El Metodo Mandelblatt

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 1

EL MERCADO INMOBILIARIOEL MERCADO INMOBILIARIO

...DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL TASADOR...DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL TASADOR


GGéénesis: Ornesis: Oríígenes del mundo y genes del mundo y de la humanidad.de la humanidad.

CreaciCreacióón y Can y Caíída da –– Primer relato Primer relato de la creacide la creacióón.n.

““...Dijo Dios: Acum...Dijo Dios: Acumúúlense las lense las aguas de por debajo del aguas de por debajo del firmamento en un solo conjunto y firmamento en un solo conjunto y ddééjese ver lo secojese ver lo seco””, as, asíí fue y llamfue y llamóóDios a lo seco Tierra ...Dios a lo seco Tierra ...””. Ser. Seríía el a el Tercer dTercer díía.a.

ANTECENDENTES BÍBLICOS:LA TIERRA


““... Al desplazarse la humanidad ... Al desplazarse la humanidad desde oriente hallaron una vega desde oriente hallaron una vega en el paen el paíís de Senaar y alls de Senaar y allíí se se establecieron. Entonces, se establecieron. Entonces, se dijeron uno al otro dijeron uno al otro ““EaEa, vamos a , vamos a fabricar ladrillos y a cocerlos al fabricar ladrillos y a cocerlos al fuegofuego””. As. Asíí el ladrillo les servel ladrillo les servíía de a de piedra y el betpiedra y el betúún de argamasa. n de argamasa. DespuDespuéés dijeron s dijeron ““EaEa, vamos a , vamos a edificarnos una ciudad y una torre edificarnos una ciudad y una torre con la ccon la cúúspide en los cielos, y spide en los cielos, y haghagáámonos famosos por si nos monos famosos por si nos desperdigamos por toda la haz de desperdigamos por toda la haz de la tierra...la tierra...””. .

ANTECENDENTES BANTECENDENTES BÍÍBLICOS:BLICOS:LA TORRE DE BABELLA TORRE DE BABEL


En un sentido econEn un sentido econóómico, uno mico, uno de los principales factores de de los principales factores de producciproduccióón, usualmente un bien n, usualmente un bien material econmaterial econóómico que es mico que es suplido por la naturaleza suplido por la naturaleza (sentido f(sentido fíísico) sin la ayuda del sico) sin la ayuda del hombre.hombre.En un sentido legal, la parte En un sentido legal, la parte ssóólida de la superficie de la lida de la superficie de la tierra, en distincitierra, en distincióón del agua, n del agua, sujeta a posesisujeta a posesióón y todo lo n y todo lo anexo a ella.anexo a ella.

TIERRATIERRA


CARACTERCARACTERÍÍSTICAS STICAS DE LA TIERRADE LA TIERRA

Vida infinitaVida infinitaDiversidad de Diversidad de localizacilocalizacióón.n.

Fijeza en la inversiFijeza en la inversióón.n.DurabilidadDurabilidad

Escasez RelativaEscasez RelativaInamovilidadInamovilidad

ECONECONÓÓMICASMICASFFÍÍSICASSICAS


Perteneciente o relativo a la Perteneciente o relativo a la tierratierraSe clasifican en lotes y parcelasSe clasifican en lotes y parcelasSu uso y rentabilidad estSu uso y rentabilidad estáán n sujetos a leyes y/u ordenanzas sujetos a leyes y/u ordenanzas de cada Pade cada Paíís, Estado o s, Estado o Municipio. Considerar el Municipio. Considerar el entorno econentorno econóómico donde se mico donde se localizan.localizan.

TERRENOTERRENO


Cualquier mejora mCualquier mejora máás o menos permanente s o menos permanente incorporada a la tierra por el hombre, que incorporada a la tierra por el hombre, que no puede ser retirado sin destruccino puede ser retirado sin destruccióón, n, fractura o dafractura o dañño.o.Fundamentalmente estFundamentalmente estáán representadas n representadas por los bienes inmuebles.por los bienes inmuebles.

BIENHECHURBIENHECHURÍÍASAS


Aquellos elementos que no pueden Aquellos elementos que no pueden transportarse de un lugar a otro y transportarse de un lugar a otro y los que se adhieren los que se adhieren permanentemente a ellos. permanentemente a ellos. Es la Es la ““cosacosa”” ffíísica, tangible que sica, tangible que puede verse o tocarse, junto con puede verse o tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo todas las adiciones en, sobre y bajo el suelo.el suelo.Las leyes locales dentro de cada Las leyes locales dentro de cada Estado o PaEstado o Paíís establecen las bases s establecen las bases para su diferenciacipara su diferenciacióón.n.

BIENES INMUEBLESBIENES INMUEBLES


CARACTERCARACTERÍÍSTICAS DE LOS STICAS DE LOS BIENES INMUEBLESBIENES INMUEBLES

Tienen vida finita.Tienen vida finita.

EstEstáán sujetos a la pn sujetos a la péérdida de su valor por rdida de su valor por obsolescencia funcional, fobsolescencia funcional, fíísica y econsica y econóómica.mica.

La transformaciLa transformacióón a otro uso es costosa.n a otro uso es costosa.

