El nuevo leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad contractual y desprotección del contratante débil

73

ANÁLISIS JURÍDICO CIV

ILTe

ma

re

leva

nte

CONTRATOS Y ACTO JURÍDICO

El nuevo leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad

contractual y desprotección del contratante débil

Reyler RODRÍGUEZ CHÁVEZ*

En opinión del autor, el leasing inmobiliario limita la autonomía de la voluntad de las partes, específi camente la libertad de contratar (al no existir una gran oferta de provee-dores inmobiliarios) y la libertad contractual (pues las partes no tienen dominio negocial sobre el contenido del FUAL). Afi rma también que, tal como concibe la ley al contrato, el proveedor inmobiliario podrá emplearlo como uno de adhesión, imponiendo sus cri-terios de manera unilateral. Por ello, considera que en todo caso deberán aplicarse en su interpretación el reconocimiento del valor normativo del contrato y la congruencia, la interpretación favor debilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, entre otros.

MARCO NORMATIVO

• Constitución: art. 62.

• Código Civil: art. 1398

• Código de Protección y Defensa del Consumidor: arts. 50 y 76 al 80.

• Ley que establece el régimen de promoción de arren-damiento para vivienda, Decreto Legislativo N° 1177(18/07/2015): pássim.

Introducción

Con la promulgación del Decreto Legislativo N° 1177, que establece el régimen de promo-ción del arrendamiento para vivienda, surgió una gran expectativa respecto a la existencia

de efectivas posibilidades para acceder al uso o a la propiedad de un bien inmueble paradestinarlo a vivienda. Con esa fi nalidad, la reciente normativa establece algunos instru-mentos particulares como el arrendamiento, el arrendamiento con opción de compra y arrendamiento fi nanciero.

Se ha establecido que el objeto de este dis-positivo legal es la creación de un régimen facultativo que promueva, facilite y brinde seguridad jurídica al arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda y pro-mover la inversión en la construcción de inmuebles destinados a ese fi n. Asimismo, se ha previsto como medio idóneo para

* Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontifi cia Universidad Católica del Perú. Profesor de la Academia de la Magis-tratura. Juez titular del Juzgado de Paz Letrado de Tránsito y Seguridad Vial de Lima Norte.

74

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 28 • OCTUBRE 2015

perfeccionar estos contratos particulares de arrendamiento, los denominados “formu-larios de arrendamiento”, que por disposi-ción legal contiene los principales elementos del contrato a celebrarse como: los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los dere-chos y obligaciones de las partes, así como las causales de desalojo que resultan apli-cables, además de la información necesaria para el adecuado control fi scal.

Además de ello, el dispositivo analizado exige que estos formularios de arrenda-miento contengan “el asentimiento expreso e irrevocable” del arrendatario a favor del arrendador para dar a conocer la puntua-lidad o morosidad en el pago de las ren-tas de arrendamiento, cuotas periódicas, y conceptos complementarios del inmueble arrendado, proporcionando dicha informa-ción al Registro Administrativo de Arrenda-miento para Vivienda –RAV– y a cualquier otro registro de historiales crediticios que lo soliciten.

Como podemos observar, sin bien el Decreto Legislativo Nº 1177 regula nuevos mecanismos para el acceso a la vivienda en calidad de arrendamiento, no debemos dejar de lado que la regulación de estas modalida-des contractuales no solo se contrapone al carácter voluntario del contrato que supone en esencia, un acuerdo común de volunta-des de dos o más partes, pues la presencia de estos formularios legales con contenido contractual prerredactado, supone la natura-leza predispuesta de estas modalidades de contratación.

Es fácil advertir, del contenido del disposi-tivo legal comentado, que se pretende esta-blecer una suerte de contrato legal, cuyas condiciones o cláusulas han sido previa-mente establecidas en los formularios de arrendamiento, y más aún, el contenido con-tractual ha sido fi jado legalmente.

Resulta evidente entonces la existencia de una limitación impuesta a la voluntad con-tractual de las partes, especialmente para los arrendatarios que deseen acceder a este tipo de contrato, pues la mayor parte de los tér-minos contractuales o al menos los más rele-vantes y esenciales, se hallan establecidos en virtud de la predisposición legal, previa-mente confeccionados sin la participación de esta parte contractual.

Veamos cómo esta especial situación en la confi guración del contrato de arrendamiento o leasing inmobiliario para uso familiar, nosolo resulta limitante para la formación de la voluntad contractual del arrendatario, sino que importaría una suerte de esquema pre-dispuesto legalmente, a lo cual, si le agre-gamos la forma o el mecanismo de recep-ción de la aceptación, a través de la simple adhesión al contrato y las cláusulas genera-les de contratación que desarrollan la mayor parte del contenido de los leasing, que son las modalidades más usuales utilizadas en la celebración del arrendamiento fi nanciero; todo ello importaría la posibilidad de incluir en el contenido de estos esquemas contrac-tuales, cláusulas abusivas para los eventua-les arrendatarios.

I. Contrato y voluntad contractual

La esencia de todo contrato reposa en uno de los principios rectores del Derecho contrac-tual, denominado autonomía de la voluntad, el mismo que constituye el pilar fundamen-tal de la contratación tradicional. A partir de ella los particulares y eventuales contratan-tes, gozan de la potestad de autorregular sus intereses y derechos a través del contrato, negociando los términos negociales, desple-gando aquella facultad privada para normar sus relaciones económicas.

Al respecto, Alpa indica que en el sector que concierne a las relaciones económicas, la autonomía (o libertad) contractual representa

75

CIVIL | CONTRATOS Y ACTO JURÍDICO

el modo como se manifi esta, en la celebra-ción de negocios, la libertad económica1. Para Mosset Iturraspe, la libertad o autono-mía contractual signifi ca en su sentido nega-tivo, que nadie puede ser privado de sus propios bienes o constreñido a ejecutar pres-taciones a favor de otros o, en general inde-pendientemente de su propia voluntad; y en su sentido positivo, que las partes pueden, con un acto de su voluntad, constituir, regu-lar o extinguir relaciones jurídicas patrimo-niales; es decir que pueden disponer de sus bienes o pueden obligarse a ejecutar presta-ciones a favor de otro2. Es precisamente esta libertad la que permite y habilita a los con-tratantes la autoregulación de sus intereses económicos.

Este poder nos permite entonces establecer reglas particulares, normas contractuales que formarán parte del contrato particular, donde se podrá establecer el objeto, precios, inte-reses, plazos, causales de conclusión, entre otros aspectos que creamos conveniente. Por ello como, señala Rezzonico, recurriendo al contrato –con utilización de la autonomía privada– se llegan a componer o ajustar los intereses de los particulares, que pueden ser inicialmente contrapuestos o, por lo menos, no convergentes”3.

Este importante pilar tiene incluso su base constitucional en virtud de la regulación esta-blecida en el artículo 62, donde se reconoce la libertad de contratación, otorga a las partes del contrato un espacio de empoderamiento permitido por el ordenamiento jurídico, en el cual los sujetos pueden regular de la mejor manera sus relaciones patrimoniales.

