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Droit des biens – Semestre 1 : Partiel qui sera un examen pratique : commentaire d’arrêt ou cas pratique, pas de questions de cours. Code civil autorisé. Prendre le temps d’aller retrouver les articles relatifs au droit des biens dans le code civil. Plan du cours et bibliographie en ligne. En fin de bibliographie, ouvrages plus spécialisés notamment sur l’histoire du droit des biens. INTRODUCTION : Définition du droit des biens : étude des règles relatives à l’appropriation des choses par les personnes juridiques (personnes physiques ou morales). Puisque le code civil règlemente les actions humaines, il règle aussi le statut et le régime des choses nécessaires aux activités humaines. Droit des biens qui recoupe les dispositions du livre II du code civil (« des biens et des différentes modifications de la propriété »). Livre III : « des différentes manières dont on acquière la propriété » : règles relatives aux obligations contractuelles, aux successions et transmissions patrimoniales. Définition du bien : dans le sens commun, le bien a deux sens : il définit ce qui est jugé comme moralement bon mais il renvoie également à un ensemble de propriétés qui sont considérées comme des richesses. Dans ce deuxième sens sont visées les choses que l’homme possède et qui font sa richesse. En droit des biens, on considère que les valeurs morales sont attachées à l’être alors que celui-ci s’intéresse à l’avoir. Le terme de bien désigne le monde des choses qui sont appropriées par l’homme qui en a trouvé une utilité. La chose devient bien par le fait de l’homme. C’est par la combinaison du critère de l’appropriation et de l’utilité que l’on circonscrit cette conception juridique du bien. Portalis, discours préliminaire du code civil : « les choses ne seraient rien pour le législateur sans l’utilité qu’en tire les hommes. Les biens sont toutes les richesses qui appartiennent à l’homme. » On ne définit pas les choses par rapport à ce qu’elles sont naturellement, on les définit juridiquement par rapport à leur utilité par rapport à l’homme. Représentation construite des biens dans l’objectif de s’approprier les choses et de les échanger. Dans le code civil, description de choses qui, une fois appropriées,

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Droit des biens – Semestre 1 :

Partiel qui sera un examen pratique : commentaire d’arrêt ou cas pratique, pas de questions de cours. Code civil autorisé.

Prendre le temps d’aller retrouver les articles relatifs au droit des biens dans le code civil.

Plan du cours et bibliographie en ligne. En fin de bibliographie, ouvrages plus spécialisés notamment sur l’histoire du droit des biens.

INTRODUCTION :

Définition du droit des biens : étude des règles relatives à l’appropriation des choses par les personnes juridiques (personnes physiques ou morales). Puisque le code civil règlemente les actions humaines, il règle aussi le statut et le régime des choses nécessaires aux activités humaines. Droit des biens qui recoupe les dispositions du livre II du code civil  (« des biens et des différentes modifications de la propriété »). Livre III : « des différentes manières dont on acquière   la   propriété » :   règles   relatives   aux   obligations   contractuelles,   aux   successions   et   transmissions patrimoniales.

Définition du bien : dans le sens commun, le bien a deux sens : il définit ce qui est jugé comme moralement bon mais il renvoie également à un ensemble de propriétés qui sont considérées comme des richesses. Dans ce deuxième sens sont visées les choses que l’homme possède et qui font sa richesse. En droit des biens, on considère que les valeurs morales sont attachées à l’être alors que celui-ci s’intéresse à l’avoir. Le terme de bien désigne le monde des choses qui sont appropriées par l’homme qui en a trouvé une utilité. La chose devient bien par le fait de l’homme. C’est par la  combinaison du critère de l’appropriation et de l’utilité que l’on circonscrit cette  conception juridique du bien. Portalis, discours préliminaire du code civil : « les choses ne seraient rien pour le législateur sans l’utilité qu’en tire les hommes. Les biens sont toutes les richesses qui appartiennent à l’homme. » On ne définit pas les choses par rapport  à   ce  qu’elles   sont  naturellement,  on  les  définit   juridiquement  par   rapport  à   leur  utilité  par   rapport  à l’homme. Représentation construite des biens dans l’objectif de s’approprier les choses et de les échanger. Dans le code civil, description de choses qui, une fois appropriées, deviennent des objets de droit. Choses -> biens dans le commerce   juridique.  On  peut  accomplir  un  certain  nombre  d’actes  à  partir  des   choses  ou   sur   les   choses  qui produisent des effets de droit. En 1804, le législateur a voulu fixer les limites du cadre de l’appropriation juridique des biens en posant les critères d’appropriation de ces biens. Cadre nouveau pour les règles d’appropriation. Mais ces dispositions ne sont pas exclusives : nombre de biens sont aujourd’hui les objets de règlementations qui n’ont pas été codifiées ou qui figurent dans d’autres codes.

L’évolution du régime juridique des biens depuis 1804 : les articles du code civil datent pour la plupart de 1804 donc les choix terminologiques et les catégories juridiques ont aujourd’hui plus de 200 ans.  Evolution économique et sociale depuis qui a changé les textes sans avoir à exiger de réécriture. Pour les biens auxquels on ne pouvait pas appliquer les textes du code civil, on a créé d’autres codes.

Biens  visés  par   le   code civil :  droit  des  biens  construit  autour  de   l’institution de   la  propriété.   La  propriété  est l’expression même de  la  personne dans  le droit.  On veut garantir  la  propriété pour  protéger  la  personne  (leur 

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autonomie et liberté). Lien très direct entre propriété et citoyenneté. Propriété immobilière qui a la plus grande valeur économique et politique (avec le suffrage censitaire) à cette époque. Pour rompre avec l’AR, on crée un cadre juridique dans lequel on dit que les droits s’appliquent à tous de façon égale et on abolit les privilèges. Art. 544 du code civil : droit absolu et qui vise toute personne juridique. Tous les autres droits sur les biens sont pensés à partir du droit de propriété. Plusieurs attaques : les frontières de l’appropriation se sont considérablement développées et il a fallu se préoccuper de la façon de maitriser les biens nouveaux. Double mouvement : tout d’abord une remise en cause du caractère absolu et central  du droit de propriété  qui va être  confronté à d’autres droits subjectifs :   le propriétaire va entrer en conflit avec d’autres intérêts juridiquement protégés. Second mouvement : mouvement de dématérialisation : on voit se développer les propriétés incorporelles qui ne peuvent être règlementées qu’à partir des dispositions du code civil.

Perte de puissance du droit de propriété :  droit absolu à  la fin de  la Révolution, droit sacré. Mais  les  droits du propriétaire sont limités par d’autres droits subjectifs : ceux des autres propriétaires, du voisin, … Il est aussi limité par l’intérêt général. De nos jours, le droit de propriété aurait été rabaissé aux autres droits subjectifs. Avant projet de réforme du droit des biens déposé en 2008 à la Chancellerie dans lequel une proposition est faite pour renommer le livre II du code civil (« Les biens »). Le droit de propriété n’est donc pas le seul moyen de règlementer les biens.

Le développement des propriétés incorporelles : montre que la propriété reste centrale. Transformation de la vision du monde sur les plans technique et scientifique  qui ont eu une grande  influence sur l’appropriation  des biens. Appropriation  de   plus   en   plus   grande   pas   seulement  matérielle.  Juristes   aujourd’hui   contraints   de   consacrer l’existence de nouveaux biens pour lesquels ils se posent la question du régime juridique qui s’y applique. Problème qui s’est posé récemment relatif à la question du corps humain : question de savoir si les éléments du corps humain sont aujourd’hui des biens. Législateur qui apporte une réponse au cas par cas. On admet uniquement le don, pas de commerce juridique des éléments du corps humain.  Mais  la  donation  est  un contrat unilatéral  dans  lequel  une personne opère à un transfert de propriété vers une autre personne. Loi bio éthique qui n’a pas résolu le problème de savoir qui est le propriétaire dans une affaire de don d’organe. Problème de l’appropriation des éléments naturels également (air, eau, terre). Dépend du droit de l’environnement.

Deux tendances : le droit de propriété a perdu de son importance, mais l’appropriation est plus forte que jamais. Il faut donc  penser des régimes juridiques pour réguler l’usage, la disposition de ces biens.  Classification nécessaire pour trouver les régimes qui s’y appliquent.

PARTIE I : Les biens :

Classer les biens va permettre de les identifier, de déterminer quelles règles de droit doivent s’appliquer à tel ou tel objet.  Multitude   de   distinctions :  entre   meubles   et   immeubles,   entre   biens   publics   et   privés,   entre   choses appropriables et non appropriables. Toutes ces distinctions ne sont  pas exclusives les unes des autres. Permet de déterminer aussi  les règles de transfert de propriété.  Première catégorisation de biens par rapport aux qualités qu’on peut attribuer à ces biens. Ces catégories ne sont pas naturelles ; elles sont construites par le droit et pour le besoin du commerce juridique. Seconde catégorisation qui permet de penser les biens dans des ensembles. Permet de transférer des masses de biens au lieu de biens uniques.  La plus  importante est celle du patrimoine qui est l’émanation de la personne : toute personne juridique a un patrimoine. Mais il existe des patrimoines sans personne juridique (depuis des réformes récentes).

I) Les classifications des biens :

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Distinction entre choses  consomptibles (= qui se détruisent par  l’usage) et non consomptibles.  Distinction entre choses  fongibles   (=  qui  peut  être   remplacée  par  une  chose  de  qualité  équivalente)  et  non   fongibles   (=   chose individualisée, identifiable, qui a une identité).  Critère qui peut être utilisé lors d’achats mais aussi dans d’autres circonstances.

A) L’appropriation et le commerce juridique : - Les biens appropriés et non appropriés :

Sont appropriées  les choses ayant un titulaire. Sont considérées comme inappropriées  les choses qui n’ont pas de possesseur identifié. Code civil qui  comporte deux catégories de choses inappropriées :  les choses  sans maitre qui sont les choses qui pourraient être appropriées mais qui ne l’ont pas été donc elles n’appartiennent à personne. Le propriétaire peut les avoir abandonnées, elles n’ont jamais été attribuées ou le propriétaire à disparu. Ce statut sans maitre n’est pas définitif : les choses ne sont donc pas inappropriables. Elles sont soumises à un régime particulier quand elles sont sans propriétaire.  Art. 713 du code civil :  énonce que les immeubles abandonnés deviennent la propriété de la commune du territoire sur lequel ils sont situés ; sinon ils deviennent la propriété de l’Etat. Art. 539 : au décès du propriétaire, si aucun héritier désigné ou a renoncé, les choses sans maitre deviennent la propriété de l’Etat.

Les  choses communes  sont  définies à l’art. 714 du code civil : elles n’appartiennent à personne et leur usage est commun à tous. Ce sont des choses inappropriables du point de vue du droit civil. Législateur qui avait considéré une répartition de ces choses qui étaient abondantes donc pas besoin de les approprier. Art. 714 alinéa 2 dit bien qu’il n’y a pas de droit de propriété mais il y a des règles d’usage. Choses communes qui sont un ensemble d’objets pour lesquels   le  législateur   n’a   pas   voulu   penser   d’appropriation.  Droit   de   jouissance  sur   ces   biens   là   qui  permet l’exploitation économique des choses communes. Il existe donc des formes de maitrise et d’usage de ces choses.

Distinguer  les choses  inappropriées d’autres catégories  voisines dans  lesquelles  on range  la  notion de trésor  et d’épave. Trésor :  art.  716 alinéa 2 du code civil :   toute chose cachée ou enfouie sur  laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par hasard. Possible qu’après la découverte une personne revendique sa propriété. Si elle arrive à la prouver, le trésor devient approprié.  Art. 716 alinéas 1 & 2 du code civil : règles  qui permettent  d’attribuer ce bien en fonction des conditions dans lesquelles il a été découvert. A chaque fois qu’un tiers peut justifier sa propriété sur le trésor,  il  va pouvoir l’opposer au propriétaire du bien dans lequel  il  a été retrouvé. Si personne ne vient revendiquer ce bien, le code civil dispose que le bien devient la propriété de son inventeur (= celui qui l’a découvert). Deux hypothèses : si le propriétaire du terrain est également la personne qui l’a découvert, il en devient propriétaire. Mais si le bien est découvert par un tiers non propriétaire du terrain, alors le code considère que le propriétaire et l’inventeur doivent partager le trésor par moitié. Cour de cassation qui retient une définition stricte du trésor parce que, pour que les règles soient applicables, il faut que personne ne soit au courant de l’existence de ce trésor. Le propriétaire doit lui-même ignorer son existence.

Epave : choses qui ont été perdues par le propriétaire et retrouvées par un tiers. Au moment de leur découverte, elles n’ont a priori pas de propriétaires. Est-ce que le propriétaire qui l’a perdu peut en  recouvrer la propriété ? Normalement, c’est un  droit imprescriptible donc la chose reste la propriété de son titulaire à défaut de volonté abdicataire. Le code civil renvoit à des législations spéciales : art. 717 alinéa 2 dispose que les choses perdues dont le maitre ne se représente pas sont réglées par des lois particulières. Pour ce qui concerne les  biens culturels situés dans le domaine maritime (épaves de bateaux), si dans un délai de trois ans après la découverte le propriétaire n’a pas été retrouvé, on considère que le bien devient la propriété de l’Etat. Règle qui rend donc l’Etat dévolutaire du bien culturel en raison de l’intérêt général attaché à la valeur culturelle de ce bien. Disposition qui ne concerne que les biens culturels.

Le code civil contient donc deux catégories qui permettent de concevoir dans certaines circonstances que les biens n’aient pas de propriétaire mais ces règles restent exceptionnelles. Le principe est d’abord que tout bien doit avoir un maitre.

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- Les biens dans et hors le commerce juridique :

Distinction entre les biens patrimoniaux et extra patrimoniaux. Patrimoniaux : biens qui sont dans le patrimoine de la personne, destinés à circuler entre les personnes et qui sont susceptibles d’être objets de commerce juridique. Art. 1599 du code civil :  tout ce qui est dans le commerce peut être vendu lorsque les lois particulières n’en ont pas prodigué  l’aliénation.  Extra patrimoniaux :  attachés à  la personne  et donc  indisponibles,  ils  ne peuvent  pas  être aliénés. Commerce juridique : accomplissement d’actes juridiques permettant de disposer des biens. Distinction avec le   commerce  économique.   Les  biens  appropriés  peuvent  ou  pas   faire   l’objet  du  commerce   juridique   selon   les circonstances.  Exclus  du   commerce  parfois   en   raison  de   la  nature  ou  du   lien  particulier   avec   la  personne.  Le commerce juridique concerne aujourd’hui de plus en plus de biens.

•  L’état  des   personnes :  Il   est  indisponible.   C’est  l’ensemble  des   éléments   qui   vont  permettre  de  déterminer l’identité de la personne dans un ensemble juridique. Nom, sexe, nationalité, filiation, domicile. Ensemble de ces éléments considéré comme inaliénable. La personne est considérée comme titulaire de son état civil mais elle ne peut pas accomplir d’acte juridique qui lui permette de s’en séparer. On peut reconnaitre aujourd’hui des formes de commercialités marginales mais qui existent (exemple du changement de nom par le mariage). Peut faire l’objet d’actions   en   justice   (notamment   pour   faire   établir   une   filiation).   Actes   juridiques   en   lien   avec   l’état   civil. Commercialité qui est extrêmement limitée donc justifié de continuer à parler d’indisponibilité des personnes.

• Droits de la personnalité qui sont aussi  exclus du commerce juridique. Ils sont reconnus comme étant des biens mais ils sont en principe exclus du commerce juridique en raison d’un lien indissociable qui les unit à la personne. Art. 9 du code civil : respect de la vie privée. Patrimonialité qui s’étend dans le domaine des droits de la personnalité. Nouvelles pratiques qui permettent à une personne d’exploiter sa notoriété en cédant des droits d’exploitation de son image, de sa voix, de son nom. On est là à la frontière de la patrimonialité et de l’extra patrimonialité. Juges qui reconnaissent une  cession = transfert de valeur alors que les décisions sont rendues suivant l’art. 9. Arrêt du 11 décembre  2008 par   la  cour  de  cassation :  emploie   le   terme de « cession  de  droit  à   l’image »  pour  qualifier   la convention par laquelle un mannequin a consenti l’exploitation de photos de sa personne.

Sont laissés hors du commerce  certains droits  qui sont considérés comme patrimoniaux mais  que le législateur a souhaité rendre insaisissables et inaliénables. S’agit de droits éminemment personnels et qui sont créés au bénéfice de leur titulaire donc il serait illogique de permettre de s’en séparer (exemple : créances alimentaires). Droits qui ont une valeur économique donc font bien partis du patrimoine mais pas saisissables par le créancier et pas aliénables par   le  titulaire.  Droits  viagers  qui  disparaissent  au décès du titulaire.  Patrimonialisation croissante  (exemple de l’action en réparation de préjudice.  Actions en principe hors commerce mais récemment admis que ces actions étaient transmissibles.)

•  Statut particulier :  législateur qui a  refusé expressément la commercialité de certaines choses :  les éléments du corps humain : art. 16-1 du code civil. Articles suivants qui expliquent comment exclure la possibilité d’accomplir des actes de commerce juridique sur ces éléments. Mais on admet que des actes juridiques puissent être accomplis sur le corps : le contrat médical, le prélèvement d’organes mais le prélèvement sur une personne vivante n’est possible qu’avec son consentement et à condition d’établir un intérêt thérapeutique pour le receveur. On considère que ces choses échappent au rapport marchand mais n’échappent pas à tout commerce juridique. Sépultures qui ne sont pas considérées comme des biens patrimoniaux ; elles ne peuvent donc pas être vendues ni saisies mais peuvent faire l’objet d’une donation, d’un testament ou d’une renonciation (= acte par lequel une personne refuse de bénéficier d’un droit). Mise en commerce d’une sépulture justifiée par une mise en contexte familiale. Souvenirs de famille (= objets mobiliers auxquels on reconnait une signification particulière compte tenu de leur dimension affective) qui sont exclus du commerce juridique aussi. Code civil qui considère qu’ils doivent être exclus du circuit économique. Ils sont donc inaliénables, insaisissables, et en principe impartageables. Apporter la preuve que le bien est un souvenir de famille. Jurisprudence de la cour de cassation assez restrictive : arrêt du 12 novembre 1998 : bien qui n’est pas un souvenir de famille indépendamment du caractère historique. Il faut apporter la preuve que les meubles ont revêtu une valeur morale.

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•  Les  choses  dangereuses :  exclues  du commerce  juridique  mais  pas  spécialement  visées  dans   le  code civil.   La dangerosité  peut   justifier   le   fait  de  refuser  de  faire  commerce de certaines  choses.  Art.   L221-3  du code de  la consommation : prévoit la possibilité de faire interdire des produits qui ne présentent pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre ou qui porte atteinte à la santé des personnes. Cette prohibition est absolue : concerne les biens à titre onéreux ou gratuits (exemple de l’amiante qui a été retirée du marché par le décret de 1988). Titres publics qui ne peuvent pas être cédés non plus.

