1PART국토의 계획 및

이용에 관한 법률국토의 계획 및

이용에 관한 법률국토의 계획 및

이용에 관한 법률

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시험

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는 테

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• 특·광·특·특·시장·군수 ⇨ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별

자치도지사·시장 또는 군수

• 특·광·특·특·시·군 ⇨ 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군

• 특도 : 특별자치도

• 정출기관 : 정부출연기관

• 대장 : 대도시 시장

• 주 + 상 + 공 : 주거지역, 상업지역, 공업지역

• 자보지역 : 자연환경보전지역

• 국토장 : 국토교통부의 장

• 주상생자 : 주거지역, 상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역

• 주공 or LH공사 : 한국토지주택공사

• 건/등/신/한 : 건설업자, 등록업자, 신탁, 한국감정원

• 연계·시·무 : 성장관리방안 수립대상지역 : 주변연계, 시가화예정, 무질서개발

• 어/항/택/산/전 : 「어촌·어항법」, 「항만법」, 「택지개발촉진법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「전원개발촉진법」

• ‘기, 건’ : ‘기반시설 배치규모’, ‘건축물의 행위제한’

• 취/개/지/중 : 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중앙행정기관장과 협의한 지역(자연환경보전지역은 제외)

• 자산전문 영교 근주그 : 자동차관련시설군, 산업 등 시설군, 전기통신시설군, 문화 및 집회시설군, 영업시설군, 교육 및 복지시설군, 근린생활시설군, 주거 및 업무시설군, 그 밖의 시설군

• 일준상준도 : 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 도시화가능성 큰 지역

• 주교위숙 : 주거환경과 교육환경, 위락시설, 숙박시설

• 전주, 일주 : 전용주거지역, 일반주거지역

• 건인 - 직 - 공신 : 건설하기 위한 경우는 인가, 직장조합이 국민주택을 공급받기 위한 경우에는 신고로 가능

약어정리 처음 수업 들으시는 분들 보세요^^ 행정계획 관련 출제가능한 예상지문시꼭테마 1

도시·군기본계획은 특·광·특·특·시장·군수가 수립한다. ⇨ 국토교통부장관은 절대 도시·군기본계획 수립 못 함(암기해 둘 것!).

1. 도시·군관리계획은 계획의 상세 정도, 도시·군관리계획으로 결정하여야 하는 기반시설의 종류 등에 대하여 도시 및 농·산·어촌 지역의 인구밀도, 토지 이용의 특성 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 차등을 두어 입안하여야 한다. 2가지!(차등화 입안, 동시입안은 알아두기!!)

2. 광역계획권(국토교통부장관, 도지사만이 지정함)의 장기발전방향제시 계획은 무엇인가? 광역도시계획(항상 대상지역이 무엇인지 확인 후 문제풀 것)

3. 광역도시계획은 타당성 검토가 없고, 또한 구청장이 수립권자에 해당하지 않음.

4. 도시·군계획은 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분한다 (광역도시계획은 포함되지 않음에 유의! 최근 자주 출제됨).

5. 도시·군계획과 다른 법률과의 관계 : 도시·군계획은 특별시·광역시·

특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역에서 수립되는 다른 법률에 의한 토지의 이용·개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.cf) ① 도시·군계획 : 다른 법률의 이용개발에 기본이 된다.

② 도시·군기본계획 : 부문별 계획의 기본이 된다.

6. 국가계획이라 함은 중앙행정기관이 법률에 의하여 수립하거나 국가의 정책적인 목적달성을 위하여 수립하는 계획 중 도시·군기본계획의 내용 또는 도시·군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다.

7. 국가계획 > 광역도시계획 > 도시·군기본계획 > 도시·군관리계획(하위는 상위계획에 부합되어야 한다.)

