DERECHO ECONÓMICO III.

Para determinar si en un terreno se puede o no se puede construir, y en este último caso, qué es lo que específicamente se puede construir, lo primero que habrá que tener presente es el tipo de suelo del terreno que posee el agente inmobiliario. Solo después de saber de qué tipo de suelo se trata, se podrá aplicar el resto de las reglas relativas a la construcción. A propósito de estos temas se analizará la política habitacional del gobierno, cuestión muy relacionada con el sector construcción.

Existen ciertas limitaciones en el uso de los suelos que restringirán la construcción. La creencia común de las personas es que en su propiedad pueden hacer o construir lo que deseen. Es más, la propia definición de dominio del artículo 582 del Código Civil señala que este “es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno.” Pero ya en esta definición, se avizora la posibilidad de que la ley limite este derecho, lo que queda de manifiesto en la expresión “no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Pero más importante aún, es que la Constitución en sus artículos 19 Nºs 23, 24 establece que es la ley la que señala la forma de adquirir, usar, gozar y disponer del dominio, así como limitarla y establecer las obligaciones que derivan de su función social.

Dado el contexto latinoamericano ¿podríamos temer que se instaurara un régimen como el de Chavez? Para ello habría que cambiar la constitución.

La actual constitución protege demasiado la propiedad, tanto así que en nuestro país, es difícil hacer políticas públicas con el suelo. Se parte de la base, de que las personas pueden hacer lo que quieran en sus propiedades, por lo que las municipalidades no pueden limitar con facilidad este derecho. Lo anterior se debe, por una parte, a la concepción fuerte que se tiene del dominio, y por otra, a que solo puede limitarse el uso, goce o disposición del suelo por medio de una ley.

Al dueño de un terreno le dicen que no puede construir en él, ya que se encuentra en una zona que sufre inundaciones cada 100 años. El dice que leyó la definición de dominio del código civil y ella indica que puede usar, gozar o disponer de él arbitrariamente. ¿Cómo es posible que otras normas le prohíban construir? ¿De qué le sirve su terreno si no puede construir en él? O bien le dicen que no puede construir porque expropiarán una parte, ya que por ahí está planificado que pase una calle.

Así el gran tema de este curso se centra en el derecho de propiedad y sus limitaciones. Se analizará como se concilian dos intereses: el legítimo interés particular con el legítimo interés de la comunidad. Por ejemplo la necesidad de instalar un vertedero con el legítimo interés de los particulares de vivir en un medio ambiente libre de contaminación. Alguien debe procurar conciliar estos distintos intereses y buscar una formula que nos permita vivir en sociedad. Esto en nuestro sistema se logra mediante la planificación y concretamente mediante los IPT (Instrumentos de Planificación Territorial. Nosotros estudiaremos los principales: El plan regulador intercomunal de Concepción, el plan regulador comunal de Concepción y alrededores. Se estudiará en qué consisten los IPT y cómo influyen en nuestro diario vivir. Este tema es desconocido para el 95% de la población.

Si uno como abogado compra una vivienda para un cliente, debe averiguar cual es el uso del suele del sector donde ésta se encuentra porque es deber informarlo a la persona para quien se está adquiriendo. Por no tener claro el uso del suelo de el sector donde se encuentra una vivienda que se adquiere se comenten un sin número de errores jurídicos y económicos. Por ejemplo: se compra una viviendo con el objeto de remodelarla e instalar un restaurant y resulta que el plan regulador no lo permite. O bien, se quiere hacer una mansarda y el vecino se opone. Por otra parte, debido a la antigüedad y consecuente desactualización de los planes reguladores se cometen muchos errores tal como sucedía con las antenas celulares que no estaban reguladas. El gran problema que se tendrá que solucionar es el del uso del suelo y para hacerlo lo primero que se debe saber es qué tipo de suelo se va a analizar.

El suelo tiene una primera gran clasificación: El Suelo Urbano y el Suelo No Urbano. Se partirá por la regulación del suelo No urbano, que por lo demás es la más fácil. Cabe destacar que suelo no urbano, no es lo mismo que suelo agrícola. Hay suelo agrícola que es Urbano. Esto ya que la clasificación en suelo urbano y no urbano atiende a la ubicación, mientras que la clasificación en suelo agrícola y no agrícola atiende al destino, de manera que pueden perfectamente superponer.

El estatuto jurídico del suelo nos permitirá saber qué se puede o no construir en una determinada propiedad. Este estatuto parte con una primera clasificación básica que habrá que tener presente para caracterizar una determinada propiedad: Suelo Urbano o Suelo No Urbano. La importancia de esta distinción radica fundamentalmente en el hecho de que en el suelo urbano, por regla general, está permitida la construcción; mientras que en el suelo No urbano, por regla general, está prohibido construir. Se puede construir en el suelo urbano porque en el se alza la urbe que se asocia a la habitación, comercio, equipamento, a la actividad industrial, al esparcimiento, a la infraestructura, todo lo cual implica necesariamente construcción. Por su parte lo no urbano se asocia al campo, a la tenencia de animales, al cultivo, etc. Lo que en principio no implica construcción, por regla general no existen construcciones. Esto no impide que se alcen construcciones destinadas a guarnecer animales, o facilitar a la actividad agrícola, tales como establos, silos, lecherías. Así en los planes reguladores existe una línea o límite divisorio entre el suelo urbano y el suelo No urbano denominado límite urbano. Por ello, si se adquiere una propiedad habrá que determinar si esta se encuentra dentro o fuera del límite urbano ya que dentro de éste se podrá construir (en el suelo urbano) pero fuera no (suelo no urbano). Así, como el valor de las cosas depende de lo que se puede hacer con ellas, si se puede construir valdrá más que si no se puede construir. Por ello habrá interés en que el límite urbano vaya abarcando cada vez más terrenos: quienes tienen terrenos no urbanos aledaños a dicho límite querrán que estos terrenos sean incluidos al denominado suelo urbano puesto que sus terrenos aumentarán notablemente de valor al poder construir en ellos como resultado de lo anterior. Por lo anterior, es importante conocer por donde va el límite que separa lo urbano de lo no urbano. El límite urbano es un concepto jurídico que está definido como tal en el artículo 52 de la ley general de urbanismo y construcción que señala “Se entenderá por límite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgánica de Municipalidades, la línea

imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.” Es una línea imaginaria, no una línea física. Está trazada en el plan regulador y separa y delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolas del resto del área comunal. Luego, cada comuna que tenga un plan regulador va a tener separado el suelo urbano del suelo no urbano. Lo urbano lo que está al interior de esta línea, lo no urbano es el resto. En consecuencia podría darse el caso de que no allá suelo no urbano, es decir, territorio fuera del límite urbano. La hipótesis sería que el límite urbano coincida con el límite comunal. Cada comuna tiene un límite comunal que está fijado en la ley que la crea. Esto ocurre en las comunas del Gran Santiago, en las que solo existe solo ciudad, quedando todo regulado por el plano, de manera que no tendrán suelo no urbano.Lo normal es que allá centros poblados y lo que comúnmente se denomina campo, pero jurídicamente se denomina suelo no urbana y que alguna legislación lo define como suelo rústico. Se define como suelo rústico en el decreto ley 3.516 sobre subdivisión de predios rústicos. ¿Puedo efectuar un proyecto turístico en un terreno de 3 hectáreas que tengo en el campo? Lo primero que habrá que saber es si eso que se dice que es campo, jurídicamente, es suelo urbano o suelo no urbano. Para ello, habrá que determinar en qué comuna está el terreno ya que cada comuna tendrá su propio plan regulador. Por lo tanto cada plan tendrá su propio límite. Para conocer el plan y el respectivo límite se puede visitar a la página observatorio urbano. Teniendo el plano habrá que ubicar el predio en el plano, es decir, ver en qué parte está. De esta forma se determinará si se encuentra dentro o fuera del límite urbano. Hay ciertas ciudades que además del plan regulador comunal tienen un plan regulador intercomunal, tal es el caso de Concepción. Esta es una regulación jerárquicamente superior a la de cada plan regulador de las ciudades que abarca. Así, la comuna de Concepción tiene un plan regulador pero conjuntamente con esta comuna, el gran Concepción que incluye Lota, Coronel, San Pedro, Hualpen, Talcahuano, Penco, Tome, Concepción, Chiguayante, Hualqui y Santa Juana, conforma un área metropolitana de regulación, que hay que tener presente. Si un terreno está dentro del límite urbano podrá construirse en él lo que diga el plano. Si está fuera, por regla general, no podrá construirse. ¿Cuál es la razón por la cual no se puede construir en el suelo no urbano?¿Por qué si el dominio otorga la facultad de usar, gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no se puede construir en el suelo no urbano? Porque la ley lo prohíbe. ¿puede hacerlo? Lo que está claro es que la ley puede imponer limitaciones a la propiedad, pero en ningún caso puede, como dice el artículo 19 nº 26, afectar los derechos en su esencia. ¿Podrá entonces prohibirse totalmente la construcción? O existirá la posibilidad de efectuar un mínimo de construcciones. Este es un problema que no tiene solución fácil en nuestro sistema, lo que origina una serie de juicios. Esto sucede por ejemplo, cuando la municipalidad impone tantas cargas que torna imposible la construcción en un predio. Este problema se abordará más adelante.Por el momento debe tenerse claro que es necesario saber por donde va el límite urbano, lo que se logra observando el plano del plan. Cabe señalar que plan y plano son dos conceptos distintos. Plan es un instrumento de ordenación territorial que está compuesto a lo menos de una ordenanza y de un plano. La ordenanza señala lo que se puede hacer o no hacer y el plano grafica lo que dispone la ordenanza. El plano no es sinónimo de foto aérea, o de mapa de carretera; sino que es algo más complejo. En el está graficada la ciudad que tenemos, pero también se proyecta en él la ciudad que queremos. Ello

deriva del concepto mismo de planificación que significa representarse anticipadamente la ciudad que queremos. Por eso, la planificación es una ciudad que no existe, es una ciudad virtual, lo que queremos que en algún momento se llegue a concretar. Eso está normado en la ordenanza y graficado en el plano. La ordenanza lo primero que establece es el límite urbano. Narra o describe por donde va este límite imaginario lo cual se encuentra graficado en el plano. Lamentablemente a veces hay errores en la escala del plano. Por lo cual habrá que recurrir a la ordenanza para averiguar por donde señala que pasa el límite. El suelo urbano se va a regular por el plan regulador. Así lo establece el artículo 57 de la LGUC: El uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito.Por el momento estudiaremos lo que está fuera del límite urbano. ¿Qué se puede hacer y qué no se puede hacer fuera de los límites urbanos y por qué?El artículo 55, primera parte, de la LGUC señala (este artículo junto con el 57 son los más importantes que tiene esta ley) “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones..” esto ya que el campo no es para levantar ciudades, o sea, impedir el surgimiento de ciudades no planificadas. Por ello se reserva el campo para la actividad agrícola. Esto, sin perjuicio de la existencia de varias excepciones en que cumpliéndose ciertos requisitos si es posible construir. Algunas de estas excepciones están señaladas en la parte segunda del artículo 55 “salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

Corresponderá a la Secretaría Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana-regional.

Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización que deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca laOrdenanza General de Urbanismo y Construcciones.”Hay una serie de casos en que se puede construir, pero son excepcionales. La regla general es la prohibición. Estas excepciones, por regla general, requieren lo que se denomina un cambio de uso de suelo. Es decir, un terreno que, en principio, no es apto legalmente para construir, debe ser habilitado jurídicamente para poder realizar en él una construcción. Para eso se hace un cambio en el uso de suelo. Que se prohíba la construcción no significa que este predio tenga una vocación agrícola. No es lo mismo decir que un predio ubicado en suelo No urbano está prohibida la construcción, que decir que ese mismo terreno solo puede ser destinado a actividades

agrícolas, ganaderas o forestales. La ley lo que prohíbe es la construcción, no prohíbe desarrollar una actividad distinta a la agrícola. Se podría pensar que si no puedo construir son muy pocas otras actividades que puedo realizar en el terreno. Pero en realidad no es así, ya que son muchas las actividades que no requieren de construcción, por ejemplo, cavar un hoyo para extraer ripio. ¿Es esto último actividad agrícola? No. El subsuelo no abarca las arenas superficiales. Esto sucede en la cantera de Lonco. Aun cuando esto estuviera allende el límite urbano, se podría realizar, ya que no constituye construcción, pero tampoco es actividad agrícola, ya que lo que se prohíbe es construir. Por ello hay que tener claro que prohibición de construir no es igual a realizar solo actividades agrícolas, sino solo a levantar construcciones. Esto concuerda con la definición de dominio, según la cual, este autoriza a usar, gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, pudiéndose realizar en ella todo aquello que no esté expresamente prohibido por la ley. En consecuencia, si no se encuentra prohibido en la ley realizar un hoyo, se puede hacer. En nuestro sistema hay un vacío normativo que no nos permite construir. Cual es el estatuto jurídico del suelo no urbano. Ello porque la ley da a entender que en el suelo no urbano solo se pueden desarrollar actividades relacionadas con la agricultura pero específicamente solo prohíbe construir. Así la ley deja un sin número de actividades que no son agrícolas pero que tampoco implican construcción. Por ejemplo, en los costados de las carreteras hay predios donde se compra y vende madera, por lo que hay rumas de palos, lo que no es construcción pero tampoco actividad agrícola, sino actividad comercial puesto que se compran y venden cosas muebles. Otro ejemplo, son las canchas de golf ubicadas fuera de los límites urbanos. ¿Constituye construcción la cancha de golf? Esto dependerá de lo que se entienda por construcción, ¿hasta donde llega este concepto? ¿Son los arcos de futbol de una cancha construcciones?

El uso del suelo urbano se regula por lo establecido en los planes reguladores. El suelo No urbano, que está fuera del límite urbano, no se rige por los planes reguladores. Recordar que hay casos en que no hay suelo no urbano ya que el límite urbano coincide con el límite comunal. Según el artículo 52 “Se entenderá por límite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgánica de Municipalidades, la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.” Por defecto esta línea determina el suelo No urbano.¿Qué ocurre con aquellos terrenos que están fuera del límite urbano?Se regulan por los principios generales según los cuales con la propiedad se puede hacer todo aquello que no esté prohibido. Luego para saber qué es lo que se puede hacer habrá que averiguar qué es lo que se encuentra prohibido, puesto que si no se encuentra nada prohibido podremos darle cualquier destino a nuestro predio. La principal prohibición que existe es la que indica el artículo 55 de la LGUC. Esta norma señala que Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones. Eso es lo que está prohibido. La misma disposición establece una serie de excepciones. En este punto es necesario tener en cuenta la redacción del inciso segundo del artículo en comento: “Corresponderá a la Secretaría Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana-regional.” Esta disposición induce a confusión toda vez que está diciendo que prohibición de construir es lo mismo que darle un destino agrícola al

predio. Agrega que el objeto de lo anterior es evitar que las subdivisiones y construcciones en los terrenos rurales no originen nuevos núcleos urbanos. Pareciera ser que cuando la ley indica que está prohibido construir, está diciendo no le estoy permitido realizar ninguna actividad distinta a la agricultura, porque si le permite construir viviendas de los propietarios o las instalaciones que sean necesarias para la explotación agrícola del predio. Esto se basa en la idea de que los terrenos rurales deben destinarse a la agricultura, entendiendo esta en un sentido amplio, no solamente como el cultivo de la tierra, sino que incluyendo la ganadería y la actividad forestal. Según este razonamiento solo esto estaría permitido, ya que por el contrario, estaría prohibido construir con fines ajenos a la agricultura. Pero lo que intenta demostrar el profesor es que no es así esto. Afirma que lo que prohíbe la norma es construir, solo eso. No es necesario recurrir al espíritu de la disposición, o sea, averiguar la razón de por qué prohíbe construir, ya que la ley es bastante clara. Solo prohíbe construir. Por lo tanto, ¿Qué puedo hacer en un terreno que está ubicado en un sector no urbano que la ley lo identifica como área rural? Se pueden hacer todas aquellas actividades que impliquen construcción. Esto no es lo mismo a sostener que solo se puede destinar a la agricultura. Se pueden desarrollar actividades de esparcimiento, deportivas, incluso hacer pedazo el terreno extrayendo toda su capa útil (arena, ripio, o para hacer una laguna artificial), es decir, todo lo que no necesite construcción. Si siguiéramos la interpretación según la cual solo pueden destinarse estos terrenos a la agricultura no podrían desarrollarse dichas actividades. Este artículo 55 hay que complementarlo con lo que dispone el decreto ley 3516. Este decreta regula la subdivisión de los predios rústicos que en una primera aproximación podría pensarse que es lo mismo que hablar de predios rurales o no urbanos. Esto no es así ya que en este decreto se establece una delimitación distinta de ambos conceptos. Por lo anterior, para efectos de este decreto habrá que estarse a la definición de predios rústicos consagrada en su artículo 1 según el cual “Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.” El plan regulador intercomunal es otro instrumento de planificación que estudiaremos. Cada comuna tiene su plan regulador que determina el uso de los suelos, como deben desarrollarse las construcciones (su altura máxima), zonificación que está permitida, cual es el ancho de las calles, una serie de cosas que regla el desarrollo y forma de las comunas. Pero los núcleos urbanos formados por varias comunas, como el caso del gran Concepción, Chillán y Chillán Viejo, Puerto Montt y Puerto Varas, del gran Santiago, Valparaíso y Viña del Mar, Temuco y Padre las Casas, Villarrica y Pucón. En todos estos casos hay una mancha urbana que pertenece a dos comunas. Técnicamente recibe el nombre de conurbación.La competencia del plan regulador comunal es el territorio comunal. Esta planificación debe estar de acuerdo con la planificación de la comuna vecina. Ejemplo: Si Concepción tiene un desarrollo importante hacia el norte, o sea, Talcahuano, y esta comuna a su vez tiene un desarrollo industrial hacia el sur, se producirá un conflicto. Por eso tiene que haber una armonía. Otro caso de desarmonía se daría si Concepción proyecta una avenida hacia el norte, pero Talcahuano no la proyecta en su plano quedando todo sin poder completarse. Por ello, cuando hay ciudades o manchas urbanas que pertenecen a varios territorios o comunas, debe existir una planificación de nivel superior a la planificación comunal. Incluso se ha llegado a plantear la necesidad de

crear la institución del “Alcalde Mayor” que gobernara todo el gran Santiago. Esta planificación superior, se materializa en la existencia de los planes reguladores intercomunales. En consecuencia: habrá un plan de cada comuna y el jerárquico superior que norma todo el territorio intercomunal. Esto es necesario para entender la definición que da el decreto ley 3516. Esta disposición señala que los inmuebles establecidos fuera de los planes reguladores comunales y fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y el metropolitano de Concepción podrán dividirse libremente. No obstante referirse a estos tres, hay que señalar que no son los únicos planes reguladores intercomunales que hay en el país. Pero la ley solo señala estos tres, que son los más importantes, para los efectos de esta definición. Por lo tanto, hay un límite urbano establecido en el plan regulador comunal y otro límite establecido en el plan regulador intercomunal, más amplio que el primer. La pregunta es ¿Cuál consideramos para los efectos de definir el predio rústico? ¿El del intercomunal o el del local? Esto dependerá del lugar en que nos encontramos, del suelo de que estemos hablando. Habrá que ubicarse en que lugar del territorio nacional estamos. Así, si estamos en Concepción para determinar cuál es el suelo rústico, habrá que considerar el límite establecido en el plan regulador metropolitano de Concepción que abarca las comunas del gran Concepción, esto es, Lota, Coronel, San Pedro de la Paz, Santa Juana, Talcahuano, Hualpen, Penco, Tome, Concepción, Chiguayante, Hualqui. Este es límite que habrá que considerar para determinar si es urbano o es rústico.¿Para qué es necesario saber si el suelo es urbano o rústico? Para saber cual es el estatuto jurídico. Pero si estoy en Chillán, ¿Consideraré el límite del plan regulador intercomunal de Chillán o del plan regulador comunal de Chillán? Se considerará el plan regulador comunal de Chillán ya que no está en la ley al definir el suelo rústico no hace referencia al plan regulador intercomunal de esta comunal. Solo señala algunos. Esto porque el decreto ley es del año 80, época en la que habían muy pocos planes reguladores intercomunales en el país. No había más conurbaciones. ¿Qué necesito en Concepción para saber cual es el uso que le puedo dar a un terreno que está ubicado en los cerros detrás de la Universidad? Hay que determinar primeramente si es suelo urbano o rústico. Para lo cual habrá que previamente ubicar por donde pasa el límite del plan regulador intercomunal. Mucha gente incurre en errores, ya que toma en consideración el límite comunal, sin reparar en lo dispuesto por el artículo 1º del DL 3516, que hace referencia expresa al plan regulador metropolitano de Concepción lo cual trae consecuencias nefastas dado que cada tipo de suelo tiene un régimen jurídico distinto. Por ello hay que ser precisos en este sentido. Ahora bien, si está dentro del límite del plano intercomunal será suelo urbano. ¿Puede entonces hacerse un proyecto de ciudad empresarial y condominios? En una primera aproximación, tenemos que si el suelo es urbano tiene vocación de construcción. Pero determinar si puede o no hacerse el proyecto mencionado, dependerá de lo que establezcan las normas del plan regulador. Pero se parte de la base que al menos se puede construir. Pero si fuera un terreno no urbano, partiríamos del principio contrario, esto es, que no se puede construir, porque el artículo 55 de la LGUC prescribe que fuera de los límites urbanos está, en general, prohibida la construcción, salvo las excepciones que la norma establece.

¿Es cierto que no se puede construir o dar un destino distinto al agrícola, ganadero o forestal al suelo no urbano? Como dijimos el DL 3516, regula la división de los predios rústicos, que es una forma de disposición de los mismos.

Dice esta norma que los predios que resulten de una división (concepto estrictamente jurídico notarial, de un título de dominio que dice que mi predio tiene una superficie x y que deslinda al norte con tal y tal propiedad, etc. y quiero, por ejemplo, vender una parte para lo cual debo dividirlo, esto dará origen a una división física, y donde antes había un propietario ahora habrá dos o más dependiendo del número de lotes que se obtengan)Quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino agrícola, ganadero o forestal, en los términos establecidos en los artículos 55 y 56 de la LGUC. O sea, no pueden cambiar su destino en esos términos. ¿Y qué dice el artículo 55? Que lo que no se puede hacer es construir. ¿Podrá entonces cavar un hoyo? Hay una modificación muy reciente que eliminó una norma que señalaba que en los títulos que den cuenta de una subdivisión había que dejar constancia de la prohibición establecida en el inciso anterior, o sea, la referente a la imposibilidad de cambiar de destino. Por eso en las escrituras de venta de un inmueble que provenía de una subdivisión, se dejaba constancia en una cláusula de que los predios objetos de la compraventa quedaban sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos señalados en el artículo 55 y 56 de la ley general de urbanismo y construcción. Si no estaba esta cláusula el notario no autorizaba la escritura, ni el conservador inscribía, porque de conformidad a lo dispuesto en el artículo 3º los actos que se ejecutaren en contravención a las disposiciones de la ley son absolutamente nulos. Y como la ley decía que había que dejar constancia de la cláusula, si esta no estaba, la sanción era la nulidad absoluta. Por el olvido de esta constancia había muchos juicios de nulidad de las compraventas. Pero la ley 20623 eliminó la obligación de dejar constancia de la prohibición. No es que desaparezca la prohibición. Lo que desaparece es la obligación de escriturarla en los títulos de transferencia. Los predios resultantes a una subdivisión quedan sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que señalan el artículo 55 y 56. Pero estas dos disposiciones en ninguna parte señalan que no puede dársele un destino distinto a la agricultura, sino lo que dice es que no puedo construir.¿Por qué entonces se produce esta doble interpretación? Esto porque hace más de 60 años atrás si existía una norma que señalaba que los predios rústicos solo podían ser destinados a la agricultura, ganadería y a la actividad forestal. Ahí si era clara la situación. Pero esta norma fue derogada, quedando subsistentes un conjunto de disposiciones que presuponen la existencia de dicha norma.Hoy en día, partimos de la base de que no está prohibido desarrollar una actividad distinta a la agricultura sino que lo que está prohibido es construir.(ver fallo villarrica park lake) Subdivisión de predios rústicos:

Para subdividir un predio, ya sea porque se venderá una parte de él, o bien, porque son varios los dueños que lo heredaron y quieren quedarse con un lote cada uno, es decir, quieren hacer una partición para lo cual será necesario hacer previamente una subdivisión. Lo primero que habrá que determinar será el lugar exacto donde está ese terreno, esto es, si está en una zona urbana o una no urbana. Si se tiene un terreno en una zona no urbana y se quiere vender en partes parcelas de agrado, de 1 o de 0,5 hectáreas, pero nuestro título de dominio dice que la extensión del terreno es de 10 hectáreas. Como está fuera de la línea intercomunal, el decreto ley 3516 dice que se puede subdividir libremente, a condición de que se respete una cabida no inferior a media hectárea para cada uno de los lotes, esto es 5000 metros cuadrados. Que se pueda subdividir libremente, en principio, significaría que puedo hacer una escritura de compraventa encuentre a alguien que quiera comprar, se haga la escritura en la notaría y luego inscribirla en el conservador de bienes raíces. Así se desprende de lo establecido

en el artículo 1º inciso parte segunda del DL 3516 “podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.” Pero estos predios quedarán sujetos a la condición de no cambiar su destino en los términos del artículo 55 y 56, y el artículo 55 prohíbe construir, entonces ¿quién comprará si no se puede construir? Lo que sucede es que hay una serie de excepciones en el artículo 55, una de las cuales es que se puede construir siempre que se trate de la vivienda del propietario y de sus trabajadores. De manera que puedo comprar libremente esta parcela de agrado, construir una casa, tener viñas, etc, sin infringir ninguna norma legal.Sin embargo, el DL 3516 debe complementarse con lo que dispone el artículo 56 de la ley 18755, que le da competencia al SAG para certificar el cumplimiento de la normativa vigente en los procesos de subdivisión. El decreto ley por una parte dice que puede dividirse libremente un predio no urbano, pero por otro lado se le entregan facultades al SAG para que certifique que en el proceso de subdivisión estoy cumpliendo con la normativa vigente. Si esta última dice que puedo subdividir libremente ¿Qué certificará el SAG? En la práctica el SAG obliga a que se le presente un proyecto de subdivisión, por lo que no se podrá ir directamente a la notaría cuando se encuentre un comprador, sino que primero habrá que ir al SAG para que certifique que el proyecto de subdivisión cumple con la normativa vigente. Lo primero que se tendrá que acreditar es que se es dueño del inmueble que se pretende subdividir, esto, ya que la ley dice que puede ser subdivido libremente pero por sus dueños. ¿Cómo se acredita que se es propietario? Con una inscripción de dominio con certificado de vigencia expedido con no más de 30 días de anticipación. Tampoco se podrá ir directamente al SAG porque primero deberá contarse con el certificado de dominio vigente. Pero si mi título está imperfecto seré dueño de acciones y derechos. En resumen:Habrá que ir en primer lugar al conservador de bienes raíces para obtener un certificado de dominio vigente para presentarlo junto con el proyecto ante el SAG. Este proyecto debe ser elaborado con un topógrafo o ingeniero agrónomo que cuente con competencia para hacer estos planos.

