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雲仙市営住宅長寿命化計画
（概要版）
平成平成平成平成 25252525 年年年年 3333 月月月月 策定策定策定策定
平成平成平成平成 27272727 年年年年 3333 月月月月 変更変更変更変更
平成平成平成平成 30303030 年年年年 3333 月月月月 変更変更変更変更
雲雲雲雲 仙仙仙仙 市市市市
1
１１１１．．．．計画策定計画策定計画策定計画策定のののの背景背景背景背景とととと目的目的目的目的
（（（（１１１１））））背景背景背景背景 これまで公営住宅ストックを長期的に活用することを目的とした長崎県公営住宅ストック
総合活用計画（H13）が策定され、その後、平成 24 年 3月に策定された長崎県公営住宅等長寿
命化計画により、その整備及び維持管理が進められている。また、住生活基本法が制定（H18）
され、国民の住生活の「質」の向上を図る政策への本格的な転換が図られている。このような
ストック重視の社会的背景のもと、厳しい財政状況下において、更新期を迎えつつある老朽化
した大量の公営住宅ストックの効率的かつ円滑な更新を行い、公営住宅の需要に的確に対応す
ることが雲仙市の課題となっており、その実現のために公営住宅ストックの長寿命化を図り、
ライフサイクルコスト(LCC)の縮減につなげていくことが重要となっている。
（（（（２２２２））））目的目的目的目的
市営住宅ストックを長期にわたって維持・管理するためには、定期的な点検等によりストッ
クの状況を的確に把握し、予防保全的な観点から修繕や改善を実施する必要がある。そのため、
長期的な視点をもって維持管理計画を定め、長寿命化による更新コストの縮減と事業量の平準
化を図り、市営住宅等ストックを適切にマネジメントすることを目的として、平成 25 年 3 月
に策定した「雲仙市営住宅長寿命化計画」の定期見直しを行う。
（（（（３３３３））））対象対象対象対象 雲仙市が管理している市営住宅 52団地、131 棟、607 戸を対象とする。
(H24 策定時 44 団地、126 棟、589 戸 旧教職員住宅用途変更分増加(下図緑色網掛))
■雲仙市営住宅位置図 ■対象とする市営住宅
地区名 No 団地名 種別 棟数 戸数
1 北下原東団地 雲仙市国見町土黒甲48番地8 1棟 1戸
2 川西団地 雲仙市国見町神代乙254番地1 4棟 12戸
3 川北団地 雲仙市国見町神代乙400番地4 4棟 8戸
4 今出団地 雲仙市国見町土黒丙498番地1 3棟 6戸
5 立小路団地 雲仙市国見町多比良甲793番地 4棟 8戸
6 引揚者住宅 雲仙市国見町土黒甲48番地4 2棟 3戸
7 淡島住宅 雲仙市国見町神代丙356番地 1棟 1戸
8 多比良住宅 雲仙市国見町多比良丙1172番地 1棟 5戸
9 神代住宅 雲仙市国見町神代丙291番地2 1棟 2戸
10 瑞穂栗林団地 雲仙市瑞穂町西郷甲７５８番地 6棟 14戸
11 大正団地 雲仙市瑞穂町古部甲５６１番地 2棟 12戸
12 岩戸団地 雲仙市瑞穂町西郷丁１番地３８３ 2棟 8戸
13 岡団地 雲仙市瑞穂町古部甲８１９番地 5棟 20戸
14 江端住宅 雲仙市瑞穂町西郷辛２３８番地１ 1棟 1戸
15 古部住宅 雲仙市瑞穂町古部甲56番地7 1棟 1戸
16 瑞穂住宅 雲仙市瑞穂町古部甲1173番地4 1棟 1戸
17 守山団地 雲仙市吾妻町田之平名６０番地 4棟 28戸
18 栗林団地 雲仙市吾妻町栗林名２６３番地 2棟 8戸
19 布江団地Ⅰ 雲仙市吾妻町布江名７７２番地２ 1棟 8戸
20 布江団地Ⅱ 雲仙市吾妻町布江名７８０番地 8棟 8戸
21 川床団地 雲仙市吾妻町川床名１９９番地１ 8棟 8戸
22 吾妻住宅 雲仙市吾妻町布江名８６６番地 1棟 2戸
23 玉垣住宅 雲仙市愛野町乙１７０７ 3棟 50戸
24 有明住宅 雲仙市愛野町乙７４０ 5棟 26戸
25 本町住宅 雲仙市愛野町甲３９５－１ 1棟 8戸
26 愛野住宅 雲仙市愛野町乙７４０番地 1棟 4戸
27 森馬団地 雲仙市千々石町己９９０－１ 4棟 18戸
28 森馬第2団地 雲仙市千々石町己９９０－７ 1棟 24戸
29 八ｹ島団地 雲仙市千々石町甲２８８－１ 4棟 27戸
30 八ｹ島第2団地 雲仙市千々石町甲３２０－１ 2棟 40戸
31 木場団地 雲仙市千々石町庚４１５ 1棟 2戸
32 野田住宅 雲仙市千々石町戊２９９番地 1棟 2戸
33 小倉住宅 雲仙市千々石町己６１７番地２ 1棟 2戸
34 北野団地 雲仙市小浜町北野９８５番地１ 3棟 7戸
35 朝日山団地 雲仙市小浜町北本町１３００番地 3棟 56戸
36 山ノ上第一団地 雲仙市小浜町南本町５２番地 2棟 16戸
37 魚見団地 雲仙市小浜町南本町１７６番地１ 3棟 20戸
38 脇浜団地 雲仙市小浜町南本町４６番地 1棟 6戸
39 金浜団地 雲仙市小浜町金浜１５０８番地 2棟 2戸
40 札ノ原第一団地 雲仙市小浜町雲仙４２４番地１９ 4棟 20戸
41 札ノ原第二団地 雲仙市小浜町雲仙４２４番地１６ 3棟 18戸
42 寺の馬場団地 雲仙市小浜町雲仙２９９番地１９ 2棟 10戸
43 山ノ上第二団地 雲仙市小浜町南本町２１４番地４ 1棟 2戸
44 新町住宅 雲仙市小浜町南本町７番地 2棟 2戸
45 倉越団地 雲仙市南串山町丙9745番地 2棟 5戸
46 門山B団地 雲仙市南串山町甲2597番地1 3棟 13戸
47 鬼塚団地 雲仙市南串山町甲1273番地 2棟 10戸
48 五反間南団地 雲仙市南串山町丙2190番地 4棟 17戸
49 田ノ平団地 雲仙市南串山町丙1373番地 2棟 10戸
50 下鬼塚団地 雲仙市南串山町甲1340番地 2棟 20戸
51 鬼池住宅 雲仙市南串山町甲１２７３番地 1棟 2戸
52 田ノ平第二住宅 雲仙市南串山町丙１４５７番地１ 2棟 3戸
131棟 607戸
吾妻地区
瑞穂地区
国見地区
計 52団地
南串山地区
小浜地区
千々石地区
愛野地区
立小路団地
北下原東住宅
引揚者住宅
川北団地
川西団地
今出団地
淡島住宅
岩戸団地
大正団地
岡団地
江端住宅
瑞穂栗林団地
古部住宅
守山団地
布江第２団地
布江第１団地
川床団地
栗林団地
本町団地
玉垣団地
有明団地
森馬団地
森馬第２団地
木場団地
八ヶ島団地
八ヶ島第２団地
札ﾉ原第１団地
札ﾉ原第２団地
寺の馬場団地
北野団地
朝日山団地
山ﾉ上第２団地
魚見団地
山ﾉ上第１団地
新町団地
脇浜団地
金浜団地
倉越団地
門山Ｂ団地
下鬼塚団地
鬼塚団地
田ノ平団地
五反間南団地
愛野住宅
吾妻住宅
瑞穂住宅
神代住宅
多比良住宅
小倉住宅
野田住宅
鬼池住宅
田ノ平第二住宅
凡例
公営住宅
単独住宅
単独住宅（旧教職員住宅）
名 称
名 称
名 称
2
２２２２．．．．雲仙市雲仙市雲仙市雲仙市のののの住宅事情住宅事情住宅事情住宅事情
（（（（１１１１））））人口人口人口人口・・・・世帯世帯世帯世帯 ◇雲仙市の人口は減少傾向、世帯
数は増加傾向から減少傾向へ
移行し始めている。地域別では、
愛野地区のみ人口が増加して
いる。
◇世帯数は、愛野地区のみ増加し
ており、H22 時点では増加して
いた瑞穂地区、吾妻地区、国見
地区は減少している。
◇人口構成の経年変化は、14 歳以下の若年層が減少し、
65 歳以上の老年人口が増加している。
