dufan

PENGUMUMAN Equity Research

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) (Tercatat Di Papan : Utama)

No.Peng-ER-00001/BEI.PPJ/01-2012 (dapat dilihat di laman: http://www.idx.co.id)

PT Bursa Efek Indonesia pada tanggal 3 Januari 2012 telah menerima surat melalui email dari PT Pemeringkat Efek Indonesia dengan No. 01/PEF-DIR/I/2012 tanggal 2 Januari 2012 mengenai Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk sebagaimana terlampir (lampiran 31 lembar).

Demikian agar maklum.

4 Januari 2012

Umi Kulsum Andre P.J. Toelle Kepala Divisi Penilaian Perusahaan Sektor Jasa Kepala Divisi Perdagangan Saham

Tembusan: 1. Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan LK; 2. Kepala Biro Transaksi dan Lembaga Efek Bapepam dan LK; 3. Kepala Biro PKP Sektor Jasa Bapepam dan LK; 4. Pusat Referensi Pasar Modal; 5. Direksi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk.

psu_PJAA_er_20120104_01

PEFINDO CREDIT RATING INDONESIA.01/PEF-DIR/I/2012

Jakarta, 2 Januari 2012

Kepada Yth.1. PT Pembangunan Jaya Ancol, TbkCordova TowerJI. Pasir Putih Raya Blok E 5Jakarta, 14430

u.p. Bapak S. Sudiro Pramono, Direktur Keuangan

2. PT Bursa Efek IndonesiaGedung Bursa Efek IndonesiaJI. Jend. Sudirman Kav 52-53Jakarta Selatan, 12190

u.p. Bapak Ito Warsito, Direktur UtamaBapak Eddy Sugito, Direktur Penilaian Perusahaan

Perihal : Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT PembangunanJaya Ancol Tbk.

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang kami peroleh untuk melakukan Penilaian Target HargaReferensi Saham, dengan ini kami sampaikan hasil penilaian kami atas saham PT Pembangunan JayaAncol Tbk (PJAA) dalam versi Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris.

Apabila masih ada hal-hal yang memerlukan penjelasan lebih lanjut, mohon agar menghubungi kami.Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami,.\

Ii

Ronald T. Andi Kasim, CFADirektur Utama

Tembusan : Ibu Umi Kulsum, Kepala Divisi Pencatatan Sektor Jasa, PT Bursa Efek Indonesia

/mo

PT. Pemeringkat Efek IndonesiaPanin Tower Senayan City 1ih FloorJI. Asia Afrika Lot. 19. Jakarta 10270. INDONESIAPhone: (62-21) 72782380' Fax: (62-21) 7278 2370

Halaman 1 dari 15 halaman

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari

dokumen ini www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Laporan Utama

Equity Valuation

2 Januari 2012

Target Harga

Terendah Tertinggi 990 1.080

Rekreasi dan Properti

Property

Kinerja Saham

550

650

750

850

950

1050

1150

1250

2500

2700

2900

3100

3300

3500

3700

3900

4100

4300PJAAIHSG

IHSG PJAA

Sumber : Bloomberg

Informasi Saham Rp

Kode Saham PJAA

Harga Saham per 30 Desember 2011 1.000

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 1.190

Harga Terendah 52 minggu terakhir 710

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu

(miliar) 1.904

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu

(miliar) 1.136

Market Value Added & Market Risk

-50

0

50

100

150

200

250

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

September-09 September-10 September-11

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham (%)

Pemerintah Daerah DKI Jakarta 72,00

PT Pembangunan Jaya 18,01

Publik (kepemilikan dibawah 5%) 9,99

Pengelola Tujuan Pariwisata Terintegrasi Terbesar

Sejak didirikan tahun 1966, Ancol Taman Impian, atau lebih dikenal dengan Ancol, dirancang sebagai tempat tujuan pariwisata terintegrasi, dan tetap menjadi yang terbesar di Jakarta hingga saat ini. Saat didirikan, PT Pembangunan Jaya (JAYA) ditunjuk oleh Pemerintah Daerah DKI Jakarta untuk mengembangkan area Ancol. JAYA kemudian merubah namanya menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) saat menjadi perusahaan terbuka di tahun 2004. Dari hanya memiliki Binaria dan Taman Pantai, Ancol saat ini memiliki resor pantai (dikenal dengan Putri Duyung), tiga theme park yaitu Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, dan Ocean Dream Samudera, sebuah pusat seni dan kerajinan, klub olahraga eksekutif, daerah kuliner, area multi fungsi (Eco

Park), dan beberapa properti perumahan. Ancol berencana membangun tempat perjamuan di Putri Duyung, bangunan multi fungsi di Eco Park, dan aktivitas bawah laut di Ocean Dream Samudera selama 2012 2015. Di bidang properti, PJAA berencana membangun apartemen, yaitu Northland Ancol Residence dan Apartemen Carnaval, pengembangan The Coastal dan salah satu town house, yaitu Townhouse Timur Diamond. Dengan fasilitas yang terintegrasi, kami percaya Ancol masih menjadi

tujuan pariwisata nomor satu di Jakarta pada masa yang akan datang.

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan

bagian yang tidak terpisahkan

dari dokumen ini www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

2 Januari 2012 Halaman 2 dari 15 halaman

Antusiasme pada Industri Rekreasi Seiring dengan populasi Indonesia yang diprediksi mencapai 241 juta orang

di tahun 2011, atau naik 1,7% YoY, membuat pasar industri rekreasi

membesar. Peningkatan daya beli seiring pertumbuhan PDB Indonesia yang diprediksi mencapai 6,5% YoY di 2011, membuat proyeksi pendapatan per kapita naik hingga US$ 3.500, dan kebutuhan akan rekreasi bertambah. Hal ini terbukti dari naiknya pengunjung yang datang ke theme park Ancol selama 9M2011, yang telah mencapai 80% total pengunjung tahun 2010.

Semakin Aktif di Sektor Properti dengan Dorongan Recurring Income dari Bisnis Rekreasi

Untuk beberapa tahun ke depan, PJAA berencana untuk lebih aktif di sektor properti, seiring rencana membangun Apartemen Carnaval, Apartemen Coastal, dan Apartemen Eco Park, serta Townhouse Timur Diamond. Kami percaya permintaan akan properti tersebut akan besar, karena Ancol dilengkapi dengan lingkungan yang indah dan area rekreasi. PJAA memiliki keuntungan dimana mereka tidak perlu khawatir membayar bunga

pinjaman yang dibutuhkan untuk pembangunan properti, karena mereka telah memiliki area rekreasi yang menyediakan recurring income.

Kondisi yang Sehat Untuk Tumbuh Saat ini, kami percaya kondisi keuangan PJAA sehat. Dengan tren penurunan rasio liabilities to equity dari 58% di 2009 menjadi 40% per September 2011, membuat PJAA atraktif bagi investor. Dengan kondisi

yang sehat tersebut, PJAA tidak memiliki hambatan untuk memperoleh tambahan dana guna menjalankan rencana-rencana di bidang rekreasi dan bisnis, yang diperkirakan membutuhkan biaya modal Rp 974 miliar. Kinerja yang Semakin Baik di 9M2011 Di 2011, PJAA menaikkan harga tiket untuk theme park, yaitu DuFan dan Ocean Dream Samudera. Tiket DuFan naik menjadi Rp 150.000 untuk hari

kerja dan Rp 180.000 untuk hari libur, naik dari tahun 2010 yang hanya Rp 120.000 dan Rp 150.000. Tiket untuk Ocean Dream Samudera juga naik menjadi Rp 70.000 selama hari kerja dan Rp 90.000 selama hari libur, naik dari Rp 60.000 dan Rp 80.000 di tahun 2010. Ditambah naiknya jumlah

pengunjung yang datang ke theme park, membuat pendapatan PJAA naik 4% YoY di 9M2011. Apresiasi harga tanah perumahan di kawasan Ancol

dan biaya harga akuisisi tanah yang rendah membuat laba kotor PJAA di 9M2011 naik menjadi 47%, lebih baik dari 9M2010 yang hanya 41%. Semakin Banyak Proyek Lainnya PJAA berencana membangun beberapa proyek properti di 42,38 ha lahan yang telah dimilikinya. Proyek tersebut adalah tiga menara Apartemen Carnaval, Townhouse Timur Diamond, Apartemen Coastal, dan Northland

Ancol Residence. Selain itu, di sektor rekreasi, PJAA berencana membangun gedung pertemuan di Putri Duyung Cottage, gedung serbaguna di Eco Park, dan Under Water Gelanggang Samudera. Apabila semua fasilitas tersebut telah selesai dibangun tahun 2015, kami proyeksikan akan menghasilkan pendapatan Rp 288 miliar per tahun, tetapi membutuhkan biaya modal Rp 974 miliar.

