DUISBURG | GRUNDSTÜCKSVERGABEVERFAHREN FÜR DAS NEUE

NAHVERSORGUNGSZENTRUM IM 6-SEEN-QUARTIER WEDAU AUFGABENSTELLUNG

DUISBURG | GRUNDSTÜCKSVERGABEVERFAHREN FÜR DAS NEUE NAHVERSORGUNGSZENTRUM IM 6-SEEN-QUARTIER WEDAUAUFGABENSTELLUNG

AuftraggeberinDB Station & Service AG, Sitz BerlinVerfahrensbetreuungpp a|s pesch partner architekten stadtplaner GmbHHörder Burgstraße 1144263 Dortmund

Dortmund,Dezember 2018

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für beiderlei Geschlechter

INHALT

EINLEITUNG UND ANLASS 5

TEIL A | DAS VERFAHREN

Verkäufer und Verfahrensbetreuung 6

Verfahrensart 6

Teilnehmer 7

Empfehlungsgremium 8

Eigentum, Haftung, Honorierung 8

Bewertungskriterien 8

Unterlagen 8

Abgabeleistungen 9

Terminübersicht 10

TEIL B | RAHMENBEDINGUNGEN

Städtebauliches Konzept 6-Seen-Quartier 11

Plangebiet 16

Bebauungsplan 16

Einzelhandel 18

Verkehr 19

Immissionen und Emissionen 19

Boden 20

Gebäudebestand und Denkmalschutz 21

Kaufvertrag 21

TEIL C | AUFGABENSTELLUNG

Städtebau und Architektur 22

Nutzungen 23

Verkehr und Parken 24

Lärmschutz 24

Freiraum 25

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EINLEITUNG UND ANLASS

In der waldreichen Huckinger Mark wurde 1890 der Rangierbahnhof Wedau errichtet. Als der Güterverkehr entlang der Rheinschiene und im Ruhrgebiet stetig zunahm und die Hauptbahnhö-fe entlastet werden sollten, begann anfangs des 20. Jahrhunderts der Ausbau des Rangierbahn-hofs Wedau zu einem der damalig größten Ver-schiebebahnhöfe sowie der Bau der gleichnami-gen Siedlung. Aus Kostengründen bediente man sich zu diesem Zweck an den reichen Kies- und Sandvorkommen im Boden und baggerte tiefe Lö-cher unterhalb des Grundwasserspiegels ab. Auf diese Art und Weise ist als erstes der Masurensee in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof entstanden. Im Laufe der Zeit kamen bis in die 1990er Jahre vier weitere zum Teil ineinander greifende oder verbundene Seen hinzu – Wambachsee, Böllert-see, Wildförstersee und Wolfssee. Zwischen 1994 und 2002 wurde aus der Fünf- eine Sechs-Seen-Platte, als der Haubachsee ganz im Süden hinzu-kam, mit einer Gesamtwasserfläche von 158 ha. Mit dem Entenfang jenseits des Rangierbahnhofs auf dem Stadtgebiet von Mülheim a. d. Ruhr be-findet sich ein weiterer See in der Nähe, der aber offiziell nicht zur Seenplatte zählt.

Auf dem Rangierbahnhof und im Ausbesserungs-werk, einer Anlage zur Reparatur von Güterwa-gen, arbeiteten in Spitzenzeiten bis zu 2.000 Mitarbeiter. Mit der Stilllegung des Rangierbahn-hofs Duisburg-Wedau im Jahr 2004 eröffnete sich eine große Entwicklungschance für die Stadt Duisburg. Bereits Ende 2014 wurde zur Entwick-lung des Geländes das Projektteam Wedau ge-gründet, eine Kooperation zwischen der DB Im-mobilien Region West und der Landestochter BEG

NRW, in Zusammenarbeit mit der Stadt Duisburg. Und schon im Juni 2016 konnte der Rat der Stadt Duisburg den städtebaulichen Rahmenplan be-schließen.

Das Entwicklungsgebiet in Duisburg-Wedau um-fasst rund 90 Hektar Fläche. Davon ist der über-wiegende Teil (ca. 82 Hektar) im Eigentum der DB Station&Service AG. Die Planungen sehen so-wohl gewerbliche wie auch Wohnnutzung vor. Der geplante Gewerbestandort mit universitäts-nahen Nutzungen wird etwa 30 Hektar umfassen, die Fläche für Wohnungsbau etwa 60 Hektar. Hier sollen einmal 3.000 Menschen wohnen. Die Entwicklungsfläche in Duisburg-Wedau ist heute eines der größten Stadtentwicklungsprojekte in NRW.

Das geplante Grundstücksvergabeverfahren für das neue Nahversorgungszentrum bildet den Auf-takt zur Realisierung dieses großen Stadtentwick-lungsprojekts. Das neue Nahversorgungszentrum (nachfolgend „Kaufgrundstück“) soll als Zentrum für das neue 6-Seen-Quartier, aber auch für We-dau und Bissingheim dienen und die städtebauli-che und gestalterische Visitenkarte des Projekts sein. Der über dieses Verfahren gesuchte Entwurf muss daher hohe Ansprüche an Gestaltung, Archi-tektur, Einbindung in Umgebung, Integration von Platz- und Grünflächen etc. erfüllen. Auch sollen die prägenden Bestandsbauten (historisches Stellwerk und BASA Gebäude) in den Entwurf in-tegriert werden. Mit der Realisierung des Nahver-sorgungszentrums durch den Investor soll im Jahr 2021 begonnen werden.

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VERKÄUFER UND VERFAHRENSBETREUUNG

Verkäuferin/Eigentümerin des Grundstücks:33 DB Station&Service AG, Sitz Berlin

Beauftragte:33 DB Immobilien, Region West

Erna-Scheffler-Straße 5 | 51103 Köln info@6-Seen-Wedau.de

Ansprechpartner: Christof Mozzi Kristof Schmid

In Kooperation mit:33 BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW

(BEG NRW) An der Reichsbank 8 | 45127 Essen info@6-Seen-Wedau.de

Ansprechpartner: Klaus-Dieter Büttner

Dinah Graniki Dominik Ruzas

Verfahrensbetreuung (Poststelle):33 pp a |s pesch partner architekten stadtplaner

GmbH Hörder Burgstraße 11 | 44263 Dortmund pph@pesch-partner.de

Ansprechpartner: Andreas Bachmann Holger Everz Niklas Förstemann

VERFAHRENSART

Die Stadt Duisburg, die DB Station&Service AG (Grundstückseigentümer) und die GEBAG haben sich in einer „10-Punkte-Vereinbarung“ darauf ver-ständigt, im Bebauungsplan zur Südfläche weitest-gehend auf gestalterische Festsetzungen bezogen

TEIL A | DAS VERFAHREN

auf Proportionen, Materialien und Gestaltungsele-mente zu verzichten. Im Gegenzug hat sich der Grundstückseigentümer aus Gründen der Quali-tätssicherung verpflichtet, die Vergabe von Bau-vorhaben in wettbewerbsähnlichen Verfahren oder Wettbewerben durchzuführen, bei dem in Konkur-renz verschiedener Investoren sowie Architek-turentwürfe eine Auswahlmöglichkeit besteht. Die Vergabe von den Grundstücken soll im „wettbe-werblichen Dialog“ erfolgen. Die Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2008/2013) finden keine Anwendung. Das Verfahren für das erste zur Bebauung anstehende Grundstück läuft in mehre-ren Stufen ab. Ein Auswahlgremium aus Vertretern der Politik, des Grundstückseigentümers und wei-teren projektexternen wie -internen Fachleuten trifft jeweils die Auswahl. Die abschließende Ver-handlung des Kaufvertrags obliegt der DB Immobi-lien.

Im Rahmen des Vergabeverfahrens für das Nah-versorgungszentrum soll ein Investor gefunden werden, der das Vorhaben funktional und gestal-terisch aus einem Guss errichtet. Eine Aufteilung des Kaufgrundstück für verschiedene Vorhaben-träger ist nicht beabsichtigt. Es soll eine Baukör-perstellung und Gestaltung mit besonderer archi-tektonischer und städtebaulicher Qualität gefun-den werden.