Requieren tiempo para su ejecuciRequieren tiempo para su ejecucióón.n.


CARACTERCARACTERÍÍSTICAS DE LOS STICAS DE LOS BIENES INMUEBLESBIENES INMUEBLES

TamaTamañño del activo (grandes o del activo (grandes inversiones inversiones -- dimensiones fdimensiones fíísicas)sicas)De allDe allíí que son heterogque son heterogééneos e neos e indivisibles.indivisibles.

LocalizaciLocalizacióón (espacial)n (espacial)localizacilocalizacióón (temporal)n (temporal)localizacilocalizacióón (n (““de nichode nicho””))


¿¿DDÓÓNDE SE COMERCIALIZANNDE SE COMERCIALIZANLOS BIENES INMUEBLES?LOS BIENES INMUEBLES?

ComercializadorComercializadorPromotor Promotor ConstructorConstructorRegistradorRegistradorEnte financieroEnte financiero

VendedorVendedorCompradorComprador

En el mercado inmobiliarioEn el mercado inmobiliario

EL TASADOREL TASADOR


Componentes

Bienes llevados

al mercado (tipología).

Personas interesadas

en la compra.

Personas interesadas

en la venta.



Factores que diferencian los inmuebles de

otros productos de mercado:

Gran vida útil.

Fijación espacial.

Alto costo de las unidades.

Fuerte Intervención gubernamental.



La perfección de un mercado significa:Los bienes son idénticos.La entrada en el mercado es libre.Las personas tienen información

perfecta.Las acciones individuales no afectan

los precios.El valor del bien es igual al precio que élalcanza en el mercado.



LA IMPERFECCILA IMPERFECCIÓÓN DEL N DEL MERCADO INMOBILIARIOMERCADO INMOBILIARIO

Situación del mercado inmobiliario:La falta de información es un problema

serio.La heterogeneidad de los inmuebles y sus

localizaciones dificultan su comparación.El costo y los gastos son elevados.No hay libertad para negociar.El mercado inmobiliario es de

competencia imperfecta.

GonzGonzáález (2006)lez (2006)


Los tres factores que determinan elvalor de un bien inmueble son:

ubicación

ubicación

ubicaciónFuente: PDUL Barquisimeto (2003)Fuente: PDUL Barquisimeto (2003)

FACTORES DE MERCADOFACTORES DE MERCADO


CLASIFICACICLASIFICACIÓÓN DE LOS PRODUCTOS N DE LOS PRODUCTOS DEL MERCADO INMOBILIARIODEL MERCADO INMOBILIARIO

SecundariosSecundariosInmuebles usadosInmuebles usados

(reciclados)(reciclados)

PrimarioPrimarioPre Pre –– ventas ventas

(en planos o en construcci(en planos o en construccióón)n)Inmuebles nuevosInmuebles nuevos

(de reciente construcci(de reciente construccióón) n)


Compra Compra -- venta. venta. Alquileres.Alquileres.Leasing.Leasing.Permutas.Permutas.Daciones de Pago.Daciones de Pago.Aportes de Capital.Aportes de Capital.

CLASIFICACICLASIFICACIÓÓN DE OPERACIONES N DE OPERACIONES EN EL MERCADO INMOBILIARIOEN EL MERCADO INMOBILIARIO


FUERZAS QUE PARTICIPANFUERZAS QUE PARTICIPANEN EL MERCADO INMOBILIARIOEN EL MERCADO INMOBILIARIO

Maia Neto (1999)

Naturaleza socialNaturaleza social

Naturaleza econNaturaleza econóómicamica

Reglas gubernamentalesReglas gubernamentales

Reglas fReglas fíísicas y naturalessicas y naturales


NATURALEZA SOCIALNATURALEZA SOCIAL

Crecimiento o decrecimiento de la poblaciCrecimiento o decrecimiento de la poblacióón.n.

Modificaciones de la densidad poblacional.Modificaciones de la densidad poblacional.

Cambios en el tamaCambios en el tamañño de las familias.o de las familias.

DistribuciDistribucióón geogrn geográáfica de grupos compatibles.fica de grupos compatibles.

Aptitudes a las actividades educacionales y Aptitudes a las actividades educacionales y sociales.sociales.

Maia Neto (1999)


NATURALEZA ECONNATURALEZA ECONÓÓMICAMICA

Recursos naturales: cantidades, calidades, Recursos naturales: cantidades, calidades, localizacilocalizacióón y tasas de agotamiento.n y tasas de agotamiento.

Tendencias comerciales e industriales.Tendencias comerciales e industriales.

Tendencias de empleo y niveles de salarios.Tendencias de empleo y niveles de salarios.

Disponibilidad de dinero y crDisponibilidad de dinero y créédito.dito.

Niveles de precio, tasas de interNiveles de precio, tasas de interéés e impuestos.s e impuestos.

Todo lo que afecte el poder adquisitivoTodo lo que afecte el poder adquisitivo

Maia Neto (1999)


REGLAS GUBERNAMENTALESREGLAS GUBERNAMENTALES

Leyes de uso y ocupaciLeyes de uso y ocupacióón del suelo.n del suelo.