Prospek Usaha

Sejalan dengan ekonomi Indonesia yang diekspektasikan tumbuh 6,5% YoY di 2011, ekspektasi PDB per kapita juga naik mencapai US$ 3,500, sehingga membuat peningkatan disposable income. Meningkatnya kemampuan membiayai kebutuhan membuat permintaan berbagai produk meningkat, termasuk permintaan untuk rekreasi. Selain itu, turunnya BI

Rate menjadi 6% berpotensi diikuti oleh membaiknya sektor properti, karena baik pengembang maupun konsumen akan mampu mendapatkan pinjaman dengan bunga yang lebih rendah. Ditambah beberapa proyek di properti dan bisnis rekreasi yang mampu menarik pengunjung untuk mendatangi dan membeli properti di area Ancol, membuat kami percaya pendapatan PJAA dapat tumbuh 11,5% YoY di 2011 dan 16,5% CAGR selama 2010 2015.

PARAMETER INVESTASI






Tabel 1 : Ringkasan Kinerja

2008 2009 2010 2011P 2012P

Pendapatan [Rp miliar] 854 898 922 1.028 1.160

Laba sebelum pajak [Rp

miliar] 192 191 187 221 255

Laba bersih [Rp miliar] 132 137 142 165 191

EPS [Rp] 83 86 89 103 119

Pertumbuhan EPS [%] (6,1) 3,9 3,2 16,7 15,3

P/E [x] 4,3 5,9 9,5 9,9* 8,6*

PBV [x] 0,6 0,8 1,2 1,3* 1,2*

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham PJAA tanggal 30 Desember 2011 Rp 1,020/lembar






Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk

perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (CP), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (GE), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat kluster,

yaitu: Excellent value managers (Q-1)

Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

Expectation builders (Q-2) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas

perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki

ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

Traditionalists (Q-3) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

Asset-loaded value managers (Q-4) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map

(PJAA, Sub Industri dan Sektor Perumahan dan Real Estate)

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

0 1 2 3 4 5 6

Gro

wth

Exp

ecta

tio

ns

Current Performance (CP)

PJAA

BAYUPUDP

SHIDBUVA

PLIN

Sumber:Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Saat ini, PJAA berada di antara kelompok Asset-loaded Value Manager dan Traditionalist. Kinerja PJAA saat ini hampir melebihi ekspektasi pasar tetapi masih belum terlihat oleh pasar. Oleh karenanya, diperlukan lebih banyak usaha pemberian informasi bagi investor untuk menyadari potensi perusahaan.

GROWTH-VALUE MAP






Profil Usaha

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), dahulu lebih dikenal dengan PT Pembangunan Jaya (JAYA), adalah perusahaan pengembang nasional dari area rekreasi Ancol Taman Impian, atau lebih dikenal Ancol, yang didirikan pertama kali tahun 1966. Sejak menjadi perusahaan terbuka di tahun 2004, JAYA mengganti namanya menjadi PJAA. Saat ini total lahan yang dikelola PJAA mencapai 552 ha, termasuk lahan properti dan rekreasi, dan total aset Rp 1,55 triliun. Dari hanya mengoperasikan satu wilayah pantai, yaitu pantai Marina, PJAA

kemudian mengembangkan Ancol hingga memiliki taman rekreasi, pasar seni, daerah kuliner, resort, perumahan, klub olahraga eksekutif, dan area multi fungsi yaitu Eco Park, yang merupakan hasil konversi dari Ancol Golf Course. PJAA didukung oleh lima anak perusahaan, yaitu:

PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) TIJA adalah perusahaan pariwisata dan rekreasi dimana 99,99% sahamnya

dimiliki oleh PJAA. TIJA mengelola dan mengembangkan area rekreasi Ancol. Unit bisnis TIJA meliputi Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudera, dll

PT Seabreez Indonesia (Seabreez) Seabreez adalah anak perusahaan langsung dimana 95,27% sahamnya dimiliki oleh PJAA. Aktivitas Seabreez meliputi konstruksi, industri, agrikultur, percetakan, pemeliharaan dan pengelolaan fasilitas rekreasi dan hiburan.

PT Jaya Ancol (JA)

Aktivitas JA meliputi perdagangan dan jasa, dimana 99,99% sahamnya dimiliki oleh PJAA. Keahlian khusus JA adalah mengelola pertunjukan lumba-luma dan anjing laut di Siou Tien Park, Vietnam, dan juga mengelola lini bisnis infrastruktur.

Selain ketiga anak perusahaan langsung tersebut, PJAA juga memiliki anak

perusahaan asosiasi, yaitu:

PT Philindo Sporting Amusement and Tourism Corporation (Phillindo) Aktivitas Phillindo adalah mengelola bangunan untuk disewakan kepada

berbagai restoran yang ada di wilayah kuliner Ancol, dan juga pengelola gedung HAILAI.

PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling)

Jaya Bowling adalah perusahaan pengelola area olahraga, yang 16,75% sahamnya dimiliki oleh PJAA.

Gambar 2: Penggunaan Lahan Ancol oleh PJAA

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

INFORMASI USAHA






Area rekreasi Ancol terdiri dari theme park, yaitu DuFan, Atlantis Water

Adventure, Ocean Dream Samudera, pasar seni yang juga dilengkapi dengan area outbound, wilayah kuliner dimana terdapat banyak restauran, seperti

Jimbaran Resto dan Bandar Djakarta, resort, yaitu Putri Duyung Cottage, dan area multifungsi yang baru selesai dibangun, seperti Eco Park. Di masa mendatang, PJAA berencana membangun sebuah ruang jamuan makan di kawasan Putri Duyung, bangunan multifungsi di Eco Park, pembangunan pantai pasir di timur Ancol, dan juga pembangunan aktivitas bawah air di Ocean Dream Samudera.

Saat ini, portfolio properti PJAA di wilayah Ancol meliputi beberapa wilayah

perumahan, seperti Marina Coast Royal Residence, DeCove, Puri Jimbaran, Jimbaran Residence, Tugu Permai dan Marina Coast The Green, The Bukit dan The Forest. PJAA berencana menambah beberapa proyek ke portfolio nya, yaitu dengan proyek Nothland Ancol Residence sebuah apartemen untuk kelas menengah, East Diamond Townhouse dua puluh empat rumah untuk kelas atas, Carnaval Apartment dan ekspansi The Coastal meliputi 300 unit dan 600 unit Apartemen untuk kelas menengah ke atas, dan Pengembangan 8,44 ha

Pantai Carnaval yang ditujukan untuk aktivitas komersial.

Bertambahnya Populasi dan Kesejahteraan, Meningkatkan Permintaan Untuk Berekreasi Seiring populasi Indonesia yang mencapai 237 juta di tahun 2010 atau naik 2,7% YoY, dan diprediksi mencapai 241 juta jiwa di tahun 2011, membuat permintaan

akan rekreasi sebagai kebutuhan sekunder juga meningkat. Ditambah pertumbuhan PDB sebesar 6,5% YoY selama 9M2011, dan diproyeksikan akan berlanjut hingga akhir 2011, maka total PDB akan mencapai Rp 7.400 triliun di 2011. Dengan ekspektasi 241 juta jiwa di tahun 2011, maka pendapatan per kapita orang Indonesia akan mencapai US$ 3.500, lebih tinggi dari tahun 2010 yang hanya mencapai US$ 3.005. Peningkatan daya beli masyarakat menghasilkan pendapatan dapat terpakai untuk orang Indonesia, dan pada

akhirnya meningkatkan permintaan rekreasi.

