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Master en Estudios Urbanísticos e Inmobiliarios.
PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
I.- INTRODUCCIÓN.
Antes de entrar al estudio del tema que nos ocupa, es
importante resaltar y tener siempre presente que la gestión
urbanística no puede modificar las determinaciones del
planeamiento, siendo por tanto necesario la modificación del
planeamiento para cualquier tipo de alteración que se quiera
realizar. Hay que tener en cuenta que en numerosas
ocasiones, nos encontraremos que una parte de los afectados
por el desarrollo urbano de las unidades de actuación, toma
conocimiento de la situación urbanística de sus terrenos
cuando se inicia la tramitación del expediente de gestión
urbanística, mostrando en éste momento su oposición a las
determinaciones ya aprobadas por el planeamiento.
Como introducción cabe destacar lo indicado en el punto 11
de la Exposición de Motivos de la Ley del Suelo de la Región de
Murcia (LSRM - Ley 1/2001) en donde resalta que el proyecto de
reparcelación es uno de los dos instrumentos sobre los que pivota
todo el sistema de gestión de unidades de actuación, por un lado el
nuevo instrumento del Programa de Actuación que introduce la
figura del urbanizador, y por otra parte el proyecto de
reparcelación como instrumento veterano “que se ha acreditado a
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lo largo de los años como el más conveniente para garantizar la
física equidistribución de los beneficios y cargas”, siendo de
aplicación según éste punto para los sistemas de cooperación,
compensación y concurrencia. Personalmente ampliaría su
aplicación a los sistemas de concertación directa e indirecta, ya que
la innecesariedad de reparcelación no exime de la redacción de un
documento técnico en donde se justifique el reparto de cargas y
beneficios entre las distintas parcelas resultantes, planos
topográficos que representen la realidad física actual y los
correspondientes planos de replanteos, ordenación y
adjudicaciones, así como la ejecución de las correspondientes
cédulas urbanísticas para su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
La regulación normativa del proyecto de reparcelación se
encuentra recogida de modo disperso en los diferentes textos
legales que hoy están vigentes en materia urbanística, tras la Stc
del TC de, y son los siguientes:
a.- Ley del suelo de 1976: (arts. 94 – 102)
b.- Reglamento de Gestión de 1978: (arts 71 – 103)
c.- Ley del Suelo de 1992: (arts. 168-169-170)
d.- Ley del suelo de la Región de Murcia 1/2001: ( arts. 175-
177, 182, 184-185 )
En primer lugar debemos acudir a los preceptos de la ley del
suelo 1/2001, ya que las competencias urbanísticas en esta materia
son de las CC.AA, y también los tres preceptos de la normativa
estatal de la Ley 1/1992, de una gran transcendencia, por las
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consecuencias que de ellos se derivan. Si existiera alguna laguna
habría que completarla con la Ley del Suelo de 1976 y el
Reglamento de Gestión de 1978 que desarrolla dicha Ley, en todo
lo que no se opongan a la Ley 1/2001. ( Disposición Final 3ª de la ley
1/2001 establece “ Hasta tanto no se aprueben las normas de desarrollo de
esta Ley se aplicarán el reglamento de Planeamiento, aprobado por el R.D
2159/1978, de 23 de Junio; el Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado
por R.D 3288/1978,de 25 de Agosto; y el Reglamento de Disciplina Urbanística,
aprobado por R.D 2187/1978, de 23 de Junio, en lo que no se opongan a las
prescripciones de aquélla.)
II.- CONCEPTO DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Es el documento técnico donde se determinan las
propiedades a adjudicar en la ejecución del planeamiento, en virtud
del justo reparto de cargas y beneficios, y el estado económico de
costes y compensaciones de la urbanización.
Artículo 71 Reglamento de gestión 78
1. Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las
fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división
ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las
primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración competente,
en la parte que corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan.
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III.- EL OBJETO DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
Art 175.1 LSRM “ El proyecto de reparcelación tiene por objeto formalizar la gestión
urbanística mediante la integración de todas las fincas comprendidas en una unidad de
actuación, la determinación de las parcelas resultantes con sus parámetros urbanísticos y la
concreción de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la administración en
cuanto al cumplimiento de la equidistribución de beneficios y cargas. “
Artículo 72 Reglamento de gestión 78
1. La reparcelación tiene por objeto:
a) La distribución justa entre los interesados de los beneficios y cargas de la
ordenación urbanística.
b) La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias
del planeamiento.
c) La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación
del aprovechamiento establecido por el Plan.
d) La localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación
del aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante, cuando se
trate de suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación
urbanística.
2. Cualquiera de estas finalidades justifica por sí sola la reparcelación, aunque no
concurran las otras.
3. La distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación será necesaria
siempre que el Plan asigne desigualmente a las fincas afectadas el volumen o la superficie
edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de la propiedad.
Artículo 73 Reglamento de Gestión
No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:
a) Cuando, en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del polígono o unidad de
actuación pertenezcan a un solo propietario.
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b) Cuando el Plan se ejecute por el sistema de compensación o de expropiación.
c) Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artículo
precedente de este Reglamento.
d) Cuando se trate de la ejecución de un Plan que afecte a una superficie
anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio económico entre los propietarios.
e) Cuando todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella y,
tratándose de suelo urbanizable programado ( con la ley del suelo hay que entender que es el
S.U.sectorizado) o incluido en un programa de actuación urbanística, la Administración
actuante acepte la localización del aprovechamiento que corresponda.
Esa innecesariedad del proyecto de reparcelación no quiere decir que no tenga que
existir un documento técnico . ( Es una especie de proyecto de reparcelación resumido).
Algunos lo denominan documento técnico de innecesaria reparcelación, que ha de ser
aprobado por el Ayuntamiento.
IV.- ¿ QUE ÉS LA UNIDAD REPARCELABLE ?
