El Régimen de Propiedad en Condominio en Veracruz Lic. Julio Alejandro Hernández Gallardo Notario No. 29 Veracruz, Veracruz de Ignacio de la Llave. 1

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El Régimen de Propiedad en

Condominio en Veracruz

Lic. Julio Alejandro Hernández Gallardo

Notario No. 29 Veracruz,

Veracruz de Ignacio de la Llave.

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Marco Legal

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

• Artículo 26: en lo referente al sistema de planeación democrática del desarrollo nacional.

• Artículo 27: en lo referente a la regulación de la propiedad privada (tercer párrafo).

• Artículo 115, fracción V, inciso a) a la f): facultades delegadas al Municipio en Desarrollo Urbano y regulación de la propiedad.

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Marco Legal

• Constitución Política del Estado de Veracruz

• Artículo 33, fracción VIII: faculta al congreso para expedir la Ley Orgánica del Municipio Libre.

• Artículo 49, fracciones X y XIX: faculta al ejecutivo del estado para expedir los Planes de Desarrollo Veracruzano y Celebrar convenios con los Municipios.

• Artículo 71, fracciones I, III y XII: coordinación con el estado para la prestación de servicios públicos, formulación, aprobación y administración de la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal, reservas territoriales, uso del suelo y tenencia de la tierra.

• Artículo 75: Sistema de Planeación Democrática para el Desarrollo Integral del Estado.

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Marco Legal

• Ley General de Asentamientos Humanos

• Artículo 9, fracción X: facultad de los Municipios para expedir licencias y permisos de uso del suelo de fraccionamientos y condominios.

• Ley Orgánica del Municipio Libre

• Artículo 35, fracciones XXVIII y XXIX: ordenamiento del suelo y otorgamiento de licencias y concesiones.

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Marco Legal

• Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave

• GOE 15 de abril de 2009.

• Abrogó la ley del 18 de julio de 1988.

• Ley número 241 de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz

• GOE 13 de abril de 2011.

• Artículos 4 y 8 fracción I inciso k): faculta a los Municipios a expedir licencias, autorizaciones y permisos relativos a los Condominios.

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Figuras Novedosas de la Ley de Condominio

• Conjunto Urbano Condominal.

• Condominio Familiar.

• Condominio Concesionado.

• Medios alternativos de controversias: conciliación, mediación y arbitraje.

• Número ilimitado de Unidades Privativas.

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Concepto

• Condominio: El inmueble cuya propiedad pertenece a dos o más personas, a quienes corresponde de manera simultánea e indisoluble una unidad de propiedad exclusiva y los derechos de copropiedad de los bienes y áreas de uso común.

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Clasificación de los Condominios

Tomando en cuenta

su estructura

- Vertical- Horizontal- Mixto

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Por lo que hace

a su uso

- Habitacional- Campestre/Agropecuario- Abasto, Comercio o Servicios- Industrial o Agroindustrial- Recreativos- Mixtos

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Atendiendo a la

voluntad de quien

lo constituye

a) De carácter Privado

b) De carácter Público

- Declaraciones unilaterales de voluntad- Disposición testamentaria- Subdivisión de copropiedad- Sobre copropiedad familiar- Por concesión de vías públicas (mediante acuerdo de voluntades)

- Municipales- Estatales- Federales

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Permisos y Licencias

• Del Ayuntamiento:i) Opinión favorable de uso del suelo con destino a condominio o en su caso la autorización cuando sea encargado de su

propio desarrollo urbano municipal en cualquiera de sus modalidades, lotes, casas, locales o departamentos; sean verticales, horizontales, de abasto, comercio, servicio, industrial, agroindustrial, agroindustrial, recreativo o mixtos. (únicamente para inmuebles nuevos)

ii) Licencia de construcción.

iii) Alineamiento y número oficial.

iv) Monto de la fianza que debe otorgar el propietario para garantizar los vicios ocultos que pudiera tenerla construcción (por lo general será del 10% y es fijado por el propio Ayuntamiento).

v) Planos ejecutivos autorizados (arquitectónicos, estructurales, hidráulicos, sanitarios y eléctricos).

vi) Autorización para constituir el régimen en condominio.