La commercialité des biens peut être l’objet d’une limitation volontaire. Le principe est que les droits patrimoniaux sont objets de commercialité mais, à titre exceptionnel, leur titulaire peut limiter cette commercialité en interdisant pour l’avenir l’accomplissement de certains actes. Peut se faire par des clauses d’inaliénabilité qui sont encadrées. Mais validité des clauses admises par le juge à la condition que les limites posées à l’aliénabilité soient motivées par un motif sérieux et légitime. Ces clauses doivent être temporaires. Possible de limiter l’aliénation future des biens. Libre disposition des biens protégée constitutionnellement. Décision du 20 juillet 1983 du conseil constitutionnel : rappelle que la Constitution protège le pouvoir de disposer de ses biens. Libre disposition des biens donc des droits patrimoniaux. Par effet de la volonté et par exception à ce principe, il est possible d’y mettre quelques limites.

B) La distinction entre biens meubles et biens immeubles :

Tous les biens appartiennent à l’une ou à l’autre de ces catégories. Distinction qui montre la démarche matérialiste des rédacteurs du code parce qu’elle semble s’attacher à des critères physiques. Distinction entre biens qui peuvent être  déplacés  et  biens   immobiles.  Justification économique et  politique :   sous  l’AR,   la  propriété   foncière  est   la première source de richesse et est pérenne,  frugifère (= apporte de la richesse). Elle se distingue donc de simples biens meubles qui ont une utilité plus réduite. Biens cateux : tout individu peut en prendre possession. Aujourd’hui, remise en cause de cette  justification parce que la propriété n’est  pas  le seul  bien frugifère.  Dans  le projet de réforme du  livre  II  du code civil,  cette distinction (meubles/immeubles)  a  été maintenue parce qu’il  n’était  pas possible de fondre les deux régimes juridiques.

- Les critères de la distinction :

Art. 516 : tous les biens sont meubles ou immeubles. Catégories décrites aux articles suivants.  Art. 518 à 521 qui décrivent la notion d’immeuble. Définition donnée à travers la notion d’immeuble par nature : sont immeubles par nature le sol, tout ce qui s’y attache et qui y est incorporé. Comprend la surface du sol, le sous sol, toute construction qui y est attachée ou incorporée. Nouvelle définition du projet de réforme : sont immeubles par nature les parties déterminées par l’espace terrestre : les fonds, les volumes, les constructions, les végétaux qui s’y trouvent, toutes les choses qui s’y incorporent. Pas de distinction entre le fait que ce soient des attaches naturelles ou de l’homme. Fait de la coupe ou de l’arrachage qui va faire changer les biens de catégorie juridique. Critère de la fixation : pour être qualifié  d’immeuble par nature, il faut  vérifier que les biens sont indissociablement liés à l’immeuble et  qu’ils  ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité. La cour de cassation a donc pu considérer que des biens détachés de  l’immeuble sans détérioration deviennent des biens meubles  du fait de  leur arrachement.  Solution retenue dans l’arrêt de la cour de cassation en assemblée plénière du 15 avril 1988 à propos de fresques. La volonté des personnes n’intervient pas.  Sont  considérés comme immeubles des droits patrimoniaux qui portent sur des biens immeubles : art. 526 : sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent l’usufruit des choses immobilières, les servitudes et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

Les meubles :  est considéré comme meuble tout ce qui n’est pas  immeuble (catégorie résiduelle).  Art. 528 : est meuble   par   nature   tout   objet   pouvant   se   déplacer   ou   être   transporté  (table,   courant   électrique,  matériaux, animaux). Meubles par détermination de la loi : s’éloigne du critère matériel. Art. 529 : sont considérés comme des meubles par détermination de la loi les obligations ou actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers. Vise aussi les actions et intérêts dans les compagnies de finance, de commerce et d’industrie. Vise donc des droits personnels qui ont pour objet des sommes d’argent exigibles ou des effets mobiliers. Pour le législateur, 

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les droits sont donc des biens meubles. Les règles de transmissions sont beaucoup plus souples :  intérêt de ranger ces biens dans la catégorie de meubles. Donc la distinction ne tient pas seulement des caractères physiques et peut être aménagée selon les circonstances.

- Les aménagements :

Aménagements  donnés par le code civil :  considère que la  distinction peut être révisée pour prendre en compte l’usage qui  est fait  du bien.  Catégories qui  sont  intermédiaires :  un bien peut devenir  meuble par anticipation : origine jurisprudentielle. Sont meubles par anticipation des biens qui sont normalement immeubles mais qui sont destinés à devenir meubles dans un avenir  proche.  Les biens ont changé de catégorie du fait  de  la  volonté du propriétaire. A l’égard des  tiers, cette  mobilisation ne va  valoir que si elle est apparente : reste immeuble sauf si signes apparents de la future mobilité.

Immeubles  par  destination :  art.  517 :  les   immeubles   sont   immeubles  par  destination  ou  par  l’objet  auquel   ils s’appliquent. Notion précisée à l’art. 524 : animaux et objets que le propriétaire y a placé pour l’exploitation du fond sont considérés comme immeubles par destination.  Ils sont l’accessoire du fond terre (exemple de ruches à miel). Critère fonctionnel.  Deux critères :  le  propriétaire du fond  et  le  propriétaire des meubles  doivent être la  même personne ; il faut  rechercher l’affectation concrète de ces biens au fond concerné. Code civil qui vise deux formes possibles   d’affectation :   art.   524   et   525 :  affectation   d’ordre  économique :   les   biens  meubles   sont   affectés   à l’exploitation du fond, le bien doit être utile à l’exploitation du fond.

Aménagements  donnés par la volonté des parties : Le fait que les biens se trouvent dans l’immeuble n’est pas un élément déterminant.  Attachement à perpétuelle demeure : deviennent  immeubles par destination tous les effets mobiliers que le propriétaire à attaché au fond à perpétuelle demeure : art. 525.  Il faut que le propriétaire ait eu l’intention  d’attacher   ce  bien   à   l’immeuble.   Fait  matériel   d’apparence  et  durable.  Le  propriétaire  par  un  acte volontaire  peut  donc  faire  cesser   l’attachement.  La  conséquence est  que  le  destin du meuble  suit   le  destin de l’immeuble (parce qu’il y est attaché) et détermine le type d’actions juridiques. Constat de l’existence des catégories intermédiaires qui amène à conclure que la distinction meubles/immeubles n’est pas d’ordre public. Dépend aussi d’actes accomplis par des parties. Mobilisation qui est souvent le fait d’un contrat. La volonté est donc importante mais n’est pas suffisante.

C) La distinction entre biens corporels et biens incorporels :

Distinction qui attrait à la matérialité des objets. Rédacteurs du code civil qui ont envisagé la possession des choses tant   corporelles   qu’incorporelles.  Les   choses   incorporelles   étant   susceptibles   de   faire   l’objet   d’un   commerce juridique,   il   faut  leur reconnaitre  la qualité de bien.  Critère de  la matérialité qui  n’est  pas décisif  pour certains auteurs.  Problème   de   différenciation   entre   les   choses   incorporelles   et   propriétés   incorporelles   et   des   biens patrimoniaux qui sont eux aussi incorporels. Donc distinction tripartite.

- Les biens corporels :

Ce sont ceux qui peuvent faire l’objet d’une appréhension physique. Ce sont des biens qui se caractérisent donc par leur dimension matérielle. Il faut qu’elles soient matérielles et susceptibles d’appropriation. Peut être aussi des biens des meubles que des immeubles. Livre II du code civil. Donc ce sont les biens visés en premier lieu par le droit des biens. Mais ce ne sont pas les seuls qui sont susceptibles de possession.

- Les biens incorporels :

Catégorie qui  regroupe un ensemble de biens qui sont le produit d’une activité intellectuelle. Se distinguent donc des  biens  corporels  parce qu’ils  n’ont  pas  de matérialité.  Donc  leur  appropriation pose  des  difficultés  par   leur caractère abstrait. Possession possible que par une adaptation des règles du livre II du code civil. Donner une place 

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moins   grande   à   la   possession   qui   est   plutôt  matérielle.   On   parlera   soit   de  biens   incorporels,   de   propriétés incorporelles, ou de propriétés intellectuelles. Régime en partir dérogatoire au livre II consacré à la propriété.

•  Les  propriétés   intellectuelles :   bien   qui   est   le   produit   d’une   activité   intellectuelle  (roman,   film,  musique). Nettement distinguer entre l’idée qui est à l’origine de la chose et le support qui permet de faire circuler cette chose. Les idées sont des choses communes, elles n’appartiennent à personne. Le livre est le support matériel de l’œuvre qu’est   le  roman.  Toutes   les  propriétés   intellectuelles  sont  considérées  comme des meubles.  Mais   les  actes  qui peuvent être soumis à ces propriétés sont soumis à des régimes spéciaux. Droit commun appliqué s’il n’y est pas fait obstacle par le droit spécial. Arrêt de la chambre criminelle de la cour de cassation qui a appliqué les catégories traditionnelles du droit pénal à des biens incorporels.

Propriété littéraire et artistique : désigne la propriété d’une œuvre donc le législateur protège l’auteur d’une œuvre littéraire et artistique. Peut s’agir d’une composition musicale, du dessin d’un jardin, d’un roman, voire d’un cours. Loi du 11 mars 1957 qui impose le régime juridique de ces propriétés. Une œuvre est protégée à partir du moment où elle est considérée comme originale. Une fois reconnue comme telle, l’auteur a un double droit : droit moral qui est personnel, imprescriptible et inaliénable. Va permettre à l’auteur d’affirmer sa paternité et d’imposer le respect de l’œuvre au nom du respect à sa propre personne. Peut donc s’opposer à des actions en lien avec son œuvre. Loi qui   reconnait   un  monopole   d’exploitation   de   l’auteur   sur   son   bien.   Droit   de   tirer   profit   d’une   exploitation économique de l’œuvre. Monopole qui porte sur l’œuvre elle-même mais pas sur le support. Droit distinct du droit moral qui est temporaire cette fois ci. Il  s’éteint 70 ans après le décès de l’auteur. Les biens deviennent librement accessibles et exploitables par tous (tombent dans le domaine public). Mais droit moral qui est imprescriptible.

Propriété industrielle : vise les biens issus d’une innovation technique. On parle d’invention (et non plus d’œuvre). Il faut que  l’invention soit  nouvelle (apporte quelque chose d’inédit  à  la connaissance technique)  et  les  droits  de l’inventeur vont être  enregistrés dans un registre spécial et c’est cet  enregistrement qui va  faire naitre des droits opposables aux tiers. Le brevet n’est pas l’invention en elle-même mais le droit enregistré sur cette chose. Droit qui est temporaire et qui s’éteint au bout de dix ou vingt ans. Enregistrement qui est du au fait que la chose n’est pas directement matérielle.

• Les propriétés incorporelles comme ensemble de biens :  idée dégagée progressivement que les biens qui étaient l’objet d’une exploitation économique devaient être appréhendés de façon globale à partir du moment où ils sont tous affectés à la même idée. On a donc admis que l’affectation des biens à un objet commun devait se traduire par la reconnaissance d’une forme de propriété de l’ensemble. Donc reconnaissance d’un bien incorporel englobant un certains nombres d’objets matériels ou immatériels. En matière commercial, cet ensemble a été désigné comme le fond de commerce. Raisonnement qui a été repris pour toute sorte d’activité. Donc multiplication des fonds en matière civile.

Fond de commerce : résulte l’existence d’un capital productif qui produit des fruits rendus possibles par l’existence d’une clientèle. Fruits qui procèdent de l’agrégat de biens (pas seulement d’un seul). Consacré par la loi du 17 mars 1909 : énumère l’ensemble des éléments qui composent le fond de commerce : l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle, le mobilier commercial, le matériel et les outillages, les brevets, les licences, tous les droits de propriété intellectuelle attachés au fond commercial. Biens de nature différente. Mais existe un lien entre tous ces biens et donc un droit unique entre le détenteur et la masse des biens. Reconnaissance du fond de commerce qui  autorise  son  titulaire  à   le   céder,   le   louer,   le   gager.  Consacre   l’activité   du   commerçant.  Une  composante particulière : la nature de la clientèle. Peut-on considérer qu’elle est appropriable ? Elément à part entière du fond de commerce parce que  c’est ce qui en fait  la valeur donc  la clientèle a une  valeur patrimoniale.  On connait la clientèle notamment à partir du chiffre d’affaire. Si on reconnait le droit de céder la clientèle, ça signifie qu’on ne peut pas  la détourner ensuite pour un autre fond de commerce  (donc  implique des obligations).  Intérêt d’avoir reconnu le fond de commerce : avoir créé un bien qui corresponde à la valeur économique de la clientèle. Question de savoir si on peut reconnaitre des fonds civils.

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Fonds civils : ensemble de biens qui permettent aux représentants d’une profession libérale d’exercer son activité (notaire,   avocat,  médecin).  Profession   qui   sont   laissées  à   part   de   la   sphère   commerciale  parce   qu’elles   sont considérées   comme spécifiques.  Considérer  aussi  que   la  clientèle  de   ces  professions  est  attachée  aux  qualités personnelles du professionnel.  C’est sur ce point là que la jurisprudence a pendant longtemps considéré qu’il ne pouvait pas y avoir de reconnaissance du fond civil. Pour y palier, professions qui ont mis en place des conventions de présentation de clientèle. Conventions autorisées à partir du moment où il n’y avait pas de contrainte pour les clients.  Mais  grande évolution avec  le regroupement des études et  des cabinets :   rapprochement des pratiques commerciales. Donc finalement jurisprudence qui admet que la session d’un fond peut emporter la clientèle : arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 7 novembre 2000. Peut donc céder sa clientèle à condition que celle-ci conserve le choix de s’adresser à une autre personne. Revirement de la cour de cassation qui n’est pas anodin parce que la CEDH a reconnu la même année que la  clientèle civile et le fond libéral étaient de  véritables propriétés  et qu’ils  devaient être  protégés  (arrêt de la CEDH du 25 mars 2000). Notion consacrée aussi  dans le domaine artisanale depuis la loi du 5 juillet 1996 (fond artisanale). On considère que l’artisan exerce une profession civile, non commerciale, et est soumis à un régime particulier compte tenu de la nature de son activité. Fond agricole aussi grâce à la loi du 5 janvier 2006 : ensemble de droits corporels et incorporels intégrant la clientèle, les contrats de sous traitance, les droits à produire, les droits à prime, les autorisations des activités agricoles, et les baux ruraux. Fond de spéculation : entité constituée par des  ensembles de droits sociaux  (titres de société) qui sont des  biens négociables. Titres gérés par un organe de gestion qui va faire fructifier ces droits dans l’intérêt des investisseurs. Le fond  de  spéculation  à  un  statut   très  particulier  parce  qu’il  n’a  pas   la  personnalité  morale.  C’est  une  sorte  de copropriété d’instrument financier. Agit dans l’intérêt exclusif des souscripteurs.

- Les droits incorporels en tant que biens :

Peuvent être considérés comme des biens dès lors qu’ils ont une valeur patrimoniale. Droits incorporels : ensemble des rapports juridiques entre deux personnes déterminées ou déterminables ou les rapports juridiques entre une personne et un ou plusieurs biens.  Ces rapports constituent des  droits subjectifs  qui, dès lors qu’ils portent une valeur patrimoniale, peuvent être considérés comme des biens. N’existe pas de droits corporels donc droits qui sont des biens  incorporels  par  définition.  En effet,   ils  n’ont  pas d’existence  matérielle.  Les  distinguer  des  propriétés incorporelles ou immatérielles  parce qu’ils sont d’une  nature particulière :  les droits incorporels  constituent eux-mêmes le bien qu’ils représentent.  Intérêt croissant pour la compréhension des droits subjectifs par le droit des biens.  Difficulté  qui  est  qu’il  n’est  pas  permis  d’énoncer  un   régime  uniforme  applicable  à   ces  droits.  Régimes spécifiques en fonction des sous catégories des droits subjectifs mais il existe quelques règles générales qu’on peut rapporter à la possession de ces droits. Tous les droits portent sur des choses abstraites. La possession du droit se déduit donc de son exercice. Pour apprécier la possession des choses corporelles, on apprécie des actes. Pour un droit, la possession n’a aucune prise donc déduit de l’exercice du droit. La circulation des droits (leur transmission) se fait conformément à l’article 1607 (ou 1107 ??) du code civil. Cession de créance : art. 1690 et suivants du code civil. Pour que la propriété d’une créance puisse être transférée, code civil qui exige la remise du titre mais aussi la signification de la cession au débiteur cédé. Cession de créance qui est l’opération par laquelle un créancier transfert son droit à un débiteur qui est un tiers.

D) La distinction entre droits réels et droits personnels :

Droits subjectifs classés en deux catégories : les droits réels et les droits personnels (ou de créance). S’ils portent sur un  élément  patrimonial,   sont  considérés  comme des  biens  qui   font   l’objet  de  commerce   juridique.  Distinction consacrée  par   le  code  civil  mais  qui  n’est  pas  considérée  comme  satisfaisante.  Plusieurs  auteurs  ont   tenté  de modifier cette classification. Planiol qui a tenté de montrer qu’on pouvait analyser tous les droits subjectifs comme des droits de créance.  Droit de créance qui est le droit d’une personne contre une autre donc oblige un débiteur personnellement (bail : doit payer un loyer tous les mois). Selon le code civil, les droits réels sont une autre catégorie qui  porte directement sur   les  biens.  Mais  Planiol  dit  que ces droits  sont peut être aussi  des droits  personnels. 

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Exemple du droit de propriété créant une obligation passive à l’égard de tous les tiers : toutes les personnes autres que le propriétaire doivent respecter la propriété. Doctrine qui confond le droit et l’opposabilité du droit. Saleilles : autre auteur mais a fait une proposition inverse : considère que tout droit peut être considéré comme le pouvoir d’une personne sur une chose (permet de penser la possession des créances). Thèses qui sont nées d’une difficulté technique qui est celle de la qualification du droit de propriété. Il est difficilement qualifiable de l’une ou l’autre des catégories. Difficulté qui tient au fait que le droit de propriété est le droit cardinal du droit civil.

- Le droit de créance :

Droit qui s’établit au profit d’une personne et qui s’exerce sur une autre. Relève du régime général de l’obligation. Trois catégories :  ceux qui génèrent une  obligation de faire, obligation de ne pas faire,  et  obligation de donner. Exemple : architecte qui dessine des plans qui est obligé de les présenter (en offre) à son client. Droit personnel parce qu’en cas d’inexécution le créancier va agir directement contre son débiteur. En principe, le créancier ne peut pas se voir imposer un autre débiteur.

