Développement stratégique, gouvernance & accompagnement · Développement stratégique, gouvernance & accompagnement Phase I. Le bilan prospectif et orientations stratégiques Synthèse

Janvier 2014

Développement stratégique, gouvernance & accompagnement

Phase I. Le bilan prospectif et orientations stratégiques

Synthèse

Avril 2016

Partie I. L’analyse de l’attractivité du cœur de bourg

A. La structuration de l’offre commerciale

3

Développement stratégique du centre-ville d'Allaire

Avril 2016

Descriptif de l’offre commerciale d'Allaire

Evolution de l’offre commerciale par secteur d’activité dans le centre-bourg d’Allaire (hors garage)

24

Constats :

On recense 36 commerces et services sur la commune d'Allaire (hors garage) dont 24 dans le centre-bourg soit 5 de moins qu’en 2008. On notera notamment le départ du supermarché, la fermeture d’un magasin d’habillement et de 2 CHR.

6% C’est le taux de diversité commerciale (Nombre de commerces en équipement de la personne et de la maison sur l’ensemble des commerces (hors services, GMS et automobile). Cet indicateur rappelle la vocation de proximité des commerces d’Allaire avec une très faible présence des activités d’équipement de la personne et de la maison.

Répartition de l’offre commerciale dans le centre-bourg en comparaison de l’ensemble de la commune

38% L’alimentaire (3) et l’hygiène-santé-beauté (6) constitue le socle de l’activité du centre-bourg.

Enjeux :

Un centre-bourg qui conserve ces vocations de proximité

autour des filières alimentaires et hygiène-santé-beauté.

Une disparition de deux CHR qui amoindrit la vocation de convivialité du centre-bourg.

30% La filière service domine désormais les activités présentes avec 11 établissements (soit 30%) tant au centre-bourg que sur l’ensemble de la commune, phénomène déjà observé en 2008.

1 2

5

2

6

1

7

0

2

4

6

8

10 1997 2008

2016

1 1 2

5 5 6

2 1

11

2

1 2

5

2

6

1

7

0

2

4

6

8

10

12

0

2

4

6

8

10

12 Total Allaire

Centre-bourg

Source : fichier CCI + terrain

Source : étude Cercia 2008

http://o15.officeredir.microsoft.com/r/rlid2013GettingStartedCntrPPT?clid=1036


4


Avril 2016

Implantation de l’offre commerciale d'Allaire

Répartition de l’offre commerciale par polarité

73%

Constats :

Le centre-bourg conserve un poids dominant dans la répartition de l’offre commerciale malgré la création de la zone Cap Ouest et du transfert de l’enseigne Intermarché.

8% La zone Sainte Anne reste la plus hétérogène avec une offre commerciale limitée à un libre service agricole, un contrôle technique et une cave. Leur faible poids dans l’offre de la commune (8%) et leur isolement pénalise leur lisibilité.

11% La zone Cap Ouest exerce une influence essentiellement centrée sur l’alimentaire avec l’enseigne Intermarché.

Enjeux :

Un centre-bourg qui conserve un poids prépondérant dans la structuration commerciale mais souffre de la disparition de son supermarché.

La zone Cap Ouest n’a pas atteint une dimension critique pour exercer pleinement son attractivité.

Les commerces de la zone Sainte Anne manquent de lisibilité et sont pénalisés par la mixité d’activité.

Sainte Anne Cap Ouest

Cap Ouest



5


Avril 2016

Le commerce en centre-bourg

Une poursuite de dévitalisation de

la place de l’Eglise

L’ancienne départementale reste centrée sur des activités de service et des

CHR

Le transfert du supermarché

interroge sur les modalités de

relance du flux dans la rue de la Libération

La rue de la Libération reste le cœur commerçant de la commune en

maintenant son attractivité grâce à

des « moteurs » comme la

pharmacie et la boucherie

6


Avril 2016

Le taux de mitage

On récence 12 locaux vides sur le centre-bourg soit un taux de mitage de 33% (24 cellules occupées du centre-bourg). Cette situation tend à pénaliser durablement l’image du bourg pour plusieurs raisons :

• Certaines cellules vides montrent des signes de dégradation (ancienne poissonnerie).

• La fermeture de plusieurs cellules sur la place de l’Eglise pénalise l’animation du cœur historique de la commune.

• La présence d’espaces stratégiques de grande importance (ancien Intermarché, ancien établissement Le Normand), affaiblit l’image de la commune

Pour autant, la plupart de ces espaces n’apparaissent pas trop dégradé pour attirer des investisseurs. Reste que l’avenir de l’ensemble de ce foncier vacant ne doit pas s’étudier uniquement sous le prisme d’une reprise d’activité commerciale.

Rue de la Libération Rue de Redon

Place de l’Eglise Rue de Vannes

Enjeux :

Une offre importante de foncier disponible qui doit interroger sur la vocation future de ces différents espaces.

33%

Constats :



7


Avril 2016

Organisation des grandes et moyennes surfaces

Constats : Plancher commercial en m² des GMS et positionnement des GSA (grande surface alimentaire indiquée en bleu)

54 000 m²

L’environnement commercial d’Allaire est principalement marquée par la proximité de Redon et ses 54 000 m² de grande et moyennes surfaces. Pour autant l’essentielle de cette offre se positionne sur le Nord de la ville (Cap Nord), éloignée pour les habitants de l’Allaire

Enjeux :

Allaire est un pôle relais à l’échelle du Pays de Redon

entouré de pôles commerciaux plus importants.

La zone Cap Ouest d’Allaire manque de diversité commerciale (notamment en bricolage et jardinage) en comparaison des pôles environnants.

Redon 54 702 m²

Malansac 6 310 m²

Allaire 2 200 m²

Rieux 8 984 m²

1 800 Allaire est également entouré de deux pôles plus modestes : Rieux (Aucfer) et Malansac (hors du Pays de Redon) qui dispose d’une GSA plus importante. Rappelons que l’Intermarche d’Allaire est de 1 800 m² mais ne bénéficie pas, comme ces deux autres pôles, de la complémentarité avec des GSS de type bricolage-jardinage (Espace Emeraude à Malansac), meubles et habillement à Rieux (Interama, Styléco).

