1

開発許可制度における提供公園の影響に関する研究

＜要旨＞

我が国における公園整備手法の一つに、都市計画法第２９条の開発行為に基づく提供

公園制度がある。この制度は、開発面積３０００㎡以上のマンション開発や宅地開発な

どに対し開発者負担による公園整備を許可要件とするものである。

これまでに公園を対象とした先行研究は多く存在するが、その対象は５００００㎡以

上の公園、１００００～５００００㎡、１００００㎡以下など、大きな公園面積でのく

くりで研究したものや、公園の利用形態に着目したものなどがある。

そこで本研究では、２０００㎡以下の小さい公園に特に着目し、開発許可制度により

地域に新しく提供公園が整備されたことによる周辺地価へ与える影響について、ヘドニ

ック・アプローチにより定量的に分析を行った。

分析の結果、開発許可制度による提供公園が周辺地価に与える影響は、建設される公

園面積が２００㎡以下のものは周辺地域にプラスの影響を与えていないことが示され、

５００㎡を超えるものは効果的であることが示された。また地域の違いによっても、周

辺地価にプラスの影響を与える公園面積が異なることが示された。

この結果を踏まえ、今後開発許可制度に基づく提供公園制度が大規模な開発のみに一

律の３％や６％の負担を課すのではなく、開発面積に関わらず公平に事業者に負担を求

めることや、小規模な公園整備となる開発計画については公園整備基金等による手法な

ど、地域に応じた適切な制度設計が必要であることを結論付けた。

2013 年（平成 25 年）2月

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム

MJU12616 千代反田 誠

2

第１章 はじめに

（１） 研究の背景と目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１

１．背景

２．目的

３．分析・結論

４．まとめ

（２） 先行研究・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５

第２章 公園、開発許可制度

（１） 公園・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・７

１．公園の種類

２．公園の機能

（２） 開発許可制度・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８

１．制度概要

２．開発行為

３．土地の区画形質の変更

４．特定工作物

５．手続き

第３章 公園整備に関する実証分析

（１）理論分析・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１１

（２）調査対象とした川崎市の特徴・・・・・・・・・・・・・・・・・・１２

１．地域特性

２．区の特性

３．一人あたりの公園面積

４．公園面積構成

（３）推定モデル ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・１６

１．ヘドニックアプローチ

２．分析対象

３．推定モデル

４．推定モデル式

５．データ出典

６．基本統計量

（４）分析結果と考察・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・.・・・・２２

１．川崎市全域の分析結果

２．川崎区、幸区、中原区の分析結果

３．高津区、宮前区、多摩区、麻生区の分析結果

第４章 まとめ

（１） 開発許可制度における政策提言・・・・・・・・・・・・・・・・・２５

（２） まとめ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２６

（３） 本研究の課題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２７

謝辞 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２７

参考文献 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２７

3

第第第第１１１１章章章章 はじめにはじめにはじめにはじめに

（（（（１１１１）））） 研究研究研究研究のののの背景背景背景背景とととと目的目的目的目的

１１１１．．．．背景背景背景背景

我国ではまちづくりに対する規制として「建築基準法」や「都市計画法」が主要なもの

としてあげられる。その目的は都市環境の確保や、高度経済成長期の都市部への人口流入

による社会問題を解決するために制定された経緯をもつ、時が経過し法制定時時は有効で

あった手法が現在も適切であるかは明確でない。

また、その規制数値は明確な根拠をもって定められたものではないため、経済学的に分

析し検証を行うことが必要である。

２２２２．．．．目的目的目的目的

本研究では新しく整備される公園が周辺地域へ与える影響について分析を行い、どのよ

うな公園が地域に適しているのか分析する。なお、研究対象としては１９９５年以降の都

心回帰の傾向と共に、マンション開発や宅地開発が積極的に行われた「川崎市」とした。

公園に関する先行研究においては、①大規模な公園が周辺地域に与える影響、②公園の

利用形態、③ポケットパークの近隣地域に与える影響、④総合設計制度などの規制緩和に

