Eiendomsrapport 2. halvår 2011 #2

www.malling.no

MarkedSraPPOrT 2. HALVÅR 2011

Året går mot slutten, og det er dags for å oppsummere 2011. Det var høy aktivitet og stor optimisme ved inngangen av året, men i løpet av sommeren og høsten har vi fått stadige påminnelser om at problemene ute i Europa langt fra har funnet varige løsninger. I Norge har vi lenge vært motstandsdyktige mot de negative impulsene fra resten av Europa, men det er ingen tvil om at også vi vil bli berørt av uroen.

Først og fremst så merker vi at bankene har blitt mer tilbakeholdne. Dette i form

av at krav til egenkapitalen øker, løpetid på lånene kortes ned, marginen øker, osv. Men også egenkapitalen er blitt mer restriktiv. Blant annet har vi opplevd at syndikeringsprosjekter ikke har klart å fylle bøkene, og at enten garantister eller selgerne har fått prosjektet i fanget.

Det er også påfallende at det er relativt rolig i transaksjonsmarkedet kort tid før jul. Fjerde kvartal er normalt den travleste perioden av året, men det normale ”julerushet” har vi foreløpig sett lite til.

Kapitalmarkeder som ikke fungerer tilfredsstillende er etter vårt syn den største utfordringen for eiendomsmarkedet i tiden fremover. Eiendom er og blir en kapitalintensiv bransje, og når prisen på denne råvaren øker og tilgjengeligheten blir dårligere, går det utover mobiliteten i transaksjonsmarkedet.

Leiemarkedet fungerer tilfredsstillende, og effektive og attraktive lokaler med god beliggenhet er forholdsvis enkelt å finne leietakere til. Verre er det for utdaterte lokaler med annenrangs beliggenhet som kommer til kort i konkurransen om leietakerne.

For egen del er vi svært godt fornøyd med 2011, som tegner til å bli det beste i selskapets snart 50 år lange historie. Vi har organisert våre virksomheter i to divisjoner; Markets og Forvaltning. Vi har tatt markedsandeler i begge divisjonene, og spesielt i Markets har vi hatt en positiv utvikling.

Markets består i dag av Næringsmegling, Client Solutions, Corporate Real Estate, Analyseavdeling og vårt datterselskap Mork & Partners med virksomhet i Drammen og Stavanger. Vi har i løpet av året løst store og komplekse oppdrag. Det skal vi fortsette med også i 2012!

Side 2 EiEndomsHusEt mALLing & Co / HALVÅRsRAppoRt 2H-2011 Leder

HVoR bLiR dEt AV juLERusHEt?

Peter T. MallingPeter T. MallingStyreformannEiendomshuset Malling & Co

innhOLd EiEndomsHusEt mALLing & Co / HALVÅRsRAppoRt 2H-2011 Side 3

innHoLdLeder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 02makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 04Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18markedsoppdatering: mork & partners drammen og stavanger . . . . . . . . . . . . . . . 20gjestekommentar: utvikling av bjørvika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22tema: Eiendomsforvaltning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24om malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Ansatte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

anaLySeanSvarLige Lars C. Lund og Haakon ØdegaarddeSign Og LayOuT børresen & CoredakSjOnen avSLuTTeT 15. november

Kpi10 års sWAp styringsrente Kpi-jAE3 mnd niboR

• Svak vekst internasjonalt demper norsk oppgang, men fortsatt solid vekst er ventet• SSB reduserte sine estimater for BNP-vekst Fastlands-Norge i september og forventningene er nå en vekst på 2,7 % i år og 3,5 % i 2012• Det er særlig eksportnæringene utenfor oljebransjen som vil rammes av svakere vekstutsikter internasjonalt. Dette forsterkes av kronekursen• Som en motpol øker oljeselskapene sine investeringer kraftig, og nye, store oljefunn skaper økt optimisme i en viktig del av norsk næringsliv• Styringsrenten ble sist økt i mai til 2,25 %, og på møtet i oktober ble forventet rente fremover kuttet • Internasjonalt har renteforventningene falt kraftig, og det er ikke ventet nye rentehopp i Norge de neste 12 mnd., samtidig har sannsynligheten for rentekutt økt

• Lange markedsrenter befinner seg på historisk lavt nivå• Inflasjonen holder seg lav, og SSB anslår at konsumprisveksten neste år kan komme under 1 % som årsgjennomsnitt• Sysselsettingen har utviklet seg positivt, og har vokst i takt med arbeidstilbudet og dette medfører at arbeidsledigheten har holdt seg relativt konstant• Norsk PMI (innkjøpssjefsindeksen) falt til 50,8 poeng i oktober, det laveste nivået på over ett år – Det er til dels kraftige fall i både produksjons- og ordreindeksene som trekker ned, men også sysselsettingsindeksen faller • Husholdningenes realdisponible inntekt er ventet å øke med omtrent 4 % årlig, men husholdningene er fortsatt tilbake- holdene og både detaljhandelen og varekonsumet falt i september• Gjeldsveksten og boligprisene fortsetter å øke, og skaper bekymring hos Norges Bank og andre institusjoner

noRgE – soLid VEKst, mEn sKyER i HoRisontEnmAKRo

hOvedTaLL nOrge (vekST i %) 2009 2010 2011e 2012e 2013e

privat konsum 0,2 3,7 2,8 4,7 5,3

offentlig konsum 4,8 2,2 2,1 2,7 2,6

bruttoinvesteringer i fast kap. i alt -6,8 -7,4 7,0 8,8 6,6

- bruttoinvesteringer, fastlands-norge -10,9 -3,1 9,2 8,0 7,8

- bruttoinvesteringer, olje 5,8 -12,4 8,7 8,3 2,3

Eksport -3,9 -1,7 -0,9 1,4 0,1

- olje og gass -0,9 -7,4 -3,9 1,6 -1,4

- tradisjonelle varer -8,1 4,9 2,8 2,2 1,6

import -11,7 9,0 6,9 4,6 5,7

bnp -1,7 0,0 1,6 2,9 2,6

bnp fastlands-norge -1,8 2,1 2,7 3,5 3,6

Arbeidsledighet (AKu) 3,2 3,6 3,4 3,4 3,3

Arbeidstilbud 0,0 0,5 1,1 2,2 1,9

sysselsatte personer -0,4 -0,2 1,2 2,1 2,0

Konsumpriser (Kpi) - årsvekst 2,1 2,5 1,4 0,9 1,6

underliggende inflasjons (Kpi-jAE) 2,6 1,4 1,0 1,1 1,6

Årslønn inkl. pensjonskostander - årsvekst 4,2 3,7 4,1 3,6 3,7

driftsbalanse (mrd.kr.) 274,9 310,0 330,7 281,7 252,0

driftsbalanse (% av bnp) 11,8 12,4 12,5 10,2 8,7

overskudd offentlige budsjetter* 249,6 265,7 410,0 475,0 480,0

Kilde: SSB - september 2011

Kilde: SSBKilde: SSB

Kilde: SSB

Kilde: Norges Bank

renTer

arbeidSMarkedeT SiSTe 5 år

bnP faSTLandS-nOrge

8,0 %

7,0 %

6,0 %

5,0 %

4,0 %

3,0 %

2,0 %

1,0 %

jan

00

jan

01

jan

02

jan

03

jan

04

jan

05

jan

06

jan

07

jan

08

jan

09

jan

10

jan

11

oct

11

3,8 % 2.7 mill3,6 %3,4 %

2.6 mill3,2 %3,0 %

2.5 mill2,8 %2,6 %

2.4 mill2,4 %2,2 %

Aug 06 Aug 07 Aug 08 Aug 09 Aug 10 Aug 11

Arbeidsstyrke (H akse)Arbeidsledighet (%) (V akse) sysselsetting (H akse)

infLaSjOn SiSTe 5 år

sep 06 sep 07 sep 08 sep 09 sep 10 sep 11

6,0 %

5,0 %

4,0 %

3,0 %

2,0 %

1,0 %

0,0 %

-1,0 %

6,0 %

5,0 %

4,0 %

3,0 %

2,0 %

1,0 %

0,0 %

-1,0 %

-2,0 %

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

E

2012

E

2013

E

2014

E

Side 4 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 MakrO

gLobALt – uRo, usiKKERHEt og ujEVn VEKsttAKt

Kilde: Eurostat – september 2011

Kilde: IMF W

orld Economic O

utlook – september 2011

årLig økOnOMiSk vekST i bruTTO naSjOnaLPrOdukT (bnP)