Equipamientos Urbanos y Ordenanzas Equipamientos Urbanos y Ordenanzas municipales.municipales.

Regulaciones de alquiler, medidas de seguridad Regulaciones de alquiler, medidas de seguridad nacional, expropiaciones, etc.nacional, expropiaciones, etc.

Programas de vivienda y crProgramas de vivienda y crééditos hipotecarios.ditos hipotecarios.

Programas monetarios que afecten la libertad Programas monetarios que afecten la libertad de uso de los inmuebles.de uso de los inmuebles. Maia Neto (1999)


REGLAS FREGLAS FÍÍSICAS Y NATURALES SICAS Y NATURALES ( ( ÁÁREA RURAL REA RURAL -- URBANA)URBANA)

Clima y topografClima y topografííaa..Fertilidad del sueloFertilidad del suelo..Recursos minerales.Recursos minerales.Transporte, escuelas, iglesias, parques Transporte, escuelas, iglesias, parques deportivos y recreacionales.deportivos y recreacionales.Control de Control de inundacionesinundaciones y conservaciy conservacióón del n del suelo.suelo.CaracterCaracteríísticas del suelo y del subsuelosticas del suelo y del subsuelo..Avances tecnolAvances tecnolóógicos que afectan el uso del gicos que afectan el uso del suelo.suelo. Maia Neto (1999)


FACTORES QUE INFLUYEN EN LA FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACICOMERCIALIZACIÓÓN INMOBILIARIAN INMOBILIARIA

LocalizaciLocalizacióónn

PosicionamientoPosicionamiento

Aspectos generales de la edificaciAspectos generales de la edificacióónn

Aspectos constructivos.Aspectos constructivos. Maia Neto (1999)


LOCALIZACILOCALIZACIÓÓNN

InspecciInspeccióón del lugar en el dn del lugar en el díía, noche y fines de a, noche y fines de semana.semana.VerificaciVerificacióón de eventuales proyectos de n de eventuales proyectos de expropiaciexpropiacióón.n.Infraestructura urbana.Infraestructura urbana.Vecindad Depreciativa (cementerio Vecindad Depreciativa (cementerio -- industria).industria).Vecindad Vecindad Apreciativa Apreciativa (parques, centro (parques, centro comerciales, playa).comerciales, playa).Vialidad y accesos.Vialidad y accesos.Ordenanzas.Ordenanzas.Seguridad pSeguridad púúblicablica y Jury Juríídicadica..

Maia Neto (1999)


POSICIONAMIENTOPOSICIONAMIENTO

Existencia de invasiones.Existencia de invasiones.ÁÁrea de inundacirea de inundacióón.n.ÁÁrea de afectacirea de afectacióón (servidumbres).n (servidumbres).Tenencia de la tierra.Tenencia de la tierra.Condominios Condominios –– Aspectos legales.Aspectos legales.UbicaciUbicacióón del inmueble en el edificio.n del inmueble en el edificio.Condiciones de ventilaciCondiciones de ventilacióón e insolacin e insolacióón.n.ContaminaciContaminacióón ambiental (sn ambiental (sóónica).nica).Frente a la vFrente a la víía pa púública (Bordes viales)blica (Bordes viales)Factor vista (al valle del turbio).Factor vista (al valle del turbio). Maia Neto (1999)


ASPECTOS GENERALES ASPECTOS GENERALES DE LA EDIFICACIDE LA EDIFICACIÓÓNN

ÁÁreas Netas, vendibles y/o comunes.reas Netas, vendibles y/o comunes.Calidad y marca.Calidad y marca.Correspondencia entre publicidad y proyecto Correspondencia entre publicidad y proyecto aprobado.aprobado.Puestos de estacionamiento.Puestos de estacionamiento.CaracterCaracteríísticas de la construccisticas de la construccióón.n.Restricciones de Restricciones de ááreas de construccireas de construccióón.n.Servicios complementariosServicios complementarios (gimnasio (gimnasio –– piscina piscina ––ááreas deportivas)reas deportivas)..Equipamientos, sistemas y equipos.Equipamientos, sistemas y equipos.

Maia Neto (1999)


ASPECTOS CONSTRUCTIVOSASPECTOS CONSTRUCTIVOS

Calidad de los materiales empleados.Calidad de los materiales empleados.UtilizaciUtilizacióón de nuevas tecnologn de nuevas tecnologíías.as.Presencia de filtraciones yo fisurasPresencia de filtraciones yo fisuras..Estado de conservaciEstado de conservacióón general del inmueble.n general del inmueble.Condiciones de las instalaciones sanitarias, Condiciones de las instalaciones sanitarias, elelééctricas y contra incendios.ctricas y contra incendios.DepreciaciDepreciacióón fn fíísica y funcional.sica y funcional.Condiciones generales de los revestimientos y Condiciones generales de los revestimientos y acabados.acabados. Maia Neto (1999)


FUENTES DE INFORMACIFUENTES DE INFORMACIÓÓNN

Operaciones de compra / venta Operaciones de compra / venta –– oficina oficina inmobiliaria de registroinmobiliaria de registross ppúúblicos.blicos.

Oficinas de catastroOficinas de catastro..

