건설업종건설업종(Overweight)(Overweight)

부동산부동산 시장에시장에 따른따른 정책변화정책변화: : 정부별정부별 부동산부동산 정책정책

건설건설 AnalystAnalyst김형근김형근

0202--63096309--45304530hyunggun.kim@meritz.co.krhyunggun.kim@meritz.co.kr

2

INDEX

I. 국내 건설시장 전망(2013 하반기)

II. 정부별 부동산 정책

III. 박근혜 정부 부동산 정책1. 8.28 부동산 정책2. 4.1 부동산 정책

Appendix

3

I. 국내 건설시장 전망 : 2013년 하반기

[그림2] 아파트 가격 변화율[그림1] 주택대출현황

자료: 부동산114, 메리츠종금 리서치센터자료: 한국은행, 메리츠종금 리서치센터

401404

-0.7

1.3

300

320

340

360

380

400

420

1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13-1

-0.5

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5주택대출 yoy(조원) (%)

-0.36-0.06

25.64

-3.62

32.13

-6.21

-0.41

35.61

-4.78

-10

0

10

20

30

40

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Q13 2Q13

전국 서울특별시 경기도(%)

1) 부동산 침체기 : 집값하락→ 거래감소→ 주택시장 침체→ 가계부실 우려감 확대

‘부동산 시장 바닥국면→ 회복국면 진입 예상’

2) 부동산 바닥국면 : 미분양 감소→ 전세가격 상승→ 소형APT(오피스텔) 수요 증가

- 2005년 ~ 07년 : 국내주택시장 호황으로 주택공급량 증가(중/대형, 전국공급)

- 2008년 : 리먼사태로 글로벌 금융위기에 따른 주택시장 급냉각 미분양 증가(지방, 수도권)

- 2009년 ~ 11년 : 건설사 PF지급보증 증가, 저축은행/중견 건설사 자금악화로 부도

- 2012년 : 전세가격 지속적 상승으로 전세 → 월세 점진적 확대,

도시형 생활주택(오피스텔) 및 소형 아파트 수요 지속적 증가,

미분양 아파트 수도권/경기도 제외한 지역 지속적 감소(현재 미분양은 대부분 중대형 평수)

4

I. 국내 건설시장 전망 : 2013년 하반기

[그림4] 주택 미분양[그림3] 아파트 거래량

166

65

33

3

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2001 2003 2005 2007 2009 2011 1H13

전국 수도권 서울(천호)

자료: 통계청, 메리츠종금 리서치센터자료: 부동산114, 메리츠종금 리서치센터

286

31

62

100

140

180

220

260

300

2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q130

15

30

45

60

75전국(좌)서울특별시(우)경기도(우)

(천세대)(천세대)

3) 부동산 회복 전망 : 실수요자 중심의 주택 구매→ 분양시장 개선→ 부동산 활성화

- 부동산 바닥국면 : 미분양 감소 추세와 전세가격 상승은 실수요자 중심으로 부동산시장 변화

공급자 중심(Seller’s Market) → 실수요자 중심(Buyer’s Market)

- 부동산 회복기 : 주택가격 하락세 진정→ 2013년 4.10 부동산 대책→ 실수요자 주택 구매심리 자극

<4.1 부동산 대책의 추가정책 → 취득세 영구인하, 양도세 감면, 분양가 상한제 탄력적 운영>

1. 전세 및 월세 가격 상승과 오피스텔 수요증가 → 중소형 주택수요는 여전히 높음

2. 전세 → 월세로 전환되는 시점에서 연 2.5% 기준금리 인하는 주택 구매심리 소폭 개선

3. 리모델링 수직증축 허용과 민간 임대법 구체적 방안 시행예정

4. 취득세 영구인하 및 양도세 감면으로 실수요자를 중심으로 주택거래량은 지속적 회복 가능성 높음

5

I. 국내 건설시장 전망 : 2013년 하반기

[그림6] 한국은행 기준금리[그림5] 아파트 매매가 대비 전세가

67.0

60.261.9

35

40

45

50

55

60

65

70

00.01 02.01 04.01 06.01 08.01 10.01 12.01 14.01

전국 서울 수도권(%)

↑ (13.07)

자료: 한국은행, 메리츠종금 리서치센터자료: 통계청, 메리츠종금 리서치센터

2.50

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

2Q99 2Q01 2Q03 2Q05 2Q07 2Q09 2Q11 2Q13

한국은행 기준금리(%)

주택시장 정상화가 되지 않으면 추가적 정책 지속적으로 추진 예상: 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과폐지, LTV & DTI 규제 완화 등

<8.28 부동산 추가대책 발표: 전·월세시장 안정을 위한 대응방안>

1. 주택시장 정상화→ 전세수요를 매매로 전환 유도

① 취득세 영구인하: 6억원 이하 2%→ 1%, 6~9억원 이하 2%→ 2%, 9억원 초과 4%→ 3%

② 장기 주택모기지 확대: 저금리, 장기·고정글미 분활 상환방식(생애최초: 집값 70%, 1.5% 금리, 만기 20년→ 점진적 확대)

2. 임대주택 공급확대: 금융지원, 금리인하, 대출한도 확대(소형주택 임대사업자 임대소득세 및 법인세 20% 감면 추진)

3. 서민/중산층 전월세 부담완화: 월 소득공제 확대

4) 부동산 활성화 : 전세수요→ 매매전환 유도(저금리, 취득세 영구인하, 민간 임대주택법)