Saint Nicolas de Redon 20 397 m²

Source : Décision CDAC et LSA expert

2 910 m²

1 800 m²

2 490 m²

6 642 m²



8


Avril 2016

La situation sociodémographique

1Unité de Consommation : Système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre du ménage et permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d'unités de consommation (UC)

Allaire CDC du Pays de

Redon Morbihan

Population 2013 (Insee 2016) 3 727 64 810 737 778

Evolution 2007-2012 +4,9% +5,0% +4,3%

% personnes plus de 60 ans 27,2% 26,3% 27,6%

% personnes <15 ans 20,2% 19,8% 17,9%

% PCS (parmi la population de plus de 15 ans en 2012)

Employés ouvriers 33,3%

Cadres & prof. inter

15,9%

Retraités inactifs 45,5%


Cadres & prof inter.

15,8%



Cadres & prof. Inter

18,3%


Nombre et évolution des résidences principales 07-12

1 464 (+8,8%) 27 640 (6,8%) 329 155 (+7,0%)

% de logement vacant 2012 (évolution 07-12)

8,9% (+64,5%) 10,3% (+34,7%) 6,9% (+36,3%)

Ancienneté d’emménagement 2012 (moins de 5 ans)

27,6% 29,6% 32,6%

Revenu par UC1 18 188 € 17 559 € 19 188 €

Les indicateurs sociodémographiques (INSEE)

+4,9% Une croissance démographique à Allaire qui suit le rythme de la croissance départementale (+4,3%).

+8,8%

Un phénomène de desserrement des ménages avec une croissance des ménages supérieure à la croissance de population.

27,6% Un renouvellement de population à Allaire avec 27,6% de la population ayant emménagé depuis moins de 5 ans, mais dans une proportion moindre que la population morbihannaise.

Une population en renouvellement auprès de laquelle il faut susciter de l’attachement pour préserver la fréquentation de la centralité.

Un développement de la vacance de logements qui interroge sur l’adaptation de l’offre d’habitat notamment en centre-bourg.

Enjeux :

Constats :

+64,5% Une forte croissance des logements vacants à Allaire, soulignant l’inadaptation des logements à la demande.



9


Avril 2016

1%

7%

7%

23%

15%

28%

23%

32%

55%

10%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

T1 T2 T3 T4 T5

Besoins théoriques en logements à Allaire

Estimation des besoins théoriques minimums en logement par type selon la composition des ménages

Comparaison entre la composition réelle du parc de logement et les besoins théoriques des ménages

Constats :

8% vs 30%

Enjeux :

Composition réelle

Besoin théorique

Composition des ménages Besoins théoriques minimum en logements

% 2007 % 2012 Effectif 2012

T1 T2 T3 T4 T5

Ménage 1 personne 25% 27% 394 25% 50% 25%

Ménage autre sans famille

2% 1% 12 50% 50%

Famille 0 enfant 36% 35% 513 25% 50% 25%

Famille 1 enfant 12% 14% 207 25% 75%

Famille 2 enfants 17% 14% 211 75% 25%

Famille 3 enfants 7% 6% 91 25% 75%

Famille 4 enfants 2% 2% 32 100%

Total 100% 100% 1 459 105 331 407 464 153

Inversement, l’offre en T1-T2 voire T3 apparaît nettement insuffisante (8% du parc de résidences principales pour les T1-T2 et 15% pour les T3) pour une population importante de personnes seules et en couples sans enfant qui nécessiterait théoriquement 58% de ces types de logements.

78% vs 42%

Au regard de la composition actuelle des ménages, les logements existants à Allaire paraissent inadaptés aux besoins des habitants avec un parc de logements composé à 78% de T4 et plus, tandis que le besoin théorique ne serait que de 42%.

En dehors de toute considération sur les aspects qualitatifs ou économiques de l’offre immobilière, la comparaison du profil sociologique des habitants avec le parc actuel de logements permet de mettre en évidence une inadaptation de l’offre actuelle à la composition des ménages et conduit à poser un premier enjeu sur l’adaptation de l’habitat.

La restructuration des grands logements vacants en centralité en plusieurs logements T1-T2-T3 pourraient permettre de diversifier l’offre en habitat sur le territoire, de valoriser le patrimoine bâti de la commune, et de densifier l’offre en centralité.

La constitution d’une offre en habitat plus diversifiée permettra aussi de répondre aux différentes étapes des parcours résidentiels (logement temporaire, 1ère location, 1ère accession…) .



10


Avril 2016

Le marché de l’immobilier

La réponse au parcours résidentiel :

Location

Accession

Seconde location

Logement adapté au vieillissement

Cible

personnes seules ou couples

Couples avec ou sans enfant(s)

Couples ou personnes seules

Etat

Offre à compléter

T2-T4

Offre adaptée en terme de budget

Offre existante et en cours de

développement

Offre insuffisante en maisons

La mise sur le marché de petits logements en centre-bourg de type

maison de ville pour la première ou seconde location.

Constats :

Enjeux :

Les contacts pris avec des agences immobilières travaillant sur Allaire ont mis en évidence tout d’abord l’attractivité de la commune du fait de sa localisation sur l’axe Vannes-Redon et de prix attractifs (38 €/ m² en terrain à bâtir, ou 100 K€ à 200 K€ pour l’achat de maison).

Ils évoquent aussi le marché du locatif, qui se tourne aujourd’hui essentiellement sur des maisons (450 à 550 €, jusqu’à 650 € pour du T4).

La demande est forte et reste toutefois à compléter sur le segment locatif en maison (de T2 à T4 de 300 à 450 €) mais aussi en collectifs, à l’instar d’une résidence récente sur 3 niveaux et proposant des logements du T2 au T4. Aujourd’hui, il n’y a pas de demande en appartement, mais c’est aussi parce que l’offre n’est pas disponible.



Partie I. L’analyse de la structure communale

B. L’offre en commerce traditionnel

12


Avril 2016

Les densités en commerces traditionnels

0,27 0,27

0,54

1,61

0,74

0,42

0,81

1,54

Allaire Référentiel Cibles & Stratégies

Densités de l’offre commerciale

(Nombre de commerces pour 1000 habitants)

Calcul sur la population municipale 2013 : 3 727 habitants (Insee 1/01/2016).

