Eksperthinnangu nr: Käsitletav objekt · Üldandmed Kasutus elamumaa Pindala 1 071 m2 Kuju ja reljeef krunt on ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga Hooned/rajatised elamu

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ

Rävala pst 3

10143 TALLINN

Telefon +372 66 84 700

Faks +372 66 84 701

Reg. nr 11036461

Swedbank 221024924925

KMKR EE100903599

[email protected]

www.1partner.ee

Eksperthinnangu nr: 1274/1112H

Käsitletav objekt: Eramu

Omandivorm: Kinnistu (kinnisasi)

Objekti aadress: Tallinna linn, Nõmme linnaosa Remmelga tn 3

Tellija: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn 10146 Tellija esindaja: Merle Raam

Tel 640 4637

Eksperthinnangu eesmärk: Objekti turuväärtuse määramine

Turuväärtus: 49 900 eurot Hindamine teostatud: 27.november – 04.detsember 2012

Hindaja: Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Hindaja Kutseline hindaja Tel 668 4700 Vara hindaja V, VH091211 Mob 515 8341 Tel 668 4700 Mob 513 2543

Hindamisaruandes on 15 lehekülge ja lisad

Hindamisaruanne on digitaalselt allkirjastatud.

)

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Rävala pst 3, 10143, Tallinn

Hindaja Ardi Johanson

Eksperthinnang nr 1274/1112H Kinnistu (kinnistu) Tallinna linn, Nõmme linnaosa, Remmelga tn 3 2

Sisukord

1. Hindamise alused .................................................................................................. 3

1. Hindamise alused .................................................................................................. 3

2. Hindamise lähteülesanne ...................................................................................... 3

3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus ......................................................... 3

4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine ........................................ 4

5. Omand .................................................................................................................. 4

6. Üürilepingud .......................................................................................................... 4

7. Objekti kirjeldus ..................................................................................................... 4

7.1 Asukoht ............................................................................................................ 4

7.2 Krunt ................................................................................................................ 5

7.3 Eramu .............................................................................................................. 5

7.4 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed ....................................................................... 6

8. Hindamine ............................................................................................................. 7

8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid ........................................................................ 7

8.2 Turusituatsioon ................................................................................................ 7

8.3 Turuväärtuse leidmine ................................................................................... 12

9. Hindamistulemus ................................................................................................. 14

10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ................................................................. 15

Eksperthinnangu lisad ............................................................................................. 16

Asukoha skeem ................................................................................................... 16

Fotod ................................................................................................................... 17

Ehitisregistri väljavõte .......................................................................................... 19

Registriosa ärakiri kinnistusraamatust .................................................................. 20

)




1. Hindamise alused Hindamise alusteks olid:

- Eesti Vabariigi seadusandlus - Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, 2007-2011 - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks

2. Hindamise lähteülesanne Objekti turuväärtuse määramine. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4:2010) 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus Hindamise lähteandmed

- Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri 23.11.2012 nr 2.1-29/7720-1 - Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 27.11.2012 - Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee 04.11.2012 - Maa-ameti geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee 04.11.2012 - 1Partner Kinnisvara tehingute andmebaas - Tellija esindaja Mart Miidu suuline informatsioon

Objekti ülevaatus

- Objekti ülevaatuse kuupäev on 27.11.2012 - Teostatud on objekti väline ning osaliselt siseruumide ülevaatus. Piirdutud on

visuaalse vaatlusega, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi ja kasutatud ei ole erivahendeid

- Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Ardi Johanson poolt ja tellija esindaja Mart Miidu juuresolekul. Kõikide ruumide ülevaatust ei ole teostatud, tellija esindaja informatsiooni kohaselt on need analoogses seisukorras ülevaadatud ruumidega. Hindamisel eeldame esitatud informatsiooni õigsust.

- Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2010)

)




4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - objekt on omandatud vastavalt seadustele - objekti ei koorma käesolevas hinnangus käsitlemata lepingud, mis mõjutavad

selle turuväärtust - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud - objektil puuduvad kommunaalteenuste võlgnevused

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2010) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2010)

5. Omand Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 27.11.2012 Omandivorm kinnistu (kinnisasi) Registriosa nr 25066301 Objekti aadress Tallinna linn, Nõmme linnaosa, Remmelga tn 3 Katastritunnus 78404:405:0115 Krundi pindala 1 071 m2 Sihtotstarve elamumaa 100% Omanik Tallina linn Koormatised ja kitsendused puuduvad Hüpoteegid puuduvad 6. Üürilepingud Vastavalt tellija esindaja poolt suuliselt esitatud informatsioonile ei koorma hinnatavat kinnistut üürilepingud. 7. Objekti kirjeldus 7.1 Asukoht Asukoht Nõmme linnaosa, Männiku asum Objekti paiknemine objekt paikneb Remmelga tänaval, Kraavi tn Männiku

tee vahelisel alal, Männiku teest ca 150 m kaugusel, Tallinna südalinn (Viru ring) jääb ca 8,2 km kaugusele

Piirkonna arhitektuur lähipiirkonnas paiknevad erinevad äriotstarbelised hooned, üksikud erinevatel ajajärkudel ehitatud eramud, veidi eemal ka korterelamud

Teeninduspunktid lähimad kauplused ja teeninduspunktid paiknevad ca 1 km raadiuses

Haridusasutused lähimad koolid ja lasteaiad paiknevad ca 2 km raadiuses Ühistransport bussipeatused on ca 200 m kaugusel Männiku teel Juurdepääsuteed asfaltkattega

)




Keskkond eramu paikneb vähese liiklusintensiivsusega tänava ääres, kuid ärihoonete kõrval, mistõttu on saastatuse- ja müratase keskmisest kõrgem. Nõmme linnaosa on Tallinna siseselt keskmiselt kõrgemalt hinnatud. Linnaosa siseselt on Männiku asum keskmisest madalamalt hinnatud

7.2 Krunt

Aerofoto: Krundi kuju ning paiknemine piirkonna siseselt. Noolega on viidatud eramu paiknemisele krundil http://geoportaal.maaamet.ee) Üldandmed Kasutus elamumaa Pindala 1 071 m2 Kuju ja reljeef krunt on ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga Hooned/rajatised elamu Haljastus krunt on heakorrastamata. Hoonestamata krundiosa on

murukattega, Krundil on valdavalt madalhaljastus, osalise kõrghaljastuse moodustavad üksikud puud

Piirded tänava poolt metallpostidel puitaed 7.3 Eramu Alus: ehitisregistri avalik andmebaas, elamu kohapealne ülevaatus ja tellija esindaja suuline informatsioon Elamus on varasemalt olnud 2 korterit. Kuna elamuna on hinnatava objekti turuväärtus kõrgem, siis näeme tema parima kasutusena elamut kui müües kahe eraldi korterina. Üldandmed Ehitisregistri kood 120294344 Hoone tüüp elamu Energiamärgis määramata Ehitise staatus kasutusel

)




Ehitusluba ehitisregistris andmed puuduvad Kasutusluba ehitisregistris andmed puuduvad. Ehitusaasta 1953 Elamu korruselisus 1 põhikorrus Ehitusalune pind 87,0 m2 Suletud netopind 70,9 m2 Ruumijaotus: 4 tuba, 2 kööki, 2 esikut Põhikonstruktsioonid Vundament paekivi Kandekonstruktsioon puit Vahelagi puittaladel Välisviimistlus krohvitud Katus puitsarikatel viilkatus, katusekatteks eterniit Aknad puitraamidega lihtklaasiga, osaliselt plastikraamidel

pakettaknad Välisuks puituks Siseuksed puituksed Siseviimistlus Põrandad Seinad Laed