- Le droit réel :

C’est un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Considéré comme un droit absolu donc est opposé à toute autre personne sans que le propriétaire ait besoin d’accomplir des actes positifs. Prérogatives particulières :  le titulaire d’un droit réel dispose d’un droit de suite c'est-à-dire qu’il conserve des droits sur la chose quelque soit la personne qui en a la possession.  Titulaire du droit réel qui a en principe un  droit de préférence :  parce que son droit est opposable à tous, il sera protégé par préférence au titulaire de droits personnels sur le patrimoine d’un débiteur : sureté hypothécaire que prend un banquier. Si son emprunteur ne rembourse pas, il peut saisir le bien sans tenir compte des dettes que la personne peut avoir contracté par ailleurs. Droit qui est une sorte de priorité par rapport au titulaire du droit réel. Arrêt de principe de la cour de cassation de 1834 Caquelard : reconnait qu’il est possible de créer ou modifier des droits réels par convention voire même par acte unilatéral. Pas de texte interdisant la création de ces droits dans le code civil. Mais a connu très peu d’extension malgré ça. Projet de réforme du livre II du code civil ne propose aucune innovation à part le droit réel de jouissance spéciale.

Distinction entre les droits réels principaux et accessoires. Principaux : droit de propriété, démembrements du droit de  propriété  (=  droits   réels  qu’un propriétaire  accorde  à  une personne  sur   son  bien).  Démembrements :  droit d’usage, l’usufruit, et la servitude (= droit qu’un propriétaire donne au propriétaire d’une propriété voisine pour passer sur son terrain pour accéder à la voie publique). Accessoires : ne permettent pas de profiter de la chose mais droits qui vont être accessoires à d’autres droits,  viennent garantir une créance. Cas de l’hypothèque (garantit la créance). Pour chaque droit réel il y a un régime juridique spécifique.

Droits   hybrides :   les  droits   sociaux =  droits  des  associés  d’une  personne  morale.  Ne   sont  pas  des  droits   réels puisqu’ils portent sur une personne morale. Mais ce sont des droits de créance. Servent à faire valoir leur intérêt au sein de la personne morale. Nature du droit de bail qui est discutée. Loi de 1975 qui permet au locataire d’exercer des actions de possession (permet d’agir en justice quand la jouissance de la chose est troublée).

E) La distinction entre biens publics et biens privés :

Dans le code civil, distinction de régime entre ces deux catégories qui n’est pas clairement énoncée. Mais distinction mentionnée à l’art. 537 : les biens privés sont des biens librement disponibles dont il peut être fait commerce à la différence des biens publics qui ne le sont que selon des règles particulières. Distinction de régime entre ces deux catégories qui s’est précisée au long du XIXème siècle et dépend en particulier de la reconnaissance de la personne publique. C’est par l’admission du  principe selon lequel une personne publique peut être propriétaire qu’on a pu soumettre les biens publics à un régime dérogatoire. Une fois consacré en droit, on a pu stabiliser le régime. Biens publics peuvent être soumis à deux régimes distincts : soit la personne publique se voit attribuer des biens de façon privative   donc   relève   de   l’Etat.  Relèvent   du  domaine   public   l’ensemble   des   biens   appartenant   à   l’Etat,   aux 

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collectivités territoriales ou aux établissements publics et qui sont affectés à une utilité publique. Doivent être mis à la disposition du public et relèvent d’un régime juridique particulier. Code général de la propriété des personnes publiques  qui est entré en vigueur le 1er  juillet 2006 et qui regroupe l’ensemble des règles des biens publics. On définit  l’utilité  publique  à   travers  deux situations :  l’affectation à  l’usage direct  du public  (toute  personne peut l’utiliser), les biens insérés dans un service public (insérer dans une mission de service public donc soumis au régime du droit civil). Certains biens peuvent relever du domaine public selon des lois.

Régime de la domanialité publique : inaliénabilité et imprescribilité. Donc les propriétaires publics de ces biens là ne peuvent pas librement les céder. Régime dérogatoire qui existe, plus ou moins restrictif selon les biens et qui passe par le déclassement. Faire disparaitre l’affectation à une utilité publique et ramener dans le domaine privé. Le bien public ne peut pas changer de régime par la prescription. Régime restrictif parce que le but est de protéger ces biens pour  garantir   leur  finalité.  Situation qui  peut  créer  des  difficultés.  Contrariété  de  ce   régime  avec   l’exploitation économique des biens notamment avec l’inaliénabilité. Cas de la restitution en Nouvelle Zélande de têtes humaines conservées dans les musées nationaux : Nouvelle Zélande qui réclame la restitution de ces têtes. Dans ce contexte, le conseil municipal de la ville de Rouen a décidé le 19 octobre 2007 de restituer une tête. Attaqué devant le tribunal administratif  au motif que  la procédure de déclassement n’avait  pas été respectée.  Biens culturels  donnés aux musées  nationaux  qui  ne  peuvent  pas  être  déclassés  ou  aliénés.  Donc  décision  du   conseil  municipal   annulée. Solution confirmée par la cour d’appel de Douai le 24 juillet 2008. Art. 16-1 du code civil qui pose comme principe la non patrimonialité des éléments du corps humains. Article qui n’a ni pour effet ni pour objet de faire obstacle au régime de   la  domanialité  publique  sur  un   reste  humain.  Régime de   la  domanialité  publique  qui  prime sur   les qualifications du code civil. Loi du 18 mai 2010 : législateur qui déroge à la procédure de déclassement et énonce la restitution de droit des têtes humaines à la Nouvelle Zélande.

F) La protection des biens par le droit international :

Concerne surtout la protection de la propriété. Question politiquement très sensible. Renforcement de la protection du droit des biens au niveau international. Protection sectorielle selon la nature des biens. Accords de l’OMC qui ont permis de renforcer nationalement la protection du droit de propriété notamment dans le domaine de la propriété intellectuelle et industrielle. Accord de Doha de 2004 :  Etats qui ont pris un certain nombre d’engagements pour renforcer la protection des droits sur la propriété intellectuelle. Biens protégés par la convention des nations unies qui donne naissance à l’UNESCO (protection des biens historiques et culturels promue par l’établissement d’une liste de biens inscrits au patrimoine commun de l’humanité). N’impose aucune obligation positive aux Etats. Mais grâce à cette convention et à l’assistance technique et financière, on assiste à une meilleure protection des biens culturels de la part des Etats.

Convention européenne de la sauvegarde des droits de l’homme qui protège les droits fondamentaux (Conv.EDH). Protection de la personne mais question de la protection des biens de la personne mise de côté. Traitée dans un protocole additionnel signé le 20 mars 1952. Mais contexte peu favorable donc aucune décision de condamnation d’un Etat membre n’est rendue jusque dans les années 1980.

- La protection des biens par la Conv.EDH :

Protection des personnes contre les Etats  qui est  le premier objectif.  Protection des intérêts économiques de la personne sur laquelle la CEDH développe une jurisprudence qui se fonde sur l’art. 1. Enonce que toute personne a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possède les Etats de mettre en vigueur des lois qu’ils jugent nécessaires pour règlementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts. Art. 1 qui vise avant tout à protéger les personnes de certaines formes de privation. CEDH qui a complètement réinterprété le droit au bien. Arrêt Marcks de 1979 : CEDH qui déduit de l’art. 1 le droit de toute personne au respect de son droit de propriété. 

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Arrêt de 1982 : précise les champs dans lesquels elle entend étendre la protection du propriétaire. Cour qui s’octroie la faculté d’exercer un contrôle de proportionnalité entre les privations ou les atteintes au droit privé faites aux personnes. En déduit que la conformité des ingérences de l’Etat dans le domaine de la propriété dépend de l’octroie de l’indemnisation à la personne concernée. CEDH qui se reconnait la faculté de sanctionner les privations des droits, les règlementations d’usage abusives, et les atteintes à la substance du droit.

Jurisprudence de la CEDH en matière de protection contre la privation de propriété : conception  de la notion de privation très large parce qu’elle peut condamner des Etats pour des procédures d’expropriation (ne respectent pas le principe de proportionnalité)  et  pour  des expropriations de fait  (= propriétaire qui est mis dans l’impossibilité pratique d’user de son bien). Arrêt du 20 janvier 2010 Barett et Sirjean contre France : affaire qui se passe en Corse. Propriétaires d’une maison qui découvrent qu’elle est occupée par d’autres personnes donc ne peuvent pas en jouir. Mais   la   force  publique  n’a  pas  aidé  à   la   libération des   lieux.  Donc  CEDH saisie  et  qui  condamne  la  France  en considérant que l’inertie des forces publiques constituait une atteinte à la norme générale qui énonce le principe au respect de la propriété. Inertie à une sorte d’expropriation privée dont l’occupant illégal s’est retrouvé bénéficiaire. Obligation positive de prendre des mesures de protection afin d’assurer l’exercice effectif du droit de propriété pour l’Etat. La CEDH va rechercher à chaque fois s’il y a préservation d’un équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux. Peut donc considérer si la privation de fait ou de droit est justifiée si elle est prévue par une loi qui répond à des exigences de précision et de prévisibilité.  Jurisprudence  de la CEDH  très souple. Pas de contrôle sur la qualification nationale d’utilité publique. Arrêt du 20 juin 2005.

La  jurisprudence   de   la   CEDH   en  matière   de   règlementation   de   l’usage   des   biens :   Etat   qui   peut   imposer   la règlementation sur l’usage des biens (notamment en droit de l’environnement). Règlementation inscrite dans une loi et doit répondre au principe de proportionnalité entre la protection de l’intérêt général et des droits fondamentaux. Arrêt de 2007 Paye :  prescription des droits d’un propriétaire par prescription.  Nécessité de respecter la manière dont   l’Etat  conçoit   les   impératifs  d’utilité  publique  dans  les  affaires  où se   trouve en  jeu une branche du droit complexe et ancestrale régissant des matières de droit privé entre particuliers. Règles d’acquisition de la propriété qui relèvent d’un pouvoir souverain de l’Etat. Durcissement du contrôle de proportionnalité à partir des années 1990 qui s’explique par le fait que la CEDH admet simultanément la protection de plus en plus de biens.

La protection du droit au bien contre les atteintes à la substance du droit de propriété : on est dans ce cas quand le propriétaire est placé durablement dans une situation d’incertitude  (exemple de l’inexécution d’une décision de justice qui lui permettait de protéger son bien). C’est le cas lorsque la jurisprudence vient modifier la prévision d’un propriétaire dans la protection de ses biens. Rappelle que l’Etat a des obligations positives qui l’enjoignent à adopter des mesures nécessaires pour protéger le droit de propriété. Jurisprudence de plus en plus abondante et avance dans la protection des biens dans la privation, dans la réglementation de l’usage (contrôle de proportionnalité), dans le contrôle des atteintes à la substance de propriété. Arrêt de la CEDH du 21 janvier 2010 Barret et Sirgeant contre France : France condamnée pour atteinte au droit de propriété. Adopter les mesures nécessaires pour protéger le droit de propriété des personnes.

- Définition autonome des biens :

Notion de bien retenue par la cour qui diffère de celle donnée par le droit civil. Elle est allée beaucoup plus loin en ce qui concerne les biens incorporels. Cour qui a admis qu’un brevet pouvait constituer un bien. Sur des objets comme la  clientèle, la  CEDH a très tôt  admis qu’elle constituait un bien. Arrêt du 26 juillet 1986 : admet la protection du premier protocole additionnel pour des biens incorporels très variés (exemple d’une licence d’exploitation). Arrêt de 2007 dans lequel la cour admet que la propriété intellectuelle constituait un bien. CEDH qui tend à assimiler le bien à un intérêt également protégé. Constitue un bien tout intérêt (ayant valeur patrimoniale) légalement protégé au titre de l’art. 1 du premier protocole. Donc possibilité de protéger tous les droits de créance. Arrêts récents de la CEDH : droit à une pension qui constitue un bien.  Décision de la CEDH du 15 septembre 2009 :  considère que le droit à pension est un bien dont le retrait constitue une ingérence dans la propriété de son titulaire. Mérite même d’être protégé contre l’Etat qui en est l’auteur.

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Cour qui a accordé la  protection à des intérêts économiques qui n’étaient parfois même pas consolidés dans des droits subjectifs.  Arrêt du 18 juin 2002 :  confirmé par un  arrêt de grande chambre du 30 novembre 2004 :  rendu contre l’Etat turc : la cour considère qu’un squatteur ayant construit une petite habitation sur une décharge publique doit voir son droit au bien protégé. Protection accordée au titre de la construction qu’il a réalisé : il n’est titulaire d’aucun droit mais le fait d’avoir occupé le terrain rend la personne titulaire d’un droit qui peut être analysé comme un bien. Propriétaire du corps et des composantes de l’habitation qui a été construite.  L’habitation et le fait d’y demeurer représente un intérêt économique substantiel. Jurisprudence audacieuse parce qu’elle ne reprend pas les principes classiques du code civil. C’est la cour elle-même qui effectue une qualification.

Hautes juridictions françaises qui ne sont pas insensibles à cette jurisprudence européenne. Arrêt récent de la cour de cassation de la troisième chambre civile du 4 février 2009 : la cour s’est fondée sur le raisonnement de la CEDH. Droit   au   renouvellement   de   bail   conditionné   par   un   ensemble   de   dispositions   législatives  et   notamment   par l’obtention d’une autorisation qui doit être demandée dans un certain délai. Cour de cassation qui déclare que le fait d’imposer au titulaire une nouvelle déclaration à la préfecture ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la propriété commerciale reconnue aux locataires au regard des dispositions de l’art. 1 du premier protocole additionnel   de   la   Conv.EDH.  Illustration   de   la   façon   dont   la   cour   de   cassation   se   fonde   aujourd’hui   sur   le raisonnement de la CEDH pour contrôler l’atteinte aux biens dans un sens plus large que celui qui est admis.

Cas  pratique :  une maison d’habitation a  été  édifiée sur   le  domaine  maritime.  Son occupant  a  bénéficié  d’une autorisation préfectorale qui a été renouvelée pendant une période globale de 90 ans. Préfet, après l’adoption de la loi sur la protection du littoral français, qui refuse le renouvellement d’occupation. Mais les propriétaires invoquent les 90 ans d’occupation et des droits qu’ils ont sur leur construction ; le préfet soutient qu’ils n’ont pas de droits parce  qu’ils  ne  sont  pas  propriétaire  du  terrain.  Donc  exige   la   remise  en  état   (destruction de   la  maison)  sans compensations. Après épuisement des voies de recours internes, requérants qui saisissent le CEDH : savoir si la loi sur la protection du littoral est contraire au premier protocole additionnel. En droit interne, les requérants ne sont pas titulaires d’un droit de propriété parce que le terrain appartient au domaine public. Mais le temps écoulé a fait naitre l’existence d’un intérêt patrimonial qui est de jouir de la maison érigée sur le domaine public. La durée de 90 ans est suffisante pour que l’intérêt soit qualifié de bien. Se demande s’il y a proportionnalité entre l’objectif et les mesures prises par  l’Etat.  Souvent très  large marge d’appréciation.  La CEDH a considéré que  les requérants  ne supporteraient pas une charge spéciale et exorbitante en raison de la démolition de leur maison sans indemnisation donc  estime que la sanction prise par  l’Etat  est proportionnée  par rapport  aux objectifs qu’il  se fixait.  Décision rendue par la CEDH le 29 mars 2010 Brosset-Tiboulet contre France.

II) Les patrimoines :

Théorie récente du patrimoine d’affectation. Notion de patrimoine : étymologiquement lié à l’hérédité, ce sont les biens de famille. Dans le langage commun aujourd’hui, le patrimoine est plus large. Renvoie à ce que possède une personne, c’est l’ensemble de sa richesse. Notion de patrimoine juridiquement parlant qui a un sens différent : il vise une universalité, c'est-à-dire un ensemble de biens. Renvoie à l’ancien droit : universalité de deux types : universalité de fait et universalité de droit. Universalité de fait qui définit un ensemble de choses corporelles ou incorporelles qui forment   un   tout  (exemple   d’une   collection).  Universalité   de   droit  qui   rassemble   un  ensemble   de   droits   et d’obligations.  On  désigne  une  masse  de  biens  qui   répondent  d’un  ensemble  d’obligations.  Actif  des  biens  qui répondent d’un passif  des dettes.   Intérêt  de concevoir  ces universalités :  permettent de penser  l’autonomie de l’ensemble par rapport à ses composantes.  Si  certains éléments  de l’universalité sont  aliénés, ça  n’influe pas sur l’universalité :  il   y  a  fongibilité  entre   les  différents  éléments  qui  constituent   l’universalité.   Si   le  droit  prend  en considération l’ensemble, c’est pour permettre une gestion globale des biens qui correspond mieux à l’utilité qu’on veut tirer de ces biens. L’universalité doit donc faciliter la gestion d’ensemble des biens. C’est à cet impératif que répond la notion de patrimoine.

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Mais  application limitée  en droit français. Sans y faire référence, application d’universalités de fait. Exemple des fonds de commerce qui sont considérés pour la masse qu’ils représentent. Art. 535 du code civil qui prévoit que la vente   ou   le   don   d’une  maison  meublée   entraine   celle   des  meubles  meublant.  Meubles  meublant  qui   sont immédiatement essentiels à l’habitation. Arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 7 juin 2006. Reconnaissance qui sert à conserver la cohérence des biens lors d’une action.

Reconnaissance  de   l’universalité  de  droit   particulière  à   travers   la   notion  de  patrimoine.   Le  patrimoine  est   un ensemble de biens et d’obligations. Mais notion de patrimoine comme universalité de droit qui est déformée par des réformes récentes de la législation qui ont permis la reconnaissance de la notion de patrimoine d’affectation.

A) La théorie classique du patrimoine :

Code civil qui ne fait  pas référence à une notion générale de patrimoine. On ne la découvre qu’incidemment dans des dispositions relatives à des successions. Mais c’est une notion cardinale du droit civil français. Notion née de la traduction   d’un   ouvrage   allemand  de   Zachariae   Von   Ligentahal   dans   le   XIXème   siècle.   Décide   de   faire   un enseignement thématique du code civil. Spécificité de la théorie française qui est que la  notion de patrimoine est rattachée à la notion de personnalité juridique.