Constats :

C’est le nombre de commerces alimentaires traditionnels pour 1000 habitants, soit une densité en retrait par rapport à notre référentiel d’étude (1,98). Même si le nombre de commerce alimentaire a peu évolué ces dernières années, la densité tend à baisser avec la croissance démographique.

On notera qu’avec cette densité la commune peut difficilement répondre à une zone de chalandise élargie.

1,08

Une densité élevée en hygiène-santé montre en revanche une influence plus large de la commune sur cette filière.

1,61

Enjeux :

Une offre commerciale de proximité cohérente avec le potentiel d’habitants



13


Avril 2016

Les commerçants ambulants

Emplacement des commerçants non sédentaires Constats :

Allaire accueille 4 jours par semaine des commerçants ambulants qui s’installent place de l’Eglise. Deux matinées (mercredi et vendredi) accueillent jusqu’à 3 commerçants. Malgré l’emplacement des commerçants dans le cœur historique, plusieurs éléments interrogent :

• L’activité commerciale sédentaire sur la place de l’Eglise se limite désormais à la boulangerie. Ainsi la synergie des commerçants ambulants sur la dynamique générale de la commune est réduite.

• Les commerçants se positionnent sur un emplacement « aveugle » par rapport aux principaux axes de traversée de la commune et notamment la rue de Redon.

Marché du mercredi

2

Source : site Internet de la commune



C. L’armature en services non marchands

15


Avril 2016

L’implantation des équipements non marchands

Localisation des équipements non marchands à Allaire

La quasi-totalité des services publics et des équipements structurants de la commune est concentrée dans le centre-bourg.

La fréquentation de ces services est en mesure de générer du flux dans les commerces situés à proximité.

Pour autant l’essentiel de ces équipements s’organise le long de la route de Redon. Ainsi, très peu d’équipements (hormis la Mairie et la maison médicale) compense la fermeture du supermarché pour créer du flux dans la rue de la Libération.

Constats :

Enjeux :

Une bonne concentration des équipements publics dans le centre-bourg mais peu d’équipements pour générer du flux dans la rue de la Libération.

Mairie

Trésor Public

Salle polyvalente

Collège

Médiathèque

Ecole

Ecole

Centre de santé

Centre associatif

Centre médical et social

Eglise

Maison médicale

Cabinet médical



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Avril 2016

Les professionnels de santé

17 professionnels de santé sont installés dans le centre-bourg de la commune dont 7 dans la maison médicale de la rue du Parc.

Si la clinique vétérinaire s’est transférée sur la zone Cap Ouest, laissant un local vacant rue de la Libération, l’essentiel des professionnels de santé est installé dans le centre-bourg.

La commune est marquée par une forte diversité de professions médicales avec 8 filières représentées avec notamment 2 ostéopathes, 1 acupunctrice et 2 podologues.

Si la densité en dentistes et en kinésithérapeutes est cohérente, celle en médecins généralistes est modeste.

Constats :

Enjeux :

Une bonne diversité de professionnels de santé mais une densité modeste en médecine générale.

Une concentration des professionnels dans le centre-bourg.

Nombre de professions médicales pour 100 000 habitants

Sources professions libérales : ARS et Drees, Adeli, Finess ; Insee, estimations de population municipale au 1er janvier 2012.

80

80

80

108

59

112

97

107

59

183

99

Médecin Généraliste

Chirurgien dentiste

Infirmier libéral

Masseur-Kinésithérapeute

Densité Allaire

Densité Morbihan

Densité France

Densité en professions médicales libérales




D. Le diagnostic de l’urbanisme

18


Avril 2016

Le fonctionnement urbain : déplacements et stationnement

Constats :

Enjeux :

Une offre de stationnement quantitativement importante mais qui pose néanmoins question sur la rotation des places devant les commerces pour favoriser l’achat de très courte durée.

L’offre de stationnement se décompose comme suit :

• 124 places de stationnement en voirie et en parking d’hyper proximité

• 69 places pour le parking de l’ancien Intermarché

On estime ainsi a 193 le nombre de places destinées à recevoir la clientèle sans compter la rue du Collège (32 places) , le parking du cimetière (60 places), la Mairie (18 places) et celui de l’école (27 places).

Rapporté au nombre de commerces en activité, le ratio est ainsi de 6,2 places par commerce, au dessus du ratio d’équilibre estimé à 5 places. Reste que la question du stationnement devant les commerces se pose pour les achats de courte durée notamment pour la presse, la boulangerie ou la pharmacie.

L’organisation des sens de circulation favorise globalement le bon accès aux commerces favorisant notamment le flux en provenance de la rue de Redon et de Vannes. Seul l’accès aux commerces en provenance de la rue de Saint Hilaire paraît moins lisible par la rue du Colombier.

Voie en sens unique



19


Avril 2016

Rue de la Libération

Constats :

Réinvestir les locaux de l’ancien Intermarché pour récréer du flux.

Réfléchir à une opération de coloration des façades.

Ambiance d’achat

Continuité commerciale

Accessibilité Stationnement Visibilité de l’offre

Bon Moyen Médiocre

Enjeux :

Cette rue commerçante d’après guerre est constituée d’un bâti hétérogène marqué par la succession de maisons d’habitation.

Malgré des espaces publics adaptés et une bonne cohabitation piéton / voiture, les façades offrent une vision monocolore. L’aménagement de la rue apparait moins qualitatif que le reste du centre-bourg.

La densité du linéaire commercial permet d’affirmer la vocation de la rue et apporte un effet d’appel favorable. La présence du rond point réduit la vitesse et permet d’affirmer l’entrée de ville commerçant.

L’extrémité de la rue profite du stationnement important de l’ancien supermarché mais souffre d’un manque d’animation. Aussi, ce parking peut même apparaitre loin pour des achats de courte durée compte tenu d’un phénomène de distance psychologique.



20


Avril 2016

Place de l’Eglise

Constats :

Cet espace historique du cœur d’Allaire souffre désormais d’une réduction de sa vocation commerciale depuis la fermeture consécutive d’un bar et d’un restaurant. Le patrimoine et les espaces publics offrent pourtant une qualité urbaine favorable à l’ambiance d’achat.