よるオープンスペースの確保の手法に関するものなどがある。

そこで本研究では、これまで取り上げられていない都市計画法の開発行為により整備さ

れる公園に着目し分析を行う。この手法により整備される公園は現在多数存在し、地方公

共団体が公園取得をする主な手法となっている。

なお、川崎市ではこの制度により取得された公園は２,０００㎡以下の面積が多い点に着

目し分析し、適切な整備公園面積を示すことを目的とする。

３３３３．．．．分析分析分析分析・・・・結論結論結論結論

公園整備が周辺地域にもたらす効果を「ヘドニックアプローチ」を用いて分析を行った、

川崎市域で分析した結果、公園面積２００㎡以下のいわゆるポケットパーク等は、周辺地

域にマイナスの影響を与えていることが明確に示された。

そして、２００㎡から２０００㎡までの面積の公園は、プラスの影響を周囲に与えるこ

とも示されている。このことは、公園は整備することが目的ではなく地域に必要とされる

面積のものを整備しなければ、地域の社会的効用は増えないことを表している。

４４４４．．．．まとめまとめまとめまとめ

本研究により以下のことを提言として述べる。

① 開発行為に基づく公園整備を継続する場合には、既に地域には整備された既存イン

フラとしての公園等があることを考慮し、地域実情に応じた負担を求めるべきである。

4

特に狭い公園整備となる場合には、公園整備基金に相応の金銭を負担してもらい、

それを財源に適切な公園整備を行うことなどの制度設計が必要である。

② 都市計画法では開発面積３０００㎡以下の開発は提供公園の要件が不要なため、３

０００㎡未満の開発を実施することに対するインセンティブを与えているため、その

様な開発に対しては基金を拠出することで公平性を図るようにすべきである。

③ この制度自体が、新規不動産購入者に大きな負担を課す制度でもあるため、地方公

共団体は都市計画税、固定資産税等を財源に必要な公園整備を行うことが望ましい。

5

（（（（２２２２））））先行研究先行研究先行研究先行研究

これまでの先行研究では、公園面積を（５０,０００㎡以上、１００００～５００００㎡、

１００００㎡以下）などの大きな範囲で分析した研究などがある。また公園の利用形態に

着目した研究も存在し、その中で面積の狭い公園は利用頻度が低いことが示されている。

①「公園が都市に与える影響」

先行研究として、肥田野（2011）らの「空間の多様性を考慮したヘドニックアプロー

チの開発」がある。

本研究では公園が都市に与える影響を調査しており、その分類としてはＬＬクラスの

公園（５００００㎡以上）、Ｌクラスの公園（１００００～５００００㎡）、それ以外

の公園をＭ、Ｓクラスの公園とし、それらの公園の近接性や地域特性が周辺地価に対す

る影響について研究を行っている。

② 「提供公園の利用形態」

先行研究として、元木・山本（2010）らの「マンション開発集中地区における提供公

園の利用形態」がある。この論文では規模や立地条件の異なる公園が実際にどのように

利用されているかを研究している。その結果提供、公園面積と利用者数には正の相関が

あることを確認されている。（図１）

③ 「ポッケットパーク」

先行研究として、横田健一（1997）らの「住宅密集市街地のまちづくりにおけるポケッ

トパークと近隣住民の関係に関する考察」がある。

その中で、ポッケットパークのプラスの面として、①住宅地の採光、通風の改善効果や、

②住宅地のゆとりの増加、③植物などの緑の増加、④地震などの災害時に逃げ込むことの

できる場所が近隣にあることの効果などをあげている。

またマイナスの面として、①煙草の吸殻などのゴミ問題、②駐車駐輪問題、③防犯面な

どをあげている。

図１ 公園面積と利用者数の関係

6

④ 「オープンスペース」

先行研究として、内山隆史（2005）の「民間開発に伴い提供・公開されるオープンスペ

ースにおける市民参加型デザインプロセスの可能性」がある。

この研究では特定街区、公開空地、総合設計制度、開発許可など様々な制度により提供

されるオープンスペースが、義務的・形式的に付置されたものとなっているため、その地

域の求める公園等になっていないことを指摘し、オープンスペース設置の際には、日ごろ

からの地域の課題を共有し、ニーズに合わせたものを提供することが必要であることを述

べている。

また我が国の人々に提供される公園等の整備を行う制度は現在、「インセンティブ型」

と「設置義務型」に大別でき、インセンティブ型については容積率、建蔽率、高さ制限な

どを緩和することでオープンスペースの誘導を図り、設置義務型では開発者に設置させる

ことが許可要件とされていることをまとめている。（表１）

表１ 公園整備を行う手法

類 型

都市

計画

決定

制度名 根拠法令 制度内容

規制緩和

インセンティブ

必要

① 特定街区 建築基準法

容積率の緩和

高さ制限の緩和

② 開発促進地区 建築基準法 容積率の緩和

③ 高度利用地区 建築基準法

容積率の最高最低限度、

建蔽率の最高限度、

建築面積の最低限度等

不要 ④ 総合設計制度 建築基準法

容積率、高さ制限、

斜線制限などの緩和

経済的

インセンティブ

⑤ 緑化施設整計画

認定制度

都市緑地法 固定資産税の減額

設置義務型 ⑥ 開発許可基準 都市計画法 道路公園等 設置義務