Toad Värvitud põrandapapp Tapeet Värvitud/

vahtpolüsterool Köök Värvitud põrandapapp Tapeet Värvitud Esik Värvitud põrandapapp Tapeet Värvitud Seisukord Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Hindamise ajal on elamu väga halvas seisukorras. Olulisi remonttöid viimastel aastatel teostatud ei ole. Elamu vajab nii põhikonstruktsioonide kui siseviimistluse uuendamist ja tehnosüsteemide väljaehitamist. 7.4 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed Alus: visuaalne vaatlus, ehitisregistri andmestik, tellija suuline informatsioon Veevarustus tsentraalne Sooja vee varustus puudub Kanalisatsioon puudub, võimalus liituda tänaval asuva tsentraalse

trassiga Elektrivarustus tsentraalne, peakaitsme võimsus on hindajale

dokumentaalselt tõendamata Gaasivarustus puudub Küttesüsteem ahiküte Ventilatsioon loomulik Pliit puuküttega pliit

)




8. Hindamine 8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (market value): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2010) Parim kasutus (highest and best use): Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. (EVS 875-1:2010)

Võrdlusmeetod (sales comparison approach): Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. (EVS 875-11:2009)

Hindamisaruande kuupäev (date of valuationreport): kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1:2010) Väärtuse kuupäev (date of valuation): kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2010)

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection): kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2010)

8.2 Turusituatsioon Majanduskeskkond Ülemaailmne majanduskeskkond halvenes 2011. aastal oluliselt ja võlakriis, mis oli olnud pigem üksikute riikide probleem, levis veel mitmesse euroala riiki. Selline situatsioon ei ole jätnud puutumata ka Eesti majandust ning 2011. aasta IV kvartalis algas majanduskasvu aeglustumine, mis jätkus 2012. aastal. 2011. aasta SKP oli Eestis 8,3%, kuid 2012. III kvartalis oli see 3,4%. Euroala keskmine majanduskasv pöördus 2012. aasta II kvartalis langusesse, jäädes -0,3% juurde. Baltimaade majandused 2012. aasta III kvartalis kasvasid eelneva aasta sama perioodiga võrreldes ja vaid Läti majanduskasv jäi alla 2012. aasta II kvartalile. Negatiivse majanduskasvuga olid 2012. aasta II kvartalis mitmed Euroopa riigid, sh Kreeka,

)




Itaalia, Portugal, Suurbritannia, Iirimaa, Holland, Taani, Tšehhi, Belgia, Hispaania, Küpros, Sloveenia, Horvaatia ja Ungari. Võrreldes 2012. aasta II kvartaliga kasvas 2012. aasta III kvartalis Eesti sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP 1,7%. 2012. aasta II kvartali SKP on jõudnud 2008. aasta I ja II kvartali tasemele. SKP, kus on arvestatud ka hinnamõjudega, on jõudnud ligikaudselt 2006. aasta III kvartali tasemele. 2012. aasta III kvartali majanduskasvu vedas peamiselt ehituse ning info ja side tegevusalade lisandväärtuse kiire kasv. Lisandväärtus vähenes aasta alguses töötlevas tööstuses, veonduses ja laonduses ning kinnisvaraalases tegevuses. Kinnisvaraalane tegevus jooksevhindades küll kasvas, kuid jätkuvalt kiire hinnakasvu tõttu vähenes tegevusala lisandväärtus püsivhindades. Kuigi 2011. aasta esimesel poolaastal oli majanduskasv kiire, siis aasta teises pooles see aeglustus ning pöördus langusele, mis jätkus ka 2012. aastal. Eesti Pank prognoosib 2012. aastaks majanduskasvu märkimisväärset aeglustumist ning majanduskasv on prognoosi kohaselt 2,6%. Rahandusministeeriumi prognoos on 2,2%, kommertspankadel 3%. Tänu tugevale sisenõudlusele võib oodata optimistlikumate prognooside realiseerumist 2012. aastal ning mõnevõrra kõrgemat majanduskasvu 2013. aastal.

