기본2010-28 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 및 (김성진)¸°본2010-28... · 2011-02-24 · ㅇ정부는 시범사업 선정 당시, 개발계획 및

기본연구 2010-28

관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 및 대응방안 연구

연구책임：김성진 (한국문화관광연구원 연구위원)

서 문

국토의 계획적인 개발과 민간기업의 투자를 촉진하기 위한 기업

도시개발 특별법이 2004년 12월 31일 제정되었고, 사업을 조기에 가

시화하고 선도 모델을 제시하기 위한 시범사업이 2005년부터 추진되

었습니다. 무주, 태안, 영암·해남 등 3개 관광레저형 기업도시가

2005년 7월과 8월에 시범사업으로 선정되었으나, 무주 기업도시는 사

업이 중단된 상태이며, 태안과 영암·해남 기업도시는 당초 계획에

비해 사업추진이 지연되고 있는 실정입니다.

사업지연은 경제환경의 변화에서 비롯되는 불가피한 측면이 있지

만, 개발비용을 상승시켜 사업성을 악화시키고 사업성 악화는 다시

사업지연을 장기화시키는 악순환 구조를 초래합니다. 또 사업지연은

일회성이 아니라 향후에도 반복 발생할 가능성이 높기 때문에 사업지

연에 어떻게 대응하느냐에 따라 사업성패가 좌우된다고 할 수 있겠습

니다. 우리 연구원에서는 관광레저형 기업도시 사업의 추진실태를 분

석하고 사업지연원인을 규명하여 그 대책을 제안하였습니다. 연구원

에서 수행한 본 연구의 결과가 사업지연 원인을 이해하고 효율적 사

업추진방안을 모색하는 데 기여할 수 있기를 기대합니다.

연구를 수행하는데 있어 자문과 도움을 주신 경희대학교 김대관

교수, 한국건설산업연구원 김현아 박사를 비롯한 각계 전문가분들게

감사드립니다. 아울러 자료요청과 설문조사에 많은 도움을 주신 사업

시행사, 자치단체 관계자 여러분과 문화체육관광부 담당자분들께도

깊은 감사의 말씀을 드립니다.

2010년 12월

한국문화관광연구원

원 장 정 갑 영

요 약 문

Korea Culture & Tourism Institute

i

1. 연구개요ㅇ 정부는 민간기업 투자 활성화와 국토균형발전을 목적으로 2004

년 12월 31일 기업도시개발 특별법을 제정하였고, 사업을 조기

에 가시화하고 선도모델을 제시하기 위해 무주, 태안, 영암·해

남 등 3개 사업을 관광레저형 기업도시 시범사업으로 2005년 7

월과 8월에 선정하였음

ㅇ 정부는 시범사업 선정 당시, 개발계획 및 실시계획 수립을 마

치고 2006년 말 또는 2007년 초에는 개발 사업에 본격 착수할

수 있을 것으로 예상하였으나, 태안 기업도시는 기반시설 조성

중이고 영암·해남 기업도시는 실시계획 수립 중이며, 무주 기

업도시는 사업이 중단된 상태로서, 사업추진이 당초 계획에 비

해 상당 기간 지연되고 있는 실정임

ㅇ 사업지연은 최근의 금융위기와 부동산 경기의 침체 등 경제환

경의 변화와 사업 자체의 특성에서 비롯되는 불가피한 측면이

있지만, 금융비용 등 개발비용을 상승시켜 사업의 수익성을 악

화시키고 사업성 악화는 다시 사업지연을 장기화시키는 악순환

구조를 초래할 뿐만 아니라, 일회성으로 끝나는 것이 아니라

앞으로도 반복 발생할 가능성이 매우 높기 때문에 사업지연을

가급적 막고, 또 어떻게 대응하느냐에 따라서 사업의 성패가

좌우된다고 할 수 있음

ㅇ 따라서 본 연구는 관광레저형 기업도시 개발사업의 당초 계획

대비 사업추진실태를 분석하고, 기업도시별 사업지연요인을 규

명함으로써 사업지연에 대한 대응방안을 모색하기 위한 목적에

서 출발하였음

ㅇ 태안, 무주, 영암·해남(삼호, 구성, 삼포, 부동 지구) 관광레저

형 기업도시 개발사업을 공간적 범위로, 시범사업 선정(2005.7)

ii

이후부터 2010년 10월까지를 시간적 범위로 설정하였고, 개발

계획 승인문서, 사업추진현황 자료 등 문헌분석과 정책담당자

및 시행사 면접조사를 통해 사업추진실태를 분석하였음

ㅇ 그리고 문헌연구, 면접조사 및 전문가조사를 통해 사업지연요

인을 도출한 후, 98명의 사업시행사, 지방자치단체 공무원, 전

문가를 대상으로 사업지연요인의 중요도 및 영향력을 평가하였

으며, 시행사 면접조사와 전문가 자문을 통해 사업의 원활한

추진을 위한 대응방안을 제시하였음

2. 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태ㅇ 태안 기업도시는 2005년 8월 시범사업 선정 이후 개발구역 지

정, 개발계획 및 실시계획 수립을 완료하였고, 2007년 10월 공

사에 착공하였으며, 이 당시까지는 사업이 정상적으로 추진되

었다고 할 수 있으나 착공 이후부터 사업 진척이 전반적으로

부진한 실정임

- 착공 이전까지 사업시행이 원활했던 이유는 관광개발사업의

추진 시 사업초기에 토지확보를 위해 많은 시간이 소요되지만,

태안 기업도시의 사업부지는 90% 이상이 시행사 소유의 토지

로서, 토지확보를 위한 협의 등에 많은 시간이 소요되지 않았

기 때문임

- 2010년 10월 현재 부남호 1단계 준설공사 완료, 진입도로 개

설공사 및 부지조성공사가 진행 중이나, 2011년까지 부지조성

공사를 완료하고 골프장, 콘도 등 일부 시설을 개장하는 당초

계획에 비하면 사업추진이 상당 기간 지연되고 있으며, 이는

2008년 글로벌 금융위기에 대응하여 2008년부터 2009년까지

3차례 실시한 사업성 재검토, 이에 따른 개발계획 및 실시계

iii

획의 변경, 그리고 모기업인 현대건설㈜의 인수·합병 등

내·외부적 요인이 복합적으로 작용하였기 때문으로 판단됨

- 현재 진행 중인 현대건설㈜의 인수·합병 결과가 사업추진에

상당한 영향을 미칠 것으로 판단되며, 타 기업도시(사업지구)

에 비해 사업여건이 비교적 우수한 태안 기업도시의 원활한

사업추진을 위해서는 지자체와 시행사간 상호 협력, 사업시행

기간의 조정 등 다각적인 대응방안 마련이 필요

ㅇ 2005년 7월 가장 먼저 관광레저형 기업도시 시범사업으로 선정

된 무주 기업도시는 2년 2개월 후인 2007년 10월 개발구역 지

정 및 개발계획이 승인·고시되었으나, 2008년 5월 토지보상계

획 공고의 중단 이후 사업이 사실상 중단되었으며, 개발구역

지정 해제요건(개발계획이 승인·고시된 날로부터 3년 이내에

실시계획의 승인을 신청하지 아니한 경우)이 성립한 2010년 10

월 2일부터 개발구역 지정 취소를 위한 청문절차가 진행 중임

- 사업 중단의 사유는 향후 명확하게 규명되어야 할 사안이지만,

시행사 무주기업도시㈜의 출자회사인 대한전선㈜의 사업추진

의지 약화 등이 작용한 것으로 판단됨

- 무주 기업도시는 우리나라 관광개발 분야에서 개발구역 지정

및 개발계획 승인 이후 개발구역 지정이 취소되는 최초의 사

례로서, 주민피해의 구제 및 사유권 제한의 보상, 지자체와 시

행사간 갈등 및 지역사회 내부의 갈등 해소, 개발구역 지정

취소 사후 대책, 토지용도의 처분, 지구지정 해제 요건 및 절

차를 포함한 기업도시개발 특별법 관련 조항의 개정 등 많은

과제를 안고 있으며, 이에 대한 처리 여하는 향후 기업도시

뿐만 아니라 관광(단)지 개발 등에 선례가 될 것으로 판단됨

ㅇ 영암·해남 기업도시는 2005년 8월 태안 기업도시와 함께 시범

사업으로 선정되었으나, 태안 기업도시가 기공식(2007.10)을 한

이후인 2007년 12월이 되어서야 삼호 및 구성 지구가 개발구역

iv

지정 및 개발계획 승인 신청을 하는 등 시범사업 선정 이후 상

당기간 사업이 지연되었으며, 2010년 10월 현재 삼호, 구성, 삼

포지구는 실시계획 수립, 부동지구는 개발계획 승인을 위한 관

계부처 협의가 진행 중에 있으며, 사업부지가 농어촌공사가

1985년부터 농지조성을 목적으로 조성하고 있는 간척지여서 공

유수면의 양도·양수, 토지가격의 결정 및 이행지급보증 등이

향후 사업 추진에 커다란 영향을 미칠 것으로 판단됨

- 시범사업 선정 이후 사업 초기에 상당기간 사업이 지연된 원

인은 전남도의 J-프로젝트 전체 부지(3,000만평)에 대한 개발

계획 수립, 참여기업간 개발부지 획정 협의 등에 많은 시간이

소요되었기 때문임

- 삼포지구는 2009년 3월 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청

을 하였으나, 개발구역 면적이 최소 면적기준을 충족하지 못

해 관계부처 협의에 착수하지 못하였으며, 기업도시개발 특별

법 시행령의 개정으로 최소 면적기준이 완화된 2009년 11월부

터 개발계획 승인 절차에 착수하였음

- 부동지구의 사업시행자인 썬카운티㈜는 당초 초송지구에 대해

2007년 11월 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청을 하였으

나, 농림수산식품부의 불 협의로 사업이 더 이상 진행되지 못

하였고, 2009년 6월 개발구역의 위치를 부동지구로 변경하여

개발구역 지정 및 개발계획 승인을 신청하였음

- 삼호, 구성, 삼포 지구의 사업시행사는 농어촌공사를 상대로

대상지역 및 면적, 양도·양수 시기, 토지대금 결정 및 상환방

법 등을 내용으로 하는 「공유수면매립 권리·의무 양도·양

수 협약서」를 체결하였고 토지대금을 결정하기 위해 감정평

가를 진행하고 있으며, 토지대금 결정, 잔대금에 대한 지급보

증이행 등이 사업추진에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단됨

- 부동지구는 2009년 8월부터 농식품부와 협의가 진행되고 있는

v

데, 시범사업 외 지역의 개발구역 지정, 사업타당성 평가 등에

대해 시행사 및 전남도와 농식품부간에 상당한 관점의 차이가

있어서 사업이 지연되고 있으며, 이는 결국 기업도시개발 특

별법의 입법취지와 정부가 고시한 개발이익 산정기준 등 관련

규정을 기준으로 판단해야 할 사안으로 사료됨

ㅇ 관광레저형 기업도시 사업은 개발면적, 총사업비, 도시조성비

평균이 각각 11,975천㎡, 3조 5,620억원, 6,462억원에 달하는

대규모 사업인데 반해 평균 사업기간은 16년을 설정하고 있는

바, 정부, 지자체, 시행사는 대규모 개발면적 및 (초기)투자자금

소요, 개발단계 및 운영단계의 리스크 존재, 관광레저산업의 환

경변화 민감성 등 관광레저형 기업도시 개발사업의 특성에 대

해 새롭게 인식하고 사업기간을 현실적으로 조정하는 등의 대

응이 필요하다고 판단됨

3. 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연요인

o 사업지연요인 분석의 개요

ㅇ 관련 연구와 법제도 검토를 통해 관광레저형 기업도시 개발사

업의 지연에 영향을 미칠 것으로 판단되는 48개 요인을 도출하

였으며, 이를 내부적 요인(사업특성 요인과 사업시행자 요인)과

외부적 요인(정치·경제 요인과 제도 요인)으로 범주화하였고,

48개의 요인이 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 실제

영향을 미치는지 여부를 시행자 면접 및 전문가 조사를 통해

제외, 통합, 수정의 과정을 거쳐 최종적으로 내부적 요인 17개,

외부적 요인 18개 등 총 35개의 사업지연요인을 선정하였음

ㅇ 태안 기업도시와 영암·해남 기업도시(삼호지구, 구성지구, 삼

vi

포지구, 부동지구)를 대상으로(사업 중단 상태인 무주 기업도시

제외) 전문기관의 개발구역 지정요건 적정성 검토 및 사업성

분석 시 참여한 전문가, 그리고 현대도시개발㈜, 서남해안레저

㈜ 등 시행사, 전라남도 기업도시과, 태안군 기업도시개발사업

소 등 공무원을 대상으로 관광레저형 기업도시(사업지구)별로

사업지연 현황 및 사업추진 전망에 대한 전반적 평가, 그리고

35개 사업지연요인의 영향력을 5점 리커트 척도로 평가하는 설

문조사를 시행하였음

- 설문조사는 2010년 10월 25일부터 11월 4일까지 이메일을 통

해 실시하였으며, 시행자 27명(27.5%), 공무원 34명(34.7%),

전문가 37명(37.8%) 등 98명이 응답에 참여하였고, 98명 중

53명이 2곳 이상의 도시(지구)에 대해 응답하여 총 214개의

설문응답을 분석에 사용하였음

o 사업지연 현황 및 사업추진 전망 평가

ㅇ 관광레저형 기업도시(사업지구)의 사업지연 현황은 “다소 지

연”되고 있는 것으로 평가하고 있으며, 향후 사업추진 전망에

대해서도 긍정적으로 평가하고 있지 않음

- 부동지구의 사업추진 현황 및 전망 평가가 가장 부정적이며,

태안 및 삼호지구의 사업추진 전망은 상대적으로 긍정적으로

평가되었음

ㅇ 전문가들이 개발사업의 시행을 맡고 있는 시행사 및 공무원들

에 비해 사업추진 현황 및 향후 사업추진 전망을 부정적으로

평가하고 있음

o 사업지연요인의 영향력 평가

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에는 전체적으로 최

근의 금융위기 및 부동산경기 침체, 조성토지 분양의 불확실성

vii

증대, 정부의 정책적 관심도 변화 등 정치·경제적 요인과 이

에 따른 사업자금 확보 곤란, 출자사의 재무상황 악화 등 사업

시행사 요인의 영향력이 상대적으로 큰 것으로 평가되었음

- 시행사 및 공무원은 사업특성 요인과 정치·경제적 요인, 제

도적 요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치고, 전문

가 집단은 사업시행사 요인이 사업지연에 더 큰 영향을 미치

는 것으로 평가하고 있음

- 사업시행을 맡고 있는 시행사나 정책 담당자의 입장에서는 정

치·경제적 환경변화 요인이 관리 불가능한 리스크로부터 초

래되는 것이지만, 최근의 환경변화 추세나 사업특성상 지속적

으로 발생할 가능성이 높다는 사실을 인식할 필요성이 있음

ㅇ 총 투자비, 토지매입 및 도시조성비, 교통여건 및 접근성 등 사

업특성요인은 삼호지구와 구성지구에 상대적으로 큰 영향을 미

치는 반면, 태안 기업도시는 상대적으로 적은 영향을 받는 것

으로 평가되었고, 제도적 요인의 영향력은 타 요인에 비해 상

대적으로 크지는 않으나 부동지구에는 상대적으로 큰 영향을

미치는 것으로 평가됨

ㅇ 관광레저형 기업도시(사업지구) 개발사업 전체의 사업지연에

상대적으로 큰 영향을 미치는 요인은 금융위기 및 부동산경기

침체, 조성토지 분양의 불확실성 증대, 정부의 정책적 관심도

변화 요인 등 3개 요인으로 평가되었음

ㅇ 사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화 요인은 현재 개발

계획 수립·승인 단계에 있는 부동지구를 제외한 4개 도시(지

구)에, 사업타당성의 불확실성은 구성지구를 제외한 4개 도시

(지구)의 사업지연에 큰 영향을 미치는 것으로 평가되었음

ㅇ 영암·해남 기업도시 4개 지구는 공통적으로 토지매입 및 도시

조성 비용의 과다, 총 투자비의 과다, 교통여건 및 접근성 불리

등 사업특성 요인이, 그리고 간척지에서 사업이 추진되고 있기

viii

때문에 사업부지의 양도·양수 협의 요인이 사업지연에 큰 영

향을 미치고 있는 것으로 나타남

ㅇ 시행사 및 공무원, 전문가 집단은 공통적으로 사업타당성의 불

확실성, 사업자금 확보 곤란, 금융위기 및 부동산 경기 침체,

조성토지 분양의 불확실성, 대주의 대출 지연 및 기피, 정부의

정책적 관심도 변화 등의 요인이 사업지연에 큰 영향을 미친

것으로 평가하였음

- 시행사 및 공무원은 정부의 정책적 관심도 변화를 가장 큰 영

향을 미친 요인으로, 그리고 교통여건 및 접근성 불리, 진입도

로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담, 주변지역의 교통, 상하

수도, 통신 등 인프라 정비 지연, 사업부지의 양도·양수 협의

등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 평가하였음

- 전문가 집단은 금융위기 및 부동산 경기 침체 요인을 가장 영

향력 있는 요인으로, 그리고 총 투자액의 과다, 출자사의 재무

상황 악화, 사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화, 현금

흐름분석 등 사업타당성 검토 등의 요인이 상대적으로 큰 영

향을 미치는 것으로 평가하였음

4. 대응방안 및 정책과제ㅇ 사업지연에 대한 인식의 전환 및 대응체계 구축

- 시행사와 정부 및 자치단체의 정책 담당자는 관광레저형 기업

도시 개발사업이 사업특성상 사업지연이 불가피한 측면이 있

으나, 사업의 지연은 개발비용을 증가시키고 사업 타당성을

저해함으로써 사업지연을 장기화하는 악순환 구조를 초래하고

향후 반복 발생할 가능성이 높음을 인식할 필요성이 있음

- 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업기간이 태안 및 삼포지

ix

구 14년, 부동지구 17년, 삼호 및 구성 지구 20년으로 계획되

어 있으나, 이러한 계획기간 내에 사업이 완료될 수 있을 것

으로 보기 어렵기 때문에 개발계획 및 실시계획의 수립(변경)

시 기업도시 개발사업의 특성과 사업지연의 가능성을 감안하

여 사업시행 및 자금조달 계획을 수립하고, 시행사와 시장·

군수가 체결하는 사업추진 협약에 사업지연에 따른 책임 범위,

사업지연의 불가항력적 사유, 사업지연 시 협의 절차, 사업지

연 시 대책, 지체상금 등을 구체적으로 명시할 필요성이 있음

ㅇ 사업지연에 영향을 미치는 제도적 요인의 해소

- 사업 지연에 미치는 영향이 상대적으로 큰 제도적 요인은 기

업도시(사업지구)별로 차이는 있지만, 정주인구 확보 기준, 관

계 행정기관 협의, 사업부지의 양도·양수 협의 등임

- 정주인구 확보 기준(10,000명) 및 인구지표(세대당 2.5명)의

기준을 완화하도록 계획기준을 개정하고, 개발계획 및 실시계

획의 변경을 통해 주택공급계획을 수정할 필요성이 있음

- 사업부지의 양도·양수 문제는 영암·해남 기업도시의 4개 사

업지구가 공통적으로 안고 있는 문제로서, 기업도시 제도의

도입취지에 입각하여 관계부처간 실질적 협의가 필요

ㅇ 기반시설의 조기 완공과 비용 분담

- 현행 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 정부 지원은 경제

자유구역, 산업단지 등 타 개발사업에 비해 현저하게 낮으며,

기반시설의 설치 부담이 시행자에 과도하게 부과되어 있음

- 기반시설의 설치 지연은 관광시설 건설 및 운영, 조성토지 분

양을 통한 자금회수에 문제를 발생시키고 후속 시설의 자금을

마련하는데 어려움을 가중시키며, 사업시행사의 과도한 기반

시설 설치 부담은 조성원가와 분양가격 상승, 분양성 저하를

초래하여 사업시행의 장애요소로 작용할 가능성이 높음

- 문제의 본질은 국가, 지자체, 사업시행사 모두가 자금난을 겪

x

고 있다는데 있으나, 국가, 지자체, 시행사간 개발이익의 사후

충당을 조건으로 기반시설 설치비용을 분담하고, 정부 차원에

서 기반시설 설치 지원을 확대함으로써 사업추진을 촉진하는

방안을 적극적으로 검토할 필요성이 있음

ㅇ 기업도시(사업지구)별 현안사항 검토 및 대응방안 마련

- 관광레저형 기업도시 개발사업은 성공사례를 만드는 것이 중

요기 때문에 관광레저기획관실 내에 국토해양부, 자치단체가

참여하는 팀을 구성하여 기업도시(사업지구)별 공통 현안과 개

별 현안을 검토하고 그에 대한 대응방안을 마련

- 추가사업자 공모를 통해 지금부터라도 참여할 후속 시행자를

모집하여 기존 사업 시행자의 부담을 줄이는 노력도 요구됨

ㅇ 정부의 추진의지 강화 및 정책 일관성 유지

- 시행사, 자치단체 공무원, 전문가 모두 정부의 정책적 관심도

변화 요인을 사업을 지연시키는 중요한 원인으로 평가하고 있

으며, 태안 기업도시 및 영암·해남 기업도시 4개 사업지구에

도 사업지연에 커다란 영향을 미치는 것으로 평가되고 있음

- 기업도시 개발사업은 민간 주도의 개발사업이지만 정부의 강

력한 추진의지와 지원 없이는 성공적인 사업 추진을 기대하기

어려운 사업이므로, 규제완화, 기반시설 설치 지원 등 정부의

강력하고 일관된 추진의지와 정책적 지원이 필요

ㅇ 핵심사업지구 우선추진 및 개발계획과 실시계획 승인절차 개선

- 관광레저형 기업도시 개발사업은 대규모 사업으로서, 사업시

행 초기단계에서 집객력이 높은 시설의 우선 설치 등이 필요

하며, 단계별 개발을 유도하는 보완책이 요구됨

- 사업시행 초기 단계에 집객력이 높은 시설을 조성해야 방문객

증가, 연계수요 창출, 잠재투자자 유치 등으로 이어지며, 궁극

적으로 투자 수익성이 가시화되고 조성토지 및 분양시설의 투

자 유치가 용이하게 됨으로써 사업의 원활한 추진이 가능해짐

xi

- 기업도시 개발사업은 도시조성비의 10%를 자기자본금으로 확

보하고 나머지는 차입 투자를 통해 추진하는 사업이지만, 현

행 및 향후 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 여건 등을 감안할 때

차입 투자의 여건이 불리한 상황이므로, 시행사가 자기자본금

으로 추진 가능한 세부사업을 선별하여 단계적으로 사업을 추

진하도록 유도하여야 할 것으로 판단됨

- 사업성이 높은 지구, 인프라 시설로부터 접근이 용이한 지구

등 전체 사업부지 중에서 촉매제 역할을 할 수 있는 핵심사업

지구를 선정하여 연차별 집행계획을 수립하고 핵심사업지구부

터 우선 개발을 유도하며, 핵심사업지구에 대한 사업추진 상

황을 모니터링하여 사업에 대한 추가적인 인센티브를 부여

ㅇ 중장기적으로 국내외 여유자금의 투자유치 전략수립 등이 필요

- 관광레저형 기업도시는 비교적 소득이나 자산에 여유가 있는

계층을 대상으로 함에 따라 일반적인 투기억제대책 보다는 투

자육성정책을 시행할 필요성이 높음

- 수도권 거주자의 콘도 및 회원권 투자 시에 세제 혜택을 부여

함은 물론, 기업의 관광레저시설 수요도 수용할 수 있도록 관

련 법 개정의 검토와 개선이 요구됨

- 중소기업들은 상대적으로 직원들에 대한 복지후생이 미약하므

로 중소기업들을 대상으로 복지후생시설 설치를 위해 부분적

인 지분 투자를 허용

- 한국의 위상이 높아짐에 따라 외국인 관광객 수가 점차 증가

하고 있는데, 이들을 위한 편익시설, 위락시설은 물론 체험시

설을 제공할 수 있는 경쟁력 있는 시설들의 유치가 필요

- 무비자, 무관세 등의 혜택을 적절히 배합하는 국제자유도시의

기능 추가가 필요하며, 특히 중국 관광시장이 활성화되고 있

으므로 이를 수용할 수 있는 시설 도입이 필요함

xii

목 차

제1장 서 론 ·······································································1

제1절 연구 배경 및 목적 ································································3

1. 연구배경 ···············································································3

2. 연구목적 ···············································································5

제2절 연구 범위 및 방법 ································································6

1. 연구범위 ··············································································6

2. 연구방법 ··············································································6

3. 연구수행과정 ········································································7

제2장 기업도시 개발사업 및 선행연구 검토 ·························9

제1절 기업도시 개발사업의 검토 ···················································11

1. 추진경위 ·············································································11

2. 특징 ···················································································12

3. 사업시행절차 ······································································18

4. 제도 변화 ···········································································22

제2절 선행연구의 고찰 ·································································28

1. 기업도시 관련 연구 ·····························································28

2. 부동산 개발사업의 사업지연 관련 연구 ································31

xiii

제3장 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 ·······41

제1절 태안 관광레저형 기업도시 ···················································43

1. 사업 개요 ···········································································43

2. 추진 현황 ···········································································43

3. 추진 실태 ···········································································46

제2절 무주 관광레저형 기업도시 ···················································50

1. 사업 개요 ···········································································50

2. 추진 현황 ···········································································50

3. 추진 실태 ···········································································56

제3절 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼호지구) ··························62

1. 사업 개요 ···········································································62

2. 추진 현황 ···········································································62

3. 추진 실태 ···········································································65

제4절 영암·해남 관광레저형 기업도시(구성지구) ··························69

1. 사업 개요 ···········································································69

2. 추진 현황 ···········································································69

3. 추진 실태 ···········································································72

제5절 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼포지구) ··························75

1. 사업 개요 ···········································································75

2. 추진 현황 ···········································································75

3. 추진 실태 ···········································································77

제6절 영암·해남 관광레저형 기업도시(부동지구) ··························80

1. 사업 개요 ···········································································80

2. 추진 현황 ···········································································80

3. 추진 실태 ···········································································82

제7절 종합 ···················································································84

xiv

제4장 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연요인 분석 ···89

제1절 사업지연요인의 도출 및 확인 ··············································91

1. 사업지연요인의 도출 ···························································91

2. 사업지연요인의 확인 ···························································93

제2절 조사 대상 및 방법 ······························································95

1. 조사 목적 ···········································································95

2. 조사대상 선정 ·····································································95

3. 조사방법 ·············································································97

제3절 사업지연요인의 영향력 평가 ················································98

1. 태안 관광레저형 기업도시 ···················································98

2. 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼호지구) ························102

3. 영암·해남 관광레저형 기업도시(구성지구) ························106

4. 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼포지구) ························110

5. 영암·해남 관광레저형 기업도시(부동지구) ························114

6. 효율적 사업추진방안에 관한 의견 ······································118

제4절 종합분석 ···········································································120

1. 기업도시(사업지구)별 비교분석 ··········································120

2. 시행사·공무원 및 전문가 집단간 비교분석 ························124

제 5 장 대응방안 및 정책제언 ·········································127

제1절 대응방안 ···········································································129

제2절 결론 및 정책제언 ······························································138

참고문헌 ·········································································144

Abstract ·········································································147

부록 ···············································································149

xv

표 차례<표 2-1> 기업도시 및 관광단지의 개발면적과 사업비···························15

<표 2-2> 관광레저형 기업도시와 他 유형의 기업도시 비교··················17

<표 2-3> 시범사업 선정 이전의 기업도시 관련 연구동향······················29

<표 2-4> 시범사업 선정 이후의 기업도시 관련 연구동향······················30

<표 2-5> 부동산 개발사업의 리스크 관련 선행연구 분석······················32

<표 2-6> 부동산 개발사업의 사업단계별 리스크 요인···························38

<표 2-7> 골프리조트 개발사업의 사업단계별 리스크 요인····················40

<표 3-1> 태안 기업도시의 개발사업 시행계획·······································44

<표 3-2> 태안 기업도시 개발사업의 당초계획 대비 추진상황···············49

<표 3-3> 무주 기업도시의 개발사업 시행계획·······································51

<표 3-4> 무주 기업도시 예정지역 및 주변지역의 토지 관련 조치사항 59

<표 3-5> 무주 기업도시 개발사업의 당초계획 대비 추진상황···············61

<표 3-6> 영암·해남 기업도시(삼호지구)의 개발사업 시행계획············63

<표 3-7> 영암·해남 기업도시(삼호지구) 개발사업의 당초계획 대비 추진상황···68

<표 3-8> 영암·해남 기업도시(구성지구)의 개발사업 시행계획············70

<표 3-9> 영암·해남 기업도시(구성지구) 개발사업의 당초계획 대비 추진상황···74

<표 3-10> 영암·해남 기업도시(삼포지구) 개발사업의 당초계획 대비 추진상황·79

<표 3-11> 관광레저형 기업도시 추진실태 종합······································87

<표 4-1> 관련 연구 및 법제도 검토를 통해 도출한 사업지연요인·······92

<표 4-2> 시행사 면접조사 및 전문가조사를 통해 확인한 사업지연요인······94

<표 4-3> 설문조사 참여 응답자 수 및 비율···········································96

<표 4-4> 응답자의 일반적 특성·······························································96

<표 4-5> 태안 기업도시의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망·······98

<표 4-6> 태안 기업도시의 정책목표 달성 가능성··································99

<표 4-7> 태안 기업도시 개발사업의 사업지연요인(대항목) 영향력······99

<표 4-8> 태안 기업도시 개발사업의 사업지연요인 영향력··················101

<표 4-9> 삼호지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망······102

xvi

<표 4-10> 삼호지구의 정책목표 달성 가능성·······································103

<표 4-11> 삼호지구의 사업지연요인(대항목) 영향력····························103

<표 4-12> 삼호지구의 사업지연요인 영향력·········································105

<표 4-13> 구성지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망····106

<표 4-14> 구성지구의 정책목표 달성 가능성·······································107

<표 4-15> 구성지구의 사업지연요인(대항목) 영향력····························107

<표 4-16> 구성지구의 사업지연요인 영향력·········································109

<표 4-17> 삼포지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망····110

<표 4-18> 삼포지구의 정책목표 달성 가능성·······································111

<표 4-19> 삼포지구의 사업지연요인(대항목) 영향력····························111

<표 4-20> 삼포지구의 사업지연요인 영향력·········································113

<표 4-21> 부동지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망····114

<표 4-22> 부동지구의 정책목표 달성 가능성·······································115

<표 4-23> 부동지구의 사업지연요인(대항목) 영향력····························115

<표 4-24> 부동지구의 사업지연요인 영향력·········································117

<표 4-25> 효율적 사업추진방안에 대한 의견·······································119

<표 4-26> 기업도시(사업지구)별 사업추진현황 및 향후 사업추진전망 평가 비교····120

<표 4-27> 기업도시(사업지구)별 정책목표 달성 가능성 평가 비교····121

<표 4-28> 기업도시(사업지구)별 사업지연요인(대항목)의 영향력 비교122

<표 4-29> 기업도시(사업지구)별 사업지연요인의 영향력 비교············123

<표 4-30> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업추진현황 및

사업추진전망 평가 비교·······················································124

<표 4-31> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 정책목표 달성 가능성 평가 비교·124

<표 4-32> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업지연요인(대항목)의

영향력 비교···········································································125