7

第第第第２２２２章章章章 公園公園公園公園、、、、開発許可制度開発許可制度開発許可制度開発許可制度

（（（（１１１１）））） 公園公園公園公園

１１１１．．．．公園公園公園公園のののの種類種類種類種類

現在我が国において公園はいくつかに分類されているが、今回研究対象とする公園は開

発行為により整備されることの多い２０００㎡以下の公園に着目しているため、特に街区

公園を意識したものとなっている。（表２）

種 別 内 容

街区公園

最も数が多く市民生活に身近な公園であり、利用者が徒歩にていける範囲の半

径２５０ｍの範囲に広場や遊具などを備えている、整備面積は２,５００㎡を標

準とし以前は「児童公園」と呼ばれていた。

近隣公園

街区公園の機能に加え、運動ができる広場や、樹林地・野原などを備えた公園

である。計画誘致距離５００ｍの範囲内に２０,０００㎡の整備面積を標準とす

る公園。

地区公園

街区公園、近隣公園よりもさらに大きな公園が地区公園であり、半径１ｋｍの

徒歩圏内に人々が利用する、４０,０００㎡を標準とする公園。

その広さの特徴を活かし、地域の方々がスポーツを楽しむことができる施設の

設置や自然環境を保全するなど、地域の特徴を活かした公園。

表２ 公園の種別

２２２２．．．．公園公園公園公園のののの機能機能機能機能

公園の有する機能は以下にあげられるが、いずれも都市機能として重要である。（表３）

効 果 内 容

周辺環境の

更新、改善

公園には緑が設けられるため、都市生活を行う人々に潤いを与える役目や、周辺

の景観を向上させる機能も有している。

防災機能

地震発生時の周辺住民の避難場所としての機能や、火災時の炎症防火機能、集中

豪雨時などの貯水機能などを有している公園も存在する。

地域交流

さまざまな世代の方が散歩や休息などを行うことや、盆踊りや防災訓練などの地

域イベントを実施する場所の提供、子供同士が安全に遊びを行う場の提供、都市

部においては少なくなってしまった自然に触れ合う場などの機能を有している。

表３ 公園の機能

8

（（（（２２２２）））） 開発許可制度開発許可制度開発許可制度開発許可制度

１１１１．．．．制度概要制度概要制度概要制度概要

都市計画法に基づく「開発許可制度」は、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図

ることで、安全で良好な住宅環境の整備を目指して設けられた制度である。そして開発行

為や建築行為等を都道府県知事等の許可を必要とし、一定規模以上の開発行為では道路、

公園等の公共施設の設置を宅地整備と併せて行うものである。

またその提供公園面積の基準として３％が定められているが、地域の実情に併せて６％

までは採用することができる制度である。

２２２２．．．．開発行為開発行為開発行為開発行為

「開発行為」とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行

う土地の区画形質の変更」のことである（法第 4条第 12 項）。開発行為に該当する工事等

を行おうとする者は許可が必要となる。

３３３３．．．．土地土地土地土地のののの区画形質区画形質区画形質区画形質のののの変更変更変更変更

「土地の区画形質の変更」とは、道路の新設・廃止（区画の変更）、切土や盛土など建築

物を建てる前の宅地造成（形の変更）、宅地以外の土地を宅地とする行為（質の変更）が

該当する。（図２）

① 区画の変更・・道路、水路等の公共施設の新設、変更または廃止を行うこと。

② 形の変更・・・切土、盛土などを行うこと。

荒地荒地荒地荒地

崖地崖地崖地崖地

擁壁擁壁擁壁擁壁

切土切土切土切土

盛土盛土盛土盛土

道路道路道路道路

9

③ 質の変更・・・宅地以外の土地（農地等）を宅地化すること。

図２ 区画形質の変更

1

４４４４．．．．特定工作物特定工作物特定工作物特定工作物

「特定工作物」はさらに第一種特定工作物（コンクリート・プラントやアスファルト・

プラント等）と第二種特定工作物（ゴルフ場、1ヘクタール以上の野球場等）に分かれる。

1

東京都ＨＰを参照

農地農地農地農地

ビルビルビルビル用地用地用地用地

10

５５５５．．．．手続手続手続手続きききき

マンション開発等を実施予定の申請者は、以下のフローに基づき計画図面を作成し、道

路管理者、水道局、下水道局等などの関係者と協議を行うことが必要である。またその許

可要件については「宅地開発指針」などにより、各地方公共団体ごとに定められている。

（図３）

地方公共団体

申請者

関係機関

基本計画

事前相談

計画案作成

事前相談

申請受付

許可申請

審査

許可

開発許可標識設置

工事着手

中間検査

中間検査依頼

工事完了検査

工事完了届

工事完了広告

建築工事 着手

図３ 開発許可手続きフロー

11

第第第第３３３３章章章章 公園整備公園整備公園整備公園整備にににに関関関関するするするする分析分析分析分析

（（（（１１１１））））理論分析理論分析理論分析理論分析

地方公共団体が整備・管理する公共財には道路も含まれるが、その道路整備の際には、

周囲の利便性が向上する面と共に、道路騒音や排気ガスなどなマイナスの面も有するため、

近隣住民の理解を得ることが難しく整備が進みにくい性質を持つ。しかし、通常新規の公