（（（（２２２２））））住宅事情住宅事情住宅事情住宅事情 ◇住宅所有関係別世帯構成は、持ち家率が若干減少し、借家
率が増加する傾向となっている。
◇南串山地区、千々石地区は、公営借家率が比較的高い。
３３３３．．．．市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの現状現状現状現状とととと問題点問題点問題点問題点についてについてについてについて
（（（（１１１１））））市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの現況現況現況現況 ◇雲仙市全体では、耐火構造が 38.4%、簡易耐火構造が 51.7%、木造が 9.9％を占める。
◇平成 29年度（2017 年）時点で耐用年限に到達している住宅は 28.8％(6.4%増加)である。
◇さらに、今後 5年間で 10.7％増加する。
0
10
20
30
40
50
～
1
9
8
8
1
9
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3
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2
0
0
3
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5
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5
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6
3
2
0
6
8
構造別耐用年限到達戸数[全市]
木造 簡易耐火平屋 簡易耐火2階 低層耐火 中層耐火
（戸）
2017年時点で
耐用年限に到達済
175戸（28.8%）
計画期間中に
耐用年限に到達
65戸（10.7%）
2023年以降に
耐用年限に到達
367戸（60.5%）
計画期間
計画期間計画期間
計画期間
木造
9.9%
簡易耐火
平屋
17.3%
簡易耐火
２階
34.4%
低層耐火
3.8%
中層耐火
34.6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
公営住宅／借家世帯の推移
瑞穂地区
雲仙市
愛野地区
※S60～H27国勢調査
吾妻地区
南串山地区
千々石地区
小浜地区
国見地区
63.5％
42.7％
21.3％
22.8％
25.4％
20.7％
19.4％
9.2％
60,107
57,380
55,408
54,048
52,230
49,998
47,245
44,115
14,317
15,025
15,146
15,430
15,647
15,75615,863
15,376
4.20
3.82
3.66
3.50
3.34
3.17
2.98
2.87
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
S50 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
雲仙市の人口・世帯
人口 世帯数 世帯人員
（人，世帯
）
（人/世帯）
構造別管理戸数
耐用年限について
構 造 期間
耐火構造 70 年
簡易耐火構造（２階建て） 45 年
簡易耐火構造（平屋建て）
木造
30 年
出典：公営住宅法施行令
3
（（（（２２２２））））入居者入居者入居者入居者のののの状況状況状況状況 ◇世帯主の年齢は、65歳以上の高齢者が
42.5％(9.3%増加)、子育て世代が中心と
考えられる39歳以下は14.4%(1.8%減少)
となっている。
◇世帯人員は、単身が 40.7%(11.9%増加)と
最も多く、続いて 2人世帯が
27.9%(1.8％)を占める。単身又は 2人世
帯が約 7割を占める。
（（（（３３３３））））住民住民住民住民アンケートアンケートアンケートアンケート調査調査調査調査のののの実施実施実施実施 市営住宅の適正な維持・管理に向けて、今後どのようにストックを活用していくか、団地入
居者の意向を把握するためアンケート調査を実施した。
概要
配布対象 市営住宅入居全世帯
調査期間 平成 24 年 7 月 30 日に配布、8 月 10 日に回収（調査期間 2 週間）
配布数 全 589 戸のうち、配布時に居住していない世帯を除いた 560 世帯に配布
回収数（回収率） 296 票（53％）
住民アンケート結果のまとめ
◇現在の住環境について、“住戸内部及
住戸内部及住戸内部及
住戸内部及び
びび
び団地周辺環境
団地周辺環境団地周辺環境
団地周辺環境に
にに
に大
大大
大きな
きなきな
きな不満
不満不満
不満はない
はないはない
はない”。
◇当面は、転居の予定がなく、“居住意向
居住意向居住意向
居住意向は
はは
は高
高高
高い
いい
い”。
◇市営住宅は“住戸
住戸住戸
住戸の
のの
の改善
改善改善
改善のみでよい
のみでよいのみでよい
のみでよい”と“現状維持
現状維持現状維持
現状維持”が大部分を占める。建替えの場合
は、“広
広広
広さを
さをさを
さを求
求求
求める
めるめる
める世帯
世帯世帯
世帯”、“家賃上昇抑制
家賃上昇抑制家賃上昇抑制
家賃上昇抑制を
をを
を求
求求
求める
めるめる
める世帯
世帯世帯
世帯”にわかれる。
◇今後の市営住宅は、“世帯構成
世帯構成世帯構成
世帯構成の
のの
の変化
変化変化
変化に
にに
に対応
対応対応
対応した
したした
した住宅
住宅住宅
住宅の
のの
の供給
供給供給
供給”等が求められている。
（（（（４４４４））））市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの現状及現状及現状及現状及びびびび問題点問題点問題点問題点にににについてついてついてついて（（（（まとめまとめまとめまとめ）））） ●最適な供給戸数の確保
◇最適な適正管理戸数を定め、効率的な管理に努める。
●老朽化した住宅の建替えによる良質なストックの形成
◇耐用年数を経過した老朽住宅の建替えを行い、良質で長く使い続けることができるストッ
クを形成することが必要である。
●予防保全的な修繕や設備等の改善による既存ストックの長寿命化
◇予防保全的な修繕・改善を行うことにより、市営住宅を長く使用することが求められる。
◇長寿命化を実現するため、定期的な点検と修繕・改善の仕組みや体制を整える必要がある。
●周辺環境に配慮しつつ、市として居住の安定を確保する
◇居住の安定を図る必要がある世帯の増加に対し、世代構成の変化を考慮した供給を行う。
◇雲仙市７地区の地域特性を踏まえ、目的に応じた市営住宅整備を行う。
●若い世帯や高齢世帯の居住ニーズに対応した市営住宅の供給
◇現在の居住者のニーズに即した多様な住戸プランの供給による団地コミュニティの維
持・形成を図る。
●市街地環境の向上や定住促進などまちづくりと連動した市営住宅の供給・更新
◇建替えや改善にあたっては、地域の住環境との調和や補完・連携を図り、向上に努める。
●財政的に負担の少ない市営住宅の建替え・改善
◇建替えや改善にあたっては、計画期間を定め、年度ごとの事業量の平準化を図る。
◇小規模団地の統廃合による市営住宅管理の効率化を行う。
29歳以下
2.9%
30-39歳
11.5%
40-49歳
15.0%