<표 4-33> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업지연요인 영향력 비교··126

그림 차례[그림 2-1] 기업도시 개발사업의 시행절차··············································21

제 1 장 서 론


제1장 서론 3

제1절 연구 배경 및 목적

1. 연구배경

o 기업투자 활성화 및 국가균형발전을 위해 기업도시 개발 추진

ㅇ 정부는 기업투자 활성화와 국가균형발전을 목적으로 2004년 6월 기

업도시개발특별법안을 마련하여 관계기관, 전문가, 시민단체 등의 의

견을 수렴하고 국회통과('04.12.9)를 거쳐 2004년 12월 31일 기업도

시개발특별법을 제정

ㅇ 기업도시를 조기에 가시화하고 선도적인 모델을 제시하기 위해 시범

사업을 추진하였고, 2005년 7월과 8월 태안, 무주, 영암·해남 등 3

개 관광레저형 기업도시 시범사업을 선정

- 관광레저형 기업도시는 민간기업이 관광레저시설을 중심으로 주

거·교육·의료 등 정주시설을 복합적으로 건설하는 도시로서, 타

유형의 기업도시 및 관광단지 개발사업과 차별성(복합기능도시, 민

간주도 개발, 낙후지역 입지 등)을 갖고 있음

o 관광레저형 기업도시 개발사업 추진이 전반적으로 부진

ㅇ 당초 계획에 비해 사업추진이 지연

- 2005년 8월 시범사업 선정 당시 정부의 보도자료에 따르면, 2006년

초반에 해당 기업이 개발계획을 마련하여 승인 신청을 하고, 개발계

획이 승인되면 이후 실시계획을 수립하여 빠르면 2006년 말 또는

2007년 초에는 본격적으로 개발사업에 착수할 수 있을 것으로 예상

(건설교통부, 2005년 7월 8일자 보도자료; 문화관광부, 2005년 8월

25일자 보도자료)

- 기반시설 공사 중인 태안 기업도시를 제외하고, 영암·해남 기업도

4 관광레저형 기업도시 추진실태 분석 및 대응방안 연구

시 삼호 및 구성 지구는 실시계획 수립단계, 영암·해남 기업도시

삼포 및 부동 지구는 개발계획 수립단계, 그리고 무주 기업도시는

사업이 중단된 상태로서 당초 계획에 비해 사업추진이 지연되고 있

는 실정임

ㅇ 당초 계획에 비해 사업이 지연되는 것은 글로벌 금융위기와 부동산

경기의 침체 등 외부 요인과 인허가 절차, 토지확보, 사업시행자의

사업추진의지 약화 등 내부 요인이 복합적으로 작용하고 있기 때문

으로 판단됨

o 관광레저형 기업도시 개발사업은 불확실성이 높은 사업으로서, 사업지

연은 일반적인 현상임

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업과 같은 대규모 부동산 개발사업은 장

기간이 소요되며 초기 자금투자가 많고 자본 회임기간이 긴 사업으

로서, 당초 계획했던 기간 내에 사업이 완료되는 경우가 거의 없고

대부분 사업진행과정에서 예상치 못한 문제로 인하여 사업기간이 연

장되는 것이 일반적 현상임

- 기획단계에서부터 사업시행과정 중에 다양한 환경변화요인이 작용

하며, 천재지변과 같이 불가항력적인 예측불가능 리스크들이 사업수

행에 큰 영향을 미침

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업은 평균 개발면적이 11,975천㎡, 평균

사업비가 3조 5,620억원(평균 도시조성비는 6,460억)인 대규모 사업

이며, 택지개발 등 일반적 부동산 개발사업은 사업 리스크가 분양단

계까지 영향을 미치지만 관광개발사업은 개장 후 운영단계에서도 리

스크의 영향을 받기 때문에, 사업의 지연은 사업특성에서 비롯되는

필연적인 현상이라고 할 수 있음

o 그러나 사업지연은 사업비 상승 등 수익성을 악화시키기 때문에 사업

추진실태 분석, 사업지연원인 규명 및 대응방안 마련 필요

제1장 서론 5

ㅇ 사업지연에 따른 사업기간 장기화는 토지구입비, 금융비용, 일반관리

비 등 사업비를 상승시켜 사업의 수익성을 악화시키고, 사업성 악화

는 다시 사업을 지연시키는 악순환 구조를 초래

- 개발사업의 성공여부는 사업특성 상 필연적으로 발생하는 사업 지

연을 가급적 막고, 또 어떻게 대응하느냐, 즉 사업기간의 단축에 달

려있다고 할 수 있음

ㅇ 사업시행사 및 정책담당자는 사업과정에서 발생할 수 있는 사업지연

요인을 미리 예측하고 철저한 분석을 통해 적시에 적절한 대응방안

을 강구해야만 사업을 성공적으로 완수할 수 있기 때문에, 관광레저

형 기업도시 개발사업의 추진실태를 분석하고 사업지연 원인을 규명

하여 대응방안을 마련할 필요성이 있음

2. 연구목적

o 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 당초 사업시행계획 및 추진현황을

조사하여 당초 계획 대비 사업추진실태를 분석

o 사업추진 지연 원인 분석

ㅇ 관광레저형 기업도시별로 사업지연 원인을 조사·분석

ㅇ 관광레저형 기업도시 이해관계자(중앙 및 지방 정부, 사업시행자, 지

역주민 등)별 사업지연 원인에 대한 인식차이 분석

o 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 대한 대응방안 모색

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연요인 제거 및 개발동기를 촉진

하기 위한 대응방안 도출


제2절 연구 범위 및 방법

1. 연구범위

o 공간적 범위

ㅇ 태안, 무주, 영암·해남(삼호, 구성, 부동, 삼포 지구) 관광레저형 기

업도시

o 시간적 범위

ㅇ 관광레저형 기업도시 시범사업 선정(2005.7) 이후부터 2010년 10월

현재까지

o 내용적 범위

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업개요, 사업시행계획 및 사업추

진현황 등 사업추진실태 분석

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연 원인 분석

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 원활한 추진을 위한 대응방안 마련

2. 연구방법

o 추진실태 분석

ㅇ 문헌분석 : 개발계획 승인문서, 사업추진현황 자료 등을 분석하여 사

업개요 및 사업시행계획, 추진현황 분석

ㅇ 면접조사 : 정책담당자 및 사업시행사 면접을 통해 사업추진 경위

및 상황 확인

제1장 서론 7

ㅇ 사업시행계획과 추진상황을 비교분석하여 사업추진실태 분석

o 사업지연 요인 분석

ㅇ 문헌연구 : 문헌연구를 통해 사업추진에 영향을 미치는 잠재적 요인

을 도출

ㅇ 면접조사 및 전문가조사 : 문헌연구를 통해 도출한 요인에 대해 사

업시행사 면접조사 및 전문가조사를 통해 사업지연 요인 확인

ㅇ 설문조사 : 사업시행사, 정책담당자, 전문가를 대상으로 사업지연요

인의 중요도 및 영향력에 대한 설문조사

o 사업지연 대응방안 마련

ㅇ 면접조사 : 관광레저형 기업도시별 사업시행사와의 면접을 통해 사

업시행 상의 애로요인 등 주요 이슈를 파악

ㅇ 전문가 자문 : 전문가 자문을 통해 사업지연요인을 진단하고 사업의

원활한 추진을 위해 필요한 대응방안 제시

3. 연구수행과정

o 연구 목적 및 범위의 설정

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 및 사업지연요인 평

가 등 연구의 목적을 설정하고, 공간적, 시간적, 내용적 연구범위를

설정

o 사업추진현황 자료 파악 및 사업지연 요인 도출

ㅇ 관광레저형 기업도시 및 사업지구별 사업개요, 사업시행계획, 사업추

진 경위 및 현황 자료를 파악


ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진과정에 영향을 미치는 사업지

연요인을 도출하고 확인

o 사업지연요인의 영향력 평가

ㅇ 관광레저형 기업도시(사업지구)별 사업지연요인의 영향력을 평가하

고, 전문가 및 시행사의 인식차이를 비교 분석

o 종합분석 및 정책제언

ㅇ 사업추진실태 및 사업지연요인의 영향력 평가 결과를 바탕으로 사업

의 원활한 추진을 위한 대응방안을 마련하여 정책 제언

제1장 서론 9

제 2 장 기업도시 개발사업 및 선행연구 검토


제2장 기업도시 개발사업 및 선행연구 검토 11

제1절 기업도시 개발사업의 검토

1. 추진경위ㅇ 기업도시는 제조업·관광업 등 산업입지와 경제활동을 위해 민간기

업 주도로 개발하는 도시로서, 산업·연구·관광 등의 주된 기능과

함께 정주에 필요한 주택·교육·의료·문화 등 자족적 복합기능을

가진 도시임

ㅇ 전국경제인연합회에서 2003년 10월, 기업의 투자의욕 고취와 일자리

창출을 위해 기업도시 개발을 정부에 제안하였고, 이듬해 6월 특별법

제정을 공식 건의

ㅇ 기업도시개발특별법 제정 및 시행

- 정부는 민간기업의 국내투자 촉진과 지역발전을 통한 국가균형발전

의 견인차로 활용한다는 차원에서 전경련의 제안을 긍정적으로 수

용하여 특별법 제정을 추진

- 2004년 6월 특별법안을 마련, 관계기관, 전문가, 시민단체 등과 협

의, 12월 9일 국회통과, 12월 31일 제정·공포

- 기업도시개발특별법 하위법령에 대해 관계부처 협의

('04.12.28~'05.1.15) 및 입법예고('05.2.12~3.4)를 거쳐 시행령(4.26)

과 시행규칙(5.13)을 각각 제정·공포하였고, 2005년 5월 1일부터

시행

ㅇ 기업도시 개발사업을 조기에 가시화하기 위해 시범사업 추진

- 기업의 적극적인 투자를 유도하고 선도모델을 제시하기 위해 2005

년 1월 11일 시범사업 추진계획을 공고하였고, 4월 15일 시범사업

신청접수를 마감한 결과 8개 지역이 신청1)

1) 8개 지역은 ① 산업교역형(무안), ② 지식기반형(충주, 원주) ③ 관광레저형(태안, 영암·해남, 사천, 무주, 하동·광양) 등임


- 정부는 기업도시위원회를 구성하여(5.6) 시범사업 평가기준2) 등을

확정하였으며(5.18, 1차 기업도시위원회), 시범사업 평가단(60명의

전문가로 구성)의 평가과정을 진행(6.22~26)

- 2005년 7월 8일 2차 기업도시위원회에서 무안(산업교역형), 충주 및

원주(지식기반형), 무주(관광레저형) 등 4개 지역을 시범사업으로 선

정하였고, 8월 25일 3차 기업도시위원회에서 태안, 영암·해남(관광

레저형) 지역을 시범사업으로 추가 선정하였음

ㅇ 개발계획 및 실시계획의 수립 등 개발사업의 시행

- 태안, 충주, 원주 기업도시는 실시계획 수립 등 인허가 절차를 마치

고 각각 2007년 10월, 2008년 6월, 2008년 11월 부지조성공사에 착

수하였음

- 영암·해남 및 무안(한중단지) 기업도시는 2010년 10월 현재 개발

계획 또는 실시계획 수립 등 인허가절차를 진행하고 있으며, 무주

및 무안(국내단지) 기업도시는 사업이 중단된 상태임

2. 특징3)

o 장기간 소요

ㅇ 기업도시 개발사업은 사업구상 및 건설까지 장기간이 소요되며, 따라

서 사업 초기에 예상 혹은 계획하였던 기간 내에 사업이 완료되는

경우가 거의 없고, 대부분 진행과정에서 예상치 못한 문제로 인하여

사업기간이 연장되는 것이 일반적임

2) ① 균형발전 기여도 ② 친환경적 지속가능발전 부합도 ③ 지역 특성·여건 부합도, ④ 실현가능성, ⑤ 안정적인 지가관리

3) 기업도시 개발사업은 도시개발사업인 동시에 부동산 개발사업으로서, 도시 및 부동산 개발사업의 일반적 특징을 가지는 한편, 개발방식의 고유성에서 비롯되는 고유한 특징도 갖고 있다.


- 기획단계에서부터 그리고 개발과정 중에도 정부의 정책변화나 사회

적, 경제적 환경 등 외부 환경이 지속적으로 변화하기 때문에 개발

사업 초기에 장기적인 전망과 예측을 필요로 하며, 기본적인 시장조

사뿐 아니라 경기변동 예측, 정부시책 변화 등에 대한 대책 마련 필

요

- 특히, 기획단계에서의 조성단계, 그리고 관리운영단계에서의 사업에

영향을 미치는 사회 및 경제적 여건이 서로 다를 가능성이 매우 높

음

ㅇ 태안, 무주, 영암·해남(삼호, 구성, 삼포, 부동 지구) 기업도시 개발

사업의 사업기간은 각각 14년, 13년, 20년, 20년, 14년, 17년으로서,

평균 사업기간이 16.3년임(<표2-1> 참조)

- 무안(한중단지), 충주 및 원주 기업도시 개발사업의 사업기간은 각

각 21년, 15년, 15년으로서, 평균 사업기간은 17년임

- 2010년 10월 현재 지정된 28개 관광단지의 평균 사업기간은 16년

(최대 46년, 최소 4년)으로서, 관광레저형 기업도시의 평균 사업기

간과 유사함

ㅇ 관광레저형 기업도시의 개발면적 및 투자자금이 각각 관광단지 개발

면적 및 투자자금의 2.3배, 2.7배 큰 것을 감안하면, 사업기간을 낙관

적으로 설정하였거나 개발규모를 반영하지 않고 사업기간을 설정한

것으로 판단됨

- 1970~90년대 지정된 관광단지가 조성계획 변경을 통해 사업기간이

계속 연장되고 있음을 감안할 때 관광레저형 기업도시 개발사업도

당초 계획된 사업기간 내에 완료되기보다는 향후 사업기간이 연장

될 것으로 판단됨

ㅇ 기업도시 개발사업은 초기 기획단계에서 치밀한 사업계획을 수립하

여 진행하여야 하며, 특히 조성토지나 회원권의 분양은 경기의 변동

등 외부 환경변화에 민감하기 때문에 사업여건 변화에 따라 발생할

수 있는 사업 공정을 효과적으로 관리하는 것은 필수적임


o 대규모의 개발 면적

ㅇ 기업도시 개발사업은 최소면적 기준이 지식기반형 330만㎡, 산업교역

형 500만㎡, 관광레저형 660만㎡로 규정되어 있고, 다른 사업에 비해

개발구역의 면적이 광대한 특징을 가짐

- 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 등 최근의 부동산 개발사업이

점차 대형화되고 있는 추세이지만(김현아, 2007), 기업도시 개발사

업은 유사 개발사업에 비해 개발구역의 면적이 큰 특징을 지님

- 관광레저형 기업도시의 평균 개발면적은 11,975천㎡으로서, 관광단

지의 평균 개발면적 5,163천㎡(최대 24,410천㎡, 최소 748천㎡)보다

약 2.3배 큰 규모임

ㅇ 이러한 대규모 개발사업은 일반적으로 인허가, 토지매입 협의 등 사

업초기단계에 시간과 비용이 많이 소요될 뿐만 아니라 사업완료까지

장기간이 소요되어 환경 변화에 민감하기 때문에 사업공정 관리가

매우 중요함

o 대규모 (초기)투자자금 소요

ㅇ 기업도시 개발사업은 부지매입비용 등 자금의 초기 투자규모가 크기

때문에 초기 투자자금을 어떻게 확보하느냐, 투자자금을 안정적으로

확보하느냐가 사업성패에 있어서 매우 중요한 요인으로 작용

- 관광레저형 기업도시의 평균 사업비는 3조 5,620억원(평균 도시조성

비 6,460억)으로서, 관광단지의 평균 사업비 1조 3,240억원(최대 10

조 2,000억, 최소 2,323억)보다 2.7배 큰 규모임4)

ㅇ 따라서 이러한 대규모의 자금을 어떻게 효과적으로 확보할 수 있으

며, 또한 일정에 차질 없이 지속적으로 조달할 수 있느냐가 사업의

관건이 되며, 경기변동 등 외부환경 변화에 따라 자금조달 여건이 변

4) 관광단지의 평균 사업비는 사업비가 특이할 정도로 큰 용유·무의 관광단지(10조 2,000억)를 제외하면 9,378억원임


동하게 되고 이는 사업을 지연시키는 중요 요인으로 작용함

<표 2-1> 기업도시 및 관광단지의 개발면적과 사업비

구분사업기간

(년)면적

(천㎡)총사업비(억원)

도시조성비(억원)

기업도시

관 광레저형

태안 14 14,644 9,0001 11,461무주 13 7,672 14,171 4,494

삼호지구 20 9,196 16,762 4,496구성지구 20 21,867 49,953 8,953삼포지구 14 4,289 16,583 4,420부동지구 17 14,183 26,252 4,947

산 업교역형

무안 국내단지 - 15,252 15,464 -무안 한중단지 21 17,729 17,600 15,274

지 식기반형

원주 15 5,311 8,526 5,202충주 15 7,013 5,544 4,265

관광단지(28개소 평균) 16 5,163 13,240 -

o 사회·경제적 파급효과

ㅇ 기업도시 개발사업은 주변 지역에 미치는 사회·경제적 파급효과가

매우 큰 사업으로서, 개발 프로젝트가 성공적으로 수행될 경우 시행

사뿐만 아니라 건설사, 금융기관 등 참여한 이해관계자가 큰 이익을

얻을 수 있으며, 주변 지역의 자산가치가 상승하는 등 지역발전의 촉

매제 역할을 수행

- 그러나 프로젝트가 실패할 경우 해당 부지의 처리문제, 이해관계자

의 금전적 손실, 투자자의 피해 확대 등 부정적 파급효과도 매우 큰

사업임

o 수요자가 개발의 주체

ㅇ 기업도시란 기업이 직접 개발주체(developer)가 되어 기업활동을 효

율적으로 영위하기 위해 필요한 일체의 것을 직접 개발하는 도시로

서, 최종 수요자와 개발주체가 동일(김현아, 2004)


- 개발 당사자인 기업이 기업의 운영에 필요한 제반시설을 건설하면

서 기업 근로자에게 필요한 주택, 의료시설, 교육시설, 문화시설 등

의 물리적인 시설과 관련 서비스를 제공

ㅇ 산업교역형과 지식기반형 기업도시의 최종 수요자는 기업과 근로자

인 반면, 관광레저형 기업도시의 최종 수요자는 기업, 근로자 외에

관광객이 포함

- 산업교역형과 지식기반형 기업도시는 기업하기 좋은 환경과 편리하

고 쾌적한 정주여건 조성이 중요한 반면, 관광레저형 기업도시는 기

업하기 좋은 환경과 쾌적한 정주여건 외에도 입지 지역의 관광여건,

사업자의 역량, 그리고 관광수요를 창출할 수 있는 창의적인 사업계

획이 중요(김성진, 2005).

o 사업완료 후에도 리스크가 상존

ㅇ 택지개발 등 일반적 부동산 개발사업은 개발과정에서의 리스크가 분

양단계까지 주로 영향을 미치지만 리조트 등 관광개발사업의 리스크

는 개장 후 운영단계에까지 영향을 미침

- 관광수요는 탄력적인 특징을 가지고 있으므로 경제상황 변화 등에

대해 일반 부동산 개발사업보다 더 민감하게 반응

- 따라서 관광레저형 기업도시 개발은 주택개발 등 일반적 부동산 개

발사업과 비교하여 더 많은 리스크를 가지고 있으며, 또한 사업완료

후에도 리스크가 존재하는 특징을 가짐

o 관광레저형 기업도시의 고유 특성

ㅇ 우리나라의 기업도시는 “민간기업이 개발하는 도시”로서, 세계에서

유례를 찾기 힘든 독특한 개발방식에 따라 개발되고 있으며, 산업구

조가 매우 단순하여 빠르게 번성하다가도 갑작스럽게 쇠퇴하는 기업

도시의 약점을 공유(김성진, 2005)

- 도시의 근간이 되는 주도 기업(산업)이 쇠퇴하게 되면 한 기업을 통


해 이루어지던 생산 활동의 위축으로 인해 그 도시도 함께 쇠퇴의

길을 걷게 되며, 특히, 관광레저형 기업도시의 주된 산업인 관광레

저산업은 외부 환경변화에 매우 민감하게 반응하기 때문에 환경변

화 및 리스크의 관리가 매우 중요

- 관광레저형 기업도시의 최소면적 기준, 주된 산업용지 조성 비율,

직접사용토지 비율이 산업교역형 및 지식기반형 기업도시보다 높게

설정

- 최소면적 기준, 주된 용도로 사용하는 산업용지의 최소 조성 비율,

사업시행자의 직접사용토지 비율은 도시의 복합기능과 자족성을 확

보하고 기업도시의 난립을 방지하기 위해 규정

- 관광레저형 기업도시의 최소면적 기준은 660만㎡ 이상으로 타 유형

의 330만㎡~500만㎡ 이상보다 높으며, 주된 산업용지의 최소 조성

비율은 가용토지의 50%로서 타 유형의 30~40%보다 높고, 직접사용

토지 비율은 50%로서 타 유형의 20~30% 보다 높게 규정

<표 2-2> 관광레저형 기업도시와 他 유형의 기업도시 비교

구분 산업교역형 지식기반형 관광레저형

개발구역최소면적

500만㎡ 330만㎡ 660만㎡

주된 산업용지조성 비율

가용토지의 40% 가용토지의 30% 가용토지의 50%

직접사용토지비율

주된 산업용지의30%




3. 사업시행절차

o 사업시행절차의 구분

ㅇ 기업도시 개발사업의 시행절차는 크게 4개 단계(phases)와 9개 활동

(activities), 10개의 세부업무(tasks)로 구분됨([그림 2-1] 참조)

- 4 단계 : 개발구역 지정 및 개발계획 수립단계(P1), 실시계획 수립

단계(P2), 공사시행 단계(P3), 운영관리 단계(P4)로 구분

- 9 활동 : 지구지정 및 개발계획안 작성(A1), 지구지정 및 개발계획

승인 신청(A2), 지구지정 및 개발계획 승인·고시(A3), 실시계획안

작성(A4), 실시계획 승인 신청(A5), 실시계획 승인·고시(A6), 착공

(A7), 사업 준공 및 공고(A8), 기업도시 관리(A9)로 구분

- 10 세부업무 : 주민과 관계전문가 의견청취 및 공청회 개최(T1), 관

할 광역시장·도지사의 의견 청취 및 관계 중앙행정기관과의 협의

(T2), 개발구역 지정 적합성 및 사업성 분석의 타당성 검토(T3), 중

앙도시계획위원회 및 기업도시위원회 심의(T4), 도지사 및 시장·군

수의 의견 청취(T5), 관계 행정기관 협의(T6), 사업성 분석의 타당

성 검토(T7), 위원회 심의(T8), 공사 준공 및 준공검사(T9), 조성토

지의 공급 및 사업체 이전 등 (T10)으로 구분됨

o 개발구역 지정 및 개발계획 수립단계

ㅇ 민간기업은 지구지정 및 개발계획안을 작성한 후(A1) 시장·군수와

공동으로 개발구역 지정을 제안하고 개발계획의 승인을 신청(A2)

- 기업도시 개발사업은 개발구역 지정 및 개발계획 승인, 사업시행자

지정 절차가 동시에 진행

- 사업대상지가 2 이상의 시·군에 걸쳐 있어 시·군간 협의가 현저

히 지연될 우려가 있거나 도와 공동으로 사업을 시행하고자 하는


경우 도지사와 공동으로 제안 가능

- 개발구역 지정 제안 시 개발계획, 사업성분석 자료, 사업추진 등에

관한 협약안 등을 첨부

ㅇ 국토해양부장관은 관계부처 협의 등을 거쳐 개발구역 및 사업시행자

를 지정하고 개발계획을 승인(A3)

- 지구지정 및 개발계획 승인을 위해서는 주민과 관계전문가의 의견

청취 및 공청회 개최(T1), 관할 광역시장·도지사의 의견 청취 및

관계 중앙행정기관과의 협의(T2), 개발구역의 지정요건의 적합성 및

사업성 분석의 타당성 검토(T3), 중앙도시계획위원회 및 기업도시위

원회의 심의(T4) 과정을 거침

- 개발계획의 승인·고시 후 3년 이내에 실시계획의 승인을 신청하지

않거나, 실시계획의 승인·고시 후 2년 이내에 해당 개발구역 면적

중 매수대상 토지면적의 30% 이상을 매수하지 않거나, 또는 개발사

업의 추진상황으로 보아 개발구역의 지정목적을 달성할 수 없다고

인정되는 경우 기업도시위원회의 심의를 거쳐 개발구역 지정을 해

제

o 실시계획 수립단계

ㅇ 사업시행자는 개발사업에 관한 실시계획안을 작성한 후(A4) 실시계

획의 승인을 신청(A5)

- 실시계획에는 자금계획서, 단계별 조성계획서, 개발사업의 추진 등

에 관한 협약서, 조성토지 등의 처분계획서, 제1종 지구단위계획 등

이 포함

ㅇ 국토해양부장관은 관계 행정기관 협의 등을 거쳐 실시계획을 승인

(A6)

o 공사시행단계

ㅇ 사업시행자는 승인받은 실시계획에 따라 부지조성 및 기반시설 설치


를 위한 공사착공(A7)

- 사업시행자가 개발사업의 전부 또는 일부를 완료한 경우 국토해양

부장관의 준공검사를 받아야 하고, 국토해양부장관은 관계 행정기관

과 협의하여 준공검사 시행(T9)

- 사업시행자는 시행자가 직접 사용하도록 계획된 토지에 대해서는

사업추진계획에 따라 사업체의 이전 및 시설·장비의 설치 등의 공

사를 시행하고, 직접사용 외의 토지에 대해서는 개발계획에서 정한

용도에 따라 공급(T10)

ㅇ 국토해양부장관은 준공검사 결과 개발사업이 실시계획대로 완료된

경우 준공 검사필증을 교부하고 공사완료를 공고(A8)

o 관리운영단계

ㅇ 시장·군수는 개발사업이 준공된 개발구역에 대하여 실시계획에 포

함된 제1종 지구단위계획에 따라 관리(A9)

- 기업도시를 효율적으로 관리하고 지역경제 발전에 기여하며 개발구

역내 시설물의 관리와 입주기업에 대한 지원 등을 위하여 기업도시

관리협의회를 설치


[그림 2-1] 기업도시 개발사업의 시행절차


4. 제도 변화

가. 기업도시개발 특별법

o 개정 연혁

ㅇ 2004년 12월 31일 제정(2005. 5.1 시행)된 기업도시개발 특별법은 그

동안 4차례 일부 개정되었음

- 1차 개정 : 2007년 4월 11일(시행 2007.4.11, 법률 제8375호)

- 2차 개정 : 2008년 3월 28일(시행 2008.6.29, 법률 제9062호)

- 3차 개정 : 2009년 5월 27일(시행 2009.11.28, 법률 제9728호)

- 4차 개정 : 2010년 4월 5일(시행 2010.10.6, 법률 제10236호)

o 1차 개정

ㅇ 자기자본 확보 기준 완화

- 기업도시 개발사업의 시행자로 지정받기 위해서는 지정 전에 도시

조성비의 20% 이상을 자기자본 및 투자자금으로 확보해야 했으나

10% 이상을 확보하도록 완화

ㅇ 출자총액제한 특례 확대

- 민간기업이 기업도시 개발사업을 시행하는 전담기업에 출자함에 있

어서 기반시설에 대한 투자액에 한정하여 출자총액제한제도에 관한

특례를 두고 있었으나 출자금 전액으로 확대

o 2차 개정

ㅇ 구역 진입도로, 하수처리시설 등 기반시설 설치비용 지원

- 기업도시 개발구역에서 기반시설의 개발 및 확충에 필요한 재원을

균특회계(현 광특회계)에서 지원할 수 있도록 하던 것을 일반 재원


에서도 지원할 수 있도록 함

o 3차 개정

ㅇ 수도권 이전 기업에 대한 개발면적 기준 완화

- 수도권 소재 기업의 기업도시로의 이전을 촉진하기 위하여 수도권

에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인이 개발구역의 지정을 제

안하는 경우에는 개발면적 기준을 330만㎡ 이상에서 220만㎡ 이상

으로 완화

ㅇ 사업시행자의 직접사용토지 기준 완화

- 사업시행자의 부담을 경감하고 투자를 촉진하기 위하여 사업시행자

의 자회사 및 계열회사와 사업시행자의 자본금에 출자한 기업의 자

회사 및 계열회사가 사용하는 토지에 대하여도 사업시행자가 직접

사용하는 토지로 인정

ㅇ 선택적 규제특례 적용

- 현재 기업도시에 대한 지원은 개발사업 절차에 관한 사항 위주로

되어 있어 준공 후 기업 유치를 촉진하기 위한 지원방안 마련이 필

요하며, 일괄적인 지원보다는 입주기업이 원하는 규제특례를 부여함

으로써 기업도시의 유형별로 특화된 자율적인 발전을 유도

- 해당 기업도시의 성격에 맞게 선택적으로 규제특례를 적용받을 수

있도록 하기 위해 규제특례 적용 대상사업 및 입주기업, 개발구역에

적용될 규제특례 사항 및 적용 필요성 등을 포함한 규제특례계획을

수립하여 개발계획에 포함할 수 있도록 함

o 4차 개정

ㅇ 토지소유자의 양도소득세 부담을 경감하여 보다 사업에 대한 지지를

높일 수 있도록 환지방식을 도입하고, 개발이익이 현저히 적게 발생

한 경우 사업시행자의 공공편익시설 설치부담을 조정하도록 하며, 관

광개발사업의 적극적 유치, 교육인프라 구축 등 제도적 미비점을 보


완하여 기업도시 개발사업을 촉진

ㅇ 사업시행자의 간선시설·공공편익시설 설치공사 시행

- 사업시행자가 간선시설·공공편익시설 설치비의 40% 이상을 부담하

는 경우 해당시설의 사업시행자로 지정하여 시설 설치에 필요한 공

사를 시행할 수 있도록 함

ㅇ 환지 개발방식 도입

- 사업시행자는 토지소유자가 요청하는 경우에 한하여 환지 방식으로

사업을 추진할 수 있도록 하고 환지에 관하여는 「도시개발법」의

관련 규정을 준용토록 함

ㅇ 개발이익의 재조정

- 개발사업 시행 결과, 개발이익이 현저히 감소한 경우 초과이익으로

개발구역 안에 설치하기로 한 공공편의시설 설치 및 무상양여계획

등을 재조정하도록 하여 시행자의 부담을 완화

ㅇ 학교용지 유상 공급

- 시행자가 학교용지를 지방자치단체에 공급하는 경우 「학교용지 확

보 등에 관한 특례법」에 따른 공급가액을 따르도록 하고, 기업도시

시범사업부터 적용하도록 규정

ㅇ 관광사업의 분양 및 회원모집 기준 완화

- 개발구역에서 「관광진흥법」에 따른 관광시설을 유치하는 경우 분

양 및 회원모집의 기준 및 절차를 기업도시개발 특별법 시행령으로

따로 정할 수 있도록 함

나. 기업도시개발 특별법 시행령

o 개정 연혁

ㅇ 2005년 4월 30일 제정(2005. 5.1 시행)된 기업도시개발 특별법 시행

령은 그 동안 2차례 개정되었음


- 1차 개정 : 2006년 11월 23일(시행 2006. 11.23, 대통령령 제19739

호)

