弁護士 中島宏樹

京都大学法学部卒業

立命館大学法科大学院ロースクール中退

第６０期司法修習生（旧）

平成１９年９月 弁護士登録（大阪）

弁護士法人大江橋法律事務所にて養成

平成２０年９月 弁護士登録替（広島）

法テラス広島法律事務所

平成２４年３月 弁護士登録替（京都）

弁護士法人京阪藤和法律事務所入所

平成３０年７月

中島宏樹法律事務所開設

〒604-8162 京都市中京区烏丸通六角下る七観音町623 第11長谷ビル3FTel075-741-8904/Fax075-741-8773

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民泊とは

宿泊用に提供された個人宅の一部や空き別荘，マンションの空室などに宿泊すること

背景

インバウンドの効果

違法民泊問題

既存住民と宿泊客の軋轢

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違法営業

不特定多数人がオートロックの扉を出入り

宿泊客が夜遅くまで騒ぐ

共用部分（床，エレベーター）の汚損・破損

ゴミの不法投棄

殺人事件の舞台

民泊仲介サイトに違法民泊が掲載

・・・

→ 闇民泊4

１ 旅館業法（簡易宿所）

２ 住宅宿泊事業法（家主不在型）

３ 民泊特区（大阪）

４ マンスリーマンション

※区分所有建物

管理規約で禁止されていないことが必要

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マンション管理組合が，区分所有者に対して，管理規約で禁止されている民泊を運営することは共同の利益に反するとして，差止と損害賠償を求めて提訴

その後，区分所有者は当該物件を売却

裁判所は，区分所有者が本件において民泊を運営することは共同の利益に反することを認め，弁護士費用相当額の損害賠償（50万円）を認容

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マンション管理組合が，管理規約による禁止前に民泊行為を開始していた区分所有者に対して，その後，管理規約の改正により民泊行為が禁止されたとして，民泊行為の差止と損害賠償を求めて提訴

裁判所は，当該区分所有者は今後も民泊行為を継続するおそれが高いとして民泊行為の差止を認め，弁護士費用相当額の損害賠償（97万2000円）を認容

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種類

ホテル営業・旅館営業，簡易宿所営業，下宿営業

簡易宿所

旅館未満・・・４部屋以下，二段ベッド設置など

民宿，ペンション，合宿施設，ベッドハウス，山小屋，スキー小屋，ホステル，カプセルホテル

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� 行政手続 許可

� 営業日数 制限なし

� 建物用途 ホテル・旅館

� 対象物件 制限なし

� 苦情受付者 事業者

� フロントの設置 不要（条例の規制に注意）

� 床面積 延床面積33㎡以上

→１０人以下の場合には，人数×3.3㎡

� 住居制限地域での営業 不可

� 自動火災報知機 必要

� 契約形態 宿泊契約

� 宿泊者名簿 必要

� 標識の表示 必要

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� 事前相談（自治体，保健所，消防署）

� 学校等照会，消防法令適合通知書

� 許可申請

旅館業営業許可申請書

申告書

取り図（周辺の住宅，道路，学校などが記載されたもの）

配置図，各階平面図，正面図，側面図

配管図（客室等にガス設備を設ける場合）

申請手数料

など

� 施設検査

� 許可

� 営業開始

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� 行政手続 届出

� 営業日数 年間最大１８０日

� 建物用途 住宅，長屋，共同住宅，寄宿舎

� 対象物件 既存住宅，随時賃貸中の物件，賃借人募集中の物件等

� 苦情受付者 住宅宿泊管理業者

� フロントの設置 不要

� 床面積 制限なし

� 住居制限地域での営業 条例による

� 自動火災報知機 必要

� 契約形態 宿泊契約

� 宿泊者名簿 必要

� 標識の表示 必要

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国家戦略特区に指定された区域内においては，自治体が条例により，従来の規制を大幅に緩和できる。

民泊特区＝旅館業法等の緩和

ｃｆ 大阪市，大阪府

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� 行政手続 認定

� 営業日数 ２泊３日以上～９泊１０日以下

� 建物用途 住宅，長屋，共同住宅

� 対象物件 制限なし

� 苦情受付者 事業者

� フロントの設置 不要

� 床面積 ２５㎡以上

� 住居制限地域での営業 不可

� 自動火災報知機 必要

� 契約形態 賃貸借契約

� 宿泊者名簿 必要

� 標識の表示 必要

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定期建物賃貸借契約と家具寝具のレンタル契約等を併用

ｃｆ 旅館業法との抵触に注意

１か月以上なら大丈夫？

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簡易宿所簡易宿所簡易宿所簡易宿所 住宅宿泊住宅宿泊住宅宿泊住宅宿泊事業法事業法事業法事業法

民泊特区民泊特区民泊特区民泊特区 マンスマンスマンスマンスリーマンリーマンリーマンリーマンションションションション

手続き 煩雑 容易 やや煩雑 容易

収益性 ○ △ ○ ○

※罰則

６ヶ月以下の懲役もしくは１００万円以下の罰金（旅館業法）

１年以下の懲役もしくは１００万円以下の罰金（民泊新法）

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長らくのご静聴

ありがとうございました。

お気軽にご相談ください！

インバウンド効果

コンプライアンス重視

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2018/8/22 マンション住⺠から苦情→管理規約で禁⽌→判決で差し⽌め…「⺠泊」の試練つづく︖ - 弁護⼠ドットコム

https://www.bengo4.com/c_1012/n_8406/ 1/2

不動産・建築 2018年08⽉22⽇ 10時03分

東京都港区のマンションで「⺠泊」を営業していた男性に対して、管理組合が差し⽌めを求めた訴訟で、東京地裁は8⽉上旬、マンションの管理規約に違反していると認めて、⺠泊の差し⽌めと弁護⼠費⽤の⽀払いを命じる判決を⾔い渡した。