기억해 둘 것

Key 지문 차등화입안하여야, 동시입안할 수 있다. 상위계획에 부합하지 않으면 당연무효는 아니고 취소변경의 사유이다.▶ 다른 법률 토지 이용 개발 ⇨ 도시·군계획에 부합하여야 한다.▶ 다른 법률 부문별계획 ⇨ 도시·군기본계획에 부합하여야 한다.

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이론특강 PART 1. 국

토의 계획 및 이용에 관한 법률

공람과 공청회의 비교시꼭테마 2

1. 도시·군기본계획수립시는 공청회를 개최하여 주민과 관계전문가의 의견을 청취하며 도시·군관리계획은 공고·공람절차에 의하여 주민의견을 청취한다.

2. 공청회는 수개지역으로 구분하여 할 수 있고, 수립권자가 지명하는 자가 주재한다(기출).

3. 도시·군관리계획은 공청회(간접적 의견청취)가 없고 ‘주민공람’ 절차를 거친다. 공법상 행정계획의 공람기간의 대부분은 14일 이상이다. 단, 도시 및 주거환경정비법령상 정비계획과 관리처분계획은 공람기간이 30일 이상이다.

도시·군기본계획상 알아야 할 테마 최근개정(2015년)시꼭테마 3

수립절차상 기초조사에 토지적성평가와 재해취약성분석 추가됨.간단암기 : 기본계획은 기초조사 하다가 ‘토 해’ 버린다.

1. 내부 구속적 계획：비구속적계획으로 행정쟁송의 대상이 되지 않고 실효의 문제가 없다.

2. 대상：관할 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군, 필요한 경우 인접한 특·광·특·특·시·군의 전부 또는 일부를 포함하여 수립 가능(단, 협의는 요함)

3. 특징：도시·군관리계획의 상위계획(도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획이다)

4. 기간：수립단위 기간이 정해져 있지 않으나, 5년마다 타당성 여부 재검토 (도시·군기본계획, 도시·군관리계획, 정비기본계획, 리모델링기본계획, 정비기본방침)

5. 지위：광역도시계획이 수립되어 있는 지역에 대해서는 광역도시계획에 부합되게 수립

6. 임의적 수립대상인 시 또는 군

① 수도권에 속하지 × + 광역시와 경계를 같이 하지 × + 인구 10만 이하

② 광역도시계획에서 도시·군기본계획을 모두 포함하여 수립한 경우∴ 도시·군기본계획에서는 국토장은 기준을 제시하는 경우만 나오고 안 나온다는 점을 기억해 둘 것

3가지 행정계획

광역도시계획

대상지역 : 광역계획권

기초조사 승인신청

공청회 협의수립 승인

지방의회 심의

광역계획권 수립권자에

송부

시장·군수, 시·도지사, 도지사, 국장

도지사

국장

A 시 B 시

도시·군기본계획

대상지역 : 특·광·특·

특·시·군 (도시)

기초조사 승인신청

공청회 협의수립 승인

지방의회 심의

도시의 방향 수립권자에게

송부

특 ·광 ·특 ·특·시장·군수

본인확정 도지사

A 시

도시·군관리계획

대상지역 : 특·광·특·

특·시·군 (도시)

기초조사 결정신청

주민공람 협의입안 결정·고시

지방의회 심의

구체적사업 입안권자에게

송부

원칙 : 특·광·특·특· 시장 ·군수

예외 : 국장, 도지사

원칙 : 시·도, 대장예외 : 국장

A 시

입안제안 (주민은 입안 ×,

제안 ○)4가지와 동의요건

① 기반시설(4/5 이상의 동의)② 지구단위계획구역(2/3 이상의 동의)③ 산업유통개발진흥지구(2/3 이상의 동의)④ 용도지구의 행위제한을 지구단위계획으로 대체(토지면적

2/3 이상의 동의)

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광역도시계획 수립권자(광역계획권 지정 : 국장, 도지사)시꼭테마 4광역계획권의 지정이 어떻게 되느냐에 따라 수립권자가 다르므로 대상지역을 찾은 후에 권한자를 파악한다.