Allikas: Eurostat Tarbijahinnaindeks (THI) langes 2012. aasta III kvartalis 2012. aasta II kvartaliga võrreldes 0,2%, kuid tõusis võrreldes 2011. aasta III kvartaliga võrreldes keskmiselt 3,7%. Oktoobrikuist tarbijahinnaindeksit mõjutasid enim kallinenud toiduained, mis andis tõusust üle kolmandiku. 30% kogutõusust andsid eluasemekulutused, sealhulgas 12,1% kallinenud soojusenergia. Kaubandusettevõtete jaemüügi suur langus toimus 2009. aastal, kui võrreldes 2008. aastaga langes jaemüük keskmiselt 15%. 2011. aastal näitas jaemüük stabiilset kasvu ning see kulmineerus 2012. aasta esimese kvartali 11,3 %-lise kasvuga eelmise aasta sama perioodiga võrreldes. 2012. aasta III kvartali jaemüügi kasv 2011. aasta III kvartaliga võrreldes oli 6,7%. 2012. aasta II kvartaliga võrreldes langes jaemüük 0,3%. Töötuse määr oli 2012. aasta III kvartalis Statistikaameti andmetel 9,7%, mis tähendab, et tööta oli Eesti tööealistest elanikest ca 68 000 inimest. Töötuse tipp jäi 2010. aasta algusesse ja on sealt alates vähenenud. Võrdluseks, perioodil 1997-2007 oli tööpuuduse määr keskmiselt 9,7% (ca 65 000 inimest), minimaalne oli tööpuudus 2007. aastal (4,7% ja 33 000 inimest). Eesti tööjõud kokku on viimase 10 aasta jooksul kõikunud vahemikus 642 000 – 701 000 inimest.

)




Keskmine brutopalk oli Statistikaameti andmetel 2012. aasta II kvartalis 900 eurot ja 2012. aasta III kvartalis 855 eurot. Võrreldes eelmise aasta samade perioodidega oli kasv vastavalt 5 ja 5,7%. Reaalpalga kasv oli samade kvartalite võrdluses vastavalt 1,1 ja 1,9%. Reaalpalk on praeguseks tõusnud viis kvartalit järjest, kuid sellele eelnes reaalpalga pidev langus 11 kvartali kestel.

Allikas: Statistikaamet

Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ning tarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist, saavutas viimase 17 aasta madalaima tulemuse 2009. aasta märtsis. 2011. aasta II kvartalis saavutati taas kriisieelne tase. 2011. aasta III ja IV kvartalis langes majandususaldusindeks taas, mis näitab rahvusvahelise finantskeskkonna halvenemise mõju ka Eestile. 2012. aasta III kvartalis jäi majandususaldusindeks Eestis 2011. aasta IV kvartali tasemele, eelmise kvartaliga võrreldes toimus langus ca 1%. Tarbijate kindlustunne Eestis on alla ajaloolise keskmise, jäädes eelmise aasta lõpu näitajate tasemele. Tarbijate kindlustunde alanemise kaudsed põhjused on Konjunktuuriinstituudi hinnangul hirm hinnatõusude ees, sh elektrituru avanemisega seonduv ja Euroopa majanduskliima jätkuv halvenemine. Ebakindlust suurendas ka sügisene tervishoiutöötajate streik.

Allikas: Konjunktuuriinstituut

6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele kommertspankade poolt Eestis väljastatud kinnisvaralaenude intressidest, liikus 2010. aasta suvel pidevalt alla 1% piiri. 2011. aasta esimesel poolaastal Euribor tõusis ja ületas suvel 1,8%, kuid 2012. aasta IV kvartali alguseks on Euribor langenud 0,4% juurde. 2012. aastal on Eesti finantsturg selgelt ootuses, millised on võlakriisi mõjud sellele. Põhiliseks negatiivseks stsenaariumiks võib pidada raha kallinemist põhjamaades ning selle ülekandumist pankade Eestis tegutsevatesse filiaalidesse. Eluasemelaenude käive saavutas tipu 2006. aasta IV kvartalis, ulatudes 699,8 miljoni euroni. 2007. – 2010. aastal toimus

)




käibe alanemine, mis kulmineerus 2011. aasta I kvartali 85,3 miljoni euroga. 2011. – 2012. aastal on eluasemelaenude käive näidanud mõõdukat tõusutrendi.