6

I. 국내 건설시장 전망 : 2013년 하반기

자료: 한국은행, 메리츠종금 리서치센터

▶ 국내 주요 건설사 주택 공급 및 미분양 현황

0.4 (1.0)0.40.6-------삼성엔지니어링

0.4 (2.3)0.40.72.3 (1.4)2.23.0 12,00011,00023,0003,6003,605대우건설

0.4 (2.5)0.30.50.20.80.47,1003,90011,0002,7002,200현대산업

2.2 (4.1)1.41.52.1 (1.4)2.12.0 2,7003,5006,2001,5001,500GS건설

1.4 (4.9)1.41.0 0.6 (0.4)0.71.46,5001,5008,0009601,300삼성물산

1.5 (2.0)1.91.91.7 (1.0)1.61.92,0009002,9002,8003,100현대건설

0.1 (0.4)0.050.060.4(0.4)0.40.41,254-1,254100150고려(하반기)

0.03 (0.3)0.070.070.9(0.6)0.90.97893,0113,800479474삼호

1.3 (1.7)1.51.31.0 (0.9)1.0 2.0 1,65613,5701,634(205)1,238(568)대림산업

2Q13201220112Q13201220117~8월8월말2013년13년 8월2012년회사

현금성 자산(차입금)전체 PF(미착공)주택공급미분양(임대)(단위:세대, 조원)

주택공급계획 많고 주택관련 Risk가 많은 회사가 수혜① 대림산업: 대림 13,570세대+삼호 3,800세대+고려 1,254세대= 18,624세대

② 현대산업: 자체 5,000세대+외주 6,000세대= 11,000세대

③ 대우건설: APT 13,000세대+오피스 8,500세대+ 주상복합 1,500세대= 23,000세대

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

대형

중형

(2011.6=100)

8.10부동산 투기억제정책(88.8.10)

토지공개념 도입(90.1.1)

금융실명제 실시(93.8.12)

IMF 구제금융 신청(97.12.3)

주택건설촉진책 발표(99.8.20)

주택가격 및 재건축시장 안정대책(03.5~03.10)

리먼브라더스 파산(08.9.15)

유럽재정위기(2012)

4.1 부동산 대책(13.4.1)

8.28 전월세 대책(13.8.28)

7

역대 정부 별 주택매매가격지수(2011년 6월 = 100)

역대 정부 부동산 정책과 주택매매가격 지수

노태우 김영삼 김대중 노무현 이명박전두환 박근혜노태우 김영삼 김대중 노무현 이명박전두환 박근혜

과열기 안정기 과열기 하락기

8

Summary(1): 1980~2002년 부동산 활성화 및 투기억제정책

II. 정부 별 부동산 정책

전두환 노태우 김영삼 김대중

부동산 정책 방향• 주택 경기활성화 정책 및투기억제정책 순환

• 주택공급 확대 통한 투기억제정책

• 지속적인 주택시장 안정화대책

• 주택경기활성화 대책(35차례)→ 투기억제 정책

주택공급

• 82~86년 주택건설 115만5천호(공공 52%)

• 87년 주택 부족현상 및물가상승으로 임대료 급등

• 민간 및 공공부문 200만호건설계획(5대 신도시 건설)

•주택공급 확대: 주택시장수요와 공급 불균형 해소

•주택공급 확대: 150만호장기임대주택 건설

부동산시장

주택가격 • 1981~1983 주택가격 40%급증 후 1983 이후 안정

• 토지투기로 토지가격 급등 및주택가격 상승

•주택가격 안정(주택 보급률 전국 90% 육박)

• 2001년부터 주택가격 하락및 안정세

전세가격• 매매가 대비 전세가→ 81년 26.5%, 87년 122.2%

• 2000년부터 전세 가격 상승• 전세부족 현상 심화

현상• 88올림픽 경기호전• 부동산시장 재과열

• 부동산 투기 복부인 등장 • IMF 구제금융 신청• 2001년 서울 강남지역재건축 시장 급등

부동산 및 금융정책

• 민간아파트 당첨권 전매금지• 택지소유상한제• 검인계약서제도 도입• 지가공시제도 실시

• 금융실명제, 부동산 실명제실시• 수도권 지역 분양가 자율화• 무주택 서민과 근로계층주거복지 향상 제고

• 2002년 前 주택건설촉진책발표

• 2002년 後 강력한 투기억제대책 발표

세제강화 or 혜택 • 양도세율 인하• 국민주택 전매기간 단축

• 토지초과이득세법• 미분양 주택할부금융제도• 양도세율 감면

• 양도세/취득세/등록세 감면• 소득공제 확대

9

Summary(2): 2003~2013년 부동산 투기억제→ 규제완화→ 공급억제/수요확대

II. 정부 별 부동산 정책

노무현 이명박 박근혜

부동산 정책 방향 • 지속적인 투기억제 정책 남발 • 경제위기로 지속적인 부동산 규제완화 정책 • 공급억제-수요확대정책으로 변화

주택공급•주택공급 축소(2002년 주택보급률 100% 달성)

• 주택공급 확대(보금자리주택 150만 공급)

• 공공 및 민간공급 축소(공공 공급물량 연간 7만호 → 2만호)

부동산시장

주택가격 • 주택수요규제로 투기억제 정책 시행 • 주택가격 하락 및 주택 미분양 일부 해소 • 주택가격 일시적 반등

전세가격 • 전세가격 상승 • 전세 및 월세 지속적 상승 • 전월세 지속적 상승

현상 • 강남 재건축 APT 사상최대 폭등 • 美 리먼사태로 글로벌 경기침체 시작

부동산 및 금융정책 • 주택거래신고제, 분양가 상한제 실시• 투기과열/투기지역 지정제도

• 강남3구 투기지역해제(LTV, DTI 40% → 50% 확대)

• 주택거래신고지역 해제• 보금자리론 지원 대상 및 한도 확대

• 하우스푸어 지원 제한적 시행• 렌트푸어 지원 시행

세제강화 or 혜택 • 재건축 개발환수금• 1가구/1주택 양도세(보유3년→2년)• 단기 보유 양도세중과 완화(1년미만 50%→40%)

• 양도소득세 5년• 전액면제(기준조건에 한함)• 생애최초 주택구입자 취득세일시적 전액감면

10

전두환 정부 부동산 정책

- 주택 경기활성화 정책과 투기억제정책 순환과정

- 주택공급 조절: 민간위주 → 공공부문 위주로 전환

(1982~ 1986년: 주택건설 115만 5천호, 공공 52%)

