EFECTOSY

DEFECTOS

en el contrato de

COMPRAVENTA inmobiliaria

ANEXO

1

SUPUESTOS PRÁCTICOS

(LEGISLACIÓN, DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA)

Supuesto práctico 1:

Supuesto que con frecuencia se presenta en contratos firmados de venta sobre plano en que, estando la vivienda por construir o en construcción, se establece un precio determinado. Más tarde, entregada la vivienda, la constructora o promotora vendedora exige un plus sobre aquel precio, en virtud de unas obras realizadas que varían lo previsto en el proyecto inicial.

SAP Zaragoza de 26 noviembre 1993

El problema planteado queda resuelto con la aplicación de las reglas comunes del Código civil, conforme a las que las obligaciones que nacen del contrato requieren el consentimiento expreso o tácito de todas las partes contratantes, sin que quede autorizado que tales obligaciones puedan nacer producto de la voluntad unilateral de una de ellas (art.s 1089, 1091, 1203, 1255, 1256 7y 1258 CC). De acuerdo con ello, cabe afirmar:1º. Que estamos ante un contrato de compraventa de cosa futura, contrato mixto que incluye elementos atípicos de la compraventa y del arrendamiento o ejecución de obra. 2º. Que el precio aparece como cierto y determinado en el contrato, sin posibilidades de variación alguna.3º. Que el precio, como cualquier otra cláusula del contrato, podría válidamente haberse modificado, para lo cual hubiese exigido un pacto entre las partes modificando el contrato primitivo: una novación modificativa del primer contrato.4º. Que dicho pacto modificativo no quedó debidamente formalizado, ni en documento ni de ninguna otra forma, que tampoco resultó acreditado en el juicio que hubiera tenido lugar entre las partes.5º. Que, por último, las modificaciones efectuadas en la vivienda respecto del proyecto no suponen en todo caso mejoras.

En conclusión, es imposible entender que paralelamente a la variación en la ejecución de la obra quedó consentida una variación del precio.

Es preciso aquí recordar también la Llei de dret a l'habitatge , 18/2007, de 28 de diciembre , cuyo art. 60 insiste especialmente en la información detallada que debe proporcionar el vendedor a todo comprador, en orden a los datos físicos, estéticos y jurídicos de la vivienda, así como a los económicos de la transacción. La vulneración o falseamiento de estos deberes legales pueden ser constitutivos de una infracción grave (art. 124.2, g)

STS 24 de febrero de 2015

En un caso de compraventa de fincas rústicas para su posterior desarrollo urbanístico, se demanda por la parte compradora la revisión del precio en aplicación de la denominada doctrina rebus sic stantibus. En concreto, se solicitó dicha alteración por el rigor de la crisis económica de 2008 y la caída del valor de los bienes inmuebles. El TS estableció que la fluctuación del valor de mercado inmobiliario constituyó un claro riesgo asumido por el comprador que se sitúa en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario, añadiendo que el hecho notorio que caracterizó la crisis no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada o automática de la cláusula «rebus sic stantibus», con la consiguiente necesidad de contrastar su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate. Acabó concluyendo que la citada crisis no comportó una injustificada excesiva onerosidad para la parte compradora

Supuesto práctico 2:

Don Miguel y doña María, en la condición de parte (compradora) de un contrato que calificaron de arras, a cuya perfección entregaron 2.500.000 de ptas., como parte del precio y en concepto de arras o señal, a la otra parte contratante (vendedora), don Fernando, interpusieron demanda contra éste alegando que había incumplido sus obligaciones contractuales, ya que la finca no tenía la superficie afirmada, estaba gravada con hipotecas y embargos y, además, había sido, con posterioridad, dada en pago a otro de los demandados, don Marcelino.

La demanda resultó después ampliada, para dirigirla también contra doña Isabel, posterior adquirente de la vivienda y cónyuge de don Fernando.

2

Con tales antecedentes fácticos y con invocación de los arts. 1454, 1111, 1291.3 del Código Civil y 323 de la Compilació catalana, pretendían:

a) la resolución, por incumplimiento imputable a la otra parte contratante, de la relación nacida del contrato que celebraron;

b) la condena de don Fernando a entregarles la suma de 5.000.000 de ptas., el doble de la cantidad recibida como arras, y sus intereses, o, subsidiariamente, los 2.500.000 de ptas. en que éstas se cifraron, y sus intereses;

c) también subsidiariamente, para el caso de que el vendedor careciera de bienes suficientes para permitir la satisfacción de su crédito, la rescisión por fraude de la dación en pago convenida entre los dos codemandados y, en último caso, la rescisión de la misma por lesión ultradimidium, con repercusión de la declaración de la ineficacia sobre la última transmisión operada y mencionada en el escrito de ampliación de la demanda.

La sentencia de primera instancia condenó al demandado don Fernando a restituir a los demandantes los 2.500.000 de ptas. recibidos de ellos como arras y los intereses legales. Y desestimó la demanda en cuanto dirigida contra los otros dos demandados, con imposición a los actores de las costas correspondientes a éstos.

Dicha sentencia fue recurrida por los demandantes, con la pretensión de que, para derivar las consecuencias congruentes, se declare:

a) que el contrato celebrado por ellos quedó resuelto; yb) que las arras no son penales, como se califican en la resolución recurrida, sino penitenciales, así como con las de quec) se estimen las acciones rescisorias subsidiariamente ejercitadas en la demanda y d) no se les impongan las costas correspondientes a los demandados absueltos.También recurrió la sentencia, por medio de adhesión, el demandado condenado, con la

pretensión de que sea desestimada la demanda en su integridad y, en consecuencia, se le libere de la obligación de devolver los 2.500.000 de ptas. recibidos.

SAP Barcelona, Sección 15.ª, de 20 septiembre 2000:

II. Para situar el conflicto en su sede adecuada se impone una primera calificación, referida al contrato que celebraron, de una parte, don Fernando y, de otra, don Miguel y doña María, al que se refiere sustancialmente el litigio.

Lo que en la demanda se califica como contrato de arras, no es más que un pacto accesorio (... recibe ... en concepto de arras o paga y señal, para la adquisición ...) incorporado a un contrato de compraventa, por el que las partes se pusieron de acuerdo sobre la cosa (... piso sito en Barcelona, calle A., núm. 259, ático, 4.ª ...) y el precio (... 32.500.000 de ptas. ...) y quedaron obligados, desde ese momento, a entregar, el vendedor, la vivienda y, los compradores, el precio convenido, en los términos que establecen los arts. 1445 y 1450 del Código Civil.

No se desvirtúa tal calificación por el hecho de que los contratantes hubieran diferido la documentación pública del contrato (... la correspondiente escritura pública de compraventa será firmada antes del día 31 de enero de 1995 ...) y la entrega de la cosa sin cargas (... y se transmitirá libre de cargas, gravámenes, arrendamientos y ocupantes ...), ya que el otorgamiento de escritura pública no es requisito ad solemnitatem o de perfección de la venta de inmuebles, sino sólo a los efectos de los arts. 1278, 1279 y 1280.1 del Código Civil, y la entrega de la cosa vendida corresponde, no a la fase de perfección del contrato, sino a la de su cumplimiento.

Hay que indicar, abundando en lo dicho, que las partes no celebraron un precontrato o promesa de venta, pues no se obligaron a contratar más adelante ni a poner en vigor en el futuro una reglamentación contractual proyectada, sino, como se ha dicho, de presente y a entregar, bien que en un momento futuro, cosa y resto del precio.

La reglamentación negocial de los intereses de las partes es, en consecuencia, la pactada, en cuanto no se oponga a preceptos imperativos, y, en su defecto, la que resulta de las normas dispositivas que el Código Civil dedica a la compraventa.

III. Se ha probado que el vendedor no comunicó a los compradores que la finca que les vendía estaba gravada con una hipoteca, en garantía del pago de 6.000.000 de ptas. a "Caja ..." -documentos, folios núms. 66 y 67; confesión en juicio del demandado, folios núms. 264 a 268, posición 9.ª-.

Además, unos días después de la venta se anotó en el Registro de la Propiedad un embargo trabado sobre la misma finca, a favor de "Banco ..." en un juicio ejecutivo instado por la misma contra el vendedor -documentos, folios núms. 87 y 88-.

IV. En el contrato de compraventa se fijó un plazo, que vencía el 31 de enero de 1995, para otorgar la escritura de venta, para pagar el resto del precio y para la entrega de la finca libre de cargas y gravámenes.

La existencia de esos gravámenes, como se ha dicho, no era conocida por los compradores en el momento de comprar.

3

V. El vendedor, antes de vencer el referido plazo y por escritura de 10 de noviembre de 1994, inscrita en el Registro de la Propiedad seis días después, dio en pago la finca a su acreedor, el también demandado don Marcelino -documentos, folio núm. 28, y núm. 11 de los de la demanda-, si bien en documento privado tradens y accipiens declararon que la entrega se hacía con fines de garantía -documento núm. 12 de los de la demanda-. La constancia en el Registro de la Propiedad de la titularidad de don Marcelino, produjo ex lege una presunción de exactitud sobre la existencia de su derecho sobre la finca -art. 36 de la Ley Hipotecaria-, que no consta destruida, frente a los compradores, como mínimo antes de la iniciación del proceso, momento previo en el que no era oponible a los mismos la contraescritura aportada a las actuaciones por el vendedor -arts. 1230 y 1227 del Código Civil-, sobre cuyo sentido y alcance no se hace necesario precisar.

VI. Los compradores, antes del vencimiento del plazo establecido en el contrato para pago del resto del precio y documentación pública del contrato, comunicaron al vendedor, por carta, su voluntad de resolver la relación y de recuperar los 2.500.000 de ptas. entregados, con el argumento de que la superficie hábil de la vivienda comprada no era la señalada en el contrato.

Esa voluntad la notificaron al vendedor, de nuevo, por una segunda carta de 23 de enero de 1995, en la que, además de a la cuestión de la superficie, hicieron referencia, como causa de su decisión resolutoria, a los gravámenes constituidos sobre la finca y a la transmisión de la misma a don Marcelino.

VII. Del contenido del contrato y de lo demás expuesto resulta que, hasta el 31 de enero de 1995, fecha última señalada para otorgar la escritura de venta y entregar la finca libre de cargas, no puede afirmarse que el vendedor hubiera incumplido el contrato, pues, hasta esa fecha, tenía tiempo para readquirir la propiedad del inmueble dado en pago -art. 1160 del Código Civil- y para liberarlo de la hipoteca y el embargo.