Das Vergabeverfahren ist in mehrere Stufen un-terteilt. Die Zahl der Teilnehmer soll sich hierbei Schritt für Schritt reduzieren, bis der geeignete Investor für das Kaufgrundstück gefunden ist. Ge-plant sind vier Verfahrensstufen:

Stufe 1: InteressensbekundungIn der ersten Stufe sollen bis zu 15 Bewerber aus den eingegangenen ausgesucht werden. Die Aus-wahl erfolgt auf Grundlage formaler Kriterien. Dazu gehören:

— Firmenkennzahlen (Beschäftigte, Umsatz) — Bonitätserklärung

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— Bestätigung des Mindestkaufpreises für das Kaufgrundstück

— geeignete Referenzen mit Angaben zu den Baukosten sowie zu den beteiligten Architek-ten und Fachplanern

Stufe 2: AuswahlDie zweite Stufe umfasst:

— ein indikatives Kaufangebot — die Darstellung der geplanten Nutzungen, — ein städtebauliches (Auswahl Grundrisse

Schnitte und Ansichten) — und freiräumliches Konzept — eine Visualisierung der Entwurfsidee — Innovative Lösungen (z. B. in den Bereichen

Wohnen, Verkehr oder Technik)Ausgewählt werden sollen in der zweiten Stufe 5 bis 8 Bewerber.

Stufe 3: VertiefungAm Ende der Stufe sollen 2-3 Bieter für das ab-schließende Verhandlungsverfahren ausgewählt werden, Kriterien für die Auswahl sind:

— verbindliches Kaufpreisangebot — detaillierte Darstellung der geplanten Nutzun-

gen (Alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten) — ein umfassendes städtebauliches und frei-

räumliches Konzept (Alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten)

— Rendering des Entwurfs (mehrere Perspekti-ven)

— Innovative Lösungen (z. B. in den Bereichen Wohnen, Verkehr oder Technik)

Stufe 4: VerhandlungDie abschließende Entscheidung, an wen verge-ben wird, obliegt der Verkäuferin und umfasst folgende Punkte:

— Abschluss Kaufpreisverhandlung — Abschluss Vertragsverhandlungen — Projektorganisation mit Zeitplan — Beurkundung

TEILNEHMER

Teilnehmen am Verfahren dürfen Investoren/Pro-jektentwickler mit entsprechenden Referenzen und Realisierungskompetenzen. Architekten/Pla-ner können inhouse sowie Externe sein. Die Ar-chitekten/Planer sollen erst ab Stufe 2 verbind-lich benannt werden und dürfen dann im weite-ren Verlauf des Verfahrens bis hin zur Ausfüh-rungsplanung nicht mehr gewechselt werden.

AUSWAHLGREMIUM

Externer Fachpreisrichter: — Kunibert Wachten, Lehrstuhl Städtebau und

Landesplanung RWTH Aachen (Vorsitz) — Elisabeth Beusker, Lehr- und Forschungsge-

biet für Immobilienprojektentwicklung der RWTH Aachen (Vertretung)

Verkäufervertreter: — DB Immobilien (3 Teilnehmer) — Bahnflächenentwicklungsgesellschaft Nord-

rhein-Westfalen (BEG NRW) (2 Teilnehmer)

Stadt Duisburg: — Peter A. Poelzig (Vorsitzender des Beirats für

Stadtgestaltung) — Rainer Enzweiler (Vorsitzender Ausschuss für

Wirtschaft, Stadtentwicklung und Verkehr, CDU)

— Manfred Osenger (Stellv. Vorsitzender Aus-schuss für Wirtschaft, Stadtentwicklung und Verkehr, SPD)

— Carsten Tum, Baudezernent — Bernd Wortmeyer, Duisburger Gemeinnützige

Baugesellschaft AG (GEBAG)

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EIGENTUM, NUTZUNG, HAFTUNG, HONORIERUNG

Die Beiträge gehen nicht in das Eigentum der Verkäuferin über. Die Verkäuferin hat aber das Recht, die Arbeiten nach Abschluss des Verfah-rens zu dokumentieren, auszustellen und zu ver-öffentlichen. Die Namen der Verfasser werden in jedem der Fälle genannt. Wirtschaftliche Daten wie das Kaufpreisgebot oder ähnliches dürfen durch die Verkäuferin hingegen nicht veröffent-licht werden.

Die bereitgestellten Informationen wurden durch die Verkäuferin und den Verfahrensbetreuer sorg-fältig recherchiert und geprüft. Es wird jedoch keine Haftung, Garantie oder Gewähr für die Voll-ständigkeit und Richtigkeit der Angaben gegeben.

Der gesamte Beitrag der einzelnen Teilnehmer ist als Akquiseleistung anzusehen. Es wird daher kein Bearbeitungshonorar von der Verkäuferin gezahlt. Die teilnehmenden Investoren verpflich-ten sich aber, die von ihnen beauftragten Archi-tekten und Planer für die erbrachten Leistungen gemäß den Vorgaben der HOAI zu bezahlen und sich das Eigentum an den Wettbewerbsarbeiten übertragen zu lassen. Hierzu ist seitens der In-vestoren eine Verpflichtungserklärung auszufül-len, sofern es sich um externe Planerbüros han-delt (Planung nicht inhouse).

BEWERTUNGSKRITERIENFür die Stufen 2 und 3 sind folgende Bewertungs-kriterien von Relevanz:

— 50% Höhe Kaufpreis — 20% Architektur (Gestaltungsqualität, insbe-

sondere Eingangssituation Wohngebiet, sinn-volle Nutzungsanordnung, Flexibilität und Durchlässigkeit, Umgang mit Bestand etc.)

— 10 % Freiraumgestaltung, insbesondere Platz am Stellwerk und Stellplatzanlage

TEIL A | DAS VERFAHREN

— 10% Städtebau (Belebung Platz durch attrak-tive Nutzungen, Integration Stellwerk und BASA Gebäude in Nutzungskonzept, Atmo-sphäre des Ortes)

— 10% Innovation (z.B. in den Bereichen Ener-gie, Nachhaltigkeit, Parken etc.)

UNTERLAGEN

Planungsgrundlagen: — Plangrundlage des Wettbewerbsgebiets/Kauf-

grundstück als dwg-Datei (inkl. Layer mit Grundstücksgrenzen, Höhenangaben etc.)

— Luftbild — Fotos aus Ortsbesichtigung — Städtebaulicher Rahmenplan — Bebauungsplan Nr. 1061 II -Wedau- (Blatt 1

von 3, sprich nördlicher Bereich) — Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1061 II

-Wedau- — Grundrisse der Bestandsgebäude (dwg)

Gutachten etc. — Ingenieurbüro R. Beck, Entwässerungsstudie

Duisburg-Wedau, Wuppertal, 2017 — ACCON Köln GmbH, Schalltechnische Unter-

suchung zum Bebauungsplan Nr. 1061 II -We-dau- in Duisburg-Wedau, Köln, 28.06.2018

— Dr. Accocella Stadt- und Regionalentwicklung, Untersuchung der Nahversorgungspotenziale für ein Nahversorgungszentrum für die Duis-burger Stadtteile Wedau und Bissingheim, Nürnberg, 18.08.2016

— Dr. Accocella Stadt- und Regionalentwicklung, Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungszentrums in Duisburg-Wedau, Nürnberg, 04.04.2018

— pbs Architekten: Bausubstanzuntersuchungen und Kostenschätzungen für Gebäude auf dem ehemaligen DB-Gelände in Duisburg-Wedau: Gebäude 5 (Stellwerk), Aachen

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— pbs Architekten: Bausubstanzuntersuchungen und Kostenschätzungen für Gebäude auf dem ehemaligen DB-Gelände in Duisburg-Wedau: Gebäude 8 (BASA-Gebäude), Aachen

Sonstiges — Aufgabenstellung — Bewerbungsformular inkl. Eigenerklärung — Formblatt zu Entwurfskenndaten

ABGABELEISTUNGEN

Stufe 1: Interessensbekundung (Vorauswahl für Gremien)

— Firmenkennzahlen und -daten (Beschäftigte, Umsatz, Aufgabenfelder etc.)