- La définition du patrimoine selon Aubry et Rau :

Patrimoine qui est l’ensemble des droits et obligations d’un sujet de droit. Patrimoine qui désigne donc l’ensemble des  avoirs  corporels  et   incorporels  d’une personne ainsi  que   l’ensemble  de  ses  dettes.  Défendent  une  théorie personnaliste du patrimoine dont il découle la règle selon laquelle toute personne a un seul patrimoine. Un enfant conçu mais pas forcément né peut déjà jouir d’un patrimoine. Toute  personne morale dispose d’un patrimoine. Utilité de cette théorie qui est de séparer des biens. Conséquence qui est que le patrimoine lui-même est en principe incessible,   indisponible. Mais les  éléments  qui  le composent sont  aliénables.  Patrimoine  transmissible lorsque la personnalité juridique prend fin. Personne morale qui peut transmettre son patrimoine aussi. Nouveau titulaire du patrimoine qui récupère tous les droits et obligations de la personne qui a disparu. 

- Les éléments du patrimoine :

Idée que tout patrimoine est composé d’un actif et d’un passif qui se compensent. Justification dans l’art. 2284 du code civil  qui énonce le  principe du droit de gage général des créanciers  sur le patrimoine du débiteur.  Actifs du patrimoine   qui   sont   tous   les  biens   évaluables   en   argent  qui   sont  corporels,  matériels   et   incorporels.   Passif : ensemble   des  dettes  d’une   personne,  obligations  dont   elle   est   redevable   et   qui   sont  évaluables   en   argent. Patrimoine qui  permet de  vérifier   la  garantie d’une personne de remplir  ses obligations.  Deux types d’actions : oblique et paulienne. Action oblique :  permet à un  créancier d’agir à  la place de son débiteur contre un de ses propres débiteurs pour le contraindre à s’exécuter. Permet donc au créancier de renflouer le patrimoine du débiteur principal. Action paulienne prévue à  l’art. 1167 du code civil :  vise la situation de la  fraude. Créancier qui dispose d’une action pour réintroduire les biens qui sont sortis du patrimoine du débiteur à condition qu’il prouve que les actes   d’appauvrissement   ont   été   réalisés   dans   un   esprit   de   fraude   à   ses   droits.  Théorie   considérée   comme insuffisante  et   inadaptée  au  développement  d’échanges.  Plusieurs  auteurs  demandent  un  assouplissement  des règles relatives au transfert de biens notamment celles relatives au transfert de patrimoines.

B) Les théories alternatives :

Viennent principalement d’expériences étrangères. En droit allemand et anglais, on dissocie des universalités de fait et de droit de l’existence d’un sujet. A permis de penser deux institutions fondamentales : la théorie du patrimoine d’affectation et le patrimoine fiduciaire.

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- Le patrimoine d’affectation :

• La théorie ancienne : Raymond Saleille et Léon Duguit : s’intéressent beaucoup au droit allemand et observent que le patrimoine n’est pas attaché à un sujet. Une personne peut être titulaire de plusieurs patrimoines. La masse de biens se définit surtout par l’adaptation de ces biens à un objectif déterminé. Affectation objective des biens. On ne s’attache pas à la personne. Les deux auteurs ont défendu l’introduction de cette théorie dans le droit français mais en droit privé la théorie n’a pas vraiment trouvé d’application.  En France : technique de la personnalité morale : autant de patrimoines qu’on veut mais il faut les rattacher à un sujet de droit. Adoption par le législateur dans une loi du 11 juillet 1985 de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). Technique sociétaire de la SARL et de l’EURL qui distingue le patrimoine de la société et celui de l’entrepreneur. Mis en place pour protéger les biens personnels des petits entrepreneurs. Loi Madelin de 1994 qui a posé des conditions pour empêcher les créanciers de se retourner trop rapidement sur le patrimoine de l’entrepreneur et pas sur celui de l’entreprise. Loi sur l’économie de 21 juillet 2001 (2003 ?) qui a permis aux personnes physiques exerçant une activité professionnelle de déclarer sur un registre l’immeuble de leur résidence principale pour le rendre insaisissable. Technique qui ne pouvait pas pleinement aboutir tant que le professionnel pouvait renoncer à ces mesures.

• La concrétisation récente de la théorie du patrimoine d’affectation : Vient de la loi du 15 juin 2010 qui  introduit dans le droit français  une forme commerciale de patrimoine d’affectation pour remplacer la technique sociétaire. Institue  l’EIRL  (Entreprise  Individuelle  à Responsabilités  Limitées) :  art.  526-6  qui  énonce que  tout entrepreneur individuel  peut  affecter  à   son  activité  professionnelle  un  patrimoine  séparé  de  son  patrimoine  personnel   sans création d’une personne morale. Entrepreneur individuel qui est une personne physique qui se livre à une activité d’entreprise (vise tous les entrepreneurs, même ceux qui ne sont pas tenus de s’immatriculer à un registre spécial). Personnes physiques qui  peuvent affecter  une partie de  leurs biens à  leur activité professionnelle.  Pour que  le patrimoine soit dit « affecté », il suffit de faire une  déclaration au registre de publicité légale dans laquelle il faut mentionner l’ensemble des biens affectés. Etat descriptif qui y est joint. Biens qui doivent être nécessaires à l’activité professionnelle donc doivent y correspondre.

Intérêt de cette technique : contrairement à l’EURL, plus d’obligation de créer une personne morale. Espère alléger les   formalités  nécessaires  à   l’activité.  Mais  allègement qui  n’est  pas  total  puisqu’il   faut  une publicité.  Nouvelle technique qui ne résout que très partiellement les problèmes posés à l’entrepreneur individuel. Il peut séparer une partie de ses biens de son patrimoine personnel donc normalement signifie qu’il n’y aura un droit de gage général que sur le patrimoine affecté. Division des patrimoines qui appartiennent à une même personne et cette situation juridique bloque le mécanisme du cautionnement qui est un contrat par lequel une personne tiers à une opération va  venir  garantir  les  dettes du débiteur  principal.  Mais  comme  l’entrepreneur  est  à   la   fois   le  titulaire  de deux patrimoines, il ne peut pas se porter elle-même comme propre caution sur un des deux patrimoines. Avec l’EURL, la personne morale distincte pouvait le permettre. Technique du patrimoine d’affectation qui comporte une faiblesse majeure  prévue  par   le   législateur :  l’entrepreneur  peut   toujours   renoncer  à   l’affectation  de   ses  biens.  Plus  de dissociation entre les deux patrimoines donc saisie possible sur l’un ou l’autre. Loi qui prévoit plusieurs autres cas dans   lesquels   l’affectation  ne  produit  pas   ses  effets :  créanciers  antérieurs   à   l’affectation  peuvent   s’y  opposer (l’entrepreneur doit les informer du fait qu’il transfert une partie de ses biens) ; l’art. 526-12 du code de commerce prévoit qu’en cas d’insuffisance d’actifs du patrimoine affecté, les créanciers de ce patrimoine pourront exercer leur droit de gage général que le bénéfice réalisé par l’entrepreneur lors du dernier exercice clos donc peuvent agir sur le patrimoine personnel s’il y a eu des bénéfices. Protection des personnes morales mais pas des personnes physiques.

- Le patrimoine fiduciaire :

Fiducie qui est une institution héritée du droit romain dans laquelle il était possible d’utiliser un droit de propriété en garantie d’une opération économique (servait de sureté). Peut être utilisée comme technique de gestion d’un bien ou d’un patrimoine. Forme très développée en droit anglais (droit du trust qui est une opération par laquelle une personne propriétaire va remettre la propriété d’un bien à une autre personne qui est le trustee qui va en assurer la gestion pendant un temps donné et qui va transférer à son tour le bien à un ou plusieurs propriétaires -> opération à 

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trois  personnes).  Né  du  besoin  d’assurer   les  gestions  des  patrimoines  des  militaires  pendant   la  guerre.  Grand développement aujourd’hui : gestion des héritages, des fonds de commerce. En France, recours au droit réel avec le démembrement de la propriété, ou recours au contrat par lequel on confie à un tiers la gestion d’un bien. Limite qui tient au fait  que  par  le contrat on crée des obligations mais on ne transfert  pas  la propriété même des biens. Introduction d’institutions similaires au trust  en France.  Loi  du 19 février  2007 qui  reconnait   la  fiducie.  Articles relatifs à celle-ci qui ont été inscrit  dans le livre III du code civil. Elle est définie comme un contrat qui permet de transférer   la  propriété  dans deux objectifs :  créer  une  fiducie  sureté  (garantir   l’exécution d’obligations)  ou une fiducie gestion  (transférer la propriété de biens pour demander à un tiers d’en assurer la gestion). Mais reste de champ d’application étroit qui s’explique par la définition qui en est donné.

• La définition : art. 2011 : fiducie qui est l’opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits, des suretés ou un ensemble de biens présents ou futurs à un ou plusieurs fiduciaires qui,  les tenant séparés  de   leur  patrimoine  propre,  agissent  dans  un  but  déterminé  au  profit  d’un  ou  plusieurs  bénéficiaires. Mécanisme de la fiducie qui repose donc sur la création d’une masse de biens en vue de les soumettre à un destin particulier. Elle va sortir temporairement du patrimoine de son propriétaire pour être transférée au fiduciaire qui va en assurer temporairement  l’administration.  Pendant cette période de transfert,  celui-ci  devient propriétaire de deux patrimoines. Compartimenter des masses de biens donc limiter le droit de gage général des créanciers à une masse de biens désignée.  Biens de la masse qui font l’objet d’une  comptabilité autonome  et sont affectés à un objectif particulier. Donc reconnaissance d’une sorte de patrimoine d’affectation. Mais régime très restrictif.

• Le régime restrictif applicable au patrimoine fiduciaire : Cantonné à des activités étroitement limitées. Conditions dans  lesquelles  ont  peu faire un contrat  de fiducie :  art.  2015 et  suivants.  Ne peuvent être  fiduciaires  que des établissements bancaires, des entreprises d’investissement et d’assurance, ou des avocats.  Fiducie qui peut être créée par la loi ou peut être instaurée  par un contrat. Biens  transmis qui doivent être  énumérés. Enregistrement prévu dans  le registre des  impôts.  Contrat  qui  doit  également prévoir   la  durée de ce transfert  parce que c’est obligatoirement une affectation à durée limitée. Déroge au principe selon lequel le droit de propriété est perpétuel. A la fin du terme,  propriété directement transférée au bénéficiaire désigné dans le contrat. Limitation de l’objet également. Titulaire qui a des pouvoirs strictement définis donc peut ne récupérer que certaines activités sur le patrimoine.  Parties  qui  conviennent  ensemble  des actes envisageables.  Propriété fiduciaire  qui  a  l’obligation de rendre compte de  l’exécution  de sa mission  au constituant.  Patrimoines distincts mais en cas de fraude cet un élément qui n’est pas applicable au créancier.

Deux idées principales concernant le patrimoine d’affectation : il est désormais possible en droit français de créer des patrimoines multiples au nom d’une même personne. Institutions introduites pour faciliter la gestion de masse de biens. Existent toujours des possibilités pour les créanciers d’étendre leur droit de gage au patrimoine propre de leur débiteur.

PARTIE II : Les régimes applicables aux biens :

I) La possession :

Institution qui est singulière parce qu’elle n’est  pas un droit mais un fait. C’est le constat d’une relation entre une personne et un bien. Elle est le fait qui va permettre au possesseur des droits. Consiste en la détention d’une chose de façon exclusive et en l’accomplissement sur cette chose d’actes matériels d’usage, de jouissance comme si on en était propriétaire. Le possesseur est donc une personne qui dans les faits se comporte comme un propriétaire. Il n’en 

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a simplement  pas le titre. Intention de s’en affirmer le maitre. Permet d’acquérir la propriété par la cession. C’est une situation de fait qui permet d’acquérir des droits dans certaines conditions.

A) Les éléments caractéristiques de la possession :

Art. 2225 du code civil : possession qui est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou exerçons pour nous même ou par un autre qui la tient ou l’exerce en notre nom. Définition qui ne distingue pas la possession   des   choses   corporelles   ou   incorporelles  alors   qu’elle  entraine   des   effets  lorsqu’on   s’intéresse   aux composantes de la possession puisqu’elles ont été pensées à partir des choses corporelles.

- Les composantes de la possession :

Pour que les faits puissent être qualifiés de possession, il faut réunir deux éléments : un élément objectif matériel qui correspond au corpus, et un élément subjectif psychologique qui correspond à l’animus.

• Le corpus : Il faut identifier des actes de maitrise d’une chose par une personne. C’est en présence de ces actes que la personne est qualifiée de possesseur. On ne peut pas devenir possesseur si on prétend détenir un logement mais qu’on ne l’habite pas. Contact physique sous entendu. Difficulté qui est que la reconnaissance de ces actes matériels est plus difficile quand il s’agit d’un bien immatériel. Dans ce cas, il a été admis qu’on s’intéresse à des actes indirects sur la chose comme des actes liés à l’exploitation d’une œuvre ou à sa divulgation. Jurisprudence qui a donc assoupli ce critère.  Néanmoins,  l’apparence d’une possession ne suffit pas :  les juges vont  toujours rechercher des actes physiques  et   non  pas   simplement   des   actes   juridiques.  Vente  qui   est   un   acte   juridique  mais  pas   un   acte  de possession. Mais l’entretient de l’objet constitue un acte matériel.

•  L’animus : Détention matérielle qui doit être confortée par  l’intention de se comporter comme un propriétaire. L’animus constitue le  pendent psychologique  de la possession : on cherche à identifier si  le possesseur a bien la volonté des posséder comme un propriétaire. Présomption posée par la loi à l’art. 2256 : on est toujours présumé posséder   pour   soi   et   à   titre   de   propriétaire  s’il   n’est   prouvé   qu’on   a   commencé   à   posséder   pour   un   autre. Présomption simple  qui n’est  pas  irréfragable  donc  la charge de la preuve ne repose pas sur  le propriétaire de l’animus mais peut être renversée. Si  l’animus fait  défaut,  il  n’y a  pas de possession  donc pas de possibilité de transformer la situation en droit de propriété.  Détention précaire :  détenir que dans un  laps de temps.  Celui qui possède en vertu d’un contrat (par exemple) possède pour un tiers donc il n’y a pas véritablement d’animus et cette personne ne pourra jamais véritablement prescrire.  Locataire qui ne peut pas se voir reconnaitre la possession et donc   (encore  moins)   la   propriété.  Faire  attention   à   la   qualification   des   faits.   Principe   de   l’immuabilité  de   la possession : le détenteur ne peut en principe devenir possesseur. Exception : peut se transformer en possesseur par l’interversion de titres selon l’art. 2258.  Il peut y avoir interversion de titre quand le  détenteur commet des actes positifs non équivoques qui l’opposent au propriétaire. Actes contraires au droit de propriété et il ne faut pas que le propriétaire ce soit opposé à ces actes. Jurisprudence qui pause des conditions relativement restrictives. Arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 23 septembre 2006 : pour les locataires, le fait de verser des loyers ne peut pas être considéré comme un acte positif. Demande d’acte notarié pour faire reconnaitre son droit. Si le   propriétaire  ne   se  manifeste  pas   à   compter  de   la  publication  de   l’acte  notarié,   le  délai  de  prescription   va commencer à s’écouler. Détenteur précaire qui ne peut pas prescrire. Seul pourra prescrire celui qui se comporte comme le propriétaire et en l’absence de la manifestation de celui-ci.

- Les qualités de la possession :

Art. 2261 du code civil : énonce que la possession, pour produire ses effets,  doit être continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Si l’ensemble de ces qualités sont réunies, on dira que la  possession est utile. A l’inverse, on considèrera qu’elle est viciée. Une possession viciée est inefficace : elle ne produit plus d’effets de droit. Possession continue : pour savoir si le possesseur la possède de façon continue, on recherche s’il accomplit des actes matériels de détention et de jouissance de façon régulière. Régularité qui est appréciée selon la nature du 

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bien  (exemple : différence entre résidence principale et secondaire).   Important d’identifier des  actes échelonnés dans le temps et qui prouvent le souci du possesseur de maintenir sa maitrise de la chose. Possession paisible : non violente.  L’entrée en possession doit être non violente. Actes de violence qui concernent la  violence matérielle et morale.  Le  possesseur   doit   conserver   les  biens  sans   commettre  de   voie   de   fait   et   sans  proférer   de  menace. Possession publique :  doit  se manifester  aux yeux de tous  par des  actes apparents.  Viciée quand  le possesseur commet des  actes de dissimulation matérielle ou juridique. Possession non équivoque :  comportement considéré comme équivoque lorsqu’il ne manifeste pas clairement son intention de se comporter comme propriétaire. Arrêt de la  première   chambre   civile   du   30   octobre   2008 :  défaut   de   carte   grise   qui   rend   la   possession   d’un   véhicule équivoque.  Appréciation   de   la   bonne   foi  du   possesseur.   Possession   systématiquement   équivoque   lorsque   le possesseur et celui qui revendique la propriété du bien entretienne des relations de proximité. Celui qui est  en possession n’a a priori  pas à prouver qu’il est le propriétaire. L’autre peut donc prouver son droit de propriété en fournissant un titre ou en attaquant la possession en  prouvant un vice de possession  (art. 2276). La  présomption tombe et la charge de la preuve est renversée.

- La place de la bonne foi dans l’appréciation du comportement du possesseur :

La bonne foi ne doit pas toujours jouer dans le caractère de l’appréciation. Place accordée à la bonne fois discutée aujourd’hui  parce que  les  articles  en vigueur  sont  ceux qui  ont  été  adoptés   lors  de  la   révision de 2008 et  ne reprennent pas vraiment les dispositions antérieures. Les anciens articles du code civil n’énonçaient pas la condition de bonne foi. Mais la  jurisprudence avait fait de la bonne fois une condition pour reconnaitre au possesseur d’un meuble l’acquisition immédiate de la propriété. Art. 2258 qui pose un principe général :  la  prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par les faits de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en apporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Principe général qui est qu’on prescrit même si on est de mauvaise foi. N’existait pas avant donc on se demande si on l’applique à  l’art. 2276. Question qui n’a pas été tranchée par la cour de cassation. 

B) Les effets juridiques de la possession :

Deux  types  d’effets :  probatoire  qui  est  attaché à   la  possession des  présomptions,  et  acquisitif.  Droit  qui  offre certaines actions pour protéger la situation créée. Code civil qui reconnait au possesseur des actions en justice pour protéger la situation de fait qu’il a créée même s’il n’est pas encore propriétaire. Ce sont des actions possessoires.

