東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 ＜速報版＞

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 ＜速報版＞

調査時点 2009年12月末

＜供給動向＞

○ 2010年の供給量(85万㎡)は、3年連続で過去平均(103万㎡)を下回る水準

○ 都心3区の供給割合（57％）は過去10年（75％）と比べ低水準

○ 都心3区は建替割合（66％）が高く、ストック増は供給量の概ね半分程度

森ビル株式会社（東京都港区　代表取締役社長　森稔）では、1986年から継続して、東京23区

で1986年以降に竣工した事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビル（以下「大規模オフィスビ

ル」という）を対象に、需給動向に関する調査を行っております。この度、最新（2009年12月末

時点）の集計がまとまりましたので、速報版として調査結果をご報告致します。

なお、2009年11月に当社にて実施致しました「2009年 東京23区オフィスニーズに関する調査」

の結果も踏まえた需給動向の詳細分析及び今後のオフィスマーケットに関する考察、展望につい

ては今夏に発表予定です。

■「市場動向調査」調査要項

調査時点 ：2009年12月末

対象地域 ：東京23区

集計対象ビル ：事務所延床面積10,000㎡以上(1986年以降竣工)

※一般に公開されている情報を基に、各計画について現地調査ならびに聞き取り調査を行っています。

※供給量は、1986年以降に竣工した大規模オフィスビル（自社ビルを含む）のうち、店舗、住宅、

ホテル等の事務所以外の用途を除いた事務所部分の延床面積（グロス）を集計しています。

※新規需要(吸収量)とは、1986年以降に竣工した大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積

（前年末の空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）のことです。供給量と比較するため、賃貸

面積(ネット）を大規模オフィスビルの平均有効率で延床面積（グロス）に割り戻しています。

【問合せ先】

2010年3月31日

森ビル株式会社営業本部　マーケティング室　　松本 栄二 　諸 黎瑋（ショ レイイ）東京都港区六本木6丁目10番1号 　六本木ヒルズ森タワー　〒106-6155TEL 03-6406-6672 / URL http://www.mori.co.jp

＜供給動向＞

○ 2010 年の供給量 (85 万㎡ )は、3年連続で過去平均 (103 万㎡ )を下回る水準

○ 2011 年 (153 万㎡ )と 2012 年 (140 万㎡ )は過去平均を上回る水準

○ 都心 3区の供給割合 (57％) は過去 10 年 (75％) と比べ低水準

○ 都心 3区は建替割合 (66％) が高く、ストック増は供給量の概ね半分程度

＜需要動向＞

○ 2009 年の新規需要は 31 万㎡、2009 年末の空室率は 5.9％

○ 新規賃借意向が回復し、75％が都心 3区での新規賃借を予定

＜今後の市場動向＞

○都心 3区の大規模オフィスビルを中心に空室率が改善へ向かう可能性が高い

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 ＜速報版＞

○ 2010年の供給量(85万㎡)は、3年連続で過去平均(103万㎡)を下回る水準

　○ 2011年(153万㎡)と2012年(140万㎡)は過去平均を上回る水準

○ 都心3区の供給割合（57％）は、過去10年（75％）と比べ低い水準

○ 都心3区は、建替割合（66％）が高く、ストック増は供給量の概ね半分程度

１．供給動向

2010年の大規模オフィスビル供給量は85万㎡となり、2008年から3年連続で過去平均(103万㎡)

を下回る水準となる(図1)。一方で、2011年(153万㎡)と2012年（141万㎡）は過去平均を上回る水

準となり、2010〜2014年の供給量は499万㎡（約100万㎡/年）。

　通常は、1年が経過して、新たな計画が浮上するため、供給量は前回調査より増加する傾向にあ

るが、計画の凍結や竣工時期の遅延により2010〜2012年の供給量が前回調査より減少(2010年▲4万

㎡、2011年▲4万㎡、2012年▲1万㎡)。

　 図1：東京23区内の大規模オフィスビルの供給量推移

0

10

20

30

40

50

-1-

41%

19%

33%

7%

都心3区の供給量

その他20区の供給量

建替計画の供給量

凡例

図2：2009年～2013年総供給量の内訳

0

10

20

30

40

50

5

　（出典）当社資料より作成

33%98万㎡

67%298万㎡

その他の計画

建替計画

図2：2011年、2012年の供給量に占める建替計画の内訳(全体)