2009 2010 2011e 2012e

Verden -0,7 % 5,1 % 4,0 % 4,0 %

industrilandene -3,7 % 3,1 % 1,6 % 1,9 %

usA -3,5 % 3,0 % 1,5 % 1,8 %

Eurosonen -4,3 % 1,8 % 1,6 % 1,1 %

tyskland -5,1 % 3,6 % 2,7 % 1,3 %

Frankrike -2,6 % 1,4 % 1,7 % 1,4 %

italia -5,2 % 1,3 % 0,6 % 0,3 %

spania -3,7 % -0,1 % 0,8 % 1,1 %

japan -6,3 % 4,0 % -0,5 % 2,3 %

storbritannia -4,9 % 1,4 % 1,1 % 1,6 %

sentral- og Øst-Europa -3,6 % 4,5 % 4,3 % 2,7 %

Russland -7,8 % 4,0 % 4,3 % 4,1 %

Kina 9,2 % 10,3 % 9,5 % 9,0 %

india 6,8 % 10,1 % 7,8 % 7,5 %

midtøsten og nord-Afrika 2,6 % 4,4 % 4,0 % 3,6 %

brasil -0,6 % 7,5 % 3,8 % 3,6 %

Kilde: Nordea e-M

arkets

arbeidSLedigheT

SwaP-renTer

• Fortsatt betydelig uro og usikkerhet internasjonalt påvirker konsumenter og bedrifter negativt• En uvanlig uoversiktelig situasjon med stort utfallsrom medfører samtidig store svingninger i finansmarkedene• Statsfinansielle kriser i Europa truer bankenes soliditet, og en troverdig løsning har trukket ut i tid og tar stadig nye og overraskende vendinger• Usikkerhet rundt bankens eksponering mot statsgjeld og mulige tap har økt innlånskostnadene og rammer lånetilgangen for næringslivet• Det er svake vekstforventninger i mange land, og industrilandene ser ut til å stå overfor en forsterket og langvarig lavkonjunktur• Arbeidsledigheten i USA og euroområdet har bitt seg fast på et høyt nivå, samtidig som høy statsgjeld og store underskudd i statsfinansene begrenser den økonomiske handlefriheten• I EU 27-landene var 9,7 % av arbeids- styrken ledige i september, opp 0,1 % fra årsskiftet • Ledigheten i USA var i samme måned 9,1 %, også opp 0,1 % fra januar• Fortsatt nedsiderisiko i forhold til sammenbrudd i Eurosonen med bank-

krise og nytt tilbakeslag, men langt fra det mest sannsynlige scenarioet • Situasjonen er nå prekær, og alvoret gir sannsynligvis større forståelse for upopulære men nødvendige beslutninger fremover• Lyspunktet er at veksten i fremvoksende økonomier fortsatt er solid, og disse

bidrar i stor grad til den globale veksten • Energietterspørsel og priser vil derfor trolig holde seg oppe, og bidra til høye inntekter og god aktivitet i Norge• Historien har vist at når veksten først kommer tilbake etter en lang periode med svak eller negativ vekst, så kan den bli meget sterk

nor

ge

Øst

erik

e

ned

erla

nd

japa

n

tysk

land

tsje

kkia

bel

gia

dan

mar

k

sver

ige

Finl

and

italia uK

tyrk

ia

usA

pole

n

Fran

krik

e

ung

arn

bul

garia

port

ugal

Estla

nd

slov

akia

Kro

tia

irlan

d

Lita

uen

Latv

ia

Hel

las

span

ia

20,0 %

15,0 %

10,0 %

5,0 %

0,0 %

1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år 10 år

4,0 %

3,5 %

3,0 %

2,5 %

2,0 %

1,5 %

1,0 %

noK EuR

MakrO EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 5

LEiEmARKEdEtKVALitEtsKRAV ØKER nybyggAKtiVitEtEn

Dette taler for høyere kontorleiepriser:• Betalingsvillighet for kvalitet• Lavere utløpsvolum i 2012 enn både 2010 og 2009• Befolkningsøkning/sentralisering• Forventet vekst i økonomien• Økte investeringer i oljebransjen• Lite utvalg av store lokaler i de sentrale områdene• Økt konvertering til bolig eller andre formål

Stabil, men kvalitetsbevisst etterspørsel• Aktiviteten i markedet er stabil, men vi registrerer lengre beslutnings prosesser og ønske om mer fleksibilitet for opp- og nedskalering av leiearealet

• Det er inngått flere større kontrakter i år, og volumet frem til 3. kvartal er omtrent som fjoråret

• Etterspørselssiden har blitt mer krav stor i forhold til standard, beliggenhet og effektivitet

• Vi ser en trend mot at urasjonelle, eldre bygg ikke klarer å tiltrekke seg de viktige leietakerne

• Den opplevde ledigheten, dvs. tilgjengelige bygg som tilfredstiller ufravikelige krav, er liten – Mange store leietakere havner derfor i nybygg

• De mest sentrale og populære kontor områdene opplever høyere etterspørsel enn det utløpsvolum og nybygg kan veie opp for, og dette kan gi lokal leieprisvekst

• Vi forventer at områder som Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge, Skøyen, Bjørvika og indre sentrum, vil få en oppadgående trend for leieprisene fremover

• Leieprisveksten vi så i 2006–2007 ble i tillegg til solid vekst i økonomien, også drevet ytterligere av en lavere tilbudsside enn normalt – dette ga hovedsakelig et prispress på de beste lokalene

• Historisk har vi sett en viss sammenheng mellom BNP-vekst og leiepriser for attraktive kontor lokaler (se graf side 8): – Dersom BNP-veksten utvikler seg iht. SSBs prognoser peker det mot en moderat økning i leieprisen for kontorlokaler med høy standard og/eller sentral beliggenhet – Utviklingen i internasjonal økonomi kan imidlertid smitte over på Norge, og gi lavere vekst enn prognosene skulle tilsi

Stor tilbudsside• Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar

• Det ventes ferdigstillelse av en betydelig mengde nye bygg i årene fremover

• Vi har foreløpig sett få gjennomførte konverteringer fra kontor til bolig, men vi registrerer at mange aktører vurderer dette med bakgrunn i høye boligpriser

• Kontraktsoppstart for de siste to årene ser ut til å ha vært mindre enn utløp og nybygging (negativ absorpsjon)

• Signeringsvolum i forhold til utløp fra 2010 og 3 første kvartaler i 2011 viser imidlertid et jevnere forhold mellom tilbud og etter spørsel

Dette taler mot høyere kontorleiepriser:• Mange nybygg som ferdigstilles• De som flytter til nybygg tar opp mindre arealer per hode (effektiviserer)• Mange ledige eksisterende bygg• Dempede vekstimpulser fra utlandet og uforutsigbarhet kan begrense ansettelses takten, og dermed behov for å utvide kontorarealer i mange bedrifter• Nybyggingen forventes å være høy, og dette vil påvirke prisene på eldre bygg

Konklusjon:• Selv om sysselsettingen er forventet å øke, er det neppe nok til å ta unna den store tilbudssiden• Vi forventer en moderat leieprisvekst, hovedsakelig drevet av opp gang i etterspørselen for de mest populære områdene, og i effektive bygg med høy standard• Vi venter derfor fortsatt differens- iering, der eldre og urasjonelle bygg er taperne og nybygg blir vinnerne • Stor uro internasjonalt kan utsette beslutninger om ekspansjon og kan ødelegge en forventet prisvekst i de mest pressede områdene

TiLbud Og eTTerSPørSeL fOr kOnTOr i STOr-OSLO

kOnTOrLeiePriSer STOr-OSLO

Side 6 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 LeieMarkedeT

6

4

2

14

7

9

108

12

3

13

11

1

OSLO SENTRUM

YTRE BY VEST

YTRE BY ØST

OSLO YTRE ØST

OSLO YTRE SYD

OSLO YTRE VEST

Oslo�orden

BÆRUM

ASKER

5

LeiePriSer: MaLLing & CO MegLerkOnSenSuS SeTT OPP MOT gjennOMSniTT fOr SignerTe kOnTrakTer

Område "normalt" leienivå gjennomsnitt signerte kontrakter* Toppleie** Trend

1 Asker 1 300 –1 500 1 360 1 850 stigende

2 billingstad 1 200 –1 400 1 230 1 650 flat

3 sandvika 1 400 –1 600 1 320 1 900 flat

4 Fornebu 1 500 –1 700 1 500 2 100 flat

5 Lysaker 1 600 –1 800 1 650 2 300 flat

6 skøyen 1 800 –2 000 1 680 2 800 stigende

7 majorstua 1 700 –1 900 2 050 2 450 flat

8 Vika/Aker brygge/tjuvholmen 2 300 –2 500 2 410 3 600 stigende

9 Kvadraturen 1 600 –1 800 1 750 2 400 stigende

10 indre sentrum 1 700 –1 900 1 710 2 200 stigende

11 bjørvika 2 100 –2 300 1 800 2 750 stigende

12 nydalen/sandaker 1 500 –1 700 1 610 2 200 flat

13 Økern/Løren/Risløkka 1 200 –1 400 950 1 850 flat

14 bryn/Helfsfyr 1 300 –1 500 1 260 1 950 flat

Oslo Airport, Gardermoen–› Oslo Central Station

50 km1 km

*Signerte kontrakter mars 2010–august 2011 (kilde: Eiendomsverdi Næring)**Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.