- La protection du possesseur par les actions possessoires :

Possession protégée qu’elle soit  de bonne ou de mauvaise foi.   Possesseur qui peut agir quand les troubles sont commis par un tiers.  Trois actions possibles qui concernent uniquement la possession des immeubles à  distinguer selon la nature du trouble :  il  y a trouble dès lors que des faits sont commis qui contredisent la possession par l’expression   d’une   prétention   contraire   aux   pouvoirs   du   possesseur.  Vise   des   actes   volontaires   et   non   pas accidentels. Code civil qui prévoir la complainte lorsque le trouble a déjà été commis. Opposé à la dénonciation de nouvelle œuvre qui vise un trouble à venir. Action réintégrande qui permet de sanctionner des troubles commis avec violence. Ces trois actions sont en concurrence avec l’action en référé : arrêt d’assemblée plénière du 28 juin 1996 de la cour de cassation : reconnait au possesseur le droit de recourir à l’action en référé s’il agit face à un trouble manifestement illicite. Peut être intentée pour tout trouble : trouble de fait actuel ou trouble de droit qui contrarie la possession. Délai de prescription d’un an à compter de la naissance du trouble et pourra demander aux juges une remise en état ou des dommages et intérêts selon la situation. Action en dénonciation de nouvelle œuvre : permet d’agir pour  empêcher un trouble futur. Action réintégrande qui  protège  le possesseur  des dépossessions les plus graves. Le cas échéant, le possesseur peut demander la remise en état et possession requise depuis au moins un an qui  n’est  pas  exigée contrairement  aux  autres  procédures.  Action formée au  fondement  du  possessoire  ou du pétitoire. Juge qui ne statue pas sur le fond du droit : ne tranche pas la question du droit de propriété. Selon celui qui engage la procédure, celle-ci est  différente.  Doit simplement protéger la possession. Juge qui n’a pas le droit de 

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statuer sur le droit du propriétaire. Code civil, pour faire respecter cette séparation qui a prévu une règle qui dit que le défendeur au possessoire ne pourra agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble allégué. Choisir judicieusement l’action intentée surtout en fonction des délais dans lesquels les juges statuent.  Action en référé qui présente des avantages considérables : juge qui statue dans des délais très courts. Tout possesseur peut agir immédiatement en cessation d’un trouble manifestement explicite.

- Les effets probatoire et acquisitif de la possession :

Permet d’acquérir un droit.  Fait qui  à certaines conditions se transforme en droit. Deux effets de la possession : l’effet probatoire. Possession qui permet de prouver l’existence d’un droit de propriété. Art. 2276 du code civil qui concerne les meubles : en fait de meuble, la possession vaut titre. Le fait de détenir le meuble permet de prouver qu’on est propriétaire.  Présomption à l’avantage du possesseur. Signifie qu’en cas de litige, la charge de la preuve pèse sur celui qui conteste le droit du possesseur. Présomption simple donc possible de la contester. Possession qui permet  d’acquérir  un droit  à  condition qu’elle  soit  utile et  non viciée.  Les  règles  sont  différentes  selon que  la possession concerne un meuble ou un immeuble. Depuis la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription pour acquérir le droit de propriété est de dix ans ou trente ans si  le bien est immeuble. Si le bien est meuble, par application de l’art. 2276 du code civil, on considèrera que  l’acquisition de la propriété est  immédiate. Conditions  relatives à la bonne fois et relatives à la personne qui entrent en compte également. Objectif qui est de protéger des situations acquises. Ne pas laisser des biens sans maitre. Consolider des situations de fait par la reconnaissance de droit.

II) Le droit de propriété :

Code civil qui prévoit un régime unique de propriété :  il existe un seul droit de propriété quelque soit la nature du sujet de droit. Unicité qui est une innovation en 1804. Il s’agit de rompre avec le droit de l’Ancien Régime. Tous les biens sont transmissibles de la même façon. Droit qui opère des distinctions selon la situation politique des biens et des personnes sous l’Ancien Régime donc énonce un droit unique de propriété. A partir de la Révolution, le droit de propriété est un droit de l’homme. Législateur qui entend utiliser le droit de propriété pour renforcer l’égalité entre les citoyens et pour assurer une stabilité économique. Donc droit de propriété placé au centre du droit civil.

A) Le contenu du droit de propriété :

Défini à l’art. 544 du code civil : propriété qui est le  droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. Consacrer le pouvoir individuel de la personne sur les choses. S’agit de toute personne à qui on peut reconnaitre des droits civils (puisque la personne n’est pas qualifiée). Pouvoir qualifié d’absolu. Permet d’assurer la protection des biens des individus. Mais droit de propriété  qui   connait  des  limites.  Art.  544  qui  énonce  des   limites  possibles   (pas  d’usage  prohibé).  Limitations extrêmement nombreuses en pratique créées par la jurisprudence.

- Les caractères du droit de propriété :

Généralement défini par  trois caractères :  c’est un  droit absolu, exclusif et perpétuel.  Enoncés pour  protéger les sujets de droit.

•  Droit  absolu :  Référence à des pouvoirs du propriétaire dans  l’art. 544.  Ce sont ces pouvoirs qui sont qualifiés d’absolus. Enoncé de l’art. qui fait une référence implicite au droit romain qui définit le droit de propriété par trois pouvoirs (usus = usage, fructus = jouissance, abusus = liberté de disposition). Le propriétaire dispose de ces pouvoirs. Aucun droit ne vient interférer entre lui et la chose. Droit de propriété qui ne s’éteint pas par le non usage. Pouvoir discrétionnaire sur ses biens.

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• Droit exclusif : Corolaire de l’absolutisme. Exprime le monopole du propriétaire. Aucun tiers ne peut en principe le contrarié dans l’usage  de ses biens.  Arrêt de la CEDH du 29 avril  1999 :  caractère exclusif  considéré comme un élément  même   de   la  substance   du   droit   de   propriété.  Droit   connait   des  limites  également.  Solution   par   la jurisprudence.  Cas  de  conflits  entre  plusieurs  droits   subjectifs :  droit  du propriétaire  du bien et  de  l’auteur  de l’image.  Arrêt   du   10  mars   1999 :   cour   de   cassation  qui   a  pris  position  en   faveur  du  propriétaire  du  bien   en considérant que celui-ci  peut s’opposer à la commercialisation de photographies de son bien parce que c’est une atteinte à son droit de jouissance. Mais  changement de position  dans un arrêt plus récent :  arrêt de la cour de cassation   en   assemblée   plénière   du   7  mai   2004 :  autre   analyse   plus   conforme   avec   une  vision   libérale  de l’exploitation de l’image des biens. Le propriétaire de la chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci  mais  peut  s’opposer  à   l’utilisation de  l’image par un tiers  quand elle   lui  cause un trouble anormal.  Droit  de propriété qui n’emporte le droit à l’image de celui-ci. Comme sanction, la cour de cassation pose une limite sur le terrain de la responsabilité : propriétaire qui doit apporter la preuve d’un préjudice qui est un trouble anormal et qui justifie de ne pas utiliser l’image des biens. Arrêt de la première chambre civile du 5 juillet 2005 : trouble anormal qui est un fait qui entraine une perturbation de la tranquillité et intimité du propriétaire. Arrêt de la première chambre civile du 30 mai 2006 : action en responsabilité sur le fondement de l’art. 1382 pour agir contre l’usage d’une image. Possible d’agir au fondement de la protection de la vie privée (art. 9 du code civil et art. 8 de la Conv.EDH).

• Droit perpétuel : droit de propriété qui produit un effet réel et est attaché à une chose. Le droit suit la chose donc s’éteint avec  elle. Ce n’est  pas  un droit  viager. Ne s’éteint pas  comme le droit de créance  avec le décès  de son titulaire. Il se transmet avec la chose. Règle qui prévaut pour les biens corporels. Nouvel art. 2227 qui énonce que le droit de propriété est imprescriptible. Traduit l’idée selon laquelle le droit de propriété  ne s’éteint pas par le non usage. Jurisprudence qui s’est  fondée sur le caractère perpétuel du droit de propriété dans  l’affaire de l’étang de Napoléon du 23  juin  1972.  Perpétuité  qui  ne va pas de soi.  En reconnaissant   la  perpétuité  du droit,   il   faut  se demander s’il faut reconnaitre la perpétuité de l’action en revendication. Solution de la jurisprudence sous les lois antérieures  qui   considérait   que  l’action   en   revendication   était   imprescriptible.  Mais   arrêt   de   la   chambre   des requêtes de 1905. Remise en cause par l’adoption de nouvelles lois. Désormais, énoncé dans le  code civil que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le  titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant de l’exercer. Dans les cas où le propriétaire va devoir agir en justice pour faire   reconnaitre  son droit,   il  va  se heurter  aux  règles  de  la  prescription.  Vise  les  actions en revendication,  en partage, relatives au droit de se clore, et sur les droits réels immobiliers. Actions en revendication  de propriété mobilière prescriptible en cinq ans. Caractère perpétuel qui connait un aménagement : il est désormais possible de créer un droit de propriété temporaire (avec la fiducie notamment). Mais le contrat fiduciaire détermine à l’avance la durée du droit de propriété. C’est donc une dérogation au traditionnel droit de propriété.

- Les limitations du droit de propriété :

Droit de propriété qui offre au titulaire un monopole sur l’usage, la jouissance et la disposition des biens. Mais larges prérogatives qui ont des limites. Législateur qui a posé des restrictions et a même permis, dans cette circonstance que   le  propriétaire  soit  privé   de   son   droit.   Limitations   jurisprudentielles  également :   magistrats   qui   ont progressivement élaboré des théories permettant de limiter les prérogatives d’une personne sur ses biens.

•  Les  limitations textuelles : Distinction entre des limitations propres à la protection d’intérêts particuliers, et des limitations qui tiennent de l’intérêt général. Celles tenant à un intérêt particulier correspondent à la délimitation du bien. Pour protéger le droit de propriété, il faut bien en définir l’objet. Code civil qui prévoit deux institutions qui y contribuent.  Première institution : le bornage : art. 646 du code civil : tout voisin peut obliger au bornage sur les fonds qui sont contigus. Opération par laquelle on va identifier la propriété en matérialisant la ligne séparative entre deux   fonds.  Distincte   de   la   revendication   de   propriété  parce   que  ne   s’agit   que   de   déterminer   les   limites géographiques.  Procédure  amiable  dans un premier   temps  (expert  qui  établit  un  procès  verbal  d’abornement). Possibilité d’intenter une action en justice qui sera une  action réelle immobilière et qui va permettre d’établir les limites de la propriété par la voie judiciaire.  Deuxième institution : la clôture : moyen qui permet de  délimiter la propriété immobilière. Art. 647 du code civil : tout propriétaire peut clore son héritage. Contrepartie : enclore la 

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propriété voisine. Règle qui a de nombreuses conséquences en termes d’aménagement du territoire. Exceptions à ce principe prévues dans le code mais dérogations qui restent exceptionnelles. Clôture interdite lorsqu’il y a servitude (ne doit pas la contrarier). Règle qui n’est pas considérée comme étant d’ordre public. Cour de cassation qui a admis qu’un règlement de copropriété permet d’y déroger. Règles similaires qui concernent les biens incorporels puisqu’en matière de propriété des biens incorporels la délimitation est particulièrement importante. Puisque les biens n’ont pas de corporéité, nécessaire de mettre en place des dispositifs qui vont les désigner. Délimitation qui se fait  par enregistrement (par écrit).

But d’intérêt général : Art. 544 qui protège le droit de propriété dans la limite d’un usage qui serait prohibé par les lois et règlements.  Délimitation qui se fait donc  avant tout par la loi. Mais lois qui n’ont  pas été  codifiées le plus souvent :   législation spéciale.  Nombreuses restrictions  au pouvoir des propriétaires  en  législation administrative. Certains  biens  ne  peuvent   être   exploités  que   sous   la   condition  d’obtention  d’une   autorisation   administrative. Certains cas de privations de biens mais toujours d’intérêt général : cas de l’expropriation (= opération d’acquisition d’un bien immobilier par la puissance publique pour une cause d’utilité publique) par exemple.

•  Les  limitations   jurisprudentielles :  En principe,  droit  du  propriétaire  qui  est  absolu.  Libre  usage de ses  biens. Application du principe selon lequel l’usage d’un droit ne lèse personne. Vise à garantir la liberté des individus dans l’usage de leurs droits subjectifs. Propriétaire, comme tout sujet de droit, reste soumis aux dispositions relatives à la responsabilité civile. C’est à partir de cette notion de responsabilité que la jurisprudence a progressivement élaboré deux grandes théories de limitation des droits subjectifs. Il a d’abord été consacré qu’un propriétaire peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il  use de son droit pour nuire à autrui : théorie de l’abus de droit. Tribunaux qui ont progressivement élaboré la théorie des troubles anormaux de voisinage qui permet d’engager la responsabilité du propriétaire lorsque par l’usage de ses biens il crée une nuisance. Abus de droit : aucune disposition relative à celui-ci dans le code civil. Invention doctrinale. S’agit de trouver un moyen pour protéger les tiers lorsqu’un propriétaire, tout en respectant la législation, cherche à nuire à ces personnes. « Le droit cesse là où l’abus commence. » Règle clairement exprimée pour la première fois dans un arrêt de la chambre des requêtes du 3 août 1915 affaire Clément – Bayard. Critère d’intention de nuire qui est retenu.

Troubles  anormaux  du  voisinage :  on  ne   sanctionne  plus   l’abus  mais   l’excès.  A  partir  du  droit   commun  de   la responsabilité,   les  tribunaux  ont progressivement  élaboré un régime spécifique de responsabilité pour  les  litiges entre voisins. Résulte de cette évolution que celui qui cause un dommage à autrui dépassant la mesure de ce que la coutume oblige à supporter lui doit réparation. Principe dégagé pour la première fois dans un arrêt de la première chambre civile du 4 février 1971 :  propriétaire voisin qui construit légitimement sur son terrain tenu de subir les inconvénients normaux de voisinage mais en droit d’exiger une réparation dès lors que les inconvénients excèdent cette limite. Rendue sur le fondement de l’art. 1382 du code civil. Arrêt de 1986 : cour de cassation qui abandonne l’art. 1382 pour  se fonder sur un principe général autonome : nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Succès de ce régime qui tient notamment au fait qu’en principe tout voisin peut intenter une action au fondement   du   trouble   anormal   de   voisinage.  Régime   de   responsabilité   renforcé.   Responsabilité   sans   faute : objective. Conditions : condition de localisation (critère de proximité). Arrêt de la première chambre civile de la cour de   cassation  du  5   juillet   2005.  Condition  quant   aux  personnes :  un   voisin  responsable   et  une  victime.  Voisin responsable qui n’est pas forcément le propriétaire (peut être un locataire). Voisin victime qui est d’ordinaire le propriétaire.  Peut agir à la fois contre le propriétaire et l’auteur du trouble  (condamnation solidaire  de ces deux personnes). Condition quant au trouble  lui-même : trouble qui doit être anormal qui est  défini objectivement. Les juges, pour qualifier ce trouble, vont  rechercher des éléments objectifs  et ne vont  pas se limiter à la perception qu’en a la victime. Apprécier la gravité en fonction des circonstances de temps et de lieu. Appréciation des juges qui est souveraine mais la cour de cassation se réserve un contrôle sur la caractérisation suffisante du trouble anormal. N’empêche  pas   les   juges  d’engager   la   responsabilité   civile  de   ces   troubles.   Lorsqu’elles  ne   respectent   pas   la règlementation, les personnes s’exposent à diverses sanctions. Loi du 2 juillet 2003 : insère un nouvel article dans le code   de   la   construction  et   de   l’habitation  qui  exempte   de   responsabilité   les   auteurs   de   troubles   à   certaines conditions. Condition principale qui est celle de préoccupation. La sanction de la responsabilité est la réparation du préjudice souvent par compensation (dommages et intérêts).  Juge qui peut prononcer des astreintes. Construction 

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purement  jurisprudentielle  aujourd’hui  intégrée  dans   les  projets  de   recodification  pour  en   faire  un  régime  de responsabilité à part entière. Droit qui reste exclusif sur la chose elle-même donc on ne peut pas considérer que le droit de propriété soit dénaturé.

B) L’ acquisition et la preuve de la propriété :

Biens qui sont  voués à être aliénés.  Dans le  code civil,  le législateur a tenté d’énumérer les différents modes de circulation des biens : livre III du code civil. Possibilité de classer ces façons d’acquérir la propriété. Toutes ces façons déterminent  la façon dont elle est  protégée. Mais pour qu’un droit soit pleinement protégé, il faut  en apporter la preuve.

- L’acquisition de la propriété :

Possible d’opérer une distinction entre une acquisition originaire et dérivée. A chaque fois que le droit de propriété est  acquis  d’un  auteur,  on  parle  d’acquisition  dérivée  (on  en  parle  pour   les  contrats  ou  actes  unilatéraux  qui permettent de  transmettre  la propriété).  Acquisition originaire  lorsque  celui  qui  acquière n’est   l’ayant cause de personne (n’acquière son droit d’aucun auteur) : elle découle d’un état de fait (propriété par accession, occupation, possession).

• L’acquisition dérivée : C’est celle qui découle d’un acte juridique. L’acquéreur tient ses droits directement de son auteur. Deux hypothèses : l’acquisition par acte unilatéral et l’acquisition par contrat. Acquisition par acte unilatéral : elle a lieu lorsque le  transfert est initié par une volonté unique.  Cas du  testament.  Transmission par l’effet de la dévolution successorale légale.  En droit français, préventions d’un certain nombre de  règles qui déterminent  qui sont les ayants droit. Possible cause d’inaliénabilité. Légataire contraint dans son pouvoir de librement disposer des choses. Acquisition par convention : accord de volonté qui opère le transfert de propriété. Deux principes : celui de la liberté contractuelle. Application de l’art. 1134 du code civil. Principe du consensualisme qui impose que la forme du contrat n’est pas prédéterminée. Mais règle qui connait des aménagements : pour que le contrat soit valable, il faut que le  bien objet soit aliénable. Réalisation d’une publicité foncière pour tous les actes portant sur des biens immobiliers.  Restriction  pour   les  biens  meubles.  Principe  d’instantanéité du   transfert :   art.  1138  du  code  civil : l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes encore que la tradition n’en a point été faite. L’acquéreur devient propriétaire dès l’échange des consentements, sans besoin de formalité. Transfert des risques qui est lié au transfert de propriété. Tempéraments à ce principe : lorsque le contrat porte sur une chose fongible, le transfert est retardé au moment de l’individualisation de la chose. Principe d’instantanéité qui peut être tempéré par les parties. Une des modalités possibles est d’inclure dans le contrat une clause de réserve de propriété.  Elle  permet  au  vendeur,   tout  en   livrant   la   chose,  de   la  retenir   jusqu’au  paiement  complet  du  prix. Possession qui va remplacer le rôle de la publicité vis-à-vis des tiers. Dans l’hypothèse où le bien est vendu à deux acquéreurs successifs, celui qui se trouve matériellement en possession de la chose sera préféré et pourra bénéficier de la présomption de propriété : art. 1141 du code civil.