50-59歳
17.7%
60-64歳
10.4%
70歳以上
29.2%
65-69歳
13.3%
世帯主年齢別世帯割合
世帯人員別世帯割合
1人
40.7%
2人
27.9%
3人
13.1%
4人
10.2%
5人
5.8%
6人
2.2%
4
４４４４．．．．長寿命化長寿命化長寿命化長寿命化のののの基本方針基本方針基本方針基本方針
（（（（１１１１））））ストックのストックのストックのストックの状態状態状態状態のののの把握及把握及把握及把握及びびびび日常的日常的日常的日常的なななな維持管理維持管理維持管理維持管理のののの方針方針方針方針
①管理する市
市市
市営住宅
営住宅営住宅
営住宅の
のの
の整備
整備整備
整備・
・・
・管理
管理管理
管理データ
データデータ
データ及び修繕履歴
修繕履歴修繕履歴
修繕履歴データを
データをデータを
データを住棟単位
住棟単位住棟単位
住棟単位で
でで
で整備
整備整備
整備する。
②定期点検
定期点検定期点検
定期点検を
をを
を実施
実施実施
実施し、その結果を踏まえた予防保全的な維持管理を実施する。
③日常的
日常的日常的
日常的な
なな
な保守点検
保守点検保守点検
保守点検、
、、
、対応
対応対応
対応の
のの
の履歴
履歴履歴
履歴等
等等
等の
のの
の記録
記録記録
記録を
をを
をデータ
データデータ
データ化
化化
化し、随時確認できる仕組みを整備する。
（（（（２２２２））））長長長長寿命化及寿命化及寿命化及寿命化及びライフサイクルコストのびライフサイクルコストのびライフサイクルコストのびライフサイクルコストの縮減縮減縮減縮減にににに関関関関するするするする方針方針方針方針
①予防保全的
予防保全的予防保全的
予防保全的な
なな
な維持管理
維持管理維持管理
維持管理の
のの
の実施
実施実施
実施による修繕・建替周期の延長や、耐久性
耐久性耐久性
耐久性の
のの
の向上等
向上等向上等
向上等を
をを
を図
図図
図る
るる
る改善
改善改善
改善の
のの
の
実施
実施実施
実施により、公営住宅等ストックの長寿命化及びライフサイクルコストの縮減を図る。
②修繕標準周期
修繕標準周期修繕標準周期
修繕標準周期に
にに
に先立
先立先立
先立つ
つつ
つ点検
点検点検
点検を
をを
を充実
充実充実
充実し、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐととも
に、修繕や改善の効率的な実施につなげる。
③分散
分散分散
分散している
しているしている
している老朽
老朽老朽
老朽団地
団地団地
団地を
をを
を集約
集約集約
集約するなど、維持管理コストや団地のライフサイクルコストの縮
減を図る。
④建替えにあたっては、メンテナンスのしやすさに配慮した設計・施工を行うとともに、長期
長期長期
長期
使用
使用使用
使用に
にに
に対応
対応対応
対応できる
できるできる
できる仕様
仕様仕様
仕様を採用する。
■
■■
■ライフサイクルコスト（LCC）の考え方
※ＬＣＣの定義：建物を企画・設計・建築し、維持管理を行い、最後
に解体・廃棄するまでの全期間に要する費用
「公営住宅等長寿命化計画策定指針（H21.3）」より抜粋
５５５５．．．．計画期間計画期間計画期間計画期間
平成
平成平成
平成 25
2525
25 年度
年度年度
年度から
からから
から平成
平成平成
平成 34
3434
34 年度
年度年度
年度までの
までのまでの
までの 10
1010
10 年
年年
年間
間間
間を計画期間とした H24 年度策定の長寿命化計画か
ら 5年が経過するため、今回定期見直しを行い、残りの平成
平成平成
平成 30
3030
30 年度
年度年度
年度から
からから
から平成
平成平成
平成 34
3434
34 年度
年度年度
年度までの
までのまでの
までの 5
55
5 年
年年
年
間
間間
間を本見直しにおける計画期間とする。
①１棟の年平均ＬＣＣ改善効果 ＝ ＬＣＣ(計画前)－ＬＣＣ(計画後)
②ＬＣＣ(計画前)＝（修繕費＋建替費）／使用年数
③ＬＣＣ(計画後)＝（修繕費＋改善費＋建替費）／使用年数
5
６６６６．．．．長寿命化長寿命化長寿命化長寿命化をををを図図図図るべきるべきるべきるべき市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅
（（（（１１１１））））目標管理期間目標管理期間目標管理期間目標管理期間、、、、整備水準及整備水準及整備水準及整備水準及びびびび管理戸数管理戸数管理戸数管理戸数 ①
①①
①
目標管理期間
目標管理期間目標管理期間
目標管理期間の
のの
の設定
設定設定
設定
目標とする管理期間を構造毎に次のように定める。
構造 計画前使用年数 計画後使用年数
耐火構造 47 年 70 年
簡易耐火構造 30 年 45 年
木造 22 年 30 年
※詳細な調査や点検等により躯体の状況等、現況を把握し、問題があることがわかった場合は、目標管理
期間に至らなくても建替え等を実施する。
②
②②
②
目標整備水準
目標整備水準目標整備水準
目標整備水準
関係法令及びアンケート調査の結果を踏まえ、目標整備水準を次のように定める。
目標とする整備水準
住戸規模 世帯人員３人の場合の最低居住面積水準（40 ㎡）以上
住戸内部の
主な仕様
便所 洋式便器、水洗又は簡易水洗
浴室 浴槽、風呂釜、シャワーの設置
給湯設備 3 箇所給湯 等
高齢対応
高齢者対応型の浴槽、手すりの設置 等
※個別改善の場合は、低層階もしくはエレベーター設置住棟の住戸に限る。
※建替や全面的改善等の場合は、住戸内は段差のない構造とする。
共用部分 エレベー
ター
原則として中層以上（３階建て以上）の住棟にエレベーターを設置する。
＊入居者負担増と受益戸数との関係を検討の上、設置するか否かを判断する。
＊エレベーターは、改正法（H20.9.19 公布）の基準に対応させる。
高齢対応 階段、廊下への手すりの設置、段差解消 等
その他 共視聴設備 等
敷地内
敷地内通路の段差の解消、階段やスロープ等への手すりの設置
その他
駐車場は、立地や入居者の車所有状況を考慮して設置
③
③③
③
目標管理戸数
目標管理戸数目標管理戸数
目標管理戸数
雲仙市における市営住宅の目標管理戸数は、地区別の１世帯あたりの市営住宅整備率と現
状及び将来の地域特性を踏まえて管理戸数を設定した。地域特性として、人口一人あたりの
市営住宅整備率が特に低い国見地区、将来人口が増加する愛野地区、民間借家の比率が特に
低い南串山地区の 3地区については、現在の管理戸数を維持するものとした。
以上より、目標年度
目標年度目標年度
目標年度（
（（
（平成
平成平成
平成 34
3434
34 年度
年度年度
年度）
））
）における
におけるにおける
における目標
目標目標
目標管理戸数
管理戸数管理戸数
管理戸数は
はは
は 56
5656
562
22
2 戸
戸戸
戸を下限と考える。
なお、今後は、用途廃止・建替えに伴う管理戸数の適正化を図りながら、社会・経済情勢
の変化等に応じ、適宜、目標管理戸数の検討を行う。
■雲仙市の目標管理戸数
雲仙市
雲仙市雲仙市
雲仙市 国見地区 瑞穂地区 吾妻地区 愛野地区 千々石地区 小浜地区 南串山地区
人口（人）
44,115
44,11544,115
