Droit au logementLe journal de l’ASLOCA no 206 / août 2012

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vauddécompte annuel de chauffage et d’eau chaude

entrée en vigueur des nouvelles directivessuissevotations fédérales du 23 septembre 2012

voteZ non à l’initiative logement pour seniors

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insectescomment s’en débarrasser en douceur

les conseils de daniel cherix

2 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

droit au logementLe journal de l’ASLOCA

sommaireno 206 / août 2012

l’édito

dROIT AU LOGEMENTJournal de l’ASLOCA

paraît cinq fois par annéeabonnement 13 francs/an

Rédactrice en chef: Claire-lise GenoudCase postale 21041211 Genève 1claire-lise.genoud@asloca.ch

Editeur: asloCa RomandeCase postale 21041211 Genève 1

diffusion: membres des sections de l’asloCa Romande et abonnés

Graphisme: madame paris/alexandra Ruiz

Correction:

elisabeth Gobalet

Impression: Imprimerie saint-paul, Fribourg

Comité de rédaction:anne Baehler Bech, Christian dandrès, Christelle Guélat Koller, xavier Guillaume, marie-Claire Jeanprêtre-pittet, emilie moeschler, Carlo sommaruga, François zutter

Ont contribué à ce numéro:Caro, Felicitas Hugenberger, sébastien pedroli, pellet, pierre Reymond

le message de l’asloca p.3

suisse romande Anne Baehler Bech élue p.4présidente de l’ASLOCA Romande

suisse Votez NON à l’initiative «Sécurité p.5du logement à la retraite»!

fribourgChangement de chauffage: p.6le locataire était dans ses droits

vaud Nouvelles directives pour le p.7-9décompte annuel du chauffage vos droitsLe pouvoir du calcul de rendement p.10

genèveNouvelle Constitution: moins favorable aux locataires p.11

pratiQueInvasion d’insectes: comment p.12-13 s’en débarrasser en douceur

ZurichUne section de 44 000 membres! p.14

permanences asloca p.15

international Forum Habitat Genève 2012 p.16

qu’une colonne de fourmis se dessine à la cuisine ou qu’une invasion de mites s’active dans un sachet de céréales et c’est la panique dans la maison. a juste titre! les laisser envahir nos intérieurs, c’est ouvrir grande la porte à des nuisances qui se payent cher. que de dégâts peuvent laisser derrière elles ces armées de petites bestioles si on ne s’en

mêlait pas! Il existe cependant des méthodes douces pour leur faire quitter les lieux, à condition de s’armer de patience et de persévérance. parole de daniel Cherix, grand spécialiste, cela en vaut vraiment la peine! (pages 12-13).

pour la troisième votation de cette année concernant une initiative lancée par les milieux immobiliers (page 5), l’asloCa vous conseille de voter et de faire voter non! Cette initiative qui semble vouloir venir en aide à tous les petits propriétaires seniors n’est qu’un leurre.

a la place du grand dossier, vous pouvez jeter un coup d’oeil (pages 8-9) sur les nouvelles directives vaudoises pour calculer le décompte annuel du chauffage et de l’eau chaude. tout est dit! en revanche à la «vos droits» (page 10), le calcul de rendement n’a vraiment pas dit son dernier mot. très peu utilisé par les locataires, il mérite qu’on s’y attarde car il peut faire baisser le loyer considérablement!

très bonne lecture!

Claire-Lise Genoud Rédactrice en chef

ROIT AU LOGEMENT

(en couverture) Le canton de Vaud présente ses nouvelles directives concernant le décompte annuel de chauffage et d’eau chaude.

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 3

le message de l’asloca par Carlo Sommaruga

secrétaire général, asloCa Romande

Les milieux im-mobiliers ont sorti l’artille-rie lourde. trois initiatives popu-laires pour in-troduire dans la Constitution fé-dérale des avan-

tages sans pareils pour les propriétaires de leur logement en espérant rendre crédible leur chimère de toujours, celle de la transforma-tion de la suisse d’un peuple de locataires en un peuple de propriétaires.

Rien n’aura réussi à ébranler le dogmatis-me des milieux immobiliers, ni l’évidence des faits et des chiffres démontrant l’ineffica-cité de l’épargne-logement pour la promotion de la propriété individuelle du logement, ni les critiques du Conseil fédéral et de la Conférence des directeurs cantonaux des finances, ni même la perte de l’appui sur ce thème des partis politiques traditionnellement alliés comme le pdC ou le plR. mais le peuple s’est exprimé et a brisé, avec l’appui de l’asloCa,les deux premières batteries d’attaque de ces milieux par rejet clair de l’épargne-loge-ment les 11 mars et 17 juin derniers. malgré ces cinglantes défaites en matière d’avantages fiscaux coûteux et inutiles, les milieux im-mobiliers n’en démordent pas. Ils obligent le peuple suisse à s’exprimer une troisième fois en la matière.

Cette troisième initiative est l’arme la plus sournoise. avec le titre trompeur de «Sécurité du logement à la retraite», l’initiativetente de séduire démagogiquement lesélecteurs plus âgés. or cette initiati-ve est un instrument d’optimisation fiscale encore plus évident que ne l’étaient les di-verses formes de l’épargne-logement. Combattue par le Conseil fédéral, rejetée par le parlement et par les cantons, elle est génératrice d’injustice entre propriétaireseux-mêmes sans parler du renforcement de celle faite depuis longtemps à l’égard des contribuables locataires. on l’aura compris, cette troisième batterie d’attaque des milieux immobiliers doit aussi être détruite. Il le faut non seulement pour éviter de vider encore un peu plus les caisses publiques, ce qui a toujours pour conséquence une diminution des presta-tions en faveur des locataires, mais aussi pour amener les milieux immobiliers à la raison et rompre avec la logique des avantages fiscaux, miroir aux alouettes pour tous ceux qui vivent la précarité du logement et formidable levier d’économies fiscales pour les plus riches.

Pour assurer le rejet de cette initiative inique, il est indispensable le 23 septembre 2012 de voter et de faire voter NON!

3e FOIS: NON!

4 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

suisse romandeprésidence de l’asloca romande

anne baehler bech succède à alain bersetL’actuelle secrétaire générale de l’ASLOCA Vaud a été élue présidente de l’ASLOCA Romande à l’unanimité le 2 mai 2012 lors de l’assemblée des délégués. Toutes nos félicitations!

avec l’élection d’alain Berset au Conseil fédéral le 8 décem-bre 2011, l’asloCa Romande perdait le président qu’elle s’était donné en 2005. alors qu’une page de notre histoi-re associative se tournait avec brio, la question de sa suc-cession à la présidence de la Fédération romande des loca-taires – l’asloCa Romande – n’est pas restée longtemps sans réponse. de manière évidente, la figure d’anne Baehler Bech s’est imposée au mouvement comme la candidate idéale. Cette succession apparaissait si claire que le comité romand lui demanda d’assumer im-médiatement la fonction pré-sidentielle jusqu’à l’assemblée générale ordinaire du 2 mai 2012, au cours de laquelle elle fut élue à l’unanimité.

Une femme engagée politologue de formation, anne Baehler Bech s’engage très rapidement dans le mou-vement de défense des loca-taires puisqu’elle devient en 1988 déjà secrétaire généra-le de la section vaudoise de l’asloCa. en cette qualité, non seulement elle participe activement et efficacement au développement de cette section cantonale, mais elle accompa-gne avec succès les nombreux

combats politiques des loca-taires vaudois. le succès de la votation difficile sur la gra-tuité du tribunal des baux et loyers en 2010 et l’aboutisse-ment en 2011 de l’initiative populaire cantonale «Stop à la pénurie de logements» en sont des illustrations.

début d’une longue carrière anne Baehler Bech rejoint dès le début des années 1990 les instances romandes de l’asloCa, puis au cours de la décennie suivante les ins-tances nationales. par là, elle participe à l’élaboration du

texte et à la campagne de vo-tation de l’initiative «Pour des loyers loyaux», qui visait au lissage du taux hypothécai-re au moment où il atteignait des valeurs astronomiques, entraînant avec lui une explo-sion des loyers. dans le cadre de ses respon-sabilités romandes et suisses, elle est montée au front, avec la conviction que nous lui connaissons, contre la premiè-re tentative de révision du droit du bail lors du référendum en 2004 et contre la nouvelle ten-tative de révision bloquée défi-nitivement en 2010.

en tant que vice-présidentede l’asloCa suisse, anne Baehler Bech a également participé au processus de transformation des structu-res nationales pour dépasser la subdivision régionale de l’asloCa, mettre en place un mouvement national et ainsi unir les locataires de notre pays. notre nouvelle présidente romande a plus d’une corde à son arc. en effet, elle n’est pas seulement une militante de la défense des locataires, mais aussi une députée des verts reconnue au Grand Conseil vaudois depuis une décen-nie. elle a d’ailleurs présidé le parlement cantonal en 2007-2008.

