부동산계약서 이렇게 작성하라701feel.daup.co.kr/cafe/naver/gongsamo/170210/Binder1.pdf · 개 기술, 중개 사고를 막는 내용들은 절대로 입 밖에 내지

“프로 공인중개사의 계약서작성 노하우가 담긴 필독서”

부동산계약서 이렇게 작성하라

“내가 책임지겠습니다.”란 말은 절대 금물이다

27년간 현장과 중개실무 교육 강의실에서 공인중개사들을 만나왔다. 긴 세월 수없이

"되풀이하여 강조한 것은 절대 “내가 책임지겠습니다.”라고 자신하지 말라는 것이다.

우리 공인중개사들의 영업 현실은 녹록치 않다. 열심히 물건을 알아보고 고객을 응대

해 거래가 성사돼도 마지막까지 방심할 수가 없다. 오래된 건물, 새 건물 할 것 없이 다

양한 하자와 고객의 변심으로 인한 ‘계약 해지’, ‘금액 조정’, ‘중개보수 재협상’이 수시로

발생한다. 이러한 상황에서 “내가 책임지겠습니다.”라는 말은 자승자박의 족쇄가 되기

쉽다.

고객을 안심시키고 계약을 성사시키기 위한 허언보다는 전문성을 갖추고 선진화된

중개문화를 몸으로 보여 주는 것이 신뢰를 기반으로 하는 프로 공인중개사의 첫걸음이

될 것이다.

선진국보다 10년은 뒤진 중개현실을 개탄하며

대학과 자치단체에서 공인중개사 실무교육을 강의하며, 선진화된 중개문화를 위한

다양한 회의에 참석할 때마다 필자는 항상 아쉬움이 남았다. 우리나라의 중개문화는

전문성을 갖춘 프로 공인중개사가 되는 길잡이

프롤로그

4 부동산계약서 이렇게 작성하라

알면 알수록 관행이라 일컫는 비전문적인 방법으로 진행되기 때문이다.

얼마 전만 해도 매매와 임대차 계약 시 계약서 한 장에 등기사항전부증명서 한 부로

모든 계약이 이루어지곤 했다. 공제증서와 영수증이 따라붙었지만 토지이용계획확인

서, 토지대장과 건축물관리대장, 평면도 등의 공부는 빠져 있었다. 이렇게 중요한 계약

을 공부와 하자담보에 대한 준비 없이 진행한 결과 중개와 관련한 사건·사고는 끊이지

않았다. 하자담보 책임은 1차적으로 매도인에게 있지만 이를 거래한 공인중개사 역시

자유로울 수 없다.

필자가 경험한 일본의 중개 문화는 우리와는 많이 달랐다. 먼저 계약이 완료되면 공

인중개사가 거래 당사자 모두에게 두툼한 컨설팅 현황 보고서를 전해 준다. 토지와 건

물에 대한 각종 자료와 사진이 첨부된 물건의 상태 설명서와 거래 당사자 간의 다양한

특약이 하나의 파일로 정리되어 양측에 전달되는 것이다. 공인중개사의 행동에서부터

프로의 냄새가 물씬 났는데, 개인적으로 일본의 중개문화는 우리보다 10년은 앞선 것

으로 보였다. 그에 비해 한 장짜리 계약서와 확인·설명서 2장으로 거래자들의 중요한

재산을 좌지우지하는 우리나라의 중개 현실은 실무상 정확성이 부족하다.

전문성을 갖춘 프로 공인중개사로 거듭나야 한다

2017년 1월 대한민국에서 간판을 걸고 영업을 하는 개업 공인중개사 사무소는 약 9

만 4천여(법인/중개인사무소 포함) 개에 달하며, 시장은 이미 포화 상태라고 볼 수 있

다. 매해 17%에 가까운 기존의 사무실이 공인중개사 자격증과 사업자 이름만 바꿔 다

는 것이다. 오랫동안 승승장구하며 공인중개사로 명성을 쌓는 이가 있는가 하면 6개월

에서 1년을 버티지 못하고 사무소를 접는 이들도 많은 것이다. 꾸준히 신생 공인중개

사들이 배출되는 상황에서 능력 있는 자와 없는 자 사이의 격차는 점점 더 커질 것이

고, 이미 경쟁은 피할 수 없게 되었다.

게다가 이미 비준된 한미 FTA에 따라 2017년 3월 15일부터 부동산 중개사업을 포함

한 부동산종합서비스 시장이 전면 개방된다. 탄탄한 재무구조와 영업력을 가진 외국 부

동산 법인이 국내 골목 상권까지 들어오지 말라는 법도 없다. 낙후된 중개문화와 두리뭉

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실한 중개 업무의 구습에서 벗어나지 못한다면 시장에서 바로 퇴출인 것이다. 바야흐로

전문성이 더욱 강조되는 프로 공인중개사만이 생존력이 있게 된다.

27년 중개에서 터득한 노하우를 한 권의 책에 담았다

공인중개사들도 항상 배워야 한다. 그러나 현장에서 보면 공인중개사끼리는 인간관

계로 친밀하다고 해도 정보 공유에 인색한 모습을 자주 보게 된다. 특히 돈이 되는 중

개 기술, 중개 사고를 막는 내용들은 절대로 입 밖에 내지 않는다. 모두가 경쟁관계이

기 때문에 공생하기도 쉽지 않은 것이다. 이러한 모습 역시 중개문화의 선진화를 가로

막는 걸림돌이라 생각한다.

때문에 국토 교통부가 실무교육을 위탁한 여러 대학과 교육기관에서 이제 갓 합격증

을 받아든 신입 공인중개사들을 대할 때면 “이들만큼은 처음부터 프로로 일할 수 있도

록 열심히 가르쳐야겠다.”는 열의가 앞선다.

강의를 마치고 현업에 뛰어든 공인중개사들과도 수시로 연락하며 다양한 질의를 듣

고 답하게 되는 것이다.

그런데 강의를 들었던 공인중개사들은 하나같이 “들을 때는 ‘이런 거구나’ 하고 생각

을 하다가도 막상 현장에 가 보면 사장님이나 실장이 시키는 대로 하게 된다.”는 아쉬

운 이야기를 하였다. 이에 필자는 창업 준비부터 중개의 꽃인 ‘계약서 쓰기’까지, 27년

중개업 경험과 7년간 강의실 안팎에서 공인중개사들과 나누었던 고민들을 한 권의 책

으로 정리하게 위해 수년 간 힘썼다.

실무와 실전에서 <부동산계약서 쓰기>의 가치를 확인하라

27년간 필자의 좌우명은 “부동산 중개업은 즐거운 여행이다. 나는 프로 공인중개사

이다.”였다. 누구보다 열심히 프로 공인중개사로서 부동산 중개업무를 즐겼다고 생각

한다. 그리고 매일매일 더 멋진 프로 공인중개사가 되려고 노력했다.

필자는 크게 중개 기법과 계약서 쓰기라는 2가지 영역에 집중하였다. 이 책의 제1편


에서 창업부터 중개영업까지 프로 공인중개사가 알아야 할 모든 것이 담겨 있다. 그리

고 제2편에서 계약서 쓰기 총론과 11개 물건별 계약서 쓰기 실전 모델이 담겨 있다. 필

자가 자부하는 것은 연구와 경험을 통해 배운 것을 아낌없이 담았다는 것이다. 아쉬움

을 달래고자 제3편에서는 미래를 준비하는 공인중개사들이 알아야 할 것들도 정리해

두었다.

이제 갓 합격증을 받아든 신규 공인중개사이든 열심히 필드에서 뛰고 있는 기존의 개

업 공인중개사이든 관계없다. 부동산계약서를 쓰는 과정을 처음부터 다시 세팅한다는

마음으로 이 책을 정독하기를 바란다. 초보 공인중개사라면 ‘제대로 된 계약서 쓰기의

모델’을 익혀 프로 공인중개사로 나가는 발판을 마련할 수 있을 것이다. 현업 공인중개

사라면 그간 공인중개사를 괴롭혀 온 다양한 중개 사고를 원천봉쇄할 수 있는 완벽한

계약서 쓰기를 배우게 될 것이다.

필자는 “꿈꾸는 자에게 행운의 여신은 미소를 보내온다.”라는 말을 참 좋아한다. 지

면을 통해 인사를 나눈 공인중개사 선·후배님들에게도 늘 행운이 함께 하길 기원한다.