Instituto GeogrInstituto Geográáfico de Venezuelafico de Venezuela-- SimSimóón n BolBolíívar (Datos var (Datos GeoGeo--referenciados).referenciados).

Universidades (escuelas de Ingenieria / Universidades (escuelas de Ingenieria / Arquitectura Arquitectura -- EconomEconomíía).a).

Instituto Nacional de EstadInstituto Nacional de Estadíística stica -- censo censo ––ingresos.ingresos.


FUENTES DE INFORMACIFUENTES DE INFORMACIÓÓNNBancos De Datos Especializados Bancos De Datos Especializados ((CinpronetCinpronet//GlGl. .

Bienes RaBienes Raííces/AKROSces/AKROS))..Banca Comercial Banca Comercial –– Hipotecaria Hipotecaria

Avisos Publicitarios Avisos Publicitarios –– PrensaPrensa(El Universal (El Universal -- El Impulso).El Impulso).

Inmobiliarias, Promotores y ConstructoresInmobiliarias, Promotores y Constructores..

Franquicias Franquicias Inmobiliarias(CenturyInmobiliarias(Century, , RemaxRemax, , etcetc))

Portales De Internet Portales De Internet ((tuavaluotuavaluo. Com / . Com / Porlapuerta.comPorlapuerta.com//tuinmueble.comtuinmueble.com).).

Revistas EspecializadasRevistas Especializadas((Inmobilia, Inmobilia, HabitatHabitat, Tu Inmueble, Tu Inmueble))


VALOR INMOBILIARIOVALOR INMOBILIARIO

““Es el precio mEs el precio máás probable que se s probable que se podrpodríía alcanzar en la transaccia alcanzar en la transaccióón de n de un bien inmueble, cuando el un bien inmueble, cuando el vendedor y el comprador estvendedor y el comprador estáán bien n bien informados y conscientes de las informados y conscientes de las condiciones de compra condiciones de compra -- ventaventa y de de la utilidad de la propiedad.la utilidad de la propiedad.”” Camacaro (2006)Camacaro (2006)


LA INGENIERLA INGENIERÍÍA DE TASACIA DE TASACIÓÓNN

““EEs una especialidad de la s una especialidad de la ingenieringenieríía que rea que reúúne un conjunto ne un conjunto amplio de conocimientos en el amplio de conocimientos en el áárea de la ingenierrea de la ingenieríía y la a y la arquitectura, asarquitectura, asíí como de otras como de otras ciencias sociales, exactas y de la ciencias sociales, exactas y de la naturaleza, con el objetivo de naturaleza, con el objetivo de determinar tdeterminar téécnicamente el valor cnicamente el valor de un biende un bien..”” Dantas (2002)Dantas (2002)


Clasificación de Inmuebles Urbanos NBR 14.653-2

a) Residencial.b) Comercial.c) Industrial.d) Institucional.e) Mixto.

En cuanto al uso

ClasificaciónDescripción

¿¿CUCUÁÁLES BIENES INMUEBLES LES BIENES INMUEBLES NECESITAN SER TASADOS?NECESITAN SER TASADOS?


a) Terreno (Parcela o Lote).b) Apartamento.c) Casa.d) Oficina (sola o planta libre).e) Local.f) Galpón.g) Puesto de estacionamiento.h) Mixto.i) Hoteles y moteles.j) Hospitales.k) Escuelas y Universidades.l) Cines y teatros.m) Clubes Recreativos.n) Edificios Industriais.

En cuanto al tipo de inmueble, entre otros




a) Parcelamiento.b) Condomínio Residencial (casas).c) Edificio de apartamentos.d) Conjunto habitacional (casas,

edificios o mixtos).e) Conjunto de locales comerciales.f) Edificio comercial.g) Conjunto de Edificios comerciales.h) Conjunto de unidades

comerciales.i) Complejo Industrial.

En cuanto al agrupamientode inmuebles.





a) Parcelamiento.b) Condomínio Residencial (casas).c) Edificio de apartamentos.d) Conjunto habitacional (casas, edificios o

mixtos).e) Conjunto de locales comerciales.f) Edificio comercial.g) Conjunto de Edificios comerciales.h) Conjunto de unidades comerciales.i) Complejo Industrial.

En cuanto al agrupamiento de inmuebles.



Involutivo

Residual

Renta

Indirectos

Evolutivo (Comparativo de Costos de Reproducción).

Comparativo del Mercado

Directos

MétodosTipo

¿¿CCÓÓMO ESTIMAMOS EL VALOR MO ESTIMAMOS EL VALOR INMOBILIARIO?INMOBILIARIO?