- 1981~1983년: 주택가격 40.6% 급등

- 1983~1986년: 주택가격 안정, 일부지역 하락

(매매가 대비 전세가 81년 26.5%, 85년 69.5%, 87년 122.2%)

- 1987년: 주택 부족현상, 물가상승으로 임대료 급등

(주택보급률 전국 69.2%, 서울지역 50.6% 최저수준)

- 1987~1988년: 88올림픽 경기호전, 부동산 시장 다시 과열

II. 정부 별 부동산 정책

전두환

1978~1980 부동산 억제대책으로 주택경기 침체

1981 5.18주택경기 활성화 조치→ 양도세율 인하, 국민주택 전매기간 단축

1982 12.22주택 투기 억제 대책→ 주택경기 과열, 민영주택 채권매입제도

1983 4.18 토지 및 주택개발 종합 대책

1985 9.5 주택건설 활성화 조치

1986 2.12 주택건설 활성화 조치

1987 2.25부동산 투기 억제 조치→ 주택 부족 현상 및 토지투기로 급등

940

960

980

1,000

1,020

1,040

1,060

1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 201335%

40%

45%

50%서울특별시(좌)수도권 인구 비율(우)

(만명) (%)

[그림 7] 수도권 인구 변화

[그림 8] 주택가격지수

30

40

50

60

70

80

90

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998

대형

중형

(2011.6=100)

11

노태우 정부 부동산 정책

- 주택공급 확대를 통한 투기억제정책 실시 → 큰 효과 없음

- 주택공급 확대: 민간 및 공공부문 200만호 건설계획 추진

(5대 신도시: 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)

- 1987~1988년: 토지투기로 토지가격 급등

(토지소유 상위 5% → 전국 76.9%, 서울 65.9%, 기타 80% 소유)

- 1988년: 8.10 투기억제정책과 200만호 건설 계획 발표

(부동산 검인계약서제도 도입, 지가공시제도 실시)

- 1989년: 영구 임대주책 25만호 계획 및 5대 신도시 박차

(분당 540만평 10만5천호 42만명, 일산 460만평 7만5천호 30만명)

- 1990~1991년: 토지 공개념 도입 및 투기방지 제도 보완

II. 정부 별 부동산 정책

노태우

1988 8.10

8.10 부동산 투기억제정책→ 양도세 중과, 종합토지세 과세,

투기꾼 세무조사 강화→ 주택 200만호 건설계획(5대 신도시 건설)→ 검인계약서제도 도입, 지가동시제도 실시

1989

2.24 영구 임대주택 25만 가구 건설계획 발표

5.29사실거래에 따른 공시지가제→ 정착민간아파트 당첨권 전매금지

1990 1.1토지 공개념 도입→ 토지초과이득세법, 택지소유상한제,

개발이익환수법 발효

1991 8.5 토지초과 이득세 첫 부과

[그림 9] 주택가격지수

[그림 10] 1987년 중반 부동산 투기한 복부인

30

40

50

60

70

80

90

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998

대형

중형

(2011.6=100)

12

김영삼 정부 부동산 정책

- 지속적인 주택시장 안정화 대책

- 주택공급 확대: 주택시장 수요와 공급 불균형 해소

(금융실명제 → 부동산실명제 실시, 부동산 투기 억제)

- 1992년: 토지 공개념 제정 및 시행으로 부동산 투기억제

- 1993년: 금융실명제 실시로 부동산 거래 위축시작

- 1995년: 부동산실명제 실시

(부동산실명제: 토지거래허가제, 부동산구입 자금출처 조사)

- 1995년 하반기: 주택시장 안정화 대책으로 금융, 세율 완화

(주택 보급률 전국 90%, 수도권 지역 분양가 자율화)

- 1996년: 주택시장 안정화 일환으로 주거복지 향상 제고

II. 정부 별 부동산 정책

김영삼

1993 8.12금융실명제 실시→ 토지거래허가제, 부동산 구입 자금출처 조사

1994 11月 주택임대사업자제도 도입

1995

7.1 부동산실명제 실시

6月주택시장 안정화 대책→ 미분양 주택할부금융제도 실시,

양도세율 감면

1996~1997무주택 서민과 근로계층 주거복지 향상 제고주택의 질 향상으로 주택가격 안정화

1997 12.3 IMF 구제금융 신청

[그림 11] 1993년 8월 12일 금융실명제 실시

[그림 12] 주택매매가격지수

30

40

50

60

70

80

90

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998

대형

중형

(2011.6=100)

13

김대중 정부 부동산 정책

II. 정부 별 부동산 정책

- 경기침체→ 주택경기활성화 대책(35차례) → 투기억제 정책

- 주택공급 확대: 150만호 장기임대주택 건설

(국가부도 IMF → 소득감소, 실업증가, 고금리 현상)

- 1997년 12월 3일 국가부도위기로 IMF구제금융 요청

- 1998년: 주택경기활성화 → 양도세/취득세/등록세 감면

- 1999년: 추가적 활성화 대책으로 주택건설촉진책 발표

(중산층 및 서민층 주거안정대책 실시)

- 2000~2001년: 경기활성화 정책 → 주택가격 안정화 정책

(서울 강남지역 재건축 시장 급등, 전세부족 현상 심화)

- 2002년: 강력한 투기억제대책 발표

(금리 연5.5%, 주택대출 확대로 주택투자수요 급증)