44,115 9,902 5,124 6,474 5,673 4,614 8,572 3,756
世帯数（世帯）
15,376
15,37615,376
15,376 3,239 1,658 2,194 1,920 1,635 3,528 1,202
市営住宅管理戸数
市営住宅管理戸数市営住宅管理戸数
市営住宅管理戸数（
（（
（戸
戸戸
戸）
））
）
607
607607
607 46
4646
46 57
5757
57 62
6262
62 88
8888
88 115
115115
115 159
159159
159 80
8080
80
1世帯あたりの市営住宅等整備率
3.9%
3.9%3.9%
3.9% 1.4% 3.4% 2.8% 4.6% 7.0% 4.5% 6.7%
人口一人あたりの市営住宅等整備率
1.4%
1.4%1.4%
1.4% 0.5% 1.1% 1.0% 1.6% 2.5% 1.9% 2.1%
人口（人）
(40,369)
(40,369)(40,369)
(40,369) (8,626) (4,864) (5,947) (6,703) (3,894) (7,208) (3,128)
世帯数（世帯）
(14,665)
(14,665)(14,665)
(14,665) (2,979) (1,695) (2,045) (2,401) (1,410) (3,062) (1,019)
現在からの人口増減
-3,746
-3,746-3,746
-3,746 -1,276 -260 -527 1,030 -720 -1,364 -628
現在からの世帯数増減
-711
-711-711
-711 -260 37 -149 481 -225 -466 -183
目標管理戸数
目標管理戸数目標管理戸数
目標管理戸数（
（（
（戸
戸戸
戸）
））
）
562
562562
562 46
4646
46 56
5656
56 57
5757
57 88
8888
88 98
9898
98 137
137137
137 80
8080
80
1世帯あたりの公営住宅等整備率
(3.8%)
(3.8%)(3.8%)
(3.8%) (1.5%) (3.4%) (2.8%) (3.7%) (7.0%) (4.5%) (7.8%)
-45
-45-45
-45 0 -1 -5 0 -17 -22 0
減少
減少減少
減少 現状維持
現状維持現状維持
現状維持 微減
微減微減
微減 微減
微減微減
微減 現状維持
現状維持現状維持
現状維持 減少
減少減少
減少 減少
減少減少
減少 現状維持
現状維持現状維持
現状維持
※（現在）人口及び世帯数はH27国勢調査の値
※ 〃 市営住宅管理戸数はH30.1時点
※ 〃 1世帯あたりの市営住宅等整備率＝市営住宅管理戸数／世帯数
※ 〃 人口一人あたりの市営住宅等整備率＝市営住宅管理戸数／人口
※（H34)人口、世帯数は、「雲仙市総合計画後期 総合計画書（H24.3）」より、地区別に推計
項 目
現在の管理戸数からの増減
現在
H34
6
（（（（２２２２））））団地別団地別団地別団地別・・・・住棟別活用計画住棟別活用計画住棟別活用計画住棟別活用計画 ①
①①
①
ストック
ストックストック
ストック活用手法
活用手法活用手法
活用手法、
、、
、及
及及
及び
びび
び修繕管理
修繕管理修繕管理
修繕管理・
・・
・改善事業
改善事業改善事業
改善事業の
のの
の内容
内容内容
内容
ストック活用手法は「建替え」、「用途廃止」、「維持管理（修繕対応、個別改善（居住性向
上型、福祉対応型、安全性確保型、長寿命化型、全面的改善））」とし、以下の判定フローに
従い選定した。
Ⅰ－①
Ⅰ－②
Ⅰ－③
Ⅰ－④
Ⅱ－①
Ⅱ－②
Ⅱ－③
Ⅱ－④
①団地単位・地域単位での効率的な整備にあり方を考慮
②周辺団地との連携等の可能性を考慮
③まちづくりや地域振興等の観点から見た必要性等の政策的判断
④他の事業主体との連携
※１ 現在事業進捗中の団地については、上記のフローに関わらず従来の計画通りの活用手法とする。
※２ 木造については、平成元年以降に建設した住棟のみⅡ-④「長寿命化型改善の必要性」の判断を行う。
※３ 個別改善について
個別改善①；長寿命化型改善を含まない個別改善事業
個別改善②；長寿命化型改善を含む個別改善事業
個別改善③；長寿命化型改善
問題なし
問題あり
改善可
改善不
可
需要あり 需要なし
躯体の安全
性
避難の安全
性
問題あり、かつ改
善の可能性なし
問題あり、かつ改
善の可能性なし
問題なし又は改
善の可能性有り
必要性及び可能
性あり
必要性
あるい
は可能
性なし
継続判定
（
（（
（
団
団団
団
地
地地
地
及
及及
及
び
びび
び
住
住住
住
棟
棟棟
棟
の
のの
の
社
社社
社
会
会会
会
的
的的
的
特
特特
特
性
性性
性
に
にに
に
よ
よよ
よ
る
るる
る
判
判判
判
定
定定
定
）
））
）
維持管理
改善履歴
需要
高度利用の
必要性・可
能性
木造
木造木造
木造
問題なし又は改
善の可能性有り
B
BB
B C
CC
C
問題あり、かつ
改善の可能性な
し
問題なし又は改
善の可能性有り
過去10年以内に
改善履歴なし
需要あり 需要なし
過去10年以内に
改善履歴なし
一
一一
一
次
次次
次
判
判判
判
定
定定
定
耐火構造及
耐火構造及耐火構造及
耐火構造及び
びび
び簡易耐火構造
簡易耐火構造簡易耐火構造
簡易耐火構造
D
DD
D
構造・築年
数
A
AA
A
現在（H24年度）
時点で耐用年限
を経過
今後10年（H34
年度）以内に耐
用年限を経過
Ａ、Ｃ、Ｄ以外の住棟
今後10年（H34
年度）以内に耐
用年限の1/2を
経過しない
居住性
三次判定
三次判定三次判定
三次判定
二
二二
二
次
次次
次
判
判判
判
定
定定
定
（
（（
（
団
団団
団
地
地地
地
及
及及
及
び
びび
び
住
住住
住
棟
棟棟
棟
単
単単
単
位
位位
位
の
のの
の
物
物物
物
理
理理
理
的
的的
的
特
特特
特
性
性性
性
に
にに
に
よ
よよ
よ
る
るる
る
判
判判
判
定
定定
定
）
））
）
長寿命化型
改善の必要
性
必要性なし 必要性あり 必要性なし 必要性あり
必要性
あり
必要性
なし
必要性
あり
必要性
なし
（
（（
（団地単位
団地単位団地単位
団地単位の
のの
の総
総総
総
合的検討
合的検討合的検討
合的検討）
））
）
修繕対応 個別改善③ 個別改善①
個別改
善②
全面的
改善
過去10年以内に
改善履歴あり
必要性
あるい
は可能
性なし
用途廃
止
過去10年以内に
改善履歴あり
継続判定
問題あり、かつ
改善の可能性な
し
問題あり
改善不
可
F
FF
FE
EE
E
現在（H24年度）
時点で耐用年限
の1/2を経過
現在（H24年度）
時点で耐用年限
の1/2を経過して
いない
建替え
修繕対
応
個別改
善③
個別改
善②
個別改
善①
建替え
用途廃止
問題なし
問題なし又は改
善の可能性有り
改善可
7
■
■■
■団地別住棟別活用手法の判定（一部抜粋）
1 次判定：構造・築年数、改善履歴、需要、高度利用の必要性・可能性による判定
１次判定
Ⅰ－① 構造・築年数 Ⅰ－② 改善履歴 Ⅰ－③ 需要 Ⅰ－④ 高度利用の可能性・必要性
地
区
番
号
団地名 棟名 構造
構造
コー
ド
階
数
棟
数