Cet espace dispose ainsi de tous les paramètres pour retrouver une vocation de convivialité autour de bar-restaurants et de terrasses.

L’enjeu est désormais de réinvestir les rez-de-chaussée pour éviter de réduire durablement la vocation commerciale de cet espace.

Ambiance d’achat



Bon Moyen Médiocre

Enjeux :

Réinvestir les rez-de-chaussée pour des activités de bar et de restaurant pour affirmer un espace de convivialité.



21


Avril 2016

Rue de Redon / rue du Colombier

Ambiance d’achat



Bon Moyen Médiocre

Constats :

Enjeux :

Cet ancien axe de circulation majeur a gagné en attractivité grâce à un réaménagement récent favorisant une meilleure cohabitation voiture / piéton. Malgré l’effet vitrine de cette cette rue, l’activité commerciale y est peu développée et surtout centrée sur des activités de services. Par ailleurs le nouveau linéaire commercial de la rue Colombier manque de visibilité pour apporter une réelle valeur ajoutée à la dynamique commerciale de la rue.

Cet espace dispose d’une réelle complémentarité avec la rue de la Libération.

Améliorer l’effet d’appel commercial au niveau du parking de l’Intermarché afin de renforcer le lien avec la rue de la Libération.

Depuis la fermeture du supermarché, il n’y a plus

d’effet d’appel pour accéder à la rue de la Libération



Partie II. L’enquête auprès des professionnels

A. Enquête auprès des professionnels de la santé 7 des 17 professionnels ont répondu

23


Avril 2016

L’implantation

l Plus de la moitié de locataires

l Des implantation appréciées mais des délocalisations prévues ou souhaitées

La plupart des répondants trouve que leur implantation géographique est adaptée notamment les infirmières qui se sont déplacées face à la pharmacie. Certains déplorent néanmoins le manque de signalétique.

Deux professionnels se verraient tout de même implantés à un autre endroit dans la commune.

l Du potentiel pour de nouveaux professionnels de santé

Tous les professionnels de santé d'Allaire estiment que la commune est en capacité d’accueillir de nouveaux professionnels, à la fois en dupliquant les existants (kiné, dentiste) mais également en attirant de nouvelles spécialités (médecine alternative, sage femme).

l L’idée d’une maison médicale reste intéressante

Même si la question d’une nouvelle maison médicale n’est pas un sujet nouveau sur Allaire, cela reste une bonne idée pour la plupart des professionnels interrogés. Seuls ceux qui ont déjà trouvé une solution n’adhère pas à cette idée.

Pour autant seuls 2 professionnels restent intéressés pour intégrer un tel projet.

Partie II. L’enquête auprès des professionnels

B. Enquête auprès des commerçants

Méthodologie

L’approche des besoins et attentes des professionnels d'Allaire a été réalisée sur la base d’une enquête effectuée auprès de l’ensemble des commerçants et services de la commune (envoi par courrier puis entretien en face-à-face avec les commerçants).

14 commerçants ont répondu au questionnaire dont 12 situés dans le centre-bourg soit la moitié des commerçants

25


Avril 2016

l Une situation économique plutôt favorable…

Dans une conjoncture difficile, l’activité économique des commerçants d'Allaire apparaît moins fragilisée avec 43% en croissance d’activité et 29% stable. Ils étaient 50% en croissance en 2008 et 21% stable. Si les baisses sont expliquées par la fermeture du magasin Intermarché, le développement des autres commerçants a de multiples facteurs :

• La fermeture de commerces concurrents dans les communes avoisinantes.

• La fidélité de la clientèle, la relation clientèle.

• La qualité des produits, l’équipe de vente.

Parmi les évolutions imaginées par les commerçants pour conforter leurs activités, ils citent : la publicité et la création de nouveaux commerces.

l …et une clientèle extra communale

Les commerçants d’Allaire bénéficient d’une clientèle extra communale qui représente en moyenne près de la moitié de leur chiffres d’affaires. Cette proportion reste comparable à l’enquête de 2008 (53%). Ce constat amène 2 commentaires :

• La présence importante d’une clientèle véhiculée.

• La nécessité de communiquer pour attirer une population moins captive.

L’évolution des chiffres d’affaires

Comment a évolué votre chiffre d’affaires ces dernières années ?

s'est accru43%

s'est accru56%

Est resté stable29%

Est resté stable23%

A diminué21%

A diminué5%

1er execrcice7%

1er execrcice16%

Base : 14 répondants

Quelle est l’origine géographique de votre clientèle ?

Habitants d'Allaire

54%

Habitants des communes limitrophes

43%

Clientèle de passage

3%


2016

2008


26


Avril 2016

l Une image commerciale dégradée

La perception du centre-bourg par les commerçants d’Allaire a fortement évolué entre 2008 et 2016. Si 76% d’entre eux décrivaient Allaire comme avec des termes positifs en 2008 (« ville dynamique », « commerces de qualité et diversifiés », « regroupement des magasins », « ville agréable »), ils ne sont plus que 36% à conserver une image positive du centre-bourg d’Allaire.

Le centre-bourg est désormais davantage perçu de façon négative pour 2 principales raisons :

La fermeture de commerces avec le déplacement d’activités sur la zone Cap Ouest.

La conséquence de la fermeture du supermarché avec la baisse du flux dans le cœur du bourg et notamment dans la rue de la Libération.

Précisons qu’en 2008, 80% des commerçants interrogés jugeaient favorablement la création de la zone d’activité Cap Ouest mais ils estimaient indispensable de maintenir un supermarché en centre-bourg.

L’image commerciale d'Allaire

Globalement, quelle image avez-vous du centre-bourg d'Allaire sur le plan

commercial ?

Plutôt positive36%

Plutôt négative

50%

Très négative18%


27


Avril 2016

l Valoriser la diversité commerciale dès l’entrée du bourg

Face à la réduction du flux au cœur de bourg, les commerçants préconisent plusieurs interventions :

• L’amélioration de la signalétique commerciale

• La régulation du stationnement devant les commerces

• L’accueil de nouveaux commerçants en exploitant les cellules vides ou en proposant de nouvelles cellules commerciales.