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• De los organismos descentralizados (federales, estatales y municipales)

- Comisión Federal de Electricidad

i) La factibilidad en el suministro de energía eléctrica en el inmueble.

ii) La contratación de fluido eléctrico, previa aprobación de los planos de instalaciones eléctricas a cargo de los peritos autorizados para ello por parte de la secretaría de energía.

- Sistema de Agua y Saneamiento

iii) Factibilidad de suministro de agua potable.

iv) Autorización de conexión al drenaje municipal para la descarga de aguas residuales.

v) Autorización para la construcción e instalación de una planta de tratamiento de aguas residuales (dependiendo del tamaño de la unidad condominal)

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- Secretaría de Salud

i) Autorización de los planos ejecutivos en los que conste que la iluminación e instalaciones sanitarias, garantizan la higiene necesaria para el conjunto y para cada unidad privativa..

- Adicionado a los anteriores son requeridos:

ii) Memoria descriptiva de áreas privativas y comunes.

iii) Proyecto del reglamento de administración del condominio.

iv) Copia de la autorización de traslado de dominio o enajenación de lote (si se encuentra ubicado en un fraccionamiento)

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iv) Autorización por parte de la Coordinación Estatal del Medio Ambiente dependiente de dicho instituto. (reflejará el impacto ambiental que el condominio tendrá).

v) Planos ejecutivos, estructurales, arquitectónicos, de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas tanto de áreas privativas como de áreas comunes.

vi) Póliza de fianza que garantiza los vicios ocultos (excepto en condominio familiar) artículo 50.

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Requisitos extralegales exigidos por la dirección:

i) Título de propiedad, certificado por el Registro Público de la Propiedad con un máximo de 15 días a partir de su expedición.

ii) Certificado de libertad de gravámenes, con antigüedad máxima de 15 días.

iii) Fotografías del inmueble.

iv) Responsiva técnica suscrita por arquitecto o ingeniero civil con título registrado ante la SEP o ante la Universidad Veracruzana debidamente ratificado ante notario público que determine y avale la seguridad estructural del condominio y su funcionalidad.

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Aspectos Generales

• Permiso

• Una vez acreditados cada uno de los requisitos mencionados, se expedirá la autorización para la constitución de propiedad en condominio.

• ¿Cuál es la autoridad facultada para la expedición?

De conformidad del artículo 8, fracción I, inciso k) será el Municipio el facultado.

- Constitución- Prórroga- Modificación - Acta de asamblea

- Otras necesarias

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¿Qué deben hacer constar los notarios en la escritura constitutiva?

i) Relacionar los antecedentes de propiedad del inmueble, incluyendo su situación fiscal y registral.

ii) Relacionar todas y cada una de las constancias y autorizaciones antes mencionadas (licencia de construcción, alineamiento y número oficial, autorizaciones de la Secretaría de Salud, SAS y CFE)

iii) En la cláusula primera, redactar expresamente la declaración de voluntad del interesado para constituir el régimen de propiedad en condominio.

iv) Describir las unidades privativas y comunes (detallando superficie, medidas, linderos e indiviso de cada una)

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¿Qué deben hacer constar los notarios en la escritura constitutiva?

v) Hacer mención de la fianza de garantía que otorga el constituyente y agregarla al apéndice.

vi) Designación del Administrador.

vii)Inserción del reglamento.

viii)Causales de modificación y reforma de la escritura constitutiva.

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Bienes Comunes

• Bienes comunes a todos los condóminos:

- El suelo, subsuelo (exceptuando los minerales, sustancias y aguas a que se refiere el artículo 27 Constitucional), los cimientos, estructura, castillos, cadenas, muros, albañales y registros, instalaciones eléctricas, instalación hidráulica y sanitaria para el suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y pluviales.

- Si el condominio es vertical: las puertas y portones, fachadas, escaleras, elevadores, azotea, estacionamiento de visitas, áreas verdes y de esparcimiento, vestíbulos de comunicación y acceso a unidades privativas así como los andadores.