Gambar 3: Pertumbuhan Populasi dan PDB

0

1

2

3

4

5

6

7

226

228

230

232

234

236

238

240

242

2009 2010 2011P

%juta

Populasi Indonesia (juta) Pertumbuhan PDB (%)

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Penurunan BI Rate Berpotensi Diikuti oleh Pertumbuhan Sektor Properti Tekanan inflasi terus berkurang sejalan dengan penurunan harga komoditi di

pasar internasional, jumlah barang yang cukup tersedia dan ekspektasi inflasi di

masa datang yang terus menurun. Indeks Harga Konsumen di Oktober 2011 mencatat deflasi sebesar 0,12% MtM, atau 4,42% YoY, dikarenakan deflasi pada harga makanan inti dan harga makanan yang memiliki volatilitas tinggi. Di 2011, inflasi diprediksi akan turun ke batas bawah dari target inflasi yaitu di kisaran 4%. Sejalan dengan penurunan tekanan inflasi dan juga usaha untuk mempersempit struktur suku bunga, maka Bank Indonesia telah menurunkan tingkat suku bunga acuan mereka 50 bps menjadi 5%.






Tabel 2: Aktivitas Perekonomian Indonesia, 2010 -2011

Indikator 2010 2011

Okt Nov Des Jan Feb Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober

Inflasi (% YoY) 5.67 6.33 6.96 7.02 6.84 6.65 6.16 5.98 5.54 4.67 4.79 4.61 4.42

Rp / USD 8928 9013 8991 9057 8823 8709 8574 8537 8597 8508 8578 8823 8835

Pertumbuhan PDB (% YoY) 6.9 6.5 6.5 6.5

Pertumbuhan konsumsi (% YoY) 4.9 4.3 4.6 4.5

BI Rate (%) 6.5 6.5 6.5 6.5 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.5

Sumber: Bank Indonesia, Biro Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Seiring dengan penurunan BI Rate menjadi 6% pada 10 November 2011, kami percaya pertumbuhan sektor properti, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan kredit mortgage, yang mengindikasikan permintaan properti, akan meningkat.

Dengan sebanyak 74,56% dari konsumen Indonesia masih menggunakan kredit mortgage untuk membeli properti perumahan, kami percaya pertumbuhan kredit mortgage di 4Q11 akan meningkat seiring dengan BI Rate yang semakin rendah. Berdasarkan data LBU, kredit perumahan dari bank komersial hingga September 2011 mencapai Rp 297,9 triliun, meningkat 7,8% (qtq) atau 22,8% (YoY) dan berkontribusi sekitar 14,45% dari total kredit perbankan komersial yang

mencapai Rp 2.061,2 triliun.

Sementara itu, kredit mortgage telah mencapai Rp 182,2 triliun di 3Q2100, menggambarkan peningkatan sebesar 17% (qoq) dari 2Q2011, dan 32% YoY dari periode yang sama tahun lalu, dengan rata-rata suku bunga sebesar 9% - 12%.

Gambar 4: Kredit Properti, Mortgage, Konstruksi dan Real Estate, 2010 9M2011

(dalam Rp Triliun)

Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Paling Banyak Dikunjungi oleh Wisatawan Hingga 9M2011, Ancol telah dikunjungi oleh sekitar 9,9 juta wisatawan, dan

diprediksi akan meningkat hingga mencapai 13,3 juta orang di akhir tahun 2011. Dibanding dengan tempat rekreasi lain seperti Kebun Binatang Ragunan (KBR), Trans Studio Bandung (TSB), dan Taman Mini Indonesia Indah (TMII), yang diprediksi hanya dikunjungi oleh 2 juta, 3 juta dan 4,5 juta wisatawan, membuat Ancol sebagai daerah yang paling banyak dikunjungi.






Gambar 5: Proyeksi Jumlah Wisatawan ke

Beberapa Daerah Wisata di Indonesia, 2011

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

Ancol Kebun Binatang Ragunan Trans Studio Taman Mini Indonesia Indah

Juta orang

Sumber: Berbagai sumber, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Berpotensi Melebihi Jumlah Pengunjung Theme Park Tahun Sebelumnya Hingga akhir 9M2011, jumlah wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol, yaitu DuFan, Ocean Dream Samudera, dan Atlantis Water Andventure, telah mencapai 1,9 juta, 972 ribu dan 782 ribu orang. Total wisatawan yang berkunjung ke theme park Ancol mencapai 3,8 juta orang. Sementara itu, wisatawan yang berkunjung ke DuFan, Ocean Dream dan Atlantis Water

Adventure di 2010 mencapai 2,6 juta, 1,3 juta dan 825 ribu, atau mencapai total 4,7 juta orang. Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke theme park selama 9M2011 tersebut telah mencapai 80% dari total wisatawan tahun 2010. Berdasarkan hal itu dan juga masih akan tibanya liburan tahun baru di akhir tahun 2011, kami percaya total wisatawan yang berkunjung ke theme park berpotensi mencapai 4,9 juta, atau naik 5,4% YoY.

Gambar 6: Jumlah Pengunjung ke Theme Park Ancol, 2010 9M2011

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

5,000,000

DuFan Ocean Dream Samudera Atlantis Water Adventure Total pengunjung theme park Ancol

WIsatawan

2010 9M2011


Mengembangkan Beberapa Proyek Untuk Menunjang Pertumbuhan Masa Datang Saat ini, PJAA memiliki total land bank sebanyak 42,38 ha di wilayah Ancol, dimana sekitar 20,62 ha adalah lahan siap dijual dan sekitar 21,76 ha adalah lahan yang masih dalam pengembangan. Land bank tersebut terletak di barat dan timur Ancol. Di wilayah timur, PJAA berencana untuk membangun tiga menara Apartemen, yang bernama Apartemen Carnaval, dimana di setiap

menara akan dilengkapi sekitar 300 unit apartemen, dan direncanakan selesai






tahun 2015. Selain proyek tersebut, PJAA juga berencana untuk membangun Townhouse Timur Diamond, yang akan dilengkapi 24 unit rumah dan 12 toko, dan ditujukan untuk golongan menengah ke atas. Di bagian barat, PJAA

berencana membangun dua menara Apartemen Coastal, yang dilengkapi 820 unit

Apartemen dan akan beroperasi penuh tahun 2015. Selain itu, PJAA juga berencana mengembangkan Apartemen Eco Park yang akan dilengkapi dengan 300 unit apartemen dan akan beroperasi penuh tahun 2015.

Gambar 7: Rencana PJAA di Bisnis Properti


Selain proyek di sektor properti, PJAA juga berencana mengembangkan area

rekreasinya. Selama tahun 2012 2015, PJAA berencana membangun gedung perjamuan di wilayah Putri Duyung Cottage. Bangunan baru ini akan dibangun di tanah seluas 2.000 m2, dan akan dilengkapi dengan 5 ruang rapat. Selain itu, PJAA juga berencana membangun gedung multi fungsi yang berlokasi di Eco Park. Bangunan ini akan dibangun pada tanah seluas 5.000 m2, dan cukup menampung 5.300 orang. Di salah satu theme park, yaitu Ocean Dream Samudera, satu fasilitas baru akan dibangun, yaitu Under Water Gelanggang

Samudera, yang merupakan theater baru yang menggambarkan aktivitas bawah laut. Apabila semua fasilitas tersebut selesai dibangun, kami percaya mereka akan menghasilkan sebanyak Rp 288 miliar /tahun sejak tahun 2015, tetapi membutuhkan sekitar Rp 974 miliar biaya modal.

