EEVVOOLLUUCCIIÓÓNN DDEELL VVAALLOORR DDEE …...Dª. Marta García Hernández (Consultor) y D. Fco. Javier Alcat (Dtr. I + D). Conjuntamente con este documento recibido en papel

EEEVVVOOOLLLUUUCCCIIIÓÓÓNNN DDDEEELLL VVVAAALLLOOORRR DDDEEE MMMEEERRRCCCAAADDDOOO

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111999999999---222000000555 CCCAAAPPPIIITTTAAALLLEEESSS NNNAAACCCIIIOOONNNAAALLLEEESSS

Javier Alcat & Marta García Hernández

JUNIO, 2006

2

ANTECEDENTES

Ministerio de Industria solicita a TINSA CONSULTORÍA, S.A.U. la elaboración

de un informe con el fin de obtener información sobre la evolución de valores

de locales comerciales en diferentes Capitales y ciudades de la Nación, entre

los años 1999 y 2005 (ambos inclusive).

El presente informe se elabora para uso únicamente de Ministerio de

Industria y para su finalidad específica. TINSA Consultoría, S.A.U. no

responderá ante terceros distintos de sus clientes.

El estudio ha sido realizado por;

Dª. Marta García Hernández (Consultor) y D. Fco. Javier Alcat (Dtr. I + D).

Conjuntamente con este documento recibido en papel impreso, pueden existir

una o más copias electrónicas, en caso de discrepancias la copia original en

papel impreso será considerada como la definitiva.

Madrid, junio, 2006

Dña. Mónica de Lima Fernández de Toro

Directora de TINSA Consultoría, S.A.U.

3

ÍNDICE

1 METODOLOGÍA Y FINALIDAD ................................................................................4

2 RESUMEN DE CONCLUSIONES.............................................................................7

3 MADRID CAPITAL ...................................................................................................12

4 BARCELONA CAPITAL ..........................................................................................21

5 VALENCIA CAPITAL ..............................................................................................26

6 SEVILLA CAPITAL ..................................................................................................31

7 ZARAGOZA CAPITAL ............................................................................................36

8 SANTANDER...........................................................................................................41

9 VIGO.........................................................................................................................46

10 GIJÓN.......................................................................................................................49

11 SABADELL ..............................................................................................................53

12 JEREZ DE LA FRONTERA.....................................................................................56

4

METODOLOGÍA 1 METODOLOGÍA Y FINALIDAD FINALIDAD El estudio pretende establecer el crecimiento comparativo del precio de local comercial para diversos municipios Españoles desde el año 1999 hasta el 2005. El precio se establecerá para un local modelo de 100m2 en planta calle y otro de 200m2 en planta calle. MUNICIPIOS de ESTUDIO Madrid Santander Barcelona Vigo Valencia Gijón Sevilla Sabadell Zaragoza Jerez de la Frontera SEGMENTOS DE ESTUDIO El seguimiento histórico del precio debe establecerse para tres segmentaciones: SEGMENTO 1º.- Zonas Prime; Zonas de las Capitales con precios históricamente más altos. SEGMENTO 2º.- MEDIO; Conjunto de las Capitales para establecer el crecimiento medio de

referencia. SEGMENTO 3º.- INFERIORES; Zonas de las Capitales con precios históricamente más bajos. Debido a la mayor dimensión de Madrid frente al resto de municipios de estudio, se han realizado otras segmentaciones adicionales que permiten referenciar en mayor medida el crecimiento de los precios. Para determinar los precios MÁXIMOS se ha realizado un seguimiento de la media de los 5 precios más altos (MÁXIMOS) valorados cada año por TINSA dentro de las zonas seleccionadas en el SEGMENTO 1º, que sirve de indicador del extremo superior del universo de precios estudiados. NOTA METODOLÓGICA Los Inmuebles dedicados para el uso de pequeño comercio se caracterizan frente a otros usos inmobiliarios por la fuerte heterogeneidad que presentan en la superficie y en la forma. Los locales Comerciales son productos “residuales”, ubicados en las plantas bajas resultantes de los solares históricos, cuyas edificaciones se han ido realizado en el tiempo para usos característicos residenciales. Esta circunstancia hace que el producto inmobiliario resultante no sea fruto de un programa establecido previamente de acuerdo a las necesidades de la demanda actual, como ocurre con los Inmuebles residenciales o en las nuevas promociones realizadas en áreas periféricas de expansión de las ciudades. Por otro lado, la tradición urbanística de las ciudades impone históricamente que el uso comercial debe establecerse en planta de calle, permitiendo en algunas zonas ampliar el uso en las plantas sótanos, la planta primera y, en determinadas calles, la planta segunda.

5

Para solventar la distorsión que puede producirse en el precio debido al amplio rango de superficies que presentan los locales comerciales y a las diferentes plantas en las que se desarrollan los usos de los locales, se han realizado diversos ajustes previos en las tramas de datos valorados por TINSA durante los años del estudio: 1º.- Se ha estudiado el Precio Unitario valorado por TINSA exclusivamente en las plantas bajas

de calle, eliminando así las distorsiones que, sobre el precio de planta baja, producen los menores precios de las plantas superiores e inferiores en aquellos locales que las tienen.

El Tasador de TINSA tiene como procedimiento obligatorio emitir valores independientes para cada una de las plantas de las que se compone un local comercial, aunque debe entenderse que el tasador tiene en cuenta la existencia, o no, de plantas adicionales, éste siempre emite el valor descompuesto para cada una de las plantas que conforma el local. No se han incluido valores de locales ubicados en Centros Comerciales.

2º.- Se han eliminado aquellos registros con superficies en planta baja inferiores a los 10m2 y

superiores a los 1.000m2, eliminando el efecto de distorsión del precio que provocan las medianas superficies >1.000m2 así como el exceso de precio comparado de los locales mínimos o residuales.

3º.- Se han eliminado aquellos registros cuya ubicación, superficie y precio resultaban

idénticos, de manera que un mismo inmueble y un mismo precio no obtuvieran un mayor peso en los modelos de las muestras.

4º.- Se han eliminado aquellos registros cuyos precios unitarios obtenían claros infravalores en

zona debido a posiciones interiores o problemas para el uso comercial apreciados por el tasador. (Selección que no representa más del 0,5% del total la muestra).

5º.- Se han realizado modelos de regresión con todos los registros de cada municipio,

segmento y año estudiados, con el fin de establecer el Precio Unitario modelo aplicable para 100m2 y para 200m2 de superficie teórica en planta de calle.

Esta metodología evita la posible distorsión en los resultados obtenidos para los precios MEDIOS unitarios debida a la dispersión anual de las superficies medias valoradas en cada segmentación y año de la muestra, principalmente en la SEGMENTACION 1º que cuenta con un número muy inferior de datos respecto a la SEGMENTACION 2º.

6º.- Para conseguir el seguimiento anual del precio de una segmentación determinada, se ha tenido especial cuidado en elegir anualmente cestas de locales valorados que fueran comparables tanto en número de muestras como en situación, modelizándose a continuación el precio para la superficie teórica de 100m2 y de 200m2.

6

LOCALES COMERCIALES MADRID CAPITAL AÑO 2005

Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle ( eu / m2)

y = 1,9837x + 7163,4

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000

VUM2005 Madrid Zonas Prime 124 val VUM2005MEDIA Zonas Prime


Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle (eu / m2)

y = -1,5695x + 8428,6

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

0 100 200 300 400 500 600 700 800

VUM2005 Madrid Salamanca 43 val VUM2005MEDIA Madrid Salamanca


Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle (eu / m2)

y = 1,0497x + 3777,1

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000

VUM2005 Madrid Total 1.489 val VUM2005MEDIA Madrid

EJEMPLO METODOLÓGICO DE MODELIZACIÓN POR REGRESIÓN LINEAL Sobre valoraciones en Madrid año 2005.

Madrid Zonas Prime año 2005 Encuadra los dos barrios de Salamanca POST 28001 y 28806 así como la zona centro POST 28013 y Eje Castellana POST 28046 Nº de valoraciones 124 Superficie media 207m2 valor medio 7.574 €/m2 Superficie model 100m2 valor medio 7.362 €/m2 Superficie model 200m2 valor medio 7.560 €/m2 El valor crece en casi 2 euros por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle.

Madrid TOTAL Municipio año 2005 Encuadra todas las zonas POST 28001 a 28054 Nº de valoraciones 1.489 Superficie media 150m2 valor medio 3.934 €/m2 Superficie model 100m2 valor medio 3.882 €/m2 Superficie model 200m2 valor medio 3.987 €/m2 El valor crece en 1 euro por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle.

Madrid Zona Precio más Alto Salamanca año 2005 Encuadra el barrio de Salamanca POST 28001. Nº de valoraciones 43 Superficie media 192m2 valor medio 8.127 €/m2 Superficie model 100m2 valor medio 8.272 €/m2 Superficie model 200m2 valor medio 8.115 €/m2 El valor decrece en 1,5 euro y medio por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle.

7

RESUMEN de CONCLUSIONES

Valor de Mercado de la superficie en planta de calle Locales Comerciales

1999 a 2005 _CAPITALES de España 2 RESUMEN DE CONCLUSIONES

Estudio realizado sobre un total de 58.816 valoraciones realizadas por TINSA durante los años 1999 a 2005.

§ Las valoraciones se han apoyado en ofertas y/o transacciones del mercado de locales

comerciales recogidas por los tasadores que, posteriormente, se seleccionan y homogeneizan con los inmuebles valorados.

§ Todos los inmuebles valorados han sido visitados, medidos y comprobados por los tasadores en aquellas circunstancias que son relevantes para establecer un VALOR de MERCADO.