김대중

1998

2.1 수도권 민간택지에 대한 분양가 자율화

5.8 주택공급 관련 규제 완화

12.12건설, 주택경기 활성화→ 양도세/취득세/등록세 감면, 소득공제 확대

1999 8.20주택건설촉진책 발표→ 중산/서민층 주거안정대책, 중도금 대출

2000 1.10 2000년도 주택시장 안정방안

2001 3.16 전월세 안정 종합대책

2002

1.8주택시장 안정대책→ 임대주택건설 등 서민주거생활 안정대책

10.11투기억제대책 발표→ 부동산시장 동향 점검 및 안정대책

[그림 13] 1997년 12월 3일 IMF 구제금융 신청

[그림 14] 주택건설인허가실적

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

주택건설실적공공민간

(호)

14

전두환, 노태우, 김영삼, 김대중 정부 부동산 정책

II. 정부 별 부동산 정책

1980초 강남고속버스터미널 주변

1990대 초 테헤란로1980년대 서래마을과 반포아파트 건설모습

1980~90년대 아파트 건설 붐1980년 중반 현대아파트 지역

- 1980~1990년 초: 정부 주택정책 개입 및 주택프로그램 시행 → 부동산 활성화 및 억제정책 순환

- 1991~1997년: 외환위기 전까지 주택가격 안정세 유지 → 부동산 투기억제정책

- 1998~2002년: IMF구제금융에 따른 주택건설촉진책 발표로 투기과열 시작 → 부동산 활성화 정책

15

노무현 정부 부동산 정책

II. 정부 별 부동산 정책

- 지속적인 투기억제 정책 남발 → 큰 효과 없음

- 주택공급 축소: 임대주택 150만 가구건설

(2002년 주택보급률 100% 달성, 주택 수요 규제)

- 2003년: 토지 공개념 제정 및 시행으로 부동산 투기억제

- 2004년: 주택거래신고제 → 투기과열/투기지역 지정제도

- 2005년: 부동산세제 개편 및 재건축 개발이익환수 제도

(강남 재건축APT 사상최대 폭등, 용적률 25% 서민 임대주택 의무화)

- 2006~2007년: 주택 수요 규제로 투기억제정책 일관

(주택공급을 통한 주택가격 안정화를 간과)

노무현

20035~10月 주택가격 및 재건축시장 안정대책

11.14 10년 장기임대주택 건설 활성화 지원 방안

20044月 주택거래신고제

11.9 부동산 규제 완화 방안

2005

2~3月분양가 상한제 실시→ 수도권 주택시장 안정대책

5.4부동산세제 개편안→ 재건축 개발환수 제도

8.31 서민주거 안정과 부동산 투기억제 개혁방안

20063.30 3.30 부동산시장 안정화 방안

11.15 11.15 부동산시장 안정화 방안

2007 1.11 부동산 시장 안정을 위한 제도 개편방안

200

400

600

800

1,000

1,200

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09

분양가매매가전세가

(만원/3.3m2)

[그림 15] 2006년 6월 15일 창원시 오피스텔 청약자 약 5천명

[그림 16] 아파트 분양가/매매가/전세가 비교

16

이명박 정부 부동산 정책

II. 정부 별 부동산 정책

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2000년 2002년 2004년 2006년 2008년 2010년 2012년

전국

서울특별시

경기도

(만원/3.3m2)

- 경제위기로 지속적인 부동산 규제완화 정책

- 주택공급 확대: 보금자리주택 150만 공급

(미국 리먼사태 → 글로벌 경기침체와 경제활성화 정책)

- 2008년: 보금자리주택 발표 수도권 100만호, 지방 50만호

(시범지구: 서울 강남, 서초, 고양 원흥, 하남 미사 등)

- 2008년 9월 15일 美 리먼사태로 경제위기 극복 종합대책

(강남 3구 제외 투기과열/투기지역 전부 해제)

- 2009년: 경제활성화 세제지원 → 미분양 주택 양도세 감면

(무주택자 1가구 1주택 DTI적용 일시적 해제,

생애최초의 주택자금 신설로 서민 주택매입 촉진 등)

- 2010년: 실수요자 및 서민/중산층 주거안정 지원 방안

- 2011년: 전월세 시장 안정화 대책 및 주택거래 활성화 방안

(주택공급 급감, 미분양 일부 해소, 오피스텔 분양 활기,

수도권/경기도 지역의 중/대형 미분양 주택 잔존 등)

- 2012년: 5.10 부동산 대책

1) 강남3구 투기지역 해제(LTV, DTI 40% → 50% 확대)

2) 분양권전매제한기간 완화(85M2 3년 → 1년)

3) 보금자리론 지원 대상 및 한도 확대

4) 단기 보유 양도세중과 완화(1년미만 50% → 40%)

[그림 17] 주택담보대출 규모

[그림 18] 지역별 전세 평균 가격

317

100

150

200

250

300

350

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

주택담보대출(조원)

17

이명박 정부 주요 부동산 정책

II. 정부 별 부동산 정책

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2007 2008 2009 2010 2011 20120

1

2

3

4서울특별시 경기도(천호) (천호)

177

19

62

100

150

200

250

300

350

2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년0

20

40

60

80

100

120

140전국(좌) 서울특별시(우)경기도(우)

(천세대) (천세대)