LeieMarkedeT EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 7

nOMineLLe kOnTOrLeiePriSer SenTraLT i OSLO SeTT i SaMMenheng Med bnP-vekST

ekSeMPLer På LeiekOnTrakTer > 1 000 kvM 2011

adresse Område inngått Leietaker kvm Oppstart år kontraktslengde

Østensjøveien 43 bryn Q1 2011 statens Vegvesen 2 400 2011 5

mølleparken 2 indre by Q1 2011 monster 4 500 2011 10

Vollsveien 2A Lysaker Q1 2011 oracle 3 000 2011 –

schweigaardsgate 23 bjørvika Q1 2011 nsb 15 000 2012 –

stranden 21 Aker brygge Q1 2011 Fokus bank 6 400 2014 10

innspurten 15 (Helsfyr Atrium) Helsfyr Q1 2011 svea Finans 1 500 2011 5

pilestredet 28 oslo sentrum Q1 2011 Helsedirektoratet 2 650 2011 10

storgata 33 oslo sentrum Q1 2011 LHL 2 000 2011 5

professor Kohts vei 108 Lysaker Q1 2011 star tour stjernereiser As 3 500 2011 4

Filipstad brygge 1 Aker brygge Q1 2011 Vng norge 1 800 2011 –

grev Wedels plass 9 Kvadraturen Q2 2011 norsk kulturråd 1 100 2011 2

drammensveien 130 skøyen Q2 2011 Kitchen reklamebyrå As 1 470 2011 5

Lilleakerveien 4 Lysaker Q2 2011 statkraft 15 000 2012 20

Østensjøveien 39-41 bryn Q2 2011 nordic Academy As 1 400 2011 –

Rådhusgaten 27 oslo sentrum Q2 2011 Kredinor 4 400 2012 10

philip pedersens vei 1 Lysaker Q2 2011 Cisco 12 500 2011 5

mariboes gate 13, oslo sentrum/indre by Q2 2011 statens bygningstekniske Etat 2 000 2011 10

Akersveien 26 indre by Q3 2011 ssb 16 500 2014 15

Lilleakerveien 4 Lysaker Q3 2011 pgs 10 000 2013 11

drammensveien 131 skøyen Q3 2011 yara 9 000 2014 10

Hammersborggata 9 oslo sentrum Q3 2011 Handels- og næringsdepartementet 7 000 2011 1

Lilleakerveien 4 Lysaker Q3 2011 Aas jacobesen As 3 950 2011 10

gullhaug torg 4 nydalen Q3 2011 justisdepartementet 10 000 2011 –

Kilde: Dagens N

æringslivs eiendom

sindeks / SSB / Malling &

CoKilde: M

alling & Co

4 500

1988

1989

1990 1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

E

2013

E

2014

E

6,0 %

4,0 %

2,0 %

0,0 %

-2,0 %

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

bnp Fastlands-norge (H akse) prestisje sentralt (V akse) Høy standard sentralt (V akse)


grev wedeLS PLaSS 9

Malling & Co Corporate Real Estate bistod UBS med salg av eiendommen. Kjøper: Storebrand EiendomsfondEiendomsverdi MNOK 845

EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 9

EttERspØRsEL i LEiEmARKEdEt– syssELsEtningsVEKst i stoR-osLo

SySSeLSeTTing OSLO Og akerShuS 15–74 år (# STiLLinger i 1 000)

TiLgang På Ledige STiLLinger Og arbeidSSøkere Pr. virkedag

SySSeLSeTTing

Akershus

tilgang ordinære arbeidssøkere pr. virkedag

oslo

tilgang ledige stillinger offentliggjort i media pr. virkedag

• For hele Norge har vi sett en økning i antall sysselsatte, mesteparten av veksten har skjedd i Oslo-området

• SSBs prognoser for sysselsettings - vekst på landsbasis er 1,2 % for 2011, 2,1 % for 2012 og 2,0 % for 2013

• Selv om sysselsettingen har økt, så er antall ledige stillinger i Oslo og Akershus redusert gjennom 2. halvår

• I september var arbeidsledigheten i Oslo på 3,2 %, og antall arbeids - ledige gikk ned med 2 275 personer fra samme periode året før

• Gitt SSBs prognoser vil etter spørselen etter kontorlokaler øke, avhengig av fleksibilitet i eksisterende bygg

• Vi ser at mange store leietakere som flytter til nybygg reduserer areal- bruken pr. hode, og dette vil øke tilbudssiden på aggregert nivå

2008

Q1

270

280

290

300

310

320

330

340

1 800

1 600

1 400

1 200

1 000

800

600

jan 02 jan 03 jan 04 jan 05 jan 06 jan 07 jan 08 jan 09 jan 10 jan 11 okt 11400

2008

Q2

2008

Q3

2008

Q4

2009

Q1

2009

Q2

2009

Q3

2009

Q4

2010

Q1

2010

Q2

2010

Q3

2010

Q4

2011

Q1

2011

Q2

2011

Q3

Kilde: SSB (AKU

)Kilde: N

AV


LEiEsØK – stoRE LEiEtAKERE ER tidLig utE

• Malling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via megler leter etter nye kontorlokale (leiesøk)

• Leiesøkene viser en høy interesse for de tradisjonelt mest populære kontorområdene, Bjørvika, CBD (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen), Skøyen, Oslo sentrum og Lysaker

• Kontor står for det meste av volumet for leiesøk, hele 75 %

• Vi ser en klar sammenheng mellom størrelse på søk og antall år mellom søk og ønsket innflytting: – Man må være tidlig ute for å sikre seg store leietakere, opp mot 4 år – Ettersom store leietakere er ute i god tid før flytting og har høye krav til standard, havner disse ofte i nybygg – Denne effekten er med på å øke tilbudssiden

• Stadig tøffere krav til standard og kvalitet fra leietakerne øker nybyggaktiviteten eller tvinger frem rehabiliteringsprosjekter

• I følge vår kartlegging av søk er de fleste leietakerne ikke sterkt knyttet til ett område, og inkluderer derfor flere nærliggende områder i sine søk

• For bedrifter som ønsker å leie lokaler i CBD, inkluderer hele 88 % andre steder i Oslo sentrum i sine søk, og 58 % nevner Skøyen (snitt 2009–2011)

250 700

Totalt

51 325

2011

64 725

20120

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

58 550

2013

66 100

2014

10 000

2015

fOrdeLingen av LeieSøkvOLuM fOr 2011 På fOrvenTeT innfLyTTingSår

KommentarGrafen viser at mange av prosessene i dagens leiemarked er knyttet til kontrakter som starter opp mot 4 år frem i tid. Med andre ord er det en betydelig tidsforskyvning mellom dagens leiemarked og påvrikning på faktiske løpende leieforhold.

kvm pr. innflyttingsår pr. 20. oktober

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

Osl

o Se

ntru

m/in

dre

by

Nyd

alen

Osl

o no

rd a

ndre

Bjø

rvik

a

Osl

o sy

d an

dre

Maj

orst

ua

Osl

o ve

st a

ndre

Osl

o øs

t and

re

Skøy

en

Øke

rn &

om

egn

Tota

lt

Ask

er/B

æru

m

Bry

n/H

elsf

yr

CBD

Kva

drat

uren

Lysa

ker/

Forn

ebu

LeieSøk Pr. OMråde Og år (kvM kOnTOr)

2011 t.o.m 20 oktober 2011

Kilde: Malling&

CoKilde: M

alling& Co

2009 2010


tiLbudssidEn i LEiEmARKEdEt – stoRt utbud AV KontoRLoKALER

• Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar

• Pr. 15. november lå ca. 127 000 kvm til leie i Bærum, en svak nedgang siden januar