El ámbito de la unidad reparcelable es el polígono o unidad de
actuación, que es lo que la ley define como unidad de gestión o
unidad de ejecución. Las unidades de gestión nos vienen
determinadas por el planeamiento sectorial, Plan Parcial, Plan
Especial, o, en los casos de actuación en suelo urbano,
directamente por el planeamiento general. Esto se recoge
legalmente en los siguientes preceptos:
Artículo 170 LSRM Unidades de Actuación.
1. Las Unidades de Actuación son ámbitos delimitados en el planeamiento o mediante
procedimiento específico, en sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable
sectorizado, para su ejecución integrada y completa.
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2. La delimitación de las Unidades se realizará en el instrumento de planeamiento urbanístico
que establezca la ordenación detallada del sector, aunque también podrá delimitarse y
modificarse mediante proyecto de delimitación de Unidad de Actuación.
3. Las Unidades de Actuación se delimitarán de forma que permitan la ejecución de las
determinaciones del planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes de
urbanización, cesión y equidistribución, respetando además las siguientes reglas:
a) Se incluirán todos los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para
dotaciones urbanísticas públicas que sean necesarios para desarrollar la actuación.
b) En suelo urbano no consolidado las Unidades podrán ser discontinuas, y su
aprovechamiento total no podrá desviarse en más de un 15 por 100 de la media de
aprovechamientos de todas las unidades incluidas en la misma área urbana
homogénea.
c) En suelo urbanizable sectorizado las Unidades también podrán ser discontinuas, si
bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales, y su
aprovechamiento será el de referencia del sector al que se vinculen.
4. Cuando en la Unidad existan bienes de uso y dominio público adquiridos de forma onerosa,
el aprovechamiento correspondiente a su superficie pertenecerá a su Administración titular.
Para los no adquiridos de forma onerosa, cuando su superficie total fuera igual o inferior a la
superficie de los bienes de uso y dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, se
entenderán sustituidos unos por otros, y, si fuera superior, la Administración citada tendrá
derecho al aprovechamiento correspondiente al exceso. ( Hay que tener presente que los
bienes de domínio público son inembargables, imprescriptibles e inalienables.)
SECCION 2.ª Unidad reparcelable
Artículo 77 Reglamento de gestión 78.
1. La reparcelación se extiende a todos los terrenos comprendidos en el polígono o
unidad de actuación definido en el Plan de cuya ejecución se trate o delimitado por el
procedimiento del artículo 38 de este Reglamento.
2. La unidad reparcelable quedará determinada, sin necesidad de nuevo acuerdo,
cuando recaiga la aprobación definitiva del Plan o delimitación del polígono o unidad de
actuación a que se refiere el párrafo anterior.
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3. Los recursos que se interpongan contra dichos acuerdos no suspenderán el curso
del expediente de reparcelación. Si se modificare el polígono o unidad de actuación después
de haber recaído el acuerdo aprobatorio de la reparcelación, se mantendrá éste y se abrirá un
nuevo expediente complementario para fijar las indemnizaciones que correspondan entre los
interesados.
Artículo 79 Reglamento de gestión 78.
En ningún caso podrá acordarse la exclusión de la unidad reparcelable de las fincas
comprendidas en el polígono o unidad de actuación, delimitado a efectos de ejecución del Plan,
sin perjuicio de cuanto se dispone en el artículo 99.3 de la Ley del Suelo, respecto a la
adjudicación de determinadas fincas, y en el 125.2 de la propia Ley del Suelo, respecto a la
indemnización sustitutiva de la reparcelación material de los terrenos.
V.- LA REGULACIÓN DE LA LEY 1/ 2001 DEL SUELO
DE LA REGIÓN DE MURCIA.
Esta regulación es del todo insuficiente ya que necesita ser
complementada por un posterior desarrollo reglamentario, no
obstante, es a ella a la que hay que acudir en primer lugar, y en
todo lo no contemplado habrá que acudir supletoriamente a los
preceptos de la Ley del Suelo de 1976 y al Reglamento de Gestión
de 1978.
Artículo 175. Proyecto de reparcelación.
1. El proyecto de reparcelación tiene por objeto formalizar la gestión urbanística mediante la integración de
todas las fincas comprendidas en una Unidad de Actuación, la determinación de las parcelas resultantes con
sus parámetros urbanísticos y la concreción de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la
Administración en cuanto al cumplimiento de la equidistribución de beneficios y cargas.
2. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
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a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el
momento de aprobación de la delimitación de la Unidad de Actuación. No obstante, los propietarios,
por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
b) La valoración de las parcelas resultantes tendrá en cuenta el volumen edificable, el uso asignado
por el Plan, la situación y cualquier otra característica diferencial, de conformidad con lo establecido en
la legislación estatal.
c) Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con
independencia del suelo, y su importe se computará como gasto de urbanización.
d) Las obras de urbanización compatibles con la ejecución del Plan serán consideradas como obras
con cargo al proyecto, compensándose al propietario por su valor.
e) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las parcelas
originarias del correspondiente propietario.
f) No podrán adjudicarse como finca independiente superficies inferiores a la parcela mínima edificable
o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al
planeamiento.
g) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen
fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales
propietarios. No obstante, en estos casos y a solicitud de los propietarios, la adjudicación podrá
sustituirse por una indemnización económica.
h) No será objeto de adjudicación, conservándose las propiedades originarias, sin perjuicio de las
compensaciones económicas que procedan, los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
i) En la cuenta de liquidación del proyecto se incluirán las indemnizaciones que correspondan a las
diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorándose
al precio medio de las parcelas resultantes.
j) El costo de las obras de urbanización se calculará con arreglo al presupuesto del proyecto de
urbanización o mediante una cifra estimativa que establecerá razonadamente el propio proyecto de
reparcelación.