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Bienes Comunes

• Bienes comunes entre los colindantes:

- Condominios Horizontales: muros medianeros, muros de la fachada principal y de la posterior, instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias que compartan.

- Condominios Verticales: muros colindantes, pisos y losas intermedios.

- Éstos bienes comunes entre colindantes tienen un régimen jurídico especial ya que los copropietarios los usarán de tal manera que no perjudique el interés del colindante. A su vez deberán contribuir proporcionalmente a los gastos de conservación y reparación de los mismos.

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Régimen Interno del Condominio (Reglamento)

• Derechos del Condómino

i) Propiedad exclusiva sobre tu área privativa.

ii) Copropiedad sobre los bienes comunes.

iii) De uso de los bienes comunes.

iv) De voz.

v) Votar y ser electo representante.

- Cada condómino tiene derecho a un voto según en proporción al valor indiviso que tenga su unidad privativa.

- En los condominios concesionados un voto por inmueble sin atender a su valor o tamaño.

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• Obligaciones de dar

i) Transmitir y gravar tanto la propiedad exclusiva e indivisa sobre áreas comunes.

ii) Pagar cuotas (ordinarias y extraordinarias).

iii) Pagar impuestos, derechos y aprovechamientos.

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• Obligaciones de hacer

i) Uso responsable y ordenado.

ii) Respetar el derecho de preferencia a arrendatarios y condóminos.

iii) Mantenimiento de colindancias.

iv) Obtención de constancia de no adeudo al vender.

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• Obligaciones de no hacer

i) Comodidad y tranquilidad.

ii) Estabilidad y seguridad.

iii) Libre tránsito y daño patrimonial.

iv) Obras y reparaciones.

v) Uso inviolable de bienes comunes.

vi) Planta baja.

vii) Planta azotea.

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• Asambleas de condóminos

- Quórum: en primera convocatoria el 51% del valor nominal del condominio. En segunda convocatoria el 33%. En tercera convocatoria con los condóminos que asistan y las decisiones se tomarán por mayoría.

- Necesidad de mayoría simple:

i) Primera convocatoria.

ii) Destrucción total del inmueble.

iii) Destrucción parcial (mayor a ¾ partes del valor del inmueble)

- Ordinaria: una vez por año- Extraordinaria: cuando sean legalmente convocadas

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- Necesidad de mayoría calificada:

i) Designación del encargado de la administración (65%).

ii) En caso de destrucción parcial, menor a ¾ partes del valor del inmueble, (75%)

iii) La realización de obras para el mejoramiento del aspecto o de comodidad (65%)

- Necesidad de unanimidad:

i) Modificación a la escritura constitutiva del condominio.

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- Facultades importantes de la asamblea:

i) Nombrar y remover al administrador o al comité de administración.

ii) Aprobar el presupuesto anual de gastos.

iii) Aprobar las cuentas del administrador.

iv) Aprobar las modificaciones del reglamento.

v) Reformar la escritura constitutiva.

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• Administrador

- Facultades del administrador:

i) Representación de los condóminos.

ii) Cobrar cuotas de mantenimiento.

iii) Convocar a asambleas.

iv) Llevar los libros de administración.

v) Ejecutar los acuerdos de la asamblea.

- Comité de Vigilancia (optativo)

- Persona física- Persona moral- Condóminos

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• Conjunto urbano condominal: el agrupamiento de dos o más condominios a los que se accede a través de vías generales de uso común y que además podrá contar con otros bienes, áreas o instalaciones comerciales de uso común. Y se conforma por:

- Condominios de zona: mismos que a su vez pueden estar conformados por condominios privados o unidades privativas.