Allikas: Eesti Pank, http://www.euribor-rates.eu/

Kinnisvaratehingute arv saavutas viimaste aastate põhja 2009. aasta I kvartalis. Keskmine tehinguhind oli madalaim 2010. aasta II kvartalis. Peale üleüldisest majanduskriisist toibumist on ennekõike näidanud kasvu elamispindade hinnatase. Euro kasutuselevõtt 2011. aasta alguses langetas mõneks ajaks tehingute arvu, kuid see ei olnud oluliselt rängem langus tavapärase sesoonse kõikumisega võrreldes. 2012. aasta III kvartalis tõusis kinnisvaratehingute arv II kvartaliga võrreldes ca 2,3% ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ca 12,3%. Tehingute väärtuse tõus 2012. aasta III kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga oli ca 12% ning võrreldes 2011. aasta III kvartaliga ca 14%. 2012. aasta IV kvartaliks prognoosime ennekõike stabiilsust ning mõningast tõusu nii tehingute aktiivsuse kui ka väärtuse osas.

Allikas: Statistikaamet

Eramute turusituatsioon 2012. aasta III kvartalis müüdi Tallinnas 101 eluhoonetega hoonestatud kinnistut. Perioodi tulemus näitab, et Tallinnas on nõudlus eramute järgi tõusnud, kuna 2012. aasta II kvartalis oli tehingute arv 60. Mujal Harjumaal tehingute arv suurenes, tõustes 2012. aasta II kvartali 352-lt tehingult 376-ni. 2012. aasta IV kvartalis on oodata mõningast tehingute arvu langemist. Mõnevõrra on turgu toetanud elavnenud laenuturg, kuid hinnakõikumised on endiselt suured ja tehingute aktiivsus piirkondade lõikes üsna erinev. Paljud inimesed, kes endale eelneva kinnisvarabuumi ajal suurt laenukoormust ei võtnud, on vahepealsel perioodil kogunud sääste, et uus kodu soetada nüüd soodsama hinna eest. Seetõttu on oluliselt suurenenud ilma laenuta kinnisvarasoetajate osakaal. Statistilised

)




andmed näitavad juba pea aasta hindade kasvu, kuid uue buumi algust ennustada ei saa. Ostuotsuse tegemist kaalutakse jätkuvalt kauem kui buumieelsetel ja -aegsetel aastatel kuna majanduskriis on mõjunud inimestele kainestavalt ja pikaajaliste kohustuste võtmist pankade ees kaalutakse põhjalikult. Üheks määravamaks põhjuseks on kindlasti hetkel veel suur töötus ja sellest tulenev inimeste ebakindlus võimaliku töökaotuse ees. Kuigi viimastel kuudel on töötuse määr kõvasti vähenenud jäädes 10,9% juurde, võib see tingitud olla ka hooajalistele töödele rakendatud inimeste keskmisest suuremast arvust. Tänaseid ostuotsused mõjutab ka ühe enam euroalal leviv võlakriis ning sellega seotud pinged. Võrreldes aastataguse ajaga ei ole laenuintressid olenemata Euribori mõningasest langusest oluliselt langenud, kuid pangad on hakanud sellest aastast endale aktiivsemalt laenukliente otsima. Konkurents pankade vahel on laenuturul tihe ning kliente valitakse jätkuvalt eriti hoolikalt. Lisaks sissetulekutele ja eelnevale laenukäitumisele on varasematest aegadest olulisem ka tagatiste kohene ekspluatatsioonikõlbulikkus. Seega on keeruline endiselt seada laenutagatiseks hoonestamata krunte või kasutuskõlbmatuid hooneid. Tallinna eramute turul määravad objekti müügiedu enim asukoht linnaosa siseselt, hoone arhitektuur, seisukord, planeering, ümberehitamise võimalused, kuid samuti ka ümbruskonna liiklusvoog ja müratase, turvalisus, rohelus, parkimisvõimalused jmt. Enim nõutud on vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevad eramud, vähemnõutud on suurte tänavate ja suurpaneelelamute lähedusse jäävad eramud. Keeruliseks on muutunud müügiks rajatud uute eramute realiseerimine, mille ehitusega alustati turu kõrgseisus ning loodeti odavate kuludega teenida suuri kasumeid. Ostjad eelistavad praeguses turusituatsioonis aga läbimõeldud lahendusi ja head ehituskvaliteeti ning ei kiirusta ostuotsuse tegemisega. Nõudlus on peamiselt valminud, viimistletud eramute järele. Müügiperioodid kujunevad keskmisest oluliselt pikemaks pooleliolevatel majadel, mille likviidsus on madal. Võib täheldada ka, et suurem nõudlus on keskmise suurusega eramutega hoonestatud kinnistute järele hinnaklassis kuni 160 000 eurot. Keskmised eramute tehinguhinnad Tallinnas (sügis-talv 2012): Eramud suurusega