• L’acquisition originaire : Deux mécanismes qui permettent l’extension d’un droit de propriété par l’acquisition de biens   supplémentaires.  Dans   ce   cas,   on  n’acquière   pas   d’une   autre   personne  mais   par   une   situation  de   fait. Occupation  et   accession.  Acquisition  par  occupation :  droit  qui  permet  d’acquérir   la  propriété  d’une   chose  en l’occupant. Ne concerne que l’appréhension des choses qui n’appartiennent à personne. Concerne uniquement les meubles. Jurisprudence qui concerne essentiellement la propriété du gibier. Distinguer entre les choses qui ont été abandonnées volontairement et les choses volées.

L’acquisition par accession : art. 712 du code civil. Mécanisme en lui-même qui est défini par l’art. 546 du code civil. Enonce que la propriété d’une chose mobilière ou immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et tout ce qui s’y unit soit naturellement, soit artificiellement. Par l’accession, le propriétaire acquière les accessoires de sa chose (pluralité   d’objets).   Mécanisme   de   l’accession   qui  explique   certaines   présomptions  posées   par   le   droit :   le 

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propriétaire de la chose se retrouve présumé être le  propriétaire des accessoires à moins que la  preuve contraire soit  apportée  (par  un titre  ou par  prescription).  Art.  546  qui  vise  plusieurs   formes d’accessions :  accession  par production :  le propriétaire a droit à tout ce que produit son bien (fruit et produit).  Fruit :  tout ce que la chose va produire sans que sa substance soit altérée (fruits naturels, industriels, et civils). Mais il peut y avoir  dissociation entre la propriété de la chose et la propriété des fruits notamment quand la jouissance de la chose est confiée par le propriétaire à un tiers (cas de l’usufruitier ou du possesseur de bonne foi). Produit : désigne tout ce qui provient de la chose mais qui entraine son épuisement. Tiers qui peut avoir la propriété des fruits mais des produits. Accession par   incorporation :  un  bien  va  s’unir  à  un autre  bien et  donc  devenir   la  propriété  du propriétaire  de  la  chose principale. Règles qui varient selon que le bien soit meuble ou immeuble. Accession mobilière : art. 565 du code civil. Enonce que le droit d’accession qui a pour objet deux choses mobilières appartenant à deux maitres différents est entièrement  subordonné au principe de l’équité naturelle.  Signifie que la  personne qui va se voir reconnaitre la propriété dépend d’une appréciation donnée en équité (par le juge). Trois conditions  pour que ce soit possible : union de deux biens mobiliers qui appartiennent à deux propriétaires différents et que l’union résulte d’un fait et non  pas  d’une  convention  ->   l’accession  peut   se   réaliser.  Lignes  directrices  posées.  Possibilité  d’envisager  une accession par adjonction de chose : deux choses jointes qui appartiennent à deux propriétaires distincts et forment maintenant  un   tout   inséparable,   considérer   que   le   tout  appartient   au   propriétaire   principal  (exemple   de   la conception d’un collier).  Accession mobilière  par spécification :  un  meuble nouveau est créé par le travail  d’une personne sur des matériaux appartenant à une autre -> propriété de la chose accordée au propriétaire du matériel. Mais si le travail est plus important que la valeur des matériaux initiaux, accorder la propriété à celui qui a effectué le travail. Accession par mélange : hypothèse où des choses appartenant à différents propriétaires sont unies de sorte que la division et l’identification n’est plus possible. Les propriétaires acquièrent ensemble la propriété de la chose -> indivision.  Accession   en  matière   immobilière :  peut   se   produire   soit   par  production,   soit   par  incorporation. Propriétaire qui  acquiert tout ce que produit son bien (fruits naturels, industriels et civils).  Ces choses deviennent des biens immeubles  (puisque la  chose principale est  immeuble). Accession  par incorporation : deux hypothèses : naturelle   ou   artificielle.  Incorporation  naturelle :  cas   où   un  terrain  connait   des  accroissements  qui   sont   la conséquence de  modifications topographiques. Art. 556 et suivants du code civil.  Incorporation  artificielle :  c’est l’incorporation  d’un bien à un  immeuble  par  l’intervention de  l’homme. Deux cas  de figure :  accession par des constructions  ou  accession  par  des  plantations.  Art.  553  du  code  civil :  pose  une  présomption au  bénéfice  du propriétaire du sol. Deux cas de figure : propriétaire du sol qui fait des constructions avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas -> devient, par accession, propriétaire des constructions. Règle d’indemnisation prévue pour le tiers en fonction de la valeur des matériaux à la date du paiement. Art. 555 du code civil : cas où une personne érige une construction sur le terrain d’autrui -> considère que l’accession doit opérer de plein droit donc présomption au bénéfice du propriétaire du terrain. Mais art. 555 qui offre une option au propriétaire du terrain : peut décider de conserver les constructions ou en demander la destruction. Distinguer si le constructeur est de bonne ou mauvaise foi.  Terme de bonne foi  qui  ne vise que celui  qui  possède  comme propriétaire en vertu d’un  titre translatif  de propriété  dont   il  ignore   les  vices.  Dans   l’hypothèse  de   la  bonne   foi,  le  propriétaire  ne  peut  pas  demander   la destruction des constructions et doit indemniser le constructeur pour les frais occasionnés. Dans l’hypothèse de la mauvaise foi, le propriétaire n’est pas obligé de conserver les constructions. S’il choisit de conserver la propriété, il doit indemniser la construction. S’il demande la destruction, elle est faite aux frais du constructeur. La propriété du fond emporte la propriété des biens qui s’y unissent. Art. 555 qui ne s’applique pas à toutes les situations : cas des empiètements : construction qui déborde en partie sur la propriété d’autrui -> art. 545 du code civil : plus sévère : possibilité de demander la destruction de la construction quelque soit la taille de l’empiètement. Ne s’applique pas aux améliorations  et  réparations  des  constructions  existantes,  ne concerne que  les  constructions  nouvelles.  Ne s’applique pas non plus aux murs mitoyens, ni aux constructions réalisées dans le cadre de conventions.

• L’acquisition par possession : mode d’acquisition de la propriété par le jeu de la prescription. Code civil, depuis la loi de juillet 2008, prévoit  deux types de prescriptions : acquisitive  (permet d’acquérir  la propriété)  et extinctive (éteint la possibilité d’agir en justice). Acquisitive : art. 2258 du code civil : la prescription est le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on 

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puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi -> permet à un possesseur de bonne ou de mauvaise foi de devenir propriétaire. Mais certaines conditions. Distinguer entre la prescription mobilière et immobilière.

L’acquisition   de   la  propriété  mobilière :   art.   2276  qui   énonce   qu’en   fait   de  meuble,   la   possession   vaut   titre. Distinguer  deux cas de figure.  Premier :  celui où le  possesseur a acquis  le bien  du vrai propriétaire : possession a domino. Dans ce cas, art. 2276 qui pose une présomption au bénéfice du possesseur mais présomption simple. Cas où le possesseur a acquis d’une personne qui n’est pas le propriétaire : pas de transfert. Pour protéger la situation du  sous acquéreur :  art.  2276  joue à  titre  de  preuve et  sur   le   fond  -> par   la  possession du meuble,   il  devient propriétaire   (acquiert   le   droit   de   propriété).  Deux   situations :  celle   où   le   possesseur   a   acquis   le   bien   par   le propriétaire.  Art. 2276  qui pose une  présomption simple  avec une  fonction probatoire.  Personne qui  aliène une chose sans en être propriétaire et transfert le bien à un sous acquéreur de bonne ou mauvaise foi -> art. 2276 qui joue comme règle de preuve et de fond : propriétaire initial qui ne peut plus revendiquer le bien : possesseur qui est le nouveau propriétaire. Mais possession qui doit remplir certaines conditions : ne vaut que pour les biens meubles corporels,   doit   être   une  possession  utile.  Pour   savoir   si   elle   remplit   toutes   les   conditions,  appréciation  où   le propriétaire   fait  son action en revendication.  Critère   temporel  qui  n’entre  pas  en compte  dans cette situation. Possesseur qui doit être muni du juste titre : titre translatif de propriété qui produirait ses effets s’il n’était affecté d’un vice. Dernière condition : la bonne foi. Pas explicitement exigée par l’art. 2276 mais retenue comme condition par la jurisprudence  qui l’avait imposée.  Bonne foi = croyance pleine et entière  où s’est trouvé le  possesseur au moment de son acquisition des droits  de son auteur à la propriété des biens qu’il lui a transmis. Au moment de l’acquisition, l’acquéreur croyait pleinement devenir acquéreur du bien. Bonne foi qui doit toujours être recherchée par les juges et leur appréciation échappe au contrôle de la cour de cassation. Si une des conditions vient à manquer, le  possesseur ne peut pas prescrire (ne devient pas propriétaire  et le propriétaire pourra revendiquer son droit). Dans le code civil, aucune indication sur les délais de prescription des actions en revendication : savoir si on applique le seul art. qui concerne les actions en revendication mobilière. Une exception : art. 2276 alinéa 1 ne peut pas jouer lorsque le propriétaire a été déposséder contre sa volonté. On considère qu’il y a perte de la chose quand elle est perdue  du fait du propriétaire ou d’un tiers. Vol de la chose quand  propriété extorquée contre sa volonté. Deux hypothèses : soit la chose depuis la perte ou le vol reste possédée par le voleur, soit la chose a été depuis cédée à un tiers (sous acquéreur de bonne ou mauvaise foi). Première hypothèse : celui-ci est forcément de mauvaise foi donc action en revendication  qui  devrait  être  ouverte  mais  code civil  qui  ne donne  aucune  indication :  règles  qu’on applique au possesseur de mauvaise foi.  Seconde hypothèse : sous acquéreur de bonne foi : code civil qui prévoit que le propriétaire peut revendiquer la chose dans un délai de trois ans qui court à compter du jour de la perte ou du vol. Dans ce cas, restitution de la chose mais le propriétaire doit verser une indemnité. Le sous acquéreur ou le propriétaire peuvent aussi se retourner contre l’auteur du vol.

L’acquisition de la  propriété immobilière :  s’opère par  l’usucapion. Désigne l’effet de la prescription acquisitive  tel qu’envisagé dans  l’art. 712 du code civil. Durée de la possession qui va jouer un  rôle. Conditions de l’usucapion : relativement similaires à la possession des meubles. Première condition qui tient à la possession : il faut apporter la preuve d’une possession utile (continue, paisible, publique et non équivoque), en vertu d’un juste titre, et doit avoir une  certaine durée.  Délai  de  la  prescription acquisitive  qui  court  à compter du  jour d’entrée en possession  du possesseur ou de son auteur. Art. 2265 du code civil qui prévoit qu’il est possible de joindre à sa possession celle de son auteur de quelque manière qu’on lui ait succédé (à titre universel ou particulier, gratuit ou onéreux). Auteur = celui duquel on tient les droits. Jonction des possessions possible pour tous les types de transferts. Distinction entre acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux : à titre gratuit : possibilité de joindre la possession du donateur même s’il est de mauvaise foi. A titre onéreux : l’ayant cause ne peut joindre la possession de son auteur que si elle est de même nature. Délais qui sont de 10 ans (-> bonne foi) pour la prescription abrégée ou de 30 ans (-> mauvaise foi). Distinguer la possession de mauvaise foi et la possession viciée (-> pas de prescription parce que pas de possibilité d’acquérir la propriété). Délai de prescription qui peut être allongé dans certaines circonstances ou interrompu ou suspendu.  S’il est  interrompu,  signifie que le délai de prescription  repart à zéro à compter de l’événement  qui a causé l’interruption. S’il est suspendu, le temps écoulé avant la suspension restera prix en compte mais prescription temporairement arrêtée. Repartira quand la cause de la suspension aura disparu. Au terme des délais, le possesseur 

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devient propriétaire et donc plus de possibilité d’intenter une action. Effets de l’usucapion : effet acquisitif qui n’est pas   automatique :  l’usucapion   ne   se   produit  pas   de   plein   droit.  Le  possesseur   doit   réclamer   le   bénéfice   de l’usucapion pour devenir  propriétaire :  exigence d’une  manifestation active.  Si  personne ne revendique  le bien, action par   l’ancien  propriétaire  pour  que   le  juge   le   reconnaissance  propriétaire   (jugement  déclaratif).  Opposer l’usucapion au revendiquant.  Une fois  l’effet acquisitif accompli,   le  droit de propriété  devient  opposable à tous. Aucune démarche de publicité requise. Acquisition par effet de la loi : pas de transfert de propriété mais par l’effet de  la   loi  on  reconnait  que  la  personne  à   l’issue du délai  prescription  est  devenue propriétaire.  Signifie que  le jugement qui reconnait la propriété reconnait l’usucapion mais ce jugement n’est pas un titre de propriété. Permet juste   d’apporter   la   preuve  de   l’acquisition  de   la   propriété.  Possibilité  de   faire   établir   un  acte   par   le   notaire. Instrumentum : document qui apporte la preuve dans le droit. Negotium : même document/acte mais qui constitue le droit. Effet rétroactif de l’usucapion au jour de l’entrée en possession. Permet donc d’acquérir rétroactivement la propriété   de   l’immeuble.  Intérêt :  tous   les  actes   accomplis   par   le   possesseur  comme   propriétaire   sont   donc rétroactivement validés. Usucapion permet d’acquérir les fruits.

- La preuve et la protection du droit de propriété :

Règles  qui résultent de l’action conjuguée de la  doctrine et  de la  jurisprudence.  Règles de  preuve différentes  en fonction  de  meuble  ou   immeuble.  La  preuve  mobilière :   deux  hypothèses :  si   c’est   une  acquisition  a  domino, application de l’art. 2276 pour apporter la preuve du bien : présomption au bénéfice du possesseur. La charge de la preuve pèse donc sur celui qui conteste le droit du possesseur. Acquisition a non domino : art. 2276 qui fait que le possesseur devient automatiquement propriétaire donc le revendiquant ne peut pas apporter de preuve contraire -> présomption confortée  par   l’acquisition au  fond.  Seule  possibilité  qui   reste  d’attaquer   la  possession elle-même comme viciée. Pour la propriété immobilière : pas de preuve directe et formelle du droit de propriété. S’acquiert par l’effet de la loi, acte de volonté ou acte unilatéral. Preuve de la propriété qui peut être apportée par tout moyen. Code civil  qui n’établit  aucune hiérarchie entre les modes de preuve.  Les modes de preuve : règle qui est qu’en matière de propriété, la  preuve est libre. Règle qui vaut  en matière mobilière et immobilière, vaut pour les  biens corporels comme incorporels. Cour de cassation qui a rappelé qu’en  matière de titre de valeur mobilière  qui est normalement  transféré par une inscription au compte, la  preuve de la propriété peut quand même être  apportée par tout moyen. Les titres de propriété, même s’ils ne sont pas irréfutables, ne peuvent pas être considérés comme ayant   une  force   probatoire   identique  aux   autres   indices   ou  à   la   possession.   Titre   de   propriété  qui   est   un instrumentum donc c’est un élément de preuve de l’existence du droit mais il faut le distinguer du droit lui-même. Le titre rend le droit vraisemblable mais on peut en rapporter la preuve contraire. Quand il n’y a pas de titre, il existe d’autres éléments de preuve (par exemple les indications cadastrales, témoignages, éléments factuels). Les faits sont relevés par les juges et souverainement appréciés. Apprécient l’ensemble des indices. Si une des parties produit un titre mais que l’autre en produit également un, on  privilégie le titre publié en premier.  Si  pas de publication, on privilégie le titre le plus ancien. Retenir la possession la plus caractérisée. Si une partie invoque la possession et que l’autre lui oppose le titre, la jurisprudence fait prévaloir le titre s’il est antérieur à la possession. Si aucune des parties n’a de possession et ne peut produire de titre alors c’est au juge de former sa position.

Propriétaire  qui  doit  intenter une action en revendication pour faire prévaloir  son droit.  Se reporter aux  règles relatives à la prescription extinctive définie à l’art. 2219 du code civil : c’est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. Donc extinction de l’action en justice qui permet de protéger le droit. Art. 2224 qui prévoit un délai de prescription de cinq ans pour toutes les actions personnelles et mobilières.  Art.  2227  qui  énonce  que  les  actions  réelles   immobilières  se  prescrivent  par   trente  ans.  En cas  de dépossession par perte ou par vol,  le  propriétaire peut revendiquer au sous acquéreur dans un délai de trois ans. Valent pour toutes les actions en justice. Le droit de propriété est imprescriptible : il ne s’éteint pas par le non usage. Savoir si le propriétaire d’un bien meuble peut voir son action se prescrire. Considérer que l’action en revendication de propriété est imprescriptible mais elle peut être concurrencée par l’acquisition par possession.

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III) Les droits réels :

Ce sont les droits qui confèrent un  pouvoir direct sur la chose.  Et les  droits réels démembrés  sont les droits qui consacrent un  pouvoir direct sur la chose d’autrui.  Par la technique des droits réels, on peut  accorder des droits directs à une personne qui n’en est pas propriétaire. Donc sur cette chose va porter le droit du propriétaire (droit absolu) et coexistence avec un droit réel démembré pour reconnaitre à un tiers certains pouvoirs sur cette chose. Viennent limiter les droits du propriétaire. Code civil qui contient une liste limitative des droits réels.  Doctrine qui considère qu’on ne peut pas créer de droit réel pour protéger les personnes. Possible de classer ces droits réels selon le degré de délégation  de prérogative accordé au détenteur.  Droit d’usage  qui permet d’attribuer une partie de l’usus à des tiers : droit d’usage et droit d’habitation. Permet d’user de la chose mais sous certaines conditions. La servitude est un droit sur le bien d’autrui qui est accordé au propriétaire d’un autre bien. On considère que c’est un droit qui  unit deux fonds. Permet au propriétaire d’un bien d’user du bien de son voisin pour pouvoir  pleinement tirer  les utilités de son propre bien  (exemple typique qui est celui  de la  servitude de passage). Ce n’est  pas un rapport d’obligation mais un rapport de droit. Servitude qui est attachée au fond (donc se transmet en même temps que le bien). Démembrement possible également : l’usufruit. Consiste en une forme de répartition des droits réels en accordant l’usage et la jouissance  du bien  à un usufruitier  qui est  distinct du propriétaire (= nu propriétaire). Droits réels accessoires qui sont des suretés : permettent de garantir des droits de créance. Permet de contourner la concurrence entre différents débiteurs parce que permet de se voir accorder un droit de préférence.