강남 랜드프로에서 김종언 공인중개사

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CONTENTS

프롤로그 전문성을 갖춘 프로 공인중개사가 되는 길잡이 4

제1장 중개사무소 창업하기 16

1. 업계 현실 직시하기 16

2. 창업 계획 세우기 18

(1) 개업사무소 10곳 이상 방문하기

(2) 창업 형태 고민하기

(3) 공동운영 시 준비사항

(4) 창업 자금 마련 계획

3. 사무소 입지 선정 29

(1) 사무소 입지 선정 시 고려사항

(2) 사무소 입지 체크리스트 점검하기

4. 직원 채용 시 유의점 36

5. 교육 참가 계획 수립 39

6. 목표 수익 및 미래 계획 40

(1) 명확한 수익 목표

(2) 자가 사무소 마련 목표

(3) 자신의 재테크 목표 세우기

제2장 중개업무와 영업하기 46

1. 중개 업무와 영업의 이해 46

2. 물건 확보 및 고객 응대 47

(1) 물건 확보

① 전화 접수, ② 방문 접수, ③ 소개 물건, ④ 그 밖의 물건

(2) 고객 응대

① 고객 상담, ② 고객 관리

프로 공인중개사 되기

제1편

3. 자체 광고와 지역 영업 58

(1) 부동산 표시 광고

(2) 전단과 DM 발송

(3) 지역 모임과 기관 활용

4. 일별·월별 계획과 점검 63

제3장 권리분석하기 65

1. 공부 열람을 통한 권리분석 65

(1) 권리분석을 위한 7대 공부 열람

(2) 등기사항전부증명서를 통한 권리분석

2. 현장 답사를 통한 권리분석 77

(1) 방문 시 불법·위법 건축물 하자 담보 확인하기

(2) 권리분석 컨설팅 문건 만들기

제1장 계약서 쓰기 전 준비하기 86

1. 계약서는 자유롭게 쓸 수 있다 86

(1) 부동산 계약의 이해

(2) 기본적인 사실관계 확인

(3) 계약서와 함께 공부 첨부하기

(4) 계약서 작성은 미리미리

2. 중개대상물 확인·설명서 발급은 의무다 93

(1) 법정 서식대로 잘 쓰고, 반드시 교부

(2) 확인·설명서 작성 가이드

(3) 중개대상물 확인·설명서 작성

(4) 확인·설명서 미교부로 인한 배상문제

3. 가계약 상태에서도 반드시 계약서를 쓴다 124

(1) 가계약의 원칙

(2) 가계약서 쓰기

4. 주택임대차 표준계약서 사용을 권장한다 129

(1) 주택임대차 표준계약서를 배포한 이유

(2) 주택임대차 표준계약서의 작성 방법

(3) 묵시적 갱신 시 계약서 작성 유의점

(4) 전세금 인상 시 계약서 쓰기

물건별 완벽한 계약서 쓰기

제2편

5. 근저당과 대출, 적극적으로 대처하라 140

(1) 압류와 근저당 설정 물건 처리

(2) 대출 승계 혹은 상환 처리 확인

(3) 중도금 혹은 잔금 미지급 시 해결 방법

6. 특약사항과 임대인·임차인의 의무도 고지하라 146

(1) 특약사항은 꼼꼼히, 잔금 납부일도 현장 확인

(2) 임대인과 임차인의 의무를 고지하라

7. 계약서 쓰기와 날인 시 주의점을 확인하라 150

(1) 계약 시 주의사항

(2) 날인 시 주의사항

8. 거래 신고와 현금영수증 발행도 적법하게 한다 153

(1) 부동산 거래신고서 작성

(2) 현금영수증 발행에 대한 권고

(3) 초과 보수의 현금영수증 발행과 부가세 신고

제2장 아파트 계약서 쓰기 164

1. 아파트 매매계약서 쓰기 : ‘기본 시설물’은 변경되었다 164

(1) 기본 시설물 외 설치된 시설물의 특약

(2) 공유·합유 물건 시 유의사항

(3) 재개발·재건축 물건 거래 시 주의사항

(4) 아파트 매매계약서 쓰기

2. 아파트 임대차계약서 쓰기 : 체크리스트를 활용하라 181

(1) 체크리스트 확인 사항을 특약에 반영하기

(2) 수선충당금 반환

(3) 계약서 변경 요청

제3장 단독·다가구 계약서 쓰기 183

1. 단독·다가구 매매계약서 쓰기 : 오래된 건물은 중개 스킬이 필요하다 183

(1) 오래된 건물은 검토할 것들도 많다

(2) 단독주택을 용도 변경한 물건의 검토사항

(3) 구 주택 거래 시에도 도로를 확인하라

(4) 단독·다가구 계약서 쓰기

2. 단독·다가구 임대차계약서 쓰기 : 사용자 부담을 알린다 198

(1) 사용자 부담 내용 확인하기

(2) 담보권 설정을 자세히 검토하라

제4장 상가주택 계약서 쓰기 202

1. 상가주택 매매계약서 쓰기 : 근린시설과 주거시설을 비교하라 202

(1) 불법·위법건축물에 의한 가격 조정을 특약하라

(2) 세금 확인을 위해 근린·주거시설을 확인하라

(3) 건물분 부가가치세 면제를 위한 ‘포괄 양도·양수’의 이해

(4) 상가주택 매매계약서 쓰기

2. 상가주택 임대차계약서 쓰기 : 점유임차인 현황을 확인한다 215

(1) 근린생활시설의 전·월세도 주택임대차보호를 받는다

(2) 점유임차인 현황 확인하기

제5장 원룸·오피스텔 계약서 쓰기 217

1. 원룸·오피스텔 매매계약서 쓰기 : 수익률을 잘 확인하라 217

(1) 수익형 부동산 매매 시 검토사항

(2) 도시형 생활주택 계약하기

(3) 원룸·오피스텔 매매계약 시 첨부 사항

2. 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기 : 특약사항은 꼼꼼하게게 222

(1) 수익형 부동산 임대차 검토사항

(2) 잔금 이전에 입주 불허 고지하기

(3) 대위 계약을 원할 때 처리 방법

(4) 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기

제6장 전원주택(지) 계약서 쓰기 231

1. 전원주택 매매계약서 쓰기 : 진입 도로와 주변 환경을 점검하라 231

(1) 정원과 환경 등 기본사항을 확인하라

(2) 전원주택 매매계약서 쓰기

2. 전원주택지 매매계약서 쓰기 : 진입도로와 건축 가능 여부를 꼼꼼히 확인하라 235

(1) 전원주택지 구매 전후 확인사항

(2) 전원주택지 도로, 다시 한 번 확인하자

(3) 이주자택지 매매와 건축물 수요자 변경

(4) 전원주택지 거래 시 특약사항과 구비 서류

(5) 전원주택지 매매계약서 쓰기

제7장 상가건물·빌딩 계약서 쓰기 249

1. 상가건물·빌딩 매매계약서 쓰기 : 하자담보책임 소재를 분명히! 249

(1) 상가건물 매매 시 검토사항

(2) 현황 자료를 만들어 브리핑하라

(3) 상가건물 매매계약서 쓰기

2. 상가건물 임대차계약서 쓰기 : 영업자 임대 승계 가능 여부를 확인한다 261

(1) 상가건물 임대차 시 검토사항

(2) 상가건물 임대차 시 확인해야 할 인·허가 등록사항

① 용도 지역별 허용 여부와 면적 기준

② 주요 업종 면적 기준 및 인허가 등록 신고사항

(3) 상가건물 임대차계약서 쓰기

3. 빌딩 임대차계약서 쓰기 : 가능하면 전속중개로 진행하라 274

(1) 빌딩 임대차 전속계약으로 진행하기

(2) 빌딩 임대차계약서 쓰기

4. 상가건물·빌딩 권리금계약서 쓰기 : 임대차 계약과 거의 동시에 진행한다 278

(1) 권리금은 중개대상물이 아니다

(2) 권리금 계약과 임대인의 동의 검토

(3) 권리금 계약 시 검토사항

(4) 상가건물 임대차 권리금계약서 쓰기

제8장 아파트 분양권 계약서 쓰기 291

1. 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : <권리·의무 승계계약서>를 써라 291

(1) 분양권 매매 시 검토사항

(2) 분양권 매매계약서 쓰기

2. 조합원 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : 사업 속도와 분담금·이주비의 확인 301

(1) 조합원 아파트에 대한 일반적 이해

(2) 조합원 아파트 분양권 매매 시 검토사항

3. 분양 아파트 임대차계약서 쓰기 : 미등기 상태의 전세계약 가이드 307

(1) 미등기 상태에서 임대차 계약 시 주의점

(2) 분양 물건 임대차 계약 시 검토사항

(3) 분양 아파트 임대차계약서 쓰기

제9장 상가 분양권 계약서 쓰기 313

1. 상가 분양권 매매계약서 쓰기 : 포괄 양도·양수 조항을 넣는다 313

2. 분양 상가 임대차계약서 쓰기 : 바닥 권리금에 유의한다 317

제10장 토지 계약서 쓰기 319

1. 토지 매매계약서 쓰기 : 거래당사자들과 토지 경계를 밟아보고 계약하라! 319

(1) 토지에 대한 기본 이해

(2) 도로의 중요성 다시 한 번 알고 가자

(3) 농지취득과 주말농장 자격 신청 안내

(4) 토지 매매계약서 쓰기

2. 토지 임대차계약서 쓰기 : 제소전 화해조서를 권한다 337

(1) 토지 임대차에서 제소전 화해의 장점

(2) 토지 임대차계약서 쓰기

제11장 공장·창고 계약서 쓰기 342

1. 공장·창고 매매계약서 쓰기 : 공부와 임장을 통해 용도를 점검하라 342

(1) 물건 종합 분석으로 접근하라

(2) 공장·창고 매매계약서 쓰기

2. 공장·창고 임대차계약서 쓰기 : 임차인의 상황을 고려해 특약을 작성하라 353

(1) 용도 분석으로 업무 가능 여부를 확인하라

(2) 공장·창고 임대차계약서 쓰기

제1장 자산관리의 시대가 열렸다 362

1. 시대의 변화를 잘 읽어내라 362

2. 건물운영관리로 인한 수익 창출 모델 365

제2장 모르면 물어라! 행정관청에 답이 있다 367

1. 모르면 물어라! 367

2. 행정관청에 답이 있다 368

제3장 부동산계약도 컨설팅으로 접근해야 한다 369

1. 전속중개에 도전하라 369

2. 전속중개를 위한 컨설팅 문건 작성하기 376

제4장 부동산 관련 정부지원센터를 안내하라 378

1. 전·월세보증금 지원센터 378

2. 소상공인 분쟁조정위원회 380

제5장 부동산과 세금, 확실히 알자 381

1. 부동산과 세금 381

2. 부동산 취득 시 발생하는 세금 383

3. 부동산 보유 시 발생하는 세금 385

4. 부동산 처분 시 발생하는 세금 388

미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들

제3편

제6장 고객의 임대사업자 등록도 도울 줄 알아야 한다 391

1. 임대사업자 12만 시대 391

2. 주택 중개 시 임대사업자 등록 지원 392

3. 상가 중개 시 임대사업자 등록 396

4. 부동산 임대업의 소득금액 추산 397

제7장 중개보수 청구를 위해 이 정도는 알아 두자 399

1. 중개보수 청구는 정당하다 399

2. 내용증명 작성하기 401

3. 중개보수 청구권 403

4. 손해배상 청구의 소에 대한 답변 405

제8장 실무 교육을 게을리하지 마라 407

1. 공인중개사 윤리헌장을 숙지하자 407

2. 공인중개사의 법정 교육제도 408

3. 공인중개사로서 최고의 자기계발은 교육 410

제9장 전자계약서 작성을 능숙하게 하라 412

제10장 외국인 대상 특수물건에 도전하라 417

아파트 중개 시 꼭 필요한 실전기법 423

빌라 중개 시 꼭 필요한 실전기법 430

상가 중개 시 꼭 필요한 실전기법 434

토지 중개 시 꼭 필요한 실전기법 439

에필로그 공인중개사 선·후배 여러분 감사합니다! 444

추천사 446

현장의 생생한 물건별 중개 실무기법

부록

프로 공인중개사 되기

제 1 편

1. 업계 현실 직시하기

부동산 중개업 사무소 창업도 엄연한 사업이다. 새로운 일을 시작하는 이들의 마음은

한결같다. 당장 도전해서 성공하고 싶다는 것이다. 바로 눈에 보이는 성과가 나올 거라

는 섣부른 기대를 하기도 한다. 하지만 열정을 넘어선 조급한 마음가짐은 창업에는 도

움이 되지 않는다. 창업은 냉정한 현실에 발을 담그는 일로 무엇보다 현실을 직시하고

철저히 준비해야 한다.

다음은 현업에서 부동산 중개업 사무소를 운영하는 개인 공인중개사와 창업을 준비

하는 공인중개사들을 직접 만나 중개업 종사자의 대략적인 유형을 정리한 것이다. 현

장에서 만나는 대부분의 공인중개사들은 창업 자금과 경험 부족으로 생계형을 벗어나

지 못하였다.

중개사무소 창업하기

제 1 장


생계형 공인중개사들은 인생 2모작을 기대하며 창업 자금과 전문적인 지식 그리고

실무 경험 없이 창업한다. 그리고 근근이 사무실을 운영하다 보니 생계형을 벗어나지

못하게 된다. 때문에 국토 교통부의 자료에 따르면 해마다 약 17%의 신규 공인중개

사 사무실이 개업과 함께 폐업 신고를 한다. 게다가 연간 약 1만 명의 공인중개사가 새

롭게 배출되다 보니 경쟁도 치열하다. 이미 대단지 아파트 상가는 한 집 건너 한 집이

공인중개사 사무실이기 때문에 신도시나 혁신도시, 업무지구, 기업단지, 산업단지 등

에 사무소를 창업하는 사람이 늘고 있다. 하지만 생계형 공인중개사들의 성공 확률은

20%로 높지 않다. 창업을 꿈꾸는 새내기 공인중개사라면 이러한 생계형이 되지 않도

록 철저한 자체 점검이 필요하다.

중개업 역시 다른 사업 분야와 마찬가지로 창업 자금과 사회 경험이 많을수록 성공

확률이 높다. 전체 공인중개사 중 10%를 차지하는 도전형은 생계형보다는 성공 확률

이 배 이상 높다. 중견 기업 이상의 조직에서 간부로 퇴직하거나 자기 사업을 건실히

운영해 본 이들이 ‘새로운 도전지’로 공인중개업을 선택하는 경우다. 도전형 공인중개

사들은 비록 중개 경험은 많지 않더라도 창업 자금이 풍부하고, 서비스 마인드가 투철

해 생계형으로 빠지지 않는다.