VIII. La reacción de los compradores, al conocer esos hechos, de dar por resuelta la relación contractual no estaba justificada porque la superficie de la finca fuera inferior a la pactada, dados los términos del art. 1471.1 del Código Civil, aplicable al tratarse de la venta de un inmueble por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número.

Tampoco estaba justificada, dado el momento en que se exteriorizó la voluntad resolutoria, por la existencia de los gravámenes, ya que el art. 1483 del Código Civil se refiere al otorgamiento de la escritura que, en nuestro sistema equivale, como regla, a la entrega de la cosa -art. 1462.2 del Código Civil-, y contempla la existencia de la oculta limitación en el momento de la consumación del contrato ex parte venditoris y ésta estaba sometida a plazo en el caso enjuiciado.

IX. Sin embargo, el fundado temor de los compradores de verse perturbados por el ejercicio de una acción reivindicatoria y otra hipotecaria, les facultaba, con apoyo en el art. 1502 del Código Civil, a suspender el pago del precio (al que venía condicionada la firma de la escritura de venta) hasta que el vendedor hubiera hecho cesar el peligro o afianzado la devolución del precio.

Ello sentado, como en la fecha final pactada el vendedor no había eliminado ese peligro ni constituido la garantía, no cabe considerar que los compradores incumplieron su obligación, pues la misma, suspendida, no les era exigible.

X. Tampoco cabe entender que los compradores renunciaron al piso, ya que la cláusula negocial que daba ese significado a la omisión de la firma de la escritura no estaba prevista para las circunstancias efectivamente ocurridas.

Es más, como el otorgamiento de la escritura se había condicionado al pago del precio, regía el art. 1504 del Código Civil, a cuyo tenor, aunque otra cosa se hubiera convenido, la venta no podía resolverse (y de ello se trata) mientras no hubiera sido requerido el comprador, lo que no consta se hubiera hecho.

En conclusión, el vendedor no tiene derecho a quedarse con los 2.500.000 de ptas., por lo que su recurso debe ser desestimado.

XI. El recurso de los demandantes y compradores merece ser estimado en parte, en la medida y por las razones que siguen:

A) La sentencia apelada no contiene en su fallo referencia a la resolución del contrato de compraventa, pero sí, positivamente, en su Fundamento de derecho III.

La omisión de tal pronunciamiento, que podía haber sido corregida por medio de aclaración, debe serlo ahora, mayormente cuando las dos partes están de acuerdo en que la relación contractual quedó extinguida y lo único que discuten es el destino de los 2.500.000 de ptas. entregados como arras.

B) Las acciones rescisorias de la dación en pago, por fraude y lesión en más de la mitad de su justo precio, ejercitadas, una, por la vía del art. 1291.3 del Código Civil y, otra, por la subrogatoria del art. 1111 del Código Civil, carecen del presupuesto objetivo que las justifica: la prueba de que el vendedor demandado carece de bienes para cumplir su obligación de pago de 2.500.000 de ptas.

C) Las arras fueron correctamente calificadas como penales en la sentencia apelada y en el contrato no se había pactado que si el contrato quedaba resuelto el vendedor las devolvería duplicadas,

4

sino tan sólo que las perderían los compradores, si es que no firmaban la escritura y pagaban el resto del precio en el plazo señalado. Es evidente, por otro lado, que esa calificación no puede depender de lo que el vendedor hubiera manifestado, al respecto, cuando confesó en juicio -folios citados, posición 12.ª-.

D) La condena de los demandantes al pago de las costas correspondientes a los demandados absueltos no está justificada, a la luz del art. 523 de la LEC, pues sucondición de adquirentes sucesivos de la finca vendida a los primeros, con conocimiento de la compraventa, probado, en un caso, y presumido, en el otro, constituyen razones suficientes para llamarles al proceso y, en él, para no pronunciar condena en costas.

Supuesto práctico 3:

3.1. En caso de bienes inmuebles urbanos la propiedad la adquiere el que primero inscribe la finca en el Registro de la Propiedad mediando buena fe que en principio se presume

STS 14 de mayo de 2014

Se trata de una venta de finca registral por su inicial propietaria a una compradora que no inscribió su titularidad, acordando expresamente la resolución del contrato al estar sujeta a condición suspensiva no cumplida, a pesar de lo cual un representante de esa compradora la vendió a la demandada mediante documento privado. Por su parte, la inicial propietaria vendió la finca a un comprador que inscribió su derecho en el Registro de la Propiedad, quien a su vez aportó dicha finca a la sociedad demandante que también inscribió su derecho.

SAP Barcelona de 28 julio de 2000

El 28-9-1978, la empresa "C., S.A.", en su condición de propietaria de la heredad conocida por "Manso C.", conteniendo dos casas de labranza, denominada la una "Manso C.", inscrita en el Registro de Arenys de Mar, finca núm. 494, y la otra "Manso V.", finca núm. 1958, de Calella, de cabida total según el registro de 105 Ha, 30 a, 52 ca y 72 dm, formado por la agrupación de 14 fincas y que dio origen a la finca núm. 3.032, vendió, mediante contrato privado, a los consortes don Antonio y doña Francisco, una parcela, con área de 13.498 palmos cuadrados, que constituía la Parcela 10 del Polígono 14 , sita en la calle A., 11, perteneciente a la Urbanización "D.", por el precio de 539.920 ptas. que fue íntegramente satisfecho. El 23-6-1989, los anteriores adquirentes, también, en documento privado, vendieron a los Señores A la citada parcela por el precio de 400.000 ptas., cantidad que según manifiestan los vendedores, en el propio contrato, había sido satisfecho por el compradores, los cuales vienen desde entonces poseyendo la parcela, pagando los correspondientes impuestos y los suministros de energía eléctrica y agua.

Por otro lado, en procedimiento de demanda de ejecución de acto de conciliación, instado por un tercero contra "C., S.A.", fue adjudicada la finca matriz , el 1-3-1989, en tercera subasta a don Alberto, el cual el 12-4-1989 cedió el remate a favor del ahora demandado don Bonifacio, cuya finca le fue vendida el 19-9-1989, mediante escritura pública judicial, e inscrita a su nombre en el Registro el 2-3-1990. El 27-11-90, el último adquirente vendió la finca en escritura pública a la mercantil "B., S.A.", siendo inscrita dicha compraventa en fecha 27-11-90.

De los hechos anteriormente expuestos se deduce que nos encontramos ante un supuesto de doble titularidad de la parcela objeto del litigio, uno extraregistral, el de los actores, y otro, registral, el de la mercantil demandada "B., S.A.", y ello como consecuencia de una doble venta efectuada por el primitivo titular registral, la también demandada "C., S.A.", la primera mediante venta efectuada en documento privado al matrimonio de don Alberto y doña Francisca, y que éstos posteriormente vendieron a los actores, también en documento privado el 23-6-1989, ninguna de cuyas transmisiones tuvieron reflejo en el Registro, y la segunda, mediante venta judicial, actuando por tanto el órgano judicial en subrogación de "C., S.A.", tras subasta pública, en cuyo caso, como señala la sentencia de 29-7-1999, en la subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento, con lo que entra en juego el art. 1473 del Código Civil, y como recoge reiterada jurisprudencia, por todas la sentencia de 12-7-1996 y las que en ella se mencionan "el principio prior intempore, potior est jure, no es suficiente cuando entra en juego el mecanismo registral característico del sistema inmobiliario español, donde la prioridad es preciso ponerla en relación con el Registro de la Propiedad, por lo que en caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento", siendo necesario para que exista mala fe una declaración expresa, que no se aprecia en el presente caso, al no existir constancia de las transmisiones realizadas en documento privado en el Registro, ni haber realizado actividad probatoria alguna los actores tendente a demostrar que los adquirentes que inscriben la finca,

5

tenían conocimiento de las ventas de la parcela y que la misma viene siendo ocupada por los mismos desde su adquisición y, en consecuencia de la inexactitud registral, por lo que la entidad "B., S.A." está protegida por el art. 34 de la ley Hipotecaria.

3. 2. Tratándose de bienes inmuebles inmatriculados prevalece la titularidad correspondiente al título y asiento más antiguos

SAP Barcelona de 15 marzo de 2000

De los hechos antes descritos se desprende que las fincas núms. 6.927 y 6.928, inscritas a nombre de la mercantil actora, son físicamente las mismas fincas que las núms. 8.299 y 8.300, inscritas a nombre del demandado don Joaquín, al estar perfectamente identificadas con toda precisión por sus cuatro puntos cardinales, sin que la mayor o menor cabida de ellas sea obstáculo para su identificación, ya que las medidas superficiales es un dato secundario de la identificación, para la cual conocida su naturaleza y situación basta con los linderos, que como hemos visto, son los mismos. Por lo que nos encontramos ante la existencia de dos inmatriculaciones en favor de distintos titulares registrales, surgiendo así una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, y en estos casos siempre (salvo que se demuestre la nulidad de la transmisión más pretérita, lo que no ocurre en el presente caso con la transmisión de la actora) deberá prevalecer el asiento más antiguo, tanto si la disparidad titular viene provocada por una doble venta, como ocurre en el presente caso, porque así lo impone sin contemplaciones el art. 1473 del C.c., que al referirse a la doble venta de un bien inmueble dispone que la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro, con lo que ante la existencia de dos matriculaciones en favor de distintos titulares registrales, se neutralizan, debiendo acudirse, según reiterada jurisprudencia, a las reglas del Derecho Civil puro, conducente a la apreciación como prevalente el título de dominio más antiguo con inscripción registral anterior, que en el presente supuesto es el acreditado por la actora, por su prioridad en el ámbito temporal con relación al demandado don Joaquín, como si la dualidad titular se originó en diferentes momentos transmisivos, porque así lo impone el juego de los principios hipotecarios básicos

Supuesto práctico 4:

4.1. CONTRATO VÁLIDO

Por contrato privado celebrado el 5 de mayo de 1992, se atribuyó al señor A la condición de comunero de la comunidad de bienes constituida para la construcción de la urbanización de la que formaba parte un chalet que le fue adjudicado en propiedad. Con posterioridad, y previo acuerdo válidamente adoptado, el administrador de la mencionada comunidad otorgó contrato de compraventa del mismo inmueble a un tercero, que procedió a inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad. Ante la acción reivindicatoria ejercitada por el señor A, el tercero alega una doble venta que le otorga a él la propiedad del inmueble.