戸数 種別
住棟
形式
建設
年度
（年
度）
建設
年度
（西
暦）
建築後
の経過
年数
(2012時
点)
耐用年
限の
1/2到
達年
耐用年
限の到
達年
ストック区分
構造・築年数
による判定
過去8
年間の
改善履
歴の有
無
空家戸
数
（戸）
空家率
（％）
平均応
募
倍率
需要の有
無
敷地面
積
（㎡）
用途地
域
周辺環
境
高度利
用の可
否
１
１１
１次判定
次判定次判定
次判定
1.木造
2.簡平
3.簡２
4.低耐
5.中耐
1.階段
室
2.片廊
下
1.木造・簡
平：15年
2.簡２：23年
3.耐火：35
年
1.木造・簡
平：30年
2.簡２：45年
3.耐火：70
年
耐火、準耐火
A.2022まで1/2未経過
B.2022まで1/2経過
耐火、準耐火、木造
C.2022耐用年経過
D.2012耐用年経過
木造
E.2012までに1/2未経過
F.2012までに1/2経過
火災報知器設置は除く ○あり
×なし
政策空き家を
除く
過去５年間の
平均応募倍率
○平均応募倍
率1以上
△0～1
×0
○あり
×なし
A 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 38 1998 2020 Ｃ 継続判定 防水工事 宅内補修工事 ○ 1.00 3.6% 2.00 ○ 3,387.00 無指定 住宅地 × 継続判定
B 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 38 1998 2020 Ｃ 継続判定 防水工事 宅内改修工事 ○ 継続判定
C 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 38 1998 2020 Ｃ 継続判定 防水工事 宅内漏水修繕 ○ 継続判定
D 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S51 1976 37 1999 2021 Ｃ 継続判定 防水工事 宅内改修工事 ○ 継続判定
A 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 36 2000 2022 Ｂ 継続判定
台風被害修繕（ベランダパーテンション補修）
○ 0.00 0.0% 募集なし △ 772.54 無指定 住宅地 × 継続判定
B 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 36 2000 2022 Ｂ 継続判定
台風被害修繕（ベランダパーテンション補修）
○ 継続判定
17 布江団地Ⅰ ― 簡２ 3 2 1 8 公営 ― S55 1980 33 2003 2025 Ｂ 継続判定 風呂釜取替工事 宅内改修工事 ○ 0.00 0.0% 1.00 △ 1,078.54 無指定 農地 × 継続判定
A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 ○ 1.00 12.5% 5.00 ○ 2,581.00 無指定 農地 × 継続判定
B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 給湯器取替 ○ 継続判定
C 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 給湯器取替 ○ 継続判定
D 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 ○ 継続判定
E 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 配水管修繕 ○ 継続判定
F 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 ○ 継続判定
G 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 ○ 継続判定
H 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 ガス給湯器修理 ○ 継続判定
1-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 給湯器取替工事 壁面クロス張替 ○ 0.00 0.0% 6.01 ○ 2,810.00 無指定 農地 × 継続判定
1-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 × 継続判定
2-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 × 継続判定
2-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 18 2010 2025 Ｆ 継続判定 × 継続判定
3-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 17 2011 2026 Ｆ 継続判定
トイレタンクボールタップ取替
○ 継続判定
3-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 17 2011 2026 Ｆ 継続判定 × 継続判定
3-C 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 17 2011 2026 Ｆ 継続判定
トイレボールタップ取替
給湯器取付直し ○ 継続判定
3-D 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 17 2011 2026 Ｆ 継続判定
ガス給湯器基盤取替
玄関ドア鍵取替 ○ 継続判定
過去8年間の改善事業
川床団地
布江団地Ⅱ
栗林団地
守山団地15
16
18
19
吾
妻
2 次判定：躯体の安全性、避難の安全性、居住性、長寿命化型改善の必要性による判定
２次判定
Ⅱ－① 躯体の安全性 Ⅱ－② 避難の安全性Ⅱ－③ 居住性
住戸 住戸内部 共用部分 その他
地
区
番
号
団地名 棟名 構造
構造
コー
ド
階
数
棟
数
戸数 種別
住棟
形式
建設
年度
（年
度）
建設
年度
（西
暦）
新耐
震基
準
耐震
診断
図面、
構造
等に
よる判
断
躯体
の安
全性
の確
保
２方向
避難
防火
区画
避難
の安
全性
の確
保
居住
水準
（住戸
面積
40㎡
の確
設備
水準
（浴室
設備）
設備
水準
（３点
給湯）
水洗
化
高齢
化対
応
高齢
化対
応（階
段手
すり）
高齢
化対
応（ス
ロー
プ）
EVの
有無
駐車
場
駐輪
場
集会
所
児童
遊園
その他
の附帯
施設、共
同施設
等
２
２２
２次判定
次判定次判定
次判定
1.木造
2.簡平
3.簡２
4.低耐
5.中耐
1.階段
室
2.片廊
下
1.56年以
前建設：
△（特に
中耐）
2.57年以
降建設：
○
診断結果 壁式構
造；○
ラーメン、
ピロティ有
り：×
確保：○
不確保改
善可：△
不確保改
善不可：
×
確保：○
不確保：
×
確保：○
不確保：
×
確保：○
不確保改
善可：△
不確保改
善不可：
×
40㎡以
上：○
40㎡未
満：×
給湯器あり：
◎
浴槽あり：○
