1

Droit du bail 2001 – 2005 (n° 13 – 17) Tables 2001-2005....................................................................................................................... 1 Abréviations ............................................................................................................................... 2 Bibliographie.............................................................................................................................. 4 Jurisprudence............................................................................................................................ 10 1. Dispositions légales générales / Allgemeine Bestimmungen / Disposizioni generali ......... 10 2. Protection contre les loyers abusifs / Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen / Protezione dalle pigioni abusive ................................................................................................................ 23 3. Protection contre les congés / Kündigungschutz / Protezione dalle disdette ...................... 27 4. Autorités et procédure / Behörden und Verfahren / Autorità e procedura .......................... 32 5. Bail à ferme / Pacht / Affitto ................................................................................................. 35 6. Divers / Varia / Varie ........................................................................................................... 35 Tables 2001-2005 Les tables suivantes sont une compilation des n° 13 à 16 de la revue Droit du bail. Elles permettent de retrouver les références à la jurisprudence fédérale parue ces années-là. On peut, dans un 2e temps, reprendre les numéros correspondants de Droit du bail pour trouver le résumé et le commentaire des arrêts recherchés ainsi que les références aux ATF. Les résumés et commentaires de cette jurisprudence seront bientôt également consultables en ligne. A noter que la notion de Bail à ferme a constitué un chapitre de la jurisprudence dès 2003 et que, depuis 2004, les tables ont été traduites vers les deux langues nationales, l’allemand et l’italien. Correspondance année – numéro : 2001 : Droit du bail n° 13 2002 : Droit du bail n° 14 2003 : Droit du bail n° 15 2004 : Droit du bail n° 16 2005 : Droit du bail n° 17 2006 : Droit du bail n° 18 (en préparation pour fin 2006)

2

Abréviations AMSL Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 30 juin 1972 AmtsB. Amtsbericht (divers cantons) anc. ancien ATF Arrêts du Tribunal fédéral suisse BJM Basler Juristische Mitteilungen BISchK Blätter für Schuldbetreibung und Konkurs BO Bulletin officiel de l’Assemblée fédérale CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 CdB Cahiers du bail CE Conseil des États CEDH Convention européenne des droits de l’homme CF Conseil fédéral ch. chiffre CN Conseil national CO Code des obligations du 30 mars 1911 Comm. Communications de l’Office fédéral du logement concernant le droit du loyer cons. considérant CP Code pénal suisse du 21 décembre 1937 CPC Code de procédure civile Cst. féd. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 DB Droit du bail DC Droit de la construction DPS Traité de droit privé suisse éd. édition FF Feuille fédérale FJS Fiches juridiques suisses GVP Gerichts- und Verwaltungspraxis (divers cantons) IPC Indice suisse des prix à la consommation JT Journal des Tribunaux LBFA LF sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 LC Loi cantonale LCAP LF encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements du 4 octobre 1974 LDIP LF sur le droit international privé du 18 décembre 1987 LF Loi fédérale LGVE Luzerner Gerichts- und Verwaltungs-entscheide lit. littera (lettre) LOG LF encourageant le logement à loyer ou à prix modérés du 21 mars 2003 LP LF sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889 LTF LF sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 MP Mietrechtspraxis MRA MietRecht Aktuell n. note(s) NB Le notaire bernois not. notamment nouv. nouveau n. p. non publié(s) O Ordonnance OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 OCAP Ordonnance relative à la LF encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements du

30 novembre 1981 OFL Office fédéral du logement OG Obergericht OJ LF d’organisation judiciaire du 16 décembre 1943 op. cit. opus citatum (œuvre citée) ORFI Ordonnance du TF sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920

3

OSL Ordonnance du CF concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 10 juillet 1972 p. page(s) PCF LF de procédure fédérale du 4 décembre 1947 PJA Pratique juridique actuelle Pra. Die Praxis des schweizerischen Bundes-gerichts RDS Revue de droit suisse réf. cit. référence(s) citée(s) Rep. Repertorio di Giurisprudenza Patria rés. résumé RF Registre foncier RFJ Revue fribourgeoise de jurisprudence RJB Revue de la société des juristes bernois RJJ Revue jurassienne de jurisprudence RJN Recueil de jurisprudence neuchâteloise RNRF Revue suisse du notariat et du registre foncier ROLF Recueil officiel des lois fédérales RS Recueil systématique du droit fédéral RSJ Revue suisse de jurisprudence RSPC Revue suisse de procédure civile RVJ Revue valaisanne de jurisprudence s. suivant, suivante SJ Semaine judiciaire ss suivants, suivantes TC Tribunal cantonal TF Tribunal fédéral TFA Tribunal fédéral des assurances ZR Blätter für Zürcherische Rechtssprechung

4

Bibliographie Etat au 30 septembre 2005

AMBERG P., Der Konkurs des Vermieters: Folgen für den Vermieter; Auswirkung auf den Mietvertrag, in: Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Bâle 2000, p. 173 (20 pages)

ADDORISIO DE FEO R., Fälligkeit und Verjährungsfristen im Mietrecht, MP 2001, p. 163 (31 pages) ALVAREZ C., Das vom Parlament verabschiedete neue Mietrecht - eine Übersicht, MP 2002, p. 187 (22 pages) ALVAREZ Cipriano, Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux: perspectives

législatives, in: 12+hhee+bb Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 (11 pages) ARROYO M., Zur rechtsmissbräulichen Einrede des nicht durchgeführten Schlichtungsverfahrens in

Mietstreitigkeiten nach Art. 274a OR und Verwirkung prozessualer Rechte im Allgemeinen, in: Jusletter 23 mai 2005

AZIZ N./BENDER A.R./HOESLI M., Evaluation immobilière par les DCF. Planification des cash-flows et de la

valeur terminale, L’expert-comptable suisse 5/2005, p. 345 (11 pages) BÄR H., Die Versicherung bei Wohnungs- und Geschäftsmiete, MP 2001, p. 61 (32 pages) BARTELS T., Die Fristwahrung im Mietrecht - insbesondere bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen, I,

MRA 2001, p. 103 (8 pages), II, MRA 2002, p. 1 (8 pages), III, MRA 2002, p. 125 (12 pages), p. 165 (11 pages)

BARTELS T., Die Fristwahrung im Mietrecht -- insbesondere bei empfangsbedürftigten Willenserklärungen,

MRA 2002, p. 103 (8 pages) BEGUIN A., Klare Ausscheidung von Nebenkosten und Höhe der Akontozahlungen im Mietvertrag, MP 2004,

P. 167 (27 PAGES) BIERI I., Instances de proximité et conciliation, Plaidoyer 5/2002, p. 44 (7 pages) BLANC J., LA SOUS-LOCATION EN PRATIQUE, SJ 2005 II 105 (20 PAGES) BLASER P., La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer, in CdB 2001, p. 1 (26 pages) BLASER P., Le logement de luxe (art. 253b al. 2 CO), CdB 2004, p. 65 (16 pages) BOHNET F., Délais et termes dans le droit du bail à loyer, in: 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004

(28 pages) BRAENDLI R., Die örtliche Zuständigkeit für die Aberkennungsklage nach SchKG Art. 83 in mietrechtlichen

Sachen dem neuen Gerichtsstandsgesetz (GestG), RJB 2003, p. 465 (9 pages) BRULHART V., La responsabilité civile du locataire et les dommages causés aux immeubles par les

événements naturels : questions choisies en matière de couverture d'assurance, in: 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004 (21 pages)

BRUNNER A., Störungen der Mieterinnen und Mieter durch Immissionen, insbesondere Bau- und

Verkehrslärm -- zivil- und öffentlichrechtliche Rechtbehelfe und deren Durchsetzung (2. Teil), MP 2000, p. 153 (25 pages)

BRUNNER M./NIEDERÖST P., Das Mietrecht im Überblick, Zurich 2002 (142 pages)

5

BULA A.-C., La situation du créancier-gagiste antérieur confronté à un bail dépréciatif, Lausanne 2003 (178 pages)

BURKHALTER P./ GRELL B., Schiedsgerichtsbarkeit der Schweizer Immobilienwirtschaft. Eine Anleitung,

Zurich 2005 (164 pages) BYRDE F., Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence récente, in: 13e

Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004 (38 pages) CAVIN O./ CONTINI F./ DE DARDEL N./ MAILLARD Chr./ RECORDON L., Le guide pratique du locataire,

Lausanne 2000 (131 pages) CERUTTI D., La disdetta straordinaria per motivi gravi (Art. 266g CO), in: Raccolta di giurisprudenza in

materia di locazione, vol. 7-8 (2000–2003), éd. par le Dipartimento delle instituzioni del Ticino, Bellinzona, p. 121 (14 pages)

CORBOZ B., Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur

répercussion sur les loyers, in: 12+hhe+bb Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 (28 pages) DEILLON-SCHEGG B., Die gerichtliche Zusprechung eines dinglichen Wohnrechts an der "Wohnung der

Familie" nach dem revidierten Scheidungsrecht, recht 2000, p. 14 (15 pages) DONZALLAZ Y., Traité de droit agraire suisse, Tome 1, Berne 2004 (712 pages) DUCROT M., La procédure d'expulsion du locataire ou du fermier non agricole : quelques législations

cantonales au regard du droit fédéral, Zurich 2004 (396 pages) DÜRR D., Fluglärm und Mietvertrag, PJA 2001, p. 394 (9 pages) EGGER ROCHAT G., Les squatters et autres occupants sans droit d'immeuble, Zurich 2002 (486 pages) EGGER ROCHAT G., Les squatters et autres occupants sans droit d'immeuble, Zurich 2002 (486 pages) EIGENMANN A./ROUSSIANOS L., Les antennes de téléphonie mobile -- aspects de droit privé, DC 2004 (8

pages) EMMERICH V., Das Verhältnis der Gewährleistungsregeln bei Kauf und Miete zur culpa in contrahendo, in:

Besonderes Vertragsrecht - aktuelle Probleme, Festschrift für Heinrich Honsell zum 60. Geburtstag, Zurich 2002, p. 209 (13 pages)

FARINE Fabro A., Quelques problèmes pratiques liés à l'usufruit immobilier, RNRF 2001, p. 201 (10 pages) FOËX B., Quelques questions relatives à la promotion immobilière, SJ 2003 II 339 (21 pages) FOËX Bénédict, Les sûretés et le bail à loyer, in: 12+hhe+bb Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 (21

pages) GABATHULER T., Rechtsprechung im Überblick : Vertragsrecht, Plädoyer 3/2005, P. 45 (6 PAGES) GANTENBEIN P., Performance von Immobiliengesellschaften, Zurich 2004 (266 pages) GASCHE J., Die Mietfläche von Wohn- und Geschäftsräumen, MP 2001, p. 1 (10 pages) GEHRI M.A., Gerichtsstandsvereinbarung und Schiedsklauseln bei nationalen und internationalen

Grundstückkauf und Mietverträgen, PJA 2001, p. 1239 (6 pages) GILLIERON P.R., Analyse critique de trois arrêts du Tribunal fédéral sur la question de la double "mise à prix",

RJN 2000, p. 329 (7 pages)

6

GOETSCHEL A./BOLLIGER G., Auswirkungen der neuen Rechtsstellung von Tieren auf das Mietrecht, MP 2003, p. 91 (20 pages)

GUICHARD Y., Les restrictions du droit de disposer du logement de la famille. Etude des art. 169 al. 1 CC et

266m al. 1 CO, Lausanne 2002 (215 pages) GUT B., Der Einwand des ungenügenden und übersetzten Ertrages, MP 2002, p. 1 (21 pages) HEDIGER A., Die Entwicklung der Rechtsprechung zum missbräuchlichen Mietzins seit dem Jahr 2000, MP

2005, p. 55 (20 pages) HEDIGER B., Entwicklungen im Mietrecht, RSJ 2001, p. 296 (4 pages) HEDIGER B., Entwicklungen im Mietrecht, RSJ 2002, p. 332 (6 pages) HEDIGER B., Entwicklungen im Mietrecht, RSJ 2003, p. 326 (6 pages) HEDIGER B., Entwicklungen im Mietrecht, SJZ 2004, p. 337 (6 pages) HEDIGER B., Entwicklungen im Mietrecht, SJZ 2005, p. 313 (7 pages) HEINRICH P., Die Untermiete, thèse, Zurich 1999 (290 pages) HENNY J.-M., L'entreprise agricole au sens du droit foncier rural et du droit du bail à ferme agricole,

Communications de droit agraire 2993, n° 3, p. 133 (13 pages) HIESTAND T./BÖHRINGER P./FORRER F., Repetitorium, Obligationenrecht, Besonderer Teil, Zurich 2003

(416 pages) HIGI P., Die Pacht, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, V 2 b (art. 275-304 OR), 3+hhe+bbe éd.,