3. El proyecto de reparcelación contendrá los siguientes documentos:
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a) Memoria descriptiva de las circunstancias y ámbito, y justificativa del cumplimiento de los criterios
de valoración y adjudicación señalados en esta Ley.
b) Relación de propietarios y titulares de derechos incluidos en su ámbito, con expresión de la
naturaleza y cuantía de éstos, distinguiendo los que deben extinguirse con la ejecución del plan.
c) Propuesta de adjudicación de fincas resultantes, con designación nominal de los adjudicatarios y
expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente.
d) Cuenta de liquidación provisional.
e) Planos, a escala adecuada, de información, ordenación, parcelación originaria y resultante de la
adjudicación.
Artículo 176. Elaboración y aprobación del proyecto de reparcelación.
1. El proyecto de reparcelación podrá tramitarse y aprobarse junto con el Programa de Actuación.
2. Cuando se tramite independientemente, se elaborará por quien corresponda según el sistema de actuación
elegido y se aprobará inicialmente por el Ayuntamiento en el plazo máximo de dos meses desde la
presentación del documento completo.
3. Aprobado inicialmente, el expediente se someterá a información pública durante veinte días como mínimo,
mediante anuncio inserto en el "Boletín Oficial" de la Región y en dos de los diarios de mayor difusión regional,
y se notificará individualizadamente a los titulares que consten en el proyecto.
4. La resolución definitiva deberá producirse en el plazo de tres meses desde la aprobación inicial y deberá ser
notificada a todos los interesados y publicada en la forma prevista en el párrafo anterior.
5. En el caso de actuaciones por iniciativa privada, el transcurso del plazo fijado en el párrafo anterior sin que
el promotor haya recibido la notificación del acto se entenderá recaída la aprobación definitiva.
Artículo 177. Efectos y formalización del proyecto de reparcelación.
1. Además de lo establecido en la legislación del Estado * en cuanto a extinción de derechos reales y
cargas constituidos sobre las fincas originales y exenciones fiscales para la adjudicación de nuevas
fincas, la aprobación del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos inmediatos:
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*(TEXTO REFUNDIDO LEY DEL SUELO DEL 92.
Artículo 168 . Extinción o transformación de derechos y cargas
1. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la
reparcelación producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca
aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente,
cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.
2. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que
se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación
declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario
respectivo.
3. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento urbanístico,
si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de
los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, las personas a que estos
derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito
con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El
Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento
respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá
acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la
compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la
constitución de la mencionada garantía hipotecaria.
4. No obstante lo dispuesto en los números 1 y 2, las indemnizaciones por la
extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el
planeamiento o su ejecución se considerarán gastos de urbanización, correspondiendo
a los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos.
Véase artículo 123 del R.D. 3288/1978, de 25 de agosto, por el que
se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo
y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana («B.O.E.» 31 enero 1979).
Artículo 169 . Inscripción del acuerdo y cargas incompatibles
Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, se
procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en
el artículo 310.
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Artículo 170 . Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de
expropiación forzosa
1. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación cuando se efectúen
en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución, y en
proporción de sus respectivos derechos, estarán exentas, con carácter permanente, si
cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de
transmisiones de domino a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados
a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el
mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
2. .....Número 2 del artículo 170 derogado por Ley 6/1998, 13 abril («B.O.E.» 14 abril),
sobre régimen del suelo y valoraciones. Véase artículo 130 del R.D. 3288/1978, de 25 de
agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y
aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana («B.O.E.» 31 enero 1979).
)
a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes,
de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afectación a los usos previstos en el
planeamiento y su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas siempre que
quede establecida su correspondencia.
c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los
gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.
2. Una vez firme en vía administrativa la aprobación definitiva de la reparcelación se procederá a otorgar
escritura pública con las formalidades necesarias para su inscripción registral, de acuerdo con la normativa
estatal.
Artículo 182. Peculiaridades del proyecto de reparcelación cuando el sistema de gestión por el que se
actúe sea el de Compensación.
1. Constituida la Junta de Compensación, ésta elaborará el proyecto de reparcelación, y lo presentará en el
Ayuntamiento antes de seis meses para su tramitación.
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2. En el sistema de compensación, por acuerdo unánime de la Junta, podrán fijarse criterios de
reparcelación distintos de los establecidos en el artículo 175.2 de esta Ley, siempre que no sean
contrarios a la Ley o al planeamiento, ni lesivos para los intereses públicos o de terceros.
Artículo 184. Peculiaridades del proyecto de reparcelación cuando el sistema de gestión por el que se
actúe sea el de Cooperación.
El Ayuntamiento elaborará y aprobará el proyecto de reparcelación, en el que se podrá efectuar una
reserva de terrenos edificables a fin de sufragar total o parcialmente con su aprovechamiento los gastos de
urbanización previstos, así como para hacer frente en la liquidación a eventuales desajustes entre gastos
previstos y reales o cambios en las valoraciones.
Artículo 185. Ejecución de la actuación.
1. Aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, el Ayuntamiento acordará la ocupación
inmediata de los terrenos.
2. Una vez ejecutada la actuación, los terrenos que resten de la reserva prevista en el artículo anterior se
adjudicarán a los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, deduciendo los
gastos de urbanización cuando se trate de propietarios que no hayan contribuido a los mismos. Dichos
terrenos podrán también enajenarse mediante subasta, abonándose el resultado a los propietarios, en la
misma proporción.
VI.- CONTENIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
A.- Documentos.
- Memoria.
- Cédula Urbanística.
- Planos.
B.- Autores del Proyecto.
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1.- MEMORIA. En la misma se debe contener lo siguiente: a.- Descripción del polígono. b.- Descripción detallada de los criterios de valoración de los:
- Derechos ( Superficie y valor urbanístico)
- Adjudicaciones.
- Indemnizaciones.
- Gastos de urbanización.
- Cuadro resumen.
Generalidades:
- Se ha de tener en cuenta los criterios expresados
por los propietarios que no sean contrarios a la ley.
Artículo 87 REGLAMENTO DE GESTIÓN.
Para la definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento ni ocasionen perjuicio al interés público o a tercero.