— Bonitätserklärung — Bestätigung Mindestkaufpreis für das Baufeld — 2-4 Referenzen zu Bauvorhaben mit mindes-

tens 5.000 m² BGF und Schwerpunkt Ein-zelhandel, jeweils mit Angaben zu Baukosten (KG 300 und KG 400 nach DIN 276) und ex-terne/interne Kostenteilung (Architekt, HLS, ELT, Statik)

Stufe 2: Auswahl (Entscheidung des Auswahlgre­miums)

— Präsentationspläne (maximal 2 gedruckte Plä-ne DIN A0, Hochformat) mit Inhalten: • Städtebauliches Konzept mit Aussagen zu

Geschosshöhe, Gebäudekubatur und Nut-zungen (M 1:1000)

• Konzept mit schematischem Erdgeschoss-grundriss, Aussagen zu Freiflächengestal-tung, Erschließung, Parken (M 1:500)

• Schematische Grundrisse aller weiteren Geschosse (M 1:500)

• Ansichten zum Platz (M 1:500) • eine räumliche Darstellung aus Fußgänger-

perspektive (Rendering zulässig) • Optional: Schematische Darstellungen

(Piktogramme) zu weiteren Themen, z.B. Verkehr, Nutzungskonzept etc.

— Prüfpläne (maximal gedruckte 2 Pläne DIN A0, Hochformat)

— Textliche Erläuterung (maximal 3 Seiten DIN A4)

— Berechnungen gemäß Formblatt — Digitale Unterlagen auf Datenträger (Pläne,

Text, Berechnungen) — Indikatives Kaufpreisangebot

Stufe 3: Vertiefung (Entscheidung des Auswahl­gremiums)

— Präsentationspläne (maximal 3 gedruckte Plä-ne DIN A0, Hochformat) mit Inhalten: • Städtebauliches Konzept mit Aussagen

zu Geschosshöhe, Gebäudekubatur und Nutzungen aller Geschosse, auch der Be-standsgebäude (M 1:1000)

• Konzept mit Erdgeschossgrundriss, Aus-sagen zu Freiflächengestaltung, Erschlie-ßung, Parken (M 1:500)

• Grundrisse aller weiteren Geschosse (M 1:500)

• Ansichten zum Platz (M 1:250), alle weite-ren Ansichten (M 1:500)

• eine räumliche Darstellung aus Fußgänger-perspektive mit Blick über Stellplatzanla-ge und aus Blickrichtung Wasserturm über den Platzraum (Renderings zulässig)

• eine räumliche Darstellung aus Vogelpers-pektive (Rendering zulässig)

• Optional: Schematische Darstellungen (Piktogramme) zu weiteren Themen, z. B. Verkehr, Nutzungskonzept etc.

— Prüfpläne (maximal gedruckte 2 Pläne DIN A0, Hochformat)

— Textliche Erläuterung (maximal 4 Seiten DIN A4)

— Berechnungen gemäß Formblatt — Digitale Unterlagen auf Datenträger (Pläne,

Text, Berechnungen) — Verbindliches Kaufpreisangebot

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Stufe 4: Verhandlung — Mögliche weitere Abgabeleistungen (z. B.

Konzepte zur Organisation oder Zeitplanung) werden bei Verhandlungen festgelegt

— Letztmalige Verhandlung des Kaufpreises und der Qualitäten durch DB Station&Service oder deren Vertreter DB Immobilien sowie Ent-scheidung über Zuschlag zum Grundstücks-verkauf durch DB Immobilien/DB S&S.

Das Verfahren ist nicht anonym, die Namen von Investor und Architekt/Planer sind daher auf den Plänen anzugeben. Die Unterlagen sind an das mit der Organisation des Verfahrens betraute Büro zu richten:

— pp a|s pesch partner architekten stadtplaner GmbHHörder Burgstraße 11 | 44263 Dortmund

In der Stufe 3 des Verfahrens erhalten die Bewer-ber die Möglichkeit, ihre Planung und ihr Angebot persönlich vorzustellen.

Die Abgabetermine sind auf der folgenden Sei-te in der Terminübersicht zu sehen. Die Beiträge müssen spätestens am Abgabetag dem Büro zu-gestellt werden. Eine persönliche Abgabe ist bis 17.30 Uhr möglich, ansonsten zählt das Datum des Poststempels. Beiträge, die nach diesem Ter-min zugestellt werden, sind zur Beurteilung zu-nächst nicht zugelassen. Das Auswahlgremium hat hierüber endgültig zu entscheiden.

Rückfragen können während des gesamten Ver-fahrens per Mail an das mit der Organisation des Verfahrens betraute Büro gestellt werden: foerstemann@pesch-partner.de

TERMINÜBERSICHT

— Start der Auslobung des Verfahrens 7. Dezember 2018

— Abgabe Interessensbekundung 11. Januar 2019

— Auswahl der Teilnehmer 15. Januar 2019

— Benachrichtigung der Teilnehmer für Stufe 2 18. Januar 2019

— Abgabe der Beiträge Stufe 2 15. März 2019

— Sitzung des Auswahlgremiums 28. März 2019

— Benachrichtigung der Teilnehmer für Stufe 3 29. März 2019

— Abgabe der Beiträge Stufe 3 31. Mai 2019

— Sitzung des Auswahlgremiums Juni 2019

— Benachrichtigung der Teilnehmer für Stufe 4 Juni 2019

— Verhandlungsverfahren Stufe 4 ab Ende Juni 2019 (voraussichtlich)

TEIL A | DAS VERFAHREN

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STÄDTEBAULICHES KONZEPT 6-SEEN-QUARTIER

Allgemeines. Das im südlichen Duisburger Stadt-gebiet gelegene ehemalige Ausbesserungswerk Wedau sowie der Rangierbahnhof Duisburg-We-dau wurden im Jahr 2004 endgültig stillgelegt. Mit einer Fläche von rd. 60 ha stellen die frühe-ren Bahnflächen ein großes Entwicklungspoten-zial in unmittelbarer Nähe zu den Siedlungslagen in den Stadtteilen Wedau und Bissingheim dar. Zudem ist der Bereich als einer von zwölf Hand-lungsschwerpunkten der strategischen Stadtent-wicklung Duisburgs festgelegt.

Das Plangebiet „6-Seen-Quartier“ soll zu einem regional bedeutsamen Wohnstandort entwickelt werden, der regionalplanerisch unter anderem auch den nicht in Düsseldorf zu deckenden Woh-nungsbedarf befriedigen soll. Die Stadt verfolgt in Ableitung aus dem Stadtentwicklungskonzept Duisburg 2027 deshalb vor allem in diesem Quar-tier das Ziel, Einwohnerverluste zu mildern bzw. auszugleichen, die Einwohnerbindung zu stärken sowie gezielt insbesondere einkommensstärkere Haushalte und junge Familien als Wohnbürger für die Stadt zu gewinnen. Ein qualitätsvoller städte-baulich-architektonischer Rahmen, der insbeson-dere öffentliche Räume von hoher Attraktivität vorsieht, ist hierfür unabdingbare Voraussetzung.

Darüber hinaus sind auch eine hochwertige Grün- und Freiflächenentwicklung, der Bau eines neuen Bahnhaltepunktes außerhalb des Plangebiets, die Verbesserung des Fuß- und Radverkehrswegenet-zes sowie die Beseitigung bestehender Defizite in der Nahversorgung als wesentliche städtebau-liche Zielsetzungen definiert. Mit der geplanten Flächenreaktivierung soll eine freiraumschonen-de und flächensparende Siedlungsentwicklung gesichert werden. Damit entspricht das geplante Baugebiet dem im Baugesetzbuch vorgegebenen Vorrang der Innenentwicklung und Wiedernutz-barmachung von Flächen und leistet aufgrund seiner integrierten Lage einen Beitrag zu einer „Stadt der kurzen Wege“.

