les actions engagées au travers de l’OPAH, n’ont pas permis d’aboutir au redressement de ces ensembles immobiliers
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOT HAGUETTE
PROBLEMATIQUE :
- Ilot représentatif des évolutions morphologiques de Saint-Denis
- Idéalement placé entre le secteur ancien, et le secteur Basilique, face à la halle du marché réhabilitée en 2006
- Stratégique pour appuyer une politique de requalification commerciale
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOT JAMBON-PERI
PROBLEMATIQUE :
- Le linéaire situé sur l’axe Péri de cet îlot présente des problèmes structurels lourds (du 45 au 59 Péri)
- L’existence de litiges entre copropriétaires, l’absence de réactivité, et l’imbrication forte des immeubles ont abouti à une dégradation quasiment irréversible de plusieurs bâtiments.
- L’emplacement stratégique du point de vue commercial et patrimonial nécessite une intervention publique forte.
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOTS FONTAINE-REPUBLIQUE-CORBILLON
PROBLEMATIQUE :
- Cet ilot situé en plein cœur du centre-ville est composite sur le plan de la morphologie urbaine et architecturale, avec un linéaire ancien, commerçant et très animé sur la rue République
- Les rues Fontaine et Corbillon sont plus résidentielles et apaisées
- Plusieurs adresses présentent d’importants signes d’habitat dégradé et d’insalubrité, qui n’ont pu être résolus malgré un suivi dans l’OPAH (2011-2015) : 48 République, 4, 4 bis Corbillon, 19-21 Fontaine
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOT DU CYGNE
PROBLEMATIQUE :
- Cet ilot situé à quelques centaines de mètre de la Basilique, est l’un des plus ancien de la ville
- Ensemble patrimonial emblématique de l’histoire et du patrimoine de la ville, en état de dégradation avancé, malgré plusieurs tentative de réhabilitation menées avec la copropriété
- L’enjeux et d’aboutir à une réhabilitation patrimoniale en lien avec le site d’archéologie situé à proximité.
SECTEUR PERI-REPUBLIQUEILOT PERI
PROBLEMATIQUE :
- Cet ilot situé sur l’axe Péri, à proximité de la ZAC Porte de Paris, est caractéristique de la morphologie urbaine du quartier (ilot bordurette, et activité en cœur d’ilot)
- L’ensemble immobilier présente des signes importants d’habitat dégradé et fait l’objet d’une procédure globale d’insalubrité et nécessite une intervention publique forte pour recycler les logements et les rez de chaussées commerciaux
SECTEUR GARE - CANALILOTS DELAUNE – DEZOBRY- GAMBON
PROBLEMATIQUE :
- Ces deux îlots sont situés en face des opérations de logements neufs livrées dans le cadre du PNRQAD.
- Des poches d’insalubrité n’ont pu être traité dans le cadre de ce premier programme (31 Renan, 9-11 Delaune)
- Certaines parcelles ont été acquises par la collectivité, créant des opportunités foncières
- Cette intervention doit permettre d’achever le processus de requalification du secteur Gare engagée entre 2011 et 2016
SECTEUR GARE - CANALILOT CHATEAUDUN
PROBLEMATIQUE :
- Situé à limite d’un ancien périmètre de RHI, les numéros impairs de l’impasse Châteaudun n’ont pas été pris en compte dans l’opération de résorption de l’habitat dégradé mis en œuvre dans les années 80.
- la situation technique et sanitaire de ces ensembles immobiliers, par ailleurs de faible qualité constructive, pose de nombreux problème en matière d’insalubrité, voire de péril
SECTEUR GARE - CANALCOPROPRIETE : 19 CATULIENNE – 7 DENFERT ROCHEREAU
PROBLEMATIQUE :
- Les copropriétés sis à ces deux adresses ont fait l’objet d’un suivi renforcé dans le cadre de l’OPAH (2011-2015)
- la situation technique, financière et sanitaire de ces ensembles immobiliers a continué de se dégrader
- La réhabilitation ou la restructuration lourde de ces immeubles nécessite une intervention publique plus forte.