§ El estudio ha tenido en cuenta exclusivamente VALORES de MERCADO y ha excluido específicamente sus correspondientes Valores Hipotecarios.

§ Los Valores unitarios en €/m2 de superficie en planta de calle y las tasas de revalorización se han expresado en precio nominal.

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en las Capitales Españolas durante estos seis años, ha resultado ser de 169,6m2.

Esta circunstancia ha obligado a modelizar el precio para un local teórico de 100m2 y para otro de 200m2. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales de Provincia 2005 se establece en 2.194 €/m2 para la superficie en planta de calle, mientras que el precio MEDIO de la vivienda Usada en estas mismas Capitales Españolas se establece en 1.776 €/m2. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales de Provincia se ha multiplicado por 2,1 veces en el plazo 1999 a 2005, mientras que el precio de la vivienda Usada en estas mismas Capitales Españolas lo hizo por 2,4 veces. Número de veces que ha crecido el precio Unitario de LOCAL COMERCIAL en planta calle desde el año 1999 a 2005 (nominal sobre el precio de 1999) y comparativa con Precio de Vivienda usada.

Nº veces desde 1999Loc

MAXIMOSLoc

PRIMELoc

MEDIOSLoc_MO

DLoc

INFERIORVIV

USADANACIONAL Capitales 2,1 2,4Madrid_cap 3,7 2,1 2,1 2,2 2,0 2,7Barcelona_cap 4,1 3,0 2,3 2,4 2,1 2,6Valencia_cap 3,9 2,7 2,4 2,6 2,1 2,9Sevilla_cap 3,2 2,7 2,3 2,5 2,4 3,1Zaragoza_cap 2,7 3,2 2,3 2,6 2,4 3,0Santander_cap 2,6 2,3 1,8 1,7 1,5 2,3Media selección 3,4 2,7 2,2 2,3 2,1 2,8

Nº de veces desde 1999 expresa el nº de veces que ha crecido el precio MEDIO valorado desde 1999 hasta el año 2005. loc. MÁXIMOS segmento de precios MÁXIMOS. loc. PRIME segmento de precios Mejores zonas comerciales. loc. MEDIOS segmento de precios MEDIOS sin modelizar.

loc. MOD segmento de precios MEDIOS modelizados 100m2 y 200m

2.

loc. INFERIOR segmento de precios INFERIORES.

8

Los precios MÁXIMOS de locales comerciales se han multiplicado por encima de 3 veces para las cuatro Capitales de provincia más importantes: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Destaca la evolución de los Máximos de Barcelona que incluso han cuadriplicado su precio durante los 6 años de estudio. La evolución de los Máximos en Santander, al igual que en el resto de las capitales de la cornisa cantábrica y Galicia, no han logrado triplicar el precio desde 1999. La evolución de los Máximos en Sevilla y Zaragoza ha resultado similar a la evolución de los precios MEDIOS de la vivienda usada en esas capitales. Los precios de Zonas Prime han triplicado su valor en Zaragoza y Barcelona; se han multiplicado por 2,7 veces en Valencia y Sevilla; por 2,3 veces en Santander; mientras que en Madrid se han ajustado al crecimiento de los precios MEDIOS de las Capitales de provincia Nacionales (2,1 veces). Es de destacar que el crecimiento medio de los precios en estas capitales para este segmento de precios altos es similar al crecimiento experimentado por el precio MEDIO de la vivienda usada en las mismas capitales durante el mismo período. Los precios MEDIOS e INFERIORES de las Capitales de provincia Nacionales se han duplicado en los últimos 6 años, excepto en Santander y las capitales de provincia de la cornisa Cantábrica y Galicia, que no han llegado a hacerlo, a excepción de Pontevedra. La tasa anual de revalorización sostenida para el plazo de 6 años (1999 a 2005) resultó ser del 13,0% anual para el precio de la planta de calle en locales comerciales de las Capitales de Provincia Nacionales, mientras que la misma tasa media de crecimiento del precio de la vivienda Usada fue del 15,7%. TASA anual sostenida de REVALORIZACION de los precios Unitarios de LOCAL COMERCIAL en planta calle (% nominal sobre el precio de 1999) y comparativa con el Precio de Vivienda usada (1999 a 2005)

(T.I.)CTE AÑO 1999 Loc MAXIMOS

Loc PRIME

Loc MEDIOS

Loc_MOD

Loc INFERIOR

VIV USADA

NACIONAL Capitales 13,0 15,7Madrid_cap 24,4 12,4 13,6 14,3 12,0 17,8Barcelona_cap 26,5 19,8 15,3 15,9 13,1 17,6Valencia_cap 25,2 18,1 15,7 17,4 13,5 19,4Sevilla_cap 21,6 18,3 15,1 16,5 15,5 20,5Zaragoza_cap 19,0 21,1 14,8 17,2 15,8 20,3Santander_cap 17,6 14,9 9,9 9,5 6,5 14,7Media selección 22,4 17,4 14,1 15,1 12,7 18,4

(T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización sostenida (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado entre los años 1999 y 2005 para cada segmento de precios. loc. MAXIMOS segmento de precios MÁXIMOS. loc. PRIME segmento de precios Mejores zonas comerciales. loc. MEDIOS segmento de precios MEDIOS sin modelizar. loc. MOD segmento de precios MEDIOS modelizados 100m2 y 200m2. loc. INFERIOR segmento de precios INFERIORES.

9

Las tasas sostenidas de crecimiento de los precios MAXIMOS de locales comerciales se han establecido por encima del 20% para las cuatro Capitales de provincia más importantes: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Destaca la revalorización más alta de Barcelona, con una tasa nominal sostenida del 26,5% anual, lo que duplica la tasa Media de crecimiento del precio MEDIO de locales en las Capitales Españolas. La tasas sostenidas de crecimiento de los precios MÁXIMOS de Locales supera (entre un 6%-9%) a las tasas de crecimiento del precio de la vivienda Usada en Madrid, Barcelona y Valencia; se iguala en Sevilla y Zaragoza (en torno a un 20%); y es superior en Santander (un 3%). La tasa anual sostenida de crecimiento de los precios MEDIOS de locales comerciales en Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza han superado la media de Capitales Nacionales; Madrid se ha ajustado un 0.6% por encima, mientras que en Santander ha resultado ser menor en un 3% cada año entre 1999 y 2005. La tasa anual sostenida de crecimiento de los precios INFERIORES resultó en Sevilla y Zaragoza ser superior (entre 2,5% y 2,8% anual) a la media de precios MEDIOS de las Capitales Nacionales, igualando incluso el crecimiento del precio MEDIO de la vivienda usada en estas Capitales. Valencia y Barcelona ajustaron el crecimiento de los precios INFERIORES de locales comerciales al crecimiento medio del precio en Capitales nacionales. Madrid situó el crecimiento sostenido en una tasa del 12% en la zona de Villa verde, mientras que la tasa de crecimiento, media para todas las zonas SUR de la capital, se situó en un 14,7%, más cercana a los crecimientos de Sevilla y Zaragoza. En las zonas de precios INFERIORES de Santander el crecimiento resultó la mitad que el crecimiento del precio MEDIO de Capitales Nacionales. El crecimiento del precio de locales comerciales en todas las Capitales de la costa Cantábrica y Galicia ha resultado inferior a la media de precios MEDIOS de Capitales Nacionales. Pontevedra con una tasa del 12,3%, Santander, 9,9% y Oviedo 9,3%, se sitúan dentro de las 23 capitales cuyo crecimiento del precio MEDIO de locales comerciales se sitúa por debajo de la media de Capitales Nacionales. A Coruña 8,1%, Ourense 5,6% y Lugo 5,5% cierran la lista de ca pitales con menor crecimiento del precio de los locales comerciales. Las CAPITALES con MAYOR tasa de crecimiento sostenido del precio MEDIO Comercial han sido: Segovia 23%, Girona 20%, Alicante 19,6%, Huesca 19,5%, Toledo 19,3%, Málaga 17,8%, Tarragona 17,3% y Cádiz 17,1%. Estas tasas de crecimiento de los precios MEDIOS se acercan a los crecimientos de los Precios Prime más altos de las cinco principales capitales: Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Madrid.

10

REVALORIZACIÓN NACIONAL del PRECIO MEDIO en CAPITALES

LOCAL COMERCIAL Valor unitario MEDIO Planta calle

Indice revalorizacion 1999 CAPITALES

292

267

257253246

226

208

178

162

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

220

230

240

250

260

270

280

290

300

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Alicante

Malaga

Zaragoza

Valencia

Sevilla

Barcelona

Madrid

MediaNacional CapitalesCredito alCONSUMO

S.C.Tenerife

El Precio MEDIO nominal de mercado para la Superficie en Planta de Calle de los LOCALES COMERCIALES se ha duplicado en las capitales Españolas entre 1999 y 2005. (Multiplicándose por 2,08 veces). El Importe del Crédito al Consumo se ha multiplicado por 1,78 veces en el mismo período. Las Capitales que han asistido a las mayores revalorizaciones en el valor de mercado de los locales comerciales desde 1999 han sido: Segovia (que ha más que triplicado el precio desde 1999), Girona, Alicante, Huesca y Toledo que casi han triplicado (2,9 veces); Málaga, Tarragona, Cádiz, Huelva, Zaragoza y Valencia (>2,5 veces). En torno a la revalorización media nacional (2,08 veces) se han situado capitales como Granada, Lérida, Madrid, Cáceres, Zamora, Valladolid, Pontevedra y Guadalajara. Las menores revalorizaciones se han dado en St.C. de Tenerife, La Coruña, Ourense, Lugo y Soria (entre 1,6 y 1,3 veces). Destaca el fuerte y generalizado incremento de los precios de los locales comerciales acontecido en los dos últimos años, 2004 y 2005, en los que se ha producido la MITAD de toda la revalorización acumulada de los seis años desde 1999, en sintonía con el comportamiento del Importe concedido en España por Crédito al Consumo.