- 2차 개정 : 2009년 9월 29일(시행 2009. 11.28, 대통령령 제21759

호)

o 1차 개정

ㅇ 민간기업의 기업도시 개발사업에 대한 참여 여건을 개선하여 기업도

시개발을 활성화하기 위하여 개발사업을 시행하는 전담기업에 대한

출자자격 요건을 일부 완화하고, 외국 신용평가기관의 평가결과도 전

담기업에 대한 출자자격 평가기준으로 인정하며, 현물출자 토지의 공

시지가를 모두 자본금으로 인정

ㅇ 기업도시개발사업 시행 전담기업에 대한 출자자격 완화

- 민간기업이 기업도시 개발사업을 시행하는 전담기업에 출자하기 위

해서는 국내 신용평가기관의 신용등급이 투자적정 등급 이상이어야

하는 바, 외국 신용평가기관의 신용평가를 인정하지 아니하여 외국

기업의 참여가 어렵고, 출자 의사는 있으나 동 조건을 충족하지 못

하는 민간기업이 참여하지 못하는 문제가 있어

- 외국기업의 기업도시 개발사업 참여를 감안하여 국토해양부장관이

인정하는 외국 신용평가기관의 회사채평가 또는 기업신용평가 결과

가 투자적정 등급 이상이면 전담기업에 출자가 가능하도록 하고, 투

자적정 등급 미만의 민간기업도 전담기업의 자본금이 도시조성비의

10%를 초과하는 부분에 대하여 총 자본금의 20% 범위 내에서 출자

할 수 있도록 함

ㅇ 토지 현물출자 인정범위 확대

- 민간기업이 토지를 현물 출자한 경우 민간기업이 기업도시 개발사

업 시행자로 지정받기 위한 자기자본 확보비율 산정시 공시지가의

50%만을 인정함으로써 기업이 현물출자를 꺼리는 결과를 초래하고

초기자금 부담이 가중되는 문제가 있어


- 토지 현물출자시 자본금 인정범위를 공시지가의 50%에서 100%로

확대

ㅇ 사업시행자의 전기시설 설치 범위 축소

- 기업도시개발구역 내에서 전기공급자가 부담하는 전기시설의 설치

범위가 개발구역 밖 기간시설로부터 개발구역 안의 8m 이상의 도

로에 접하는 개별필지의 경계선까지의 전기시설로 한정되어 있었으

나, 6m 이상의 도로에 접하는 전기시설로 하여 전기공급자가 부담

하는 전기시설의 설치범위를 확대함으로써 사업시행자의 부담을 경

감

o 2차 개정

ㅇ 수도권 이전기업에 대하여 개발구역의 최소면적 기준을 완화하고, 선

택적 규제특례 제도를 도입하는 등 「기업도시개발 특별법」이 개정

됨에 따라 위임한 사항 및 시행에 필요한 사항을 구체적으로 정하고,

그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완

ㅇ 수도권 이전기업에 대한 개발면적 제한 완화

- 수도권 이전기업에 대한 개발면적 기준을 기존 최소 개발면적의 3

분의 2 이상으로 하고, 수도권 이전기업의 요건을 규정

ㅇ 선택적 규제특례 세부사항 규정

- 개발계획 승인 고시사항에 규제특례계획을 추가하고 필요한 규제특

례의 적용을 위한 제출서류 등 세부사항을 규정

ㅇ 선수금 수령 요건 완화

- 선수금 환불 담보를 위한 보증서 제출의무의 대상에서 시행자에 대

한 지방자치단체·공기업 등의 출자비율이 20% 이상인 경우 또는

일정요건 이상의 기업이 연대보증을 하는 경우는 제외하고, 사업시

행자·토지소유자 및 저당권자가 공동약정서를 제출할 경우 해당

토지에 설정된 소유권 확보 및 저당권 말소 의무를 완화


다. 기업도시개발 특별법 시행규칙

o 개정 연혁

ㅇ 2005년 5월 13일 제정(2005. 5.13 시행)된 기업도시개발 특별법 시행

규칙은 그 동안 1차례 개정되었음

- 1차 개정 : 2009년 11월 12일(시행 2009.11.28, 국토해양부령 제179

호)

o 1차 개정

ㅇ 별지서식 상의 혁신거점형 기업도시 삭제

- 기업도시의 유형 중 혁신거점형 기업도시가 폐지되는 내용으로

「기업도시개발 특별법」이 개정됨에 따라 별지서식 상의 혁신거점

형 기업도시를 삭제


제2절 선행연구의 검토

1. 기업도시 관련 연구ㅇ 기업도시에 관한 선행연구는 기업도시개발 시범사업 추진 시점

(2005.8)을 기준으로 연구의 주요 내용이 뚜렷한 차이를 보임

- 시범사업 시행 이전에는 주로 기업도시의 개념과 유형, 개발의 필요

성, 국내외 사례분석, 개발방향과 성공조건, 건설의 파급효과 등에

관한 연구가 주로 진행되었음(김현아, 2004; 장순희·조주복·이광

모; 2004, 조철주, 2005; 남기범, 2004; 주성재, 2004)

- 시범사업 시행 이후에는 정책방향, 계획기준, 관리운영방안, 제도개

선과제, 그리고 시범사업 추진과정에서 발생한 갈등에 관한 연구들

이 진행되었음(신순호·원열, 2006, 이미홍·김륜희·장인석, 2008;

안상근·김태영, 2009; 하성덕·김진범·서관호, 2007; 고석영·이

영관·전진생, 2009; 김남조, 2008; 유광민·김진동·김남조, 2008)

ㅇ 기업도시의 제도 개선과 관련하여 하성덕 등(2007)은 개발이익 산정

과정에서 드러나 「개발이익 산정지침」의 적용상의 문제점과 개선

방안을 제시하였음

- 현행법상 개발이익의 산정이 개발계획 단계, 실시계획 단계, 준공

단계별로 개별이익 산정, 개발이익 재산정, 개발이익 조정 절차를

거치도록 되어 있는데, 개발이익 산정과 개발이익 재산정 절차의 통

합, 실시계획 단계에서의 개발이익 및 투자액 확정, 준공 단계에서

의 정산절차 생략 등을 제시

ㅇ 안상근·김태영(2009)은 자기자본 및 투자자금 확보규정 완화, 기업

도시 계획기준 중 정주인구 기준 완화 등 기업이 요구하는 18가지의

제도개선과제를 제시하고, 그 중에서 공공성과 관련성이 높은 출자총

액제한의 특례, 기업도시 입지제한 완화, 기업의 개발이익 환수, SPC


설립을 통한 시행자 변경, 그리고 산업용지 비율 조정 등의 5가지 과

제에 대한 대안을 제시하였음

<표 2-3> 시범사업 선정 이전의 기업도시 관련 연구동향

구분 연구자 주요 연구내용

개발방향

김현아(2004)

수요자 중심의 개발, 규제자유구역으로 자율기능 확대, 개발이익의 지역 내 재투자 유도, 계획적 개발과 도시서비스 향상을 통한 한국형 기업도시의 건설방향을 제시

장순희조주복이광모(2004)

사업추진단계별(계획단계, 개발단계, 사후관리단계) 쟁점과 정책과제 제시계획단계에서는 입지선정과 국토 균형발전 목표와의 연계성, 특별법과 기존 법체계와의 연계성, 개발단계에서는 개발 및 투자지연과 사업 중단 가능성, 환경훼손 문제, 사후관리단계에서는 개발기업의 주력 산업쇠퇴 시 위기관리, 인근 기존도시에 미치는 영향을 고려해야 함을 제시

조철주(2005)

기업도시 개발방향 및 전략으로 지자체가 시행하는 개발사업이나 정책 등 다양한 경제개발전략의 통합, 기업도시 계획 및 개발과정을 전략적이고 민주적으로 진행, 민관협동 개발방식이 초래하는 부정적 영향을 최소화하기 위한 연계정책의 시행을 제시

성공조건

주성재(2004)

기업도시의 성공조건으로 기업유치를 위한 적극적 인센티브 부여, 기업도시 건설의 목표에 부합하는 투명한 입지선정원칙 설정, 지역균형발전을 선도하는 환경친화적 도시건설의 모형 정립

건설 효과

남기범(2004)

기업도시 건설효과를 투자활성화로 인한 고용증대와 산업의 활력 증대, 수도권과 지방의 균형발전, 혁신 클러스터의 기반 구축 등을 제시규제완화와 개발이익의 사회 환수를 통한 균형적 정책 입안, 민의 창의성과 관의 공공성 조화, 환경문제와 성장정치의 폐애 극복, 적절한 입지선정과 임계규모의 실현으로 성장 추동력 마련, 사회자본의 형성, 기업-지자체-대학의 삼각 나선형 혁신도시 건설 등을 성공조건으로 제시


<표 2-4> 시범사업 선정 이후의 기업도시 관련 연구동향

구분 연구자 주요 연구내용

계획기준

신순호원열

(2006)

관광레저형 기업도시 계획수립 시 명확한 목표정립을 통한 계획기준 설정, 계획기준의 최소화, 수요자 중심의 계획기준, 친환경적이고 지속가능한 계획기준이 필요함을 제시

관리운영방안

이미홍김륜희장인석(2008)

관광레저형 기업도시의 특수성을 감안한 관리운영방안 제시참여주체에 대한 지원(전담법인 지원, 입주기업 지원, 주민지원), 시설물관리(광역교통망 관리, 공공시설물 관리, 관광 시설물 관리), 도시 콘텐츠 관리방안(환경관리, 도시성장관리, 도시 관광마케팅) 등을 제시

제도개선

안상근김태영(2009)

관광레저형 기업도시의 제도개선 요구사항 18가지를 제시하고, 공공적 성격이 높은 5가지(출자총액제한의 특례, 관광레저형 기업도시 입지제한 완화, 기업의 개발이익 환수, SPC설립을 통한 시행자 변경, 관광레저형 기업도시 산업용지 비율 재분배)를 집중 분석하여 대안 제시

하성덕김진범서관호(2007)

기업도시 제도의 개발이익 산정 및 조정절차를 개발비용 산정, 개발수익 산정, 개발이익 재산정, 조정과정으로 나누어 개선방안과 실질적 운용에 도움이 되는 간소화 방안 제시

갈등연구

고석영이영관정진생(2009)

관광레저형 기업도시 개발에 있어 지자체와 지역주민간의 관계에서 수반되는 갈등 원인 파악기업도시 세 곳(무주, 태안, 영암·해남)의 갈등 차이 파악관광레저형 기업도시로 개발하는데 두 집단(지역주민, 지방자체단체)간의 관계적 측면에서 갈등을 최소화할 수 있는 방안을 파악하여 개발성과를 높일 수 있는 방안 도출

김남조(2008)

무주 기업도시 개발과정에서 나타나는 갈등구조를 파악갈등원인을 추진주체와 지역주민간에 주거지에 대한 인식차이, 의사소통의 문제로 인한 신뢰성 부족, 사업주체의 입장에서 사업이 주도되어 지역주민에 대한 고려 미흡으로 제시

유광민김진동김남조(2008)

무주 기업도시 사례를 통해 이해당사자 간의 권력관계가 갈등에 미친 영향을 파악토지수용 주민들이 지방정부 및 기업과 심각한 갈등구조를 이루며, 이는 지방정부의 친 자본지향적인 태도, 기업도시 유치추진과정에서 지역주민들에게 정확한 정보 혹은 충분한 정보가 제공되지 않음에 따른 불신, 기업의 갈등해결에 대한 소극적인 입장으로 갈등이 발생


2. 부동산 개발사업의 사업지연 관련 연구

가. 연구동향

ㅇ 부동산 개발사업의 사업지연 실태와 그 원인을 체계적으로 분석한

연구는 많지 않고, 부동산 개발사업의 리스크 요소 확인 및 관리방안

에 대한 연구는 2000년 이후 활발하게 진행

- 이는 “부동산 개발사업이 대부분 초기에 예상 혹은 계획하였던 기

간 내에 사업이 완료되는 경우가 거의 없고 예상치 못한 문제로 사

업기간이 연장되는 것이 일반적이다”는 사업 특성과 관련이 있는

것으로 판단됨

ㅇ 부동산 개발사업의 리스크에 관한 선행연구들은 대부분 부동산 개발

사업의 단계별로 리스크 요소의 중요도(강도와 빈도)를 분석하여 리

스크 관리방안(회피, 보유, 감소, 전가 등)을 제시하고 있음

- 대부분의 연구가 주택개발사업을 대상으로 하고 있으며, 사업단계의

구분은 3~8단계 등 연구자별로 다양한 견해를 보이고 있으나 사전

평가 단계, 개발준비 단계, 개발 단계, 관리운영 단계의 4단계로 구

분하는 것이 일반적임

- 리스크 요소의 중요는 리스크 요소의 강도(영향력)와 빈도(발생가능

성)를 리커트 척도를 사용하여 평가하고 있음

- 리스크 인자의 중요도를 평가하기 위해서는 주로 AHP 방법을 적용

하였고, 리스크 요소의 유형화를 위해서는 요인분석을 적용하고 있

음


<표 2-5> 부동산 개발사업의 리스크 관련 선행연구 분석

연구자 연구제목 주요 연구내용

이철규(2008)

골프리조트 개발사업의 리스크

관리방안 연구

골프리조트 개발사업을 개발기획, 개발준비, 시공 및 분양, 운영 및 관리 단계로 구분각 단계별로 리스크 요소를 식별하고 중요도를 평가하여 관리방안 제시

박영호(2007)

부동산 개발사업의 리스크 관리방안에

관한 연구

부동산개발 프로젝트를 사업사전평가단계, 개발준비단계, 개발단계, 관리운영단계로 분류각 단계별로 리스크를 식별하고 리스크 인자의 위험도 평가

이윤홍(2007)

부동산 개발사업의 효율적인 리스크 관리방안에 관한

연구

공동주택 개발사업을 대상으로 부동산 개발사업 중에 발생할 수 있는 개별 리스크 요인들을 체계적으로 인식개별 리스크 요인들을 유형별로 구분하여 그 영향 정도 파악

박기창(2007)

공동주택 개발사업의 리스크 관리방안에 관한

연구

민간 공동주택 개발사업의 각종 리스크 인자가 사업에 미치는 영향을 강도 및 발생가능성에 따라 분류

황재연(2007)

부동산 개발사업 단계별 개발위험 관리방안에 관한

연구

중소 부동산개발업의 현황과 특징을 고찰하고, 개발사업의 절차를 7개의 단계별로 분류하고 중요도 파악중소 부동산개발업자의 아파트시장진입의 문제점 도출

김재환(2006)

부동산개발 프로젝트의 리스크 인자분석에 관한

연구

디벨로퍼의 입장에서 리스크 인자를 식별하여 부동산개발 프로젝트의 리스크 분류체계 구성리스크 인자의 종합위험도를 산정

노재현(2005)

부동산개발사업의 리스크 저감 및

사업주체간 역할의 개선방안에 관한

연구

주택개발사업을 중심으로 한 사례연구를 통하여 부동산 개발사업 추진과정에서 발생하는 리스크 인자 분석 및 대응을 통해 리스크를 저감시키고 개발사업에 참여하는 사업 주체간의 업무분담 및 역할 개선 방안 연구

이지현(2005)

부동산 개발사업의 리스크 관리방안에

관한 연구

부동산 개발사업의 프로젝트 파이낸싱의 리스크에 관한 사업 참여자별(금융기관, 개발업자, 시공사)리스크 관리방안 연구


<표 계속>

연구자 연구제목 주요 연구내용

김민형(2005)

부동산 개발사업의 리스크 요인 분석

및 관리방안

부동산 개발사업을 4단계로 구분하여 각 단계별로 발생가능한 리스크 요인들의 상대적인 강도(발생시 파급효과)와 발생가능성을 평가개별 리스크 요인들을 유형별로 구분하여 그 영향 정도를 파악

윤영식(2004)

부동산 개발론의 학문적 체계확립에

관한 연구

부동산 개발사업을 8단계로 구분, 단계별 리스크에 대하여 실무적 경험을 바탕으로 빈도수가 높은 위험인자에 대해 대응방안을 설명부동산개발의 기본적 개념 및 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 고찰

강송규(2004)

공동주택사업에서 사업비측면의 리스크관리

효율화에 관한 연구

공동주택의 평당 원가 구성 항목별 구성비 및 사업비에 영향을 미치는 영향을 정량적으로 파악업무과정 및 사례분석을 통해 리스크 영향도 평가

탁민(2004)

부동산 개발사업의 위험관리에 관한

연구

민간 부동산 개발사업을 중심으로 부동산개발의 과정적 측면과 시점적 측면에서 대상과 범위를 분석부동산 개발사업을 개발 전 단계, 개발 단계, 개발 후 단계로 분류한 후 각 단계의 리스크 발생요인추출

강정규(2003)

부동산 개발사업의 경영합리화를 위한

위험 관리 방안

부동산 개발사업의 과정을 개발준비단계, 개발사업 진행단계, 개발사업 후 관리·운영단계로 구분하여 개발사업 경영합리화 제약 요소 추출

신규호(2002)

개발사업 사전기획단계의

리스크 인자 중요도에 관한 연구

개발사업 기획단계의 제한된 정보를 이용하여 효과적으로 리스크를 관리할 수 있도록 주요 리스크 인자의 식별 및 중요도 분석

주) 이철규(2008)의 논문을 토대로 연구자 일부 수정


나. 리스크의 정의 및 사업지연요인과의 관계

ㅇ 리스크는 “특별한 행동의 수행과 관련된 불확실성의 영향으로 장래

에 발생할 것으로 기대되는 소망스러운 결과로부터 일탈되어 손해가

발생할 가능성”으로 정의(김민형, 2005)

- 리스크(Risk)는 학문 분야나 학자에 따라 그 개념이 매우 다양하게

정의되고 있지만, 많은 연구에서 불확실성과 손해의 발생가능성이라

는 두 가지 큰 특징으로 요약

ㅇ 리스크는 예측가능성, 관리가능성, 개발과정, 발생 빈도 및 강도, 속

성 등의 기준으로 분류됨(김민형, 2005; 이철규, 2008)

- 예측가능성에 의한 분류는 리스크 관리자의 입장에서 직면하는 여

러 가지 리스크의 발생 경향과 그 유무를 예측할 수 있느냐 없느냐

에 따른 분류로서, 예측 가능 리스크와 예측 불가능 리스크로 분류

- 관리가능성에 따른 분류는 회피, 전가, 분산, 보유, 경감, 예방 등

다양한 리스크 관리기법을 통해 관리할 수 있느냐 없느냐를 기준으

로 구분하는 것으로서, 내부적 요인에 의해 발생하는 경영내적 리스

크가 관리 가능 리스크에 해당하고, 수요동향의 변화, 경제환경의

변화 등 외적 요인에 의해 발생하는 리스크는 관리가 어렵기 때문

에 관리 불가능 리스크에 해당함

- 개발과정에 의한 분류는 개발사업의 단계별 시행과정에서 나타나는

리스크를 개발기획 단계, 개발준비 단계, 시공 및 분양 단계, 운영

및 관리 단계 등 개발사업의 각 단계별로 구분

- 발생 빈도 및 강도에 따른 분류는 리스크의 강도(영향력)와 빈도(발

생가능성) 두 축을 기준으로 하여 강도와 빈도가 높은 리스크, 강도

는 높으나 빈도는 낮은 리스크, 강도는 낮으나 빈도는 높은 리스크,

강도와 빈도가 낮은 리스크로 구분하는 것으로서, 강도와 빈도를 동

시에 고려하여 리스크 관리에 대한 정확한 의사결정을 내리기 위한

분류임


- 리스크의 속성에 따른 분류는 인허가 절차 및 각종 규제와 관련된

정책환경 리스크와 자금조달 및 시장의 불확실성과 관련된 금융시

장 리스크로 구분

ㅇ 최근 들어 부동산 관련 정책의 변화, 거시경제 흐름 등 부동산 개발

사업에 영향을 미치는 요인의 복잡화 및 다양화로 인해 사업의 리스

크는 그만큼 증가하고 있음

- 불확실성은 미래 사안에 대한 예측이 불가능하여 그 결과를 판단할

수 없는 상황을 의미하며, 이러한 불확실성의 결과가 리스크로 나타

남

ㅇ 따라서 개발사업 시행이 당초 계획보다 지연되는 원인은 리스크 요

소가 작용하기 때문이며, 따라서 불확실성이 리스크를 유발하고 리스

크가 사업을 지연시킴

다. 주요 선행 연구 검토

o 박은관·안용진(2005)의 연구

ㅇ 2000년 7월부터 시행된 도시개발법에 근거한 도시개발사업의 문제점

과 개선방안을 규명하기 위해 수행되었으며, 도시개발사업의 사례분

석을 통해 사업지연 요인을 제시하였는데, 이는 주로 제도적 사업지

연 요인이거나 도시개발사업의 특성에서 연유한 요인임

ㅇ 지가상승 및 농지취득에 따른 용지확보 어려움

- 도시기본계획상에서 시가화예정지구를 지정하는 순간 토지가격이

급등하게 되고 구체적인 사업계획과 실시계획 인가 시 추가적으로

가격이 상승하여 미실현 개발의 잠재가치가 토지가격에 반영됨으로

써 사업추진에 많은 문제 발생

- 현행법에서는 민간(법인체)이 농지를 구입할 수 있는 시기를 실시계

획 인가 이후로 규정하고 있는데, 실시계획 인가 이후 해당 지가의


앙등으로 많은 사업비가 소요되는 문제가 발생

ㅇ 기반시설 부담과 각종 부담금 부과에 따른 기반시설 부담

- 개발계획의 협의 및 승인과정에서 지방자치단체가 사업자에게 사업

구역은 물론 주변지역의 기반시설까지 전가하는 경우가 있어 사업

자의 부담을 가중

- 도시개발사업의 부담금은 농지조성비, 대체산림자원조성비, 광역교

통시설부담금 등이며, 사업 초기인 인허가 단계에서 부과되기 때문

에 시행자의 초기자금 부담을 가중

ㅇ 인허가 절차의 장기화

- 사전환경성 검토의 내용이 실시계획 승인단계에서 요구하는 환경영

향평가의 내용과 중복되고, 개발계획 이후 추진과정에서 중요한 사

업내역이 변경될 경우, 이중으로 영향평가를 수행하도록 되어 있어

사업비를 증가시키고 사업기간을 지체

- 계획의 최종 승인되기까지 해당 기초 및 광역지자체의 각종 위원회

자문 또는 승인 절차를 이행하도록 하고 있고, 각 절차별 소요기간

이 길어 사업기간을 장기화

ㅇ 토지수용 등 사업시행방식의 문제

- 사업자가 일정조건을 만족할 경우 토지수용권을 보장하고 있지만,

실제로는 민원 등을 우려한 지자체의 반대, 수용가 급등 등의 이유

로 사업이 지체

ㅇ 민간기업의 자금부족

- 도시개발사업 특성상 초기에 많은 사업자금이 들어가기 때문에 민

간시행자는 사업자금의 부족으로 사업진행에 많은 어려움을 겪고

있음

o 김민형(2005)의 연구

ㅇ 본 연구는 민간에 의한 신규 공동주택 개발사업을 대상으로 건설업

체의 관점에서 사업단계별 리스크 요인의 강도와 발생가능성을 평가


하여 리스크 관리방안을 제시할 목적으로 수행되었음

ㅇ 공동주택 개발사업의 단계는 ① 개발 전 사업사전평가 단계, ② 개발

준비 단계(인허가 및 토지매입), ③ 개발 단계(분양 및 시공), ④ 개

발 후 관리운영 단계의 4단계로 구분하였음

ㅇ 사업단계에 따라 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인 40개를 도출한

다음 건설업체 300개사와 시행업체 68개사를 대상으로 리스크 요인

의 강도와 발생가능성을 평가하고 유형을 도출

- 입지조건, 사업조건, 시장환경, 사업특성 등을 분석하여 사업타당성

을 평가하는 단계인 사업사전평가 단계에서는 교통이나 환경여건의

적정성, 사업주체 구성의 적정성, 세제 및 금리 정책의 불안정성, 소

비자 선호의 변화, 개발방식, 사업규모의 적정성 등의 리스크 요인

(5개 유형13개 요소)을 도출

- 본격적인 개발을 위해 사업타당성을 분석하고 실질적인 사업계획과

자금조달계획을 수립하며, 토지를 매입한 후 인허가를 맡는 개발준

비 단계에서는 토지매입 시 주민의 합의형성 지연, 개발계획에 대한

주민의 반대, 인허가의 지연 등의 리스크 요인(5개 유형 15개 요소)

을 도출

- 분양과 실질적인 시공이 이루어지는 개발 단계에서는 예상 수요와

분양 수요의 불일치에 따른 분양률 저조, 사고나 재해, 공동사업자

의 부도, 설계변경이나 잘못된 시공으로 인한 공사중단 등의 리스크

요인(3개 유형 11개 요소)을 도출

- 입주와 정산이 이루어지는 관리운영 단계에서는 하자책임, 입주자

불만, 사전 약정배분율에 대한 공동사업자의 부동의 등의 리스크 요

인 3개를 도출


<표 2-6> 부동산 개발사업의 사업단계별 리스크 요인

단계 추출인자 리스크요인

사업사전평가단계

시장환경 리스크

세제 및 금리 정책의 변화에 따른 불안정성새로운 법률의 제정소비자 선호도의 변화거시 경제 동향

사업계획 리스크

비용계획의 적정성투입비 범위의 적정성사업추진 방식의 적합성

사업주체 리스크

공동사업 주체의 신뢰성사업주체 구성의 적정성

입지환경 리스크

교통 및 환경여건의 적합성개발규모의 적합성

마케팅리스크

분양 계획 및 분양가 책정의 적정성유사 상품과의 경쟁성

개발준비단계

자금조달리스크

지급 보증의 적절성차입금 상환 계획의 적절성금리의 변동

인허가리스크

용적/공지제공 면적 등 계획의 기초 조건 결정의 지연경제 환경 변화에 따른 계획과 시장의 불일치개발 관련 인허가의 지연

사업계획 관련

리스크

임차인의 퇴거교섭 장기화에 따른 개발 스케줄 지연지역정비계획과 교통인프라 계획의 정비에 따른 입지조건 변화환경접근과 보전 대책 등의 부하사업 수행 중 새로운 법률의 입법, 관련 정책의 변화

사업비증가

리스크

보상금의 불확실성임퇴료와 명도비용 등 비용발생합의형성의 지연

기타리스크

개발계획에 대한 주민의 반대공동사업자의 재무실적 악화와 도산에 따른 사업 중단

개발단계

공사 중단

리스크

수복작업으로 인한 공사 지연매장 문화재 출토, 환경오염 등에 따른 공사 중단자금의 유출

공기연장리스크

자재 적기 조달의 애로설계 변경, 잘못된 공사로 인한 공기연장 및 추가공사 발생

현금흐름리스크

미분양의 발생주변 교통 등 인프라 정비 지연에 따른 분양률 저조

주) 김민형(2005), p.66


o 이철규(2008)의 연구

ㅇ 골프리조트 개발사업 단계별로 발생할 수 있는 리스크 요소를 추출

하고, 이를 계층화한 다음 리스크 요소의 중요도를 분석하여 리스크

요소에 대한 관리방안을 모색할 목적으로 수행

ㅇ 문헌조사와 시행사, 건설사, 금융회사, 설계 및 인허가 업체 등의 담

당자들과 인터뷰를 통해 골프리조트 개발사업 특유의 단계별 리스크

요소 53개를 추출한 다음, 시행사와 시공사 등 120개 업체의 개발기

획, 인허가 등 업무담당자를 대상으로 설문조사를 시행하여 42개 리

스크 요소를 선정하고 각 단계별로 유사한 리스크 요소를 묶어 리스

크 유형으로 분류

- 입지분석 및 사업성 분석이 이루어지는 개발기획 단계에서는 교통

인프라 및 접근성 등 입지환경 리스크, 지출규모의 적정성 등 사업

계획 리스크, 세제 및 금리정책의 변화 등 사업환경 리스크(3개 유

형 14개 요소)를 도출

- 자금조달과 부지매입, 인허가 과정을 수행하는 개발준비 단계에서는

개발계획에 대한 주민 반대 등 부지확보 리스크, 실시계획 인가 및

개별 허가의 지연 등 인허가 리스크, 법률 및 정책 변화의 불확실성

등 정책환경 리스크, 차입금 상환계획의 적정성 등 자금조달 리스크

(4개 유형 15개 요소)를 도출

- 본격적인 공사를 시작하여 회원권을 분양하는 시공 및 분양 단계에

서는 공동사업자 및 건설사의 도산 등 공사중단 리스크, 설계변경,

시공오류로 인한 공기지연 및 추가공사 등 공기지연 리스크, 분양률

저조 및 분양일정 지연 등 분양리스크(3개 유형 9개 요소)를 도출

- 준공 후 영업을 개시하고 관리하는 운영 및 관리 단계에서는 주주

회원권 시세의 하락 등 현금흐름 리스크, 내장객 선호도의 변화 등

운영환경 리스크(2개 유형 6개 요소)를 도출


<표 2-7> 골프리조트 개발사업의 사업단계별 리스크 요인단계 리스크 유형 리스크 요소

개발기획단계

입지환경 리스크입지타당성 검토교통인프라 및 접근성주변 동종업체와의 경쟁력

사업계획 리스크

사업주체 구성의 적절성 및 신뢰성분양방식 및 분양규모의 적정성지출규모의 적정성사업기간의 적합성사업추진방식의 적합성

사업환경 리스크

세제 및 금리정책의 변화법률의 제정·개정정부의 정책 및 규제 변화소비자 선호도의 변화

개발준비단계

부지확보 리스크

토지매입비 과다지출에 의한 사업의 중단토지매입의 지연개발계획에 대한 주민의 반대환경접근과 보전대책 등의 부담

인허가 리스크

기초조사의 지연 및 부적절성민원에 따른 인허가의 지연도시계획시설변경·결정의 지연실시계획 인가 및 개별허가의 지연

정책환경 리스크경제환경 변화에 따른 계획과 시장의 불일치법률 및 정책 변화에 따른 불확실성교통인프라, 지역정비계획의 변경

자금조달 리스크

금융기관 선정의 적정성대출조건의 적합성차입금 상환계획의 적절성시공사 선정 및 지급보증의 적절성

시공 및

분양단계

공사중단 리스크문화재 출토, 환경오염 등에 따른 공사중단공사자금의 유출공동사업자 및 건설사의 도산

공기지연 리스크각종 민원제기에 따른 공기지연설계변경, 시공오류로 인한 공기지연 및 추가공사천재지변, 수복작업으로 인한 공기지연

분양 리스크분양률 저조 및 분양일정 지연분양홍보·마케팅의 적절성교통인프라 정비 미흡에 따른 분양률 저조

운영 및

관리단계

현금흐름 리스크회원권, 골프텔의 미분양 및 주주모집 미달회원권, 골프텔, 주주회원권 시세의 하락개발주체 간 손익계상의 분쟁

운영환경 리스크개장의 지연내장객 선호도 변화경제상황의 변화에 따른 내장객 감소

주) 이철규(2008), p.88


제 3 장 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석


제3장 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 43

제1절 태안 관광레저형 기업도시

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 충남 태안군 남면 일원 14,644천㎡(443만평)

ㅇ 사업기간 ; 2007년 ~ 2020년

ㅇ 시 행 사 ; 현대도시개발㈜

- 2007년 8월 6일 설립

- 자본금 3,370억원, 현대건설 100% 출자

ㅇ 투자계획 ; 9조 1억원

- 도시조성비 ; 1조 1,461억원

ㅇ 주요시설 ; 첨단복합단지, 테마파크, 청소년문화체육시설, 아카데미타

운, 국제비즈니스단지, 골프장 6개 108홀 등

ㅇ 계획인구 ; 15,000명(6,000가구)

ㅇ 목표 관광객 ; 7,700,000명

2. 추진 현황

가. 사업시행계획

ㅇ 2006년 12월 개발구역 지정 및 개발계획 승인 당시, 2007년 7월까지

실시계획 수립 및 제반 영향평가 협의 등을 완료하고, 2007년 11월

기업도시위원회 심의 및 실시계획 승인을 거쳐 2007년 하반기 공사

에 착공할 계획을 제시

ㅇ 부지조성공사는 2007~2011년, 시설공사는 2011~2020년까지 단계적

으로 개발할 계획을 수립


<표 3-1> 태안 기업도시의 개발사업 시행계획

구분조성공사 시설공사

비고착공 준공 착공 준공

￭ 골프장 - 골프장(1) 2008 2010 2010 2011 - 골프장(2) 2007 2009 2009 2010 - 골프장(3) 2007 2009 2009 2010 - 골프장(4) 2007 2009 2009 2010 - 골프장(5) 2009 2011 2012 2013￭ 첨단복합단지 2009 2011 2012 2020￭ 청소년문화·체육시설 2008 2010 2011 2013￭ 테마파크 2008 2010 2011 2016￭ 국제비즈니스단지 2008 2010 2011 2020￭ 아카데미타운, 웰빙병원 2008 2010 2011 2016￭ 상업·업무시설 2008 2010 2011 2020￭ 주거용지 - 주택(1) 2007 2009 2010 2013 - 주택(2) 2008 2010 2011 2015 - 주택(3) 2009 2011 2012 2017 - 공동주택 2008 2010 2011 2020￭ 공공편익시설 2007 2011 2009 2016￭ 생태공원 2008 2011 2012 2013