SECTEUR GARE - CANALILOTS CANAL - SAMSON
PROBLEMATIQUE :
- Ce quartier constitué d’habitat pré-industriel jouit d’un environnement qualitatif : proximité du canal, du square de Geyter, accessibilité des transports en communs (métro, bus tramway), d’équipements publics (école, lycée,….)
- Cet îlot présente un bâti disparate, anarchique. Le manque d’entretien de certaines copropriétés a conduit la ville a instruire des procédures administratives au titre des pouvoirs de police du maire ou du préfet, en particulier sur les ensembles immobilier du 9 Samson, et du 10-12 Raspail.
DES OUTILS REGLEMENTAIRES pour mettre en œuvre le projet
L’Opération d’aménagement sera confiée à un aménageur spécialisé dans le
traitement de l’habitat ancien (la SOREQA). Elle sera chargée:� Acquérir le foncier ou les immeubles� Reloger les occupants en titre� Établir une faisabilité et un cahier des charges architectural avec le concours de
l’ABF (réhabilitation patrimoniale ou démolition / reconstruction)� Rechercher un opérateur public ou privé� Suivre l’opération jusqu’à livraison
Une opération d’aménagement , telle que définit à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme est un projet urbain, conduit par la collectivité compétente en matière d’aménagement. Elle vise notamment à :
- mener une politique locale de l’habitat- organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques réaliser
des équipements collectifs - lutter contre l’insalubrité
- sauvegarder ou de valoriser le patrimoine bâti ou non bâti
DES MOYENS OPERATIONNELS
Arrêtés péril
Arrêté insalubrité
Travaux de substitution
Signalement procureur
Acquisition foncière,
Relogement, Définition
de projet Recherche
d’opérateurs
M.H.I
Oparteur Soreqa
Informations et
subventions pour
toutes les
copropriétés du
centre-ville
PROCEDURES ADMINISTRATIVES pour lutter contre les marchands de sommeil
O.P.A.H –R.U pour aider les copropriétés2017-2022
CONCESSION pour recycler les
immeubles les plus dégradés
2017-2024
U.T.H St Denis
Pôle Habitat
DES MOYENS FINANCIERS pour le volet coercitif
• Recycler environ 500 logements du centre-ville
• Livrer environ 370 logements (24.000 m² SDP) dans le cadre
d’opérations de réhabilitation
lourde, et de démolition /
reconstruction
• redynamisation des rez de chaussée commerciaux
ESTIMATION DU COÛT : 77 M€, avec des aides de l’ANRU sollicitées dans le cadre du NPNRU
DES MOYENS FINANCIERS pour le volet incitatif
• Accompagner de manière renforcée la remise aux normes de 45 adresses du parc privé du
centre-ville, copropriétés et hôtels
meublés
• Cofinancer un programme de travaux auprès de 100 adresses avec l’aide de l’ANAH et du FIQ
• Peser sur la maîtrise des loyers(Visal, conventionnent,…)
• Produire une offre de logements
plus économe et respectueuse de
l’environnement
• Offrir un cadre partenarial de
conseil et d’information autour des
questions de la copropriété
Copropriétés ciblées comme prioritaires
ESTIMATION DU COÛT : 20 M€, avec des aides sollicitées auprès de l’ANAH dans le cadre d’une 2ème OPAH à hauteur de 5,6 M€
Un document élaboré en novembre 2016 par l’Unité Territoriale Habitat de Saint-Denis :
Contact:
- Stéphane PEU : Adjoint au maire en charge de l’Urbanisme, foncier et renouvellement urbain et
Vice Président de Plaine Commune en charge de l’Habitat . [email protected]
- Sabine LOUBET : Responsable de l’Unité Territoriale Habitat de Saint-Denis (Plaine Commune).
