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LES DROITS RÉELS IMMOBILIERS Sous la direction de : M. BENTAHAR MUSTAPHA Mater Droit des Affaires -S1- Année Universitaire 2010/2011

droit réels immobiliers

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LES DROITS RÉELS IMMOBILIERS

Sous la direction de : M. BENTAHAR MUSTAPHA

Mater Droit des Affaires-S1-

Année Universitaire 2010/2011

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BIBLIOGRAPHIE:

Lois : Dahir des obligations et des contrats ouvrages : Paul DECROUX, Le Droit foncier Marocain, éd.

La Porte, Rabat, 1977. Mohammed Jalal ESSAID, introduction à

l’étude de droit Jourdain patrice, les biens, Dalloz, 1995, paris. Piedelievre Alain, Droit des biens ; les biens,

la publicité foncière, les suretés réelles, Masson, 1977, paris.

Ambroise colin, capitant henri, cours élémentaire du droit civil, librairie générale de droit et de jurisprudence, 1923, paris.

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الكتب

الصوفي صالح بن العرفية محمد الحقوق ، : المالكي الفقه بين مقارنة دراسة اإلسالمية العينية

. األولى، الطبعة المغربي، القانون  2002و بري الكز الحقوق مأمون و العقاري التحفيظ ،

المغربي التشريع ضوء في التبعية و األصلية ، العينية. الثانية، الطبعة الثاني، 1987الجزء

Jurisprudence:رقم في 1237قرار الملف 1985مايو 29الصادر في

رقم 95037المدنيرقم في 110قرار الملف 1985مايو 8الصادر في

رقم 72015المدني

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INTRODUCTION

I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME.

A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES).

1-Droits réels principaux.

2-Droits réels accessoires.

B- La protection et l’acquisition des droits réels immobiliers. 1-Les méthodes d’acquisition.

2-Les moyens de protection.

II- les différents points de vue jurisprudentiels et doctrinals. A- la jurisprudence dans les droits réels immobiliers principaux.

1- L’acquisition d’un droit réel.

2- immatriculation d’un droit réel.

B- les points forts et les points faibles des droits réels coutumiers.

1- les points forts.

2- les points faibles.

Plan

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Selon l’article 8 du dahir de 2 juin 1915 (le dahir qui régit le droit foncier au Maroc) les droits réels se sont au nombre de 10 :

1) Droit de propriété 2) L’usufruit 3) Les habous 4) Le droit d’usage et d’habitation 5) Emphytéose 6) Le droit de superficie 7) L’antichrèse 8) Les servitudes 9) Les privilèges et hypothèque 10) Les droits coutumiers

musulmans

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I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME 

A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES)

On distingue dans cette liste entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

1-Droits réels principaux :

Les droits réels principaux sont composés du droit de propriété et de ses démembrements.

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Droit de propriété :

Le droit de propriété est le droit qui permet à son titulaire -propriétaire- d'utiliser et de disposer de la chose sur laquelle porte ce droit

Le droit de propriété caractérisé par trois attribue :

USUS FRUCTUS ABUSUS

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L’usufruit : ( Artcile 35 du dahir de 2 juin 1915 )

C'est la possibilité de pouvoir jouir (asus) d'un bien sans en avoir la propriété (abusus).

L’usufruit est un droit réel qui investit son titulaire de l’usage et de la jouissance de la chose d’autrui

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Les habous : (Article 73 du dahir de 2 juin 1915 )

Sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.

On distingue entre les habous publiques géré par le ministère des affaires musulmans et il y a les habous privé géré par les confrères (zawiya), sa peut être au profit des privés.

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Le droit d’usage et d’habitation : (Article 76 du dahir de 2 juin 1915 )

Le droit d’habitation se considère comme le droit d’usage et qui ce limite à l’habitation de titulaire de ce droit et sa famille.

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Emphytéose : C’est une sorte de bail spécial à long

terme, dont la durée est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus, qui confère au bénéficiaire un droit réel de jouissance susceptible, après l’inscription aux livres fonciers.

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le droit de superficie Le droit de superficie est un droit réel

immobilier qui consiste dans le fait de posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

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Les servitudes : ( Article 108 du dahir de 2 juin 1915) 

c’est une charge imposée à un immeuble, terrain ou bâtiment, Cette charge est établie à l’avantage direct d’un autre immeuble, la servitude est dite « d’utilité publique ».

On distingue entre: Servitude légal / c'est-à-dire prévu par la loi Servitude naturel / par la nature de la

chose Servitude volontaire / prévu par le contrat

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LES DROITS COUTUMIERS MUSULMANS :

L’Gza

• C’est un droit de jouissance perpétuel, il commence par une location pour une long durée par contre le locataire paie une contrepartie annuelle.

• Il ne concerne que les terrains nue, essentiellement les biens habous.