Zurich 2000 (365 pages) HIGI P., Fluglärm und mietrechtlicher Mangel, in: DC 2003, p. 152 (5 pages) HONSELL H., Schweizerisches Obligationenrecht – Besonderer Teil, 7e éd., Zurich 2003 HOTTELIER M. / FOËX B., La propriété par étages, Fondements théoriques et questions pratiques,

Zurich/Bâle/Genève 2003 (238 pages) HOTTELIER M. / FOËX B., Protection de l’environnement et immobilier, Principes normatifs et pratique

jurisprudentielle, Genève/Zurich/Bâle 2005 (155 pages) HUGUENIN C., Obligationenrecht -- Besonderer Teil, Zurich 2002 (Die Miete und die Pacht, p. 45 à 56, 261 à

273) HÜRLIMANN-KAUP B., Vertragsrecht und Grundpfandrechte: zum Verhältnis zwischen vorbestehenden

Grundpfandrechten und nicht vorgemerkten Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume in der Zwangsvollstreckung, in: Festschrift Peter Gauch, Zurich 2004, p. 449 (10 pages)

JANS A., Mietrechtsmodelle auf dem Prüfstand, Mietzinsentwicklungen in der Schweiz 1980-2025 nach

verschiedenen Szenarien mit spezieller Berücksichtigung der Europäischen Währungsunion, Zurich 2002 (63 pages)

JEANDIN N., L’insolvabilité en relation avec les contrats de bail et de travail, RDS 2005, p. 189 (30 pages) JORNOD M., La limite inférieure de la diminution du loyer initial lors du changement de locataire, CdB 2005,

p. 1 (17 pages)

7

KNOEPFLER F./RUEDIN P.-E., Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in: 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004 (36 pages)

KNUBEL E., Vermittlungsverfahren bei Ausweisung des Mieters: Anmerkungen zu BGE 4C.17/2004, RVJ

2004, p. 335 (3 pages) KOLLER A. (éd.), Der Grundstuckkauf, 2+hhe+bb éd., Berne 2001 (680 pages) KOLLER T., Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2003 : veröffentlicht

im Band 129 sowie ausgewählte amtlich publizierte, elektronisch abrufbare Entscheide, Zeitschrift des Bernischen Juristenvereins, p. 483 (60 pages)

KOLLER T., Die Miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2004: veröffentlicht

im Band 130 sowie ausgewählte amtlich nicht publizierte, elektronisch abrufbare Entscheide, Zeitschrift des Bernischen Juristenvereins, p. 309 (32 pages)

LACHAT D., Du bail à loyer (art. 253 – 274g CO), in: Commentaire romand – Code des obligations I, éd. par

Thévenoz L./Werro F., Bâle/Genève/Munich 2003, p. 1305 (163 pages) LACHAT D., Nouveautés en droit du bail : les contrats-cadres; le montant du loyer, SJ 2003 II 153 (32 pages) LUPI THOMANN M., Die Anwendung des Konsumkreditgesetzes auf Miet-, Mietkauf und Leasingverträge,

Zurich 2004 (162 pages) MAAG A., Reservationsrecht, Vormietrecht und Option, in MRA 2001, p. 37 (5 pages) MACHER P., Mietrecht für Mieterinnen und Mieter, Zurich 2003 (272 pages) METZLER L. / SCHMUKI M., Das Immobilienleasing – Frage der Anwendbarkeit der zwingenden

Bestimmungen des Mietrechts, in: AJP 2005, p. 71 (13 pages) MICHELI J., Les transactions couplées avec le bail, in: 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004 (29

pages) MINOTTI PERUCCHI M./MOSCA G., Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Vol. 5 (1998-1999),

éd. par le Dipartimento delle instituzioni del Ticino, Bellinzona (290 pages) MINOTTI PERUCCHI M. / MOSCA G., Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 7–8 (2000–2003),

éd. par le Dipartimento delle instituzioni del Ticino, Bellinzona (235 pages) MINOTTI PERUCCHI M. / MOSCA G., Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 9 (2003–2004), éd.

par le Dipartimento delle istituzioni del Ticino, Bellinzona (192 pages) MIRIMANOFF J.A./HOFMANN D., La section des affaires sociales de la Commission de conciliation en matière de

baux et loyers et ses nouvelles activités, CdB 2005, p. 65 (15 pages) OBERLE T., Mietrecht heute, Schweizerischer Hauseigentümerverband, Zurich 2002 (111 pages) OFFICE FEDERAL DU LOGEMENT, Concevoir, évaluer et comparer des logements : système d'évaluation de

logements SEL, Granges 2000 (94 pages) OFFICE FEDERAL DU LOGEMENT, Recherche sur le logement : 2001-2003 : programme de la Commission

de recherche pour le logement CRL, Granges 2001 (27 pages) OFFICE FEDERAL DU LOGEMENT/DÜRR D., Petite propriété du logement : nouvelle formule pour accéder

à la propriété ?, Granges 1999 (126 pages) OFFICE FEDERAL DU LOGEMENT/GERHEUSER F., Charges locatives et conditions de logement : résultats

de l'enquête fédérale sur la consommation de 1998, Granges 2001 (123 pages)

8

PEDRAZZINI L./MICHELI F., Le prix des immeubles, 10 cas pratiques, Genève 2000 (171 pages) PIOTET P., Hypothèque légale pour les travaux commandés par le locataire?, JT 2001 I 173 (6 pages) PIOTET P., La nature des règles protégeant le logement familial suisse (art. 169 CC et 271a CO) et le droit

applicable, in: Festschrift Hans Giger, Genève 2004, p. 779 (11 pages) RICHARD P., Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in:

12+hhe+bb Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 (36 pages) RICHARD Ph., Nécessité ou non de la signature par le bailleur, a fortiori autographe, de la formule de

notification de hausse de loyer ou de nouvelles prétentions et de la formule de résiliation?, CdB 2004, p. 1 (11 pages)

ROBERTI A., Der Gerichtsstand (örtliche Zuständigkeit) der Aberkennungsklage bei Streitigkeiten über die

Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, MP 2004, p. 125 (9 pages) ROHRER B., Geschäftsmietverträge : Trends in der Rechtsprechung, in: Der Schweizer Treuhänder 5/2005,

p. 383 (4 pages) RONCORONI G., Du bail à ferme (art. 275 – 304 CO), in: Commentaire romand – Code des obligations I, éd.

par Thévenoz L./Werro F., Bâle/Genève/Munich 2003, p. 1469 (46 pages) RONCORONI G., Zu den zwei ersten allgemeinverbindlich erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, MP

2004, p. 1 (23 pages) SAVIAUX N., Décisions des autorités de conciliation en matière de bail: quelques réflexions, CdB 2002, p. 65

(9 pages) SAVIAUX N., Expulsion du locataire et exécution forcée, CdB 2004, p. 97 (14 pages) SAVIAUX N., Expulsion du locataire: changement de jurisprudence, CdB 2002, p. 74 (3 pages) SAVIAUX N., Le sort du bail en cas de changements de propriétaire, CdB 2003, p. 65 (17 pages) SCHIESS RÜTIMANN P.M., Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Verbesserungen. Ein Vergleich von

Art. 269a lit. b OR und Art. 14 VMWG mit dem deutschen und österreichischen Recht, MP 2002, p. 67 (43 pages)

SCHUMACHER R., MWST-Option bei Immobilienvermietung als Ziel : Vorteile für Eigentümer und Mieter:

verantwortliche Verwalter sind gefordert, L’expert-comptable suisse 5/2005, p. 419 (6 pages) SPIRIG I., Mietrechtliche Fragen bei Energiedienstleistungen im Anlagen-Contracting, MP 2002, p. 141 (9

pages) STAUDER B., Neues Leasingrecht, Plaidoyer 3/2003, p. 30 (5 pages) SULLIGER D./ANSERMET J., Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes

et règles et usages locatifs du canton de Vaud, CdB 2002, p. 97 (22 pages) TERCIER P., Les contrats spéciaux, 3e éd., Zurich/Bâle/Genève 2003 (1129 pages) (not. Le bail à loyer, p. 245

à 365; Le bail à ferme, p. 367 à 383) TERRAPON P., La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in: 12+hhe+bb

Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002 (24 pages) THALMANN Ph./FAVARGER Ph., Locataire ou propriétaire? Enjeux et mythes de l'accession à la propriété en

Suisse, Lausanne 2002 (317 pages) THANEI A., Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, Fachreihe Mietrecht n+hho+bb

7, Zurich 2000 (51 pages)

9

THANEI A., Mietzinserhöhung für Renovationsarbeiten - Kommentar zu einem Bundesgerichtsentscheid (ATF

26.03.2002), MP 2003, p. 1 (4 pages) THANEI A., Wer nicht spurt, der fliegt : Mietrecht -- die permanente Baustelle, in: 96 Jahre ZGB, Zurich 2003,

p. 143 (15 pages) THEVENAZ A., La prétendue solidarité des colocataires lorsque la chose louée n'est pas restituée à l'échéance

du bail, JT 2001 I 374 (7 pages) THEVENOZ L., La gérance immobilière, in: Journées Suisses du droit de la construction, Fribourg 2003, p. 107

(21 pages) TRÜMPY J., Bibliographie zum Mietrecht, MP 2001, p. 115 (29 pages) TSCHUDI M., Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen,

Zurich/Bâle/Genève 2005 (189 pages) TSCHUMY J.-L., Le refus de désemparer, CdB 2003, p. 1 (8 pages) WACHTER T., Immobilien in der Schweiz, Freiburg i. Br. 2001 (128 pages) WALZ U., Die renditebezogene Missbrauchskontrolle nach Art. 269 OR, thèse Zurich 2001 (178 pages) WEBER R., Der zivilrechtliche Schutz der Familienwohnung, in: AJP 2004, p. 30 (15 pages) WEBER R., Rückforderungsansprüche im Mietrecht, MP 2005, p. 1 (22 pages) WESSNER P., Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in: 12+hhe+bb Séminaire sur

le droit du bail, Neuchâtel 2002 (28 pages) WETTSTEIN C., Der indexierte Mietzins, MP 2003, p. 49 (5 pages) WICKI P., Mehr Lärm reduziert den Mietzins, Plädoyer 2001, p. 20 (4 pages) ZEHNDER H., Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags- und Mietrecht, RSJ 2000, p. 545 (6 pages) ZIHLMANN P., Mietrecht : ein Ratgeber aus der Beobachter-Praxis, Zurich 2004 (271 pages) ZOBL D., Grundbuchrecht, 2e éd., Zurich 2004 (292 pages) ZÜST M., Die Mietzinsherabsetzung bei Mängeln am Beispiel des Fluglärms, MP 2003, p. 145 (33 pages) ZÜST M., Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung bei Mängeln, MP 2004, p. 69 (23 pages)

10

Jurisprudence 1. Dispositions légales générales / Allgemeine Bestimmungen / Disposizioni generali 2001 1>Notion de local commercial. Interprétation large qui suppose toutefois nécessairement un local et non simplement une portion de terrain destinée uniquement à des activités jardinières. Art. 253a, 253b CO 2001 2>Notion de dommage. La perte de l'usage d'un bien ne constitue pas en soi un dommage au sens juridique. Elle peut tout au plus justifier une réparation morale. Art. 41 al. 1, 49, 97 al. 1 CO 2001 3>Demeure de la locataire. Demande d'expulsion par la bailleresse. Objection de compensation par la locataire. Spécification des frais accessoires. Art. 257a, 257d CO 2001 4>Bail portant sur un restaurant. Convention des parties touchant les modalités de paiement du loyer. Retard du locataire dans le règlement de mensualités. Fixation par le bailleur d'un délai comminatoire sans indication du montant de l'arriéré échu. Résiliation anticipée du bail et requête d'expulsion du locataire. Art. 257d al. 1 CO 2001 5>Demeure du locataire dans le paiement du loyer. Résiliation anticipée du contrat par le bailleur. Nature et étendue des dommages-intérêts dus à ce dernier. Applicabilité de l'art. 257d CO lors même que le locataire n'a pas usé de la chose louée. Art. 44 al. 1, 97 al. 1, 257d CO 2001 6>Demeure du locataire dans le paiement du loyer. Résiliation du bail. Occupation illicite des locaux. Expulsion du locataire. Dommages-intérêts résultant de la perte de gain dus au propriétaire jusqu'à la prochaine échéance contractuelle. Art. 257d CO 2001 7>Bail portant sur une habitation. Sûreté en espèces fournie par le locataire, mais non déposée en banque par les bailleurs. Existence d'un dépôt irrégulier, au sens de l'art. 481 CO, qui justifie à l'extinction du bail la demande de restitution par le locataire et prive les bailleurs du droit de compenser, en application de l'art. 125 ch. 1 CO. Calcul des intérêts s'ajoutant au montant de la sûreté à restituer. Art. 257e CO 2001 8>Défaut de la chose louée résultant de la hauteur insuffisante d'un parapet de balcon. Art. 259a ss CO 2001 9>Bail commercial. Vente de l'immeuble avec double mise à prix. Résiliation du contrat par l'adjudicataire. Résiliation remise en mains du locataire sans qu'il en prenne connaissance. Non respect des délais de congé. Nullité de l'expulsion requise avant le terme légal de résiliation. Art. 261 al. 1, 266a al. 2, 266d CO