園整備が行われることに対して反対の声を上げる住民は少ない公共財と考えられる。

しかし、公園においてもプラスとマイナスの社会的効用を有している点があげられる、

例えば、プラスの面で考えると、①緑が地域に増え周囲に潤いを与えることや、②災害時

の避難場所の確保、③地域の交流の場の確保などがあげられる。

マイナス面に着目した場合、①ゴミの不法投棄先となることや、②様々な人の利用によ

る防犯性の低下なども考えられ、その両方の特性が混ざり、プラスの効用が大きいものが

地域にとって有益な公共財であるといえる。（図４）

また公園は、同じ面積であればどの地域に対しても同じ効用を与えるのではなく、人口

密度の高い地域にとっては、小規模な公園であっても、便益を受ける住民が多いため整備

する価値があることや、第一種低層住居専用地域などの戸建て住宅地域においては、地域

にゆとりがあるため、追加的な公園整備がされることによる地域の限界効用は少ないこと

も考えられる。

図４ 公園面積に応じた金銭価値イメージ

Ａ：公園のプラスの金銭価値

Ｂ：公園のマイナスの金銭価値

Ａ‐Ｂ：公園有する金銭価値

金銭価値

公園面積

ＡＡＡＡ

ＡＡＡＡ‐‐‐‐ＢＢＢＢ

ＢＢＢＢ

12

（（（（２２２２））））調査対象調査対象調査対象調査対象としたとしたとしたとした川崎市川崎市川崎市川崎市のののの特徴特徴特徴特徴

１１１１．．．．地域特性地域特性地域特性地域特性

今回の研究では「川崎市」を分析対象とした。この地域の選択理由としては、首都圏の

不動産マーケットは、平成５年以降の地価下落傾向に伴い都心回帰の傾向示しているが、

特に川崎市においては、事業所の海外移転、社宅の廃止などにより比較的まとまった敷地

が供給されやすいため、マンション開発、宅地開発が盛んに行われている状況であり、新

規の小学校建設の計画されている地区も存在する。なお、平成２５年１月時点の川崎市の

人口は約１４４万である。（図５）

図５ 川崎市の人口推移

2

2

川崎市統計情報

800,000

900,000

1,000,000

1,100,000

1,200,000

1,300,000

1,400,000

1,500,000

1973

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

（人）

（年）

13

２２２２．．．．区区区区のののの特性特性特性特性

川崎市は政令指定都市であるため７つの行政区を有している。またその区ごとに特性を

有しているので市域を「南部」と「北部」に分け解析を行った。（図６）

川崎市「南部」である川崎、幸区は東海道の宿場町として古くから人が集まる場所であ

り、現在はＪＲ東日本、京浜急行線などにより発展している地域である。また中原区は、

東急東横線が住宅地としての需要が高い地域であるため開発が進んだ地域である。なお南

部はマンション等の用途が多いため人口密度が高い地域となっている。

次に川崎市「北部」であるが、田園都市線沿線の高津区、宮前区は昭和４１年に東京急

行電鉄が路線延伸工事を完了し、それに伴い沿線では大規模な開発事業が行われた区であ

る。そのため開発行為に基づく公園が多く設置されている。また小田急線沿線である多摩

区、麻生区においても、小田急電鉄等により宅地開発が進み人口増加が進んだ地域である。

現在も開発余地のある土地が多く存在している。

図６ 川崎市の位置及び行政区

3

3

Ｇｏｏｇｌｅ Ｍａｐ

ＪＲＪＲＪＲＪＲ線線線線・・・・東急東横線東急東横線東急東横線東急東横線

川崎区川崎区川崎区川崎区・・・・幸区幸区幸区幸区・・・・中原区中原区中原区中原区

小田急線小田急線小田急線小田急線

多摩区多摩区多摩区多摩区・・・・麻生区麻生区麻生区麻生区

東京都

東京湾東京湾東京湾東京湾

横浜市

川崎市川崎市川崎市川崎市

東急田園都市線東急田園都市線東急田園都市線東急田園都市線

高津区高津区高津区高津区・・・・宮前区宮前区宮前区宮前区

14

３３３３．．．．一人当一人当一人当一人当たりたりたりたりのののの公園面積公園面積公園面積公園面積

平成２２年度末における、各都市ごとの住民一人当たりの公園面積を以下に示す。（図

７）。特に人口集中の進んでいる東京都区部が、一人あたりの公園面積が少ないことが分

かる。また今回研究対象とした川崎市は、全国でも東京都区部、大阪市に次ぐ公園面積の

少なさである。

また３都市に共通する事項としては、マンション開発が現在でも盛んに実施されている

地域であることや、各行政区域内に市街化調整区域はほとんどなく、市内全域がほぼ市街

化区域のため、新規の大型公園建設を実施することが難しいという特徴がある。

図７ 各都市ごとの市民一人当たり公園面積

4

4

大都市比較統計年表

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

東

京

都

区

部

大

阪

市

川

崎

市

相

模

原

市

京

都

市

横

浜

市

さ

い

た

ま

市

静

岡

市

名

古

屋

市

広

島

市

浜

松

市

堺

市

千

葉

市

福

岡

市

新

潟

市

北

九

州

市

札

幌

市

仙

台

市

岡

山

市

神

戸

市

(㎡／人)