La autonomía privada expresada en la liber-tad de contratación, se dinamiza en el campo contractual a través de la libertad de contra-tar y la libertad contractual que permiten a las partes decidir libremente y sin ninguna sujeción, cuándo, dónde y con quién con-tratan; y asimismo, les conceden el poder para confi gurar libremente los alcances del acuerdo común, fi jar los términos contrac-tuales según sus intereses4. Soto Coaguila señala que la libertad de contratar importa a su vez dos libertades: a) la libertad de con-tratar o no, es decir, celebra un contrato y b) la libertad de elegir al otro contratante; asi-mismo, por su parte, la libertad contractual implica: a) elegir el tipo de contrato, típico o atípico, y b) las cláusulas, es decir, el conte-nido del contrato5.

La necesidad de partir nuestro análisis a partir del principio de la autonomía de la voluntad,

1 ALPA, Guido. “El contrato en el derecho italiano actual”. En: Estudios sobre el Contrato en General. Selección y traduc-ción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 137.

2 MOSSET ITURRASPE, Jorge. El contrato en una economía de mercado. Editora Normas Legales, Trujillo-Perú, 2001, p. 23. Para el tratadista De Castro y Bravo, la autonomía privada es aquel poder de autorregulación o autoreglamentación, de creación de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurídicas por la sola decisión del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a través de la idea del negocio jurídico (cuyo paradigma siempre fue el contrato, al menos en esta etapa de la historia de los dogmas); Cfr. VEGA MERE, Yuri. Contratos de consumo. Gaceta Jurídica, Lima, 2001, p. 27.

3 REZZÓNICO, Juan Carlos. Principios fundamentales de los contratos. Editorial Astrea, Buenos Aires, 1999, p. 186.4 Sobre el tema, Alpa señala respecto a la libertad contractual, que en sentido positivo implica la libertad de decidir si el con-

trato se celebra o no, de elegir a la contraparte, de elegir el contenido, de escoger la forma, de decidir la ley aplicable al contrato, de elegir las modalidades de resolución de las controversias emergentes del contrato, y en un sentido negativo, signifi ca que las partes pueden actuar libremente dentro de los límites del ordenamiento, según la norma de clausura en virtud de la cual se concede a las partes la posibilidad de hacer todo lo que no esté expresamente prohibido; ALPA, Guido. “El contrato en el Derecho italiano actual”. Ob. cit., p. 139.

5 SOTO COAGUILA, Carlos Alberto. “Autonomía privada y buena fe: Fundamento de la fuerza obligatoria del contrato”. En: Cuadernos de Doctrina del Colegio Público de Abogados de la capital federal. Buenos Aires, setiembre de 2002, pp. 56 y 57.

76


es que al abordar el reciente regulado lea-sing inmobiliario destinado a vivienda, veri-fi caremos que el mismo presenta, respecto a este principio rector, evidentes restriccio-nes que jugarán un papel importante no solo al momento de la confi guración del contrato sino sobre todo en el periodo de ejecución.

II. Limitaciones a la voluntad contrac-tual en el leasing inmobiliario

Una cuestión evidente de esta modalidad especial de contratación es la limitación a la formación de la voluntad contractual de las partes y de manera especial, del arrendatario. La regulación del leasing inmobiliario esta-blecida en el Decreto Legislativo Nº 1177, denota la presencia de un dirigismo contrac-tual a cargo del propio Estado, confi gurando una especial esfera que se ha denominado el contrato predispuesto legalmente, regulado o reglamentado.

Ello es fácil advertirlo cuando revisamos los alcances del artículo 4 de la legisla-ción citada, donde se señala que es a tra-vés de los denominados “formularios de

arrendamiento”, que se celebran y suscriben los contratos: de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, de arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda y de arrendamiento fi nanciero de inmueble destinado a vivienda. Seguida-mente se establece que el formulario será aprobado en la norma reglamentaria y que allí se establecerá, entre otros aspectos: los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, así como las causales de desalojo que resultan aplicables, además de la información necesa-ria para el adecuado control fi scal.

En concreto, se establece que el Formula-rio Único de Arrendamiento Financiero (lea-sing) o FUAL, contendrá en esencia, las cuestiones más importantes del contrato, por no decir casi todo. Esta forma de regula-ción normativa de la esfera contractual no es nueva, y responde al denominado dirigismo contractual cuya base reposa en la necesidad de tutelar situaciones económicas especiales, en la necesidad de proteger el interés social, en la necesidad de tratar de evitar la existen-cia de abusos y desequilibrio contractual, en la necesidad de promover prácticas contrac-tuales transparentes y de alguna otra índole de relevancia económica y social.

Cuando existe algún interés socialmente importante que proteger desde la esfera con-tractual, la intervención estatal puede darse por dos vías, la legislativa y la judicial. En el contrato de leasing inmobiliario no encontra-mos en el primer caso, donde la intervención del Estado se encamina hacia la imposición de un determinado contenido contractual o bien, si la relación jurídica contractual ya ha sido creada por la libre determinación de las partes (o de una de ellas, en los contratos por adhesión), el Estado deberá penetrar en esas relaciones, sea para limitar el alcance de contenido, sea para fi jar los nuevos términos

La libertad o autonomía contractual significa en su sentido negativo, que nadie puede ser privado de sus pro-pios bienes o constreñido a ejecutar prestaciones a favor de otros o, en general independientemente de su propia voluntad; y en su sentido posi-tivo, que las partes pueden, con un acto de su voluntad, constituir, regu-lar o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

¿Qué dice Mosset Iturraspe?

77


del contrato (por ejemplo las leyes morato-rias, las leyes de prórroga de arrendamien-tos, etc.,)6.

Sobre el particular, D’Angelo señala que la tipifi cación de los contratos es una clara manifestación de sistemas del Civil Law, donde según la tradición positivista, el con-trato repite el valor vinculante de la ley, así como el valor normativo de esta, la recons-trucción de la regulación jurídica de la rela-ción tiende a ser guiada por reglas enuncia-das por la ley con referencia a la categoría general del contrato o a diversos tipos con-tractuales específi camente contemplados por las normas7.

Advertimos que la regulación del leasing inmobiliario en los términos en que lo hace el Decreto Legislativo N° 1177, se refi ere a la del normado o reglamentado. Sobre esta modalidad contractual Messineo ha seña-lado que, el contrato-tipo es ya, él mismo, el esquema concreto del contrato, de manera que las partes no tienen que agregar nada más que su fi rma; adiciones o modifi cacio-nes pueden hacerse, pero no son indispensa-bles para que pueda haber lugar a la estipula-ción del contrato8.

En este caso, es la reglamentación la que desarrolla, precisa y determina los alcances y el contenido del contrato. Además de ello, en virtud de lo dispuesto por el artículo 4 de la norma en comentario, la celebración del lea-sing inmobiliario mediante el denominado Formulario Único de Arrendamiento Finan-ciero (leasing) o FUAL, no es una opción o alternativa para las partes, sino que es un

requisito de formalidad, una imposición si es que los celebrantes desean acogerse a este régimen contractual.

Un análisis preliminar del leasing inmobilia-rio nos lleva a sostener que el Decreto Legis-lativo N° 1177, regula de manera sui géneris en nuestro país la modalidad del formula-rio o reglamentario, cuya confi guración no proviene de libertad de las partes, sino del propio Estado. Ello es evidencia clara de la regulación de un supuesto contractual que se contrapone a la autonomía de la voluntad, al amparo de la promoción de intereses aparen-temente económicos y sociales (facilitar el acceso a vivienda y reactivar el mercado de la construcción mediante la promoción de la inversión en este campo).