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Requisitos de la escritura constitutiva de un conjunto condominal

• En adición a los referidos para el condominio en general:

i) La descripción de cada uno de los condominios de la zona y en su caso privados que lo conforman, así como las unidades privativas.

ii) El valor nominal de cada condominio privado y de zona respectivo, que irá en conjunción con el de la unidad privativa.

iii) Los reglamentos respectivos:

- Privado

- Zona

- General

- Construcción

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Artículos relevantes sobre el Conjunto Urbano Condominal

• Artículo 31:

• La renuncia que haga un condómino respecto de los derechos de gozar o usar los bienes, servicios o instalaciones de uso común o los generales de uso común, en el caso de conjuntos urbanos condominales, no es causa excluyente para cumplir con las obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento interior, el reglamento general, los acuerdos de la asamblea o del consejo y las demás disposiciones legales aplicables.

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• Artículo 36:

• Tratándose de conjuntos urbanos condominales, los condóminos y visitantes usarán las vías y áreas generales de uso común con estricto apego a las disposiciones jurídicas aplicables a vías y áreas públicas, en materia de tránsito personal y vehicular, sometiéndose a la jurisdicción de las autoridades federales, estatales y municipales competentes.

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• Artículo 39:

• Tratándose de conjuntos urbanos condominales, los condóminos y visitantes usarán las vías y áreas generales de uso común con estricto apego a las disposiciones jurídicas aplicables a vías y áreas públicas, en materia de tránsito personal y vehicular, sometiéndose a la jurisdicción de las autoridades federales, estatales y municipales competentes.

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Artículos relevantes sobre el conjunto condominal

• Artículo 41:

• Para la ejecución de obras en los bienes e instalaciones de uso común, se observarán las reglas siguientes:

• I. Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio o del conjunto urbano condominal, y para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las de carácter urgente, se efectuarán por la administración correspondiente, por lo que bastará la comunicación a la mesa directiva, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración. Tratándose de condominios familiares, dichas obras las podrá efectuar el coordinador del consejo, por lo que será suficiente la comunicación a los demás miembros de dicho consejo;

• II. Cuando el fondo de gastos de mantenimiento y administración resulte insuficiente o sea necesario efectuar obras no previstas, el administrador convocará a la asamblea que corresponda, a fin de que resuelva lo conducente. Tratándose de condominios familiares, su coordinador convocará a todos los miembros del consejo familiar con el mismo propósito. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes o instalaciones generales podrán ser efectuadas por los condóminos, en caso de ausencia del administrador o del coordinador, según corresponda;

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• III. Para realizar obras que se traduzcan en mejorar el aspecto o la comodidad, y que no aumenten el valor del condominio o del conjunto urbano condominal, o para aquellas que sin ser necesarias sí lo aumenten, se requerirá del voto aprobatorio de los condóminos que representen las dos terceras partes del condominio o conjunto urbano condominal, según corresponda, o de la totalidad de los miembros del consejo, en su caso;

• IV. El enajenante es responsable de los vicios ocultos de construcción del condominio o del conjunto urbano condominal; sin embargo, los condóminos podrán proceder a la reparación de los mismos en la proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio o conjunto urbano condominal, dejando a salvo sus derechos para actuar contra aquél, o para hacer efectiva la fianza de garantía que prevé el artículo 21, fracción X, de esta Ley, en su caso; y

• Se prohíben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y conservación de la construcción o afecten la comodidad de los habitantes del condominio o del conjunto urbano condominal; los que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a uno solo de los condóminos; y los que dañen o demeriten cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En los dos últimos casos, las obras podrán llevarse a cabo si existe acuerdo unánime entre los condóminos, y en el último, si además se indemniza al afectado a su plena satisfacción.

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• Artículo 44:

• El órgano máximo de decisión de un conjunto urbano condominal será la asamblea general, integrada por los representantes de cada condominio, en el que se resolverán los asuntos de interés común.

• Artículo 45:

• Dependiendo del número de condominios que contenga un conjunto urbano condominal, se podrán organizar por zonas, dando origen a las asambleas de zona, integradas por los representantes de los condominios que la conformen. En tal caso, la asamblea general se integrará por los representantes de zona y resolverán los asuntos de interés común a todos los condóminos del conjunto urbano condominal.

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• Forma de administración:

- Comité de administración de 3-5 integrantes

- Un administrador

- Un condómino

- Duración: el tiempo que determine la asamblea, en caso de que sea un condómino estará en su encargo de 1-3 años.