STS de 14 abril 2000

I. Entiende el recurrente que la finca reivindicada fue objeto de una doble venta y al haber inscrito el tercero su adquisición en el Registro con prioridad al del actor, el dominio del inmueble le corresponde. El motivo parte de estimar que la adquisición del chalet por el señor A se produjo en virtud de un contrato de compraventa, lo que no es exacto. Dicho contrato por el que el señor A entra a formar parte de la «Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Las Acacias», mediante las aportaciones económicas que en el mismo se concretan, puede incluirse entre aquellas figuras a las que se refiere la sentencia de esta Sala de 14 Abr. 1989, al describirlas como «un conjunto de personas que puestas de acuerdo concurren para, previa la adquisición de un solar, edificar en él un inmueble o complejo urbano con objeto de constituir en su momento el mismo en régimen de propiedad horizontal, entidades cuya tipificación por la doctrina no es totalmente pacífica ya que las posiciones suelen oscilar entre los que estiman que se trata de una comunidad en mano común o romana en la que sus componentes adquirieren o tienen cuotas» y que la jurisprudencia considera que vienen regidas por las normas de los arts. 392 y ss. CC, sin perjuicio de las estipulaciones válidamente acordadas por los integrantes de la comunidad. Es decir, el señor A adquirió el controvertido inmueble por la atribución que ya en el mencionado contrato se le hacía del mismo por su condición de miembro de la Comunidad convencionalmente pactada y no por consecuencia de ningún contrato de compraventa. Falla así el presupuesto de que parte el motivo que ha de ser rechazado.

6

II. La doctrina jurisprudencial más moderna viene reconociendo la validez de la venta de cosa ajena dado el carácter puramente obligacional del contrato de compraventa --el vendedor, en efecto, no da sino que se obliga a hacerlo-- sin que exista precepto alguno que disponga que quien vende tenga que ser propietario de la cosa vendida; tal venta no impide que quien sea el verdadero dueño pueda reivindicarla de quien la compró, con la consecuencia para éste si es vencido en el proceso reivindicatorio, tenga a su favor el derecho a la pertinente indemnización o al saneamiento frente a quien le vendió la cosa que resultó ser de ajena propiedad.

Ver también, sobre la validez de la venta de cosa ajena, STS 17 de enero de 2007

4.2. NULIDAD:

Los hermanos R efectuaron la primera transmisión de un local comercial, inscrito en el Registro de la Propiedad de Arenys de Mar como finca núm. 628, a favor del señor V. ,mediante escritura otorgada en fecha 11 de marzo de 1988, quien a su vez vendió la mencionada finca al señor M. y su esposa, mediante escritura otorgada el siguiente 27 de julio. Ventas ambas que se han de entender consumadas, pues al menos se produjo en los dos casos la tradicio ficta prevista en el art. 1462 del Código Civil (constaba en el momento de producirse la primera a favor del señor V. la totalidad de la finca como arrendada) y el señor M. tomó además posesión inmediata del local. (existen facturas de obras realizadas en el local y licencias municipales de obras y vado solicitadas y concedidas al señor M., fechadas entre los meses de agosto y diciembre de 1988).El siguiente 11 de agosto del propio año 1988 los hermanos R. vendieron de nuevo la finca al señor A., quien a su vez volvió a venderla finca al señor Y, mediante escritura otorgada el 23 de enero de 1990. Éste decide demandar al señor M, afirmando que la cuestión se ha de resolver acudiendo a lo dispuesto en el art. 1473 del Código Civil, por cuanto se habría producido una doble venta de la finca registral núm. 628 del Registro de la Propiedad de Arenys de Mar, considerando que ha de prevalecer su derecho por ostentar la condición, de tercer adquirente de buena fe (art. 34 de la LH), protegido por tanto por la fe pública registral.

SAP Barcelona de 23 de noviembre 1999

I. Estimamos que se ha de acudir para resolver las cuestiones planteadas en el recurso a la orientación jurisprudencial -bastante consolidada para casos similares al presente-, plasmada en sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1971, 3 de marzo de 1994 y de 25 de noviembre de 1996, que a su vez cita las de 30 de junio de 1986 y 11 de abril de 1992; doctrina conforme a la cual, habiéndose consumado la primera operación y transmitido la propiedad mediante la tradición, la segunda venta del inmueble sería nula por inexistencia de objeto; defecto que no sería convalidable, por lo que -no tratándose de un supuesto de doble venta previsto en el art. 1473 de Código Civil- habría de prevalecer el derecho de quien primero adquirió.     Todo ello, naturalmente, partiendo de la base de que el adquirente mediante la segunda venta (en este caso, el demandante señor R.) no tenga la condición de tercero hipotecario, puesto que en tal caso, por aplicación de lo dispuesto en el art. 34 de la LH, habría de ser respetado en su adquisición al haber comprado de quien según el Registro aparecía con facultades de trasmitir el bien e inscrito a su vez su derecho.     Incluso, avanzando más en el anterior razonamiento, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1993, llegaba a afirmar que el segundo comprador (aunque concurrieran en principio los requisitos precisos para considerarlo como tercer adquirente de buena fe) ni siquiera estaría protegido por el art. 34 de la LH, puesto que su adquisición sería nula (y no convalidable -art. 33 LH-), al no pertenecer la finca al vendedor sino a un tercero que tomó posesión de ella con anterioridad, doctrina ratificada por las sentencias de 25 de marzo y 24 de octubre de 1994.

    II. Prescindiendo de esta última orientación jurisprudencial -francamente contraria a la tesis del apelante- encaja sin duda el supuesto de autos en la figura que el Tribunal Supremo considera venta de cosa ajena pues cuando se produjo la compra por parte del señor Y no eran ya los hermanos R. propietarios de la finca en cuestión.

III. Tanto la adquisición por parte del señor Y como la previa a favor de su vendedor, el señor A., fueron posteriores a la compra del señor M. y esposa, quienes además tomaron inmediata posesión material del local. Posesión que no parece probable pudiera pasar desapercibida para el actor, a quien un mínimo de diligencia -desde luego exigible a quien invoca su condición de tercer adquirente de buena fe- debió llevar a indagar la causa de tal ocupación y a consultar de manera más concienzuda si cabe el Registro de la Propiedad para obtener una información lo más completa posible. Pero además en el propio Registro de la Propiedad en la fecha en que adquirió el señor Y (23-1-90) constaban practicados dos asientos de presentación de la escritura previa a favor del señor V. (se desconoce la causa por la que no se inscribió) y varios asientos de presentación de la otorgada a favor del señor M. y esposa a partir del

7

1 de septiembre de 1988 (hasta 10 asientos de tal tipo certificó el Registrador, teniendo el último de ellos como fecha de vencimiento el 13 de septiembre de 1991), escritura esta última que evidentemente no pudo inscribirse por falta de constancia registral de la previa a favor de quien en ella aparecía como vendedor.

Supuesto práctico 5:

Los demandados se obligaron en la escritura pública de venta de 30 Jul. 1991 a cancelar la hipoteca constituida sobre la finca vendida a la actora, quien alega que no puede proceder a la cancelación hasta que no se haya satisfecho íntegramente el importe del préstamo cuya devolución garantiza la mencionada hipoteca.

STS de 15 abril 2000

Viene a entender la parte recurrente que su obligación de cancelar la hipoteca que grava la finca vendida a la actora sólo puede hacerse efectiva una vez sea satisfecho el crédito en cuya garantía se constituyó el gravamen hipotecario. Los recurrentes tratan de tergiversar el objeto y finalidad del litigio que no es otro, en definitiva, que el de conseguir la actora que se le entregue la finca comprada libre de cargas tal y como se pactó en el documento privado de 1 Feb. 1989, lo que fue incumplido por los vendedores que, unilateralmente, constituyeron el gravamen hipotecario en cuestión por escritura pública de 18 Oct. 1990; obligación de entrega de la finca libre de cargas que dio lugar al pacto de la escritura pública de venta por el que los recurrentes se comprometían a la cancelación del gravamen, obligación esta que ninguna relación guarda con la que pesa sobre el deudor hipotecario de satisfacer el crédito garantizado en las fechas pactadas con su acreedor.

Carece de toda transcendencia el hecho de que la vendedora conociese o no al tiempo de otorgarse la escritura pública de venta el 30 Jul. 1991, la existencia de la hipoteca ya que ello no altera en modo alguno la obligación de cancelar la hipoteca asumida por los demandados-recurrentes en la mencionada escritura.

Supuesto práctico 6:

SAP Zaragoza de 12 enero 1998

Con posterioridad a la celebración de una compraventa sobre plano de un ático-dúplex, surgen dudas acerca de si también quedaba incluida la entrega del trastero, situado en las zonas anexas, ya en pleno dominio, ya sólo para uso o disfrute.

No se puede exigir al adquirente de una vivienda – en cuanto que consumidor final del producto- una capacidad jurídica de comprensión e interpretación de las escrituras de obra nueva y de constitución de régimen de propiedad horizontal. De lo contrario, carecería de sentido la evolución legislativa marcada por la ley 26/1984.

El supuesto se resuelve aplicando las reglas de interpretación más favorable al consumidor , contenidas en los artículos 5 y 6 LCGC.