De esta manera, es claro que el leasing inmo-biliario es una modalidad contractual que no es extraña en la doctrina aunque si nove-dosa en nuestro país, pero que impone limi-taciones al principio de la autonomía privada de las partes, al establecer legislativamente, y quizás de manera inédita, pues no hemos encontrado mayores antecedentes de casos similares en las dos últimas décadas, en los que el Estado se haya ocupado en regular el contenido contractual por sobre la determi-nación de las partes, rompiendo la estructura de todo el sistema contractual.

Estas limitaciones las notamos claramente en las dos manifestaciones de la libertad de con-tratación que es una de las expresiones más saltantes de la autonomía privada: la libertad de contratar y la libertad contractual.

6 VALLESPINOS, Carlos Gustavo. El contrato por adhesión a condiciones generales. Editorial Universidad, Buenos Aires, 1984, pp. 211 y 212.

7 D’ANGELO, Andrea. “Contrato y operación económica”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traduc-ción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 650.

8 MESSINEO, Francesco. “Contrato por adhesión”. Academia de la Magistratura. Programa de Formación de Aspirantes –PROFA–, Tercer Curso, Módulo 4, Derecho Civil, Lima, 1999, p. 368. El autor complementa señalando que el esquema del contrato-tipo puede ser resultado de una elaboración de su contenido, desarrollada –en paridad de condiciones– por los representantes de dos categorías de los futuros contratantes interesados; Ibídem, p. 369.

78


a) Limitación a la libertad de contratar:En este caso, la regulación de leasinginmobiliario a través del Decreto Legis-lativo Nº 1177, limita la posibilidad delas partes de decidir si se contrata o no,puesto que si el objetivo de una personaes acceder a un inmueble para viviendaen las condiciones y benefi cios regula-dos por la norma, no tiene otra alterna-tiva que optar por este tipo de modalidadcontractual, en caso contrario deberá acu-dir a los métodos tradicionales de con-tratación. En segundo lugar, solamentealgunas empresas podrán desempeñarsecomo arrendador fi nanciero, aquellas quese hallan sometidas a la autorización,control y supervisión de la SBS, en sumayoría conformadas por empresas delsistema bancario y fi nanciero. Serán estaslas únicas empresas a quienes se puedeacudir para poder contratar, lo cual creaun cierto grupo exclusivo y excluyente decontratación.

b) Limitación de la libertad contractual:Esta especial forma de contrato impuestopor la regulación del Decreto Legisla-tivo Nº 1177, impone una primera limi-tación al no tener la libertad de elegir eltipo de contrato, pues el leasing inmo-biliario se encuentra claramente estable-cido y delimitado. Por otro lado, es claroque el objetivo del Decreto LegislativoNº 1177 es la autoregulación del conte-nido del contrato de leasing inmobiliariocasi en su totalidad. Al tratarse de una suigéneris forma de contratación, impuestalegalmente, no existe mayor margen para

la discusión, el acuerdo, o la prescinden-cia de términos contractuales, el contrato es ley y la ley debe respetarse por ambas partes. Y es la ley la que regula los aspec-tos más importantes del contenido con-tractual como los términos y condicio-nes esenciales bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, así como las causales de desalojo que resultan aplica-bles, además de la información necesaria para el adecuado control fi scal9.

Conforme a lo descrito, es claro que en el leasing inmobiliario, no es la voluntad de las partes sino la ley la que regula gran parte del contenido del contrato, imponiendo limita-ción a la voluntad contractual en procura de la promoción de intereses económicos rela-cionados al mercado inmobiliario.

III. La naturaleza normativa y prefor-mulada del leasing inmobiliario

De esta manera, una primera advertencia pasible de formular respecto al contrato de leasing inmobiliario es que es un contrato preformulado legalmente, donde las partes se mantienen al margen de toda confi gura-ción, son expectantes del contenido del con-trato, aunque el mismo, constituya la base de la regulación económica de sus intereses. En este caso como precisa D´Angelo, la con-cepción normativa del negocio tiende a rele-gar la operación económica a mera materia del acto de autoregulación en que consiste en contrato10.

9 Para Vallespinos, esta categoría de contratos justamente tienen como principal característica limitar la libertad contractual al ámbito de lo permitido por la ley. VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Ob. cit., p. 222.

10 D’ANGELO, Andrea. Ob. cit., p. 560. Es pues es el Estado el que interviene para proteger a la parte que considera más débil. Al respecto Céspedes ha señalado que en un principio esto se manifestó con leyes de excepción para proteger a las partes más débiles por pugna de las luchas sindicales pero posteriormente se hizo necesaria la intervención del Estado en los contratos para tratar de encontrar la justicia en los mismos interviniendo el Estado en la codifi cación para establecer el equilibrio en las partes, reglamentando las convenciones; CÉSPEDES RAMÍREZ, Jorge Enrique. “Evolución moderna del contrato”. En: Revista de Derecho y Ciencias Políticas. Vol. 57 (N° 2), Universidad Mayor de San Marcos, Lima, 2000, p. 136.

79


El Decreto Legislativo N° 1177 regula de manera sui géneris en nuestro país la modalidad del formulario o regla-mentario, cuya configuración no pro-viene de libertad de las partes sino del propio Estado. Ello es evidencia clara de la regulación de un supuesto con-tractual que se contrapone a la auto-nomía de la voluntad.

Comentario relevantedel autor

teDebe quedar claro entonces, que en el lea-sing inmobiliario nos encontramos en el ámbito de los contratos normados, puesto que son predispuestos y preelaborados legal-mente por el Estado con antelación a la con-fi guración de una concreta relación contrac-tual. El objetivo buscado necesariamente ha de ser el de tutelar intereses generales y la necesidad de impedir cualquier abuso en su confi guración. A pesar de ello, esta prefor-mulación legal crea especiales situaciones contractuales: crea un modelo estándar de contrato, un esquema caracterizado por la uniformidad ya que será empleado un mismo Formulario Único de Arrendamiento Finan-ciero (leasing) o FUAL, para todos los futu-ros contratos que se celebren con arreglo a ellos; de igual modo, no existirá ni elección ni menos modificación del contenido del contrato, pues casi todo ha sido materia de regulación legal, pues a ese único contrato existente no abra más que agregarle algunos datos como el precios, intereses, y la identi-dad de las partes.

Estamos también ante un contrato estándar, ya que se trata de un contrato creado por el Estado para ser aplicado en serie, a simi-lares relaciones contractuales. Resaltando este aspecto, expone Bianca que, la falta de diálogo ha sido destacada, desde hace algún tiempo, como ausencia de contratación. Este dato ocupa el lugar central de toda la moderna teoría de los contratos en masa, la cual ha puesto en evidencia el “declive del papel del acuerdo” en la estandarización del contrato, y ha arribado a la hipótesis extrema de la naturaleza normativa del contenido del contrato11.