Clase 3:

El suelo no urbano comprende la mayor parte del territorio nacional y tiene una gran limitación en el artículo 55 de la LGUC, según la cual no se puede construir en él. El problema es entonces determinar el alcanza de esta excepción. Esta es una excepción dentro del ordenamiento jurídico ya que en el ámbito privado se puede hacer todo aquello que no esté expresamente prohibido por la ley. Además por el derecho de dominio. En este caso hay una prohibición de construir pero no es la regla general, por muy amplia que sea dicha prohibición. ¿Hasta cual es su alcance? Tenemos el ejemplo de una pista de aterrizaje que no tiene nada que se levante sobre el suelo. Para la construcción de esta pista de aterrizaje lo más probable es que se necesite un permiso de la dirección de aeronáutica civil pues hay un reglamento que así lo establece. ¿Se solicitar un permiso para la construcción de una cancha de aterrizaje o bien basta con ser propietario del terreno donde se emplazará y libremente construirla? Ejemplo: Fotografía muestra un campo en el que hay unos silos. ¿Se necesitará permiso para construir? Lo primero que habrá que averiguar es si está dentro de un límite urbano o fuera de este. Luego el terreno en comento podría ser urbano o no serlo. Si es urbano habrá que estar a lo que diga el plan regulador. Si está en suelo no urbano, estaría permitido si se le considera necesario para la explotación agrícola del inmueble. (ver concepto de predio agrícola en los apuntes) ¿Por qué es importante delimitar

conceptualmente la agricultura? Porque en la medida que llegue a la conclusión de que es actividad agrícola, puedo realizar cualquier tipo de instalación o construcción que sean necesarias para desarrollar dicha actividad. Podrá construir otro tipo de instalaciones pero tendrá que recurrir a un procedimiento especial que se llama cambio de uso de suelo, que podría no ser autorizarlo. El cambio de uso de suelo está regulado en el mismo artículo 55 de la LGUC. Ejemplo: Fotografía que muestra una casa en el campo: es probable que sea la vivienda del propietario del terreno, por lo que si este está ubicado en suelo no urbano, no requerirá de autorización especial para su construcción. Fotografía muestra una Estación de servicio en un terreno aparentemente no urbano: en ese caso habrá que pedir cambio de uso de suelo, regulado en el inciso final del artículo 55 de la LGUC, ya que no tiene nada que ver con la actividad agrícola. Fotografía muestra un predio en el que hay un poste, un puente, un portón. Es dudoso que sean construcciones. Pero hay que ser cuidadosos con este criterio, ¿se podría llegar a afirmar que un gran letrero publicitario es construcción? Es un inmueble afirmar que es una construcción podría ser un tanto aventurado. Por lo anterior, será necesario determinar el concepto de construcción. El plano metropolitano de Concepción es un área bastante extensa que abarca zonas urbanas y zonas rurales. Toda una zona que queda comprendida dentro de los límites del plan regulador metropolitano de Concepción. Si esto se relaciona con el decreto ley 3516 que señala que “Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción.” Por ende, los terrenos rurales que estén dentro de los límites del plan regulador metropolitano de Concepción, no son predios rústicos para los efectos de la subdivisión de tales tipos de predios. ¿Qué se puede hacer en estos terrenos rurales que están fuera de los límites urbanos establecidos en el plan regulador comunal de Concepción pero dentro de los límites del plan regulador intercomunal? Esta área está regulada por el plan regulador intercomunal, el cual señala que algunas porciones constituyen zonas de valor natural, otros a áreas de extensión urbana, otros se califican de zonas de asentamientos agrícolas. ¿Qué se puede hacer aquí? Hay que tener presente la primera parte del artículo 55 de la LGUC “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores”. Se refiere a los límites urbanos, definidos en el artículo 52 de la LGUC que a su vez señala “Se entenderá por límite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgánica de Municipalidades, la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.” En el caso que analizamos tenemos un plano intercomunal y varios comunales. Dentro de los comunales hay un área que es urbana y otra área que es rural. ¿Qué se puede hacer? Según el 55 “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones.” Por ende, se podrá hacer todo lo que no esté prohibido, es decir, todo lo que no sea construcción. ¿Por qué entonces el DL 3516 nos da un concepto de predio rústico según el cual estos son todos los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites establecidos fuera de los planes reguladores comunales y fuera de los límites establecidos en los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y Concepción. Esta confusión se aclara teniendo presente que este decreto lo que hace es establecer normas sobre división de predios rústicos, solo regula estas materias. El resto es regulado por la LGUC.

Entonces la diferencia es importante para determinar como se subdivide un predio, pero no para señalar que es lo que se puede hacer en el predio. ¿Cuál es la superficie predial mínima que debe respetarse al subdividir un terreno ubicado dentro de los límites del plan metropolitano de Concepción pero fuera de los límites urbanos del plan regulador comunal de Concepción? La que diga el plan regulador metropolitano de Concepción porque no se rige por el DL 3516 ya que conceptualmente no es predio rústico. ¿Cuál es la superficie para dividir un predio no urbano ubicado en la provincia de Los Ángeles, en Chillán, o en cualquier parte del territorio que no esté normado por los tres planes citados en el artículo 1º del DL 3516? La respuesta correcta es 0,5 hectáreas. Pero si estamos en Santiago no aplica el artículo 3516 porque no hay predios rústicos. Teniendo presente que el DL 3516 solo regula la subdivisión de predios y que no aplica a los predios ubicados dentro de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y Concepción, veremos como se subdividen estos predios. El DL 3516 señala los predios se subdividen libremente, pero ello no es tan cierto porque el servicio agrícola y ganadero mediante una resolución interna a establecido un procedimiento para validar que la subdivisiones cumplen con la normativa vigente en la materia. Ello porque el artículo 46 de la Ley Orgánica del SAG 18755 así se lo permite: El SAG certificará el cumplimiento de la normativa vigente. Esta normativa vigente establece que el predio debe estar fuera de los límites urbanos y que la cabida debe ser de mínimo 0,5 hectáreas. Pero como la ley dice que podrán ser libremente divididos por sus propietarios también certifican o comprueban que quien presenta el proyecto de división es realmente propietario exclusivo del inmueble de que se trate. Para estos efectos antes de celebrar cualquier escritura que de cuenta de una subdivisión se debe ir al SAG y presentar un proyecto de subdivisión, el cual va acompañado de un certificado de dominio vigente, un certificado de la dirección de obras municipales que certifica que se encuentra fuera de los límites urbanos, de un certificado del SII que acredita cual es la superficie que tiene el predio de acuerdo al catastro de bienes raíces agrícolas y, finalmente, va acompañado de unos planos. Estos planos grafican la situación actual y la situación proyectada.El SAG certifica que quien presenta el proyecto sea propietario de acuerdo a la inscripción, que el predio está fuera de los límites urbanos, y que el plano establezca que los lotes son de a lo menos 0,5 hectáreas. Cumplidos estos requisitos con un timbre certifica que la subdivisión cumple con la normativa para subdividir los predios rústicos.Con el certificado anterior puedo elaborar la escritura que da cuenta de la subdivisión previo paso por el SII para que este organismo otorgue los roles provisorios de los lotes. Es decir, ni si quiera con la carpeta ya aprobada por el SAG se puede ir a la notaria, ya que primero se tendrá que solicitar ante el SII que el rol matriz que tiene la propiedad que se subdivide, sea subdividido para dar origen a nuevos roles y de esta forma dicho organismo tenga noticia del lo que sucede con los inmuebles que hay en el país. Solo cuando se tenga la asignación de roles provisorios se puede ir a la notaría o enviar la minuta para que se pueda agilizar la escritura. Este trámite será necesario cada vez que se trate de separar un pedazo de un terreno que está inscrito como cuerpo cierto en el conservador de bienes raíces. Esto se aplica siempre que no sea la provincia de Concepción, ya que está regulada por el plan regulador metropolitano.En consecuencia ¿Cuál es el procedimiento para subdividir un predio dentro de la provincia de Concepción? Habrá que estarse al procedimiento de subdivisión establecido en la LGUC, teniendo como dato esencial cual es la superficie predial mínima que establece el plan regulador metropolitano de Concepción para cada uno de los sectores que allí se identifican.

El DL 3516 no obstante regular solamente la subdivisión de los predios rústicos, pareciera que también regula el uso del suelo rústico. En este sentido, el artículo 1 inciso penúltimo señala que “Los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino”. Antes había que dejar constancia de esta prohibición en la escritura de enajenación de los lotes resultantes. Hoy esa norma se derogó por lo que tal constancia no se exige, pero aun así los notarios de todas maneras no autorizan escrituras de enajenación, ni los conservadores inscriben escrituras de enajenación que no se ajusten a las disposiciones de este DL. Por eso si no se acompaña la certificación del SAG, no habrá ninguna posibilidad de que la autorice un notario que tenga cierta experiencia. ¿El contrato que se celebra sin la certificación del SAG será nulo? El notario no lo debería autorizar. Pero si llega a pasar una escritura así, ¿qué efecto produce el incumplimiento de este requisito? El DL señala en su artículo 2 que “Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Las multas serán aplicables de acuerdo con las normas del Capítulo IV del Título I de la Ley General de Urbanismo y Construcciones”. No se refiere al incumpliendo del requisito de la certificación del SAG.Ejemplo relativo al artículo 2 del DL 3516: Un terreno en la playa de media hectárea se vende a 3 amigos quienes construyen en él 3 casas. ¿Se está cumpliendo la normativa estudiada hasta ahora? ¿Cambiaría la respuesta si se vende a orillas de la playa media hectárea? ¿Qué hay que saber en primer lugar? Si está o no dentro de los límites urbanos. Si el terreno está dentro fuera de los límites urbanos y compro media hectárea ¿puedo construir 3 casas? ¿Si hay 3 dueños, pueden construir 3 casas? Se podría llegar a tener 10 dueños y construir 10 casas en el predio. Por ello el artículo 2 del DL 3516 señala que quienes bajo cualquier forma quieran dar un destino habitacional o urbano a éstos predios pueden ser sancionados con la multa que dicha disposición señala e incluso con la demolición. Muy pocas veces se aplica esta disposición, pero se ha intentado aplicar. El clásico ejemplo es el del cura de Yumbél, que quiso construir fuera de los límites urbanos el santuario de San Sebastián. Quiso trasladar el santuario. (LEER FALLO)

Clase 4.

Uso del Suelo No agrícola, cuando existe un plan regulador intercomunal.

El plan regulador intercomunal es un instrumento de regulación del territorio, de dos o más comunas que conforman una unidad urbana. Estamos en presencia de un plan que se superpone al plan regulador comunal que aun no hemos visto, pero que ya anticipamos, regula las áreas urbanas, no las no urbanas. Esto significa que una comuna tendrá un límite comunal y un límite del área urbana comunal, siendo así el plan regulador comunal solo tiene competencia para regular las áreas urbanas, no regula el uso del suelo no urbano. Sin embargo, no sucede lo mismo con el plan regulador intercomunal, el cual supone que existen dos o más comunas, cada una con sus áreas urbanas perfectamente delimitadas, pero que por estar relacionadas estas dos comunas, se hace necesario que exista una planificación de nivel superior, que recibe el nombre de plan regulador intercomunal.

Este está regulado en los artículos 34 y siguientes de la ley. Por ahora nos interesaremos solo en la definición de esta planificación que abarca el área de dos o más comunas que conforman una unidad urbana. Por definición este instrumento tiene competencia para regular las áreas no urbanas que se encuentran entre las dos o más áreas urbanas. Es decir, la zona que se encuentra fuera de los límites urbanos del plan regulador comunal, pero dentro del plano regulador intercomunal. Ejemplo: lo que se encuentra entre Penco y Tomé. Esta área está dentro del plan regulador metropolitano de Concepción. Desde luego no es un área urbana propiamente tal, tampoco es un predio rústico porque está dentro de los límites del plan regulador intercomunal de Concepción, y según el artículo 1 del DL señala que los predios rústicos son los que están fuera de los límites urbanos establecidos en los planes reguladores comunales y fuera de los límites establecidos en los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y Concepción.El área que está fuera de los límites urbanos de los planos reguladores comunales y dentro del plan regulador intercomunal no es urbana, pero tampoco es rústica. ¿Se puede hacer todo aquello que no implique construcción o por el hecho de estar dentro de estar dentro de esta categoría especial tiene además un régimen jurídico distinto? El artículo 34 define el plano regulador intercomunal de la siguiente manera: “Se entenderá por Planificación Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana”. De esta forma, es posible que el plan regulador intercomunal establezca algún tipo de regulación del área rural que abarca. Si es así habrá que conocerla y saber cuales son estas regulaciones para determinar que es lo que se puede hacer en ella. Para estos efectos hay que conocer una disposición ubicada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, regulada por el Decreto 47 del año 1992. Esta ordenanza es el reglamento de la ley general de urbanismo y construcción. En ella está cerca del 70% de las regulaciones urbanísticas. En esta ordenanza se detalla cual es el contenido que pueden tener los planes reguladores. Es así como el artículo 2.1.7 señala en su inciso primero que: “La Planificación Urbana Intercomunal regulará el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana, a través de un Plan Regulador Intercomunal.” Agrega “El ámbito propio de acción de este nivel de planificación territorial será el siguiente:”.En las áreas urbanas lo veremos cuando estudiemos dichas áreas.Por el momento veremos el ámbito propio de acción del plan regulador intercomunal en las áreas rurales. Puede que esa área rural esté regulada por algún plano regulador intercomunal que establezca algún tipo de limitaciones. Esto ocurre cuando hay dos o más comunas que se integran en una conurbación, en este caso hay un plan regulador intercomunal que regula las áreas urbanas pero que también puede regular ciertos aspectos de las áreas rurales. Cuando hay estos planes intercomunales, ¿qué se puede hacer en el área rural? Sin perjuicio de la regulación del artículo 55 de la LGUC el plan intercomunal puede establecer una serie de limitaciones que son las establecidas en el artículo 2.1.7 de la OGUC, apartado 3, y de esas nos interesan las dos últimas porque los artículos 2.1.17 y 2.1.18 serán estudiados al ver el suelo urbano. ¿Qué puedo hacer en el área rural? La letra c) dice que el plan regulador intercomunal puede establecer: “La definición de subdivisión predial mínima en los casos de los Planes Reguladores Metropolitanos de Santiago, Valparaíso y Concepción.” ¿Por qué razón? Porque el DL 3516 excluye a dichos territorios. En los demás planes reguladores intercomunales la subdivisión predial mínima será de 0.5 hectáreas.

Entonces si se tiene un terreno en la playa ubicado entre Penco y Tomé y lo quiero subdividir, la cabida mínima de los lotes en que se divida, será la que diga el plan regulador metropolitano de Concepción. La letra d) señala que los planes reguladores intercomunales podrán también: “Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicación del artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.” “Puede”, esto no significa que lo haga. Esta norma nos está diciendo que el plan regulador intercomunal puede, a piori, preveer cuales son los usos alternativos permitidos en el sector rural en el evento de que el propietario pretenda cambiar el uso normal que tiene ese terreno. Ejemplo: Si pretendo instalar un Servicentro en la carretera camino a Cabrero, tendré que adquirir un terreno que pueda utilizar en esto. Pero resulta que en terrenos ubicados fuera de los límites urbanos, en principio, no puedo construir, salvo las construcciones destinadas a la vivienda del propietario y las necesarias para explotación agrícola del inmueble. ¿Cuál es entonces la solución? La solución la entrega el artículo 55 de la LGUC, que en su inciso final establece la posibilidad de cambiar el uso del suelo de los terrenos. Esta disposición prescribe que “Las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan.” Está diciendo, que si bien en principio no se puede construir, es posible realizar construcciones industriales, recurriendo al inciso final del artículo 55 que admite la posibilidad de efectuar construcciones. Al decir que admite la posibilidad, nos estamos refiriendo a que existe un mecanismo para solicitar el cambio de destino. No se está diciendo que se tenga el derecho al cambio de destino. Se puede solicitar, y se concederá bajo la condición de que exista un informe favorable de la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo y del servicio agrícola y ganadero. Por ejemplo: Luego del cierre del aeródromo de cerrillos hace 10 años atrás, una persona frente a la alta demanda por pistas de aterrizajes, compró un terreno para instalar una pista, entre Santiago y Rancagua en un terreno rural. Lo anterior, lo hizo pensando en hacer uso del cambio de uso de suelo regulado en la disposición que estamos comentando. Ahora bien, ¿permite esta norma, que el uso de suelo se cambie para instalar un aeródromo? Si porque está dentro del concepto de equipamento. Este es un concepto muy amplio que comprende todo lo que sirve para el desarrollo de las ciudades, como el comercio, servicio, hospitales, artesanos, etc.. Esta persona no tenía derecho a que se le autorizara el cambio de uso de suelo porque no se trataba solo de la pista de aterrizaje, sino que además necesitaba de una torre, hangares, instalaciones que quedan dentro de la prohibición de construir, ya que precisamente son construcciones. Sucedió que el SAG no le dio la autorización, es decir, informó negativamente basado en una consulta a los vecinos, quienes eran todos propietarios de viñas quienes alegaron que el despegue y aterrizaje de aviones les contaminarían las vides. Y como el SAG tiene la función de proteger los cultivos, no dio el visto bueno al cambio de uso de suelo, informando negativamente. De esta forma, la idea del propietario de este predio de instalar un aeródromo se vio abortada. ¿Podía alegar que se le privó de su derecho a construir? No, porque el tenía una mera expectativa que se va a concretar cuando el SAG y la SEREMINVU informen favorablemente, dando luz verde al cambio de uso de suelo.Sin embargo, eventualmente, podría reclamar bajo el supuesto establecido en el artículo 2.1.7 apartado 3 letra d) de la OGUC que señala que el plan regulador intercomunal puede anticipar los usos permitidos cuando se solicite el cambio de uso de suelo.

¿Qué puede hacer el plan regulador intercomunal? Fijar que áreas rurales podrán ser objeto de cambio de uso de suelo y establecer los usos de suelo que serán admitidos si este se solicita y aprueba. En consecuencia, podría ser que el plan regulador intercomunal allá establecido que en ese sector estaba permitido cambiar el uso del suelo a para el equipamento de un aeropuerto. Así el señor podría alegar que el compró el terreno porque el plan regulador preveía que en ese sector se podía instalar lo que deseaba construir si se pedía el uso de suelo. En otras palabras el plan regulador intercomunal podría establecer que en la zona X se admite una infraestructura de transporte aéreo si se pide el cambio de uso de suelo. Si así es, este terreno seguirá siendo rural y seguirá existiendo la obligación de solicitar el cambio de uso de suelo, pero si este se pide está previsto para qué efectos se puede pedir. La pregunta que habría que hacerse es la siguiente: Si el plan regulador intercomunal estableció los usos de suelo para los efectos de la aplicación del lo dispuesto en el artículo 55, ¿deja de ser una mera expectativa y pasa a tener un derecho adquirido en términos de que este señor podía realizar aeródromo ya que se autoriza el cambio de uso de suelo con ese fin? ¿O aun así, la autoridad, no obstante estar admitida esa posibilidad, podría no autorizarla por tal y cual razón (en el ejemplo, por lo de los vecinos con viña) y como la ley dice que debe contar con el informe favorable para poder cambiar el uso del suelo, verse impedido de construir por esta decisión?La opinión supone conocimientos de derecho administrativo. Si aun en este caso la SEREMINVU y el SAG me tienen que dar el visto bueno, ¿para qué entonces el plan regulador intercomunal se va a dar el trabajo de preveer los usos admitidos en caso de cambios en el uso del suelo? (hay que destacar que si prevé los usos de suelo solo podrá autorizarse estos, pero no el cambio para darle un uso distinto a los previstos. Lo que se discute es si el plan regulador intercomunal prevé ciertos usos en caso de cambio del uso de suelo, puede aun así la autoridad competente dar informe negativo ante la solicitud para justamente cambiar el uso del suelo a uno previsto por el plan).Este es un doble mecanismo: Con el primero el plan anticipa los usos a los cuales se puede cambiar un determinado suelo, poniéndole límites a las facultades de la SEREMINVU y del SAG, en el sentido, de que solo puede autorizar el cambio para los usos previstos. El segundo mecanismo, consiste en que cuando dichos organismos actúan en una situación concreta, analizando frente a un mismo proyecto si conviene o no conviene el cambio de uso de suelo, lo hacen teniendo en consideración los usos que previamente el plan regulador intercomunal previamente ha establecido. Ejemplo resumen: ¿Puedo o no puedo instalar una industria en un sector rural? La respuesta es, en principio, no, no tengo el derecho para hacerlo. Pero no obstante, puedo pedir el cambio de uso de suelo, para lo cual habrá que analizar si en dicho sector hay o no un plan regulador intercomunal, ya que si lo hay, habrá que ver si en dicho plan se hizo o no se hizo uso de la facultad otorgada en el artículo 2.1.7 apartado 3 letra d), esto es, prever el uso de suelo en caso de cambio de uso de suelo ya que puede que no se haya regulado nada. Si no hay plan regulador intercomunal aplico el artículo 55 inciso final, según el cual habrá que solicitar el cambio de uso de suelo al departamento de obras municipales, previo informe favorable de la SEREMINVU y del SAG. Si hay plan regulador intercomunal habrá que ver si están previsto los usos puede concederse el cambio de uso de suelo. Si no está normado se sigue la regla del artículo 55 inciso final. Si está normado tendré que ver si el plan permite el cambio de suelo para instalar industrias.

Pero si además se está en el plan regulador intercomunal de Santiago, Valparaíso o Concepción tengo otra regla especial, que es la de la subdivisión predial mínima. (LEER FALLO VILLARRICA PARK LAKE).

Clase 5.