A) L’ usufruit :

Art. 578 du code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la substance. Donc c’est une institution qui comprend deux personnes :  le propriétaire qui devient  nu propriétaire et l’usufruitier.  Le  nu propriétaire dispose toujours de son droit de propriété démembré. Droit sans limitation de durer. Conserve la possibilité d’aliéner son bien. L’usufruitier a le pouvoir d’user et de jouir de la chose pour une période déterminée. Intérêt : assurer la maitrise du bien à un tiers sans porter atteinte au droit du propriétaire. Beaucoup de recours à l’usufruit en matière familial parce qu’il permet d’assurer la transmission successorale des biens à des  conditions avantageuses. Admis que l’usufruit du logement peut être laissé au conjoint survivant en dehors du transfert de propriété. Comprendre le mécanisme de l’usufruit, comment s’opère le démembrement des pouvoirs entre les deux personnes.

- Les conditions de l’usufruit :

Tiennent d’abord aux actes qui permettent d’instaurer un usufruit. L’usufruit peut résulter d’une loi. En vertu d’une loi, le conjoint survivant peut se voir reconnaitre le droit d’usufruit sur un bien : art. 757 du code civil. Donc celui qui prétend en bénéficier peut saisir   le  juge  qui  fait  application des règles  légales.  Usufruit  qui  peut résulter d’une convention à titre gratuit ou onéreux. Peut aussi résulter d’un acte unilatéral. L’usufruit peut aussi s’acquérir par la possession. On considérera que la possession va jouer de la même façon pour un bien meuble ou immeuble. Usufruit qui peut  s’acquérir immédiatement par la possession  à condition d’avoir la possession d’usufruitier pour un  bien meuble, ou peut s’acquérir par la possession prolongée de dix ou trente ans si elle porte sur un bien immeuble.

En vertu de l’art. 581 du code civil, l’usufruit peut porter sur tout type de biens meubles ou immeubles. Peut porter sur un bien corporel ou incorporel. Seule condition posée par le code civil qui est que l’usufruit  doit permettre de conserver   la   substance   de   la   chose :  seul   est  impossible   l’usufruit   d’une   chose   consomptible  (qui  entraine   la disparition et rend vain l’exercice de l’usufruit et du droit du propriétaire). Mais l’usufruit est concevable pour des sommes d’argent alors que probable que ce soit consomptible : on parle alors de quasi usufruit. Usufruit qui peut donc aussi porter sur des droits incorporels comme le droit de créance. L’associé, par son apport, a une créance sur la société qui lui confère des droits et qui se traduit par l’attribution de parts sociales. Cour de cassation dans l’arrêt De Gaste de 1994  a considéré que  seul le nu propriétaire doit se voir reconnaitre la qualité d’associé. Art. 1844 alinéa 3 du code civil qui rappelle que la répartition des droits sociaux relève normalement de la liberté contractuelle 

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mais l’usufruitier ne peut être privé du droit de vote relatif à la répartition des dividendes. Seule limite qui est que le nu propriétaire doit continuer à pouvoir assister aux délibérations. L’attribution des différents pouvoirs sur la chose n’est pas toujours évidente à déterminer. Revient en principe à la convention de les déterminer, mais en pratique, c’est souvent source de difficultés.

- Les obligations du nu propriétaire et de l’usufruitier :

Usufruit qui est un  démembrement de la propriété par la technique du droit réel.  Impose la  coexistence de deux droits : celui de l’usufruitier et du nu propriétaire. Règles pour qu’ils ne se fassent pas concurrence. Usufruitier qui a l’usage et la jouissance de la chose alors que nu propriétaire possède le droit d’en disposer. En pratique, les deux ont des obligations pour s’assurer que l’usage ne nuise pas à l’autre.

• Droits de l’usufruitier : il a l’usage du bien, c'est-à-dire qu’il peut l’occuper, la jouissance, c'est-à-dire qu’il a le droit au fruit. Et il peut accomplir tous les actes d’administration qui sont nécessaires à l’exercice de cette jouissance. Art. 586 du code civil qui précise que les  fruits s’acquièrent au jour le jour.  Ils sont acquis au moment où ils sont nés. Règle qui donne peu d’indications sur la façon d’apprécier les fruits. Se référer à la  jurisprudence. On considérera que les fruits civils sont exclus de la règle de cet article ; ils existent à partir du moment où l’assemblée générale a voté. Si l’usufruit a pris fin avant le vote de l’assemblée générale, les dividendes reviendront au nu propriétaire qui redevient propriétaire. Usufruitier qui peut accomplir des actes de conservation et d’administration. Usufruitier qui peut faire des actions en justice. Action spécifique :  action confessoire  d’usufruit  qui est une  action pétitoire -> permet d’établir les droits. Peut conclure des actes juridiques qui ont pour objet ce bien. Si le propriétaire refuse le bail, l’usufruitier peut saisir le juge si ce refus est considéré comme abusif. Peut donc créer des droits réels sur le bien.

Usufruitier qui a aussi des obligations : il doit dresser un inventaire au moment de l’entrée en jouissance : art. 600 du code civil. Art. 601 qui énonce que l’usufruitier doit donner caution de jouir de la chose en bon père de famille. Le manquement à cette obligation va permettre de suspendre le droit d’usufruit. « En bon père de famille » signifie qu’il doit conserver la chose, éviter la dégradation ou la perte, et user de la chose dans le respect de la destination et des lieux. Obligation qui emporte celle de supporter les charges usufructuaires (= charges périodiques liées à l’usage et à la jouissance de la chose). Selon la nature du bien, les charges peuvent varier. Comprend les charges de réparation liées à l’entretien de la chose. Usufruitier qui doit assumer la charge des intérêts du montant du passif ainsi que des arriérages des rentes ou pensions dans la même proportion que son droit d’usufruit sur l’actif. Puisqu’il a les fruits de la chose, il peut être  tenu du passif à hauteur de ses fruits.  A l’égard des  tiers,  l’usufruitier est  responsable des dommages causés par la chose : art. 1384 alinéa 1.

• Droits du nu propriétaire : conserve toujours le pouvoir de disposer de la chose. Conserve donc la faculté d’aliéner son bien mais n’aliène que la nue propriété. Dans son exercice, il ne doit pas nuire aux intérêts de l’usufruitier : art. 599 alinéa 1 du code civil. Art. 606 : le nu propriétaire reste tenu des grosses réparations. Règle de dépenses entre usufruitier et nu propriétaire dans le code civil. Nu propriétaire qui  peut laisser dépérir  son bien ;  l’usufruitier ne peut pas le contraindre à intervenir. Répartition des charges au moment de la liquidation de l’usufruit. Donc source de contentieux possible sur le fait de savoir qui va supporter in fine le montant des charges.

- L’extinction de l’usufruit :

Code civil qui prévoit aux art. 616 et 618 les cas d’extinction de l’usufruit : prend fin au décès de l’usufruitier, avec la perte de la chose, par la prescription en cas de non usage trentenaire, ou en cas d’abus de jouissance. Peut prendre fin également  avec  l’arrivée  du  terme  tel  qu’il  est  fixé  dans   la   convention.  Si  fixé  pour  une  personne  morale, l’usufruit  prend fin au bout de trente ans à moins que  les parties aient  prévu  un délai  moindre.  Si  l’usufruitier acquiert la nu propriété, l’usufruit prend fin automatiquement.  Abus de jouissance : usufruitier qui laisse la chose dépérir. Déchéance quand celui-ci n’a pas effectué les réparations nécessaires ou qu’il a voulu disposer de la chose en   contravention   avec   les   droits   du  nu  propriétaire.  Si   a  provoqué  un  préjudice,   peut   être  condamné  à   des dommages et intérêts.

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Effets de l’extinction de l’usufruit : compte établit pour rééquilibrer la situation financière de l’usufruitier par rapport à celle du nu propriétaire quand l’usufruit prend fin. Pour établir ces comptes, l’un et l’autre vont relever l’ensemble des dépenses  qu’il  a   fallu  ou aurait   fallu  effectuer.  Dans  l’actif,  on recense  l’ensemble des  fruits.  Puis  fruits  et dépenses qui sont répartis. Usufruitier qui remet souvent une caution au moment de la naissance de l’usufruit et qui peut servir  de compensation du passif  au moment de l’extinction. Aujourd’hui,  l’usufruit  est concurrencé par la fiducie.

B) Les servitudes :

Une charge imposée sur un fond pour l’usage et l’utilité sur un autre fond appartenant à un tiers propriétaire. La servitude est donc un droit réel sur la chose d’autrui qui permet à une personne d’en tirer une utilité pour l’usage de son  propre  bien.  Le  code  civil,  pour  rompre  avec   le  droit  de   l’Ancien  Régime,  a  voulu  interdire   les   servitudes personnelles  qui sont des utilités sur des biens accordées à des personnes. Servitude maintenant qui n’est  plus accordée à une personne mais à un autre fond. Exemple : propriétaire d’un terrain enclavé acquiert une servitude sur la propriété qui borde la voie publique pour qu’il puisse y accéder lui aussi. Va profiter à tous les propriétaires successifs. La servitude est donc une charge réelle parce que c’est un droit direct sur le fond servant. On ne veut pas créer de rapport d’obligation pour rompre avec l’Ancien Régime qui attachait la personne à la terre et qui permettait d’assujettir   les  personnes.  Code civil  qui  prévoit  différents   types  de   servitudes :  distinguer  entre   les  servitudes continues   et   discontinues.   Servitude   continue :  servitude   qui  existe   sans   fait   actuel   de   l’homme.   Servitude discontinue :  servitude qui  se matérialise par un fait de l’homme. Distinction entre servitudes apparentes et non apparentes : certaines nécessitent des ouvrages visibles, et d’autres nécessitent une abstention. Distinguer entre les servitudes  d’utilité  privée et   les  servitudes  d’utilité  publique.  Celles  d’utilité  privée  sont  constituées  entre deux propriétés privées. Celles d’utilité publique permettent d’accorder au public certains droits sur le fond servant, il n’y a pas de lien juridique établi entre le fond servant et le fond dominant -> la servitude est accordée au public et non pas à un fond dominant.

- Le mécanisme de la servitude :

Servitude qui est un droit réel démembré qui est  toujours immobilier. Pour mettre en place ce mécanisme, il faut toujours deux propriétés distinctes. Cour de cassation qui a admis les servitudes au sein des copropriétés. Servitude qui crée un droit perpétuel : existe tant que le fond servant ou dominant continuera d’exister donc ne s’éteint pas par le non usage (trentenaire). Elle est établie pour concéder une utilité du fond servant au fond dominant (et non pas à son propriétaire). Le fond servant est celui sur lequel pèse la charge de la servitude et le fond dominant est celui qui tire l’utilité de la servitude. Conséquence de ce lien de fond à fond qui est qu’on ne peut pas accorder une utilité sur un fond servant en restreignant le nombre de personnes puisqu’elle ne vise pas les personnes. Elle ne peut pas non plus restreindre les activités conduites sur le fond dominant -> art. 686 du code civil qui pose le mécanisme de la servitude conventionnelle. Le fond dominant doit donc acquérir une utilité réelle sur le fond servant et il faut que  l’atteinte  faite au fond servant  reste dans certaines proportions contrôlées par les juges :  il ne faut  pas  que l’atteinte empêche le propriétaire de jouir de son fond. Limites de l’utilité données par la jurisprudence :  juges qui contrôlent la justification de l’existence de la servitude. Arrêt du 19 juin 2002.

- Les sources :

Dérive soit des lieux,  soit de la loi,  soit des conventions  entre propriétaires.  Trois sources  possibles :  naturelles, légales,  et  conventionnelles.  Une servitude dite  naturelle  n’existe  aussi  que parce que  législateur   l’impose.  Les naturelles sont  énumérées aux art.  640 à 648 du code civil.  Elles  naissent d’un état de nécessité causé par une situation matérielle.  Les servitudes  légales : crées par la loi : art. 649 à 685 du code civil :  ce sont les servitudes d’utilité privée, c'est-à-dire celles qui sont établies au profit d’une fond privé pour permettre le meilleur voisinage entre les personnes et les servitudes d’utilité publique. Art. 675 : servitude de vue : c’est l’obligation qui est faite au propriétaire   d’un   fond   servant   de  laisser   la   propriété   voisine   avoir   des   vues   sur   sa   propriété.   Servitude   de 

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l’écoulement des toits  (= gouttières) :  art. 681. Servitude de passage : art. 682 permet de remédier aux situations d’enclavement. Servitudes d’origine conventionnelle : ce sont celles qui sont établies par le fait de l’homme : art. 686 à 710 du code civil. Propriétaires qui sont libres de créer toute servitude mais uniquement pour l’utilité de son fond.

- Le régime juridique :

• Les critères : la servitude peut résulter d’une convention donc d’un titre qui est inscrit par le notaire dans le titre de propriété. Elle s’acquiert et se transmet avec la propriété du fond. Peut également naitre de la prescription, c'est-à-dire de la possession prolongée = usucapion. Il faut que la servitude soit continue et apparente pour qu’elle ait une matérialité et qu’elle ne résulte pas seulement du fait de l’homme. Acquisition de la servitude par destination du bon père de  famille :  acquisition très   restrictive :  hypothèse où un propriétaire  décide de diviser  son terrain  et  par anticipation   de   leur   séparation   future.  Anticipe  donc  la   servitude  qui   ne  sera   que   constatée.  Vérifier  deux conditions : le propriétaire des parcelles doit les avoir aménagées comme s’il existait une servitude et il faut que cet aménagement soit pertinent/utile. Il faut que cette servitude soit aussi continue et apparente.

• L’exercice et l’extinction des servitudes : répond d’un principe général qui est un principe de fixité dans le temps. Signifie que l’usage autorisé sur le fond servant est  déterminé initialement. Servitude conventionnelle : déterminé dans la convention. Servitude par usucapion : déterminé par l’usage. Servitude de bon père de famille : déterminé par les aménagements faits. Restera inchangé (fixe). La servitude confère un droit réel sur la propriété d’autrui. Ce droit réel peut avoir pour corolaire des droits annexes : art. 696 du code civil. Par l’établissement d’une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Le propriétaire du fond dominant est en droit de faire des travaux nécessaires pour user et conserver son droit. Savoir quelle est la  nature des obligations attachées à cette servitude. Possible au propriétaire du fond servant qui ne veut plus s’astreindre à ses obligations de renoncer à son fond ou de céder son fond : art. 699 du code civil.

Principe de fixité  énoncé aux  art.  701 et  702 du code civil.  Ne peut  rien faire  qui  peut  diminuer   l’usage  de  la servitude  ou la rendre incommode.  Celui qui a un droit de servitude  ne peut en user que suivant son titre sans pouvoir faire, ni dans le fond qui doit la servitude, ni dans celui à qui elle est due, de changements qui aggravent la condition  du premier.  Art. 701 et 702 du code civil :  principe de fixité.  Il  s’applique  aussi bien  au titulaire  de la servitude qu’au propriétaire du fond dominant. C’est l’interdiction de modifier l’état des lieux dès lors qu’il conduit à une aggravation de la servitude. Aggravation qui est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. Si elle est constatée,  les  juges peuvent demander une  réparation en nature ou par équivalent  (dommages et   intérêts).  Le propriétaire du fond servant conserve la jouissance de son bien mais la  limite est qu’il  ne peut changer l’état des lieux.  Il  ne peut  pas modifier  l’assiette  de  la servitude  pour sa seule commodité.  On  admet  les aménagements notamment  lorsque ca s’avère  nécessaire.  Art.  701 alinéa 3  qui  prévoit  ces hypothèses.  Quand  la  servitude  est inconditionnelle, permet à une partie de remettre en cause l’effet obligatoire du contrat unilatéralement au nom de l’intérêt supérieur de la propriété. L’intérêt du propriétaire du fond servant peut justifier qu’il ne respecte pas la convention  qu’il   a   conclue.  Principe   de   non   révision   des   engagements   conventionnels  mais   on  admet  que   la servitude consentie en fonction d’un besoin pour le fond dominant peut être l’objet d’une mutation. Par dérogation au principe de fixité, on admet de manière marginale la mutabilité des servitudes qui est laissée à l’appréciation des juges   du   fond.  Dans   la  jurisprudence,   distinction   entre   adaptation   (permise)  de   la   servitude  et   aggravation (proscrite).

• Actions dont disposent les propriétaires des fonds : Propriétaire du fond servant qui dispose de plusieurs actions : action négatoire qui permet de s’opposer à l’exercice d’une servitude qu’il conteste. C’est une action pétitoire parce que doivent  apporter la preuve des titres. Action possessoire :  permet de  faire cesser un trouble. Propriétaire du fond dominant qui a  plusieurs actions aussi.  Action pétitoire : action confessoire aux fins de reconnaissance d’une servitude. Action possessoire qui sera utile notamment quand le trouble est causé par un tiers. Ouverte pour tous les types de servitude. Arrêt de l’assemblée plénière du 26 juin 1996, admet l’action en référé.

•  L’extinction  des servitudes :  art. 703 et suivants  énoncent  trois causes d’extinction  de servitudes :  impossibilité d’exercice, le non usage trentenaire, et la confusion des fonds (= réunion de la propriété des fonds entre les mains 

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d’une   même   personne).   D’autres   hypothèses   comme   la  renonciation   ou   l’extinction   du   fait   de   stipulations conventionnelles. Impossibilité d’exercice : art. 703 : on ne distingue pas le fait qu’elle soit liée à un fait extérieur ou qu’elle   résulte  du  fait  de   l’homme.  Arrêt  de   la   troisième  chambre   civile  du  28   septembre  2005.   Limite  de   la jurisprudence :  l’impossibilité d’exercice ne doit pas résulter d’une violation du droit de la servitude. Le non usage trentenaire :  la servitude s’éteint par le non usage. En cas de litige, question de la charge de la preuve : la cour de cassation estime qu’en cas de litige, il incombe au  propriétaire du fond dominant de démontrer que la  servitude dont il a la possession  a été exercée depuis moins de trente ans  donc  repose sur celui qui l’invoque. Exception : servitude d’utilité publique qui ne s’éteint pas par le non usage. La confusion des fonds : propriétaire du fond servant qui acquiert le fond dominant ou réciproquement. Dans ce cas, art. 705, la servitude disparait. La renonciation :  le propriétaire du fond dominant peut renoncer à son droit de façon expresse ou tacite.

A travers  l’usufruit et  les servitudes, on a des exemples des  droits réels principaux  qui sont  directs sur la chose d’autrui. Technique juridique qui permet d’accorder des utilités sur des biens dont on n’est pas propriétaire. Autre technique qui existe qui est le  contrat mais qui  recours  à la technique des  droits personnels qui ne sont  pas des droits directs sur la chose mais permettent son utilisation de façon temporaire. Cette distinction est contestée parce que de nombreuses situations relèvent à la fois du droit des contrats et des droits réels.