150-160 m2 Remonti vajav

Kaasaegse remondiga

Uus

Nõmme 120 000 – 160 000 eur 150 000 – 210 000 eur 200 000 – 310 000 eur Pirita 100 000 – 160 000 eur 140 000 – 210 000 eur 190 000 – 270 000 eur Kristiine 110 000 – 150 000 eur 140 000 – 210 000 eur 180 000 – 260 000 eur Haabersti 110 000 – 140 000 eur 140 000 – 210 000 eur 180 000 – 310 000 eur Eramud suurusega

200-300 m2 Remonti vajav

Kaasaegse remondiga

Uus

Nõmme 170 000 – 230 000 eur 210 000 – 310 000 eur 300 000 – 330 000 eur Pirita 150 000 – 230 000 eur 200 000 – 310 000 eur 230 000 – 370 000 eur Kristiine 130 000 – 200 000 eur 170 000 – 300 000 eur 230 000 – 330 000 eur Haabersti 130 000 – 200 000 eur 170 000 – 310 000 eur 230 000 – 360 000 eur Allikas: 1Partner Kinnisvara

Tehinguinfole tuginedes on Nõmme linnaosas paiknevate optimaalse suuruse ja hea plaanilahendusega majade müügihinnad vahemikus 900 – 1 700 eur/m2 suletud netopinna arvestuses, sisaldades krundi hinda. Nõmme elamud on väga erineva arhitektuuriga (puit-, paneel- ja telliselamud), mistõttu on konkreetset hinnataset raske välja tuua. Hindamise ajal on avalikes kinnisvaraportaalides Nõmmel pakkumises ca 200 hoonestatud elamumaa kinnistut. Hinnad algavad tasemelt 49 950 eurot (halvas seisukorras väikeeramu (40 m2) Põllu tn ääres, krunt 800 m2) ja lõppevad hinnatasemelt 1 000 000 eurot (eksklusiivne villa (353 m2) Vabaduse pst ääres, krunt

)




2 995 m2). Hinnatava eramuga sarnaste eramute müügipakkumised jäävad vahemikku 50 000 – 100 000 eurot. Pakkumiste arv on suur ja ületab nõudlust. Müügitehinguteni jõutakse tihti soovitud müügihinnast oluliselt madalamal tasemel. Tuginedes Maa-ameti tehingute andmebaasi infole, võõrandati 2012. aasta 11 kuu jooksul Nõmme linnaosas 88 (neist 3 Männiku asumis) eluhoonetega hoonestatud kinnistut. Keskmiseks kinnistu müügihinnaks kujunes Nõmme linnaosas 219 129 eurot (mediaanhinnana 156 500 eurot) ning keskmiselt oli tehingus osalenud kinnistute suurus Nõmme linnaosas ca 1 271 m2. 8.3 Turuväärtuse leidmine Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõstvad tegurid:

- paiknemine hinnatud Nõmme linnaosas - piirkonnas on rohkelt kõrghaljastust

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust alandavad tegurid:

- komplitseeritud ühendus Tallinna kesklinnaga tipptundidel - linnaosa siseselt madalamalt hinnatud asukoht - paiknemine ärihoonete naabruses - eramu kapitaalne investeeringuvajadus - kehv majandusolukord, mis otseselt mõjutab potentsiaalsete ostjate otsuseid