주) 개발구역 지정 및 개발계획 승인 단계에서의 사업시행계획

나. 추진상황

o 시범사업 선정

ㅇ 기업도시 시범사업 신청(2005.4.15)

- 신청자; 현대건설㈜ + 태안군

ㅇ 재심의 결정(2005.7.8, 제2차 기업도시위원회)

- 사유; 간척농지전용 문제에 관하여 보다 심도 있는 논의 필요

ㅇ 시범사업 선정(2005.8.25, 제3차 기업도시위원회)

- 보완계획; 농지보존 면적을 100만평으로 확대, 유사시 226만평을 농


지로 환원하는 확약서 제출, 개발이익 100% 지역개발사업 재투자,

직접사용토지의 10년간 의무사용, 공공기관의 사업 참여

o 개발계획 수립 및 승인

ㅇ 개발구역 지정안 및 개발계획안 작성(2005.8~2006.5.28)

- 현대엔지니어링 등 2개 업체

- 개발계획안 태안군 접수(2006.4.12) 및 공청회 개최(2006.5.4)

ㅇ 개발구역 지정 제안 및 개발계획 승인 신청(2006.5.29)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2006.6.15~2006.11.9)

- 개발구역 지정 타당성 및 사업성 분석 적정성 검토

(2006.7.15~2006.11.15)

- 중앙도시계획위원회 심의(2006.11.30) 및 기업도시위원회 심의

(2006.12.19)

ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인(2006.12.22) 및 고시(2006.12.27)

o 실시계획 수립 및 승인

ㅇ 실시계획안 작성(2007.1.2~2007.5.28)

ㅇ 개발계획 변경 및 실시계획 승인 신청(2007.5.29)

- 영향평가 등 관계 행정기관 협의(2007.2.4~2007.8.20)

- 개발이익 재산정 등 사업성분석(2007.3.10~2007.9.3)


(2007.9.12)

ㅇ 개발사업 시행을 위한 전담목적법인(SPC), 현대도시개발(주) 설립

(2007.8.6)

ㅇ 개발계획 변경 및 실시계획 승인(2007.9.14) 및 고시(2007.9.18)

ㅇ 실시계획 1차 변경(2008.3.2~2009.1.12)

ㅇ 실시계획 2차 변경(2009.1.13~2009.5.11)


o 공사시행

ㅇ 기공식 (2007.10.24)

ㅇ 부남호 준설 공사 시행(2007.12.12~)

- 총 1,000만㎥ 중 140만㎥만 준설 완료

ㅇ 진입로 조성공사 시행(2010.1.28)

- 연결도로(2.29km) 개설공사 2011. 11월 30일 준공 계획

다. 향후계획

ㅇ 2012년까지 1단계 사업(골프장 2개소, 첨단복합단지, 청소년문화체육

시설)의 부지조성 공사 준공 계획

ㅇ 2009~2012년까지 단계적으로 분양, 2020년까지 도시조성 완료 계획

3. 추진 실태

o 계획대비 추진상황

ㅇ 2005년 8월 시범사업으로 선정된 태안 기업도시 개발사업은 시범사

업 지정과 동시에 개발계획안 작성에 착수하였으며, 1년 4개월이 경

과된 2006년 12월 개발계획이 승인·고시되었음

- 관계부처 협의 기간이 5개월, 전문기관의 개발구역 지정 적합성 및

사업성 분석 타당성 검토 기간이 4개월 소요되었으며, 개발구역 지

정 및 개발계획 승인 기간이 7개월 소요되는 등 개발계획 수립 단

계는 순조롭게 진행

ㅇ 개발계획안 변경 및 실시계획 수립도 2007년 1월 착수하여 2007년 9

월 완료되었으며, 2007년 10월 착공식을 갖고 부남호 준설공사를 시


행하는 등 사업초기에는 사업이 원활하게 추진되었음

- 관계 행정기관과의 협의 기간이 7개월 소요되었으며, 실시계획 승인

기간이 4개월 소요되는 등 실시계획 수립 단계도 순조롭게 진행

- 당초 계획은 2007년 11월 기업도시위원회 심의 및 실시계획 승인을

거쳐 2007년 하반기 공사에 착공할 계획이었으나, 실시계획이 9월

승인·고시되었고 10월 기공식 개최

ㅇ 그러나 2007년 10월 착공식 이후 부지조성 및 시설공사가 당초 계획

과 달리 지연되기 시작

- 당초 개발계획에 따르면, 부지조성 공사가 2011년까지 완료되고, 골

프장 3개소는 2010년 시설공사를 완료하고 2011년 개장하는 것으로

계획되어 있었으나, 3년이 경과한 현재 1단계 부지조성 공사가 일부

진행 중에 있음

- 2009년 5월 콘도미니엄 건축허가를 득하였으나, 1년 이내에 공사에

착수하지 않아 2010년 12월말로 공사의 착수기간을 연장하였음5)

o 주요 이슈

ㅇ 사업시행 지연에 대한 지자체·주민과 시행사간 의견 차이

- 태안 기업도시는 2005년 8월 시범사업 선정에서부터 2006년 12월

개발구역 지정 및 개발계획 승인, 2007년 9월 실시계획 승인, 그리

고 2007년 10월 기공식이 진행될 까지는 사업이 순조롭게 진행

- 그러나 그 이후 글로벌 금융위기에 따른 자금조달의 어려움, 출자회

사인 현대건설㈜의 인수·합병 등의 요인이 복합적으로 작용하여

부지조성공사 등 사업시행이 다소 지연되고 있음

ㅇ 이러한 사업추진상황에 대해 지자체 및 주민들은 기공식을 한 지 3

년이 지났으나 진척된 게 없어 무산되는 것 아니냐는 우려의 의견을

5) 건축 허가권자는 건축 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 허가를 취소하여야 하고, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다(건축법 제11조).


제시하고 있고, 시행사는 현대건설㈜의 인수·합병이 정리될 때까지

는 사업진행이 늦어질 수 있으며, 이후 정상적 추진이 가능할 것이라

는 의견을 제시

제3장 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 49 50 관광레저형 기업도시 추진실태 분석 및 대응방안 연구

제2절 무주 관광레저형 기업도시

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 전북 무주군 안성면 금성·덕산·공정리 일원

7,672천㎡(232만평)

ㅇ 사업기간 ; 2008년 ~ 2020년

ㅇ 시 행 사 ; 무주기업도시㈜

- 2007년 1월 23일 설립

- 자본금 458억원, 대한전선 440억원, 무주군 18억원 출자

ㅇ 투자계획 ; 1조 4,171억원

- 도시조성비 ; 4,494억원

ㅇ 주요시설 ; 시니어·예술인 커뮤니티, 연수원, 복합상업지구,

자연체험시설, 테마파크, 골프장(36홀), 스키장(슬로프 4면)등

ㅇ 계획인구 ; 10,000명(4,360 가구)

ㅇ 목표 관광객 ; 1,283,000명

2. 추진 현황


ㅇ 2010년 9월 승인된 무주 관광레저형 기업도시 개발계획에 따르

면, 부지조성기간은 2007~2011년으로 계획되어 있고, 시설공사

는 2011~2020년까지 단계적으로 추진할 계획을 수립하고 있음

ㅇ 개발계획이 승인·고시된 이후 2007년 10월부터 2008년 9월까

지 실시계획 수립 및 제반 영향평가 협의 등을 완료하고, 2008


년 10월 실시계획 승인을 거쳐 12월에 착공할 계획이었나,

2008년 5월 토지보상 공고가 중단된 이후 사업이 중단

<표 3-3> 무주 기업도시의 개발사업 시행계획

구분 단계도시조성 시설공사

착공 준공 착공 준공

레저휴양지구

골프장 1단계 2009 2009 2010 2011스키장 1단계 2009 2009 2010 2011레저주택(북) 1단계 2008 2011 2011 2011레저주택(남) 1단계 2008 2011 2012 2013종합복지센타(북) 1단계 2009 2009 2010 2011종합복지센타(남) 2단계 2012 2014 2015 2016콘도미니엄 1단계 2009 2009 2010 2011

시니어휴양지구

서비스주택 2단계 2012 2014 2015 2016요양주택 3단계 2015 2017 2018 2020커뮤니티지원시설 2단계 2012 2014 2015 2016종합의료센타 2단계 2012 2014 2015 2016

비즈니스지구

비즈니스 주택 2단계 2012 2014 2015 2016연구업무단지 3단계 2015 2017 2018 2019종합복지센타 2단계 2012 2014 2015 2016회의센타 1단계 2009 2009 2010 2011기업연수원 2단계 2012 2014 2015 2017

예술인시설지구

갤러리 주택 2단계 2012 2014 2015 2016예술전문학교 3단계 2015 2017 2018 2019

전통향토테마마을(이주단지) 1단계 2008 2011 2011 2011

허브팜랜드

테마재배농장 1단계 2009 2011생산물가공센타 1단계 2009 2009 2010 2011전시관,판매센타 1단계 2009 2009 2010 2011

복합주거단지

연립,아파트,휴양형 3단계 2015 2017 2018 2020종합복지센타 3단계 2015 2017 2018 2020

복합관광상업지구 2단계 2012 2014 2015 2016테마파크 2단계 2012 2014 2015 2016수변생태체험시설 3단계 2015 2017 2018 2019산림생태체험시설 2단계 2012 2014교육시설 3단계 2015 2017 2018 2019주차장 2단계 2012 2014 2015 2016체육공원 3단계 2015 2017 2018 2020초등학교 2단계 2012 2014 2015 2016복합공공시설용지 2단계 2012 2014 2015 2016

자료) 문화관광부(2007). 무주 관광레저형 기업도시 개발구역 지정 및 개발계획(안) 심의


나. 추진상황



- 신청자 ; 대한전선㈜ + 무주군


- 관광레저형 기업도시 시범사업으로 신청한 5개 지역(태안, 무

주, 영암·해남, 사천, 하동·광양) 중 유일하게 시범사업으로

선정

- 5개 분과(균형발전, 친환경, 재무성, 산업교역 및 지식기반, 관

광레저 분과) 60명 평가위원의 시범사업 평가 결과 무주 기업

도시가 종합순위 3위, 관광레저형 순위 2위로 평가


ㅇ 개발구역 지정안 및 개발계획안 작성(2006.3.13~2006.10)

- 개발계획안 무주군 접수(2006.11.7) 및 주민의견 수렴을 위한

공청회 개최(2006.11.30)

- 대한전선(주)이 개발사업 시행을 위한 전담목적법인(SPC), 무

주기업도시㈜ 설립(2007.1.23)

- 무주군이 자본금의 3.9%(18억원)를 무주기업도시㈜에 출자

(2007.9.6)


- 무주군과 무주기업도시㈜ 협약안 체결(2007.1.31)


(2007.3.7~2007.9.30)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2007.2.6~2007.7.30)



(2007.9.12)


o 사업의 중단

ㅇ 무주기업도시㈜는 2007년 6월 11일 무주군에 토지보상업무 대

행을 무주군에 요청하였고, 무주군과 무주기업도시㈜는 6월 25

일 편입토지 매입 위·수탁 협약을 체결

- 무주군은 무주기업도시㈜로부터 위탁받은 보상 업무를 2007년

7월 10일 한국농어촌공사에 재위탁하였음

ㅇ 개발구역 내 주민들이 건교부장관과 문화부장관을 상대로 무주

관광레저형 기업도시 개발구역 지정 및 개발계획 승인 취소 청

구 행정소송을 제기(2007.12.14)

- 최종판결은 2008년 12월 24일 원고의 청구를 기각하고 소송비

용은 원고부담으로 하는 것으로 종결

ㅇ 편입용지 보상을 위한 토지 기초조사 착수(2007.10)

- 한국농어촌공사는 2007년 10월 8일 용지매수 보상계획서를 무

주군에 제출하였고, 무주군은 10월 18일 무주기업도시㈜에 이

를 통보

- 한국농어촌공사는 2008년 5월 16일까지 용지매수 대상 토지의

75%에 대하여 기초조사를 완료

ㅇ 토지보상계획 공고 중단(2008.5)

- 무주군, 무주기업도시㈜, 한국농어촌공사는 업무협의를 통해

조사 완료된 75%의 물건에 대해 보상계획 공고를 시행하기로

하고, 일간지에 토지보상계획 공고를 의뢰(2008.5.16)

- 대한전선㈜는 2008년 5월 22일 보상계획 공고에 대한 중단 의

사를 무주군에 통보하였고, 5월 23일자 게재 예정인 토지보상

공고 계획을 취소


ㅇ 토지보상계획 공고 취소 이후 진행상황

- 토지보상계획 공고가 취소된 2008년 5월 무주군은 무주기업도

시㈜에 토지보상계획 공고 중단 사유와 향후 사업추진 일정을

제시할 것으로 요구

- 무주기업도시㈜는 2008년 6월 3일에 토지보상계획 공고 중단

의 사유로서 용지매수 대상 토지의 기초조사 완료, 2008년 7

월 투자설명회 개최 및 투자협약 체결을 제시하였고, 9월 1일

에는 9월 중 사업추진 계획을 작성하여 향후 일정을 제시하겠

다고 통보

- 그러나 2010년 10월 2일 무주 기업도시 개발사업의 추진방안

에 대한 수정이 불가피하게 되었고, 별도의 추진계획을 무주

군에 통보할 때까지 보상업무를 중단할 것을 통보

ㅇ 무주 기업도시 개발사업 수용재결기간 1년 연장(2009.9.28)

- 사업시행자는 개발구역 안에서 개발사업의 시행을 위하여 필

요한 때에는 토지·물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있

고, 재결의 신청은 개발구역 토지면적의 50% 이상의 토지를

확보한 후에 할 수 있으며, 재결 신청은 개발계획 고시일부터

2년 이내에 할 수 있고 부득이한 사유가 있는 경우 1년 연장

할 수 있음(기업도시개발특별법 제14조)

- 따라서 토지수용 재결신청 기한이 2009년 10월 1일로 만료 예

정됨에 따라, 2009년 9월 10일 수용재결기간을 연장 신청하였

고, 9월 28일 수용재결기간을 1년(2009.10.1~2010.10.1) 연장

- 이 당시 대한전선㈜와 무주기업도시㈜는 수용재결기간을 연장

하여 대체사업자를 확보한 다음 대한전선㈜의 지분을 양도하

겠다는 의사를 표명함으로써, 사실상 무주 기업도시 개발사업

을 추진할 의사가 없음을 표명6)

6) 무주군 내부자료(2010), 무주 관광레저형 기업도시 추진상황


ㅇ 문화체육관광부 무주 기업도시 지원 T/F 구성·운영(2010.2~)

- 문화체육관광부는 2010년 1월 21~22일 무주리조트에서 ‘무

주기업도시 활성화 방안 현지포럼’을 개최하였으며, 대체사

업자 모색, 타용도 전환, 협의체 구성 및 운영, 해외펀드의 활

용 등을 논의

- 2010년 2월부터는 3차례에 걸쳐 무주 기업도시 지원 TF를 구

성·운영하였으나 3차 회의(2010.6.10)에서 무주기업도시㈜는

사업추진 포기의사 표명하였고, 무주군은 기업도시 개발을 대

신하여 「신발전지역 육성을 위한 투자촉진 특별법」에 따른

‘신발전지역 발전 촉진지구’로 지정하여 사업을 계속 추진

할 것을 표명

o 개발구역 지정 해제

ㅇ 기업도시개발특별법 제7조(개발구역 지정의 해제)에 따르면 ①

개발계획이 승인·고시된 날부터 3년 이내에 실시계획의 승인

을 신청하지 아니한 경우, ② 실시계획이 승인·고시된 날부터

2년 이내에 개발구역 면적 중 매수대상 토지면적의 30% 이상

의 토지를 매수하지 아니한 경우, ③ 개발사업의 추진상황으로

보아 개발구역의 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

기업도시위원회 심의를 거쳐 개발구역 지정을 해제할 수 있음

- 정부는 개발구역 지정해제 요건이 성립되는 2010년 10월 2일

이후 사업시행자로부터 청문을 실시하고 개발구역 지정해제

절차에 공식 착수할 예정

- 무주군은 주민피해 구제 대책 마련, 신발전지역 발전 촉진지

구 지정 등 대안마련 등에 본격 착수할 예정

- 무주기업도시㈜는 개발구역 지정해제의 행정처분이 내려지면

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따라 파산절차에 착

수할 예정


3. 추진 실태


ㅇ 2005년 7월 시범사업으로 선정된 무주 기업도시 개발사업은 곧

바로 지구지정 및 개발계획안 수립에 착수하지 않는 등 다소

사업이 지연되었으며, 2년 3개월이 경과된 2007년 10월 개발계

획이 승인·고시되었음

ㅇ 개발계획 수립 및 승인 직전인 2007년 6월부터 개발구역 편입

토지에 대한 매입 업무에 착수하는 등 사업 초기에는 사업시행

에 적극적이었으며, 2008년 10월 실시계획 승인을 거쳐 12월에

착공하여 2011년까지 부지조성공사를 완료하고 2020년까지 단

계적 시설공사를 거쳐 사업을 완료할 계획을 수립하였음

- 관계부처 협의 기간이 6개월, 전문기관의 개발구역 지정 적합

성 및 사업성 분석 타당성 검토 기간이 7개월 소요되었으며,

개발구역 지정 및 개발계획 승인 기간이 8개월 소요되는 등

개발계획 수립 단계는 비교적 순조롭게 진행된 것으로 판단됨

ㅇ 개발계획 승인 직후 실시계획 수립에 착수하지 않았고, 2008년

5월 토지보상계획 공고가 취소된 이후 사실상 사업이 중단

- 사업 중단의 사유는 명확하게 드러나지는 않았지만 무주기업

도시㈜의 출자회사인 대한전선㈜의 사업추진의지 약화, 글로

벌 금융위기 등이 복합적으로 작용한 것으로 판단됨

o 주요 이슈

ㅇ 무주 기업도시 사례는 기업도시 개발 제도가 갖고 있는 한계점

을 드러내고 있는데, 첫째, 개발구역 지정 해제에 따른 피해보

상 및 벌칙과 관련한 한계, 둘째 사업시행자 지정요건과 관련


한 한계, 셋째, 지구지정 해제 요건과 관련한 한계로 구분할 수

있음

- 첫째, 기업도시는 민간기업이 주도적으로 산업·연구·관광레

저 등의 주된 기능과 주거·교육·의료·문화 등의 자족적 복

합기능을 고루 갖춘 도시를 계획적으로 개발할 수 있도록 도

입한 제도로서,

- 기업도시 개발의 공익성을 확보하고 사업추진과정에서 지역주

민과의 분쟁 최소화 및 적극적인 협조가 필수이기 때문에 민

간기업이 시장·군수와 공동으로 개발구역의 지정을 제안하도

록 규정하고 있음(건설교통부, 2005)

- 「기업도시개발 특별법」은 개발구역 지정 및 개발계획 수립,

개발사업 시행, 사업시행 지원, 운영·관리 등 기업도시 개발

사업을 시행하기 위한 절차를 중심으로 구성되어 있으며, 개

발구역 지정의 해제(제7조), 시행자 지정의 취소 및 대체 지정

(제48조)이 규정되어 있기는 하지만, 무주 기업도시의 사례와

같이 개발구역 지정 해제 시 주민의 피해보상, 시행사에 대한

벌칙 등의 규정은 미흡한 실정임

- 사업시행 중단 및 지구지정 해제에 따른 피해보상, 벌칙 등의

유사 사례가 없어 지구지정 해제의 귀책 사유 및 이로 인한

피해의 입증이 쉽지 않을 것으로 판단됨

- 둘째, 기업도시 개발사업의 시행능력이 검증되지 않은 부실

시행자의 난립을 방지하고 개발사업을 안정적으로 추진하기

위하여 재무건전성이 높고 최소 자기자본을 확보한 기업이 사

업에 참여하도록 시행자의 요건을 정하고 있으며(제10조 개발

사업의 시행자 지정 등), 지구지정 및 개발계획 승인 시 시행

자 지정요건을 충족하는지 검토함

- 그러나 무주 기업도시와 같이 지구지정 당시 시행사 지정요건

을 충족하더라도 지구지정 후 1~3년 이내에 사업 중단을 표명


한다면, 그 자체로서 재무건전성 기준과 최소 자기자본 확보

기준 등 시행자 지정 요건에 문제가 있음을 드러냄

- 셋째, 시행사자 사업 중단 의사를 가지고 있으면서도 이를 명

확하게 표명하지 않는 경우 개발구역 지정해제 요건(개발계획

승인·고시된 날로부터 3년 이내에 실시계획의 승인을 신청하

지 않는 경우 등)이 성립하여야 청문 등 지구지정 해제절차에

들어갈 수 있는 점도 제도적 한계점으로 판단됨

ㅇ 향후 무주 기업도시의 개발구역의 지정 해제와 관련하여 주민

과 사업시행자간 갈등, 공동 사업시행자인 무주군과 대한전선

㈜간 갈등, 주민과 지자체간 갈등이 발생할 것으로 예상됨

- 첫째, 주민과 사업시행자간 갈등은 난개발 및 부동산투기를

방지하기 위한 개발행위허가 제한구역 및 토지거래 허가구역

의 지정으로 인한 주민의 재산권 제한과 관련한 갈등임

- 무주군은 기업도시 예정지역 및 주변지역 관리지침(건설교통

부, 2005)에 따라 2005년 5월 27일 예정지역 4,436필지 8.1㎢

에 대하여 2005.6.2~2010.6.1까지(‘10.6.1일 1년 연장), 동년

8월 26일 주변지역 27,840필지 50.5㎢에 대하여

2005.8.26~2010.8.30까지 토지거래 허가구역으로 지정하였음

(<표3-4> 참조)

- 또한, 2005년 9월 1일 예정지역 8.1㎢(‘07.10.2 면적 축소

7.7㎢, 기업도시개발 특별법 적용)와 주변지역 22.1㎢(‘09.1.1

도시관리계획 적용)에 대하여 개발행위허가 제한구역으로 지

정하였음

- 이와 같은 토지 관련 조치사항으로 개발구역 내 1,194명, 구역

외 6,200명이 재산권 행사와 관련하여 제한을 받은 것으로 추

정되지만, 피해보상과 관련하여 주민과 사업시행자간 갈등은

향후 주요 이슈로 등장할 것으로 예상됨


<표 3-4> 무주 기업도시 예정지역 및 주변지역의 토지 관련 조치사항

구분 지정일 지정기간 대상면적 비고

토지거래허가구역

예정지역 2005.5.27 05.6.2~10.6.14,436필지

8.1㎢1년 연장(2010.6.1)

주변지역 2005.8.26 05.8.26~10.8.3027,840필지

50.5㎢해제

개발행위허가제한

구역

예정지역

2005.9.1

개발구역 지정 및 개발계획 승인일까지

8.1㎢

개발계획 승인(07.10.2)

에 의해 특별법 적용

주변지역도시관리계획

수립(변경)일까지22.1㎢

도시관리계획 수립(09.1.1)에

의해 제한

- 둘째, 공동 사업시행자인 무주군과 대한전선㈜간 갈등도 발생

할 것으로 예상되는데, 사업중단 귀책 사유, 이주단지 조성을

위한 현재까지 투입된 비용의 처리, 주민피해 보상 등에 관한

갈등이 발생할 것으로 예상됨

- 무주기업도시의 개발구역 지정 제안 시 무주기업도시㈜와 무

주군이 체결한 협약안의 투자지연 시 대책7)으로는 ① 당사자

간의 불가항력적 사유로 인하여 투자가 지연될 경우 우선 상

호 협력하여 사업이행 일정을 정하고, ② 사업시행자의 귀책

사유로 인하여 투자가 지연되고 그 시정에 대한 협의가 성립

하지 않는 경우 또는 불가항력적 사유라 하더라도 협의가 불

가능한 경우 무주군은 「기업도시개발 특별법」 제47조와 제

48조8)에 따른 행정처분이 이루어지도록 건설교통부장관에게

7) 민간기업이 개발구역 지정을 제안할 경우 시장·군수와 협의한 사업추진에 관한 협약안을 첨부하도록 되어 있고(기업도시개발 특별법 제4조 제2항 제7호), 협약안에는 투자지연 시의 대책을 포함하도록 규정하고 있음(동법 시행령 별표 1)

8) 「기업도시개발 특별법」 제47조는 법률 등의 위반자에 대한 행정처분에 관한 사항으로, 시장·군수와 체결한 협약내용을 약정기한 이내에 이행하지 아니하거나 이행할 의사가 없는 시행자 등에 대하여 개발계획의 승인 또는 실시계획의 승인


건의하는 것으로 규정하고 있음(무주 관광레저형 기업도시 개

발 협약안 제58조)

- 그러나 협약안이 법적 실효성이 있는지 모호하고, 설령 실효

성이 있다 하더라도 「기업도시개발 특별법」 제47조와 제48

조가 개발계획의 승인 취소와 시행자 대체지정에 관한 규정이

지 피해보상 등에 관한 규정이 아니어서 실효성이 없는 것으

로 판단됨

- 개발구역 지정해제 및 그 이후에 무주군과 대한전선㈜간 갈등

및 분쟁은 주요 이슈로 등장할 것으로 판단됨

ㅇ 무주 기업도시는 우리나라 관광개발 분야에서 개발구역 지정

및 개발계획 승인 이후 개발구역 지정이 취소되는 최초의 사례

- 주민피해의 구제 및 사유권 제한의 보상, 지자체와 시행사간

갈등 및 지역 내부 갈등의 해소, 개발구역 지정 취소 사후 대

책, 토지용도의 처분, 지구지정 해제 요건과 절차를 포함한 기

업도시개발특별법 관련 조항의 개정 등 많은 과제를 안고 있

는 것으로 판단됨

- 이에 대한 처리 여하는 기업도시 뿐만 아니라 관광(단)지 등의

사례에도 선례가 될 것으로 판단됨

등을 취소하거나 공사의 중지, 건축물 등이나 장애물 등의 개축 또는 이전 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있고, 제48조는 시행자 지정의 취소 및 대체지정 등에 관한 사항으로 시행자가 직접 사용하도록 계획된 토지에 개발사업을 착수하지 아니하거나, 개발사업 진행의 정도가 사업추진계획에 비추어 현저히 부진한 경우 시행자 지정을 취소할 수 있고 시행자 지정을 취소한 경우에는 민간기업 등을 시행자로 대체 지정할 수 있도록 규정하고 있음


제3절 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼호지구)

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 전남 영암군 삼호읍 일원 9,196천㎡(278만평)

ㅇ 사업기간 ; 2007년 ~ 2025년

ㅇ 시 행 사 ; 서남해안레저㈜

- 2007년 9월 17일 설립

- 2009년 6월 27일 출자자(에이스회원권거래소, 한국관광공사,

전라남도, 삼환기업) 변경



ㅇ 주요시설 ; 골프장, 허브휴양지구, 에너지발전단지, 명상휴양단

지, 문화콘텐츠센터, 호텔, 콘도 등

ㅇ 계획인구 ; 10,000명(4,040가구)

ㅇ 목표 관광객 ; 285만명

2. 추진 현황


ㅇ 개발계획 승인 당시, 실시계획 수립 및 영향평가 협의 등을

2010년 7월까지 완료하고, 기업도시위원회 심의 및 실시계획

승인을 2010년 8월까지 완료하여 9월 착공할 계획을 수립

ㅇ 부지조성공사는 2009~2021년, 시설공사는 2010~2022년까지 단

계적으로 시행할 계획을 수립


<표 3-6> 영암·해남 기업도시(삼호지구)의 개발사업 시행계획

구분 단계도시조성 시설공사

착공 준공 착공 준공Ⅰ. 허브휴양지구 　　　　　 1. 허브가든 1,2단계 2009 2011 2011 2014　 2. 허브재배단지 1단계 2009 2011　 3. 허브 펜션단지 1,2단계 2009 2011 2010 2014Ⅱ. 숙박 휴양지구　 1. 숙박단지 1,2,3,4단계　 2009 2021 2011 2021　 2. 테마휴양단지 1단계 2009 2011 2011 2011Ⅲ. 골프 휴양지구　 1. 골프장 2단계 2012 2014 2013 2014　 2. 콘도 3단계 2012 2014 2013 2014　 3. 골프빌리지 　2,3단계 2012 2018 2018 2019Ⅳ. 솔라에너지지구 　　　　　 1. 에너지 발전단지 2단계　 2012 2013 2013 2013　　 2. 에너지체험단지 2단계 2012 2014 2013 2014　 3. 태양광시범주택단지 3단계　 2016 2018Ⅴ. 스포츠 휴양지구 　　 1. 육상스포츠단지 2단계　 2012 2013 2013 2013　 2. 스포츠 R&D 단지 3단계 2016 2018Ⅵ. 건강휴양지구 　　 1. 명상휴양단지 4단계　 2019 2021　 2. 자연치유단지 4단계 2019 2021 2020 2021　 3. 헬스 R&D 단지 4단계 2019 2021Ⅶ. 문화시설지구　 1. 문화 콘텐츠 단지 4단계　 2019 2021　 2. 예술인 빌리지 4단계 2019 2021Ⅷ. 시니어 휴양지구 　　 1. 시니어 빌리지 4단계　 2019 2021 2021 2022　 2. 시니어 요양단지 4단계 2019 2021 2021 2022Ⅷ. 복합상업지구　 1. 주거용지 3단계 2016 2018 2018 2019　 2. 공공행정용지 3단계　 2016 2018　 3. 상업업무용지 3단계　 2016 2018

　 4. 내수면스포츠단지 3단계 2016 2018 2018 2019 5. 근린생활시설용지 3단계 2016 2018 6. 초등학교/주차장 용지 3단계 2016 2018

Ⅸ. 공공시설용지 1+2+3단계


나. 추진상황



- 신청자 ; 전라남도 + 국내외 15개 기업체


- 사유 ; 환경보전대책에 관하여 보다 심도 있는 논의 필요


- 보완계획 ; 담수호 수질개선대책, 철새·수달 등 야생동물 보

호대책, 친환경적 토지이용계획 등 종합적인 보완대책 제출


ㅇ 삼호지구 개발사업 시행을 위한 SPC, 서남해안레저㈜ 설립

(2007.9.17)

- 2009년 6월 사업시행사 출자회사 변경

- 당초 금호산업, 대림산업, 삼환기업, 한국관광공사, 한국산업은

행, 전라남도 등에서 에이스회원권거래소, 삼환기업, 전라남도,

한국관광공사 출자로 변경


- 주민공람 공고(2008.1.25~2.11) 및 주민공청회 개최(2008.2.14)


(2008.4.3~2008.11.2)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2008.2.28~2008.12.30)

- 중앙도시계획위원회 심의(2009.2.19)

- 기업도시위원회 심의(2009.9.25)




ㅇ 실시계획안 작성(2009.11~2010.6)

ㅇ 개발계획 변경 및 실시계획 승인 신청(2010.7.1)

- 2010년 10월 기준 제 영향평가 시행 중으로서, 교육환경영향

평가, 경관심의는 완료하였고 환경영향평가가 진행 중, 환경영

향평가가 완료되어 토지이용계획안이 확정된 후 재해, 교통,

에너지 영향평가를 시행할 계획임

ㅇ 공유수면매립 권리·의무 양도·양수 협약서 체결(2010.7)