11

LOCAL COMERCIAL Valor unitario MAXIMO ponderado Planta calle

Indice revalorizacion 1999_CAPITALES

410

386

370

313

284

264

240

208

178

100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

Barcelona

Valencia

Madrid

Sevilla

Zaragoza

Santander

VIV_Usada Media Nacional Capitales

LOCALES Media NacionalCapitales

Credito alCONSUMO

REVALORIZACIÓN NACIONAL del PRECIO MÁXIMO en CAPITALES El PRECIO MÁXIMO nominal de mercado para la Superficie en Planta de Calle de los LOCALES COMERCIALES se ha multiplicado por 4,1 veces en Barcelona Capital entre los años 1999 y 2005, mientras que el crecimiento de sus precios MEDIOS se establece en 2,5 veces. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales se ha incrementado 2,08 veces en el plazo 1999 - 2005, mientras que el precio de la vivienda Usada de las Capitales Españolas lo hizo por 2,4 veces. El comportamiento de los precios MÁXIMOS en Madrid y Valencia se acerca al caso de Barcelona. Valencia multiplica sus precios MÁXIMOS 3,9 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,5 veces. Madrid multiplica sus precios MÁXIMOS 3,7 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,3 veces. Sevilla triplica sus precios MÁXIMOS con 3,1 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,5 veces (similar a Valencia). Zaragoza multiplica sus precios MÁXIMOS 2,8 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,6 veces. Destaca el espectacular y generalizado incremento del precio máximo de los locales comerciales acontecido en el último año 2005, en sintonía con el comportamiento del Importe concedido en España por Crédito al Consumo, lo que sugiere que la presión en el comportamiento del consumo se traslada casi instantáneamente al precio inmobiliario de los locales comerciales en las mejores zonas de las Capitales. En el año 2004, los precios MÁXIMOS de locales en Barcelona, Zaragoza, Santander y, en menor medida Sevilla, parecían haber estabilizado sus crecimientos. Sin embargo, han vuelto a repuntar con fuerza en el último año (2005) siguiendo la estela del crecimiento sostenido en 2004 y 2005, producido tanto en Valencia como en Madrid.

12

RESULTADOS MADRID CAPITAL 3 MADRID CAPITAL

ZONIFICACIÓN

13

LOCALES COMERCIALESMADRID CAPITAL

Valor Unitario en eu/m2 planta calle

7.888

8.925

12.783

14.534

17.632

22.833

29.196

3.4423.797

4.755

5.862 6.056 6.234

7.362

3.8823.375

2.7482.3012.1701.9051.720

1.9731.8101.5411.1161.1359861.000

2.194

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

5 op.PRECIO MAXIMO

Madrid Zonas Prime 100m2

Madrid MEDIA 100m2

Madrid Villaverde

ESPAÑA Capitales Media

RESULTADOS MADRID CAPITAL VALORES DE MERCADO EN VENTA

5 op. PRECIO MÁXIMO: Precio MEDIO anual de las 5 valoraciones de máximo precio realizadas dentro de Madrid Zonas Prime. Destaca calles Serrano, Goya, Gran Vía, Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 24,4% año Madrid Zonas Prime 100m2: Precio MEDIO anual modelizado para un local de superficie100m2 en planta de calle. CODIPOST 28001_Salamanca 1; CODIPOST 28006_Salamanca 2; CODIPOST 28013_Centro zona Sol, Gran Vía CODIPOST 28046_Eje Castellana Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 13,5% año Madrid MEDIA 100m2: Precio MEDIO anual modelizado para un local de superficie100m2 en planta de calle. CODIPOST 28001 hasta CODIPOST 28054 Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 14,5% año Madrid Villaverde: Precio MEDIO anual de la zona de prec ios INFERIORES. CODIPOST 28021_Villaverde_S.Cristobal Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 12,0%

El precio MEDIO nacional de locales en capitales se establece en el año 2005 en 2.194 €/m2 planta calle. El Precio Unitario Máximo de locales comerciales en Madrid Capital ha crecido a una tasa nominal anual constante del 24,4% desde el año 1999 hasta el año 2005, llegando en la actualidad a un precio de 29.196 €/m2. En 1999 el precio Máximo suponía 7,9 veces el precio mínimo de la Capital y en 2005 supone 14,8 veces. El Precio Unitario Medio de locales comerciales en Madrid Capital se ha duplicado en todas las segmentaciones de análisis desde el año 1999 hasta el año 2005, y el precio Máximo casi se ha cuadriplicado (3,7 veces).

14

LOCALES COMERCIALESMADRID CAPITAL ZONAS

Valor Unitario en eu/m2 planta calle

3.986

4.376

5.313

6.866

6.577

6.956

8.272

3.442

3.797

4.755

5.8626.056

6.234

7.362

2.2612.393

2.946

3.389

3.721

4.472

4.780

1.000 9861.135 1.116

1.5411.810

1.973

1.7201.905

3.882

3.375

2.748

2.3012.170

2.536

1.927

1.6611.6221.432

1.3351.116

2.194

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Madrid Salamanca 100m2Madrid Zonas Prime 100m2Madrid CENTRO intM30Madrid MEDIA 100m2Madrid Zonas SURMadrid VillaverdeESPAÑA MEdia Capitales

Madrid Salamanca 100m2: Precio MEDIO anual de la zona de precios superiores. CODIPOST 28001_Salamanca zona S y Goya Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 12,9% año Madrid CENTRO int.M30: Precio MEDIO anual de las zonas de la Almendra Central de Madrid interiores a la M30 CODIPOST 28001, 28002, 28003, 28004, 28005, 28006, 28007, 28008, 28009, 28010, 28012, 28013, 28014, 28015, 28016, 28020, 28028, 28036, 28039, 28045, 28046. Destaca calle Fuencarral y barrio de Justicia. 28014 Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 13,3% año Madrid Zonas SUR: Precio MEDIO anual de las zonas del Cono SUR de Madrid exteriores a la M30. CODIPOST 28011, 28018, 28019, 28021, 28024, 28025, 28026, 28038, 28041, 28044, 28047,28053,28054. Destaca fuerte repunte en nuevo ensanche Buenavista 28054 Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 14,7% año

El Precio Unitario Medio de locales comerciales en Madrid Capital ha crecido a una tasa nominal anual constante del 14,5% desde el año 1999 hasta el año 2005, llegando en la actualidad a un Precio Unitario de 3.882 €/m2 para un local teórico de 100m2 de superficie en calle.

15

ÍNDICE de PRECIOS y REVALORIZACIÓN MADRID CAPITAL

MODELO 100 m2 y 200 m2


Valor Unitario en eu/m2 planta calle, 100m2

8.925

12.783

14.534

17.632

22.833

29.196

3.797 4.755

5.862 6.056 6.234 7.362 7.888

3.442 3.882 3.375

2.748 2.301 2.170 1.905

1.720

1.973 1.810 1.541 1.116 1.135 986 1.000

2.194

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 opZonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2ZONA VillaverdeMEDIA ESPAÑA



8.925

14.534

17.632

29.196

3.525 4.326

5.880 5.912 6.274 7.560

12.783

22.833

7.888

3.680 3.987

3.390 2.641 2.312 2.208 1.933 1.809

1.973 1.810 1.541 1.116 1.135 986 1.000

2.194

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op

Zonas Prime 200m2

TOTAL MEDIA 200m2

ZONA Villaverde

MEDIA ESPAÑA


Indice de revalorización base 1999planta calle, 100m2

370

214

226

197

208

100

150

200

250

300

350

400

450

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 opZonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2ZONA VillaverdeMEDIA ESPAÑA



370

214 220

197 208

100

150

200

250

300

350

400

450

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op

Zonas Prime 200m2

TOTAL MEDIA 200m2ZONA Villaverde

MEDIA ESPAÑA

16

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Madrid Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 147,7 m2.

El segmento de Precios MÁXIMOS es el único segmento que ha obtenido en Madrid un crecimiento sensiblemente superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales. El resto de segmentos de precios analizados Precio Zonas Prime, Precios MEDIOS y Precios INFERIORES han conseguido revalorizaciones acumuladas entre 1999 y 2005 similares a la revalorización media de los Precios MEDIOS de las Capitales de provincia Nacionales. Los Precios MEDIOS e INFERIORES se han revalorizado en mayor medida y de manera constante desde el año 2003 hasta el año 2005, mientras los Precios altos de las Zonas Prime detuvieron su revalorización durante los años 2003 y 2004 para repuntar otra vez con fuerza durante el último año 2005.