- Los derechos de los propietarios hay que referirlos
al inicio del expediente. ( Relación de ocupantes)
- Hay que partir de planos catastrales a falta de
escrituras. Las escrituras pueden modificar el
parcelario inicial. ( Desglosarlo en números 1 a, 1
b,......).
- Importante desglosar las parcelas iniciales en los
pro-indivisos con definición del %.
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VALORACIÓN DE DERECHOS.
Artículo 86 Reglamento de gestión.
1. El derecho de los propietarios afectados será
proporcional a la superficie de sus respectivas fincas
que quede comprendida en la unidad reparcelable.
( Esto se va a constatar a través de los Planos Topográficos, si existiese
discrepancia entre la realidad física y lo que determinan las escrituras,
prevalece la realidad física.
ART. 103.3. Reglamento de Gestión. En caso de discordancia entre
los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre
aquéllos en el expediente de reparcelación.)
2. ...Párrafo derogado por el RD 304/1993 de 26 de febrero.
3. La fecha para determinar el derecho de los propietarios
afectados será la de iniciación del expediente de
reparcelación.
Art 175 LSRM
2. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie
de las parcelas respectivas en el momento de aprobación de la
delimitación de la Unidad de Actuación. No obstante, los
propietarios, por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
En Suelo Urbano los derechos se valoran determinando el
valor urbanístico de las propiedades.
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Existe casuística con respecto a los viales:
- Semieje paredes colindantes ?
- Administración ( escrituras )
- Reparto proporcional.
- Parcelas en 1º línea de playa, en Plan Parcial procurar
adjudicar en la 1ª línea resultante aunque incumpla el Art. 95 (
50% en superficie no edificable)
VALORACIÓN DE ADJUDICACIONES.
Artículo 88 Reglamento de gestión.
1. La superficie susceptible de edificación o de aprovechamiento
privado, conforme al plan que se ejecute, que deba ser objeto de adjudicación,
se valorará con criterios objetivos y generales para toda la unidad
reparcelable.
Artículo 175 LSRM. Proyecto de reparcelación.
2. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes
criterios:
b) La valoración de las parcelas resultantes tendrá en cuenta el
volumen edificable, el uso asignado por el Plan, la situación y
cualquier otra característica diferencial, de conformidad con lo
establecido en la legislación estatal.
- No hay que entrar en demasiado desglose que
puede hacerlo excesivamente complicado.
- Igualar el grado de colmatación en
adjudicaciones.
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- Desglosar al máximo posible en cada una de
las tipologías que existan.
- Tener en cuenta que los realmente perjudicados
son los residentes reales en el polígono.
- Utilizar barémos y porcentajes lo mas objetivos
posible.
- Mantener siempre que sea posible las
edificaciones. ( En el caso de existir edificaciones que
no se ajusten al planeamiento por ser incompatible con
los nuevos usos, indemnizar al valor urbanístico pero no
a valor de desahucio.)
CUADRO DE PROPIETARIOS.
ART. 175. 3. b LSRM.
3. El proyecto de reparcelación contendrá los siguientes documentos:
b) Relación de propietarios y titulares de derechos incluidos en su
ámbito, con expresión de la naturaleza y cuantía de éstos, distinguiendo
los que deben extinguirse con la ejecución del plan.
- Hay que tener cuidado con las parcelas
parcialmente afectadas ya que habrá que adjudicar
los restos.
- Las superficies han de concretarse conforme al
plano topográfico, y las titularidades conforme a las
escrituras. *
- En las titularidades litigiosas, a ser posible
indemnizar como déficit de adjudicación.**
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Artículo 103 Reglamento de Gestión de 1978.
*3. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas,
prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente de reparcelación.
**4. Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos,
la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El proyecto de
reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa,
según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e
intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. Los gastos que
sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por vía de apremio
en caso de impago.
CUADRO DE ADJUDICACIONES.
Artículo 175 LSRM. Proyecto de reparcelación.
3. El proyecto de reparcelación contendrá los siguientes
documentos:
c) Propuesta de adjudicación de fincas resultantes, con
designación nominal de los adjudicatarios y expresión del
aprovechamiento urbanístico correspondiente.
- Hay que comprobar el grado de colmatación.
- Trabajar con unidades de valor cuando existan
tipologías claramente diferenciadas.
- Adjudicar parcelas con acotaciones claras y a
escalones de 5 m mínimo.
- Siempre que sea posible ajustar el derecho a lo
adjudicado. ( Pequeñas variaciones en el grado de
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colmatación.)
- Valor en la diferencia de adjudicación precio medio
de solares.
- Las diferencias de adjudicación son sin urbanizar.
- Las indemnizaciones por diferencia de adjudicación
son compraventas. ( No están exentas del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales o I.V.A en su
caso.)
Ley del suelo de 1992 Artículo 170 . Adjudicaciones de terrenos y
supletoriedad de las normas de expropiación forzosa
1. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación
cuando se efectúen en favor de los propietarios comprendidos en la
correspondiente unidad de ejecución, y en proporción de sus respectivos
derechos, estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los
requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones
de domino a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares
adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente
corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las
liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
Artículo 130 Reglamento de Gestión de 1978.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 102 de la Ley del Suelo, todos
los actos comprendidos en la reparcelación que cumplan los requisitos
establecidos en este Reglamento estarán exentos con carácter permanente del
Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados y no tendrán la consideración de transmisiones a los efectos de
exacción del Arbitrio sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. Cuando
el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que
proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se
girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
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CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
- Las edificaciones existentes mantenerlas siempre
que sea posible.
- Que cumpla con lo marcado en el planeamiento. ( art. 89 R.G ; 175.2.H LSRM )
- Que no cumpla, pero se puede mantener si cumple
los 6 puntos indicados. ( ART. 90 R.G )
- No sea necesaria la demolición.
- No existan usos incompatibles.
- Superficies edificables sea mayor que las parcelas
adjudicadas.
- No se haya decretado la demolición.
- No exista un exceso superior al 15%.
- No exista un defecto inferior al 15%.