El resultado concreto de la regulación legal del nuevo leasing inmobiliario para vivienda es el establecimiento de un contrato-ley-privado, donde el Estado participa como artífi ce y único creador de los términos con-tractuales que formarán el contenido esen-cial del contrato de leasing inmobiliario. Esta situación parece ser contraria a la opi-nión de Oppo cuando señala que, las limita-ciones impuestas al libre desenvolvimiento de la autonomía de los contratantes se deben apreciar como y tales, es decir, en el sentido de volver más complejo el desarrollo efi caz del encuentro voluntario, pero jamás como creación de un sistema en el que las leyes del mercado se impongan, por sí solas, a las manifestaciones de la voluntad de los indivi-duos y a la importancia de su compromiso12.

Consideramos que el leasing inmobilia-rio como ha sido diseñado en el Decreto Legislativo Nº 1177, confi gura una especial naturaleza, más legal y reglamentaria que

11 BIANCA, Massimo. “¿Son no contractuales los contratos en masa?”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 360. Además Bianca anota que no ha existido pro-blema en observar que en los contratos estándar está ausente la negociación, y que los particulares clientes no pueden inci-dir en el contenido de los contratos, sino que deben limitarse a aceptar o rechazar los bienes y servicios, conforme a los precios y condiciones establecidas por los empresarios.

12 OPPO, Giogio. “¿Deshumanización del contrato?”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y Traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 329.

80


contractual, que incluso implicaría la nega-ción de algún carácter contractual, pues si el contrato es esencialmente el resultado de un acuerdo de voluntades, es negociación y entroncamiento de intereses, es ajeno a este esquema regido por la voluntariedad de las partes, la consideración de que el leasing inmobiliario sea una especie de “contrato”, cuando su contenido es ley y no acuerdo. Este contrato normado representa una suerte de híbrido, donde se ha confeccionado legal-mente la mayor parte del contenido contrac-tual, dejándose algunos aspectos a la regula-ción de las partes.

Es claro que no solo estamos ante una espe-cial forma de contratación con pocos o nin-gún precedente en nuestro sistema contrac-tual, sino que además, es necesario revelar los posibles efectos que la confi guración de un contrato de naturaleza legislativa como este puede generar sobre todo en la parte débil de la relación contractual, el arrendatario.

IV. Leasing inmobiliario y desprotec-ción del contratante débil

La regulación del contrato normado en la doctrina siempre ha partido por presupo-ner la existencia de un estado de cosas con relevancia social y con necesidad de aten-ción prioritaria por el Estado. De acuerdo al objetivo del Decreto Legislativo N° 1177 descrito en el artículo 1, entendemos que ha sido la necesidad de establecer mecanis-mos de desarrollo contractual en la esfera

del mercado inmobiliario la que ha llevado a la regulación de esta forma especial de lea-sing, considerando por un lado la necesidad de acceso –demanda de vivienda–, y por otro lado la necesidad de oferta adecuada –cons-trucción de viviendas sufi cientes–; lo que en concreto implica vincular a quienes tienen el poder de ofertar estos inmuebles y las perso-nas con necesidad de una vivienda.

Además de lo anotado y no obstante la natu-raleza normativa del leasing inmobiliario, debe entenderse que su regulación presu-pone en el fondo una fi nalidad tuitiva, pro-teccionista, ya que el legislador ha sopesado la situación de ambos contratantes, teniendo claro quien se halla en una situación de infe-rioridad económica e informativa: el arren-datario que también adquiere el estatus de consumidor13.

Es notoria entonces la intervención esta-tal en un campo donde es fácil advertir que existirá la presencia de un contratante con mayor poder económico y de conocimiento, y otro, con necesidad de vivienda, sin mayor poder y por lo general neófi to del mercado inmobiliario. En ese contexto, como señala Vega Mere, el Estado que no debe presenciar impasible el aniquilamiento de las volun-tades; que el contrato no es solo un instru-mento de cambios, sino también, en no pocos casos, de abusos que no debían quedar libra-dos única y exclusivamente a la decisión de los particulares; el contrato compromete el interés social; es un instrumento de colabo-ración y de convivencia; cumple una función

13 Véase que conforme al artículo 9 del Decreto Legislativo N° 1177, el arrendatario es aquel que será titular del uso de un inmueble de propiedad del arrendador fi nanciero, para destinarlo a vivienda, a cambio del pago de cuotas periódicas. En concordancia, el artículo IV del Código de Protección y Defensa del Consumidor señala que se consideran consumidores a quienes adquieren, usen o disfruten productos o servicios. Al respecto se señala que por lo mismo que es difícil de defi nir qué tipo de personas son las más débiles, y su debilidad deriva de su posición económica y social, o de su falta de experien-cia comercial, defecto de información, etcétera, por eso resulta muy problemático presumir una “incapacidad económica” como lo viene a hacer, en todas partes, la protección de los consumidores”, DE LOS MOZOS, José Luis. “La autonomía privada: Notas para una lectura del Título de los Contratos en el Código Civil Español”. En: Instituciones de Derecho Pri-vado. Contratación Contemporánea. Teoría General y Principios. Alterini, Atilio Aníbal; DE LOS MOZOS, José Luis y SOTO COAGUILA, Carlos Alberto - Directores, Editorial Themis, Bogotá, 2001, p. 205.

81


y debe adaptarse al orden público económico profesado por el Estado en el que la autono-mía privada no es el único cimiento, ni basta a sí misma, especialmente cuando hay dife-rencias sociales irreductibles14.

Puede resultar una válida justificación la intromisión del Estado en una esfera reser-vada para las partes contratantes, pero donde existen claras posibilidades de perpetuar una serie de abusos y lesión a los derechos de la parte más débil. Para Escola, en estos casos solamente a través de la intervención del Estado podrán solucionarse los grandes pro-blemas originados en el tráfi co negocial con-temporáneo. La ruptura del equilibrio econó-mico de los contratantes, el aprovechamiento de la parte más fuerte frente a las necesida-des de un tomador de ofertas desprotegido, débil y carente de toda libertad de contrata-ción, así lo impone15.

Es en esencia según nuestro punto de vista, una de las razones fundamentales que ha llevado al legislador a establecer el leasing inmobiliario como un contrato normado o reglamentado, pues ello supondría la tutela y protección de la parte más débil del comer-cio inmobiliario, el consumidor, aunque ello implique la prescindencia de la voluntad de las partes en la confi guración de gran parte del contrato. Sobre este punto, el Estado asume una política dirigista, invade la con-tratación, pone en vigor un mayor número de normas imperativas; en casos extremos, llega

a diseñar el contenido de los contratos (con-trato normado o reglamentado) y en otros impone la “obligación de contratar” contrato forzoso a despecho de la esencia de la fi gura: el voluntarismo16.

Podemos señalar hasta aquí que la protec-ción del consumidor inmobiliario como parte más débil dentro de este mercado, justifi caría la existencia del contrato de leasing inmo-biliario con características normativas. Sin embargo, no estamos muy seguros de que el interés social que se pretende proteger, esto es, la supuesta falta de acceso a vivienda y la promoción del sector inmobiliario, constitu-yan reales situaciones que generen la necesi-dad de reglamentar un contrato especial.

14 VEGA MEREA, Yuri. “El derecho del consumidor y la contratación contemporánea. Consideraciones preliminares a favor de la construcción dogmática de los contratos de consumo”. En: Instituciones de Derecho Privado. Contratación contem-poránea. Teoría General y Principios, (Alterini, Atilio Aníbal; De los Mozos, José Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto: Directores), Editorial Themis, Bogotá, 2001, p. 537.