Umgebung. Die Stadtteile Wedau und Bissing-heim sind durch ihre unmittelbare Lage am hoch-wertigen Landschaftsraum der Sechs-Seen-Platte im Duisburger Süden mit einem hohen Anteil an Wasser-, Wald- und Grünflächen und damit hoher Freizeitqualität geprägt. Diese Qualitäten sichern den Stadtteilen besondere Lagevorteile im ver-dichteten Ballungsraum der Metropole Ruhr. Von der Lagegunst profitieren auch die beiden stark durchgrünten Siedlungen Wedau und Bissing-heim, die nicht zuletzt auch aufgrund ihrer histo-rischen Bebauung eine hohe Wohnqualität auf-weisen. Die Bahnarbeitersiedlung Wedau, häufig auch als Gartenstadt Wedau bezeichnet, liegt

TEIL B | RAHMENBEDINGUNGEN

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TEIL B | RAHMENBEDINGUNGEN

Städtebauliche Einbindung

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nördlich des Masurensees sowie westlich der Ma-surenallee. Der Siedlung kommt im städtebauli-chen, denkmalrechtlichen und architektonischen Kontext große Bedeutung zu. Der erste Bauab-schnitt wurde ab 1913 errichtet, ein zweiter, deutlich kleinerer Bauabschnitt ab 1920. Die Siedlung Wedau gruppiert sich um den Wedauer Markt und besteht aus Zeilenbauten sowie ver-einzelten Einzel- und Doppelhäusern. Die Zeilen bestehen zum Großteil aus Reihenhäusern, aber auch aus Geschosswohnungsbauten. Die Ge-schosshöhe der Gebäude liegt einheitlich bei zwei Geschossen plus Dachgeschoss, lediglich in der Straße Im Grünen Winkel gibt es einige nied-rigere Häuser. Durch den Erlass einer Denkmalbe-reichssatzung im Jahr 1999 konnte das Erschei-nungsbild weitgehend gesichert werden.

Auch der Kern der etwas später entstandenen, östlich gelegenen Siedlung Bissingheim hat hohe architektonische und städtebauliche Qualitäten. Insgesamt ist dieser Bereich aber deutlich kleiner und siedlungsgeschichtlich weniger bedeutsam als Wedau.

Städtebauliche Gliederung. Das vorgefundene Gefüge aus Freiraum, Seenplatte und durchgrün-ten, attraktiven Stadträumen bildet den Rahmen für die städtebauliche Entwicklung des 6-Seen- Quartiers. Das neue Quartier gliedert sich in die vier Teilgebiete „Am Wasserturm“, „Neue Garten-stadt“, „Seequartier“ und „Am Uferpark“.

Südlich der Wedauer Brücke liegt das Teilgebiet „Am Wasserturm“, das neben gewerblichen Bau-flächen sowie allgemeinen Wohngebieten und ur-banen Gebieten vor allem den Nahversorgungs-standort umfasst. Zentrale Freiraumelemente sind der Park um den denkmalgeschützten Was-serturm sowie die nördlich gelegene Platzfläche, in die das denkmalgeschützte Stellwerk und ein

angrenzendes ehemaliges Technikgebäude (BA-SA-Gebäude) integriert wird. In den Randberei-chen des Parks sowie des Nahversorgungsstand-orts sind gemischte Nutzungen (z. B. kleinflächi-ger Einzelhandel in einem Teil der Erdgeschosse, Dienstleistungen etc.) und Wohnnutzungen ge-plant. Weiter südlich wird mit der „Neuen Gar-tenstadt“ ein Wohnviertel entwickelt, das zent-rale städtebauliche Elemente der benachbarten Siedlung Wedau übernimmt und fortentwickelt. Wesentliche Merkmale sind der Wechsel der Bau-typologien (Mehrfamilienhäuser und individuel-le Wohnformen), großzügige Vorgärten mit Laub-hecken, die Ausrichtung der Blockstruktur und der zentrale Quartiersplatz. Im östlich des Masu-rensees gelegenen „Seequartier“ wird eine hö-here städtebauliche Dichte durch den Bau von Mehrfamilienhäusern angestrebt. Aufgrund der Lage an der Seepromenade können möglichst vie-le Bewohner von der unmittelbaren Nähe zum Wasser durch Aus- und Durchblicke von ihrer Wohnung oder durch kurze Fußwege profitieren. Südlich des renaturierten Bruchgrabens nimmt die städtebauliche Dichte wieder schrittweise ab. Hier werden im Teilgebiet „Am Uferpark“ haupt-sächlich Hausgruppen, Stadthäuser und Einfami-lienhäuser errichtet.

Darüber hinaus soll mit der Entwicklung des Are-als eine nachhaltige Freiraumentwicklung am Ostufer des Masurensees eingeleitet werden. Durch Neugestaltung und Attraktivierung der Uferkante wird ein Mehrwehrt geschaffen, der der städtebaulichen Entwicklung des gesamten Stadt-teils Wedau und letztlich auch der städtebauli-chen Entwicklung des gesamten 6-Seen-Quar-tiers dienen wird. Lässt man die zurzeit beste-henden Stellplatzanlagen außer Betracht, stehen mit den zusätzlichen Grün- und Freiflächen durch den neuen Uferpark in der Bilanz mehr Grünräu-me als vor Beginn der Planungen am Masuren-see zur Verfügung. Das Gebiet wird aufgrund der

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beschriebenen Lagequalitäten für eine hochwer-tige und nachhaltige Wohnentwicklung genutzt, die ein breites Angebot von Wohnformen und -ty-pen bereitstellt. Die Teilgebiete umfassen unter-schiedliche Bautypologien, Wohnformen und Ei-gentumsstrukturen. So werden auch im Erschei-nungsbild unterschiedliche Adressen ausgeformt. Neben individuellen Wohnangeboten wie Stadt-häusern, Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Hausgruppen können in den Baufeldern auch vielfältige Wohnangebote im Geschosswohnungs-bau geschaffen werden. Das Spektrum reicht von Wohnungen im Eigentum bis zu Mietwohnun-gen und genossenschaftlichen Baugruppen. Auf der Basis der vorliegenden städtebaulichen Rah-menplanung sollen auf dem 64,3 ha großen Ge-biet rd. 3.000 Wohneinheiten realisiert werden, davon zehn Prozent im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die geplante städtebauliche Ent-wicklung sichert die Auslastung und damit den Bestand der vorhandenen Gemeinbedarfs- und Bildungseinrichtungen. Auch die Vereinsstruk-turen in den angrenzenden Ortsteilen werden von den Neubürgern profitieren. Als Ergänzung zu den bestehenden Infrastruktureinrichtungen sind im Gebiet zwei Kindertagesstätten und ein neuer Grundschulstandort geplant. Im Süden des Gebiets finden Kleingärtner Flächen zur Bewirt-schaftung.

Die Stadtteile Wedau und Bissingheim werden über neue Fuß- und Radverkehrswegebrücken an

das 6-Seen-Quartier angebunden und untereinan-der vernetzt. Die nördliche Brücke erschließt ei-nen geplanten neuen Haltepunkt der DB AG und bietet den Bewohnern Bissingheims außerdem eine attraktive Fuß- und Radverkehrsverbindung zum neuen Nahversorgungszentrum im Quartier „Am Wasserturm“. Die geplante südliche Fuß- und Radverkehrsbrücke verbessert die Verbin-dungen in Ost-West-Richtung über die Bahntrasse entscheidend, ermöglicht den Weg ins Seequar-tier, bietet einen sicheren Schulweg zum neuen Grundschulstandort sowie eine komfortable Ver-bindung zu den Grün- und Freiflächen am Masu-rensee. Die überwiegend in Nord-Süd-Richtung angelegte Quartierserschließung findet sich als Grundmuster bereits in der benachbarten Garten-stadtsiedlung. Neben dem Hauptanschlusspunkt an der Wedauer Brücke erfolgt eine weitere An-bindung südlich der Regattabahn über den Kno-tenpunkt Masurenallee/Wedauer Straße. Dem-gegenüber wird die Straße Am See nicht in das neue Baugebiet fortgeführt. Ebenso endet die Ma-surenallee in Höhe der Straße Am See. Hierdurch wird gewährleistet, dass die neuen Bewohnerin-nen und Bewohner des 6-Seen-Quartiers aus öst-licher Richtung in der Regel die Wedauer Straße zur Gebietszufahrt im Bereich des Seniorenzent-rums Haus am See nutzen.