A l’écoute des locataires lors de son élection à la tête de l’asloCa Romande, anne Baehler Bech a reconnu que notre mouvement vivait une phase de transition, qu’il convenait d’accompagner avec vigilance pour que le mouve-ment des locataires se renfor-ce au niveau suisse, mais sans que cela se fasse au détriment de l’esprit de militance qui a forgé et qui imprègne encore aujourd’hui les sections canto-nales romandes. elle a également souligné la nécessité de rester à l’écoute des locataires, de leurs besoins et de leurs revendications, tout particulièrement dans un contexte de pénurie de loge-ments structurelle, qui n’est pas près de se résorber si des mesures d’accompagnement à la libre circulation pour le marché du logement ne sont pas prises. avec une telle femme à la présidence de l’asloCa Romande, les locataires restent entre de bonnes mains!

Carlo SommarugaSecrétaire généralasloca Romande

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Anne Baehler Bech a été élue présidente de l’ASLOCA Romande.

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 5

«Sécurité du logement à la retraite». Sous cet intitulé, paraissant faire une fleur aux retraités, se cache la recherche d’une optimisation fiscale au détriment des contribuables. Votez NON le 23 septembre 2012 à cette nouvelle initiative populaire lancée par les propriétaires immobiliers.

Carlo SommarugaSecrétaire généralasloca Romande

suissevotations fédérales du 23 septembre 2012

propriétaires retraités:non auX faveurs fiscales!

nonobstant deux récentes dé-faites en votation populaire, les propriétaires immobiliers reviennent à la charge avec une nouvelle initiative. le 23 septembre prochain nous serons de nouveau appelés aux urnes pour nous expri-mer sur l’initiative «Sécurité du logement à la retraite». sous le couvert d’un intitulé sédui-sant se cache encore une fois la recherche d’une optimisa-tion fiscale de la part des spé-culateurs de l’immobilier, au détriment de tous les contri-buables. Cette initiative per-mettrait aux propriétaires, une fois atteint l’âge de la re-traite, de choisir de ne plus être imposés sur la valeur locative de leur immeuble. le Conseil fédéral ainsi que les directeurs cantonaux des Finances invi-tent à rejeter l’initiative. Ils ont raison parce que l’initiati-ve ne répond pas à une néces-sité sociale! s’il est vrai que les per-sonnes âgées peuvent parfois avoir des difficultés économi-ques, rien n’indique une situa-tion particulièrement problé-matique et généralisée pour les propriétaires retraités. Bien au contraire, les propriétaires possèdent au moins leur loge-ment et peuvent donc béné-ficier d’une certaine fortune. en revanche, de nombreux locataires survivent grâce aux

assurances sociales et au soutien de leur famille. de plus, selon des études récen-tes, les retraités sont moins touchés par la pauvreté que les actifs. Celle-ci étant plus fré-quente chez les parents seuls, les femmes célibataires, les fa-milles nombreuses et les ren-tiers avs non propriétaires. Un soutien prioritaire devrait être donné aux personnes sans fortune se trouvant dans le besoin. Imposition pas excessive la valeur locative sur la-quelle sont imposés les pro-priétaires est f ixée nette-ment en dessous des loyers du marché. dans de nombreux cantons, elle est inférieure aux 70% du loyer effectif. de plus, cette valeur fait l’objet de nombreuses déductions: inté-rêts passifs, frais d’entretien, primes d’assurances, charges liées aux mesures visant à économiser l’énergie, etc. Il n’est donc pas nécessaire de faire bénéficier les propriétai-res d’une fiscalité encore plus avantageuse. l’initiative ne bénéf i-cie qu’à une nette minori-té de la population: les pro-priétaires retraités. de ce fait, elle est doublement inique. premièrement, elle crée une inégalité de traitement entre les propriétaires retraités et ceux qui sont encore dans la vie active. secondement, elle privilégie les propriétaires au détriment des locataires.

en cas de succès de l’initiati-ve, ce serait aux propriétaires non retraités et aux locataires qu’il reviendrait d’assumer les conséquences politiques et économiques de la diminution des recettes fiscales.

Perte fiscale conséquente la renonciation à l’im-position de la valeur locati-ve comporterait des avantages fiscaux pour 85% des retrai-tés propriétaires. Cela en-traînerait des pertes annuel-les d’au moins 250 millions de francs pour la Confédération, ainsi qu’au moins 500 millions de francs pour les cantons et

les communes. Ces chiffres sont supérieurs aux pertes qu’aurait engendrées l’initia-tive sur l’épargne-logement refusée par le peuple au mois de juin 2012! la diminution des recettes fiscales serait supportée par l’ensemble des contribuables, qui sont en très grande majorité des locataires. encore une fois, celles et ceux qui ont le moins devraient assumer le prix des cadeaux faits aux plus riches.

Refusons encore une fois une in it iat ive inutile et inique. votez

et faites voter non aux privi-lèges sociaux!

6 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

fribourgremplacement de la chaudière

Un propriétaire fribourgeois a remplacé l’installation du chauffage sans en informer avec la «formule officielle» ses locataires, qui ont vu leurs charges augmenter. Il s’en mord les doigts aujourd’hui.

lorsque le propr iéta i re entend introduire de nou-velles prétentions à l’encon-tre de son locataire, et modi-fier le contrat de bail, il est impératif qu’il le fasse par la «formule officielle». le lo-cataire pourra ainsi connaî-tre ses droits et sa capacité à contester ces nouvelles pré-tentions. dans le cas qui nous intéresse, un locataire d’une maison de six appartements dans un village fribourgeoisversait des acomptes et obte-nait des montants en retour lorsque le décompte du chauf-fage annuel était effectué. Il y a environ deux ans, le pro-priétaire décide de rempla-cer la chaudière à mazout par une installation de chauffa-ge à distance, alimentée par des pellets. Ce double chan-gement de système de chauf-fage n’a pas été notifié par la «formule officielle», mais par une simple circulaire adressée aux locataires.

Mauvaise surprise s’en vient l’année sui-vante le premier décompte chauffage et frais accessoires basé sur le nouveau système. quelle ne fut alors pas la sur-prise du locataire de recevoir un décompte chauffage dans

lequel non seulement rien ne lui était restitué, mais en plus il devait encore s’acquitter d’un montant supplémentai-re. Une contestation de ce dé-compte a été déposée devant la Commission de concilia-tion compétente aux motifs notamment que, en chan-geant de système de chauffa-ge le propriétaire introduisait des charges supplémentaires. n’ayant pas utilisé la «formule officielle», ces nouvelles pré-tentions devaient être frap-pées de nullité.

«Formule officielle»absolument nécessaire! deux questions se sont ra-pidement posées. en ce qui concerne l’introduction du chauffage à distance, il appa-raît que le propriétaire est en droit d’imputer au locataire l’entier des coûts facturés par

le fournisseur. ainsi, avec ce nouveau chauffage, le locatai-re se verra contraint de sup-porter des coûts tels que les frais de réparation, d’amor-tissement ou encore les ser-vices d’installation (art. 6a oBlF). par conséquent, dans ce cas, il ne fait aucun doute que la «formule officielle» doit être utilisée par le propriétai-re, puisqu’il introduit de nou-velles prétentions à l’encontre du locataire. Celui-ci doit dès lors être informé précisément de la situation ainsi que de sa capacité à la contester. la situation est plus dé-licate en ce qui concerne la mise en place d’un chauffage à pellets qui n’introduit pas de prime abord de nouvelles pré-tentions. dans ce cas, on pour-rait imaginer que, en l’absence de nouvelles prétentions de la part du bailleur, il ne lui soit

pas utile de faire usage de la «formule officielle». toutefois, dans la pratique, ce n’est que lors du décompte final des frais accessoires annuels que le lo-cataire pourra déterminer s’il y a eu introduction ou non de nouvelles charges. si tel est le cas et en l’absence d’utilisation de la «formule officielle» par le bailleur, le locataire pourra in-voquer la nullité et être libéré de ces nouvelles prétentions. dans notre cas, le bailleur, après avoir refusé tout accord en Commission de concilia-tion, a finalement admis son erreur devant le tribunal des baux. Il a annulé les factures adressées au locataire.

n’hésitez pas à consul-ter nos services en cas de doute pour vérifier

vos décomptes de chauffage!

le locataire a droità la formule officielle!

Sébastien PedroliAvocat-conseilasloca Fribourg

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 7

les directives qui servaient de référence pour l’établissement du décompte annuel obligatoi-re de chauffage et d’eau chaude dataient de 1978. vieillies et obsolètes, elles ne correspon-daient plus aux normes et dis-positions légales et se devaient d’être réactualisées. après plusieurs années de discussions, sous l’égide de l’etat, entre les représen-tants des locataires et ceux des milieux immobiliers vaudois, c’est chose faite. les parties

signataires se sont mises d’ac-cord sur de nouvelles direc-tives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude et les ont para-phées le 2 juillet 2012.