11

2001 10>Résiliation du bail principal en raison de la sous-location dont les conditions non abusives avaient été communiquées au bailleur. Notion d'inconvénients majeurs de la sous-location. Annulation du congé. Art. 262, 271a al. 1 lit. a CO 2001 11>Contrat de prêt convenu pour une durée indéterminée portant sur un appartement. Résiliation par le prêteur. Non application par analogie des dispositions du droit du bail sur les délais de résiliation. Art. 266a ss, 310 CO 2001 12>Décès de la locataire. Occupation de l'appartement par son petit fils. Résiliation du bail. Nullité du congé donné à l'aide d'un avis officiel comportant comme signature la seule apposition d'un timbre humide. Contestation du congé en raison de changement dans la situation familiale du locataire. Procédure en annulation du congé donné pour corriger un vice de forme affectant un précédent congé. Art. 266l al. 1, 271a al. 1 lit. d et f CO; 9 OBLF 2001 13>Inventaire des objets soumis à rétention du bailleur commercial. Conditions de mesures de sûreté. Art. 268 CO; 17 ss, 98 ss, 271 ss, 283 s LP; 2 OELP 2002 1>Recevabilité du recours en réforme contre une décision partielle. Distinction entre le bail à ferme et le bail à loyer. Changement de cocontractants, soit de bailleur. Un bail à loyer et un contrat de gérance portant sur un établissement public et son exploitation sont des contrats liés et indissociables, qui ne peuvent prendre fin séparément. Art. 48 ss OJ; art. 1, 253, 275 à 304 CO 2002 2>Demeure des locataires. Résiliation anticipée par la bailleresse. Opposition abusive d'un vice de forme et objection de compensation tardive par les locataires. Art. 257d CO; 2 al. 2 CC 2002 3>Bail portant sur un logement. Absence d’usage de la formule officielle lors de la conclusion. Résiliation par la bailleresse en raison du retard des locataires dans le paiement du loyer. Abus de droit de ces derniers à se prévaloir d’une éventuelle nullité du loyer en relation avec la résiliation anticipée du contrat et l’expulsion requise. Calcul de la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours en réforme. Art. 257d, 270 al. 2 CO; 2 al. 2 CC; 46 OJ 2002 4>Résiliation du bail portant sur le logement de la famille pour défaut de paiement du loyer. Avis comminatoire adressé par les bailleurs au seul mandataire des locataires mariés. Nullité du congé. Art. 257d, 266n, 266o CO 2002 5>Bail commercial portant sur un bar à café. Installation d'un commerce concurrent dans le voisinage. Défaut économique de la chose louée nié, en l'absence d'une promesse de non-concurrence consentie par le bailleur. Refus de réduction du loyer. Art. 256 al. 1, 259a al. 1 litt. b CO

12

2002 6>Violation du devoir d'égard du locataire envers les voisins. Nuisances sonores insupportables. Art. 257f al. 2 et 3 CO 2002 7>Bail à loyer. Modification temporaire du trafic aérien de l'aéroport de Kloten entraînant des nuisances sonores excessives pour les habitants de certaines régions touchées. Admission d'un défaut des locaux loués, justifiant une réduction du loyer d'un locataire. Exigence relative à l'avis du défaut par le locataire. Art. 257g, 259d CO 2002 8>Défauts affectant des locaux d'habitation. Résiliation immédiate par le locataire injustifiée, le défaut étant de moyenne importance. Réduction de loyer; conditions d'exercice de la prétention. Maxime de disposition. Conclusion implicite. Art. 259b lit. a, 259d, 274d al. 3 CO 2002 9>Reprise d'un contrat de bail par une filiale. Prétention de celle-ci de s'être fait céder par la même occasion une créance en remboursement des frais résultant de travaux d'agrandissement entrepris par la société-mère. Art. 263 CO 2002 10>Baux à loyer portant sur des locaux -- appartement et place de parc -- occupés par un tiers, conclus par une société anonyme. Refus de qualifier cette dernière de représentante directe du tiers, considéré comme un sous-locataire. Résiliation anticipée des baux par la locataire. Opposition justifiée par le bailleur d'un locataire de remplacement en raison de la solvabilité douteuse du soi-disant candidat. Art. 32, 264 al. 1 CO 2002 11>Interprétation d'une déclaration de résilier le bail. Application de l'art. 264 CO ou de l'art. 266g al. 1 CO? Recherche de la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO); application de la théorie de la confiance. L'art. 6 CO est aussi à interpréter selon ce principe. Art. 1, 6, 18, 264, 266g al. 1 CO 2002 12>Restitution de la chose louée à l'extinction du bail. Conditions de validité de l'avis des défauts donné par le bailleur, dont il tient le locataire pour responsable. Valeur juridique du procès-verbal d'état des lieux de sortie. Art. 267a CO 2002 13>Paiement de loyers commerciaux arriérés au moyen du produit de liquidation de marchandises transportées ailleurs à cet effet. Participation à la liquidation d'un tiers, débiteur solidaire du loyer, qui évite ainsi de n'avoir en contrepartie de son appel en garantie qu'une créance de recours irrécupérable contre le locataire. Révocation ou droit de rétention du bailleur? Art. 285 ss LP, 268 ss CO 2003 1>Contrat mixte. Applicabilité des règles du bail. Local commercial. Modification du contrat par actes concluants ? Compétence.

13

2003 2>Bail commun portant sur une habitation. Résiliation notifiée par une personne qui n'a pas la qualité de propriétaire et de bailleur. Nullité de la résiliation. Forme de la résiliation en cas de pluralité de locataires. Art. 253, 266a al. 1 CO 2003 3>Frais accessoires. Exigence d’un accord spécial des parties pour mettre ces frais à la charge du locataire. Fondement et prescription de la prétention du locataire en restitution d’acomptes de frais accessoires payés en trop. Art. 62, 128, 257a CO; art. 5 OBLF 2003 4>Frais accessoires. Interprétation de la convention passée entre les parties. Art. 256b, 257a CO 2003 5>Garantie de loyer. Poursuite ordinaire. Contestation du mode de poursuite. Exception du +ibeneficium excussionis realis.] Plainte LP. Art. 257e CO; 37, 41 al. 1bis LP 2003 6>Bail portant sur un centre médical. Violation du devoir de diligence du locataire. Ne constitue pas un usage soigneux des locaux l'utilisation inadéquate d'une installation, en l'espèce la non-fermeture d'un robinet de vidange provoquant une surconsommation considérable d'eau. Condamnation du locataire au paiement de dommages-intérêts. Substitution, en cours de procès, du bailleur décédé par ses exécuteurs testamentaires. Art. 97 al. 1, 257f al. 1 CO; 518 CC 2003 7>Baux portant d'une part sur une station-service pour automobilistes, d'autre part sur un local de vente de divers articles. Cessation anticipée de l'activité commerciale par la locataire. Violation de l'obligation tacite d'exploiter. Résiliation anticipée des baux par le bailleur et réparation du dommage subi par lui. Art. 257f al. 1 et 3 CO 2003 8>Bail portant sur une habitation. Installation sans l'accord du bailleur de vitrages sur le balcon. Résiliation anticipée du contrat par le bailleur pour prétendue violation du devoir de diligence imposé au locataire. Résiliation jugée inefficace au vu des circonstances, notamment en raison du non-respect des principes de la proportionnalité et de subsidiarité. Le laps de temps écoulé entre une ultime protestation et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Art. 257f al. 3 CO; 4 CC 2003 9>Conclusion du bail à loyer. Accord sur les éléments objectivement et subjectivement essentiels. Forme solennelle ou probatoire. Mesures provisionnelles. Art. 102, 107 al. 2, 253, 256 al. 1 CO 2003 10>Contrat de bail portant sur un appartement. Indication erronée de plus de 10% de la surface des locaux. Erreur essentielle du locataire niée. Art. 23 ss CO 2003 11>Contrat de bail portant sur des bureaux. Indication erronée de la surface des locaux. Défaut de la chose louée pour inexistence d’une qualité promise. Réduction de loyer. Erreur essentielle.

14

Art. 31, 62, 63, 120, 127, 256, 259 ss, 265 CO 2003 12>Baux portant sur une habitation. Restitution anticipée des locaux loués. Cas du candidat-locataire qui n'est pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, pour des motifs non imputables au bailleur. Incombances pesant sur l'une et l'autre des parties. Art. 264 CO 2003 13>Contrat de bail. Résiliation anticipée pour justes motifs. Base de calcul des dommages-intérêts. Art. 266g CO 2003 14>Bail à loyer portant sur un appartement occupé par un couple dont le mariage en Egypte n’est pas reconnu immédiatement en Suisse. Retard dans le paiement du loyer. Avis comminatoire et résiliation. Nullité de celle-ci pour non respect de la double notification de l’avis comminatoire et du congé. Art. 266n CO 2004 1>Locataire d'un logement au bénéfice de l'aide sociale. Engagement de la commune de domicile d'assumer au besoin la couverture du loyer dans le cadre de l'aide sociale, pour autant que les conditions de celle-ci soient réunies. Engagement considéré comme une condition résolutoire. Refus de considérer la commune comme locataire ou auteure d'une promesse de porte-fort. Art. 1, 18 al. 1, 111, 154 al. 1 CO Mieter einer Sozialhilfewohnung. Deckung des Mietzinses durch die Wohnsitzgemeinde im Rahmen der Sozialhilfe, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Die Unterstützung gilt als auflösende Bedingung. Ablehnung, die Gemeinde als Mieterin oder als Partei eines Vertrags zu Lasten eines Dritten anzusehen. Art. 1, 18 Abs. 1, 111, 154 Abs. 1 OR Conduttore di un’alloggio messo al beneficio dell’assistenza sociale. Impegno del Comune di domicilio di assumere in caso di bisogno la copertura delle pigioni nel quadro dell’assistenza sociale, a patto che le condizioni di quest’ultima siano riunite. Impegno considerato come una condizione risolutiva. Rifiuto di considerare il Comune come conduttore o autore di una promessa della prestazione di un terzo. Art. 1, 18 cpv. 1, 111, 154 cpv. 1 CO 2004 2>Bail commercial. Remise de commerce. Nullité niée d'un accord portant sur un pas de porte. Transaction couplée niée. Art. 20, 254, 263 CO Miete von Geschäftsräumen. Geschäftsübernahme. Nichtigkeit der Vereinbarung eines Handgelds verneint. Vorliegen eines Koppelungsgeschäfts verneint. Art. 20, 254, 263 OR Locazione commerciale. Rimessa di un commercio. Nullità negata di un’accordo relativo ad un’avviamento commerciale. Negozio abbinato negato. Art. 20, 254, 263 CO

15

2004 3>Bail à durée déterminée portant sur une villa d'habitation. Résiliation anticipée pour demeure dans le paiement du loyer. Ordonnance d'expulsion prononcée contre le locataire, prorogée. Refus d'admettre une reconduction tacite du contrat ou la conclusion tacite d'un nouveau contrat. Indemnité due au bailleur pour occupation illicite de la villa, relouée dix mois après l'échéance contractuelle. Calcul de l'indemnité. Devoir du bailleur de diminuer le dommage. Art. 44 al. 1, 257d, 266 al. 2 CO Befristete Miete eines Wohnhauses. Vorzeitige Kündigung wegen Verzugs der Mietzinszahlung. Dem Mieter gegenüber verfügte aufgeschobene Räumungsanordnung. Ablehnung der stillschweigenden Weiterführung des Mietverhältnisses sowie des stillschweigenden Abschlusses eines neuen Mietvertrags. Recht auf Schadenersatz des Vermieters wegen widerrechtlicher Besetzung der Villa, die zehn Monate nach der vertraglichen Beendigung wiedervermietet wurde. Berechnung des Schadensersatzes. Pflicht des Vermieters, den Schaden zu minimieren. Art. 44 Abs. 1, 257d, 266 Abs. 2 OR Locazione a tempo determinato inerente ad una villa d'abitazione. Rescissione anticipata del contratto per causa della mora del conduttore per il pagamento dell'affitto. Ordinanza di sfratto pronunciata contro il conduttore, prorogata. Rifiuto di ammettere una tacita riconduzione del contratto oppure la tacita conclusione di un nuovo contratto. Indennità dovuta al locatore per occupazione illecita della villa riaffittata dieci mesi dopo la scadenza contrattuale. Calcolo dell'indennitá. Dovere del locatore di diminuire il danno. Art. 44 cpv. 1, 257d, 266 cpv. 2 CO 2004 4>Demeure du locataire dans le paiement du loyer. Avis comminatoire mentionnant un délai inférieur à 30 jours. Art. 257d CO Zahlungsrückstand des Mieters. Kündigungsandrohung mit Zahlungsfrist von weniger als 30 Tagen. Art. 257d OR Mora del conduttore al pagamento della pigione. Comminatoria che menziona un termine inferiore a 30 giorni. Art. 257d CO 2004 5>Demeure du locataire dans le paiement du loyer. La sûreté en espèces versée au bailleur et non déposée par lui auprès d'une banque ne vaut pas paiement du loyer. Art. 257d, 257e CO Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug. Sicherheitsleistung mittels Barzahlung an den Vermieter statt sie über die Bank zu begleichen, gilt nicht als Bezahlung des Mietzinses. Art. 257d, 257e OR Mora del conduttore nel pagamento della pigione. La garanzia in denaro versata al locatore e non depositata da quest’ultimo presso uno stabilimento bancario non vale pagamento della pigione. Art. 257d, 257e CO