① 같은 도 안 ⇨ 시장·군수 공동 수립해야② 시·도에 걸침 ⇨ 시·도지사 공동 수립해야③ 시장·군수 요청 ⇨ 도지사 단독 수립할 수 ④ 국가계획 관련 ⇨ 국토교통부장관 단독 수립해야⑤ 요청 시 ⇨ 시장·군수 + 도지사, 시·도지사 + 국토교통부장관(수립할 수)

⑥ 3년 내 시장·군수 승인신청 × ⇨ 도지사 수립해야 ⑦ 3년 내 시·도지사 승인신청 × ⇨ 국토교통부장관 수립해야‘요청이란 표현이 있을 때만 수립할 수 있다’이고 나머지는 모두 해야

지형도면 정리시꼭테마 51. 지형도면 작성자 : 입안권자(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도

지사·시장 또는 군수, 국토교통부장관, 도지사)

2. 지적이 표시된 지형도 위에 지형도면을 작성하여 결정·고시 ⇨ 효력이 발생한다(지형도면의 고시가 없으면 효력발생 ×). ‘작성기준 : 「토지이용규제 기본법」’

3. 시장(대도시시장 제외)·군수는 도지사의 승인 얻어야(30일 내 승인) ⇨ 국토장의 승인을 얻어야 한다로 자주 틀리게 출제함.

누가?입안권자(기초조사를 한 자) ① 특·광·특·특·시장 또는 군수 ② 국토교통부장관·도지사：도시·군관리계획을 직접입안 시

어디에? 지적이 표시된 지형도에 ⇨ 도시·군관리계획의 내용을 표시하여 확인시켜주는 것이다.

효력발생?지형도면을 결정·고시함으로써 효력발생 함.cf) 이 법 이외에 필요한 사항은 「토지이용규제 기본법」 준용함.

도시·군관리계획의 입안권자와 결정권자 및 입안제안권자시꼭테마 6

1. 입안권자

① 원칙 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·

군수

② 예외 : 국토교통부장관, 도지사

2. 결정권자

① 원칙 : 시·도지사, 대도시시장

② 예외 : 국토교통부장관(직접입안, 개발제한구역, 시가화조정구역(국가계획 연계 시만), 수산자원보호구역(해양수산부장관)

③ 시장·군수가 직접 결정하는 사유 2가지

1. 시장 또는 군수가 입안한 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획의 수립·변경에 관한 도시·군관리계획

2. 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지에 관한 도시·군관리계획

[해당 시장(대도시 시장은 제외한다) 또는 군수가 도지사와 미리 협의한 경우에 한정한다]

3. 입안제안권자

① 제안자：주민(이해관계자)은 입안은 할 수 없으나 제안을 할 수는 있다.

② 제안사항[기/지/산/지]

㉠ 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 사항 (토지면적의 4/5 이상의 동의)

㉡ 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획 수립에 관한 사항 (토지면적의 2/3 이상의 동의)

㉢ 산업유통개발진흥지구(토지면적의 2/3 이상의 동의)㉣ 용도지구 중 해당 용도지구에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·

종류 및 규모 등의 제한을 지구단위계획으로 대체하기 위한 용도지구 (토지면적의 2/3 이상의 동의)

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이론특강 PART 1. 국

토의 계획 및 이용에 관한 법률

③ 결과 통보：입안권자는 제안일로부터 45일 이내 처리결과를 제안자에게 통보. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장 가능

※ 입안권자는 제안자와 협의하여 제안된 도시·군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담 가능(사업비용 아님에 유의)

용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정절차 및 행위제한시꼭테마 7

용도지역

도시·군관리계획

행위제한

원칙 : 국토계획법 시행령(별표)

예외 : 농공단지(산개법) 농림(농,산,초) 자연(자,수,문,해,수)