““Aquel que define el valor a travAquel que define el valor a travéés de s de lalacomparacicomparacióón n concon datos de mercado similares en datos de mercado similares en cuantocuanto a a laslas caractercaracteríísticas intrsticas intríínsecas y nsecas y extrextríínsecas. nsecas. LasLas caractercaracteríísticas y los atributos de sticas y los atributos de los datos investigados que los datos investigados que ejercenejercen influencia en influencia en lalaformaciformacióónn de los de los preciosprecios y, y, consecuentementeconsecuentemente, en , en el valor, el valor, debendeben ser ponderados por ser ponderados por homogeneizacihomogeneizacióónn o por o por inferenciainferencia estadestadíísticastica, , respetadosrespetados los niveles de rigor definidos en esta los niveles de rigor definidos en esta Norma. Es una Norma. Es una condicicondicióónn fundamental para fundamental para lalaaplicaciaplicacióónn de este mde este méétodo todo lala existenciaexistencia de de ununconjunto de datos que conjunto de datos que puedapueda ser tomado, ser tomado, estadestadíísticamentesticamente, como, como una una muestramuestra deldel mercado mercado inmobilarioinmobilario””..

MMÉÉTODO COMPARATIVO DE DATOS DE TODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO NBR 5.676 MERCADO NBR 5.676


MMÉÉTODO COMPARATIVO DE TODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO NBR DATOS DE MERCADO NBR

14.65314.653--1 1

“Identifica el valor de mercado del bien por

medio del tratamiento técnico de los

atributos de los elementos comparables,

que constituyen la muestra.”


FUENTES DE INFORMACIFUENTES DE INFORMACIÓÓN N

8.2.1.3.2 El levantamiento de datos tiene como objetivo la obtención de una muestrarepresentativa para explicar el comportamiento delmercado en el cual el inmueble tasable estéubicado y constituye la base del proceso de tasación. En esta etapa, el ingeniero de tasacionesinvestiga el mercado, recolecta datos e informaciones confiables preferentemente negociaciones realizadas y ofertas, contemporáneas a la fecha de referencia de latasación, con sus principales características económicas, físicas y de localización. (NBR 14.653-2)


¿¿CUCUÁÁLES TLES TÉÉCNICAS SE EMPLEAN PARA CNICAS SE EMPLEAN PARA TRATAR LOS DATOS INMOBILIARIOS?TRATAR LOS DATOS INMOBILIARIOS?

Tratamiento de evidencias empíricas mediante el uso de la metodologíacientífica que conlleve a la inducción delmodelo validado para el comportamientodo mercado.

Científico

Homogeneización por factores y criterios, fundamentados por estudios y posterior análisis estadístico de los resultados homogeneizados.

FactoresComentariosTratamiento

En el tratamiento de los datos pueden ser utilizados, en forma alterna, y en función de la calidad y cantidad de los datos e informaciones disponibles:


IDENTIFICACIIDENTIFICACIÓÓN DE SISTEMAS DE N DE SISTEMAS DE TRATAMIENTOS DE DATOSTRATAMIENTOS DE DATOS

NBR 14.653NBR 14.653--22

RegresiRegresióón Linealn Lineal

Redes NeuronalesRedes Neuronales

RegresiRegresióón Espacialn Espacial

AnAnáálisislisis EnvoltorioEnvoltorio de Datosde Datos


NOCIONES DE TASACINOCIONES DE TASACIÓÓN DE INMUEBLESN DE INMUEBLES

Los mLos méétodos de tasacitodos de tasacióón pueden ser divididos en dos n pueden ser divididos en dos grupos: mgrupos: méétodos directos e indirectos. Los todos directos e indirectos. Los mméétodos directos se fundamentan en la todos directos se fundamentan en la comparacicomparacióón de datos de transacciones similares n de datos de transacciones similares en el mercado o en la determinacien el mercado o en la determinacióón del costo n del costo reproduccireproduccióón del bien, mientras que los n del bien, mientras que los indirectos se basan en la renta que el inmueble indirectos se basan en la renta que el inmueble puede proporcionar o en su capacidad de puede proporcionar o en su capacidad de aprovechamiento. aprovechamiento.



En forma esquemEn forma esquemáática se tiene:tica se tiene:

MMéétodos directostodos directosComparativo de datos de mercado.Comparativo de datos de mercado.Evolutivo (Costo de reproducciEvolutivo (Costo de reproduccióón).n).

MMéétodos indirectostodos indirectosRenta.Renta.Involutivo.Involutivo.Residual.Residual.



Ejemplo ilustrativo de la tasaciEjemplo ilustrativo de la tasacióón de una n de una vivienda unifamiliarvivienda unifamiliar

MODELO DE MANDELBLAT Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT

quien creó un modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de

inmueble. Así, partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula

propuesta:

a) dV - V = V cnini × Donde:

Vi : valor del inmueble, en el estado actual. Vin: valor del inmueble, como nuevo. Vcn: valor de la construcción, como nueva. d : factor de depreciación, obtenido por el Criterio de ROSS-

HEIDECKE.

MODELO DE MANDELBLAT

b) K)V + (V = V cnctin × Donde: Vct : valor de la cuota del terreno correspondiente al inmueble.

K : Coeficiente de mercado, “K” será un factor indicador del mercado. Si el mercado es “comprador” (K > 1) o si es "vendedor" (k < 1) y, en la práctica; se deberá ubicar entre 0,85 y 1,15; si se trata de inmuebles residenciales.

c) inct Vr = V × Donde:

r : relación porcentual entre el valor de la cuota del terreno y el valor del inmueble nuevo, obtenido por investigación de mercado para cada urbanización o región del Municipio.