16

2004 6>Bail portant sur un appartement. Notification régulière d'une hausse de frais accessoires, non contestée par la locataire. Demeure de cette dernière et résiliation anticipée du contrat par le bailleur. Requête en annulation du congé par la locataire, qui invoque la violation des règles de la bonne foi au regard de la prétendue insignifiance du montant impayé. Requête rejetée. Art. 257d, 271 al. 1 CO Miete einer Wohnung. Regelmässige Erhöhung der Nebenkosten, die von der Mieterin nicht bestritten wurden. Beibehalten der Erhöhung der Nebenkosten und vorzeitige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Begehren um Anfechtung der Kündigung seitens der Mieterin, welche die Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben in Anbetracht des angeblich geringen, nicht bezahlten Betrags geltend macht. Begehren abgewiesen. Art. 257d, 271 Abs. 1 OR Locazione inerente ad un'appartamento. Notifica regolare di un'aumento di spese accessorie, non contestata dalla conduttrice. Mora di quest'ultima e disdetta anticipata del contratto da parte del locatore. Richiesta di annullamento della disdetta della conduttrice che invoca la violazione del principio della buona fede riguardo alla pretesa insulsaggine del montante impagato. Domanda respinta. Art. 257d, 271 cpv. 1 CO 2004 7>Bail portant sur une habitation située en milieu urbain. Nuisances temporaires provenant d'un chantier voisin. Refus d'admettre l'existence d'un défaut propre à justifier une réduction du loyer de la locataire. Art. 256 al. 2, 259d CO Miete einer in der Stadt liegenden Wohnung. Zeitweise Lärmimmissionen durch eine benachbarte Baustelle. Verneinung des Vorliegens eines Mangels, der eine Mietzinsherabsetzung der Mieterin rechtfertigen würde. Art. 256 Abs. 2, 259d OR Locazione inerente ad un'abitazione situata in zona urbana. Disturbi temporanei provenienti da un cantiere vicino. Rifiuto di ammettere l'esistenza di un difetto proprio a giustificare una riduzione dell'corrispettivo per il conduttore. Art. 256 cpv. 2, 259d CO 2004 8>Défauts de la chose louée. Nature contractuelle de l’action en restitution des loyers payés en trop. Prescription quinquennale de cette action. Art. 128 ch. 1, 130 al. 1, 259d CO Mängel der gemieteten Sache. Vertragsrechtliche Natur des Rückerstattungsanspruchs des zuviel bezahlten Mietzinses. Der Anspruch verjährt mit Ablauf von fünf Jahren. Art. 128 Ziff. 1, 130 Abs. 1, 259d OR Difetti della cosa messa in locazione. Natura contrattuale dell’azione in restituzione delle pigioni pagate indebitamente. Prescrizione quinquennale di quest’azione. Art. 128 cifra 1, 130 cpv. 1, 259d CO

17

2004 9>Travaux d'entretien et de rénovation d'envergure projetés dans un grand immeuble locatif. Détermination des travaux raisonnablement imposables au locataire. Latitude de décision du juge, compte tenu du caractère indéterminé de la norme applicable et de l'importance des circonstances locales. Interdiction prononcée en l'espèce de procéder à certains travaux, eu égard à l'intensité des nuisances pour les locataires récalcitrants et à l'ampleur de l'augmentation des loyers qui pourraient en résulter. Art. 260 al. 1 CO Umfangreich geplante Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten in einem grossen Mietshaus. Beurteilung der Zumutbarkeit der Arbeiten für den Mieter. Entscheidungsspielraum des Richters in Anbetracht des unbestimmten Charakters der anzuwendenden Norm und der Bedeutung der lokalen Umstände. Im vorliegenden Fall Verbot, gewisse Arbeiten durchzuführen im Hinblick auf die starken Immissionen für die dagegen opponierenden Mieter und im Hinblick auf die starke Erhöhung des Mietzinses, die daraus resultieren könnte. Art. 260 Abs. 1 OR Lavori di manutenzione e di rinnovamento progettati in un grande immobile locativo. Determinazione dei lavori che si possono ragionevolmente imporre al conduttore. Libertà di decisione del giudice, tenendo conto del carattere indeterminato della norma applicabile e dell'importanza delle circostanze locali. Divieto di procedere a certi lavori pronunciato nel caso specifico considerando l'intensità dei disturbi che dovrebbero assumere i conduttori recalcitranti e l'importante aumento di affitto che potrebbe risultarne. Art. 260 cpv. 1 CO 2004 10>Renonciation par le locataire au bail à loyer conclu. Non-entrée en possession de l’appartement. Le bail à loyer vaut-il en l’occurrence titre de mainlevée provisoire ? Nature et exigibilité des prétentions du bailleur. Art. 44, 107 al. 2, 264 CO Verzicht des Mieters auf den vereinbarten Mietvertrag. Nichtbezug der Wohnung. Gilt der Mietvertrag im vorliegenden Fall als provisorischer Rechtsöffnungstitel? Art und Fälligkeit der Forderungen des Vermieters. Art. 44, 107 Abs. 2, 264 OR Rinuncia del conduttore al contratto di locazione concluso. Non entrata in possesso dell’alloggio. Nella fattispecie, vale il contratto di locazione titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione? Natura ed esigibilità delle pretese del locatore. Art. 44, 107 cpv. 2, 264 CO 2004 11>Droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux. Prise d'inventaire pour la sauvegarde de ce droit. Conditions de la prise d'inventaire selon le caractère échu ou courant des loyers visés. Art. 268 CO, 283 LP Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumen. Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses zur Sicherstellung dieses Rechts. Voraussetzungen für die Aufnahme eines Verzeichnisses entsprechend dem fälligen oder laufenden Charakter der betroffenen Mietzinse.

18

Art. 268 OR, 283 SchKG Diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali. Procedimento ad un’inventario per la salvaguardia di questo diritto. Condizioni dell’inventario a secondo del carattere scadente o corrente delle pigioni in questione. Art. 268 CO, 283 LEF 2005 1>Résiliation du bail. Refus d’admettre la conclusion tacite d’un nouveau bail après l’entrée en vigueur du congé. Art. 1, 18, 253 CO Kündigung des Mietvertrags. Weigerung, den stillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrags nach dem Inkrafttreten der Kündigung zu akzeptieren. Art. 1, 18, 253 OR Disdetta del contratto di locazione. Rifiuto di ammettere la tacita conclusione di un nuovo contratto di locazione dopo l’entrata in vigore della disdetta. Art. 1, 18, 253 CO 2005 2>Bail portant sur des locaux à usage d’un home pour personnes âgées. Conclusion d’un contrat tacite suite à une résiliation, niée en l’espèce. Art. 1 al. 2 CO Miete von Nutzräumen eines Altersheimes. Stillschweigender Abschluss nach einer Kündigung, im vorliegenden Fall abgestritten. Art. 1 Abs. 2 OR Contratto di locazione inerente a locali ad uso di una casa di ricovero. Conclusione di un tacito contratto in seguito ad una disdetta, negata nella fattispecie. Art. 1 cpv. 2 CO 2005 3>Gratuité de séjours dans l’appartement principal de la villa d’une succession répudiée et insolvable, entre le décès du propriétaire (consentant de son vivant) et la faillite de sa succession. Absence de créance en réparation ou en enrichissement illégitime. Critique fondée sur l’inapplicabilité des art. 41 ss et 62 ss CO et le «contrat de fait». Art. 41 ss, 62 ss CO; 229 al. 3 LP Unentgeltlichkeit eines Aufenthaltes in der Hauptwohnung einer Villa eines ausgeschlagenen und insolventen Erbes zwischen dem Hinschied des Eigentümers (der dies zu seinen Lebzeiten gestattet hatte) und des Konkurses seines Erbes. Abwesenheit einer Schuld auf Grund der Wiedergutmachung oder der unrechtmässigen Bereicherung. Berechtigte Kritik über die Unanwendbarkeit der Art. 41 ff und 62 ff OR sowie des «faktischen Vertragsverhältnisses». Art. 41 ff., 62 ff. OR; 229 Abs. 3 SchKG Gratuità di soggiorni nell’appartamento principale della villa di una successione che ha fatto l’oggetto di una rinuncia perché insolvibile, tra il decesso del proprietario (consentente

19

quand’era in vita) ed il fallimento della sua successione. Assenza di credito in riparazione o indebito arricchimento. Critica fondata sull’inapplicabilità degli art. 41 ss e 62 ss CO e sul «contratto di fatto». Art. 41 ss., 62 ss. CO; 229 cpv. 3 LEF 2005 4>Occupation de locaux. Indemnité d’usage fondée sur l’enrichissement illégitime. Fixation de la valeur locative objective. Art. 62 ss CO Hausbesetzung. Gebrauchsentschädigung aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung. Bemessung des objektiven Mietwertes. Art. 62 ff. OR Occupazione di locali. Indennità d’uso fondata sull’indebito arricchimento. Fissazione del valore locativo oggettivo. Art. 62 ss. CO 2005 5>Bail à loyer portant sur des locaux commerciaux. Cession de l’usage de ceux-ci par la locataire à sa filiale qui par la suite tombe en faillite. Refus d’accès aux locaux prononcé par l’Office des faillites à l’encontre de la locataire. Non-paiement du loyer par cette dernière, qui invoque à tort l’exception d’inexécution. Art. 82 CO Mietvertrag über Geschäftsräume. Die Mieterin zediert die Nutzung der Räumlichkeiten an ihre Filiale, die daraufhin in Konkurs fällt. Zugriffsverbot auf die Räumlichkeiten seitens des Konkursamtes gegenüber der Mieterin. Nichtzahlung der Miete durch die Mieterin, die ungerechtfertigterweise die Einrede der Nichterfüllung erhebt. Art. 82 OR Contratto di locazione inerente a locali commerciali. Cessione dell’uso dei locali dalla conduttrice alla sua filiale che in seguito fallisce. Rifiuto d’accesso ai locali pronunciato dall’Ufficio di esecuzione contro la conduttrice. Mancato pagamento della pigione da quest’ultima che invoca a torto l’eccezione di inadempienza. Art. 82 CO 2005 6>Paiement du loyer par un tiers. Reprise cumulative de dette. Art. 175 ss CO Zahlung des Mietzinses durch einen Dritten. Kumulative Schuldübernahme. Art. 175 ff. OR Pagamento della pigione da parte di un terzo. Assunzione cumulativa del debito. Art. 175 ss. CO 2005 7>Bail à loyer portant sur une maison de maître comportant 14 pièces. Moment déterminant et qualification du caractère luxueux de l’habitation. Absence d’influence, sur le caractère luxueux, de l’entretien et de la rénovation de la chose louée assurés par le locataire.