Supuesto práctico 7:

SAP Barcelona de 12 julio de 2007

La promotora llevó a cabo la venta de un piso cuando se encontraba en fase de construcción en base a planos y proyectos de obras que incluían la existencia de un ascensor.

incumplimiento: existencia: viviendas: falta de instalación de ascensor en el inmueble: obligación contractual de instalación: existencia: venta de los pisos cuando se encontraban en fase de construcción en base a planos y proyectos de obras que incluían la existencia de ascensor: irrelevancia de la posterior firma de escritura de compraventa que no recogía la existencia del mismo: interpretación favorable al consumidor:

8

La realidad fue que se creó entre los adquirentes de la vivienda, en esta fase previa o de gestación de la perfección de los contratos de compraventa, una creencia o expectativa fundada en tales documentales de que el edificio tendría instalado el ascensor.El Administrador de la mercantil demandada reconoció que la mayoría de las viviendas se adquirieron en fase de construcción y que personalmente vendió algún piso sin enseñar más documentación que los planos. La propia mandataria del promotor expresó que tan sólo podían mostrarse a los compradores los planos y la memoria de calidades.En función de tal documentación se accedió a la fase de perfección de los contratos de compraventa de las viviendas, en las que se reflejaba la instalación del ascensor, no como una previsión futura de posible ejecución, sino como elemento configurador del inmueble descrito en los planos y memoria de calidades. En suma los compradores estaban en la creencia de adquisición de vivienda en edificio dotado de ascensor.El artículo 8 de la Ley de Consumidores y Usuarios , en relación con el artículo 10 , y el artículo 3 de Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , de Viviendas, citados y observados por el Juzgador "a quo", son de perfecta aplicación al caso de autos, evitándose así crear confusión al consumidor, ni inducir a error de clase alguna a los destinatarios de la venta de las viviendas, siendo de destacar, conforme a tales preceptos, transcritos literalmente en la fundamentación jurídica de la sentencia de primera instancia, que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de los productos, y en el caso enjuiciado de las viviendas, no podían inducir a la falsa creencia o a situación de dudas interpretativas a los consumidores o adquirentes de las viviendas, ajustándose la oferta, publicidad y promoción de tales contratos al posterior perfeccionamiento de los mismos.La suscripción de las escrituras públicas de venta con constancia de la ausencia de la instalación del ascensor, nada impide que sea de aplicación la normativa de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios y el Real Decreto sobre Vivienda, ya referenciados, suponiendo la falta de instalación del ascensor, descrito en los planos, en la memoria descriptiva y en la técnica, un supuesto de incumplimiento contractual que ha de merecer la tutela jurisdiccional, tras el ejercicio dentro del plazo prescriptivo de las acciones pertinentes.Así lo ha entendido la fundamentación jurídica de la sentencia, que aceptasen plenamente al respecto, y damos por reproducida, con la consecuencia de obligar a la demandada al cumplimiento del contrato, en base al articulo 1124 del Código Civil , no apreciando la Sala el error de hecho o de derecho denunciados por la recurrente en la valoración de las pruebas practicadas: Se obliga a la constructora a la instalación del ascensor o al abono del precio para la instalación por un tercero

SAP Barcelona de 9 diciembre 1998

En la compraventa de una "casa móvil" prefabricada, el fabricante asegura en la propaganda que "a petición del cliente facilitamos cédula de habitabilidad". La concesión de la misma parece exigir ciertas condiciones de aislamiento en la vivienda que, en este caso, no se cumplían, por lo que el comprador reclama la obtención de esto para lograr la mencionada cédula

Declara aplicable al supuesto la Llei de l'habitatge, 24/1991, de 29 de noviembre, y, en consecuencia, exigible la mencionada cédula de habitabilidad. Prometida ésta en la propaganda, el fabricante está obligado a procurarla en virtud del art. 8.1 LGDCU, lo que de suyo comporta dotar a la vivienda de cámara de aislamiento en cumplimiento de las condiciones térmicas de las normas básicas de edificación.

Supuesto práctico 8:

Se sostiene la inexistencia de un contrato de compraventa, objeto de tercería de dominio en un procedimiento de embargo, celebrado entre un particular, como vendedor, y una empresa financiera., como compradora, seguido de un contrato de arrendamiento financiero o «leasing», concertado entre ambos, alegando que bajo esta apariencia simulada subyace una auténtica operación de crédito sin desplazamiento del dominio del particular a la compañía.

Se alega también que en el contrato de leasing aparecen tres sujetos necesarios para su constitución: el proveedor del bien, que perderá su propiedad por su transmisión a la financiera; la entidad financiera, debidamente habilitada para efectuar operaciones de leasing, que cede el bien al arrendatario conservando la propiedad hasta el ejercicio por éste de la opción de compra; y el cesionario del bien, que lo recibe para su uso, a cambio de una contraprestación y con posibilidad de comprarlo posteriormente mediante el pago de la cantidad prefijada entre el mismo y la entidad financiera; en el caso, se argumenta, falta el proveedor, al estar identificado con quien devino arrendatario.

STS de 20 noviembre 1999

9

En esta modalidad de leasing, desaparece la figura del tercero proveedor del bien ya que en él, el propietario del bien lo vende a la entidad financiera que se obliga a ceder inmediatamente tal bien en arrendamiento al vendedor, mediante el pago de un canon periódico, concediéndose al vendedor-arrendatario la posibilidad de adquirir el bien la finalizar el contrato de arrendamiento mediante el pago del precio estipulado; teniendo en cuenta la atipicidad del contrato de arrendamiento financiero, nada se opone a la licitud y validez del llamado lease back, al amparo del principio de libertad contractual recogido en el art. 1255 CC, sin que pueda hablarse de inexistencia o ilicitud de la causa, que en este caso como en el supuesto de leasing es el cambio de uso de la cosa por precio, a lo que se añade la opción de compra, cambio del derecho de adquirir por un precio; no es una operación crediticia, sino un arrendamiento de cosa y una opción de compra (véase S 2 Dic. 1998). A la vista de lo expuesto, ha de aceptarse la calificación que del contrato que medió entre I., S.A., y D. Pedro Ignacio M. C. por ser ajustada a la real intención de las partes y no conculcar ninguna de las normas interpretativas de los contratos recogidas en los arts. 1281 a 1289 CC.

Establece el art. 1463 CC entre las formas de tradición de las cosas muebles la denominada por la doctrina solu consensu, al disponer que «la entrega de los bienes muebles se efectuará:... y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo»; la imposibilidad a que se refiere el precepto no consiste en una imposibilidad física, habiéndose interpretado por la doctrina el precepto con gran amplitud incluyendo la falta de conveniencia de los interesados, que es lo que sucede en este caso en que se hacía innecesaria la entrega material al tener concertada los interesados la celebración del contrato de arrendamiento financiero; debe tenerse en cuenta, asimismo, que la enumeración de las formas de tradición del CC no es limitativa excluyente de otras posibles formas y así es admisible que la cosa vendida quede en la posesión del vendedor, no por título de dominio, sino por otro título distinto como es el de arrendamiento en este caso. No puede, por tanto, afirmarse que no se dio la tradición como requisito esencial para la adquisición del dominio por la empresa financiera que, en definitiva, lo adquirió en virtud del contrato de compraventa celebrado.

Supuesto práctico 9:

Los compradores demandan a doña Isabel, doña Socorro e ignorados herederos de don José al pago de la cantidad de 284.552 ptas., importe de la parte a la que deben contribuir los actores como compradores de una vivienda sita en el edificio n.º 3 de la calle A., de Mataró, como consecuencia de padecer aluminosis dicho edificio, frente a lo que los demandados aducen caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

SAP Barcelona de 10 enero 2001La jurisprudencia equipara al aliud pro alio la entrega de un objeto inhábil para el fin a que iba

destinado, con la consiguiente insatisfacción del comprador, el cual puede ejercitar las acciones edilicias, si concurren las circunstancias precisas para ello, pero también puede ejercitar una acción de incumplimiento contractual contra el vendedor al amparo del art. 1101 del Código Civil, y ésta es la que ejercitan los actores, por lo que la misma no ha prescrito al no estar sometida al plazo de caducidad de 6 meses que fija el art. 1490, y esta acción de incumplimiento es la que aplica el Juzgador de instancia, aunque sin mencionarla, al decir que queda acreditado que los demandados vendieron la vivienda conociendo que el edificio padecía aluminosis y que en el mismo se debían realizar importantes trabajos de refuerzo estructural, por importe de 28.394.706 de ptas., lo que desconocían los compradores, a los que únicamente se les había dicho que se tenían que realizar obras de arreglo de fachada, como lo corrobora el agente mediador que intervino en la operación, por lo procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

Supuesto práctico 10:

La vivienda adquirida el día 12-1-1994 tiene «aluminosis» por lo que la actora pide la resolución del contrato de compra-venta con indemnización de daños y perjuicios, a los 6 meses de otorgada la escritura pública de compraventa, por existir dolo de la parte vendedora. Ante las dos opciones que el art. 1486 del Código civil atribuye al comprador, eligió una de ellas, siendo la indemnización solicitada la que se deriva del párrafo 2.º de la norma citada.

SAP Barcelona de 10 enero 2001

I. Esta Sala, como también el Tribunal Supremo en la sentencia de 1-12-1997, ha venido entendiendo que la construcción de la estructura de un inmueble con cemento aluminoso supone un vicio en la cosa adquirida caracterizado por ser oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador, sin que obste para impedir el éxito de la acción entablada al amparo del art. 1484 del Código Civil que la aluminosis no se hubiese desarrollado en todo o en parte, pues es claro que dada la magnitud del defecto

10

supone un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la íntegra reparación de la estructura, lo que comporta que en otro caso sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución del uso del inmueble por sus propietarios.     En el presente caso no acredita la parte demandada en modo alguno que se advirtiera a los actores de la existencia del problema antes de adquirir la finca. El precio convenido según informe pericial era el de mercado sin considerar el defecto apuntado. Es en la junta de junio de 1994 en la que el demandante pide a la Comunidad justificantes de que la finca está construida con vigas de cemento aluminoso por habérsele ocultado este dato, al tiempo que el documento que aparece unido al folio 61 que ciertamente fue entregado a los compradores sólo indica que los vendedores estaban al corriente de pago con dicha Comunidad en concepto de obras sin que se exprese el origen o causa del gasto.     La gravedad del defecto es patente pues como se ha dicho la finca debe ser reparada habiendo acometido la Comunidad antes de la compra del piso por los señores L. - C. sólo una parte de las reparaciones necesarias. El informe pericial practicado es suficientemente expresivo de que el mal estado de la vivienda de autos -que como es obvio no puede ser aislada del conjunto del edificio- con aparición de grietas y distintas humedades es «consecuencia en parte por estar construido el forjado con cemento aluminoso afectando a las patologías observadas como grietas o fisuras en techos y suelos». No se verificó un nuevo análisis de las viguetas porque ya se había realizado en el año 1991 dándolo el perito por bueno, haciéndose extensivo el cemento aluminoso la composición de todas las viguetas del edificio incluyendo por tanto a la de autos.     Debe acometerse a la mayor brevedad posible la impermeabilización de terrazas, cambio de tuberías de hierro en las zonas húmedas y baños por tuberías de cobre ya que como es sabido la humedad tiene directa incidencia en la aluminosis. Hallándose afectada la vivienda por grietas y diversas humedades es claro el peligro que corre y por tal razón la propia Comunidad acordó en la junta celebrada el 14-12-1996 la realización de obras de impermeabilización en la fachada habiendo recomendado en anteriores ocasiones a los propietarios que evitasen las humedades por hallarse construido todo el edificio con cemento aluminoso.