Entrée en vigueur immédiate Ces nouvelles directives, annulant et remplaçant celles de 1978, entrent en vigueur immédiatement mais ne dé-ploieront leurs effets que pour l’établissement des prochains décomptes, soit à partir de ceux couvrant la période de juillet 2012 à juin 2013. déclinées en 28 articles, ces nouvelles directives canto-nales sont organisées en quatre chapitres (principes, frais re-latifs au chauffage et à l’eau chaude, répartition des frais de chauffage et d’eau chaude et disposition transitoire). elles clarifient et codifient de la manière la plus équita-ble possible la répartition gé-nérale des frais de chauffage et d’eau chaude dans l’immeu-ble, soit ce qui est à la charge du bailleur et ce qui est à la charge du locataire de même que leur répartition entre lo-cataires. paritaires, ces direc-tives ont fait l’objet de longues négociations et représen-

tent le fruit d’un compromis entre les intérêts divergents des locataires et des bailleurs. equilibrées et pragmatiques, elles répondent aux exigen-ces fondamentales des loca-taires, en veillant notamment à s’assurer que toutes les in-terventions pour le bon fonc-tionnement des installations de chauffage et d’eau chaude soient proportionnées et né-cessaires et ne relèvent pas du «fait du prince». quoique

techniques, ces directives de-vraient faciliter la lecture et la compréhension du locataire à réception de son décompte, tout en servant de garde-fou à d’éventuels abus.

les services de consul-tation de l’asloCa vaud restent bien

entendu à la disposition des lo-cataires pour expliquer et vé-r i f i e r u n dé c ompte de chauffage.

entrée en vigueur des nouvelles directivesAprès plusieurs années de discussions entre lesreprésentants des locataires et ceux des milieux immobiliers vaudois, les nouvelles directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaudeont été paraphées le 2 juillet 2012.

vauddécompte annuel de chauffage et d’eau chaude

Anne Baehler Bechsecrétaire générale asloca vaud

eXigence légale

Chaque année, un bailleur doit établir et faire parvenir à ses locataires un décomptedétaillé des frais de chauffa-ge et d’eau chaude, couvrant en règle générale la période du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante. Il est remis au locataire dans un délai de 5 mois dès la date de boucle-ment des comptes. Le locatairea 30 jours pour consulter auprès de son bailleur les jus-tificatifs de l’exercice écoulé. Des règles régissent l’établis-sement de ce décompte..

préambule auX nouvelles directives

1. Les présentes directives (voir pages 8 et 9) régissent l’établissement du décompte annuel des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude, ainsi que leur répartition. Les autres frais accessoires sont régis par le Code des obligations (CO), l’Ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) du 9 mai 1990 ainsi que les articles 28 et suivants des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV).

2. Elles sont applicables aux immeubles sis dans le canton de Vaud et complètent le CO, l’OBLF, ainsi que les RULV.

3. Les locataires et propriétaires veillent à l’utilisation rationnelle et économe de toute forme d’énergie. L’utilisation des énergies renouvelables est encouragée.

4. Le propriétaire informe tout locataire qui en fait la demande, y compris lors des pourparlers précon-tractuels, au sujet du type de combustible utilisé dans l’immeuble.

Les nouvelles directives cantonales remplacent celles de 1978.

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8 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

chapitre i: principes

art. 1 forme du décomptedétaillé et du tableau de répartition Le décompte détail lé et le tableau de répartition des frais doivent être rédigés en français. Ils doivent contenir tous les ren-seignements utiles présentés de manière simple, complète et fa-cilement compréhensible.

art. 2 contenu du décompteLe décompte doit contenir les ru-briques et indications suivantes:a) Informations générales: - la situation de l’immeuble - le nom et l’adresse du bailleur - la période concernée - le type de combustible - la puissance de la chaudière installée - les combustibles stockables et le contenu du réservoir - l’étiquette énergétique dans la mesure où la législation cantonale le prévoitb) Combustible: 1. Mazout et autres énergies stockables pour chaque livraison: - la date de la commande - la date de la livraison - le nom du fournisseur - les quantités livrées en litres - le prix unitaire et le coût effectif payé - les quantités en litres et les va- leurs des stocks initial et final2. Pour les autres énergies: - la quantité d’énergie livrée pour l’exercice concerné - le prix unitaire - le nom du fournisseur et le coût effectif payéc) Electricité: 1. En cas de forfait: - le nom du fournisseur - le mode et le détail du calcul2. En présence d’un compteur spécifique: - le nom du fournisseur - la quantité d’énergie - le tarif unitaire, le coût effectifd) Ramonage (pour chaque intervention):1. le nom de l’entreprise2. la date de l’intervention, le coût effectife) Entretien du brûleur: 1. le nom de l’entreprise2. le coût effectif 3. la période d’abonnement

si elle ne correspond pas à la période du décomptef) Révisions périodiques: - le nom de l’entreprise - le type et la date de l’intervention - le coût effectif - l’annuité portée en compteg) Frais de relevé des compteurs: - le nom de l’entreprise - le nombre de compteurs - le coût unitaire - le coût effectifh) Frais de surveillance et de maintenance: - le type de chauffage - le forfait de base - le volume chauffé - le coût unitaire par m3

chauffé - le montant total facturéi) Frais administratifs: - le forfait de base - le nombre d’unités locatives chauffées - le coût d’une unité locative - le montant total facturé

art. 3 contenu du tableau de répartition des fraisLe tableau de répartition des frais fait partie du décompte. Il doit contenir notamment les indi-cations suivantes: - L’identité de tous les utilisateurs concernés - La date d’entrée et de sortie des locaux en cas de changement de locataire en cours d’exercice - Les volumes chauffés en m3

- La valeur exacte de l’unité de répartition des frais - Le volume consommé par chaque utilisateur lorsque des compteurs individuels d’eau chaude sont installés - Les montants facturés à chaque utilisateur pour le chauffage, respectivement pour l’eau chaude

art. 4 périodicitéLe décompte annuel de chauf-fage et d’eau chaude couvre la période du 1er juillet au 30 juin, à moins que le contrat de bail à loyer n’en dispose autrement.

art. 5 délai de remise aulocataire1. Le décompte détaillé des frais de chauffage et d’eau chaude conforme aux disposi-tions légales et leur répartition

doivent être remis à chaque lo-cataire dans un délai maximum de 5 mois dès la date du boucle-ment des comptes. 2. Les suppléments et ristournes sont réglés dans les 30 jours dès réception du décompte.

art. 6 habitationset locaux non loués1. Les frais de chauffage relatifsaux habitations et aux locaux commerciaux non loués sont à la charge du bailleur. 2. En l’absence d’appareil de contrôle de la consommation thermique individuelle et lorsque le bailleur apporte la preuve que les habitations et locaux commer-ciaux non loués ont été chauffés exclusivement pour prévenir des dégâts provoqués par le gel, le bailleur prend à sa charge une part des frais de chauffage affé-rents à ces locaux, selon la clé de répartition suivante: - un tiers lorsqu’il s’agit d’une maison pour deux ou trois familles - la moitié lorsqu’il s’agit d’une maison pour quatre à huit familles - deux tiers lorsqu’il s’agit de bâtiments plus grands ou d’immeubles abritant des bureaux ou des locaux commerciaux

chapitre ii: frais relatifs au chauffage et à l’eau chaude

section 1: combustible et énergie consommésart. 7 principes1. Les coûts inhérents à la consom-mation d’énergie pendant l’exer-cice doivent être portés en compte à concurrence de leurs coûts effectifs. 2. Lors de la commande, les prix des combustibles ne doivent pas être supérieurs aux prix courants des associations régionales des négociants du Canton de Vaud. L’escompte profite aux locataires dans la mesure où le décomp-te de chauffage est provisionné par les acomptes de chauffage et d’eau chaude.3. Les énergies renouvelables dont le coût ne peut être quantifié peuvent faire l’objet de conven-tions particulières.

art. 8 unités de mesureLes quantités d’énergie doivent être indiquées:a) en litres pour le mazoutb) en mégajoules (MJ) ou en kilowattheures (kWh) pour le gaz, le chauffage à distance et l’électricitéc) converties si possible en MJ ou en kWh pour le bois et les autres types d’énergies

art. 9 energies stockables1. Le prix de l’énergie en stock en fin d’exercice est calculé sur la base du prix unitaire de la der-nière livraison. 2. Si la quantité d’énergie en stock est supérieure à celle de la dernière livraison, le calcul du stock au moment de l’établisse-ment du décompte est effectué par l’addition de la quantité de la dernière livraison à son coût effectif et le solde au prix unitaire de la livraison précédente et ainsi de suite.