(특례 있음 )

용도지구

도시·군관리계획

행위제한

원칙 : 도시·군계획조례

예외 : 고도, 방화, 개발진흥, 취락(자연, 집단) 4가지만!(특례 없음)

용도구역도시·군관리계획

행위제한 각각의 개별법을 적용한다.(특례 없음)

아파트 설치가 금지되는 지역(반드시 알아둘 것)시꼭테마 8

1. 유상, 전공, 일공, 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 +1종전주, +1종일주

※ 주로 정답 : 준주거 가능, 준공업 가능!!이 주로 답!

2. 위락시설의 설치는 상업지역에서만 가능. 단, 주의할 사항으로 숙박시설은 상업지역 + 계획관리 + 자연녹지 + 준공업지역에서 가능하다.

위의 행위제한은 국토계획법 시행령(대통령령) 별표 2 ~ 별표 22까지 단, 개별법을 적용하는 3가지는 기억해 둔다.

용도지역의 행위제한시꼭테마 9

1. 원칙 : 국토계획법 시행령 별표 2 ~ 별표 22

2. 예외 : 개별법에 행위제한을 적용하는 경우

해당 구역 등 건축제한 관계법규

「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 농공단지「산업입지 및 개발에 관한 법률」

농림지역 中[농산초]

농업진흥지역 「농지법」

보전산지 「산지관리법」

초지 「초지법」

자연환경

보전지역 中[자수문해수]

「자연공원법」에 의한 공원구역·공원보호구역

「자연공원법」

「수도법」에 의한 상수원보호구역 「수도법」

「문화재보호법」에 의하여 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역

「문화재보호법」

해양보호구역「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」

수산자원보호구역 「수산자원관리법」

참 고

농림지역에 「수도법」에 의한 상수원보호구역이 지정이 되어도 「수도법」을 적용하는 것이 아니다. 여기서 중요한 것은 상수원보호구역이 어느 용도지역에 지정이 되었는가가 가장 중요한 포인트이다. ‘자연환경보전지역’ 안에 지정이 된 상수원보호구역이 「수도법」을 적용받는 것이다. 즉, ~~지역 안을 가장 먼저 살피고 문제를 푸는 것이 포인트이다.

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용도지역의 행위제한과개별법상 적용

도시지역

관리지역

농림지역

자연환경보전지역

취락지구 국토계획법 시행령

농업진흥지역：농지법

보전산지：산지관리법

초지：초지법

공원구역 자연공원법

해양보호구역

해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률

문화재·천연보호구역

문화재보호법

상수원보호구역 수도법

농공단지 산업입지 및

개발에 관한 법률

용도지역

행위제한국토계획법 시행령

수산자원보호구역by 수산자원관리법

용도지역ㆍ지구 안에서의 행위제한 위반 시 벌칙시꼭테마 10

⇨ 대부분 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금.

1. 3년 3천만원 : 시가화조정구역 행위 위반·개발행위허가 위반

2. 1천만원 이하 과태료 : 수인의무위반·공동구무단점용, 타인토지 무단침입(슥슥몽둥이~~~)

3. 500만원 이하 과태료 : 허위보고, 신고(개발행위 응급복구 후 1월 내)위반

용도지역이 미지정된 지역의 행위제한시꼭테마 11

1. 미지정된 지역은 자연환경보전지역에 대한 규정을 적용하므로 건폐율 20% 이하, 용적률 50% 이상 80% 이하를 적용(도시미세분 : 보전녹지, 관리

미세분 : 보전관리, 용도지역 미지정 : 자연환경보전지역) ⇨ 기출 다수!

2. 용도지역이 지정되지 않은 지역에 면적을 주고 최대 건축면적은? 최대연면적은? 계산하는 방법 간단히 기억해 두자!