15

４４４４．．．．公園面積構成公園面積構成公園面積構成公園面積構成

今回研究対とした川崎市における１０３５か所の公園緑地等(以下「公園等」)の分布を

下図に示す。対象公園等は全てであるが、２０００㎡以下の公園等の設置数が多いため、

その点に着目した。なおその他の手法としては、条例により開発行為と同じ条件により公

園整備をしている。（図８）

図８ 面積ごとの公園等整備数

２０００㎡以下の公園分布を１００㎡ごとにみる、建設されている公園は８００㎡以下

のものが大半を占めている。（図９）

図９ 面積ごとの公園等整備数 ２０００㎡以下

0

20

40

60

80

100

120

140

100㎡

200㎡

300㎡

400㎡

500㎡

600㎡

700㎡

800㎡

900㎡

1000㎡

1100㎡

1200㎡

1300㎡

1400㎡

1500㎡

1600㎡

1700㎡

1800㎡

1900㎡

2000㎡

２０００㎡以内の公園等

２００２００２００２００㎡～㎡～㎡～㎡～８００８００８００８００㎡㎡㎡㎡のののの提供公園建設提供公園建設提供公園建設提供公園建設がががが多多多多いいいい

公園面積（㎡）

箇所数

箇所数

公園面積（㎡）

開発行為

その他

開発行為

その他

16

（（（（３３３３））））推定推定推定推定モデルモデルモデルモデル

１１１１．．．．ヘドニックアプローチヘドニックアプローチヘドニックアプローチヘドニックアプローチ

これまでの開発行為における公園整備は、地域にとって適正な公園計画に基づき行われ

建設されるのではなく、偶然その地域で行われる民間開発の開発面積に応じた公園が整備

されてきた。その結果地域にもたらされる公的な緑と空地等が、どのような影響を周辺地

域に与えたか経済学的に実証分析を行う。

今回の分析で採用する「ヘドニック・アプローチ」とは、人々が居住地を選択する場合

に、その不動産の地価やその場所の環境を考慮し決定することが通例であり、人々が自由

に居住地や勤務地を選択できる場合には、人々は地価だけでなく様々な条件も考慮したう

えで土地や不動産を購入することになる。

そのため、その土地固有の公園、緑地、学校などは本来価格が付けられないものである

が、地価と環境の関係に着目することで、人々の考えている価値を考えることができると

いった理論である。よって清掃工場や下水処理場などが近隣にある場合、その不動産価格

は下落する傾向を示す。

本研究では、地価を被説明変数、その他の環境特性を被説明変数とし推定パラメーター

から評価を行った。

また公園の地価への影響範囲は、公園の利用者の多くは子供や高齢者であることから、

徒歩よる利用が多いことを考慮し、地価ポイントから半径５００ｍ以内にあるものを分析

対象とした。

２２２２．．．．分析対象分析対象分析対象分析対象

公園を面積ごとに分類し、建設される公園面積による違いを検証する。また周辺地域に

与える影響は、開発行為による公園も、その他の手法による建設同じ公園であることため

差異はないと考えられる。

そのため本研究においては、川崎市内で１９９５年から２００５年に整備された新規公

園がどのような影響を与えてのかを経済的に分析を行うものとした。

17

３３３３．．．．推定推定推定推定モデルモデルモデルモデル

公示地価を被説明変数として、地価公示ポイント周辺の新規に建設される公園により生

じる変化を考慮し推定モデルを設定した。なお、公示地価ポイントから半径５００ｍ以内

に存在する公園をＧＩＳにより計測抽出し、その地価ポイントに影響を与える公園規模ご

との面積の合計値を分析対象とした。（図１０、１１）

名称 供用日 面積（㎡）

① 黒川谷ッ公園 H18.3.31 31,988

② 丸山こもれび公園 H18.1.31 2,500

③ 海道ひだまり公園 H18.1.31 2,638

④ 柳町いろどり公園 H16.8.6 2,501

⑤ 黒川のぞみ公園 H17.4.12 994

⑥ 南黒川第二公園 S54.11.20 2,394

半径半径半径半径５００５００５００５００ｍｍｍｍ

地価地価地価地価ポイントポイントポイントポイント

麻生麻生麻生麻生８８８８

１９８１９８１９８１９８,,,,００００００００００００円円円円

①①①①

②②②②

③③③③

④④④④

⑤⑤⑤⑤

⑥⑥⑥⑥