20

Art. 8 CC; 253b al. 2 CO Mietvertrag über eine Villa mit 14 Zimmern. Zu bestimmender Zeitpunkt und Qualifikation des luxuriösen Charakters einer Wohnung. Der vom Mieter vorgenommene Unterhalt und die Renovation der gemieteten Sache haben keinen Einfluss auf den luxuriösen Charakter. Art. 8 ZGB; 253b Abs. 2 OR Contratto di locazione relativo ad una casa padronale composta di 14 locali. Momento determinante e qualificazione del carattere lussuoso dell’abitazione. Assenza di influenza, sul carattere lussuoso del mantenimento e dell’ammodernamento della cosa locata assunti dal conduttore. Art. 8 CC; 253b cpv. 2 CO 2005 8>Demeure du locataire. Résiliation du contrat de bail, après fixation du délai comminatoire de 30 jours. Convention d’amortissement des loyers en souffrance avec clause de fin de bail faute de respect scrupuleux des délais de paiement. Art. 20 et 257d CO Verzug des Mieters. Auflösung des Mietvertrages nach Festsetzung einer Drohfrist von 30 Tagen. Abzahlungsabkommen über die überfälligen Mietzinsen mit einer Klausel über die Beendigung des Mietverhältnisses, falls die Zahlungsfristen nicht gewissenhaft eingehalten werden. Art. 20 und 257d OR Mora del conduttore. Disdetta del contratto di locazione dopo fissazione del termine comminatorio di 30 giorni. Convenzione d’ammortamento delle pigioni giacenti includendo una clausola di fine contratto in caso di mancato rispetto scrupoloso dei termini di pagamento. Art. 20 e 257d CO 2005 9>Demeure du locataire. Efficacité du congé au sens de l’art. 257d al. 2 CO. Compensation. Art. 124 al. 1, 257d, 274d al. 3 CO Zahlungsrückstand des Mieters. Wirksamkeit der Kündigung im Sinne von Art. 257d Abs. 2 OR. Verrechnung. Art. 124 Abs. 1, 257d, 274d Abs. 3 OR Mora del conduttore. Validità della disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO. Compensazione. Art. 124 cpv. 1, 257d, 274d cpv. 3 CO 2005 10>Bail portant sur des locaux loués à usage d’un cabinet d’ophtalmologie. Nuisances durables provenant de deux chantiers voisins. Défauts des locaux, donnant droit à une réduction du loyer. Calcul global du montant de la réduction, en fonction de l’usage convenu et des défauts envisagés dans leur ensemble.

21

Art. 259d CO Mietvertrag über Räumlichkeiten für eine Augenarzt-Praxis. Andauernde Immissionen durch zwei Baustellen in der Nachbarschaft. Mietzinsreduktion wegen Mängel in den Räumlichkeiten. Globale Berechnung des Herabsetzungsbetrags aufgrund des vereinbarten Gebrauchs des Mietobjekts und dessen Mängel. Art. 259d OR Locazione inerente a locali destinati all’uso di un gabinetto oftalmologico. Immissioni durevoli provenienti da due cantieri vicini. Difetti dei locali che aprono il diritto ad una riduzione del corrispettivo. Calcolo globale del montante della riduzione, in funzione dell’uso convenuto e dei difetti presi nel loro insieme. Art. 259d CO 2005 11>Bail portant sur une habitation. Nuisances répétées provenant d’un locataire de l’immeuble. Attitude désinvolte de la gérance, imputable au bailleur. Défauts des locaux, donnant droit à une réduction du loyer. Montant variable de la réduction, en fonction de l’intensité des nuisances. Octroi d’un montant à titre de réparation du tort moral subi par l’un des locataires. Art. 49, 101, 259a al. 1 lit. b, 259d CO Wohnungsmietvertrag. Wiederholte Immissionen seitens eines Mieters. Passive Haltung der Verwaltung, für die der Vermieter verantwortlich ist. Mängel in den Mieträumen berechtigen die Herabsetzung des Mietzinses. Der herabsetzbare Betrag variiert je nach Stärke der Immissionen. Gewährung eines Beitrags für die Gutmachung der seelischen Unbill, die einer der Mieter erlitten hat. Art. 49, 101, 259a Abs. 1 lit. b, 259d OR Contratto di locazione relativo ad un’abitazione. Immissioni ripetute provenienti da un conduttore dell’immobile. Attitudine disinvolta dell’amministrazione dell’immobile imputabile al locatore. Difetti del locale che aprono il diritto ad una riduzione della pigione. Ammontare variabile della riduzione a secondo dell’intensità delle immissioni. Concessione di una somma di denaro a titolo di risarcimento del torto morale subito da uno dei conduttori. Art. 49, 101, 259a cpv. 1 lit. b, 259d CO 2005 12>Bail portant sur une habitation. Résiliation par la bailleresse en raison d’importantes rénovations dans l’immeuble. Déménagement des locataires à proximité. Conclusion entre les mêmes parties d’un nouveau bail concernant un logement du même immeuble, dont les rénovations ne sont pas achevées. Nuisances provenant des travaux entrepris dans l’immeuble et dans le voisinage. Admission d’un défaut justifiant une réduction graduelle du loyer. Art. 259d CO Wohnungsmietvertrag. Kündigung durch die Vermieterin zum Zwecke wichtiger Renovationsarbeiten in der Liegenschaft. Umzug des Mieters in eine benachbarte Liegenschaft. Abschluss eines neuen Mietvertrags zwischen denselben Parteien über eine Wohnung in derselben Liegenschaft, deren Renovation nicht abgeschlossen ist. Immissionen durch die in der Liegenschaft und in den benachbarten Liegenschaften vorgenommenen

22

Renovationsarbeiten. Anerkennung eines Mangels, der die stufenweise Mietzinsherabsetzung rechtfertigt. Art. 259d OR Locazione inerente ad un locale di abitazione. Disdetta da parte della locatrice per motivi di lavori di ammodernamento importanti nell’immobile. Trasloco dei conduttori nelle vicinanze. Conclusione tra le medesime parti di un nuovo contratto di locazione con oggetto un’alloggio nello stesso edificio, il quale è ancora in fase di ammodernamento. Immissioni provenienti dai lavori intrapresi nell’immobile e nel vicinato. Ammissione di un difetto che giustifica una riduzione graduale della pigione. Art. 259d CO 2005 13>Indemnité pour la plus-value apportée à l’immeuble loué par la construction d’une piscine. Non-exigence de la forme écrite pour la renonciation à l’indemnité ou pour une indemnité inférieure au montant de la plus-value. Interprétation de la portée de la signature par le bailleur de la requête en autorisation de construire l’ouvrage comportant le coût estimatif de celui-ci. Art. 260a al. 3 CO Entschädigung des Mehrwertes eines Grundstückes durch den Bau eines Schwimmbeckens. Unnötigkeit der schriftlichen Form für den Verzicht auf eine Entschädigung, die kleiner ist als der Mehrwert. Auslegung des Ausmasses der Unterschrift des Vermieters des Baubewilligungsantrages welcher einen Kostenvoranschlag beinhaltet. Art. 260a Abs. 3 OR Indennità per il plusvalore apportato all’immobile locato dalla costruzione di una piscina. Nessuna esigenza della forma scritta per la rinuncia all’indennità o per un’indennità inferiore al montante del plusvalore. Interpretazione della portata della firma del locatore sulla richiesta di permesso di costruzione dell’opera che include il costo estimativo di quest’ultima. Art. 260a cpv. 3 CO 2005 14>Réalisation forcée de la chose louée. Validité de la résiliation du bail par l’adjudicataire avant son inscription au RF. Mesures à prendre par le locataire pour permettre les notifications postales à lui destinées. Art. 656 al. 2 CC; 261 CO Zwangsversteigerung einer gemieteten Sache. Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags durch den Ersteigerer vor der Eintragung ins Grundbuch. Zu ergreifende Massnahmen seitens des Mieters, um die an ihn adressierte Post zustellen zu können. Art. 656 Abs. 2 ZGB; 261 OR Realizzazione forzata della cosa locata. Validità della disdetta del contratto di locazione da parte dell’aggiudicatario prima della sua iscrizione nel Registro fondiario. Provvedimenti da prendere dal conduttore per permettere le notifiche postali a lui destinate. Art. 656 cpv. 2 CC; 261 CO 2005 15>Bail portant sur des locaux à usage de café-restaurant. Détermination du loyer

23

modifié en cours de bail. Action en libération de dette. Transfert de bail commercial. Règles d’interprétation du contrat. Art. 18, 115, 263 CO Mietvertrag von Räumen, die zur Betreibung eines Cafés / Restaurants dienen. Bestimmung des veränderten Mietzinses während der Miete. Klage auf Aberkennung der Forderung. Übertragung der Miete von Geschäftsräumen. Interpretationsregeln des Vertrages. Art. 18, 115, 263 OR Locazione inerente a locali ad uso di caffé-ristorante. Determinazione della pigione modificata in corso di locazione. Domanda di disconoscimento del debito. Trasferimento del contratto di locazione inerente a locali commerciali. Regole d’interpretazione del contratto. Art. 18, 115, 263 CO 2. Protection contre les loyers abusifs / Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen / Protezione dalle pigioni abusive 2001 14>Majoration de loyer fondée sur un rendement net insuffisant. Acquisition de l’immeuble dans le cadre d’un partage successoral. Art. 269 CO 2001 15>Méthode absolue opposée à une demande de baisse de loyer. Loyers comparatifs. Art. 269a lit. a CO; 11 OBLF 2001 16>Hausse de loyer. Loyers usuels du quartier. Adaptation théorique des loyers de comparaison à la baisse du taux hypothécaire. Art. 269a lit. a CO 2001 17>Critère des loyers comparatifs dans la localité ou dans le quartier. Art. 269a lit. a CO; 11 OBLF 2001 18>Droit d’option en prolongation d’un bail assorti d’une clause d’indexation. Effets de l’option sur la poursuite du contrat et conditions de la prolongation. Mode de fixation du loyer. A défaut de convention particulière entre les parties, poursuite des rapports de location sans changement. Art. 255, 266, 269b, 270a à 270c CO 2001 19>Bail portant sur une habitation. Nullité des majorations de loyer exigées oralement, sans utilisation de la formule officielle. Demande en restitution des majorations payées en trop en application des règles fondées sur l'enrichissement illégitime à l'encontre du bailleur enrichi, et non à l'encontre des acquéreurs des locaux loués. Irrecevabilité du recours en réforme en raison du dépôt de conclusions nouvelles. Art. 62 ss, 261, 269d al. 2 lit. a CO; 55 al. 1 lit. b OJ 2001 20>Contestation du loyer initial. Notion de contrainte. Art. 270 al. 1 CO

24

2002 14>Rendement net de la chose louée. Prise en compte des honoraires de courtage et des frais d’entretien. Art. 269 CO 2002 15>Majoration de loyer. Rapport entre les critères relatifs et absolus. Hiérarchie des critères absolus. Immeuble ancien. Art. 269, 269a lit. a CO 2002 16>Contestation du loyer. Prix d’achat manifestement exagéré. Calcul des frais d’entretien. Art. 269, 269a, 270a CO 2002 17>Augmentation de loyer. Application des art. 269 ss CO et 14 OBLF aux baux de locaux d'habitation propriété d'une société coopérative. Art. 253b, 269 ss, 828 ss CO; 14 OBLF 2002 18>Bail portant sur un café-restaurant. Hausse de loyer non notifiée sur formule officielle. Refus d'admettre une majoration consensuelle du loyer, ainsi que l'abus de droit du locataire à demander la restitution des montants payés indûment sur les loyers. Délai de prescription absolue de la créance en répétition de l'indu fixé à dix ans. Art. 67 al. 1, 269d al. 2 litt. a CO; 2 al. 2 CC 2002 19>Bail portant sur un restaurant et un logement. Absence d’usage de la formule officielle lors de la conclusion. Requête en réduction du loyer valant ratification du contrat prétendument entaché d’erreur essentielle ou de lésion. Art. 31, 270 al. 2 CO 2002 20>Formule officielle lors de la conclusion du bail initial. Arbitraire dans l'application d'une règle cantonale définissant la notion de pénurie de logements. Art. 270 al. 2 CO 2002 21>Bail portant sur un logement. Absence d'usage de la formule officielle lors de la conclusion. Vice de forme dans la notification du loyer initial entraînant en principe la nullité du loyer fixé. Abus de droit du locataire qui invoque le vice de forme. Art. 270 al. 2 CO; 2 al. 2 CC 2003 15>Contestation du loyer initial. Conditions de recevabilité de la contestation. Art. 270 al. 1 CO 2003 16>Demande de diminution du loyer. Méthode relative ou absolue ? Art. 270a CO 2003 17>Bail portant sur des appartements dans un immeuble dont la construction a été subventionnée par la Confédération. Nécessité d’une décision constatatoire à la fin de la procédure en vérification du loyer par l’Office fédéral du logement. Vérification des loyers à titre rétroactif. Admissibilité d’un loyer différent entre plusieurs appartements d’un même immeuble en fonction de leur emplacement, aménagement intérieur ou exposition au soleil sans approbation par l’office fédéral. Art. 253b al. 3 CO; 45 LCAP; 17 al. 3, 21a et 75a OCAP