Hindamiskäik Hinnatava objekti parimaks kasutuseks peame kasutust elamispinnana (ühepereelamuna). Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit (meetodi täpsem käsitlus on toodud punktis 8.1), kuna analoogsete objektidega kaubeldakse peamiselt müügi- mitte üüriturul. Turuväärtuse hindamisel määrab hindamismeetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara andmebaasi (tugineb Maa-ameti tehinguregistril) tehingunäiteid. Kohandamiseks on valitud müügitehingud, mis olid kõige usaldusväärsemad ja hinnatava objektiga paremini võrreldavad oma asukoha, suuruse ja olemuse poolest. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust. Kohandustabelis käsitlemata näitajad ei ole hindajatele teadaolevalt oluliselt erinevad. Antud juhul oleme kohandamisel aluseks võtnud tehinguhinna, kuna ostjatel on analoogsete varade puhul määravamaks vara tervikhind. Objekt Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Remmelga tn 3 Harku tn Vabaduse pst Liipri tn Objekti tehinguhind eur

Kohandame tehinguhinda

64 000 80 000 72 000

Objekti pinnaühiku hind eur/m2

1 342 722 1 336

Objekti tehingu aeg aug.12 aug.12 juuni.12 Kohandus 1 0% 0% 0% Ajaldatud tehinguhind eur

64 000 80 000 72 000

Asukoht (asum)

Männiku asum Nõmme asum/ hinnatav halvem

Kivimäe asum/ hinnatav halvem

Pääsküla asum/ hinnatav halvem

Kohandus 2 -25% -20% -15%

)




Suletud netopind m2 70,9 47,7 110,8 53,9 Erinevus m2 23,2 -39,9 17 Kohandus 3 5% -10% 5% Konstruktsioonid

puit puit/ võrreldav

puit/ võrreldav

puit/ võrreldav

Kohandus 4 0% 0% 0% Hoone seisukord

halb halb/ võrreldav

rahuldav-halb/ hinnatav halvem

rahuldav-halb/ hinnatav halvem

Kohandus 5 0% -10% -10% Küte

ahiküte ahiküte/ võrreldav

ahiküte/ võrreldav

tahkekeskküte/ hinnatav halvem

Kohandus 6 0% 0% -5% Krundi pindala m2 1 071 716 854 769 Erinevus m2 355 217 302 Kohandus 7 3% 2% 3% Tehnovõrgud

tsentraalne vesi ja elekter

tsentraalne vesi ja elekter/

võrreldav

tsentraalne vesi ja kanalisatsioon,

elekter/ hinnatav halvem

tsentraalne vesi ja kanalisatsioon,

elekter/ hinnatav halvem

Kohandus 8 0% -5% -5% Kõrghaljastus

osaline osaline/ võrreldav

osaline/ võrreldav

osaline/ võrreldav

Kohandus 9 0% 0% 0% Haljastus

heakorrastamata heakorrastamata/ võrreldav

heakorrastatud/ hinnatav halvem

heakorrastatud/ hinnatav halvem

Kohandus 10 0% -2% -2% Piirded

amortiseerunud amortiseerunud/ võrreldav

olemas/ hinnatav halvem

olemas/ hinnatav halvem

Kohandus 11 0% -2% -2% Kohandus kokku -17% -47% -31% Kohandatud tehinguhind eur

53 120 42 400 49 680

Absoluutkohandus 33% 51% 47% Kaalud 12 0,5 0,2 0,3

1

tuginedes viimase aja müügitehingute ja müügipakkumiste analüüsile võib väita, et sarnaste objektide hinnad on stabiliseerunud ning ei ole viimaste kuude jooksul oluliselt muutunud

2 asukohaväärtust mõjutavad eramu asukoht, kohalik kaupade ja teenuste pakkumine, juurdepääs, ümbruskonna hoonestus, piirkonna maine ja kõrghaljastuse olemasolu ning kaugus Tallinna südalinnast. Võrdlusobjektid asuvad hinnatumates asukohtades, hinnatava objekti miinuseks on asumine ärihoonete naabruses

3 eramu suuruse kohanduse all peame silmas asjaolu, et suurema üldpinnaga eramute hind on reeglina kõrgem kui väiksemate eramute vastav näitaja

4 kivikonstruktsioonil eramud on kõrgemalt hinnatud kui puitkonstruktsioonil eramud