Les améliorations prioritaires à mettre en œuvre

En terme d’aménagement urbain, quelles sont selon vous les améliorations prioritaires à mettre en œuvre à Allaire pour favoriser l’activité commerciale ?

6 3


14%

7%

14%

21%

21%

36%

Aucun

Améliorer l'éclairage public

Améliorer la signalétique des parkings

Proposer de nouvelles cellules commerciales

Réguler le stationnement

Améliorer la signalétique commerciale

Concernant les anciens locaux du magasin Intermarché, quelles solutions préconiseriez-vous pour accompagner la dynamique commerciale au centre-bourg ?


1

1

2

3

5

5

0 1 2 3 4 5 6

Créer une halle de marché pour des producteurs locaux

Créer un magasin de producteurs

Accueillir de nouveaux commerçants

Création d'une maison médicale

Créer une halle de marché pour les commerçants ambulants

Implanter une supérette

l Anciens locaux Intermarché : privilégier une offre alimentaire renouvelée

L’exploitation des locaux libérés par le supermarché constitue un enjeu majeur de relance de la dynamique de fréquentation du bourg. Les commerçants sont à la fois partagés et ouverts sur toutes les propositions, la question étant surtout de définir une réelle fonction à cet espace. Deux propositions de vocation dominent :

• L’implantation d’une supérette pour ramener une offre de dépannage alimentaire.

• La création d’un espace pour accueillir les commerçants ambulants. Sur cette proposition, les commerçants proches de l’église sont partagés et proposent plutôt de réfléchir à un concept destiné à accueillir des producteurs locaux.

28


Avril 2016

l Des avis partagés pour la création d’une association de commerçants

Comme en 2008, les commerçants sont majoritairement favorables à la relance de l’association des commerçants (57%). Si l’envie est bien présente, la question de la mobilisation des commerçants reste la plus grande difficulté. Ainsi les commerçants les moins favorables sont notamment ceux qui ce sont investis lorsque l’association fonctionnait et qui regrettent ce manque de mobilisation. Ces commerçants estiment ainsi n’être pas suffisamment nombreux pour maintenir une association.

Pourtant, le salon de la femme organisée en janvier a plutôt bien fonctionné au dire des participants, signe de l’attente des ménages pour ce type d’initiative.

l Les actions privilégiées : fidélisation, animation et trafic

Sur les différentes thématiques d’action commerciale proposées, il est surprenant d’observer le fort intérêt des commerçants pour une action de fidélisation qui nécessite la participation d’un maximum de professionnels pour être efficace. Reste que les commerçants sont également intéressés par des animations et des opérations de trafic mais pas par des opérations de conquête.

Les actions collectives

Seriez-vous intéressé par la relance de l’association de professionnels (CADIE)

au niveau de la commune d'Allaire ?


1 5 3

Plutôt intéressé57%

Plutôt pas intéressé

21%

Pas du tout intéressé

14%

Non réponse7%

Parmi ces actions, lesquelles préférez-vous ?

3

5

5

6

0 1 2 3 4 5 6 7

Communication d'image (magazine, affichage, site Internet)

Opération de trafic en magasin (jeux concours, ticket à gratter, énigmes dans

les vitrines)

Animation (salons, thématiques, braderies, animation rue)

Opération de fidélisation


Partie III. L’enquête auprès des ménages

Méthodologie : l’étude d’image, de fréquentation et de comportements d’achat a été réalisée par téléphone du 8 au 10 mars 2016.

Elle a concerné 200 ménages de la zone de chalandise d’Allaire.

30


Avril 2016

La zone d’enquête

Constats :

200 Le nombre d’enquêtes réalisées sur le territoire du 8 au 10 mars 2016 a volontairement eu pour vocation de maximiser le poids de la ville d’Allaire (110, soit deux fois plus que le poids de la ville en nombre d’habitants au regard de la zone d’enquête), et 90 sur les autres communes de la zone de chalandise.

Cartographie de la zone d’enquête et nb d’enquêtes réalisées par secteur

90 110

Allaire

Autres communes

Pour calculer les moyennes au niveau de la zone d’enquête, le poids des communes a été respecté.

Ainsi, on distinguera dans les tableaux des pages suivantes 3 niveaux d’analyse :

• Les réponses des habitants d’Allaire (110),

• Les réponses des autres communes de la zone d’enquête (répartition des enquêtes suivant la répartition réelle de la population),

• Les réponses de l’ensemble de la zone d’enquête, là aussi suivant la répartition réelle de la population du territoire.


31


Avril 2016

Lieu de travail

33% 38% 37%

20% 5% 9%

6% 27% 21%

26% 13% 17%

2% 2% 2% 2% 2% 12%

10% 10% 1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Allaire Autres communes Moyenne

Sur Plusieurs communes

autres communes hors zone d'enquête <2%

Pleucadeux

Questembert

La Gacilly

Redon

Autres communes zone d'enquête

Allaire

Ne travaille pas

Constats :

47% 47% des ménages d’Allaires quittent tous jours la commune pour aller travailler.

9% En moyenne seuls 9% des ménages de la zone d’enquête travaillent à Allaire. Cette part monte à 20% auprès des ménages d’Allaire.

26% 26% des ménages d'Allaire travaillent principalement à Redon, pour seulement 13% des ménages des autres communes de la zone d’enquête.

Sur quelle commune travaille la personne qui réalise principalement les achats ?

Enjeux :

Des déplacements domicile / travail importants qui participent

aux évasions sur Redon et/ou sur le trajet (Rieux Aucfer).

27% Les ménages des autres communes restent plus souvent travailler sur leur commune de résidence (27%) que les habitants d’Allaire (20%).



32


Avril 2016

Globalement quelle image avez-vous d'Allaire sur le plan commercial ?

L’image d'Allaire

10% 3% 5%

65% 77% 74%

19% 13% 14%

6% 2% 7% 5%


Ne sait pas

Très négative

Plutôt négative

Plutôt positive

Très positive

Constats :

79% Avec 79% d’opinion positive en moyenne, l’image commerciale d'Allaire paraît correcte et contraste avec celle des commerçants beaucoup plus négatifs (68%). Néanmoins, la part très élevée de « plutôt positive » souligne une certaine banalisation de l’image commerciale de la commune.