  II. Concurriendo todos los requisitos legales, procede estimar la acción resolutoria planteada sin que a ello obste que la finca se encuentre hipotecada si bien habida cuenta que la misma fue enajenada sin gravámenes reales de no cancelarse por los actores la carga hipotecaria antes de la devolución, la parte demandada podrá retener del total precio satisfecho por la venta 8.750.000 de ptas. la parte necesaria para cancelar la hipoteca.     De conformidad con lo dispuesto en el art. 1486.2.º del Código Civil conociendo los vendedores los defectos procede que abonen a los actores los daños y perjuicios acreditados. En orden a este extremo, además de los gastos notariales, impositivos y registrales que hubiese comportado la escritura de compra-venta a concretar en ejecución de sentencia, los demandados abonarán también las altas por teléfono y agua y los gastos extraordinarios que por razón de la aluminosis de la finca hubiesen pagado los actores. No especificándose ningún otro daño o perjuicio -no puede dejarse para ejecución de sentencia la determinación de su existencia sino solamente su cuantificación- no procede el abono de ningún otro gasto ni tampoco el pago de intereses del precio que se compensan con los frutos obtenidos del inmueble habida cuenta su utilización (art. 1303 del Código Civil).

Supuesto práctico 11:

11.1. Repercusión de obligaciones desconocidas o poco transparentes

La escritura pública suscrita entre las partes, de fecha 15 de diciembre de 1988, revela que el tipo de interés aplicado al préstamo con hipoteca que gravaba la finca adquirida y cuyo pago fue asumido por la compradora, era del 14% anual. Luego resulta que el tipo de interés a aplicar por el Banco es superior, fruto de una cláusula de interés variable que constaba en la hipoteca. el vendedor entiende que ese interés superior debe ser satisfecho por la compradora, quien había declarado conocer y aceptar todas las condiciones de la venta, figurando la escritura de hipoteca inscrita y publicada en el Registro de la Propiedad.

SAP Málaga de 29 abril 1993

La parte compradora sólo está obligada al pago del interés del 14% anual, por ser el pactado en la escritura de compraventa, en donde no se hace referencia para nada a otro tipo de interés, ni fijo ni variable. La falta de información sobre el punto relativo a la variación del tipo de interés, debe perjudicar tan sólo a la parte que provocó el error.

11

11.2. Repercusión al comprador de gastos destinados a financiar la actividad constructora del vendedor y la posterior enajenación de la vivienda (préstamo hipotecario, suscripción de seguro sobre el inmueble, escrituras, etc.)

CLÁUSULA: "Son de exclusivo cargo del comprador todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios que se deriven del otorgamiento de las escrituras de obra nueva, división horizontal, compra-venta, condición resolutoria, constitución, modificación o cancelación de hipotecas u otras cargas. protocolización de Estatutos de la Comunidad o Reglamentos de Régimen Interior; aclaración, subsanación y cualquiera otras que hubieran de otorgarse, así como los que se ocasionen como consecuencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los documentos anteriormente aludidos".

SSAP Madrid de 8 noviembre 1993 y 11 noviembre 1996, SAP Sevilla de 22 noviembre de 1994, SAP Asturias de 15 noviembre 1995, y otras

Ilicitud, a tenor de lo hoy dispuesto en el número 22 de la disp. adic. primera LCGC. Si estos gastos pretendidamente repercutibles fueron ya satisfechos por la parte compradora, pueden luego solicitar su devolución al vendedor, por tratarse de pagos indebidos al resultar nula la cláusula sobre la que descansan. La acción para reclamar dicha devolución prescribe, en Cataluña, a los diez años (art. 121-20 CCCat.), y fuera a los quince (art. 1964 CC).

11.3. Repercusión al comprador de los gastos de subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor

CLÁUSULA: "El comprador se subroga en esta acto en la hipoteca [ ], comprometiéndose desde este momento a hacer frente a todas las obligaciones de amortización e intereses derivados de la misma [ ], sin que le libere de la obligación de pago el hecho de que los recibos se libren a nombre de la vendedora"

o CLÁUSULA: "Los gastos de constitución o subrogación del préstamo hipotecario que se señala en la estipulación [ ] de este documento, serán de cuenta de la parte compradora hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad".

SAP Madrid de 9 diciembre 1993, SAP Cáceres de 18 diciembre 1995, SAP Asturias de 5 marzo 1995, y otras

No se considera abusiva, pues no es lo mismo repercutir al comprador costes cuyos beneficios son aprovechados sólo por el vendedor, que repercutirle costes de los cuales el comprador también se aprovecha, pues la subrogación del préstamo hipotecario es concebida desde la financiación y coste del precio que el comprador debe satisfacer por la compra del inmueble.

Supuesto práctico 12:

La cuestión del pleito se centra en determinar si el contrato de compraventa de 9 de febrero de 1965 resulta válido y eficaz, por lo que deben los demandados otorgar escritura pública y, dado que los vendedores eran personas menores de edad civil, decidir si está afectado de nulidad radical o anulabilidad, a cuyo efecto se citan infringidos los artículos 1300 y 1261 del Código Civil en el motivo segundo. En el contrato privado de referencia figura como parte vendedora y firmante doña Ana B. B. y la hija doña Elena M. B., que era por entonces menor de edad, ya que nació el 16 de noviembre de 1948. La cláusula novena del documento hace constar literalmente: «Todos los hijos de doña Ana B. B. están conformes con esta compraventa y en prueba de dicha conformidad firma la hija mayor doña Elena M. B.». Sostienen los recurrentes que el contrato no es nulo y sí anulable, estando supeditado el ejercicio de la acción al plazo sanatorio que establece el artículo 1301 del Código Civil, es decir al de cuatro años.

STS de 21 enero 2000

Para la resolución de la cuestión conviene distinguir aquellas relaciones jurídicas concertadas por menores de edad, dotados de discernimiento suficiente, con su intervención efectiva y prestando su consentimiento, por lo tanto sin la capacidad jurídica exigida, pero que no son radicalmente nulas, pues el consentimiento contractual existe, si bien resulta aplazado en sus efectos vinculantes. Se trata de un

12

consentimiento hacia tiempo futuro, ya que al llegar a la mayoría de edad pueden efectuar su ratificación confirmatoria (arts. 1309, 1310 y 1311 del CC), justificando así el consentimiento prestado.

Lo mismo sucede si se trata de enajenaciones llevadas a cabo por los padres que ostentan la patria potestad contraviniendo el artículo 166 del Código Civil que exige autorización judicial, caso contemplado en la Sentencia de 9 de mayo de 1994.

Supuesto distinto es el del pleito, ya que sin perjuicio de la falta de capacidad de los menores que venden (incapacidades naturales por la edad), sucede que salvo doña Elena M. B., sus otros cuatro hermanos -don Francisco, doña Ana, doña Rosario y doña Antonia M. B.-no tuvieron intervención alguna en la compraventa que se discute, es decir que no prestaron ninguna clase de consentimiento a la misma, ya que no podían estar representados por doña Elena, al ser ésta menor de edad y carecer de la capacidad jurídica necesaria para actuar como representante o apoderada de sus hermanos, que tampoco podían apoderar. Se trata de consentimiento inexistente que acarrea la nulidad radical del contrato (art. 6.3 del CC). No cabe confundir la ineficacia del consentimiento prestado en la minoría de edad con la falta del mismo que invalida radicalmente la relación jurídica.

Supuesto práctico 13:

Los compradores reclaman la resolución del contrato de compraventa de vivienda realizado, en lo referente a la plaza de plaza de garaje, inhábil para su finalidad, que forma una sola finca con la vivienda con una única cuota de participación en la Comunidad de Propietarios

SAP Palencia de 15 mayo 2000

Si se decretara la resolución del contrato de compraventa exclusivamente en lo referente a la plaza de garaje, ello implicaría la configuración del anejo como finca independiente, previa división del elemento privativo que como un todo antes integraba. Estaríamos por tanto modificando el título constitutivo de la Propiedad Horizontal del inmueble, comportando la desvinculación de los anejos la creación de fincas independientes a los que había de asignarse una cuota de participación propia al tiempo que se revisaba la correspondiente a las viviendas, modificación que a tenor de lo dispuesto en los arts. 5, 8 y 17.1 de la LPH precisa del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios , pues en absoluto consta acreditado que los Estatutos de la Comunidad faculte a los propietarios de las viviendas a desvincular por si los anejos…..Así pues, sobre un precio total de cada plaza de 1.300.000 ptas. más otras 500.000 ptas. por depreciación de la vivienda, restaremos 200.000 ptas. en que prudencialmente estimamos cabe cifrar la utilidad real que las plazas de garaje prestan a sus propietarios con las características que tienen, aptas únicamente para estacionar móviles inferiores en tamaño a un turismo medio, lo que arroja una indemnización a cada uno de ellos por un total de 1.600.000 ptas. conservando la propiedad sin dar lugar a la resolución contractual.

Supuesto práctico 14:

STS de 18 de enero de 2013

La vendedora el 17 de junio de 2007 requirió notarialmente a la compradora. "Al objeto de otorgar la escritura pública de compra-venta a la que se refiere el contrato suscrito el pasado día 20 de junio de 2005 entre la requirente y la requerida, se cita a BARAK RENTAL S.L., para que el próximo día 13 de junio de 2007 a las DOCE HORAS en la notaría de Don Antonio Yago Ortega, sita en Murcia, c/ Calderón de la Barca, número 14, 4º, en el momento del otorgamiento de la escritura, la requerida habrá de abonar el resto del precio pactado y pendiente de pago al tiempo que devolverá los avales que obran en su poder otorgados por la requirente. Con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en el  artículo 1504     del Código civil ". La compradora no acudió a la cita ya que ni quería o ni podía cumplir toda vez que habían desaparecido las expectativas de negocio que tenía al tiempo de concertar el contrato y no tuvo a bien contestar al requerimiento de la vendedora. En base a ello, la vendedora, Promociones Elbio S.L., formuló demanda en la que pretendía el cumplimiento del contrato por la compradora, Barak Rental S.L., y que, por lo tanto, se procediera al otorgamiento de la escritura según lo pactado previo pago por la demandada de la parte del precio pendiente con sus correspondientes intereses y la devolución por la misma de los avales que le entregó la vendedora en garantía de las sumas entregadas a cuenta.La sentencia del Juzgado estimó la demanda en la que se instaba el cumplimiento y desestimó la reconvención en la que se pedía la resolución del contrato, razonando que aun siendo el requerimiento de resolución, por la expresa mención del art. 1504del C. Civil , ello no le privaba de la posibilidad de solicitar el cumplimiento, al ser una de las posibilidades que recoge el art. 1124 del C. Civil . La Audiencia Provincial, en virtud del recurso de apelación, estimó la demanda reconvencional y desestimó la demanda principal en la que se instaba el cumplimiento, al entender que el requerimiento fue resolutorio.