図3：2011年、2012年の供給量に占める建替計画の内訳（都心3区）

その他の計画

建替計画

59%81万㎡

41%56万㎡

※1 当調査における「建替」とは、計画敷地に本調査基準の大規模オフィスビルに相当する規模のオフィスビル　 があったものを指す。住宅やホテル、小規模オフィスビル等から大規模オフィスビルへの建替えは含まない。

※2 自社試算より、建替計画による新規供給量から建替前の事務所延床面積を除いた事務所延床面積の純増面積

　　は、新規供給量の26％に相当する。（参考：2008年東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査）

※吸収量とは、1986年以降に竣工した全ての大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積

（前年末の空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）を示す（数値は延床面積ベースに換算）。

凡例 凡例

0 20 40 60 80 100

図2-2：年別の内訳図2-1：エリア別による供給量の内訳

2010年～14年

2005年～09年

2000年～04年

42% 58%

41% 59%

57% 43%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

216

121 119

6577

154

'86 '87 '88 '89 '91 '92 '93 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04

56 55

83

100 108 104114

118

92

'94

（万㎡）

119

74

99

36

72

91

42

28

19

161415

21

3029

4644

364041

32

24

12

47

供 給 件 数

供 給 量

19

37

125

28

'06 '07

26

103万㎡/年過去実績年平均

'08

2125

31

183

'90 '05

7

1986～2009年までの

①物件数 　692件

②総供給量 2,467万㎡

153140

38

21

100万㎡/年'10年以降年平均

9

竣工済の物件

未竣工の物件

0 20 40 60 80 100

都心3区 その他20区

57% 43%

75% 25%

74% 26%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2010年

2011年

2012年

　次に、需要動向を見ていく。

　2009年については、2008年後半から景気後退の影響を受け、大規模オフィスビルの新

規需要（吸収量※）は31万㎡となり(図6)、結果、空室率は上昇し、5.9％となった。

　しかしながら、昨年の当調査レポートにおいては景気の急激であるため、オフィスマ

ーケットの総稼働面積が縮小し、2009年に新規吸収が激減の3万㎡と予測していたが(図

7)、予想より強い結果となった。

また、建替※割合は全体で42％（図3）。特に、都心3区の建替割合は66％にのぼり、都心3区のオフィスビルのストック増は供給量（285万㎡）の概ね半分程度（146万㎡）と推計される※。

　2010年～2014年の供給量の内訳を見ると、都心3区の供給割合は57％（図2）。特に、2010〜

2012年の都心3区の供給割合は47％となり、過去10年間（75％）と比べ低い水準。

　

都心 3区 その他 20 区

2014 0.822789414 0.177210586

2013 1 0

2012 0.565173689 0.434826311

2011 0.412158938 0.587841062

2010 0.422076075 0.577923925

2014年

2013年

82% 18%

100% 0%

都心3区 その他20区

2010年～2012年都心3区の割合

47%

86 8576

'10 '11

45

'09 '12 '140

50

100

150

200

'13

2010～2014年までの

①物件数 　106件

②総供給量 499万㎡

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 ＜速報版＞

　○ 2009年の新規需要（31万㎡）は2008年（34万㎡）と同程度

　○ 2009年末の空室率は5.9％

○ 新規賃借意向が回復し、75％が都心3区での新規賃借を予定

２．需要動向

-2-

'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09

50

0

100

150142

121

223

216

125

4854

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118

(万㎡)

77

115

'06

154 157

119122

65 68

87 88

8.8

4.9

3.42.7 3.1

2.41.2

3.6

8.1

6.7

5.3

3.2 2.8 2.5 2.3 2.1

供給量 吸収量

空室率(％)

'10

81 83

予測値

2.2

'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09

50

0

100

150142

121

223

216

125

4854

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118

(万㎡)