- 중견 기업의 간부로 퇴직함- 창업 자금이 풍부하고 마음가짐이 잘되어

성공 확률 50%

- 대다수가 인생 2모작을 준비함

- 창업 자금과 경험 부족으로 성공 확률 20%

- 오랜 경험을 가지고 있으나 자격증은 없음(자격증 소지자 채용 혹은 대여)

- 토지, 건축, 개발, 분양 등으로 수익 창출

- 오랜 경험을 가지고 있고 자기 관리도 철저함

- 자가 사무소를 보유하고, 재테크도 뛰어나 경제적으로도 안정적

생계형

도전형

여유형

안전형

70%

10%

10%

10%

부동산중개업 종사자의 유형

제1편 프로 공인중개사 되기 17

다음은 여유형이다. 이들은 비록 자격증은 없지만 경험을 통해 중개업에 대해 세밀히

알고 있다. 특수 분야라 할 수 있는 개발, 건축, 분양 등을 직접 진두지휘하기도 한다.

문제의 소지를 없애기 위해 자격증을 소지한 공인중개사와 공동으로 사무실을 운영하

기도 하는데, 단순 자격증을 대여해 영업을 하다 문제를 일으켜 관계 당국에 고발되기

도 한다.

공인중개사 중에서 성공을 했다고 자타가 인정하는 이들이 바로 이 안전형이다. 자가

사무소를 운영하며 스스로의 재테크에도 밝아 상당한 부를 이루는 편이다. 가장 바람

직한 역할 모델(role model)인 셈이다. 오랜 경험과 철저한 자기 관리가 성공의 기반이

된 것이다. 이제 막 사회에 나가 중개업을 시작하는 이들이라면 안전형을 목표로 장기

적인 계획을 세우기를 권한다.

2. 창업 계획 세우기

옛말에 “시작이 절반이다.”라고 하지만 개인적으로는 ‘계획이 절반’이라고 생각한다.

특히 창업에 있어서 계획은 매우 중요하다. 무조건 창업부터 하고 보자는 마음가짐이

라면, 타인의 재산을 중개하는 계약서 작성 역시 대충대충 처리할 것이고 그 결과 거래

당사자에게 큰 피해를 입힐 수도 있다. 그리고 공인중개사 자신 또한 하자담보의 책임

을 지게 되어 곤란을 겪게 된다. 창업부터 계약 마무리까지 철저하게 계획하고 준비해

야 실전에서의 실수를 줄일 수 있다.

(1) 개업사무소 10곳 이상 방문하기

무엇이든 모를 때는 현장에 나가 직접 보고 듣는 것이 가장 좋다. 개업사무소를 방문

하는 것은 부동산중개업 창업을 준비하는 과정에서 가장 쉽게 정보를 얻을 수 있는 방

법이다. 일종의 벤치마킹이라 할 수 있다.

창업을 준비 중이라면 일단 함께 자격증 공부를 했던 동기나 지인의 개업식에 참석

해 보자. 일면식도 없는 공인중개사라고 해도 ‘축 개업’ 글자가 붙어 있는 곳이라면 문


을 열고 들어가 개업축하 인사를 하며 궁금한 것들을 물어보는 적극적인 태도가 좋다.

명함을 받고 간단히 인사를 나눈 후 현재의 위치를 선택하게 된 이유, 사무실 임대비

용, 개업 공인중개사가 분석하고 있는 주변 상권, 앞으로 하고 싶은 중개 업무 등 상세

한 것들을 묻고 들을 수 있다. 또한 사무실 배치를 보며 고객의 동선과 매물 광고를 어

떻게 구상했는지도 살펴보자. 사무실 세팅은 단순히 책상과 의자, 컴퓨터만 놓으면 되

는 것이 아니다. 고객이 사무실에 들어왔을 때 공인중개사와 인사하는 거리, 계약서를

작성할 때 움직이는 동선, 오가는 사람들이 사무실을 보는 시선 등도 세세히 고려해야

한다. 개업 사무실의 배치를 보면서 자연스럽게 ‘나라면 어떻게 했을까?’를 고민해 보

는 것도 좋은 자세다.

필자는 강의실에서 만난 많은 공인중개사들에게 “개업을 하면 꼭 연락을 달라.”는 인

사를 자주 한다. 필자 역시 현업의 공인중개사로서 배울 점은 배우고, 눈에 보이는 부

족한 부분들은 알려주려고 한다. 특별한 일이 없다면 지역을 가리지 않고 개업식에 참

석해 이야기를 나눈다.

한 번은 지인의 부탁으로 개업식에 가게 되었는데, 주택가 골목 깊숙이 그것도 빌라

1층을 개조해 문을 연 곳이었다. 중개업 사무소에 들어서는 순간 ‘어떻게 이런 곳에 사

무실을 열게 됐을까?’ 의아한 마음이 들었다. “그냥 자격증을 묵혀 두기 아까워서 한번

해보려고 차렸습니다.” 중년의 여성 공인중개사는 차분하게 대답을 했다. 이에 필자는

“그럼 오가는 손님만 기다리지 마시고 적극적으로 영업을 해보세요. 이렇게 빌라가 많

은 지역에는 의외로 주인이 외지인인 경우가 많습니다. 등기사항전부증명서를 떼서 직

접 DM(Direct Mail : 특정 고객에게 직접 발송되는 광고물)발송해 보세요. 외지에서

살면서 자신 집의 시세나 거래에 대해 궁금한 것들이 많은 주인들이 반드시 연락을 해

올 겁니다.”라고 조언하였다. 공인중개사는 그 이야기를 깊이 새겨들었는지 몇 달 뒤에

지인을 통해 인사를 해왔다. 덕분에 몇 달 사이에 물건 접수가 300개나 됐다고 말이다.

개업식에 갈 때는 최소한의 예의를 갖추는 것이 좋다.

작으나마 선물을 준비해 간다. 비싼 화분보다는 사무실에 꼭 필요한 물건을 선물하고

준비를 못 했을 때는 편의점에서 가벼운 음료수라도 사서 들고 간다. 나중에 그 고객이


중개사 사무실을 방문했을 때 “개업식 때 들어온 음료수인데 함께 드시죠?”라며 내놓

을 수 있으니 그 정도도 괜찮다.

필자는 수업을 듣고 개업을 하는 공인중개사들에게 두 가지를 꼭 질문한다. “공인중

개사님은 개업식 몇 곳을 방문하고, 자신의 개업을 준비했습니까?” 평소 강의실에서

“최소 개업사무소 10곳을 방문하고 자신의 창업을 준비하라!”고 강조를 한 때문에 대

부분의 공인중개사들은 예닐곱 곳 이상은 다녔노라고 대답을 한다. 가서 보고 듣고 느

꼈던 것들이 자신의 창업에 큰 도움이 되었다는 인사도 종종 듣는다. 다음 질문은 “오

늘 떡 몇 말 했습니까?”이다. “교수님 말씀대로 열 말 해서 주변 상인들은 물론 오가는

손님들에게도 다 드리고 있습니다.”라는 말을 듣는 것은 보람 중 하나다. 필자의 지론

은 ‘개업식은 잔치같이 해야 한다.’이다. 개업식은 왜 하는 것인가? 내가 이곳에서 문을

연 것을 주변에 널리 알리기 위해서다. 고객이 될 수 있는 최대한 많은 사람들에게 개

업 소식을 전하기 위해, 떡 10말은 정말 적은 비용의 투자다.

창업 계획을 세우는 동안은 최대한 많은 정보를 얻어야 한다. 공인중개사들이 모이는

곳에 찾아가 직접 묻고 듣고 배우는 과정을 빼먹지 말자. 개업사무소들을 방문하다 보

면 자신의 개업식도 자연스럽게 그려질 것이다.

(2) 창업 형태 고민하기

“창업을 하면 누구와 어떤 형태로 일하게 될까?”

현실적으로 공인중개사 혼자서 중개업 사무실을 운영한다는 것은 쉽지가 않다. 사무

실을 방문하는 고객 응대도 해야 하고, 고객과 함께 임장(현장 방문)도 가야 하기 때문

에 현실적으로 2명 이상은 필요하다. 때문에 창업 시에 누구와 함께 일할 것인가를 고

민해야 한다.

공인중개사 사무소의 형태는 개인운영, 공동운영, 협동조합, 법인으로 구분해 볼 수

있다. 개인 공인중개사들은 직원을 고용하거나, 가족과 함께 사무실을 운영하는 경우

가 많다. 일부는 창업비용의 부담을 줄이는 조건으로 공동운영 사무소를 차리기도 한

다. 제법 규모가 있는 곳에서는 법인 사무소를 차린다.


필자는 개인적으로 협동조합 형태의 사무소가 바람직한 모델이라고 생각한다. 자격

증 소지자까지 하나의 사무실을 공유하며 경비를 분담하는 형태로, 창업 자금부터 사

무실 운영까지 공생할 수 있다. 다만, 현실적으로 동업의 형태이기 때문에 성공을 하기

위해서는 서로에 대한 배려가 필요하다.

공인중개사 사무소의 운영 형태

구분 사무소의 종류 운영 형태

1 개인 공인중개사 사무소소속 공인중개사와 보조원이 함께 활동하거나, 가족이 공동운영하는 경우가 많음.

2 공동운영 사무소자본을 가진 자와 자격증 소지자가 함께 영업하며,수익을 배분하는 경우가 많음.

3 협동조합 형태 사무소자격증 소지자끼리 사무실을 함께 사용하며사무소 운영 경비는 공동으로 부담하고,각각 사업자등록을 하여 독립적으로 영업함.

4 법인 사무소 법인을 설립해 운영함.

“형제간에도 동업하지 마라.”는 말이 있듯, 한 공간에 온종일 머물면서 다툼이 없기

는 쉽지 않다. 서로 배려하고 양보하는 마음이 없다면 공동의 장점을 취하기도 전에 삐

거덕거릴 것이 뻔하다.

필자는 강의를 들은 많은 공인중개사들에게 협동조합 형태의 사무소 운영을 권했다.

협동조합이란 원래 ‘경제적으로 약소한 처지에 있는 소비자, 농어민, 중소기업자 등이

각자의 생활이나 사업의 개선을 위하여 만든 협력 조직’이다. 경제적으로 부족한 사람

끼리 도우며 사업을 원활히 하기 위해 만든 조직 정도로 간단히 이해하면 되겠다. 일반

적으로 협동조합은 5인 이상의 발기인이 필요한데, 공인중개사의 경우 5인 이상의 조

합을 만든다는 것이 현실적으로 어려운 부분이 있으므로 장점만 취해 사무소를 꾸리면

되겠다.


다음은 협동조합 형태의 사무소 개소 방법을 정리한 것이다.

기존 경력자가 운영하는 사무소에 초보 공인중개사가 들어가 일정 면적을 공동으로 사용하

는 형태다. 각자 사업자 신고를 하고 공동중개로 영업을 한다. 후임 초보 공인중개사는 보증금

의 일정 금액을 보조하고, 필요경비는 절반을 부담한다.

소규모 사무소라면 고용인을 채용하지 않아도 되고 필요경비도 줄일 수 있다.

수익 배분은 신중히 고려한다. 서로 합의를 하고 경력자와 초보자의 수익을 7 : 3 또는 6 : 4

비율로 배분할 수 있다. 초보자가 월등하게 능력을 발휘하는 프로 공인중개사라면 5 : 5 또는

다른 배분 비율도 고려할 수 있다.

공동사무소 운영 종료의 경우에는 경력자가 초보자의 보증금을 반환하되, 기존 경력자 사무

소의 권리금에 대해서는 초보자가 권리를 주장하지 않는다는 등의 내용으로 합의한다.

2인 이상 공인중개사들이 각자 사업자등록을 한 후에 공동으로 사무소를 운영하는 형태다.

사무소 임대차도 어느 일방이 아닌 공동임차인으로 작성하고, 창업 자금도 공동으로 지출하

여 부담한다. 필요경비와 수익 또한 1/n로 나누어 배분한다.

공동사무소 운영 종료의 경우에는 권리금을 포함한 손실 역시 1/n으로 부담한다는 형태로

합의를 한다. 소규모 사무소일수록 고용인을 채용하지 않아 필요경비를 줄일 수가 있다.