이명박

2008

6.11지방 미분양 대책→ LTV 70% (기존 60%), 양도세 한시 면제,

취득세/등록세 50% 감면

9.19보금자리주택발표→ 수도권 100만, 지방 50만,

보금자리주택 70만/장기임대주택 80만호

9.15 美 리먼사태로 글로벌 경기침체 시작

11.3경제위기 극복 종합대책→ 강남3구 제외, 투기과열/투기지역 해제

2009

2.12미분양주택 해소 등 경제활성화 세제지원→ 미분양 주택 양도세 한시 감면,

주택청약종합저축 신설

8.27

보금자리주택 공급확대→ 도권 그린벨트 보금자리주택 32만 가구,

위례신도시 2만2천 가구 공급, 생애최초 주택쳥약제 신설

9~10月 수도권 DTI 및 제2금융권 DTI, LTV 규제 강화

2010

4.23 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안

8.29실수요 주택거래 정상화와 서민, 중산층 주거안정지원 방안

20112~3月

전월세시장 안정 보완대책 및 주택거래 활성화방안

8~12月 주택시장 정상화 및 서민주거안정 대책

2012 5.10주택거래 정상화 및 서민/중산층 주거안정지원방안

[그림 20] 아파트 미분양 추이

[그림 19] 아파트 공급동향

18

- 2003~2007년: 부동산 과열과 집값 폭등으로 부동산 억제정책 남발

- 2008~2009년: 美 리먼사태 이후 글로벌 경기침체에 따른 집값 폭락으로 부동산 정책 완화

- 2010~2012년: 주택 미분양 해소와 서민주거안정 대책

- 2013년: 4.1 부동산 대책 → 주택거래활성화 방안으로 구체적이고 현실적인 종합대책 발표

8.28 부동산 추가대책 → 전월세시장 안정을 위한 대응방안

II. 정부 별 부동산 정책

노무현, 이명박, 박근혜 정부 부동산 정책

박근혜 정부 부동산 정책(8.28 전·월세시장 안정화)

박근혜 정부 부동산 정책(4.1 부동산 대책)1. 공급억제 – 수요확대정책으로 변화

(1) 공급물량 조절기능: 공공 및 민간공급 조절

(2) 유효수요 창출: 세제, 금융, 청약제도 개선

(3) 민간임대주택 시장 활성화

2. 하우스푸어 지원 제한적 시행3. 렌트푸어 지원 시행

(1) 집주인 담보대출방식(목돈안드는 전세 I)(2) 임차보증금 반환청구권 양도방식(목돈안드는 전세 II)

1. 주택시장 정상화→ 전세수요를 매매로 전환 유도① 취득세 영구인하: 6억원 이하 2%→ 1%, 6~9억원 이하 2%→ 2%, 9억원 초과 4%→ 3%

② 장기 주택모기지 확대: 저금리, 장기·고정글미 분활 상환방식

2. 임대주택 공급확대: 금융지원, 금리인하, 대출한도 확대3. 서민/중산층 전월세 부담완화: 월 소득공제 확대

19

III. 박근혜 정부 부동산정책(8.28 부동산 대책)

가입대상을 다주택자까지 한시(1년) 확대모기지 보험 가입대상 확대

생애최초 주택구입자금 지원금(2.6~3.4%) 추가완화 검토

손익공유형 모기지(금리 연 1~2%, 2억/집값 40% 이내)

수익공유형 모기지(금리 연 1.5%, 2억/집값 70% 이내)생애최초구입자금 지원방식 다양화

주거용 오피스텔 대출대상 포함적용금리 소득∙만기별로 차등화6천만원('13년한시)/6억이하/호당 2억원 조정근로자∙서민 구입자금 지원 확대기준시가 4억원 이하로 상향장기 주택 모기지 소득공제 확대장기∙고정금리 분할상환 방식(13년 21조원→'14년 24조원)주택금융공사 모기지 공급 확대장기주택모기지 공급확대다주택자 차등 세율 폐지

6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3% 인하취득세율 인하

수직증축 리모델링 허용

정비사업 2주택 허용 및 현금청산시기 연장

개발부담금 한시 감면

분양가상한제 신축운영

준공공임대주택 장기보유특별공제 60%

법인 부동산 양도시 법인세 30%p 추가 과세 폐지

다주택자 양도세 중과 폐지4.1 대책 핵심법안 처리전세수요매매전환 유도

1) 주택시장 정상화→ 전세수요를 매매로 전환 유도(1) 취득세율 영구 인하

- 6억원 이하 2%→ 1%, 6~9억원 이하 2%→ 2%, 9억원 초과 4%→ 3%

(2) 실수요자 중심의 주택기금 지원확대- 생애최초 주택구입자 지원방식 다양① 집값 최대 70%, 1.5% 금리, 만기 20년(2013년 3천호 시범사업 후 확대)② 현행 주택구입자금 지원금리 2.6~3.4% 추가 금리 완화 검토

- 장기 주택모기지 확대① 저금리, 장기·고정금리 분활 상환방식② 기준시가 4억원(시가 5~6억원) 취득시 소득공제 확대

20

III. 박근혜 정부 부동산정책(8.28 부동산 대책)

임대관리전문 "주택임대관리업" 활성화→월세이율하락유도

리츠, 펀드 등 기업형 임대사업자 육성 위한 지원 강화

준공공임대주택, 토지임대부임대주택 등 새로운 유형 도입민간 임대사업 활성화 유도 위한 기반 조성

수급조절용 리츠, 준공후 미분양 매입 후 임대주택 활용

전세보증금반환 보증 및 모기지 보증 도입준공후 미분양, 임대주택으로 활용

(세제) 양도소득세, 소득세, 법인세 감면 확대∙신설

(금융) 금리인하, 대출한도 및 매입대상 주택 확대민간 임대사업자 지원 확대민간 임대주택 공급 활성화

공공분양주택 용지 일부 공공임대주택 용지 전환

행복주택 건설 차질없이 추진

연 11만호 공급중장기적 공공임대주택 재고 확충 지속

가을철 이사시기 대비 입주시기 1~2개월 조기화

LH 보유 준공후 미분양주택 9월부터 임대주택 활용

매입∙전세임대 하반기 집중 공급 (총 2.3만호 목표)하반기 공공임대주택 공급 확대 및 조기 입주 추진공공 임대주택 공급 확대임대주택공급확대

2) 임대주택 공급확대

(1) 공공임대주택 확대- 매입-전세임대 한반기 집중공급 총 2.3만호 목표

- 중장기적 공공임대주택 재고 확충 연간 11만호 공급(행복주택 건설 추진)

(2) 민간 임대주택 활성화① 금융지원, 금리인하, 대출한도 확대② 소형주택 임대사업자 임대소득세 및 법인세 20% 감면③ 준공후 미분양을 임대주택으로 활용 가능→ 분양대금 50~80% 지원하여 임대 유도