용도지역 미지정/미세분지역 행위제한

1) 미지정 지역 ⇨ 자연환경보전지역 2) 미세분 지정

● 도시지역 ⇨ 보전녹지지역 ● 관리지역 ⇨ 보전관리지역

도 시

주거

상업

공업

녹지

미세분

관 리

보전

생산

계획

미세분

농 림 자연환경

미지정

건폐율과 용적률 제한(매년 1문제)시꼭테마 12

1. 용적률은 건축물의 높이를 간접적으로 제한한다.

2. 건폐율 : 556657/9887/777/222/22422

3. 용적률 : 100 + 50씩 4번 더하고 준주거지역 500%, 1,500에서 200 마이너스, 300/350/400, 이하 80%이나 생녹, 자녹, 계획관리지역만 100%

보전녹지

보전관리

자연환경

행위제한적용

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이론특강 PART 1. 국

토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 관리지역인 A지역은 아직 세부 용도지역으로 지정되지 않은 상태이다. A지역에 대하여 용적률을 정할 때 법령상 기준으로 옳은 것은?(단, 도시·군계획조례는 고려하지 않는다)

① 20퍼센트 이상 80퍼센트 이하 ② 40퍼센트 이상 80퍼센트 이하③ 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 ④ 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하⑤ 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

해설 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 처음으로 하한선을 출제했던 문제임. 참고로 알아두기만 할 것 정답 ③

최근 기출문제 2013년 6월 30일 감평기출

기반시설이 아닌 것의 종류(예전 기출 한번 읽어만 두기)시꼭테마 13

교회, 아파트, 공장, 의원, 군사시설, 호텔 등은 기반시설이 아니다. ★표시한 것은 기억해 두기

시 설 내 용

교통시설도로·철도·항만·공항·주차장·자동차정류장·궤도·

자동차 및 건설기계검사시설

공간시설 광장·공원·녹지·유원지·공공공지

유통·공급시설유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신

시설, ★공동구·시장, 유류저장 및 송유설비

공공·문화체육 시설

학교·공공청사·문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설·연구시설·사회복지시설·공공직업훈련시설·

청소년수련시설(운동장 삭제됨)

방재시설★하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·방수

설비·사방설비·방조설비

시 설 내 용

보건위생시설 ★장사시설·도축장·종합의료시설

환경기초시설하수도·폐기물처리 및 재활용시설·빗물저장 및 이용시설·

수질오염방지시설·★폐차장

도시·군계획시설 관련 나올 수 있는 지문시꼭테마 14

지상, 수상, 공중 또는 수중에 기반시설을 설치하고자 할 때에는 미리 도시·군

관리계획으로 결정하여야 한다.

1. 도시·군계획시설 설치관리 : 국·관/지·조(국가 : 중앙관서의 장, 지자체 : 조례)

2. 도시·군계획시설의 설치 등에 기준 : 국토교통부령(이것만 외우기)

3. 도시·군관리계획 결정절차 없이 설치 가능한 시설 : 주차장, 장례식장, 공공공지, 열공급설비, 저수지, 종합의료시설, 폐차장 등은 간단히 기억해두자.

용도지역의 지정 및 결정고시 특례시꼭테마 15

1. 공유수면 매립 = 이웃지역 ⇨ 이웃지역으로 ‘지정’된 것 간주(공유수면매립준공인가일부터 이웃지역으로 간주)

2. 도시지역 결정고시(어/항/택/산/전 : ‘도시연접’, ‘농공단지 ×’, ‘수력, 송변전×’)

3. 관리지역 안(농업진흥지역 ⇨ 농림지역, 보전산지 ⇨ 농림 or 자연환경보전)

여기서 유의할 것은 ‘관리지역 안’에서만의 특례이므로 꼭 ‘관리지역 안’이라는 표현이 있어야 함. ⇨ 최근 출제 5년 연속됨.

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용도지구의 정의 및 행위제한(매년 1문제 출제)시꼭테마 16

1. 용도지구 안에서의 건축제한은 대부분 도시·군계획조례로 정한다. 다만, 다음은 개별적으로 정한다.