17

RESULTADOS MADRID CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM MADRID

VUM eu/m2 calle 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 1ºTOP 5 op 7.888 8.925 12.783 14.534 17.632 22.833 29.196 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 27 23 22 24 24 T.I. 13 43 14 21 29 28 IND.REV 1999 100 113 162 184 224 289 370 nº casos 5 5 5 5 5 5 5 Zona Salamanca 100m2 3.986 4.376 5.313 6.866 6.577 6.956 8.272 (T.I.)CTE AÑO 1999 10 15 20 13 12 13 (T.I) 10 21 29 4 - 6 19 IND.REV 1999 100 110 133 172 165 174 208 nº casos 14 8 13 9 28 38 43 Zona Salamanca 200m2 4.124 3.833 4.685 6.911 6.802 7.903 8.115 (T.I.)CTE AÑO 1999 7 - 7 19 13 14 12 T.I. 7 - 22 47 2 - 16 3 IND.REV 1999 100 93 114 168 165 192 197 nº casos 14 8 13 9 28 38 43 Zonas Prime 100m2 3.442 3.797 4.755 5.862 6.056 6.234 7.362 (T.I.)CTE AÑO 1999 10 18 19 15 13 14 T.I. 10 25 23 3 3 18 IND.REV 1999 100 110 138 170 176 181 214 nº casos 49 38 33 42 78 114 124 Zonas Prime 200m2 3.525 3.680 4.326 5.880 5.912 6.274 7.560 (T.I.)CTE AÑO 1999 4 11 19 14 12 14 T.I. 4 18 36 1 6 20 IND.REV 1999 100 104 123 167 168 178 214 nº casos 49 38 33 42 78 114 124 Zonas CENTRO int M30 2.261 2.393 2.946 3.389 3.721 4.472 4.780 (T.I.)CTE AÑO 1999 6 14 14 13 15 13 (T.I) 6 23 15 10 20 7 IND.REV 1999 100 106 130 150 165 198 211 nº casos 333 540 534 524 678 602 853 TOTAL MEDIA 100m2 1.720 1.905 2.170 2.301 2.748 3.375 3.882 (T.I.)CTE AÑO 1999 11 12 10 12 14 15 T.I. 11 14 6 19 23 15 IND.REV 1999 100 111 126 134 160 196 226 nº casos 468 512 643 648 1.059 1.306 1.489 TOTAL MEDIA 200m2 1.809 1.933 2.208 2.312 2.641 3.390 3.987 (T.I.)CTE AÑO 1999 7 10 9 10 13 14 T.I. 7 14 5 14 28 18 IND.REV 1999 100 107 122 128 146 187 220 nº casos 468 512 643 648 1.059 1.306 1.489 Zonas SUR 1.116 1.335 1.432 1.622 1.661 1.927 2.536 (T.I.)CTE AÑO 1999 20 13 13 10 12 15 (T.I) 20 7 13 2 16 32 IND.REV 1999 100 120 128 145 149 173 227 nº casos 119 141 192 256 265 209 323 ZONA Villaverde 1.000 986 1.135 1.116 1.541 1.810 1.973 (T.I.)CTE AÑO 1999 1 - 7 4 11 13 12 (T.I) 1 - 15 2 - 38 17 9 IND.REV 1999 100 99 114 112 154 181 197 nº casos 4 5 2 12 7 30 19 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.164 1.340 1.487 1.596 1.941 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 11 13 12 11 13 13 (T.I) 11 15 11 7 22 13 IND.REV 1999 100 111 127 141 152 184 208 nº casos 6.709 6.687 6.918 7.829 9.086 9.752 11.835

18

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año.

(T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación.

(T.I.) expresa la tasa anual de revalorización (en % sobre el precio del año anterior) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación.

IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia.

Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año.

Los Precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 los 34.000€/m2 en Preciados y Serrano, multiplicando el precio de este segmento por 3,7 veces desde 1999 y alcanzando una tasa anual de crecimiento sostenido del 24%, la tasa más alta de las capitales Españolas por detrás de Barcelona y Valencia. El segmento de Precios MÁXIMOS en el año 2005 es 14,8 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES (7,9 veces en 1999) y supone el rango de precios más alto de todas las capitales de España. El segmento de Precios MÁXIMOS en el año 2005 es también 7,4 veces mayor que el segmento de Precios MEDIOS y 3,9 veces mayor que el segmento de precios de Zonas Prime y 3,6 veces mayor que los precios del barrio Salamanca.

19

MADRID CAPITAL 2006 ALQUILERES

LOCAL COMERCIAL OFERTA EN ALQUILER 2006Medias Zonales y Media Zona POST Madrid Capital 763 ofertas

Precio Unitario Alquiler Planta de Calle (eu / m2 / mes) y Superficie m2

22 eu

46 eu

28eu

9 eu

14eu

0

3

6

9

12

15

18

21

24

27

30

33

36

39

42

45

48

51

54

25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 275 300 325 350

Media TOTAL 22eu/m2/m y 136m2

MEDIA Zonas Prime

ZONA CENTRO int.M30MEDIA zona CENTRO

ZONA SUR N5 a N3MEDIA zona SUR

ZONA ESTE N3 a M40

ZONA NORESTE M40 a N1

ZONA NOROESTE N1 a N6

Justicia Universidad_28004

Salamanca 2_28006

Simancas San Blas_28037

Barajas PALOMA_28042

Salamanca 1_28001

Castellana_28046

Centro_28013Rios Rosas_28003

Las Tablas/S.Chinarro_28050Salamanca 3_28009

Entrevías_28053

Buenavista_28054

Cortes/Prado_28014

Villaverde/Los Rosales_28021

Hispanoamerica_28016

Atocha/Lavapies_28012

Quintana_28027

Guindalera_28028

Chamberi_28010

Tetuan_28039

Estrella/Pacifico_28007Prosperidad_28002

Campamento/Aluche_28024

El precio de alquileres de Locales Comerciales aplicable a la superficie de planta calle, extraído de la oferta en el primer trimestre de 2006 para Madrid Capital, obtiene un precio MEDIO de 22,2 €/m2/mes para un local comercial con superficie media de 136 m2 en planta de calle. El rango de precios MEDIOS por zonas CODIPOST es de 5,5 con un precio inferior de 9 €/m2/mes y un superior de 48,6 €/m2/mes El precio MEDIO de las Zonas Prime Salamanca Castellana POST 28001_28006_28046 es de 45,6 €/m2/mes, lo que supone 2 veces el precio MEDIO de Madrid y 3,3 veces el precio MEDIO de las Zonas SUR. Los precios MÁXIMOS en esta zona alcanzan los 163 €/m2/mes en Serrano y los 110 €/m2/mes en Goya. El precio MEDIO de las Zonas NORESTE exterior es a M30 (entre NI y M40) es de 39,6 €/m2/mes, destacando las nuevas operaciones de Las Tablas y Sanchinarro POST 28050 con un precio MEDIO de 31,8 €/m2/mes, similar a las zonas del centro, y del Barrio de Palomas POST 28042 con un precio MEDIO de 47,4 €/m2/mes, similar a la Zonas Prime del Centro de la ciudad. El precio MEDIO de las Zonas de la Almendra CENTRAL interior a M30 es de 28,1 €/m2/mes, lo que supone el doble de precio que las Zonas SUR. Los precios MEDIOS de estas zonas oscilan entre un mínimo de 17,4 €/m2/mes del barrio Guindalera POST 28028 y un máximo de 48,6 €/m2/mes del barrio Salamanca zona Castellana POST 28006 y 28001. Destaca el barrio de Justicia POST 28004 con precio MEDIO de alquiler de 46,8 €/m2/mes y fuerte incremento en los precios de la Calle Fuencarral, donde el máximo precio de oferta llega hasta los 150 €/m2/mes. El precio MEDIO de las Zonas ESTE exteriores a M30 (entre NII y NIII) es de 15,8 €/m2/mes, la mayoría de las zonas se encuadran entre 12,0 €/m2/mes y 16,8 €/m2/mes.

20

Destaca el barrio de Quintana POST 28027 con precio MEDIO de alquiler de 25 €/m2/mes por la influencia de ofertas en calle Alcalá donde se alcanzan los 62 €/m2/mes. El precio MEDIO de las Zonas SUR exteriores a M30 (entre NIII y NV) es de 13,8 €/m2/mes, la mayoría de las zonas se encuadran entre 11,5 €/m2/mes y 16 €/m2/mes. Destacan con precio inferior los 9 ó 9,5 €/m2/mes para los Barrios de San Cristóbal, Los Rosales, Villaverde, Opañel y Comillas POST 28021 y 28019. Destacan con precio superior los 26 €/m2/mes ofertados en la nueva zona de expansión del barrio Buenavista POST 28054. El precio MEDIO de las Zonas NOROESTE exteriores a M30 (entre NI y NVI) es de 22,3 €/m2/mes, las tres zonas se encuadran entre 18,2 €/m2/mes y 24,7 €/m2/mes.

21

RESULTADOS BARCELONA CAPITAL 4 BARCELONA CAPITAL

ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 08002, 08007, 08008 ZONA INFERIOR: 08016, 08030, 080031, 08033, 08042

22

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN BARCELONA CAPITAL


LOCALES COMERCIALESBARCELONA CAPITAL


5.011

6.436

8.986

11.723

14.548 15.438

20.518

3.965

2.172 2.650

5.077 5.624 5.740

6.453

2.370 2.121 1.799 1.686 1.476 1.210

973 1.842 1.670 1.600 1.474 1.255 1.034 878 -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op

Zonas Prime 100m2

TOTAL MEDIA 100m2

MEDIA INFERIOR



3.051

4.588

5.733 6.281

6.923 7.334

20.518

15.438

14.548

11.723

8.986

6.436 5.011

2.501 2.448 2.351 2.022 1.744

1.438 1.177 1.019 1.842 1.670 1.600 1.474 1.255 1.034 878

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 opZonas Prime 200m2TOTAL MEDIA 200m2MEDIA INFERIOR

MEDIA ESPAÑA



409

297

243

210

100

150

200

250

300

350

400

450

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op

Zonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2

MEDIA INFERIOR

MEDIA ESPAÑA


Indice de revalorización base 1999 planta calle, 200m2

409

293

240

210 208

100

150

200

250

300

350

400

450

1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op

Zonas Prime 200m2TOTAL MEDIA 200m2MEDIA INFERIOR

MEDIA ESPAÑA

23

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Barcelona Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 155,3 m2.