다. 향후계획

ㅇ 2011년 3월까지 실시계획 승인을 득하여 2011년 4월에 부지조

성 공사에 착공할 계획을 가지고 있음

- 관계 행정기관 협의(2010.7~2011.1)

- 개발이익 재산정 등 사업성분석(2010.7~2011.2)

- 기업도시위원회 심의(2011.2)

- 개발구역 지정·개발계획 변경 및 실시계획 승인 및 고시

(2011.3)

- 공사착공(2010.4)

3. 추진 실태


ㅇ 2005년 8월 시범사업 선정 당시 2005년말 또는 2006년초 해당

기업이 개발계획을 마련하여 승인 신청을 하고, 개발계획이 승


인되면 이후 실시계획을 수립하여 이르면 2006년말 또는 2007

년 초에는 본격적으로 개발사업에 착수할 수 있을 것으로 예상

ㅇ 2005년 8월 시범사업이 선정되었으나 2년 정도가 경과된 2007

년 6월 1일 서남해안레저㈜가 설립되고, 2007년 12월 지구지정

및 개발계획 승인 신청을 하여 사업초기에 상당기간 사업추진

이 지연

- 이 당시 사업추진이 지연된 사유는 참여 기업간 개발부지의

획정 협의에 상당기간이 소요되었기 때문임

- 시범사업 선정 후에도 전남도는 J-프로젝트 전체 부지 3,000

만평에 대해 15개 기업체가 참여하는 메인 전담기업을 설립하

여 사업을 추진할 계획을 가지고 있었으나, 민간기업간 협의

가 성립되지 않아 개발 부지를 몇 개의 지구로 분리하고 지구

별로 전담기업을 설립하여 사업을 추진하는 것으로 방향을 바

꾸었으며, 그 이후에도 지구 획정 및 분담 협의에 상당기간이

소요되었음

ㅇ 2007년 12월 말 개발계획 승인 신청이 이루어지고, 관계 행정

기관 협의, 개발구역 지정 타당성 및 사업성 분석의 적정성 검

토, 중앙도시계획위원회 심의는 2009년 2월 완료되어 1년 2개

월이 소요

ㅇ 중도위 심의 후 당시 참여기업(금호산업, 대림산업, 삼환기업)

이 법정 자본금(도시조성비의 10%)을 확보하지 못해 사업을 중

도 포기하고, 에이스회원권거래소㈜가 사업시행사로 참여

ㅇ 기업도시위원회 심의가 2009년 9월 완료되고 10월 개발계획 승

인·고시가 이루어져 전체 개발계획 수립·승인 기간은 1년 9

개월이 소요됨

ㅇ 2009년 10월 개발계획 승인 당시 실시계획 수립 및 승인을

2010년 8월에 완료하고 9월에 착공할 계획을 수립하였으나

2010년 10월 현재 관계 행정기관과의 협의가 진행 중으로 2011


년 상반기에 실시계획의 승인이 완료되고 착공될 수 있을 것으

로 예상

o 주요 이슈

ㅇ 토지대금의 결정

- 사업시행사는 2010년 7월 삼호지구 편입부지에 대해 대상지역

및 면적, 양도·양수 시기, 토지대금 결정 및 상환방법 등을

포함한 「공유수면매립 권리·의무 양도·양수 협약서」를 농

어촌공사와 체결하였음

- 본 협약서에 따르면 토지대금은 2개의 공인감정평가기관(농어

촌공사 추천 1개 기관 포함)에 의뢰하여 감정 평가한 금액을

산술 평균한 금액으로 결정하되, 두 기관의 평가액이 10% 이

상 차이가 있을 때에는 다른 기관에 재의뢰하여 평가하기로

협약을 체결하였음

- 사업부지의 감정평가액에 대해 농어촌공사와 사업시행사의 의

견이 쉽게 조정되지 않는다면 토지대금의 결정 과정은 사업추

진에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단됨

ㅇ 토지대금의 상환 관련 이행담보

- 토지대금의 상환은 토지대금 결정일로부터 45일 이내에 토지

대금 중 10%를 납부하고, 잔대금에 대해서는 3년 거치 7년 분

할상환(이자율 5%)하며, 잔대금 지급보증을 위해 이행지급보

증보험증권을 제출하는 것으로 협약을 체결함

- 그러나 사업부지인 간척지는 공사 준공 전까지는 재산가치의

평가가 불가능하여 이행지급에 관한 보증이 성립될 수 없기

때문에, 토지대금 상환 관련 이행담보 여부는 사업 착공에 영

향을 미칠 수 있는 요인으로 판단됨



제4절 영암·해남 관광레저형 기업도시(구성지구)

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 전남 해남군 산이면 일원 21,867천㎡(662만평)

ㅇ 사업기간 ; 2007년 ~ 2025년

ㅇ 시 행 사 ; 서남해안기업도시개발㈜

- 2007년 6월 1일 설립

- 보성건설, 한양건설, 신한은행, 국민은행, 전라남도, 전남개발

공사, 대한토지신탁, 광주은행 출자

ㅇ 투자계획 ; 4조 9,953억원(도시조성비 ; 8,953억원)

ㅇ 주요시설 ; 바이오산업단지 및 에너지파크, 워터·테마파크, 스

파랜드, 종합스포츠센터, 남도음식문화촌, 골프장 7개 등

ㅇ 계획인구 ; 18,300명(7,320가구)


2. 추진 현황


ㅇ 개발계획 승인 당시, 실시계획 수립 착수 및 제반 영향평가 협

의 등을 2010년 9월까지 완료하고, 기업도시위원회 심의 및 실

시계획 승인을 2010년 10월에 완료하여 2010년 11월에 공사에

착공할 계획을 수립

ㅇ 부지조성공사는 2010~2020년, 시설공사는 2010~2022년까지 단

계적으로 개발할 계획을 수립


<표 3-8> 영암·해남 기업도시(구성지구)의 개발사업 시행계획구분 사업형태 부지착공 부지준공 시설착공 시설준공

주거용지

단독주택

토지분양

2010 2013 2014 20162014 2017 2018 20102017 2020 2020 20222014 2017 2018 2010

공동주택 2017 2020 2020 20222010 2013 2014 2016

고급빌라 2017 2020 2020 20222010 2013 2014 2016

상업업무시설용지

상업업무시설 2014 2017 2018 20202017 2020 2020 20222014 2017 2019 2020쇼핑몰2010 2013 2015 2017

근린생활시설 2017 2020 2020 2022

산업시설용지

바이오산업단지직접사용

2010 2013 2014 2016바이오에너지파크 2010 2013 2014 2016

시네마타운

토지분양

2014 2017 2018 2020연수원 2010 2013 2014 2015연구소 2010 2013 2014 2015

메디컬센터 2014 2017 2018 2019의료시설 2010 2013 2014 2015

숙박시설용지

호텔 토지분양2010 2013 2015 20172014 2017 2020 2022

콘도(4) 직접사용 2010 2013 2010 2013

콘도(1),(2),(3) 토지분양2010 2013 2014 20162014 2017 2018 2020

페어웨이빌리지(4),(5) 직접사용 2010 2011 2010 2013

페어웨이빌리지(1)~(3),(6) 토지분양2010 2013 2014 20162014 2017 2018 2020

관광시설용지

골프장회원제

직접사용2010 2011 2010 2012

대중 2010 2011 2010 20122014 2015 2014 2016

운동오락시설

워터파크

토지분양

2010 2013 2014 2016테마파크 2014 2017 2018 2020

종합스포츠센터 2010 2013 2014 2016해양스포츠센터 2014 2017 2018 2020

골프연습장직접사용

2014 2015 2014 2016골프아카데미 2014 2015 2014 2016

휴양문화시설

테라피센터

토지분양

2010 2013 2014 2016스파랜드 2010 2013 2014 2016박물관 2014 2017 2018 2020

컨벤션센터 2014 2017 2018 2020월드푸드빌리지 2014 2017 2018 2020남도음식문화촌 2014 2017 2018 2020


나. 추진상황










ㅇ 서남해안 기업도시 개발계획 수립 및 타당성 조사 추진

- 컨소시엄별 개발구역 획정 협의(2006.4.18)

ㅇ 개발구역 지정안 및 개발계획안 작성(2007.11~2007.12)

ㅇ 개발사업 시행을 위한 SPC, 서남해안기업도시개발㈜ 설립

(2007.6.1)

- 보성건설, 한양건설, 신한은행, 국민은행, 전라남도, 전남개발

공사, 대한토지신탁, 광주은행


- 주민공람 공고(2008.1.28~2.11) 및 주민공청회 개최(2008.2.14)


(2008.4.3~2008.11.2)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2008.2.28~2008.12.30)

- 중앙도시계획위원회 1차(2009.1.22), 2차(2009.2.4), 3차

(2009.2.19) 심의


- 기업도시위원회 심의(2010.1.4)



ㅇ 실시계획안 작성(2010.5~2010.10)

- 2010년 9월 말 기준 지자체와 협약서 최종 협의 중

ㅇ 공유수면매립 권리·의무 양도·양수 협약서 체결(2010.7)

다. 향후계획

ㅇ 2011년 1월까지 실시계획 승인을 득하여 공사에 착공할 계획을

가지고 있음

- 개발계획 변경 및 실시계획 승인 신청(2010.10)

- 영향평가 등 관계 행정기관 협의(2010.10~2011.1)

- 개발이익 재산정 등 사업성분석(2010.10~2011.1)

- 기업도시위원회 심의(2011.2)

- 개발구역 지정·개발계획 변경 및 실시계획 승인 및 고시

(2010.10~2011.1)

- 공사착공(2011.1)

3. 추진 실태


ㅇ 2005년 8월 시범사업 선정 당시 2005년말 또는 2006년초 해당

기업이 개발계획을 마련하여 승인 신청을 하고, 개발계획이 승

인되면 이후 실시계획을 수립하여 이르면 2006년말 또는 2007


년 초에는 본격적으로 개발사업에 착수할 수 있을 것으로 예상

ㅇ 2005년 8월 시범사업이 선정되었으나 2년 정도가 경과된 2007

년 6월 1일 서남해안기업도시개발㈜가 설립되고, 2007년 11월

이 되어서야 지구지정 및 개발계획안을 작성하기 시작하여 사

업초기에 상당기간 사업추진이 지연

- 이 당시 사업추진이 지연된 사유는 삼호지구와 마찬가지로 참

여 기업간 개발부지의 획정 협의에 상당기간이 소요되었기 때

문임

ㅇ 2007년 12월 말 개발계획 승인 신청이 이루어지고, 관계 행정

기관 협의, 개발구역 지정 타당성 및 사업성 분석의 적정성 검

토, 중앙도시계획위원회 심의는 2009년 2월 완료되어 1년 2개

월이 소요

ㅇ 그러나 중도위 심의 후 법정 자본금(도시조성비의 10%)의 확보

때문에 사업추진이 다소 지연되었으며, 기업도시위원회 심의가

2010년 1월 완료되어 전체 개발계획 수립·승인 기간은 2년이

소요됨

ㅇ 2010년 1월 개발계획 승인 당시 실시계획 수립 및 승인을 2010

년 10월에 완료하여 2010년 11월에 공사에 착공할 계획을 수립

하였으나 2010년 10월 현재 실시계획 승인 신청을 계획하고 있

어 실시계획의 수립·승인도 당초 계획에 비해 다소 지연

o 주요 이슈

ㅇ 구성지구는 삼호지구와 동일하게 토지대금의 결정과 토지대금

의 상환 관련 이행담보의 과제를 안고 있음

ㅇ 특히, 구성지구의 개발면적은 21,867천㎡(662만평)로서, 삼호지

구(9,196천㎡)보다 2배 이상 넓은 면적이기 때문에 토지대금토

지대금 상환 관련 이행담보 여부는 사업 착공에 상당한 영향을

미칠 것으로 판단됨



제5절 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼포지구)

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 전남 영암군 삼호읍 일원 4,289천㎡(130만평)

ㅇ 사업기간 ; 2008년 ~ 2021년

ㅇ 시 행 사 ; KAVO㈜, 전남개발공사

- 2006년 9월 13일 설립

- 전라남도, 전남개발공사, SK건설, 엠브릿지홀딩스㈜, 신한은행,

농협중앙회, 광주은행 출자



ㅇ 주요시설 ; F1 국제자동차경주장, F1 관련 설비단지, F1 관련

연구·교육시설, 마리나시설, 단독·공동주택, 상업업무단지 등

ㅇ 계획인구 ; 10,000명(4,000가구)

ㅇ 목표 관광객 : 69만명

2. 추진 현황


ㅇ 삼포지구는 2010년 10월 개발구역 지정 및 개발계획 승인을 완

료하였으며, 사업시행사가 승인·신청한 지구지정 및 개발계획

안에 따르면, 2008~2021년까지 단계적으로 개발할 계획임

ㅇ 개발계획 승인 및 고시 이후 2011년 7월까지 실시계획 수립 및

제반 영향평가 협의 등을 거쳐 2011년 9월 기업도시위원회 심


의 및 실시계획 승인을 받아 2011년 9월 공사에 착공할 계획을

갖고 있음

나. 추진상황










ㅇ F1 국제자동차경주장 조성사업 시행을 위한 SPC, KAVO㈜ 설

립(2006.9.13)

- SK건설, 엠브릿지홀딩스㈜, 신한은행, 농협중앙회, 광주은행,

전라남도, 전남개발공사

ㅇ 개발구역 지정안 및 개발계획안 작성


- 삼포지구의 개발구역 면적이 관광레저형 기업도시의 최소 면

적기준(660만㎡)을 충족하지 못하여 관계부처 협의 등 보류

- 개발구역 면적기준 관련 기업도시개발특별법 시행령 부칙(제

21759호, 2009.9.29)의 개정으로 면적기준 요건에 부합하여9),

9) 기업도시개발특별법 시행령 부칙 <제21759호, 2009.9.29>


2009년 11월 승인신청서를 보완하여 제출하였음

ㅇ 개발구역지정 제안 및 개발계획 보완 제출(2009.11.20)

- 주민열람 공고(2009.12.2) 및 주민공청회 개최(2010.2.25)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2009.11.20~2010.2)


(2009.12.21~2010.6.18)

- 중앙도시계획위원회 1차 심의(2010.4.8) : 광역교통계획 제시,

경제적 파급효과 및 사업성 분석 재검토, 인구계획 재검토, 상

업·업무용지 추정 근거자료 제시 등 재심의

- 중앙도시계획위원회 2차 심의(2010.4.22) : 주거용지 및 주차

장 위치 등 토지이용계획 변경, 이용인구에 따른 상업용지 추

정방법 및 사업성 분석 등 재검토 등 조건부 의결

- 중앙도시계획위원회 3차 심의 완료(2010.5.27)

- 기업도시위원회 심의 완료(2010.10.10)

ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인(2010.10.18)

다. 향후계획

ㅇ 실시계획 수립 및 승인(2011년 상반기)

ㅇ 2011년 하반기 착공

제2조(개발구역 면적기준에 대한 특례) 법률 제7310호 기업도시개발특별법 부칙 제2조에 따라 관광레저형 기업도시 시범사업으로 선정된 개발구역을 분할하여 개발하는 경우에는 제9조제2항의 개정 규정에도 불구하고 제9조제1항제3호에 따른 면적기준의 100분의 50 이상을 개발구역의 면적기준으로 한다.


3. 추진 실태


ㅇ F1 국제자동차경주대회 개최

- 전남도는 2006년 2월 F1 대회의 사전타당성 조사를 실시하였

고, 2006년 10월 F1 주관기구인 FOM(Formula One

Management)과 2010년부터 2016년까지 7년간 F1 대회를 개

최한다는 내용의 유치조인식을 개최

- 2007년부터 4월부터 삼포지구 1단계(F1 경주장) 부지에 대한

도시관리계획 결정(4월), 간척지 우선사용 승낙(7월) 및 협약

체결(8월), 도시계획시설사업 실시계획 승인(8월) 등의 과정을

통해 경주장 조성공사를 시행

- F1 국제자동차경주대회의 조직위원회 설치, 경기장 건설 지원

등 성공적 개최를 지원하기 위한 「포뮬러원 국제자동차경주

대회 지원법」이 2009년 10월 제정

- 2010년 10월 22~24일 3일간 F1 코리아 그랑프리가 개최

ㅇ 2005년 8월 시범사업이 선정되었으나 F1 경주장 건설 준비로

인해 2009년 3월 개발구역 지정 제안 및 개발계획 승인 신청이

이루어졌고, 개발구역 면적이 최소 면적기준을 충족하지 못하

여 관계부처 협의에 착수하지 못하였으며, 기업도시개발특별법

시행령의 개정으로 2009년 11월부터 개발계획 승인 절차에 착

수하였음

- 관계부처 협의 기간은 3개월, 개발구역 지정 및 사업성 분석

의 적정성 검토기간은 6개월 정도 소요되었으며, 중앙도시계

획위원회 심의와 기업도시위원회 심의를 거쳐 개발계획이 승

인되기까지는 1년 7개월가량 소요되었음


제6절 영암·해남 관광레저형 기업도시(부동지구)

1. 사업 개요ㅇ 위치 및 면적 ; 전남 해남군 산이면 일원 14,183천㎡(430만평)

ㅇ 사업기간 ; 2009년 ~ 2025년

ㅇ 시 행 사 ; 썬카운티㈜

- 2007년 4월 30일 설립

- 에이스회원권거래소, 전라남도, 아로, 농협중앙회, 하나은행,

하나대투증권 출자



ㅇ 주요시설 ; 워터파크, 마리나클럽, 식물원, 골프장 6개, 골프아

카데미, 호텔, 교육문화시설, 국제비즈니스센터 등

ㅇ 계획인구 ; 10,000명(4,000가구)


2. 추진 현황


ㅇ 부동지구는 2005년 8월 선정된 서남해안 관광레저형 기업도시

시범사업지구 밖에 위치

ㅇ 부동지구의 사업시행자인 썬카운티㈜는 당초 초송지구에 대해

2007년 11월 개발구역 지정 및 개발계획 승인신청을 하였으나,


농림수산식품부는 간척지 양도와 관련하여 개발계획의 위치를

관개수로 상부지역으로 변경(초송지구 → 부동지구)하여 승인

신청하도록 의견을 제시하였고, 문화체육관광부와 농림수산식

품부의 협의를 통해 개발구역의 위치를 변경하여 추진할 것을

결정하였음(2008.12.11)

ㅇ 썬카운티㈜가 승인·신청한 지구지정 및 개발계획안에 따르면,

계획목표년도는 2025년이며, 부지조성 사업시행은 1단계

(2009~2012년 상반기), 2단계(2012년 하반기~2019년 상반기),

3단계(2019년 하반기~2025년)로 추진하는 것으로 계획하고 있

음

나. 추진상황


ㅇ 개발사업 시행을 위한 SPC, 썬카운티㈜ 설립(2007.4.30)

- 에이스회원권거래소, 전라남도, 아로, 농협중앙회, 하나은행,

하나대투증권

ㅇ 개발구역 지정안 및 개발계획안 작성(2009.1~4)

ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청(2009.6.3)

- 주민공람(2009.7.10~23) 및 공청회 개최(2009.7.24)


(2009.8~2010.6.30)

- 사전환경성 검토 등 관계부처 협의(2009.6~현재) ; 국토해양

부, 환경부 등 14개 부처와의 협의는 2009년 10월까지 완료되

었으나, 농림수산식품부와의 협의는 2010년 10월 현재에도 진

행 중에 있음


다. 향후계획

ㅇ 중앙도시계획위원회 및 기업도시위원회 심의(2010년 하반기)

ㅇ 개발계획 승인·고시(2010년 하반기)

ㅇ 실시계획 승인(2011년 하반기)

3. 추진 실태


ㅇ 사업시행사와 전남도는 부동지구의 개발구역 지정 및 개발계획

승인을 2009년 6월 신청하였으나, 1년 4개월이 경과한 2010년

10월 현재에도 관계부처 협의가 진행 중에 있음

o 주요 이슈

ㅇ 농림수산식품부와의 협의 지연

- 문화체육관광부는 2009년 8월 개발계획안에 대해 협의 요청을

하였고, 농림수산식품부는 2009년 9월 KDI 등 전문기관 타당

성 검증 이후 협의가 가능하다고 회신함

- 2010년 7월 문화체육관광부는 전문기관의 타당성 검토 보고서

를 농식품부에 송부하였고, 농식품부는 2010년 9월 부동지구

개발계획안이 사업타당성을 확보하고 있지 못하며, 타 간척지

양도에 대한 파급효과, 시범사업의 현재 추진실태, 간척농지

분배 요구 민원 등의 사유로 부동지구 개발에 대해 부동의 의

견을 제시하였음

ㅇ 2008년 12월 관계부처 협의 내용에 대한 상이한 해석

- 2008년 12월, 당시 삼호지구, 구성지구, 초송지구의 개발계획


승인과 관련하여 농림부, 문화부, 전남도 등 관계 행정기관의

협의가 진행되었고, 시범사업지구인 삼호 및 구성 지구는 우

선 승인 처리하고, 초송지구는 부동지구로 대상 부지를 변경

하여 추진할 것으로 협의

- 이 협의 내용에 따라 사업시행자인 썬카운티㈜는 2009년 1월

부터 사업부지를 현 부동지구로 변경하여 개발계획안을 수립

하여 지구지정 및 개발계획 승인을 신청하였으며, 농식품부와

의 협의가 2009년 8월부터 진행되고 있음

- 전남도와 농식품부는 위의 협의 내용에 대해 서로 다르게 해

석하고 있는데, 전남도는 초송지구를 부동지구로 이전하여 추

진하기로 합의한 것으로 해석하고, 농식품부는 개발계획안에

대해 KDI 등 전문기관의 타당성 검증 후 별도 협의하기로 합

의한 것으로 해석하고 있음

ㅇ 개발계획안의 사업타당성에 대한 관점의 차이

- 농식품부가 부동지구 개발계획안에 대해 타당성이 결여되어

있다고 보는 사유는 골프장 수급, 토지가격, 기 투자된 농지조

성비의 반영, 공사비와 보상비 등의 개발비용 산정 누락, 지역

민원 대책 등이고, 전남도 및 사업시행사는 이러한 세부사항

에 대해 상반된 의견을 갖고 있으며, 이러한 의견의 차이는

상호 협의를 통해 해소되어야 할 사항임

- 그러나 개발계획안에 대한 사업타당성의 최종 판단은 기업도

시개발 특별법 제6조제3항 및 제8조제1항의 규정에 의한 전문

기관의 조사·분석 결과를 기준으로 하는 것이 적절하다고 판

단됨10)

10) 국토해양부 또는 문화체육관광부가 개발구역 및 개발계획 승인 시 의뢰하여 시행하는 전문기관의 개발구역 지정요건 적합성 검토 및 사업성 분석 등은 기업도시개발 특별법과 계획기준, 지침 등을 기준으로 객관적, 전문적으로 판단하는 결과임


제7절 종합

o 태안

ㅇ 태안 기업도시는 2005년 8월 시범사업 선정 이후 개발구역 지

정, 개발계획 및 실시계획 수립을 완료하고, 2007년 10월 공사

에 착공하였는 바, 당시까지는 사업이 정상적으로 추진

- 관광개발사업의 추진 시 사업 초기에는 일반적으로 토지확보

에 많은 시간이 소요되지만, 태안 기업도시의 개발부지는 90%

이상이 시행사 소유의 토지로서, 토지확보를 위한 협의 등에

많은 시간이 소요되지 않았기 때문으로 판단

ㅇ 2010년 10월 현재 부남호 1단계 준설공사 완료, 진입도로 개설

공사 및 부지조성공사 진행 중이나, 2011년까지 부지조성공사

를 완료하겠다던 당초 계획에 비하면 사업추진이 다소 지연

ㅇ 이는 2008년 글로벌 금융위기에 대응하여 2008년부터 2009년

까지 2년 동안 3차례 실시한 사업성 재검토, 이에 따른 개발계

획 및 실시계획의 변경, 그리고 모기업인 현대건설㈜의 인수·

합병 등 내·외부적 요인이 복합 작용하였기 때문으로 판단됨

ㅇ 향후 현대건설㈜의 인수·합병 결과가 사업추진에 영향을 미칠

것으로 판단되나, 타 기업도시(사업지구)에 비해 사업여건이 우

수한 태안 기업도시의 원활한 사업추진을 위해 지자체와 시행

사간 상호 협력, 사업시행기간의 조정 등 다각적 검토 필요

o 무주

ㅇ 2005년 7월 가장 먼저 관광레저형 기업도시 시범사업으로 선정

된 무주 기업도시는 2년 2개월 후인 2007년 10월 개발구역 지

정 및 개발계획이 승인·고시되었으나, 현재는 사업이 중단되

고 개발구역 지정 취소를 위한 청문 절차가 진행 중에 있음


ㅇ 사업 중단의 사유는 향후 명확하게 규명되어야 할 사안이지만,

시행사의 모기업인 대한전선㈜의 사업추진의지 약화 등 여러

요인이 복합적으로 작용하였을 것으로 판단

ㅇ 무주 기업도시는 우리나라 관광개발 분야에서 개발구역 지정

및 개발계획 승인 이후 개발구역 지정이 취소되는 최초의 사례

로서, 주민피해의 구제 및 사유권 제한의 보상, 지자체와 시행

사간 갈등 및 지역 내부 갈등의 해소, 개발구역 지정 취소 사

후 대책, 토지용도의 처분, 지구지정 해제 요건 및 절차를 포함

한 기업도시개발특별법 관련 조항의 개정 등 많은 과제를 안고

있고, 이에 대한 처리 여하는 향후 기업도시 뿐만 아니라 관광

(단)지 등의 사례에도 선례가 될 것으로 판단됨

o 영암·해남

ㅇ 영암·해남 기업도시는 2005년 8월 태안 기업도시와 함께 시범

사업으로 선정되었으나 태안 기업도시가 기공식(2007.10)을 한

이후인 2007년 12월이 되어서야 삼호 및 구성 지구가 개발구역

지정 및 개발계획 승인 신청을 하는 등 시범사업 선정 이후 상

당기간 사업추진이 지연

- 전남도의 J-프로젝트 전체 부지(3,000만평)에 대한 개발, 참여

기업간 부지획정 협의 등에 시간이 소요되었기 때문으로 판단

- 삼포지구는 F1 경주장 건설로 인해 2009년 3월 개발구역 지

정 및 개발계획 승인 신청을 하였으나, 개발구역 면적이 최소

면적기준을 충족하지 못하여 관계부처 협의에 착수하지 못하

였으며, 기업도시개발특별법 시행령의 개정으로 2009년 11월

부터 개발계획 승인 절차에 착수하였음

- 부동지구의 사업시행자인 썬카운티㈜는 당초 초송지구에 대해

2007년 11월에 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청을 하였

으나, 농림수산식품부의 불협의로 사업이 더 이상 진행되지


못하였고, 2009년 6월 개발구역의 위치를 부동지구로 변경하

여 개발구역 지정 및 개발계획 승인을 신청하였음

- 2010년 10월 현재, 삼호, 구성 및 부동 지구는 실시계획 수

립·승인 중에 있으며, 부동지구는 개발구역 지정 및 개발계

획 수립·승인 중에 있음

ㅇ 영암·해남 기업도시의 사업부지는 농어촌공사가 1985년부터

농지조성을 목적으로 조성해오고 있는 간척지로서, 공유수면의

양도·양수, 토지가격의 결정 및 이행지급보증 등이 향후 사업

추진에 커다란 영향을 미칠 것으로 판단됨

- 삼호, 구성, 삼포 지구의 사업시행사는 농어촌공사를 상대로

대상지역 및 면적, 양도·양수 시기, 토지대금 결정 및 상환방

법 등을 내용으로 하는 「공유수면매립 권리·의무 양도·양

수 협약서」를 체결하고 토지대금을 결정하기 위해 감정평가

를 진행하고 있으며, 향후 토지대금 결정, 잔대금에 대한 지급

보증이행 등은 사업추진에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단됨

- 부동지구는 2009년 8월부터 농식품부와의 협의가 진행되고 있

는데, 시범사업 외 지역의 개발구역 지정, 사업타당성 평가 등

에 대해 시행사 및 전남도와 농식품부간에 상당한 관점의 차

이가 있는 것으로 생각되며, 이는 결국 기업도시개발특별법의

입법취지와 관련 규정을 기준으로 판단해야 할 사안임

o 사업기간의 현실적 조정 필요

ㅇ 관광레저형 기업도시 사업은 개발면적, 총사업비, 도시조성비

평균이 각각 11,975천㎡, 3조 5,620억원, 6,462억원에 달하는

대규모 사업인데 반해 평균 사업기간은 16년을 설정하고 있음

ㅇ 개발계획 및 실시계획의 변경을 통해 사업기간의 조정이 가능

하나, 정부, 지자체, 시행사 공히 사업특성과 장기사업에 대한

새로운 인식과 사업기간의 현실적 조정이 필요하다고 판단



제 4 장 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연요인 분석


제4장 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연요인 분석 91

제1절 사업지연요인의 도출 및 확인

1. 사업지연요인의 도출ㅇ 관련 연구와 법제도 검토를 통해 관광레저형 기업도시 개발사

업의 지연에 영향을 미칠 것으로 판단되는 요인을 도출함

- 기업도시 개발사업과 유사한 부동산 개발사업, 도시개발사업

분야의 리스크 관련 주요 선행연구 검토를 통해 사업지연에

영향을 미치는 요인을 도출하였는데, 이철규(2008), 김민형

(2005), 박은관·안용진(2005)의 연구를 검토하였음

- 개발구역 지정 및 개발계획 수립, 실시계획 수립, 공사시행,

운영관리 등 기업도시 개발사업의 추진과정에서 사업 지연에

영향을 미칠 것으로 판단되는 제도적 요인을 도출하였음

ㅇ 관련 연구와 법제도 검토를 통해 도출한 사업지연 요인을 내부

적 요인(사업특성 요인과 사업시행자 요인)과 외부적 요인(정

치·경제 요인과 제도 요인)으로 범주화하였음

- 내부적 요인은 입지, 개발규모 등 사업 자체의 특성과 사업을

시행하는 개발주체와 관련된 요인으로서, 사업특성 요인과 사

업시행자 요인으로 구분함

- 외부적 요인은 관광레저형 기업도시 개발사업에 영향을 미치

는 외부환경 요인으로서, 정치·경제적 요인과 제도적 요인으

로 구분함

ㅇ 내부적 요인 23개, 외부적 요인 25개 등 총 48개의 사업지연요

인을 도출하였음(<표 4-1> 참조)

- 내부적 요인 중 사업특성 요인은 12개, 사업시행자 요인은 11

개, 외부적 요인 중 정치·경제 요인은 9개, 제도 요인은 16개

로 구분되었음


<표 4-1> 관련 연구 및 법제도 검토를 통해 도출한 사업지연요인

구분 요인

내부요인(23)

사업특성(12)

·개발구역 면적의 과다

·높은 매입대상 토지 비율

·지가상승으로 인한 토지확보 곤란

·토지매입비용의 과다

·도시조성비용의 과다

·총 투자액의 과다

·사업타당성의 불확실성

·환경보전대책 부담

·교통여건 및 접근성 불리

·지역주민 및 환경단체의 반대

·이주 및 생활대책 부담

·진입도로, 상하수도 등 기반시설

설치 부담

사업시행자

(11)

·사업수익성 악화

·사업자금 확보 곤란

·출자사의 재무상황 악화

·사업참여의지 약화

·개발계획 및 실시계획 작성

·현금흐름분석 등 사업타당성 검토

·개발계획 및 실시계획 수립(변경)

·계획안작성을 위한 용역업체 선정

·인허가도서 등 사업준비비용의 증가

·사업시행사 참여기업간 합의형성

·사업시행사와 자치단체간 협의

외부요인(25)

정치·

경제(9)

·금융위기 및 부동산 경기침체

·환율 및 금리 변동

·조성토지 분양의 불확실성

·대주의 대출 지연 및 기피

·부동산정책 변화

·정치환경 변화

·교통, 상하수도, 전기, 통신 등

인프라 정비 지연

·주변지역의 개발사업 시행 등

경쟁조건의 변화

·소비자선호 등 관광수요의 변화

제도(16)