MODELO DE MANDELBLATTd) CA = Vcn × Donde:

A : área construida del inmueble. C : costo unitario de la construcción.

Sustituyendo “c” y “d” en “b”, tenemos:

Vin = (r x Vin + A x C) x K Vin – r Vin K = A x C x K Vin (1 – r K) = A x C x K

e) Kr - 1KCA = Vin ×

××

Introduciendo “e” y “d” en la expresión “a”, tenemos:

dCAK××−

×−××Kr1

CA = Vi

MODELO DE MANDELBLATT

Reduciendo a un común denominador:

Kr1)1(CA = Vi ×−

×−××−×× KrdCAK

Sacando factor común AC, se tiene, finalmente:

[ ]Kr

K)r - (1d -K CA = V i ×−××××

1

que es la fórmula conocida como MODELO DE MANDELBLATT.

EJEMPLO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR – LPH I

Vi : Valor del inmueble referido a septiembre de 2006.

A : Área construida = 54,26 m2

C : Costo unitario de la construcción = 735.000,00 Bs./m2

K : Coeficiente de mercado = 1,10

d = Depreciación física obtenida directamente en la Tabla de ROSS-HEIDECKE (Edad

5, Vida 50, Estado 1,5) = 0,0553

r : Cuota del terreno= 15% = 0,15

Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

( )[ ]

( )10,115,0110,115,010553,010,100,000.73526,54

×−×−×−××

=iV

Vi = 50.332.551,22

Vi = 50.500.000,00 (CINCUENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES)



Ejemplo ilustrativo de la tasaciEjemplo ilustrativo de la tasacióón de una n de una parcela de terreno comercial.parcela de terreno comercial.


Número de Operaciones = veintiséis (26)

Área de Terreno Precio Unitario TIPO DE USO

Nº Datos Mínima

(m2) Máxima

(m2) Mínimo (Bs./m2)

Máximo (Bs./m2)

Residencial 17 218,20 13.385,91 27.661,74 468.686,87

Comercial 9 150,22 1.400,00 50.000,00 255.401,95

Número de Ofertas = Catorce (14)

Área de Terreno Precio Unitario TIPO DE USO Nº Datos Mínima

(m2) Máxima

(m2) Mínimo (Bs./m2)

Máximo (Bs./m2)

Residencial 8 600,00 2.700,00 114.285,71 500.000,00

Comercial 6 200,00 2.000,00 200.000,00 708.333,33

ANALISIS PRELIMINAR DE LA TENDENCIA DE MERCADOANALISIS PRELIMINAR DE LA TENDENCIA DE MERCADO


ANALISIS PRELIMINAR DE LAS VARIABLESANALISIS PRELIMINAR DE LAS VARIABLES

Explicada cuantitativa Explicada cuantitativa ––continua.continua.

Precio unitario de las Precio unitario de las operaciones (transacciones y operaciones (transacciones y

ofertas).ofertas).Bs./mBs./m22Precio Precio

UnitarioUnitario

Explicativa dicotExplicativa dicotóómica mica ––discreta.discreta.

Si es transacciSi es transaccióón E=0; Si es n E=0; Si es oferta E=1.oferta E=1.Adim.Adim.EventoEvento

Explicativa proxy Explicativa proxy –– discreta.discreta.

Porcentaje de construcciPorcentaje de construccióón n segsegúún zonificacin zonificacióón (PDUL) n (PDUL)

con base en el con base en el áárea de terreno rea de terreno y en borde vial. y en borde vial.

%%Const.Const.

Explicativa cuantitativaExplicativa cuantitativa-- discreta.discreta.Fecha de ocurrencia del Fecha de ocurrencia del

evento, referida a la evento, referida a la operacioperacióón de mn de máás vieja data.s vieja data.

mesesmesesFechaFecha

Explicativa cuantitativa Explicativa cuantitativa ––continua.continua.

Referida al Referida al áárea tasable de la rea tasable de la parcela de terreno del parcela de terreno del

inmueble.inmueble.mm22ÁÁrearea

Explicativa dicotExplicativa dicotóómica mica ––discreta.discreta.

Si es residencial U=0; Si es Si es residencial U=0; Si es comercial U=1comercial U=1Adim.Adim.UsoUso

Tipo de variableDescripciónUnidadVariable


ESTIMACIESTIMACIÓÓN DEL VALOR DEL INMUEBLEN DEL VALOR DEL INMUEBLE

Estimación del Valor Unitario Para la determinación del valor unitario medio de mercado,

se utiliza la siguiente función de estimación:

eioecioUnitar ConstFechaÁreaPr222 x 6- 10 x 66 3,789 x 0,0057 x 8- 10 x 8,66 11,54 +++=

A los efectos del cálculo del valor unitario de la parcela, en virtud

de que el modelo es intrínsecamente interpolativo, se parte del artificio de estimar

valores individuales de área de las parcelas que integran la parcela tasable, la

fecha= 12 y Const.=400, por lo que los valores estimados se presentan a

continuación:


ESTIMACIESTIMACIÓÓN DEL VALOR DEL INMUEBLEN DEL VALOR DEL INMUEBLE

Intervalo de Confianza ( 80%) Área (m2)