- No adjudicar parcelas inferiores a la unidad de
parcela mínima establecida por el planeamiento.(
Casos especiales entre medianerías).
Art.175.2.f) LSRM “ No podrán adjudicarse como finca
independiente superficies inferiores a la parcela mínima edificable
o que no reúnan la configuración y características adecuadas para
su edificación conforme al planeamiento. “
- Adjudicaciones dentro del + , - 15%. ( ART.96 R.G)
- Adjudicar preferentemente en solitario frente a los
pro- indivisos. ( Son problemáticos de construir). Art.
94 R.G ; 175.2.g LSRM.
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- Si los derechos son inferiores al 15% compensación
en metálico. ( La ley del 92 lo elimina), siendo preferente
la adjudicación en pro-indiviso según el Reglamento de
Gestión. ( VER ART.94 R.G ; 175.2.F )
- Las adjudicaciones sean lo mas próximas posible
excepto cuando + del 50% esté en terreno no
edificable. ( VER ART. 95 R.G ; 175.2.e LSRM )
- Las adjudicaciones llevarán indicadas su cuota de
participación en función del valor que tenga. ( hay
que prestar atención a las diferentes tipologías.)
art.175.2.b LSRM
- Valorar las adjudicaciones, incluso las de dominio
público.
- A la administración se le adjudicará el porcentaje
marcado por la ley.( Art. 69 R.G ; ART 80 LSRM )
1.- Suelo Urbano sin consolidar y Suelo Urbanizable. Cesión
del 10% de aprovechamiento. En los planes de iniciativa
particular esa cesión será sin coste de urbanización para la
administración. ( Es una decisión del legislador y con ello se
pretende que los ayuntamientos no soporten los costes de
urbanización de ese 10% de aprovechamiento, por otro lado es un
coste elevado para los particulares que deben soportarlo y que
puede frenar el empuje de la iniciativa privada. )
2.- Polígonos con exceso de aprovechamiento sobre la media
en Suelo Urbanizable cede el exceso.
21
3.- El porcentaje marcado sobre el restante. ( no cesión del
10% en S. Urbano consolidado ). Art 68 R.G
4.- Las parcelas de dominio público no tienen porcentaje, son
inembargables imprescriptibles e inalienables.
5.- Los viales que son de propiedad municipal en
expropiación,¡ cuidado con la titularidad.!
- En los polígonos con aprovechamiento inferior real
al medio, la administración costeará la diferencia de
coste en bienes de urbanización. ( art. 64 R.G )
- La participación de la administración en los costes
de urbanización:
Artículo 161 LSRM. Participación de la Administración en los
gastos de urbanización.
1. La Administración participará en los gastos de urbanización en la
proporción de aprovechamiento que le corresponda por cesión
obligatoria, salvo en los sistemas de concurrencia y concertación
indirecta en que se podrá fijar como elemento del concurso el grado de
participación en dichas cargas.
2. En Unidades de Actuación en suelo urbano, cuando resulten
excesivas las cargas de urbanización, la Administración podrá
aumentar su contribución en los gastos de aquélla, equiparando la
repercusión de los costes a los de otras actuaciones análogas, que
hayan resultado viables.
Artículo 80.d. LSRM Deberes vinculados a la transformación
urbanística.
d) Ceder al Ayuntamiento los terrenos en que se localice el 10 por 100
del aprovechamiento del sector o adquirir, a requerimiento de la
Administración actuante, dicho aprovechamiento por el valor
establecido en la legislación vigente.
La Administración asumirá las cargas de urbanización que
correspondan a dicho aprovechamiento, salvo en los planes de
22
iniciativa particular, en que corresponde al urbanizador. No
obstante, en los sistemas de actuación de concurrencia y concertación
indirecta, la Administración podrá fijar como elemento de concurso el
grado de participación en dichas cargas. Excepcionalmente, cuando
resulten excesivas las cargas de urbanización para los propietarios
afectados, en relación con el aprovechamiento previsto, podrá
aumentarse la contribución de la Administración a dichas cargas, hasta
el límite que represente el citado aprovechamiento.
- Relación clara entre parcelas iniciales y parcelas
resultantes. ( ACCESO AL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
- Comprobar que los porcentajes suman el 100%, y
que la suma de superficies y aprovechamientos se
ajustan.
- Los usufructos e hipotecas se trasladan a parcelas
adjudicadas. ¡ ATENCIÓN A LOS PRO-INDIVISOS !
CUADRO DE INDEMNIZACIONES.
DETERMINAR LAS INDEMNIZACIONES Y APORTACIONES
ECONÓMICAS.
a.- Compensaciones por diferencias de adjudicación. A veces es
muy difícil distribuir los aprovechamientos de los propietarios teniendo como
referencia los bienes y derechos que se extinguen. ( Va a depender en gran
medida de la flexibilidad del planeamiento ). Si las diferencias son grandes,
estas se adjudicaran en otra parcela, y se constituirá un pro-indiviso con
todos los propietarios que vean allí reflejada su diferencia de
aprovechamiento. En los casos en los que esa diferencia sea pequeña se
les indemnizará según lo establecido en el Reglamento de gestión 78.
El proyecto de reparcelación tiene que tener un contenido específico del
valor urbanístico que deba adjudicarse a cada propietario, este debe estar
debidamente justificado.
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Este valor nos va a servir para valorar las diferencias de adjudicación por
exceso o por defecto.
¿ Como se cuantifica ? Para no perjudicar a nadie en exceso o defecto se
utilizan 2 criterios simultáneamente, como son:
1. Con criterios de valor urbanístico.
2. Con criterios de valor de mercado.
b.- Indemnizaciones por bienes y derechos. Son aquellos derechos
que son incompatibles con la ordenación urbanística, el proyecto de
reparcelación debe definirlos y enumerarlos. A su vez dentro del periodo de
información pública, hay obligación de notificar a los titulares catastrales
esta situación , se les da audiencia para que aporten las escrituras públicas
y los derechos reales o personales que tengan, para depurar todas las
cargas de esas fincas.