·관계 행정기관과의 협의

·농지전용 협의

·사전환경성 및 환경영향평가 협의

·주민의견 수렴 및 공청회개최

·중앙도시계획위원회 심의

·기업도시위원회 심의

·개발이익 추정 및 재투자 협의

·개발구역 지정요건 적합성검토

·사업성 분석의 타당성 검토

·재무건전성 등 시행자 지정 기준

·자기자본 및 투자자금 확보 기준

·직접사용 토지 기준

·개발이익 환수 기준

·정주인구 확보 기준

·토지수용 요건

·개발구역 최소면적 기준


2. 사업지연요인의 확인ㅇ 관련 선행연구 및 법제도의 검토를 통해 도출한 48개의 사업지

연요인이 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 실제 영향을

미치는지 여부를 확인하기 위하여 사업시행자와의 면접조사,

전문가 조사를 시행하였음

- 시행자 면접조사는 각 시행사의 인허가 업무 담당자를 대상으

로 2010년 9월 29일부터 10월 8일까지 시행사를 직접 방문하

여 시행하였으며, 미리 송부한 조사표로 48개 지연요인의 실

제 영향 여부, 그 외 사업지연요인을 조사하였음11)

- 전문가 조사는 관광레저형 기업도시에 관한 연구실적이 있는

전문가 5인을 선정하여 2010년 9월 14일부터 28일까지 이메

일을 통한 설문조사로 48개 지연요인의 실제 영향 여부, 그

외 사업지연요인을 조사하였음

ㅇ 조사 대상자 9인(시행사 4인, 전문가 5인) 중 6인 이상이 “영

향을 미치지 않는다”고 지적한 이주 및 생활대책 부담, 계획

안 작성을 위한 전문 용역업체 선정, 환율 및 금리 변동, 소비

자선호 등 관광수요의 변화, 주민의견 수렴 및 공청회 개최, 기

업도시위원회 심의, 토지수용 요건, 개발구역 최소면적 기준 등

8개 요인은 제외하였음

ㅇ 높은 매입대상 토지 비율과 토지매입비용의 과다 및 도시조성

비용의 과다, 사업수익성 악화와 사업참여의지 약화, 개발계획

및 실시계획 수립과 개발계획 및 실시계획 변경은 중복되므로

통합하였고, 개발구역 지정요건 적합성 검토와 사업성 분석의

11) 무주 관광레저형 기업도시는 사업이 중단된 상태여서 무주기업도시㈜의 면접조사는 제외하였고, 삼포지구의 시행사인 KAVO㈜는 F1 코리아 그랑프리 개최준비 관계로 면접조사에 응하지 않아 제외하였음


타당성 검토는 동시 진행되는 인허가 절차이므로 통합하였음

ㅇ 지가상승으로 인한 토지확보 곤란 요인은 사업부지 확보의 곤

란으로, 정치환경 변화 및 농지전용 협의는 각각 정부의 정책

적 관심도 변화와 사업부지의 양도·양수 협의로 수정하였음

ㅇ 최종 선정한 사업지연요인은 내부적 요인 17개, 외부적 요인

18개 등 총 35개의 요인임(<표 4-2> 참조)

<표 4-2> 시행사 면접조사 및 전문가조사를 통해 확인한 사업지연요인

구분 요인

내부요인(17)

사업특성(9)

·개발구역 면적의 과다

·사업부지의 확보 곤란

·토지매입 및 도시조성 비용의 과다

·총 투자액의 과다

·사업타당성의 불확실성

·환경보전대책 부담

·교통여건 및 접근성 불리

·지역주민 및 환경단체의 반대

·진입도로, 상하수도 등 기반시설

설치 부담

사업시행자

(8)

·사업자금 확보 곤란

·출자사의 재무상황 악화

·사업수익성 악화에 따른 사업참

여의지 약화

·현금흐름분석 등 사업타당성 검토

·개발계획 및 실시계획 수립(변경)

·인허가도서 등 사업준비 비용의 증가

·사업시행사 참여기업간 합의형성

·사업시행사와 자치단체간 협의

외부요인(18)

정치·

경제(7)

·금융위기 및 부동산 경기침체

·조성토지 분양의 불확실성

·대주의 대출 지연 및 기피

·부동산정책 변화

·정부의 정책적 관심도 변화

·주변지역의 교통, 상하수도, 전

기, 통신 등 인프라 정비 지연

·주변지역의 개발사업 시행 등

경쟁조건의 변화

제도(11)

·관계 행정기관과의 협의

·사업부지의 양도·양수 협의

·사전환경성 및 환경영향평가 협의

·중앙도시계획위원회 심의

·개발이익 추정 및 재투자 협의

·재무건전성 등 시행자 지정 기준

·전문기관의 개발구역 지정요건

및 사업성 조사분석

·자기자본 및 투자자금 확보 기준

·직접사용 토지 기준

·개발이익 환수 기준

·정주인구 확보 기준


제2절 조사 대상 및 방법

1. 조사 목적ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치는 35개

요인의 상대적 영향력을 평가하기 위해 설문조사 시행

ㅇ 또한, 관광레저형 기업도시(사업지구)별 사업지연요인의 영향력

을 비교, 평가하고, 전문가와 시행사간 사업지연요인에 대한 인

식 차이를 분석

2. 조사대상 선정ㅇ 태안 관광레저형 기업도시 및 영암·해남 관광레저형 기업도시

(삼호지구, 구성지구, 삼포지구, 부동지구) 개발사업을 대상으로

조사

- 사업이 중단된 무주 관광레저형 기업도시 개발사업은 조사 대

상에서 제외

ㅇ 관광레저형 기업도시(사업지구) 개발사업의 지연요인에 대한

정확한 답을 얻기 위해 전문가 등 조사대상자를 선별

- 전문가는 관광레저형 기업도시 개발사업과 관광개발에 대한

연구 실적이 있는 대학 교수와 연구기관의 연구원, 또는 2005

년 시범사업의 선정 당시 참여한 평가위원, 그리고 전문기관

의 개발구역 지정요건 적정성 검토 및 사업성 분석 시 참여한

자문위원을 선정

- 시행사는 태안 및 영암·해남 관광레저형 기업도시 개발사업

시행사의 임직원 중에서 인허가 업무를 담당하는 임직원을 선


정하였고, 한국관광공사와 전남개발공사의 업무담당 직원과

시행사로부터 개발계획 및 실시계획 수립, 영향평가 등 인허

가 업무를 대행하고 있는 엔지니어링 회사의 임직원을 포함

- 공무원은 전남도, 영암군, 해남군 및 태안군청의 관광레저형

기업도시 정책담당자를 조사대상으로 선정

ㅇ 시행사 27명(27.5%), 공무원 34명(34.7%)이고, 전문가 37명

(37.8%) 등 총 98명이 설문조사에 참여

<표 4-3> 설문조사 참여 응답자 수 및 비율

구분 시행사 공무원 전문가 합계

인원(명) 27 34 37 98

비율(%) 27.5 34.7 37.8 100.0

ㅇ 응답자의 일반적 특성은 <표 4-4>과 같음

<표 4-4> 응답자의 일반적 특성

구분 인원 비율(%) 구분 인원 비율(%)

종사기관

민간기업 21 21.4

연령

20대 5 5.1

공기업 3 3.1 30대 35 35.7

지방정부 37 37.8 40대 43 43.9

대학 11 11.2 50대 이상 15 15.3

연구기관 26 26.5성별

남 84 85.7

근무년수

5년 이하 36 36.7 녀 14 14.3

5~10년 28 28.6

교육수준

고졸 8 8.211~15년 5 5.1

대졸 39 39.816~20년 15 15.3

대학원 졸 51 52.021년 이상 14 14.3


3. 조사 방법ㅇ 설문문항은 관광레저형 기업도시(사업지구)별로 개발사업의 추

진현황에 대한 전반적 평가, 그리고 향후 사업추진 전망, 정책

목표 달성가능성, 그리고 35개 사업지연요인의 영향력을 5점

리커트 척도로 평가하도록 구성

ㅇ 조사대상으로 선정한 전문가, 시행사와 공무원은 자신이 사업

추진 상황에 대해 잘 알고 있거나 담당하는 사업에 대해서만

응답하도록 설문지를 구성

- 관광레저형 기업도시에 대한 연구실적이 있거나 전문기관의

개발구역 지정요건 적정성 검토 및 사업성 분석 시 자문위원

으로 참여한 전문가를 선별하여 조사대상으로 선정하였지만,

5곳 기업도시(사업지구)의 사업추진 상황에 대해 충분히 숙지

하고 설문에 응답해줄 수 있는 대상자가 많지 않은 것으로 판

단하여 5개 지구에 대해 모두 응답하도록 하지 않고 자신이

잘 알고 있는 1개 이상의 사업에 대해서만 응답하도록 하여

조사내용에 대한 정확한 결과를 도출할 수 있도록 하였음

- 본 조사는 표본추출 조사가 아니라 조사내용에 대해 정확한

답을 해줄 수 있는 사람들을 모두 조사하는 특성을 가짐

ㅇ 설문조사는 2010년 10월 25일부터 2주 동안 이메일 조사를 통

해 실시


제3절 사업지연요인의 영향력 평가

1. 태안 관광레저형 기업도시

가. 사업지연 정도 및 향후 사업추진 전망

ㅇ 태안 기업도시 개발사업의 추진 현황에 대해 사업이 다소 지연

되고 있다고 평가하고 있으며, 특히, 외부 전문가 보다는 사업

추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원은 사업이 매우 지연되

고 있다고 평가하고 있음

ㅇ 향후 개발사업이 원활하게 추진될 수 있을 것인지에 대해서는

시행사와 전문가 모두 “보통” 정도로 전망하고 있으며, 시행

사 및 공무원이 외부 전문가 보다는 비교적 긍정적으로 평가하

고 있음

<표 4-5> 태안 기업도시의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망

구분 전체 시행사·공무원 전문가

사업추진 현황 2.20 1.77 2.39

사업추진 전망 3.18 3.38 3.10

주 1) 사업추진 현황은 “① 매우 지연되고 있다 ~ ⑤ 매우 정상적으로 추진되고 있다”의 5점 리커트 척도로 평가

2) 사업추진 전망은 “① 매우 원활하게 추진되지 못할 것이다 ~ ⑤ 매우 원활하게 추진될 것이다”의 5점 리커트 척도로 평가

나. 정책목표 달성 가능성

ㅇ 태안 기업도시 개발사업의 민간투자 활성화 등 당초 정책목표

달성가능성에 대해서는 “보통” 이상으로 평가하고 있음


ㅇ 관광산업의 경쟁력 향상 및 고용창출 목표의 달성 가능성은 비

교적 긍정적으로 평가되었고, 국토의 균형발전의 달성 가능성

을 가장 낮게 평가하고 있음

ㅇ 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원이 전문가들에 비

해서 정책목표의 달성 가능성을 긍정적으로 평가하고 있으며,

특히, 관광산업의 경쟁력 향상 목표에 대해서는 “달성할 수

있을”것으로 긍정적으로 평가하고 있음

<표 4-6> 태안 기업도시의 정책목표 달성 가능성


민간투자 활성화 3.33 3.50 3.26

고용 창출 3.43 3.77 3.29

국토의 균형 발전 3.32 3.85 3.10

관광산업 경쟁력 향상 3.64 4.23 3.39

주) 정책목표 달성 가능성은 “① 전혀 달성하지 못할 것이다 ~ ⑤ 매우 크게 달성할 것이다”의 5점 리커트 척도로 평가

다. 사업지연요인의 영향력

ㅇ 태안 기업도시 개발사업의 지연에는 정치·경제적 요인과 사업

시행사 요인이 상대적으로 큰 영향을 미치고 있는 것으로 평가

<표 4-7> 태안 기업도시 개발사업의 사업지연요인(대항목) 영향력


내부요인

사업특성 요인 3.15 3.10 3.17

사업시행사 요인 3.52 3.33 3.60

외부요인

정치·경제적 요인 3.72 3.68 3.73

제도적 요인 3.25 3.06 3.33주) 사업지연요인의 영향력은 “① 전혀 미치지 않는다 ~ ⑤ 매우 크게 미친다”의 5점 리

커트 척도로 평가


ㅇ 태안 기업도시 개발사업의 지연에 상대적으로 큰 영향을 미치

는 요인은 “금융위기 및 부동산경기 침체”, “조성토지 분양

의 불확실성”, “사업자금 확보 곤란”, “사업수익성 악화에

따른 사업참여의지 약화”, “정부의 정책적 관심도 변화” 등

으로 나타남

- 사업특성 요인 중, “총 투자액의 과다”요인과 “사업타당성

의 불확실성”요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치

는 것으로 나타남

- 사업시행사 요인 중에서는 “사업자금 확보 곤란”요인과

“사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화”, “출자사의

재무상황 악화”, “현금흐름분석 등 사업타당성 검토”요인

의 영향력이 상대적으로 큰 것으로 나타남

- 정치·경제적 요인 중에서는 “금융위기 및 부동산경기 침

체”, “조성토지 분양의 불확실성”, “정부의 정책적 관심도

변화”, “대주의 대출지연 및 기피” 요인이 상대적으로 크

게 영향을 미친 것으로 나타남

- 제도적 요인 중에서는 “개발이익 추정 및 재투자 협의”,

“정주인구 확보 기준”, “관계 행정기관 협의” 요인의 영

향력이 상대적으로 큰 것으로 나타남

ㅇ 시행사 및 공무원은 “진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치부

담” 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 응답한 반면, 전

문가는 “대주의 대출 지연 및 기피”, “시행사와 자치단체간

합의 형성”, “관계 행정기관 협의”, “사전환경성 검토 및

환경영향평가 협의”등의 요인이 큰 영향을 미친다고 평가하고

있음


<표 4-8> 태안 기업도시 개발사업의 사업지연요인 영향력

구분 전체 시행사공무원 전문가

사 업특 성요 인

개발구역 면적의 과다 2.91(33) 3.00 2.87사업부지의 확보 곤란 2.20(35) 1.54 2.48토지매입 및 도시조성 비용의 과다 3.14(26) 3.15 3.13총 투자액의 과다 3.73(7) 3.62 3.77사업타당성의 불확실성 3.73(7) 3.77 3.71환경보전대책 부담 3.33(19) 3.15 3.40교통여건 및 접근성 불리 2.93(32) 3.00 2.90지역주민 및 환경단체의 반대 3.05(30) 3.08 3.03진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담 3.33(19) 3.62 3.20

사 업시행사요 인

사업자금 확보 곤란 3.93(3) 3.92 3.94출자사의 재무상황 악화 3.75(6) 3.77 3.74사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화 3.93(3) 4.00 3.90현금흐름분석 등 사업타당성 검토 3.68(9) 3.69 3.68개발계획 및 실시계획 수립(변경) 3.34(17) 3.23 3.39인허가도서 등 사업준비 비용의 증가 3.28(21) 2.77 3.50사업시행사 참여기업간 합의 형성 3.00(31) 2.54 3.19사업시행사와 자치단체간 협의 3.21(25) 2.69 3.43

정 치·

경 제요 인

금융위기 및 부동산 경기 침체 4.41(1) 4.46 4.39조성토지 분양의 불확실성 3.95(2) 3.77 4.03대주의 대출 지연 및 기피 3.55(10) 3.15 3.71부동산 정책의 변화 3.50(11) 3.46 3.52정부의 정책적 관심도 변화 3.93(3) 4.08 3.87주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연 3.25(22) 3.38 3.19주변지역의 개발사업 시행 등 경쟁조건의 변화 3.43(14) 3.46 3.42

제 도요 인

관계 행정기관 협의 3.37(15) 2.92 3.57사업부지의 양도·양수 협의 2.89(34) 2.15 3.19사전환경성검토 및 환경영향평가 협의 3.34(17) 2.92 3.52중앙도시계획위원회 심의 3.25(22) 3.08 3.32개발이익 추정 및 재투자 협의 3.45(12) 3.31 3.52전문기관의 개발구역 지정요건 및 사업성 조사분석 3.11(28) 3.08 3.13재무건전성 등 시행자 지정 기준 3.11(28) 2.92 3.19자기자본 및 투자자금 확보 기준 3.23(24) 3.15 3.26직접사용 토지 기준 3.14(26) 3.31 3.06개발이익 환수 기준 3.36(16) 3.46 3.32정주인구 확보 기준 3.45(12) 3.31 3.52

주) 괄호 안의 숫자는 영향력 순위임


2. 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼호지구)


ㅇ 삼호지구 개발사업의 추진현황에 대해 사업이 다소 지연되고

있다고 평가하고 있으며, 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및

공무원보다는 전문가들의 평가가 상대적으로 부정적임

ㅇ 향후 개발사업이 원활하게 추진될 수 있을 것인지에 대해서는

시행사는 비교적 원활하게 추진될 수 있을 것으로 전망하는 반

면, 전문가는 비교적 원활하게 추진되지 못할 것으로 전망하고

있음

<표 4-9> 삼호지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망


사업추진 현황 2.10 2.21 2.00

사업추진 전망 3.00 3.36 2.71




ㅇ 삼호지구 개발사업의 민간투자 활성화 등 당초 정책목표 달성

가능성에 대해서는 “보통” 이상으로 평가하고 있음

ㅇ 관광산업의 경쟁력 향상 및 국토의 균형발전 달성 가능성을 상

대적으로 높게 평가하고 있음

ㅇ 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원은 민간투자 활성


화, 고용창출 등 당초 정책목표의 달성 가능성을 전문가들보다

상대적으로 긍정적으로 평가하고 있음

<표 4-10> 삼호지구의 정책목표 달성 가능성


민간투자 활성화 3.23 3.57 2.94

고용 창출 3.42 3.86 3.06

국토의 균형 발전 3.52 3.93 3.18

관광산업 경쟁력 향상 3.58 3.93 3.29



ㅇ 삼호지구 개발사업의 사업지연에는 정치·경제적 요인과 사업

특성 요인이 상대적으로 큰 영향을 미치고 있는 것으로 평가되

었음

ㅇ 시행사 및 공무원은 정치·경제적 요인과 사업특성 요인의 영

향력이 상대적으로 큰 반면, 전문가들은 사업시행사 요인의 영

향이 상대적으로 큰 것으로 평가하고 있음

<표 4-11> 삼호지구의 사업지연요인(대항목) 영향력


내부요인

사업특성 요인 3.71 3.88 3.57

사업시행사 요인 3.66 3.48 3.80

외부요인

정치·경제적 요인 3.99 4.12 3.89

제도적 요인 3.45 3.44 3.47

주) 사업지연요인의 영향력은 “① 전혀 미치지 않는다 ~ ⑤ 매우 크게 미친다”의 5점 리커트 척도로 평가


ㅇ 삼호지구 개발사업의 지연에 상대력으로 큰 영향을 미치는 요

인은 “금융위기 및 부동산경기 침체”, “조성토지 분양의 불

확실성”, “정부의 정책적 관심도 변화”, “사업타당성의 불

확실성”, “사업부지의 양도·양수협의”등으로 나타남

- 사업특성 요인 중에서는 “사업타당성의 불확실성”요인과

“교통여건 및 접근성 불리”, “토지매입 및 도시조성비용의

과다” 요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으

로 나타남

- 사업시행사 요인 중에서는 “사업수익성 악화에 따른 사업참

여의지 약화”, “현금흐름분석 등 사업타당성 검토”, “사업

자금 확보 곤란” 요인의 영향력이 상대적으로 큰 것으로 나

타남


체”, “조성토지 분양의 불확실성”, 그리고 “정부의 정책적

관심도 변화”, “주변지역의 개발사업 시행 등 경쟁조건의

변화” 요인이 상대적으로 크게 영향을 미친 것으로 나타남

- 제도적 요인 중에서는 “사업부지의 양도·양수 협의”,

“관계 행정기관 협의”, “정주인구 확보 기준”, “사전환경

성 검토 및 환경영향평가 협의” 요인의 영향력이 상대적으로

큰 것으로 나타남


담”, “주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지

연”, “환경보전대책 부담”, “정부의 정책적 관심도 변화”

등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 응답한 반면, 전

문가는 “인허가 도서 등 사업준비비용의 증가”, “개발구역

면적의 과다”, “사업시행사 참여기업간 합의 형성” 등의 요

인이 큰 영향을 미친다고 인식하고 있음


<표 4-12> 삼호지구의 사업지연요인 영향력

구분 전체시행사공무원

전문가





정 치·

경 제요 인


제 도요 인




3. 영암·해남 관광레저형 기업도시(구성지구)


ㅇ 구성지구 개발사업의 추진현황에 대해 사업이 다소 지연되고

있다고 평가하고 있으며, 특히, 사업추진을 담당하고 있는 시행

사 및 공무원들 보다 전문가들이 사업추진상황에 대해 부정적

으로 평가하고 있음

ㅇ 향후 개발사업의 추진 전망에 대해서도 다소 부정적으로 평가

하고 있는데, 시행사 및 공무원은 향후 사업이 비교적 원활하

게 추진될 수 있을 것이라고 전망하는 반면, 전문가는 원활하

게 추진되지 못할 것이라고 부정적으로 전망하고 있음

<표 4-13> 구성지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망


사업추진 현황 2.28 2.47 1.88

사업추진 전망 2.72 3.00 2.13




ㅇ 구성지구 개발사업의 정책목표 중에서 관광산업의 경쟁력 향상

및 국토의 균형발전의 달성가능성에 대해서는 상대적으로 긍정

적으로 평가하고 있음

ㅇ 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원이 전문가들에 비


해 관광산업의 경쟁력 강화, 국토의 균형 발전 등 당초 정책목

표의 달성가능성에 대해 긍정적으로 평가하고 있음

<표 4-14> 구성지구의 정책목표 달성 가능성


민간투자 활성화 2.92 3.09 2.56

고용 창출 3.04 3.12 2.88

국토의 균형 발전 3.48 3.62 3.19

관광산업 경쟁력 향상 3.54 3.82 2.94



ㅇ 구성지구 개발사업의 사업지연에는 정치·경제적 요인과 사업

특성요인이 상대적으로 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타남

ㅇ 시행사 및 공무원은 정치·경제적 요인의 영향력을 상대적으로

크게 평가하고 있는 반면, 전문가들은 사업시행사 요인이 큰

영향을 미친 것으로 평가하고 있음

<표 4-15> 구성지구의 사업지연요인(대항목) 영향력


내부요인

사업특성 요인 3.70 3.70 3.72

사업시행사 요인 3.64 3.60 3.71

외부요인

정치·경제적 요인 3.95 3.99 3.88

제도적 요인 3.40 3.39 3.41



ㅇ 구성지구 개발사업은 “금융위기 및 부동산경기 침체”, “조

성토지 분양의 불확실성”, “사업자금 확보 곤란”, “정부의

정책적 관심도 변화”, “대주의 대출 지연 및 기피”등의 요

인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타남

- 사업특성 요인 중에서는 “총 투자액의 과다”요인과 “교통

여건 및 접근성 불리”, “토지매입 및 도시조성비의 과다”,

“사업타당성의 불확실성” 요인이 사업지연에 상대적으로 큰

영향을 미치는 것으로 나타남

- 사업시행사 요인 중에서는 “사업자금 확보 곤란”, “출자

사의 재무상황 악화”, “사업수익성 악화에 따른 사업참여의

지 약화” 요인의 영향력이 상대적으로 큰 것으로 나타남


체”, “조성토지 분양의 불확실성”, “정부의 정책적 관심도

변화”, “대주의 대출 지연 및 기피” 그리고 “주변지역의

교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연” 요인이 상대적으

로 크게 영향을 미친 것으로 나타남

- 제도적 요인 중에서는 “정주인구 확보 기준” 요인과 “사업

부지의 양도·양수 협의”요인의 영향력이 상대적으로 큰 것

으로 나타남


담”, “주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지

연” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 응답한 반면,

전문가는 “개발구역 면적의 과다”, “총투자액의 과다”,

“현금흐름분석 등 사업타당성 검토”, “사업타당성의 불확실

성” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 인식하고

있음


<표 4-16> 구성지구의 사업지연요인 영향력


전문가





정 치·

경 제요 인


제 도요 인




4. 영암·해남 관광레저형 기업도시(삼포지구)


ㅇ 삼포지구 개발사업의 추진현황에 대해 사업이 다소 지연되고


공무원들이 전문가들에 비해 사업이 지연되고 있다고 부정적으

로 평가하고 있음

ㅇ 향후 개발사업의 추진 전망에 대해서도 다소 부정적으로 평가

하고 있는데, 시행사 및 공무원들이 전문가들에 비해 부정적으

로 전망하고 있음

<표 4-17> 삼포지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망


사업추진 현황 2.40 2.36 2.47

사업추진 전망 2.82 2.75 2.94




ㅇ 삼포지구 개발사업의 정책목표 중에서 관광산업의 경쟁력 향상,

국토의 균형발전의 달성 가능성에 대해서는 상대적으로 긍정적


ㅇ 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원은 전문가들에 비

해 관광산업의 경쟁력 강화, 국토의 균형발전 달성 가능성은


긍정적으로 평가하고 있는 반면, 민간투자 활성화, 고용창출의

달성 가능성은 부정적으로 평가하고 있음

<표 4-18> 삼포지구의 정책목표 달성 가능성


민간투자 활성화 3.04 3.00 3.12

고용 창출 3.04 3.00 3.12

국토의 균형 발전 3.38 3.50 3.18

관광산업 경쟁력 향상 3.49 3.64 3.24



ㅇ 삼포지구 개발사업의 지연에는 정치·경제적 요인과 사업시행

사 요인이 사업특성 요인과 제도적 요인에 비해 상대적으로 큰

영향을 미치고 있는 것으로 나타남

ㅇ 시행사 및 공무원은 정치·경제적 요인과 사업시행사요인, 사

업특성요인의 영향력이 상대적으로 큰 반면, 전문가들은 제도

적 요인의 영향이 상대적으로 큰 것으로 평가하고 있음

<표 4-19> 삼포지구의 사업지연요인(대항목) 영향력


내부요인

사업특성 요인 3.43 3.56 3.20

사업시행사 요인 3.58 3.63 3.49

외부요인

정치·경제적 요인 3.81 3.85 3.74

제도적 요인 3.30 3.29 3.32



ㅇ 삼포지구 개발사업은 “사업자금 확보 곤란”, “정부의 정책

적 관심도 변화”, “금융위기 및 부동산 경기침체”, “조성토

지 분양의 불확실성”, “사업타당성의 불확실성” 등의 요인

이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타남

- 사업특성 요인 중에서는 “사업타당성의 불확실성”, “총 투

자액의 과다”, “교통여건 및 접근성 불리”등의 요인이 사

업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타남

- 사업시행사 요인 중에서는 “사업자금 확보 곤란”, “사업

수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화”, “출자사의 재무상

황 악화”, “현금흐름분석 등 사업타당성 검토” 요인의 영


- 정치·경제적 요인 중에서는 “정부의 정책적 관심도 변화”,

“금융위기 및 부동산 경기침체”, “조성토지 분양의 불확실

성”, 그리고 “대주의 대출 지연 및 기피” 요인이 상대적

으로 크게 영향을 미친 것으로 나타남

- 제도적 요인 중에서는 “사업부지의 양도·양수 협의”요인과

“정주인구 확보 기준”, “관계 행정기관 협의” 요인의 영


ㅇ 시행사 및 공무원은 “주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인

프라 정비 지연”, “진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부

담”, “시행사와 자치단체간 협의”, “지역주민 및 환경단체

의 반대”, “토지매입 및 도시조성비용의 과다” 등의 요인이

상대적으로 큰 영향을 미친다고 응답한 반면, 전문가는 “직접

사용토지 기준”, “개발이익 추정 및 재투자 협의” 등의 요

인이 큰 영향을 미친다고 평가하고 있음


<표 4-20> 삼포지구의 사업지연요인 영향력


전문가





정 치·

경 제요 인


제 도요 인




5. 영암·해남 관광레저형 기업도시(부동지구)


ㅇ 부동지구 개발사업의 추진현황에 대해 사업이 매우 지연되고


공무원, 전문가 모두 공통적으로 사업이 지연되고 있다고 부정

적으로 평가하고 있음

ㅇ 향후 개발사업의 추진 전망에 대해서도 비교적 원활하게 추진

되지 못할 것으로 전망하고 있음

<표 4-21> 부동지구의 사업추진 현황 평가 및 향후 사업추진 전망


사업추진 현황 1.68 1.67 1.69

사업추진 전망 2.05 2.00 2.08




ㅇ 부동지구 개발사업의 정책목표 달성 가능성에 대해서는 “보

통” 정도로 평가하고 있으며, 관광산업의 경쟁력 향상, 고용창

출 목표의 달성 가능성을 상대적으로 높게 평가하고 있음

ㅇ 사업추진을 담당하고 있는 시행사 및 공무원은 고용 창출, 관

광산업의 경쟁력 향상, 국토의 균형 발전 등 정책목표의 달성

가능성에 대해 긍정적으로 평가하고 있는 반면, 전문가들은 상


대적으로 정책목표의 달성 가능성을 부정적으로 평가하고 있음

<표 4-22> 부동지구의 정책목표 달성 가능성


민간투자 활성화 3.05 3.33 2.92

고용 창출 3.32 4.17 2.92

국토의 균형 발전 3.26 4.00 2.92

관광산업 경쟁력 향상 3.37 4.00 3.08



ㅇ 부동지구 개발사업의 사업지연에는 정치·경제적 요인이 상대

적으로 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났고, 그 다음으로

제도적 요인, 사업특성 요인이 영향을 미치고 있는 것으로 평

가되었음

ㅇ 시행사 및 공무원은 사업특성 요인과 정치·경제적 요인의 영

향력이 상대적으로 크고, 전문가들은 사업시행사 요인과 제도

적 요인의 영향이 상대적으로 큰 것으로 평가하고 있음

<표 4-23> 부동지구의 사업지연요인(대항목) 영향력


내부요인

사업특성 요인 3.65 3.91 3.54

사업시행사 요인 3.54 3.46 3.58

외부요인

정치·경제적 요인 3.89 4.00 3.84

제도적 요인 3.67 3.65 3.68



ㅇ 부동지구 개발사업의 사업지연에는 “사업부지의 양도·양수

협의”, “정부의 정책적 관심도 변화”, “관계 행정기관 협

의”, “조성토지 분양의 불확실성”, 그리고 “금융위기 및 부

동산경기 침체” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미치는 것

으로 나타남

- 사업특성 요인 중에서는 “사업부지의 확보 곤란”, “토지매

입 및 도시조성비용의 과다”, “총 투자액의 과다”, “사업

타당성의 불확실성”, “교통여건 및 접근성 불리” 등의 요

인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타남

- 사업시행사 요인의 영향력은 상대적으로 낮은데, 그 중에서

“사업자금 확보 곤란”, “출자사의 재무상황 악화” 요인의

영향력이 상대적으로 큰 것으로 나타남

- 정치·경제적 요인 중에서는 “정부의 정책적 관심도 변화”,

“조성토지 분양의 불확실성”, “금융위기 및 부동산경기 침

체”, “부동산 정책의 변화” 요인이 상대적으로 큰 영향을

미치는 것으로 나타남

- 제도적 요인 중에서는 “사업부지의 양도·양수 협의”, “관

계 행정기관 협의” 요인의 영향력이 크고, “정주인구 확보

기준”, “중앙도시계획위원회 심의” 등의 요인의 영향력이

상대적으로 큰 것으로 나타남

ㅇ 시행사 및 공무원은 “진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치

부담”, “교통여건 및 접근성 불리”, “주변지역의 교통, 상

하수도, 통신 등 인프라 정비 지연”, “사전환경성 검토 및

환경영향평가 협의” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친

다고 응답한 반면, 전문가는 “출자사의 재무상황 악화”, “시

행사와 자치단체간 협의”, “직접사용 토지 기준”, “정주인

구 확보 기준” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고

평가하고 있음


<표 4-24> 부동지구의 사업지연요인 영향력


전문가





정 치·

경 제요 인


제 도요 인




6. 효율적 사업추진방안에 대한 의견ㅇ 다음 <표 4-25>는 관광레저형 기업도시 개발사업의 효율적 추

진방안에 대해 시행사, 지방 공무원, 전문가들이 제시한 의견을

정리한 것임

- 개발사업 시행을 담당하고 있는 시행사가 제시한 의견으로는

공유수면 양도·양수 대상 토지대금에 대한 지급이행 보증,

선수금 수령 요건의 완화, 개발구역 내 골프장, 별장, 고급주

택 등에 대한 취득세, 등록세 중과규정 관련 규제 개선, 기업

도시 개발구역 내 부동산투자 영주권 제도 도입, 정주인구

(10,000명) 및 세대당 인구수(2.5명) 기준 완화, 공유제 콘도의

모집기준 완화, 기업도시(사업지구)별 현안에 대한 면밀한 검

토와 대책 마련 등임

- 지방자치단체의 정책 담당 공무원은 효율적 사업추진을 위해

지역주민과 상생할 수 있는 개발사업 추진, 재무 역량을 높은

기업의 참여 유도, 범정부 차원의 관심과 지원 등이 필요하다

는 의견을 제시하였음

- 전문가들은 시행사 입장에서 부담금 및 세제 지원 내용 재검

토, 기업도시(사업지구) 특성에 따른 차등적 인센티브 검토,

실시계획 승인 이후 민간투자 및 사업집행 실적 모니터링 및

관리 체계 구축, 자금조달에 대한 정부의 보증 및 채권매입

등 지원, 기업도시 개발 제도의 도입취지에 따라 민간기업의

자율적, 창의적 개발여건 조성, 민간기업의 직접사용토지 개발

및 경영수익 창출 여건 조성 등의 의견을 제시하였음

ㅇ 시행사, 지방 공무원, 전문가들이 공통적으로 제시한 의견은 기

반시설 설치에 대한 정부 지원의 확대가 필요하고 정부의 정책

적 관심과 추진의지의 강화가 필요하다는 것임


<표 4-25> 효율적 사업추진방안에 대한 의견

구분 내용

시행사

- 도로 및 상하수도 등 기반시설 설치에 대한 정부지원 확대, 특별법에 지원 내용의 구체적 명시- 공유수면 매립권리의무 양도·양수 대상 토지대금에 대한 지급이행 보증 또는 권리질권 설정으로 대체- 선수금 수령 요건(법 제21조 및 시행령 제33조)의 완화; 공유수면 매립권리의무 확보를 토지소유권 확보로 인정(도시개발법 제11조 준용)- 기업도시 개발구역 내 골프장, 별장, 고급주택 등에 대한 취득세, 등록세 중과규정 관련 규제개선- 기업도시 개발구역 내 부동산투자 영주권 제도 도입- 정주인구(10,000명) 및 세대당 인구수(2.5명) 기준 완화- 정책의 일관성 유지 및 중앙 행정기관 협의, 인허가 단축- 공유제 콘도의 모집기준 완화- 지자체의 사업추진역량 강화- 기업도시(사업지구)별 현안에 대한 면밀한 검토와 대책 마련- 시행사의 투자의욕 고취