麻生麻生麻生麻生８８８８

中原区中原区中原区中原区

高津区高津区高津区高津区

幸区幸区幸区幸区

川崎区川崎区川崎区川崎区

多 摩 区多 摩 区多 摩 区多 摩 区

宮 前 区宮 前 区宮 前 区宮 前 区

麻生区麻生区麻生区麻生区

横浜市横浜市横浜市横浜市

世田谷区世田谷区世田谷区世田谷区

大田区大田区大田区大田区

図１０

GIS による地価ポイント分布

及び半径５００ｍの図

図１１ 詳細図

18

４４４４．．．．推定推定推定推定モデルモデルモデルモデル式式式式

推定モデル式は地価を被説明変数とし、説明変数にはその地価に影響を与える駅からの

距離や、容積率、建蔽率をはじめ。今回特に着目している各公園の有する面積の影響を抽

出するため以下の式により行った。

ln（公示地価）i,t ＝ β０

＋ β１（最寄駅からの距離）i,t ＋ β２（建蔽率）i,t

＋ β３（容積率）i,t ＋ β４（人口密度）i,t

＋ β５（ ２００㎡以下 の公園面積の合計）i,t

＋ β６（ ２００㎡超え ５００㎡以下の公園面積の合計）i,t

＋ β７（ ５００㎡超え１０００㎡以下の公園面積の合計）i,t

＋ β８（１０００㎡超え２０００㎡以下の公園面積の合計）i,t

＋ β９（２０００㎡超え３０００㎡以下の公園面積の合計）i,t

＋β１０（３０００㎡超え５０００㎡以下の公園面積の合計）i,t

＋β１１（５０００㎡超え の公園面積の合計）i,t

＋β１２ 〜 β２３（年次ダミー）i,t

＋β２４ ～ β３０ （区ダミー）i,t ＋ε（誤差項）i,t

＜被説明変数＞

今回の分析を行うにあたり、国土交通省地価公示データより入手した川崎市内の地価公示

価格の１９９５年から２００６年までのデータを用いた。また地価公示価格の対数を被説

明変数として採用している。

＜説明変数＞

説明変数としては、その各地価ポイントへの影響を評価するため、最寄駅までの距離、

地価ポイントの建蔽率、容積率、また区の人口密度を変数として採用している。データベ

ースは国土交通省地価公示データ、川崎市統計情報である。

特に本研究では公園の影響について着目しているため、地価ポイントから半径５００ｍ

の範囲内に存在する公園面積をＧＩＳデータより抽出している。その抽出を行うために、

国土交通省国土数値情報ダウンロードサービス及び川崎市都市計画情報より、今回の調査

対象公園の抽出作業を行った。

なお公園規模は０㎡から２００㎡、２００㎡から５００㎡、５００㎡から１０００㎡、

１０００㎡から２０００㎡、２０００㎡から５０００㎡、５０００㎡以上に分類し、その

分類ごとの面積の合計値を採用した。また１９９５年から２００６年の間に新たに整備さ

れた公園面積の増加分が合算されている。

なお、本研究はパネルデーターのため、年次ダミーとして平成７年から１８年のダミー

変数を採用している。

19

＜被説明変数＞

① ln 公示地価（円/㎡）

被説明変数として、平成７年度から平成１８年度の地価公示価格の対数を採用した。

＜説明変数＞

② 最寄駅からの距離（ｍ）

各公示地価ポイントに大きな影響を与える最寄駅からの距離を採用した。

③ 建蔽率（％） 公示地価ポイントの指定建蔽率（％）を採用した。

④ 容積率（％） 公示地価ポイントの指定容積率（％）を採用した。

⑤ 人口密度（人／ha）

川崎区、幸区、中原区、高津区、宮前区、多摩区、麻生区の各区ごとの人口密度を用

いた。なお、川崎区の区域内には人が居住していない工業専用地域等があるため、そ

の区域を除いた面積にて算定を行った。

⑥ ２００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑦ ２００㎡超え５００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑧ ５００㎡超え１０００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑨ １０００㎡超え２０００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑩ ２０００㎡超え３０００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑪ ３０００㎡超え５０００㎡以下の公園面積の合計（㎡）