Al igual que en el caso de Madrid, las fuertes revalorizaciones del Precio MÁXIMO se realizaron ya durante los años 2001, 2002 y 2003 se normalizaron durante 2004 para volver a repuntar con fuerza el último año 2005. El segmento de Precios MEDIO se comportó de manera similar al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales, que ha incrementado sus revalorizaciones durante los dos últimos años 2004 y 2005. A diferencia de Madrid Capital, los tres segmentos de precios analizados, MÁXIMOS, Zonas Prime y MEDIOS, han obtenido en Barcelona un crecimiento muy superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales, mientras que el segmento de precios INFERIORES se ha situado en un crecimiento acumulado similar al nacional.

24

RESULTADOS BARCELONA CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM BARCELONA

VUM eu/m2 calle 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005

1ºTOP 5 op 5.011 6.436 8.986 11.723 14.548 15.438 20.518 (T.I.)CTE AÑO 1999 28 34 33 31 25 26 T.I. 28 40 30 24 6 33 IND.REV 1999 100 128 179 234 290 308 409 nº casos 5 5 5 5 5 5 5 Zonas Prime 100m2 2.172 2.650 3.965 5.077 5.624 5.740 6.453 (T.I.)CTE AÑO 1999 22 35 33 27 21 20 T.I. 22 50 28 11 2 12 IND.REV 1999 100 122 183 234 259 264 297 nº casos 14 10 13 25 21 22 33 Zonas Prime 200m2 2.501 3.051 4.588 5.733 6.281 6.923 7.334 (T.I.)CTE AÑO 1999 22 35 32 26 23 20 T.I. 22 50 25 10 10 6 IND.REV 1999 100 122 183 229 251 277 293 nº casos 14 10 13 25 21 22 33 TOTAL MEDIA 100m2 973 1.210 1.476 1.686 1.799 2.121 2.370 (T.I.)CTE AÑO 1999 24 23 20 17 17 16 T.I. 24 22 14 7 18 12 IND.REV 1999 100 124 152 173 185 218 243 nº casos 402 324 331 473 535 638 1.230 TOTAL MEDIA 200m2 1.019 1.177 1.438 1.744 2.022 2.351 2.448 (T.I.)CTE AÑO 1999 16 19 20 19 18 16 T.I. 16 22 21 16 16 4 IND.REV 1999 100 116 141 171 199 231 240 nº casos 402 324 331 473 535 638 1.230 MEDIA INFERIOR 878 1.034 1.255 1.474 1.600 1.670 1.842 (T.I.)CTE AÑO 1999 18 20 19 16 14 13 T.I. 18 21 17 8 4 10 IND.REV 1999 100 118 143 168 182 190 210 nº casos 40 26 43 70 78 84 177 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.164 1.340 1.487 1.596 1.941 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 11 13 12 11 13 13 (T.I) 11 15 11 7 22 13 IND.REV 1999 100 111 127 141 152 184 208 nº casos 6.709 6.687 6.918 7.829 9.086 9.752 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. (T.I.)_ expresa la tasa anual de revalorización (en % sobre el precio del año anterior) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año.

25

Los Precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 los 25.100eu/m2 en el Paseo de Grácia y Porta de l´Angel, multiplicando el precio de este segmento por 4,1 veces desde 1999 y alcanzando una tasa anual de crecimiento sostenido del 26%, la tasa más alta de las capitales Españolas. Los Precios MÁXIMOS se concentran en el Paseo de Grácia y en las calles que acceden a Plaza Catalunya. En el 2005, el precio MEDIO de las ZONAS PRIME se sitúa en 6.453 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y en 7.334 €/m2 para el local modelizado de 200 m2. Este segmento del precio se ha multiplicado por 2,95 veces desde 1999 y ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 19,8%, la más alta de las capitales nacionales tras Zaragoza. El Precio MEDIO de locales en Barcelona en 2005 se sitúa en 2.370-2.448€/m2, y experimenta una tasa anual sostenida de crecimiento del 16% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de este segmento se haya multiplicado por 2,4 veces hasta 2005, crecimiento superior a Madrid, pero inferior a Zaragoza, Valencia y Sevilla. El segmento de Precios INFERIORES, igual que Valencia, multiplica su precio por 2,1 veces desde 1999, obteniendo una tasa de crecimiento anual sostenido igual al crecimiento de precios MEDIOS de Capitales Nacional (13%.), inferior a los casos de Sevilla y Zaragoza para este segmento. El segmento de Precios MÁXIMOS en el año 2005 es 10,9 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES (5,7 veces en 1999), es también 8,2 veces mayor que el segmento de Precios MEDIOS y 2,8 veces mayor que el segmento de precios de Zonas Prime. La brecha entre el precio Máximo y el precio MEDIO (8,2 veces) es característica de Barcelona, cuyos Precios MÁXIMOS se han alejado fuertemente del precio MEDIO del parque de locales comerciales.

26

RESULTADOS VALENCIA CAPITAL

5 VALENCIA CAPITAL ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 46002, 46004, 46023 ZONA INFERIOR: 46017, 46026

27

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN VALENCIA CAPITAL


LOCALES COMERCIALESVALENCIA CAPITAL

Valor Unitario en eu/m2 planta calle 100m2

2.719 3.445

6.796

8.202

13.847

3.588

5.625

2.656

906 1.009 1.305

2.310

575 727 824 1.225

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

1.999 2.001 2.003 2.005

1ºTOP 5 opZonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2MEDIA INFERIORMEDIA ESPAÑA



3.588

5.625

8.202

13.847

2.384 3.087

3.903

6.886

866 971 1.313

2.333

575 727 824 1.225

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

1.999 2.001 2.003 2.005



Indice de revalorización base 1999 planta calle 100m2

256

255 213

386

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005

Zonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2MEDIA INFERIOR1ºTOP 5 opMEDIA ESPAÑA


Indice de revalorización base 1999 Planta calle 200m2

289

386

269

213

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005

1ºTOP 5 opZonas Prime 200m2TOTAL MEDIA 200m2MEDIA INFERIOR

MEDIA ESPAÑA

28

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Valencia Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 191,7 m2. Los tres segmentos de precios analizados, MÁXIMOS, Zonas Prime y MEDIOS, han obtenido en Valencia un crecimiento muy superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales, mientras que el segmento de Precios INFERIORES de Valencia se ha situado en un crecimiento similar al nacional. La mitad de la fortísima revalorización del precio en las mejores zonas comerciales desde 1999 se ha producido en los dos últimos años 2004 y, en mayor medida, durante el 2005, en sintonía con el comportamiento nacional. El mismo comportamiento ha seguido tanto el segmento de Precios MEDIOS como el de Precios INFERIORES.

29

RESULTADOS VALENCIA CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM VALENCIA

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 1ºTOP 5 op 3.588 5.625 8.202 13.847 (T.I.)CTE AÑO 1999 25 23 25 IND.REV 1999 100 157 229 386 nº casos 5 5 5 5 Zonas Prime 100m2 2.656 2.719 3.445 6.796 (T.I.)CTE AÑO 1999 1 7 17 IND.REV 1999 100 102 130 256 nº casos 16 16 27 28 Zonas Prime 200m2 2.384 3.087 3.903 6.886 (T.I.)CTE AÑO 1999 14 13 19 IND.REV 1999 100 129 164 289 nº casos 16 16 27 28 TOTAL MEDIA 100m2 906 1.009 1.305 2.310 (T.I.)CTE AÑO 1999 6 10 17 IND.REV 1999 100 111 144 255 nº casos 396 325 496 662 TOTAL MEDIA 200m2 866 971 1.313 2.333 (T.I.)CTE AÑO 1999 6 11 18 IND.REV 1999 100 112 152 269 nº casos 396 325 496 662 MEDIA INFERIOR 575 727 824 1.225 (T.I.)CTE AÑO 1999 12 9 13 IND.REV 1999 100 127 143 213 nº casos 32 24 26 35 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año.

Se ha tomado como Zonas Prime el conjunto de los códigos postales 46002, 46004 y 46023, coincidentes con el casco antiguo y el código 46023, de reciente regeneración. Los precios MÁXIMOS alcanzaron ya en el 2005 los 18.030eu/m2 en la calle Colón, multiplicando el precio de este segmento por 3,9 veces desde 1999 y alcanzando una tasa anual de crecimiento sostenido del 25%, la tasa más alta de las Capitales Españolas después de Barcelona. Los precios MÁXIMOS se concentran en el Centro de Negocios, calles Colón, Barcas, Poeta Querol, Plaza del Ayuntamiento, Sagasta, Pintor Sorolla y, en el código 46023, Avda. Francia y Baleares. El segmento de precios MÁXIMOS en el año 2005 es 11,3 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES (6,2 veces en 1999); es también 5,9 veces mayor que el segmento de precios MEDIOS y 2,0 veces mayor que el segmento de precios de Zonas Prime. Estas brechas entre el Precio Máximo y el Precio Mínimo o el Medio suponen las mayores brechas entre los segmentos de precios de entre todas las capitales analizadas.