25

2004 12>Majoration de loyer. Logements sortant du contrôle cantonal des loyers et logements propriété d’une collectivité publique. Recours direct à la méthode absolue. Art. 253b al. 3, 269 CO Erhöhung des Mietzinses. Wohnungen, deren Mietzinse nicht mehr durch eine staatliche Behörde kontrolliert werden und Wohnungen, die Eigentum einer Körperschaft des öffentlichen Rechts sind. Direkte Anwendung der absoluten Methode. Art. 253b Abs. 3, 269 OR Aumento di pigione. Alloggi che escono dal controllo cantonale delle pigioni e alloggi proprietà di una collettività pubblica. Ricorso diretto al metodo assoluto. Art. 253b cpv. 3, 269 CO 2004 13>Augmentation de loyer. Obligation de motiver l'augmentation de manière suffisamment claire et précise. Validité d’une motivation qui s’écarte des motifs que le bailleur avait évoqués dans des précédents courriers au locataire. Art. 269, 269a lit. a, 269d al. 1 CO; 18, 19 al. 1 et 1bis OBLF Erhöhung des Mietzinses. Pflicht des Vermieters, die Erhöhung klar und präzis zu begründen. Gültigkeit einer Begründung, die von den Gründen, die der Vermieter in früheren Briefen an den Mieter vorgebracht hat, abweichen. Art. 269, 269a lit. a, 269d Abs. 1 OR; 18, 19 Abs. 1 und 1bis VMWG Aumento dell'affitto. Obbligo di motivare l'aumento in modo sufficientemente chiaro e preciso. Validità di una motivazione che si distanzia dai motivi che il locatore aveva evocato nelle precedenti corrispondenze al conduttore. Art. 269, 269a lit. a, 269d cpv. 1 CO; 18, 19 cpv. 1 e 1bis OLAL 2004 14>Majoration de loyer. Loyers comparatifs. Référence aux statistiques officielles. Art. 269a lit. a CO Erhöhung des Mietzinses. Vergleichbare Mietzinse. Bezugnahme auf die offiziellen Statistiken. Art. 269a lit. a OR Aumento di pigione. Pigioni comparative. Riferimento alle statistiche ufficiali. Art. 269a lit. a CO 2004 15>Bail commercial avec clause d’indexation du loyer. Offre du bailleur de proroger le contrat à l'échéance. Interprétation du silence du locataire. Distinction avec une modification unilatérale du bail au détriment du locataire. Art. 6, 269b, 269d al. 2 et 3, 270b CO Miete von Geschäftsräumen und Mietzins mit Indexklausel. Angebot des Vermieters, den Vertrag bei Vertragsablauf zu verlängern. Auslegung des Schweigens des Mieters. Abgrenzung zur einseitigen Abänderung des Mietvertrags zu Lasten des Mieters. Art. 6, 269b, 269d Abs. 2 und 3, 270b OR

26

Locazione di locali commerciali con clausola d'indicizzazione dell'affitto. Offerta del locatore di prorogare il contratto alla scadenza. Interpretazione del silenzio del conduttore. Distinzione con una modifica unilaterale del contratto di locazione a discapito del conduttore. Art. 6, 269b, 269d cpv. 2 e 3, 270b CO 2004 16>Majoration du loyer; exigence de la signature manuscrite du bailleur sur la formule officielle? Art. 13, 14, 269d CO; 19 OBLF Mietzinserhöhung; Erfordernis der handschriftlichen Unterschrift des Vermieters auf dem amtlichen Formular? Art. 13, 14, 269d OR; 19 VMWG Aumento della pigione ; esigenza della firma manoscritta del locatore sul modulo prescritto ? Art. 13, 14, 269d CO; 19 OLAL 2004 17>Compétence du juge civil pour connaître d’un litige relatif à des hausses de loyer notifiées avant la décision de l’autorité compétente de subventionner les loyers et de les soumettre au contrôle d’une autorité. Nullité d’une hausse de loyer notifiée au moyen d’une formule non encore agréée par la canton. Nullité d’autres hausses de loyer pour motivation insuffisante. Absence d’abus de droit à invoquer le vice de forme. Art. 2 al. 2 CC; art. 253b al. 3, 269d CO; art. 18 al. 2 et 3 AMSL; art. 19 al. 1 bis, 26 al. 1 OBLF Zuständigkeit des Zivilrichters, einen Rechtsstreit betreffend Mietzinserhöhungen zu beurteilen, die vor dem Entscheid durch die zuständige Behörde, die Mietzinse zu subventionieren und sie einer Kontrolle durch die Behörden zu unterstellen, mitgeteilt wurden. Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung aufgrund einer noch nicht durch den Kanton genehmigten Formel. Nichtigkeit weiterer Mietzinserhöhungen wegen nicht ausreichender Begründung. Kein Vorliegen von Rechtsmissbrauch bei Geltendmachung eines Formmangels.. Art. 2 Abs. 2 ZGB; art. 253b Abs. 3, 269d OR; art. 18 Abs. 2 und 3 BMM; art. 19 Abs. 1 bis, 26 Abs. 1 VMWG Competenza del giudice civile per trattare una lite relativa a degli aumenti di pigione notificati prima della decisione dell’autorità competente di sussidiare le pigioni e di sottometterle al controllo di un’autorità. Nullità di un’aumento di pigione notificato mediante un modulo non ancora prescritto ed approvato dal cantone. Nullità di altri aumenti di pigione per motivazione insufficiente. Assenza di abuso di diritto ad invocare il vizio di forma. Art. 2 cpv. 2 CC; art. 253b cpv. 3, 269d CO; art. 18 cpv. 2 e 3 DFAML; art. 19 cpv. 1 bis, 26 cpv. 1 OLAL 2004 18>Contestation du loyer initial. Notion de contrainte. Notion de "même chose" au sens de la loi. Art. 270 al. 1 CO Anfechtung des Anfangsmietzinses. Begriff der "Notlage". Begriff "dieselbe Sache" im Sinne des Gesetzes.

27

Art. 270 Abs. 1 OR Contestazione della pigione iniziale. Nozione di costrizione. Nozione di “stessa cosa” ai termini della legge. Art. 270 cpv. 1 CO 2005 16>Majoration consensuelle du loyer. Absence de formule officielle. Art. 269d CO Vereinbarte Mietzinserhöhung ohne Benützung des offiziellen Formulars. Art. 269d OR Aumento consensuale della pigione. Assenza di modulo prescritto. Art. 269d CO 2005 17>Demande de diminution du loyer. Méthode et critères applicables. Maxime inquisitoire sociale. Art. 270a, 274d al. 3 CO Forderung nach Herabsetzung des Mietzinses. Anwendbare Methode und Kriterien. Soziale Untersuchungsmaxime. Art. 270a, 274d al. 3 OR Domanda di riduzione. Metodo e criteri applicabili. Massima inquisitoria sociale. Art. 270a, 274d cpv. 3 CO 3. Protection contre les congés / Kündigungschutz / Protezione dalle disdette 2001 21>Locaux commerciaux. Résiliation du bail en vue de la démolition du bâtiment. Autorisation de démolir non encore accordée par les autorités compétentes. Contestation de la résiliation. Principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Art. 271, 271a CO 2001 22>Bail à loyer portant sur une villa de service. Dénonciation par le locataire. Nouveau contrat avec l'occupant accompagné d'une réduction de loyer. Dénonciation par le bailleur. Validité du congé. Besoin du propriétaire. Abus de droit du locataire. Prolongation du bail. Art. 2 CC; 271, 271a, 272 CO 2001 23>Bail portant sur des places de parc et sur une station-service. Bail commun. Première résiliation donnée par une partie des bailleurs. Nullité de la résiliation. Nouvelle résiliation émanant de l'ensemble des bailleurs. Validité du congé. Prolongation du bail. Art. 271a al. 1 lit. e ch. 1, 272 CO 2002 22>Résiliation du bail. Contestation de la résiliation par un seul membre de l'hoirie locataire sans procuration du second membre de celle-ci. Art. 560, 602 al. 1 et 2, 653 al. 2 CC; 271 ss CO

28

2002 23>Contrat de durée déterminée. Bail conclu, à plusieurs reprises, pour une durée fixe d’une année. Exclusion de l’application des dispositions sur l’annulation des congés abusifs. Prolongation du bail. Art. 255, 272 CO 2002 24>Durée de la prolongation du bail. Pesée des intérêts des deux cocontractants. Intérêt du bailleur de fournir des locaux à sa société anonyme. Art. 272, 272b CO 2002 25>Réalisation forcée de l’immeuble. Adjudication après double mise à prix. Résiliation du bail par l’adjudicataire avant son inscription au RF. Validité de la résiliation. Admissibilité de la prolongation du bail. Art. 656 al. 2 CC; 261, 272 ss CO 2003 18>Prolongation de bail refusée. Absence de responsabilité du locataire pour le dommage subi par le bailleur du fait de l’impossibilité de réintégrer la villa louée. Art. 41, 97 al. 1, 272a CO 2003 19>Pré-décision de l'autorité de conciliation restée inattaquée dans le délai de l'art. 273 al. 5 CO. Autorité de la chose jugée. Vices pouvant affecter un congé. Art. 273 al. 1 et 5 CO 2004 19>Contestation de la résiliation du bail donnée en vue de faciliter la vente de l’objet immobilier libre de tout occupant. Caractère abusif de la résiliation nié. Prolongation du bail portant sur une propriété de luxe. Locataires fortunés. Art. 2 CC; 271 al. 1, 271a al. 1, 272 al. 1 et 2 CO Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags. Die Kündigung erfolgte mit dem Zweck, den Verkauf der Immobilie ohne Bewohner zu erleichtern. Missbräuchlicher Charakter der bestrittenen Kündigung. Verlängerung des Mietvertrags über ein Luxusanwesen. Begüterte Mieter. Art. 2 ZGB; 271 Abs. 1, 271a Abs. 1, 272 Abs. 1 und 2 OR Contestazione della disdetta del contratto di affitto data con scopo di facilitare la vendita dell'immobile libero da occupanti. Carattere abusivo della disdetta negato. Prolungamento del contratto di affitto inerente ad una proprietà di lusso. Conduttori facoltosi. Art. 2 CC; 271 cpv. 1, 271a cpv. 1, 272 cpv. 1 e 2 CO 2004 20>Résiliation du bail. Motivation du congé. Modification de celle-ci en cours de procédure. Annulabilité de la résiliation. Art. 266a al. 1, 271 ss CO Kündigung des Mietverhältnisses. Begründung der Kündigung. Änderung der Begründung während des Verfahrens. Anfechtbarkeit der Kündigung. Art. 266a Abs. 1, 271 ff. OR Disdetta del contratto di locazione. Motivazione della disdetta. Modifica della motivazione in corso di procedura. Contestabilità della disdetta. Art. 266a cpv. 1, 271 ss. CO

29

2004 21>Résiliation du bail. Procédure d’expulsion. Prétendue découverte des motifs de contestation de la résiliation au-delà du délai légal de 30 jours. Caractère péremptoire de ce délai. Art. 271 ss, 273 CO; 35 OJ Kündigung des Mietvertrags. Ausweisungsverfahren. Angebliche Entdeckung von Anfechtungsgründen der Kündigung nach Ablauf der gesetzlichen Frist von 30 Tagen. Peremptorische (rechtsverwirkende) Frist. Art. 271 ff., 273 OR; 35 OG Disdetta del contratto di locazione. Procedura di sfratto. Scoperta pretesa di motivi di contestazione della disdetta oltre il termine legale di 30 giorni. Carattere perentorio di questo termine. Art. 271 ss., 273 CO; 35 OG 2004 22>Délai de carence excluant la résiliation du bail après une transaction judiciaire conclue entre bailleur et le locataire. Exceptions au délai de carence. Art. 257f al. 1, 271a al. 1 lit. e et al. 3 CO Kündigungssperrfrist nach gerichtlichem Vergleich zwischen Vermieter und Mieter. Ausnahmen von der Sperrfrist. Art. 257f Abs. 1, 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 3 OR Termine di carenza che esclude la disdetta del contratto di locazione dopo una transazione giudiziaria conclusa tra locatore e conduttore. Eccezioni al termine di carenza. Art. 257f cpv. 1, 271a cpv. 1 lit. e e cpv. 3 CO 2004 23>Résiliation d'un bail d'habitation par le bailleur en raison de son besoin propre urgent après que le locataire a eu gain de cause dans la procédure en conciliation. L'exigence de forme de la résiliation ne s'étend pas à la motivation du congé. Art. 271a al. 3 lit. a CO Kündigung des Mietvertrages wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters nachdem die Mieterin im Schlichtungsverfahren obsiegt hatte. Art. 271a Abs. 3 lit. a OR Disdetta di una locazione inerente ad un locale di abitazione da parte del locatore in ragione del suo proprio bisogno urgente successivo alla vincita della causa del conduttore nell'ambito della procedura di conciliazione. L'esigenza della forma della disdetta non si estende alla motivazione della disdetta. Art. 271a cpv. 3 lit. a CO 2004 24>Bail d'habitation entre une société immobilière et un actionnaire-locataire. Loyer fixé selon la part des charges de l'immeuble, proportionnellement au nombre d'actions. Contrat conclu sous condition résolutoire -- lié à la qualité d'actionnaire du locataire -- pour une durée déterminée. Extinction du bail à la suite de la vente des actions du locataire par l'Office des faillites. Maintien du locataire dans les lieux sans protestation de la bailleresse, considéré comme une reconduction tacite du contrat pour une durée indéterminée. Résiliation du bail par la société. Prolongation accordée pour