방법 1

방법 2

경력자와 초보자가 함께 사무소 운영

초보자와 초보자가 함께 사무소 운영


한번은 서울의 한 공인중개사가 개업을 준비하다가 필자의 강의를 듣고 “교수님, 기존 사무

소에 책상을 하나 더 만들어 들어가는 것은 어떨까요?”라고 질문하였다. 상황을 들어보니 기존

사무소의 공인중개사와는 호형호제하는 친한 사이였고, 사무소 비용을 줄일 수 있어 긍정적으

로 생각하고 있다고 했다. 문제는 비용과 수익을 어떻게 나누느냐, 어떻게 합의를 하느냐에 있

었다.

필자가 방문하여 이견 조율을 돕기로 했다. 사무소는 위치도 좋고 기존 공인중개사도 호의적

인 태도를 보였다. 필자는 “같이 영업을 하되, 새로 시작하는 사람이니 수익을 40%만 가져가

는 것이 어떻겠는가?” 물어보았다. 쌍방 간 쉽게 합의를 하고 보증금과 사무소 임대료를 절반

씩 부담하는 조건으로 일을 시작할 수 있었다. 1년쯤 지나 새로 일을 시작한 공인중개사의 실

적이 좋아져 수익을 50%씩 가져가기로 다시 합의하였다고 한다. 이 사례는 협동조합 형태 사

무소의 장점을 잘 살린 경우라 할 수 있다.

한번은 수업을 들으며 창업을 준비하는 공인중개사들끼리 이야기가 잘되어 한 사무소를 얻

어 같이 일을 시작한 경우가 있었다. 사무소 개업식을 강북에서 했는데 한 명은 집이 가깝고,

다른 한 명은 출근하는 데 1시간이 걸리는 경우였다. 가까운 곳에 사는 공인중개사가 문을 열

고 준비를 합의했고, 개업 이후 두 공인중개사는 일을 열심히 했다. 실적도 차차 나아졌다. 그

런데 6개월쯤 지나자 언성이 높아지고 “이 사람 같이 일하면 안 되겠네!”라는 소리까지 터져 나

왔다. 일찍 출근해 사무소를 정리하던 공인중개사의 눈에 늦게 출근하는 공인중개사는 ‘청소는

아랑곳하지 않고 자리에 앉자마자 커피만 마시는 이기적인 사람’으로 비친 것이다. 늦게 출근

하는 공인중개사는 이미 개업 시에 합의한 사항이 아니냐며 맞받아쳤고 결국 둘은 사무소를 분

리하기로 했다. 배려와 소통 없이는 동업의 장점을 취할 수 없다는 것을 다시금 확인했다.

2017년 3월 15일부터는 한미 FTA로 인해 부동산 중개 시장이 개방된다. 대형화, 전문화를

자랑하는 법인 사무소가 늘 것이며, 변호사 등 타 업무 종사자 역시 부동산 중개업 분야를 호시

탐탐 노리고 있다. 자신의 전문성을 살리면서 대형화에 맞설 수 있는 창업형태를 고민해야 할

때이다. “나는 경력자 실장을 고용할 거야.” “나는 보조원을 두고 할 거야.” “가족 중에 누가 있

지 않을까?” 라고 막연하게 생각하지 말고 자신에게 맞는 사무소를 곰곰이 고민해 보자.

[중개실무] 공동사무소 운영 방법 찾기


제2편 물건별 완벽한 계약서 쓰기 171

먼저 지급하고 구상권을 행사할 수도 있다.

재건축 등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서가 적용되지 않으므로, 관리처분인가 고

시가 되면 사용·수익이 정지된다. 조합이 이를 근거로 하여 대부분 세입자를 상대로 인

도소송을 제기하여 처리한다[대판 2014.7.24, 2012다62561, 2012다62578(병합)].

재개발 등과는 매우 다른 점이다.

(4) 아파트 매매계약서 쓰기

매매계약서를 쓰기에 앞서 컨설팅 자료를 만들어 놓는 것이 좋다. 각종 공부를 바탕

으로 공인중개사가 직접 현장을 방문해 확인했던 내용들을 첨부해서 거래당사자가 거

래 매물에 대해 알 수 있도록 일목요연하게 정리한다.

계약서는 내용의 자유, 형식의 자유, 서식의 자유를 갖는다. 다만 일정한 요식행위는

계약의 진행순서와 특약사항을 지키기 위한 것이다. 서명·날인은 반드시 양 당사자 본

인이 하는 것이 원칙이다. 나중에 문제의 소지를 줄이기 위하여 서명·날인을 동시에 하

는 것이 좋다.

확인·설명서는 법정 서식으로서 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물

관리대장, 토지대장, 지적도, 평면도 등도 매수인에게 제시해야 한다. 반드시 정확하게

작성하고 확인·설명하여야 한다. 특히 ⑩ 내·외부 시설물 외 그 밖의 시설물 난에는 방

문 일자를 적는 것이 좋다. 필자는 매수인(임차인)이 물건을 방문 확인한 날짜를 기록

해 둔다.

확인·설명서 작성은 계약하기 전에 미리 만들어 두고 양 당사자가 동석하면 읽어 준

다. 수정 부분은 수정하고, 서명·날인을 받는다. 토지이용계획확인서, 등기사항전부증

명서, 건축물관리대장의 기록과 임장활동의 물건 상태 그대로 기록하고 차이점이 있다

면 양 당사자의 합의로 특약한다.


주거용(아파트·연립/빌라) 물건 컨설팅 자료 현황

주 소 경기 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○로 베르빌아파트 제○○동 제○○호

분 양 면 적 135.25㎡ 방 수 방3/화장실2 희 망 매 가 3억 2,000만 원

등 기 평 수 84.9959㎡ 난 방 개별도시가스 융 자 1억 원(국민은행)

대 지 지 분 52.699㎡ 용 도 지 역 자연녹지지역 초 등 학 교 능원초등학교

개별 공시지가 523,000원 용 도 구 역 아파트진흥 중 학 교 분당/서현/장안중

건 물 가 격 1억 6,252만 원 용 도 수질보전1지 고 등 학 교 서현/분당고

노 선 버 스 분당/사당/강남/양재/서울역/수원/에버랜드/어린이대공원 10분마다 버스 있음

최근 매매가 3억 5,000만 원 최근 전세가 2억 원

총 세 대 수 436세대

평 형 별 35평 296세대 46평 120세대 57평 30세대

① 본 아파트 물건은 최근 매매가격보다 저렴하다.

② 이 지역은 분당 생활권으로 중·고등학교 역시 분당으로 배정받는다.

③ 관리비가 저렴하고 가구 당 주차 가능 대수도 2대로 넉넉한 편이다.

④ 인근에 약수터/등산로/체육시설 등이 많아 쾌적한 주거환경을 자랑한다.

⑤ 노인정, 어린이 놀이터가 완비돼 있다.

⑥ 교통편이 많고, 에버랜드/골프장/문화유적지가 가까이 있어 생활 역시 안정된 편이다.

(일반버스 17, 17-1, 119, 광역버스 1151, 1500, 1500-2, 150-1 등 10분마다 한 대씩 운행)


아래 부동산에 대하여 매도인과 매수인은 합의하여 다음과 같이 매매계약을 체결한다.

1. 부동산의 표시

소 재 지 서울 ○○구 ○○동 50번지 ○○쉐르빌 아파트 제101동 제1001호

토 지 지 목 대 면 적 45.675/32㎡

건 물 구 조 철근콘크리트 용 도 주거 면 적 84.029㎡

2. 계약 내용제1조 [매매대금 및 지급시기] ①매도인과 매수인은 지불시기를 다음과 같이 약정한다.

매 매 대 금 一金 칠억원정(￦700,000,000)

계 약 금 一金 칠천만원정은 계약 시에 지불하고 영수함. 영수자 인

중 도 금一金 삼억원정은 201○년○○월 ○○일에 지불하며

一金 원정은 년 월 일에 지불한다.

잔 금 一金 삼억삼천만원정 201○년 ○○월 ○○일에 지불한다.

융 자 금 一金 ○○은행 채권최고액 이억사천만원정은 승계(특약사항에 별도 명시)한다.

② 제1항의 매매대금은 달리 정함이 없는 한 공인중개사의 입회하에 지불하기로 한다.제 2조 [소유권 이전] 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류

를 교부하고 위 부동산을 인도하여야 한다.제 3조 [제한권 등 소멸] 매도인은 소유권의 행사를 제한하는 사유나 공과금 기타 부담금의 미납이 있을 때

는 잔금수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 달리 약정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제 4조 [제세공과금] 위 부동산에 관하여 발생한 수익과 조세공과 등의 부담금은 부동산의 인도일을 기준으로 하여 그 전일까지의 것은 매도인에게 그 이후의 것은 매수인에게 각각 귀속한다. 단, 지방세 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 따른다.

제5조 [부동산의 인도] ① 매도인은 계약 당시 매매물건에 부속하는 수목·정원·문·담장 등 기타 건물에 부속물·시설일체를 인도

하여야 한다. ② 매도인은 위 부동산에 대하여 폐기물 등을 처리하고 통상적인 청소를 하고 난 후에 인도하여야 한다.

다만, 달리 약정한 경우에는 그러하지 아니하다.제 6조 [계약의 해제] 매수인이 매도인에게 계약 당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부

한 때는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

제 7조 [채무불이행과 손해배상] 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있다.

제 8조 [중개보수] 공인중개사의 중개보수는 다른 약정이 없는 한 본 계약의 체결과 동시에 매도인과 매수인 쌍방이 각각 지불하며, 공인중개사의 고의나 과실 없이 매도인 또는 매수인의 사정으로 본 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개보수는 지급한다.

제9조 [확인·설명서 등 교부] 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여

2015년 ○○월 ○○일 거래 당사자 양방에 교부한다.

아파트 매매계약서


3. 특약사항1. 본 계약은 양 당사자가 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물관리대장, 평면

도 및 물건의 현 상태를 육안으로 확인하고 계약 서명·날인한다.

2. ○○은행 채권최고액 이억사천만 원은 매수인이 승계받기로 하고 잔금일 기준 정산한다.

3. 샹들리에, 붙박이장, 가스레인지. 비데는 매매가격에 포함하며 리스품인 정수기는 매도인이 정리하

기로 한다.

4. 선수관리예치금은 잔금일 매도인에게 반환하며 수선충당 유지금은 매도인이 현재 임차인에게 반환

한다.

5. 본 계약은 양 당사자가 위 특약사항과 확인·설명서를 읽고, 듣고, 계약 서명·날인한다.

첨부 : 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물관리대장, 평면도, 전세 계약서 사본

본 계약에 대하여 매도인과 매수인은 이의 없음을 확인하고 각자 서명·날인 후 매도인, 매수인, 공인중개사가 각각 1부씩 보관한다.

201 년 월 일

매도인(임대인)

주소 새 도로명주소印

주민등록번호 전화 성명 본인서명(동의)

매수인(임차인)

주소 새 도로명주소印

주민등록번호 전화 성명 본인서명(동의)

공인중개사

사무소 소재지 새 도로명주소

등록번호 사무소 명칭印

전화번호 대표자 성명 본인서명(동의)


■ 공인중개사법 시행규칙[별지 제20호서식] <개정 2017. 1 . 20.>

(2) 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물) ( [ V ] 단독주택 [ ] 공동주택 [ V ] 매매·교환 [ ] 임대 )

※ [ ]에는 해당되는 곳에 V표를 합니다.