30

En el 2005, el Precio MEDIO de las ZONAS PRIME se sitúa en 6.796 €/m2 para el local modelizado de 100m2; y en 6.886€/m2 para el local modelizado de 200 m2. Este segmento del precio se ha multiplicado por 2,7 veces desde 1999 y ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 18%, similar a Sevilla e inferior a Zaragoza y Barcelona. El Precio MEDIO de locales en Valencia se situaba por debajo de la media nacional hasta el año 2004, en el que se inicia una escalada hasta 2.310-2.333€/m2 en 2005, sobrepasando la media nacional y experimentado una tasa anual sostenida de crecimiento del 17,5% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de este segmento se haya multiplicado por 2,65 veces hasta 2005, constituyendo uno de los crecimientos de precio más acusado sobre el total de capitales de provincia, coincidente con el caso de Sevilla y similar a comportamientos de Capitales como Tarragona, Cádiz y Málaga. El segmento de precios INFERIORES multiplica su precio por 2,1 veces desde 1999, obteniendo una tasa de crecimiento anual sostenido igual al crecimiento de Precios MEDIOS de Capitales Nacional (13%).

31

RESULTADOS SEVILLA CAPITAL

6 SEVILLA CAPITAL ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 41001, 41004, 41011 ZONA INFERIOR: 41089, 41006, 41016

32

ÍNDICES DE PRECIO y REVALORIZACIÓN SEVILLA CAPITAL


LOCALES COMERCIALESSEVILLA CAPITAL


3.335

4.939

7.732

10.789

2.159

3.184

4.786

1.752 2.775

1.961 1.442

1.137

1.721 1.199 1.069 725

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1.999 2.001 2.003 2.005




3.335

4.939

7.732

10.789

1.757 2.334

3.023

4.849

1.089 1.428

1.890

2.777

725 1.069 1.199 1.721

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1.999 2.001 2.003 2.005



Indice de revalorización base 1999Planta calle 100m2

324

273 244

237

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005




324

237

276 255

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


33

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Sevilla Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 135,0 m2.

Los cuatro segmentos de precios analizados, MÁXIMOS, Zonas Prime, MEDIOS e INFERIORES, han obtenido en Sevilla un crecimiento superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales. El segmento de Precios MÁXIMO en el año 2005 es 6,3 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES; 3,4 veces mayor que el segmento de Precios MEDIOS y 2,2 veces mayor que el segmento de precios de Zonas Prime. La mitad de la revalorización del precio en las mejores zonas comerciales desde 1999 se ha realizado en los dos últimos años, 2004 y 2005, en sintonía con el comportamiento nacional, y lo mismo ha ocurrido con el segmento de Precios MEDIOS e INFERIORES , mientras los Precios MÁXIMOS crecen desde el año 2002.

34

RESULTADOS SEVILLA CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM SEVILLA

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 1ºTOP 5 op 3.335 4.939 7.732 10.789 (T.I.)CTE AÑO 1999 22 23 22 IND.REV 1999 100 148 232 324 nº casos 5 5 5 5 Zonas Prime 100m2 1.752 2.159 3.184 4.786 (T.I.)CTE AÑO 1999 11 16 18 IND.REV 1999 100 123 182 273 nº casos 28 36 53 75 Zonas Prime 200m2 1.757 2.334 3.023 4.849 (T.I.)CTE AÑO 1999 15 15 18 IND.REV 1999 100 133 172 276 nº casos 28 36 53 75 TOTAL MEDIA 100m2 1.137 1.442 1.961 2.775 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 15 16 IND.REV 1999 100 127 172 244 nº casos 242 314 429 462 TOTAL MEDIA 200m2 1.089 1.428 1.890 2.777 (T.I.)CTE AÑO 1999 15 15 17 IND.REV 1999 100 131 173 255 nº casos 242 314 429 462 MEDIA INFERIOR 725 1.069 1.199 1.721 (T.I.)CTE AÑO 1999 21 13 15 IND.REV 1999 100 147 165 237 nº casos 27 55 50 49 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835


Se ha tomado como Zonas Prime el conjunto de los códigos postales 41011, 41004 y 41011, todos ellos pertenecientes al área mas consolidada de la ciudad, que limita con el Guadalquivir a su paso por el municipio. Los Precios MÁXIMOS alcanzaron ya en el 2005 los 15.750 €/m2 en la calle Sierpes, calle Tetuán, que ha incrementado su atractivo comercial hasta llegar a Precios MÁXIMOS de 15.000 €/m2, entorno de la Plaza Nueva y Pso. de la Constitución. Los Precios MÁXIMOS alcanzan los 10.789 €/m2, multiplicando el precio de este segmento por 3,2 veces desde 1999 y alcanzando una tasa anual de crecimiento sostenido del 22%, levemente inferior a los Precios MÁXIMOS de Madrid, Barcelona y Valencia. En el 2005, el precio de las Zonas Prime se sitúa en 4.786 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y 4.849€/m2 para el local modelizado de 200 m2.

35

Este segmento del precio se ha multiplicado por 2,7 veces desde 1999 y ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 18%, similar a Valencia e inferior a Zaragoza y Barcelona. El Precio MEDIO de locales en Sevilla se situaba por debajo de la media nacional hasta el año 2003, en el que se inicia una escalada hasta sobrepasar la media nacional (2.298-2.251€/m2) ya en 2005, experimentado una tasa anual sostenida de crecimiento del 17,2% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de este segmento se haya multiplicado por 2,6 veces hasta 2005, constituyendo uno de los crecimientos de precio más acusado sobre el total de capitales de provincia, similar a comportamientos de Capitales como Tarragona, Cádiz y Málaga. El segmento de Precios INFERIORES multiplica su precio por 2,4 veces desde 1999, obteniendo una de las tasas de crecimiento más altas del país con el 15,8% que, junto con Sevilla, sitúan el crecimiento de este segmento del precio incluso por encima del crecimiento de precios MEDIOS de Capitales Nacional del 13%.

36

RESULTADOS ZARAGOZA CAPITAL

7 ZARAGOZA CAPITAL ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 50001, 50004, 50008

ZONA INFERIOR: 50011, 50012

37

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN ZARAGOZA CAPITAL


LOCALES COMERCIALESZARAGOZA CAPITAL


3.421

4.339

6.343

9.706

2.204

4.130

1.342 1.534

915 1.186 1.460

2.298

488 561 952 1.176

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1.999 2.001 2.003 2.005




3.421

4.339

6.343

9.706

1.655 1.834

3.994

1.235

845 1.196

1.401

2.251

488 561 952 1.176

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1.999 2.001 2.003 2.005



Indice de revalorización base 1999planta calle 100m2

284

308

251

241

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005




284

324

266 241

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


38

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Zaragoza Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 172,9 m2.

Los cuatro segmentos de precios analizados, MÁXIMOS , Zonas Prime, MEDIOS e INFERIORES, han obtenido en Zaragoza un crecimiento superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales. El segmento de Precios MÁXIMO en el año 2005 es 8,2 veces mayor que el segmento de Precios INFERIORES, 4,3 veces el segmento de Precios MEDIOS y 2,4 veces el segmento de precios Zonas Prime. Más de la mitad de la revalorización del precio en las mejores zonas comerciales desde 1999 se ha realizado en los dos últimos años, 2004 y 2005, en sintonía con el comportamiento nacional y lo mismo ha ocurrido con el segmento de Precios MÁXIMOS y MEDIOS, mientras que el segmento de Precios INFERIORES se revaloriza continuadamente ya desde el año 2003.

39

RESULTADOS ZARAGOZA CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM ZARAGOZA

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 1ºTOP 5 op 3.421 4.339 6.343 9.706 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 17 19 IND.REV 1999 100 127 185 284 nº casos 5 5 5 5 Zonas Prime 100m2 1.342 1.534 2.204 4.130 (T.I.)CTE AÑO 1999 7 13 21 IND.REV 1999 100 114 164 308 nº casos 39 35 32 68 Zonas Prime 200m2 1.235 1.655 1.834 3.994 (T.I.)CTE AÑO 1999 16 10 22 IND.REV 1999 100 134 149 324 nº casos 39 35 32 68 TOTAL MEDIA 100m2 915 1.186 1.460 2.298 (T.I.)CTE AÑO 1999 14 12 17 IND.REV 1999 100 130 160 251 nº casos 244 259 326 428 TOTAL MEDIA 200m2 845 1.196 1.401 2.251 (T.I.)CTE AÑO 1999 19 13 18 IND.REV 1999 100 142 166 266 nº casos 244 259 326 428 MEDIA INFERIOR 488 561 952 1.176 (T.I.)CTE AÑO 1999 7 18 16 IND.REV 1999 100 115 195 241 nº casos 17 3 30 50 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835


Se ha tomado como Zonas Prime el conjunto de los códigos postales 50001, 50004 y 50008, los cuales contienen el núcleo comercial de Zaragoza. Los precios MÁXIMOS ya en el 2005 llegaron a los 11.755eu/m2 en Paseo la Independencia, multiplicando el precio de este segmento por 2,8 veces desde 1999, Paseo las Damas y su entorno cercano (también superando los 10.000€/m2) y el Paseo Sagasta junto al Corte Inglés. En el 2005, el precio de las ZONAS PRIME se establece en 4.130 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y 3.994€/m2 para el local modelizado de 200 m2. Este segmento de precios altos se ha multiplicado por 3,2 veces desde 1999 y ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 21%-22%, constituyendo el crecimiento más alto de todas las Capitales de provincia estudiadas, incluso por encima del segmento de los precios MÁXIMOS, lo que sugiere una generalización del crecimiento en la totalidad de las Zonas Prime.