Peningkatan Harga Tiket dan Jumlah Pengunjung Menjadikan Pendapatan PJAA yang Lebih Baik Seiring dengan lebih banyaknya wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol,

yang dibuktikan dengan jumlah pengunjungnya yang telah mencapai 80% dari

total pengunjung tahun 2010, dan ditambah dengan naiknya harga tiket di beberapa theme park Ancol, membuat pendapatan PJAA lebih baik di 9M2011. Harga tiket DuFan selama hari kerja dan hari libur di tahun 2011, naik menjadi Rp 150.000 dan Rp 180.000, lebih tinggi dari tahun 2010 yang hanya mencapai Rp 120.000 selama hari kerja dan Rp 150.000 selama hari libur. Harga tiket di Ocean Dream Samudera juga naik menjadi Rp 70.000 selama hari kerja dan Rp

90.000 selama hari libur, lebih tinggi dari tahun 2010 yang hanya Rp 60.000 selama hari kerja dan Rp 80.000 selama hari libur. Namun, harga tiket untuk Atlantis Water Adventure tidak mengalami perubahan. Dengan faktor-faktor tersebut, ditambah lebih banyaknya wisatawan yang mengunjungi Ancol saat hari libur, pendapatan PJAA dari theme park pada 9M2011 naik hingga mencapai Rp 324,3 miliar, atau naik 23,4% YoY dari periode yang sama tahun 2010. Hal ini

memicu kenaikan pendapatan PJAA secara total, yang naik mencapai Rp 650,2 miliar selama 9M2011, dari Rp 624,3 miliar di 9M2010, atau naik 4,1% YoY.

KEUANGAN






Gambar 8: Sumber Pendapatan PJAA, 9M2010 9M2011

( Rp, miliar)

324.30

262.64

104.74 116.36

2.64 2.36

78.40

130.58

48.29 42.77

91.90 69.65

-

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

9M2011 9M2010

Theme parks Gerbang Utama Kapal Tanah Perumahan Hotel dan Restauran Pendapatan lainnya


Apresiasi Harga Tanah dan Rendahnya Biaya Akuisisi Tanah Menyebabkan Marjin Lebih Tinggi di Sektor Properti Selama 9M2011, penjualan retail properti hanya mencapai Rp 77,681 miliar,

turun signifikan hingga 48,1% YoY dari periode yang sama tahun 2010. Penjualan retail properti yang lambat selama 9M2011, yang hanya mencapai 12.581 m2 , dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2010 yang mencapai 27.641 m2 , memicu terjadinya penurunan pendapatan. Namun penjualan tanah selama 9M2011 mengalami peningkatan. Dengan luas tanah terjual mencapai 12.581 m2, dengan total nilai Rp 77,681 miliar, mengindikasikan naiknya harga tanah menjadi Rp 6.174.553/m2, lebih tinggi dari 9M2010 yang hanya mencapai

Rp 5.418.871/ m2.

Gambar 9 : Harga Tanah Perumahan

(Rp / m2)

5,418,871

6,174,553

5,000,000

5,200,000

5,400,000

5,600,000

5,800,000

6,000,000

6,200,000

6,400,000

9M2010 9M2011

Rp / m2

Harga tanah / m2

Sumber :PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Sementara itu, penjualan tanah di 9M2011 juga diikuti dengan penurunan biaya penjualan. Hal ini dibuktikan dengan rasio biaya penjualan tanah di 9M2011 yang hanya mencapai 34%, sementara di 9M2010 mencapai 39%. Kami percaya hal ini

karena penjualan tanah yang telah dibeli di waktu yang lampau. Masih Banyak Ruang Untuk Kredit Dengan rencana untuk mengembangkan bisnis properti dan rekreasi yang membutuhkan biaya modal Rp 974 miliar, kami percaya bahwa PJAA membutuhkan bantuan pihak lain untuk melaksanakan rencana tersebut. Tetapi

kami percaya bahwa hal itu bukan merupakan hambatan karena rasio total Kewajiban terhadap ekuitas PJAA per 30 September 2011, hanya mencapai 40%. Rasio ini akan semakin baik apabila PJAA melunasi obligasi sebesar RP 120 miliar






yang jatuh tempo di Juni 2012. Dengan kondisi sehat tersebut, kami percaya PJAA tidak memiliki hambatan untuk memperoleh dana tambahan yang cukup untuk melaksanakan rencana-rencananya.

Gambar 10 : Debt to Equity Ratio (%)

(%)

58%

47%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2009 2010 9M2011

Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Prospek Usaha Indikator makroekonomi Indonesia telah memperlihatkan antusiasme terhadap masa depan ekonomi Indonesia, termasuk sektor properti dan rekreasi. Dengan prediksi pertumbuhan PDB Indonesia yang mencapai 6,5% di akhir 2011, ekspektasi pendapatan per kapita juga diproyeksikan naik hingga mencapai US$ 3.500. Peningkatan daya beli masyarakat menghasilkan peningkatan pendapatan dapat terpakai, menghasilkan peningkatan permintaan akan rekreasi.

Turunnya tingkat suku bunga acuan (BI Rate) menjadi hanya 6% (paling rendah sejak diimplementasikannya Inflation Targeting Framework) di November 2011, berpotensi menumbuhkan sektor properti. Para pengembang properti akan memiliki peluang untuk mendapatkan pinjaman pada tingkat suku bunga yang lebih rendah, sementara para konsumen juga memiliki kesempatan untuk mendapatkan kredit mortgage dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Hingga

September 2011, kredit properti dari bank komersial telah naik 22,8% YoY,

sementara kredit mortgage naik 32% YoY. Dengan tingkat suku bunga yang lebih rendah, kami percaya pertumbuhan kedua jenis kredit ini akan lebih cepat. Dengan pendapatan dapat dipakai yang meningkat, jumlah wisatawan yang datang ke theme park Ancol juga naik selama 9M2011, seperti terlihat dari jumlahnya yang telah mencapai 80% dari total wisatawan tahun 2010. Di tambah

rencana PJAA pada proyek properti dan rekreasi, kami percaya bahwa pendapatan PJAA dapat tumbuh 11,5% YoY di 2011 dan 16,5% CAGR selama 2010 2015.

Gambar 11: Pendapatan PJAA

(Rp miliar)

-

500.00

1,000.00

1,500.00

2,000.00

2,500.00

2010 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Rp, miliar

Pendapatan PJAA (Rp, miliar)

CAGR = 16.5%

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing






Tabel 3: Analisa SWOT

Strengths (Kekuatan) Weakness (Kelemahan) Pengalaman panjang sebagai pengelola

taman rekreasi. Tetap menjadi daerah tujuan wisata

nomor satu di Jakarta. Memiliki dukungan dari Pemerintah

Daerah. Memiliki land bank yang cukup guna

menunjang pertumbuhan . Memiliki rasio Debt to Equity yang relatif

rendah.

Memerlukan beberapa tahun untuk

menyelesaikan proses reklamasi tanah.

Portfolio PJAA saat ini hanya berada di wilayah Ancol.

Opportunity (Kesempatan) Threat (Ancaman) Pertumbuhan yang cepat akan harga

tanah. Penurunan tingkat suku bunga dapat

meningkatkan penjualan properti PJAA

Kompetisi yang ketat antara

perusahaan properti. Berbagai tempat rekreasi indoor,

sepert Trans Studio, Kidzania, meningkatkan kompetisi antara pengelola.

ANALISA SWOT






VALUASI

Metodologi yang Digunakan

Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan dengan

pertumbuhan aset. Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline Company Method (GCM) di dalam valuasi ini, disebabkan tidak terdapat peers yang benar-benar dapat diperbandingkan dengan PJAA di Bursa Efek Indonesia.

Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% Saham per 30 Desember 2011, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 September 2011

sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 10,72% dan Cost of Equity sebesar 11,89% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4 : Asumsi

Risk free rate (%)* 6,07 Risk premium (%)* 8,09 Beta (x)* 0,72 Cost of Equity (%) 11,89 Marginal tax rate (%) 25,00 Interest Bearing Debt to Equity Ratio 0,40 WACC (%) 10,72

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Per tanggal 30 Desember 2011

Estimasi Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian

pada tanggal 30 Desember 2011 dengan menggunakan metode DCF dan asumsi tingkat diskonto 10,72% adalah sebesar Rp 990 hingga Rp 1.080 per lembar.

Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows [Rp, miliar]

312 329 345

PV Terminal Value [Rp miliar] 1.117 1.175 1.235

Non-Operating Assets [Rp, miliar]

274 274 274

Interest Bearing Debt [Rp, miliar] (120) (120) (120) Total Equity Value [Rp miliar] 1.584 1.659 1.734 Number of Share, juta saham 1.599 1.599 1.599 Fair Value per Share, Rp 990 1.030 1.080

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA






0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

2008 2009 2010

P/BVP/E

P/E P/BV

Tabel 6: Laporan Laba Rugi

(Rp miliar)

Laporan Laba Rugi 2008 2009 2010 2011P 2012P

Pendapatan 854 898 922 1.028 1.160

Biaya penjualan (473) (523) (535) (572) (644)

Laba kotor 382 375 387 456 516

Biaya operasional (186) (189) (188) (224) (253)

Laba operasional 196 186 198 232 263

Pendapatan (biaya) lain (4) 5 (12) (12) (8)

Laba sebelum pajak 192 191 187 221 255

Pajak (60) (54) (45) (55) (64)

Hak minoritas (0,1) (0,1) (0,1) (0,3) (0,3)

Laba bersih 132 137 142 165 191

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Neraca

(Rp miliar)

Neraca 2008 2009 2010 2011P 2012P

Aset

Kas dan setara kas 308 433 328 265 205

Investasi jk pendek 40 - - - -

Piutang 228 207 248 275 310

Persediaan 10 11 11 12 13

Aset jk pendek lain 15 20 24 21 24

Aset tetap 401 421 645 856 934

Aset real estate 292 295 244 342 385

Aset tidak lancar lain 37 142 70 111 125

Total Aset 1.331 1.529 1.569 1.881 1.996

Kewajiban

Hutang dagang 34 61 85 37 41

Pinjaman jk pendek 1,0 - - - -

Pinjaman jk panjang

yang jatuh tempo dalam

1 tahun

- 80 - 120 -

Kewajiban jk pendek 155 200 220 204 231

Hutang jk panjang 199 119 120 180 180

Kewajiban jk panjang 59 101 66 92 104

Total Kewajiban 447 561 491 632 556

Hak Minoritas 0,7 0,8 32,9 38,9 38,9

Total Ekuitas 884 967 1.045 1.211 1.401

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 12: P/E and P/BV

Gambar 13: ROA, ROE dan TAT

0.56

0.57

0.58

0.59

0.60

0.61

0.62

0.63

0.64

0.65

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2008 2009 2010

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)

Tabel 8: Rasio Kunci

Ratio 2008 2009 2010 2011P 2012P

Pertumbuhan [%]

Pendapatan 12 5 3 12 13

Laba Usaha 8 (5) 6 17 13

EBITDA (3) 0,4 4 34 2

Laba Bersih (6) 4 3 17 15

Profitabilitas [%]

Marjin Laba Kotor 45 42 42 44 44

Marjin Laba

Operasional 23 21 22 23 23

Marjin EBITDA 31 29 30 36 32

Marjin laba bersih 16 15 15 16 16

ROA 10 9 9 9 10

ROE 15 14 14 14 14

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 0,5 0,6 0,5 0,5 0,4

Debt to Asset 0,3 0,4 0,3 0,3 0,3

Likuiditas [X]

Current ratio 3,2 2,0 2,0 1,6 2,0

Quick ratio 2,8 1,9 1,9 1,5 1,9

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing






DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asums i, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan

untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divis i Valuasi Saham dan Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp.40.000.000,- dari Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

of 15 pages

Contact: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] Disclaimer statement in the last page is an integral part of this report www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Primary Report

Equity Valuation

January 2nd, 2012

Target Price

Low High 990 1,080

Recreation and Property

Property

Historical Chart

550

650

750

850

950

1050

1150

1250

2500

2700

2900

3100

3300

3500

3700

3900

4100

4300PJAAIHSG

IHSG PJAA

Source : Bloomberg

Stock Information Rp

Ticker code PJAA

Market price as of December 30th, 2011 1,000

Market price 52 week high 1,190

Market price 52 week low 710

Market cap 52 week high (bn) 1,904

Market cap 52 week low (bn) 1,136

Market Value Added & Market Risk

-50

0

50

100

150

200

250

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

September-09 September-10 September-11

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Source : Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Shareholders (%)

Local Government of DKI Jakarta 72.00

PT Pembangunan Jaya 18.01

Public (each below 5% of ownerships) 9.99

The Biggest Integrated Tourist Destination Operator

From the time of its establishment in 1966, Ancol Taman Impian, or famously known as Ancol, was designed as an integrated tourist destination, and remains as the biggest in Jakarta up to present. At the inception, PT Pembangunan Jaya (JAYA) was appointed by the DKI Jakarta Regional Administration, to develop Ancol area. JAYA then change its name to PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) as it went public in 2004. From only owning Binaria and Beach Park as its facilities, Ancol now equipped with beach resort (namely Putri Duyung), three theme parks known as Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, and Ocean Dream Samudera, art and handicraft center, executive sport club, culinary area, multipurpose area (Eco Park), and several residential

properties. Ancol also plans to build a banquet area at Putri Duyung, multipurpose function hall at Eco Park, and under water activity at Ocean Dream Samudera in 2012 2015 periods. In the property business, PJAA plans to build apartments, i.e. Northland Ancol Residence and Apartment Carnaval, and development of The Coastal, and also one townhouse, i.e. Townhouse Timur Diamond. With such integrated facilities, we believe Ancol will remain as a number one tourists destination in Jakarta in few years to come.

Disclaimer statement in the last page is an integral part

of this report www.pefindo.com


January 2nd, 2012 Page 2 of 15 pages

The Recreational Industry Remains Enthusiastic As Indonesian population predicted to reach 241 million people in 2011, or

grow by 1.7% YoY, the market for recreational industry keeps building.

Augmented with increasing people purchasing power as Indonesian GDP predicted to reach 6.5% YoY growth in 2011, which creates increasing income per capita to predicted of US$ 3,500, the necessity for recreational activity also improving. This is proved by the increasing tourists that came to Ancols theme park during 9M2011 period, in which it already reached 80% of total tourists in 2010 period.

More Active in Property Sector with Support of Recurring Income

from Recreational Business In the following years, PJAA plans to be more active in property sector, as they plan to build apartments, namely Apartment Carnaval, Apartment Coastal, Apartment Eco Park, and Townhouse Timur Diamond. We expect that the demand for those properties will be massive, since Ancol is equipped with beautiful view and recreational area. Luckily for PJAA, they

do not have to worry about paying interest loan from banks to finance their property development, since they already have recreational area that

provide recurring income. Healthy Condition to Grow Currently, we believe that PJAAs financial condition can be classified as healthy. With decreasing trend of liabilities to equity ratio from 58% in

2009 to just 40% as of September 2011, makes PJAA attractive for investors. With such healthy condition, PJAA has no obstacles to look for additional funds to undergo its plans on recreational and property business, which requires around Rp 974 billion of capital expenditure. Better Performance in 9M2011 In 2011, PJAAs increase its ticket prices for its theme parks, which are DuFan and Ocean Dream Samudera. DuFan tickets rise to Rp 150,000 during weekday and Rp 180,000 during weekend, higher than 2010 period which only amounted to Rp 120,000 and 150,000, respectively. Tickets to Ocean Dream Samudera also rise to Rp 70,000 during weekday and Rp

90,000 during weekend, rise from Rp 60,000 and Rp 80,000, respectively during 2010. Accompanied with rising number of tourists that come to

those theme parks, creates increasing revenue of PJAA by 4% YoY in 9M2011. Appreciation of land price in Ancols residential properties along with low cost of land acquisition deliver higher gross profit of PJAA in 9M2011 to 47%, better than 9M2010 period which only amounted to 41%. More Projects to Come PJAA plans to build several property projects in its existing 42.38 ha of land

bank. Those projects are three tower of Apartment Carnaval, Townhouse Timur Diamond, The Coastal Apartment, and Northland Ancol Residence. Else in recreational business, PJAA plans to build a banquet at Putri Duyung Cottage, multipurpose building at Eco Park, and Under Water Gelanggang Samudera. If all of those facilities are completely built in 2015, it will generate around Rp 288 billion of annual revenue, but will require around Rp 974 billion of capex.