section 2: énergie électriQue utilisée pour le fonctionnementdes installationsart. 10 définitionL’énergie électrique utilisée pour le fonctionnement des instal-lations est celle nécessaire au bon et efficace fonctionnement des appareils et équipements des installations de chauffage et d’eau chaude, ainsi qu’à sa distribution.

art. 11 méthode de calcul1. En Présence d’un compteur des services fournisseurs d’électrici-té enregistrant la consommation effective de l’énergie électrique définie à l’article 10, le montant de la facture du fournisseur sera porté en compte, y compris la lo-cation du ou des compteurs.2. En présence d’un sous-comp-teur dont la consommation enre-gistrée ne fait pas l’objet d’une facturation séparée, les kWh seront comptés au prix global moyen du courant électrique des locaux communs et des appareils collectifs utilisés.3. En l’absence de compteurs ad hoc, les frais d’électricité sont fixés, conformément à l’annexe 1 des directives, en fonction de la puissance de la chaudière et du type d’énergie au prix global

directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude

vaudaperÇu des nouvelles directives

chapitre i: principes

art. 1 forme du décomptedétaillé et du tableau de répartition Le décompte détail lé et le tableau de répartition des frais doivent être rédigés en français. Ils doivent contenir tous les ren-seignements utiles présentés de manière simple, complète et fa-cilement compréhensible.

art. 2 contenu du décompteLe décompte doit contenir les ru-briques et indications suivantes:a) Informations générales: - la situation de l’immeuble - le nom et l’adresse du bailleur - la période concernée - le type de combustible

- la puissance de la chaudière installée - les combustibles stockables et le contenu du réservoir - l’étiquette énergétique dans la mesure où la législation cantonale le prévoitb) Combustible:1. Mazout et autres énergies

stockables pour chaque livraison: - la date de la commande - la date de la livraison - le nom du fournisseur - les quantités livrées en litres - le prix unitaire et le coût effectif payé effectif payé effectif - les quantités en litres et les va- leurs des stocks initial et final2. Pour les autres énergies: - la quantité d’énergie livrée pour l’exercice concerné - le prix unitaire - le nom du fournisseur et le coût effectif payéc) Electricité:1. En cas de forfait: - le nom du fournisseur - le mode et le détail du calcul2. En présence d’un compteur spécifique: - le nom du fournisseur - la quantité d’énergie - le tarif unitaire, le coût effectifd) Ramonage (pour chaque intervention):1. le nom de l’entreprise2. la date de l’intervention, le coût effectife) Entretien du brûleur: 1. le nom de l’entreprise2. le coût effectif 3. la période d’abonnement

si elle ne correspond pas à la période du décomptef) Révisions périodiques: - le nom de l’entreprise - le type et la date de l’intervention - le coût effectif - l’annuité portée en compteg) Frais de relevé des compteurs: - le nom de l’entreprise - le nombre de compteurs - le coût unitaire - le coût effectifh) Frais de surveillance et de maintenance: - le type de chauffage - le forfait de base - le volume chauffé - le coût unitaire par m3

chauffé - le montant total facturéi) Frais administratifs: - le forfait de base - le nombre d’unités locatives chauffées - le coût d’une unité locative - le montant total facturé

art. 3 contenu du tableau de répartition des fraisLe tableau de répartition des frais fait partie du décompte. Il doit contenir notamment les indi-cations suivantes: - L’identité de tous les utilisateurs concernés - La date d’entrée et de sortie des locaux en cas de changement de locataire en cours d’exercice - Les volumes chauffés en m3

- La valeur exacte de l’unité de répartition des frais - Le volume consommé par chaque utilisateur lorsque des compteurs individuels d’eau chaude sont installés - Les montants facturés à chaque utilisateur pour le chauffage, respectivement pour l’eau chaude

art. 4 périodicitéLe décompte annuel de chauf-fage et d’eau chaude couvre la période du 1er juillet au 30 juin, à moins que le contrat de bail à loyer n’en dispose autrement.

art. 5 délai de remise aulocataire1. Le décompte détaillé des frais de chauffage et d’eau chaude conforme aux disposi-tions légales et leur répartition

doivent être remis à chaque lo-cataire dans un délai maximum de 5 mois dès la date du boucle-ment des comptes. 2. Les suppléments et ristournes sont réglés dans les 30 jours dès réception du décompte.

art. 6 habitationset locaux non loués1. Les frais de chauffage relatifsaux habitations et aux locaux commerciaux non loués sont à la charge du bailleur. 2. En l’absence d’appareil de contrôle de la consommation thermique individuelle et lorsque le bailleur apporte la preuve que les habitations et locaux commer-ciaux non loués ont été chauffés exclusivement pour prévenir des dégâts provoqués par le gel, le bailleur prend à sa charge une part des frais de chauffage affé-rents à ces locaux, selon la clé de répartition suivante:

- un tiers lorsqu’il s’agit d’une maison pour deux ou trois familles - la moitié lorsqu’il s’agit d’une maison pour quatre à huit familles - deux tiers lorsqu’il s’agit de bâtiments plus grands ou d’immeubles abritant des bureaux ou des locaux commerciaux

chapitre ii: frais relatifs au chauffage et àl’eau chaude

section 1: combustible et énergie consommésart. 7 principes1. Les coûts inhérents à la consom-mation d’énergie pendant l’exer-cice doivent être portés en compte à concurrence de leurs coûts effectifs. 2. Lors de la commande, les prix des combustibles ne doivent pas être supérieurs aux prix courants des associations régionales des négociants du Canton de Vaud. L’escompte profite aux locataires dans la mesure où le décomp-te de chauffage est provisionné par les acomptes de chauffage et d’eau chaude.3. Les énergies renouvelables dont le coût ne peut être quantifié peuvent faire l’objet de conven-tions particulières.

art. 8 unités de mesureLes quantités d’énergie doivent être indiquées:a) en litres pour le mazoutb) en mégajoules (MJ) ou en kilowattheures (kWh) pour le gaz, le chauffage à distance et l’électricitéc) converties si possible en MJ ou en kWh pour le bois et les autres types d’énergies

art. 9 energies stockables1. Le prix de l’énergie en stock en fin d’exercice est calculé sur la base du prix unitaire de la der-nière livraison. 2. Si la quantité d’énergie en stock est supérieure à celle de la dernière livraison, le calcul du stock au moment de l’établisse-ment du décompte est effectué par l’addition de la quantité de la dernière livraison à son coût effectif et le solde au prix unitaire de la livraison précédente et ainsi de suite.

section 2: énergie électriQue utilisée pour le fonctionnementdes installationsart. 10 définitionL’énergie électrique utilisée pour le fonctionnement des instal-lations est celle nécessaire au bon et efficace fonctionnement des appareils et équipements des installations de chauffage et d’eau chaude, ainsi qu’à sa distribution.

art. 11 méthode de calcul1. En Présence d’un compteur des services fournisseurs d’électrici-té enregistrant la consommation effective de l’énergie électrique définie à l’article 10, le montant de la facture du fournisseur sera porté en compte, y compris la lo-cation du ou des compteurs.2. En présence d’un sous-comp-teur dont la consommation enre-gistrée ne fait pas l’objet d’une facturation séparée, les kWh seront comptés au prix global moyen du courant électrique des locaux communs et des appareils collectifs utilisés.3. En l’absence de compteurs ad hoc, les frais d’électricité sont fixés, conformément à l’annexe 1 des directives, en fonction de la puissance de la chaudière et du type d’énergie au prix global

directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude

vaudaperÇu des nouvelles directives

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 9

moyen du courant électrique mentionné à l’alinéa 2. Il est tenu compte de l’électricité nécessaire à la production d’énergie solaire pour l’eau chaude.

section 3: frais d’eXploitation d’énergiesrenouvelablesart. 12 energies renouvelables1. Sont considérées comme éner-gies renouvelables les autres énergies que le pétrole, le gaz naturel, le gaz de pétrole, le charbon et le nucléaire. 2. Les frais d’exploitation des énergies renouvelables sont in-corporables dans le décompte de chauffage et d’eau chaude.

section 4: ramonage art. 13 frais de ramonageLes frais de ramonage peuvent être portés dans le décomp-te à concurrence de leurs frais effectifs.

section 4: révisions périodiQues art. 14 définition1. Les révisions périodiques sont celles qui concernent, en l’état des connaissances techniques au moment de l’adoption des présentes directives, le nettoya-ge et l’ébouage de l’installa-tion de chauffage et de la che-minée, le réservoir à mazout y compris, le détartrage et le net-toyage des conduites d’eau chaude, ainsi que le détartrage de l’installation des chauffe-eau et des échangeurs à plaques. 2. Les frais y relatifs, pour les ré-visions effectuées et utiles au bon fonctionnement des installations, peuvent être portés dans le dé-compte comme suit: a) le détartrage des chauffe- eau à 100%, b) la révision des citernes à 100% c) le détartrage et le nettoya- ge des conduites d’eau chaude, le nettoyage et l’ébouage de l’installation de chauffage à 70%

art. 15 amortissement1. Le coût des révisions doit être amorti sur une période de 3 ans, à l’exception du détartrage des condui-tes d’eau chaude et de l’ébouage de l’installation de chauffage, dont l’amortissement est fixé à 5 ans. 2. Des circonstances particulières (ré-visions plus rapprochées) peuvent justifier d’une période d’amortisse-ment plus courte.