Para determinar que es lo que se puede hacer en el suelo no urbano habrá que tener presente las normas del plan regulador intercomunal, si lo hay. Si no lo hay, tendremos que tener presente lo que dispone el artículo 55, según el cual no se puede construir. Sin embargo, esta misma disposición en su inciso final, establece un procedimiento para cambiar el uso del suelo. Este procedimiento se encuentra reglamentado en el artículo 2.1.19 y el 3.1.7 de la OGUC. Cada vez que se quiere cambiar el uso del suelo se debe, en primer lugar, saber lo que dice el instrumento de planificación territorial respectivo. Al respecto habrá que tener presente si se trata del plan regulador metropolitano de Santiago, Valparaíso y Concepción, en cuyo caso además debe considerarse lo dispuesto por el artículo 2.1.7 según el cual hay que ser cuidadoso en relación con la subdivisión en esos casos, ya que queda fuera del concepto de predio rústico que nos entrega el DL 3516.Teniendo más o menos claras estas distinciones podemos analizar lo que ocurrió en el caso del hotel Villarrica Park Lake. Una vecina interpone recurso de protección porque toma conocimiento de que en el predio continuo al suyo se construirá un hotel, lo cual le sorprende, puesto que según ella el plan intercomunal no lo permite. Jurídicamente alega la violación a la no discriminación en materia económica, al derecho a vivir en un ambiente libre de contaminación, al debido proceso y al derecho de propiedad. La empresa propietaria alegó que había cumplido con la ley, toda vez que había solicitado el cambio de uso de suelo al SEREMINVU y al SAG, organismos que se la habían dado. ¿Pero qué decía el plan regulador intercomunal? ¿Había previsto para que fines o usos se podía dar el cambio de uso de suelo? ¿Cuál era el destino que tenía según el plan regulador? El destino era áreas verdes. ¿Por qué entonces se autorizó el cambio de uso de suelo para la construcción del hotel? ¿De acuerdo al artículo 2.1.7 apartado 3 letra d) cual es la competencia que tiene un plan regulador intercomunal? Los planes reguladores intercomunales pueden establecer la cabida predial mínima, pero solo en Santiago, Valparaíso y Concepción, además de establecer los usos de suelo, para los efectos del artículo 55 que a su vez regula como se puede cambiar el uso del suelo. En otras palabras lo único que puede hacer el plan regulador intercomunal, además de esas tres cosas (a, b, c) es decir, si quieren cambiar el uso de suelo lo permito para tal y tal fin. Del fallo pareciera desprenderse una cosa distinta. El plan regulador establecía que en esa área rural se permitían las áreas verdes, pero la empresa se acogió a las normas de cambio de uso de suelo del artículo 55 y como este permite la actividad turística se concede esta autorización. ¿Pero acaso el plan regulador no decía que solo podían existir en áreas verdes, casetas o cosas complementarias con la actividad de playa que ahí se podía realizar? Sucede que a la norma del fallo fue modificada por el decreto supremo 10 del 23-05-09. Esta información es muy relevante para el análisis del fallo. Antes de esta modificación la ordenanza no separaba la competencia del plan regulador intercomunal entre la zona urbana y la rural. Solamente indicaba que es lo que podía hacer el plano intercomunal en términos generales. Y como en términos generales el artículo 34 de la ley dice que el plan regulador intercomunal tiene competencia para regular las áreas urbanas y rurales, estos planes, incluyendo el de Concepción, entraron a regular las áreas rurales estableciendo cuales eran los usos admisibles, no los usos que

podían ser admisibles si había cambio de uso de suelo. Se entendió que eso no era correcto porque la planificación regula los asentamientos urbanos, no regula el territorio comunal. Como cambió la óptica modificaron la OGUC y le dieron el actual contenido. Para poder realizar un análisis debemos saber cuando se aprobó el plan regulador. Si se aprobó bajo la vigencia del texto actual de la ley o bajo la vigencia de los textos anteriores. Es así como el plano decía que esa porción del área rural se destinaría a áreas verdes, pero bajo la normativa actual el plan regulador intercomunal no puede indicar cual es el destino del área rural, sino solo puede señalar que destino se le puede dar en el evento de aprobarse el cambio de uso de suelo. Con ese fallo hoy en día yo podría hacer maravillas, pero va contra el texto actual de la norma. Si hubiera reclamado hoy la vecina, hubiere ganado el fallo. Hoy si se aprobara un nuevo plan regulador intercomunal y se pidiera el cambio de uso de suelo, habría que ir al plan regulador para saber si se admite o no se admite el uso que se está solicitando. Si dijere que los usos alternativos permitidos son áreas verdes y actividades complementarias, no se podría recurrir al artículo 55 LGUC, porque entra en contradicción con lo que establece la planificación. El artículo 55 LGUC también establece la posibilidad de que el cambio de destino vaya acompañado de una autorización de subdivisión en menos de 0,5 hectáreas. Esta hipótesis está regulada en el inciso tercero de esta norma, y que no hace sino dar contenido a lo establecido en el artículo primero inciso segundo letra e) del DL 3516, que admite la posibilidad de efectuar subdivisiones en menos de 0,5 hectáreas en los casos que señala el artículo 55. Ya sabemos que por regla general solo se permite la división de un predio rústico en no menos de 0,5 hectáreas. Pero no se puede desconocer que hay situaciones en que es indispensable autorizar subdivisiones en menos de esta cabida, ya que media hc es más o menos la mitad de una manzana. Quizás para construir una posta no necesito esta cantidad, o bien, para construir viviendas en un sector apartado de la ciudad necesito lotes más pequeños (A mayor extensión mayor costo), como por ejemplo, viviendas sociales para campesinos. Pero como el DL limita la cabida mínima del terreno en la cantidad antes mencionada, se hace casi imposible la construcción de esas viviendas, por el elevado costo que ello implicaría. Hay hipótesis en el artículo 1 del DL 3516 que establece que si, por ejemplo la junta de vecinos o el sindicato de pescadores artesanales de la caleta de punta de lava pies, le pide que a un propietario que le venda un pedazo de terreno para construir una sede social, esta persona, en principio, le tendrá que vender un sitio de una cabida de a lo menos 0.5 hectáreas. Pero para estos casos hay una serie de excepciones en el artículo 1º del DL 3516, según las cuando se hagan subdivisiones con el objeto de transferir terrenos a una organización territorial sin fines de lucro, a un sindicato, a una municipalidad o a los descendientes para construir viviendas, entre otros, la cabida de los sitios que se vendan podrá ser inferior a 0.5 hectáreas. Entre estas excepciones, la de la letra e), establece que en los casos que señala el artículo 55 de LGUC también se podrá subdividir en terrenos de menos de 0,5 hectáreas.El artículo 55 en su inciso tercero dice que “cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

Este informe señalará el grado de urbanización que deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.” El DL 3516 contempla una excepción según la cual se puede vender menos de 0,5 hectáreas al propietario de un predio vecino con la condición de anexar lo que se adquiera a dicho predio, o sea, para correr el cerco; si fuera un vecino que quiere adquirir menos de 0,5 hectáreas tendríamos que ver si está en alguna de las hipótesis establecidas en el artículo 55 de la ley y reglamentadas en el artículo 2.1.19 de la ordenanza.Excepciones del artículo 55:

a) Cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas.

Es una excepción muy antigua que hoy en día casi no se da en la práctica. Sería el caso, si por ejemplo, si la celulosa Arauco estimara que es muy costoso el traslado de los trabajadores desde Concepción, Los Ángeles y Chillán a la planta, razón por la cual decidiera construir una población en Nueva Aldea o Quinchamalí que es un sector rural que está fuera de los límites urbanos de Chillán Viejo, comuna a la cual pertenece. Si luego de construir esta población quiere vendérsela a sus trabajadores, los sitios tendrían, en principio, 0,5 hectáreas de cabida. Necesitaría un enorme paño para construir la cantidad de viviendas necesarias para albergar a los trabajadores ya que cada casa tendría que estar en un sitio de 5000 metros cuadrados. Para evitar esto, se recurre a esta excepción, que permite subdividir en menos de 0,5 hectáreas cuando se trate de complementar con viviendas una actividad industrial. Esta hipótesis se daba antiguamente cuando las vías de comunicación no eran tan expeditas como lo son en la actualidad. Así por ejemplo, se construían grandes campamentos mineros cercanos a los yacimientos que se encontraban alejados de las ciudades en las que vivían los trabajadores. Posteriormente estos campamentos pasaron a ser ciudades.

b) Dotar de equipamiento a algún sector rural.Esto se da cuando una municipalidad desea construir en un sector rural una escuela o instalar una posta o una sede vecinal o se desea desarrollar cualquier actividad complementaria a las residencias del sector rural, como una iglesia. Este último es un caso típico, en el cual se debe transferir un pedazo de terreno a las corporaciones sin fines de lucro formadas por la iglesia. El decreto ley 3516 también permite transferir a las corporaciones sin fines de lucro sitios de cabida menor a 5000 metros cuadrados, pero la subdivisión por esta vía no autoriza la construcción. En cambio, las excepciones del artículo 55 que estamos analizando si autorizan la construcción ya que son subdivisiones con cambio de destino. Es decir, subdivisiones para construir viviendas, para equipamiento rural, o para habilitar un balneario o campamento turístico. (Hay que recordar que todos los lotes resultantes de una subdivisión deben tener, en principio, una superficie no inferior a 5000 metros cuadrados. Si se va a vender hay dos posibilidades: que el que compra haga el proceso de subdivisión o lo haga el vendedor. Si lo hace el vendedor y se reserva para su actividad agrícola un lote, éste debe respetar la cabida mínima de 5000 metros cuadrados. Para el resto de las actividades puede dividir en menos de esta cabida siempre que lo autoricen).(En zonas urbanas no rige el 3516, ya que este regula la subdivisión de predios rústicos que por definición están fuera de los límites urbanos. En la zona urbana rige el plan regulador comunal, que puede regular la cabida mínima).

(Si herederos quieren subdividir un terreno en menos de 5000 metros cuadrados, debe revisarse las excepciones del DL 3516 y las del artículo 55 de la LGUC, para ver en cual se podría camuflar esta subdivisión.)c) Para habilitar un balneario o campamento turístico.

d) Para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.Esta hipótesis se introdujo el año 2003.Fuera de los límites urbanos está, por regla general, prohibido construir, y al respecto existe la discusión entre quienes opinan que esta prohibición implica que no se le puede dar un destino distinto al agrícola a dichos terrenos, y entre quienes sostienen que se puede desarrollar en ellos todas aquellas actividades que no requieran construcción. ¿Por qué existe esta prohibición de construir? Esto se deduce del inciso segundo del artículo 55, que señala “Corresponderá a la Secretaría Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana-regional.” Si se permitiere indiscriminadamente la construcción en el campo, como este no está regulado y las ciudades si, las empresas del rubro construcción optarían por hacerlo fuera de las ciudades porque, justamente, hay menos restricciones. Así, para evitar que los núcleos urbanos se expandan indefinidamente, con los costos que ello implica (se necesitará incluso más personas para recoger la basura, más servicios comunitarios,etc.), se crea un límite urbano allende el cual no se puede construir. Si no estableciera esta prohibición la planificación no tendría sentido. Sin embargo, el artículo 55, como excepción, permite construir fuera de la ciudad viviendas sociales y viviendas de hasta 1000 unidades de fomentos que cuenten con los requisitos para acceder al subsidio del estado. ¿Cuál es la razón de esta excepción? Ella responde a las malas políticas habitacionales del SERVIU implementadas hace unos 10 años atrás. Antes solo existían las 3 primeras excepciones. Pero el SERVIU constató que el alto precio del suelo urbano impedía que el estado adquiriera terrenos para la construcción de viviendas sociales por falta de recursos. El suelo urbano cuesta entre 0,5 a 0,7 UF el metro cuadrado aproximadamente. En el suelo rural la mejor hectárea no cuesta más de 4 o 5 millones de pesos. En vista de esto, el SERVIU comenzó a comprar terrenos fuera del límite urbano, es decir, en el suelo rural, y a solicitar el cambio de uso de suelo de conformidad al artículo 55 de la LGUC. Ante esto contraloría señaló que estaba haciéndose uso de un procedimiento que no estaba destinado al fin pretendido por el SERVIU, ya que la posibilidad de construir viviendas solo es para complementar una actividad industrial (antes de la introducción de la excepción que estamos estudiando). Declaró contraloría que en los terrenos adquiridos no se podían desarrollar los proyectos de viviendas sociales que el estado pretendía iniciar. O sea, no podía recurrir al procedimiento de cambio de uso de suelo del artículo 55 para construir viviendas sociales. Si bien el inciso cuarto permite el cambio de uso de suelo para la construcción de poblaciones, estas deben respetar la cabida de 5000 metros cuadrados. Es decir, es sin subdivisión en lotes de menos de dicha cabida. Es el inciso tercero el que permite la subdivisión en menos de 0,5 hectáreas.

Frente a esta situación el SERVIU inició las gestiones para que se enviara un proyecto de ley para que se introdujera esta excepción en el artículo 55, siendo aprobada por el congreso. Con esto se logró superar la traba impuesta por contraloría. El problema es que de esta forma se vulnera el fin por el cual se prohíbe la construcción en suelo rústico, cual es, evitar que surjan nuevos núcleos urbanos o que estos crezcan en forma desmedida, ya que por vía de esta excepción, al comprar terrenos rústicos y cambiar su destino para construir viviendas sociales se está haciendo crecer las ciudades. La problemática que se genera es mayor quizás a aquella que se busca solucionar, toda vez que este crecimiento vía artículo 55, es inorgánico puesto que no está amparado por la planificación ni previsto por ella, sino que se va produciendo a medida que se necesita aumentar el número de viviendas sociales. La solución correcta hubiese sido comprar terrenos fuera del límite urbano y gestionar con la municipalidad un cambio de dicho límite e incorporar dichos terrenos al suelo urbano. Pero claramente esta solución es más engorrosa, ya que requiere estudios, y trámites que demoran mucho más. Por la vía que se hizo es más fácil, ya que basta con recurrir al ministerio de agricultura quien solicita un informe favorable del MINVU que debe indicar cual es el grado de urbanización con el que debe contar este proyecto, lo cual no demora más de 6 meses. Esto significa que desde hace ya diez años, una empresa constructora puede comprar un terreno en el suelo rústico y destinarlo a la construcción de viviendas sociales, es decir, viviendas económicas que tienen una tasación no superior a las 400 UF o 520 si son viviendas sociales en departamento. También podrían construirse viviendas de hasta 1000 UF siempre que cumplan con los requisitos para acceder al subsidio habitacional. Este requisito consiste en que deben contar con permiso de construcción. Problema: Un vecino quiere comprar un sitio para la construcción de su casa. ¿Se puede subsumir en alguna de las excepciones? Al parecer no. La única que podría servir es una que está en el decreto 3516 que permite venderle un sitio de hasta 500 metros cuadrados a un ascendiente o descendiente, para acceder al subsidio rural. Pero esto implica una prohibición de venta de 5 años. (artículo 1º 3516 letras e), f) g).) Por lo que no nos sirve. Como esta excepción habla de viviendas, es decir, requiere a lo menos dos unidades, podría presentarse un proyecto en que se pretenda construir 2 viviendas de hasta 1000 unidades de fomento ante el ministerio de agricultura, el cual pide informe, el cual es favorable. En este caso agricultura dictará la resolución que autoriza la construcción de estas dos viviendas en un terreno de 500 metros cuadrados para cada una de las viviendas. En esta hipótesis podría vender uno de estos terrenos una vez que se autoriza la construcción, para que luego el comprador materialice tal construcción. La cuestión es: ¿Debe construirse la vivienda y esta debe ser aprobada para que se pueda venderse el lote; o basta con que la SEREMI de agricultura apruebe el proyecto para poder vender el lote y después postergar para una segunda fase la construcción de la vivienda por parte del comprador? La respuesta la encontramos en los artículos 2.1.19 y 3.1.7 de la OGUC. Si se diera la segunda hipótesis se abre la puerta al abuso de la disposición puesto que difícilmente se controlará que después de la venta el comprador construya la vivienda, o bien, que esta sea de hasta 1000 UF. Para que la norma opere la ley o la ordenanza debería decir que mientras la dirección de obras no haga la recepción las viviendas y constate que

efectivamente estas se construyeron las que cumplen con los requisitos que establece la ley, el notario no autorizará la venta, ni el conservador autorizará la inscripción de la escritura pública en que conste la transferencia de estos lotes porque la condición no se ha cumplido. Si una norma que establezca la condición planteada no existe, la forma de venderle a un vecino sería pedir la autorización para subdividir en menos de 0,5 hectáreas con el objeto de construir dos viviendas sociales o de menos de 1000 UF que cumplan con los requisitos para acceder a los subsidios del estado, pero que dicha construcción no se lleve a afecto mientras no se obtenga la autorización. Una vez obtenida esta se vende para el lote para que el comprador construya. ¿Bajo qué estatuto quedan estos terrenos en que se ha autorizado la subdivisión en menos de 0,5 hectáreas? Ejemplo: Una empresa constructora compra un terreno en un sector rural, abre un pasaje, construye 8 viviendas sociales de 400 UF, se acoge al inciso 3 del 55, obteniendo la autorización. Ejecuta el proyecto y luego hace las transferencias de cada lote que tienen 500 metros cuadrados. ¿Qué pueden hacer en su terreno los adquirientes de estas viviendas? ¿Bajo que normas va a poder utilizar el suelo? ¿Se puede ampliar o construir un negocio o una vulcanización? Para eso sirve la planificación, para conciliar los intereses, pero esto es suelo rural cuyo uso ha sido cambiado. ¿Qué regula el suelo cuyo uso se ha cambiado a la construcción de viviendas sociales? Esta área no está normada, por lo que no se sabe exactamente que se puede hacer o no hacer. Cuando se presenta este problema no queda otra solución que ampliar el límite urbano para incorporar estas áreas al suelo urbano y poder regularlo. Como no están reguladas estas áreas, el estado debe dictar una serie de normas especiales que le permiten ir urbanizando estas áreas y regulándolas. Lo que debiera hacerse es, primero, confeccionar un plano para que las construcciones se adapten este y no el plano se adapte a las construcciones, ya que es muy difícil regularizar. (Leer 2.1.19 y 3.1.7 para saber si es posible transferir los lotes con el proyecto aprobado o se necesita primero construir para después poder transferir).(DL 3516- artñiculo 55-2.1.7 apartado 3 letra d) -2.1.19-3.1.7)

EL SUELO URBANO:

La norma fundamental está en artículo 57 de la LGUC. Es la piedra angular de la planificación. Es la norma que nos obliga a respetar el plan. Este artículo 57 dispone: “El uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito.” Se refiere al uso del suelo urbano en las áreas urbanas. Las áreas urbanas son las que se encuentran al interior de los límites urbanos. Pero primeramente volveremos sobre el artículo 52 que establece que existen áreas de extensión urbana que conforman los centros poblados. “Se entenderá por límite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgánica de Municipalidades, la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área comunal.”Así se tiene el área urbana y el área de extensión urbana, las cuales son separadas del resto del territorio comunal por el límite urbano.

El área urbana la fija el plan regulador comunal. Las zonas de extensión urbana son de competencia del plan regulador intercomunal porque así lo dispone el artículo 2.1.7 de la OGUC. ¿Qué es el área de extensión urbana? Es una zona de reserva para proyectar el crecimiento de una ciudad. Hacia donde crecerá la ciudad. A medida que van creciendo van requiriendo terreno para las nuevas construcciones, porque es muy difícil reciclar la ciudad, ya que es caro. Para eso existen las zonas de reserva establecidas en la planificación intercomunal como áreas de extensión urbana. ¿Por qué lo establece el plan regulador intercomunal? Porque así lo establece la OGUC.

Clase 6.

El área de extensión urbana es suelo urbano pero que tiene una característica especial que fluye del artículo 2.1.7 de la OGUC, que consiste en que no obstante ser suelo urbano, la definición de estas zonas de extensión urbana es de competencia de los planes reguladores intercomunales. El artículo 2.1.7 regula también cual es la competencia de estos planes en las zonas rurales ubicadas fuera de los límites urbanos. Este artículo señala: “El ámbito propio de acción de este nivel de planificación territorial será el siguiente:1. La definición del límite del territorio comprendido por el respectivo Plan ReguladorIntercomunal. 2. En el área urbana:a) La definición de los límites de extensión urbana, para los efectos de diferenciar el área urbana del resto del territorio, que se denominará área rural.Esto no deja de ser curioso, ya que la regulación del suelo urbano corresponde al plan regulador comunal. El plan regulador intercomunal solo tiene competencias limitadas de coordinación de los distintos suelos que conforman la unidad urbana, por lo que no hace una regulación detallada, la cual corresponde al plan regulador comuna. Las áreas urbanas que regula este último plan está conformado por la sumatoria de las señaladas en el plan regulador comunal más estas extensiones que agrega el plan de regulador intercomunal y que se denominan zonas de extensión urbana. Tenemos entonces que hay un suelo urbano propiamente tal que está definido por el plan regulador comunal, pero además hay otra categoría de suelo urbano denominadas zonas de extensión urbana que se agrega al suelo urbano, pero que no están definidas como tales por el plan regulador comunal sino que por el plan regulador intercomunal. Por lo anterior, se da la paradoja que si en el territorio comunal no hay un plan regulador intercomunal, no puede haber, por definición, zona de extensión urbana, ya que para que éstas últimas existan deben ser fijadas por el plan regulador intercomunal, jamás por el comunal. ¿Qué consecuencias se derivan de esta situación? Como estas zonas de extensión urbana tienen por objeto reservar terrenos para la expansión futura de la ciudad, si no hay plan regulador intercomunal (que existe en aquellas zonas en que hay dos o más comunas que forman una sola unidad urbana) como en Los Ángeles, Osorno, etc., ¿Cómo pueden definir el límite urbano? ¿Qué importancia tiene que un terreno que está en los suburbios de una ciudad quede fuera o quede dentro del límite urbano? Por regla general, lo ideal sería que el terreno quede dentro del límite porque allí se puede construir, mientras que fuera de este en principio no se puede construir. ¿Podría el plan regulador, por mucho que tenga competencia para hacerlo, determinar que el límite urbano pasa por la plaza acebedo y que todo lo que está más allá es rural? El plan no puede desconocer la realidad, dejando fuera del suelo urbano lo que conforma

tradicionalmente la ciudad. Puede que haya algún margen que sea discutible, es en estos lugares donde se producen problemas, ya que los propietarios estarán interesados en que sus terrenos queden incorporados al suelo urbano. ¿Puede discutir una persona que estima que su propiedad queda dentro del límite urbano, pero que ha sido dejada fuera? Si podría hacerlo. La base legal de esto es el artículo 52 que determina cuál es la forma de determinar el límite urbano, en la parte que señala que el límite urbano es la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbanas que conforman los centros poblados. O sea, este debe considerar qué es lo que está dentro del centro poblado. Por lo que una persona podría alegar que está dentro del límite urbano su propiedad.Mirado desde el punto de vista del campo, ¿Hasta donde el plan regulador puede cercenar lo que es suelo no urbano por destinación (dejar dentro de la ciudad zonas campestres por ser necesarias para el crecimiento de la urbe)? Lo anterior se está haciendo en Santiago, es decir, se está buscando incorporar terrenos que actualmente son rurales al plan regulador, extendiendo el límite urbano. En esta ciudad esto no presenta problema porque este proceso se está haciendo introduciendo modificaciones en el plan regulador intercomunal que según la ley, es el que tiene competencia para determinar las zonas de extensión urbana. ¿Podrá el plan regulador comunal determinar que terrenos que rurales se reservarán para el crecimiento futuro de la ciudad? Es discutible, puesto que no tiene competencia para fijar zonas de extensión urbana. ¿Podrá hacer esto pero bajo otra denominación? Si se hace, a través de una simple decisión administrativa se está alterando el uso del suelo, y en consecuencia, estaré agregándole o quitándole valor a un terreno.La contraloría ha optado por una solución salomónica pero que desde el punto de vista legal tiene muy poco fundamento. Ha dicho que si se necesita suelo para proyectar el crecimiento futuro no se le puede denominar zona de extensión urbana porque dicho concepto está reservado al plan regulador intercomunal, pero si lo puede denominar con otro nombre, como por ejemplo zona de reserva o zona de expansión condicionada. Pero no se puede utilizar la fórmula que utiliza el artículo 2.1.7. De hacerlo la contraloría lo objetará. Esto está en contradicción con el principio básico que reza que las cosas son lo que son y no lo que dicen ser. En consecuencia, si las zonas de extensión urbana son de competencia exclusiva del plan regulador intercomunal no podemos simplemente establecer en el plan regulador comunal zonas cuyo fin es el mismo a las de extensión urbana pero que se denominan de otra forma. Pero acá el problema es la norma del 2.1.7 que reserva para el plan intercomunal la definición de zonas de extensión urbana, obviando que la mayor parte del país carece de este instrumento de regulación territorial. La fijación del límite urbano es más importante de lo que se suele pensar. Es la base para poder definir lo que es objeto de regulación y separarlo de aquello que esta sometido a las normas generales, con aplicación del artículo 55. Esta línea imaginaria trazada en el plan y en los planos determina lo que constituye suelo urbano.Definido el suelo urbano, que será objeto de la regulación por parte del plan regulador, la planificación debe proceder a zonificar o sectorizar este suelo. 1º Se determina lo que se regulará, para lo cual se delimita el suelo urbano.2º Una vez delimitado, debemos zonificarlo, es decir, determinar que zonas son más o menos homogéneas y, por lo tanto, deben ser reguladas de la misma forma. Esta es la

tarea más compleja de todas. Una vez que estén delimitadas estas zonas, se le debe asignar un uso específico a cada una. ¿Cómo se separa la ciudad en distintas zonas? La primera alternativa es no separarlas, sino que se delimita el suelo urbano, señalándose que en el se puede hacer más o menos de todo. Esto podrá hacerse en pequeñas ciudades en que están más o menos mezclados los distintos usos dentro del casco urbano. Pero cuando las ciudades son más complejas necesariamente hay que sectorizarlas o zonificarlas. Al respecto la OGUC, en el artículo 2.1.23, señala que dicha sectorización de la ciudad se hace en función de 6 posibles usos que admite el suelo urbano:1.- Uso residencial: Es el más antiguo. Las ciudades nacieron para habitar en ellas.2.- Actividades productivas.3.- Equipamiento. Es complementario a los dos anteriores y contempla todo tipo de servicios que se prestan en las ciudades.4.- Infraestructura: La ciudad necesita instalaciones energéticas, de agua potable y comunicación vial. 5.- Áreas verdes.6.- Espacios públicos.

De manera que la zonificación, es decir, la asignación de distintos sectores dentro de la ciudad, tiene como objetivo asignarle a cada zona o sector determinado una o más de estas posibilidades que entrega la planificación. Ejemplo: En la zona central de Concepción se establecen que usos se van a permitir y cuales estarán permitidos en dicho sector.Así como es importante definir hasta donde llega la ciudad, dentro de esta, es indispensable definir donde empieza y donde termina cada una de las zonas y sectores. Esto porque en una cuadra puede, por ejemplo, construirse un edificio pero cruzando una calle eventualmente podrá estar prohibida una construcción de esta especie, por ser zonas con distintos usos. El plan regulador es un instrumento complejo, compuesto de la ordenanza, que regula el uso del suelo urbano; pero también por un plano. La ordenanza después de aportar antecedentes generales, lo primero que hace es definir el límite urbano, a través de puntos que se conectan. Suele distinguirse con colores cada una de las zonas, para visualizar que tienen usos distintos. Cabe destacar que los usos no son excluyentes, de manera que en un mismo sector o zona puede haber combinaciones, este es, permitirse más de un uso. Puede que una misma manzana tenga dos usos distintos, es decir, en esa manzana hay terrenos que sirven para un fin y terrenos que sirven para otro fin. Lo más probable es que eso se traduzca en que las alturas que se permiten en una parte de la cuadra sean superiores a las que se permiten en el otro lado. A cada zona se le asigna un código en el plano, y luego, en la ordenanza se explica. Por ejemplo: En el plano de Concepción hay una zona h1. En esta zona la altura máxima es de 16 metros más un piso de retiro, pero para las Lomas de San Andrés y el Barrio Universitario es de 10 pisos más un piso de retiro, lo que significa que no se pueden construir más de 3 pisos más uno de retiro, que es uno que está arriba pero hacia atrás, retirado. Así sucede en el Barrio Universitario, donde nadie construye más de 3 pisos porque el costo del suelo es demasiado elevado en relación a los metros cuadrados que se puede construir. El precio de la tierra va a depender de lo que en ella se pueda construir. Mientras mayores sean las alternativas y mientras mayores sean los pisos que se pueda construir mayor valdrá el suelo. Esto porque las inmobiliarias estarán

dispuestas a pagar precios más elevados por ellas, porque el costo lo traspasan a muchos departamentos que construyen, diluyendo el costo de la tierra en muchas unidades que luego venden.Otro ejemplo: En las Lomas de San Andrés hay un movimiento tendiente a limitar la construcción en altura. Frente al Mall construyeron muchos edificios, rompiendo con la tranquilidad propia del sector. Esto es posible porque en esa franja hay otro uso de suelo, con reglas distintas que en este caso permiten construir en altura. Por ello es importante determinar donde termina un sector y comienza el otro. No es lo mismo comprar un terreno en uno u otro sector, porque en cada uno se permiten distintos tipos de construcción. La determinación de los sectores de la ciudad es tan importante como la determinación de los límites urbanos, ya que cada sector tiene un uso distinto. Los problemas se originan en relación al sector en que quiero que quede mi terreno. Lo más probable es que se desee que este quede en un sector que permita variados usos, pero puede que la planificación destine el sector en que se ubica a áreas verdes. ¿Será posible desde el punto de vista legal y constitucional que un propietario ubicado a un lado de la calle pueda construir 12 pisos y otro ubicado en la vereda de enfrente no pueda construir ninguno? ¿Hasta donde se podrá distribuir los usos una vez que se hace la asignación de suelos?Hay ciertos suelos que está claro el uso que tienen, como los que están en pendiente que no pueden tener el mismo uso que los ubicados en un llano.