風呂釜有り：
△
いずれもなし
(浴室のみ)：
×
あり：○
台所のみ
あり：△
なし：×
下水道、
浄化槽：
○
汲取：×
対応：○
一部対
応：△
未対応：
×
あり：○
なし：×
段差解消
のための
スロープ
あり：○
なし：×
あり：○
なし：×
あり：○
なし：×
あり：○
なし：×
敷地内：
○
近隣：△
なし：×
敷地内：
○
近隣：△
なし：×
問題点の有
無
確保：○
不確保改
善可：△
不確保改
善不可：
×
必要：○
不要：×
A 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ ○ × ― × ― ○ × ○ ○ ― △ ○ 個別改善②
B 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ ○ × ― × ― ○ × ○ ○ ― △ ○ 個別改善②
C 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ ○ × ― × ― ○ × ○ ○ ― △ ○ 個別改善②
D 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S51 1976 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ ○ × ― × ― ○ × ○ ○ ― △ ○ 個別改善②
A 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ × × ― × ― ○ × △ × ― △ ○ 個別改善②
B 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ × × ― × ― ○ × △ × ― △ ○ 個別改善②
17 布江団地Ⅰ ― 簡２ 3 2 1 8 公営 ― S55 1980 △ ― ○ △ ― ○ ○ ○ ◎ ○ ○ × ― × ― ○ × △ × ― △ ○ 個別改善②
A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
C 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
D 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
E 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
F 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
G 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
H 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × × ― △ ○ 個別改善②
1-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
1-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
2-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
2-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
3-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
3-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
3-C 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
3-D 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 ○ ― ○ ○ ― ― ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ― × ― ○ × × ○ ― △ ○ 個別改善②
居住
性の
総合
的な
判定
Ⅱ－
④ 長
寿命
化型
改善
の必
要性
川床団地
布江団地Ⅱ
栗林団地
守山団地15
16
18
19
吾
妻
3 次判定：団地単位の総合的検討
①団地単位での効率的な整備のあり方を考慮
②周辺団地との連携等の可能性を考慮
③まちづくりや地域振興等の観点から見た必要性等の政策的判断
④他の事業主体との連携
３次判定
地
区
番
号
団地名 棟名 構造
構造
コー
ド
階
数
棟
数
戸数 種別
住棟
形式
建設
年度
（年
度）
建設
年度
（西
暦）
３
３３
３次判定
次判定次判定
次判定
結果
結果結果
結果
1.木造
2.簡平
3.簡２
4.低耐
5.中耐
1.階段
室
2.片廊
下
●：庁内検討会を行
い、各総合支所、各
課からの意見・要望
を踏まえた結果によ
り判定を変更
A 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 個別改善②
B 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 個別改善②
C 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S50 1975 個別改善②
D 簡２ 3 2 1 7 公営 ― S51 1976 個別改善②
A 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 ● ● 個別改善①
B 簡２ 3 2 1 4 公営 ― S52 1977 ● ● 個別改善①
17 布江団地Ⅰ ― 簡２ 3 2 1 8 公営 ― S55 1980 個別改善②
A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
C 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
D 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
E 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
F 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
G 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
H 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
1-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
1-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
2-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
2-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H7 1995 個別改善②