Valor Unitario (Bs./m2) Mín. (Bs./m2) Máx. (Bs./m2)

597,60 424.839,20 359.590,31 501.927,72 1.505,61 500.754,30 423.868,95 591.585,84 475,02 420.027,43 355.157,38 496.746,10 881,51 440.579,57 373.803,69 519.284,22

1.341,34 481.381,72 408.490,92 567.279,09



Ejemplo ilustrativo para un rEjemplo ilustrativo para un ráápidopidoAnAnáálisis de Mercadolisis de Mercado


TrimestreArea

Mínima (m2)

Area Máxima

(m2)

P.U. Mínimo(Bs./m2)

P.U. Máximo(Bs./m2)

Area Promedio

(m2)

P.U. Promedio(Bs./m2)

1er. 61,71 311,00 20.024,44 1.300.000,00 117,24 580.258,83

2do. 61,71 508,78 21.807,61 1.566.666,67 112,16 567.181,25

COMPORTAMIENTO DE VENTAS DE APARTAMENTOS (1ER. CIRCUITO - OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PÚBLICO)

Año Trimestre N° Operaciones

Monto Vendido (Bs.)

Area Total(m2)

Promedio(Bs./m2)

2004 1er. 194,00 13.084.213.500,00 22.744,53 575.268,71

2004 2do. 213,00 14.018.408.700,00 24.001,75 584.057,77

RESUMEN GENERAL DE VENTAS DE APARTAMENTOS (1ER. CIRCUITO - OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PÚBLICO)

FUENTE: Ing. Amable Chacón – Registro InmobiliarioElaboración: Ing. Miguel Camacaro Pérez

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 58FUENTE: Ing. Alexander Torrealba – Inmobilia - Promotoras

Elaboración: Ing. Miguel Camacaro Pérez

Mer

cado

Residencias Ubicación

Sala

Com

edor

Sala

-Com

edor

Coc

ina

Hab

itaci

ónH

abit

serv

icio

Bañ

oVe

stie

rSa

la E

star

Estu

dio

mal

eter

oPi

scin

aEs

taci

onam

ient

oEs

t Vis

itant

e

Area(m2)

Construtora Promotora Miscelaneas

PV Jabillo Real Bqto, Av Negro Primero a 200mt de Plaza Center 1 1 3 2 si 2 88,00 Oikos,ca Inmobiliaria

DomusAptos, A Verd, A

Dept, Caney

PV Club HouseBqto, Av. Vzla entre Av Los

Leones y Call Paramillo 1 1 3 2 op si 2 92,00 Club House Club HouseAptos de Lujo, A

Verd,

PVTerrazas Monte

Real Bqto, Av Lara via Urb Monte Real 1 1 1 2 2 2 83,00 Arquitéctonica Arquitéctonica Apto de Lujo

PV PietraSanta Bqto, Av Crispulo Benitez Urb del este 1 1 1 3 1 4 1 si 3 178,00 Ingenieria

Damper, ca damper, caApto de Lujo, Pq Inftil, S Fsta, C

Vig, Caney,

PV El TrapicheBqto,Crr28-A entre call 9 y Av

Morán 1 1 1 2 2 si 1 70,00Constructora Rader, C.A. Trapiche, ca

31 apt, 8 plantas, S Fsta

PV TerraCottaBqto, Av Hernán Garmendia via

al Ujano 3 2 si 93,00 Proemco Terrahogar Apto, Conj Cerr,

PV Parque Las Trinitarias Bqto, Urb Las Trinitarias 1 1 3 2 1 sí 85,00 ConsorcioLas

TrinitariasConsorcioLas

Trinitarias

Apto, C Tennis, Psta Trote,

Caney,

PV Kamarata Bqto, Nueva Segovia, Carrera 2 entre call 6 y 7 1 1 1 3 3 2 105,00 Lupar, ca Lupar, ca 22 apto, 6 pisos

PV Prisca PlazaBqto, Av Concordia, entre

carreras 3 y 4 1 1 1 2 2 2 72,00 Byca Expansón, ca10 pisos, 3 apto

por piso

P Don BenitoBqto, Carrera 23 entre calles 9 y

10 1 1 1 1 1 1 50,00 Gomo, caTorre, Palacios &

Asociados 8 plantas

ANALISIS DE LAS OFERTAS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( APARTAMENTOS)


FUENTE: Ing. Alexander Torrealba – Inmobilia – Promotoras

Elaboración: Ing. Miguel Camacaro Pérez

Area Mínima (m2)

Area Máxima

(m2)

P.U. Mínimo(Bs./m2)

P.U. Máximo(Bs./m2)

Precio Total Mínimo (Bs.)

Precio Total Máximo

(Bs.)