section 6: relevés,décomptes et entretiendes compteursart.16 principeLes frais de relevés et d’entre-tien des compteurs peuvent être portés en compte, à l’exclusion des frais de remplacement, de réparation et d’amortissement.

art. 17 périodicitéLa périodicité des relevés des compteurs est fixée à quatre par année au maximum, sous réserve des relevés ad hoc effec-tués en cas de changement de locataire.

section 7: maintenanceart. 18 définitionLes frais de maintenance sont les frais de surveillance et de gestion des installations de chauffage et d’eau chaude.

art. 19 frais de surveillance(salaire du chauffeur)1. Les frais de télégestion et d’autres systèmes de surveillance et de gestion analogues peuvent être portés en compte à leur coût effectif. Ils ne peuvent couvrir que les frais de: a) surveillance et services techniques générauxb) modification des paramètres à distancec) relevé hebdomadaire à distance des compteurs d’énergies principaux et sondes de niveaux, communications comprisesd) contrôle continu des consommations d’énergiese) alarmes automatiques de dépassement des consommations cibles2) Dans tous les autres cas, les frais de surveillance et de gestion sont forfaitaires et ne peuvent dé-passer les montants suivants:a) 100 fr. + 4 ct./m3 pour le chauffage à distanceb) 150 fr. + 6 ct./m3 pour le chauffage au gazc) 225 fr. + 9 ct./m3 pour le chauffage au mazoutd) l’un des forfaits décrits aux lettres a à c ci-dessus doit être choisi en équité pour les autres types de chauffage

section 8: frais administratifsart. 20 définition et montantsLes frais administratifs sont ceux liés à l’établissement du décomptede chauffage et d’eau chaude, ainsi

que des décomptes individuels.Ils sont portés en compte à raison de 260 francs par installation de chauffage et 42 francs par unité locative.

section 9:indeXation et tvaart. 21 indexation Les montants prévus aux articles 19 et 20 des présentes directives peuvent être indexés sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) à la fin de chaque période de chauffage, l’indice de base étant celui du 1er juillet 2012.

art. 22 tva1. Les montants indiqués dans les présentes directives s’entendent hors TVA.2. La TVA due sur les frais de chauffage et d’eau chaude, au regard de la LTVA, peut être portée dans le décompte. 3. Si le décompte est établi par un tiers assujetti à la LTVA et que celle-ci est facturée au bailleur, la TVA pour l’établissement du décompte peut être portée en compte.

section 10: traitement de l’eauart. 23 principeLe contrat d’entretien et les pro-duits nécessaires au traitement de l’eau sont portés dans le dé-compte à 100% lorsque la dureté de l’eau, selon la carte de la dureté par commune publiée par le Laboratoire cantonal, est supé-rieure à 30 °f et à 50% lorsque la dureté est égale ou inférieure à 30 °f. La limite supérieure est prise en compte lorsque la dureté de l’eau comprend des varia-tions entre la limite inférieure et la limite supérieure.

chapitre iii: répartition des frais de chauffage et d’eau chaude

art. 24 décompte individuel de chauffage et d’eau chaude (difc)Le présent chapitre n’est pas ap-plicable aux immeubles équipés des appareils requis pour l’éta-blissement du décompte indivi-duel des frais de chauffage et d’eau chaude (DIFC) selon la lé-gislation cantonale sur l’énergie.

art. 25 répartition entre frais d’eau chaude et de

chauffage (annexe 2) 1. La quantité d’énergie nécessai-re à la production d’eau chaude se détermine en fonction des consommations standardisées rap-portées au volume des objets et pondérée en fonction de l’affecta-tion des locaux exprimée en kWh (tableau 3 et 4 de l’annexe 2). 2. En présence de compteurs d’eau chaude, la consommation en m3 est multipliée par l’éner-gie nécessaire à sa production (tableau 7 de l’annexe 2).3. En cas de logements vacants,l’article 6 des directives est applicable.4. Si un apport solaire existe, ce dernier est retranché des valeurs calculées selon les alinéas 1 et 2 (tableau 6 de l’annexe 2).5. La quantité d’énergie néces-saire au chauffage se détermine en déduisant de la consomma-tion totale, pondérée en fonction du combustible utilisé et expri-mée en kWh, l’énergie nécessai-re pour la consommation d’eau chaude. 6. La répartition des frais entre le chauffage et l’eau chaude s’effec-tue en proportion des quantités déterminées selon les alinéas 1 à 5 du présent article.

art. 26 répartition des frais d’eau chaude 1. En l’absence de compteurs, les frais d’eau chaude se ré-partissent entre objets en fonc-tion du volume chauffé, pondéré par type d’affectation. En cas de changement de locataire durant la période concernée, la réparti-tion des frais s’effectue, par loca-taire, au prorata temporis. 2. En présence de compteurs, les frais d’eau chaude se répartissent au prorata de la consommation réelle.

art. 27 répartitiondes frais de chauffage1. Les frais de chauffage se ré-partissent entre objets en fonction du volume chauffé.2. En cas de changement de lo-cataire durant la saison, la répar-tition s’effectue, par locataire ou logement vacant, par l’addition des coefficients mensuels concer-nés (tableau 5 de l’annexe 2).

chapitre iv: disposition finaleart. 28 entrée en vigueurLes présentes directives entrent en vigueur le 1er juillet 2012. Elles sont applicables à partir de la période de chauffage 2012-2013.

10 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

vos droitsl’arme absolue du calcul de rendement

1030 francs de loYeren moins chaQue mois!La menace d’un calcul de rendement de l’appartement de deux Genevois leur permet de bénéficier d’une baisse de loyer de 25%. Explications.

François zutteravocat répondantasloca Genève

et dire que le Conseil fédéral et les milieux immobiliers voulaient supprimer ce calcul de l’arsenal législatif à dispo-sition du locataire lors de la dernière révision – avortée – du droit du bail. le calcul de rendement peut être invoqué à titre défensif pour contester une hausse de loyer, mais aus-si à titre offensif pour contes-ter le loyer initial (dal 204, page 5). Il peut encore l’être à l’expiration d’un contrat de bail à loyer échelonné ou à loyer indexé.

25% de baisse obtenue des locataires genevois en ont fait récemment l’agréable expérience. en contestant la hausse de loyer notifiée par les propriétaires pour l’échéance du bail, les locataires ont de-mandé un calcul de rende-ment. Face au refus obstiné

des propriétaires – une gran-de compagnie immobilière genevoise ainsi que la Caisse fédérale de pensions publica, qui a racheté l’immeuble – de produire au tribunal les piè-ces nécessaires permettant d’effectuer ce fameux calcul de rendement, les locataires ont obtenu une baisse de loyer de 1030 francs par mois. Ils voient ainsi diminuer de 25% le loyer de leur appartement

situé à la route de Frontenex à Genève.

décision judiciaire le tribunal, conformé-ment à la jurisprudence en la matière, en a déduit que les propriétaires voulaient ca-cher un rendement abusif. Il a donc refusé la hausse ré-clamée. de plus, en se basant sur les statistiques genevoises, le tribunal a admis quasi-

ment entièrement la demande de réduction de loyer de 25% des locataires, la limitant pré-cisément à 24,5%.

l’asloCa incite les locataires à invoquer cette arme absolue

pour demander une baisse de loyer à l’expiration des baux, et lorsque le loyer est éche-lonné ou indexé.

Un loyer indexé est un loyer dont l’évolu-tion dépend uniquement de celle de l’indi-ce suisse des prix à la consommation. Il peut être prévu dans un contrat de bail dans la mesure où ce dernier est conclu pour une durée de cinq ans au moins (269b CO). Les loyers indexés sont particulièrement cou-rants en matière de locaux commerciaux.Or depuis 2008, cet indice n’augmente pas,

mais au contraire baisse. Ainsi, par exemple, l’indice de juin 2008 s’élevait à 104,6 points alors que celui de juillet 2012 n’atteint que 103,1 points, ce qui représente une baisse de 1,43%. L’article 17 al. 2 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habita-tions et de locaux commerciaux) prévoit ex-pressément qu’en cas de baisse de l’indice

«les loyers doivent être adaptés en propor-tion». Cette baisse doit entrer en vigueur im-médiatement voire avec un délai de 30 jours seulement.