3-A 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 個別改善②
3-B 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 個別改善②
3-C 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 個別改善②
3-D 木平 1 1 1 1 公営 ― H8 1996 個別改善②
Ⅲ－④ 他
の事業主体
との連携
Ⅲ－① 団
地単位での
効率的な整
備のあり方
を考慮
Ⅲ－② 周
辺団地との
連携等の可
能性を考慮
Ⅲ－③ まち
づくりや地域
振興等の観
点から見た
必要性等の
政策的判断
川床団地
布江団地Ⅱ
栗林団地
守山団地15
16
18
19
吾
妻
8
②
②②
②
各団地
各団地各団地
各団地・
・・
・住棟
住棟住棟
住棟の
のの
のストック
ストックストック
ストック活用
活用活用
活用手法
手法手法
手法の
のの
の選定結果
選定結果選定結果
選定結果
前項のストック活用手法の選定結果により、団地別の活用方針を以下に示す。
■
■■
■団地別選定結果
棟数 戸数 構造
個別
改善
①
個別
改善
②
個別
改善
③
全面
的改
善
修繕
対応
1 北下原東団地 公営 1 1 木平 1 1
2 川西団地 公営 4 12 木２、簡２ 12 12
3 川北団地 公営 4 8 木２ 8 8
4 今出団地 公営 3 6 木２ 6 6
5 立小路団地 公営 4 8 木２ 8 8
6 引揚者住宅 単独 2 3 木平、木２ 3 3
7 淡島住宅 単独 1 1 木平 1 1
8 多比良住宅 単独(旧教住) 1 5 簡２ 5 5
9 神代住宅 単独(旧教住) 1 2 木２ 2 2
10 瑞穂栗林団地 公営 6 14 低耐 14 14
11 大正団地 公営 2 12 簡２ 12 12
12 岩戸団地 公営 2 8 簡２ 8 8
13 岡団地 公営 5 20 簡２ 20 20
14 江端住宅 単独 1 1 木平 1 1
15 古部住宅 単独 1 1 木２ 1 1
16 瑞穂住宅 単独(旧教住) 1 1 木平 1 1
17 守山団地 公営 4 28 簡２ 28 28
18 栗林団地 公営 2 8 簡２ 8 8
19 布江団地Ⅰ 公営 1 8 簡２ 8 8
20 布江団地Ⅱ 公営 8 8 木平 8 8
21 川床団地 公営 8 8 木平 8 8
22 吾妻住宅 単独(旧教住) 1 2 木平 2 2
23 玉垣住宅 公営 3 50 中耐 50 50
24 有明住宅 公営 5 26 簡２ 26 26
25 本町住宅 公営 1 8 簡２ 8 8
26 愛野住宅 単独(旧教住) 1 4 簡２ 4 4
27 森馬団地 公営 4 18 簡平 18 18
28 森馬第2団地 公営 1 24 中耐 24 24
29 八ｹ島団地 公営 4 27 簡２ 27 27
30 八ｹ島第2団地 公営 2 40 中耐 40 40
31 木場団地 公営 1 2 木平 2 2
32 野田住宅 単独(旧教住) 1 2 簡２ 2 2
33 小倉住宅 単独(旧教住) 1 2 簡２ 2 2
34 北野団地 公営 3 7 簡２ 7 7
35 朝日山団地 公営 3 56 中耐 56 56
36 山ノ上第一団地 公営 2 16 簡２、低耐 16 16
37 魚見団地 公営 3 20 中耐 20 20
38 脇浜団地 公営 1 6 簡平 6 6
39 金浜団地 公営 2 2 木平 2 2
40 札ノ原第一団地 公営 4 20 簡平 20 20
41 札ノ原第二団地 公営 3 18 簡２ 18 18
42 寺の馬場団地 公営 2 10 簡２ 10 10
43 山ノ上第二団地 単独 1 2 木平 2 2
44 新町住宅 単独 2 2 簡平 2 2
45 倉越団地 公営 2 5 簡平 5 5
46 門山B団地 公営 3 13 簡平 13 13
47 鬼塚団地 公営 2 10 簡平 10 10
48 五反間南団地 公営 4 17 簡平 17 17
49 田ノ平団地 公営 2 10 簡平 10 10
50 下鬼塚団地 公営 2 20 中耐 20 20
51 鬼池住宅 単独(旧教住) 1 2 簡平 2 2
田ノ平第二住宅 単独(旧教住) 1 2 簡平 2 2
田ノ平第二住宅 単独(旧教住) 1 1 低耐 1 1
52団地 131 607 8 84 17 399 99 0 0 607
南
串
山
総 計
小
浜
52
吾
妻
愛
野
瑞
穂
千
々
石
国
見
現 況
判定結果
建替
用途
廃止
維持管理
計
備 考地区 番号 団地名称 種 別
個別改善①；長寿命化型改善を含まない個別改善事業
個別改善②；長寿命化型改善を含む個別改善事業
個別改善③；長寿命化型改善
9
７７７７．．．．市営住宅市営住宅市営住宅市営住宅のののの建替計画建替計画建替計画建替計画のののの実施方針実施方針実施方針実施方針
①
①①
①
実施方針
実施方針実施方針
実施方針
◇全市的な配置のバランスや、各地域
各地域各地域
各地域の
のの
の特性
特性特性
特性を
をを
を踏
踏踏
踏まえ
まえまえ
まえて
てて
て、
、、
、建替
建替建替
建替え・
え・え・
え・供給戸数等
供給戸数等供給戸数等
供給戸数等の
のの
の検討
検討検討
検討を行う。
◇一定の需要
需要需要
需要が
がが
が継続的
継続的継続的
継続的に
にに
に見込
見込見込
見込める
めるめる
める団地
団地団地
団地は、耐用年限及び老朽度を勘案して、建替えを行う（下
北原東団地）。
◇建替えにあたっては、入居者の居住の安定に配慮し適切
適切適切
適切な
なな
な住
住住
住み
みみ
み替
替替
替え
ええ
え先
先先
先の
のの
の確保
確保確保
確保を
をを
を図
図図
図る
るる
る。
◇周辺団地との連携により集約化
集約化集約化
集約化が
がが
が可能
可能可能
可能な
なな
な団地
団地団地
団地は
はは
は、まとまった敷地規模・戸数を確保すること
を基本とし、効率的
効率的効率的
効率的な
なな
な維持管理
維持管理維持管理
維持管理に
にに
に資
資資
資する
するする
するよう努める。
②
②②
②
配慮事項
配慮事項配慮事項
配慮事項
◇バリアフリー化など、高齢者や身体障がい者等が安全・快適に暮らせる住宅の整備を図る。
◇高齢者から若年層まで多様な居住ニーズに応えられるよう、複数の住戸タイプの提供を図る。
◇隣接する教職員住宅や管財課の所管分を含めて整備の検討を行う（北野団地）。
８８８８．．．．長寿命化長寿命化長寿命化長寿命化のためのためのためのためのののの維持管理計画維持管理計画維持管理計画維持管理計画
今後の修繕・改善事業等の実施に向け、耐用年数到達状況、外観目視点検結果等から、団地単
位の優先順位を設定し、事業費の平準化を行う。住棟単位の修繕・改善事業等を所定の様式に整
理する。
①
①①
①
平準化
平準化平準化
平準化の
のの
の考
考考
考え
ええ
え方
方方
方
②
②②
②
様式
様式様式
様式へ
へへ
への
のの
の整理
整理整理
整理（
（（
（一部抜粋
一部抜粋一部抜粋
一部抜粋）
））
）
公営住宅
特定公共
賃貸住宅
地優賃
（公共供給）改良住宅 その他（ ）
H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34