Clase 7.

Existen al interior de la zona urbana distintos sectores los cuales tienen sus propias normas urbanísticas. La forma de asignar a cada una de ellas, las normas urbanas correspondientes, va a depender de cómo el urbanista encargado del proyecto de plan regulador estima que debe desarrollarse la ciudad. Desde luego estas decisiones van a ser objeto de un intenso debate, porque la empresa que hace el proyecto de plan regulador tiene una visión de cómo debe ser la ciudad y los ciudadanos solemos tener una visión distinta que mira más a los intereses individuales que de la comunidad. Nos interesa nuestra ciudad siempre y cuando no afecte nuestros intereses particulares. El plan regulador contiene proyecciones que a algunas personas les pueden gustar y a otras no. Estos últimos suelen ser quienes se ven imposibilitados de construir, personas que tienen el legítimo derecho a exponer su posición pero antes de que el plan esté aprobado. Una vez que el plan está aprobado no tiene nada que hacer. Esto último es uno de los dilemas de la planificación. Lo que si se puede hacer es presentar proyectos de modificación a las autoridades, lo que ocurre todos los días. Ejemplo: En Santiago se pretende hacer un gran proyecto inmobiliario bautizado entre parques pero para llevarlo a efecto se requiere modificar el plan regulador de Santiago, lo cual demora demasiado tiempo, por lo que este proyecto se concretaría en unos 10 años más. Cabe destacar que la duración del plan regulador es indefinida en el tiempo. Solo pierde vigencia cuando es modificado expresamente cuando así lo ha decidido la autoridad competente, o tácitamente cuando se modifica el plan regulador intercomunal y esto afecta al plan regulador comunal, lo que se explica por el hecho de ser el primero un instrumento de planificación urbana de mayor jerarquía. Distinto es el hecho de que el plan regulador se proyecta a un determinado plazo. Este punto es conflictivo ya que cuando se elabora el plan se pretende regular el desarrollo urbano de los siguientes 15 años, pero resulta que el proceso de elaboración del plan

dura más o menos entre 6 y 8 años, de manera que desde el planteamiento de la idea de planificar hasta la aprobación del plan ya ha transcurrido más de la mitad del tiempo de vigencia pretendido. Así al momento de aprobarse el plan, suele ocurrir que hayan ocurrido hechos que obligan a planificar nuevamente. Esto está siendo revisado por una comisión que busca mejorar esta situación. Corresponde a los instrumentos de planificación territorial definir los usos de suelo de cada zona, las que habrá que delimitar previamente. Se agrupan en los siguientes tipos de uso: Residencial, equipamento, actividad productiva, infraestructura, espacio público y áreas verdes. Artículo 2.1.24 Corresponde a los Instrumentos de Planificación Territorial, en el ámbito de acción que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona.Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros: - Residencial.- Equipamiento.- Actividades Productivas.- Infraestructura.- Espacio Público.- Area Verde.

Uso residencial.

Por definición no podría excluirse este uso dentro de los permitidos. Es difícil concebir una ciudad que no tenga residencias. No obstante, existen ciudades empresariales, que no tienen residencia. Hay acá un tema importante que se esboza: Señala la ley que el uso residencial debe ser siempre admitido. Nuestras ciudades son cada día más excluyentes, en el sentido de que cada día se separan más los distintos usos, trayendo distintos problemas, entre otros los de seguridad. Ejemplo: los problemas que se generan en los sectores de la ciudad donde normalmente solo hay oficinas, las cuales solo son ocupadas de lunes a viernes, de 8 a 6 de la tarde. En los horarios y días que no son ocupadas circular por los sectores donde se encuentras se vuelve algo peligroso. Lo mismo ocurre en los barrios residenciales ya que en los días de trabajo hay muy poca gente en ellos. La integración de los barrios es un problema que se está tratando de solucionar hoy en día pero acá desde el punto de vista de la planificación no se excluye ni se integra. Según el “Artículo 2.1.25. El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda..” Cuando dicen que un barrio es residencial, significa se puede vivir en él. Pero lo preferente no es lo que exclusivamente se permite en el. La norma dice que a lo residencial se “incluye hogares de acogida”, presentándose al respecto algunos problemas. Ejemplo: Un propietario de una parcela consultó qué se podía hacer si en una parcela vecina, en un sector de baja densidad, es decir, parcelas de una cabida de 1000 metros cuadrados, la municipalidad la había arrendado para acoger a enfermos mentales de la provincia. Este sector era de uso residencial, lo cual para desgracia del propietario no significaba que solo podían haber casas habitaciones, sino que perfectamente se podría instalar un hogar de acogida de enfermos mentales, o bien, un hogar de acogida de menores en riesgo social. Por lo anterior, hay que tener cuidado con el concepto de residencia, porque no incluye solo a las viviendas.

Así tenemos que incluye “edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea éste remunerado o gratuito”, es decir, un hotel, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial. Es decir, debe admitir la zona, no solo uso residencial sino que también uso comercial, por lo que estaría por este último. No hay un plan tipo que se utilice como referente para la elaboración de planes reguladores. No lo puede haber porque ninguna ciudad es igual a la otra. Por lo que todos los planes son distintos entre si. El uso residencial, por regla general, debe ser admitido, ya que para eso está la ciudad: para vivir en ella. Pero es posible que el plan justificadamente pueda excluir la residencia en ciertos sectores. Por ejemplo, en un sector industrial donde pueden haber peligros de explosión o algún tipo de restricción por actividades contaminantes.

El equipamento:

Artículo 2.1.27. El tipo de uso Equipamiento se refiere a las construcciones destinadas a la prestación de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas.

Todos son servicios que están clasificados en el artículo 2.1.33. Los equipamientos pueden clasificarse en:-Científico.-Comercio (que es el más común).-Culto y cultura (Desarrollo espiritual)-Deportivo.-Educacional (UEDC)-Esparcimiento.-Salud-Seguridad-Social

Los servicios artesanales y los profesionales se entenderán siempre incluidos en cualquier uso de suelo destinado a equipamiento.

En general, los servicios se entienden admitidos todos, salvo que haya una exclusión expresa en el plano.El tema del equipamento no se reduce a determinar si el plan lo permite o no lo permite. Si lo permite en términos generales o va detallando qué tipo de equipamento se permite, haciendo una serie de juegos más o menos complejos. Ejemplo: En este sector está permitido todo tipo de servicios con exclusión de 1, 2, 3, 4. También puede decir: en este sector están prohibidos todos los servicios salvo 1 o 2. O decir, en el primer piso se admiten este tipo de servicios y en los pisos superiores estos otros; o bien, puede decir, los que tengan acceso vehicular a la trastienda podrán desarrollar tales tipos de servicios y el resto no lo podrá hacer. En definitiva, no queda sino recurrir al plan regulador para determinar que es lo que se puede hacer desde el punto de vista del equipamiento, que es lo más amplio que hay. La actividad de un abogado, está siempre admitida en la medida que se admite el equipamiento.

No obstante, la ley permite que aunque el uso sea residencial, puedan desarrollarse ciertas actividades artesanales y profesionales. Por ello un abogado podría tener su oficina prácticamente en cualquier tipo de suelo, más específicamente, en suelo residencial y en equipamiento.Pero, no basta que esté permitido el uso de suelo equipamiento, para poder desarrollar alguna de las actividades en el comprendidas, sino que esto además dependerá del número de personas que potencialmente pueden acceder al local en que ese equipamiento va a funcionar. En otras palabras, la ordenanza se preocupa de hacer una regulación de las actividades, en función del número de personas que a ellas va a acceder. Esto lo compara con el tipo de calles por las cuales van a llegar y se van a retirar esas personas. Ejemplo: Se quiere construir un equipamiento deportivo como un estadio. El problema de los estadios es que en la semana están vacíos, pero a los partidos van miles de personas que llegan y se retiran todas a la misma hora, lo cual genera problemas de tráfico. Este mismo problema ocurre con locales como el MoviStar arena, una sala de Cine, hospital, Mall, etc. No basta con que el plan establezca que se puede realizar la actividad en ese sector, además le interesa que la gente que llegue y salga lo haga a través de una vía más o menos apta. De manera que no se genere atochamiento o sobre carga de las vías. Por lo anterior, la ordenanza en el artículo 2.1.35 establece “Las escalas o niveles de equipamiento se refieren a la magnitud o tamaño de las construcciones con tal destino, de acuerdo al número de personas contemplado según carga de ocupación y al tipo de vía existente que enfrentan. Mezcla dos conceptos técnicos: Carga de ocupación y la relaciona con las vías a las que acceden. La relación es que mientras mayor sea la carga de ocupación mayor debe ser el tipo de vía a la que acceden. Las vías es clasifican en: - Expresas

- Troncales.- Colectoras.- Locales- De servicio.

Se clasifican en función a la utilidad que prestan en la intercomunal y a su diseño. Nos basta con saber, al respecto, que una vía expresa tiene por objeto conectar la intercomunal con el resto de la región y que está diseñada con un ancho entre las líneas oficiales, de cada lado de la calle, de 50 metros. O sea, del deslinde oficial, es decir, desde donde los propietarios de predios de cada lado de la calle pueden comenzar a construir hay a lo menos 50 metros. Es como una autopista modesta, porque son dos vías en cada sentido, con un bandejón central, en que se supone que no hay semáforos, que no hay pasos a nivel, en que se supone que hay vías de servicio o caleteras para desviarse. Es decir, permiten un flujo continuo de vehículos de más o menos 4000 vehículos por hora. En ellas está prohibido andar en bicicleta, en carretón, vehículos de maquinaria pesada. Mirado desde esta perspectiva en Concepción no hay ninguna vía expresa porque no cumplen con estos requisitos. Pero la ordenanza establece que no es necesario que los cumpla todos, sino que basta con que se aproxime a esto. Por ello, la vía que va a Penco es una vía expresa. Aun cuando hayan semáforos, etc. La más básica de todas es la vía local. Esta tiene 11 metros entre cada línea oficial y en ciertas partes llega 7 metros. Son más modestas si se comparan con las expresas. Están diseñadas no para conectar la intercomuna, sino para conectar las viviendas con una vía colectora o una vía de servicio.

Artículo 2.3.2. 5 Atendiendo a su función principal, sus condiciones fundamentales y estándares de diseño, las vías urbanas de uso público intercomunales y comunales destinadas a la circulación vehicular, se clasifican en expresa, troncal, colectora, de servicio y local. Los criterios a considerar para su definición son los siguientes:1. Vía expresa:a) Su rol principal es establecer las relaciones intercomunales entre las diferentes áreas urbanas a nivel regional.

Un by pass, por ejemplo, el de Coronel podría ser vía expresa porque cumple con este primer requisito establecido en la letra a). Pero ¿cumple con los demás requisitos establecidos en este artículo?

b) Sus calzadas permiten desplazamientos a grandes distancias, con una recomendable continuidad funcional en una distancia mayor de 8 km. Velocidad de Diseño entre 80 y 100 km/h.c) Tiene gran capacidad de desplazamiento de flujos vehiculares, mayor a 4.000 vehículos/hora considerando ambos sentidos.d) Flujo predominante de automóviles, con presencia de locomoción colectiva y vehículos de carga. Prohibición de circulación para vehículos de tracción animal y humana.e) Sus cruces con otras vías o con circulaciones peatonales preferentemente deberán ser a distintos niveles. f) Sus cruces con otras vías deben estar a distancias no menores de 1.000 m, debiendo contar a lo menos con enlace controlado.g) Segregación funcional selectiva y física del entorno. Servicios anexos prohibidos sin accesos especiales.h) Prohibición absoluta y permanente del estacionamiento y la detención de cualquier tipo de vehículo, sobre la calzada de circulación.i) La distancia entre líneas oficiales no debe ser inferior a 50 m.

La ruta a Coronel no cumple con todos estos requisitos. Pero el plan intercomunal la establece como vía expresa. Lo anterior, ya que los planes asimilan a vía expresa las que cumplan con la letra a) y con alguno de los otros requisitos, aunque no con todos.

Vía troncal:

Este tipo de vía tiene 30 metros como mínimo entre las líneas oficiales.

La que le sigue baja a 20, la siguiente a 15 y la más pequeña a 11.

Ejemplo: El plan regulador intercomunal del gran Concepción establece un puente industrial que conecte Hualpén con San Pedro De La Paz. En este plan se ven las principales arterias del gran Concepción. Algunas existen y otras no existen porque el plano refleja el plan, que es un proyecto de lo que existe y de lo que se quiere que exista, como el puente industrial que está proyectado en el plan. Lo importante es recordar, no el ancho de una vía expresa o local, sino que entre ellas hay una jerarquía y a medida que estas tienen mayor capacidad vial, es porque soportan simultáneamente una mayor cantidad de vehículos. Esto hace que el planificador haga una relación entre el equipamiento y el tipo de vía a la que acceden. Mientras mayor es la capacidad de esa vía, mayor será la capacidad o carga de ocupación que puede ocupar

un equipamiento en ese terreno. Ejemplo: Si por al lado de un terreno pasa una vía expresa y dicho terreno es para equipamiento en términos generales (puede desarrollarse cualquiera), tendré dos opciones para construir un estadio: o lo construyo al lado derecho de la vía o al lado izquierdo. En uno de estos lados hay una vía local que conecta con la vía expresa. Es evidente que desde el punto de vista de la carga de ocupación va a servir el terreno que solo tenga la vía expresa, ya que da acceso a una vía que permite un flujo vehicular que hace más difícil que se congestione, en cambio en el otro lado no hay posibilidades de evitar el atochamiento que se produciría de admitir el estadio ya que hay una vía local. No obstante en los dos sectores está permitido el equipamiento, uno es adyacente a una vía que permite gran capacidad y el otro no la tiene, por lo que no podrán desarrollarse en el más que pequeños equipamientos de acuerdo a la escala del 2.1.36 como el equipamiento básico, esto es, “El que contempla una carga de ocupación de hasta 250 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías locales, de servicio, colectoras, troncales o expresas.” Ejemplo: Un pequeño local comercial.

Clase 8

Dentro de los usos de suelo analizábamos el de equipamiento. Decíamos que hay distintos tipos de equipamientos y el plan tiene la competencia para determinar si un determinado sector los admite todos o admite solo algunos equipamientos, de forma combinada o condicionada de acuerdo a lo que estime que debe permitirse en un zona. No basta con observar si el uso es permitido. También hay que analizar que tipos de vías tiene el terreno donde vamos a construir el equipamiento. En función del tipo de vías, hay que ver cual es la magnitud del equipamiento. Esta última la ley la define como carga de ocupación. Es la relación que existe entre la cantidad de metros cuadrados por persona que admite una determinada estructura. Es un coeficiente que está estandarizado, es decir, la OGUC determina cual es la carga de ocupación que se necesita para cada actividad: cuantos metros cuadrados se necesitan para que una persona pueda desarrollar una actividad cualquiera como estudiar en una sala de clases. Podría decirse, por ejemplo, que la carga de ocupación de una sala de clases es de 1 metro cuadrado cada 2 personas. Pero deben considerarse los pasillos, el estrado del profesor, los baños, etc. La ley establece la carga de ocupación en función de cada actividad en el artículo 4.2.4 de la OGUC.Para viviendas la carga de ocupación es de 15 metros cuadrados por persona. Es decir, tuviéramos un depto de 60 metros cuadrados tendríamos 4 personas como relación cómoda. Para las viviendas de 60 a 140 metros cuadrados sube el estándar a 20 m2 por persona.En el caso de la educación, las salas de clases, es de 1,5 m2 por persona. ¿Cómo se determina si se cumple con esta norma?Multiplicando el largo por el ancho de la construcción para obtener el área total de la construcción. Como la norma señala que la carga de ocupación es de 1,5 m2 por persona, tenemos que una sala de 100 metros cuadrados admitirá a 67 alumnos, en principio. Esta relación es muy útil porque permite determinar que espacio se necesita para desarrollar una actividad. TABLA DE CARGA DE OCUPACIONDestino m2 x personaVivienda (superficie útil):Unidades de hasta 60 m2 15,0

Unidades de más de 60 m2 hasta 140 m2 20,0Unidades de más de 140 m2 30,0Oficinas (superficie útil): 10,0Comercio (locales en general) :Salas de venta niveles -1 , 1 y 2 3,0Salas de venta en otros pisos 5,0Supermercados (área de público) 3,0Supermercados (trastienda) 15,0Mercados y Ferias (área de público) 1,0Mercados y Ferias (puestos de venta) 4,0Comercio (Malls) :Locales comerciales, en niveles con acceso exterior 10,0Pasillos entre locales, en niveles con acceso exterior 5,0Locales comerciales, otros niveles 14,0Pasillos entre locales, otros niveles 7,0Patios de comida y otras áreas comunes con mesas 1,0

En un taller, laboratorio o biblioteca se requiere más espacio, para circular, para los estantes, etc, por lo que la capacidad de carga es mayor. En el caso de los comercios se requiere de 15 m2 por persona, ya que las bodegas están llenas de artículos, de cajas, etc.Discoteque 0,5 m2 por persona.

Si hay un recinto que tiene 400 m2 significa que puede admitir a 800 personas. Lo que quiere decir que para la finalidad que se construyó el local, este podría albergar a 800 personas. Esto sirve, por ejemplo, a bomberos para determinar como enfrentar un siniestro, para determinar cuantas puertas o vías de evacuación se requieren para evacuar el número máximo de personas que pueden entrar a estos lugares según la capacidad de carga.Esto sirve para determinar cuantas personas pueden llegar o ingresar simultáneamente a un mismo recinto. Si sé lo anterior, sabré cuantas personas se pueden retirar. Si sé esto último, puedo calcular qué tipo de vías son las que necesito para evacuarlas sin generar atochamiento o caos. “Los destinos no considerados en la tabla anterior deberán asimilarse a los allí señalados.” En locales con asientos fijos se tomará el número de asientos. En aposentadurías corridas se considerará 0,45 m por persona.

Por ejemplo, un estadio con capacidad para 47 mil personas. Si se ocupa para el destino normal, que sería un partido de fútbol. Pero si lo ocupamos para un evento masivo se le considera como sala de espectáculos. Esto permite saber que tipo de vías se exigirán para desarrollar la actividad porque así lo establece el artículo 2.1.36 de la OGUC: Las escalas o niveles de equipamiento se refieren a la magnitud o tamaño de las construcciones con tal destino, de acuerdo al número de personas contemplado según carga de ocupación y al tipo de vía existente que enfrentan. Para los efectos de lo dispuesto en el presente artículo, se entenderá como vía existente aquella vía materializada y conectada con otra vía existente cuyo ancho de calzada sea igual o superior.

Por su parte el Artículo 2.1.36. Para los efectos de la aplicación de los Instrumentos de Planificación Territorial, se distinguirán cuatro escalas de equipamiento, divididas

según su carga de ocupación y ubicación respecto de la categoría de la vía que enfrentan. Dichas escalas son las siguientes:1. Equipamiento Mayor: El que contempla una carga de ocupación superior a6.000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías expresas y troncales.2. Equipamiento Mediano: El que contempla una carga de ocupación superior a1.000 y hasta 6.000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías colectoras, troncales o expresas. 3. Equipamiento Menor: El que contempla una carga de ocupación superior a250 y hasta 1.000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías de servicio, colectoras, troncales o expresas. Necesita a lo menos una vía de servicio.4. Equipamiento Básico: El que contempla una carga de ocupación de hasta 250 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías locales, de servicio, colectoras, troncales o expresas. Esto significa que se pueden instalar frente a cualquier tipo de vías. Luego desde esta perspectiva un terreno frente a una vía expresa, tiene mucho más valor que uno, aunque sea grande, en una vía local o de servicios. Esto porque la alternativa de equipamiento son mucho mayores en una que en otra. Por ejemplo: el Jumbo que se instaló frente a la costanera en Hualpén, tiene una vía troncal, porque comunica la intercomunal, la expresa conecta una ciudad con otras de la región. Pero la troncal del Jumbo, conecta Chiguayante, Concepción, Hualpén y Talcahuano. Pero por el hecho de que sea una vía troncal, permite tener equipamientos de cualquier tipo y tamaño, partiendo de la hipótesis de que el plan regulador admite el equipamiento específico de que se trata. O sea, el plan debe admitir equipamiento en general y el específico. Permitiendo ese equipamiento, si se está frente a una vía expresa o troncal se puede construir cualquier cosa. Pero Cencosud quiere construir un Jumbo donde estaba el Colegio Alemán, no puede construir un edificio de las características del de la costanera. Esto, ya que, si bien el uso equipamiento está permitido, Chacabuco es una vía colectora, ya que solo conecta a Concepción por dentro. Al ser colectora, solo admite construcciones con una carga de ocupación de hasta 6000 personas. (El equipamiento es todo tipo de servicio que complementa la actividad residencial o la actividad industrial. La ley clasifica en distintos tipos de servicios).Resumiendo: el plan regulador determina que tipo de equipamiento está permitido. Una vez determinado esto, hay que analizar el concepto de escala del equipamiento, para ver que se puede construir.

¿Qué otro tipo de uso permite el artículo 2.1.24?

Actividades productivas:

Las actividades productivas son todo tipo de industrias, incluyendo el almacenaje o bodegaje. Pero el proceso de transformación industrial puede clasificarse en actividad productiva: - De baja escala o gran escala - Inofensivas o molestas.

- Peligrosas - Contaminantes.

Esta clasificación la hace la OGUC y es el plan el que permitirá cada una de estas actividades productivas. La regla general, es que las peligrosas y las contaminantes

salgan del radio urbano al suelo no urbano. Por lo tanto, para poder desarrollarlas necesitan un cambio de uso de suelo de conformidad al artículo 55 de la LGUC. Pero esto no obsta para que en una ciudad que tenga mucho suelo puedan admitirse ciertas actividades peligrosas con tal que se prevengan ciertas medidas tendientes a evitar que se origine algún daño a la población. Ejemplo: que se le exija terreno adicional con áreas verdes alrededor de la planta, de modo tal, que si hay una explosión esta afecto lo menos posible al entorno. El problema es quién determina que la industria es inofensiva, es peligrosa o molesta. La OGUC dice que esta calificación la debe realizar el Servicio de Salud. Hay que pensar las consecuencias de dejar entregado a una actividad administrativa la calificación, basta con recordar lo que pasó en la termoeléctrica castilla. La corte suprema prohibió la instalación de esta central en la tercera región. Lo que sucedió fue que inicialmente se pidió al Servicio de Salud de la termoeléctrica, el cual dijo que era una actividad contaminante y donde se pensaba instalar no se admitían actividades productivas contaminantes. Sino solo actividades productivas inofensivas y molestas. Esto impedía construirla. El plan regulador intercomunal que era el que aplicaba en este caso no admitía la actividad que había sido calificada por un funcionario como contaminante. Pero cambió el funcionario, y pidieron una reconsideración de la calificación. Así, con los mismos antecedentes este nuevo funcionario calificó la actividad como industrial productiva molesta, no como contaminante. Esta nueva calificación si permitía la instalación de la termoeléctrica. Ante esto los habitantes recurrieron de protección y la Corte Suprema determinó que la actividad era contaminante y, por lo tanto, la central termoeléctrica no se podía instalar en el lugar previsto por los inversores. Esto generó un terremoto en la industria de generación eléctrica porque la Corte Suprema estaba sustituyendo al organismo técnico y determinando con los antecedentes que era una actividad contaminante. Hubo un tremendo debate en torno al tema.(HAY QUE LEER EL FALLO)En este caso el plan regulador intercomunal permitía la actividad productiva pero no cualquiera, solo determinadas actividades, dentro de las cuales no estaba la contaminante y quien califica las actividades es el Servicio de Salud. Lo peligroso es que no existe ninguna institución, ningún reglamento que establezca una pauta más o menos objetiva para poder calificar concretamente si se trata de una actividad contaminante, molesta, u otra. Esto facilita que las decisiones de las autoridades puedan ser inducidas o cambiadas vía lobby, ya que hay un amplio espacio de acción para que el servicio de salud califique según su criterio las actividades productivas. Pero lo que llamaba la atención, porque fue una comunidad de pescadores artesanales la que se opuso al proyecto y poco a poco fueron desistiendo de su oposición debido a las negociaciones con la empresa. Pero 4 personas insistieron hasta el final. La Corte Suprema antes de emitirse el fallo llamó a conciliación a las partes, pero luego de dos meses se logró acuerdo, dictándose este fallo según el acto administrativo estaba viciado. La pregunta que surgió fue ¿Cómo la Corte llamó a conciliación si después resolvió que el acto administrativo estaba viciado? Los actos administrativos no se pueden convalidar por acuerdo de las partes, porque hay un interés público comprometido.