77

115

'06

154 157

119122

6575

87

95

10.8

8.8

4.9

3.42.7 3.1

2.41.2

3.6

8.1

6.7

5.3

3.2 2.8 2.5 2.11.3

供給量 吸収量

空室率(％)

'10

8190

予測値

1.7

10.8

（出典）：当社資料より作成

（出典）：当社資料より作成図21： シナリオ2

図20： シナリオ1

(出典)当社資料より作成

157154

126119

'06 '07'05

3.2 2.8

157154

115

77

142

121

223

216

48

125

54

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118 122119

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '06 '07'05'94'930

50

100

150

10.8

8.8

4.93.4

2.7 3.12.4 1.2 3.6

8.16.7

5.3

3.2 2.8 2.5

65

34

'08 '09

86

31

3.8

157154

115

77

142

121

223

216

48

125

54

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118 122119

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '06 '07'05'94'930

50

100

150

10.8

8.8

4.93.4

2.7 3.12.4 1.2 3.6

8.16.7

5.3

3.2 2.8 2.5

65

34

'08 '09

87

3.8

図4：昨年時点の吸収量、空室率の予測

　　　（ 昨年当調査レポート予測より）

3

7.1

図5：東京23区の大規模オフィスビルの供給量、

　　　吸収量、空室率の推移（ 本年実績値 ）

、築浅の大規模オフィスビルの競争力がさらに認識してきた。

あり、空室率は5.9％とプラスのオフィスマーケット全体吸収量2年間連続マイナスの中(図5)、

※吸収量とは、1986年以降に竣工した全ての大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積

（前年末の空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）を示す（数値は延床面積ベースに換算）。

0 20 40 60 80 100

図3：供給量のうち建替計画の割合

建替計画 その他の計画

42% 58%

66% 34%

11% 89%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

全体

都心3区

その他20区

また、建替※割合は全体で42％（図3）。特に、都心3区の建替割合は66％にのぼり、都心3区のオフィスビルのストック増は供給量（285万㎡）の概ね半分程度（146万㎡）と推計される※。　なお、当調査では対象外となっている、事務所部分の延床面積が1万㎡未満の小規模オフィスビルも含めた全体の着工量も見てみると(図4)、今後供給量の増加と一致し、2009年の着工量も増え、287万㎡となった。

　一方で、2009年の東京23区オフィスニーズに関する調査によると、外資系企業や金融保険業を中心に企業の新規賃借意向が2008調査の13％から21％に回復しており（図7）、新規賃借意向のある企業の75％が都心3区での賃借を予定している（図8）。

　また、2010年～2014年の供給量のうち、建替※1割合は42％（図3）。特に、都心3区の建替割合

は66％にのぼり、都心3区のオフィスビルのストック増は供給量（284万㎡）の概ね半分程度（145

万㎡）と推計される※2。

　

　前回調査では、2008年9月以降の急激な景気後退の影響により2009年の新規需要（吸収量※3）

を3万㎡、2009年末の空室率を7.1％と予測した(図4)。しかしながら、新規需要は31万㎡、空室率

は5.9％となり(図5)、予測を上回る新規需要が発生した。

　

※1 当調査における「建替」とは、計画敷地に本調査基準の大規模オフィスビルに相当する規模のオフィスビル

　 があったものを指す。住宅やホテル、小規模オフィスビル等から大規模オフィスビルへの建替えは含まない。

※2 自社試算より、建替計画による新規供給量から建替前の事務所延床面積を除いた事務所延床面積の純増面積

　　は、新規供給量の26％に相当する。（参考：2008年東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査）

計算式：　都心3区の供給量(284万㎡) = 全体供給量(499万㎡)×都心3区の割合(57%)

　　　　　都心3区ストックの増(145万㎡) = 都心3区の供給量(284万㎡)×都心3区建替割合(66%)×純増係数(26%)

+ 都心3区の供給量(284万㎡)×都心3区建替以外の割合(34%)

※3 新規需要(吸収量)とは、1986年以降に竣工した大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積（前年末の