13

De la referida doctrina se deduce que instada la resolución por parte de la parte vendedora, al amparo el art. 1504 del C. Civil , no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago.Igualmente, instada la resolución del contrato como manifestación de voluntad por parte de la vendedora, no puede accederse a su cumplimiento, y si la compradora se opone a la resolución, esta deberá ser decretada judicialmente.En el requerimiento transcrito tras la cita en Notaría para el otorgamiento de la escritura y pago del precio se expresa que "con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en el  art. 1504     del Código Civil ".En la sentencia del Juzgado y en la de la Audiencia Provincial se declara que el requerimiento tenía como efecto subsidiario la resolución del contrato, dada la expresa mención al  art. 1504     del CC, cuyos efectos quedan claramente establecidos en dicho precepto.Por todo ello, no se produce inaplicación del  art. 1124     del CC , pues no estamos ante una resolución pedida por el incumplidor, sino ante una resolución instada extrajudicialmente por la vendedora, quien con un acto jurídicamente eficaz se vinculó al resolver el contrato de compraventa (  art. 7     del CC .), y al no acudir a la Notaría la parte compradora para el pago y otorgamiento de escritura, dejó bien claro que no se aquietaba con el cumplimiento, por lo que al plantear la resolución contractual en la reconvención, no introduce nada nuevo ni diferente de lo que extrajudicialmente le planteó la parte vendedora, la que no puede en este procedimiento variar la postura jurídica que expuso en el requerimiento notarial. Es más, no consta que extrajudicialmente y tras el requerimiento se le ofreciera a la parte compradora una prórroga del plazo para pago, ni se atendieran pagos parciales.

STS de 27 febrero 1999

El Sr. Asís había vendido a la sociedad B., en documento privado de fecha 1 de marzo de 1996 un solar por el precio de 25 millones de pesetas, de las que se entregaron 13 millones en el momento de la celebración del contrato, quedando aplazado el resto por dos años, a pagar en 24 mensualidades (de abril de 1996 a marzo de 1998) de 500.000 pesetas cada una, cuyo pago debía hacerse dentro de los cinco primeros días de cada mes. Según la cláusula 6ª del contrato “el impago de cualquier mensualidad comportará la resolución inmediata del contrato de compraventa”. B, no pagó a su debido tiempo los plazos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 1998 y en el mes de mayo el vendedor efectuó un requerimiento de pago.

Las sentencias dictadas por esta Sala han creado una doctrina jurisprudencial, que especifica que los artículos 1124 y 1504 del Código Civil, no se excluyen sino que se complementan, en el sentido de que la regla general que se establece en el primero para toda clase de obligaciones recíprocas no obsta al desarrollo específico y concreto del segundo para el supuesto de compraventa de inmuebles, y para el caso concreto de falta de pago del precio por parte del comprador. Ahora bien, para una correcta aplicación del artículo 1504 del Código Civil, deben concurrir los siguientes requisitos: a) Precio aplazado, b) Impago del precio, c) Voluntad rebelde al cumplimiento del pago del precio, d) Requerimiento judicial o notarial, y e) Que el vendedor cumpla sus obligaciones de entrega del bien inmueble. Y es ahora cuando en este motivo, la parte recurrente, en contra de la tesis plasmada en la Sentencia recurrida, afirma que el vendedor nunca ha optado por la resolución del contrato, sino que expresamente optó por el pago del precio, como así se infiere del requerimiento notarial de fecha 16 de marzo de 1993, y del acto de conciliación celebrado el 14 de junio de 1993, con lo que así falta, rematará dicha parte recurrente, el cuarto requisito de los antedichos. Dicha teoría debe ser desechada, ya que efectivamente en el requerimiento notarial claramente el vendedor comunica al comprador que opta por la resolución de la compraventa, pero subordinando esta opción al pago de la cantidad adeudada del precio en el plazo de dos días laborables; es ésta una postura perfectamente admisible a los efectos resolutorios. Efectivamente, existe una doctrina jurisprudencial pacífica y constante, que ha superado una anterior contrapuesta, la que especifica que nada impide calificar al requerimiento del artículo 1504 del Código Civil, como un acto jurídico complejo integrado, en su fin principal, por una declaración unilateral de voluntad -a la que la ley anuda un efecto resolutorio contractual- condicionada, es decir que la finalidad última, que es el ejercicio de la resolución, se debe supeditar, en un sentido técnico-jurídico, o se debe subordinar al cumplimiento de un acto concreto: el pago por el deudor comprador (SS. 1 de junio de 1987, 27 de abril de 1988, 9 de marzo de 1990, 11 de febrero y 6 de noviembre de 1991, entre otras más). Por ello ha de proclamarse que por parte del vendedor había una cierta y concreta voluntad resolutoria, notificada al comprador fehacientemente”.

STS de 29 diciembre de 1997

"El art. 1124 juega como sanción resolutoria, en su caso, para cualquier incumplimiento contractual si bien, ha de ceder cuando se trata del supuesto específico del contrato de venta de bienes inmuebles con precio aplazado -como es el del litigio- en cuyo caso, funciona en plenitud dicho art. 1504.; y todo ello se explica, pues, esta sanción obedece a su «ratio legis», inspirada en una mayor tutela a los

14

compradores de inmuebles a plazos, ya que, sin su existencia, se encontrarían con la desventaja de que sería operativo el art. 1124, y entonces, a seguido del mínimo incumplimiento, podría la contraparte instar la resolución con las demás consecuencias derivadas, lo que como, se sabe, no es posible, por cuanto el 1504, precisa y permite que se pueda pagar, después de incumplido el plazo o tiempo fijado, en tanto en cuanto no se requiera al comprador fehacientemente de pago, siendo esta segunda eventualidad, la que, en cierto modo, individualiza el tratamiento de la contienda que se debata en su caso, pues, se repite, si por un lado resulta de este art. 1504, una tutela mayor para los intereses del comprador, por cuanto que, si no existiese esta posibilidad de pago tardío antes del requerimiento, cabría la eventualidad, de que al amparo exclusivo del art. 1124, el vendedor, sin más pudiera resolver el contrato, por otro lado, deviene en mayor severidad para los intereses de ese comprador, pues, el Tribunal no está autorizado, como ha hecho indebidamente la Sala, para conceder nuevo plazo de pago, lo cual, le veda por completo, este precepto 1504, ya que, obvio es, una vez practicado el requerimiento en debida forma cumpliendo los requisitos de este precepto, no cabe la posibilidad de que por los tribunales, se concediera nuevo plazo” .

Supuesto práctico 15:

STSJC de 23 de enero de 2012

La Compilació de Dret Civil de Catalunya, y concretamente su artículo 321 , configura la rescisión por lesión en base a unos criterios eminentemente objetivos, puesto que, según el precepto, son rescindibles los contratos en los cuales el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez, es decir, el contrato es rescindible si existe lesión en más de la mitad del justo precio , con independencia de que el enajenante se encuentre o no en estado de necesidad y con independencia, también, de que haya intervenido o no un vicio del consentimiento en la formación de la voluntad contractual del enajenante.

En el caso enjuiciado, en absoluto se dan los presupuestos para la prosperidad de dicha excepción, toda vez que ni ha existido un litigio previo sobre el inmueble a que se circunscribe la acción rescisoria, ni menos el precio ha sido determinado en función de su litigiosidad, pues, ni existía contienda entre las partes vendedora y compradora sobre el inmueble en cuestión, ni, por tanto, se puede tener en cuenta litigio alguno, a causa de su inexistencia, para fijar el precio de la compraventa. Al respecto es de añadir, que carece de virtualidad jurídica alguna a los efectos pretendidos, que al día siguiente al de la escritura de compraventa se hubiera otorgado un contrato de arrendamiento a favor de la vendedora, con derecho de opción de compra, que fue prorrogado con posterioridad mediante el otorgamiento de dos nuevos contratos.En definitiva, la acción de rescisión por lesión ultra dimidium era perfectamente ejercitable en el caso examinado.

STSJC de 7 noviembre 1995

La sociedad PROESA interpuso demanda contra «Talleres, Almacenes y Fabricados de Construcción, SA» (TAFECSA), en la cual se exigía el otorgamiento de escritura pública de compraventa de la finca objeto del contrato de opción de compra celebrado el 4 de febrero de 1987 por un precio de 14.465.000 ptas., que se estableció como definitivo en la opción de compra.

Por su parte, TAFECSA formuló reconvención contra la primera, puesto que declaran rescindida por causa de lesión «ultradimidium» o «engany a mitges» la compraventa de la finca de 2.527 metros cuadrados de superficie (antes mencionada), puesto que el precio real en octubre de 1991, cuando se perfeccionó la compraventa, era de 50.144.000 pesetas.