15 Cfr. VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Ob. cit., p. 212.16 VEGA MEREA, Yuri. “El derecho del consumidor y la contratación contemporánea. Consideraciones preliminares a favor

de la construcción dogmática de los contratos de consumo”. Ob. cit., p. 537. No cabe duda como señala Alpa, que la parte más débil es el consumidor, es decir que contrata con el “profesional”; se presume, en otros términos, que el profesional, de por sí, se encuentra en una situación de ventaja, sea porque tiene más información o porque está más documentado que el consumidor; la categoría de profesional es comúnmente asumida de manera abstracta, porque en la califi cación de los status de las partes se prescinde de las circunstancias del caso concreto”, ALPA, Guido. “La nuevas fronteras del derecho contractual”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 1108.

Se limita la posibilidad de las partes de decidir si se contrata o no, puesto que si el objetivo de una persona es acceder a un inmueble para vivienda en las condiciones y beneficios regu-lados por la norma, no tiene otra alternativa que optar por este tipo de modalidad contractual, en caso con-trario deberá acudir a los métodos tradicionales de contratación.


te

82


a) Desprotección del consumidorinmobiliario a través del contrato deadhesión

Si bien podemos aceptar que es necesario contar con un contrato preformulado legal-mente, contenido en el Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, ello no descarta la presencia de dos situaciones que pueden ser vulneratorias del estatus del consumidor inmobiliario.

La primera de ellas es que se ha concedido una clara posibilidad al arrendador finan-ciero de emplear el formulario legal como mero contrato de adhesión, teniendo en su control y sola disposición la determinación fi nal el precio, plazo y condiciones económi-cas del contrato de leasing inmobiliario. De manera que en la práctica, lo que ha hecho el Estado es conceder un instrumento a favor de una de las partes, de las entidades banca-rias y fi nancieras dedicadas al negocio del leasing, contar con un contrato no elaborado por ellas, sino por el Estado a favor de ellas, y que les permitirá, por la misma posición de poder que ocupan en el mercado, emplear el contrato de leasing inmobiliario como con-trato de adhesión. El consumidor inmobi-liario solo tendrá la alternativa de aceptar o rechazar dicho contrato según las condi-ciones establecidas en su totalidad, primero, legalmente por el Estado en el FUAL y luego por el arrendador fi nanciero. De lo contrario simplemente, no podrá acceder al inmueble que necesita para habitar.

Esto demuestra que aunque se haya preten-dido establecer un equilibro de posiciones

entre las los eventuales contratantes del mer-cado inmobiliario, como lo afi rma Kesseler, un vendedor de un contrato de adhesión, es la parte dominante, ya que puede imponer las condiciones del contrato al comprador, y este solo podrá aceptar o repudiar17. También Ferri ha señalado que el contrato de (o por) adhesión es aquel donde el contenido es pre-fi jado unilateralmente por una de las partes, y simplemente aceptado por la otra parte, sin que esta pueda intervenir y colaborar en la formación de su contenido18.

De lo expuesto podemos señalar que nos encontramos, respecto al consumidor inmo-biliario, ante dos limitaciones de carácter importante y consecutivo: una primera limi-tación jurídica, que se materializa con la redacción legal previa del contrato de leasing inmobiliario donde la ley le ha despojado de gran parte de su libertad de contratación (libertad de contratar y libertad contractual ya analizadas); y, una segunda limitación fáctica, impuesta por las leyes del mercado, donde la posición de poder del arrendador fi nanciero lo sitúa en un estatus para impo-ner sus condiciones contractuales y utilizar el contrato de leasing inmobiliario como un típico contrato de adhesión frente al expec-tante consumidor immobiliario19.

b) Desprotección del consumidor inmo-biliario mediante cláusulas generalesde contratación

Una segunda situación vulneratoria del con-sumidor inmobiliario la encontramos cuando se presentan las denominadas cláusulas o

17 Cfr., BARCIA LEHMANN, Rodrígo. “Los contratos desde la perspectiva del análisis económico del derecho”. En: Ius Et Praxis. Año 4, N° 2, Talca, Chile, 1998, p. 168.

18 FERRI, Luigi. Lecciones sobre el contrato. Curso de Derecho Civil. Título original: Lezioni sul contratto. Corso di diritto civile. 1ª edición al castellano, traductor: Nélvar Carreteros Torres, Grijley, Lima, 2004, p. 106.

19 Al respecto señala Soto Coaguila, que en el campo de la contratación masiva (donde el contrato de adhesión es común), la libertad de contratar no existe puesto que la comercialización monopólica de determinados bienes y servicios colocan a uno de los contratantes en la alternativa de negociar sí o sí, o de lo contrario deberá privarse de tales bienes; SOTO COA-GUILA, Carlos Alberto. “La contratación masiva y la crisis de la teoría clásica del contrato”. En: El contrato en una eco-nomía de mercado. Editorial Normas Legales, Trujillo, 2004, pp. 167 y 168.

83


condiciones generales de contratación, cuya presencia y empleo en los contratos de leasing es una práctica comercialmente aceptada. Al ser el contrato leasing inmo-biliario un contrato especial, en el mercado normalmente se emplea acompañado de una reglamentación elaborada por el arren-dador fi nanciero, que son las denominadas cláusulas generales de contratación y que constituyen en la gran mayoría de casos, el real y amplio contenido del contrato de lea-sing, pues es allí donde se desarrollan todas las especifi caciones del contrato y que tam-bién formarán parte del contrato principal. Es justamente dentro de las cláusulas gene-rales de contratación donde se generan una serie de abusos en desmedro del consumidor, mediante la imposición de situaciones lesi-vas que agravan sus derechos o los reducen a la mínima expresión, hecho que ya lo hemos advertido en trabajos anteriores20.

El detalle es que, es precisamente el campo de las cláusulas generales de contratación donde tienen lugar la mayor parte de abusos a través de las denominadas cláusulas abusi-vas, siendo lo más común encontrar dentro del contrato de leasing, las cláusulas abusi-vas de exoneración o limitación de respon-sabilidad. Martinez Coco ha señalado que nos encontramos ante este tipo de cláusu-las cuando el preredactante está señalando que no responderá, o que responderá hasta un monto ante la otra parte en la contratación

por los daños que esta parte pudiera even-tualmente sufrir21.