• Flere av byggene som tilbys på FINN er nybygg og de fleste av disse er enda ikke påbegynt, totalt ca. 200 000 kvm

• Lite tyder på at tilbudssiden skal ned med det betydelige antall nybygg som utviklerne har ”liggende i skuffen”

• Dersom markedet skulle ta seg opp, ligger det mye fleksibilitet i tilbudssiden i bygg som kan igangsettes på kort tid

• Innenfor de mest populære områdene er det dog svært lite å velge mellom, spesielt dersom man er på jakt etter lokaler større enn 1 000 kvm – Dette har drevet prisene oppover lokalt

næringSLOkaLer TiL Leie På finn.nO – anTaLL kvM i OSLO

næringSLOkaLer TiL Leie På finn.nO – anTaLL annOnSer i OSLO

Antall kvadratmeter totaltAntall kvadratmeter – lokaler større enn 1 000 kvmAntall kvadratmeter – lokaler større enn 5 000 kvmAntall kvadratmeter – lokaler større enn 10 000 kvm

Antall annonserAntall annonser – lokaler større enn 1 000 kvmAntall annonser – lokaler større enn 5 000 kvmAntall annonser – lokaler større enn 10 000 kvm

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

0

100

200

300

400

500

600

700

jan

11

jan

11

Feb

11

Feb

11

mar

11

mar

11

Apr

11

Apr

11

mai

11

mai

11

jun

11

jun

11

jul 1

1

jul 1

1

Aug

11

Aug

11

sep

11

sep

11

okt

11

okt

11

nov

11

nov

11

Kilde: FINN

.no/Malling &

CoKilde: FIN

N.no/M

alling & Co


tiLbudssidEn i LEiEmARKEdEt – stoRt utbud AV KontoRLoKALER

Høy nybyggaktivitet• Nybygg som ferdigstilles de neste to–tre årene påvirker tilbudssiden allerede i dag ettersom kontrakter tegnes flere år i forveien

• I tillegg til nybygg vi vet blir igangsatt kommer over 300 000 kvm potensielle kontorprosjekter som ligger klare i påvente av signert leiekontrakt – De fleste har byggetid på 18–24 mnd som betyr at det reelle tilbudet de neste årene kan bli mye høyere – Dette er en potensiell utfordring for eksisterende bygningsmasse

• Det er relativt ”billig” å bygge nytt: – Nybygg kan tilbys til gunstige leiepriser – Eiendomsmarkedet er ikke selvregulerende i samme grad som endel andre markeder, og det kan være fullt rasjonelt å bygge med signert leiekontrakt, uavhengig av arealledighet ellers i markedet

• I gode år kan det absorberes opp mot 300 000 kvm kontor, og netto vil konvertering til andre bruksformål (f.eks. bolig) påvirke markedet positivt

ekSeMPLer På nybygg i STOr-OSLO

bygg adresse kontorområde ferdigstillelse kvm kontor Leietaker utvikler

pilestredet 28 oslo sentrum 1H 2011 3 800 Helsedirektoratet Entra

brobekkveien 80 oslo ytre øst 1H 2011 4 000 malorama, greencarrier union/Fabritius

Visma-bygget dronning Eufemias gate 16 bjørvika 1H 2011 20 000 Ving, Visma osu

Rosenkrantz gate 16-18 oslo sentrum 2H 2011 7 000 Adecco olav thon

Alf bjerckes vei 7 Økern 2H 2011 2 000 Vakt service As Fabritius Eiendom

nye Vakåsvei 14 Asker 2H 2011 5 800 ing. per gjerdrum, step offshore gjerdrum Eiendom

Kraglund kontorpark Hagaløkkveien Asker 2H 2011 15 000 Aibel Ferd Eiendom

platehallen smeltedigelen 1 oslo sentrum 1H 2012 15 000 obos

Regjeringsbygg 6 Keysersgate 6-8 oslo sentrum 1H 2012 8 000 FAd statsbygg

Aker solutions HQ K2-tomten, Fornebu Fornebu 1H 2012 20 000 Aker solutions Aker solutions

tjuvholmen Allè 19 tjuvholmen 1H 2012 4 200 Altor tjuvholmen Ks

Ryenstubben 10 Ryen 1H 2012 13 000 gunnar Karlsen Ryenstubben invest

ole deviks vei 6 bryn/Helsfyr 1H 2012 12 300 Hands søylen Eiendom

dnb – bygg A dronning Eufemias gate bjørvika 2H 2012 47 000 dnb osu

statoil-bygget martin Linges vei Fornebu 2H 2012 65 500 statoil it Fornebu

messehallen Karenslyst Allè 49-53 skøyen 2H 2012 18 000 Fram

dnb – bygg C dronning Eufemias gate bjørvika 2H 2012 14 000 dnb osu

bAHR-bygget tjuvholmen Allè tjuvholmen 2H 2012 6 500 bAHR tjuvholmen Ks

Egmont HQ nydalsveien 16-26 nydalen 2H 2012 12 700 Egmont Avantor

miele HQ nesbruveien 71 Asker 2H 2012 6 500 miele miele

Vedal HQ Vækerøveien 3 Vækerø 2H 2012 4 350 Vedal Vedal

Lilleakerveien 4 Lysaker 2H 2012 23 000 pgs, statkraft mustad Eiendom

deloitte-bygget dronning Eufemias gate bjørvika 2H 2013 14 000 deloitte osu

dnb – bygget b dronning Eufemias gate bjørvika 2H 2013 19 000 dnb osu

nydalshøyden – bygg C Kristoffer Aamodts gate nydalen 1H 2013 22 000 statnett Avantor

schweigaards gate 21 bjørvika 1H 2013 31 000 gjensidige, nsb Rom Eiendom

Ridehuset drammensveien 131 skøyen 2H 2013 9 000 yara berner gruppen

siemens HQ Østre Akervei 90 oslo ytre øst 2H 2013 20 000 siemens Fg Eiendom/Winta Eiendom

Kilde: Malling &

Co

nybygg 2011–2013 (kvm)

2011

*Foreløpig tall

2012 2013*

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

Kilde: Malling &

Co


bALAnsEn mELLom tiLbud og EttERspØRsEL FoR KontoRLoKALER i stoR-osLo

• Tallene viser at det er flere kvadratmeter som står ubrukt, men dette kan skyldes at flere arealer er tatt ut av markedet fullstendig, eller for en kortere periode for rehabilitering

• Imidlertid er markedet svært segmentert, og dermed kan dette bildet fravike fra hva man opplever i enkelte delområder der etterspørselen ser ut til å være større enn tilbudet

• Selv om sysselsetting har gått opp, kan den negative netto absorp sjonen skyldes: – Økt fokus på arealeffektivisering – dette ser vi spesielt er tilfelle for bedrifter som flytter eller samlokaliserer deler av virksomheten

– Mange bedrifter kan ha hatt overskuddsareal, og har kunnet ansette flere uten å leie mer areal

• Terrorangrepet mot regjerings - kvartalet 22. juli har trukket ca. 50 000 kvm ut av markedet i ca. 3 år. Dette er med på begrense den negative absorpsjonens påvirkning på ledigheten

• Kommentar til ledighet: – Bransjen benytter ulike defini sjoner på ledighet, men etter vår mening gir ikke dagens tomme bygg nødvendig vis en god indika sjon på den faktiske tilgjengeligheten, som er det man ønsker å si noe om ved å oppgi ledighetsraten

– Flere prosesser viser også at leietakerne har absolutte krav til kvalitet, og er mindre opptatt av pris. Dermed kan den opp levde tilgjengeligheten av aktuelle lokaler være svært lav, selv om den faktiske ledigheten er betydelig

baLanSe MeLLOM uTLøP Og kOnTrakTSOPPSTarT 2008–2012

2008 2009 2010 2011

kvm

-1 000 000

-800 000

-600 000

-400 000

-200 000

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

2012E

Forutsetninger og forklaring• Grafen er basert på volumer fra Eiendomsverdi

næring, justert for deres markedsdekning på ca. 80 % – med andre ord er det antatt en symmetri mellom markedsdekning og volum for signering/utløp

• Figuren tar ikke høyde for konvertering til bolig eller annet, og absorpsjonen kan dermed være noe høyere enn grafen viser (mindre negativ)