40

Durante los años 2004 y 2005 se produce un fuerte y generalizado incremento de los valores de los locales en estas zonas, lo que hace duplicar su valor en estos 2 años. El precio MEDIO de locales en Zaragoza se situaba por debajo de la media nacional hasta el año 2003, en el que se inicia una escalada hasta sobrepasar la media nacional (2.298-2.251€/m2) ya en 2005, experimentado una tasa anual sostenida de crecimiento del 17,2% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de este segmento se haya multiplicado por 2,6 veces hasta 2005, constituyendo uno de los crecimientos de precio más acusado sobre el total de capitales de provincia, similar a comportamientos de Capitales como Tarragona, Cádiz, Málaga y Valencia. El segmento de precios INFERIORES multiplica su precio por 2,4 veces desde 1999, obteniendo una de las tasas de crecimiento más altas del país con el 15,8% que, junto con Sevilla, sitúan el crecimiento de este segmento incluso por encima del crecimiento de precios MEDIOS de Capitales Nacionales del 13%.

41

RESULTADOS SANTANDER

8 SANTANDER ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 39002, 39003, 39010 ZONA INFERIOR: 39012

42

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN SANTANDER


LOCALES COMERCIALESSANTANDER CAPITAL


4.747

6.342

9.198

3.652

4.861

12.550

2.159 2.440

1.393 1.498 2.159

2.301

993 896 1.342 1.449

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1.999 2.001 2.003 2.005




4.747

6.342

9.198

12.550

2.425 3.211

4.536

1.937

2.373

1.996

1.420

1.449 1.342 896 993

2.194

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1.999 2.001 2.003 2.005




264

225

165

146

208

50

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005




264

234

180

146

208

50

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


43

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Santander durante estos seis años, ha resultado ser de 154,1 m2. Sólo los segmentos de Precios MÁXIMOS y Zonas Prime, han obtenido en Santander un crecimiento superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales, mientras que los segmentos de Precios MEDIOS e INFERIORES han quedado claramente por debajo del crecimiento medio Nacional. La revalorización del Precio MÁXIMO y del precio de las Zonas Prime se ha producido continuadamente desde el año 2002, mientras que para los segmentos de Precios MEDIOS e INFERIORES las revalorizaciones que se inician en 2002 se ralentizan claramente durante 2004 y 2005, en clara oposición al comportamiento medio nacional, lo que sugiere un cambio de ciclo para los Precios MEDIOS e INFERIORES en esta ciudad.

44

RESULTADOS SANTANDER VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM SANTANDER

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 1ºTOP 5 op 4.747 6.342 9.198 12.550 (T.I.)CTE AÑO 1999 16 18 18 IND.REV 1999 100 134 194 264 N DE CASOS 5 5 5 5 Zonas Prime 100m2 2.159 2.440 3.652 4.861 (T.I.)CTE AÑO 1999 6 14 14 IND.REV 1999 100 113 169 225 nº casos 13 11 29 32 Zonas Prime 200m2 1.937 2.425 3.211 4.536 (T.I.)CTE AÑO 1999 12 13 15 IND.REV 1999 100 125 166 234 nº casos 13 11 29 32 TOTAL MEDIA 100m2 1.393 1.498 2.159 2.301 (T.I.)CTE AÑO 1999 4 12 9 IND.REV 1999 100 108 155 165 nº casos 90 94 123 214 TOTAL MEDIA 200m2 1.318 1.420 1.996 2.373 (T.I.)CTE AÑO 1999 4 11 10 IND.REV 1999 100 108 151 180 nº casos 13 11 29 32 MEDIA INFERIOR 993 896 1.342 1.449 (T.I.)CTE AÑO 1999 5 - 8 6 IND.REV 1999 100 90 135 146 nº casos 15 6 9 10 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año. Se ha tomado como Zonas Prime el conjunto de los códigos postales 39002, 39003 y 39010. Los Precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 puntualmente los 20.400 €/m2, estableciendo los 12.550 €/m2 en calles como Jesús Monasterio, Juan de Herrera, Paseo Pereda y Lealtad. El precio de este segmento se ha multiplicado por 2,6 veces desde 1999, obteniendo una tasa anual de crecimiento sostenido del 18%, muy inferior al resto de capitales analizadas. El segmento de precios MÁXIMO en el año 2005 es 8,7 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES; 5,3 veces el segmento de precios MEDIOS y 2,6 veces el segmento de precios de las Zonas Prime. La brecha entre precios MÁXIMOS y mínimos es muy inferior a las otras grandes Capitales.

45

En el 2005, el Precio MEDIO de las ZONAS PRIME se establece en 4.861€/m2 para el local modelizado de 100m2, y 4.536 €/m2 para el local modelizado de 200 m2, valores en el entorno de los obtenidos en Sevilla y algo superiores a los de Zaragoza capital. Este segmento de precios altos se ha multiplicado por 2,3 veces desde 1999, lo que ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 15%, muy inferior al crecimiento del resto de Capitales Analizadas, excepto Madrid, y más acorde con tasas de crecimientos de los otros segmentos de Precios MEDIOS e INFERIORES en el resto de Capitales. El Precio MEDIO de locales en Santander siempre se ha situado por encima de la media nacional. En el año 2005, los Precios MEDIOS han sido igualados por Valencia (2.301-2.373€/m2) pero, a diferencia de ésta, los Precios MEDIOS de Santander han experimentado una tasa anual sostenida de crecimiento del 9,5% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de este segmento sólo se haya multiplicado por 1,7 veces, constituyendo el menor crecimiento del Precio MEDIO sobre el total de capitales de provincia analizadas El segmento de Precios INFERIORES multiplica su precio por 1,5 veces desde 1999, obteniendo con un 6,5 % la tasa anual de crecimiento sostenido más baja del conjunto de Capitales de Provincia, al igual que las capitales Gallegas y supone la mitad de crecimiento que la tasa media nacional para este segmento.

46

RESULTADOS VIGO 9 VIGO

ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 36201

47

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN VIGO


LOCALES COMERCIALESVIGO CAPITAL


2.743

3.331

2.204 1.677 2.167 1.674

1.427 1.121

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005

Zonas Prime 100m2TOTAL MEDIA 100m2MEDIA ESPAÑA



2.258

1.670

3.265 2.640

1.144 1.359

1.674 2.020 2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005




199

193

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005




195

177

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Vigo durante estos seis años, ha resultado ser de 163,6 m2.

Los dos segmentos de precios estudiados Zonas Prime y Medios se han revalorizado desde 1999 de manera continuada, aunque puede observarse que en los dos últimos años los precios MEDIOS han repuntado con algo más de fuerza que en el resto de años anteriores, repitiendo a pequeña escala el comportamiento nacional.

48

RESULTADOS VIGO VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM VIGO

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 Zonas Prime 100m2 1.677 2.204 2.743 3.331 (T.I.)CTE AÑO 1999 15 13 12 IND.REV 1999 100 131 164 199 nº casos 13 11 15 35 Zonas Prime 200m2 1.670 2.258 2.640 3.265 (T.I.)CTE AÑO 1999 16 12 12 IND.REV 1999 100 135 158 195 nº casos 13 11 15 35 TOTAL MEDIA 100m2 1.121 1.427 1.674 2.167 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 12 IND.REV 1999 100 127 149 193 nº casos 129 99 110 172 TOTAL MEDIA 200m2 1.144 1.359 1.674 2.020 (T.I.)CTE AÑO 1999 9 10 10 IND.REV 1999 100 119 146 177 nº casos 129 99 110 172 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año. Se ha tomado como Zonas Prime el código postal 36201. Los precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 puntualmente los 8.500 €/m2 en las calles Colón, Urzaiz y Príncipe. En el 2005, el precio MEDIO de la ZONAS PRIME se establece en 3.331 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y 3.265 €/m2 para el local modelizado de 200 m2. Este segmento de precios altos se ha multiplicado por 2 veces desde 1999, lo que ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 12%, inferior a la tasa de crecimiento del precio MEDIO de las Capitales de Provincia Nacionales (13%) y muy inferior al crecimiento del resto de Capitales Analizadas, excepto Madrid. Tasa más acorde con tasas de crecimientos de los otros segmentos de precios MEDIOS e INFERIORES en el resto de Capitales. El precio MEDIO de locales en VIGO se ha situado por encima de la media nacional hasta el año 2003. En el año 2005, los precios MEDIOS (2.167-2.020€/m2) se sitúan por primera vez levemente por debajo del precio MEDIO Nacional de Capitales de Provincia, experimentando una tasa anual sostenida de crecimiento del 11% desde 1999, inferior también a la tasa de crecimiento del precio MEDIO nacional de Capitales (13%) y similar a capitales como Teruel, Córdoba y Burgos. El precio de este segmento sólo se haya multiplicado por 1,8 veces, similar situación a lo ocurrido en Santander, aunque superior al resto de capitales Gallegas de Lugo, Ourense y La Coruña.

49

RESULTADOS GIJÓN

10 GIJÓN ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 33201, 33202, 33206

50

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN GIJÓN


LOCALES COMERCIALESGIJONCAPITAL


2.706

4.272

2.045 1.613 2.090

1.595

1.248 1.119

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005


LOCALES COMERCIALESGIJON CAPITAL


1.763

2.308

4.047

1.501 1.981

1.560 1.113 1.126

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005


MEDIA ESPAÑA

LOCALES COMERCIALESGIJON CAPITAL


270

176

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005

Zonas Prime 200m2

TOTAL MEDIA 200m2MEDIA ESPAÑA

LOCALES COMERCIALESGIJONCAPITAL


265

187

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


51

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Gijón Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 134,4 m2.

Más de la mitad de la revalorización del precio en las ZONAS PRIME desde 1999 se ha realizado en los dos últimos años 2004 y 2005, en sintonía con el comportamiento nacional. Sin embargo el segmento de precios MEDIOS se revaloriza continuadamente ya desde el año 2002.