⑫ ５０００㎡超える公園面積の合計（㎡）

⑬ 年次ダミー 平成７年から平成１８年の年次ダミー

⑭ 区ダミー 川崎区、幸区、中原区、高津区、宮前区、多摩区、麻生区の７区分のダミー

20

５５５５．．．．データデータデータデータ出典出典出典出典

今回の分析に必要なデータは、以下により入手している。

① 国土交通省 地価公示データ

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

このデータベースには、全国の地価公示価格がダウンロードできるようになってお

り、その中には、各地価ポイントの地価公示価格、最寄駅からの距離、建蔽率、容積

率のデータを入手した。

② 国土交通省 国土数値情報ダウンロードサービス

http://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/gml_datalist.html

このデータベースでは、日本の国土の地図情報のＧＩＳデータを入手できる。各地

価ポイントのＧＩＳデータ及び、地図データを入手した。

③ 川崎市 統計情報

http://www.city.kawasaki.jp/shisei/category/51-4-3-1-1-0-0-0-0-0.html

このサイトには、川崎市の人口動態の変化を時系列に示したものがあり、各年度ご

とのデータが入手できるため、このデーターベースを基に各区の人口密度を計算した。

④ 川崎市 川崎の公園（平成２３年版）

現在川崎市の管理している公園について一覧に記載されており、各公園の供用開始年

次や、管理面積等を調べることができ、本研究の対象期間に整備された公園を抽出した。

⑤ 川崎市 都市計画情報

川崎市の都市計画課が所管しているデータベースであり、川崎市内のＧＩＳデータが

入手できる。その中より公園のデータを取得し②の国のデーターを併せることで、各地

価公示ポイントから公園までの距離を計測し抽出を行った。

21

６６６６．．．．基本統計量基本統計量基本統計量基本統計量

今回の分析で用いたデーターの基本統計量は以下のとおりである。

変 数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 出所

年ダミー 年 2000.5 3.452645 1995 2006 Ａ

地価公示 円／㎡ 283963.3 279460.1 0 5050000 Ａ

駅距離 ｍ 1277.202 889.2161 0 5300 Ａ

建蔽率 ％ 58.80658 11.36102 40 80 Ａ

容積率 ％ 198.107 132.0584 80 800 Ａ

人口密度 人／ha 105.5104 23.29877 57.22 144.38 Ｂ

公園面積

２００㎡以下 0.7263889 1.1734 0 5.8 Ｃ

２００㎡超え５００㎡以下 4.768059 5.61084 0 35.97 Ｃ

５００㎡超え１０００㎡以下 12.57394 10.3844 0 50.5 Ｃ

１０００㎡超え２０００㎡以下 18.61681 17.03979 0 92.14 Ｃ

２０００㎡超え５０００㎡以下 39.69522 44.62036 0 217.87 Ｃ

５０００㎡超え 989.3767 2652.291 0 13112.13 Ｃ

１９９５年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

１９９６年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

１９９７年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

１９９８年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

１９９９年 年次ダミー 0.0703018 0.2556988 0 1

２０００年 年次ダミー 0.0963649 0.2951416 0 1

２００１年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

２００２年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

２００３年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

２００４年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

２００５年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

２００６年 年次ダミー 0.0833333 0.2764328 0 1

川崎区 区ダミー 0.1563786 0.3632762 0 1

幸区 区ダミー 0.0740741 0.2619363 0 1

中原区 区ダミー 0.1358025 0.3426374 0 1

高津区 区ダミー 0.1358025 0.3426374 0 1

宮前区 区ダミー 0.1728395 0.3781733 0 1

多摩区 区ダミー 0.1646091 0.3708909 0 1

麻生区 区ダミー 0.1604938 0.3671264 0 1

・Ａ 国土交通省地価公示データ ・Ｂ 川崎市統計情報 ・Ｃ 川崎の公園

22

（（（（４４４４））））分析結果分析結果分析結果分析結果とととと考察考察考察考察

公園が整備されることの周辺地域に与える効果を、公園面積の違いに着目しヘドニック

アプローチにより分析を行った。この結果を以下にまとめる。

１１１１．．．．川崎市全域川崎市全域川崎市全域川崎市全域のののの分析結果分析結果分析結果分析結果

変数 (公園面積合計) 係数 標準誤差 有意水準

面積＜＝200 ㎡ -0.013819 0.0039822 ＊＊＊

200 ㎡＜面積＜＝500 ㎡ 0.0031077 0.0010727 ＊＊＊

500 ㎡＜面積＜＝1000 ㎡ 0.0028972 0.001059 ＊＊＊

1000 ㎡＜面積＜＝2000 ㎡ 0.0017537 0.0005975 ＊＊＊

2000 ㎡＜面積＜＝5000 ㎡ 0.0004114 0.0003162

5000 ㎡＜面積 0.0000548 0.0000983

＊＊＊、＊＊、＊は有意水準１％、５％、１０％で統計的に有意であることを示す。

① 小規模公園

２００㎡以下のポッケトパーク等の小規模公園が整備された場合には、有意にマイナス

の影響を与えることが示された。このことは、小規模公園は確かに周辺地域に新しい緑の

創出を行い周囲に潤いを与えたが、それ以外に公園の性質上有する、ゴミなどの不法投棄

や、マナーの悪い利用のされかたなどの面も周囲に与えることによる。

② 中規模公園

２００㎡から２０００㎡までの公園は、市内全域を対象とした場合有意にプラスの影響

を与えている。このことは、ある程度の大きさを有する公園であれば、その公園を利用し

てイベントを行うことや、避難場所としての機能、トイレ等の施設の充実等、しっかりし

た遊具の設置など、周辺環境に対するプラスの要素を多く有するものとなるため。マイナ

スの影響を上回るプラスの要素を多く周囲に提供する有益な公園であることが示された。

23

２２２２．．．．川崎区川崎区川崎区川崎区・・・・幸区幸区幸区幸区・・・・中原区中原区中原区中原区のののの分析結果分析結果分析結果分析結果

変数 (公園面積合計) 係数 標準誤差 有意水準

面積＜＝200 ㎡ -0.01344 0.0068154 ＊

200 ㎡＜面積＜＝500 ㎡ 0.0066031 0.0031097 ＊＊

500 ㎡＜面積＜＝1000 ㎡ 0.0051795 0.0035462

1000 ㎡＜面積＜＝2000 ㎡ 0.0003634 0.0017336

2000 ㎡＜面積＜＝5000 ㎡ 0.0002455 0.0037739

5000 ㎡＜面積 0.0003008 0.0002747

＊＊＊、＊＊、＊は有意水準１％、５％、１０％で統計的に有意であることを示す。

この区においても２００㎡以下小規模公園が整備された場合には有意にマイナスであり、

２００㎡から５００㎡の公園が地域にプラスの影響を与えている。このことは、地域特性

を考慮すると人口密度が３区の平均値で約１３,７００（人／ha）（川崎区は人の居住しな

い工業専用地域を除く）であり、東京都区部の人口密度と差がない地域である。そのよう

な地域では５００㎡未満の公園においても地域へプラスの影響を与えることが示されてい

る。

この点を考察すると、既に都市化の進んだ地域においては、人口密度が高く公園等の地

域に潤いをもたらす便益を受ける住民が多い点や、公園等の施設が増える機会が少ない地

域では、公園整備によるプラスの影響が大きいことを示している。

24

３３３３．．．．高津高津高津高津区区区区・・・・宮前宮前宮前宮前・・・・多摩多摩多摩多摩区区区区・・・・麻生麻生麻生麻生区区区区のののの分析結果分析結果分析結果分析結果

