Popa Laura-Elena, grupa 205 Administraţie Publică, anul II

Contractul de locaţiune

Noţiunea contractului de locaţiune

1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care

o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias),

folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte

prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).

Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a folosintei) se deosebeste de

contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept

de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este

producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca

accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea

proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe,

(de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat

locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat

locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea

substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui

productiva .

2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli

speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita

contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de

inchiriere.

1

Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept

comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare

la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind

inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.

Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia,

anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala),

guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand

insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de

administrare .

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la

obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului

inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.

1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc

un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un

contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu

oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune,

dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un

contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.

2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu

depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.

3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al

partilor (solo consensu), fara vreo formalitate. In ceea ce priveste insa proba contractului de

2

locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui

sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre

urmatoarele situatii:

a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga

existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416

C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.

b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in

caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii,

iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra

pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza

pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de

expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.).

Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu,

consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din

materia de probe; in privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si

stabileste cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.).

4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul 'timp'' este de

esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este

calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod

global. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi

perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara)

cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de

lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul

partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.

Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de

proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul

pieirii fortuite, este suportat de locator.

3

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba

capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci

locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.

In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este

considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea,

respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419

comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la

cererea partii incapabile.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie

proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar

(art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune.

Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un

drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu,

este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte

locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un

proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de

adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru

(neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului

cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in

societate folosinta unui lucru).

In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul

aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre

coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

4

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau

incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa

nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului

sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il

formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor.

Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire

nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea

locatorului potrivit regulilor generale.

Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor

administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 din

Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si

regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat

impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate

fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si

coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune,

titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu

personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune

in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de

exemplu, armele numai 'catre persoane in drept sa le detina'').

1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie.

Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna,

anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi

determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre

persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar

(variabil).

5

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost

prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai

este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt

indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).1

Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane

locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din

fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta

unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care

guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de

drepturi de folosinta.2

1 http://www.referatele.com/referate/economie/online5/Contractul-de-locatiune-referatele-com.php2 Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu Institutii de drept civil, Bucuresti, Editura Hamangiu 2012, pag 431

6