30

une durée de quatre ans, notamment en raison du grand âge et de l'indigence du locataire. Art. 255 al. 1 et 2, 257, 266 al. 2, 272 al. 1 et 2 CO Wohnungsmietvertrag zwischen einer Immobiliengesellschaft und einem Mieter-Aktionär. Mietzins festgelegt gemäss der Beteiligung an den Gebäudekosten, verhältnismässig verteilt auf die Anzahl Aktien. Vertrag unter auflösender Bedingung abgeschlossen -- abhängig vom Aktionärsstatus des Mieters -- für eine befristete Dauer. Auflösung des Mietverhältnisses in Folge des Verkaufs der Aktien des Mieters durch das Konkursamt. Die Duldung des Mieters in den Räumlichkeiten ohne Protest seitens der Vermieterin wird als stillschweigende Weiterführung des Mietverhältnisses auf unbefristete Zeit angesehen. Kündigung des Mietverhältnisses durch die Immobiliengesellschaft. Verlängerung des Mietverhältnisses für eine Dauer von vier Jahren, vor allem mit Hinblick auf das hohe Alter und die Bedürftigkeit des Mieters. Art. 255 Abs. 1 und 2, 257, 266 Abs. 2, 272 Abs. 1 und 2 OR Locazione d'abitazione tra una società immobiliare ed un azionista conduttore. Affitto fissato a misura della parte degli oneri dell'immobile, proporzionalmente al numero delle azioni. Contratto concluso sotto condizione risolutiva -- legata alla qualità di azionista del conduttore -- per una durata determinata. Estinzione della locazione in seguito della vendita delle azioni del conduttore da parte dell'ufficio d'esecuzione. Mantenimento del conduttore nei locali senza proteste da parte del locatore, considerato come una tacita riconduzione del contratto per una durata indeterminata. Rescissione del contratto d'affitto da parte della società. Proroga accordata per una durata di quattro anni, in particolar modo per causa della grande età e dell'indigenza del conduttore. Art. 255 cpv. 1 e 2, 257, 266 cpv. 2, 272 cpv. 1 e 2 CO 2005 18>Bail de locaux commerciaux. Contrat distinct et simultané portant sur une place de parc dans l’immeuble contigu. Bailleurs juridiquement indépendants, mais liés économiquement. Résiliation du bail portant sur la place de parc uniquement, après vente de l’immeuble en question. Annulabilité du congé. Art. 253a, 271 CO; 1 OBLF Miete von Geschäftsräumen. Gleichzeitig, aber separat abgeschlossener Vertrag über einen Parkplatz im angrenzenden Gebäude. Vermieter, die aus juristischer Sicht unabhängig, aber wirtschaftlich verbunden sind. Kündigung des Mietvertrags des Parkplatzes nach Verkauf des besagten Gebäudes. Anfechtbarkeit der Kündigung. Art. 253a, 271 OR; 1 VMWG Contratto di locazione inerente a locali commerciali. Contratto distinto e simultaneo relativo ad un posteggio nell’immobile contiguo. Locatori giuridicamente indipendenti ma legati economicamente. Disdetta del contratto di locazione relativo al posteggio unicamente, dopo la vendita dell’immobile in questione. Annullabilità della disdetta. Art. 253a, 271 CO; 1 OLAL 2005 19>Retard dans le paiement du loyer. Résiliation du bail après fixation du délai comminatoire. Indication erronée du montant en souffrance. Nullité ou annulabilité de la résiliation.

31

Art. 2 CC; 257d, 271 al. 1, 273 al. 1 CO Zahlungsrückstand des Mieters. Kündigung des Mietvertrags nach Fristansetzung. Falsche Angabe des ausstehenden Betrags. Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der Kündigung. Art. 2 ZGB; 257d, 271 Abs. 1, 273 Abs. 1 OR Ritardo nel pagamento della pigione. Disdetta del contratto di locazione dopo fissazione del termine comminatorio. Indicazione errata del montante in sofferenza. Nullità o annullabilità della disdetta. Art. 2 CC; 257d, 271 cpv. 1, 273 cpv. 1 CO 2005 20>Résiliation du bail à loyer. Demande de motivation de congé par le locataire. Retard pris par le bailleur à motiver son congé. Retard justifié par la suite. Absence de caractère abusif de la résiliation. Art. 271, 271 al. 1, 272 al. 1 CO Kündigung des Mietvertrags. Mieter verlangt Begründung der Kündigung. Verspätete Begründung der Kündigung seitens des Vermieters. In der Folge war die Verspätung gerechtfertigt. Kein Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung. Art. 271, 271 Abs. 1, 272 Abs. 1 OR Disdetta del contratto di locazione. Richiesta di motivazione della disdetta da parte del conduttore. Ritardo preso dal locatore per motivare la disdetta. Ritardo giustificato ulteriormente. Assenza di carattere abusivo della disdetta. Art. 271, 271 cpv. 1, 272 cpv. 1 CO 2005 21>Protection contre les congés pendant une procédure de conciliation en rapport avec le bail. Le congé donné pendant la période de conciliation est annulable indépendamment du fait qu’il est effectivement abusif ou non. Art. 271a al. 1 lit. d CO Kündigungsschutz während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens. Eine während des Schlichtungsverfahrens ausgesprochene Kündigung ist anfechtbar unabhängig davon, ob sie tatsächlich missbräuchlich ist oder nicht. Art. 271a Abs. 1 lit. d OR Protezione dalle disdette durante une procedura di conciliazione in rapporto con la locazione. La disdetta data durante il periodo di conciliazione è annullabile indipendentemente dal fatto che sia, o non sia, effettivamente abusiva. Art. 271a cpv. 1 lit. d CO 2005 22>Bail portant sur des locaux servant à l’exploitation d’un garage. Accord amiable fixant l’indemnité à payer à la locataire pour le dommage causé à l’exploitation par des travaux de rénovation. Contestation du congé donné par les bailleurs. Notion de l’entente au sens de l’art. 271a al. 2 CO. Art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 et al. 2 CO

32

Mietvertrag von Räumen, die zur Betreibung einer Garage dienen. Gütliche Einigung über die zu bezahlende Entschädigung für den dem Betrieb durch Renovationsarbeiten zugefügten Schaden. Anfechtung der Kündigung durch den Vermieter. Definition der Einigung nach Art. 271a Abs. 2 OR. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 und Abs. 2 OR Locazione inerente a locali utilizzati per la gestione di un’autofficina. Accordo in via amichevole che fissa l’indennità da pagare alla conduttrice per il danno causato all’azienda dai lavori di rinnovo. Contestazione della disdetta data dai locatori. Nozione di accordo ai sensi dell’art. 271a cpv. 2 CO. Art. 271a cpv. 1 lit. e cifra 4 e cpv. 2 CO 2005 23>Location en société simple. Qualité pour agir en annulation du congé. Procuration. Formalisme excessif. Art. 273 al. 1, 274d al. 1, 535 CO; 29 al. 1 Cst. féd. Eine einfache Gesellschaft als Mieterin. Klagevoraussetzung für die Anfechtung der Kündigung. Handlungsvollmacht. Übertriebener Formalismus. Art. 273 Abs. 1, 274d Abs. 1, 535 OR; 29 Abs. 1 BV Locazione in società semplice. Legittimazione a proporre un’azione in contestazione della disdetta. Procura. Eccesso di formalismo. Art. 273 cpv. 1, 274d cpv. 1, 535 CO; 29 cpv. 1 Cost. 4. Autorités et procédure / Behörden und Verfahren / Autorità e procedura 2001 24>Caractère impératif de la tentative de conciliation préalable prescrite par l’art. 274a CO. Moyen tiré du défaut de conciliation constitutif d’un abus de droit lorsqu’il est invoqué au stade des conclusions en cause. Art. 274a al.1 CO 2001 25>Maxime inquisitoire sociale. Loyers comparatifs. Art. 274d al. 3 CO 2001 26>Collaboration à l’administration des preuves en procédure de conciliation. Incidence sur les frais et dépens de la procédure judiciaire. Art. 274d al. 3 CO; § 64, 68 Zivilprozessordnung (ZPO) 2002 26>Convention européenne des droits de l'homme: droit à un tribunal indépendant et impartial. Cas d'un tribunal des baux paritaire. Art. 6 § 1 CEDH 2003 20>Conciliation préalable. Demande reconventionnelle non soumise à l’autorité de conciliation. Art. 274a al. 1 lit. b CO

33

2003 21>Défaut. Bruit perçu dans la chambre à coucher. Valeur litigieuse : remise en état de la chose et réduction de loyer. Maxime inquisitoire sociale. Fardeau de la preuve. Art. 8 CC; 256 al. 1, 274d al. 3 CO; 36 al. 4 et 5 OJ 2004 25>Bail portant sur un lieu de dépôt aménagé en enclos, non considéré comme local commercial. Non-application des règles de procédure spéciales prévues pour les baux commerciaux. Nuisances excessives provenant de poussières de bois entreposé. Admission de la résiliation anticipée du bail en raison de la violation par le locataire de son devoir de diligence. Durée de cinq mois entre la protestation du bailleur et la résiliation du contrat, jugée en l'espèce non abusive. Art. 257f al. 3, 274d al. 3 CO Mietvertrag über eine eingezäunte Parzelle, die nicht als Geschäftsraum gilt. Nichtanwendung der für die Geschäftsräume vorgesehenen speziellen Verfahrensregeln. Übermässige Immissionen durch die Staubentwicklung des zwischengelagerten Holzes. Gutheissung der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter. Dauer von fünf Monaten zwischen der Mahnung durch den Vermieter und der Kündigung des Vertrags ist in casu nicht rechtsmissbräuchlich. Art. 257f Abs. 3, 274d Abs. 3 OR Contratto di locazione relativo ad un luogo di deposito sistemato in recinto, non considerato come locale commerciale. Non applicazione delle regole di procedura speciali previste per le locazioni commerciali. Immissioni eccessive provenienti dalle polveri del legno depositato. Ammissione della disdetta anticipata del contratto di locazione per violazione da parte del conduttore del suo obbligo di diligenza. Durata di cinque mesi tra la protesta del locatore e la disdetta del contratto, giudicata nel caso specifico non abusiva. Art. 257f cpv. 3, 274d cpv. 3 CO 2004 26>Autorité en matière d’expulsion. Compétence de l’autorité de conciliation. Relation entre le droit fédéral et le droit cantonal. Art. 274g CO Ausweisungsbehörde. Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde. Verhältnis zwischen Bundesrecht und kantonalem Recht. Art. 274g OR Autorità in materia di sfratto. Competenza dell’autorità di conciliazione. Relazione tra diritto federale e diritto cantonale. Art. 274g CO 2004 27>Procédure civile. Ordonnance d’expulsion notifiée au locataire par affichage à la porte des locaux loués. Conditions d’une telle notification. Art. 22 al. 1 et 2, 26 du Code de procédure civile vaudois (CPC); 4 de la Loi cantonale vaudoise sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (LEX) Zivilprozess. Dem Mieter angekündigte Ausweisung mittels auf der Türe der gemieteten Räumlichkeiten angebrachter Anzeige. Gültigkeitserfordernisse einer solchen Zustellung. Art. 22 Abs. 1 und 2, 26 Code de procédure civile vaudois (CPC); 4 Loi cantonale vaudoise sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (LEX)

34

Procedura civile. Ordinanza di sfratto notificata al conduttore mediante affissione sulla porta del locale in locazione. Condizioni di una tale notifica. Art. 22 cpv. 1 e 2, 26 Code de procédure civile vaudois (CPC); 4 Loi cantonale vaudoise sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (LEX) 2005 24>Compétence de l’autorité de conciliation en matière d’expulsion, en particulier lorsque le bailleur principal actionne un sous-locataire. Absence de la tentative de conciliation au regard de l’interdiction du formalisme excessif et de l’abus de droit. Renonciation à la procédure de conciliation en cas de clause compromissoire convenue dans un bail commercial. Art. 274a CO Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde betreffend Ausweisungen, insbesondere wenn der Hauptmieter den Untermieter belangt. Abwesenheit eines Einigungsversuches angesicht des Verbotes eines exzessiven Formalismus und des Rechtsmissbrauches. Verzicht auf ein Schlichtungsverfahren im Falle einer vereinbarten Schiedsklausel in einem Mietvertrag von Geschäftsräumen. Art. 274a OR Competenza dell’autorità di conciliazione in materia di sfratto, in particolare quando il locatore principale aziona un subconduttore. Assenza del tentativo di conciliazione a riguardo dell’interdizione dell’eccesso di formalismo e dell’abuso di diritto. Rinuncia alla procedura di conciliazione in caso di clausola compromissoria convenuta nel contratto di locazione per locali commerciali. Art. 274a CO 2005 25>Recevabilité du recours en réforme et du recours de droit public. Maxime inquisitoriale sociale. Art. 444 al. 2 Loi genevoise de procédure civile; 274d al. 3 CO Zulässigkeit der Berufung und der staatsrechtlichen Beschwerde. Soziale Untersuchungsmaxime. Art. 444 Abs. 2 Loi genevoise de procédure civile; 274d Abs. 3 OR Ricevibilità del ricorso per riforma e del ricorso di diritto pubblico. Massima inquisitoria sociale. Art. 444 cpv. 2 Loi genevoise de procédure civile; 274d cpv. 3 CO 2005 26>Mesures provisionnelles. Déconsignation partielle. Voies de droit au Tribunal fédéral. Art. 48, 49 al. 1, 87 al. 2 OJ ; 259g et i, 274f al. 2 CO Vorsorgliche Massnahmen. Teilweise Herausgabe. Mögliche Rechtsmittel ans Bundesgericht. Art. 48, 49 Abs. 1, 87 Abs. 2 OG; 259g und i, 274f Abs. 2 OR Provvedimenti d’urgenza. Liberazione parziale delle pigioni depositate. Vie di diritto presso