21

III. 박근혜 정부 부동산정책(8.28 부동산 대책)

임차보증금 보증 프로그램 강화

상향 추진, 금액은 9월 중 결정소액임차보증금 우선 변제권 강화

대출한도 보증금 한도의 70%까지 대출

80% 상향저소득가구 전세자금 지원요건 완화

주택 바우처 도입

60%, 500만원 상향 조정월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대서민, 중산층전월세부담 완화

3) 서민/중산층 전월세 부담 완화

(1) 월세 소득공제 확대- 월세지급액 50%, 연 300만원→ 60%, 500만원 상향

(2) 저소득층 월세/전세 지원 확대

- 대출한도 전세 보증금 한도 70%까지 대출

22

III. 박근혜 정부 부동산정책(8.28 부동산 대책)

수익 공유형, 손익 공유형 모기지 비교

(~3년 2.3%, 3~5년 1.15%)(~3년 1.8%, 3~5년 0.9%)

5년내 매각시 조기상환 수수료 부과5년내 매각시 조기상환 수수료 부과

조기상환

낮음(지분 성격으로 만기 일시 상환)상대적으로 높음원리금 상환부담

지분(Equity)대출(Debt)경제적 실질

지분율에 따라 기금과 수익을 공유수익을 공유하나 기금 수익률 상한 제한(5%)수익배분

수익, 손실 모두 공유수익만 공유. 손실은 주택구입자 귀속집값 변동위험

주택가격의 최대 40%(2억원 한도)주택가격의 최대 70%(2억원 한도)대출한도

20년 만기 일시상환20년 원리금 분할상환대출기간

연 1%, 6년차부터 2%연 1.5%금리(임대료)

주택가격 6억원 이하, 전용면적 85m2 이하인 기존주택과 미분양 아파트대상 주택

전세금 등 목돈 있는 무주택자목돈 없는 사회 초년생정책대상

손익공유형수익 공유형구분

생애최초구입자금 지원방식(실수요자에게 혜택)

23

III. 박근혜 정부 부동산정책(8.28 부동산 대책)

과제별 추진계획

중장기지원방안 강구주택임대관리업 활성화

중장기투자규제완화리츠․펀드 등 기업형 임대사업자 육성

중장기모델구축 후 시행주택바우처 도입

계속인허가 등행복주택 등 공공임대주택 재고 지속 확대

중장기추진과제

‘13.9～10월집중 단속 등불공정 중개행위 등 단속강화

‘13.9월운영 강화전월세 지원센터 운영 강화

‘13.9월 (일부 기추진)지지체 등 홍보주택임대차 표준계약서 홍보가을이사철 임차인

애로 해소 등

‘13.9월서울보증보험 내규 개정시중 전세금보장상품 개선

‘13.9월대주보 정관개정전세보증금반환보증 도입

‘13.9월기금운용계획 변경저소득가구 전세자금지원 확대

‘13.하주택임대차보호법 시행령 개정소액임차보증금 우선변제권 개선

‘13.9월 국회제출소득세법 개정월세소득공제 확대

서민․중산층 전월세부담 완화

‘13.9월보증상품 출시준공후 미분양 임대주택 활용

‘13.9월 국회제출조세특례제한법 개정매입임대사업자 세제지원 확대

‘13.9월기금운용계획 변경매입․준공공임대 융자확대

‘13.하보금자리주택법 시행령 개정공공분양 용지를 공공임대 용지로 전환

임대주택 공급확대

‘13.9월감독규정 등 개정모기지 보험 가입대상 확대

‘13.10월기금운용계획 변경수익, 손익공유형 모기지 도입

‘13.9월기금운용계획 변경서민, 근로자 구입자금 개선

‘13.9월 국회제출소득세법 개정장기모기지 이자소득공제 확대

'13.하～'14주금공 업무계획 반영주택금융공사 모기지 공급확대

‘13.9월 국회제출지방세법 개정취득세율 인하

기 국회 제출관련법 개정4.1대책 핵심법안 처리

주택시장 정상화

단기추진과제

4.1 부동산 대책+8.28 전·월세시장 안정화 추진계획

24

1) 공급억제 – 수요확대 정책으로 변화

(1) 공급물량 조절기능: 공공 및 민간공급 조절- 공공공급물량 연간 7만호 → 연간 2만호(60M2 이하 소형)

(2) 유효수요 창출: 세제, 금융, 청약제도 개선- 생애최초 주택구입자 취득세 전액감면(2013년 6월 말)① 부부합산 6천만원 이하 & 6억∙85M² 이하 주택② 국민주택기금 생애최초 주택구입자금 지원확대 → 금리인하③ DTI(총부채상환비율) 은행권 자율, LTV(주택담보대출비율) 70%로 완화 적용④ 30년 분할상환 대출 신설 → 상환부담 완화 및 소비자 선택권 확대

- 양도소득세 5년 전액면제(기준요건에 한해, 2013년 말) ① 9억원 이하 & 신규∙미분양 구입시② 1주택자 소유 9억원∙85M² 이하 기존 구입시

III. 박근혜 정부 부동산정책(4.1 부동산 대책)

구 분 현 행 개 선

융자대상 부부합산 연소득 5.5천만원이하 생애최초 주택구입자 부부합산 연소득 6천만원이하 생애최초 주택구입자

대상주택·금리 85㎡이하, 주택가격 6억원 이하, 연 3.8%60㎡이하, 주택가격 3억원이하 → 연 3.3%

60~85㎡이하, 주택가격 6억원이하 → 연 3.5%

상환기간 20년 분할상환(거치기간 1~3년) 30년 분할상환 신설(거치기간 1~3년)

대출한도 호당 2억원 이내 (좌동)

DTI·LTV DTI 적용(50~60%), LTV 60% DTI 은행권 자율적용, LTV 70%

지원규모 '13년 2.5조원(이차보전) '13년 5조원(이차보전)