Die folgende Übersichtskarte zeigt den städte-baulichen Rahmenplan. Er bildete die Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan.

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Rahmenplan

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PLANGEBIET

Das Kaufgrundstück befindet sich innerhalb des bereits beschriebenen Teilbereichs „Am Was-serturm“. Es umfasst 30.975 m², Bestandteil sind auch das historische Stellwerk und das BASA-Ge-bäude sowie der Platzbereich, der als öffentliche Platzfläche festgesetzt ist.

Das Kaufgrundstück wird im Norden durch das geplante kleine Gewerbegebiet an der Wedauer Brücke begrenzt. Richtung Osten liegen die Haupt erschließungsstraße (Magistrale) und der

Lärmschutzwall zur Bahn. Südlich schließen sich das geplante Urbane Gebiet mit Wohnen und ei-nem kleinen Gewerbeanteil sowie der Park am Wasserturm an. Im Westen befindet sich die Wohnbebauung am Dirschauer Weg mit mehreren großen Geschosswohnungsbauten. Das Kauf-grundstück ist als durchgehende rote Linie mar-kiert. Die Abgrenzung findet sich auch in der digi-talen Grundlage.

Aktuell wird das Plangebiet zum Teil noch durch Kleingärten genutzt, diese werden bis zum Bau-beginn der Erschließung verlegt. Das Gebiet ist weitgehend eben, die Höhen bewegen sich zwi-schen 35,8 m ü NHN und 36,4 m ü NHN. Alle wei-teren Angaben zu einzelnen Themenfeldern fin-den sich in den folgenden Kapiteln.

BEBAUUNGSPLAN

Das Kaufgrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1061 II -Wedau-. Dort wer-den zahlreiche Festsetzung bezüglich der mögli-chen Nutzungen, Gebäudehöhen, Baufeldern etc. getroffen. Die einzelnen Festsetzungen werden im Teil C – Aufgabenstellung den jeweiligen The-menfeldern zugeordnet. Zum Zeitpunkt der Erar-beitung der hier vorliegenden Aufgabenstellung befindet sich der Bebauungsplan in Bearbeitung. Der rechtskräftige B-Plan, dessen Beschluss für Mitte 2019 erwartet wird, kann daher noch ein-zelne Änderungen beinhalten.

TEIL B | RAHMENBEDINGUNGEN

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EINZELHANDEL

Wie die bisherigen Untersuchungen gezeigt ha-ben, ist die Nahversorgungssituation in den Stadtteilen Wedau und Bissingheim derzeit von wenigen, kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben und Läden geprägt und kann die Grundversor-gung für die vorhandene Bewohnerschaft und die zukünftigen Bewohner der neuen Wohngebiete nicht sichern.

Im Rahmen einer Untersuchung der Nahversor-gungspotenziale für die Stadtteile Wedau und Bissingheim sowie einer Verträglichkeitsuntersu-chung zur geplanten Entwicklung eines Nahver-sorgungszentrums in Duisburg-Wedau durch das Büro Dr. Donato Acocella wurde festgestellt, dass zur Sicherung und auch generellen Verbesserung der Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (Nahversorgung) ein neues Nahversorgungszen-trum mit einer maximalen Verkaufsfläche von 5.500 m² notwendig ist. Mit einem Angebot für den täglichen Bedarf soll eine Versorgungslü-cke geschlossen werden, die bereits heute in den Stadtteilen Bissingheim und Wedau besteht. Aus-gewiesen werden Flächen für einen Vollsortimen-ter, einen Lebensmitteldiscounter, einen Lebens-mittelmarkt (Biomarkt), einen Getränkemarkt, einen Laden für Feinkost / Obst- und Gemüse, ei-nen Laden für Tabak- und Schreibwaren, einen Blumenladen, einen Laden für das Lebensmittel-handwerk (Bäcker, Metzger) und ein Geschäft für Textilwaren.

Das geplante Nahversorgungszentrum liegt ver-kehrsgünstig an der nördlichen Planstraße A so-wie im Nahbereich des neuen DB-Haltepunkts

und ist sehr gut in das geplante Fuß- und Radver-kehrswegenetz integriert. Die Lage des Zentrums bietet den Vorteil, dass die neuen Geschäfte auch aus Wedau und aus Bissingheim auf kurzem Weg zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreicht werden können. Gleichzeitig ermöglicht die Lage an der L 60 den Einkauf mit dem Auto, ohne dass da-bei die zukünftigen Kunden direkt in oder durch die Wohngebiete geleitet werden. Die Anbin-dung zum Knotenpunkt Wedauer Brücke ist aus verkehrlicher Sicht optimal, da zusätzliche Ver-kehrsbelastung durch die Ziel- und Quellverkehre des Zentrums vermieden werden können. Zudem vermindert das neue Nahversorgungszentrum die verkehrliche Belastung des umliegenden Straßen-netzes, da die neuen Bewohner den Großteil ih-rer Einkäufe innerhalb des Plangebiets erledigen können.

Weiterhin wurden zur Verbindung des Zentrums mit der Wohnbebauung am Dirschauer Weg für Fußgänger und Radfahrer verschiedene Varian-ten geprüft. Eine Erschließung in linearer Verlän-gerung der Wedauer Straße (zwischen Dirschau-er Weg 10 und 12/14) ist nicht möglich, da bei-spielsweise die erforderlichen Grundstücksbrei-ten für eine durchgehende Fuß- und Radverkehrs-wegeführung nicht vorhanden sind. Die jetzt vor-gesehene Anbindung ermöglicht eine Durchwe-gung über die vorhandenen Erschließungsflächen eines Erbbaurechtsgrundstücks der Stadt Duis-burg (bisheriger Zugang Bolzplatz). Zusätzlich besteht ein Zugang am Wendehammer zwischen den Gebäuden Dirschauer Weg 10 und 14 über die geplante Stellplatzanlage in Mitbenutzung der Anwohner.

TEIL B: RAHMENBEDINGUNGEN

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VERKEHR

Für den Kfz-Verkehr erfolgt die Anbindung an das umliegende Straßennetz vorrangig über die Planstraße A und einen neuen Kreisverkehrsplatz westlich der Wedauer Brücke. Weiterhin zweigt zukünftig im Bereich des Knotenpunktes Masu-renallee/ Wedauer Straße die neue Planstraße B in das Plangebiet ab.

Die innere Erschließung des Plangebiets erfolgt im Wesentlichen über die Planstraßen A (Magist-rale) und B, die auch die Anbindung an die äuße-re Erschließung sichern. Die Planstraßen A und B werden aufgrund des höheren Verkehrsaufkom-mens als Sammelstraßen im Trennprinzip organi-siert. Hier soll eine Geschwindigkeit von 50 km/h zulässig sein, da hier auch die neue Busverbin-dung geführt wird und die Straßen der Anbindung der südlich und südwestlich des Plangebiets ge-legenen Nutzungen und öffentlichen Stellplätze dienen.

Das Rückgrat des öffentlichen Verkehrs bildet die östlich des Planungsraums verlaufende Bahntras-se. Neben zahlreichen Güterzügen werden derzeit auf dieser Trasse die zwischen dem Duisburger Hauptbahnhof und der im südlichen Duisburger Stadtgebiet gelegenen Station „Entenfang“ gele-genen Haltepunkte „Wedau“ und „Bissingheim“ durch die Regionalbahn 37 im Stundentakt ange-fahren. Der Betrieb dieser Verbindung soll Ende 2019 eingestellt werden.