50,00 500,00 746.268,66 2.400.000,00 60.000.000,00 800.000.000,00

COMPORTAMIENTO DE OFERTAS DE APARTAMENTOS(ZONA ESTE - PREVENTAS/ VENTAS PRIMARIAS)


CONTENIDO DE UN INFORME TECNICO DE TASACION O DICTAMEN PERICIALCONTENIDO DE UN INFORME TECNICO DE TASACION O DICTAMEN PERICIAL

INFORMACIINFORMACIÓÓN PRELIMINARN PRELIMINAROBJETIVOOBJETIVO

SOLICITANTESOLICITANTE

EXPEDIENTEEXPEDIENTE

TIPO DE ACCIONTIPO DE ACCION

PARTE DEMANDADAPARTE DEMANDADA

PARTE DEMANDANTEPARTE DEMANDANTE

FECHA DEL INFORME TFECHA DEL INFORME TÉÉCNICOCNICO


CONSIDERACIONES DE LOCALIZACICONSIDERACIONES DE LOCALIZACIÓÓNN

DESCRIPCIDESCRIPCIÓÓNN

UBICACIUBICACIÓÓNN

ZONIFICACIZONIFICACIÓÓNN

ZONAZONA

VIALIDADVIALIDAD

SERVICIOSSERVICIOS

USOSUSOS


CONSIDERACIONES LEGALESCONSIDERACIONES LEGALESTITULARIDAD TITULARIDAD

LINDEROSLINDEROS

CONSIDERACIONES INTRINSECAS CONSIDERACIONES INTRINSECAS

ÁÁREA DE TERRENO Y CONSTRUCCIREA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓÓNN

CARACTERCARACTERÍÍSTICAS DE LA CONSTRUCCISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓÓNN

DISTRIBUCIDISTRIBUCIÓÓN DE ESPACIOSN DE ESPACIOS

ESTADO DE CONSERVACIESTADO DE CONSERVACIÓÓN Y MANTENIMIENTON Y MANTENIMIENTO


TRATAMIENTO DE LA INFORMACITRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓÓNNSELECCISELECCIÓÓN Y N Y ÁÁNALISISNALISIS

CONSIDERACIONES VALORATIVASCONSIDERACIONES VALORATIVASENFOQUE METODOLENFOQUE METODOLÓÓGICOGICO

FORMACIFORMACIÓÓN Y JUSTIFICACIN Y JUSTIFICACIÓÓN DEL N DEL VALORVALOR

VALOR DEL INMUEBLEVALOR DEL INMUEBLE

RESULTADOSRESULTADOS


ANEXOSANEXOSCARACTERCARACTERÍÍSTICAS DE LA CONSTRUCCISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓÓNN

CCÁÁLCULO DEL VALOR DEL INMUEBLELCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

DOCUMENTOS LEGALESDOCUMENTOS LEGALES

CREDENCIALES DE LOS EXPERTOSCREDENCIALES DE LOS EXPERTOS


Abunahman, SAbunahman, Séérgio (Camacaro, Miguel)rgio (Camacaro, Miguel). 2005.. 2005. Curso BCurso Báásico de Ingeniersico de Ingenieríía Legal y a Legal y de Tasaciones.de Tasaciones. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela. ________________________________________. . Historia, importancia y Tipos de Experticias en el Historia, importancia y Tipos de Experticias en el Proceso Civil.Proceso Civil. Revista TRevista Téécnica Soitave. Abril 2005 Ncnica Soitave. Abril 2005 Nºº 11(90).11(90).Cabanellas, Guillermo (2005)Cabanellas, Guillermo (2005).. Diccionario JurDiccionario Juríídico Universitario.dico Universitario. Ediciones Ediciones Heliasta. 2da. EdiciHeliasta. 2da. Edicióón. Buenos Aires. Argentina. n. Buenos Aires. Argentina. Calvo Baca, Emilio (2003)Calvo Baca, Emilio (2003).. CCóódigo Civil Venezolano (comentado y digo Civil Venezolano (comentado y concordado).concordado).Ediciones libra. Caracas. Venezuela. Ediciones libra. Caracas. Venezuela. _______________. _______________. CCóódigo de Procedimiento Civil de Venezueladigo de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones libra. . Ediciones libra. Caracas. Venezuela.Caracas. Venezuela.CatalCataláá, Jos, Joséé. La Experticia Judicial. Breves Consideraciones de un Magistrad. La Experticia Judicial. Breves Consideraciones de un Magistradoo. . Revista TRevista Téécnica Soitave. Abril 2005 Ncnica Soitave. Abril 2005 Nºº 11(90).11(90).Dantas, Rubens (Camacaro, Miguel)Dantas, Rubens (Camacaro, Miguel).2002. Ingenier.2002. Ingenieríía de Tasaciones: Una a de Tasaciones: Una introducciintroduccióón a la Metodologn a la Metodologíía Cienta Cientííficafica. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. . Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela. Venezuela. Garay, Juan (2001).Garay, Juan (2001). Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) Comentada y con Casos PrComentada y con Casos Práácticoscticos. . Ediciones Juan Garay. Caracas. Venezuela. Ediciones Juan Garay. Caracas. Venezuela.

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ES TODO, TERMINES TODO, TERMINÓÓ, SE LEY, SE LEYÓÓ Y Y CONFORMEN APLAUDEN....CONFORMEN APLAUDEN....

……Hacia la creaciHacia la creacióón de la Sociedad de Ingeniern de la Sociedad de Ingenieríía Legal de a Legal de Venezuela (SOILVEN)Venezuela (SOILVEN)

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