확인·설명

자료

확인·설명

근거자료 등

[ V ] 등기권리증 [ V ] 등기사항증명서 [ V ] 토지대장 [ V ] 건축물대장

[ V ] 지적도 [ ] 임야도 [ V ] 토지이용계획확인서 [ ] 그 밖의 자료( )

대상물건의

상태에 관한

자료요구 사항

1. 임대차현황 2. 건축설계도면 3. 국세납입증명서

4. 형질변경확인서류 5.기타

유 의 사 항

개업공인중개사의

확인·설명 의무

개업공인중개사는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게

설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

실제거래가격

신고

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제6호에 따른 실

제거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우 「소득세법」 제97조 제1항 및 제7

항과 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호에 따라 취득 당시의 실제거래가액으로 보아

양도차익이 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항

① 대상물건

의 표시

토지

소재지 서울 ○○구 ○○동 50 번지 (공부상주소=등기사항전부증명서)

면적(㎡) 45.675/32㎡ 지목공부상 지목 대

실제이용 상태 대

건축물

전용면적(㎡) 대지지분(㎡)

준공년도

(증개축년도)2006년 용도

건축물대장상 용도 주거

실제 용도 주거

구조 철근콘크리트조 방향 남서 (기준 : 거실)

건축물대장상

위반건축물 여부

[ ]위반

[ V ]적법위반내용

② 권리관계등기부

기재사항

소유권에 관한 사항 소유권 외의 권리사항

토지 김○○ 토지 국민은행 채권최고액 삼억육천만 원

건축물 김○○ 건축물 토지 공동담보

③ 토지이용

계획, 공법상

이용제한 및

거래규제에

관한 사항

(토지)

지역지구

용도지역 도시지역 건폐율 상한 용적률 상한

용도지구 제2종주거50% 200%

용도구역 미관지구

도시·군계획

시설시가화조정지구

허가·신고

구역여부

[무] 토지거래허가구역

[무] 주택거래신고지역

투기지역 여부 [무] 토지투기지역 [무] 주택투기지역 [무] 투기과열지구

지구단위계획구역,

그 밖의 도시·군관리계획지구단위 예정지구

그 밖의 이용제한 및

거래규제사항무

(3쪽 중 제1쪽)


④ 입지조건

도로와의

관계

(12m×15m)도로에 접함 [ V ] 포장

[ ] 비포장 접근성 [ V ] 용이함 [ ] 불편함

대중교통버스 (단지 앞) 정류장, 소요시간 : ( [ V ] 도보, [ ] 차량 ) 약 2분

지하철 (○○역) 역, 소요시간 : ( [ V ] 도보, [ ] 차량 ) 약 5분

주차장 [ ] 없음 [ ] 전용주차시설 [ V ] 공동주차시설 [ ] 그 밖의 주차시설( )

교육시설

초등학교 (○○) 학교, 소요시간 : ( [ V ] 도보, [ ] 차량 ) 약 7분

중학교 (○○) 학교, 소요시간 : ( [ V ] 도보, [ ] 차량 ) 약 6분

고등학교 (○○) 학교, 소요시간 : ( [ V ] 도보, [ ] 차량 ) 약 5분

판매 및

의료시설

백화점 및

할인매장 (○○백화점), 소요시간 : ( [ ] 도보, [ V ] 차량 ) 약 6분

종합의료시설 (○○병원), 소요시간 : ( [ ] 도보, [ V ] 차량 ) 약 10분

⑤ 관리에

관한사항경비실 [ V ] 있음 [ ] 없음 관리 주체

[ V ] 위탁관리 [ ] 자체관리

[ ] 그 밖의 유형

⑥ 비선호시설

(1km이내) [ ] 없음 [ V ] 있음(종류 및 위치 : 고물상 육안으로 보임)

⑦ 거래예정금액 등거래예정금액 일십억원정

개별공시지가(㎡당) 1,235,000 원 건물(주택)공시가격

⑧ 취득 시 부담할

조세의 종류 및 세율

취득세 3% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.4%

※ 재산세는 6월 1일 기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담

Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항

⑨ 실제권리관계 또는 공시되지

않은 물건의 권리 사항현재 전세입자 있으나 보증금 반환 잔금일 퇴거함

⑩ 내부·

외부

시설물의

상태

(건축물)

수도파손 여부 [ V ] 없음 [ ] 있음(위치 : )

용수량 [ V ] 정상 [ ] 부족함(위치 : )

전기 공급상태 [ V ] 정상 [ ] 교체 필요(교체할 부분 : )

가스(취사용) 공급방식 [ ] 도시가스[ V ] 그 밖의 방식(도시가스 또는 LPG 정확히 기록, 중대한 하자로 문제 발생 소지 있음)

소방소화전 [ ] 없음 [ V ] 있음(위치 : 복도 점검 요함)

비상벨 [ ] 없음 [ V ] 있음(위치 : 복도 점검 요함)

난방방식 및

연료공급

공급방식 [ ] 중앙공급 [ V ] 개별공급

시설작동 [ ] 정상 [ ] 수선 필요( )

종류 [ ] 도시가스 [ ] 기름 [ V ] 프로판가스 [ ] 연탄 [ ] 그 밖의 종류( )

승강기 [ ] 있음 ( [ ] 양호 [ ] 불량 ) [ V ] 없음

배수 [ V ] 정상 [ ] 수선 필요( )

그 밖의 시설물 매수인 201○년 ○월 ○일 방문 확인.(6/10, 6/16, 7/10 방문 확인 후 계약함)

(3쪽 중 제2쪽)


⑪ 벽면 및

도배상태

벽면 균열 [ ] 없음 [ V ] 있음(위치 : 외벽 미세 균열 있음)

누수 [ ] 없음 [ ] 있음(위치 : 북쪽 베란다 결로 현상 있음)

도배 [ ] 깨끗함 [ V ] 보통임 [ ] 도배필요

⑫ 환경조건

일조량 [ ] 풍부함 [ ] 보통임 [ V ] 불충분 (이유 : 근접건물 있음)

소음 [ ] 미미함 [ V ] 보통임 [ ] 심한 편임

진동 [ ] 미미함 [ V ] 보통임 [ ] 심한 편임

Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항

⑬ 중개보수

및 실비의

금액과

산출내역

중개보수 삼백만원정<산출내역>

중개보수 : 1,000,000,000원×0.03%=3,000,000원정

실비 :

※ 중개보수는 시·도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시·도 조례로 정한

요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하

도록 한 요율에 따르며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.

실비

계 삼백만원정

「공인중개사」법 제25조제3항 및 제30조제5항에 따라 거래당사자는 공인중개사로부터 위 중개대상물에 관하여 확인·설명을 듣고, 공인중개사가 작성·교부하는 본 확인·설명서를 수령합니다.

201○년 ○○월 ○○일

매도인(임대인)

주소 새 도로명주소 성명 (서명 또는 날인)

생년월일 전화번호

매수인(임차인)

주소 새 도로명주소 성명 (서명 또는 날인)

생년월일 전화번호

개업공인중개사

등록번호 성명(대표자) (서명 또는 날인)

사무소 명칭 소속공인중개사

사무소 소재지 새 도로명주소 전화번호

개업공인중개사

등록번호 성명(대표자) (서명 또는 날인)

사무소 명칭 소속공인중개사

사무소 소재지 새 도로명주소 전화번호


확인·설명서(주거용 건축물) 작성 방법

1. [ ]가 있는 항목은 해당되는 [ ]안에 V로 표시한다.

2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성 란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하

고, 해당란에는 “별지 참고”라고 적는다.

<세부항목>

1. 「확인·설명자료」 항목의 “확인·설명 근거자료 등”에는 공인중개사가 확인·설명과정에서 제시한

자료를 기재하며, “대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항”에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한

사항 및 그 관련 자료의 제출 여부와 ⑨ 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항부터

⑫ 환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적는다.

2. ① 대상물건의 표시부터 ⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 공인중개사가 확인한 사

항을 기재하여야 한다.

3. ① 대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적고, 건축물의 방향은 주택의 경

우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남

향, 북향 등 방향을 기재하고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준(예 : 남동향-거실 앞 발코니 기

준)을 표시하여 적는다.

4. ② 권리관계의 “등기사항전부증명서 기재사항”은 등기사항증명서를 확인하여 적는다.

5. ③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상

한”은 시·군의 조례에 따라 기재하고, “도시계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시 관리

계획”은 공인중개사가 확인하여 기재하며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하

고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적는다(임대차의 경우

에는 생략 가능).

6. ⑦ 거래예정금액 등의 “거래예정금액”은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, “개별공시지가”

및 “건물(주택)공시가격”은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적는다(임대

차 계약의 경우에는 “개별공시지가” 및 “건물(주택) 공시가격”을 생략할 수 있음.).

7. ⑧ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적

는다(임대차의 경우에는 제외).

8. ⑨ 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한

사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수

등)을 적는다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을

목적으로 건축되었으나 분양되지 아니하여 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대

차 계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명하여야 한다.


확인·설명서(주거용 건축물) 작성 방법

※ 임대차 계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차입액, 계약 기간, 장기수선충당금의 처리 등

을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적는다. 그 밖에 경매 및 공매 등

의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적는다.

9. ⑩내·외부의 시설물 상태(건축물), ⑪벽면 및 도배상태 ⑫환경조건까지는 중개대상물에 대하여

공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 기재하고, ⑩내·외부의 시

설물 상태(건축물)의 “그 밖의 시설물”은 가정자동화시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)

의 설치 여부를 적는다.

10. ⑬중개보수 및 실비는 공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 기재하되 “중개보

수”는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역”은 “거래예정금액(임대차의 경우에는 임

대보증금+월 단위의 차임액×100)×중개보수 요율”과 같이 적는다.

11. 공동중개 시 참여한 공인중개사(소속공인중개사를 포함)는 모두 서명·날인하여야 하며, 2명을

넘는 경우에는 별지로 작성하여 첨부한다.

초보 공인중개사로부터 “적은 계약금과 잔금일이 긴 경우에 어떻게 계약할까요?”라는 질문

이 들어왔다. 매수인의 지급 여건이 좋지 않아 계약금이 적고 잔금지급 기일이 긴 계약을 고려

하게 됐는데, 계약을 진행해도 좋은지 문의하여 온 것이다.

초보 공인중개사가 맡은 물건은 빌라로 시세와 권리사항은 다음과 같다.

<매매물건 진행 상황>

① 매도인 희망가 : 4억 6,000만 원

② 융자금

● ○○은행 : 채권최고액 3억 9,000만 원(실 사용액 3억 3,000만 원, 이자 밀린 것 없음)

● 사채대부 ○○대부 : 채권최고액 8,000만 원(실 사용액 5,000만 원, 이자 밀린 것 없음)

● 매매 합의 가격 : 4억 6,500만 원(초보 공인중개사의 사무소와 다른 사무소의 공동중개)

[중개실무] 계약금이 적고 잔금지급 기일이 긴 경우의 계약 방법


<대금 지급 방법>

① 계약금 : 3,000만 원(매도인이 3,000만 원 중 2,000만 원 우선 대부업체에 상환하기로 함)

② 중도금 : 생략

③ 잔금 : 4억 3,500만 원(매수인이 자기 집을 팔 예정으로 길게 잡음)

<잔금 납부 시 도래한 상환 방식>

① 잔금일 은행 3억 3,000만 원과 대부업체 3,000만 원

② 매도인이 찾아가는 금액 : 8,500만 원

위와 같이 매도인과 매수인이 합의하고, 매수인 측 사무소에서 융자금이 두 곳으로 너무 많

으니 계약금을 3,000만 원으로 하되 2,000만 원을 사무소에서 보관하였다가 잔금일에 정산하

겠다고 하였다. 초보 공인중개사는 적은 계약금과 잔금일이 긴 경우에 대해 문의하였고, 필자

는 영업 현장에서 느끼는 계약 방식을 설명하여 주었다.

① 영업 현장에서는 계약 기간을 가능하면 단축하는 것이 최선이다. 계약금이 10%가 안 되

고, 융자금도 많은 경우에는 중도금 생략 후 바로 잔금으로 진행하는 것이 좋다.