2. 행위제한 : [고도지구는 도시 · 군관리계획]에 의한다. 개발진흥지구(계획O, 없으면 조례), 집단취락지구(개특법), 자연취락지구(국토계획법 시행령)

• 용도지구 9개(경/방/보/취/개/복/특/방/고)

• 시행령 세분(경방보취개) : 세분되지 않는 지구: 복합/특정/방화/고도

• 조례로 세분 3개(경/특/중) : 경관지구, 특정용도제한지구, 중요시설물보호지구

• 리모델링 완화(고/경) : 고도지구, 경관지구

용도지구 구분(9개로 지정)

시행령상 세분 행위제한조례 세분

리모델링

경관지구

자연경관지구

도시·군계획조례추가

세분

완화

가능시가지경관지구

특화경관지구

방재지구시가지방재지구

도시·군계획조례자연방재지구

보호지구

역사문화환경보호

지구

도시·군계획조례

중요

시설물

보호지구

중요시설물보호

지구

생태계보호지구

취락지구자연취락지구 국토계획법 시행령

집단취락지구 개·특·법

용도지구 구분(9개로 지정)

시행령상 세분 행위제한조례 세분

리모델링

개발진흥지구

주거개발진흥지구

지구단위계획, 개발계획으로 제한없는 경우 조례로 행위제한

산업·유통개발

진흥지구

관광·휴양개발

진흥지구

복합개발진흥지구

특정개발진흥지구

고도지구 도시·군관리계획완화 가능

방화지구

원칙 : 조례건축제한 : 「건축법」

(참고)

복합용도지구 도시·군계획조례

특정용도제한

지구도시·군계획조례

세분 가능

※용도지구 9개 : ‘경방보취개복특방고’(간단암기)

참 고

국토계획법 이외 시 · 도조례로 지정 가능 용도지구㉠ 부득이한 사유 ㉡ 최소한도에 그치도록 ㉢ 기존의 용도지역과 구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 말 것

3. 용도지구의 세분(조례) : 시·도지사, 대도시 시장은 지역여건상 필요한 때에는 해당 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 경관지구를 추가적으로 세분(특화경관지구의 세분을 포함)하거나 중요시설물보호지구 및 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다.

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이론특강 PART 1. 국

토의 계획 및 이용에 관한 법률

용도구역의 종류와 지정권자 및 행위제한시꼭테마 17

구 분 개발제한구역시가화

조정구역

수산자원

보호구역

도시자연

공원구역

지정

목적

무질서한 확산 방지 / 자연환경보전 / 건전한 생활환경 / 국방부장관의 보안상

요청

무질서한 시가화 방지 / 계획적·

단계적 개발도모

수산자원의 보호·육성 /

필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지를 대상으로

지정

도시의 자연환경 및 경관을 보호 / 건전한 여가·

휴식공간을 제공 / 식생이 양호한 산지 개발제한

지정

권자국토교통부장관

원칙 : 시·도지사

예외 : 국장(국가)해양수산부장관

시·도지사, 대장

유의

사항

집단취락지구는 개발제한구역 안에서 지정됨.

1. 유보기간 : 5년 이상 20년 이내

2. 유보기간 만료일의 다음 날 실효

공유수면 + 인접토지

구역의 정의 기출 한번!!

행위

제한개특법 국토계획법

「수산자원

관리법」

「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」

입지규제최소구역

1. 결정권자 ⇨ 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점 육성 필요 시 지정

① 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역② 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역

③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역

④ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역

⑤ 「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생활성화지역 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역

2. 입지규제최소구역계획에는 입지규제최소구역의 지정 목적을 이루기 위하여 다음 각 호에 관한 사항이 포함되어야 한다.