Locataires de baux à loyer indexé, consultez les tabelles publiées sur notre site ou sur celui de l’Office

fédéral de la statistique et exigez la baisse de loyer à laquelle vous avez droit.

les loYers indeXés doivent aussi baisser

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 11

L’Assemblée constituante a remis sa copie le 26 juin 2012. Celle-ci sera soumise au peuple genevois le 14 octobre 2012. Présentation des enjeux pour les locataires.

l’assemblée constituantea achevé ses travauX

dans ce journal, nous avons présenté à plusieurs reprises les enjeux de la réforme de la Constitution genevoise. nous rappelions que, si le droit du bail figure dans la législation fédérale, l’aménagement du territoire, la politique du loge-ment et celle de l’habitat social incombent aux cantons. a Genève, la Constitution contient les règles essentielles permettant aux collectivités de lutter contre la spéculation foncière et, ainsi, de proté-ger les intérêts des locatai-res. depuis plusieurs décen-nies, l’asloCa a porté une dizaine d’initiatives populai-res qui ont pour la plupart abouti à une modification de la Constitution en faveur des droits des locataires. ainsi, la forte présence des milieux immobiliers au sein de l’assemblée constituante et le soutien de la majorité de celle-ci dont ils jouissent fai-saient craindre le pire.

Bilan nuancé a l’heure du bilan, on peut constater qu’il s’est trouvé des constituants pour remettre au pas les ayatollahs des milieux immobiliers. Certains avaient en effet, au début des travaux de cette assemblée, fait adopter des dispositions qui, si elles avaient été confirmées lors

du vote final, auraient rendu inapplicables les règles desti-nées à favoriser la construc-tion de logements à loyer abor-dable. toutefois, malgré ce rappel à l’ordre, la Chambre immobilière est parvenue au final à faire passer ses idées.

Changementde la ligne politique la nouvelle Constitution cristallise en effet un change-ment de philosophie dans la manière de concrétiser le droit au logement. Celle-ci n’est pas sans rappeler la ligne politi-que adoptée par mark muller de 2007 à 2011. aujourd’hui la Constitution prévoit que l’etat et les com-munes mènent une politi-que du logement axée sur les constructions qui répon-dent aux besoins de la majo-rité de la population, soit de la classe moyenne et des person-nes à faibles revenus. l’accent est mis prioritairement sur les appartements locatifs à loyer libre ou subventionné. le projet de Constitution affirme, quant à lui, la volonté de la majorité de ses rédac-teurs de limiter les outils de régulation du marché immo-bilier et de favoriser la pro-priété. Ceux-ci limitent en effet les bénéfices sur les ter-rains à bâtir afin d’éviter que les futurs logements ne soient inaccessibles à la majorité de la population. dans le même sens, le projet prévoit aussi que l’etat n’axe-rait plus son action sur la créa-tion de logements abordables, mais qu’il devrait favoriser tout type d’habitat. ainsi, les contribuables devraient par exemple soutenir la construc-tion et la promotion de lo-gements destinés à la vente alors que le prix de ceux-ci

atteint, selon les statistiques cantonales, une moyenne de 1,2 million de francs pour les appartements et de 2,4 mil-lions de francs pour les villas.

en vue des votations cantonales genevoises du 14 octobre 2012,

l’assemblée des délégués de

l’asloCa a débattu du projet et estimé qu’elle n’appellerait pas à le soutenir. toutefois, dans la mesure où elle a estimé que ce texte contenait quelques avancées dans d’autres domaines que le logement, elle s’est abstenue de donner une recommanda-tion de vote.

genèvevotations cantonales du 14 octobre 2012

Christian dandrèsAvocatasloca Genève

Le 14 octobre 2012, les Genevois se prononceront sur le nouveau texte de leur Constitution.

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12 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

pratiQueles insectes dans nos habitations

s’en débarrasser en douceur...Blattes, fourmis, punaises, mites... Quand une sorte d’insectes devient trop envahissante, il convient d’en informer sa gérance, mais le locataire peut dans un premier temps tenter de les éliminer avec des méthodes dites alternatives. Le point avec daniel Cherix, conservateur honoraire du Musée de zoologie de Lausanne.

en suisse, on évalue à 30 000 le nombre d’espèces d’insectes différentes. au gré des chan-gements de saison et de tem-pérature, il arrive que cer-taines d’entre elles pénètrent dans les habitations et s’y ins-tallent au grand dam des oc-cupants. pour s’en débarras-ser, le premier réflexe consiste souvent à les vaporiser avec une bombe aux effets puis-sants. «au fil des années, ex-plique daniel Cherix, conser-vateur honoraire du musée de zoologie de lausanne, on s’est rendu compte qu’une trop forte exposition à ces pro-duits était nocive à notre santé et favorisait le développement de certaines allergies.» Reste que se laisser envahir par ces petites bêtes peut causer à la longue de sérieuses détériora-

tions du logement. Il est donc de la responsabilité du locatai-re d’en informer la gérance dès qu’il se rend compte qu’il perd le contrôle des «envahisseurs».

On nous a signalé des pu-naises dans un appartementde Genève. A votre avis, que peut faire un locataire avantde décider d’en informer sagérance?daniel Cherix. pour les pu-naises comme pour tout insecte que l’on ne connaît pas bien, il faut avant tout les faire iden-tifier par des spécialistes. le plus simple est d’en capturer un spécimen au moyen d’un verre et d’un bout de carton que l’on glisse sous le verre,

puis de le transporter dans un bocal ou dans une boîte bien fermée. le musée de zoologie de lausanne examine volon-tiers ce genre de choses, dans tous les cantons on trouve une instance officielle où s’adres-ser. Une fois que l’on sait de quelle espèce il s’agit, on peut plus facilement trouver une solution pour les élimi-ner en douceur, en tenant compte notamment de leurs comportements.

Alors pour les punaises…Il en existe plusieurs dizai-nes d’espèces, et il est vrai que certaines aiment piquer les humains et se loger dans nos lits. elles peuvent aussi être très abondantes en se mettant toutes au même endroit. dans ce cas-là cela devient gênant. mais, plutôt que d’aller acheter un spray rouge ou vert qui va contaminer plus les yeux, la peau et les poumons des loca-taires des lieux que les insec-tes eux-mêmes, on peut placer des appâts.

Sous quelle forme se présentent ces appâts?Ce sont de simples plaques de glu. Il suffit de les placer à des endroits judicieux, comme sous un lit, derrière le frigo ou une armoire, pour contrôler au mieux les espèces qui se dé-placent à pied dans votre lo-gement. on est parfois surpris du résultat.

Et que leur arrive-t-il?Une fois collés dans la glu, comme ils ne peuvent plus

bouger ni s’alimenter, les i n sec te s meu rent a s s ez rapidement.

dans d’atroces souffrances?dans le monde des insectes, il ne faut pas y mettre un an-thropocentrisme forcené et croire que notre manière de penser ou de ressentir repré-sente leur univers. les insec-tes ne se posent pas de ques-tions, ils n’ont pas ce genre de conscience. Ils réagissent à des stimuli assez simples, s’ils sentent le parfum de la femelle, ils vont vers elle, s’ils sentent de la nourriture, ils vont s’en nourrir, et voilà. Ça reste simple, un insecte. et s’ils ne peuvent plus bouger, eh bien, ils ne bougent plus. C’est tout.

Que faire avec les insectesqui volent?les volants, on les retrouve souvent dans notre alimenta-tion, comme la pyrale indienne de la farine. pour ces espèces, il existe un même genre d’appâts, sous forme d’un Cd enduit de glu et imbibé de la phéromo-ne sexuelle de la femelle. C’est donc le parfum qui va attirer les mâles sur le piège à glu et, en les éliminant, on va empê-cher ainsi la colonie de se re-produire. la génération active va rapidement s’éteindre, mais il faut ensuite prendre le temps d’inspecter l’arrière des frigos, les dessous des tablards dans les armoires parce que ces petits papillons se cachent pour se nymphoser. si, en passant la main sur les surfa-ces, on rencontre une aspérité, il faut la décrocher parce que ce sont souvent leurs chrysalides, prêtes à éclore. evidemment, il ne faut pas être pressé, le prin-cipe nécessite tout de même trois à quatre semaines.