• Grafen tar heller ikke høyde for kontrakter som er signert men ikke startet opp enda, og vi vet at mange av de største kontraktene tegnes lenge før innflytting

utløp kontrakter

nybygg netto absorbsjon

Kontraktsoppstart

Kilde: Malling&

Co


hele Oslo, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 165 310 139 560 -16 %

2. kvartal 168 490 139 700 -17 %

3. kvartal 142 630 172 180 21 %

476 430 451 440 -5 %

vika/aker brygge/Tjuvholmen, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 15 870 17 700 12 %

2. kvartal 11 570 32 310 179 %

3. kvartal 11 270 19 810 76 %

38 710 69 820 80 %

Skøyen, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 14 920 7 350 -51 %

2. kvartal 14 750 4 220 -71 %

3. kvartal 12 500 2 970 -76 %

42 170 14 540 -66 %

bryn/helsfyr, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 32 160 7 070 -78 %

2. kvartal 5 480 4 500 -18 %

3. kvartal 8 250 6 960 -16 %

45 890 18 530 -60 %

Lysaker, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 15 900 16 410 3 %

2. kvartal 14 740 9 920 -33 %

3. kvartal 9 370 12 090 29 %

40 010 38 420 -4 %

nydalen, kvm 2010 2011 endring %

1. kvartal 8 990 19 620 118 %

2. kvartal 28 480 11 070 -61 %

3. kvartal 36 380 11 770 -68 %

73 850 42 460 -43 %

vOLuM – kOnTrakTSignering fOr uTvaLgTe OMråder 2010 Og 2011

kvm

1KV 2010 2KV 2010 3KV 2010 4KV 2010 Tot 2010 1KV 2011 2KV 2011 Tot 20113KV 2011-800 000

-600 000

-400 000

-200 000

0

200 000

400 000

600 000

800 000

uTLøPSvOLuM MOT SigneringSvOLuM – viSer eT Mer baLanSerT fOrhOLd MeLLOM TiLbud Og eTTerSPørSeL 2010–2011

Kommentarer• Kontraktsvolumet for de 3 første kvartalene i 2011

er 5 % ned fra de samme tre kvartalene i 2010, forskjellen er ikke stor nok for å si at markeds- aktiviteten og etterspørselen er ned

Forutsetninger og forklaring• Figuren over viser sammenhengen mellom signering og utløp av kontrakter kvartalsvis for 2010 og 2011, basert på tall fra Eiendomsverdi Næring

• Flere av kontraktene som er signert i år og i fjor eri nybygg som ikke står ferdig før flere år frem i tid

– Leiekontrakter i nybygg gjør at markedet blir tilført flere kvadratmeter på sikt

• Vi har dog sett en betydelig økning i kontraktsvolumet for Vika/Tjuvholmen/Aker Brygge (CBD), som sammen med lavt utløpsvolum for begge årene befester dette områdets attraktivitet

• Tar man ut kontrakter i nybygg fra tallene over, har vi estimert ca. 90 000 kvm negativ absorpsjon i 2010, og ca. 50 000 kvm positiv absorpsjon i 2011

• Det er ikke nødvendigvis noen symmetri mellomutløp og signering, da disse to talleseriene kan være tidsforskøvet med flere år i forhold til hverandre

• Skøyen hadde en betydelig nedgang i volum så langt i år, men har også hatt halve utløpet fra fjoråret som kompenserer for dette

utløp signering netto (eks. nybygg og sanering/konvertering) totalt netto (justerte tall)

Kilde: Eiendomsverdi N

æring / M

alling& Co

Kilde: Eiendomsverdi N

æring


HAndEL – utLEndingEnE ØnsKER sEg tiL noRgE

JAN

05

MA

I 11

JAN

11

SEP

10

MA

I 10

JAN

10

SEP

09

MA

I 09

JAN

09

SEP

08

MA

I 08

JAN

08

SEP

07

MA

I 07

SEP

05

MA

I 05

JAN

07

SEP

06

MA

I 06

JAN

06

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0

125,0

varekOnSuMindekSen (indikaSjOnSjuSTerT)

Varekonsuminndeksen

Varekonsumindeksen måler utviklingen i husholdningenes kjøp av varer, både varige og ikke-varige. Indeksen er justert for inflasjon. Varekonsumindeksen kan derfor tolkes som en indikator for husholdningenes varekjøp.

• Leiemarkedet for gode butikk- lokaler har bedret seg det siste året, mye grunnet flere utenlandske aktører som ønsker eksponering mot sterk norsk kjøpekraft (se graf ) – kun Sveits har hatt høyere vekst i forbruket enn Norge siste 5 år

• Flere nye butikkonsepter har etablert seg i Oslo i 2010 og 2011 blant annet: Aldo, MQ og Monsoon

• God beliggenhet, stor takøyde og store flater er viktige parametere for leietakerne

• Det har vært stabile leiepriser, men de alle beste hjørnelokalene på Karl Johan kan oppnå opp mot 20 000 kr/kvm – generelt er det store sprik i leieprisen for handelslokaler

• Bogstadveien har fått økt interesse og leieprisene der ligger rundt

7 000–8 000 kr/kvm, men de beste kontraktene kan være på over 12 000 kr/kvm

• Dårlig tilgjengelighet på de aller beste lokalene har økt bruken av ”key-money” for å kjøpe ut eksisterende leietakere

• Etablering av nye handelsområder som f. eks. Bjørvika, og utviklings- fasene for Aker Brygge, vil påvirke markedet i årene fremover

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

fOrbruk i huShOLdninger

Forbruk i husholdninger og ikke-komersielle organisasjoner i Europa + USA. Figuren er basert på absolutte tall indeksert mot 2005=100 og er ikke inflasjonsjustert.

island norge sveits

tysklandEu (27 land) sverige storbritania

Kilde: SSBKilde: Eorostat


aLdO, karL jOhanS gaTe 18

Malling & Co Client Solutions var rådgiver for Aldo ved etablering av ny butikk i Karl Johans gate.

EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 17

tRAnsAKsjons-mARKEdEtgod AKtiVitEt, mEn diFFEREnsiERt mARKEd

Volum og aktivitet• Vi har registrert et transaksjonsvolum på snaue 25 mrd så langt i år• Relativt god aktivitet i markedet, og antall transaksjoner er høyere enn fjoråret• Lavere totalvolum enn tidligere forventet, men først og fremst på grunn av fravær av større porteføljesalg• Fortsatt betydelig risikoaversjon, og klart størst etterspørsel etter lavrisikoprosjekter – eiendommer med solide leietakere på lange kontrakter• Syndikeringsaktørene er fortsatt blant de mest aktive kjøperne, men har hatt utfordringer med egenkapitalen i enkelte prosjekter etter sommeren• Også eiendomsselskapene og livselskapene har vært aktive på både kjøper- og selgersiden• God aktivitet og økende risikovilje før sommeren har blitt avløst av en mer avventende holding utover høsten

Finansiering• Turbulensen i verden påvirker både investorenes og bankenes risikovurderinger• Bankene er generelt mer selektive i forhold til hvilke prosjekter de finansierer• Bankens innlånskostnader har økt betydelig, og utlånsviljen er redusert i forhold til før sommeren• En gjennomsnittseiendom har fått økte margin- og egenkapitalkrav• Utlånsmargin utgjør i dagens marked en relativt stor prosentvis andel av finansieringskostnaden• Egenkapitalen har blitt mer risikoavers, og enkelte syndikater har slitt med å fylle bøkene

Yieldutvikling• Rekordlave lange renter har medført videre fall i prime yield i høst• Vi anslår yieldnivået for de beste eiendommene med solide leietakere på lang kontrakt (prime) til 5,25 %, ned fra 6,75 % under finanskrisen• Blant annet ble Akersveien 24-26 med SSB som leietaker på lang kontrakt nylig solgt til en oppgitt netto yield på 5,4%• Vi har registrert en økende yieldspread mellom sikre og mer riskoutsatte eiendommer• Vårt hovedscenario tilsier en relativt flat yield-utvikling fremover gitt dagens renteprognoser – Risiko for yield-oppgang ved eskalering av krisen i Europa• Fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men utlånsmarginen spiser opp mye av gapet

Markedsutsikter fremover• Det sedvanlige ”julerushet” ser ikke ut til å inntre med samme kraft som tidligere år• Generelt større tilbakeholdenhet fra bankenes side legger en demper på markedet• Fortsatt markedsuro vil medføre et enda mer selektivt marked, men både egenkapital og fremmedkapital er fortsatt tilgjengelig for de riktige prosjektene• Vi tror på økende prisdiffrensiering mellom sikre og mer risikoutsatte eiendommer• Få tegn til renteoppgang og et velfungerende leiemarked støtter opp under transaksjonsmarkedet• Eiendom som en ”trygg havn” kan forsterkes ved økt fokus på risikoen for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel• Sterk norsk realøkonomi virker forlokkende på utenlandske investorer. Vi vet mange aktører sonderer markedet, men også her er risikoviljen foreløpig begrenset

næringSeiendOM

yieLduTvikLingvOLuMuTvikLing – Mrd nOk

2002

70

60

50

40

30

20

10

02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E o

kt 0

4

okt

05

okt

06

okt

07

okt

08

okt

09

okt

10

okt

11

8,00 %

7,00 %

6,00 %

5,00 %

4,00 %

3,00 %

yield prime eiendomyield normal eiendom 10 års sWAp

Kilde: Malling &

Co

Side 18 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 TranSakSjOnSMarkedeT

akerSveien 24–26

Malling & Co Næringsmegling bistod med utleie av 16 500 kvm kontorlokaler for Hovedstaden Utvikling AS. Leietaker: SSB (Statistisk Sentralbyrå).