- Presidente- Contralor- Secretario- Vocales

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Condominio Familiar

• Es el inmueble cuya propiedad pertenece a dos o más familiares a los que corresponde una unidad de propiedad exclusiva y los derechos de copropiedad de los bienes y áreas de uso común el cual se constituye en un lote con vivienda ya construida (Fianza y reglamentos no son obligatorios).

• Requisitos:

- Vivienda ya construida.

- Con uso de suelo, altura y número de niveles que no viole el programa de desarrollo urbano correspondiente.

- Puede ser de uso mixto, con la condición que la propiedad exclusiva no sea destinada a casa habitación y no rebase el 20% de la superficie total construida.

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Condominio Familiar

- Que las áreas de propiedad exclusiva destinadas a casa habitación cuenten por lo menos con un baño, estancia, comedor, una recámara y una superficie construida de 30 m2.

- Declarar su voluntad en escritura pública.

- Por lo que hace a los derechos y obligaciones de los condóminos es similar al ya enumerado.

• Respecto a la administración:

- El consejo es el órgano máximo de decisión y está integrado por todos los condóminos.

- El consejo resuelve todos los asuntos de interés común.

- El consejo se reunirá cuantas veces sea necesario, las resoluciones se tomarán de común acuerdo en voto personal y derecho.

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Condominio Familiar

• Facultades del Consejo:

i) Designar a su coordinador y asignarle sus responsabilidades ante terceros.

ii) Señalar las medidas de seguridad y de las aportaciones para las áreas comunes del condominio.

iii) Aprobar las cuentas del coordinador.

iv) Modificar la escritura constitutiva con la aceptación de todos los condóminos.

• Coordinador:

- Durará en su encargo el tiempo que el consejo determine.

- Exigir el cobro judicial de cuotas y solicitar el embargo precautorio de bienes para asegurar su cargo.

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Condominio Concesionado

• Es el conjunto de inmuebles que parcial o totalmente formen o no parte de un fraccionamiento, lotificación, conjunto urbano o subdivisión que por un acto de concesión otorgada por el ayuntamiento obtengan el dominio para uso exclusivo de una o varias vías públicas incluyendo o no áreas de uso público.

- Interesará a los propietarios de inmuebles con frente o colindantes con vía pública que obtengan del ayuntamiento, la concesión de las vías públicas.

• Trámite:

- La totalidad de los vecinos propietarios deben solicitar i obtener del ayuntamiento una concesión de vías públicas.

- Que el uso de vías públicas no afecte el flujo vehicular o peatonal.

- Que todos los propietarios acepten las condiciones impuestas por el ayuntamiento.

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• Disposiciones generales:

- Comprenderá el uso y mantenimiento, guarniciones, banquetas, pavimentos, alumbrado, señalamiento vial, jardinería, infraestructura hidráulica y sanitaria y recolección de basura.

- Las vías concesionadas seguirán siendo jurisdicción de las autoridades correspondientes.

- En la escritura constitutiva se tendrá que acreditar que la totalidad de los condóminos son colindantes con la vía pública concesionada.

- No existe propiedad en común, únicamente derechos y obligaciones derivadas de la concesión de la escritura constitutiva y del reglamento respectivo.

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- Para la realización de cualquier obra será necesario obtener el permiso de todos los condóminos.

- La asamblea general es el órgano máximo de decisión, cada propietario tendrá derecho a un voto y las cuotas serán pagadas bajo esta misma premisa (no existe la proporcionalidad de otro tipo de condominios).

- Este condominio se extinguirá al término de la concesión o por falta de cumplimiento de alguna disposición de la misma (recisión administrativa).

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Medios alternativos de solución de controversias.

• El instituto insta a las partes a mediar y conciliar sus controversias. Podrá ser anterior o durante el procedimiento arbitral.

• El procedimiento arbitral será sustanciado ante el Instituto y podrá se promovido por el administrador, el coordinador del consejo, la mesa directiva o condominio familiar.