Uso Infraestructura:

Es otro tipo de uso de suelo que se encuentra reglamentado en el artículo 2.1.29 de la OGUC. Que dice que existen 3 tipos de infraestructuras, las que no define, sino que solo señala algunos ejemplos. Estos tres tipos son: Infraestructura de:

- Transporte.- Sanitaria.- Energética.

Del conjunto de esta clasificación se extrae que cuando la ley se refiere a infraestructura se refiere a ciertas actividades que no se bastan a si mismas para llevarse a cabo. Necesitan de construcciones e instalaciones pero además necesitan de ciertas redes para llegar a los usuarios que en definitiva utilizan o gozan de la actividad que se realiza en dichas construcciones o instalaciones. La infraestructura es una sumatoria de construcciones más redes. El caso típico es el agua potable, de la energía eléctrica y del gas, que en una parte se producen pero es necesario transportarla para que llegue a los usuarios finales. Esto hace que la ordenanza les de un tratamiento muy particular.

Clase 9

Lo que caracteriza a estas actividades productivas es que para poder prestar el servicio que se produce en las instalaciones, necesita poder conectarse al usuario final. Para estos efectos la OGUC establece que las redes, es decir, las instalaciones de energía eléctrica como los postes, cables, etc.; o de gas; de agua; alcantarillado; necesariamente deben permitirse en la ciudad. De lo contrario sería imposible brindar estos servicios a la comunidad. Para estos efectos el plan regulador lo único que puede hacer es establecer las fajas de protección que la legislación que regula cada una de estas actividades establece, pero jamás puede prohibir su instalación.Ejemplo: Un tendido de energía eléctrica como una línea de transmisión o de distribución, deben llegar a las ciudades y deben distribuirse dentro de la ciudad, de manera que el plan no puede prohibir que se instale una línea de transmisión pero la ley en este caso, el DFL 1 de minería del año 1981 o ley eléctrica, establece que a cada lado de las líneas de distribución o de transmisión debe dejarse un espacio libre. Esto porque es peligroso que existan instalaciones o construcciones muy cerca debido al campo magnético que genera. Así, ha pasado muchas veces que por descuido se han electrocutado muchas personas.No es el plan regulador el que determina cual es el ancho que debe dejarse libre, sino que es la legislación respectiva la que lo señala. Es por eso que si uno observa la ciudad, existen en ciertas partes grandes estaciones de distribución eléctrica que conectan la ciudad, a cuyo alrededor no hay nada cerca, porque la legislación lo impide. En sectores como las Lomas de San Sebastián, el terreno adyacente lo transforman en áreas verdes. Pero en realidad es terreno destinado a la infraestructura.¿Qué pasa con las subestaciones eléctricas, donde hay grandes transformadores que generalmente son molestos por el ruido? Las subestaciones no siempre pueden estar ubicadas en cualquier parte. El artículo 2.1.29, señala que “Las redes de distribución, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entenderán siempre admitidos y se sujetarán a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de planificación territorial deberá reconocer las fajas o zonas de protección determinadas por la normativa vigente y destinarlas a áreas verdes, vialidad o a los usos determinados por dicha normativa.”

Distinta es la situación de las instalaciones o edificaciones que el plan puede regular e incluso señala que tratándose de las calificadas como contaminantes o peligrosas deberán localizarse fuera de los límites urbanos. Hay cierto tipo de elementos que conforman estas redes e instalaciones respecto de los cuales no es fácil determinar si corresponden a una o a otra. Por ejemplo: Una planta elevadora de agua potable, que es una bomba que tiene por objeto impulsar de una cuata inferior a una cuota superior el agua, con el objetivo de darle presión. También hay de alcantarillado. Estas bombas requieren de un gran espacio físico donde instalarse. ¿Son partes de la red o es una instalación o edificación?Si es red el plan no puede regular nada respecto de ellas. Esto genera problemas, por ejemplo, en mar bella en la quinta región en que los propietarios originales antiguos se opusieron a la construcción de una instalación elevadora de agua potable y también a una subestación eléctrica, argumentando que no eran redes ni instalaciones. Lo que querían era que no llegaran nuevos propietarios al sector, pero como no ponían oponerse a esto estimaron que si impedían que se les instalara agua y electricidad, no se podrían construir las casas a las que se irían los nuevos propietarios, y el plan no admite infraestructura en el sector. Pero si son redes el plan debe permitirlo.

Áreas verdes:

Están definidas como aquellos terrenos destinados preferentemente al esparcimiento y al tránsito peatonal en terrenos que no son bienes nacionales de uso público. Es decir, un área verde no es lo mismo que un parque o una plaza. No obsta que haya parques privados, como el parque Alessandri que es de la CMPC, este es un área verde porque no es un bien nacional de uso público. Así lo señala el artículo 2.1.31 “El tipo de uso Área Verde definida en los Instrumentos de Planificación Territorial se refiere a los parques, plazas y áreas libres destinadas a área verde, que no son Bienes Nacionales de uso público, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurídica, pública o privada.”El parque ecuador no es un área verde, sino que es un espacio público, porque la ordenanza general con el concepto de áreas verde se refiere a bienes privados. Cuando la ordenanza dice que el área verde es un espacio destinado principalmente, a la recreación, al esparcimiento, al tránsito vehicular y lo define en el artículo 1.1.2 como “superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios.” Está conformado por árboles, pasto, arbustos, pero no por construcciones. El área verde es un área destinada a recorrer el espacio, al esparcimiento.Pertenece a un privado, destinado al esparcimiento y a la recreación. Lo que se debe destacar es que son terrenos privados, que el plan dice que debe estar destintado a la recreación o al esparcimiento. A veces se combinan estas áreas verdes con el equipamiento deportivo. Por ejemplo, el hipódromo de Hualpén es un área verde pero también es un equipamiento deportivo. Como área verde que es, en general, no se puede construir, porque o está destinado a la construcción o está destinado al tránsito peatonal.Aquí se presenta uno de los graves problemas del urbanismo. ¿Puede el plan impedir que un particular construya en un terreno urbano, proyectándolo como área verde?

La situación es sumamente compleja porque la OGUC no es clara cuando señala que son terrenos destinados al esparcimiento, recreación y al tránsito, en relación a que si está implícito el deber de compartir el espacio con la comunidad, es decir, si éstas áreas verdes podrían ser de uso privado. Ejemplo: el club de golf la posada. Si una persona quiere ingresar, lo más probable es que al intentarlo la detengan en la puerta y no lo dejen ingresar por no ser socio o invitado de un socio. ¿Será, entonces, área verde? Cuando el plan proyecta las áreas verdes ¿está pensando en el beneficio de los socios del club o en el de la ciudad como tal? ¿Podremos forzar a un particular a tener que compartir su parque privado con la comunidad porque el plan estableció en ese lugar un área verde?Un empresario puede haberse dado el trabajo de hacer un lindo parque en su casa, y posteriormente el plan, al ver lo atractivo que es, las califique de áreas verdes para que la comunidad pueda utilizarla. En Valdivia hay un parque que era una residencia que fue abierta a la comunidad. ¿Pero que ocurre si los propietarios no quieren abrirlo a la comunidad? ¿Pueden forzarlo de alguna manera? Para poder calificarlo de área verde primero tiene que incorporarlo al suelo urbano, puesto que el plan regulador no tiene competencia para regular el suelo no urbano. Si lo incorpora y lo califica de área verde ¿Qué efecto produciría en el propietario? El único efecto que se produce es que se limita fuertemente la construcción que puede allí hacer. ¿Tendrá algún sentido calificarla de área verde privada, por lo que solo gocen de ella los propietarios?Estos problemas se han presentado bastante. No hace muchos años los socios del Club Hípico, pidió que recalificaran de residenciales los terrenos en que este se emplazaba que hasta ese entonces eran área verde, con el objeto de venderlos a una sociedad inmobiliaria que iba a construir edificios y con el dinero obtenido comprar terrenos a las afueras de la ciudad para desarrollar en estos su actividad. El ex-alcalde dijo que si no le daban una parte para construir la municipalidad se opondrían a cualquier cambio por lo que siguieron siendo áreas verdes, y como es área verde no se puede construir por regla general. Puede haber un problema de constitucionalidad al afectar el derecho en su esencia y, por otro lado, se estaría vulnerando la igual repartición de las cargas públicas. No puede el plan permitir que una persona que tiene un terreno a un lado de la calle pueda construir y la que tiene uno al otro lado no pueda hacerlo por estar emplazado su terreno en un área verde. Está claro que se necesitan áreas verdes y que estas están muy mal distribuidas, de hecho la OMS recomienda que existan 9 metros cuadrados de áreas verdes por habitantes, estándar que es cumplido solo por Las Condes y Huechuraba en Santiago. En Pudahuel hay 2 y tantos metros cuadrados por habitantes. En las comunas más pobres hay menos áreas verdes, siendo que en ellas debiera haber más ya que las casas y departamentos son más pequeños, por lo que tienen menos lugares de esparcimiento. ¿Qué hacer? ¿Obligamos a los privados a destinar sus terrenos a áreas verdes o buscamos otro mecanismo que vea como podemos aumentar las áreas verdes pero sin afectar al particular?1.- Si afecta o no la esencia, es muy discutible, porque para que se afecte en la esencia un derecho, primero se debe tener un derecho. La gran pregunta que surge entonces, es ¿Una persona tiene el derecho a construir, por el solo hecho de ser dueño de un terreno en la ciudad? Esto se ha discutido en dos fallos del tribunal constitucional que se relacionan con este tema. Hay una corriente muy importante que dice que si el uso del suelo urbano es el establecido en el plan regulador y las construcciones que se levanten serán concordantes con dicho uso, es porque si el plan no le atribuye al privado el derecho a construir, el privado no tendrá derecho alguno. Esto porque el derecho de

dominio por si mismo, en el casco urbano no le da el derecho a construir. En consecuencia, no es que haya una limitación del derecho, sino que hay una delimitación conceptual del derecho conforme al 19 nº 23 de la Constitución según el cual es la ley la que determina la forma de usar gozar y disponer de la propiedad. En este caso la ley se la entrega al plan, ordenándole a este, que señale si en un determinado lugar se tendrá o no el derecho. Esto en cuanto al derecho de propiedad. 2.- Repartición equitativa de las cargas públicas. Este es un problema que no está resuelto, ni analizado. Otro problema interesante se presenta cuando una persona tiene un terreno y según el plan vigente a la época de adquirirlo se podía construir en él, pero posteriormente el plan se modifica y califica el sector donde está ubicado el terreno de área verde. Para evitar esta afectación tan importante al derecho de propiedad, establece la OGUC, la posibilidad de construir bajo ciertas condiciones en las áreas verdes. Artículo 2.1.31 inciso 2º y siguientes: “En las áreas verdes señaladas en el inciso anterior, que no se hubieren materializado como tales, se podrá autorizar la construcción de edificios de uso público o con destinos complementarios al área verde, siempre que el área destinada a estos usos no ocupe más del 20% de la superficie total del predio destinada a uso área verde en el Instrumento de Planificación Territorial. Se deberá incluir en dicho porcentaje la vialidad interna necesaria para estos usos, con excepción de la definida en el Instrumento de Planificación Territorial, si la hubiere; también las superficies destinadas a estacionamientos sobre el terreno y cualquier otro porcentaje admitido previamente por el Instrumento de Planificación Territorial.

Dichas autorizaciones al proyecto presentado serán otorgadas por el Director de Obras Municipales, previo informe del Asesor Urbanista si lo hubiere, en el caso que las áreas verdes estén definidas en un Plan Regulador Comunal. En el caso que el área verde se encuentre definida en un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, la autorización al proyecto será otorgada por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, previa consulta a la Municipalidad respectiva.

Una vez obtenida la autorización mencionada en el inciso anterior, las construcciones respectivas deberán obtener permiso de edificación ante la Dirección de Obras Municipales respectiva, la que podrá otorgarlo en forma conjunta con la autorización cuando corresponda. El proyecto deberá contemplar conjuntamente las edificaciones y el paisajismo que se pretende ejecutar.

Será requisito para la recepción definitiva de las edificaciones, la materialización y mantención de áreas verdes equivalentes como mínimo a 4 veces la superficie utilizada por el proyecto, pero si se tratare de un área verde de carácter metropolitano o intercomunal con una superficie superior a 50 ha, será requisito para la recepción definitiva de las edificaciones, la materialización y mantención de áreas verdes equivalentes como mínimo a 4 veces la superficie ocupada por las edificaciones, en ambos casos, de acuerdo a un proyecto de paisajismo, el que deberá contemplar al menos la forestación con especies autóctonas o adecuadas al clima de la zona en que se emplaza el proyecto. Las plazas o parques que contemple el proyecto, podrán ser imputados dentro del porcentaje exigido de áreas verdes que se deben materializar en el resto del predio.”El plan denomina a estas áreas en el plano con las letras AV. ¿Puede construir en ese terreno? Se puede construir hasta el 20% para fines de edificios de uso público y construcciones complementarias al área verde.Pero para autorizar en definitiva estas construcciones el propietario debe construir 1 metros cuadrado por cada 4 metros de área verde. Si se tiene una hectárea que son

10000 metros cuadrados, puede construirse hasta el 20%, es decir, 2000 metros cuadrados. Pero a cambio, el resto debe destinarlo a áreas verde. ¿Cuál es la trampa? ¿De qué supuesto parte esta norma? Si dice que tiene que realizar áreas verdes, es porque parte del supuesto que esas áreas verdes no existen, no se han ejecutado. Por lo que si se quiere construir tendrá que materializar las áreas verdes proyectadas en el plan. Esta norma se introdujo para solucionar un problema que existía en el gran Santiago, donde había muchos paños que en el plan regulador se destinaban a áreas verdes, pero no había ningún interés en ejecutarlas. Por ello el legislador a cambio de que se llevaran a cabo, permitió construir un 20% de estos terrenos. Esto favorece a quienes tengas terrenos eriazos en zonas destinadas a áreas verdes pero si se trata de terrenos en que las áreas verdes ya están materializadas ¿Se podrán acoger a la construcción del 20%? Esto ha generado problemas porque esta norma tiene por objeto incentivar la ejecución de las áreas verdes, por lo que puede ser utilizada por los propietarios de terrenos en que estas no están materializadas. Si uno compra un terreno baldío, si podrá construir si está destinado a áreas verdes porque la ley se lo permite bajo la condición de que ejecute las áreas verdes. Pero ¿qué pasa con aquellos que son dueños de terrenos en que las áreas verdes están materializadas y quieren acogerse a esta norma? Esto pasó hace poco con el Club de golf Los Leones, en que los socios decidieron que se arrendaría por 99 años a una hotelera para que construyera hoteles. El club deportivo Universidad Católica que quería construir el 20%, es decir, acogerse a esta norma, pero las áreas verdes ya estaban ejecutadas. Pero pareciera que el artículo 2.1.31 también permite que los propietarios de áreas verdes ejecutadas se puedan acoger a esta norma. Si no se permitiera, estamos en presencia de un trato desigual a los propietarios de terrenos ubicados en sectores o zonas destinadas a las áreas verdes. Incluso podría suceder que los privados dueños de terrenos donde las áreas verdes ya están ejecutadas las destruyan para después acogerse a la norma, de lo contrario, no podrían construir nada. La solución es que lo que se quiera destinar a parques se catalogue de espacio público, se expropie y se ejecuten las áreas verdes. Lo malo es que no hay fondos para expropiar, por lo que las expropiaciones suelen tardar mucho tiempo. (LEER EL ARTÍCULO 2.1.31)

Clase 10.

La OGUC permite la construcción del 20% del terreno para ciertos fines, esto es, que se trate de edificios de uso público o que sean complementarios con el área verde. El inciso final del artículo 2.1.31 dice: “En las áreas verdes a que se refiere este artículo, se entenderán siempre admitidos como destinos complementarios y compatibles los equipamientos Científico, Culto y Cultura, Deporte y Esparcimiento.”A propósito de esto, se generó un problema en un área verde en Santiago en que una secta religiosa pretendía construir un templo en un área verde. Lo fundamental son los edificios de uso público. Estos están definidos en el artículo 1.1.2 de la siguiente forma: “Aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupación total, es superior a 100 personas.”Ejemplos: Un hotel, un hospital, un restaurant, una disco, un pub. El equipamiento es un concepto muy amplio que incluye cualquier tipo de servicio complementario de la actividad residencial y de la actividad industrial. Hay una clasificación de equipamiento en el 2.1.33 en de acuerdo a su finalidad en equipamiento científico, de seguridad,

educacional, comercial, social, culto y cultura. Hay que destacar que o es residencial o industria o es equipamiento. Cuando el edificio público se define como aquel con destino de equipamiento se está abriendo la posibilidad de construir variadas cosas en un área verde. ¿Dónde está la limitación? No está en la carga de ocupación. Está en que el artículo 2.1.31 dice que se puede construir hasta el 20% de la superficie, bajo la condición que se ejecute el área verde proyectada en el plan, equivalente a 4 veces la construcción. Es decir, si tengo un área verde de 10000 metros cuadrados puedo ocupar 2000 metros cuadrados en edificios pero como consecuencia tengo que ejecutar 8000 metros en áreas verdes. El problema es que este es un incentivo que se estableció con el propósito de transformar los sitios eriazos que según el plan correspondían a áreas verdes, pero no estaban materializadas como tal. La ordenanza permitió que se construyera con el objetivo de que se materializaran las áreas verdes. Es decir, si se quiere construir, la condición es que no exista el área verde, pero ¿si el área verde ya está materializada como tal, qué puedo construir? ¿Puedo construir el 20% del terreno en edificios de uso público? Un fallo señala que no puede ser el sentido de la norma el que los propietarios de áreas verdes ya ejecutadas las tengan que destruir para acogerse a ella. Esto sería una desviación del incentivo. ¿O no queda más que renunciar a la construcción? El problema se planteo a propósito de ciertos proyectos inmobiliarios de santiago y viña del mar, específicamente del Club Deportivo Universidad Católica y del Sporting Club de Viña del Mar. (VER ESTOS FALLOS Y FALLOS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL) El tribunal constitucional señaló que no era inconstitucional esta disposición. Aunque a primera vista pareciera ser que no puede ser que el propietario de un terreno se vea imposibilitado de construir y el vecino de enfrente si, o que si tiene el área verde ejecutada la tenga que destruir para poder hacerlo.

Espacio Público.

Está compuesto por dos elementos: la red vial y las áreas verdes públicas, pero siempre que sean bienes nacionales de uso público. El espacio vial es el destinado a las calles. Las calles tienen una clasificación dependiendo de la mayor o menos calidad de las mismas desde las vías expresas hasta las vías locales. Además en una categoría especial encontramos los pasajes que son menores que las vías locales.Incluso deberíamos nombrar, pese a que no forman el sistema víal, a las servidumbres de tránsito, antes muy utilizadas, hoy en desuso por haber asimilado sus requisitos a los pasajes.Lo estudiaremos (el sistema vial) cuando estudiemos la subdivisión, el loteo. Por ahora hay que tener presente que la importancia del espacio público sistema vial, incide en la causal de expropiación que se puede hacer valer de conformidad al artículo 59 de LGUC. Estamos analizando el plan regulador comunal y como este califica con alguna de estas categorías el espacio urbano ya sectorizado. Si la califica de espacio público sistema vial y ya existe una vía en el lugar indicado por el plano, no hay problema. Pero si proyecta un sistema vial que actualmente no existe, por ejemplo una vía colectora necesaria para evitar la congestión, por terrenos que actualmente son privados, en este caso quedará marcada en el plan el trayecto que tendrá esta vía para posteriormente materializar su existencia. Al señalar que va a pasar

por allí una vía colectora, los terrenos por donde está previsto que pasará, quedan afectos a futura expropiación. Como tal quedarán afectas a la institución del congelamiento, según la cual, como están destinadas a calles no se puede permitir ningún tipo de construcción.En cambio si es área verde pública el artículo 2.1.30 le entrega al municipio la posibilidad de autorizar construcciones, siempre que se cumplan los requisitos que este artículo señala: “La Municipalidad podrá autorizar determinadas construcciones en las áreas verdes y parques a que se refiere el inciso anterior, entendiéndose que éstas mantienen su carácter de tales, siempre y cuando:1°. Se trate de edificaciones con destinos complementarios al área verde o destinadas a equipamiento,2°. El área destinada a estos usos no sea superior al 5% del total del área verde o parque, y 3°. Se ejecuten o garanticen las obras paisajísticas que establezca la respectiva Municipalidad, incluyendo la mantención de las mismas.”

El primer requisito es bastante más amplio, porque no exige que sean edificios de uso público y como no se exige esto, no es necesario que tengan la condición de que la carga de ocupación a lo menos tiene que ser igual a 100 personas. Podría ser un Kiosko, una pérgola donde se vendan helados y bebidas. El segundo requisito exige que no se construya más del 5% versus el 20% que se admite cuando se trata de áreas verdes. Respecto del tercer requisito la proporción no es de 4 metros de áreas verdes por 1 de construcción como en el caso de las áreas verdes, sino de 10 metros cuadrados de área verde por 1 de construcción. En las áreas verdes o parques que correspondan a bienes nacionales de uso público y que no se hubieren materializado como tales, la Municipalidad podrá autorizar construcciones de hasta un 10% del total del área verde o parque, siempre que:a) Se trate de las edificaciones señaladas en el numeral 1° del inciso segundo de este artículo, yb) Simultáneamente se materialice una parte del área verde no menor a 10 veces la superficie ocupada por la edificación, conforme a las condiciones de mantención y las especificaciones que para la nueva área verde determine el Municipio.Es mucho más exigente ya que estamos frente a bienes nacionales de uso público. Al tratarse de este tipo de bienes la OGUC parte de un supuesto implícito: ¿Se podrá construir para fines particulares en un bien nacional de uso público? ¿Cómo si se construyera un restaurant en el parque ecuador? El uso de suelo es espacio público área verde pero admite que en forma complementaria se construya para fines de equipamiento en general. Dentro del equipamiento encontramos el restaurant. ¿Cuáles son las condiciones para poder ocupar un bien nacional de uso público que por definición es aquél cuyo uso pertenece a la comunidad toda? La administración de los bienes nacionales de uso corresponde a las municipalidades salvo que por ley esté entregada a otra institución distinta.La ley permite que la municipalidad pueda entregar una concesión, esto es, una autorización para el uso exclusivo de una parte de un bien nacional de uso público que de no existir ese uso exclusivo pertenecería a la nación toda. Ejemplo: cuando se pide una concesión para un restaurante es porque se va a entregar en forma exclusiva el uso de una determinada proporción del bien nacional de uso

público, por lo que el resto de los ciudadanos no podrán ingresar a dicha porción en forma libre, porque está afecto a esta institución.Entonces para que pueda operar la construcción en un área verde espacio público previamente será necesario obtener una concesión. No basta para pedir la autorización para construir con destino equipamiento que se comprometa a plantar pasto y árboles. Seguramente también estará condicionada a lo que establece el artículo 2.1.30. Tenemos entonces, que el plan asigna estos usos a las distintas zonas de la ciudad.

¿Qué ocurre si un terreno queda afecto en parte a un uso y en parte a otro uso?Por ejemplo, puede pasar que en una cuadra una mitad quede dentro de una zona y la otra quede afecta a una distinta. Puede que una persona tenga un terreno que tenga partes en ambas zonas, porque el límite entre las zonas pase por medio de él.La lógica indica que cada parte del terreno se regirá por las normas de la zona que corresponda. Pero esto genera una serie de injusticias y problemas prácticos porque el terreno es uno solo. Por eso, hay una norma que es el 2.1.21 que regula la situación de un predio que queda afecto a dos o más zonas con distinto uso de suelo. La norma dice: “En los casos que un predio quede afecto a dos o más zonas o subzonas, de uno o más Instrumentos de Planificación Territorial, las disposiciones establecidas en éstos deberán cumplirse en cada una de dichas zonas, con excepción de las normas sobre densidad, coeficiente de constructibilidad, de ocupación de suelo y de ocupación de los pisos superiores, las cuáles, luego de calculadas para cada zona por separado, podrán promediarse para el predio en su conjunto, para luego distribuirse según determine el arquitecto autor del proyecto, respetando en todo caso las alturas máximas permitidas para cada zona. En caso que en una de las zonas o subzonas las normas señaladas en este inciso no tuvieren limitación, no podrán promediarse para el resto del predio.” Es decir, hace una distinción, en cuanto a los usos de suelo señala que debe aplicarse a cada parte la zona que le corresponda, pero hay ciertas normas urbanísticas que es posible promediar, ciertos coeficientes. Por ejemplo: para determinar cual es la densidad, cual es la cantidad de metros cuadrados, cual es el porcentaje que se puede ocupar del terreno, se debe hacer un promedio. Par ello hay que calcular cada uno de estos coeficientes en forma separada para cada parte del terreno afectada por un uso distinto. Luego se promedian y se aplican a todo el predio. Agrega la norma que “Si al predio de que trata el inciso anterior lo afectaren dos o más zonas o subzonas con distintos usos de suelo, se admitirán todos los que le permita su frente a la calle de mayor ancho o los que le permita la zona que afecte a dos tercios o más de la superficie del terreno, salvo que alguno de los destinos tuviere restricción expresa indicada en el instrumento de planificación territorial o que se trate de los usos de Infraestructura y/o de Actividades Productivas, circunstancia estas últimas en que se aplicará lo dispuesto en el inciso siguiente. En todo caso, los accesos a cada destino deben contemplarse por la vía que enfrenta la zona o subzona que los admite.” Ejemplo: Si tuviéramos un terreno ubicado en la intersección de Chacabuco con Edmundo Larenas y estuviere afectado a dos zonas. Como la calle más ancha es Chacabuco se le podría dar a todo el terreno el destino que afecta a la parte que da a Chacabuco, o bien, se aplica a cada parte el que corresponde. La opción es del propietario. O aplica el uso que corresponde a cada parte o aplica a todo el terreno el uso que afecte a la parte del terreno que de a la calle más ancha. Pero la norma entrega otro criterio según el cual se puede aplicar a todo el terreno el uso que afecte a dos tercios o más del terreno aunque este uso de a una calle más angosta. En conclusión, las alternativas son 3:

1.- Le aplico a cada parte el uso que le afecte.2.- Le aplico el uso que afecte a la parte que colinda o cercana a la calle más ancha, o3.- Le aplico el uso que afecte a los 2 tercios o más de la superficie del terreno.