I. Las cuestiones que el anterior motivo nos plantea (carácter mercantil o no de la compraventa de inmuebles pese a lo que establece el artículo 325 del Código de Comercio que sólo hace referencia a los bienes muebles como posibles objetos de compraventa mercantil y, en el caso de que pueda ser mercantil la compraventa de inmuebles, la posibilidad o no de su rescisión por causa de lesión «ultradimidium»), muy polémicas en la doctrina, no han sido nunca resueltas aún por este Tribunal al no haber constituido nunca temas decisorios en ninguna de sus sentencias; y tampoco podemos resolver estas cuestiones en el presente caso para fallar este motivo, vistos los hechos que constan en la sentencia de Primera Instancia (confirmada por la que es objeto de recurso), que, en su fundamento legal octavo, dice: «...en autos ninguna prueba hay de que la compra de la finca de calle Campoamor s/n por parte de "PROESA" se hubiera realizado con la intención de revenderla con lucro o ganancia, ni siquiera de que los negocios especulativos inmobiliarios formen parte de su objeto social, ni que pretendiera llevar

15

a cabo otras operaciones en la zona de lo que pudiera deducirse, al menos, su voluntad de realización de un ciclo productivo o de transformación (por ejemplo, proyecto de urbanización), ni ninguna otra circunstancia que pudiera valorarse para calificar de mercantil la compraventa litigiosa. La única razón alegada a tal fin es el indudable "carácter de comerciante, de actora y demandada" y, precisamente, la Sentencia citada (hace referencia a la de esta Sala de 7 junio 1990) expresa que "lo que vale para poder calificar una compraventa de mercantil es la intención inicial de revender..." y que "la cualidad de comerciante o de sociedad mercantil no impregna de mercantilidad a todas las actividades jurídicas que realiza".

II. Como siguiente motivo de impugnación se afirma que se viola el párrafo segundo del artículo 323 de la Compilación, puesto que, aduce, que en la sentencia se dice «que para apreciar la existencia de la lesión, se debe atender al valor en venta que las cosas tienen cuando se otorgó el contrato». En este caso, la opción fue otorgada el 4 de febrero de 1987, en tanto que la sentencia objeto de recurso acepta como precio justo un valor dado el año 1991. Sin negar la sugestividad del problema que plantea la recurrente en este motivo, y que en algunas ocasiones ya ha estudiado este Tribunal (por ejemplo en las Sentencias de 22 marzo y 9 noviembre 1993 y 24 febrero 1994, vemos que, en este caso, tal problema jurídico no existe, puesto que aquí no podemos considerar que se haya producido una variación transcendente en el precio de la finca entre ambas fechas al efecto de la rescisión si se tiene en cuenta que el Plan General Metropolitano que calificó definitivamente la finca fue aprobado el año 1976 y que la incluyó casi toda (excepto 325 metros cuadrados) en la zona urbana de ordenación en edificación aislada, subzona unifamiliar VIII Clave 20 a) 11, dentro de un sector de reforma interior . Este sector de reforma no fue desarrollado por ningún tipo de instrumento urbanístico entre los años 1987, cuando se convinió la opción, y 1991, cuando se ejercitó, por lo que debe entenderse que tanto la finca como su valor quedaron estancados en el período, y así lo evidencia el hecho de que en la misma valoración presentada por la recurrente al contestar la reconvención (folios 154 y siguientes) no se atribuye ninguna expresa diferencia de valor a la finca entre ambas fechas, sino que siempre opera partiendo de sus posibilidades urbanísticas, que no han experimentado variación alguna, no demostrando la recurrente (ni tan sólo intentado) que se hubiera producido alguna diferencia valorativa en el período mencionado, por lo que no procede considerar la cuestión jurídica que nos plantea este motivo, que, consecuentemente, hemos de rechazar.

Supuesto práctico 16:

SAP Girona de 10 de mayo de 2013

Se trata de un caso de venta de finca por parte del deudor hipotecario a su hermana. Ante ello, el hipotecante no deudor, que tenía un derecho de crédito (o podía tenerlo), frente al deudor hipotecario, solicita la rescisión de la venta por fraude, ejercitando la denominada acción pauliana.

En el caso  concurren todos los requisitos para la prosperabilidad de la acción ejercitada.Así, por lo que se refiere a la existencia del crédito, a la vista de lo razonado en el fundamento jurídico anterior, es clara su existencia, ascendiendo a una cantidad importante…..Por lo que respecta a la inexistencia de procedimiento judicial alguno abierto contra el apelante, solo cabe remitirse a lo razonado en la sentencia de instancia y lo razonado anteriormente y jurisprudencia al respecto, en concreto existe ya una clara línea jurisprudencial, con precedente en las Sentencias de 18 de marzo de 1929 y de 7 de enero de 1958 , y que se desarrolla a partir de la Sentencia de 14 de junio de 1958 , siendo de destacar la Sentencias de 2 marzo 1981 , 17 febrero 1986 , 24 noviembre 1988 ,  11 noviembre 1993   (RJ 1993, 8959)   ,  28 junio 1994   (RJ 1994, 5990)  , 5 mayo y  28 noviembre 1997   (RJ 1997, 8430) , 16 junio 1999 ,  29 marzo   (RJ 2001, 4774)   y 11 octubre 2001 , de la que cabe resumir la aplicación de la acción pauliana a créditos existentes pero no exigibles al tiempo de la enajenación fraudulenta, o incluso a los de próxima y segura o muy probable existencia, constituyen este previsible futuro el determinante de la actuación torticera del deudor, que mediante los actos dispositivos se coloca en situación de insolvencia en perjuicio de su acreedor".En segundo lugar, ciertamente, la acción rescisoria es una acción subsidiaria, de tal forma que es necesario que no existan otros bienes que puedan ser embargados y con la ejecución del embargo poder satisfacer al acreedor. Señaló el Tribunal supremo, en  sentencia de 13 de mayo del 2004   (RJ 2004, 2755)  que "las directrices jurisprudenciales, al analizar el carácter perjudicial y fraudulento del acto, no impone una previa persecución del deudor para acreditar su insolvencia, sino que prácticamente bastará con hacer hincapié en la falta de bienes razonablemente basada, siempre que en el litigio no se demuestre la inexactitud de tal elemento negativo por conocida existencia de otros distintos a los fraudulentamente enajenados (  Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1985   (RJ 1985, 3109)  ). Y la  sentencia de 30 de enero de 2004   (RJ 2004, 440)   , reiterada en  la de 30 de mayo del 2008   (RJ 2008, 3191)   se sostiene, que la acción rescisoria en fraude de acreedores -revocatoria o pauliana- tiene carácter subsidiario, de conformidad con lo establecido en los arts. 1.111 -"después de

16

haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe"-, 1.291.3º-"cuando éstos (los acreedores) no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba"-y 1.294-"la acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio"-, todos ellos del  Código Civil   (LEG 1889, 27)  . La Jurisprudencia, prosigue la Sentencia reseñada, "ha examinado la doble faceta de carencia de bienes y de otro medio legal para obtener la reparación del perjuicio económico, configurándola en torno a la imposibilidad de obtener la satisfacción del crédito ( S. 28 junio 2002   (RJ 2002, 5506)  ), -imposibilidad, real y efectiva, de cobrar, como señalan las Sentencias de 5 noviembre 1995 y 19 junio 2001 -. Sin embargo, la propia doctrina jurisprudencial ha flexibilizado la aplicación de la exigencia declarando que no es preciso una persecución real de todos y cada uno de los bienes con resultado infructuoso (  SS. 17 julio 2000   (RJ 2000, 5932)   y  17 julio 2002   (RJ 2002, 6249)  ), ni obtener en un juicio previo la declaración de insolvencia (  SS. 29 marzo 2001   (RJ 2001, 4774)   ,    2 abril 2002   (RJ 2002, 2666)   ), como tampoco es preciso que el deudor se coloque en situación de insolvencia total, ya que basta que los bienes no sean suficientes para satisfacer a sus acreedores ( SS. 31 octubre 1994 , 20 febrero y 19 septiembre 2001 ,  27 junio 2002   (RJ 2002, 5896)  ), por haberse disminuido las posibilidades económicas efectivas (S. 9 mayo 2001 ) o producido una notable disminución patrimonial que impide al acreedor percibir su crédito o que el reintegro del mismo le sea sumamente dificultoso (  SS. 31 diciembre 1998   (RJ 1998, 9774)   ,  23 septiembre 2002   (RJ 2002, 8028)   ).En el caso presente los únicos bienes de los que dispone el apelante, después de la venta de la finca de la C/ CALLE000 , son dos vehículos, (documento nº 15 y 16 de la demanda) manifiestamente insuficientes para el pago de la deudaEn cuanto al consilium fraudis dice la  STS de 25 de junio del 2010   (RJ 2010, 5413)   "1º. Los supuestos de presunción de fraude del  art. 1.297    CC no excluyen que pueda estimarse su concurrencia en otros diferentes, mediante la prueba correspondiente. Dice la  Sentencia de 12 de marzo de 2.004   (RJ 2004, 931)  que "la existencia de fraude no está limitada a los casos de presunción que establece el  art. 1.297    CC si no que pueden apreciarse medios y modos distintos de los que el precepto señala según resulte de la prueba que se practique."2º. Uno de los requisitos de la acción pauliana es el del propósito de defraudar ("consilium fraudis"). Es preciso que haya propósito defraudatorio, tanto del que enajena, como del que adquiere la cosa objeto de la enajenación ( S. 20 de octubre de 2.005   (RJ 2006, 1961)  ). La exigencia ha sido flexibilizada por la doctrina jurisprudencial en el sentido de que no se requiere malicia en el vendedor, ni intención de causar perjuicio en el adquirente, bastando la conciencia de que se puede ocasionar dicho perjuicio a los intereses económicos de la parte acreedora (  SS. 12 de marzo   (RJ 2004, 931)   , 21 de abril y 13 de mayo de 2.004 ; 19 de julio y 25 de noviembre de 2.005 ; y  25 de marzo de 2.009   (RJ 2009, 1662)   , entre las más recientes). El "consilium fraudis" se entiende de manera amplia como "conciencia en el deudor del empobrecimiento real o fingido que causa al acreedor" (    SS. 31 de diciembre de 2.002   (RJ 2003, 247)  ; 12 de marzo y 21 de junio de 2.004 ; 25 de noviembre de 2.005 ;  19 de noviembre 2.007   (RJ 2007, 8456)  ). Basta que el deudor - enajenante- haya conocido o debido conocer la eventualidad del perjuicio ( SS. 31 de diciembre de 2.002 , 30 de octubre de 2.006 , 19 de noviembre de 2.007 , entre otras). Pero se requiere también la complicidad o el conocimiento de la persona con quien se contrata (S. 20 de octubre de 2.005). Para este conocimiento resulta suficiente la conciencia de causar daño o perjuicio -"scientia fraudis"- (    SS. 15 de marzo de 2.002   (RJ 2002, 2841)  ; 17 de julio de 2.006 ;  30 de abril   (RJ 2007, 2395)   y 19 de noviembre de 2.007 ; 19 de mayo y 20 de junio de 2.008 ; y  28 de mayo de 2.009   (RJ 2009, 3049)   ).3º. La existencia del acuerdo, de la complicidad o del conocimiento defraudatorio es una cuestión de hecho sometida a la valoración de la prueba, de la exclusiva competencia de los Tribunales de instancia -primera y segunda instancia- ( Sentencias, - entre las más recientes-  4 de marzo   (RJ 2004, 811)   y 13 de mayo de 2.004 ; 20 de octubre y  25 de noviembre de 2.005   (RJ 2005, 9839)   ; 1 de marzo y 6 de junio de 2.006 ; 30 de abril y 19 de noviembre de 2.007 ;  6 de mayo de 2.008   (RJ 2008, 4131)   ; 15 de marzo de 2.009 ). La doctrina jurisprudencial se refiere a la fijación de los hechos determinantes del fraude, pues dado que éste es un concepto jurídico indeterminado, la ponderación de aquéllos en orden a la determinación de la significación jurídica fraudulenta es revisable en casación (S. 31 de diciembre 2.002), consistiendo el juicio casacional en un control de la razonabilidad jurídica.La valoración que de la prueba realiza la Juzgadora de instancia sobre el referido requisito no puede más que ser compartido, reiterando el recurrente los mismos argumentos que alegó al contestar la demanda y que fueron debidamente rechazados en la sentencia, a los cuales sólo cabe añadir que solo cabe acudir a la lectura de las declaraciones prestadas en la Diligencias Previas, especialmente las de la Sra. Inocencia , y que ya valora la sentencia de Instancia incoadas al efecto y que concluyeron con un auto de sobreseimiento provisional (folio109- 110) para ratificar la valoración probatoria efectuada en la sentencia de Instancia.En cuanto a la alegación de que la sentencia no ha tenido en cuenta que de no haberse realizado la compraventa, igualmente se quedaba sin patrimonio inmobiliario dado que por su situación económica había dejado de pagar también la hipoteca que gravaba su casa. Dejando al margen que es una simple suposición, ya que no consta requerimiento alguno de pago, lo que es evidente es que esta no se produjo, y ello porque, como ya recoge la sentencia de Instancia, era Dº Inocencia quien asumía desde mucho antes de la compra de la finca de la CALLE000 el pago de los gatos domésticos, ordinarios o extraordinarios y nada impedía que siguiera asumiéndolo.