5 eramu siseviimistluses kasutatud materjalid mõjutavad samuti objekti turuväärtust. Hindamisel oleme arvestatud asjaoluga, et eramu vajab edasisi investeeringuid

6 kõrgemalt on hinnatud lokaalse maa- ja õhkvesikeskküttega eramud, keskmiselt tahkekeskküttega eramud ning madalamalt vedelkeskkütte ja ahiküttega eramud

7 krundi suuruse kohanduse all peame silmas asjaolu, et suurematel kruntidel paiknevad eramud on kõrgemalt hinnatud kui väiksematel kruntidel paiknevad eramud, samas ei suurene kinnistu turuväärtus proportsionaalselt krundi suurusega

8 tsentraalsete tehnovõrkudega varustatus on turuväärtust tõstvaks teguriks

)




9 kõrghaljastuse olemasolu tõstab kinnistu turuväärtust 10 heakorrastatud krunt tõstab kinnistu turuväärtust 11 piirete olemasolu tõstab kinnistu turuväärtust 12 kaalude jagamisel on lähtutud põhimõttest, et suurem osakaal on antud hinnatava

objektiga kõige sarnasemale ehk väikseima absoluutkohandusega võrdlusobjektile ja vastupidi

Eeltoodud tabelis leitud kinnistute kohandatud tehinguhindade kaalutud keskmine avaldub järgmiselt:

53 120 eur x 0,5 + 42 400 eur x 0,2 + 49 680 eur x 0,3 = 49 944 eur, mis on ümardatult 49 900 eurot.

Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripärade ning olukorraga kinnisvaraturul, võib hinnata käsitletava objekti turuväärtuseks 49 900 eurot, s.o ca 704 eur/m2 eramu suletud netopinna arvestuses. Hinnatava objekti likviidsus on keskmine ja eeldatav müügiperiood toodud turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 6 kuud. 9. Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (eramuga hoonestatud kinnistu aadressil Harju maakond, Tallinna linn, Nõmme linnaosa, Remmelga tn 3) turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 49 900 (nelikümmend üheksa tuhat üheksasada) eurot, s.o ca 704 eur/m2 eramu suletud netopinna arvestuses. Väärtuse kuupäev 27. november 2012 Hindamisaruande kuupäev 04. detsember 2012 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Hindaja Kutseline hindaja Vara hindaja V, VH091211

)




10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks;

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele;

- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud;

- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks;

- Hindaja on tegutsenud välishindajana; - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta

hindamistoimingu suhtes; - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud

hindamistulemusega; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on

hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja

järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

................................................... ........................................................ Ardi Johanson Martin Vahter Hindaja Kutseline hindaja Vara hindaja V, VH091211

)




Eksperthinnangu lisad Asukoha skeem

)




Fotod Remmelga tn 3, Nõmme linnaosa, Tallinna linn

)




)




Ehitisregistri väljavõte Üldandmed

Ehitisregistri kood 120294344

Esmase kasutuselevõtu aasta 1953

Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg

Ehitise nimetus elamu

Ehitise staatus Kasutusel

Energiamärgise andmed

Kuupäev

Kaalutud energiaerikasutuse klass

määramata

Ehitise aadress

Aadress

Harju maakond, Tallinna linn, Nõmme linnaosa, Remmelga tn 3

Kasutamise otstarve

Kasutamise otstarve

Muu kahe korteriga elamu

Omandi vorm

Omandi liik kinnisasi

Kinnistamisavalduse kuupäev

Ehitise üldised olulised tehnilised andmed

Ehitisealune pind (m 2) 87

Suletud netopind (m2) 70,9

Minimaalne korruste arv 1

Maksimaalne korruste arv 1

Kõrgus (m) 2,91

Pikkus (m)

Laius (m)

Maht (m3) 254

Köetav pind (m2)

)




Registriosa ärakiri kinnistusraamatust

Documents

Eksperthinnangu nr: Käsitletav objekt · Üldandmed Kasutus elamumaa Pindala 1 071 m2 Kuju ja reljeef krunt on ebakorrapärase kujuga ja tasase reljeefiga Hooned/rajatised elamu