“ Il ne faut pas hésiter à faire identifier un insecte inconnu

par un spécialiste ”

Claire-Lise GenoudRédactrice en chefdroit au logement

Longtemps, les spécialistes de la désinsectisation ne pouvaient que sprayer des produits qui avaient un effet répulsif pour éradiquer les insectes. «Ces pesticides, explique Max Hagner, spécialiste de la désinsectisation, avaient le dé-savantage de faire migrer les populations dans tout l’immeu-ble. Aujourd’hui, on a de bien meilleurs résultats en les gardant sur place et en les éliminant avec des appâts.» Depuis quelques

années, l’industrie chimique a en effet sorti des gels contenant un toxique. «Ils sont beaucoup moins dangereux pour l’être humain qu’un spray que le lo-cataire des lieux inhale lui aussi et surtout, poursuit le spécialiste, ils sont beaucoup plus efficaces contre les insectes parce que ces derniers les absorbent par voie buccale. En plus, on peut tra-vailler avec de très petites quan-tités sous forme de points répar-tis dans le logement.»

privilégier les gels au spraY

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 13

Spécialiste de la désinsectisation, Max Hagner précise: «A ma connaissance, pour certains cafards comme les blattes orienta-les, les gérances prennent effectivement en charge parce que l’on sait qu’ils viennent d’eux-mêmes dans les habitations. Ce sont des insectes qui vivent dans les égouts de cer-tains quartiers. Si on en retrouve dans un lo-gement, c’est souvent dû à un siphon vide ou à des travaux qui leur ont ouvert un chemin vers l’intérieur des habitations.»

«En revanche, pour les punaises par exemple, c’est plus délicat, en raison notam-ment du fait qu’elles n’ont pas l’habitude de s’installer d’elles-mêmes dans un logement. On peut en rapporter dans ses bagages, sachant que ces insectes peuvent survivre des semaines voire des mois sans aucune source d’alimentation. Et je sais de quoi je parle parce que dès que je tombe sur un nouveau spécimen, je fais des tests en les conservant dans des boîtes.»

«Selon la loi, les frais des travaux de désinsectisation d’un logement sont à la charge du bailleur, conformé-

ment à son devoir général d’entretien prévu à l’art. 256 CO, explique François Zutter, avocat répondant à l’ASLOCA Genève. Ce d’autant plus qu’il convient la plupart du temps de traiter tous les appartements de l’immeuble car il est notoire que ces insectes nuisibles passent d’un appartement à l’autre en se fau-filant dans n’importe quel interstice.»

désinsectisation d’un logement: Qui paie?

daniel Cherix dans son jardin à Corcelles-le-Jorat devant le piège à taons qu’il a confectionné il y a quelques années au Musée zoologique. Attirés par la boule en papier mâché peinte en rouge et noir (similaire à une vache bicolore), les taons qui sont très myopes comme tous les insectes, se font piéger dans le filet en forme de chapeau pointu au moment où ils veulent repartir par le haut.

CL

G

Comment éviter le soir les insectes volants lorsqu’on se trouve à l’extérieur?dès qu’on allume une lumière, on attire les insectes noctur-nes. pour éviter ce phénomè-ne, on peut, comme les Grecs ont l’habitude de le faire, uti-liser des ampoules jaunes pour les lampes extérieu-res. la mode des led avec cette lumière très blanche est magnifique au niveau de la consommation, mais vrai-ment peu recommandée pour tenir les insectes à distance. a défaut d’ampoule jaune, on peut privilégier les ampoules «warm white».

Contre les mites, vous avez une solution?avec les mites, il vaut mieux utiliser un diffuseur rempli d’un pyrèthre – un pestici-de - à déposer dans les ar-moires. le pyrèthre est issu de la plante du même nom, il est assez efficace sans être trop toxique pour nous. mais il faut bien localiser le lieu, contrôler le diffuseur réguliè-rement et compter un à deux mois de traitement.

Quant aux fourmis...Chez nous, on rencontre es-sentiellement la fourmi do-mestique. avec cette espèce, on assiste à un phénomène

saisonnier. au premier prin-temps, quand il commence à faire chaud, les fourmis se ré-veillent et se mettent à sortir mais ne trouvent encore rien à manger. elles entrent alors à l’intérieur des habitations pour trouver des éléments sucrés. Une chose très simple à faire est de chercher à les nourrir à l’extérieur. Comme ces petites fourmis font des colonnes, on peut assez facilement repérer l’endroit par où elles entrent et placer tout près de la colonne, à l’extérieur de notre habi-tation, de la confiture ou du miel, qu’il faut renouveler tous les jours. Il faut vraiment suivre durant au moins une

dizaine de jours. on peut aussi créer une barrière olfactive sur le chemin de la colonne, en étalant une fine bande de beurre (ou de margarine) de 2 à 3 cm de large sur du papier ménage. en devenant rance, le beurre sent comme leur ci-metière, qui est toujours placé à l’extérieur de la fourmiliè-re et considéré comme zone interdite en raison des éven-tuels virus dont les fourmis mortes ont pu être victimes et qui pourrait mettre en danger toute la colonie. Cette odeur de beurre rance provient des acides gras qui s’oxydent quand la fourmi est morte. on crée ainsi un répulsif naturel.

14 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

l’asloca Zurichdéfend ses initiatives

l’asloCa zurich est une association de quelque 44 000 membres, active dans tout le canton de zurich. nos avocats et juristes offrent des consultations décentralisées dans huit endroits différents. pendant les consultations juri-diques, nous essayons de sou-tenir nos membres dans leurs conflits en droit du bail. on peut traduire notre principe par le slogan: «Apprendre à se défendre». et c’est tout à fait juste parce que l’asloCazurich n’intervient que très rarement directement auprès des propriétaires. dans la plupart des cas, nos juristes donnent des conseils à nos membres en leur indiquant la marche à suivre. si néces-saire, des lettres individuelles peuvent être rédigées durant la consultation. lorsqu’une procédure de conciliation ou une intervention devant le tribunal des baux est exigée, nos membres sont défendus par des avocats proches de l’asloCa.

12 000 consultations par an l’asloCa zurich n’offre pas seulement du conseil juri-dique sur rendez-vous ou lors de nos permanences. nos membres peuvent aussi nous

contacter par courrier ou par email. en moyenne chaque année, l’asloCa zurich offre 12 000 consultations juridiques. mais nous tra-vaillons aussi avec une équipe d’architectes et de juristes ha-bilités à accompagner les lo-cataires sur place lors de l’état des lieux.

Un lobby fort de manière générale, l’asloCa zurich s’engage pour une meilleure protec-tion des locataires et une po-litique du logement plus ef-ficace. mais, face à la crise du logement à laquelle nous sommes confrontés à zurich, nous devons concentrer nos efforts sur la lutte contre les congés abusifs, une pratique – malheureusement – très ré-pandue dans notre région. pour des raisons économi-ques ou spéculatives, il est fréquent que les locataires de tout un immeuble reçoivent leur congé en même temps. pour les personnes très âgées, les familles et les personnes avec peu de ressources éco-

nomiques, cela peut avoir des conséquences dramatiques, et il n’est pas rare qu’ils doivent tout simplement quitter leur quartier, leur ville et même de plus en plus souvent leur canton. dans ces cas de ré-siliations groupées, nous or-ganisons des réunions de lo-cataires sur place, donnons des conseils juridiques et en-courageons les locataires à se battre pour le respect de leurs droits.

Soutien aux coopératives la difficile situation du marché du logement pré-sente en ville comme dans le reste du canton a incité depuis longtemps l’asloCa zurich à s’engager pour une politi-que de logement accessible à tout le monde. les coopéra-tives d’habitation remplissent notamment cette fonction. et, vu leur longue présence en ville de zurich, nous en-tretenons avec elles une col-laboration régulière, aussi en soutenant les initiatives can-tonales qui demandent plus de logements coopératifs.

Votations cantonales du 25 novembre 2012 dans le canton de zurich, comme dans d’autres pôles de développement économi-que, la libre circulation a des conséquences sur la pénurie et la cherté des loyers. pour remédier à cette explosion des loyers, l’asloCa zurich a lancé deux initiatives canto-nales qui vont être soumises au peuple. nous demandons que la «formule officielle», qui rend le loyer initial transpa-rent pour tous les locatai-res, soit réintroduite et que la procédure en matière de baux soit gratuite. C’est la raison pour laquel-le, l’asloCa zurich appelle à voter 2 fois oUI lors des vo-tations du 25 novembre 2012. soutenir nos deux initiatives, c’est faire un premier pas dans la lutte contre l’explosion des loyers et une meilleure protec-tion des locataires. la situa-tion des locataires doit s’amé-liorer et les autorités politiques doivent prendre des mesures protectrice du cadre social pour les locataires!

Plus grande section du pays, l’ASLOCA zurich se bat actuellement pour les locataires de son canton. deux de ses initiatives seront soumises au peuple zurichois le 25 novembre 2012.

suisse alémaniQueenJeuX pour l’asloca Zurich

Située au 31 à la Tellstrasse, la section zurichoise du Mieterverband - l’ASLOCA zurich - compte actuellement 44 000 membres.