35

il Tribunale federale. Art. 48, 49 cpv. 1, 87 cpv. 2 OG; 259g e i, 274f cpv. 2 CO 5. Bail à ferme / Pacht / Affitto 2003 22>Bail à ferme agricole. Interprétation du contrat. Validité d’une modification conventionnelle du fermage en cours de bail. Art. 18 al. 1, 253b, 269d, 270, 275 CO 2004 28>Bail à ferme. Réalisation forcée de l'immeuble loué. Encaissement des fermages par l'adjudicataire. Revendication du mobilier garnissant les locaux affermés par un tiers. Prétention de ce dernier envers l'adjudicataire pour la part au fermage relatif à la mise à disposition du mobilier. Gestion d'affaire ? Enrichissement illégitime ? Art. 62, 423 CO Pacht. Zwangsversteigerung einer verpachteten Liegenschaft. Zahlung der Pachtzinse an den Erwerber. Ansprüche betreffend das Mobiliar, das sich in den verpachteten Räumlichkeiten eines Dritten befindet. Forderung dieses Dritten gegenüber dem Erwerber auf einen Teil des Pachtzinses im Verhältnis zum zur Verfügung gestellten Mobiliar. Geschäftsführung ohne Auftrag? Ungerechtfertigte Bereicherung? Art. 62, 423 OR Affitto. Realizzazione forzata dell’immobile messo in affitto. Incasso dei fitti da parte dell’aggiudicatario. Rivendicazione da un terzo del mobilio che stava nei locali affittati. Pretesa di quest’ultimo nei confronti dell’aggiudicatario per la parte dell’affitto relativa alla messa a disposizione del mobilio. Gestione d’affari ? Indebito arricchimento ? Art. 62, 423 CO 2005 27>Bail à ferme d’entreprise portant sur le jardinage et l’horticulture. Résiliation anticipée. Usage de la clientèle par le fermier après résiliation du contrat. Clause de non-concurrence implicite? Charge de la preuve du dommage. Examen de la théorie du contrat de fait. Renvoi à la Cour cantonale refusé pour défaut d’allégation. Art. 42 al. 2, 97 al. 1, 275 ss CO; 64 OJ Pacht eines Gartenbaugeschäfts. Vorzeitige Auflösung. Übernahme der Kundschaft durch den Pächter nach Auflösung des Vertrages. Implizite Konkurrenzverbotsklausel? Beweislast des Schadens. Prüfung der Theorie des faktischen Vertragsverhältnisses. Verweisung ans Kantonsgericht mangels Anforderung abgelehnt. Art. 42 Abs. 2, 97 Abs. 1, 275 ff. OR, 64 OG Contratto d’affitto d’impresa che porta sul giardinaggio e l’orticoltura. Disdetta anticipata. Uso della clientela da parte dell’affittuario dopo la disdetta del contratto. Patto di non concorrenza implicito? Onere della prova del danno. Esame della teoria del contratto di fatto. Rinvio alla Corte cantonale negato per assenza di allegazione. Art. 42 cpv. 2, 97 cpv. 1, 275 ss. CO; 64 OG 6. Divers / Varia / Varie

36

2001 27>Caution versée par le locataire non placée sur un compte bancaire à son nom. Faillite du bailleur. Créance de loyer de la masse. Compensation invoquée par le locataire. Refus. Art. 211, 213 LP; 257e, 261, 401 CO 2001 28>Poursuite en réalisation de gage immobilier, loyers inclus. Opposition et contestation du gage sur les loyers. Fixation au poursuivant, en conformité de l'art. 93 ORFI, du délai pour agir. Mainlevée requise en temps utile validant la mainmise sur les loyers et la gérance de l'immeuble. Levée de l'opposition et fixation au poursuivant du délai pour agir en reconnaissance du gage sur les loyers. Art. 806 CC; 152 s LP; 91 ss ORFI 2001 29>Hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs lors de travaux commandés par un locataire. Droit à l'inscription contre un tiers acquéreur de l'immeuble. Art. 837 al. 1 ch. 3 CC 2002 27>Contrat relatif à l'estimation d'un immeuble. Qualification du contrat d'expertise. Application en l'espèce des règles du mandat. Mesure de la diligence requise par l'expert. Responsabilité de ce dernier niée. Art. 363, 394, 398 CO 2002 28>Congé de représailles. Protection pénale du locataire qui fait valoir des droits découlant de la loi. Art. 325bis CP 2002 29>Administration de la faillite. Gérance d'un complexe immobilier faisant partie de la masse en faillite confiée à une société tiers. Vente de gré à gré. Nullité de l'offre d'achat du complexe immobilier présentée par la société gérante pour le compte d'une autre société. Art. 11, 240 LP; 16 ss ORFI 2002 30>Bail d'un dancing. Inventaire d'objets soumis au droit de rétention et poursuite en réalisation. Opposition du locataire. Levée provisoire de l'opposition à la dette et au droit de rétention, fondée sur le contrat écrit, exécuté par le bailleur. Recours du locataire. Rejet. Le bail qui vaut reconnaissance de la dette de loyer, vaut reconnaissance du droit de rétention. Art. 153 al. 4, 283 LP; 85 ORFI 2003 23>Squatters. Refus du procureur général de procéder à leur évacuation. Politique des autorités genevoises consistant à ne pas recourir à la force publique lorsque le résultat d’une telle intervention revient à laisser vide un immeuble d’habitation. Rejet du recours de droit public pour déni de justice formel, violation de la garantie de la propriété et atteinte à l’ordre public. Art. 9, 26 al. 1 Cst. féd.; 43 al. 1 let. c Loi d'organisation judiciaire genevoise 2003 24>Remise d'un commerce portant sur l'agencement, le matériel, des installations, le droit au bail, la clientèle et l'enseigne. Qualification du contrat. Amiante dans les plafonds. Défaut de la chose vendue au sens de l'art. 197 CO nié. Négation de la valeur probante d'un devis de réparation pour établir un dommage. Art. 8 CC; 19, 41, 51, 97 et 197 CO

37

2003 25>Signification juridique d'un "crédit d'aménagement" convenu entre la bailleresse et le locataire. Principe de la confiance. Art. 18 al. 1 CO 2004 29>Saisie de salaire. Détermination du minimum vital. Réduction des frais de logement excessifs d’un débiteur au bénéfice d'un bail ne pouvant être résilié avant de nombreuses années. Délai raisonnable pour adapter les frais de logement. Art. 93 al. 1 LP; 262, 264 CO Lohnpfändung. Bestimmung des Existenzminimums. Reduzierung der überhöhten Wohnkosten eines Schuldners, der von einem für viele Jahre unkündbaren Mietverhältnisses profitierte. Angemessene Frist für die Anpassung der Wohnkosten. Art. 93 Abs. 1 SchKG; 262, 264 OR Pignoramento del salario. Determinazione del minimo vitale. Riduzione delle spese eccessive di alloggio di un debitore al beneficio di una locazione che non può essere disdetta prima di diversi anni. Termine ragionevole per adattare le spese di alloggio. Art. 93 cpv. 1 LEF; 262, 264 CO 2004 30>Notification d'un acte officiel adressé comme envoi recommandé par voie de poste. Tentative infructueuse. Détermination du moment de la notification fictive lorsque la Poste prolonge le délai de garde de sept jours de sa propre initiative. Théorie de la réception des actes juridiques. Art. 107 al. 5 LP Eingeschrieben und per Post zugestellte öffentliche Urkunde. Vergeblicher Versuch. Bestimmung des Moments der fiktiven Zustellung, wenn die Post die Rückbehaltungsfrist von sieben Tagen auf eigene Initiative verlängert. Empfangstheorie der Rechtsgeschäfte. Art. 107 Abs. 5 SchKG Notifica di un’atto ufficiale indirizzato come spedizione raccomandata per via di posta. Tentativo infruttuoso. Determinazione del momento della notifica fittizia quando la Posta prolunga il termine di giacenza di sette giorni di sua propria iniziativa. Teoria della ricezione degli atti giuridici. Art. 107 cpv. 5 LEF 2004 31>Réalisation forcée des immeubles. Conditions, procédures, organes et voies de recours. Compétence législative exclusive de la Confédération. Nullité des dispositions cantonales. Art. 49 Cst. féd.; 2 al. 5, 22 al. 1 LP Zwangsverwertung von Immobilien. Voraussetzungen, Verfahren, Organe und Rechtsmittelerhebung. Ausschliessliche gesetzgeberische Zuständigkeit des Bundes. Nichtigkeit der kantonalen Bestimmungen. Art. 49 BV; 2 Abs. 5, 22 Abs. 1 SchKG Realizzazione forzata di immobili. Condizioni, procedure, organi e vie di ricorso. Competenza legislativa esclusiva della Confederazione. Nullità delle disposizioni cantonali. Art. Cost.; 2 cpv. 5, 22 cpv. 1 LEF

38

2004 32>Droit foncier rural. Droit de préemption légal du fermier. Notion d’entreprise agricole. Immeubles pris à ferme. Compétence des autorités administratives. Art. 7, 47 al. 2b Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) Bäuerliches Bodenrecht. Gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters. Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes. Verpachtete Grundstücke. Zuständigkeit der Verwaltungsbehörden. Art. 7, 47 Abs. 2b Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Diritto fondiario rurale. Diritto di prelazione legale dell’affittuario. Nozione di azienda agricola. Immobili presi in affitto. Competenza delle autorità amministrative. Art. 7, 47 cpv. 2b Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) 2005 28>Réalisation forcée de l’immeuble. Estimation de celui-ci. Qualité pour porter plainte du débiteur reconnue, même pour demander une estimation plus basse. Art. 17 LP; 99 ORFI Zwangsverwertung des Grundstücks. Schätzung desselben. Beschwerdelegitimation des Schuldners gegeben, ebenso für die Beantragung einer tieferen Schätzung. Art. 17 SchKG; 99 VZG Realizzazione forzata dell’immobile. Stima di quest’ultimo. Legittimazione riconosciuta al debitore per impugnare la decisione, anche per chiedere una stima più bassa. Art. 17 LEF; 99 ORFI 2005 29>Contrat de bail. Couple de bailleurs formant une société simple. Cession des loyers futurs à une banque. Faillite de l’un des bailleurs. Rétrocession des créances de loyers en vue de recouvrement à l’autre bailleur. Légitimation active du bailleur non failli. Art. 164, 544, 545 CO; 197, 204, 240 LP Mietvertrag. Vermieterehepaar als einfache Gesellschaft. Zession der künftigen Mietzinse an eine Bank. Konkurs eines der Vermieter. Retrozession der Mietzinsforderungen an den zweiten Vermieter zwecks Inkasso. Aktivlegitimation des nicht in Konkurs gefallenen Vermieters. Art. 164, 544, 545 OR; 197, 204, 240 SchKG Contratto di locazione. Coppia di locatori che formano una società semplice. Cessione delle pigioni future ad una banca. Fallimento di uno dei locatori. Retrocessione dei crediti di pigione all’altro locatore in vista del recupero di essi. Legittimazione attiva del locatore non fallito. Art. 164, 544, 545 CO; 197, 204, 240 LEF 2005 30>Gérance légale. Affectation des loyers perçus. Conditions du paiement d’acomptes aux créanciers gagistes. Art. 95 al. 1 et 2 ORFI Zwangverwaltung von Grundstücken. Verwendung der eingenommenen Mietzinsen. Bedingungen der Zahlung von Teilzahlungen an die Grundpfandgläubiger.

39

Art. 95 Abs. 1 und 2 VZG Amministrazione coatta. Destinazione delle pigioni riscosse. Condizioni di pagamento di anticipi ai creditori pignoratizi. Art. 95 cpv. 1 et 2 ORFI