IV) Les propriétés collectives :

Désignent les  biens dont les droits sont attribués à plusieurs personnes à la fois. Propriété collective  aujourd’hui considérée comme  marginale.  L’institution  promue par  le  code civile  est   la  propriété  individuelle.  Les  droits  de chaque propriétaire  sont  limités et concurrencés par ceux des autres.  En pratique cependant,  poids économique considérable : propriété urbaine, entreprises ayant plusieurs associés, tous les biens des personnes mariées sans régime   de   séparation   de   biens.  Propriété   indivise  qui   est   une   propriété   collective   aussi.   C’est   une  situation temporaire. Renvoie à une pluralité de situations qui aujourd’hui ne sont pas marginales. Distinguer ces propriétés collectives de la propriété démembrée (= plusieurs personnes ont des droits sur un même bien mais ce ne sont pas les mêmes droits). Deux formes de propriété collective : l’indivision et la copropriété.

A) L’ indivision :

Technique juridique qui permet de créer plusieurs droits de propriété sur une même chose ou une même masse de biens.  Terme ambivalent qui  désigne à la fois le groupement de personnes et la masse des biens. Code civil  qui n’avait prévu qu’un seul article. Régime introduit beaucoup plus tardivement par la loi du 31 décembre 1976 qui a précisé les règles applicables à la gestion des biens indivis. Récemment modifié (2006) pour assouplir les règles de gestion  parce que  les   règles  strictes   rendaient  difficile  voire   impossible   la  protection des biens  indivis.  Cas  des indivisions successorales par exemple. Pour favoriser la gestion de cette masse successorale, il a fallu faire évoluer les   règles  de  vote  et  accorder  plus  de  pouvoirs  à   chacun des   indivisaires  pour  prendre  un  certain  nombre  de décisions sans requérir l’accord des autres. En 1804,  l’art. 815 du code civil énonçait simplement que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (: règle qui est la propriété exclusive). Dans la pratique, il a donc fallu préciser les règles pour assurer la gestion des biens. Certains auteurs la rapprochent désormais de la société. Notion de majorité introduite dans le régime de l’indivision ce qui permet de faire émerger un intérêt propre à l’indivision distinct de l’intérêt des indivisaires.

- La création de l’indivision :

Peut avoir plusieurs sources mais il en résulte toujours la création d’une masse indivise.

•  Les  sources  de  l’indivision :  Elle  peut  résulter  d’un  fait  ou d’un acte  juridique.  Faits   juridiques :   le  décès  (qui entraine  l’indivision successorale),   le  divorce  (procède à  la  dissolution de  la communauté de biens  qui  entraine 

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l’indivision post communautaire),   la  création d’un bien en commun  (œuvres de collaboration qui ont un régime spécial).  Actes juridiques :  l’indivision résulte donc de la  volonté des propriétaires.  Distinguer  cette indivision  du patrimoine.  L’indivision  n’est  pas  un patrimoine,  elle  désigne  un ou  plusieurs  biens.  Signifie  qu’en principe  les créanciers doivent diviser leurs actions contre les indivisaires. Les obligations se divisent entre indivisaires. Dans la pratique, de plus en plus, on rapproche la masse indivise d’un véritable patrimoine donc composée d’un actif et d’un passif.

• La composition de la masse indivise : depuis la loi du 31 décembre 1976, il est possible de porter l’indivision sur une masse, une universalité de droit. Cette masse est  composée d’un actif de d’un passif.  Le  partage des masses patrimoniales limite la portée du droit de gage des créanciers. Actif : ensemble des biens indivis. Art. 815-10 alinéa 1 : indivision composée d’un bien ou d’un ensemble de biens dont ceux qui peuvent être remplacés par l’effet de la subrogation réelle. Subrogation réelle : mécanisme par lequel  un bien va venir prendre la place d’un autre  bien. Permet de faire porter le droit de gage du créancier sur ce nouveau bien. Il faut ajouter dans la masse les fruits et les revenus  du  bien   indivis.  Il   faut  pondérer   cet   actif  par  une   certaine  dépense.  Peut  être  nécessaire  d’effectuer certaines dépenses pour l’utilisation de ce bien indivis. La personne qui peut être amenée à gérer le bien indivis peut être rémunérée. Montant de la masse indivise qui doit être pondérée au jour du partage par toutes les dépenses qui ont été nécessaires à la conservation des biens. Toutes les actions pour assurer l’intégration des fruits se prescrivent par cinq ans. Passif :  constitué des  dettes  qui sont  nées de la gestion  de l’indivision. Dettes qui sont nées de la création de la gestion de l’indivision mais pas avant. Pour être  payés, n’ont  pas besoin de demander le partage. Créanciers :  Pas besoin d’exercer  leur action contre chaque indivisaire mais contre  la masse indivise.  Créanciers indivis prioritaires sur les créanciers personnels des indivisaires.  Peuvent prendre une  sureté/garantie sur la part indivise de leur débiteur.

- Le régime de l’indivision :

Deux régimes : le régime légal  qui s’applique  à défaut de convention entre les parties. Le  régime conventionnel : régime que les parties ont aménagé entre elles.

•  Régime légal :  trois caractéristiques :  conditions  quant à la  durée de l’indivision,  il  entraine une  limitation des pouvoirs du propriétaire, et les conditions de la liquidation de l’indivision. La durée : art. 815 du code civil : nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Principe qui est donc le partage. Possible de se maintenir dans l’indivision par la convention donc qui est volontaire. Juge aussi qui peut décider du maintient temporaire de l’indivision (plutôt une contrainte dans ce cas). Conditions du maintient de l’indivision par le juge : art. 820 et suivants du code civil. Il peut décider de maintenir en indivision tout ou partie des biens notamment lorsqu’ils sont nécessaires à l’exercice d’une profession  et  quelque   soit   la  nature  de   cette  profession.  Art.   822  précise  quelles  peuvent  être   les  personnes bénéficiaires de ce maintient. Pouvoirs reconnus aux indivisaires : indivisaire qui est un propriétaire particulier : à la différence du propriétaire exclusif,   il  voit ses  droits  sur  les biens  concurrencés par  les droits des  co-indivisaires. Distinguer les droits relatifs à l’usage et ceux qui permettent de disposer de la chose. Règles relatives aux droits de jouissance   et   d’usage  dans   l’indivision :  art.   815-9 :   chaque   indivisaire   peut   user   et   jouir   des   biens   indivis conformément   à   leur   destination  dans   la  mesure  compatible   avec   les   droits   des   autres   indivisaires.  Droit   de disposition de la chose qui est explicitement limité. En vertu du mécanisme de l’indivision, il faut distinguer entre les droits   de   l’indivisaire   sur   deux   biens :  l’indivisaire   a   le  droit   de   disposition  exclusivement  de   sa   part   dont   le commerce juridique est possible (donc peut l’aliéner). Tous les actes de disposition sur les biens indivis doivent être réalisés en commun. Réforme de 2006 qui a modifié les conditions dans lesquelles il est possible de dispositions des biens   indivis  en  passant  de   la   règle  de   l’unanimité  à   la   règle  de   la  majorité  des  2/3  mais  pour  certains  actes uniquement. Unanimité requise pour tous les actes qui ne ressortent pas de la gestion normale des biens. Majorité des 2/3 des droits indivis  requise pour  tous les  actes d’administration, pour donner un mandat général à un des indivisaires,  pour  vendre  des  biens  meubles   indivis  pour  payer   les  dettes  de   l’indivision,  ou  pour  conclure  ou renouveler des baux portant sur les biens indivis. Un indivisaire peut être autorisé à agir seul. Condition requise qui est l’existence d’un péril pour l’intérêt commun. La liquidation de l’indivision : partage qui n’a qu’un effet déclaratif. Partage emporte un effet rétroactif. Les actes accomplis valablement pendant l’indivision ne peuvent plus être remis 

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en cause. Au moment de la liquidation, on donne les indemnités dues pour la rémunération du gérant mais on ne rembourse pas toutes les dépenses.

•  Régime conventionnel : régime dérogatoire  qui découle de  conventions relatives à l’exercice des droits indivis. Parties qui aménagent les règles du régime légal. Règle d’unanimité qui est obligatoire pour les actes les plus graves. Caractère temporaire de l’indivision qui est une règle d’ordre public. Effet déclaratif du partage : effet rétroactif de l’acquisition de la propriété des biens partagés. Conditions communes : existence de plusieurs propriétaires sur un bien, chaque indivisaire a la capacité d’exercice. Régime conventionnel doit faire l’objet d’un écrit dans lequel est mentionné la désignation des biens et les parts de chacun des indivisaires. Ces conventions peuvent être  à durée déterminée ou indéterminée et sont renouvelables. Si à durée déterminée, partage avant le terme qui est impossible mais législateur prévoit que par exception possibilité de demander le partage pour un juste motif. Gérant nommé par les dispositions de la convention. Il peut toujours être révoqué judiciairement lorsqu’il met en péril les intérêts de l’indivision. Principes fondamentaux du régime légal qui s’appliquent au régime conventionnel. Conditions dans lesquelles on peut avoir un régime conventionnel : il faut que les parties puissent bénéficier du bien, la convention doit désigner les biens et les quotte part. Renouvelable par décision ? ou tacite. Si convention conclue dans un délai déterminé, la résiliation est possible à tout moment mais elle ne doit pas être de mauvaise foi. Dans l’appréciation, on tient compte de l’intérêt commun et non individuel. Possible aux indivisaires de nommer un gérant et les règles de nomination du gérant peuvent être librement déterminées par les indivisaires. Règle de l’unanimité pas toujours requise. Même si nommé de façon conventionnelle, un des indivisaires  peut demander la révocation judiciaire du gérant  à   la  condition  qu’il   apporte   la  preuve  de   faute  de  gestion qui  met  en  péril   les   intérêts  communs  (pas personnels) de l’indivision. Droit d’information des indivisaires et le gérant a droit à une rémunération. Au moment de la liquidation, il faut un actif et un passif pour partager entre les indivisaires.

B) La copropriété :

Concerne exclusivement les  biens immeubles, plus précisément les  immeubles à usage d’habitation  détenus par plusieurs propriétaires. Deux conceptions : unitaire, qui se fonde sur le constat que la majeure partie des éléments de la copropriété sont des éléments qui sont toujours communs -> copropriété totale. Autre conception : dualiste : on  dissocie biens communs et biens privés.  Elle repose sur une  fiction mais  elle  sert à faire exister la propriété personnelle sur un bien qui est collectif. Mise en place par la loi du 10 juillet 1965. Distinguer entre les institutions de la copropriété et celles qui s’en rapprochent. Distinguer la copropriété des sociétés civiles immobilières (SCI). Les SCI sont des sociétés qui ont la personnalité morale constituée en vue de la vente d’un immeuble. Chaque acquéreur va obtenir une part de la société  qui détient l’immeuble  mais pas une part de l’immeuble. Société qui est  la seule propriétaire de  l’immeuble.  Les associés  sont  propriétaires  de  leurs  parts  sociales  qui  sont  des  biens mobiliers. Distinguer la copropriété des sociétés d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé :  c’est une  société. Chacun des associés va bénéficier d’un droit de jouissance de l’immeuble dont elle est propriétaire pour un temps déterminé.   Lotissement :  on   attribue   la  jouissance   privative   de   chacun  des   lots   à   différentes   personnes  donc jouissance exclusive sur le lot en question et le lotissement bénéficie de la personnalité morale et est représenté par une   association   syndicale.  Elle   peut  s’organiser   librement  mais   le   lotissement   peut  opter   pour   le   régime   de copropriété.

- La structure juridique de la copropriété :

Loi de 1938 qui est venue imposer un premier statut de la copropriété. Avait calqué le régime de la copropriété sur le régime de l’indivision : se tenait au régime strict de l’unanimité. Révision avec la loi de 1965 qui a précisé le statut. Modifie les règles de vote entre les copropriétaires. En matière de  création de copropriété : art. 1 de la loi du 10 juillet 1965 : est copropriété tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot  comprenant chacun une partie privative et une quotte part.  Il faut donc que certains éléments  soient  communs.  Prévoit  un  régime   facultatif :   à  défaut  de   convention  contraire,   la  présente  loi  est 

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également  applicable   aux   ensembles   immobiliers  qui,   outre   des   terrains,   des   aménagements   et   des   services communs, comportent des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Deux éléments principaux : le lot de copropriété et le règlement. Notion de lot créée par la  loi du 10 juillet 1965. Comprend  la  partie privative et   la  quotte part.  La  personne qui  cèdera  son  lot  ne peut  pas  dissocier   les  deux éléments. Partie commune : liste non limitative. Sont considérées comme des parties communes les sols, les cours, les jardins, les voies d’accès. Droit d’usage exclusif des parties communes. Quotte part calculée proportionnellement à la valeur de la partie privative. Fraction de copropriété qui détermine le montant des charges à payer. Le lot est considéré par  la  jurisprudence comme un bien  immeuble.  Qualification d’immeuble par nature  qui  a permis de considérer la possibilité de servitude entre les lots privatifs de copropriété : arrêt de la troisième chambre civile du 30 juin 2004.

Le  règlement de copropriété :  document obligatoire depuis la loi de 1965 et dans lequel vont être  déterminés les droits et obligations des copropriétaires et les règles relatives à l’organisation et l’administration de l’immeuble. Va déterminer   la  destination  de   l’immeuble  en  opérant   la  dissociation  entre  parties   communes  et   privées  et   les conditions de jouissance de ces parties. Cour de cassation qui opère un contrôle sur la qualification de la destination de l’immeuble. Cour de cassation qui a admis qu’on pouvait installer ses cuisines de restaurant dans une cave parce que seul le RDC était affecté à l’usage commercial : arrêt de la troisième chambre civile du 15 janvier 1997. Juge qui apprécie si la destination du bien est conforme. Arrêt du 21 juin 2000 : nature contractuelle du règlement rappelée. Juges   du   fond  en   principe  souverain   dans   son   appréciation   et  dans  l’appréciation   de   la   responsabilité   des propriétaires en cas de violation des dispositions contractuelles. Responsabilité qui est donc contractuelle et non pas délictuelle.  Elle découle directement de  l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965. Comprendre que les  prérogatives des copropriétaires peuvent être limitées par  le règlement  à  la condition que ces  restrictions soient  justifiées par la destination de l’immeuble ou par le respect des droits des autres copropriétaires.  Règlement de copropriété qui a une  force obligatoire qui s’étend  au-delà des parties contractantes : toute personne qui va acquérir un bien de la copropriété va systématiquement devoir devenir partie au règlement.

- Les organes de la copropriété :

Trois   organes   principaux :   le   syndicat   des   copropriétaires.  Rassemble  tous   les   copropriétaires.  Se  réunit périodiquement en assemblée générale pour  délibérer sur toutes les décisions à prendre pour la conservation de l’immeuble. Autre organe :  le syndic : différent  du syndicat.  Organe  simplement  exécutif :  il  exécute les décisions prises en assemblées générales,  il  en  assure la continuité.  Troisième organe :   le  conseil  syndical :  simple  organe d’assistance et de contrôle du syndic.

Syndicat :  entité  qui  personnifie   les   copropriétaires :  doté  de   la  personnalité  morale.  Pas  de  patrimoine,   il   est simplement  propriétaire  des   fonds  avancés  par   les   copropriétaires  pour   régler   les  charges.  Copropriétaires  qui restent tenus d’assurer les dettes du syndicat. Fonction délibérative. S’attache à la conservation de l’immeuble et à l’administration  des  parties   communes.  Jouit  de   la  capacité  d’ester  en   justice.  Possibilité  d’action  pétitoire   et compensatoire par le syndicat. N’engage pas chaque copropriétaire qui peut toujours agir individuellement. Syndicat qui  peut voir  sa  responsabilité engagée  notamment  pour un vice de construction et un défaut d’entretient  des parties communes.  L’assemblée générale se réunit  au moins  une fois par an.  Convient au  syndicat de convoquer l’assemblée   générale   par   une   lettre   recommandée   envoyée   au   moins   quinze   jours   avant   la   date.  Chaque copropriétaire doit recevoir une convocation. Vote qui se fait avec les copropriétaires présents. Art. 24 de la loi de 1965 qui prévoit un vote à la majorité simple des copropriétaires présents. Se fait pour toutes les décisions relatives à la gestion courante. Art. 25 de la loi de 1965 : vote à la majorité absolue (de tous les copropriétaires) : difficile à obtenir  s’il   y   a  un   fort   absentéisme.  Requis  pour   toutes   les  décisions  qui   vont  concerner   l’organisation  de   la copropriété comme la délégation de pouvoir du syndic. Art. 26 de la même loi qui prévoit une majorité plus stricte : double majorité : majorités des deux tiers pour les décisions les plus graves comme une acquisition immobilière. Et vote à l’unanimité quand il est question de modification des parties privatives ou des modalités d’usage. Art. 42 de la loi   de  1965 :   possibilité  pour  un   copropriétaire  de   faire  un  recours   contre   les  décisions  prise  par   l’assemblée 

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générale. Mais cette action n’est ouverte qu’aux absents de l’assemblée ou les opposants. Action en nullité dans un délai de deux moins à partir de la notification de la décision par le syndic.

Syndic :  loi  prévoit  aussi  que  le   syndic  n’est  autre  qu’une  partie  des  copropriétaires  ou  encore  une  entreprise extérieure. Le conseil syndical : organe facultatif et consultatif. Membres nommés par l’assemblée générale qui peut aussi  nommer  des   suppléants.  Désignés  à   la  majorité  de   l’art.  35.  Mandat  des  membres  qui  est  de   trois  ans. Fonction : assister le syndic en assurant la représentation continue du syndicat : permet de surveiller son activité.

- Les droits des copropriétaires :

Chaque copropriétaire est membre du syndicat. Participe aux votes.  Ses  droits exclusifs  sont  limités par ceux des autres copropriétaires. Propriétaire exclusif d’un lot. Difficulté est que ce lot est une entité abstraite. Le règlement peut imposer un certain nombre de limites. Restrictions aux droits : obligation de respect du droit de voisinage donc aucun trouble anormal n’est accepté. Mais quand il y a un différend, les copropriétaires préfèrent souvent intenter une action sur le fondement de la violation du règlement de copropriété, non pas sur un trouble anormal pour lequel il   faut  apporter   la  preuve.  Pour   le  règlement,   il   suffit  d’apporter   la  preuve  du  non   respect  d’une  disposition. Obligation d’accepter les travaux qui concernent la partie collective.

Droits des copropriétaires sur les parties communes : chacun a un droit sur une quotte part des parties communes. Ce droit se traduit par l’obligation de contribuer aux charges. S’applique sur l’ensemble des parties communes, pas de délimitation, et quelque soit le montant de la quotte part. L’assemblée générale peut décider d’attribuer à un ou plusieurs propriétaires la jouissance exclusive des parties communes : vote à la double majorité. Jurisprudence qui a admis que ce droit de jouissance peut s’acquérir par l’usucapion (= par prescription).