Business Prospects As Indonesian economy expected to book around 6.5% YoY growth in 2011, the expected GDP per capita will also rise to US$ 3,500, which creates higher disposable income for Indonesian people. Ability to afford more necessities creates improving demand for many products, as well as

recreation. Else, lower BI Rate to just 6% potentially followed with improving property sector, as developers and also property consumers are able to take loan from banks at lower rate. Augmented with several projects in property and recreational business, that may attract consumers and tourists to go and purchase property in Ancol area, makes us believe that PJAAs revenue will grow by 11.5% YoY in 2011 and 16.5% CAGR during 2010 2015 periods.

INVESTMENT PARAMETER





Table 1 : Performance Summary

2008 2009 2010 2011P 2012P

Revenue [Rp bn] 854 898 922 1,028 1,160

Pre-tax Profit [Rp bn] 192 191 187 221 255

Net Profit [Rp bn] 132 137 142 165 191

EPS [Rp] 83 86 89 103 119

EPS Growth [%] (6.1) 3.9 3.2 16.7 15.3

P/E [x] 4.3 5.9 9.5 9.7* 8.4*

PBV [x] 0.6 0.8 1.2 1.3* 1.1*

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates *) Based on PJAAs share price as of December 30th, 2011 Rp 1,000/share





Growth-Value Map provides overview of market expectations for the companies listed on IDX. Current Performance (CP) metric, running along the horizontal axis, is a portion of current stock market value that can be linked to the perpetuity of current companys performance in profitability. Growth Expectations (GE) metric, plotted on the vertical axis, is the difference between current stock market value and the value of current performance. Both metrics are normalized by the companys book value. Growth-Value Map divides companies into four clusters, they are:

Excellent value managers (Q-1)

Market expects companies in Q-1 to surpass their benchmark in profitability and growth.

Expectation builders (Q-2) Market has relatively low expectations of profitability from companies in Q-

2 in the short term, but has growth expectations exceed the benchmark.

Traditionalists (Q-3) Market has low growth expectations of companies in the Q-3, although they showed a good profitability in the short term.

Asset-loaded value managers (Q-4) Market has low expectations in terms of profitability and growth for companies in Q-4.

Figure 1: Growth-Value Map

(PJAA, Property and Real Estate Sub Industry and Sector)

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

0 1 2 3 4 5 6

Gro

wth

Exp

ecta

tio

ns

Current Performance (CP)

PJAA

BAYUPUDP

SHIDBUVA

PLIN

Source:Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimation

Currently, PJAA is lying in between Asset-loaded Value Manager and Traditionalist cluster. Current performance of PJAA is almost higher than market expectation but still under look by the market. Therefore, it may need better investor relations efforts to make investors realize the company potentials.

GROWTH-VALUE MAP

Disclaimer statement in the last page is an integral part of this

report www.pefindo.com



Business Profile

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), previously known as PT Pembangunan Jaya (JAYA), is a national is a developer of recreational area of Ancol Taman Impian, or famously known as Ancol, which was firstly established in 1966. As it went public in 2004, JAYA change its name to PJAA. Currently, the total area under management of PJAA is 552 ha, including recreation and property area, and total assets of Rp 1.55 trillion. From only operates one beach park, which is Marina beach, PJAA develops Ancol to also equip with recreational park, art

market, culinary area, resort, housing, executive sport club, and also multipurpose area, known as Eco Park, which is converted from Ancol Golf Course. PJAA is supported by five subsidiaries, which are :

PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) TIJA is a recreation and tourism company in which 99.99% of its share is owned by PJAA. TIJA activity is to operates and develop Ancol recreational

area. TIJA unit businesses include Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudera, etc.

PT Seabreez Indonesia (Seabreez) Seabreez is a direct subsidiary, in which 95.27% of its share is owned by PJAA. Seabreez activity includes construction, industry, agriculture, printing, maintenance and management of recreation and entertainment facilities.

PT Jaya Ancol (JA) JA activity is in area of trade and services in which 99.99% of its share is owned by PJAA. JA specializations are management of dolphin and seal shows at Siou Tien Park, Vietnam, and also manages the infrastructure business line.

Besides those three direct subsidiaries, PJAA also owns two associated subsidiaries, which are:

PT Philindo Sporting Amusement and Tourism Corporation

(Phillindo) Phillindo activity is to manage building rental for tenant restaurant in Ancols culinary area, and also HAILAI building management.

PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling) Jaya Bowling is a sport complex management companies, in which around 16.75% of its share is own by PJAA.

Figure 2: Land Utilization of Ancol by PJAA

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Ancols recreational area is comprised of theme parks, i.e. DuFan, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudera, art market which also now equipped with outbound activity area, culinary area in which many restaurants stood within this area, such as Jimbaran Resto and Bandar Djakarta, resort i.e. Putri Duyung Cottage, and recently built of multifunction area, which is Eco Park. Going

BUSINESS INFORMATION





forward, PJAA plans to set up a banquet at Putri Duyung area, multipurpose building at Eco Park, development of sand beach at east of Ancol, and also development of underwater activity at Ocean Dream Samudera.

As of today, PJAAs property portfolio in Ancols area includes several residential properties, such as Marina Coast Royal Residence, DeCove, Puri Jimbaran, Jimbaran Residence, Tugu Permai and Marina Coast The Green, The Bukit and The Forest. PJAAs plans to include some properties in its portfolio, which are Northland Ancol Residence apartment for middle classes, East Diamond Townhouse twenty four residential property for high classes, Carnaval Apartment and expansion of The coastal 300 unit and 600 unit of apartments, respectively, for middle-up classes, and development of around 8.44 ha of

Carnaval beach area intended for commercial activity.

Increasing Indonesian Population and Welfare Creates Growing Demand for Recreation As Indonesian population reach 237 million in 2010 or grow by 2.7% YoY, and predicted to reach 241 million people in 2011, the demand for recreation as a

secondary necessities also improving. Augmented with 6.5% YoY of GDP growth

during 9M2011, and expected to continue until the end of 2011, the total GDP may reach Rp 7,400 trillion in 2011. With expected of 241 million people by the end of 2011, the income per capita for Indonesian people will reach around US$ 3,500, higher than in 2010 period which only reached US$ 3,005. Increasing people purchasing power creates higher disposable income for Indonesian people, and at the end of the day it pushed demand for recreation activities.

Figure 3: Indonesian Population and GDP Growth

0

1

2

3

4

5

6

7

226

228

230

232

234

236

238

240

242

2009 2010 2011P

%million

Indonesian population (million) GDP growth (%)

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division Decreasing BI Rate Potentially Followed with Soaring Growth of Property Sector Inflationary pressures continue to decline in line with the decrease in global

commodity prices, adequate supply and lower inflation expectation. The Consumer Price Index in October 2011 recorded deflation by 0.12% MtM or 4.42% YoY, driven by deflation in core and volatile food prices. In 2011, inflation is predicted to go towards the lower bound of inflation target in the range of 4%.

In line with the decreasing trend in inflation pressures and also efforts to narrow the interest rate term structure, Bank Indonesia has lowered down its benchmark interest rate by 50 bps to 6%.

Table 2: Indonesian Economy Activity, 2010 -2011

Indicators 2010 2011

Okt Nov Des Jan Feb March April May June July August Sept Okt

Inflation (% YoY) 5.67 6.33 6.96 7.02 6.84 6.65 6.16 5.98 5.54 4.67 4.79 4.61 4.42

Rp / USD 8928 9013 8991 9057 8823 8709 8574 8537 8597 8508 8578 8823 8835

GDP Growth (% YoY) 6.9 6.5 6.5 6.5

Consumption Growth (% YoY) 4.9 4.3 4.6 4.5

BI Rate (%) 6.5 6.5 6.5 6.5 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.5

Source: Bank Indonesia, Central Bureau of Statistics, Pefindo Equity & Index Valuation Division





As Bank Indonesia (BI) lowered its BI Rate to 6% on November 10th, 2011, we believe that the growth of property sectors, as shown by the growth of banks mortgage loan, which indicates as a demand of property, will be improved. As

around 74.56% of Indonesian consumer still used mortgage loan facilities to

purchase residential properties, we believe that the growth of mortgage loan in 4Q11 will improve as the BI Rate getting lower. Based on data from LBU, property lending by commercial banks until September 2011 stood at Rp 297.9 trillion, an increase of 7.8% (qtq) or 22.8% (YoY) and has contributed approximately 14.45% of total outstanding loans of commercial banks amounting to Rp 2,061.2 trillion.