25% La part des images négatives est plus importante auprès des ménages allairiens (25%), tandis que les ménages du reste de la zone d’enquête en ont davantage une image correcte (77% plutôt positive).

-11 pts

C’est le différentiel moyen entre la part d’image très positive et l’image négative.

Enjeux :

Une image commerciale qui se banalise mais qui reste moins dégradée que celle perçue par les commerçants.

3 3 principales raisons expliquent cette image négative : • Le départ d’Intermarché de la centralité (46% en

moyenne) • Le manque de commerces en centralité (33% en

moyenne, 37% pour les habitants des autres communes) • La fermeture de commerces en centralité (29% en

moyenne, 33% pour les allairiens).



33


Avril 2016

2%

8%

10%

18%

23%

19%

13%

13%

11%

14%

12%

9%

30%

19%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

à Intermarché Cap Ouest

dans le centre-bourg d'Allaire

Tous les jours 2 à 3 fois par semaine 1 fois par semaine De 2 à 3 fois par mois 1 fois par mois Moins d'une fois par mois Jamais

Réfractaires : 28%

A quelle fréquence venez-vous faire des achats …? (moyenne zone d’enquête)

Fréquentation hebdomadaire : 45%

La fréquentation des principales polarités commerciales d'Allaire

Pôle Indicateur Allaire

Autres communes

Moyenne

Centre-bourg

% fréq. hebdo 78% 31% 45%

Dont% freq quotidienne

23% 2% 8%

% réfractaires 4% 38% 28%

Cap Ouest

% fréq. hebdo 68% 22% 35%

Dont% freq quotidienne

4% 1% 2%

% réfractaires 9% 54% 42%

Constats :

45% Avec 45% de fréquentation hebdomadaire en moyenne, le niveau de fréquentation du centre-bourg d'Allaire se situe dans une moyenne basse, avec seulement 8% de fréquentation quotidienne.

78% 78% des ménages d'Allaire fréquentent de façon hebdomadaire le centre-bourg, dont 23% de façon quotidienne. La part des réfractaires au centre-bourg parmi les allairiens est faible (4%).

Enjeux :

Centre-bourg : premier pôle commercial fréquenté. Le magasin Intermarché n’exerce pas suffisamment son rôle de

locomotive sur la zone de chalandise.

38% La part des réfractaires au centre-bourg est élevée auprès des ménages des autres communes. Plus de 9 raisons de non fréquentation sur 10 sont liées à des habitudes d’achats qui ne s’effectuent pas à Allaire, du fait d’un éloignement de la commune.

54% Les ménages des autres communes sont davantage réfractaires à l’Intermarché Cap Ouest (54%) qu’au centre bourg (38%). 6 réfractaires sur 10 à la zone Cap Ouest habitant les autres communes préfèrent aller ailleurs, 18% trouvent la zone trop éloignée, 13% évoquent le fait d’habiter ailleurs et 12% préféraient l’Intermarché en centralité ou n’aiment pas le nouveau point de vente



34


Avril 2016

7%

21%

43%

34%

16%

61%

39%

39%

3%

2%

2%

1%

1%

72%

15%

18%

26%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Des animations commerciales proposées par les commerçants

La présentation des magasins et l'agencement

L'accueil des commerçants

Les horaires d'ouverture

Tout à fait satisfait Plutôt satisfait Plutôt pas satisfait Pas du tout satisfait Ne sait pas

Concernant certains aspects des commerces d'Allaire êtes-vous satisfait des points suivants…?

14%

33%

50%

50%

46%

60%

49%

48%

7%

5%

1%

2%

5% 27%

2%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Des animations commerciales proposées par les commerçants

La présentation des magasins et l'agencement

L'accueil des commerçants

Les horaires d'ouverture

Tout à fait satisfait Plutôt satisfait Plutôt pas satisfait Pas du tout satisfait Ne sait pas

La satisfaction de la clientèle

Constats :

50% Avec 50% de « tout à fait satisfait » et très peu d’insatisfaction, les horaires d’ouverture et l’accueil des commerçants sont très appréciés des ménages d’Allaire.

Enjeux :

Un très bon capital sympathie des ménages vis-à-vis des

commerçants d’Allaire.

33% La présentation et l’agencement des magasins est un peu moins bien appréciée par les ménages locaux (33%) comme par ceux des autres communes (21%) mais obtient néanmoins un très bon résultat avec très peu d’insatisfaction.

12% La part des insatisfaits est la plus élevée auprès des ménages d’Allaire concernant les animations commerciales. Ils évoquent le manque, voire l’absence, d’animations durant l’année.

Allaire

Autres communes



35


Avril 2016

Quels sont prioritairement les points à améliorer à Allaire pour que vous veniez plus souvent y faire vos achats ?

29%

11%

3%

2%

2%

2%

4%

6%

6%

11%

7%

27%

52%

20%

6%

1%

2%

2%

1%

2%

3%

6%

4%

10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Aucun

Ne sait pas

Autres

Création d'un discount alimentaire

Agrandir le marché

Plus de services (pôle médical, point relais…)

Plus d'animations

Horaires plus adaptés

Redynamiser le bourg

Création , reprise de commerces

Remettre l'intermarché / grande surface au centre …

Avoir une supérette au centre bourg

Autres communes

Allaire

Les axes d’amélioration

Constats :

72% 7 ménages sur 10 des autres communes ne voient pas de points d’amélioration, signe d’un manque d’implication de ces habitants pour le confortement d’Allaire.

Enjeux :

Le retour d’une supérette en centre-bourg, au cœur des

attentes des habitants d’Allaire.

60% 60% des ménages d’Allaire ont des pistes d’amélioration pour Allaire dont 27% concernent l’installation d’une supérette en centralité et 11% la création ou la reprise de commerces.



36


Avril 2016

Quels types de commerces manquent vraiment à Allaire (produits ou enseignes…) ?