Statt der Regionalbahn 37 soll zukünftig die Ra-tinger Weststrecke zwischen den Städten Duis-burg, Ratingen und Düsseldorf reaktiviert und ausgebaut werden. Der Antrag zur Aufnahme in den ÖPNV-Bedarfsplan des Landes wurde ge-stellt. Das Ergebnis einer Machbarkeitsstudie auf Grundlage der neuen Streckenführung (kei-

ne Durchfahrung des Tunnels am Staufenplatz in Düsseldorf) soll im 2. Quartal 2019 vorliegen. Südlich des Nahversorgungszentrums bzw. öst-lich der neuen Grundschule ist deshalb auch der Bau eines neuen Bahnhaltepunktes vorgesehen, der über eine neue Fußgängerbrücke an die Stad-teile Wedau und Bissingheim angebunden wird. Der heutige, abseits gelegene Haltepunkt Wedau wird zukünftig durch einen neuen zentral gelege-nen Haltepunkt mit dem Arbeitstitel „Seenplatte“ ersetzt. Über die geplanten Planstraßen A und B wird eine städtische Buslinie ins Plangebiet ge-führt. Die ungefähre Lage der Haltestellen (u. a. Nahversorgungszentrum mit Schulstandort und Zugang zum Bahnhaltpunkt, Seequartier) wurde mit der Duisburger Verkehrsgesellschaft (DVG) abgestimmt.

IMMISSIONEN UND EMISSIONEN

Für das Plangebiet besteht aufgrund der Lage im städtischen Ballungsraum, der räumlichen Nähe zur Wedauer Straße, zur BAB 3 sowie zur öst-lich gelegenen Bahntrasse eine relevante Vorbe-lastung mit Schallimmissionen. Aufgrund dieser Vorbelastungen sowie der geplanten Nutzungen wurde für den Bebauungsplan eine schalltechni-sche Untersuchung (ACCON Köln GmbH, Schall-technische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 1061 II -Wedau- in Duisburg-Wedau, Köln, 18.04.2018) in Auftrag gegeben. Auch aus städ-tebaulichen Gründen ist eine Höhe, die über ein Maß von 15,0 m hinausgeht, als nicht verträglich einzuordnen. Deshalb wurde für den weiteren Planungsprozess vorgegeben, dass die Höhe der Wall-Wand-Kombination maximal 15,0 m betra-gen soll und, falls erforderlich, die Sicherung ge-sunder Wohnverhältnisse durch zusätzlichen pas-siven Lärmschutz sowie sonstige bauliche und technische Maßnahmen im Rahmen der Neube-bauung erreicht werden muss.

Planstraße A3 Wartungsweg/Graben Bahntrasse

Lärmschutzwall/-wand

Wohnen

KITA

36,6 m

5

48,6 m

5

51,6 m

5

39,6 m

5 35,7 m

535,7 m

5

50,7 m

5

150,0 m

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Die entlang der östlichen Grenze des Kaufgrund-stücks verlaufende Wall-Wand-Kombination wird je nach Schutzanspruch der neuen Bebau-ung unterschiedlich hoch ausfallen. Im nördli-chen Bereich des Kaufgrundstücks auf der Höhe der hier gelegenen eingeschränkten Gewerbe-gebiete steigt die Wall-Wand-Kombination von der Wedauer Brücke aus in Stufen von 4 m auf 7,5 m über Geländeniveau. Ab der Querung der Fuß- und Radverkehrsbrücke zum neuen DB-Hal-tepunkt ist im Hinblick auf die Schutzwirkung zur weiter entfernten Wohnbebauung dann eine Höhe von rd. 15,0 m erforderlich. Die erforder-lichen Höhen des Bauwerks werden auf Meter über Normalnull bezogen und in der Planzeich-nung festgesetzt. Diese festgesetzten Mindesthö-hen berücksichtigen auch die geplante Höhenent-wicklung im Baugebiet in Folge der Entwässe-rungs- und Erschließungsplanung.

BODEN

Im Bereich der Bahnanlagen wurden die natür-lichen Bodenverhältnisse aufgrund der früheren bahnbetrieblichen Nutzungen stark verändert, da hier im Zuge des Bahnbaus großflächige Auf-füllungen, bestehend aus Sanden und Kiesen, Schlacken, Bergematerial, Aschen, Kohlereste, Bauschutt sowie Gemenge dieser Bestandteile, durchgeführt wurden. Die mittlere Auffüllungs-mächtigkeit liegt bei rd. 1,4 m.

In den Jahren 2004 und 2012 wurde bereits eine Vielzahl von Bodenuntersuchungen durchgeführt, die auf dem Gelände Bereiche unterschiedlicher Belastungskategorien (Flächen mit einer Belas-tung zwischen Z2 bis >Z4 der LAGA-Richtlinie) in Abhängigkeit der Art und Intensität der ermittel-

ten Schadstoffkonzentrationen nachwiesen. Im Jahr 2016 wurde das Areal erneut auf Schwer-metalle sowie Arsen, PAK und Kohlenwasserstof-fe im Feststoff und Eluat untersucht. Punktuell erhöhte PAK-Konzentrationen wurden sowohl in den oberflächennahen Auffüllungen als auch in den tiefer liegenden Auffüllungen nachgewiesen. Die PAK-Belastungen liegen in Geländebereichen, welche mit Strauchwerk und dichtem Gras be-wachsen sind. Eine Auswehung von schadstoff-verunreinigten Feinanteilen ist daher nicht zu erwarten. Die Verlagerung der PAK mit dem Si-ckerwasser in tiefere Bodenschichten bzw. in das Grundwasser konnte ebenfalls ausgeschlossen werden. Es hat sich jedoch gezeigt, dass das im Rahmen der genannten Untersuchungen zur An-wendung gekommene punktuelle Aufschlussver-fahren mittels Kernrammbohrungen (KRB) auf-grund des geringen Rohrquerschnitts und des Durchschlagens geringster Funde auf das Ana-lyseergebnis nicht repräsentativ ist. Unberück-sichtigt blieb dabei, dass es bei Aushubarbeiten zwangsläufig zu einer Veränderung der Bodenzu-sammensetzung durch die Vermischung der ein-zelnen Schichtelemente bzw. Ablagerungsmateri-alien kommt. Demzufolge war auch mit Verände-rungen gegenüber der im Rahmen der Vorunter-suchungen ermittelten chemischen Ausgangssi-tuation zu rechnen. Aus diesem Grund wurden im Jahr 2017 in allen Teilflächen mit bisher aufgetre-tenen Kontaminationsintensitäten 140 Schürfe mit Baggern angelegt. Damit sollte dem Bild spä-terer Bodenbewegungen Rechnung getragen wer-den, indem Bagger in den Boden eingreifen und Haufwerke von 500 m³ bis 1.000 m³ angelegt werden, die es dann nach den geltenden gesetzli-chen Vorschriften zu beproben gilt. Das dabei an-fallende Aushubmaterial wurde nach einer Tiefe

TEIL B | RAHMENBEDINGUNGEN

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von bis zu 1,0 m und über 1,0 m getrennt beprobt und chemisch analysiert. Aus der Auswertung der Untersuchungsergebnisse ergibt sich, dass sich die ursprünglich angenommenen Schadstoffein-träge sowohl horizontal als auch vertikal nur an einzelnen Stellen wiederfinden. Aufgrund dieser Untersuchungsergebnisse muss kein Sanierungs-plan gemäß § 13 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) erarbeitet werden. Im Rahmen nach-gelagerter Genehmigungen können gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden.

Der ehemalige Rangierbahnhof sowie die angren-zenden Bahnanlagen wurden im 2. Weltkrieg bom-bardiert. Deshalb wurde im Zusammenhang mit der Planung eine Luftbildauswertung vorgenom-men. In den Textteil des Bebauungsplans Nr. 1061 II wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen.

Die Belastungen des Kaufgrundstücks im Bereich des Ablaufberges umfasst nach den Ergebnissen der Baggerschürfe auch Bereiche mit LAGA 1997 Z2 und Z3. Die genauen zu entsorgenden Mas-sen für die Anpassung an die Höhenentwicklung, die Gründung oder kommende Leitungsverlegun-gen werden auf Basis des ausgewählten Konzep-tes ermittelt. Der sich daraus ergebende entsor-gungsbedingte Mehraufwand kann auf Nachweis erstattet werde. Der Kaufvertragsentwurf in Stufe 3 wird entsprechende Regelungen enthalten.