Esta norma tiene dos excepciones:

1.- Que el plan regulador diga expresamente que no permite la aplicación del artículo 2.1.21 en el sector, es decir, que no admita hacer uso de estas opciones por las razones que sea.2.- Que se trate de los usos infraestructura o actividades productivas, pues en este caso se aplica el inciso 3º del 2.1.21. La historia de la norma del inciso 3º es especial. Fue introducida el 31 de Diciembre de 2009. Esto es el último día de un año de elecciones, es más, previo a la segunda vuelta de la elección Presidencial. Ese año había un problema con un proyecto de una Central Termoeléctrica en Campiche, que poco tiempo antes la Corte Suprema había echado abajo. Este fue el primero de una serie de proyectos respecto de los cuales el máximo tribunal dejó sin efecto los estudios de impacto ambiental. Pero este es particularmente importante, ya que a diferencia de los otros, la construcción de esta central ya se había iniciado, es decir, ya se había pasado la etapa de planificación e ingeniería, ya se habían contratado las empresas y el personal que ejecutaría el proyecto, de hecho ya estaban trabajando. En plenas faenas, un grupo de ciudadanos interpuso un recurso de protección, ante lo cual la Corte Suprema fue drástica al señalar que el proceso de aprobación de la central estaba viciado, por lo cual había que partir de cero. Este vicio consistía en que se había autorizado la construcción del proyecto en un sector en que una parte estaba afecta al uso de suelo áreas verdes, lo cual no se podía hacer. Esto implicaba una pérdida de miles de millones de pesos como también de puestos de trabajo, por lo que se generaba no solo un problema económico sino que un problema político. Ante esto la autoridad de la época decidió cambiar la norma, porque si el proyecto no se aprobaba por el hecho de que parte del terreno estuviere afecto al uso de suelo áreas verdes que tenía lo ciertas restricciones, había que modificar la normativa que regulaba estas situaciones. Así las cosas la norma quedó redactada como sigue: “Si del predio afecto a dos o más zonas o subzonas con distintos usos de suelo, al menos el 30% de su superficie permite los usos de suelo de actividades productivas y/o infraestructura, se admitirá en todo el terreno dicho uso de suelo, debiendo observarse lo señalado en el inciso precedente en lo relativo a los accesos a cada destino. Con todo, el instrumento de planificación territorial que corresponda podrá prohibir la aplicación de este inciso dentro de su territorio”. Es decir, si de 10 hectáreas en al menos 3 el plan regulador permite que la infraestructura (actividad energética en este caso) o actividad industrial, no hay que preocuparse de cual es el uso del resto de las otras 7 hectáreas, puesto que en las 10 se podrá instalar la infraestructura o actividad industrial. Pero se agregó una excepción, se requiere que el plan regulador no lo prohíba esto expresamente. La norma es bastante deficiente ya que puede generar varios problemas. Como el siguiente: ¿Cuándo se aplica la norma? Se aplica cuando hay un predio al que le afectan dos o más zonas. Puede que haya un terreno pequeño afecto al uso de suelo industrias peligrosas y a continuación haya otro terreno muy grande, de distinto dueño, que tiene uso de suelo residencial. La primera persona tiene un terreno cuyo uso es escaso. ¿Cómo se logra que

el terreno que tiene uso residencial quede afecto a la actividad productiva, si la condición de aplicación de la norma es que se trate de un mismo terreno? Se logrará comprando el terreno de uso residencial y pidiendo una fusión de títulos. Luego estaremos frente a una persona que es dueño de un terreno cuyo 30% está afecto a uso productivo y, en consecuencia, por este hecho podrá cambiarle el uso del suelo al terreno, quedando en su totalidad afecto al uso productivo e industrial. Esto hace que la planificación pierda toda su finalidad.

Clase 11.

Tenemos claro que el plan asigna usos de distinta índole, más o menos complejos lo que dependerá de cada plan regulador. El plan regulador como dice la ordenanza puede prohibir la situación del artículo 2.1.21, pero hay que tener siempre presente, por un lado, las numerosas modificaciones a la OGUC, y por el otro, que los planes reguladores se han ido aprobando en distintas épocas. Así, habrá planes recién aprobados que incorporarán todas las modificaciones a la normativa. Pero hay otros que son de la década del 2000, otros de la década de los 90, e incluso de los 80, los que no recogerán la normativa vigente. Así se puede establecer en los nuevos planes que no se admitirá que un 30% absorba al 70% restante, puesto que deja a la planificación relegada en el plano de las ideas. Si lo prohíbe no se podrá aplicar. Pero solo los planes que se hayan aprobado después de la modificación que introdujo el inciso 3º al artículo 2.1.21, podrán incorporar normas que prohíban su aplicación. Solo estos tienen la posibilidad de pronunciarse respecto a esta modificación. Este mismo problema se presenta en el fallo que anula los permisos ambientales de la Central Castilla, pero con una gran diferencia: La central castilla está ubicada en la tercera región en medio de la nada, solo había un plan regulador intercomunal que decía que en ese sector, en parte se debía dar cierto uso, y en otros uno distinto. Pero todo respecto de un sector que no estaba poblado.La de Campiche estaba en una de las áreas más contaminadas del país que es Puchuncaví, donde también Ventanas de Codelco. En ambos casos la Suprema paraliza el proyecto por un problema de uso de suelo. El problema es si el plan regulador intercomunal puede regular la nada, esto es, un terreno donde no hay ninguna relación urbana como lo exige la LGUC, según la cual para que haya planificación intercomunal debe haber dos o más comunas que se integran en una unidad urbana, no tienen que estar unidas, pero si tiene que haber relación entre ellas (esta idea la reitera la OGUC: Artículo 2.1.7. La Planificación Urbana Intercomunal regulará el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana, a través de un Plan Regulador Intercomunal. Esta es la definición del plan regulador intercomunal, pero a su vez contiene el presupuesto de hecho o los requisitos para que ella se utilice) pero si a un gran espacio o región se le impone un plan regulador intercomunal se estaría utilizando un instrumento de planificación que no está diseñando para ese fin y eso puede tener ciertos cuestionamientos desde el punto de vista legal. Existen diversos instrumentos diversos instrumentos de planificación territorial que regula el área urbana y deja afuera el suelo no urbano que queda afecto al artículo 55 de la LGUC en relación con el DL 3516. Pero si no hay plan regulador comunal, puede haber a lo menos un límite urbano definido. Que define hasta donde llega el suelo urbano. Pero si no hay absolutamente nada, tendremos solo terreno rural.

¿Qué se podrá hacer en ese terreno? ¿Podré construir? ¿Qué pasa si en la comuna no hay plan regulador ni límite urbano? ¿Se puede construir o no? (Hay que tener presente que mientras no se apruebe el plan regulador comunal, rige supletoriamente lo que establece el plan regulador intercomunal, esto sucedió en cuando se creo Hualpén, San Pedro, Chiguayante, es decir, se crearon comunas nuevas pero había un plan regulador intercomunal que regiría supletoriamente. Pero se está analizando el caso que se da si no hay ni si quiera plan regulador intercomunal).¿Si no hay plan regulador que tipo de suelo es?, ¿Puede ser rural, si por definición (artículo 1 DL 3516) es rural el que está fuera del límite urbano y en estos casos ni si quiera hay límite urbano?, Tampoco se puede pedir cambio de destino, porque no está afecto a un destino, por lo que no hay nada que cambiar. Los predios rústicos, esto es, los que están fuera de los límites urbanos están sometidos a la prohibición del artículo 55 de la LGUC. Pero acá no hay límite urbano. En este caso hay que aplicar los principios generales del derecho. Como acá se trata de derecho privado el principio básico es que se pueda hacer todo lo que no esté prohibido. Si en definitiva determinamos que no podemos calificar de urbano a un terreno porque no está dentro ni fuera de un límite urbano porque este no existe, su dueño podrá aplicar intensamente las facultades que le entrega la definición del derecho de propiedad a su arbitrio, porque no va en contra de ninguna ley ni derecho.

Lo que corresponde ahora es entrar de lleno en la regulación de la construcción. Así, es sabido que en un sector cuyo uso es el residencial se puede construir viviendas, pero ¿Cuántas puedo construir? ¿En qué altura? ¿Con qué distanciamiento? ¿Con qué densidad? ¿Cómo aplico este uso de suelo? La LGUC dispone en el artículo 116 inciso sexto: “Se entenderá por normas urbanísticas aquellas contenidas en esta ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificación territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, superficie predial mínima, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública y áreas de riesgo o de protección.” Una vez que zonificamos, hay que ver como las normas sobre construcción que puede establecer el plan regulador a esa zona.

Sistemas de agrupamiento:

El plan regulador tiene que señalar si permite las construcciones en forma separada unas de otra, o si admite lo que se denomina la edificación continua en que un edificio puede estar inmediatamente a continuación de otro, sin tener que respetar las normas de distanciamiento. También está la posibilidad de combinar la edificación aislada y la continua en lo que se llama edificación pareada, que es aislada por un lado y continua por el otro. Un edificio de departamento, separado de otro edificio de departamentos, por lo general, se debe a que el plan no permite que haya dos edificios unidos (edificios que pertenecen a distintos propietarios, es decir, que tienen inscripciones de dominio separadas). No se refiere al problema técnico que se puede generar por construir edificios uno al lado del otro, los cuales pueden chocar si hay un terremoto por no tener un espacio que permita disipar las ondas.

Se refiere a la situación que se da cuando por una decisión del plan regulador, se prohíbe construir un edificio al lado de otro. Ejemplo: En el centro de Concepción se permite que los edificios estén juntos en los primeros pisos pero en los superiores se distancian entre si. En otros sectores encontramos las viviendas en A, es decir, viviendas pareadas, esto es, aisladas en relación a un vecino, pero continuas en relación con el otro. Lo que hay que saber si puedo o no construir hasta el deslinde. Si tenemos un terreno ¿hasta dónde nos podemos acercar al del vecino con una eventual construcción?, ¿Cuál es el distanciamiento que se debe mantener? Si el plan regulador dice que la edificación permitida es edificación continua, quiere decir que puedo construir hasta el deslinde. Puede que señale, además, un límite de altura que puedo mantener en el deslinde. Al recorrer la ciudad es posible ver como se emplazan los edificios y constatar que hay algunos en que se construyen hasta 8 pisos de forma continua, esto es, hasta el deslinde mismo. Hay otros en que son continuos en los dos primeros pisos, pero a partir de un piso cuarto o a veces más arriba deben respetar una distancia entre lo construido y el deslinde. ¿De qué depende esta configuración? De lo que diga el plan regulador. Hay planes reguladores que al regular el tipo de agrupación de edificios para un determinado sector, admiten la edificación aislada, pareada o continua, es decir, como el propietario estime conveniente.No hay que confundir la edificación continua con el adosamiento, regulado en el artículo 2.6.2.Cuando el plan regulador dice que el tipo de edificación solo es aislada (A), significa que la construcción debe respetar una distancia entre lo construido y el deslinde. Esta distancia está regulada en el artículo 2.6.3, que depende de la existencia o no de vanos, en el muro que enfrenta al deslinde del vecino. El vano es cualquier abertura que haya en la muralla, como una ventana o puerta o un balcón. Esto tiene relación con las condiciones de privacidad y de luminosidad. Si no hay vano, es decir, si la muralla que da al vecino, la distancia mínima es de 1,4 metros. Si hay vano, la distancia mínima que se debe respetar en la edificación aislada es de 3 metros. Luego, ¿cuál es la distancia mínima que se debe respetar entre dos edificaciones cuando la agrupación es aislada y no hay vano? 2,8 metros, puesto que cada propietario tendrá que respetar 1,4 metros de distancia entre su construcción y el deslinde. Podría ser más si en una hay ventana y en otra no (3 m más 1,4 m). Si los dos quieren tener ventanas tendrían que respetar 6 metros entre las construcciones. El artículo 2.6.3 de la OGUC dice Las edificaciones aisladas deberán cumplir los distanciamientos a los deslindes señalados en el presente artículo. Este mismo artículo contiene una tabla que regula el distanciamiento según la altura, y según si hay o no vano. Así los edificios de hasta 3,5 metros, esto es en el primer piso, si tienen vano deben respetar un distanciamiento de 3 metros, si no tienen 1,4 metros. De los 3,5 metros hasta los 7 metros, es decir, en el segundo piso (cuando se hace conversión de pisos a metros la ordenanza prescribe que se debe multiplicar por 3,5 por cada piso), con vano el distanciamiento es de 3 metros y sin vano 2.5 metros. Sobre los 7 metros, haya vano o no, el distanciamiento debe ser de 4 metros entre la construcción y el deslinde. Esto independiente que haya o no un muro divisorio.

Se ha dicho que estas condiciones de distanciamiento no pueden ser afectadas por las servidumbres voluntarias que se pueden pactar con un vecino, como la de vista. No pueden ir contra estas normas urbanísticas porque son obligatorias. Si de dos terrenos continuos son propietarios las mismas personas esto no rige. Pero si hay normas distintas de arquitectura que están en el título cuarto, muy técnicas, que le da una cierta relación mínima entre edificios pertenecientes a un mismo propietario. Estas normas apuntas más bien a una relación de altura en función del distanciamiento con el otro edificio. Los orígenes de estas normas los encontramos en el siglo XVIII, en que Francia, donde ciertas corrientes, denominadas de los Higienistas, formada por médicos buscaban darle ciertas condiciones de salubridad mínima a los edificios porque consideraban que si estos estaban muy hacinados había una mayor propensión a las enfermedades.Si el plan regulador dice que las construcciones pueden ser continuas, no tengo que respetar ninguna norma de distanciamiento porque por definición la continuidad significa que donde termina un edificio empieza o puede empezar el otro. No es que necesariamente se deba construirse así. Lo que si hay que considerar es una norma que está en el código civil, relativo al distanciamiento que deben tener las ventanas que dan al sitio vecino que es de 3 metros. O sea, puedo construir hasta el deslinde pero no puedo construir una ventana que mire al patio del vecino. Si la construcción es pareada el distanciamiento mínimo se aplica en el lado en que no hay pared. Es frecuente a este tipo de construcciones se les agregue un segundo piso o bien un garage o un local comercial hacia el lado que no es pareado. ¿Es legal esta construcción? Para dar una respuesta es necesario, primeramente, saber qué tipo de agrupamiento esta admitido en esa zona por el plan. Porque si el tipo de agrupamiento admitido es la construcción continua, podrá construirse perfectamente hasta el deslinde. Si la agrupación es aislada o es pareada en la parte que debe ser aislada, también es construir bajo la figura del adosamiento. El adosamiento no es necesario en la edificación continua. No necesito recurrir a una norma especial si el principio es que puedo construir hasta el deslinde. El adosamiento sirve cuando, por regla general, no se puede construir hasta el deslinde, así recurriendo a esta figura regulada en el artículo 2.6.2 de la OGUC si podré hacerlo (ver cuales son las condiciones para que opere el adosamiento).

Clase 12.

El adosamiento es complementario a los tres sistemas de agrupamiento de los edificios. El adosamiento está regulado en el artículo 2.6.2. Esta es una norma muy útil porque contempla una excepción a los sistemas de agrupamiento. La norma señala “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior (artículo que distingue entre los tres tipos de agrupamiento de los edificios) y como una norma complementaria de los tres tipos de agrupamiento indicados, se entenderá por adosamiento, para los efectos de la aplicación de este artículo, la edificación no subterránea que se ubica contigua a los deslindes, o bien aquélla inscrita en la envolvente que describen los puntos que se señalan a continuación:”Si hay dos propiedades, el adosamiento según la definición que da la norma es la que se encuentra contigua al deslinde. Pero según el artículo que precede a esta norma sería agrupación continua, ¿qué es entonces? Cuando la construcción es aislada el adosamiento es una excepción que permite, no obstante que se debe respetar una distancia al muro medianero, construir contiguo al deslinde. Pero si la norma dice que

por definición se puede construir hasta el deslinde porque es una agrupación de fachada continua ¿Será posible hablar de adosamiento? Desde la calle la agrupación contigua normalmente no llega hasta el límite del fondo de la propiedad. Desde la calle lo que puedo construir hasta el límite del fondo, está determinado o bien por las propias ordenanzas locales o bien por las normas mínimas de habitabilidad que tienen los vecinos. Ejemplo: Si el terreno tiene 50 metros de fondo, y el plan regulador señala que en esa zona el tipo de agrupamiento es continuo, eso no significa que se pueda construir los 50 metros hasta el fondo. Se debe respetar un distanciamiento máximo que lo entrega la OGUC o las normas de habitabilidad del edificio que son normas técnicas que señalan que los edificios no pueden estar pegados, porque se afecta la estabilidad, seguridad e higiene de los mismos.Ejemplo: Se permite un agrupamiento continuo en 20 metros desde el frontis de la propiedad, desde la línea oficial. Es decir, si tengo un terreno de 50 metros, puedo construir 20 metros desde la línea oficial hacia el fondo apegado al deslinde. ¿Qué se puede hacer en los 30 metros restantes entre el fondo y la construcción? En este caso se podría recurrir al adosamiento para poder construir en dicho espacio restante. La norma se refiere a los 3 tipos de agrupamiento anterior, en circunstancias que debió haberse referido fundamentalmente al tipo de agrupación aislada porque es con respecto a ella que adquiere más sentido el adosamiento. No obstante que debe respetarse una distancia mínima al deslinde que dependerá de si hay vano o no y de la altura de la edificación.Si tengo que respetar una distancia mínima al muro medianero, ¿Podría construirse acogiéndose al adosamiento? Si, siempre que se cumpla con las condiciones que se establecen en el artículo 2.6.2. Estas condiciones son las siguientes: 1.- La longitud del adosamiento no podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde común con el vecino. Antiguamente la manzana se dividía en cuatro y como tenían 110 metros de profundidad, a cada vecino le correspondía 55 o 50 metros dependiendo del ancho de la vereda. Esto se observa en edificios antiguos que aun no han sido subdivididos y que detrás de la construcción tenían una quinta. Actualmente las subdivisiones son más pequeñas por que los lotes suelen tener 20 metros de fondo aproximadamente, por 12 de ancho. Si tuviéramos estas mediadas y el tipo de agrupamiento fuera aislado, ¿Cuánto podríamos construir? La norma dice que podríamos ocupar el 40% de la longitud del deslinde común, es decir, 8 metros del deslinde con una construcción apegada al deslinde, recurriendo al adosamiento. Sin embargo esto tiene dos limitaciones. En primer lugar: El adosamiento no podrá en ningún caso ocupar el antejardín. En segundo lugar: El Plan Regulador Comunal podrá determinar la distancia mínima de los adosamientos respecto de la línea de edificación. Esta línea es la que indica a partir de donde se puede construir. Al respecto el plan regulador puede exigir, no obstante que la norma establezca que se puede construir hasta el 40%, que el adosamiento se circunscriba en una envolvente a partir de 10 metros desde la línea de edificación. Con esto, probablemente no se pueda construir el 40% porque no darán los números. Sin embargo, con autorización del vecino dada ante notario, se puede ampliar el 40% hasta donde lo permita la norma. Así lo señala el artículo 2.6.2. nº1 inciso segundo: “El porcentaje de adosamiento podrá excederse, tanto para construcciones nuevas como para regularizaciones, con autorización expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario.” En la práctica, el plan respecto del tipo de agrupamiento puede que permita los 3 tipos. Si es así, puedo construir hasta el deslinde. Por definición, la definición continua llega

hasta el deslinde. (La norma del código civil dice que no se puede abrir ventanas a menos de 3 metros).En este caso no se necesitará recurrir al adosamiento, salvo que se quiera construir en la parte en que no está permitida la construcción continua, esto es, hacia el fondo de la propiedad. Hacia al frente de la propiedad la norma dice que no puede ocuparse el antejardín, luego el adosamiento no sirve para ocupar este espacio. Esta autorización se pide solo para el adosamiento, que es una construcción complementaria, no en los casos en que se quiere aprovechar el hecho que el plan autorice la construcción de tipo continuada. Si el plan regulador señala que el tipo de agrupación es continua ¿Puedo o debo construir hasta el deslinde? Debo. Es facultativo cuando establece que el tipo de agrupamiento es pareado, aislado o continuo. Si dice aislado o pareado, significa que no puedo construir de forma continua. Si dice solamente continuo significa que para construir tengo que ocupar todo el ancho. Es una obligación que puede ser dudosa desde el punto de vista constitucional, al estar obligando al propietario a construir todo el ancho. Pero ante esta afirmación, se responde que se está limitando la propiedad en razón de la función social que esta debe cumplir. Se impone esta obligación se debe, en general, por lo escaso de los terrenos en cuestión, o bien, por la gran cantidad de servicios que allí deben prestarse. Cuando el plan establece el tipo aislado, pareado o continuo es facultativo. Si se establece el tipo de agrupamiento continuo no se necesitará la autorización del vecino puesto que no se está recurriendo al adosamiento sino al tipo de agrupamiento señalado por la norma.En cambio si la agrupación fuera de fachada aislada, se tendrá que respetar el distanciamiento que establece el artículo 2.6.3., en este caso se podrá recurrir al adosamiento respetando el 40% y la dirección de obras solo podrá exigir la autorización del vecino si se pretende construir más del 40%.Otra condición relacionada con la altura es la siguiente: La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasará los 3,5 m. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde común, se podrá contemplar una mayor altura para dicho adosamiento, siempre que no sobrepase la de la edificación vecina existente. Agrega esta norma que El adosamiento deberá inscribirse dentro de un ángulo no superior a 45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde común, desde la altura máxima de adosamiento permitida.Así las construcciones resultantes del adosamiento son pequeñas construcciones, adosadas al muro medianero, que no ocupan más del 40% del deslinde común, que no tienen más de 3,5 de altura y que de ahí se proyectan en una construcción que no sobrepasa los 45 grados sexagesimales.No confundir con la construcción continua que puede llegar a tener 24 metros de altura. El adosamiento también se aplica a la parte aislada de la construcción pareada. Hay que ser cuidadoso con las aguas que caen del techo de las construcciones adosadas. La OGUC señala que cada propietario debe recoger sus propias aguas con sistemas ubicados en su terreno. Es decir, no puede hacer un alerón que pase al predio vecino, porque el deslinde es vertical, por lo que no puede sobresalir ninguna parte de la construcción hacia el predio vecino. La proyección de 45 grados puede llegar hasta la altura máxima permitida en la zona.

El artículo 2.1.10, en concordancia con lo señalado por el artículo 116 de la LGUC, establece cuales son las normas urbanísticas. El 116 define qué se entenderá por normas urbanísticas. Obviando esta definición la OGUC dice en el artículo 2.1.10 letra c) que el plan regulador comunal especialmente “la Ordenanza Local, que fijará las normas urbanísticas propias de este nivel de planificación territorial, relativas a: Zonificación o definición de subzonas en que se dividirá la comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbanísticas: usos de suelo, sistemas de agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos mínimos a los medianeros, antejardines, ochavos y rasantes; superficie de subdivisión predial mínima; densidades máximas, alturas de cierros, exigencias de estacionamientos según destino de las edificaciones; áreas de riesgo1 o de protección, señalando las condiciones o prevenciones que se deberán cumplir en cada caso, conforme a los artículos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Capítulo.”

Según esta norma corresponde analizar ahora, el coeficiente de constructibilidad. Este es un factor que determina la cantidad de metros cuadrados que es posible edificar en una superficie determinada. Es posible determinar cuantos metros cuadrados se puede construir en un terreno multiplicando el coeficiente por la superficie del terreno.Si el coeficiente es 2, significa que puede construirse el doble de la superficie que tenga el terreno. Si el terreno es de 1000 metros cuadrados significa que puede construirse 2000 metros cuadrados. En este caso podrá distribuirse en más de un piso. Este coeficiente no indica la superficie del terreno que se ocupará o construirá, sino que indica cuantos metros cuadrados se pueden construir en un terreno. En el ejemplo, si se ocupan 500 metros cuadrados del terreno, los 2000 metros cuadrados que se pueden construir, se distribuirán en 4 pisos, cada uno con 500 metros cuadrados de construcción. Si se ocupa menos terreno se construirán más pisos. El artículo 1.1.2 define “Coeficiente de constructibilidad” como: número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.Si se tiene un terreno es necesario para los efectos de determinar los metros cuadrados que se pueden construir, debe, primeramente, conocerse la superficie del terreno. Mientras mayor sea esta mayor será la cantidad de metros cuadrados que se podrán construir. Pero puede que ese terreno esté afecto a futura expropiación, porque el plan tiene contemplado que pase por allí una calle. En este caso, tendrá que restarse de la superficie total del predio, la parte de esta que esté sujeta a expropiación. Quizás no se expropie nunca, pero de igual manera limita la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir. Este es uno de los problemas no resueltos de la llamada caducidad de las causales de expropiación. El plan regulador puede proyectar calles, etc. Cuando esto se hace los terrenos afectados por esas proyecciones sufren determinadas consecuencias jurídicas. Así, si está proyectada una calle por un terreno, su propietario no podrá construir en la porción de terreno en que esta esté prevista. Esto se denomina congelamiento. Pero transcurrido cierto tiempo, si no se expropia cae la causal de expropiación, en cuyo caso podrá construir.A las personas que tienen un terreno afectado por futura expropiación sufren una serie de problemas. Si se expropia de inmediato no habrá problemas. Pero mientras no se

expropie, se tendrá la opción de construir en el resto de la propiedad y esperar que expropien la porción afecta a la causal o esperar que caduque la causal. Si se construye en el resto, para determinar la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse, habrá que restar a la superficie del terreno la porción sujeta a expropiación. Esto significa que se podrá construir menos que si no estuviere afecto a futura expropiación. ¿Cuál es el problema que podría presentarse cuando caiga la causal de expropiación?Tenemos dos terrenos iguales y continuos, afectados por el mismo porcentaje de futura expropiación. Por el deslinde va trazada una calle y a ambos se le expropiará la misma cantidad. El dueño de uno de los predios decide construir, para lo cual debe saber cuantos metros cuadrados puede edificar efectivamente. Esto lo determinará multiplicando el coeficiente de constructibilidad que establece el plan por la superficie menos la parte del terreno que está afecta a futura expropiación. Posteriormente materializa esta construcción. Luego de 6 años, el dueño del otro predio concluye que ya no le expropiarán porque la municipalidad solo tenía 5 años para hacerlo, tiempo que ha transcurrido con creces. Por lo anterior, este señor decide construir. Ahora bien, ¿Construirá más, menos o lo mismo que el propietario del otro predio que construyó mientras estaba vigente la causal de expropiación? Construirá más porque para determinar la superficie por la cual multiplicará el coeficiente de constructibilidad ya no descontará la porción que estaba afecta a la causal de expropiación, puesto que su terreno ya no está afecto a expropiación. Ante esto el propietario que construyó primero se preguntará por qué a él lo forzaron a construir menos, siendo que estaba en el mismo sector. Ante esto la autoridad dirá que le hicieron construir menos porque su terreno estaba afecto a expropiación cuando el decidió construir, frente a lo cual el propietario exigirá que la municipalidad asuma las consecuencias de no haber expropiado, esto es, que se la haya impedido construir más por el hecho de estar afecto parte de su terreno a expropiación. En este caso estamos ante un trato desigual a dos personas sujetas a las mismas normas. Que produce un perjuicio a uno, mientras que al otro no.