27%

13%

2%

1%

3%

1%

2%

1%

2%

1%

5%

13%

23%

1%

2%

1%

8%

27%

40%

23%

1%

2%

1%

3%

1%

1%

3%

1%

3%

6%

2%

3%

1%

12%

16%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Aucun

Nsp-Nr

un marché de produits locaux

Services (cordonnerie, point relais colis)

Coiffeur

Pharmacie

Professionnels de santé

Fleuriste

Pressing

Livre, disque

Vaisselle

Bricolage

Electroménager

Restaurant

Mercerie

Chaussures

Vêtements

Supermarché/Intermarché

magasin bio

Primeurs (fruits et légumes)

Fromagerie

Poissonnerie

Alimentation générale/supérette

Autres communes

Allaire

Les carences

Constats :

27% L’attente en terme de commerces manquants à Allaire est plus forte auprès des ménages locaux (seuls 27% estiment qu’il n’en manque aucun) qu’auprès des ménages des autres communes (40% estiment qu’il n’en manque aucun).

48% Les besoins ressentis sont variés pour les ménages d’Allaire, mais s’orientent majoritairement vers le non alimentaire (48%) pour 39% vers l’alimentaire, dont 27% pour l’installation d’une supérette.

36% Si 36% des allairiens sont en attente d’un commerce d’équipement de la personne (vêtements, chaussures), ce type d’offre n’est plébiscité que par 9% des ménages des autres communes. Le développement d’une telle offre à Allaire aurait ainsi un rayonnement limité.

Enjeux :

Des attentes liées au vide laissé par le départ d’Intermarché en

centralité et à la fermeture de bars-restaurants.

alimentaire

non alimentaire

autres

4% En moyenne sur l’ensemble de la zone d’enquête, 4% des ménages souhaiteraient le développement d’une offre en restauration à Allaire.



37


Avril 2016

Réalisez-vous parfois des achats auprès des commerçants ambulants

d’Allaire ?

Les commerçants ambulants d'Allaire

Allaire Autres

communes Moyenne

% Oui 61% 19% 31%

% Non 38% 81% 69%

Constats :

61% Les commerçants ambulants d'Allaire obtiennent un bon taux de fréquentation auprès des ménages allairiens avec 6 ménages sur 10 qui les fréquentent.

Enjeux :

Un véritable intérêt des ménages d’Allaire pour les

commerçants ambulants, filière à valoriser dans le centre-bourg.

81% L’attractivité des commerçants ambulants à Allaire est plus faible auprès des ménages des autres communes puisque 8 sur 10 ne les fréquentent pas. De plus, parmi les 19% les fréquentant, seuls 20% sont des clients réguliers (au moins une fois par semaine).

65% 65% des ménages allairiens réalisant des achats auprès des commerçants ambulants sont des clients réguliers (au moins une fois par semaine). La présence de ces commerçants en centralité constitue ainsi un réel moteur de fréquentation et d’animation à Allaire. Ils y font des achats pour moitié en poissonnerie (51%) et en fruits et légumes (49%), puis des galettes (13%) des huitres (11%) , boucherie (9%), pizza (8%) et fromage (3%).

Si vous réalisez des achats auprès des commerçants ambulants d'Allaire, à quelle fréquence ?

9%

16%

13%

11%

49%

32%

32%

20%

25%

22%

12%

16%

26%

4%

13%

Autres communes

Allaire

Moyenne

0% 50% 100%

plusieurs fois par semaine

1 fois par semaine

2 à 3 fois par mois

1 fois par mois

Moins d'une fois par mois

62% 62% des chefs de familles des ménages allairiens réalisant des achats auprès des commerçants ambulants sont actifs et près de 65% d’entre eux s’y rendent au moins une fois par semaine.



38


Avril 2016

Où effectuez-vous vos achats en produits alimentaires (pain, pâtisserie,

viandes, poissonnerie, épicerie, produits frais) ?

Les achats en produits alimentaires (1/4)

18%7% 10%

3%15% 12%

41%

15%22%

26%

49%42%

1%6%

1% 3%

1%6% 5%

6% 6% 6%0%


Vente par Internet

Vente à domicile

Vente Chez le producteur

Marché hors Allaire

Commerçants ambulants d'Allaire

Grandes surfaces spécialisées hors Allaire

Grandes surfaces spécialisées d'Allaire

Grandes surfaces alimentaires hors Allaire

Grandes surfaces alimentaires d'Allaire

Commerces traditionnels hors Allaire

Commerces traditionnels d'Allaire

Constats :

35%

Avec 64% de parts de marché auprès des ménages de la zone d’enquête, les GSA constituent le 1er circuit d’achat de produits alimentaires. Un score homogène sur l’ensemble du territoire étudié.

29% L’évasion auprès des ménages d’Allaire est forte (29%), malgré la présence de la grande surface alimentaire Intermarché.

6% La vente directe chez le producteur capte 6% de parts de marché (soit 1pt de plus que les moyennes habituellement observées entre 3% et 5% pour les achats hors magasin).

8% Les marchés (8%) se positionnent dans les moyennes hautes. Néanmoins, l’offre ambulante d’Allaire capte essentiellement les ménages locaux (6% vs 1% pour ceux des autres communes), notamment pour les achats en poissonnerie et produits frais.

64%

C’est le taux de rétention en alimentaire d’Allaire. Une emprise faible s’expliquant par une attraction limitée des commerces locaux auprès des ménages des autres communes de la zone d’enquête (23%).

Enjeux :

Une part d’évasion importante en alimentaire, notamment

auprès des ménages locaux, malgré la bonne emprise du circuit traditionnel.

Part des achats des ménages

Allaire Autres

communes Moyenne

Emprise d’Allaire 65% 23% 35%

Evasion hors Allaire 29% 71% 59%

Hors magasin 6% 6% 6%

18% des achats alimentaires des ménages d’Allaire sont réalisés dans les commerces traditionnels de la commune. Ce taux est plutôt correcte et marque la bonne attraction de l’offre traditionnelle locale. Cette offre permet aussi d’attirer 7% des achats des ménages des autres communes.