17

SAP Girona de 4 febrero 1998

1º) El día 31 de mayo de 1990 los actores concedieron un préstamo de cuatro millones de pesetas de forma solidaria (artículos 1137, 1281 y 1285 del Código Civil), en favor de los demandados «Can Jordi Girona, SA» y don Juan F. M., constituyéndose como garantía de devolución de dicho préstamo un poder de disposición que se otorgó notarialmente en favor de los prestamistas para que pudieran disponer de tres parcelas que formaban parte del patrimonio de la Sociedad.

2º) En el mes de diciembre de 1991, se incumplió el pago de los intereses del préstamo llegando a librar el señor F. como administrador de la sociedad, un talón para cubrir intereses devengados, cheque que resultó impagado.

3º) Al intentar los prestamistas el hacer efectivo su derecho sobre las parcelas dadas en garantía de devolución del principal e intereses pactados, se encontraron con que dos de esas parcelas habían sido vendidas a doña Gemma S. C., la cual era hermana del yerno del administrador de la Sociedad Anónima, y la otra fue a su vez enajenada el 28 de febrero de 1991, en favor de don Francisco P. M., quien era socio de la entidad «Can Jordi Girona, SA» y cuñado del señor F.

4º) A su vez, se encontró la prestamista con que el 17 de diciembre de 1990, otorgado ya el contrato de préstamo que provocó este litigio, se otorgó escritura notarial, de dación en pago por la que, la entidad «Can Jordi Girona, SA» reconocía adeudar a don Francisco P. M. la cantidad de doce millones de pesetas, y como pago de esta deuda se le cedían doce parcelas de la sociedad.

Confirmando la sentencia de instancia, se estimó en parte la acción pauliana esgrimida en la demanda, condenándose a «Can Jordi Girona, SA» y a don Francisco P. M. en el sentido de declarar la rescisión del contrato de reconocimiento de deuda y dación en pago celebrado el 17 de diciembre de 1990, únicamente en cuanto a las fincas cuya restitución del contrato fraudulento no fuera suficiente para pagar a los actores. Y, disponiéndose que en caso que dicha rescisión del contrato fraudulento no fuera suficiente para pagar a los actores, entraría en juego la indemnización de daños y perjuicios. Tampoco a dichos condenados se les imponían las costas procesales, puesto que la estimación de la acción rescisoria lo era también en parte.

En cambio, se absolvía a doña Gemma S. C. de las pretensiones en su contra formuladas, razonando en el sentido de que las fincas que habían sido vendidas a dicha demandada pariente lejana del administrador de la sociedad, habían sido cedidas a un tercero, en principio de «buena fe», por tanto en relación a las mismas no declaraba la rescisión, pareciendo, además que el crédito que provocó la demanda sería cubierto con la rescisión de los demás actos celebrados en fraude de acreedores, no revelándose a entender del Juzgador de instancia, aquella venta en favor de Gemma S. C. como abusiva de manera indubitada.

Supuesto práctico 17:

17.1. Presupuestos

Con fecha 12 de marzo de 1969, Don Anselmo Pérez vendió una finca rústica de su propiedad, concretamente un olivar en producción, a Don Javier Puig. En el contrato de compraventa, formalizado en escrito privado, constaba que la cabida de la finca era de 1.280,70 m2 y que el precio restante de los 3 millones aportados por Don Javier en el momento de la firma, respecto de los 9 millones en que se establecía el precio total, se satisfarían en plazos de 2 millones de pesetas anuales.

SAP de Granada de 6 julio 1998

Tratándose de un olivar en producción, parece que en principio se trata de una finca concreta y conocida por el comprador, en cuyo caso resultaría oportuna la aplicación del art. 1471.1 Cc, con lo que no tendrá lugar el aumento o disminución del precio pactado alzado aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Nuestro Código en este punto, se aparta de su modelo como en tantas otras materias, el Code, adoptando en toda su integridad la doctrina del denominado cuerpo cierto, al no admitir ni aumento ni disminución de él, sea cualquiera la diferencia en un sentido o en otro; como se expresa un conocido comentarista del Código, el fundamento se halla en la causa del contrato que no es otra que la cosa vendida independientemente de su medida o número, en el sentido del 1274, añadimos; pero es obvio que habrá de interpretarse cuál fue la voluntad de las partes según las declaraciones de voluntad conforme a las reglas que, a su vez, aporta el propio Código; en el caso presente es cierto que en la identificación del solar vendido después de la situación se hace constar que tiene «una superficie de XXXX m2», pero se constata de manera clara en la cláusula XX que «el precio es la cantidad de XXXXX pesetas», desglosándose luego en la forma de pago.

18

En apoyo de este razonamiento se citan las STS de 26 junio 1956, 28 noviembre 1962 y 22 noviembre 1990, las cuales precisan que para la determinación del objeto vendido no es necesario precisar sus dimensiones, y que, aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio singular por unidad de medida, la Ley presume que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial y que sólo constituía una superabundancia, teniendo tal presunción carácter absoluto.

Siendo importante la diferencia de cabida existente, algunos autores propugnan la aplicación del segundo párrafo del art. 1471 CC a las ventas de una sola finca siempre que se hayan expresado los linderos en el contrato, lo que en el presente caso no consta. No obstante, Don Javier podría solicitar del vendedor saneamiento por vicios ocultos, conforme a las reglas de los arts. 1484 CC, o incluso alegar engaño e intentar anular en contrato.

17.2. Venta sobre plano

Defecto real de superficie de 13, 44m² en compraventa de vivienda en construcción sobre plano siendo mayor la superficie plasmada en el contrato privado que la recogida en escritura

SAP Asturias 11 julio 2000

Se trata de una compraventa de un inmueble bajo plano, o lo que es igual, de una vivienda o bajo cubierta que en el momento de la firma del contrato privado aún no se había construido, por lo que la compradora no tenía más referencia de su dimensión que las que constaban en el plano que acompañó a su demanda, lo que impide calificar el contrato litigioso como venta por precio alzado o a razón de un tanto por unidad de medida del artículo 1471. Y es que en las ventas sobre plano de viviendas en construcción, como señala la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de octubre de 1988, éstas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque se encuentre gráficamente prefigurada y en vías de conformación. En ellas, el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características -orientación, configuración, distribución, superficie, etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquellas condiciones. Tampoco tiene especial relevancia que el contrato se instrumentara posteriormente en la escritura pública de 1999 pues es obvio que la escritura en modo alguno elimina la situación jurídica anterior como si no hubiese existido, desde el momento en que no hay ninguna prueba de que fuera intención de los contratantes novar el contrato en cuanto a las obligaciones contraidas con anterioridad pendientes de cumplimiento, pues nada se dijo en la escritura; escritura que sigue manteniendo el mismo precio, limitándose en cuanto a la determinación de los metros a los que ya aparecían en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, posterior a la venta privada, haciéndolo incluso de una forma incorrecta puesto que tampoco son coincidentes con los que realmente tienen una vez construido el inmueble.

STS 7 diciembre 2006

Las compraventas celebradas entre los demandantes y la mercantil ahora recurrente fueron sobre plano y, en consecuencia, constituyeron un ejemplo de venta de cosa futura, tal y como se indica en la sentencia de primera instancia –a cuyos argumentos se remite íntegramente la de la Audiencia Provincial–, y como la misma recurrente sostuvo al contestar a la demanda. Esta circunstancia impide la

aplicación del precepto invocado [el art. 1.471 CC]–y, desde luego, apreciar la infracción normativa y de la doctrina jurisprudencial que se esgrime como denuncia casacional–, pues falta la base que justifica la regla jurídica que contiene y explica su razón de ser, que no es otra que el perfecto conocimiento de lo que se compra y de la efectiva extensión superficial o cabida de la finca adquirida, de suerte que lo esencial para las partes es el cuerpo cierto que se transmite y adquiere, en función del cual se fija el precio, y no de la exacta superficie del inmueble –  Sentencias de 25 de febrero de 1997   ( RJ 1997, 708)    ,  30 de septiembre de 1999,   ( RJ 1999, 7003)     y, más recientemente, las de fecha  21 de abril   ( RJ 2006, 1875)     y 5 de octubre de 2006 –.

19