Coeficiente de ocupación de suelo:

Permite calcular el porcentaje del terreno que es posible construir. La ordenanza lo define, en el artículo 1.1.2 como el “número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.”

Si el COS es 0,8 significa que puedo ocupar el 80% en el primer piso, si es 0.5 será el 50%. No puede ser superior a 1, puesto que no se puede ocupar a nivel de piso más de lo que tiene en terreno. De lo contrario se estaría ocupando terreno que pertenece a un vecino o un bien nacional de uso público. Hipotéticamente en los pisos superiores si puede ser mayor a 1.Ejemplo, si el coeficiente de constructibilidad es 8 y el coeficiente de ocupación de suelo es de 0,6 ¿Cuántos pisos puedo construir? El razonamiento es el siguiente: La cantidad de metros cuadrados que puedo construir en el terreno está dada por el coeficiente de constructibilidad que en este caso es igual a 8, multiplicado por la superficie del terreno que es igual a X m2. Por ende, podré construir en el terreno 8Xm2 de construcción. Si pudiere construir en todo el terreno en el primer nivel, es decir si el coeficiente de ocupación de suelo fuera 1, el edificio a construir quedaría de 8 pisos, puesto que en cada piso construiría Xm2 hasta completar

los 8Xm2 que puedo construir, esto en el supuesto que quiera construir todo lo que la norma me permite. Ahora bien, como el coeficiente de ocupación de suelo es de 0,6, en el nivel de primer piso podré construir 0,6Xm2. Por ello para saber cuantos pisos tendré que construir para construir todo lo que me permite la norma tendré que dividir los 8Xm2 que es lo máximo que puedo construir según el plan, por 0,6Xm2 que es la máxima extensión que puede tener el primer piso. Así en principio, tendré que construir 13,333 pisos si quiero construir lo máximo que me permite la normativa vigente.

Clase 13:

El barrio universitario tiene un coeficiente máximo de ocupación de 0,6, esto es el 60% del terreno. Además tiene un coeficiente máximo de constructibilidad que va variando dependiendo de los edificios de que se trate. Así para edificios colectivos, (aquel que comprende más de dos unidades), en altura (esto significa que baja la superficie del terreno que se puede destinar a construcción a la mitad, a 0,5), se puede construir con un coeficiente máximo de constructibilidad de 3,25. Si tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados, un coeficiente máximo de constructibilidad de 3,25 y coeficiente de máximo de ocupación 0,5, ¿Cuántos pisos puedo construir? Si se quiere saber si un terreno que se vende está caro o barato, en el barrio Universitario, es importante saber cuanto se puede construir en él. El terreno tendrá un valor que será equivalente a la cantidad de metros cuadrados que en él se pueden construir. En cada sector de la ciudad se sabe cual es, más o menos, el valor del metro cuadrado de construcción. La respuesta a la pregunta es que se pueden construir 6 pisos y en el último no podría ocupar los 500 metros sino que solo la mitad, esto es 250. Por lo que en definitiva podría construir 7 pisos. ¿Pero hay edificios de 7 pisos en el Barrio Universitario? No, ¿a qué se debe? ¿Será que no quieren construir edificios de 7 pisos o que el plan regulador no se los permite? Nosotros no hemos considerado todas las variables. Hemos omitido las alturas máximas permitidas. En el caso del Barrio Universitario la altura máxima permitida es de 16 metros y un piso de retiro. Los 16 metros deben dividirse por 3,5 metros puesto que cada piso se considera tiene esa altura, según la ley.Así obtendremos 4,57 pisos, pero la fracción se eleva a la unidad, por lo que tendremos 5 pisos, más un piso de retiro. El piso de retiro es un piso que no lleva la continuidad de fachada de los pisos de abajo, sino que está retirado, es decir, tiene una terraza adelante. Se aplica un ángulo denominado rasante. En consecuencia, se podrían construir 6 pisos, 5 pisos normales más 1 de retiro. Así, si solo consideramos el coeficiente de constructibilidad y el coeficiente de ocupación de suelo, podríamos construir 7 pisos, pero si además consideramos la altura solo podemos construir 6 pisos. Aun así, hay que ser cuidadosos y analizar si la altura máxima tiene alguna excepción. Por ejemplo, el plan regulador señala que la altura máxima, en la zonas h1, de la que forma parte el Barrio Universitario, las Lomas de San Andrés y otros sectores, es de 16 metros más un piso de retiro, por regla general, pero en las Lomas de San Andrés y en el Barrio Universitario, excepcionalmente, son 10 metros más un piso de retiro. Por lo que si dividimos 10 metros por 3,5 obtendremos 2,86 pisos, o sea 3 pisos más uno de retiro, por lo que se podrá llegar a 4.Si resulta que solamente puedo ocupar el 50% del terreno como máximo y puedo construir 4 pisos, ¿Cuántos metros cuadrados en realidad podré construir? Habrá que

multiplicar los 500 metros cuadrados que puedo construir en cada piso, por el número de estos que es 4, lo que nos da como resultado 2000 metros cuadrados de construcción. Pero aun así habrá que restar una porción, puesto que el último piso no es de la misma área que los otros, ya que es un piso de retiro. Así, queda demostrado que hay que considerar todas las variables para poder determinar lo que en realidad se puede construir en un terreno según lo proyectado en el plan regulador comunal. En el Barrio Universitario, edificios de 4 pisos son inviables, o bien tendrían que ser departamentos de lujo, por los cuales se pueda cobrar un alto valor para compensar la los metros cuadrados que no puedo utilizar para construir, puesto que en principio se podía utilizar 3250 metros cuadrados para la construcción, pero en definitiva se puede utilizar 2000. Lo anterior sube los costos de cada departamento. Si se construyen muchos pisos y, por ende, muchos departamentos, el costo del terreno influye en menor medida en el precio de cada uno de estos; se produce una economía de escala toda vez que mientras mayor sea la cantidad de departamentos el valor del terreno, que es un costo fijo, se repartirá en más unidades por lo que dicho costo representará un porcentaje menos de cada una de las unidades, haciéndolas más baratas. Por el contrario, si tengo pocos departamentos, se tendrá que traspasar al valor de éstos una mayor suma por concepto del valor del terreno que no ha variado. Es decir, un mismo valor se reparte en más unidades lo que arroja un costo mayor para cada unidad.

Antejardines:

El plan regulador podrá establecer como obligatoria la existencia de antejardines, es decir, no se podrá ocupar con construcción desde la primera línea, es decir, desde la línea que separa lo público de lo privado, conocida con el nombre de línea oficial o línea de cierro, que no debe ser confundida con la línea de edificación. Estos conceptos pueden o no coincidir.La línea oficial es aquella que según el plan regulador comunal separa la propiedad pública de la privada. La línea de edificación es aquella a partir de la cual, según el plan, se puede construir. Cuando estas líneas no coinciden es porque normalmente el plan regulador comunal contempla la existencia obligatoria de antejardín. Ambas líneas se miden desde el eje de la calzada. ¿Dónde empezará la propiedad privada? Esa respuesta no la entrega el plan regulador. Esta respuesta debe buscarse en los títulos de dominio. ¿Qué es lo que dice el plan regulador? El plan regulador es una proyección que puede o no coincidir con la realidad. Si este dice que la línea oficial de cierro está a 10 metros desde el eje de la calzada, puede que coincida con lo que digan los títulos o bien puede decir que está a 13 metros desde el eje de la calzada y no coincidir con el cierro actual de una propiedad. De esta forma la línea oficial irá por dentro de la propiedad, 3 metros desde donde actualmente está el cerco. ¿Por qué el plan no respeta el dominio? No es que no respete el dominio, sino que lo que está diciendo es que la faja de tierra que queda entre el cerco de la propiedad y la línea de cierro que señala el plan queda afecta futura expropiación. La línea de edificación podría decir 13 metros y entonces coincidir con la línea oficial o de cierro. Pero también el plan podría establecer que la línea de edificación va a 16 metros desde el eje de la calzada y la línea oficial a 13 metros desde este mismo punto. Esto significa que no se podrá construir en el espacio que está entre la línea oficial y la

línea de edificación. Esto se produce generalmente, porque hay un antejardín obligatorio. Los propietarios respetan más o menos la línea de edificación. Saben más o menos por donde va. Pero hay construcciones que están más delante de la línea e incluso estorban el tránsito peatonal.

Los ochavos:

Está definido en el artículo 1.1.2 como “chaflán que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina de vías de circulación vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista.”

También se definen como el corte o diagonal que se hace en las esquinas cuyo objetivo es permitir una mejor visión cuando se transita por las vías. Esto permite tener mayor seguridad. De hecho nació como una servidumbre administrativa con fines de seguridad, para que quién transite por una vía no se encuentre de punta con quienes vienen por la calle perpendicular. Así si hay un bandido o un vehiculo se podrá ver con anticipación. En Concepción es frecuente que en las esquinas con ochavos haya negocios, o bien pequeños antejardines. Así las construcciones no llegan hasta la esquina misma para permitir mejor visual.

Las Rasantes:

El artículo 1.1.2 la define como “recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación.”Es una línea imaginaria que se proyecta desde el deslinde del inmueble y desde el eje de la calzada, desde el punto medio del espacio entre líneas oficiales, a un determinado ángulo de inclinación que puede ser 60, 70 u 80 grados sexagesimales. Esto dependerá de si estamos en la zona sur, central, o norte del país, respectivamente. De la I a la III región, incluyendo la XV, el ángulo de la rasante es de 80 grados.De la IV a la IX, incluyendo la metropolitana, 70 grados.De la X al extremo sur 60 grados.

En consecuencia mientras más al sur se podrá construir a menor altura. Esto porque la rasante persigue que se pueda aprovechar de mejor forma los efectos del Sol. Cuando el sol es muy fuerte lo que se quiere es sombra, cuando el clima es más frío, lo que se quiere es más sol. Se descubrió que la altura de los edificios era directamente proporcional con la sombra que proyectaban. Mientras más alto es el edificio más sombra proyecta. Mientras más sombra proyecta, menor será la temperatura. Ese efecto de sombra y luminosidad es fundamental en los edificios.Con una misma superficie en la zona austral podrá construirse a menor altura, y en la zona norte podrá construirse a mayor altura.En las ciudades coloniales que están ubicadas desde Lima al norte las calles son bastante estrechas, porque lo que quieren es que haya más sombra. Si las hicieran más anchas habría menos sombras y mayor luminosidad y calor.

La rasante es una condición que persigue limitar la altura de los edificios en proporción a la superficie que tiene el terreno y la zona del país en la cual este se encuentra.Como es una proyección que se hace desde los deslindes del inmueble, mientras mayor distanciamiento haya entre si estos deslindes, la superficie que se podrá construir en altura será proporcionalmente mayor. Esto porque la rasante es una línea imaginaria trazada a un determinado ángulo, que determina la envolvente dentro de la cual debe construirse un edificio. Ejemplo: Se trazan dos líneas, la rasante desde el eje de la calzada hacia la propiedad (según una circular desde el punte equidistante de las líneas oficiales de ambos lados de la calzada). La otra línea se traza desde el fondo de la propiedad. Así se forma un cono que se va angostando hasta llegar a un punto que marca el máximo de altura que podrá tener una construcción que allí se emplace. Esta es una norma urbanística que se debe respetar para evitar o aumentar la sombra que proyectan los edificios. A medida que los edificios suben, generalmente se van enangostando. De hecho, a algunos se les llamó edificios lustrines, porque como tenían que aprovechar el máximo volumen de la envolvente, en la parte superior, en que esta comienza a enangostarse comenzaron a hacer una pared-techo. Así se le saca mayor provecho a la envolvente. Se podía construir hasta donde le permitían las normas. Para evitar la construcción de edificios lustrines, se estableció que en cualquier caso los edificios aislados de 5 o más pisos no podrán ocupar un volumen edificado superior al 90% del volumen teórico, que es el volumen del cono que se forma con la rasante y la línea que se proyecta desde el fondo del terreno hacia arriba con los grados de inclinación que correspondan según la zona del país de que se trate. De esta forma el último décimo no se puede construir, salvo que haya una norma de altura. Así cuando hay altura máxima podría ocuparse teóricamente el 100% de la envolvente. Pero para que se diera este caso tendría que ser un edificio.Cuando la superficie del terreno es mayor o la calle es más ancha la envolvente será más ancha, y los ángulos se van a intersectar a mayor altura, por lo que el edificio podrá ser más alto. Esto no es ni bueno ni malo para los otros edificios, puesto que si la calle es más ancha no le estaré quitando ni aumentando la sombra al edificio de al frente, puesto que éste estará más alejado del edificio que proyecta la sombra. Entonces, si no tiene límite de altura se ocupa el 90% de la rasante. En cualquier caso, los edificios aislados de cinco o más pisos ubicados en zonas sin límite de altura, no podrán ocupar un volumen edificado superior al 90% del volumen teórico. Si hay límite de altura se puede ocupar el 100% de la rasante. Forma de levantar las rasantes:Artículo 2.6.3 Las rasantes se levantarán en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios y en el punto medio entre líneas oficiales del espacio público que enfrenta el predio, salvo que el predio colinde con un área verde pública, en cuyo caso las rasantes se aplicarán en el deslinde entre ambos. En los casos que el ancho entre líneas oficiales sea superior a 100 m o no exista línea oficial en el lado opuesto, no se aplicarán rasantes en tal frente. Excepcionalmente, en los casos en que un predio deslinde con un retazo de terreno, retazo que a su vez enfrente una vía de uso público y la aplicación de las normas urbanísticas no permitieren en él la materialización de un proyecto de edificación, se entenderá para todo efecto, que aquel predio deslinda con la vía que enfrenta el señalado retazo.

Clase 14.

Las rasantes son líneas trazadas desde los deslindes que determinan la altura máxima susceptible de edificar. Esta altura se mide desde el suelo hasta el punto en que dichas rasantes se intersectan, estableciendo que el volumen construido no puede salir de la envolvente de la rasante. La rasante sale de los 3 deslindes. Todos los terrenos tienen una salida a la vía pública. La rasante que corresponde a este deslinde se traza desde el eje de la calzada no desde la línea oficial. El eje de la calzada será la mitad de la calle. Desde este punto se traza la rasante que tendrá el ángulo correspondiente a la zona del país de que se trate. Desde el deslinde del fondo se traza la otra rasante. Si lo tomara en la fachada desde el deslinde, no podría haber edificios con su fachada en la línea oficial, sino que la construcción tendría que empezar de más atrás. Mientras mayor sea el ancho de la calle, mayor será la altura considerando la rasante.Esta es una norma urbanística que solo se aplica en la edificación aislada, no en el tipo de construcción continua. Si se aplicará en zonas donde el tipo de agrupamiento es continuo los edificios no podrían estar pegados, como de hecho le están en estas zonas. Se aplicará en la continua, pero solo en los pisos superiores en que el plan obliga a que la construcción sea aislada. Ejemplo: Si el plan regulador señala que el tipo de agrupamiento será continua en los 6 primeros pisos y aislada en los pisos superiores. En este último tramo tendrá que mantenerse el distanciamiento que corresponda. A partir del piso 6 se tendrá que aplicar rasante. La altura dependerá del ancho de la calle y de la cabida del terreno. Conjuntamente con la aplicación de la rasante puede el plan regulador limitar la altura. Ejemplo: altura máxima permitida 18 metros o 10,5 metros. En este caso aunque de aplicar la rasante se obtenga una gran altura, no se podrá construir más allá de la máxima establecida en el plan. Podría decir, altura máxima libre, la que se determinará conforme a la rasante según lo dispuesto en el artículo 2.6.3 de la OGUC.La rasante siempre se debe respetar, aunque la altura máxima permitida sea mayor. Hay que recordar que, por regla general, solo se puede construir el 90% del volumen teórico del cono que se forma con las rasantes, por lo que el 10% superior no se puede ocupar, salvo que se acoja a unas normas técnicas muy complejas consagradas en el artículo 2.6.11 que permiten compensar sombras.Hay una disposición en el artículo 2.6.3 que permite al plan regulador dar algún margen. El artículo 2.6.3 parte señalando que Las edificaciones aisladas deberán cumplir los distanciamientos a los deslindes señalados en el presente artículo.El inciso segundo agrega “Las rasantes se levantarán en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios y en el punto medio entre líneas oficiales del espacio público que enfrenta el predio…”, esto es lo que hay que considerar. El inciso final señala que “Los Planes Reguladores Comunales, según sean las características ambientales, topográficas o de asoleamiento, podrán disponer mayores exigencias que las señaladas en las tablas contenidas en el presente artículo.” Es decir, podrá fijar mayores exigencias, no menores, de modo que podrá establecer normas más exigentes para bajar la altura máxima. Pero agrega que “Excepcionalmente, para las Regiones I, II, XI, XII y XV, los Planes Reguladores Comunales podrán disponer menores exigencias.”

Superficie de subdivisión predial mínima:

Esta norma no se refiere a la construcción pero incide en ella porque determina cual es la cabida mínima de subdivisión predial en suelo urbano. En suelo no urbano se regirá bien por el plan regulador intercomunal en Santiago, Valparaíso y Concepción, o por el DL 3516 en los demás casos.La superficie predial mínima dependerá de lo que establezca cada plan. Se refiere hasta donde se puede achicar una propiedad en un proceso de subdivisión. Ejemplo: si una familia tiene un terreno más o menos grande y quiere conservar su casa pero quiere vender parte del patio. ¿Cuánto es lo mínimo que pueden vender? Esto incide en un montón de cosas entre ellas en la densidad, puesto que entre más pequeña sea la cabida mínima permitida habrá más sitios, y mientras más sitios hayan, más casas se podrán construir. También incide en un proceso que es difícil de revertir, pues cuando el sector se hace atractivo y existen muchas casas, las inmobiliarias querrán juntar los terrenos para formar paños mayores y así poder construir algo más grande. En estos casos tendrán que negociar con muchas personas, lo que dificulta las ventas. El artículo 2.1.20 parte señalando que en general el plan regulador tiene competencia para fijar superficies prediales mínimas de cualquier tamaño. No hay una norma que diga en cuanto se puede fijar la superficie predial mínima. En general, se puede decir que han ido disminuyendo de tamaña, fluctuando actualmente entre 140, 160 o 200 metros cuadrados como mínimo. Hay libertad en estas materias.Pero así como hay libertad esta norma establece que, en general, cuando no se de alguna de las condiciones establecidas en los puntos 1, 2 y 3, la superficie predial mínima será de 2500 metros cuadrados o menor. Con esto lo que quiere la ordenanza es evitar que se generen barrios demasiado exclusivos. El artículo 2.1.20 señala: “En el área urbana los Instrumentos de Planificación Territorial podrán establecer superficies prediales mínimas de cualquier tamaño, cuando la zona afecta a dicha disposición presenta alguna de las siguientes condiciones:1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural, que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza.2. Tener una pendiente promedio superior al 20%.3. Carecer de dotación de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentación, en al menos la mitad de su perímetro frente a vías públicas.En el área urbana, excluidas las áreas de extensión urbana, cuando la zona afecta no presenta alguna de las condiciones señaladas, la superficie predial mínima será de 2.500 m2 o menor, según lo determine el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente.” Si el plan exigiere, por ejemplo, 3 hectáreas de superficie predial mínima solo podrán acceder a estos terrenos quienes tengan poder adquisitivo suficiente como para financiar la adquisición de un terreno de ese valor para construir en él. El resto no podrá hacerlo, tendrá que buscar en otro barrio. Ejemplo: Lo curro en Santiago tiene exige una superficie predial mínima muy amplia. ¿Puede el plan regulador establecer superficies prediales mínimas de gran extensión? La ordenanza lo limita a 2500 metros cuadrados como máximo, a menos que se den alguna de las condiciones establecidas en los números 1, 2 y 3 del artículo 2.1.20. 1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural, que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza.

2. Tener una pendiente promedio superior al 20%. No es lo mismo que una pendiente de 20 grados sexagesimales. En porcentaje será menor que la establecida en grados. 3. Carecer de dotación de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentación, en al menos la mitad de su perímetro frente a vías públicas.

Hay un límite mínimo no máximo, se trata de la superficie predial mínima. No significa que pueda no pueda haber un terreno superior a 9. Si se tiene un terreno de 10 hectáreas puede el propietario dividirlo en 2 de 5 hectáreas. Lo que no puede hacer es dividir en lotes de menos de 2500 metros cuadrados, en el evento que el plan así lo establezca. Tampoco el plan puede prohibir subdividir porque la superficie de subdivisión mínima es de 6 hectáreas y el terreno que se pretende lotear es de 10 por lo que quedará una de 4, cabida menor a la mínima. El plan regulador solo puede establecer como superficie de subdivisión mínima 2500 metros cuadrados como máximo. En cuyo caso, el propietario puede subdividir voluntariamente en lotes mayores a esta cantidad, pero no en lotes menores. El límite lo fija el plan regulador comunal y dependerá de cada zona. Normalmente en el centro de las ciudades la superficie predial mínima es mayor que en las zonas residenciales. No obstante, hay planes que establecen condiciones bastante exigentes en las zonas residenciales para conservar la exclusividad del barrio, así, si la gente quiere irse a vivir a esos lugares tendrá que comprar terrenos de a lo menos cierta superficie, ya que por menos de esa cantidad no se puede subdividir, por más si.

Densidades máximas:

Es un coeficiente que debe ocuparse con el de constructibilidad y el de ocupación de suelo, para determinar cuantas unidades es posible construir en un sector. La densidad se calcula dividiendo unidades de superficie por unidades de vivienda o de persona. El artículo 1.1.2 la define como “número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.).”Normalmente se expresa por habitantes por hectáreas o viviendas por hectáreas. Lo que se quiere a través de este coeficiente es fijar una ciudad que crece en altura o en forma horizontal. Así si se permite poca densidad construida, habrá pocas unidades de vivienda en una hectárea, por lo que se necesitarán mayores extensiones de terreno para que la ciudad crezca. Si no se permite el crecimiento en extensión, se tendrá que aumentar la densidad para que haya más viviendas en una misma superficie, lo que obliga a crecer hacia arriba. ¿Cuánto es lo que se permite que se construya en un determinado sector? Se necesitará conocer el coeficiente de constructibilidad, el coeficiente de ocupación, la altura y también la densidad. Por ello habrá que medir esta última. Para eso tendrá que tenerse presente que el artículo 2.1.2 establece que el parámetro de densidad se aplicará al destino de vivienda y el equivalente de conversión de personas a viviendas, será el valor que resulte de dividir la densidad establecida por el coeficiente 4. “Los Instrumentos de Planificación Territorial que fijen densidad, deberán expresarla en densidad bruta en habitantes por hectárea y se entenderá que su equivalencia o conversión en número de viviendas será igual al valor que resulte de dividir la densidad establecida por el coeficiente 4.”Por ejemplo: si el plan regular establece que la densidad permitida por hectárea es de 400 habitantes por hectárea, significa que en una hectárea no pueden construirse más de 100 unidades de vivienda. Es decir, 100 casas no caben.

Cuando se quiere determinar lo que se puede construir, luego de calcular cuantas unidades caben de hecho en el terreno, hay que ir a la norma y ver cuantas unidades se permiten. Habrá que hacer una regla de 3 simple porque normalmente los terrenos que se tienen son inferiores a una hectárea, unidad de medida en que se expresa la densidad en el plan. Así, si en una hectárea admite una densidad de 400, en 1000 metros, por ejemplo, se podrá construir el 10%, esto es 40 unidades de vivienda. La densidad no apunta a la superficie de cada vivienda, sino que simplemente a cuantas personas pueden vivir allí. Se considera que por vivienda pueden vivir 4 personas. Esta relación se aplica a todo evento, pero el inciso segundo del 2.1.22 señala que “El parámetro de densidad establecido en los instrumentos de planificación territorial sólo se aplicará al destino de vivienda del tipo de uso de suelo Residencial.”No se utiliza en el resto de los usos de suelo.