En los contratos de leasing en general, es común que el arrendador fi nanciero excluya su responsabilidad de cualquier daño que el uso del bien pudiera causar a terceros, pese a ser el propietario del mismo, y pese a que, las exclusión previa de exoneración de res-ponsabilidad la encontramos prohibida en la legislación común de nuestro Código Civil, que en su artículo 1398 regula que en los contratos celebrados por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no apro-badas administrativamente no son válidas las estipulaciones que establezcan, en favor de quien las ha redactado, exoneraciones o limi-taciones de responsabilidad; y en el ámbito de la responsabilidad civil extracontractual; lo propio hace el artículo 1986 al estipular

20 Véase: RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “Tutela del consumidor contra cláusulas abusivas”. En: Revista Ofi cial del Poder Judicial. Año 6-7, Nº 8 y Nº 9/2012-2013; RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “La autonomía de la voluntad bajo los esque-mas del contrato negociado y de los contratos predispuestos”. En: Revista de investigación jurídica Avances. Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, diciembre de 2010, y en RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “Hacia una nueva concep-ción del débil jurídico en las relaciones contractuales masivas”. En: Revista de investigación jurídica Avances. 3ª edición, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, 2007. De esta manera, consideramos que un espacio de mayor vulnerabi-lidad para el contratante débil en el leasing inmobiliario en mayor medida lo constituyen en las cláusulas generales de con-tratación que formarán parte del contenido del formulario legal, normas contractuales que en la praxis son elaboración en la esfera exclusiva del arrendador fi nanciero. De manera que, el empleo del contrato de leasing inmobiliario no solo recorta de manera previa la posibilidad de contribuir en la confi guración del contrato principal que ya fue fi jado legalmente en el formulario, sino que el formulario una vez aprobado servirá como simple medio de adhesión al consumidor.

21 MARTÍNEZ COCO, Elvira. “Las cláusulas generales exonerativas de responsabilidad. (Apuntes acerca de su nacimiento y los problemas que su utilización conlleva)”. En: Revista de Derecho y Ciencias Políticas. Facultad de Derecho y Cien-cias Políticas, Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Volumen 48, Lima, Años 1990-1991, p. 234.

No estamos muy seguros de que el interés social que se pretende pro-teger, esto es, la supuesta falta de acceso a vivienda y la promoción del sector inmobiliario, constituyan reales situaciones que generen la necesidad de reglamentar un contrato especial.


te

84


que son nulos los convenios que excluyan o limiten anticipadamente la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable.

Una especial situación relacionada a la exclusión o limitación de responsabilidad es la regulada por el propio Decreto Legisla-tivo N° 1177 en su artículo 12, numeral 12.8, donde se estipula que el arrendador fi nan-ciero se excluye de toda responsabilidad por daños derivados del inmueble arrendado, ni tampoco asume ninguna responsabilidad por la idoneidad del inmueble y características. En tal sentido, pese a ser el propietario, el titular exclusivo del inmueble arrendado, no respondería de daños ni menos de la idonei-dad o características de aquel, lo cual nos parece una situación anómala por no decir eximente o limitante de responsabilidad.

No obstante ello, el arrendador fi nanciero que presta un servicio fi nanciero de arrenda-miento o leasing inmobiliario, es por tanto un proveedor conforme al artículo IV del Título Preliminar del Código de Protec-ción y Defensa del Consumidor, teniendo

en consecuencia deberes especiales de infor-mación, cumplimiento y saneamiento vincu-lados al inmueble sobre el cual presta el ser-vicio de leasing22.

En este punto debemos destacar que el halo de protección del consumidor inmobiliario se extiende no solo al ámbito de los derechos y facultades contenidos en el formulario legal que regula el leasing inmobiliario, sino a todo un sistema especial de tutela consti-tuido por las normas del Código de Protec-ción y Defensa del Consumidor, donde por demás, se ha regulado con detalle el tema de los productos o servicios inmobiliarios, así como los derechos y obligaciones que ten-dría a su cargo quien preste servicios relacio-nados a los mismos.

En este sentido, creemos que se debería tener en cuenta respecto a la idoneidad y carac-terísticas, del inmueble, que todo provee-dor está sujeto al deber de información idó-nea, conforme lo dispone el artículo 76 del Código de Protección y Defensa del Consu-midor, donde este deber de información no es una alternativa o facultad del proveedor inmobiliario, sino es una obligación legal y por tanto no cabría su exclusión o limita-ción. Situación que, también ha sido recono-cida como abusiva a tenor del artículo 50 del Código en comentario, donde se señala que son cláusulas abusivas de inefi cacia absoluta las que excluyan o limiten la responsabilidad del proveedor o sus dependientes por dolo o culpa, o las que trasladen la responsabilidad al consumidor por los hechos u omisiones del proveedor.

Además de lo señalado, el Código de Protec-ción y Defensa del Consumidor en los artícu-los 76 al 80 impone específi cas obligaciones

El arrendador financiero que presta un servicio financiero de arrendamiento o leasing inmobiliario, es por tanto unproveedor conforme al artículo IV del Título Preliminar del Código de Pro-tección y Defensa del Consumidor, teniendo en consecuencia deberes especiales de información, cumpli-miento y saneamiento.


te

22 El artículo IV del Título Preliminar del Código de Protección y Defensa del Consumidor, señala que son proveedores, las personas naturales o jurídicas, de derecho público o privado, que de manera habitual fabrican, elaboran, manipulan, acon-dicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos o prestan servicios de cualquier natu-raleza a los consumidores.

85


al proveedor inmobiliario relacionadas a brindar la información más precisa sobre el bien, sus condiciones, características, así como obligaciones de informar sobre los precios, intereses y demás condiciones eco-nómicas, incluso obligaciones de sanea-miento y de servicio posventa; de modo que, toda esta esfera de protección del consumi-dor inmobiliario debe ser el marco de sal-vaguarda frente incluso a la existencia de cláusulas o normas que pretendan exonerar o limitar las obligaciones del proveedor de este tipo de servicio.

Entre otras cláusulas abusivas comunes que a menudo forman parte de las cláusu-las generales de contratación que son parte de leasing son las siguientes: derogación de competencia jurisdiccional, elección de ley aplicable, decadencia de derechos reconoci-dos por el ordenamiento jurídico, reserva de propiedad de ventas a plazos, tácita conduc-ción del contrato por periodos largos, renun-cia del derecho de saneamiento por vicios ocultos, renuncia al derecho de saneamiento por evicción, estipulación de cláusulas pena-les, restricciones a la libertad contractual en relación con terceros, exclusión y limitación de garantías23.

En concreto, coincidimos con Bianca, cuando señala que los contratos estándar como se presenta el leasing inmobiliario,

muestran una disparidad sustancial en cuanto a las posiciones contractuales, pero el pro-blema de la protección del adherente no debe resolverse sustrayendo esta operación de la normativa del contrato, para confi arlas a las leyes del mercado, sino más bien afi rmando el principio de la protección sustancial del adherente24.

c) El leasing inmobiliario como medio de fraude

También existe un aspecto criticable a este tipo de leasing inmobiliario sobre todo cuando es con opción de compra, ya que ha sido asociado a situaciones de elusión y fraude económico. Al respecto Corral Tal-ciani señala que en el leasing fi nanciero o en el lease back se podrían eludir normas sobre interés máximo convencional, así como cometer negocios simulados en perjuicio de terceros o en fraude a la ley, como sería el caso de un lease back en el que se vende un bien mueble o raíz, permaneciendo el vende-dor como arrendatario del bien y con opción de recomprarlo, puede ocultar un contrato de mutuo con garantía prendaria o hipotecaria en los que se transgrede la prohibición de la lex comisaris”25.

En tal sentido, consideramos tener en cuenta situaciones como estas a fi n de adoptar las previsiones necesaria ya que el contrato

23 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Tomo I, Palestra Editores, Lima, 2001, p. 792. Los artícu-los 50 y 51 del Código de Protección y Defensa del Consumidor desarrollan de manera detallada dos catálogos de cláusu-las abusivas, a través de una lista negra de cláusulas abusivas (con sanción de inefi cacia absoluta) y una lista gris de cláu-sulas abusivas (cuya valoración se hará en el caso concreto).