생애최초 주택구입자금 지원 계획

(3) 민간임대주택 시장 활성화- 주택임대관리업 신설, 토지임대부 임대주택 제도 도입- 85M² 이하 주택 & 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한- 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면, 양도세 장기보유 특별공제율 60%

(4) 분양가 상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시 감면 추진- 기존주택의 전용면적 2주택 공급 가능- 15년 이상 아파트 안전성 확보가 가능한 범위 內 수직증축 리모델링

근로자, 서민 주택구입자금 지원 계획

구 분 현 행 개 선

융자대상 부부합산 연소득 4천만원이하 무주택 세대주( 신혼부부는 5천만원 이하)

부부합산 연소득 4.5천만원이하 무주택 세대주( 신혼부부는 5.5천만원이하)

금리 연 4.3% 연 4.0%

대상주택대출한도상환기간

85㎡이하, 주택가격 3억원이하호당 1억원 이내20, 30년 분할상환(거치기간 1~3년)

(좌동)

근로자, 서민 전세자금 지원 계획

구 분 현 행 개 선

융자대상부부합산 연소득 4천만원이하 무주택 세대주( 신혼부부는 4.5천만원 이하)

부부합산 연소득 4.5천만원이하 무주택 세대주(신혼부부는 5천만원 이하)

금리 연 3.7% 연 3.5%

대출한도 호당 8천만원(전세가격의 70%이내) 호당 수도권 1억원, 기타 8천만원

상환기간 2년내 일시상환(3회 연장가능) (좌동)

추가대출 금지 허용(개인별 보증한도내)

25

III. 박근혜 정부 부동산정책

26

2) 하우스푸어 지원 제한적 시행

→ 장∙단기 연체자 경우 신용회복위원회로 채무조정 후,

(1) 3개월이상 연체차주 → 캠코 부실채권매입 or 보유지분매각 옵션제공(한도: 천억원)

(2) 정상차주 → 주택금융공사 대출채권매입+은행금리 수준 이자납입+최장 10년간 원금상환 유예(한도: 13년 1조원→ 점진적 확대)

(3) 매각희망자 → 임대주택 리츠에 매각, 재임대(5년) 주변시세로 지불(한도: 500호)

*정상차주: 85M² 이하 1주택 보유, 연소득 5천만원 이하

생애최초 주택구입자금 지원 계획

주택시장 정상화 하우스․렌트푸어 지원 보편적 주거복지

공급공공분양주택 축소민간주택 공급조절

하우스푸어프리워크아웃대출채권, 보유지분매각임대주택 리츠

임대주택

수혜자중심으로 전환도심내 공공임대 확대

수요

생애최초구입자 지원확대주택구입자지원 강화민간임대시장 활성화과도한 규제 정비 등

렌트푸어목돈 안드는 전세전세자금 지원

수요지원

주택바우처 도입대학생, 신혼부부등생애주기별지원 강화공공임대주택 관리의공공성강화

서민, 중산층 주거안정

III. 박근혜 정부 부동산정책

27

2) 하우스푸어 지원 제한적 시행

[그림 21] 캠코를 통한 연체채권 채무조정 개념도

채무조정(채권전액매입시

지분매입옵션)

캠코 채권매각 금융회사

기타 금융회사

하우스푸어(3개월 이상 연체)

채권을 매각하지 않은 기타금융회사가 있는 경우→ 잔여대출에 대한 원리금상환

채권대금지급

채권대금매각원리금상환(지분매각시임대료납부)

[그림 23] 주택담보대출채권 매각제도

유동화증권 투자자

주택금융공사

하우스푸어(미연체 정상)

채권매각 은행

기타 금융회사(은행, 비은행)

채권을 매각하지 않은 기타금융회사가 있는 경우→ 잔여대출에 대한 원리금상환

채권대금지급

대출채권매각

자금투자MBS발행이자지급

원금상환유예 등

채무조정

이자상환(유예기간종료시

원금상환)

III. 박근혜 정부 부동산정책

[그림 22] 임대주택 리츠 개념도

금융기관 LH

REIT`s(리츠)하우스푸어 투자자

4. 대출상환 3. 매입확약

1. 투자

7. 청산6. 주택(지분)재매입

2. 주택(지분)매각5. 임대(사용)료

28

3) 렌트푸어 지원 시행

(1) 집주인 담보대출방식(목돈안드는 전세 I)- 집주인 담보대출의 이자를 세입자가 납부 → 대출금리 인하적용- 집주인 다양한 혜택 → 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자납입액 40% 소득공제,

양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세∙종부세 감면

(2) 임차보증금 반환청구권 양도방식(목돈안드는 전세 II) - 전세자금 지원 확대 계획- 소득요건 상향(부부합산 4 → 4.5천만원), 대출한도 확대(수도권 8천만원 → 1억원),

지원금리 하향조정(3.7% → 3.5%)

[그림 24] 전세 지원제도 1 : 집 주인 담보대출 방식

금융기관

세입자(임차인)집주인(임대인)

보증이자납부

임대차계약

담보제공

주택담보대출(보증금)

임대차계약

정부

세제지원

III. 박근혜 정부 부동산정책

[그림 25] 전세 지원제도 2 : 임차보증금 반환청구권 양도방식

세입자(임차인) 금융기관 보증기관

집주인(임대인)

전세자금 대출

임차보증금 반환청구권 양도

보증계약

임대차계약

임대차보호법상 우선변제권 확보

-5.0

-12.4

16.4

11.6

6.9

21.0

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011

주택매매가격 증가율부동산투기억제대책(90.4.13)

부동산종합대책(88.8.10)

부동산실명제도입(95.3.30)

분양가자율화(95.3.30)

주택시장 안정대책(02.1.8)등 5차례

국민참여부동산정책(05.8.31)

주택건설 촉진계획(99.10.7)