Felicitas huggenberger directriceasloca zurich

Droit au logement • Août 2012 - n° 206 — 15

permanences asloca — horaires & lieuX

fribourg ASLOCA FRIBOURGCase postale 181774 CoUsset t: 0848 818 800 (tarif local)

Permanence téléphoniquelundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 11 h 15lundi et jeudi: 13 h 15 - 16 h 15

Permanence sans rendez-vousFribourgHôpital des Bourgeoisrue de l’Hôpital 2(entrée G, côté rue du Criblet)mercredi: 19 h - 20 h(juillet - août: selon indications données au 0848 818 800)

BulleRéseau santé et social de la Gruyère rue de la lécheretta 24 (au rez) 1er et 3e lundis du mois: à 20 h préci-ses (pas d’accès possible ensuite)

RomontCafé-Restaurant de l’angeroute des Chavannes 431er et 3e jeudis du mois: 19 h - 20 h (sauf mois d’août)

Consultations auprès de nos avocats: uniquement sur rendez-vous en téléphonant au 0848 818 800

genève ASLOCA GENèVERUe dU laC 12 1211 Genève 6t: 022 716 18 00 / F: 022 716 18 05asloca.geneve@asloca.ch

Permanence sans rendez-vouslundi-jeudi: 17 h - 18 hvendredi: 12 h 30 - 13 h 30

Consultationsles avocats reçoivent également sur rendez-vous en dehors de ces heures

Jura &Jura bernois ASLOCA TRANSJURACase postale 462800 delémont 1t: 032 422 74 58

Permanence téléphoniquejeudi: 17 h - 19 h vendredi: 13 h 30 - 15 h

Consultationsles avocats reçoivent également sur rendez-vous en dehors de ces heures

bienne & seelandASLOCA BIENNE c/o asloCa Canton de BeRne Case postale3000 Berne 23Consultations sur rendez-vous t: 0848 844 844

neuchâtelASLOCA NEUChâTELRUe des teRReaUx 1Case postale 882004 neUCHâtelt: 032 724 54 24 / F: 032 724 37 26aslocane@bluewin.ch

ConsultationsNeuchâtel sur rendez-vous ou par téléphone

La Chaux-de-Fondssur rendez-vousRue Jardinière 71, Case postale 352301 la Chaux-de-Fondst: 032 913 46 86 / F: 032 914 16 26

valais ASLOCA VALAISRUe de l’IndUstRIe 10Case postale 151951 sIon

Permanence téléphoniquelundi: 9 h - 11 hjeudi: 9 h - 11 h et 14 h - 17 ht: 027 322 92 49mardi: 9 h - 11 h (t: 079 782 88 51)

Consultations sur rendez-vousSionRue de l’Industrie 10 (pavillon parking swisscom) lundi:14 h - 18 hmercredi:18 h - 20 h

MartignyRue des Finettes 20 (bâtiment sCIv)mardi: 18 h - 19 h 30t: 027 322 92 49

MontheyRue de la tannerie 1 (bâtiment UBs)lundi: dès 18 ht: 027 322 92 49

Viègeme david GruberÜberbielstrasse 102e et 4e mercredis du mois: dès 18 ht: 027 946 25 16

vaudASLOCA BROyE VAUdOISEavenUe de la GaRe 9Case postale 161522 lUCenst: 021 906 60 45 / F: 021 906 60 45

Permanence téléphoniquelundi, mercredi: 8 h - 11 hConsultations sur rendez-vous

ASLOCA INTERSECTIONSLAUSANNEMORGESRENENSRUe Jean-JaCqUes-CaRt 8Case postale 561001 laUsannet: 0840 17 10 07 / F: 021 617 11 48

Permanence téléphoniquelundi à jeudi: 9 h - 12 h / 13 h 30 - 16 h 30vendredi: 9 h - 13 h 30

Consultations sur rendez-vousLausanne Rue Jean-Jacques-Cart 8lundi à vendredi mercredi soir

Morges Rue de la Gare 3mardi matin et mardi soirjeudi matin

RenensRue de Lausanne 31B lundi soirmardi après-midijeudi après-midi

vaud (suite) ASLOCA LA CôTEles plantaz 13a1260 nyont: 022 361 32 42

Permanence téléphoniquelundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 10 h 15 mardi et jeudi: 15 h - 17 h

Consultations sur rendez-vous Nyon les plantaz 13a (Gais-logis)

Rolleavenue Général-Guisan 32 lundi après-midi

ASLOCA MONTREUxEST VAUdOISCase postale 1024 1820 montReUxt: 021 963 34 87 / F: 021 963 34 88

Consultations sur rendez-vousAigle, Hôtel de villejeudi: 8 h 30 - 11 h

Montreux avenue des alpes 5lundi, mardi, mercredi et vendredi: 8 h 30 - 12 hainsi que le 1er mardi de chaque mois: 18 h 30 - 19 h 30

ASLOCA NORd VAUdOISRUe des pêCHeURs 8 Case postale 921401 yveRdon-les-BaInst: 024 426 10 66 / F: 024 423 69 03

Permanence téléphoniquejeudi et vendredi: 14 h - 17 h Consultations sur rendez-vous(entrée: Centre social st-Roch)lundi: 8 h - 12 h et 14 h - 18 h 19 h 30 - 21 h

ASLOCA VEVEy LA TOUR-dE-PEILzCase postale 381800 veveyt: 021 922 79 62 / F: 021 922 53 62

Consultations sans rendez-vousVevey, rue du simplon 40lundi: 18 h - 20 hjeudi: 17 h - 19 h les avocats reçoivent également sur rendez-vous

ASLOCA VAUdRUe Jean-JaCqUes-CaRt 81006 laUsannet: 021 617 50 36 / F: 021 617 11 48

asloca romandesecrétariat généralLe secrétariat romand ne donne pas de renseignements juridiques

RUe des pâqUIs 35Case postale 21041211 Genève 1t: 022 732 50 20 / F: 022 732 50 22asloca.romande@asloca.ch

demande d’adhésion à l’aslocaJe demande mon adhésion à l’ASLOCA et je m’engage à payer la cotisation annuelle dès réception du bulletin de versement.

nom/prénom:..............................................................................

adresse postale:.............................................................................

npa/localité:................................................................................

date et signature:

a renvoyer à: asloCa Romande - case postale 2104 - 1211 Genève 1

ou par fax au 022 732 50 22

16 — Droit au logement • Août 2012 n° 206

Une ville qui ne tient pas compte de ses habitants devient vite invivable. Comme l’an dernier, Forum Habitat Genève cherche cette année à mettre la question de l’habi-tat au centre du débat public. Cela, de manière à éviter que «le développement urbain de-vienne un accélérateur des iné-galités qui tend à accroître les vulnérabilités des habitants, tant socio-économiques (évic-tions, gentrification) qu’envi-ronnementales (catastrophes naturelles, pollution)».

50% en villeactuellement la population urbaine représente un peu plus de la moitié des habi-tants de la planète. entre 1950 et 2010, elle a été multipliée par cinq, passant de 730 mil-lions à 3,5 milliards d’indi-vidus. «Cette explosion, ex-plique les organisateurs du forum, a eu lieu principalement dans les villes des pays du Sud comme Nairobi, Ouagadougou ou Abidjan.»

Le droit au logement, le droit de vivre en ville participer à Forum Habitat Genève les 27-28-29 septem-bre prochain, c’est saisir l’op-

portunité d’intensifier le rôle des habitants comme acteurs de la ville et du territoire. au programme, il y aura notam-ment des actions publiques, un «prix» encourageant les initiatives pour des villes du-rables, le tribunal des expul-sions avec des cas de violation du droit au logement dans le monde et une soirée film-dé-bat consacrée à «Une planète de bidonvilles... à vendre!»

Habitat Forum Genève 2012 du 27 au 29 septembre 2012 à Genève, mis sur pied par urbamonde. Infos: www.forum-habitat.org

internationalforum habitat les 27-28-29 septembre 2012 à genève

Quand les habitants sont acteurs de la villedans le cadre de la prochaine édition de Forum habitat Genève les 27-28-29 septembre 2012, toute une série d’événements seront organisés pour remettre l’habitant en tant qu’acteur au milieu de la ville.

L’an dernier, les enjeux de Forum habitat avaient déjà été bien perçus en ville de Genève.

FR

AN

CK

NA

Carlo SommarugaSecrétaire généralasloca Romande

Fondée sous le nom d’Urbanis-tes Sans Frontières international (USFi) en mai 2005 à Genève, urbaMonde est une association qui s’engage en faveur des po-pulations vulnérables des villes du Sud dans le domaine de l’aménagement des territoires. Ses objectifs visent à ren-forcer les capacités des acteurs locaux pour la gestion et l’amé-nagement de leur territoire, à promouvoir les problématiques urbaines et régionales au sein des politiques d’aide au déve-

loppement et à soutenir un dé-veloppement territorial équili-bré, durable et solidaire. Pour atteindre ses buts, l’asso-ciation urbaMonde développe une approche transversale et interdisciplinaire des probléma-tiques territoriales en agissant en amont des catastrophes et en cherchant à prévenir les risques. Elle développe aussi la rencon-tre des chercheurs/acteurs du développement du Nord et du Sud dans le domaine des risques territoriaux.

pour la protection des territoires