1.- PLANTACIONES. Son indemnizables y hay varios casos :
a.- Arbolado con ciclo de producción largo. Se valorarán
los árboles conforme a la ley de expropiación forzosa. (
peritación técnica, que lo valora con respecto a otras
plantaciones análogas, en función de la especie y ciclo de
producción en el que estén. ( a valor de mercado.
b.- Los cultivos de temporada, el periodo de recolección es
inferior al plazo de la reparcelación, por ello no suelen ser
objeto de indemnización. Solo en caso de expropiación por
procedimiento de urgencia son indemnizables.
c.- Instalaciones agrícolas de riego, goteo,........ Se van a
indemnizar y se fija esa indemnización por la diferencia
resultante entre el valor de reposición- valor depreciación.
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2.- EDIFICACIONES.
Es la diferencia entre el valor de reposición ( lo que costaría
hacer la edificación al día de hoy con los mismos elementos y
mismas condiciones.) menos la depreciación ( por
envejecimiento, uso o estado de conservación.) Está admitida
una depreciación por envejecimiento natural, se suele acudir
criterios catastrales de depreciación. ( Tablas del Mº de
Hacienda.)
3.- ACTIVIDADES INDUSTRIALES O MERCANTILES.
Comerciales, agrícolas, ganaderas, industriales. Para indemnizar se
sigue el criterio general de la Ley de Expropiación forzosa con un
matíz, lo que indemnizamos no es la depreciación de la actividad,
sino el coste del traslado. ( Salvo casos excepcionales , Ej: Farmacia.
) Componentes a tener en cuenta:
a.- Elementos no susceptibles de traslado, se valorarán
con los mismos criterios que para las edificaciones. Ej:
Instalaciones no desmontables como una nave industrial.
b.- Elementos que si son susceptibles de traslado, Será
indemnizable el coste de traslado. Ej: Maquinaria, coste de
desmontarla, trasladarla y volver a montarla.
c.- Pérdida de clientela o fondo de comercio. ¿ Como se
lleva a cabo la valoración ? Esto es difícil dado el grado de
subjetividad, se aportarán tasaciones periciales y en caso de
discrepancia se acudirá a los tribunales.
d.- Periodo de inactividad. Hay una gran subjetividad en la
valoración,¿ Como se valora el tiempo de traslado? ¿ Y la
pérdida de salario de los trabajadores ?.
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4.- DESHAUCIO PARA VIVIENDAS Y ARRENDAMIENTOS. Es
difícil valorar el precio real del deshaucio y de los perjuicios por el
abandono de la vivienda, búsqueda y compra de otra vivienda. Los
criterios que se siguen son:
- valor de V.P.O + parámetros en función de ser
propietarios o ser arrendatarios.
- coeficientes de ponderación nº de habitantes viviendas,
antigüedad casa,...... las indemnizaciones pueden estar
comprendidas entre 1.5 millones de pesetas hasta los
5 millones de pesetas.
Los arrendamientos se valorarán:
- Si son arrendamientos regulados por la L.AU 94 , el
tiempo que aún falta por transcurrir hasta los 5 años de
prórroga forzosa.
Si son arrendamientos regulados con anterioridad a esta ley por
el valor estimado del deshaucio.
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
1.- Conceptos contemplables.
- Indemnizaciones.
- Gastos Iniciales. ( Escrituras, publicaciones, proyectos)
- Obras de urbanización interiores. Art 59 R.G ( es una
estimación de su coste aproximado ).
i. En Suelo Urbanizable no sectorizado se pueden
incluir obras de urbanización exteriores de
infraestructuras.
ii. Incluir partida para deslinde de parcelas resultantes.
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2.- Las diferencias de adjudicación llevan el I.V.A incluido.
Artículo175 LSRM .Proyecto de reparcelación.
i) En la cuenta de liquidación del proyecto se incluirán las indemnizaciones que
correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por
defecto como por exceso, valorándose al precio medio de las parcelas resultantes.
3.- Las indemnizaciones son a los titulares del derecho que
obstentan.
4.- Las diferencias de adjudicación son en las parcelas resultantes
con independencia de la cuota de participación.
5.- Los pagos son proporcionales a la cuota de participación.
6.- Las indemnizaciones se compensarán, puede dar lugar a saldos
positivos que no reflejan la carga real sobre la parcela. ( Art. 98 R.G ;
127.1 R.G )
7.- La cantidad resultante quedará reflejada en la escritura. (
diferenciar cobro de pagos, ver plazos)
8.- Desglosar las cuentas de las parcelas resultantes en cada uno de
los adjudicatarios, evitando que se mezclen saldos positivos y
negativos.
9.- Diferenciar el pago de indemnizaciones del resto de los pagos (
IVA ).
2.- CÉDULAS URBANÍSTICAS. Los datos que deben venir
reflejados en ellas son los siguientes:
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- Denominadas con mención al polígono que les
sirve de referencia.
- Superficie.
- Linderos.
- Plano con cotas y orientación a escala suficiente.
- Adjudicatarios. ( Cuando haya pro-indivisos desglosar
los saldos parciales de cada uno e indicar el % de
adjudicación de la parcela.)
- Cuota de participación.
- Saldo de la parcela. ( En observaciones desglosar en
pagos y cobros. )
- Aprovechamiento urbanístico adjudicado.
- Informativo:
- Observaciones.
- Condiciones urbanísticas. ( Nº de plantas, altura
máxima, usos permitidos, ocupación.)
- Si existen servidumbres hay que dejarlas bien definidas.
3.- PLANOS.
Art. 175.3 LSRM “. El proyecto de reparcelación contendrá los siguientes
documentos:
e) Planos, a escala adecuada, de información, ordenación, parcelación
originaria y resultante de la adjudicación. “
Como plano fundamental a pesar de no estar indicado en el art. 82 del
Reglamento de Gestión de 1978, es el plano topográfico. Normalmente
no coincide con la superficie expresada en el planeamiento.