지 방공무원

- 정부의 정책 일관성 유지 및 추진의지 강화- 지역주민과 상생할 수 있는 개발사업 추진- 재무 역량을 높은 기업의 참여 유도- 범 정부 차원의 관심과 지원

전문가

- 기반시설 설치 비용의 정부 지원 확대- 시행사 입장에서 부담금 및 세제 지원 내용 재검토- 기업도시(사업지구) 특성에 따른 차등적 인센티브 검토- 실시계획 승인 이후 민간투자 및 사업집행 실적 모니터링 및 관리 체계 구축- 자금조달에 대한 정부의 보증 및 채권매입 등 지원- 기업도시 개발에 대한 각종 인허가, 심의 절차의 간소화- 기업도시 개발 제도의 도입취지에 따라 민간기업의 자율적, 창의적 개발여건 조성- 수익성 높은, 트렌드에 부합하는 시설도입 등 계획 수립- 민간기업의 투자 및 사업추진 의지 유도- 건설 이후 도시의 지속적 성장을 위한 방안 마련- 민간기업의 직접사용토지 개발 및 경영수익 창출 여건 조성- 장기 프로젝트라는 인식 전환- 정부의 강력한 정책 추진 의지


제4절 종합분석

1. 기업도시(사업지구)별 비교분석

o 사업추진현황 및 향후 사업추진전망 평가

ㅇ 관광레저형 기업도시(사업지구)의 사업추진현황은 “다소 지

연”되고 있는 것으로 평가하고 있으며, 향후 사업추진전망에

대해서도 긍정적으로 평가하고 있지 않음

- 부동지구의 사업추진 현황 및 전망에 평가가 가장 부정적이며,

태안 및 삼호지구의 사업추진전망은 상대적으로 긍정적으로

평가되었음

ㅇ 향후 사업추진전망에 대한 평가도 좋지 않으므로, 정부, 지자

체, 시행사가 협력하여 향후 원활한 사업추진방안에 대해 다각

적적으로 검토할 필요가 있음

<표 4-26> 기업도시(사업지구)별 사업추진현황 및 향후 사업추진전망 평가 비교

구분 태안 삼호지구 구성지구 삼포지구 부동지구 평균

사업추진현황 2.20 2.10 2.28 2.40 1.68 2.16

사업추진전망 3.18 3.00 2.72 2.82 2.05 2.86

o 정책목표 달성 가능성 평가

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 정책목표 중에서 관광산업의

경쟁력 향상의 달성 가능성이 상대적으로 높게 평가되었으며,

민간투자 활성화가 상대적으로 낮게 평가되었음

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발의 전제조건은 민간기업의 투자로서,


즉 기업 투자가 선행되어야 기업도시 개발이 가능하고, 고용창

출, 국토 균형발전, 관광산업의 경쟁력 향상 등 정책목표를 달

성할 수 있기 때문에 민간기업의 투자를 유도하기 위한 다각적

인 방안을 검토할 필요성이 있음

<표 4-27> 기업도시(사업지구)별 정책목표 달성 가능성 평가 비교

구분 태안삼호지구

구성지구

삼포지구

부동지구

평균

민간투자 활성화 3.33 3.23 2.92 3.04 3.05 3.29

고용 창출 3.43 3.42 3.04 3.04 3.32 3.35

국토의 균형 발전 3.32 3.52 3.48 3.38 3.26 3.52

관광산업 경쟁력 향상 3.64 3.58 3.54 3.49 3.37 3.63

o 사업지연요인의 영향력







치·경제적 환경변화 요인이 보통 관리 불가능한 리스크로부

터 초래되는 것이기는 하지만, 최근의 환경변화 추세나 사업

특성상 지속적으로 발생할 가능성이 높다는 사실을 인식할 필

요성이 있음

ㅇ 총 투자비, 토지매입 및 도시조성비, 교통여건 및 접근성 등 사

업특성요인은 삼호지구와 구성지구에 상대적으로 큰 영향을 미

치는 반면, 태안 기업도시는 상대적으로 적은 영향을 받는 것


으로 평가되었음

- 이는 개발사업의 입지, 매입대상 토지 비율 등이 반영된 것으

로 판단됨

ㅇ 제도적 요인의 영향력은 타 요인에 비해 상대적으로 크지는 않

으나 부동지구는 제도적 요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영

향을 미치는 것으로 평가됨

<표 4-28> 기업도시(사업지구)별 사업지연요인(대항목)의 영향력 비교


구성지구

삼포지구

부동지구

평균

사업특성 요인 3.15 3.71 3.70 3.43 3.65 3.50

사업시행사 요인 3.52 3.66 3.64 3.58 3.54 3.53

정치·경제적 요인 3.72 3.99 3.95 3.81 3.89 3.86

제도적 요인 3.25 3.45 3.40 3.30 3.67 3.41


영향을 미치는 요인은 금융위기 및 부동산경기 침체, 조성토지

분양의 불확실성 증대, 정부의 정책적 관심도 변화 요인 등 3

개 요인으로 나타났음




(지구)의 사업지연에 영향을 미치는 것으로 평가되었음




때문에 사업부지의 양도·양수 협의 요인이 사업지연에 영향을

미치고 있는 것으로 나타남


<표 4-29> 기업도시(사업지구)별 사업지연요인의 영향력 비교


구성지구

삼포지구

부동지구

사업특성요인

개발구역 면적의 과다 2.91(33) 3.35(28) 3.70(15) 3.00(34) 3.53(22)

사업부지의 확보 곤란 2.20(35) 3.55(23) 3.56(19) 3.00(34) 3.95(6)

토지매입 및 도시조성비용의 과다 3.14(26) 3.94(7) 3.82(11) 3.53(15) 3.79(8)

총 투자액의 과다 3.73(7) 3.81(13) 3.96(7) 3.56(14) 3.79(8)

사업타당성의 불확실성 3.73(7) 4.06(4) 3.82(11) 3.98(5) 3.79(8)

환경보전대책 부담 3.33(19) 3.68(18) 3.42(22) 3.33(22) 3.37(31)

교통여건 및 접근성 불리 2.93(32) 4.00(6) 3.90(9) 3.61(13) 3.79(8)

지역주민 및 환경단체의 반대 3.05(30) 3.32(29) 3.37(29) 3.36(20) 3.26(35)

진입도로 기반시설 설치 부담 3.33(19) 3.68(18) 3.78(13) 3.49(16) 3.63(16)

사업시행사

요인

사업자금 확보 곤란 3.93(3) 3.84(10) 4.14(2) 4.09(1) 3.74(12)

출자사의 재무상황 악화 3.75(6) 3.68(18) 3.98(6) 3.89(7) 3.63(16)

사업수익성 악화 및 참여의지 약화 3.93(3) 3.94(7) 3.88(10) 3.91(6) 3.58(19)

현금흐름분석 등 사업타당성 검토 3.68(9) 3.90(9) 3.72(14) 3.69(10) 3.37(31)

개발계획 및 실시계획 수립(변경) 3.34(17) 3.61(22) 3.42(22) 3.32(23) 3.53(22)

인허가 등 사업준비비용의 증가 3.28(21) 3.29(30) 3.30(32) 3.20(30) 3.58(19)

사업시행사 참여기업간 합의 형성 3.00(31) 3.50(25) 3.25(33) 3.40(19) 3.42(29)

사업시행사와 자치단체간 협의 3.21(25) 3.48(26) 3.40(24) 3.13(31) 3.47(27)

정치·

경제요인

금융위기 및 부동산 경기 침체 4.41(1) 4.37(1) 4.27(1) 4.02(3) 4.11(5)

조성토지 분양의 불확실성 3.95(2) 4.30(2) 4.12(3) 4.00(4) 4.16(4)

대주의 대출 지연 및 기피 3.55(10) 3.70(17) 4.04(5) 3.78(8) 3.68(13)

부동산 정책의 변화 3.50(11) 3.83(12) 3.68(16) 3.62(12) 3.84(7)

정부의 정책적 관심도 변화 3.93(3) 4.20(3) 4.10(4) 4.07(2) 4.37(2)

주변지역의 교통 등 인프라 정비 지연 3.25(22) 3.71(14) 3.92(8) 3.73(9) 3.58(19)

주변지역 개발사업 시행 등 경쟁조건 변화 3.43(14) 3.84(10) 3.54(20) 3.44(18) 3.47(27)

제도요인

관계 행정기관 협의 3.37(15) 3.71(14) 3.47(21) 3.36(20) 4.26(3)

사업부지의 양도·양수 협의 2.89(34) 4.03(5) 3.65(18) 3.67(11) 4.47(1)

사전환경성 및 환경영향평가 협의 3.34(17) 3.68(18) 3.36(30) 3.31(24) 3.53(22)

중앙도시계획위원회 심의 3.25(22) 3.55(23) 3.38(26) 3.29(26) 3.68(13)

개발이익 추정 및 재투자 협의 3.45(12) 3.42(27) 3.38(26) 3.22(29) 3.32(33)

전문기관의 조사분석 3.11(28) 3.13(34) 3.12(35) 3.04(33) 3.32(33)

재무건전성 등 시행자 지정 기준 3.11(28) 3.06(35) 3.20(34) 3.24(28) 3.42(29)

자기자본 및 투자자금 확보 기준 3.23(24) 3.26(31) 3.36(30) 3.31(24) 3.53(22)

직접사용 토지 기준 3.14(26) 3.23(32) 3.40(24) 3.11(32) 3.53(22)

개발이익 환수 기준 3.36(16) 3.23(32) 3.38(26) 3.27(27) 3.63(16)

정주인구 확보 기준 3.45(12) 3.71(14) 3.66(17) 3.47(17) 3.68(13)



2. 시행사·공무원 및 전문가 집단간 비교분석

o 사업추진현황 및 향후 사업추진전망 평가

ㅇ 전문가들이 개발사업의 시행을 맡고 있는 시행사 및 공무원에

비해 사업추진현황 및 향후 사업추진전망에 대한 부정적으로

평가하고 있음

<표 4-30> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업추진현황 및 사업추진전망 평가 비교

구분 시행사·공무원 전문가 평균

사업추진현황 2.22 2.09 2.16

사업추진전망 3.02 2.67 2.86

o 정책목표 달성 가능성 평가

ㅇ 시행사 및 공무원은 관광레저형 기업도시 개발사업이 민간투자

활성화, 고용창출 등 당초 정책목표의 달성 가능성에 대해 전

문가들에 비해 상대적으로 긍정적으로 평가하고 있음

<표 4-31> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 정책목표 달성 가능성 평가 비교


민간투자 활성화 3.49 3.03 3.29

고용 창출 3.56 3.09 3.35

국토의 균형 발전 3.81 3.16 3.52

관광산업 경쟁력 향상 3.91 3.27 3.63

o 사업지연요인의 영향력


ㅇ 시행사 및 공무원은 사업특성 요인과 정치·경제적 요인, 제도

적 요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치고, 전문가

집단은 사업시행사 요인이 사업지연에 더 큰 영향을 미치는 것


<표 4-32> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업지연요인(대항목)의 영향력 비교


사업특성 요인 3.61 3.36 3.50

사업시행사 요인 3.46 3.62 3.53

정치·경제적 요인 3.91 3.79 3.86

제도적 요인 3.43 3.39 3.41

ㅇ 시행사 및 공무원, 전문가 집단은 공통적으로 “사업타당성의

불확실성”, “사업자금 확보 곤란”, “금융위기 및 부동산 경

기 침체”, “조성토지 분양의 불확실성”, “대주의 대출 지연

및 기피”, “정부의 정책적 관심도 변화” 등의 요인이 사업

지연에 큰 영향을 미친 것으로 평가하였음

- 시행사 및 공무원은 “정부의 정책적 관심도 변화”를 가장

큰 영향을 미친 요인으로, 그리고 “교통여건 및 접근성 불

리”, “진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담”, “주변

지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연”, “사업

부지의 양도·양수 협의” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을

미친 것으로 평가하고 있음

- 전문가 집단은 “금융위기 및 부동산 경기 침체” 요인을 가

장 영향력 있는 요인으로, 그리고 “총 투자액의 과다”, “출

자사의 재무상황 악화”, “사업수익성 악화에 따른 사업참여

의지 약화”, “현금흐름분석 등 사업타당성 검토” 등의 요

인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 평가하였음


<표 4-33> 시행사·공무원 및 전문가 집단간 사업지연요인 영향력 비교

구분시행사공무원

전문가 평균


개발구역 면적의 과다 3.11(32) 3.33(26) 3.21(31)사업부지의 확보 곤란 3.45(25) 3.03(34) 3.27(29)토지매입 및 도시조성 비용의 과다 3.59(19) 3.42(17) 3.51(20)총 투자액의 과다 3.57(21) 3.74(9) 3.65(12)사업타당성의 불확실성 3.77(9) 3.81(7) 3.79(8)환경보전대책 부담 3.55(22) 3.35(22) 3.46(21)교통여건 및 접근성 불리 3.94(4) 3.33(26) 3.67(10)지역주민 및 환경단체의 반대 3.62(17) 3.05(33) 3.36(24)진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담 3.90(5) 3.16(32) 3.57(17)


사업자금 확보 곤란 3.75(10) 3.92(4) 3.83(5)출자사의 재무상황 악화 3.63(16) 3.83(6) 3.72(9)사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화 3.74(11) 3.90(5) 3.81(6)현금흐름분석 등 사업타당성 검토 3.59(19) 3.70(10) 3.64(14)개발계획 및 실시계획 수립(변경) 3.48(24) 3.41(19) 3.45(22)인허가도서 등 사업준비 비용의 증가 3.07(33) 3.48(16) 3.25(30)사업시행사 참여기업간 합의 형성 3.03(35) 3.42(17) 3.20(33)사업시행사와 자치단체간 협의 3.35(26) 3.32(28) 3.34(26)

정 치·

경 제요 인

금융위기 및 부동산 경기 침체 4.10(2) 4.25(1) 4.17(1)조성토지 분양의 불확실성 3.88(7) 4.11(2) 3.98(3)대주의 대출 지연 및 기피 3.88(7) 3.79(8) 3.84(4)부동산 정책의 변화 3.68(13) 3.56(14) 3.63(16)정부의 정책적 관심도 변화 4.24(1) 4.07(3) 4.16(2)주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연 3.95(3) 3.28(29) 3.65(12)주변지역의 개발사업 시행 등 경쟁조건의 변화 3.61(18) 3.49(15) 3.56(19)

제 도요 인

관계 행정기관 협의 3.67(15) 3.60(13) 3.64(14)사업부지의 양도·양수 협의 3.90(5) 3.69(11) 3.80(7)사전환경성검토 및 환경영향평가 협의 3.72(12) 3.37(21) 3.57(17)중앙도시계획위원회 심의 3.50(23) 3.34(23) 3.43(23)개발이익 추정 및 재투자 협의 3.31(27) 3.39(20) 3.35(25)전문기관의 개발구역 지정요건 및 사업성 조사분석 3.06(34) 3.03(34) 3.05(35)재무건전성 등 시행자 지정 기준 3.17(30) 3.24(31) 3.20(33)자기자본 및 투자자금 확보 기준 3.27(29) 3.34(23) 3.30(28)직접사용 토지 기준 3.15(31) 3.27(30) 3.21(31)개발이익 환수 기준 3.30(28) 3.34(23) 3.32(27)정주인구 확보 기준 3.68(13) 3.65(12) 3.67(10)


제 5 장 대응방안 및 정책제언


제5장 결론 및 정책제언 129

제1절 대응방안

o 사업지연에 대한 인식의 전환 및 대응체계 구축

ㅇ 시행사와 정부 및 자치단체의 정책 담당자는 관광레저형 기업

도시 개발사업이 사업특성상 불가피하게 지연될 수 있으며, 동

시에 사업지연은 개발비용을 증가시키고 사업 타당성을 저해함

으로써 사업지연을 장기화하는 악순환 구조를 초래할 수 있음

을 정확하게 인식할 필요성이 있음

- 관광레저형 기업도시 개발사업은 입지 특수성, 대규모의 개발

면적 및 초기 투자자금, 민간 주도의 개발방식, 기획, 분양 및

운영 단계의 불확실성과 리스크, 외부 환경 변화에 대한 민감

성 등의 사업특성상 사업 구상에서 건설까지 장기간이 소요되

며, 따라서 다양한 환경 및 정책 요인의 영향을 받게 되어 일

반적으로 사업시행이 지연됨

- 1970~90년대에 지정된 중문, 용평 등 10개 관광단지의 평균

사업기간은 25년이며, 이 또한 조성계획의 변경을 통해 사업

기간이 점진적으로 연장되고 있는 것이 현실임

- 특히, 관광산업은 한 나라의 경제소득이나 주변국의 인구이동

변화라는 거시적인 변화 흐름의 영향을 받지만 매년 경제상황

에 따라 변동이 큰 산업으로서, 관광레저산업을 주된 산업으

로 하는 관광레저형 기업도시 개발사업은 글로벌 금융위기와

이에 따른 세계 각국의 경기 침체에 많은 영향을 받게 됨

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업이 경기상황에 의해 많이 좌우되

는 사업특성을 가진 동시에, 지난 부동산 경기 정점 직전에 대

부분의 사업이 착수되어 경기침체에 따라 사업시행의 어려움이

불가피한 실정임

- 사업시행사가 보유자금 투자가 아니라 차입 투자를 하는 경우


금리나 경기상황에 따라 변동이 클 수밖에 없으며, 특히 관광

레저형 기업도시는 관광시설 외에 도시 형태를 갖추기 위한

주거시설 등 다양한 시설을 함께 건설해야 하므로 국내 부동

산 경기에도 크게 의존적일 수밖에 없음

- 현재 국내 부동산 경기는 하향 안정세를 나타내고 있으며, 지

방도시 일부에서 회복세를 나타내기는 하나, 부산, 대전 등 극

히 제한된 몇 개 광역시에 불과한 상황임

ㅇ 성공하는 기업도시의 필수 조건은 미래 변화에 대한 대응으로

서, 도시가 개발되고 성장하기 위해서는 변화에 대한 끊임없는

대응이 필요하고 새로운 것을 받아들일 수 있는 시스템이 뒷받

침되어야 함

- 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업기간이 태안 및 삼포지

구 14년, 부동지구 17년, 삼호 및 구성 지구 20년으로 계획되

어 있는데, 이러한 계획기간 내에 사업이 완료될 수 있을 것

으로 보기 어려움

- 개발계획 및 실시계획의 수립(변경) 시 기업도시 개발사업의

특성과 사업지연의 가능성을 감안하여 사업시행 및 자금조달

계획을 수립하고, 시행사와 시장·군수가 체결하는 사업추진

협약에 사업지연에 따른 책임 범위, 사업지연시 대책, 지체상

금 등 사업지연대책을 구체적으로 명시할 필요성이 있음

o 사업지연에 영향을 미치는 제도적 요인의 해소

ㅇ 현재 관광레저형 기업도시 개발사업이 지연되고 있는 원인은

금융위기 및 부동산경기 침체, 조성토지 분양의 불확실성 증대,

정부의 정책적 관심도 변화 등 정치·경제적 요인과 이에 따른

사업자금 확보 곤란, 출자사의 재무상황 악화 등 사업시행사

요인으로서, 사업시행사의 입장에서 보면 통제 불가능한 요인

들이 대부분을 차지하고 있음


- 2007년말 미국발 금융위기로 2008년 이후 국내 대부분의 대규

모 개발사업들이 지연되거나 사업 중단위기에 몰려 있어 관광

레저형 기업도시 개발사업의 추진도 차질이 불가피한 실정임

ㅇ 사업 지연에 미치는 영향이 상대적으로 큰 제도적 요인은 기업

도시(사업지구)별로 차이는 있지만 정주인구 확보 기준, 관계

행정기관 협의, 사업부지의 양도·양수 협의 등임

- 사업부지의 양도·양수 문제는 영암·해남 기업도시의 4개 사

업지구가 공통적으로 안고 있는 문제로서, 기업도시 제도의

도입취지에 맞는 농식품부의 적극적 문제해결 노력이 필요

ㅇ 특히, 정주인구 확보 기준(10,000명) 및 인구지표(세대당 2.5명)

의 기준을 완화하여 적용하도록 기업도시 계획기준을 개정하고,

개발계획 및 실시계획의 주택공급계획을 변경하는 것이 필요

- 1만명 이상의 인구를 유치하고 목표년도의 세대당 인구수를

2.5명으로 설정(신도시 계획기준과 동일)하도록 되어 있는 기

업도시 계획기준 상의 도시인구 최소규모 및 인구지표는 입지

특성 상 타당성이 미흡한 것으로 판단됨

- 특히, 공동주택에 대한 수요가 떨어지고 있고 수도권에서도

미분양이 속출하고 있는 주택시장의 현실을 반영하여 주택공

급계획을 수정할 필요성이 높음

o 기반시설의 조기 완공과 비용 분담

ㅇ 관광레저형 기업도시 입지 지역은 지역 내부에서 관광객 및 도

시인구 수요를 충당하기 어려운 곳이므로, 서울 및 수도권으로

부터의 접근성이나 또는 외국인들의 접근성(공항, 철도 등)을

제고시키기 위한 기반시설의 설치 수요가 많은 지역임

- 경기 침체에도 불구하고 수도권에서 비교적 거리가 가깝고 기

반시설의 설치 부담이 적은 태안 기업도시는 사업추진이 상대

적으로 원활한 편에 속하며, 영암·해남 기업도시는 수도권으


로부터 원거리 지역에 입지하고 있으면서 기반시설 설치를 위

해 국가의 재정투자와 민간투자가 함께 이루어져야 함

ㅇ 사업시행사는 기반시설이 이미 대부분 갖추어져 있거나 추가적

으로 설치한다고 하더라도 비용부담이 적어야 기업도시 내부

개발에 전념할 수 있음

- 기반시설의 설치 지연은 관광객 및 도시인구 수요를 충분히

유입하지 못하게 됨에 따라 관광시설 건설 및 운영, 조성토지

분양을 통한 자금회수에 문제를 발생시키며, 이는 다시 후속

시설의 자금을 마련하는데도 어려움을 가중시킴

- 사업시행사의 과도한 기반시설 설치 부담은 조성원가와 분양

가격 상승, 분양성 저하를 초래하여 사업시행의 장애요소로

작용할 가능성이 높음

- 문제는 기반시설의 설치 부담이 시행자에 과도하게 부과되어

있고, 또한 국가, 지자체, 사업자 모두가 기반시설 설치에 따

른 자금난을 겪고 있다는데 있음

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 정부 지원은 타 개발사

업과 비교할 때 현저히 낮음

- 산업단지는 산업기술단지지원에 관한 특례법 제29조 및 동법

시행령 제27조에 의거, 도로, 용수공급시설, 하수도 시설 등

기반시설의 설치를 우선적으로 지원하도록 하였고, 산단운영

지침 제3조에, 수도·폐수종말 처리시설의 건설비용 100% 지

원을 명기하고 있으며, 실제 도로, 용수공급시설, 수도·폐수

종말 처리시설 등에 100% 지원하고 있음

- 경제자유구역은 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률 제

18조 및 동법 시행령 제17조에 의거, 도로, 용수공급시설 등

기반시설 등에 우선 지원토록 하고 있으며, 구역 내․외 도로,

상하수도, 폐기물처리시설 등에 국고 및 지자체 50~100% 지

원을 명기하고 있으며, 실제 매칭펀드 방식으로 지원 중임


- 관광레저형 기업도시 개발사업은 기반시설에 대한 국가지원

규정이 명시되어 있으나 지원규정 등이 구체적이지 않아 지원

이 저조하거나 지원되지 않는 실정임

- 기업도시개발 특별법 제34조에서 진입도로, 용수시설 및 하수

처리시설 등의 설치비의 전부 또는 일부를 지원하도록 규정하

고 있고, 관광산업의 발전을 위한 기반시설의 건설 등에 관광

진흥개발기금을 보조, 대여할 수 있다고 규정하고 있으나, 시

행령 및 지침 등에 구체적인 지원규정이 없는 실정임

- 2007년 7월 국무조정실에서 기업도시 기반시설에 대한 국비지

원 관련 회의를 개최, 진입도로 1개 노선에 대해 설치비의

50%를 국고로 지원키로 결정하였고 현재까지 이러한 지원규

정이 유지되고 있는 실정임

ㅇ 입지 측면에서 열위에 있는 관광레저형 기업도시에 대해 정부

차원의 개발 지원과 해당 지역의 경제 활성화 프로그램과 연계

시키는 개입이 요구됨

- 현재 진행 중인 관광레저형 기업도시를 대상으로 선별작업을

하여, 효율성, 상징성, 파급효과 등을 감안하여 1차 지원 대상

을 선정하고, 해당 지역의 중앙정부 예산의 증액은 물론 기존

예산을 주로 기업도시와 관련된 쪽으로 우선 배분하여 관련

기반시설의 조기 설치 등을 지원

- 일부 사업은 사정에 따라서 금융기관으로부터 자금조달시 정

부가 일정 부분 보증 등을 통해 지원하는 방법도 고려해 볼

수 있을 것임

ㅇ 국가, 지자체, 시행사간 개발이익에서의 사후 충당을 조건으로

기반시설 설치비용을 분담하고, 정부 차원에서 기반시설 설치

를 지원하여 조기에 완공하여 사업추진을 촉진하는 방안 마련

- 기반시설은 그 역할을 하기 위해 부분 완공되어서는 안 되며

전체가 완공되어 운영되어야 하므로, 기반시설의 설치 주체별


자금 사정으로 인해 부분 완공되거나 완공된 시설끼리 서로

연계성을 강화하는 방안을 검토

o 기업도시(사업지구)별 현안사항 검토 및 대응방안 마련

ㅇ 2010년 10월 현재 기업도시의 추진현황을 보면, 유형별로는 지

식기반형 기업도시가, 지역별로는 수도권으로부터 비교적 거리

가 가까운 충주, 원주, 태안 기업도시 개발사업이 그나마 사업

추진이 양호한 상황임

- 관광레저형 기업도시 중에서는 사업부지의 대부분을 시행사가

소유하고 있는 태안 기업도시의 사업추진이 상대적으로 원활

- 기업도시(사업지구)별 처한 상황(토지확보 여부, 투자자의 구

성 및 자금조달 상황 등)에 따라 사업추진 정도가 차이가 있

을 수 있음

ㅇ 관광레저기획관실 내에 문화부, 국토해양부, 자치단체가 참여하

는 팀을 구성하여 기업도시(사업지구)별 사업추진을 위한 공통

현안과 개별 현안을 검토하고 그에 대한 대응방안을 마련

ㅇ 한 곳이라도 사업이 성공적으로 추진되어야 그 효과가 파급될

것이므로 성공사례를 만드는 것이 중요

- 추가사업자 공모를 통해 지금부터라도 참여할 후속 시행자를

모집하여 기존 사업 시행자의 부담을 줄이는 노력도 요구됨

o 정부의 추진의지 강화 및 정책 일관성 유지

ㅇ 기업도시 개발사업은 2004년 특별법 제정과 시범사업 선정 당

시, 정부, 민간기업, 주민, 지자체의 커다란 관심과 기대 속에서

출발하였음

- 참여정부가 민간기업의 투자확대, 국토의 균형발전을 위해 야

심차게 추진했던 정책사업임

ㅇ 시행사, 자치단체 공무원, 전문가 모두 정부의 정책적 관심도


변화 요인을 사업을 지연시키는 중요한 원인으로 평가하고 있

으며, 또한 태안 기업도시 및 영암·해남 기업도시 4개 사업지

구에도 사업지연에 영향력이 큰 요인으로 평가되고 있음

ㅇ 기업도시 개발사업은 민간 주도의 개발사업이지만 정부의 강력

한 추진의지와 지원 없이는 성공적인 사업 완료를 기대하기 어

려운 사업임

- 그랑모뜨, 칸쿤, 디즈니원드 등 성공적인 관광도시 개발이 이

루어진 곳에는 개발주체의 확고한 개발의지가 있었으며, 개발

전담기구에 전권을 위임하여 프로젝트의 계획, 자금조달, 투자

유치 등 개발과 관련된 업무를 체계적이고 일관되게 추진할

수 있게 하였고, 장기적인 계획 하에 일관되게 사업을 추진하

였음(김성진, 2005)

- 투입요소 환경, 기술혁신 환경, 인프라의 양과 질, 조세와 규

제 등 정책, 시장 및 정책의 불확실성 등 기업의 투자환경 중

정부주도형 투자기와는 달리 기업주도형 투자기에 투자확대를

위해 중요한 것은 정책을 일관성 있게 유지함으로써 불확실성

을 제거하고 안정적인 투자 환경을 조성하는 것임(Bodlender

& Gerty, 1995; 이병기, 2004).