Malling & Co Corporate Real Estate bistod med salg av eiendommen. Kjøper: Pareto Project Finance (syndikat)

transaksjonseksempler 2011

adresse leietaker selger kjøper antatt pris (mnok)

Pilestredet 35, Oslo Høgskolen i Oslo Oslo Areal Pareto Project Finance 665

Akersveien 24–26, Oslo SSB Hovedstaden Utvikling Pareto Project Finance 571

Kløfta, Berger Onninen/Malorama Fabritius DNB Markets 560

Romerike Helsebygg, Lillestrøm NAV, Elixia mfl. Acta Linstow 571

St. Olavs gate 26, Oslo Smart Hotell – R S Platou Real Estate 250

Billingstadsletta 11, Asker Rema 1000, Elixia, Garderobemannen Schage/Conceptor DNB Markets 208

Henrik Ibsens gate 60, Oslo Specsavers, Naustvik mfl. Rav Invest mfl. Fram Eiendom 350

Tjuvholmen Allè 1–5, Oslo Selmer, Pange mfl. Aberdeen Norge II Eiendomsspar 875

Grev Wedels Plass 9, Oslo Forsvarsbygg, Astrup Fearnley mfl. UBS Storebrand 845

Sandslihaugen 30, Bergen Statoil Statoil Pensjon Vital Eiendom 710

Brynsalleèn 6, Oslo Kripos Pareto Project Finance Storebrand Eiendomsfond 438

Haraldrudveien 31, Oslo Norsk Gjenvinning Christiana Eiendomsforvaltning Oslo Pensjonsforsikring 576

Nedre Elvehavn, Trondheim Rema 1000, Deloitte mfl. Kjeldsberg Eiendom Vital Eiendomsfond 435

Rosenbergveien 15, Oslo Ahus Grorudhagen Pareto Project Finance 240

TranSakSjOnSMarkedeT EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 19

Leiemarkedet Ledigheten virker å stabilisere seg noe, og vi opplever nå god etterspørsel etter lokaler. Eiendommer med god tilgjengelighet og som kan kombinere lager og kontor er det mest etterspurte.

Når det gjelder rene kontor- eiendommer er det fortsatt noen utfordringer. Det stilles høyere krav fra leietaker, og gårdeiere må ofte oppgradere kraftig for å kunne tilfredsstille dette. På bakgrunn av disse kravene stiller de nyere byggene sterkere. Passivhus og bygg med god energimerking opplever vi nå at flere søkere er opptatt av. Nye

bygg er mer effektive bygg, både når det gjelder energi og innreding. Leienivåene er høyere pr. kvm, men grunnet den nevnte effektiviteten får man igjen for dette i mindre totalareal og reduserte felleskostnader.

Vår region er langstrakt, og man er avhengig av bil. Vår klare oppfatning er at gårdeiere med egen parkering, eller med tilgang til dette i umiddelbar nærhet, ofte er de som lykkes best. Selv om kollektivtilbudene er mange, er dette et klart behov og krav hos leietakerne.

TransaksjonsmarkedetTransaksjonsmarkedet er nå mer normalisert, både når det gjelder

volum og yield-nivå. Nærings- eiendommer omsettes normalt i vår region på yieldnivåer i intervallet 7,5–8,5 %. Bygg med offentlige leietaker, handels eiendommer og større kompleks med få brukere og generelt lange kontrakter oppnår en høyere prising som kan bevege seg ned på 6-tallet. Generelt oppleves det størst interesse for kombinasjonsbygg. Rene kontorbygg søkes som oftest av de større profesjonelle aktørene.

I Drammen og Lier er det nå stor knapphet på næringstomter, og dette presset øker også mot Eiker-bygdene. Denne mangelen fører til at aktører søker lenger ut fra sentrum, hvor tilgjengeligheten er større.

Petter Warloff Berger Rådgiver utleie og transaksjonMork & Partners, Drammen

dRAmmEn ogomEgn stØRst EttERspØRsEL EttER KombinAsjonsbygg

Illustrasjon: iStock

Side 20 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 MarkedSOPPdaTering

Leiemarkedet Generelt ser vi nå en svak nedgang i ledigheten for næringsbygg og ledighetsgraden i regionen må karakteriseres som forholdsvis beskjeden, slik at det ikke har gitt de store utslag i leienivåene. Imidlertid er det vanskelig å få en nøyaktig oversikt over ledighetsgrad om en tar i betraktning prosjekterte nybygg og hvilke av disse som blir realisert.

Det er i kontormarkedet vi har den største ledigheten, noe som påvirker prisene spesielt på eldre, umoderne eller dårlig beliggende bygg. Pr. oktober 2010 stod det i størrelsesorden

200 000 kvm ledige arealer. Av dette representerte kontor ca. 95 000 kvm, noe som gav en ledighet på ca. 5 %.

Pr. august 2011 stod det i størrelses- orden ca. 88 000 kvm ledig kontor-areal og ca. 103 000 kvm prosjekterte bygg som er markedsført. Om en beregner ca. 25 kvm pr. arbeidsplass vil dette utgjøre ca. 7 700 kontorarbeids- plasser. I tillegg til dette er det en del prosjekter som er på tegnebrettet, men som ikke er markedsført. Det som også utgjør en usikkerhet er at det nå ferdigstilles større kontor- eiendommer blant annet for Statoil og Aker Solutions. Dette representerer ca. 90 000 kvm nye kontorareal som igjen fører til fraflytting fra eldre lokaler. Dette er ikke med i tallene over.

Imidlertid er det flere hendelser som taler til fordel for vår region. Blant annet har en nå gode nyheter om det nye gigantfunnet Avaldsnes- og funnet i naboprospektet Aldous Major, som inneholder 1,2 milliarder fat olje ekvivalenter (foe). Dette plasserer feltet blant de syv største på norsk sokkel.

Også i følge konjunkturbarometeret fra Rogaland er optimismen tilbake for fullt. Det forventes en generell aktivitetsøkning i de fleste bransjer.

TransaksjonsmarkedetTransaksjonsmarkedet i Stavanger har utviklet seg godt, og vi anslår

prime yield til 5,8 %, drøyt 0,5 prosent-poeng over kravet til de beste kontor- eiendommene i Oslo. Gjenværende leietid i de omsatte eiendommene i Stavanger har vært hele ti år.

Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendoms-markedet som tryggere og mer stabilt i en usikker økonomisk verden.

Det som imidlertid betyr mye for avkastningskravet er eiendommer med god beliggenhet, samt lange kontrakter. Det forventes at flere investorer er i ferd med og bli enda mer selektive, og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant.

Torill Skrettingland Rådgiver utleie og transaksjonMork & Partners, Stavanger

stAVAngER god AKtiVitEt i oLjEbyEn

MarkedSOPPdaTering EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 21

Det totale volumet som skal bygges i Bjørvika står nå i fare for å bli redusert så mye at det er mulig de såkalte Bjørvika-avtalene må reforhandles. Redusert finansiering av infrastrukturen gjennom lavere utbyggingsvolum kan føre til at det blir vanskelig å få bygd havnepromenaden, allmenningene og kunstverkene som skal pryde den nye bydelen.

Da reguleringsplanen for Bjørvika ble vedtatt i 2003, åpnet den for en utbygging på inntil 943 000 kvm.