건설산업활성화방안(00.11.1)주택경기 활성화대책(98.05.22)건설산업 활성화방안(98.9.25)

건설 및 부동산경기 활성화대책(98.12.12)

(%)

부동산시장 안정화 방안(06.3.30), (06.11.15)

주택 미분양 해소 및거래 활성화 방안(10.4.23)

주택시장 정상화 및서민주거안정 대책(11.12.7)

정부별 주요 정책과 주택매매가격 증가율

Appendix

29

역대 정부의 부동산투기 대응책부동산투기억제에 관한 특별조치법 제정(67.11.29)토지양도차익에 대해 50% 세율 적용해 과세

공지로 2년이상 방치시 과세

건물 정착된 토지 면적이 건축물 면적 10배 초과시 과세

대상지역: 서울, 부산, 기타 대통령령이 정하는 지역

8.8부동산투기억제조치(78.8.8) 양도소득세 강화

등기제한-매도용 인감증명용도, 유효기간 제한

중개제도 개정(신고제→허가제)

2.16부동산투기억제대책(82.2.16) 미등기 전매억제 조치

채권입찰제에 의한 아파트 분양

특정지역고시제 활용(양도세 과표를 실거래가로 적용)

4.18토지 및 주택문제 종합대책(83.4.18) 양도소득세율 조정(탄력세율 적용시한 단축)

토지종합재산세제 도입검토

대도시 주택공급 확대방안으로 공영개발 유도

기업의 비업무용 토지 취득 억제 행정지도 강화

부동산종합대책(85.4.20) 총합토지세제 실시(86 하반기부터)

모든 부동산 거래 사후신고제 실시(상동)

재산세 다단계화 및 누진율 강화(상동)

8.10부동산종합대책(88.8.10) 양도소득세조정(1가구 2주택 면세기간 단축)

아파트 특정지역확대(서울 강남,북/지방 인기 아파트)

투기우려임야, 도시 내 농지 토지거래허가제 실시

90년부터 종합토지세 실시

89년부터 개발이익환수제 실시

도시 택지보유상한제 도입 추진

서울 및 수도권에 택지개발 확대

양도세 누진과세 강화

90년 토지공개념 도입 토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발이익환수제

4.13부동산종합대책(90.4.13) 부동산 등기 의무화

토지신탁제도 도입

토지거래허가제 운용개선, 허가지역 확대

회사용 임대주택 확대지원

5.8부동산 투기억제 특별보완대책(90.5.8) 계열기업군의 부동산 신규취득 억제

금융기관의 유휴토지 및 비업무용 부동산 담보취득 제한

증권, 보험회사의 과다보유 부동산 매각

제3자 명의 부동산 실태조사 및 담보제공금지

95년 부동산 실명제 실시 영의신탁 약정 무효화

토지종합전산망 가동

주택시장 안정 종합대책(03.5.23) 투기지역 내 주상복합 및 조합아파트 분양권 전매 금지

재건축 아파트 80%이상 시공 후 분양

수도권 전역/충청 일부 투기 과열지구 및 투자지구 확대

부동산 시장 안정대책(03.9.5) 재건축 중소형 의무비율 60%로 확대

투기과열지구 재건축 조합원 지분 전매 금지

주택시장 안정 종합대책(03.10.29) 종합부동산세 조기 도입(05→06)

1세대 3주택자 양도세 60% 중과

투기지역 주택담보인정 비율 50%→40% 하향조정

강북뉴타운, 광명/아산 역세권 개발

수도권 주택시장 안정대책(05.2.27) 판교신도시 분양일정 조정

강남 초고층 재건축 불허

양주 목정, 남양주 별내, 고양 상송 판교 신도시급 개발

부동산 제도 개혁방안(05.8.31) 생애 최초 주택자금 지원 재개

실거래가 신고 의무화 및 등기부 기재

종합부동산세 세대별 과세, 대상 6억원으로 인하

1세대 2주택 양도세 50% 중과

강북뉴타운 광역개발 지원, 판교신도시 공영개발

송파 거여지구 국공유지 200만평 개발

8.31후속대책(06.3.30) 투기지역 6억 초과 주택 구입시 총부채상환비율 40% 적용

재건축 안전진단 강화 및 개발부담금제 도입

거래신고 지역 내 주택취득자금 조달계획 신고 의무화

Appendix

30

31

Compliance Notice동 자료는 작성일 현재 사전고지와 관련한 사항이 없습니다. 당사는 동 자료에 언급된 종목과 계열회사의 관계가 없으며 2013년 9월 4일 현재 동 자료에 언급된 종목의 유가

증권(DR, CB, IPO, 시장조성 등) 발행 관련하여 지난 6개월 간 주간사로 참여하지 않았습니다. 당사는 2013년 9월 4일 현재 동 자료에 언급된 종목의 지분을 1%이상 보유하고

있지 않습니다. 당사의 조사분석 담당자는 2013년 9월 4일 현재 동 자료에 언급된 종목의 지분을 보유하고 있지 않습니다. 본 자료에 게재된 내용들은 본인의 의견을 정확하

게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다. (작성자: 김형근)

투자등급 관련사항1. 종목추천관련 투자등급(추천기준일 종가대비 4등급)

→아래 종목투자의견은 향후 6개월간 추천기준일 종가대비 추천종목의 예상 목표수익률을 의미함.

ㆍStrong Buy : 추천기준일 종가대비 +50%이상.

ㆍBuy : 추천기준일 종가대비 +15%이상 ~ +50%미만.

ㆍHold : 추천기준일 종가대비 +5%이상 ~ +15%미만.

ㆍReduce : 추천기준일 종가대비 +5%미만.

2. 산업추천관련 투자등급(추천기준일 시장지수대비 3등급)

→아래 산업투자의견은 시가총액기준 산업별 시장비중 대비 보유비중의 변화를 추천하는 것.

ㆍ비중확대(Overweight).

ㆍ중립(Neutral).

ㆍ비중축소(Underweight)