Meanwhile, mortgages loan has reach Rp 182.2 trillion in 3Q 2011, reflect a 17%

(qoq) increase from 2Q 2011 and 32% YoY increase from the same period in previous year, with average mortgages interest rate is in the range of 9%-12%.

Figure 4: Property, Mortgage, Construction and Real Estate Loans, 2010 9M2011

(in Rp Tn)

Source: Bank Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Most Visited by Tourists

Up to 9M2011 period, Ancol has been visited by around 9.9 million tourists, and we predict that it will reach around 13.3 million people by the end of 2011.

Compare to other recreational park such as Kebun Binatang Ragunan (KBR), Trans Studio Bandung (TSB), and Taman Mini Indonesia Indah (TMII), which is predicted to reach 2 million, 3 million and 4.5 million, respectively, Ancol remains the most visited recreational park by tourists.

Figure 5: Projected Number of Tourists to Several Recreational Park in Indonesia, 2011

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

Ancol Kebun BinatangRagunan

Trans Studio Taman MiniIndonesia

Indah

Million people

Source: Various Sources, Pefindo Equity & Index Valuation Division





Potentially Exceed Previous Year Theme Parks Visitors Until the end of 9M2011 period the number of tourists that visit Ancols theme parks, which are DuFan, Ocean Dream Samudera and Atlantis Water Adventure,

has reached 1.9 million, 972 thousands, and 782 thousands, respectively. The

total of tourists that come to Ancols theme parks amounted to 3,8 million. Meanwhile, the visitors that come to Dufan, Ocean Dream and Atlantis Water Adventure in 2010, amounted to 2.6 million, 1.3 million, and 825 thousands, respectively, or total of 4.7 million. The total visitors that come to those theme parks in 9M2011 already reach 80% of total visitors in 2010. Considering that and new year holidays that still to come at the end of 2011, we believe that total visitors that come to those theme parks potentially reach 4.9 million, or grow by

5.4% YoY.

Figure 6: Total Visitors Entering Ancols Theme Parks, 2010 9M2011

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

5,000,000

DuFan Ocean DreamSamudera

Atlantis WaterAdventure

Total Visitors EnteringAncol's Theme Park

People

2010 9M2011

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division Develop Several Projects to Sustain Future Growth Currently PJAA owns total land bank of 42.38 ha in Ancol, in which around 20.62

ha are ready for sale land and around 21.76 ha are land that still under

development. Those land banks are located at west and east of Ancol. On the east side, PJAA plans to build three tower of apartments, namely Apartment Carnaval, with each tower will be equipped with around 300 units of apartment, and plans to be completed in 2015. Beside that project, PJAA also plans to build Townhouse Timur Diamond, which equipped with 24 houses and 12 shops, intended for middle up classes. On the west side, PJAA plans to build two towers of Apartment Coastal, with total apartments of 820 units and expected to l be

fully operated in 2015. Else, PJAA also plans to develop Apartment Eco Park which will be equipped with 300 units of apartment and will be fully commencing in 2015.

Figure 7: PJAAs Plans in Property Business






Beside those projects in property sector, PJAA also plans to develop its

recreational area. During 2012 2015 periods, PJAA plans to build a banquet at Putri Duyung Cottage area. This new building requires around 2,000 sqm wide, and equipped with 5 meeting rooms. Else, PJAA also plans to build multipurpose building that located at Eco Park. This building will be built on 5,000 sqm of land, and sufficient for around 5,300 people. On one of its theme park, which is Ocean Dream Samudera, a new facility will be built, i.e. Under Water Gelanggang Samudera which constitutes as a new theater that presents under water activities. If all of those facilities are completely built, we believe that they will

generate around annually of Rp 288 billion of revenue for PJAA since 2015, but will require around Rp 974 billion of capex.

Appreciation of Ticket Prices and Number of Tourists Led to Better PJAAs Revenue As more tourists come to Ancols theme parks, proved by number of tourists in 9M2011 that already reached around 80% of total tourists in 2010, accompanied with the hike of ticket prices to several Ancols theme parks, creates a better PJAAs revenue in 9M2011 period. Ticket price of DuFan during weekday and weekend in 2011 rise to Rp 150,000 and Rp 180,000, respectively, higher than in 2010 which only Rp 120,000 during weekday and Rp 150,000 during weekend. Ticket prices for Ocean Dream Samudera also rise to Rp 70,000 during weekday

and Rp 90,000 during weekend, higher than 2010 period which only amounted to Rp 60,000 during weekday and Rp 80,000 during weekend. Meanwhile ticket

price for Atlantis Water Adventure remain the same. With those factors, plus most of visitors come to PJAA during weekend, PJAAs revenue from theme parks in 9M2011 period soared to Rp 324.3 billion, or up by 23.4% YoY from the same period in 2010. This also triggers the hike of PJAAs total revenue, as it rose to Rp 650.2 billion as of 9M2011 from Rp 624.3 billion in 9M2010, or lift by 4.1% YoY.

Figure 8: PJAAs Source of Revenue, 9M2010 9M2011

(in Rp, bn)

324.30

262.64

104.74 116.36

2.64 2.36

78.40

130.58

48.29 42.77

91.90 69.65

-

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

9M2011 9M2010

Theme parks Main Gate Boat

Land property Hotel and restaurant Other income


FINANCE





Land Price Appreciation and Low Costs of Land Acquisition Delivers Higher Margin in Property Sector During 9M2011 period, the sale of retail properties only reached Rp 77.681

billion, dropped significantly by 48.1% YoY from the same period in 2010. Slow

sales of retail property during 9M2011, which only around 12,581 sqm of land sold compare to the same period in 2010 which reached 27,641 sqm, triggers the significant dropped of revenue. However, the sales of land per sqm during 9M2011 actually improved. With total sales of land of 12,581 sqm and value of Rp 77.681 billion during 9M2011, the land price appreciate to Rp 6,174,553 per sqm, higher than 9M2010 period which only Rp 5,418,871 per sqm.

Figure 9 : Price of Land Property

(Rp / sqm)

5,418,871

6,174,553

5,000,000

5,200,000

5,400,000

5,600,000

5,800,000

6,000,000

6,200,000

6,400,000

9M2010 9M2011

Rp / sqm

Land price / m2

Source :PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division

Meanwhile, the sale of land in 9M2011 was accompanied with lower costs of sales. This was proved by ratio of cost of land sales in 9M2011 which only amounted to 34%, while its ratio in 9M2010 stood at around 39%. We believe it is due to the sales of land that has been acquired a long time ago.

Still Much Room for Loan Through such plans to develop its property and recreational business which require around Rp 974 billion of capital expenditure, we believe that PJAA needs other parties support to perform these projects. However, it is not going to be an obstacle since the ratio of total liabilities to equity PJAA as of September 30th, 2011, is only around 40%. The ratio will be improved if PJAA settles the Rp 120 billion bonds that will mature in June 2012. With such healthy condition, we

believe that PJAA has no obstacles to acquire sufficient funds from the third parties to undergo their plans.

Figure 10 : Debt to Equity Ratio (%)

(%)

58%

47%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2009 2010 9M2011

Source : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division





Business Prospects Indonesias macroeconomic indicators have generated a lot of enthusiasm about the nations economic future, including property and recreational sectors. As Indonesian GDP is predicted to reach 6.5% by the end of 2011, the expected GDP

per capita will also expected to rise to US$ 3,500. Increasing people purchasing power creates higher disposable income thus pushed demand for recreation activities. Lower benchmark interest rate (BI Rate) to just 6% (the lowest since the implementation of Inflation Targeting Framework) in November 2011, potentially creates growing property sector. Property developers have the opportunity to obtain loans with lower interest rates, while the consumers also have the opportunity to obtain mortgage loan with lower interest rate. Until

September 2011, property lending by commercial banks has increase by 22.8% YoY, while the mortgage loan increase by 32% YoY. With this lower benchmark interest rate, we believe that these growths are going to be more rapid. With higher disposable income, number of tourists that come to Ancols theme parks during 9M2011 also increasing, as proved with number of tourists that

already reach around 80% of total tourists in 2010. Augmented with PJAAs plans to create several recreational and property projects, we believe that PJAAs revenue will go up by 11.5% YoY in 2011 and 16.5% CAGR during 2010 2015 periods.