• Promovida la demanda por cualquiera de los interesados antes citados, el Instituto citará a las partes a una audiencia inicial. En esta audiencia la actora podrá modificar o ampliar su demanda y la demandada podrá dar contestación de forma verbal o escrita.

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Medios alternativos de solución de controversias.

• Si durante la primera audiencia el Instituto considera que hay suficientes elementos para resolver la controversia y las partes expresan que no desean aportar más pruebas, reconvenir, ampliar su demanda o contestación; dicho Instituto tendrá cinco días para emitir un laudo arbitral.

• Si las partes no llegaron a ningún acuerdo, aportaron pruebas adicionales o decidieron reconvenir, ampliar su demanda o contestación, el Instituto dará cita, dentro de los siguientes diez días para celebrar una segunda audiencia. En esta audiencia las partes podrán presentar sus respectivos alegatos.

• Terminada la instrucción el Instituto emitirá su laudo arbitral, al cual podrán las partes (en los siguientes tres días) pedir aclaración o corrección de los considerandos que consideren pertinentes.

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Algunos temas surgidos en la Constitución y vida del Régimen de Propiedad en Condominio

1.- ¿Que se debe hacer para Constituir el Régimen de Propiedad en el cual una persona aporta el terreno y otra las construcciones?.

2.- Terminación de la copropiedad de diversas personas respecto de un edificio.

3.- Al momento de diseñar el edificio, el arquitecto no toma en cuenta las dificultades viales del estacionamiento y es menester cambiar la ubicación y/o orientación de un cajón de estacionamiento para que se garantice de manera segura el paso de vehículos y peatones.

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4.- Generalmente en la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, al asignar los bienes de propiedad exclusiva se señalan los accesorios que forman parte de ella: la bodega, los cajones de estacionamiento, las jaulas de tendido, los lavaderos, los balcones o las terrazas.

5.- Se constituye por personas físicas un fideicomiso que tiene por objeto edificar , constituir el Régimen de Propiedad en Condominio y vender Unidades Privativas. ¿Quien comparece a vender?

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6.- En un Conjunto Urbano Condominal tienes que hacer donaciones a la CFE, esta te dice no quiero estar en condominio, no puedo pagar Cuotas Condominales, quiero construir libremente no solo la Subestación Eléctrica que atienda a tu conjunto sino otra mas para dar servicio a la zona, y por tanto los vecinos míos deben tener restricciones en su construcción, si no, no hay Energía Eléctrica para ti y tu conjunto.

7.- Te piden constituyas un Régimen de Propiedad en Condominio al amparo de un permiso cuyo plazo para otorgarlos esta vencido.

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8.- ¿Quien y como le fijan el monto de la fianza al propietario?.

9.- El desarrollador se equivoco en el calculo de los indivisos que son la base para fijar el pago de las cuotas de mantenimiento, ¿que procede?.

10.- El IVEDURV es el encargado por ley de dirimir los conflictos que se generen entre Condóminos e imponer sanciones económicas a los responsables siguiendo el tramite Administrativo de ejecución correspondiente. ¿Y?, ¿Que sigue?, ¿Quien lo aplica?, ¿A que ley nos remitimos?.

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11.- Los conflictos de:

a).- Incumplimiento de Obligaciones de los Condóminos.

b)- Incumplimiento de las obligaciones de los Administradores.

c).- Violaciones al Reglamento Interior.

12.- ¿Que pasa si la asamblea acuerda aplicar una pena convencional a la morosidad de los Condóminos?

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13.- ¿Que pasa si un empleado demanda por la vía laboral?, ¿A quien alcanza la demanda con la Litis Consorcio Pasiva Necesaria, al administrados o a todos los Condóminos?

14.- Te piden hacer la escritura de venta de un departamento en condominio:

¿Cuantas renuncias al derecho de preferencia necesitas recabar?

¿Que consecuencia acarrea el no obtener la renuncia al derecho de preferencia?

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Lic. Julio Alejandro Hernández Gallardo

Notaria 29

Décimo Séptima Demarcación Notarial

Mario Molina 298, Centro Histórico,

Veracruz, Ver.

01 (229) 923 02 00

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