② 잔금일이 2달 이상으로 긴 경우, 거래당사자의 의지를 확인하고 진행하는 것이 안전하다.

계약금 3,000만 원에 잔금 4억 3,500만 원으로 계약하고 바로 명의이전을 받는 방법을

선택하는 것도 좋다. 잔금 중 은행 융자와 사채담보는 매수인이 승계받아 잔금 납부 시 바

로 상환 말소하면 된다.

③ 나머지 8,500만 원은 매매에 의한 특약으로 전세계약으로 전환하였다가, 잔금일 기준으

로 전세금을 반환하고 담보에 대한 이자를 매도인이 부담한다는 특약으로 하면 된다.

④ 매수인 측 사무소에서 계약금 중 2,000만 원을 보관하였다가 잔금일에 정산한다고 하는

것은 나중에 문제가 생기면 법적으로 해결하기 어려울 수 있으니 주의하여야 한다.

필자의 현장 경험으로 봐서는, 매도인과 매수인만의 계약이라면 진행하여 보겠지만 다른 사

무소와 공동중개라면 포기하는 것도 고려해 봄직하다. 나중에 문제가 생기면 해결점을 찾기가

쉽지 않기 때문이 다. 새로운 손님을 맞추어 보도록 하되 꼭 공동중개로 계약을 해야 한다면 계

약서 특약을 완벽하게 작성해야 한다.


2. 아파트 임대차계약서 쓰기 : 체크리스트를 활용하라

(1) 체크리스트 확인 사항을 특약에 반영하기

아파트 임대차계약서는 <주택임대차 표준계약서>로 작성한다.

점검 순서 점검 부분 점검 상태 참고(계약서 특약, 합의점 찾을 것)

1 출입구 도어록 교체 유무(소유자, 임차인) 협의처리

2 인터폰 정상 유무 A/S 비용문제 해결

3 붙박이장 소유자 확인(소유자, 임차인) 매매가 포함 여부

4 가스레인지 교체 유무(소유자, 임차인) 기존 시설 보관 확인

5 샹들리에 교체 유무(소유자, 임차인) 매매 가격에 포함 여부

6 비데 교체 유무(소유자, 임차인) 기존 덮개 보유 여부

7 방범창 및 방충망 설치 상태 하자 부분 확인

8 보일러 정상가동 확인 하자 부분 확인

9 수도 수압 확인 한번 틀어 볼 것

10 정수기 가동상태 확인 리스품이라면 소유자 확인

11 앞/뒤 발코니 곰팡이/결로 확인 보강 비용 가격에 반영

12 각 방 붙박이장 뒤편 장롱 뒤편 확인 곰팡이 확인, 보강비용 반영

13 옥상 누수 확인 보강 비용 반영

14 지하 누수 확인 보강 비용 반영

체크리스트를 점검해서 특약을 잘 정리하여야 한다.

<특약사항>

1. 본 임대차 계약은 양 당사자가 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서 건축물관리대장 평면

도 및 물건 현 상태를 육안으로 확인하고 계약, 서명·날인한다.

2. 본 물건에 ○○은행 채권최고액 ○○○○○○원 있으나 잔금일 상환 말소하기로 한다.

3. 붙박이장, 가스레인지, 커튼은 임차인이 사용하고 임차 기간 종료 시 반환하기로 한다.

4. 대항력과 우선변제권 확보 관련

주택을 인도받은 임차인은 ○○○○년 ○○월 ○○일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차

표준계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 ○○○○년 ○○월 ○○일(최소한 임차인의

위 약정일 이틀 후부터 가능)에 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.

5. 잠금일 상환 말소 예정 채권 이외 ○○은행 채권최고액 일억 이천만 원이 있음을 임차인이 확

인하고 계약 서명·날인한다.

6. 본 계약은 양 당사자가 위 특약사항과 확인·설명서를 읽고, 듣고, 계약 서명·날인한다.

첨부 : 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물관리대장, 평면도


(2) 수선충당금 반환

이삿날 임차인과 임대인 사이에 수선충당금을 가지고 다투는 것을 종종 보게 된다.

이를 특약으로 명시할 수도 있으나 법적으로 수선충당금은 임차인에게 돌려주게 돼 있

다. 이를 임대인에게 고지하고 절차를 안내하는 것이 합리적이다.

한편, 일부 임차인 중에는 수선·유지비와 수선충당금을 혼동하는 이들도 있는데 수

선·유지비는 정화조 청소, 냉·난방시설의 청소, 소화기 충약, 약품, 승강기 수리 및 정

기 검사, 물탱크 청소, 정화조 유지·관리 및 청소, 소모 자재 구입, 부품 수리 및 그 밖

의 경우에 소요되는 금액이다. 수선·유지비는 주로 소모성 비용이라 주인에게 환급을

요구할 수 없다.

반면 수선충당금 혹은 특별수선충당금은 페인트 공사 등 주요 시설물 등의 보수 및

교체 등을 위해 일정액을 매달 적립하는 금액으로 소유자의 재산관리를 위해 충당하는

비용이기 때문에 집주인이 내야 한다. 보통 관리비로 일괄 청구되는데 이사 당일 관리

소에 가서 이사를 고지하면, 관리소에서 임차 기간 동안 임대인이 냈던 수선충당금을

알려준다. 이를 임대인에게 고지하면 임대인은 이를 임차인에게 돌려주어야 한다.

(3) 계약서 변경 요청

원칙적으로 계약서 변경은 안 되는 일이다. 하지만 고객이 원한다면 계약 당사자 양

쪽이 다 참석한 가운데 다시 작성할 수 있다. 필자도 과거에 남편 이름으로 임대차 계

약을 했는데 사업을 하고 있어서 아내의 이름으로 임대차를 변경한 경우가 있었다. 원

칙적으로 변경을 위해서 계약서를 새로 쓸 때는 이전 계약서를 환수해서 소각해야 한

다. 새로 계약서를 쓸 때, 이 계약서로 인해 문제가 발생했을 시 민·형사상의 책임을 새

로운 계약서를 요구한 측에서 부담하기로 한다는 특약을 넣는 것도 그의 한 방법이다.

미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들

제 3 편

1. 시대의 변화를 잘 읽어내라

1980~90년대에는 ‘복부인’이라는 표현과 ‘재테크’라는 말이 유행이었고, 현재는 ‘자

산가’와 ‘자산관리’라는 표현이 일반적인 시대이다. 일본에 자산관리 시대가 온 것처럼

우리나라에도 자산관리가 대세가 된 것이다. 정부의 주택 정책에는 다소 일관성이 없

는데 얼마 전까지는 1가구 1주택을 권장하였다가 최근에는 도시형 생활주택과 임대사

업을 권장하여 “있는 사람이 집을 사라!”는 슬로건을 펴고 있다. 그리하여 주택임대사

업자는 요즘 청년들의 꿈의 직업이 되었다.

필자는 개인적으로 한미 FTA 비준이 발효되는 2017년 4월을 시점으로 지역의 공인

중개사 사무소가 많이 사라질 것으로 예상한다. 일본과 미국의 선례처럼 우리나라에도

대형 네트워크 형태의 부동산 법인이 등장하여 동네 소규모 부동산 사무소는 사라질

가능성이 크다. 나름 전문직이라 자부하는 공인중개사 역시 시대의 변화를 읽고 자신

만의 생존 방법을 찾아야 할 때가 된 것이다.


자산관리의 시대가 열렸다

제 1 장

선진국의 예를 들자면, 일본은 자산관리회사가 상당히 많다. 자산가들은 자산관리회

사에 자산 운영을 맡기고 보고와 수익만 받는다. 5~10년 장기계약을 하기 때문에 1~2

년 해외에 다녀오는 것도 가능하다. 정부도 이 시스템을 선호하는데, 자산관리회사는

합법적으로 관리, 신고하기 때문에 세금 누수 현상을 막을 수 있다. 양도세 감액, 재산

세 감액 같은 이벤트 정책도 순순히 내놓는다. 자산가들은 이러한 환경 덕분에 자신의

자산을 회사에 맡기고 편안한 삶을 영위할 수 있고, 자산관리회사는 보험을 들어 손실

을 줄이며 부동산 중개까지 맡아 한다. 법인 자산관리회사 안에 중개법인을 만들어 함

께 진행하는 방식인 것이다.

이에 반해 우리나라에서는 기존까지 공인중개사들이 고객에게 주거용 물건을 비롯

해 부동산을 알선해 주면 고객은 대부분 수익을 보았다. 사놓기만 해도 가치가 올랐고

임대차 등을 통해 부가적인 수입도 챙겼다. 이른바 부동산 호재가 오래 지속돼 공인중

개사들도 특별히 시장으로부터 선진화나 전문화의 요구를 받지 않았다.

하지만 10여 년 전부터 이런 분위기에 변화가 왔다. 수익성 물건이란 새로운 투자 물

건이 넘쳐나는가 하면 자산관리라는 새로운 영업 분야도 나타났다. 특히 금융위기 이

후 주거용 부동산의 가격하락이 거듭되면서 거래 자체가 대폭 감소해 중개업 사무소의

운영 자체가 어려워진 시기도 있었다. 이제 간판만 걸면 쉽게 고객이 찾아와 수익이 만

들어지던 시대는 저문 것이다.

요즘 부동산 시장 상황을 간단히 브리핑하자면 1인 가구의 증가, 구 주택의 거래 감

소, 수익형 모델의 추구 등을 꼽을 수 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 가족 구성이 1인

가구 중심으로 이렇게 빨리 진행되리라고는 생각하지 못했다. 중개업 현장에서 오랫

동안 영업을 해온 공인중개사도 예상치 못한 급격한 변화에 놀라고 있다. 더불어 큰 평

형의 주거용 물건의 가격 하락과 폭락 그리고 거래 침체로의 진행도 예상하기 어려웠

다는 반응이다. 반대로 소형 평형의 주거용은 각광을 받으며 일반주택의 단독, 다가구,

다세대도 원(투)룸 형태로 무분별하게 건축되는 실정이다.

특히 다가구 형태의 원(투)룸 가구와 도시형 주택의 등장으로 가구 수가 많이 늘었고,

오피스텔 등의 분양으로 소형 주택시장도 포화 상태에 이르러 임차인을 못 맞추는 공

실도 나타났다. 수익 감소는 당연한 결과이다. 더구나 새로운 주택을 선호하는 경향으

제3편 미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들 363

로 구 주택(아파트, 빌라, 연립 등)의 거래는 줄어들고 그간 미분양으로 적체되었던 물

건이 빠르게 소진되고 있다. 그런가 하면 금리 하락의 영향으로 예금이 투자처를 찾지

못하여 구좌형태의 호텔구좌 분양으로 기웃거리기도 하며 실제 투자되는 부분도 있다.

일단 검증되지 않은 분야인데다가 정확하게 권리와 수익성을 분석해 제공하는 프로그

램도 존재하지 않고, 분양을 알리는 광고 카피에 의지해 투자 결과를 감수하기 때문에

위험성이 크다.

이러한 상황에서 부동산 중개업 종사자인 개업공인중개사는 선뜻 고객에게 물건을

알선하고 거래를 성사시키는 것이 힘에 부치기도 하다. 유럽을 비롯한 선진국에서는

협동조합이라는 새로운 형태의 부동산 중개업 시스템이 빠르게 성장하고 있다.

지금까지 우리나라의 부동산 중개 영업은 가족형 1인 기업의 틀에서 크게 벗어나지

않았다. 그렇게 국지적인 영업을 하다 보니 단위가 큰 물건의 알선과 거래는 거의 불가

능했다. 고객의 다양한 욕구를 만족시킬 수 있는 대기업 형태의 중개법인도 소수에 불

과하였다. 그러나 이제 법률에 의해 투자 자금을 보장받을 수 있고, 여러 공인중개사가

자금을 모아 영업을 공조하는 일이 가능하게 되었다.