Figure 11: PJAAs Revenue Estimation

(In Rp bn)

-

500.00

1,000.00

1,500.00

2,000.00

2,500.00

2010 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P

Rp, bn

PJAA's Revenue (Rp, bn)

CAGR = 16.5%

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates





Table 3: SWOT Analysis

Strengths Weaknesses Long experience as the operator of

recreational park. Remains the number one tourists

destination in Jakarta. Possessed support from local

government. Still enough land bank for upcoming

growth. Relatively low Debt to Equity Ratio.

Takes multiple years to finally

completed the land reclamation process.

PJAAs portfolio currently only located in Ancols area.

Opportunities Threats Rapid growth of land price appreciation . Lower interest rate may improve the

sales of PJAAs property.

Intense competition among other

property companies. Many indoor recreational sites, such

as Trans Studio, Kidzania, increase the competition among the operators.

SWOT ANALYSIS





VALUATION

Methodology

We apply income approach using Discounted Cash Flows (DCF) as the main valuation approach considering the income growth is a value driver in PJAA instead of asset growth.

We do not combine DCF method with Guideline Company Method (GCM) as there are no similar companies eligible to be compared with PJAA in the IDX. This valuation is based on 100% shares price as of December 30th, 2011, using PJAAs financial report as of September 30th, 2011, for our fundamental analysis.

Value Estimation

We use Cost of Capital of 10.72% and Cost of Equity of 11.89% based on the following assumptions: Table 4 : Assumption

Risk free rate (%)* 6.07 Risk premium (%)* 8.09 Beta (x)* 0.72 Cost of Equity (%) 11.89 Marginal tax rate (%) 25.00 Interest Bearing Debt to Equity Ratio 0.40 WACC (%) 10.72

Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates Notes: * As of December 30

th, 2011

The target price for 12 months based on valuation as of December 30th, 2011 using DCF method with an assumption of 10.72% discount rate is ranges

between Rp 990 to Rp 1,080 per share.

Table 5: Summary of DCF Method Valuation

Conservative Moderate Aggressive

PV of Free Cash Flows [Rp, bn] 312 329 345

PV Terminal Value [Rp bn] 1,117 1,175 1,235

Non-Operating Assets [Rp, bn] 274 274 274 Interest Bearing Debt [Rp, bn] (120) (120) (120) Total Equity Value [Rp bn] 1,584 1,659 1,734 Number of Share, mn shares 1,599 1,599 1,599 Fair Value per Share, Rp 990 1,030 1,080

Source: Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

TARGET PRICE





Table 6: Income Statement

(Rp bn)

Income Statement 2008 2009 2010 2011P 2012P

Sales 854 898 922 1,028 1,160

Cost of Sales (473) (523) (535) (572) (644)

Gross Profit 382 375 387 456 516

Operating Expenses (186) (189) (188) (224) (253)

Income from Operations 196 186 198 232 263

Other Income (Charges) (4) 5 (12) (12) (8)

Pre-tax Profit 192 191 187 221 255

Tax (60) (54) (45) (55) (64)

Minority Interest (0.1) (0.1) (0.1) (0.3) (0.3)

Net Profit 132 137 142 165 191

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Table 7: Balance Sheet

(Rp bn)

Balance Sheet 2008 2009 2010 2011P 2012P

Assets

Cash and cash

equivalents 308 433 328 265 205

Short-term investments 40 - - - -

Receivables 228 207 248 275 310

Inventories 10 11 11 12 13

Other short term assets 15 20 24 21 24

Fixed assets 401 421 645 856 934

Real estate assets 292 295 244 342 385

Other non-current assets 37 142 70 111 125

Total Assets 1,331 1,529 1,569 1,881 1,996

Liabilities

Trade payables 34 61 85 37 41

Short-term loan 1.0 - - - -

Current maturities of long

term liabilities - 80 - 120 -

Short-term liabilities 155 200 220 204 231

Long-term loan 199 119 120 180 180

Long-term liabilities 59 101 66 92 104

Total Liabilities 447 561 491 632 556

Minority Interest 0.7 0.8 32.9 38.9 38.9

Total Equity 884 967 1,045 1,211 1,401

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Figure 12: P/E and P/BV

Figure 13: ROA, ROE and TAT

0.56

0.57

0.58

0.59

0.60

0.61

0.62

0.63

0.64

0.65

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2008 2009 2010

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)

Table 8: Key Ratios

Ratio 2008 2009 2010 2011P 2012P

Growth [%]

Sales 12 5 3 12 13

Operating Profit 8 (5) 6 17 13

EBITDA (3) 0.4 4 34 2

Net Profit (6) 4 3 17 15

Profitability [%]

Gross Margin 45 42 42 44 44

Operating Margin 23 21 22 23 23

EBITDA Margin 31 29 30 36 32

Net Margin 16 15 15 16 16

ROA 10 9 9 9 10

ROE 15 14 14 14 14

Solvability [X]

Debt to Equity 0.5 0.6 0.5 0.5 0.4

Debt to Asset 0.3 0.4 0.3 0.3 0.3

Liquidity [X]

Current ratio 3.2 2.0 2.0 1.6 2.0

Quick ratio 2.8 1.9 1.9 1.5 1.9

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

2008 2009 2010

P/BVP/E

P/E P/BV





DISCLAIMER

This report was prepared based on the trusted and reliable sources. Nevertheless, we do not guarantee its completeness, accuracy and adequacy. Therefore we do not responsible of any investment decision making based on this report. As for any assumptions, opinions and predictions were solely our internal judgments as per reporting date, and those judgments are subject to change without further notice. We do not responsible for mistake and negligence occurred by using this report. Last performance could not always be used as reference for future outcome. This report is not an offering recommendation, purchase or holds particular shares. This report might not be suitable for some investors. All opinion in this report has been presented fairly as per issuing date with good intentions; however it could be change at any time without further notice. The price, value or income from each share of the Company stated in this report might lower than the investor expectation and investor might obtain lower return than the invested amount. Investment is defined as the probable income that will be received in the future; nonetheless such return may possibly fluctuate. As for the Company which its share is denominated other than Rupiah, the foreign exchange fluctuation may reduce the value, price or investor investment return. This report does not contain any information for tax consideration in investment decision making. The share price target in this report is a fundamental value, not a fair market value nor a transaction price reference required by the regulations. The share price target issued by Pefindo Equity & Index Valuation Division is not a recommendation to buy, sell or hold particular shares and it could not be considered as an investment advice from Pefindo Equity & Index Valuation Division as its scope of service to, or in relation to some parties, including listed companies, financial advisor, broker, investment bank, financial institution and intermediary, in correlation with receiving rewards or any other benefits from that parties. This report is not intended for particular investor and cannot be used as part of investment objective on particular shares and neither an investment recommendation on particular shares or an investment strategy. We strongly recommended investor to consider the suitable situation and condition at first before

making decision in relation with the figure in this report. If it is necessary, kindly contact your financial advisor. PEFINDO keeps the activities of Equity Valuation separate from Ratings to preserve independence and objectivity of its analytical processes and products. PEFINDO has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain non-public information received in connection with each analytical process. The entire process, methodology and the database used in the preparation of the Reference Share Price Target Report as a whole is different from the processes, methodologies and databases used PEFINDO in doing the rating. This report was prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division with the objective to enhance shares price transparency of listed companies in Indonesia Stock Exchange (IDX). This report is also free of other partys influence, pressure or force either from IDX or the listed company which reviewed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. Pefindo Equity & Index Valuation Division will earn reward amounting to Rp 40 mn from the reviewed company for issuing report twice per year. For further information, please visit our website at http://www.pefindo.com This report is prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. In Indonesia, this report is published in our website and in IDX website.

Documents

dufan