ㅇ 따라서 관광레저형 기업도시 개발사업의 원활한 추진을 위해서

는 규제완화, 기반시설 설치 지원 등 정부의 강력하고 일관된

추진의지와 정책적 지원이 필요

o 핵심사업지구 우선 추진 및 개발계획과 실시계획 승인 절차 개선

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업은 대규모 사업으로서, 사업시행

초기단계에서 집객력이 높은 시설의 우선 설치 등이 필요하며,

이를 현실적으로 작동 가능하도록 단계별 개발을 유도하는 보

완책이 요구됨

- 사업시행 초기 단계에 집객력이 높은 시설을 조성해야 방문객


증가, 연계수요 창출, 잠재투자자 유치 등으로 이어지며, 궁극

적으로 투자 수익성이 가시화되고 조성토지 및 분양시설의 투

자 유치가 용이하게 됨으로써 사업의 원활한 추진이 가능해짐

- 기업도시 개발사업은 도시조성비의 10%를 자기자본금으로 확

보하고 나머지는 차입 투자를 통해 추진하는 사업이지만, 현

행 및 향후 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 여건 등을 감안할 때

차입 투자의 여건이 불리한 상황이므로, 시행사가 자기자본금

으로 추진 가능한 세부사업을 선별하여 단계적으로 사업을 추

진하도록 유도하여야 할 것으로 판단됨

- 사업성이 높은 지구, 인프라 시설로부터 접근이 용이한 지구

등 전체 사업부지 중에서 촉매제 역할을 할 수 있는 ‘핵심사

업지구’를 선정하고, 부분 실시계획 승인 등을 통해 핵심지

구에 대한 우선 착공 및 개발을 유도

- 핵심사업지구에 대한 사업추진 상황을 모니터링 하여 사업지

역에 대한 추가적인 인센티브 부여나 기준 변화(일부 규제 강

화를 포함할 수도 있음)의 참고자료로 활용

ㅇ 대부분 개발계획 수립은 마무리 된 상태이므로 사업지구 전체

에 대한 마스터플랜은 유지하되, 실시계획에서는 지구별로 단

계별 개발을 유도하는 계획적·절차적 고려가 필요

- 기업도시는 전체 사업부지가 완공될 때까지 장기간이 소요되

기 때문에 사업초기에 작성된 개발계획을 계속 유지시키는 것

은 불가능하거나 비현실적이며, 사업진행 중에 사회·경제적

환경의 변화를 수용하기 위한 개발계획의 수정이 불가피하며,

- 따라서 현행 기업도시개발 특별법의 개발계획 승인, 실시계획

승인 절차에 대한 개선이 필요하다고 판단됨

- 개발계획은 전체 사업부지를 대상으로 수립하여 승인하되, 실

시계획은 핵심사업지구 등을 전략적으로 설정하여 연차별 집

행계획을 수립하도록 하여 승인하고, 실시계획이 진행되지 않


을 경우(1년 이상 지체) 개발계획을 변경하도록 함

- 사회경제 환경 변화에 따른 유연성 제고 및 사업부진을 해소

하기 위한 활성화 대책 강구 시에도 법적 근거 없는 계획 변

경이 아닌 법적 계획 변경으로 유도할 수 있음

o 중장기적으로 국내외 여유자금의 투자유치 전략 수립 등이 필요

ㅇ 중장기적 대응방안으로는 첫째, 국내외 여유자금을 유입하는

투자유치 전략이 필요

- 관광레저형 기업도시는 비교적 소득이나 자산에 여유가 있는

계층을 대상으로 함에 따라 일반적인 투기억제대책 보다는 투

자육성정책을 시행

- 수도권 거주자의 콘도 및 회원권 투자 시에 세제 혜택을 부여

함은 물론, 기업의 관광레저시설 수요도 수용할 수 있도록 관

련 법 개정의 검토와 개선이 요구됨

- 중소기업들은 상대적으로 직원들에 대한 복지후생이 미약하므

로 중소기업들을 대상으로 복지후생시설 설치를 위해 부분적

인 지분 투자를 허용

ㅇ 둘째, 해외관광객 유치를 위한 각종 물적·인적 인프라를 구축

- 한국의 위상이 높아짐에 따라 외국인 관광객 수가 점차 증가

하고 있는데, 이들을 위한 편익시설, 위락시설은 물론 체험시

설을 제공할 수 있는 경쟁력 있는 시설들의 유치가 필요

- 필요에 따라서는 개발계획 상에 없는 시설도 허용

ㅇ 셋째, 기업도시만의 특별 권역화를 위해 국제자유도시로서의

기능도 추가할 필요가 있음

- 무비자, 무관세 등의 혜택을 적절히 배합하는 국제자유도시의

기능 추가가 필요하며, 특히 중국시장의 활성화되고 있으므로

중국 영토에서 수행하기 어려운 관광 수요를 수용할 수 있는

시설과 혜택 개발이 필요함


제2절 결론 및 정책제언ㅇ 정부는 기업투자 활성화와 국가균형발전을 목적으로 2004년 기

업도시개발 특별법을 제정하고, 사업을 조기에 가시화하고 선

도 모델을 제시하기 위해 태안, 무주, 영암·해남 등 3개 관광

레저형 기업도시 시범사업을 선정하여 추진하고 있음

ㅇ 기반시설 공사 중인 태안 기업도시를 제외하고, 영암·해남 기

업도시 삼호 및 구성 지구는 실시계획 수립단계, 영암·해남

기업도시 삼포 및 부동 지구는 개발계획 수립단계, 그리고 무

주 기업도시는 사업이 중단된 상태로서 당초 계획에 비해 사업

추진이 지연되고 있는 실정임

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업과 같은 대규모 개발사업은 불확

실성이 높고 장기간이 소요되기 때문에 당초 계획했던 기간 내

에 사업이 완료되는 경우가 거의 없으며, 사업지연은 필연적이

고 일반적인 현상임

ㅇ 그러나 사업지연에 따른 사업기간 장기화는 사업비(토지구입비,

금융비용, 일반관리비 등) 증가를 의미하고 이는 사업의 수익성

을 악화시켜 다시 사업을 지연시키는 악순환 구조를 초래하기

때문에 사업시행자 및 정책담당자는 사업지연요인을 파악하여

적절한 대응방안을 강구할 필요성이 있음

ㅇ 이에 본 연구는 관광레저형 기업도시 개발사업의 당초 사업시

행계획 및 추진상황을 조사하여 당초 계획 대비 사업추진실태

를 분석하고, 관광레저형 기업도시(사업지구)별로 사업지연원인

을 규명하여 원활한 사업추진을 위한 대응방안을 강구하기 위

한 목적에서 출발하였음

ㅇ 태안, 무주, 영암·해남(삼호, 구성, 부동, 삼포 지구) 관광레저

형 기업도시를 대상으로 시범사업 선정(2005.7) 이후부터 2010

년 10월 현재까지를 연구범위로 설정하였고, 개발(실시) 계획


승인 문서, 사업추진현황 자료, 선행연구에 대한 문헌연구를 하

였으며, 정책담당자 및 사업시행사, 전문가를 대상으로 사업지

연요인의 영향력에 대한 설문조사를 시행하였으며, 주요 연구

결과는 다음과 같음

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업은 개발면적, 총사업비, 도시조성

비 평균이 각각 11,975천㎡, 3조 5,620억원, 6,462억원에 달하

는 대규모 사업인데 반해 평균 사업기간은 16년을 설정하고 있

으며, 이는 당초부터 사업특성을 반영하지 않고 사업기간을 설

정한 것으로서 사업기간의 현실적 조정이 필요하다고 판단

- 28개 지정 관광단지의 평균 개발면적은 5,163천㎡, 평균 사업

비는 9,378억원(용유·무의 관광단지 제외)으로서, 평균 사업

기간은 16년(최대 46년, 최소 4년)이지만 조성계획 변경을 통

해 사업기간을 연장하는 것이 일반적임

- 관광레저형 기업도시는 개발면적 및 사업비가 관광단지의 2.3

배, 2.7배에 달하는 대규모 개발사업으로서, 현재 계획하고 있

는 사업기간 내에 사업을 완료할 가능성은 낮음

ㅇ 태안 기업도시는 2005년 8월 시범사업 선정 이후 2년 2개월 만

에 개발계획 및 실시계획 수립을 완료하고 2007년 10월 공사에

착공하였으며, 착공 당시까지는 사업이 정상 추진되었으나

2011년까지 부지조성공사를 완료하겠다던 당초 계획에 비하면

현재 사업추진이 다소 지연되고 있는 상황임

- 2008년부터 2009년까지 2년 동안 3차례 실시한 사업성 재검

토, 개발계획 및 실시계획의 변경, 현대건설㈜의 인수·합병

등 내·외부적 요인이 복합 작용하였기 때문으로 판단됨

ㅇ 무주 기업도시는 2007년 10월 개발구역 지정 및 개발계획이 승

인·고시되었으나, 2008년 5월 토지보상계획 공고 중단 이후

실질적으로 사업이 중단된 상태이며, 2010년 10월 2일 개발구

역 지정 취소 요건(개발계획이 승인·고시된 날부터 3년 이내


에 실시계획 승인을 신청하지 아니한 경우)이 성립하여 개발구

역 지정 취소를 위한 청문 절차가 진행 중에 있음

- 사업 중단의 사유는 향후 명확하게 규명되어야 할 사안이지만,

대한전선㈜의 사업추진의지 약화 등이 복합적으로 작용한 것

으로 판단됨

- 무주 기업도시의 사례는 우리나라 관광개발 분야에서 개발구

역 지정이 취소되는 최초의 사례로서, 주민피해의 구제 및 사

유권 제한의 입증 및 보상, 지자체와 시행사간 갈등 해소 등

다양한 과제를 안고 있으며, 지구지정 해제 요건 및 절차, 시

행사 지정 요건 등 기업도시개발 특별법 관련 조항의 개정도

검토할 필요한 것으로 판단됨

ㅇ 영암·해남 기업도시는 태안 기업도시가 기공식을 한 이후에

삼호 및 구성 지구가 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청

(2007.12)을 하는 등 시범사업 선정 이후 참여 기업간 개발부지

획정 협의 때문에 상당기간 사업추진이 지연되었으며, 2010년

10월 현재, 삼호, 구성 및 부동 지구는 실시계획 수립·승인 중

에 있으며, 부동지구는 개발구역 지정 및 개발계획 수립·승인

중에 있음

- 사업부지는 농지조성을 목적으로 조성한 간척지로서, 공유수

면의 양도·양수 협의, 토지가격의 결정 및 이행지급보증 등

이 향후 사업추진에 커다란 영향을 미칠 것으로 판단됨

ㅇ 시행사, 공무원, 전문가 들을 대상으로 사업추진 현황 및 향후

사업추진 전망에 대한 평가 결과, 관광레저형 기업도시 개발사

업이 다소 지연되고 있고 향후 사업추진 전망에 대해서도 긍정

적으로 평가하고 있지 않으며, 특히, 부동지구의 사업추진 현황

및 전망이 상대적으로 부정적으로 평가되었음

- 특히, 사업 외부의 전문가들이 개발사업의 시행을 맡고 있는

시행사 및 공무원에 비해 사업추진현황 및 향후 사업추진전망


에 대한 부정적으로 평가하고 있음

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 정책목표 달성 가능성 평가에

서는 관광산업의 경쟁력 향상의 달성 가능성이 높게 평가되었

고, 민간투자 활성화가 상대적으로 낮게 평가되었음

- 특히, 전문가들이 민간투자 활성화, 고용창출 등 당초 정책목

표의 달성 가능성에 대해 시행사 및 공무원들에 비해 상대적

으로 부정적으로 평가하고 있음

- 기업도시 개발의 전제조건은 민간기업의 투자로서, 기업 투자

가 선행되어야 기업도시 개발이 가능하고, 고용창출, 국토 균

형발전, 관광산업의 경쟁력 향상 등 정책목표를 달성할 수 있

기 때문에 민간기업의 투자를 유도하기 위한 다각적인 방안을

마련할 필요성이 있음






- 시행사 및 공무원은 사업특성 요인과 정치·경제적 요인, 제

도적 요인이 사업지연에 상대적으로 큰 영향을 미치고, 전문

가 집단은 사업시행사 요인이 사업지연에 더 큰 영향을 미치

는 것으로 평가하고 있음


치·경제적 환경변화 요인이 관리 불가능한 리스크로부터 초

래되는 것이기는 하지만, 최근의 환경변화 추세나 사업특성상

사업여건 변화가 지속적으로 발생할 가능성이 높기 때문에 이

에 대한 대응방안을 마련하는 것이 필요


영향을 미치는 요인은 금융위기 및 부동산경기 침체, 조성토지


분양의 불확실성 증대, 정부의 정책적 관심도 변화 요인 등 3

개 요인으로 나타났음

- 시행사 및 공무원은 “정부의 정책적 관심도 변화”를 가장

큰 영향을 미친 요인으로, 그리고 “교통여건 및 접근성 불

리”, “진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담”, “주변

지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연”, “사업

부지의 양도·양수 협의” 등의 요인이 상대적으로 큰 영향을

미친 것으로 평가하고 있음

- 전문가 집단은 “금융위기 및 부동산 경기 침체” 요인을 가

장 영향력 있는 요인으로, 그리고 “총 투자액의 과다”, “출

자사의 재무상황 악화”, “사업수익성 악화에 따른 사업참여

의지 약화”, “현금흐름분석 등 사업타당성 검토” 등의 요

인이 상대적으로 큰 영향을 미친다고 평가하였음




(지구)의 사업지연에 영향을 미치는 것으로 평가되었음




때문에 사업부지의 양도·양수 협의 요인이 사업지연에 영향을

미치고 있는 것으로 나타남

ㅇ 관광레저형 기업도시 개발사업의 원활한 추진을 위한 정책제언

은 다음과 같음

- 개발계획 및 실시계획의 수립(변경) 시 기업도시 개발사업의

특성과 사업지연의 가능성을 감안하여 사업시행 및 자금조달

계획을 수립하고, 시행사와 시장·군수가 체결하는 사업추진

협약에 사업지연시 대책 및 지체상금 등 사업지연 대응책을


구체적으로 명시

- 사업지연에 영향을 미치는 정주인구 확보 기준, 관계 행정기

관 협의, 사업부지의 양도·양수 협의 등의 제도적 요인은 기

업도시 제도의 도입취지에 입각하여 개정 필요

- 국가, 지자체, 시행사간 개발이익에서의 사후 충당을 조건으로

기반시설 설치비용을 분담하고, 정부 차원에서 기반시설 설치

를 지원하여 조기에 완공

- 문화부, 국토해양부, 자치단체가 협력하여 기업도시(사업지구)

별 원활한 사업추진을 위한 공통 현안과 개별 현안을 검토하

고 그에 대한 대응방안을 마련

- 규제완화, 기반시설 설치 지원 등 정부의 강력하고 일관된 정

책 추진

- 전체 사업부지 중에서 핵심사업지구를 선정하여 우선 착공 및

개발을 유도하고, 사업추진 상황을 모니터링하여 추가적 인센

티브 부여

- 개발계획은 전체 사업부지를 대상으로 수립하여 승인하되, 실

시계획은 핵심사업지구 등을 전략적으로 설정하여 연차별 집

행계획을 수립하도록 하여 승인하고, 실시계획이 진행되지 않

을 경우(1년 이상 지체) 개발계획을 변경하도록 함

- 한 곳이라도 사업이 성공적으로 추진되어야 그 효과가 파급될

것이므로 성공사례를 만드는 것이 중요하며, 추가사업자 공모

를 통해 기존 사업 시행자의 부담을 감축

- 중장기적으로는 국내외 여유자금의 투자유치 전략 수립, 해외

관광객 유치를 위한 각종 물적·인적 인프라 구축, 국제자유

도시로서의 기능 추가 등이 필요


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Abstract 147

Abstract

A Study on the Current Situation and Policy Directions

of Tourism-Leisure Type Company City Development

Projects

This study is to analyse the current situation and to suggest

policy directions of tourism-leisure type company city

development projects. It investigates factors delayed the

development projects in order to analyse the current situation,

suggests policy directions on the basis of analytical results.

Forty eight factors that delayed the projects are extracted

with reviewing researches concerned with the risks of real

estate development project and with examination of related

law and plan criteria. These factors are distributed into 4

groups(project characteristics, developer, political and

economic, and institutional factors). 35 factors are finally

identified through interviews with 4 developers and 5 experts.

Survey of 98 developers, local government officials, and

experts is conducted to evaluate the impact of the identified

factors on delay of Taean and Yeongam-Haenam Company

City development projects.

Political and economic factors including recent financial

crisis, real estate market depression, and change of government


attention are evaluated to have a big impact on project delay.

Developer factors including the difficulties of funding also

have a big impact. 4 projects of Yeongam-Haenam Company

City are greatly influenced by project characteristics factors

including the cost of land purchase and development.

Developers and local government officials evaluate that project

characteristics factors have a big impact, while experts

appraise that the impacts of developer factors are strong.

Project delay not only increase development cost but also

make profitability worse. And because there is quite a

possibility that it will occur repeatedly, policy measures for

coping with project delay are needed. First, implementation

and financing plan should be revised to reflect the

characteristics and the possibility of delay of the projects,

Second, measures to deal with project delay and liquidated

damages should be clearly stated in the written agreement that

local government and developer are required to make in

formulating implementation plan. Third, system lead to project

delay should be revised basing upon the intent of company

city development law. Fourth, the government should provide

infrastructure for developer to reduce development cost. Fifth,

the coherent and powerful policy is needed. Finally, the

government should induce developer to start the construction

of the core zone of project, offer incentives through

performance evaluation of the projects.

부 록 149

「관광레저형 기업도시의 사업추진 영향요인」 설문조사

안녕하십니까?

본 설문조사는 한국문화관광연구원에서 수행 중인 「관광레저형 기

업도시 개발사업의 추진실태 분석」연구의 일환으로,

관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치는 요인의 영향

력을 평가하기 위한 목적으로 실시하고 것입니다.

귀하의 의견은 관광레저형 기업도시 개발사업의 정책 개선을 위한

귀중한 자료로 활용될 것이며, 통계적 분석을 위해서만 사용됩니다.

귀중한 의견이 정책 개선에 반영될 수 있도록 진지한 답변을 부탁드립

니다.

감사합니다.

▶ 조사기관 : 한국문화관광연구원 연구책임 : 김성진 연구위원(tel 02-2669-8456, fax 02-2669-8420 [email protected])

▶ 설문조사에 대한 답례품을 보낼 주소와 성명을 기입해 주시기 바랍니다. 주 소 : 성 명 :

※ 설문응답 요령

본 설문은 현재 사업 추진 중인 태안 및 영암·해남(삼호지구, 구성지구, 삼

포지구, 부동지구) 관광레저형 기업도시의 순서로 구성되어 있습니다(사업중단

상태인 무주 기업도시는 제외).

전문가께서는 사업추진 현황에 대해 잘 알고 있는 도시(지구) 1개소 이상을

선택하여 응답해 주시고, 시행사(공무원, 공사 및 계획수립 참여 컨설팅업계

포함)께서는 담당하고 있는 도시(지구)에 대해 응답해 주시기 바랍니다. 해당

기업도시(사업지구)에 대한 질문과 마지막 페이지의 질문에 응답해 주시기 바

랍니다.


Ⅰ. 태안 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 질문

위 치 : 충남 태안군 남면 일원

면 적 : 14,644,000㎡(443만평)

사업기간 : 2007~2020년

시 행 사 : ㈜현대도시개발(현대건설 100% 출자)

도시조성비 : 1조 1,461억원

계획인구(가구) : 15,000명(6,000가구)

목표관광객 : 770만명

추진현황 : ·'05.8.25 시범사업 선정·'06.12.27 개발구역 지정 및 개발계획 고시·'07.9.18 실시계획 승인·고시·'07.10.24 기공식·현재 부남호 준설, 진입로 공사 중

Ⅰ-1. 귀하께서는 현재 태안 관광레저형 기업도시 개발사업이 정상적으로 추진되

고 있다고 생각하십니까?

① ② ③ ④ ⑤

매우 지연되고 있다 다소 지연되고 있다 보통이다비교적 정상적으로

추진되고 있다매우 정상적으로추진되고 있다

Ⅰ-2. 귀하께서는 앞으로 태안 관광레저형 기업도시 개발사업이 원활하게 추진될

수 있을 것으로 생각하십니까?

① ② ③ ④ ⑤

매우 원활하게 추진되지 못할

것이다

비교적 원활하게 추진되지 못할

것이다보통이다

비교적 원활하게 추진될 것이다

매우 원활하게추진될 것이다

Ⅰ-3. 귀하께서는 태안 관광레저형 기업도시 개발이 당초 정책목표를 어느 정도

달성할 수 있을 것으로 생각하십니까?

전혀 달성하지

못할 것이다

달성하지못할 것이다 보통이다 달성할

것이다

매우 크게달성할 것이다

민간투자 활성화 ① ② ③ ④ ⑤

고용 창출 ① ② ③ ④ ⑤

국토의 균형 발전 ① ② ③ ④ ⑤

관광산업 경쟁력 향상 ① ② ③ ④ ⑤

부 록 151

Ⅰ-4. 다음 항목은 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치는 요인을 시행사 및 전문가 조사를 통해 도출한 것입니다. 각 항목이 태안 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에 어느 정도 영향을 미친다고 생각하십니까?

항 목

전혀 미치지 않는다

미치지 않는다

보통이다

미친다매우 크게

미친다


개발구역 면적의 과다 ① ② ③ ④ ⑤사업부지의 확보 곤란 ① ② ③ ④ ⑤토지매입 및 도시조성 비용의 과다 ① ② ③ ④ ⑤총 투자액의 과다 ① ② ③ ④ ⑤사업타당성의 불확실성 ① ② ③ ④ ⑤환경보전대책 부담 ① ② ③ ④ ⑤교통여건 및 접근성 불리 ① ② ③ ④ ⑤지역주민 및 환경단체의 반대 ① ② ③ ④ ⑤진입도로, 상하수도 등 기반시설 설치 부담 ① ② ③ ④ ⑤


사업자금 확보 곤란 ① ② ③ ④ ⑤출자사의 재무상황 악화 ① ② ③ ④ ⑤사업수익성 악화에 따른 사업참여의지 약화 ① ② ③ ④ ⑤현금흐름분석 등 사업타당성 검토 ① ② ③ ④ ⑤개발계획 및 실시계획 수립(변경) ① ② ③ ④ ⑤인허가도서 등 사업준비 비용의 증가 ① ② ③ ④ ⑤사업시행사 참여기업간 합의 형성 ① ② ③ ④ ⑤사업시행사와 자치단체간 협의 ① ② ③ ④ ⑤

정 치·

경 제요 인

금융위기 및 부동산 경기 침체 ① ② ③ ④ ⑤조성토지 분양의 불확실성 ① ② ③ ④ ⑤대주의 대출 지연 및 기피 ① ② ③ ④ ⑤부동산 정책의 변화 ① ② ③ ④ ⑤정부의 정책적 관심도 변화 ① ② ③ ④ ⑤주변지역의 교통, 상하수도, 통신 등 인프라 정비 지연 ① ② ③ ④ ⑤주변지역의 개발사업 시행 등 경쟁조건의 변화 ① ② ③ ④ ⑤

제 도요 인

관계 행정기관 협의 ① ② ③ ④ ⑤사업부지의 양도·양수 협의 ① ② ③ ④ ⑤사전환경성검토 및 환경영향평가 협의 ① ② ③ ④ ⑤중앙도시계획위원회 심의 ① ② ③ ④ ⑤개발이익 추정 및 재투자 협의 ① ② ③ ④ ⑤전문기관의 개발구역 지정요건 및 사업성 조사분석 ① ② ③ ④ ⑤재무건전성 등 시행자 지정 기준 ① ② ③ ④ ⑤자기자본 및 투자자금 확보 기준 ① ② ③ ④ ⑤직접사용 토지 기준 ① ② ③ ④ ⑤개발이익 환수 기준 ① ② ③ ④ ⑤정주인구 확보 기준 ① ② ③ ④ ⑤


Ⅱ. 영암·해남(삼호지구) 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 질문

위 치 : 영암군 삼호읍 일원

면 적 : 8,661천㎡ (262만평)

사업기간 : 2006~2025년

시 행 사 : ㈜서남해안레저(에이스회원권거래소, 삼환기업, 한국관광공사, 전라남도 출자)

총사업비(도시조성비) : 1조 6,762억원 (4,470억원)

계획인구(가구) : 10,000명(4,000가구)


추진현황 : ·05.8.28 시범사업 선정·09.10.8 개발구역 지정 및 개발계획 고시·10.7.1 실시계획 승인 신청·현재 실시계획 관계 행정기관 협의 중

Ⅱ-1. 귀하께서는 현재 삼호지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 정상적으로 추

진되고 있다고 생각하십니까?

① ② ③ ④ ⑤



Ⅱ-2. 귀하께서는 앞으로 삼호지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 원활하게 추

진될 수 있을 것으로 생각하십니까?

① ② ③ ④ ⑤


것이다





Ⅱ-3. 귀하께서는 삼호지구 관광레저형 기업도시 개발이 당초 정책목표를 어느

정도 달성할 수 있을 것으로 생각하십니까?

전혀 달성하지

못할 것이다

달성하지못할 것이다

보통이다 달성할 것이다


민간투자 활성화 ① ② ③ ④ ⑤

고용 창출 ① ② ③ ④ ⑤

국토의 균형 발전 ① ② ③ ④ ⑤


부 록 153

Ⅱ-4. 다음 항목은 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치

는 요인을 시행사 및 전문가 조사를 통해 도출한 것입니다. 각 항

목이 삼호지구 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에 어느

정도 영향을 미친다고 생각하십니까?

항 목


미치지 않는다

보통이다 미친다

매우 크게

미친다





정 치·

경 제요 인


제 도요 인



Ⅲ. 영암·해남(구성지구) 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 질문

위 치 : 해남군 산이면 구성리 일원

면 적 : 21,867천㎡(661만평)

사업기간 : 2006~2025(1단계 : 2015)

시 행 사 : ㈜서남해안기업도시개발(보성건설, 한양건설, 신한은행, 국민은행, 대한토지신탁, 광주은행, 전라남도, 전남 개발공사 출자)


계획인구(가구) : 18,300인 (7,320가구)


추진현황 : ·05.8.28 시범사업 선정·10.1.13 개발구역 지정 및 개발계획 고시·현재 실시계획 작성 중

Ⅱ-1. 귀하께서는 현재 구성지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 정상적으로 추


① ② ③ ④ ⑤



Ⅱ-2. 귀하께서는 앞으로 구성지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 원활하게 추


① ② ③ ④ ⑤


것이다





Ⅱ-3. 귀하께서는 구성지구 관광레저형 기업도시 개발이 당초 정책목표를 어느


전혀 달성하지

못할 것이다




민간투자 활성화 ① ② ③ ④ ⑤

고용 창출 ① ② ③ ④ ⑤

국토의 균형 발전 ① ② ③ ④ ⑤


부 록 155

Ⅲ-4. 다음 항목은 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치


목이 구성지구 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에 어느


항 목


미치지 않는다


매우 크게

미친다





정 치·

경 제요 인


제 도요 인



Ⅳ. 영암·해남(삼포지구) 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 질문

위 치 : 영암군 삼호읍 일원

면 적 : 4,289천㎡(130만평)

사업기간 : 2008~2021(1단계 : 2010)

시 행 사 : ㈜KAVO(SK건설, 엠브릿지홀딩스, 신한은행, 농협중앙회, 광주은행, 전라남도, 전남개발공사 출자)


계획인구(가구) : 10,620명(4,248가구)


추진현황 : ·05.8.28 시범사업 선정·09.3.4 개발구역 지정 및 개발계획 승인신청·10.10.10 기업도시위원회 심의·10.10.18 개발구역 지정 및 개발계획 승인

Ⅳ-1. 귀하께서는 현재 삼포지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 정상적으로 추


① ② ③ ④ ⑤



Ⅳ-2. 귀하께서는 앞으로 삼포지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 원활하게 추


① ② ③ ④ ⑤


것이다





Ⅳ-3. 귀하께서는 삼포지구 관광레저형 기업도시 개발이 당초 정책목표를 어느


전혀 달성하지

못할 것이다




민간투자 활성화 ① ② ③ ④ ⑤

고용 창출 ① ② ③ ④ ⑤

국토의 균형 발전 ① ② ③ ④ ⑤


부 록 157

Ⅳ-4. 다음 항목은 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치


목이 삼포지구 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에 어느


항 목


미치지 않는다


매우 크게

미친다





정 치·

경 제요 인


제 도요 인



Ⅴ. 영암·해남(부동지구) 관광레저형 기업도시 개발사업에 대한 질문

위 치 : 해남군 산이면 부동리 일원

면 적 : 14,183천㎡(429만평)

사업기간 : 2009~2025(1단계 : 2013)

시 행 사 : ㈜썬카운티 (에이스회원권거래소, 아로, 농협중앙회, 하나은행, 하나대투증권, 전라남도 출자)


계획인구(가구) : 10,000명(4,000가구)


추진현황 :·09.6.3 개발구역 지정 및 개발계획 승인신청·현재 농식품부 협의 중

Ⅴ-1 귀하께서는 현재 부동지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 정상적으로 추


① ② ③ ④ ⑤



Ⅴ-2 귀하께서는 앞으로 부동지구 관광레저형 기업도시 개발사업이 원활하게 추


① ② ③ ④ ⑤


것이다





Ⅳ-3. 귀하께서는 부동지구 관광레저형 기업도시 개발이 당초 정책목표를 어느


전혀 달성하지

못할 것이다

달성하지못할 것이다 보통이다 달성할

것이다


민간투자 활성화 ① ② ③ ④ ⑤

고용 창출 ① ② ③ ④ ⑤

국토의 균형 발전 ① ② ③ ④ ⑤


부 록 159

Ⅴ-4. 다음 항목은 관광레저형 기업도시 개발사업의 지연에 영향을 미치


목이 부동지구 관광레저형 기업도시 개발사업의 사업지연에 어느


항 목


미치지 않는다


매우 크게

미친다





정 치·

경 제요 인


제 도요 인



Ⅵ. 관광레저형 기업도시 개발사업의 효율적 추진방안에 대한 의견을 기

술해 주십시오.

Ⅶ. 다음은 통계적 분석을 위한 일반적 사항에 대한 질문입니다.

▶ 귀하는 다음 중 어느 분야에 종사하십니까?

( ) 민간기업 ( ) 연구기관 ( ) 대학 ( ) 지방정부 ( ) 공기업

▶ 귀하는 다음 중 어디에 해당하십니까?

( ) 공무원 ( ) 사업시행사 ( ) 컨설팅업체 ( ) 전문가

▶ 귀하의 해당 분야 업무경력은 몇 년입니까? (약 ○○년)

▶ 귀하의 연령은? (만 ○○세)

▶ 귀하의 성별은? ( ) 남 ( ) 여

▶ 귀하의 교육수준은 어느 정도 되십니까?

( ) 고졸 이하 ( ) 대졸 ( ) 대학원 이상

※ 감사합니다.

연 구 진

연구책임 김 성 진(한국문화관광연구원 연구위원)

연구보조 김 혜 선(경희대학교 대학원 졸업)

연구자문 김 대 관(경희대학교 교수)

김 현 아(한국건설산업연구원 연구위원)

관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 분석 및 대응방안 연구

발 행 인 정 갑 영

발 행 처

한국문화관광연구원

서울시 강서구 방화3동 827번지

전화 02-2669-9800 팩스 02-2669-9880

http://www.kcti.re.kr

인 쇄 일 2010년 12월

발 행 일 2010년 12월

인 쇄 인 라인피아

ISBN : 978-89-6035-233-9 93300

Documents

기본2010-28 관광레저형 기업도시 개발사업의 추진실태 및 (김성진)¸°본2010-28... · 2011-02-24 · ㅇ정부는 시범사업 선정 당시, 개발계획 및