각 분야의 전문가들로 구성된 협동조합 형태의 중개업 사무소는 고객에게 물건과 투

자에 폭넓은 선택을 제공할 수 있다. 머지않아 아파트, 일반주거지역의 중소 중개업 사

무소는 크게 줄어 협동조합 형태의 대형부동산 중개업 사무소가 영업의 판도를 바꾸게

될 것이다.

이러한 흐름 속에서 개개의 공인중개사는 전체 시장의 변화를 읽어야 한다. 그리고

자신의 생존 모델을 찾아 전력투구해야 10년 뒤에도 살아남을 수 있을 것이다.


2. 건물운영관리로 인한 수익 창출 모델

필자는 오래전부터 부동산 중개업은 물론 건물운영관리도 수익의 한 모델로 만들어

왔다. 일본의 자산관리회사에는 미치지 못하겠지만, 중개업 이외에 다른 수익 모델을

만들어 사업의 안정성을 꾀하였다. 중개업과 건물운영 관리를 함께 하면 건물을 관리

하며 관리비 명목으로 수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 거의 전속으로 건물에 있는

물건을 거래할 수 있게 돼 1석 2조의 실익을 얻을 수 있다. 앞으로는 자산관리의 시대

이니만큼 일선의 공인중개사들도 건물운영관리를 수익 모델로 고려해 보자.

처음 건물운영관리를 맡게 된 것은 필자의 꼼꼼한 중개 영업과 고객 관리에 감동한

건물주의 부탁 때문이었다. 보통 건물주 중에는 연로하신 어르신이 많은데 그분 역시

칠순을 넘긴 나이였고, 임차인들에게 차임을 받고 건물을 관리하는 일이 힘에 부치는

듯 보였다. 마침 건물운영관리를 맡을 사람을 찾고 있었던 것이다.

물론 처음에는 건물운영관리를 해 본 적이 없어 쉽지만은 않았다. 청소하는 아줌마를

구하는 일로 시작해, 건물 상태를 이틀에 한 번씩 점검을 해야 했다. 또 매월 말 일주일

전에는 관리비 고지서를 발행·배부하고 입금을 독려해야 했다. 결코 쉽지 않았지만 물

건 전체를 전속임대차 계약으로 진행해 수익을 창출하고 새로운 고객도 확보할 수 있

어 확실히 큰 경험이 되었다.

건물운영관리가 생소한 공인중개사는 처음에는 자신이 근무하는 지역의 물건 중 타

지역에서 살고 있는 소유권자와의 건물운영관리(전속관리용역) 계약을 권장한다.



소재지 :

내용

점포수대지면적 건물연면적 점포수보증금/월임대료

(부가세 10% 별도)

㎡㎡ 개 원/ 원

관리비 평당 원(개별 : 전기·수도·화장실 등 / 청소 : 공동 / 주차 : 자유 )

위 표기된 건물에 대하여 전속관리 용역계약을 체결하며 상호 신뢰와 신의·성실의 의무를 다하

여 관리할 것을 아래와 같이 명기하고 이행하기로 한다.

1. 부동산 관리 컨설팅 의뢰인 “갑”[ ]은 관리 수임자 “을”[김종언]에게 아래와 같이 건물 전

속관리 용역 의뢰를 한다.

2. 관리용역 기간은 201 년 월 일~201 년 월 일까지 2년으로 한다.

3. “갑”은 “을”에게 본 물건의 임대차현황 및 자료를 제공한다.

4. “을”은 본 건물의 관리비 산출 및 관리비 영수증 등을 정산하여 임차인에게 매월 20일 제공

하며 월임대료가 잘 입금되도록 노력한다.

5. “을”은 입주자의 편의를 위해 주 3회 청소요원을 배치하여 사용자의 편익에 지장이 없도록

관리한다.

6. 건물 하자 부분은 “을”이 “갑”과 상의하고, 보수비는 별도로 “갑”이 보수업체에 지불한다.

7. 세무관리 신고는 필요시에 “을”이 대행하여 주기로 한다.

8. 입주자의 퇴거/신규입주 관리에 “을”은 최선을 다하며, 임대차 계약은 “을”에게 계약 대행

을 전속 용역으로 제공한다.

9. “갑”은 “을”에게 임대차 계약권을 2년(24개월)간 보장하며 “을”은 위 약정금액을 매월 25일

“갑”에게 지불한다. “갑”은 “을”에게 위 월차임의 30% 한도 내에서 수익을 보장한다. 계약

기간 종료 후에는 “을”이 계약한 일체의 임대차계약서를 “갑”에게 인계한다.

10. “을”은 위 용역관리의 책임을 다하기 위하여 1억 원의 보증보험에 가입하여 그 증서를

“갑”에게 제출한다.

의뢰인 “갑”

주소 : 연락처 :

주민등록번호 : 성명 : (인)

수임자 “을”



첨부 : 계약 위임용 인감증명서 1부

건물 전속관리 용역계약서

1. 모르면 물어라!

과거에는 행정관청이 민원인보다 우월적인 위치에서 업무를 보던 시절이 있었다. 하

지만 이제는 시대가 변했다. 민원인의 질의에 행정관청 담당자들은 서비스 정신을 발

휘하여 친절하게 응대해야 한다. 그것이 그들의 본분이고 일이기 때문에 민원인이 굳

이 저자세로 접근할 필요가 없다. 궁금하면 묻고, 모르면 확인해야 한다. 필자는 등록

절차를 밟은 시청, 구청에 내 집 드나들 듯이 다니며 모르는 것들을 물었다. 특히 공인

중개사라면 토지과, 건축과, 도로과, 위생과 등을 자주 방문해야 하고, 스스로 연구도

해야 한다. 세무서에도 모르면 방문해 묻는 습관을 가져야 한다. 공인중개사들은 세무

서를 굉장히 두려운 곳으로 생각한다. 잘못을 저지른 것도 아닌데 무슨 조사라도 나올

까 전전긍긍한다. 문제가 생겨 정정신고를 해야 한다면 하고, 세금이 추징된다면 납부

하며, 환급받을 세금이 있다면 환급받으면 된다. 처음부터 두려움을 가지고 지레 겁을

먹을 필요가 없다.


모르면 물어라! 행정관청에 답이 있다

제 2 장

2. 행정관청에 답이 있다

때로 중개 현장에 있다 보면 “법이 만사는 아니다.”라는 생각을 하게 된다. 법으로만

모든 것이 통용되지는 않기 때문이다. 한번은 초보자 실무 교육을 받은 공인중개사가

“매수인이 한 달이나 지나서 추가보수에 대해 현금영수증을 해달라고 하는데 어떻게

하면 좋을까요?”하고 물어왔다. 현금영수증 발급 기간은 5일 이내이다. 필자 역시 아는

것이 여기까지라 세무서에 물으러 갔다. 세무서 담당자는 “신고하세요.”라고 짧게 답했

다. 필자는 “그럼 50%의 과태료와 일일 0.003%의 가산세는 어떻게 처리를 해야 하는

가?”라고 물었다. 세무서 담당자는 “고지가 나오면 내야지요.”라고 답을 해주었다. 하

지만 그 뒷말이 더 진실에 가까웠다. “저희도 너무 바빠서 잘 못 챙깁니다.”

실상 현금영수증 미발행으로 신고가 들어왔다면 과태료와 가산세는 반드시 납부를

하도록 해야 한다. 하지만 공인중개사가 늦게 신고한 것에 대해서는 세무서에서도 추

적해서 세금을 물리는 것은 사실상 어렵다는 것이다. 세무서마다 담당자마다 설명이

다를 수는 있지만 필자가 방문한 세무서에서는 그러한 대답을 들었다.

모르면 관련 기관을 방문하여 물어보는 것이 최선의 방법이다. 가서 묻고 해결책을

찾아보자.


1. 전속중개에 도전하라

「공인중개사법」 제23조, 시행령 제20조, 시행규칙 제14조에는 전속중개계약 제도와

서식이 명시돼 있다. 하지만 공인중개사 스스로도 이러한 사실을 잘 모르고 시도조차

하지 않는 것이 현실이다.

선진국 클럽이라 불리는 OECD에 가입된 우리나라는 부동산 가격 또한 높은 편이다.

그러나 이를 거래하는 부동산 중개업은 여전히 단순 거래에 한정되어 있다. 이미 자산

관리의 시대에 접어들었음에도 말이다.

앞으로 일반 중개에서 전속중개계약이 차지하는 비율은 더욱 높아질 것이다. 일반 거

래당사자는 부동산거래 시 전속중개계약 제도가 있는 줄도 모르지만 일부 자산가들은

이를 잘 활용하고 있다. 이들은 오래도록 믿고 거래하는 사무소의 중개인이나 공인중개

사에게 전속중개계약서를 작성하지 않고도 중개 업무를 전속으로 맡긴다. 전속 중개를

의뢰하면 신분 노출로부터의 안전성, 물건거래의 안전성, 정신적 안전성을 담보할 수가

있으니 부유한 자산가는 갈수록 선호할 수밖에 없다.


부동산계약도 컨설팅으로 접근해야 한다

제 3 장

다시 말해 전속중개는 고객과 중개사의 필요에 의해 이미 충분한 시장이 형성되었

고, 서로에게 도움이 되는 제도인 것이다. 따라서 공인중개사는 고객에게 물건접수 또

는 매수의뢰 시 간단히 브리핑을 하고 마지막으로 전속중개계약의 장점을 이야기하며

전속중개를 권유하여야 한다. 필자는 27년간을 부동산 중개업에 종사하면서 여러 분야

의 물건을 거래해 보았고, 약 6년 동안 공인중개사 실무교육을 하면서 현장의 어려움

을 들었다. 공인중개사들의 주요한 하소연은 고객과의 믿음과 신뢰가 무너지는 상황에

대한 것이었다. 전속중개계약제도가 정착된다면 이러한 상황도 많이 줄어들 것이다.

고객의 입장에서 보면 여러 사무소에 매수의뢰를 하여야 유리하다고 말할 수도 있으

나 사실은 장·단점이 있다. 일반중개로 물건을 내놓고 보면 여러 공인중개사 사무소에

서 진성 고객 즉 매수할 의사가 확실한 손님이 아닌 이들과 수차례 집을 방문하는 경우

가 종종 있게 된다. 여러 사무소에 물건을 내놓으면 이들을 일일이 응대하여야 하는 불

편을 감수하여야 한다. 게다가 가격 절충에 시달려 희망 가격을 제대로 받기도 힘들다.

필자도 과거 매도 의뢰를 하고 같은 경험을 한 적이 있다. 현재 임차인도 집을 보여

주자니 귀찮아한다. 영업에 바쁜 상황에서는 물건을 보겠다고 진성 고객이 아닌 사람

들이 찾아오는 것도 여간 불편한 일이 아니다. 전속중개계약을 체결하고 한 곳의 사무

소를 이용하면 이러한 불편을 줄일 수 있다. 전속중개를 맡은 사무소에서 일괄 처리하

는 장점이 있다. 물론 전속중개계약을 한 사무소에서 물건을 독점하면 거래가 늦어질

수도 있지만 이럴 경우, 주거용 물건은 전속계약 기간을 1개월로, 비주거용 물건은 3개

월로 정하면 합의점을 찾을 수 있다. 서로 협의하에 연장도 가능하다.

아직 고객들은 중개업의 전속중개 계약제도를 잘 모른다. 공인중개사가 물건을 접수할

때 거론조차 하지 않으니 일반 국민은 모르는 것이 당연하다. 공인중개사는 전문적인 지

식을 갖추고 고객의 재산을 잘 관리하는 사람이어야 한다. 그러기 위해서는 철저한 권리

분석, 컨설팅자료 제시로 중개계약의 안전성을 부각시켜야 한다.