24 BIANCA, Massimo. ¿Son no contractuales los contratos en masa?. Ob. cit., p. 369. En complemento, Polo destaca que ni la brevedad y agilización de la contratación, que aparece como una de las grandes justifi caciones de las condiciones gene-rales, tiene como único objetivo el aumento de la capacidad productiva de la empresa y su racionalización estrictamente jurídica, sino el reforzamiento de su posición de poder económico, ni tampoco puede justifi car en modo alguno la persis-tente lesión de los intereses económicos de una de las partes. Del mismo modo, tampoco la autonomía privada, en cuanto a manifestación de una relación social individual amparada por el Derecho, puede traducirse en demérito de este en un poder normativo de la empresa que se impone unilateralmente frente a la parte débil sin repugnar la idea de que solo el Estado, de forma mediata o inmediata, puede crear normas de Derecho objetivo; POLO, Eduardo. Protección del contratante débil y condiciones generales de los contratos. Editorial Civitas, Madrid, 1990, pp. 32 y 33.

25 CORRAL TALCIANI, Hernán. “Nuevas formas de contratación y sistema de Derecho Privado (con especial referencia al Derecho chileno)”. En: Instituciones de Derecho Privado. Contratación contemporánea. Teoría general y principios. (Alterini, Atilio Aníbal; De los Mozos, José Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto, Directores), Editorial Themis, Bogotá, 2001, p. 554.

86


podría servir de vehículo para afectar dere-chos de terceros contratantes, pues no vemos en la normativa del Decreto Legislativo N° 1177, ningún mecanismo preventivo, más bien, solo el incentivo económico fi scal para el arrendador fi nanciero.

d) El leasing inmobiliario y la interpreta-ción del contrato en caso de conflicto

Finalmente, un aspecto no poco importante es el de la interpretación de este tipo de ope-ración económica. Pues si como hemos desa-rrollado, el ámbito del leasing inmobiliario pertenece al de la preformulación legal, cual es la voluntad contractual de las partes que deberá ser interpretada en caso de confl ictos derivados en el tránsito de la ejecución del contrato. Esta es justamente una de las pre-ocupaciones que se derivan de la naturaleza normativa del formulario.

Al respecto un criterio particular ha sido desarrollado por D’Angelo, al señalar que el reconocimiento del valor normativo de la operación económica y la identifi cación del criterio de congruencia como instru-mento idóneo para la reconstrucción de la normativa sobre la relación permiten arri-bar a soluciones de los concretos confl ictos

de intereses sobrevenidos en la ejecución del contrato, sin la precaria y equívoca media-ción de operaciones interpretativas fi cticias, fundadas en una presunta voluntad de las partes, o en arbitrarias transposiciones de la normativa legal dictada para esquemas nego-ciales típicos a relaciones contractuales que presenten, de todas formas, significativos elementos de diversidad o especifi cidad con respecto a aquellos esquemas”26.

Además de ello, en la tarea de interpreta-ción se deberá hacer uso de instrumentos de especial confi guración para este tipo de con-tratación, como son la interpretación favor debilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, la cláusula preva-lente, la cláusula más benefi ciosa, la cláu-sula más importante, solo para citar los más comunes e importantes27. Estos mecanis-mos permitirán que la interpretación del con-trato de leasing inmobiliario se realice de una manera justa y equitativa, conforme a las particularidades de cada contrato.

Conclusiones

1. El contrato de leasing inmobiliario es uncontrato cuya naturaleza jurídica corres-ponde a la de los denominados contratosnormativos o predispuestos legalmente.En nuestra opinión preferimos denomi-narle reglamentación contractual, pues esla ley la que impone la mayor parte delcontenido contractual.

2. El leasing inmobiliario tal y como hasido confi gurado por el Decreto Legis-lativo 1177, impone limitaciones a auto-nomía de la voluntad de las partes, espe-cífi camente a la libertad de contrataciónen sus dos manifestaciones: la liber-tad de contratar, pues si se quiere acce-der a una vivienda mediante esta forma

El contrato podría servir de vehículo para afectar derechos de terceros con-tratantes, pues no vemos en la norma-tiva del Decreto Legislativo N° 1177 ningún mecanismo preventivo, más bien, solo el incentivo económico fis-cal para el arrendador financiero.


te

26 D’ANGELO, Andrea. “Contrato y operación económica”. Ob. cit., p. 6778.27 Véase: RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “Tutela del consumidor contra cláusulas abusivas”. En: Revista Ofi cial del Poder

Judicial. Año 6-7, Nº 8 y Nº 9/2012-2013, pp. 278-285.

87


contractual, no queda otra opción que aceptar las condiciones contractuales establecidas, y por otro lado, no existen mayores alternativas para elegir al pro-veedor inmobiliario ya que dicha activi-dad está restringida a las empresas auto-rizadas expresamente por la SBS. Y en el lado de la libertad de contractual, las par-tes no tienen el dominio negocial de la mayor parte del contenido contrato, ya que el leasing inmobiliario viene prere-dactado legalmente en su mayor parte a través del Formulario Único de Arrenda-miento fi nanciero (leasing) o FUAL, que será aprobado reglamentariamente.

3. El leasing inmobiliario tiene naturalezade contrato normativo o formulaciónlegal, cuyos términos en su mayoría hansido redactados no por la voluntad de laspartes, sino por el Estado para tratar depromover el negocio inmobiliario en susfacetas de oferta y demanda.

4. El contrato de leasing inmobiliario alestar defi nido por un esquema legal, y aldejar solo ciertos aspectos de regulacióna las partes como los aspectos económi-cos, se convierte en un instrumento idealpara que el proveedor inmobiliario puedaemplearlo como un contrato de adhesión,imponiendo sus propios términos y con-diciones de manera unilateral.

5. El leasing inmobiliario se halla dentrodel campo de regulación del derecho delconsumidor, y en este sentido, es el con-sumidor inmobiliario la parte débil de larelación contractual. De allí dentro de suesfera de protección advertimos dos limi-taciones de carácter importante y conse-cutivo: una primera limitación jurídica,que se materializa con la redacción legalprevia del contrato de leasing inmobilia-rio donde la ley le ha despojado de granparte de su libertad de contratación y unasegunda limitación fáctica, impuesta porlas leyes del mercado, donde la posición

de poder del proveedor inmobiliario goza del poder para imponer sus condiciones contractuales y utilizar el contrato de lea-sing inmobiliario como un típico con-trato de adhesión.

6. En todo contrato de leasing es comúnencontrar como parte complementa-ria de su regulación, las cláusulas gene-rales de contratación, que constitu-yen el espacio donde se desarrolla lamayor parte de especificaciones y tér-minos contractuales. La nota caracterís-tica de las cláusulas generales de contra-tación como reglamentación contractual,es que corresponde al arbitrio unilateraldel arrendador fi nanciero, siendo comúnencontrar por ende, cláusulas abusivasen desmedro del consumidor inmobilia-rio y en benefi cio exclusivo del arren-dador fi nanciero, siendo la más comúnla cláusula de exoneración o limitaciónde responsabilidad previa del arrendadorfi nanciero.