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Artículo 82 Reglamento de Gestión de 1978.
1. El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto, que deberá constar de los siguientes documentos:
f) Planos:
o f.1. Plano de situación y relación con la ciudad.
o f.2. Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.
o f.3. Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute.
o f.4. Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas.
o f.5. Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas.
o f.6. Plano superpuesto de los de información y adjudicación (f.2 y f.5).
2. ...Párrafo derogado por el RD 304/1993 de 26 de febrero.
3. La documentación anterior podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL ( Giro de cuotas)
A.- Si se actúa por el Sistema de cooperación se podrán crear
asociaciones administrativas de cooperación y una de sus
finalidades es la de colaborar en el cobro de las cuotas de
urbanización. En el Sistema de compensación esta función es
asumida por la Junta de Compensación.
Artículo 191 R.G 1978
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1. En el sistema de cooperación, los propietarios de las fincas de un polígono o unidad de actuación
podrán constituir asociaciones administrativas con la finalidad de colaborar en la ejecución de las
obras de urbanización.
2. Las Asociaciones administrativas de cooperación se formarán por iniciativa de los propietarios o
de la Administración actuante.
Artículo 192 R.G 1978
1. Las Asociaciones administrativas de cooperación estarán constituidas por los propietarios de
bienes que se incorporen a las mismas dentro de un polígono o unidad de actuación. La pertenencia a una
asociación será voluntaria, pero no podrá constituirse más de una en cada polígono o unidad de actuación.
2. Las normas o estatutos por los que haya de regirse la asociación serán sometidos a la aprobación
de la Administración actuante. Acordada, en su caso, la aprobación, se inscribirá en el Registro de
Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
3. Los propietarios constituidos en asociación elegirán de entre ellos un Presidente, que tendrá la
representación de todos y a través del cual se establecerán las relaciones con la Administración actuante.
4. Los acuerdos de la Asociación administrativa de cooperación se adoptarán siempre por mayoría
de los presentes, ejercitando voto personal.
Artículo 193 R.G 1978.
Serán funciones de las Asociaciones administrativas de cooperación las siguientes:
a) Ofrecer a la Administración sugerencias referentes a la ejecución del plan en el polígono
o unidad de actuación de que se trate.
b) Auxiliar a la Administración en la vigilancia de la ejecución de las obras y dirigirse a ella
denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para el más correcto
desarrollo de las obras.
c) Colaborar con la Administración para el cobro de las cuotas de urbanización.
d) Examinar la inversión de las cuotas de urbanización cuyo pago se haya anticipado,
formulando ante la Administración actuante los reparos oportunos.
e) Gestionar la concesión de los beneficios fiscales que procedan.
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f) Promover con la Administración actuante Empresas mixtas para la ejecución de obras de
urbanización en el polígono o unidad de actuación.
B.- Las licencias se pueden conceder una vez aprobado el proyecto
de reparcelación, por vía administrativa. La ejecución simultánea de
urbanizaciones y construcciones es posible siempre y cuando se
presten los avales necesarios que exige el art. 211 LSRM.
Artículo 186 R.G 1978
1. En el sistema de cooperación, los propietarios del polígono o unidad de actuación aportan el
suelo de cesión obligatoria, y la Administración ejecuta las obras de urbanización.
2. Los costes de urbanización serán a cargo de los propietarios afectados. La Administración,
titular del 10 por 100 del aprovechamiento medio, participará en dichos costes en esa proporción.
3. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos
en el polígono o unidad de actuación, salvo que ésta sea innecesaria, de conformidad con lo previsto en el
presente Reglamento.
4. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa
el acuerdo aprobatorio de la reparcelación del polígono o unidad de actuación, cuando aquélla sea
procedente.
Artículo 211 LSRM Garantía adicional.
En el caso de ejecución simultánea de la urbanización y la edificación, el Ayuntamiento exigirá al
promotor de ésta garantía en la cuantía del coste de los servicios urbanísticos necesarios para
asegurar que, al término de la edificación, la parcela va a tener la condición de solar, así como el
compromiso de no utilizar aquélla hasta que esté terminada la urbanización y de fijar esta condición en
las cesiones de dominio o de uso de todo o parte del edificio.( puede haber problemas con la
disponibilidad de los terrenos.)
C.- La cuenta de liquidación provisional se actualiza con el expediente de
GIRO DE CUOTAS.
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D.- Realizar un primer Giro llamado “ Giro 0 ”, para la disponibilidad de los
terrenos hay que tener en cuenta las diferencias de adjudicación y las
indemnizaciones.
E.- Ajustar las obras de Urbanización a la adjudicación + 10 % ( Ley 30 / 12 /
1998 de medidas urgentes. Establece una financiación plurianual.)
F.- Desglosar en Giros equilibrados, previendo los costes en los 6 meses
siguientes.
Artículo 189 Reglamento de Gestión 1978.
1. El pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanización, por el
importe correspondiente a las inversiones a realizar en los seis meses siguientes, deberá efectuarse en
el plazo de un mes desde el requerimiento que se formule por la Administración actuante.
2. Transcurrido dicho plazo, la Administración podrá proceder a la exacción de las cuotas por la
vía de apremio.
G.- Se pueden conceder plazos para el pago con un máximo de 5
años, con la presentación de garantías, que a su vez devengarán
intereses.
Artículo 190 Reglamento de Gestión 1978.
1. La Administración podrá conceder fraccionamientos o aplazamientos del pago de los
costes de urbanización a solicitud de los interesados.
2. El aplazamiento que se conceda no podrá ser superior a cinco años y el beneficiario deberá
prestar garantía suficiente a juicio de la Administración.
3. Los aplazamientos en el pago de las cuotas devengarán en favor de la Administración
anualmente el tipo de interés básico del Banco de España.
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4. Los propietarios que soliciten licencia para edificar antes de la total terminación de las
obras de urbanización no podrán obtener aplazamiento o fraccionamiento de sus cuotas.