18%



39


Avril 2016

Synthèse : Les comportements d’achats des ménages d’Allaire

AlimentaireVêtement

femmeFleuriste Presse Coiffeur Opticien Pharmacie

Emprise Allaire 61,9% 2,1% 75,0% 58,1% 52,9% 29,3% 93,1%

Allaire zone Cap Ouest 39,0% 1,4% 5,4% 1,4%

Allaire centre-ville 23,0% 0,7% 69,6% 56,8% 52,9% 29,3% 93,1%

Evasion autres communes de la zone 8,3% 1,4% 3,3% 4,1% 2,4% 1,1%

Rieux 0,1% 1,1% 1,4% 1,2%

Rieux Aucfer 7,7% 0,7% 2,2% 1,4%

Saint-Gorgon 0,7%

Saint-Jacut-les-Pins 0,1% 1,1%

Saint-Jean-la-Poterie 0,4% 1,4% 1,2%

Evasion hors de la zone 24,1% 88,9% 19,6% 8,1% 34,1% 70,7% 5,7%

Malansac 3,4% 2,2% 2,4%

Redon centre-ville 3,6% 34,7% 9,8% 1,4% 23,5% 58,7% 4,6%

Redon Zone Cap Nord 11,3% 20,8% 6,5% 2,7% 2,4% 9,3%

Saint Nicolas de Redon La Digue 5,8% 2,1% 1,4% 2,4% 1,3%

Saint-Vincent-sur-Oust 2,4%

Vannes et son agglomération 15,3%

Rennes et son agglomération 8,3%

Autres communes 0,1% 7,6% 1,1% 2,7% 1,2% 1,3% 1,1%

Hors Magasin 5,6% 7,6% 2,2% 29,7% 10,6%

40


Avril 2016

Synthèse : Les comportements d’achats des ménages des autres communes

Ménages autres communes AlimentaireVêtement

femmeFleuriste Presse Coiffeur Opticien Pharmacie

Emprise Allaire 20,0% 26,5% 8,6% 11,3% 6,3% 33,5%

Allaire zone Cap Ouest 13,4% 3,2%

Allaire centre-ville 6,7% 23,2% 8,6% 11,3% 6,3% 33,5%

Evasion autres communes de la zone 31,3% 1,9% 12,9% 32,8% 14,9% 39,8%

Béganne 1,0% 3,1% 0,7%

Caden 2,8% 1,6% 4,3% 11,4%

Rieux 3,2% 0,4% 1,9% 3,9% 6,4% 14,8%

Rieux Aucfer 20,6% 1,5% 11,0% 16,4%

Saint-Gorgon 0,1% 0,8%

Saint-Jacut-les-Pins 1,8% 1,6% 2,1% 13,6%

Saint-Jean-la-Poterie 1,8% 5,5% 1,4%

Evasion hors de la zone 43,4% 90,5% 60,0% 32,0% 66,7% 93,7% 26,7%

Malansac 14,7% 1,5% 21,3% 16,4% 9,2% 7,9% 4,5%

Questembert 2,2% 3,1% 5,8% 1,4% 3,9% 2,8%

Redon centre-ville 7,4% 30,9% 19,4% 6,3% 41,1% 63,8% 14,2%

Redon Zone Cap Nord 11,0% 22,1% 10,3% 3,1% 3,5% 6,3% 1,1%

Saint Nicolas de Redon La Digue 6,5% 3,1% 1,3% 3,9% 0,7% 3,9% 0,6%

Vannes et son agglomération 17,2% 0,8% 5,0% 5,5%

Rennes et son agglomération 4,6% 1,1%

Autres communes 1,5% 8,0% 1,9% 1,6% 5,7% 2,4% 2,3%

Hors Magasin 5,3% 7,6% 0,6% 26,6% 7,1%

Orientations stratégiques

42


Avril 2016

Perspectives à 5-7 ans

Perspectives à 5-7 ans sans

intervention

Une perte de vocation commerciale autour de la place de l’Eglise malgré la

présence du marché

Une faible irrigation de la rue de la Libération qui devient un

espace commercial enclavé malgré la présence de

commerces « moteurs »

Une concentration des équipements structurants et des professions médicales en

centre-bourg qui maintient des flux réguliers

Un fort capital sympathie des commerçants

Un développement de la vacance commerciale qui

pénalise l’image commerciale

Une croissance démographique constante

mais une clientèle de centre-bourg de plus en plus

dépendante de la voiture

Une locomotive alimentaire qui devrait exercer une

influence plus étendue à l’échelle de la zone de

chalandise

Des commerces de centre-bourg qui conservent la plus

forte attraction

43


Avril 2016

Les enjeux à relever

Redonner une vocation commerciale

à la place de l’Eglise axée sur la convivialité

Relancer un moteur de

fréquentation pour irriguer la rue de la

Libération

Densifier la population dans le cœur de bourg

Réduire l’évasion commerciale en

alimentaire

Réaffirmer le cœur de bourg comme moteur de fréquentation de la commune

44


Avril 2016

La reconquête d’une offre alimentaire en centre-bourg

Alterna-tives Intérêt Recréer la complémentarité entre les

activités de proximité actuelles et une offre alimentaire plus diversifiée.

Permettre une montée en puissance et une meilleure lisibilité de la filière ambulante.

Accompagner le vieillissement de la population en centre-bourg.

• Création d’un magasin de producteurs

• Création d’une halle alimentaire

• Création d’un hard discounter

Exploiter les opportunités foncières (ancien Intermarché, local entreprise Normand…) pour créer une offre de maisons de ville de type T2-T3.

Axes d’intervention

La densification de la population en centralité

Rééquilibrer le parc de logements pour répondre à la recomposition des ménages.

Densifier la population en centre-bourg pour accroitre la clientèle de proximité.

Limites Des effets limités sur l’évasion commerciale en alimentaire.

Dans le cas d’un concept de hard discounter : risque de déstabiliser le magasin Intermarché.

Nécessité de modifier le PLU pour faire évoluer la vocation de l’ancien local Intermarché (périmètre de sauvegarde).

Axes d’intervention pour le centre-bourg

Favoriser l’arrivée et le regroupement des professionnels de santé

Conforter le centre-bourg dans son rôle référent en matière d’offre médicale à l’échelle de la zone de chalandise.

Anticiper le besoin en médecine générale et dentiste.

Des professionnels actuels qui ont mal vécu l’abandon du projet de maison médicale.

Des projets déjà engagés de déplacement en dehors du bourg (ostéopathes).

Le confortement d’un pôle santé

Documents

Développement stratégique, gouvernance & accompagnement · Développement stratégique, gouvernance & accompagnement Phase I. Le bilan prospectif et orientations stratégiques Synthèse