空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）のことです。供給量と比較するため、賃貸面積(ネット）を大規

模オフィスビルの平均有効率で延床面積（グロス）に割り戻しています。

5.9

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査 ＜速報版＞

　○ 都心3区の大規模オフィスビルを中心に空室率が改善へ向かう可能性が高い

２．需要動向　一方で、2009年の東京23区オフィスニーズに関する調査※4によると、外資系企業や

金融保険業を中心に企業の新規賃借意向が2008調査の13％から21％に回復しており(図

6)、新規賃借意向のある企業の75％が都心3区での賃借を予定している（図7）。

-3-

'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09

50

0

100

150142

121

223

216

125

4854

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118

(万㎡)

77

115

'06

154 157

119122

65 68

87 88

8.8

4.9

3.42.7 3.1

2.41.2

3.6

8.1

6.7

5.3

3.2 2.8 2.5 2.3 2.1

供給量 吸収量

空室率(％)

'10

81 83

予測値

2.2

'93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '07 '08 '09

50

0

100

150142

121

223

216

125

4854

9188

72

4436

9199

8074

130

119123

92

182183

83

118

(万㎡)

77

115

'06

154 157

119122

6575

87

95

10.8

8.8

4.9

3.42.7 3.1

2.41.2

3.6

8.1

6.7

5.3

3.2 2.8 2.5 2.11.3

供給量 吸収量

空室率(％)

'10

8190

予測値

1.7

10.8

（出典）：当社資料より作成

（出典）：当社資料より作成図21： シナリオ2

図20： シナリオ1

(出典)当社資料より作成

157154

126119

'06 '07'05

3.2 2.8

60

50

40

30

20

10

0

-10

-20

-30

-40

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '06 '07'05'94 '08 '09

（万坪）

4141

18

39

25

53

1319 17

-4

11 1115

20

37

14

36

-12

21

42

2227 27

41

1520

3325

50

-35

21

-10

図5：東京23区のオフィスビルの供給量、吸収量の推移

※三幸エステート株式会社データ、自社作成３．今後の市場動向

　前述した通り、都心3区の大規模オフィスビルの供給割合は過去10年と比べ少ない一

方で、都心3区を中心に新規賃借意向が回復していることから、今後は都心3区の大規模

オフィスビルを中心に空室率が改善に向かう可能性が高いと思われる。

　

なお、需給動向の詳細分析及び今後のオフィスマーケットに関する考察、展望につい

ては今夏に発表予定です。

７９% １,４１２件２１% ３６５件

８２% １,５２６件１８% ３４５件

８４% １,７５９件１６% ３４０件

８１% １,３５４件１９% ３２１件

７６% １,１０２件２４% ３３９件

８７% １,１９０件１３% １７６件

７９% １,４７５件２１% ４１１件

2 0 0 8 年

2 0 0 9 年

2 0 0 3 年

2 0 0 4 年

2 0 0 5 年

2 0 0 6 年

2 0 0 7 年

賃借意向あり 賃借意向なし

０% ２０% ４０% ６０% ８０% １００%

図6: 新規賃借予定の有無 図7: 新規賃借予定地

都心３区以外２５%

都心３区７５%

5.9

2.53.8

14.7

4.1

6.77.66.7

4.84.4

7.17.05.6

7.0

10.5

2.5

7.4

3.92.0

図3：建替計画による供給量の内訳

※4　「2009年東京23区オフィスニーズに関する調査」2010年3月15日リリース

　　　詳細は　http://www.mori.co.jp/img/article/100315.pdf

※3 新規需要(吸収量)とは、1986年以降に竣工した大規模オフィスビルにおける当年の新規稼働床面積（前年末の

空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）のことです。供給量と比較するため、賃貸面積(ネット）を大規

模オフィスビルの平均有効率で延床面積（グロス）に割り戻しています。

　○ 2009年の新規需要（31万㎡）は2008年（34万㎡）と同程度

　○ 2009年末の空室率は5.9％

○ 新規賃借意向が回復し、その75％が都心3区での新規賃借を予定