報道によると、神奈川県在住の男性は2015年10⽉、港区にあるマンションの⼀室を購⼊した。⺠泊予約サイト「Airbnb」を通じて、外国⼈の家族連れなどを泊まらせていた。しかし、宿泊客が夜間、バルコニーで話したり、ゴミを分別せずに捨てたりするなどして、住⺠から苦情が出るようになった。

マンションの管理組合は2016年4⽉、管理規約を改正して、不特定の⼈が宿泊する施設として部屋を使うことを禁⽌した。ところが、そのあとも、⺠泊予約サイトで、利⽤者の感想が更新される状態がつづくなどしたため、管理組合は2017年6⽉、提訴に踏み切ったということだ。

●「違法⺠泊に悩まされている管理組合は、法的な⼿続きをとりやすくなる」

今回の判決では、管理規約違反が認定された。改正後の管理規約で新しく設けた違約⾦規定に基づいて、弁護⼠費⽤の⽀払いも命じられた。住宅宿泊事業法（⺠泊新法）によって、⺠泊が解禁されたのに、どうして差し⽌められるのだろうか。⺠泊問題にくわしい中島宏樹弁護⼠が解説する。

「いわゆる⺠泊新法によって、年間180⽇を上限として、既存の住宅（台所、お⾵呂、トイレなどの設備があるもの）で⺠泊営業をおこなうことができるようになりました。ただし、マンションについては、管

マンション住⺠から苦情→管理規約で禁⽌→判決で差し⽌め…「⺠泊」の試練つづく︖

2018/8/22 マンション住⺠から苦情→管理規約で禁⽌→判決で差し⽌め…「⺠泊」の試練つづく︖ - 弁護⼠ドットコム

https://www.bengo4.com/c_1012/n_8406/ 2/2

所在エリア︓京都 京都市 中京区

理規約で禁⽌されていないことが必要となります」（中島弁護⼠）

問題となったマンションでは、⺠泊を禁⽌するために、管理規約が改正されていることから、それを根拠として、⺠泊営業が差し⽌められることになった。今回の判決はどんな影響があるのだろうか。

「たとえ管理規約で⺠泊⾏為を禁⽌する前に⺠泊営業をはじめていたとしても、あとから、管理規約が改正された場合、⺠泊営業を継続することはできないと判⽰されています。弁護⼠費⽤の⽀払いも命じられています。違法⺠泊に悩まされている管理組合は、法的な⼿続きが取りやすくなると思います」（中島弁護⼠）

●「トラブルの背景には、宿泊客と住⺠の相互不理解がある」

外国⼈観光客の増加を背景として、⺠泊の需要が⾼まっている。⼀⽅で、住⺠とのトラブルもあとを絶たない。今回のケースでは、宿泊客のマナーの悪さがきっかけとなって、住⺠から苦情が出てしまい、そのあとで管理規約が改正された。

「最低限、周辺住⺠に迷惑をかけない運営体制をつくることが、⺠泊の健全発展にもとめられます。トラブルの背景には、宿泊客と住⺠の相互不理解があると思います。⺠泊が、宿泊客と住⺠が交流しながら、相互理解を深める場となることを望んでいます」（中島弁護⼠）

（弁護⼠ドットコムニュース）

中島 宏樹（なかじま・ひろき）弁護⼠

京都弁護⼠会所属。弁護⼠法⼈⼤江橋法律事務所、法テラス広島法律事務所、弁護⼠法⼈京阪藤和法律事務所京都事務所を経て、平成30年7⽉、中島宏樹法律事務所を開設。京都弁護⼠会︓刑事委員会（裁判員部会）、⺠暴・⾮弁取締委員

会、法教育委員会、消費者問題委員会、⽇本弁護⼠連合会「貧困問題対策本部」。

事務所名︓中島宏樹法律事務所事務所URL︓

〇 ここ数年、民泊サービスが日本でも急速に普及〇 多様化する宿泊ニーズ等への対応〇 公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止、無許可で旅館業を営む違法民泊への対応 等

１．住宅宿泊事業者に係る制度の創設① 都道府県知事への届出が必要(年間提供日数の上限は180日(泊)とし、地域の実情を反映する仕組みの創設)

② 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等）を義務付け

③ 家主不在型の場合は、上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付け

④ 都道府県知事は、住宅宿泊事業者に係る監督を実施

背景・必要性 ※ 都道府県に代わり、保健所設置市（政令市、中核市等）、特別区（東京23区）が監督（届出の受理を含む）・条例制定措置を処理できる

２．住宅宿泊管理業者に係る制度の創設① 国土交通大臣の登録が必要② 住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置（住宅宿泊事業者への契約内容の説明等）の実施と１②の措置（標識の掲示を除く）の代行を義務付け

③国土交通大臣は、住宅宿泊管理業者に係る監督を実施

３．住宅宿泊仲介業者に係る制度の創設① 観光庁長官の登録が必要② 住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置（宿泊者への契約内容の説明等）を義務付け

③ 観光庁長官は、住宅宿泊仲介業に係る監督を実施

概要

○公布 平成２９年６月１６日 ○施行期日 平成３０年６月１５日

住宅宿泊事業法の概要