L’Guelsa

• c’est droit d’exploitation des biens contre une redevance annuelle ; il concerne les terrains battus, il existe sur les biens habous et aussi les biens de domaine public et aussi les biens MELK

Zina

• c’est un démembrement de l’Guelsa, car le bénéficier de l’Guelsa peut constitué un droit de la Zina à un tiers.

• Il concerne les biens habous, les biens de domaine public mais ne touche pas les biens MELK.

Houa

• c’est le colon d’air disposé le titulaire du droit de houa au dessus d’une maison par exemple (consulté l’article 483 du D.O.C).

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2- Droits réels accessoires :

Les droits réels accessoires immobiliers sont des droits dits « réels » car ils portent sur une chose et « accessoires » car ils sont adjoints à un droit de créance pour le renforcer.

Il s’agit principalement de l’hypothèque , le privilège et l’antichrèse.

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Droits réels accessoires

l'hypothèque est de réaliser une sûreté

sans dépossession. Le propriétaire débiteur garde son immeuble, en perçoit les fruits,

mais il ne peut l'aliéner (le vendre ou le

donner). Si le débiteur vend l'immeuble hypothéqué, le

créancier hypothécaire dispose du droit de

suite qui lui permet de le récupérer, de le

vendre et se payer sur le produit de la vente.

L’antichrèse sureté réel permettant au

créancier de prendre possession d’un

immeuble comme garantie jusqu’au

règlement de créance .

Le privilège est un droit réel que la

qualité de la créance donne à un créancier

d'être préféré aux autres créanciers

même hypothécaires.

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B- l’acquisition et protection du droits réels immobiliers

1-Les méthodes d’acquisition

Il y a deux sortes d’acquisition: ( originaire et dérivée ) L’acquisition originaire: c’est

l’appropriation d’une chose sans propriétaire

L’acquisition dérivée: c’est l’appropriation d’une chose par transmission qui peut être sans volonté décisive, ou avec volonté décisive

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Transmission

Sans volonté

Successio

n

Accession

Avec volonté

Donation Vente

Echange…

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Il y a d’autres mode pour acquerir une propriété tel que l’occupation , la préemption ( chafaa) et la prescription.

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2-Les moyens de protection

A- Les inscriptions  Les droits réels n’existent que par le fait

de leur inscription sur les Livres Fonciers. Autrement dit, seule L’inscription confère le droit de propriété et garantie les droits de l’acquéreur à l’égard des tiers et aussi entre les parties : c’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions

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: Les actions réelles Les actions pétitoires et les

actions possessoires

a)L’action pétitoire :

   C’est l’action qui met en cause le fond du droit réel litigieux : la propriété ou un démembrement de la propriété (servitude, usufruit etc.)

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b) l’action possessoire :

L’action possessoire a pour but de sauvegarder la situation du possesseur et de la lui restituer s’il en a été évincé. Dans ces actions, seule la question de la possession sera discutée.

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- D’autres actions réelles :   Il s’agit la de voir les actions réelles autres

que les actions possessoires et pétitoires.

a)   L’action en revendication

L’action en revendication est l’action qui intente le propriétaire d’une chose contre un usurpateur. Elle exige que le propriétaire fasse la preuve de sa propriété à l’encontre du tiers détenteur.

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b) L’action pour sortir de l’indivision

Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

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II- les différents points de vue jurisprudentiels et doctrinals.

A- la jurisprudence dans les droits réels immobiliers principaux.

la jurisprudence est une source importante du droit et On peut aussi bien l’utiliser pour désigner l'ensemble des décisions rendues par les juges ou pour désigner une solution particulière qu'un juge a rendu relativement à une question de droit donnée.

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1- L’acquisition d’un droit réel.

Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 10 à 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat". Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à l’adoul (le sage), un notaire coranique.

Le bénéficiaire demande la législation devant deux notaires coraniques :

* - 12 témoins* - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les notaires.

selon l’arret numéro 110 la durée d’acquisition n’est pas stable au droit musulman mais reste variable entre 10 mois et 10 ans ou même plus selon les circonstances et l’approbation des témoins.

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2- immatriculation d’un droit réel. La demande d'immatriculation est

effectuée par le propriétaire d'un bien immobilier ou le titulaire d'un droit réel.

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B- les points forts et les points faibles des droits réels coutumiers.

Les droits réels immobiliers coutumiers font l’objet d’un débat doctrinal au niveau de leurs application et leurs légalité par apport a la loi.

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1- les points forts.

D’après certains jurisconsultes les droits réels coutumiers sont légaux, leur adoption constitue un intérêt pour les personnes et les biens immeubles mais a condition qu’elles respectent la religion et la loi.

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2- les points faibles.

Des jurisconsultes sont contre l’application des droits réels coutumiers et disent qu’ils sont interdits car ils n’ont pas une base juridique dans la religion musulmane.

Droit réels coutumiers = حرام

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