「공인중개사법」 제18조에 의하면 개업공인중개사만이 부동산중개 표시광고를 할 수

있다. 과거에는 누구나 부동산물건의 광고를 할 수 있었으나 이제는 등록된 개업공인

중개사가 사무소명칭, 대표자성명, 소재지(소재지표기), 등록된 전화번호를 표기하여


야 물건 광고를 할 수 있다. 이 법을 어긴 자는 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하의

벌금에 처한다. 이는 무자격자의 부동산 광고 거래로 피해를 입는 국민이 없도록 하기

위한 것으로, 개업공인중개사가 아닌 자가 부동산 물건 광고를 해 고발당한 사례도 있

었다.

이러한 법적 보완과 변화는 개업공인중개사가 전속중개계약의 장점을 소비자에게

알릴 절호의 기회를 가져왔다. 우선은 매도(임대)인으로부터 물건 접수를 받을 때부터

시도하자. 2017년부터는 한미 FTA 비준으로, 부동산 중개업 분야의 개방도 눈앞에 다

가왔다. 자산관리 분야도 선진화된 외국계 기업이 속속 들어올 것이다.

때로는 고객으로부터 매입을 의뢰받을 수 있는데, 이럴 때는 다음과 같이 매입의향

서를 받아 진행하는 것이 안전하다. 상담이 어느 정도 진행된 상태에서, 매입의향서를

제시한다. 자금 준비가 힘든 고객은 결코 매입의향서에 날인하지 않기 때문이다. 꼭 매

수를 원하는 손님이라면 물건에 대한 컨설팅 자료를 만들어 제시하고 중개를 진행하면

된다.


부동산 매입의향서

○○○공인중개사 사무소 김종언 귀하

매입의향 부동산○○빌딩(공장·창고)

소재지 : ○○역 인근 ○○m 이내 등

성 명 주민등록번호

연 락 처 E-mail

주 소 서울 ○○구 ○○○○로 25길

회 사 명 대 표

매입의향금액 오십억 원 전후

질 의 사 항 1. 융자 부분 : 필요 2. 현 임차인 처리 : 승계 가능 3. 불법 건축물 부분 : 승계 가능

본인은 위와 같이 부동산을 매입할 의향이 있으니 답변 부탁드리며, 위 부동산에 대하여 자료가 준

비되면 발송하여 주시기 바랍니다.

201○년 ○○월 ○○일

※ 매입 의향자 주민등록증 복사 승낙 시 매입 보증금 통장 사본 첨부할 것.



의뢰내용 : 매도·매수·임대·임차·기타

중개의뢰인(갑)은 이 계약서에 의하여 뒤쪽에 표시한 중개대상물의 중개를 공인중개사(을)에게 의뢰하고 을은 이를 승낙한다.

1. 을의 의무사항① 을은 갑에게 계약 체결 후 2주일에 1회 이상 중개 업무 처리상황을 문서로 통지하여야 한다.② 을은 이 전속중개계약체결 후 7일 이내에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법

률」(이하 “법”이라 한다) 제24조의 규정에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며, 중개대상물을 공개한 때는 지체 없이 갑에게 그 내용을 문서로써 통지하여야 한다. 다만, 갑이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하지 아니한다(공개 또는 비공개 여부 : 비공개하기로 함).

③ 법 제25조 및 동법 시행령 제21조의 규정에 따라 중개대상물에 관한 확인·설명 의무를 성실하게 이행하여야 한다.

2. 갑의 의무사항① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 갑은 그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는

금액을 을에게 위약금으로 지불하여야 한다. 다만, 제3호의 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위 안에서 을이 중개행위를 함에 있어서 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다.)을 지불한다.

ㄱ. 전속중개계약의 유효기간 내에 을 외의 다른 공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우 ㄴ. 전속중개계약의 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래

당사자 간에 직접 거래한 경우 ㄷ. 전속중개계약의 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우② 갑은 을이 법 제25조의 규정에 따른 중개대상물 확인·설명 의무를 이행하는 데 협조하여야 한다.

3. 유효기간이 계약의 유효기간은(20○○년 ○○월 ○○일까지)로 한다※ 유효기간은 3월을 원칙으로 하되, 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다.

4. 중개보수중개대상물에 대한 거래계약이 성립한 경우 갑은 거래금액의 (0.9%)(또는 원)을 중개보수로 을에게 지급한다.※ 법정중개보수 요율을 넘지 아니하여야 하며, 실비는 별도로 지급한다.

5. 을의 손해배상 책임을이 다음의 행위를 한 경우 을은 갑에게 그 손해를 배상하여야 한다.① 중개보수 또는 실비의 과다 수령 : 차액 환급② 중개대상물의 확인·설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 : 손해액 배상

전속중개계약서


6. 그 밖의 사항이 계약에 정하지 아니한 사항에 대하여는 갑과 을이 합의하여 별도로 정할 수 있다.

이 계약을 확인하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 계약 당사자 간에 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 또는 날인한 후 쌍방이 1통씩 보관한다.

201○년○○월 ○○일

계 약 자중개의뢰인(갑) : 성명 ○○○(서명 또는 인) 주민등록번호/외국인등록번호 :주소 : 도로명주소 (전화번호 : ○○○-○○○○-○○○○)

공인중개사(을) : 성명(대표자) ○○○(서명 또는 인) 주민등록번호/외국인등록번호 :상호(명칭) : ○○공인중개사 사무소 등록번호2015_○○-○○○사무소 소재지 : 도로명주소 (전화번호 : ○○○-○○○○-○○○○)


※ 중개대상물의 거래내용이 권리를 이전(매도·임대 등)하고자 하는 경우에는「Ⅰ.권리이전용(매도·임대 등)」에 기재하고, 권리를 취득(매수·임차 등)하고자 하는 경우에는「Ⅱ.권리취득용(매수·임차 등)」에 기재합니다.

Ⅰ. 권리이전용(매도·임대 등)

구 분 매도·임대·기타

소유자 및등기명의인

성 명 ○○○주민등록번호/외국인등록번호

○○○○○○○-○○○○○○○

주 소 도로명주소

중개대상물의 표시

건축물소재지 공부상주소 건축연도 ○○○○년

면 적 ○○○㎡ 구 조 콘크리트조 용 도 다가구주택

토 지소재지 공부상주소 지 목

면 적 지역·지구 등 일반주거 현재용도 주거

은행융자·권리금·제세공과금 등 (또는 월임대료·보증금·관리비 등)

○○은행 채권최고액 ○○억 원 있음. 첨부 서류 참조

권리관계 등기사항전부증명서(토지+건물) 참조

거래규제 및 공법상 제한사항

토지이용계획확인서, 건축법 등 시도 조례 참조

중개의뢰금액 삼십오억 원 기 타 가격 절충여지 있음

Ⅱ. 권리취득용(매수·임차 등)

구 분 매수·임차·기타( )

항 목 내 용 세 부 내 용

희망물건의종류

취득희망금액

희망지역

<별표> 중개보수 요율표(법 제32조 제3항 및 동법 시행규칙 제20조의 규정에 따른 요율표 수록)

※ 해당내용을 요약하여 수록하거나, 별지로 첨부합니다.

권리금에 해당하는 물품목록(사진 첨부)

※ 그 밖의 희망조건 :

〔공인중개사 위법행위 신고안내〕 공인중개사가 중개보수 과다수령 등 위법 행위 시 시·군·구 중개업

담당부서에 신고할 수 있으며, 시·군·구에서는 신고사실을 조사한 후 적정한 조치를 취하게 됩니다.

2. 전속중개를 위한 컨설팅 문건 작성하기

우리나라 부동산 중개업은 순가 중개가 허락되지 않는다. 추가 보수를 받게 되면 그

에 상응하는 자료를 제시해야 한다. 공인중개사가 단순 중개에 해당하는 행위만 했을

때는 추가 보수를 받을 수 없다는 판례가 다수 나와 있다. 추가 보수를 받기 위해서는

전속중개를 통한 컨설팅 작업이 동반되어야 한다. 전속중개계약을 성사시키기 위해 그

리고 컨설팅을 통한 추가 보수를 확보하기 위해 컨설팅 문건을 작성하는 과정은 반드

시 필요하다. 이러한 문건을 필자는 <컨설팅 용역보고서>라고 부른다.

컨설팅 용역보고서라고 하여 너무 어렵게 생각할 필요는 없다. 면밀한 권리분석, 물

건 상태분석, 입지분석, 수익분석, 세금분석을 해서 지면에 옮겨 놓으면 된다. 물론 그

내용에는 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물관리대장, 지적

도, 평면도, 인접 도로현황 등 여러 공부를 열람한 내용도 기재되어야 한다. 거기다 열

람 서류만 첨부하여도 20페이지는 훨씬 넘는다.

앞서 설명한 계약서 총론과 물건별 계약서 쓰기 내용을 숙지했다면 그리 어려운 일도

아닐 것이다. 전속 컨설팅 용역계약서를 쓰고 거래를 진행하면 컨설팅 용역비를 수주

할 수 있고, 공인중개사 스스로의 전문성도 크게 향상시킬 수 있다.



본 전속 컨설팅 용역계약서는 아래 표시된 부동산 물건에 대하여 전속 컨설팅 용역 계약을 체

결하며 상호 신뢰와 신의·성실의 의무를 다하기로 한다.

1. 부동산 컨설팅 의뢰인 “갑”[ ]은 수임자 “을”[ ]에게 아래와 같이 전속 컨설팅 용역을

의뢰한다.

2. 의뢰 부동산 : 서울 ○○구 ○○○로 ○길○○(○○동○○○-11번지○○빌딩)

지목 : 대지 : 221.1㎡

건물연면적 : 373.72㎡(부속시설일체)

3. 용역 내용 : 사십억 원에 대한 컨설팅 용역에 대하여 물건의 제반 공부열람 및 권리분석 컨

설팅자료를 “갑”에게 제공한다.

4. 의뢰 기간 : 본 계약 체결일로부터 201○년 ○○월 ○○일까지 매도 컨설팅 용역 기간으로

정한다.

5. 용역비용 지급 : 계약 기간 만료 전에 “갑”이 “을”의 의사와 무관하게 위 물건이 용역계약 처

리되었을 시에도 아래 약정한 전속 컨설팅 용역비 1,500만 원을 “을”에게 지급한다. “을”은

“갑”에게 용역비 영수증을 발행한다.

[계약 시 : 500만 원, 중도금 시 : 원, 잔금 납부 시 : 1,000만 원]

6. 매도계약서에 의한 중개보수는 0.09%로 계산하여 부가세 포함하여 3,960만 원을 개업공

인중개사에게 지급하고 중개보수 영수증 발행하기로 한다.

7. “갑”은 위 물건에 대하여 제반서류(건물배치도, 임대차현황 등)를 “을”에게 제공하며, “을”

은 1주일마다 진행상황을 “갑”에게 보고한다.

8. “갑”은 광고비(500만 원)를 “을”에게 제공하여 그 비용은 “을”이 성실하게 광고에 응하며

비용은 “갑”에게 반환하지 않는다.

9. “을”은 “갑”에 대하여 개인정보의 비밀유지 의무를 다한다.

201○년 ○○월 ○○일

컨설팅 용역의뢰인



컨설팅 용역수임인



첨부 : 1. 건물 배치도, 임대차현황

2. “갑”의 전속 컨설팅 용역 계약 위임용 인감증명서

전속 컨설팅 용역계약서

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부동산계약서 이렇게 작성하라701feel.daup.co.kr/cafe/naver/gongsamo/170210/Binder1.pdf · 개 기술, 중개 사고를 막는 내용들은 절대로 입 밖에 내지