Før utbyggingen skulle starte, ble det inngått en rekke avtaler, deriblant en utbyggingsavtale mellom Bjørvika

Infrastruktur og Oslo kommune. Avtalen legger opp til at ca. 840 000 kvm av byggevolumet i Bjørvika skal bidra til finansieringen av infrastrukturen. Resten er operaen, Kulturhistorisk museum og rimelige utleieboliger

Dersom totalvolumet blir redusert til mellom 840 000 kvm og 820 000 kvm, er dette utbyggernes egen risiko, og de må selv dekke tapt infrastruktur-bidrag. Dersom totalvolumet går ned til mellom 820 000 kvm og 800 000 kvm er det Oslo kommune som må dekke infrastrukturbidraget for disse kvadratmeterne. Grunnen er at det i de fleste tilfellene vil være den politiske behandlingen av detaljregulerings- planene som vil minske utbyggings- potensialet.

800 000 kvm er minstegrensen for finansieringsgrunnlaget for all infrastrukturen i Bjørvika. Da Bjørvika-utbyggingen skulle starte, var det slik at det ble overlatt til utbyggerne å bygge ut den infrastrukturen som ikke skulle være statlig (les; riksvei og senketunnel).Når infrastrukturen som gater og parker, allmenninger og havnepromenade er ferdigstilt, blir den overdratt til Oslo kommune uten vederlag.

Kostnadene til infrastrukturen ble fordelt i et spleiselag gjennom en rekke avtaler – vanligvis omtalt som Bjørvikaavtalene. Avtalene går blant annet ut på at Oslo kommune skulle

bidra med 300 millioner kroner, mens resten av kostnadene (totalt ca. 2 mrd kroner), skulle finansieres gjennom et infrastrukturbidrag som utbyggerne betaler pr. m.

I tillegg til dette har Statens vegvesen bygd E18-tunnelen (Operatunnelen). Dronning Eufemias gate og Håkon Vs gate m.fl. blir også statlig finansiert som riksveger. Bompenger og direkte statlige bevilgninger er hoved- finansieringskilden, men utbyggerne i Bjørvika betaler i tillegg 300 mill. kroner for dagens riksveggrunn, samtidig som de avgir tomtegrunn gratis til riksveganleggene på land.

Etter hvert som delområder blir detaljregulert og prosjektene blir bygget, viser det seg at volumet totalt sett går ned. Dette skyldes blant annet krav fra ulike hold om siktlinjer som skal utvides eller etableres eller at politikere gjør endringer i planene. Eksempelvis er byutviklingsarealene i både Operakvarteret/Barcode redusert med ca 10 000 m og for byggefeltene nord for operaen (inkl. Deichmanske hovedbibliotek) ligger det inne en tilsvarende redusjon i planforslaget som nå ligger på bystyrets bord. Videre er det en tydelig tendens til at kvadratmeter blir kuttet både i plan-behandlingen og i byggesaks- behandlingen hos Plan- og bygnings- etaten. Dersom den videre behandling av planene i Bjørvika undergår samme tendens til kutt av kvadratmeter, vil

utViKLing AVbjØRViKA FinAnsiERing AV pubLiKumsomRÅdER og AREALREgnsKAp

Eva HagenAdministrerende direktør, HAV Eiendom AS

Side 22 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 gjeSTekOMMenTar

man i løpet av meget kort tid, få et forventet utbyggingsareal på under 800 000 kvm.

Dersom utbyggingen av boliger, handel, kontor, kultur og så videre totalt sett kommer under 800 000 kvm i Bjørvika, så skal avtalene reforhandles. Grunnen til denne grensen er at man da mister så mye av finansieringen av infrastrukturen, at det ikke er midler til å gjennomføre de avtalte tiltakene. Ved en reforhandling av avtaleverket er det svært usikkert om man vil klare å skaffe til veie de nødvendige midler til restfinansiering av infrastrukturen. Kommunen har allerede gitt sitt tilskudd, senketunnellen er ferdig bygget, og tomteeierne har allerede en forpliktelse på et infrastrukturbidrag på nærmere 3 000 kr pr.bygde

kvadratmeter. Resultatet kan bli at det blir vanskelig å få gjennomført byggingen av havnepromenaden, de syv allmenningene, lokalgatene og kunstverkene som skal være med å pryde den nye bydelen i fremtiden. Allmenningene og promenaden er spesielt kostbare, blant annet grunnet vanskelige grunnforhold. De er sam-tidig svært viktige i realiseringen av visjonen om at den nye bydelen Bjørvika skal være tilgjengelig for alle. De er også viktige for at både byens befolkning og gjester skal kunne bruke bydelen og komme seg til vannet, selv om man ikke nødvendigvis bor eller arbeider i Bjørvika. Derfor har bydelens protester mot høyder og byggevolum, politiske parti-markeringer for å ”åpne opp” Bjørvika, diskusjonen om ja eller nei til Munchmuseet og Riksantikvarens

krav om bredere allmenning i Kongs-bakken, enn annen og alvorlig side: Hva betyr en reduksjon for kommunens budsjetter, og til syvende og sist; vil Bjørvikaavtalene overleve?

Illustrasjon: Vianova

gjeSTekOMMenTar EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 23

Hva er forvaltning?Eiendomsforvaltning er med tiden blitt en ganske utvannet beskrivelse av et produkt en gårdeier kjøper inn for ivaretagelse av sine interesser. Eiendomsforvaltning er da heller intet begrep som er beskyttet eller beskrevet i verken lov eller forskrift fra det offentlige. I de senere år er begrep som facility management og facility services dukket opp, og dette gjør det ikke lettere for en gårdeier. I Malling & Co har vi holdt på med det vi kaller eiendomsforvaltning i nesten 50 år, og det er vår måte å drive forvalt ning på jeg har tenkt å si litt om.

Tillit en forutsetningEiendomsforvaltning, som all annen forvaltning er basert og fundamentert på ett hovedelement: tillit. Og tillit er noe man bygger opp over lang tid med de rette medarbeiderne. Alle kan ansette flinke medarbeidere, skaffe seg fancy kontorer og det beste av IT-verktøy, men derfra til over tid å levere kvalitet på forvaltnings tjenester år etter år, er etlangt sprang. Og er det noe en gårdeier verdsetter så er det stabilitet og forut- sigbarhet når noen skal ta vare på eiendommen. Eller som styreformannen i et familieeid eiendomsselskap sa da vi måtte skifte eiendomssjef: ”I hate changes, I hate changes!”.

Med andre ord, langsiktighet, forutsig barhet og trygghet er sentrale faktorer for en eiendomsforvalter.

Det er selvsagt en forutsetning at man også leverer profesjonelle tjenester i alle ledd. Vårt mål er å være gårdeiers stedfortreder, og tenke slik gårdeier selv ville gjort.

VerdigrunnlagEiendomshuset Malling & Co har som verdigrunnlag de tre P;er: Positiv, Pålitelig og Profesjonell. Å leve opp til de tre P;er er kanskje noe av grunnen til at vi har lykkes som vi har gjort med å bygge opp vår forvaltningsforretning.

KjernevirksomhetenHva leverer vi av tjenester? Kort oppsummert er det: regnskapsførsel for eier ( forretningsførsel), leietager- forvaltning (tidligere kalt bestyrelse) samt driftstjenester inkl vaktmester. Som et tillegg til disse sentrale forvaltnings tjenestene leverer vi også etternærmere avtale megler tjenester ved utleie av ledige lokaler og reforhandling av leiekontrakter. Dertil prosjektledertjenester ifb. med ombygging av lokaler, tilbygg og nybygg.

TilleggstjenesterAlle andre tjenester kjøper vi inn i det vi ikke regner dem som så sentrale i den daglige forvaltning at vi må ha dem ”inhouse”. Det kan for eksempel være arkitekttjenester, advokatbistand ved rettslige prosesser, renhold, kantine service og entreprenørtjenester av enhver art. Her handler vi etter prinsippet om best kvalitet til best pris, hvilket ofte vil si anbuds prinsippet. På denne måte mener vi at både gård-eier og leietager er sikret de beste tjenester som tilbys i markedet til enhver tid, og prisene er kontrollerbare.

Vaktmesteren er viktigHvorfor kjøper vi ikke inn vaktmestertjenester? Grunnen til det er at vi ser på vaktmesteren som en av de viktigstepersonene innen tradi sjonell

EiEndoms-FoRVALtning sLiK Vi gjØR dEt

Terje Bernum, DirektørMalling & Co Forvaltning

Side 24 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 TeMa

eiendoms forvaltning. Han er ”gård- eiers forlengede arm” i eiendommen og skal være controlleren som følger opp at andre leverer, for eksempel renhold, renovasjon osv. Det kan også være at gårdeier har ansatt egen vaktmester som fungerer bra. Da skal man ikke ”reparere en klokke som går”. Vi skal ikke glemme at det er leie tagerne som betaler for vaktmester tjenesten, og er de fornøyd, skal man være varsom med endringer.