H.- La administración puede compensar los gastos de urbanización
con compra de parcelas. ( Valorar por debajo del valor de v.p.o para no
perder cuando se vendan ).
LIQUIDACIÓN DEFINITIVA.
Artículo 128 Reglamento de Gestión 1978
1. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la
urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde
el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
2. Tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los
terrenos.
3. En la liquidación definitiva se tendrán en cuenta:
a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que se
hayan producido con posterioridad al acuerdo de reparcelación.
b) La errores u omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo.
c) Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales
posteriores al mismo.
4. Si con posterioridad a la liquidación definitiva se produjeran nuevas resoluciones
administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución
de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
Artículo 126 Reglamento de Gestión.
1. Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de
liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne.
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2. Esta afección será preferente a cualquier otra y a todos las hipotecas y cargas anteriores,
excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del artículo 1923 del Código Civil
y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén vencidos y no satisfechos y se hayan
hecho constar en el Registro antes de practicarse la afección a que el presente artículo se refiere.
3. La afección será cancelada a instancia de parte interesada, a la que se acompañe
certificación del órgano actuante expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva
referente a la finca de que se trate.
En todo caso, la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de haberse hecho constar el
saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse extendido la nota de
afección. La cancelación se practicará a instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro
asiento o expedirse certificación relativa a la finca afectada.
CUADRO DE AJUSTE FINAL.
A.- Hay que tener en cuenta todos los gastos habidos más la
previsión para las últimas publicaciones.
B:- Cantidades que deben abonar las empresas suministradoras.
( Han de ser coherentes a efectos de hacer las certificaciones
correspondientes.)
Artículo 59 Reglamento de Gestión 1978.
1. El importe de las obras de urbanización que corre a cargo de los propietarios de un polígono o
unidad de actuación comprenderá los siguientes conceptos:
a) Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas, construcción y encintado de aceras y canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la vía pública para servicios.
b) Obras de saneamiento, que comprenden colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras en la proporción que afecte a la unidad de actuación o polígono.
c) Suministro de agua, en el que se incluirán las obras de captación cuando fueran necesarias, distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidratantes contra incendios.
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d) Suministro de energía eléctrica, incluidas conducción y distribución, y alumbrado público.
e) Jardinería y arbolado en parques, jardines y vías públicas.
2. Los particulares afectados por obras de urbanización en un polígono o unidad de
actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y
energía eléctrica, con cargo a las Empresas concesionarias, en la parte que, según la reglamentación
de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Los costes de instalación se
acreditarán mediante certificación expedida por la Administración actuante.
Art 160.2 LSRM Los gastos de urbanización corresponden a los propietarios o titulares
de derechos patrimoniales, según el régimen aplicable a cada clase y categoría de suelo.
Corresponden a las empresas concesionarias o titulares de los servicios los gastos de
las instalaciones y obras necesarias para el suministro y servicios energéticos, de
telecomunicación o nuevas tecnologías de sectores liberalizados por la legislación
estatal. Los propietarios de suelo o promotores tendrán derecho a ser reintegrados de los
gastos anticipados por estos conceptos.
( Ver Orden de 3 de Marzo de 1995 sobre extensión de Redes Eléctricas
de la Consejería de Fomento y Trabajo.)
C.- Columna de cantidades aportadas por los promotores.
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VI. PROCEDIMIENTO.
PROYECTO DE REPARCELACIÓN
1.- Presentación del Proyecto de Reparcelación en el Ayuntamiento. ( Art.176.2 LSRM )
2.- Aprobación inicial por el Ayuntamiento. En el plazo máximo de 2
meses desde la presentación del proyecto. ( Art.176.2 LSRM )
3.- Se someterá a información pública. Mínimo durante 20 días. (
Art.176.3 )
a.- Anuncio en el B.O.R.M.
b.- Anuncio en dos diarios de mayor difusión regional.
c.- Notificación individualizada a los titulares que consten en el
proyecto.
4.- Información de las alegaciones presentadas en el periódo de
información pública.
5.- Aprobación definitiva por el pleno del Ayuntamiento, en el plazo
máximo de 3 meses desde la aprobación inicial. Esta se someterá a
información pública: ( Art.176.4 LSRM )
a.- Anuncio en el B.O.R.M.
b.- Anuncio en 2 diarios de mayor difusión regional.
c.- Notificación individualizada a los titulares del proyecto e
interesados.
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6.- Consecuencias de la aprobación definitiva. ( Art.177 LSRM )
a.- Extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre las
fincas originales.
b.- Exenciones fiscales para la adjudicación de las nuevas fincas.
c.- Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas,
gravámenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesión.
d.- Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las
nuevas siempre que quede establecida su correspondencia.
e.- Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las
cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación.
f.- Adquiere firmeza en vía administrativa esa aprobación definitiva, se
procederá a otorgar escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la
Propiedad, conforme a la normativa estatal.
g.- El Ayuntamiento procederá a la ocupación inmediata de los terrenos.
En el Sistema de Compensación existen las peculiaridades que recoge el art.
182 de la LSRM. ( ver )
En el Sistema de Cooperación esas peculiaridades las marca el art. 184 ( ver )
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VII. PROCEDIMIENTOS ABREVIADOS.
1.- Reparcelación voluntaria. Es aquella que se produce cuando todos
los propietarios implicados acuerdan unánimemente una propuesta de
reparcelación, recogida en un proyecto de reparcelación que formalizan ante
notario y presentan ante la administración competente.
2.- Reparcelación económica. Es aquella que se produce cuando las
circunstancias de consolidación de la edificación de los terrenos, no fuera
posible llevar a cabo la reparcelación material de toda o de una parte de la
superficie de al menos el 50% de la unidad de actuación.
3.- Normalización de fincas. Es aquella en la que no es necesaria la
redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación, pero sí se tiene que
regularizar la configuración física de las fincas para adaptarlas a las
determinaciones del Planeamiento. ( ver art. 168 LSRM ).