52

RESULTADOS GIJÓN VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM GIJON

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 Zonas Prime 100m2 1.613 2.045 2.706 4.272 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 14 18 IND.REV 1999 100 127 168 265 nº casos 19 19 32 30 Zonas Prime 200m2 1.501 1.763 2.308 4.047 (T.I.)CTE AÑO 1999 8 11 18 IND.REV 1999 100 117 154 270 nº casos 19 19 32 30 TOTAL MEDIA 100m2 1.119 1.248 1.595 2.090 (T.I.)CTE AÑO 1999 6 9 11 IND.REV 1999 100 111 143 187 nº casos 92 90 109 164 TOTAL MEDIA 200m2 1.126 1.113 1.560 1.981 (T.I.)CTE AÑO 1999 1 - 8 10 IND.REV 1999 100 99 139 176 nº casos 129 99 110 172 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual la revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año. Se han tomado como Zonas Prime los códigos postales 33206 y 33201. Los precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 puntualmente los 12.000 €/m2 en las calles Corrida y Moros; y en otras calles comerciales como Cabrales. En el 2005, el precio MEDIO de las ZONAS PRIME se establece en 4.272 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y 4.047 €/m2 para el local modelizado de 200m2. Precios superiores a Vigo y levemente INFERIORES a Santander en este segmento de precios. Este segmento de precios altos se ha multiplicado por 2,7 veces desde 1999, lo que ha supuesto una tasa anual de crecimiento sostenido del 18%, muy similar a los casos de Sevilla y Valencia y superior al caso de Santander. El precio MEDIO de locales en GIJÓN ha coincidido con el precio MEDIO Nacional de Capitales de Provincia hasta el año 2003. En el año 2005, los precios MEDIOS (2.090-1.981€/m2) se sitúan por primera vez levemente por debajo del precio MEDIO Nacional de Capitales de Provincia, experimentando una tasa anual sostenida de crecimiento del 11% desde 1999, inferior también a la tasa de crecimiento del precio MEDIO nacional de Capitales (13%). El precio de este segmento sólo se haya multiplicado por 1,8 veces, similar situación a la ocurrida en Santander, aunque superior al resto de capitales Gallegas de Lugo, Ourense y A Coruña.

53

RESULTADOS SABADELL 11 SABADELL

ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 08201

54

ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN SABADELL


LOCALES COMERCIALESSABADELL CAPITAL


1.689

3.279

1.590

924 1.940

1.336 1.089

857

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005




1.532 1.860

3.285

998 1.998

1.359

1.064 827

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005




355

226

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005




329

242

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


MEDIA ESPAÑA

La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Sabadell Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 140,5 m2. Más de la mitad de la revalorización del precio en las mejores zonas comerciales desde 1999 se ha realizado en los dos últimos años, 2004 y 2005, en sintonía con el comportamiento nacional y lo mismo ocurre con el segmento de precios MEDIOS.

55

RESULTADOS SABADELL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM SABADELL

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005 Zonas Prime 100m2 924 1.590 1.689 3.279 (T.I.)CTE AÑO 1999 31 16 24 IND.REV 1999 100 172 183 355 nº casos 4 4 17 25 Zonas Prime 200m2 998 1.532 1.860 3.285 (T.I.)CTE AÑO 1999 24 17 22 IND.REV 1999 100 154 186 329 nº casos 4 4 17 25 TOTAL MEDIA 100m2 857 1.089 1.336 1.940 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 12 15 IND.REV 1999 100 127 156 226 nº casos 101 86 79 146 TOTAL MEDIA 200m2 827 1.064 1.359 1.998 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 13 16 IND.REV 1999 100 129 164 242 nº casos 101 86 79 146 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año.

(T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación.

IND.REV 1999 expresa la tasa anual la revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia.

Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año. Se ha tomado como Zonas Prime el código postal 08201, centro geográfico y funcional del municipio. En el 2005, el precio MEDIO de la ZONAS PRIME es de 3.279 €/m2 para el local modelizado de 100m2, y de 3.285 €/m2 para el local modelizado de 200 m2. Este precio se ha multiplicado por 3,5 veces desde 1999, mientras que la media nacional de Capitales de provincia lo ha hecho en 2,08 veces. La tasa anual de crecimiento sostenido de los precios Prime desde 1999 hasta el 2005 resultó ser del 23% anual, un nivel de crecimiento muy fuerte, a la altura del segmento de precios MÁXIMOS de las Grandes Capitales de Provincia como Madrid y Valencia. Las calles de Gracia, paseo de la Plaza Mayor y su entorno inmediato son las calles comerciales más atractivas de Sabadell, ningún valor supera los 5.500€/m2, mientras que en Jerez de la Frontera, con un precio MEDIO muy inferior, los precios MÁXIMOS llegan a los 7.000€/m2.

El precio MEDIO (1.940 a 1.998 €/m2) se sitúa en 2005 por debajo de la media nacional de Capitales de provincia y ha experimentado una tasa anual sostenida de crecimiento del 15,5% desde 1999, lo que ha provocado que el precio de 1999 se haya multiplicado por 2,4 veces hasta 2005, comportamiento similar a precios MEDIOS de Capitales como Valencia, Albacete, Badajoz y Barcelona.

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RESULTADOS JEREZ DE LA FRONTERA

12 JEREZ DE LA FRONTERA

ZONIFICACIÓN

ZONAS PRIME: 11401, 11402

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ÍNDICES de PRECIO y REVALORIZACIÓN JEREZ DE LA FRONTERA


LOCALES COMERCIALESJEREZ DE LA FRONTERA CAPITAL


1.531

614 916

2.189

614 787

1.145

1.672

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005


LOCALES COMERCIALESJEREZ DE LA FRONTERA CAPITAL


944 1.494

2.088

1.624 1.111

753 553

2.194

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

1.999 2.001 2.003 2.005


LOCALES COMERCIALESJEREZ DE LA FRONTERA CAPITALIndice de revalorización base 1999

planta calle 100m2

357

272

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


LOCALES COMERCIALESJEREZ DE LA FRONTERA CAPITALIndice de revalorización base 1999

planta calle 200m2

377

294

208

100

150

200

250

300

350

400

1.999 2.001 2.003 2.005


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La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Jerez de la Frontera durante estos seis años, ha resultado ser de 137,9 m2.

En 1999, no se apreciaban diferencias entre el precio MEDIO de la zona PRIME y el precio MEDIO del municipio, ambos con valores de 614€/m2 y 553€/m2 para locales de 100 m2 y 200 m2 respectivamente. En esa época, los precios resultaban casi la mitad del precio MEDIO nacional (1.053€/m2).

En 2005, el precio de las Zonas Prime se ha multiplicado por 3,7 veces desde entonces, igualando el precio MEDIO Nacional de las capitales de provincia (2.194€/m2), mientras que el precio MEDIO se ha multiplicado por 2,8 veces. Este comportamiento supera incluso el de Cádiz capital, que ha multiplicado por 2,6 veces el precio MEDIO de sus locales, con una tasa de crecimiento anual sostenido del 17,1%.

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RESULTADOS JEREZ DE LA FRONTERA CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle

LOC_COM JEREZ DE LA FRONTERA

VUM eu/m2 calle 1.999 2.001 2.003 2.005

Zonas Prime 100m2 614 916 1.531 2.189 (T.I.)CTE AÑO 1999 22 26 24 IND.REV 1999 100 149 249 357 nº casos 18 21 38 53 Zonas Prime 200m2 553 944 1.494 2.088 (T.I.)CTE AÑO 1999 31 28 25 IND.REV 1999 100 171 270 377 nº casos 18 21 38 53 TOTAL MEDIA 100m2 614 787 1.145 1.672 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 17 18 IND.REV 1999 100 128 186 272 nº casos 82 79 147 186 TOTAL MEDIA 200m2 553 753 1.111 1.624 (T.I.)CTE AÑO 1999 17 19 20 IND.REV 1999 100 136 201 294 nº casos 82 79 147 186 MEDIA ESPAÑA 1.053 1.340 1.596 2.194 (T.I.)CTE AÑO 1999 13 11 13 IND.REV 1999 100 127 152 208 nº casos 6.709 6.918 9.086 11.835

ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en €/m2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual la revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año.

Se han tomado como Zonas Prime los códigos postales 11401 y 11402, ambos en el centro del casco urbano. Las calles más comerciales del municipio son la Calle Larga, donde los precios llegan a alcanzar puntualmente los 7.000€/m2, junto con la plaza del Arenal que, desde su peatonalización, se ha revalorizado sensiblemente hasta alcanzar prácticamente los mismos valores. En el año 2005, el precio de las Zonas Prime se establece en 2.189€/m2 para el local modelizado de 100m2, y en 2.088€/m2 para el local modelizado de 200 m2, valores INFERIORES a la media nacional de 2.194€/m2. Sin embargo, la tasa anual de crecimiento sostenido del precio en las mejores zonas comerciales (Prime) resultó ser del 24%-25%, consiguiendo que el precio de 1999 se multiplicara 3,7 veces hasta 2005, situación equiparable a precios prime de capitales de provincia como Madrid y Valencia. En el precio MEDIO de la ciudad resultó una tasa de crecimiento del 18%-20%, muy superior a la tasa de crecimiento media de las Capitales Nacionales del 13%, superior al crecimiento medio de la Capital de Cádiz (17%) y similar a las grandes capitales de provincia, antes mencionadas.

Documents

EEVVOOLLUUCCIIÓÓNN DDEELL VVAALLOORR DDEE …...Dª. Marta García Hernández (Consultor) y D. Fco. Javier Alcat (Dtr. I + D). Conjuntamente con este documento recibido en papel