1. 건축물의 용도·종류 및 규모 등에 관한 사항2. 건축물의 건폐율·용적률·높이에 관한 사항

cf) 건축물의 배치·형태·색채·건축선은 없다.3. 간선도로 등 주요 기반시설의 확보에 관한 사항4. 용도지역·지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계획의 결정5. 다른 법률 규정 적용의 완화 또는 배제에 관한 사항6. 그 밖에 입지규제최소구역의 체계적 개발과 관리에 필요한 사항

2 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우에 대한 특례시꼭테마 18

이하 : 큰 지역 + 가중평균(건폐율, 용적률)초과 : 각각의 행위제한

단, 도로변을 따라 상업지역에 띠 모양 걸치는 경우 ⇨ 660㎡ 기준으로 한다.

330㎡

1. 원칙적으로 330㎡를 기준으로 초과하면 각각, 이하면 큰 지역(건축제한)에 따름

2. 상업지역에 띠 모양으로 도로를 따라서 걸치면 기준이 660㎡로!

3. 고도지구 ⇨ 건축물 걸치면 건물 + 대지 전부 적용

16

시험

에 꼭

나오

는 테

마특

강

4. 방화지구 ⇨ 건축물 걸치면 건물만 전부 적용

5. 녹지지역은 각각(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이

330㎡ 규모 이하인 경우는 제외한다)의 행위제한 나머지는 원칙 그대로 적용

6. 「건축법」상의 기준은 ‘과반에 속하는’ 지역의 행위제한을 적용한다.

고 도 건축물이 걸치면 건축물 + 대지 전부 고도지구 재수옴팡

방 화 건축물이 걸치면 건축물 전부 방화지구 제한 재수쫌팡

녹 지 대지가 걸치면 각각(330㎡ 이하 제외) 행위제한 계산문제

특

례

참 고

2 이상 걸치는 경우에 관한 정리(2017년 개정사항 포함)

① 계산문제의 유형이 많으므로 녹지지역을 유념할 것! 녹지지역이 있으면 330㎡ 이하인 경우에는 큰 지역의 행위제한을 적용하나 330㎡를 초과하는 경우에는 각각으로 계산한다. 그리고 나머지는 원칙대로 계산한 후에 합산하는 유형이 출제 유형이다. 이번 개정에서는 녹지지역도 규모가 330㎡ 이하라면 큰 지역의 행위제한을 받는다는 부분을 기억해 둘 것!

② 최대연면적을 구하는 문제가 나오면 해당 지역의 용적률과 대지면적을 찾고 그 후에 각각 계산하여 합산하는 형태의 문제가 출제될 가능성이 있다.

도시지역 외 지역의 지구단위계획구역 지정대상(감평기출)시꼭테마 19

1. 도시지역 외에서 지구단위계획구역 지정요건 ⇨ 계획관리지역 , 개발진흥지구 + (용도지구폐지 후 지구단위로 대체지역 )

2. 계획관리지역(50% 이상이어야 하며 나머지는 생산관리지역, 보전관리지역어야 하며 다음의 면적 요건을 적용) ⇨ 아파트, 연립 : 30만↑, 기타 : 3만↑(통합 :

각각 10만↑⇨ 총 30만↑ : 도로요건), (초등 or 자연보전 : 10만↑), 기반시설설치가 가능하고 주변경관/문화재 훼손 우려 없을 것!

3. 완화 시 : 건폐율 최대 150%, 용적률 최대 200% 이내의 범위 내 완화 (숫자 자체를 시험에 출제하는 경향이 있음)

지구단위계획구역의 지정대상시꼭테마 20

1. 지구단위계획구역 지정의무(국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수가 도시·군관리계획으로 지정) cf) 개정 : 시장·군수가 입안한 것은 시장·군수가 직접 결정함.

2. 정비구역, 택지개발지구에서 시행하는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역, 30만㎡ 이상의 시가화조정구역, 공원이 해제, 녹지가 주거·상업·공

업지역으로 변경되는 경우 반드시 지정하여야(must!)한다.