八ｹ島第2団地 1 24 中耐 1981 ※① 228 高齢化対応、スロープ、EVの設置等 個別改善②
八ｹ島第2団地 2 16 中耐 1980 ※① 152 高齢化対応、スロープ、EVの設置等 個別改善②
木場団地 ― 2 木平 2000 109 スロープ等 個別改善②
朝日山団地 A 20 中耐 1981 ※① 190 高齢化対応、スロープ、EVの設置等 個別改善②
朝日山団地 B 20 中耐 1982 ※① 191 高齢化対応、スロープ、EVの設置等 個別改善②
朝日山団地 C 16 中耐 1983 ※① 152 高齢化対応、スロープ、EVの設置等 個別改善②
魚見団地 漁火 6 中耐 1991 ※① 87 個別改善③
魚見団地 汐路 8 中耐 1992 ※① 109 個別改善③
※③
長寿命化個別改善事業の内容（長寿命化に繋がる改善のみ表記、LCC算出も同様）
構造
建設
年度
次期定期
点検時期
事業主体名： 雲仙市
住宅の区分：
団地名
住棟
番号
戸数
個別改善メニュー
（居住性向上型、福祉対応型、安全性確保型）
外観目視調査等で確認できたメニューのみ下記に記す
LCC
縮減効
果(千円
/年)
備 考
※①：躯体改修、外壁改修、屋上（屋根）改修等
※②：電灯幹線改修、給水設備改修、排水設備改修、ガス配管改修、浴室防水等
※③：H35年度以降に実施
（H35年度以降に※②を実施）
（H35年度以降に※②を実施）
（H35年度以降
に
※②を実施
）
（H35年度以降に※②を実施）
（H35年度以降
に
※②を実施
）
（H35年度以降に※②を実施）
（H35年度以降に※②を実施）
平準化前
平準化前平準化前
平準化前
平準化
平準化平準化
平準化後
後後
後
維持修繕
費用
維持修繕
費用
供用年数 供用年数
↓予算制約額 ↓最適予算額
【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧
10
③
③③
③
長寿命化改善
長寿命化改善長寿命化改善
長寿命化改善メニュー
メニューメニュー
メニュー（
（（
（一部抜粋
一部抜粋一部抜粋
一部抜粋）
））
）
13年 13年 13年 23年 30年 18年 18年 30年 25年 24年
躯体改
修
外壁改
修
シーリ
ング改
修
屋上防
水改修
屋根改
修
電灯幹
線改修
給水設
備改修
排水設
備改修
ガス配
管改修
浴室防
水
八ｹ島第2団地 1 24 中耐 1981 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 228 個別改善②
八ｹ島第2団地 2 16 中耐 1980 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 152 個別改善②
木場団地 ― 2 木平 2000 ○ 109 個別改善②
朝日山団地 A 20 中耐 1981 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 190 個別改善②
朝日山団地 B 20 中耐 1982 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 191 個別改善②
朝日山団地 C 16 中耐 1983 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 152 個別改善②
魚見団地 漁火 6 中耐 1991 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 87 個別改善③
魚見団地 汐路 8 中耐 1992 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 109 個別改善③
公営住宅
建設
年度
修繕周期
LCC
縮減効果
（千円/年）
判定結果団地名
住棟
番号
戸数 構造
９９９９．．．．長寿命化長寿命化長寿命化長寿命化のためののためののためののための維持管理維持管理維持管理維持管理によるによるによるによる効果効果効果効果
◇従来の対症療法型の維持管理から、適切な時期に予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る
改善を実施することで、公営住宅等
公営住宅等公営住宅等
公営住宅等の
のの
の長寿命化
長寿命化長寿命化
長寿命化が
がが
が図
図図
図られ
られられ
られ、
、、
、コストの
コストのコストの
コストの縮減
縮減縮減
縮減につながる
につながるにつながる
につながる。
◇定期点検により公営住宅等ストックの現状を把握した上で適切な改善及び修繕を実施するこ
とで、公営住宅等
公営住宅等公営住宅等
公営住宅等の
のの
の安全性
安全性安全性
安全性を
をを
を確保
確保確保
確保することができる
することができるすることができる
することができる。
◇市営住宅の建設年度や構造等を踏まえ、重要度に応じた維持管理を実施することで、限
限限
限られた
られたられた
られた
予算
予算予算
予算の
のの
の中
中中
中で
でで
で効率的
効率的効率的
効率的な
なな
な維持管理
維持管理維持管理
維持管理を
をを
を実施
実施実施
実施することができる
することができるすることができる
することができる。
１１１１００００．．．．計画実現計画実現計画実現計画実現にににに向向向向けてけてけてけて
（（（（１１１１））））個別団地個別団地個別団地個別団地のののの実施計画実施計画実施計画実施計画のののの策定策定策定策定 各団地の具体的な事業実施にあたっては、本計画で策定した方針をもとに、周辺状況や住棟・
住戸の状況の調査・分析などを十分に行い、個別団地の実施計画を策定する必要がある。
（（（（２２２２））））事業推進体制事業推進体制事業推進体制事業推進体制のののの強化強化強化強化 予防保全的な取り組みを行い、事業を効果的・効率的・継
続的に推進するために、事業実施体制の強化を図ることが
求められる。
（（（（３３３３））））事業実施事業実施事業実施事業実施へのへのへのへの合意形成合意形成合意形成合意形成 事業実施の過程では、居住者への情報提供と要望の把握を
行い、事業実施への合意形成に努める。建替えの際は、低
所得者や近年増加する高齢者、母子世帯等へ配慮した上で、
事業を推進する。
（（（（４４４４））））事業費事業費事業費事業費のののの縮減縮減縮減縮減 計画をより効率的に推進していくため、以下の考え方のも
と、事業費縮減に努める。
①設計の標準化、改善メニューのパターン化
②性能発注方式の導入、合理化工法の採用
③事業の効率的な推進 等
個別団地
個別団地個別団地
個別団地の
のの
の実施計画
実施計画実施計画
実施計画
・居住者実態の把握
・居住者意向の把握
・整備基本計画・実施計画の策定
・仮移転等の計画
基本設計
基本設計基本設計
基本設計
実施設計
実施設計実施設計
実施設計
建替
建替建替
建替え
ええ
え又
又又
又は
はは
は改善事業等
改善事業等改善事業等
改善事業等の
のの
の実施
実施実施
実施
雲仙市
雲仙市雲仙市
雲仙市営住宅長寿命化計画
営住宅長寿命化計画営住宅長寿命化計画
営住宅長寿命化計画
事業実施の手順
居住者合意形成
居住者合意形成居住者合意形成
居住者合意形成、
、、
、
移転実施
移転実施移転実施
移転実施