変数 (公園面積合計) 係数 標準誤差 有意水準

面積＜＝ 200 ㎡ -0.0023895 0.0047143

200 ㎡＜面積＜＝ 500 ㎡ 0.0012211 0.0008412

500 ㎡＜面積＜＝ 1000 ㎡ 0.0014893 0.0008679 ＊

1000 ㎡＜面積＜＝ 2000 ㎡ 0.0022594 0.000486 ＊＊＊

2000 ㎡＜面積＜＝ 5000 ㎡ 0.0002521 0.0002208

5000 ㎡＜面積 0.00000201 0.0000802

＊＊＊、＊＊、＊は有意水準１％、５％、１０％で統計的に有意であることを示す。

これらの区の特性は、広い範囲が第一種低層住居専用地域やその他住居系用途地域で構

成されている。また商業地域も一部指定されているが、基本的に駅前周辺部のみが指定を

受けている特徴を持つ。また高度経済成長期に東京急行電鉄や小田急電鉄を中心とした宅

地開発が実施されて地域であるため、比較的計画的な街並みを形成している。

この地域の分析結果は、５００㎡以下の公園が整備された場合には、南部と異なり地域

に与えるプラスのインパクトはなく、５００㎡から２０００㎡の比較的面積の大きな公園

が周辺に建設される場合にはプラスの効果を有することが確認できた。

これは、既に周辺地域に開発が行われ公園が人口に対し充足している地域にとっては、

小規模な公園建設が実施されたとしても、周辺地域には特に影響を与えることがないこと

が示された。公園に対する限界効用が既に少ない地域といえよう。

しかし、この地域においても、１０００㎡から２０００㎡の比較的広い面積の公園建設

が行われた場合には、プラスの影響を周囲に与えることが有意に示されている。このこと

は、広い公園であればさらに地域住民にとっての効用を高めることを意味している。

25

第第第第４４４４章章章章 まとめまとめまとめまとめ

公園が整備されることの周辺地域に与える効果を、公園面積の違いに着目し分析を行っ

た。その結果をふまえ政策提言及び今後の課題ついて述べる。

（（（（１１１１））））開発許可制度開発許可制度開発許可制度開発許可制度におけるにおけるにおけるにおける政策提言政策提言政策提言政策提言

ここまで述べてきたとおり、様々なまちづくりに関する規制は本来地域をより良くする

ために運用するものであるが、適切でない規制はその地域の社会的余剰を減少させてしま

う。今後の政策評価においては費用便益分析等により根拠を明確にし、その根拠が示す範

囲において規制を行うことが合理的である。

そうすることで、限られた財である都市空間を有効に活用し、地域の社会的余剰を最大

化することが可能になる。公園は一旦整備されたものは廃止されることは少ないため、初

めの整備計画が非常に大切である。

提言提言提言提言１１１１

開発許可制度の提供公園制度は、開発面積や地域の実情に合わせた制度設計が望ましく、

ある程度の広さを有した公園整備を行えるようにすべきである。

少なくともこれまでの様に、地方公共団体一律に同じ係数をかけ提供公園面積とするこ

とに合理的理由は見当たらない。公園整備基金制度などで対応することも選択できるよう

にすべきである。

提言提言提言提言２２２２

開発計画面積が３０００㎡を境に提供公園の拠出義務が分かれるが、これは３０００㎡

以下の狭い開発を行うことへのインセンティブを与えることになる。そのため公園を拠出

させる本制度を継続する場合には、小規模な宅地開発やマンション開発に対しても公園整

備基金制度を設け公平性を図るようにすることが望ましい。

提言提言提言提言３３３３

本来近隣住民の利用する公園整備は、受益者負担の見地から地方公共団体が固定資産税、

都市計画税を活用し整備することが望ましい、また新規入居者に対して大きな負担を強い

る制度設計は見直すべきである。

26

（（（（２２２２））））まとめまとめまとめまとめ

開発行為における提供公園制度は、日本国内の公園整備の手法として活用されてきたが、

２００㎡以下の狭小な公園は、周辺地域に対してプラスの影響を与えていないことが示さ

れた。

川崎区等はマンションが多く、都市化の進んでいる地域であるため人口密度が高い地域

である。その様な地域では狭い２００㎡～５００㎡の公園が建設された場合でもプラスの

影響を与えている。

高津区等は、第一種低層住居専用地域等の住居系用途地域の多い区であり、５００㎡以

上のゆとりのある公園が整備される場合に、周辺地域にプラスの影響を与えることが示さ

れた。（図１２）

高度成長期より整備され継続してきた制度を、経済学的な手法を活用して客観的にとら

え、社会の変化に合わせて見直す時期にきていると思われる。

図１２ 分析まとめ

-0.016

-0.014

-0.012

-0.01

-0.008

-0.006

-0.004

-0.002

0

0.002

0.004

200 500 1000 2000 5000 10000

係数（川崎市）

係数（川崎・幸・中原）

係数（高津・宮前・多摩・麻生）

金

額

評

価

し

た

便

益

公園面

高津区等 有意

川崎市 有意

川崎区等 有意

27

（（（（３３３３）））） 本研究本研究本研究本研究のののの課題課題課題課題

本研究では新設公園が周辺地価に与える影響について実証したが、今後制度設計を行う

際には、地価ポイントと公園の距離、用途地域、町丁目ごとの人口密度、地域に供給され

ている間取り、世帯数、世帯人数などの特性を加味した実証分析が必要となる。

また、地域に緑を提供しているという観点からは、生産緑地が多い地域や、民間の所有

する山などが存在する地域における、公園整備の影響も考慮すべき事項であると考えられ

る。

謝辞謝辞謝辞謝辞

本論文の作成にあたり、西脇雅人助教授（主査）、中川雅之客員教授（副査）、福井秀

夫教授（プログラムディレクター）（副査）、安藤至大客員准教授から丁寧なご指導をい

ただきました。また関係教員及び同期の院生の皆様からも貴重なご意見をいただき、論文

を作成することができたことを感謝申し上げます。

また、政策研究大学院大学での勉学及び研究の機会、ＧＩＳのデータ提供、公園行政情

報等を与えていただいた派遣元にも感謝申し上げます。

なお、本稿は個人的な見解を示すものであり、筆者の所属機関の見解を示すものではあ

りません。また、本稿における見解及び内容に関する誤りは、すべて筆者の責任にあるこ

とを申し添えます。

【【【【参考文献参考文献参考文献参考文献】】】】

・金本良嗣（1997）『都市経済学』東洋経済新報社

・福島隆司（1999）経済学の論理と都市住宅学

・熊野稔（2001）ポケットパークの活用と管理における自治体の動向と評価

・熊野稔（2002）ポケットパークの設立目的と空間特性

・福井秀夫（2003）オフィス床過剰問題に対して土地利用規制・土地税制が果たすべき

役割は何か。

・三浦浩之（2004）地域住民による都市公園再生についての一考察

・開発許可制度研究会（2005）開発許可制度の解説

・川崎市宅地開発指針(2009) 川崎市 まちづくり局 開発指導課

・肥田野登（2011）『空間の多様性を考慮したヘドニック・アプローチの開発』

・鎌田泰広（2011） 総合設計制度における容積率緩和と公開空地の効果に関する考察

・川崎の公園(2011) 川崎市 建設緑政局 公園管理課

・大都市比較統計年表

・東京都 HP

・国土交通省 HP