7. El arrendador financiero como el otropolo contractual del leasing inmobilia-rio, también ocupa un estatus dentro delcontrato de consumo en su condición de

La nota característica de las cláusu-las generales de contratación como reglamentación contractual, es que corresponde al arbitrio unilateral del arrendador financiero, siendo común encontrar por ende, cláusulas abu-sivas en desmedro del consumidor inmobiliario y en beneficio exclusivo del arrendador financiero, siendo las más común la cláusula de exonera-ción o limitación de responsabilidad previa del arrendador financiero.

Conclusión del autoror

88


proveedor como lo defi ne el artículo IV del Título Preliminar del Código de Pro-tección del Consumidor, por lo que, tam-bién se hallará sujeto expresa e impera-tivamente al cumplimiento de deberes específi cos relacionados al servicio brin-dado en el arrendamiento y venta de los inmuebles de los cuales es propietario, como: deberes de información sobre el inmueble, identificación y característi-cas específi cas, precios y costos, sanea-miento incluso deberes de servicio de pos venta.

8. El tratamiento del leasing inmobiliario deberá cuidar que no se presenten situa-ciones lesivas como la simulación o el fraude a la ley, en perjuicio de otros con-tratantes o del mismo Estado.

9. Un tema relevante en caso de confl ictos es la interpretación de este tipo de con-trato que dada su naturaleza predispuesta por la ley, requerirá acudir al empleo de instrumentos también especiales, como el reconocimiento del valor normativo del contrato y la congruencia, la inter-pretación favor debilis, interpretatio con-tra stipulatorem, el principio de la buena fe, la cláusula prevalente, la cláusula más beneficiosa y la más importante entre todas.

Bibliografía

ALPA, Guido. Derecho del consumidor. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2004.

ALPA, Guido. “El contrato en el derecho italiano actual”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004, p. 137.

ALPA, Guido. “La nuevas fronteras del dere-cho contractual”. En: Estudios sobre el con-trato en general. Selección y traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004.

BARCIA LEHMANN, Rodrigo. “Los con-tratos desde la perspectiva del análisis eco-nómico del Derecho”. En: Ius Et Praxis. Año 4, N° 2, Talca, Chile, 1998.

BIANCA, Massimo. “¿Son no contractuales los contratos en masa?”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traduc-ción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Edito-res, Lima, 2004.

CÉSPEDES RAMÍREZ, Jorge Enrique. “Evolución moderna del contrato”. En: Revista de Derecho y Ciencias Políticas. Universidad Mayor de San Marcos, Vol. 57, N° 2, Lima, 2000.

CORRAL TALCIANI, Hernán. “Nuevas for-mas de contratación y sistema de Derecho Privado (con especial referencia al Derecho chileno)”. En: Instituciones de Derecho Pri-vado. Contratación contemporánea. Teoría general y principios, (Alterini, Atilio Aníbal; De los Mozos, José Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto, Directores), Editorial The-mis, Bogotá, 2001.

D’ANGELO, Andrea. “Contrato y operación económica”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004.

DE CASTRO Y BRAVO, Federico. Las con-diciones generales de los contratos y la efi ca-cia de las leyes. Reimpresión de la segunda edición, Editorial Civitas, Madrid, 1987.

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Tomo I, Palestra Edito-res, Lima, 2001.

DE LOS MOZOS, José Luis. “La autonomía privada: Notas para una lectura del Título de los contratos en el Código Civil espa-ñol”. En: Instituciones de Derecho Privado. Contratación contemporánea. Teoría gene-ral y principios. Alterini, Atilio Aníbal; De los Mozos, José Luis y Soto Coaguila, Car-los Alberto - Directores, Editorial Themis, Bogotá, 2001.

89


FERRI, Luigi. Lecciones sobre el contrato. Curso de Derecho Civil. Traducción: Nélvar Carreteros Torres, Grijley, Lima, 2004.

MARTÍNEZ COCO, Elvira. “Las cláusu-las generales exonerativas de responsabi-lidad. (Apuntes acerca de su nacimiento y los problemas que su utilización conlleva)”. En: Revista de Derecho y Ciencias Políticas. Facultad de Derecho y Ciencias Políticas-Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Volumen 48, Lima, 1990-1991.

MESSINEO, Francesco. “Contrato por adhesión”. Academia de la Magistratura. Programa de Formación de Aspirantes –PROFA–, Tercer Curso, Módulo 4, Dere-cho Civil, Lima, 1999.

MOSSET ITURRASPE, Jorge. El contrato en una economía de mercado. Editora Nor-mas Legales, Trujillo, 2001.

OPPO, Giogio. “¿Deshumanización del con-trato?”. En: Estudios sobre el contrato en general. Selección y Traducción: Leysser L. León, 2ª edición, Ara Editores, Lima, 2004.

POLO, Eduardo. Protección del contratante débil y condiciones generales de los contra-tos. Civitas, Madrid, 1990.

REZZÓNICO, Juan Carlos. Principios fun-damentales de los contratos. Astrea, Buenos Aires, 1999.

RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “Tutela del consumidor contra cláusulas abusi-vas”. En: Revista Ofi cial del Poder Judicial. Años 6-7, Nº 8 y Nº 9, 2012-2013.

RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “La auto-nomía de la voluntad bajo los esquemas del contrato negociado y de los contratos predis-puestos”. En: Revista de investigación jurí-dica Avances. Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, diciembre de 2010.

RODRÍGUEZ CHÁVEZ, Reyler. “Hacia una nueva concepción del débil jurídico en las relaciones contractuales masivas”. En: Revista de investigación jurídica Avances. 3ª edición, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, 2007.

SOTO COAGUILA, Carlos Alberto. “La contratación masiva y la crisis de la teo-ría clásica del contrato”. En: El contrato en una economía de mercado. Editorial Normas Legales, Trujillo, 2004.

SOTO COAGUILA, Carlos Alberto. “Auto-nomía privada y buena fe: Fundamento de la fuerza obligatoria del contrato”. En: Cuader-nos de Doctrina del Colegio Público de Abo-gados de la capital federal. Buenos Aires, setiembre de 2002.

STIGLITZ, Rubén S. y STIGLITZ Gabriel A. Contratos por adhesión, cláusulas abu-sivas y protección al consumidor. Editorial Depalma, Buenos Aires, 1985.

STIGLITZ, Gabriel A. Protección jurídica del consumidor. Editorial Depalma, Buenos Aires, 1990.

VALLESPINOS, Carlos Gustavo. El Con-trato por adhesión a Condiciones Generales. Editorial Universidad, Buenos Aires, 1984.

VEGA MERE, Yuri. Contratos de consumo. Gaceta Jurídica, Lima, 2001.

VEGA MERE, Yuri. “El derecho del con-sumidor y la contratación contemporánea. Consideraciones preliminares a favor de la construcción dogmática de los contratos de consumo”. En: Instituciones de Derecho Pri-vado. Contratación contemporánea. Teoría general y principios. (Alterini, Atilio Aníbal; De los Mozos, José Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto: Directores), Editorial The-mis, Bogotá, 2001.

Documents

El nuevo leasing inmobiliario, limitaciones a la voluntad contractual y desprotección del contratante débil