TeamarbeidVi skreddersyr alltid et forvaltnings-team for hvert enkelt oppdrag (se illutrasjon ovenfor). Dette teamet ledes av en eiendomssjef som enten er jurist eller siviløkonom av utdannelse. Eiendomssjefen er daglig leder i detteteamet som forøvrig består av en regnskapssjef, som oftest en autorisert regnskapsfører. Forvalteren er dernest en nøkkelperson, også disse er økonomer. Forvalteren sørger for fakturering og innkreving av hus leie og felleskostnader samt årlig avregning av felleskostnader. Hos oss følger forvalteren opp helt til inkasso og utkastelse, da settes saken bort til et innkassoselskap. Driftssjefen har det daglige driftsmessige og tekniske ansvar for ”sine” eiendommer inkl. oppfølging av vaktmester. Han utarbeider budsjetter for vedlikehold, felleskostnader mv. samt følger opp

entreprenører, serviceavtaler osv. sammen med vaktmester. Mindre ombyggings saker ivaretas også som oftest av driftssjef.

Ved ombygginger eller utvikling av eiendommen – ikke sjelden etter ideer fra forvalter, det vi kaller ”aktiv forvaltning” -tilbyr vi gårdeier profesjonelle prosjektledertjenester gjennom en av våre prosjektledere, men gårdeier står selvsagt fritt til å kjøpe dette fra andre.

Utleie og markedsføringEn gårdeiers suksess blir gjerne målt i inntektsstrømmen til eien dommen. Det er da viktig å ha størst mulig utleie- grad til enhver tid. Dette er grunnen til at vi i Eiendomshuset Malling & Co alltid har satset tungt på meglertjenester. Vi har bestandig hatt egne eiendoms- meglere som tilbyr våre forvaltnings- kunder utleie- og salgs bistand. Vi tror denne nærheten mellom gårdeier, forvalter og megler, inklusive prosjektleder er en suksessfaktor. Det blir korte kommunikasjons linjer, og det er viktig. Utleie og reforhandling med eksisterende leietagere er vel noe av det viktigste vi gjør. I dag ivaretas disse meglertjenester gjennom Malling & Co Næringsmegling AS, en del av Divisjon Markets som utgir denne eiendoms rapporten. Vi har i

alle år lagt vekt på at forvaltnings- og utleie tjenester skal være samlokali sert, det er vi i dag og det har vi planer om å fortsette med.

Hva er hemmeligheten?Dette er altså vår måte å drive eiendoms forvaltning på. Slik har vi stort sett gjort det i snart 50 år. Det er ikke sikkert vi skal gjøre det på samme måte i 50 år til. Det vil fremtiden vise. Men så langt har mange fornøyde oppdragsgivere, enkelte har vi hatt i årtier, vært beviset for at vi sannsynligvis gjør en del ting riktig. Vi har også hatt en sterk vekst på forvaltnings- siden de siste år, noe som har medført ansettelse av mange nye og dyktige med arbeidere. Disse skal kontinuerlig læres opp, da forvaltning ikke er noe man lærer på skolebenken. Så blir det viktig å holde på de gode med-arbeiderne; stabilitet er nøkkel ordet her, jfr. hva jeg sa tidligere. For å få til dette er vi helt avhengige av et godt, arbeidsmiljø slik at ”turn over” unngås. På dette området tror jeg Eiendomshuset Malling & Co har lykkes bedre enn de fleste av våre konkurrenter. Kanskje er det her hele hemmeligheten til suksess ligger?

Ha en god dag og ring meg gjerne hvis du trenger bistand til forvaltning. Så tar vi en kopp kaffe og en prat.

fOrvaLTer

eiendOMSSjef

drifTSSjef

vakTMeSTer

regnSkaPSSjef

regnSkaPS-Medarbeider

TekniSk kOOrdinaTOr/fdv anSvarLig

eiendOMSSekreTær

PrOSjekTLeder MegLer

TeMa EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 25

z

NØKKELINFORMASJON

• Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.

• Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen 90 ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie,

transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.

• Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for

over 10 milliarder kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.

• Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er allianse- partner for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman & Wakefield, med

13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.

SaMarbeidSParTnere

Mork & PartnersI 2009 ble Mork & Partners AS kjøpt av Eiendomshuset Malling & Co, virksom heten holder til i Drammen og Stavanger. Mork & Partners har siden etableringen i 1992 solgt over 1 000 eiendommer og leid ut flere hundre tusen kvadratmeter.

Cushman & WakefieldCushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende eiendomstjeneste-tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt 60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.

vi TiLbyr TjeneSTer i heLe verdikjeden Og drar nyTTe av SynergieffekTer MeLLOM enheTene

om mALLing & Co DRIFT O

G

A

NA

LYSE

OG

FORVA

LTNIN

G

R

ÅD

GIV

NIN

G

KJØP UTVIKLING UTLEIE

S

ALG

S

ØK

LEIETAKERGÅRDEIER

› Leietakerrådgivning og søk› Relokalisering og prosjektledelse › Retail

› Markedsrapporter› Områdeanalyser› Verdivurderinger› Rådgivning og konsulentbistand

› Rådgivning› Næringsmegling› Reforhandlinger av leieavtaler

› Mulighetsstudie kost-/ nytteanalyse for eiendoms- utvikling og leietakere› Risikovurdering› Prosjekt- og bygge- ledelse

› Forretningsførsel og regnskap › Administrative tjenester for eier› Tekniske tjenester› Drift og vedlikehold› Vaktmestertjenester› Innkjøp av FS tjenester

› Analyse› Kjøps rådgivning› Søk etter objekter› Verdivurdering

› Søk etter investerings- muligheter› Salg av eiendom og selskap› Investorservice

Side 26 EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 OM MaLLing & CO

z

Peter T. Malling jr.M: 481 50 481e: [email protected]

Lars LundM: 970 55 083e: [email protected]

remi n. OlsenM: 414 23 900e: [email protected]

haakon ødegaardM: 938 14 645e: [email protected]

nora b. brinchmann M: 918 93 015e: [email protected]

dag TønderM: 917 44 870e: [email protected]

øyvind O. MeisingsetM: 907 54 597e: [email protected]

Ole-jacob damsundM: 970 20 644e: [email protected]

Tore bakkenM: 900 40 250e: [email protected]

Thomas anderssonM: 922 90 000e: [email protected]

fredrik SommerfeldtM: 91 60 91 61e: [email protected]

erik enersenM: 970 77 589e: [email protected]

Oluf M. gehebM: 911 56 547e: [email protected]

Lars føyen kinserdalM: 955 58 383e: [email protected]

Cathinka aulin (permisjon)M: 900 40 095e: [email protected]

næringSMegLing

CLienT SOLuTiOnS

rådgivning & anaLySe

anders k. MallingM: 934 98 883e: [email protected]

helge Mork M: 90 53 68 11e: [email protected]

Petter warloff berger M: 93 48 17 25e: [email protected]

Torill Skrettingland M: 91 77 78 14e: [email protected]

Morten a. MallingM: 934 98 882e: [email protected]

katrine eiternes M: 97 97 63 00e: [email protected]

anne berit Mork M: 90 55 67 63e: [email protected]

kristian kleiberg M: 93 09 01 77e: [email protected]

henrik wolf Meedom M: 416 23 733e: [email protected]

Stian espedal M: 93 60 19 10e: [email protected]

Thomas frognerM: 400 38 191e: [email protected]

Cathrine S. nyquistM: 934 94 851e: [email protected]

Marianne johannessenM: 950 53 635e: [email protected]

Marked

COrPOraTe MOrk & ParTnerS draMMen

MOrk & ParTnerS draMMen MOrk & ParTnerS STavanger

næringSMegLing

Foto

Mal

ling

& C

o: E

rik B

urås

/ St

ud

iO B

13

AnsAttE

anSaTTe EiEndomsHusEt mALLing & Co / mARKEdsRAppoRt 2H-2011 Side 27

eiendomshuset Malling & Codronning mauds gate 10, postboks 1883 Vika, no-0124 osloT: 24 02 80 00 — f: 24 02 80 01 — e: [email protected] — www.malling.no

Documents

Eiendomsrapport 2. halvår 2011 #2