GEBÄUDEBESTAND UND DENKMALSCHUTZ

Innerhalb des Kaufgrundstücks befindet sich das Baudenkmal Nr. 169 Stellwerk 2 im Bereich des Bahnhofs Wedau. Das Gebäude wurde am 08.08.1990 in die Denkmalliste der Stadt Duis-burg eingetragen. Das Stellwerk ist dreigeschos-

sig und im Sockel als Massivbau, in den oberen Geschossen hingegen als Fachwerkbau ausge-führt. Das Stellwerk ist seit mehreren Jahren un-genutzt und daher sanierungsbedürftig.

In direkter Nachbarschaft des Stellwerks befindet sich das BASA-Gebäude, welches nicht denkmal-geschützt ist, aber erhalten und umgenutzt wer-den soll. Für beide Gebäude (Stellwerk und BASA Gebäude) wurden eine Bestandsaufnahme sowie eine Kostenschätzung für Instandsetzungsmaß-nahmen durchgeführt.

Sowohl der Platz als auch das Stellwerk 2 und das BASA-Gebäude müssen im Vergabeverfahren käuflich erworben werden. Beide Gebäude sollen saniert und einer sinnvollen Nutzung, insbeson-dere mit zusätzlicher belebender Wirkung für den Platz, zugeführt werden.

KAUFVERTRAG

Die Bahn veräußert ihre Liegenschaften grund-sätzlich auf der Basis eines eigenen Standardver-tragstextes (Musterkaufvertrag). Dieser Muster-kaufvertrag enthält Sonderregelungen, die sich auf die Besonderheiten einer Bahnfläche bezie-hen, wie z. B. die Immissionsduldung.

In der Stufe 3 des Verfahrens erhalten die aus-gewählten Teilnehmer den Entwurf des Kaufver-trags.

Der Kaufvertrag wird besondere Regelungen zu den Bodenbelastungen enthalten.

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STÄDTEBAU UND ARCHITEKTUR

Im Vergabeverfahren zur zukünftigen Bebauung des Nahversorgungszentrums sind alle zentra-len Fragen, wie die Anordnung der Stellplätze, die Anlieferung sowie die Schallschutzthema-tik, zu klären. Aufgrund der Lage im Eingangsbe-reich des 6-Seen-Quartiers kommt dem Nahver-sorgungszentrum eine besondere städtebauliche und architektonische Bedeutung zu. Im Rahmen des Verfahrens soll daher eine Baukörperstel-lung und Gestaltung mit besonderer architekto-nischer und städtebaulicher Qualität gefunden werden. Gewünscht ist ein lebendiges und ge-mischt genutztes Nahversorgungszentrum, das seiner Funktion als „Visitenkarte“ des gesamten 6-Seen-Quartiers gerecht wird. Die Neubauten sollen in Kombination mit den Bestandsgebäuden eine gestalterische Einheit mit hoher Aufenthalts-qualität bilden. Die neu inszenierten Baudenk-mäler sollen dem Zentrum eine besondere Atmo-sphäre verleihen. Weitere wichtige Aspekte bei der Beurteilung der Arbeiten sind:

— das Zusammenspiel von Erdgeschossnutzun-gen und Freiraumnutzungen

— sinnvolle Anordnung von Anlieferung, Zugän-gen und Durchgängen

— stimmiges Fassadenbild und Materialkonzept — Gestaltung der Werbeanlagen — innovative Energie- und Klimaschutzkonzepte

Es ist darauf zu achten, dass nur vereinzelt Nut-zungen des Nahversorgungszentrums allein über den Parkplatz erschlossen werden, sondern im-mer auch über den Quartiersplatz zugänglich ist. Denkbar ist eine innere Erschließung über eine Passage zwischen Parken und Platz.

TEIL C | AUFGABENSTELLUNG

Im Bebauungsplan gibt es zu den Gebäuden im Nahversorgungszentrum folgende Festsetzungen:

— Es wird eine Unterteilung in einen westlichen und einen östlichen Gebäudeteil vorgenom-men. Der östliche Teil darf drei Vollgeschosse besitzen und eine Gesamthöhe von 48,1 m ü NHN haben. Dies entspricht je nach Gelände-höhe einer Gebäudehöhe von bis zu 11,7 m. Der westliche Gebäudeteil darf nur ein Vollge-schoss besitzen und eine Höhe von 42,0 m ü NHN haben, dies entspricht einer Gebäudehö-he von bis zu 6,2 m.

— Der überbaubare Bereich des Grundstücks ist durch eine Baugrenze festgesetzt und in der Planzeichnung ersichtlich.

— Im SO 2 ist ein Werbepylon bis zu einer Höhe von maximal 48,4 m über Normalhöhenull (NHN) und einer Werbefläche von bis zu maxi-mal 2 m x 4 m zulässig. Zusätzlich Werbepylo-nen sind im Plangebiet unzulässig.

— Weiterhin sind Werbeanlagen an der Stätte der Leistung unterhalb der Traufe mit einer maximalen Größe von 0,8 m x 1,2 m oder 0,5 x 1,5 m und als Stele in der straßenzugewand-ten Freifläche zulässig. Lichtwerbeanlagen mit bewegtem, laufendem, blendendem oder in zeitlichem Wechsel aufleuchtendem Licht (Lichtbänder) sind aufgrund des visuellen Störpotenzials und der damit einhergehenden Blendwirkungen unzulässig.

— Die Anlieferung des geplanten Vollsortimen-ters (SO 1) soll über die nördlich der Baukör-per liegenden Stellplätze erfolgen und wird in Richtung vorhandener Wohnbebauung bau-lich eingefasst.

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NUTZUNGEN

Zur Sicherung und generellen Verbesserung der Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs soll deshalb im nördlichen Teil des Bebauungsplans 1061 ein neues Nahversorgungszentrum mit ei-ner maximalen Verkaufsfläche (VKF) von 5.500 m² errichtet werden. Das Gebiet wird als „sonstiges Sondergebiet“ gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO festge-setzt. Es erfolgt eine Unterteilung in die zwei Ge-biete SO 1 und SO 2. Die Abgrenzung der Bereiche unterscheidet sich von der bereits beschriebenen Unterteilung des Baukörpers. Bei der Beurteilung der Arbeiten wird neben der Einhaltung der Vorga-ben des Bebauungsplans auch auf eine sinnvolle räumliche Anordnung geachtet. Da der Einzelhan-del einer hohen Entwicklungsdynamik unterliegt („Handel ist Wandel“), ist auch auf eine möglichst hohe Flexibilität zu achten. Gleichzeitig ist eine mehrgeschossige Bebauung zur Platzfassung von Bedeutung.

Im Bebauungsplan gibt es zu den Nutzungen fol-gende Festsetzungen:

— Das sonstige Sondergebiet SO 1 umfasst den südwestlichen Teil des neuen Nahversorgungs-zentrums und wird gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Ein-zelhandel/Lebensmittelvollsortimenter“ fest-gesetzt. Im SO 1 ist gemäß den Vorgaben der Verträglichkeitsuntersuchung sowie den städ-tebaulichen Zielsetzungen für den vorgelager-ten öffentlichen Platzbereich ein Einzelhan-delsbetrieb mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel (gemäß der am 06.12.2010 vom Stadtrat beschlossenen „Duisburger Sor-timentsliste“) und einer maximalen VKF von 2.500 m² zulässig. Der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimen-te wird im SO 1 in der Summe auf maximal 10 % der zulässigen Gesamtverkaufsfläche be-grenzt. Nicht nahversorgungs- und nicht zent-renrelevante Randsortimente sind im SO 1 hin-

gegen ohne Einschränkungen zulässig, da für diese Sortimente aufgrund fehlender Zentren- und Nahversorgungsrelevanz kein zwingender Regelungsbedarf besteht.