3. “지구단위계획구역은 개발이 가능한 지역으로 대부분 지정할 수 있는 지역이나 ‘정택이 10살, 30만 이상 시공에서 해제, 녹지가 주·상·공 변경’ 시는 반드시 지정하여야 한다.”임에 유의

4. 지구단위계획구역 안에서 건축기준을 완화적용할 수 있는데 대지분할제한과 건축선은 완화사유가 아님에 유의

지구단위계획구역

1. 지구단위계획구역

① 재량적 지정대상지역(주로 개발예정지역 ~ing 개발)

• 지정 불가능한 지역? ‘개발제한구역, 녹지지역, 개발밀도관리구역’이 주로 정답으로 나온다.

② 의무적 지정대상지역[정비구역, 택지개발지구 사업이 완료된 후 10년이 지난 지역(정택이 10살로 기억)], 30만㎡ 이상 시가화조정구역과 공원 ⇨ 해제, 녹지지역 ⇨ 주거, 상업, 공업으로 변경되는 지역

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이론특강 PART 1. 국

토의 계획 및 이용에 관한 법률

2. 도시 외 지구단위계획구역 : 계획관리지역, 개발진흥지구의 지정요건

① 원칙 : 아파트·연립주택 건설계획 포함 : 30만㎡ 이상, 기타 : 3만㎡ 이상(통합 : 각각 10만㎡↑⇨ 총 30만㎡↑ : 도로요건)

② 예외 : 초등학교 설치 or 자연보전권역 ⇨ 10만㎡ 이상

(도시 외)지구단위계획구역

계획관리지역

도시 외지역

계획, 생산, 농림

주거개발진흥지구

특정개발진흥지구

복합개발진흥지구(주거기능포함)

관광휴양

개발진흥지구

산업유통·복합(주거×)

개발진흥지구

3. 지구단위계획의 구분은 없어졌으며 완화기준은 다음과 같다.

① 도시 내 지구단위계획구역(건폐율 : 150%, 용적률 : 200%)

② 도시 외 지구단위계획구역(건폐율 : 150%, 용적률 : 200%)

4. 지구단위계획의 내용 : 반드시 2가지는 포함 : ‘기.건.’ 수립

① 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 용도지역 또는 용도지구를 그 각 호의 범위(도시·군계획조례로 세분되는 용도지구를 포함)안에서 세분 또는 변경하는 것으로 한다. 이 경우 법으로 지정된(용산 : 유휴토지개발, 복합개발

2가지만) 지구단위계획구역에서는 용도지역 간의 변경을 포함한다.

② 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

③ 기반시설의 배치와 규모(반드시 수립)

④ 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

⑤ 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도(반드시 수립)

⑥ 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획

⑦ 환경관리계획 또는 경관계획

⑧ 교통처리계획

⑨ 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

5. 지구단위계획구역 지정에 관한 도시·군관리계획결정의 실효

① 지구단위계획구역결정·고시일부터 3년 이내 : 지구단위계획결정·고

시 × ⇨ 3년의 다음 날 : 지구단위계획구역 지정에 관한 도시·군관

리계획결정의 실효

② 주민이 입안제안하여 지정된 지구단위계획구역으로 5년 이내에 착수하지 않는 경우에는 5년이 되는 날의 다음 날 실효

성장관리방안(지구단위와 거의 유사함)시꼭테마 21

1. 수립 : 특·광·특·특·시장 또는 군수

2. 목적 : 난개발 방지와 지역특성을 고려한 계획적 개발을 유도하기 위하여 필요한 경우 ⇨ 개발행위의 발생 가능성이 높은 지역을 대상지역으로 하여 기반시설의 설치·변경, 건축물의 용도 등에 관한 관리방안(이하 ‘성장관리방안’이라 한다)을 수립할 수 있다.