— Das sonstige Sondergebiet SO 2 umfasst den nördlichen Teil des neuen Nahversorgungszen-trums und wird nach § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzel-handel/Nahversorgungszentrum“ festgesetzt. Im SO 2 ist ein „Großflächiger Einzelhandel/Nahversorgungszentrum“ zulässig, das aus den folgenden Teileinrichtungen besteht: ein Le-bensmitteldiscounter mit maximal 1.200 m² VKF, ein Lebensmittelmarkt (Biomarkt) mit maximal 600 m² VKF, ein Getränkemarkt mit maximal 600 m² VKF, ein Laden für Feinkost/ Obst- und Gemüse mit maximal 100 m² VKF, ein Laden für Tabak- und Schreibwaren mit maximal 100 m² VKF, ein Blumenladen mit maximal 100 m² VKF, ein Laden für das Le-bensmittelhandwerk mit maximal 100 m² VKF, ein Geschäft für Textilwaren mit maximal 200 m² VKF. Der Umfang der zentren- und nahver-sorgungsrelevanten Randsortimente wird im SO 2 in der Summe auf maximal 12,6 % der zu-lässigen Gesamtverkaufsfläche, der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente auf ma-ximal 6,6 % der zulässigen Gesamtverkaufsflä-che begrenzt. Nicht nahversorgungs- und nicht zentrenrelevante Randsortimente sind wie auch im SO 1 ohne Einschränkungen zulässig, da hier kein Regelungsbedarf besteht.

— Zusätzlich sind in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 gemäß den genannten städtebauli-chen Zielsetzungen folgende, den großflächi-gen Einzelhandel ergänzende Nutzungen zuläs-sig: Dienstleistungsbetriebe, Schank- und Spei-sewirtschaften. Ab dem ersten Obergeschoss sind zulässig: Einrichtungen und Betriebe für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Betriebe des Beherber-gungsgewerbes, Parken, Räume und Anlagen für Freie Berufe.

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VERKEHR UND PARKEN

Die Erschließung des Nahversorgungszentrums erfolgt ausschließlich über die östlich gelegene Magistrale (Planstraße A). Eine genaue Lage der Zufahrt(en) ist nicht festgesetzt. Bei der Planung der Zufahrten ist insbesondere auf die Schlepp-kurven und Wenderadien der LKW für die Anliefe-rung zu achten.

Für die vorgesehenen Nutzungen ist eine be-trächtliche Anzahl an Stellplätzen notwendig. Diese sollen überwiegend auf dem nördlich der Baufelder liegenden Bereich angeordnet werden. Eine Kombination von ebenerdigem Parken mit anderen Lösungen (Stellplätze auf dem Dach der Gebäude, Tiefgarage) ist denkbar. Es ist auf eine hochwertige Gestaltung mit Bepflanzungen, an-gemessenen Parkplatzbreiten und Angeboten für zukunftsweisende Mobilitätsformen (Elektromo-bilität, Carsharing etc.) zu achten. Der vorhande-ne Stellplatzdruck im Bereich der Wohnbebauung Dirschauer Weg 30 - 40 soll durch eine Mitbe-nutzung ausgewählter Stellplätze mit besonderer Zufahrtmöglichkeit im angrenzenden Sonderge-biet reduziert werden. Aufgrund der Nähe zu den vorhandenen Wohngebäuden springt die mögli-che Fläche für den aktiven Schallschutz und die zu bepflanzende Fläche an dieser Stelle zurück und umfasst diese Stellplätze. Zur Planung der Stellplätze soll folgender Schlüssel herangezogen werden:

— Einzelhandel bis 800 m² VKF: 1 Stpl. / 40 m² Nutzfläche

— Einzelhandel über 800 m² VKF (großflächig): 1 Stpl. / 20 m² Nutzfläche

— Büro- und Verwaltungsräume allgemein: 1 Stpl. / 35 m² Nutzfläche

— Büroräume mit erheblichem Besucherverkehr (Ärzte etc.):

1 Stpl. / 25 m² Nutzfläche

Südöstlich des Plangebiets wird zwischen Park und dem neuen Bahnhaltepunkt eine Bushalte-stelle errichtet, die jedoch nicht zur Planungs-aufgabe gehört. Im gesamten Gebiet ist auf eine sinnvolle Führung von Radfahrern und Fußgän-gern sowie auf die Planung ausreichender Ab-stellmöglichkeiten für Fahrräder zu achten.

LÄRMSCHUTZ

Im Rahmen des Vergabeverfahrens muss von den potenziellen Bauherren und Betreibern auf-gezeigt werden, durch welche Maßnahmen (z. B. bauliche Einbettung der Anlieferung, aktiver Schallschutz entlang der westlichen Grundstücks-grenze u. a.) schädliche Umwelteinwirkungen (Immissionen) auf die benachbarte Wohnungen am Dirschauer Weg ausgeschlossen werden. Im Baugenehmigungsverfahren müssen entsprechen-de Lärmgutachten als Grundlage einer Baugeneh-migung erstellt werden, da hier der Schallschutz abschließend zu klären ist und nachbarschützen-

TEIL C: AUFGABENSTELLUNG

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de Belange berücksichtigt werden müssen. Die Gestaltung der Lärmschutzanlage ist im Entwurf schematisch darzustellen, spielt bei der Bewer-tung des Gesamtentwurfs aber nur eine unterge-ordnete Rolle.

Im nördlichen Abschnitt des SO 2 sind Parkplät-ze geplant, die durch eine Wall-Wand-Kombina-tion von der Wohnbebauung am Dirschauer Weg abgeschirmt werden. Die Höhe dieses aktiven Schallschutzes muss mindestens 9,0 m über der Geländehöhen betragen und wird auf der Grund-lage der festgesetzten zukünftigen Geländehöhen mit einer Mindesthöhe in Meter über Normalhö-hennull festgelegt. Die mögliche Wall-Wand-Kom-bination wurde von den angrenzenden Bestands-gebäuden in östliche Richtung abgerückt, um diese nicht zu verschatten. Die bauliche Positio-nierung/Anordnung des SO 1 „Großflächiger Ein-zelhandel/Lebensmittelvollsortimenter“ wurde so vorgenommen, dass die Anwohner bei Anliefe-rungsfahrten vor Lärm geschützt werden können. Anders als bei den vielfältigen Betrieben im SO 2 „Großflächiger Einzelhandel/Nahversorgungs-zentrum“ kann die Anlieferung von Norden von den Stellplätzen erfolgen, ohne diese entlang der Grundstücksgrenze anordnen zu müssen. Auch die Reduzierung auf eine eingeschossige Bau-weise in Richtung vorhandener Wohnbebauung nimmt auf die Nachbarschaft Rücksicht und ent-spricht auch den Wünschen aus den Gesprächen mit den dortigen Eigentümergemeinschaften.

FREIRAUM

Bei der Planung der öffentlichen und privaten Freiräume ist auf eine hohe Aufenthaltsqualität, zweckmäßige Wegeführungen sowie auf ein sinn-volles Zusammenspiel mit den Erdgeschossnut-zungen des Nahversorgungszentrums zu achten.

Der Platz wird öffentlich gewidmet, bleibt aber in privatem Besitz. Der Bau wird vom Käufer des Grundstücks finanziert. Der Platz gewährleistet den Zugang zu allen Nutzungen des Zentrums und dient darüber hinaus zur räumlichen Inszenie-rung von Alt- und Neubauten. Es sollen Bereiche für Außengastronomie sowie Spiel- und Sitzge-legenheiten eingeplant werden. Der Platz über-nimmt gemäß dem Entwässerungskonzept auch Funktionen der Regenrückhaltung. Dies ist bei der Planung zu berücksichtigen.

Entlang der westlichen Grundstücksgrenze ist als Puffer zu den angrenzenden Wohngebäuden und -gebieten eine rd. 10 m breite zu bepflanzen-de Fläche festgesetzt. Zudem kann die Fläche für aktive Schallschutzmaßnahmen sowie als priva-te Retentions- und Entwässerungsfläche genutzt werden, die jedoch nicht im Widerspruch zu den festgesetzten Pflanzgeboten stehen dürfen.