Altura de cierros:

Tan importante son los cierros que el plan regulador permite que se establezca cual es su altura. ¿Fija la altura máxima o la mínima? ¿Podría el plan regulador decir que la altura máxima de los cierros será de 60 cm? ¿Se refiere a los cierros internos o externos? Al parecer se refiere a todos porque no hace diferencias. Los planes reguladores son controlados muy fuertemente por contraloría respecto de los cierros. Pero aun así hay planes reguladores antiguos que incluso establecen que los cierros deben ser transparentes o que deben ser de vegetales o decorados con ciertos elementos como piedras, la altura, etc. Esto con el fin de resguardar un tipo de arquitectura. Actualmente nuestra OGUC solo permite regular altura. Podría ser conveniente que regulara el resto.

Exigencias de estacionamientos:

Antes los estacionamientos no eran necesarios. Actualmente son indispensables. No obstante, ha surgido una corriente urbanista partidaria de eliminar los estacionamientos en los centros de la ciudad y en los edificios que allí se emplacen para así evitar que la gente llegue en automóvil. De esta forma se busca descongestionar la ciudad. Los estacionamientos son regulados exclusivamente por el plan. No hay una norma que establezca la cantidad de estacionamientos que deba tener cada construcción dependiendo de su destino. Desde luego, las actividades comerciales si no tienen estacionamiento verán mermada la afluencia de clientes. Si el plan no dice nada, es voluntaria la construcción y el número de estacionamientos. Si el plan regula los estacionamientos, habrá que respetar lo que establezca. Es decir, se podrán construir los que diga el plan. Normalmente la cantidad de estacionamientos establecidos en el plan dependerá de los sectores. Para fijar las cantidades se basan en estadísticas, tales como las que señalan que en los sectores del cuarto y quinto quintil hay más de un vehículo por vivienda, por lo que exigen en dichos lugares la construcción de 2 establecimientos. En los sectores del primer y segundo quintil hay menos de un vehículo promedio por vivienda por lo que a los edificios colectivos que allí se emplacen les exigen medio estacionamiento. Para establecer el número exacto de estacionamientos habrá que dividir el número de viviendas por 2. Lo que hay que relacionar es que dependiendo de la cantidad de estacionamientos puede ser obligatorio elaborar y aprobar un EISTU (estudio de impacto sobre el sistema de

transporte urbano). Es un estudio que explica que efectos producirá un edificio al que entrarán y del que saldrán cientos de vehículos.

Las áreas de riesgo o de protección:

Son muy importantes. Las regula el artículo 2.1.17 de la OGUC. Las áreas de riesgo y las áreas de protección apuntan a un problema básico del urbanismo, que consiste en determinar hasta donde se puede restringir la construcción. ¿Puede prohibirse la construcción? La posibilidad de construir depende de lo que señale el plan regulador según el artículo 57 de la LGUC que señala: “El uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito.” Pero el artículo 60 de LGUC, señala: “El Plan Regulador señalará los terrenos que por su especial naturaleza y ubicación no sean edificables. Estos terrenos no podrán subdividirse y sólo se aceptará en ellos la ubicación de actividades transitorias, manteniéndose las características rústicas del predio. Entre ellos se incluirán, cuando corresponda, las áreas de restricción de los aeropuertos.”De esta forma abre la puerta para que se establezcan ciertas áreas que por su especial naturaleza y ubicación, no sean edificables. ¿Puede establecer el plan regulador que no se puede construir en un terreno del área urbana?De acuerdo al artículo 60 sí, pero esta es una ley y la ley se debe ajustar a la constitución. Así, podría afirmarse que esta disposición vulneraría el artículo 19 nº 26 de la constitución política de la república, puesto que estaría afectando al derecho en su esencia, esto es, limitando el derecho más allá de lo que permite el artículo 19 nº 24 (derecho a la propiedad). Es cierto que la ley puede establecer limitaciones derivadas de la función social, pero limitar significa que no se puede afectar la esencia del derecho. Cuando se prohíbe la construcción ¿se afecta o no la esencia? Hay un sector que señala que tradicionalmente, desde que se tiene la noción de propiedad se ha entendido que el derecho de propiedad da un derecho a construir, lo que los romanos denominaban como IUS EDIFICANDI. Por lo tanto, se podrá limitar un derecho pero no privar tal y como lo dice el artículo 60.Otra corriente señala que es la ley la que determina la forma de usar, gozar y disponer de la propiedad, según el artículo 19 nº 23 de la CPR; y si la ley dice que el uso del suelo urbano se regirá por lo dispuesto en los planes reguladores, significa que el plan tiene competencia para atribuir o disidir a quién le da el derecho a construir y a quién no se lo da. Es la ley la que le entrega este derecho, de manera que si el plan regulador no reconoce este derecho a construir, no se podrá alegar nada.Ante lo anterior, los partidarios de la primera doctrina, señalan que si el plan regulador no entrega este derecho, por las razones que sea, lo tendrá que compensar, porque hay otra norma constitucional que establece la repartición equitativa de las cargas públicas. Si se priva por alguna razón este derecho a construir, por la especial naturaleza y ubicación del predio, tendrá que ser indemnizado o al menos tener el derecho a que cambien esta situación, puesto que el propietario no tiene por qué soportar esta restricción. Para solucionar en parte este debate el artículo 2.1.17 estableció una regulación a partir del artículo 60 de la LGUC, pero con algunas características que hay que analizar.El 2.1.17 señala: “En los planes reguladores podrán definirse áreas restringidas al desarrollo urbano, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos.

Dichas áreas, se denominarán “zonas no edificables” o bien, “áreas de riesgo”, según sea el caso, como se indica a continuación:Por “zonas no edificables”, se entenderán aquéllas que por su especial naturaleza y ubicación no son susceptibles de edificación, en virtud de lo preceptuado en el inciso primero del artículo 60° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En estas áreas sólo se aceptará la ubicación de actividades transitorias.” Estas zonas no edificables no las establece el plan regulador comunal, esto, por una sintonía fina entre el artículo 19 nº 24 de la CPR y la norma, es decir, el plan regulador no tiene la naturaleza jurídica de ley. Cuando el artículo 19 nº 24 permite establecer limitaciones al derecho de propiedad señala que será la ley la que podrá hacerlo. Entonces, ¿Cómo se salva este problema? Lo salva de la siguiente manera: lo que hace el plan regulador es reconocer las fajas de protección establecidas en la legislación vigente. Así, el artículo 2.1.17 señala que “Las “zonas no edificables” corresponderán a aquellas franjas o radios de protección de obras de infraestructura peligrosa, tales como aeropuertos, helipuertos, torres de alta tensión, embalses, acueductos, oleoductos, gaseoductos, u otras similares, establecidas por el ordenamiento jurídico vigente.” Entonces, si hay un aeropuerto, como carriel sur, en el plan aparecerá un área de protección que se llama “cono de aproximación al aeropuerto”. Hacia el norte y hacia el sur hay un área en donde se encuentra restringida la edificación. Esto se debe a razones de seguridad. No obstante, estos conos no son establecidos por el plan regulador metropolitano de Concepción sino que los establece el Código Aeronáutico en su artículo 14, que obliga a establecer estos conos.Lo mismo sucede con las líneas de alta tensión que tienen unas fajas de protección que no son establecidas por el plan, sino solamente reconocidas por este. Las establece el DFL nº 1.Las líneas de ferrocarril también tienen fajas de protección de 3 metros, reconocidas por el plan, pero establecidas por la ley de ferrocarriles del año 1931. El plan simplemente constata la existencia de un área no edificable, no como estime conveniente, sino como la establezca la legislación correspondiente. De esta forma se da cumplimiento al mandato constitucional, según el cual es la ley la que puede establecer las limitaciones al derecho de propiedad. En este caso es la ley la que establece la prohibición de construir por razones de seguridad.Algo distinto ocurre con las áreas de riesgo. El inciso 3º del artículo 2.1.17 señala que “Por “áreas de riesgo”, se entenderán aquellos territorios en los cuales, previo estudio fundado, se limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad contra desastres naturales u otros semejantes, que requieran para su utilización la incorporación de obras de ingeniería o de otra índole suficientes para subsanar o mitigar tales efectos.” ¿Cuáles son esas áreas de riesgo? Son las que señala el artículo 2.1.17 inciso final: “Las “áreas de riesgo” se determinarán en base a las siguientes características:1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o tsunamis, a la proximidad de lagos, ríos, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas freáticas o pantanos. En este caso es lógico que no se pueda permitir libremente la construcción. Pero por definición las zonas de riesgo admiten la construcción si se supera el riesgo. Ejemplo: las viviendas palafito que se están construyendo en las zonas costeras que al estar expuestas a un tsunami requieren que se construye a partir de cierta altura para que el agua pase por abajo. Si el terreno es inundable o pantanoso, ¿qué pasa que si se saca la tierra pantanosa y se rellena con piedras o con arenas compactadas? Lo que era pantanoso lo dejará de ser,

superándose de esta forma el riesgo. Si se supera el riesgo se tendrá que admitir la construcción. 2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas. Si se construyen sistemas de protección especiales, y se supera el riesgo se podrá construir. 3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcánica, ríos de lava o fallas geológicas. En Concepción hay varias fallas geológicas que no están reconocidas, pero si se reconocieran se podría restringir la construcción puesto que si llega a haber un terremoto, se supone que en la falla misma se generará más destrucción. Pero si se hace un edificio antisísmico de última generación podría permitirse la construcción.4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervención humana.” En este caso se prohíbe la construcción ya no por una característica natural del terreno sino porque el hombre lo hace peligroso.Las zonas no edificables, prohíben la construcción a todo evento y las establece la legislación, no el plan regulador. Las áreas de riesgo las establece el plan, previo estudio fundado, cuando se da algunas de las características mencionadas en el inciso final del artículo 2.1.17 del plan regulador.

Clase 15.

El artículo 2.1.17, trata de un tema que está regulado de forma muy similar en el artículo 60 de la LGUC, que es el de las zonas en que está restringido el desarrollo inmobiliario. El plan regulador podrá establecer ciertas zonas no edificables, dice este artículo, cuando su especial naturaleza y ubicación así lo requiera. El 2.1.17 establece que estas zonas pueden ser de 2 tipos: Áreas de Riesgo o Zonas no edificables. Las zonas no edificables el plan regulador simplemente las reconoce pero no las crea, porque es la normativa jurídica la que establece estás zonas de protección de la infraestructura donde dentro de un radio o faja está prohibido construir. Es una ley la que impone la limitación al derecho de propiedad que trae consigo, según algunos, el de construir. En cambio las áreas de riesgo, según el artículo 2.1.17, pueden ser fijadas por el plan regulador, previo informe fundado, en base a las características indicadas en el inciso final de dicho artículo. La última de las zonas, supone que el hombre ha desarrollado en el terreno algún tipo de actividades que generado algún tipo de peligro para la construcción, sea en esa misma zona o en una adyacente. Normalmente se fijan cuando se procede a la remoción de masas, por ejemplo cuando a un terreno que está en una pendiente le empiezan a sacar material, generando en lo que era un cerro corte seguido de un plano. ¿Será conveniente permitir la construcción en ese nuevo terreno teniendo presente que podría haber un deslizamiento de materiales sobre las construcciones? Este riesgo potencial es suficiente para que el plan pueda tomar prevenciones para evitar ese riesgo futuro en los establecimientos humanos que se deseen construir. Podría establecer estas prevenciones recurriendo declarando esa zona como un área de riesgo por tratarse de una “Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervención humana.” Estas áreas de riesgo a diferencia de las anteriores, no son absolutas en el sentido de que en la zona no edificable a todo evento no se puede construir. Por ejemplo, si por ahí pasan cables de alta tensión, no se podrá construir por al lado. Si hay una zona protegida

por la normativa aeronáutica para evitar algún peligro potencial en la llegada y salida de aviones en los aeropuertos, habrá que simplemente respetar el cono de aproximación, no pudiendo construir bajo ningún respecto en dicho lugar, a menos que se desaparezca el aeropuerto, o la torre de alta tensión en el caso del primer ejemplo. En cambio, en un área de riesgo si se toman las providencias necesarias para evitar que un posible riesgo de derrumbe por la acción del hombre se materialice, y esto se le demuestra en forma científica a la autoridad ¿Por qué se le seguirá impidiendo la construcción al propietario?Esto es lo que regula el inciso tercero de esta disposición que permite “autorizar proyectos a emplazarse en áreas de riesgo” para lo cual “se requerirá que se acompañe a la respectiva solicitud de permiso de edificación un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente”.Por ejemplo: Hace un tiempo se quiso desarrollar un proyecto en un área de riesgo que estaba dentro del plan regulador de Coquimbo. El área de riesgo era una zona con riesgo potencial de inundación, puesto que en las cercanías fluía un estero denominado “Culebrones” el cual actualmente no tiene agua, lo cual no significa que en 50 años más no se pueda producir, eventualmente, una gran avenida que provoque problemas, lo cual debe ser previsto con anticipación y no una vez que ocurra. ¿Qué habrá que hacer para evitar que ese riesgo se pueda producir en 50 años más? Habrá que consultarlo al organismo competente que determinará las medidas que hay que tomar y las zonas que pudieran ser potencialmente afectadas por una avenida en el estero. Este organismo es la Dirección de Obras Hidráulicas del Ministerio de Obras Públicas. Si se cuenta con este informe de la DOHMOP, el cual señala las medidas a tomar para poder construir, ¿Por qué la municipalidad de Coquimbo va a negar la posibilidad de construir? No la puede negar, porque hoy en día hay una norma que regula expresamente esta situación, que señala que “Para autorizar proyectos a emplazarse en áreas de riesgo, se requerirá que se acompañe a la respectiva solicitud de permiso de edificación un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente, que determine las acciones que deberán ejecutarse para su utilización”. Además puede ocurrir que cuando estamos frente a un terreno pantanoso y se rellena. ¿Por qué no se podrá construir? Se podrá alegar que afectará la fauna, que se podrá afectar a los vecinos. Frente a este último caso la norma señala que deberá ser “incluida la Evaluación de Impacto Ambiental correspondiente conforme a la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuando corresponda.” Esta es la diferencia que existe entre las áreas de riesgo y las zonas no edificables.Sin embargo, hay un pequeño gran problema, porque puede que un plan identifique un área de riesgo. Recién vimos que si se elimina el riesgo, debe permitirse la construcción. Pero ¿qué se podrá construir allí? El plan señala que es un área de riesgo por lo que no regula qué es lo que se puede construir, ni menos otorga normas de construcción. Frente a esto la norma señala que “En estas áreas, el plan regulador establecerá las normas urbanísticas aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los requisitos establecidos en este inciso.”¿Qué significa esta disposición?El plan regulador al señalar un área de riesgo establecerá que en principio no se puede edificar, mientras se mantenga el riesgo. Pero además debe señalar que si se recurre a la norma del inciso 3º, se podrá construir bajo tales y tales condiciones. Ejemplo: El plan regulador de San Pedro lo establece muy claramente. Establece un área de riesgo de tsunami en la que no se puede construir, pero señala que si, mediante

estudio fundado, autorizado por la autoridad competente, se supera el riesgo de tsunami, podrá construirse para ciertos usos, señalando el coeficiente de ocupación del terreno, la densidad, los fines, etc.El artículo 2.1.17 de la OGUC, proviene de una modificación. Así la letra a) del inciso final fue introducido por el DS 9 – D.O. 13.04.11. El D.S. 10 - D.O. 23.05.09, reemplazó artículo completo.La zona de riesgo del estero Culebrones de Coquimbo, es una modificación al plan regulador del año 1997. Es decir, de hace 15 años atrás en que no existía el inciso en comento, en realidad, no hacía esta diferencia entre zonas no edificables y áreas de riesgo. La redacción antigua del artículo establecía que podían establecerse limitaciones a la construcción, en forma muy similar a lo dispuesto por el artículo 60 de la OGUC.Este problema no resuelto consistente en determinar hasta donde llega el derecho de propiedad, llevó a definir que es lo que podía hacer el plan y que era lo que no podía hacer, con el objeto de evitar que un urbanista muy soñador pusiera tantas limitaciones en dicho instrumento, que llegaran a constituir regulaciones expropiatorios, esto es, que afectaren la esencia del derecho de propiedad. Ahora bien, como era había acuerdo en que existían zonas peligrosas para construir, se decidió dar la posibilidad de que si se eliminaba tal riesgo, la autoridad permitiría la construcción, para lo cual debía fijar en el plan las normas urbanísticas a aplicar en caso de que esto ocurriera, es decir, en caso de que se autorizara la construcción. Pero lo anterior, solo podrá ser recogido por un plan regulador aprobado después del 23 de mayo del 2009 ya que en esta fecha se fijó normativamente esta posibilidad. Por ello cabe preguntarse qué es lo que sucederá con los planes anteriores a dicha fecha. ¿Podrán acogerse a esta norma?¿Por qué no, si rige In Actum y además la OGUC tiene una jerarquía normativa superior al plan regulador? ¿Por qué no se podrá superar un estudio fundado que demuestre que el riesgo ha sido superado? El problema es otro. No hay problema en que se acoja a esta norma, pero ¿Cómo podrá ser acogida la petición, si no hay normas urbanísticas que señalen qué es lo que se podría hacer una vez superado el riesgo? Lo que hay es un aparente vacío.Pero el artículo 2.1.17 señala en la parte final de su inciso tercero que “En estas áreas, el plan regulador establecerá las normas urbanísticas aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los requisitos establecidos en este inciso.”Esta disposición podría significar que luego de que se presentó el estudió fundado que acredita que se superó el riesgo, y se autorizó la construcción, el plan regulador fijará las normas urbanísticas. ¿Será esta la interpretación correcta? La respuesta será una sola dada la importancia que tiene en nuestro ordenamiento la certeza jurídica. Porque si primero se presenta el proyecto y después se establecen las normas urbanísticas, puede ocurrir que si a la autoridad le gusta el proyecto fije normas que permitan su materialización. Pero si no le gusta podría dictar normas tales que hagan imposible su materialización, es decir, para que no se apruebe su construcción.Así la interpretación dada más arriba no podría tener cabida. Cuando la norma dice que el plan regulador establecerá las normas urbanísticas, y como el plan es por definición un instrumento que se anticipa a los proyectos, son los proyectos los que se harán acordes al plan no éste (normas que se fijen) acorde al proyecto. Esto es elemental. Así el plan regulador de Coquimbo y todos los aprobados antes del 23 de mayo de 2009, no tienen normas urbanísticas en caso de autorizarse la construcción en áreas de riesgo por haber éste desaparecido.

¿Podrá pedirse que se modifique el plan regulador?, ¿Podrá exigirse que se modifique el plan regulador e incorpore lo que establece el artículo 2.1.17? Si, pero no hay plazos para la aprobación de una modificación. Podrá exigirse que se de inicio al procedimiento, amenazando si no se inicia con una demanda por falta de servicio. Pero, por lo general, los plazos no se cumplen y no hay forma de cumplirlos. Entre que se presenta un proyecto de plan y se aprueba, suelen transcurrir 7 años, por lo que los proyectos nacen obsoletos. Esta norma podrá recogerse por los planes reguladores aprobados después de la modificación al artículo 2.1.17. Pero no podrán recogerla los planes aprobados con posterioridad a ella, por lo que no podrán prever las normas urbanísticas aplicables en caso de aprobarse la construcción de un proyecto en un área que era de riesgo, con motivo de haberse superado tal riesgo. No se puede llegar y construir invocando que no hay ninguna limitación al derecho de propiedad porque el artículo 57 de la ley de urbanismo dice que “El uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito.” Si el plan no le da un uso, eso no significa que haya libertad para construir, es más, agrega que las construcciones que se levanten serán concordantes con estos usos. No se aplica acá el principio que encontramos en el suelo no urbano, en el cual si no hay una prohibición o limitación se puede hacer lo que se desee. Dentro de lo urbano rige el plan y no se puede hacer nada fuera de él.

Para recalcar: El artículo 2.1.17 dice que Las “áreas de riesgo” se determinarán en base a las siguientes características:1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o tsunamis, a la proximidad de lagos, ríos, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas freáticas o pantanos. 2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas.3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcánica, ríos de lava o fallas geológicas.4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervención humana.No dice que se determinará “entre otras características”. Luego el área de riesgo solo puede justificarse si se acredita alguno de los riesgos mencionados en los cuatro puntos. ¿Podría el plan regulador decir que se establece un perímetro de protección en una faja de 400 metros alrededor de plantaciones o bosques por el riesgo de incendio? ¿El riesgo de incendio podrá justificar un área de riesgo? Podría decirse que no porque no esta mencionado en ninguno de los 4 numerales. Pero también podría decirse que la plantación es una intervención del hombre. No los bosques.En San Pedro hay áreas de restricción para proteger los centros poblados de la acción del fuego. Es más, está establecida en función de los vientos predominantes, es decir, dependiendo de su dirección. Podría, entonces, justificarse por el número 4. Además pareciera razonable que así fuere. El problema es que el dueño de un predio en el cual está prohibido construir por existir en el predio vecino una plantación que el no plantó, no lo considerará justo. Tendrá que asumir una consecuencia gravosa, sin si quiera beneficiarse de la plantación. Si estas fueran suyas quizás se justificaría porque tendría que soportar una carga a cambio del beneficio que le reporta la plantación.

Este es un gran problema que no ha sido discutido en la legislación forestal. No se ha establecido una norma que establezca que el que plante y se beneficie, no puede hacerlo hasta el límite de su propiedad. Sino que tiene que dejar un área de protección razonable. El dueño de la plantación podrá decir que le están restringiendo su derecho de propiedad, a lo cual se le podrá refutar que se hace con fundamento en la función social que esta debe cumplir y, además, en el hecho de que no se le está prohibiendo plantar, sino que simplemente se le exige que lo haga de tal forma de no afectar a los vecinos. Actualmente este problema se está viendo en los juzgados de policía local, donde propietarios denuncian el peligro de incendio debido a que los vecinos han plantado hasta el límite. Eso no está reglamentado.Ejemplo:¿Podría el plan regulador prohibir la construcción por protección paisajística, en lugares como las dunas de con-con?, ¿O por tratarse de áreas de protección ecológica, como el humedal los batros en San Pedro de la Paz?Habrá que tener presente que la enumeración del 2.1.17 es taxativa y la única forma de incluir un caso como este sería a través del numeral cuatro para lo cual habrá que determinar si la protección ecológica constituye una intervención humana. Podrá protegerse por riesgo de inundación, pero no por protección ecológica puesto que no la contempla nuestro sistema como causal para calificar de área de riesgo a un determinado terreno. Tampoco se considera la protección del paisaje. Podría justificarse establecer áreas de protección por motivos ecológicos o de paisaje, pero nuestro ordenamiento no las reconoce como causales para que el plan regulador las proteja o prohíba la construcción al calificarlas de áreas de riesgo. Sin embargo, pudiera ser que otra norma jurídica distinta del plan regulador la que fijara un áreas de protección. A esto se refiere el artículo 2.1.18 al establecer que Los instrumentos de planificación territorial deberán reconocer las áreas de protección de recursos de valor natural, así como definir o reconocer, según corresponda, áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural.Para estos efectos, se entenderán por “áreas de protección de recursos de valor natural” todas aquellas en que existan zonas o elementos naturales protegidos por el ordenamiento jurídico vigente, tales como: bordes costeros marítimos, lacustres o fluviales, parques nacionales, reservas nacionales y monumentos naturales.Luego al igual que las zonas no edificables, es el ordenamiento jurídico el que fija el área de protección, el plan lo único que hace es reconocerlas. No puede agregarle ni quitarle espacio. Así, si hay un parque nacional se regirá por la ley de bosques que crea estos parques, o bien, a la ley que crea el sistema de protección de áreas protegidas por el estado para determinar qué es lo que se puede hacer en ellas y que es lo que no. El plan solo marca esa zona como un área protegida por el ordenamiento jurídico vigente, pero no puede agregar nada.Es posible que el plan regulador establezca normas pero siempre que sean compatibles con el ordenamiento jurídico que las establece. Así lo dice el inciso 2º. Señala que el plan podrá definir o reconocer áreas de protección de recursos de valor patrimonial o cultural, también llamado el ambiente construido, en contraposición al ambiente natural. La ley de monumentos nacionales establece una serie de categorías que escapan a la regulación y protección que establece el plan, sino que se rigen por lo dispuesto en la respectiva ley. La ley dice al respecto que “Se entenderán por “áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural” aquellas zonas o inmuebles de conservación histórica que defina el plan regulador comunal e inmuebles declarados monumentos nacionales en sus distintas categorías, los cuales deberán ser reconocidos por el instrumento de planificación territorial que corresponda.”

Así si hay un monumento nacional, le plan lo reconoce y señala que se estará a lo que establezca el ordenamiento jurídico que lo declara como tal en lo referente a su protección, etc. Sin embargo, el artículo 60 inciso 2º de la LGUC permite establecer ciertas zonas de conservación histórica, que ya no dependen del consejo de monumentos del ministerio de educación, sino que dependen directamente de las limitaciones que el plan regulador establece. La disposición recién citada señala que “Igualmente, el Plan Regulador señalará los inmuebles o zonas de conservación histórica, en cuyo caso los edificios existentes no podrán ser demolidos o refaccionados sin previa autorización de la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente.”

Clase 16.

El plan regulador puede definir zonas de conservación histórica. Estas zonas tienen una protección local, ya que es el plan el que estima que es necesario protegerlas por temas de identidad o memoria de la ciudad, pero que no trasciende más allá a diferencia de los establecidos por la ley de monumentos nacionales.Son poco utilizadas a diferencia de la ley de monumentos nacionales, en que se ha observado a través de una categoría reducida, esto es, las zonas típicas. Estas permiten la conservación de las construcciones y condiciones de ciertos barrios que presentan ciertas características que no trascienden muchas veces más allá del barrio, pero que los vecinos se organizan porque consideran que es necesario conservar esa identidad. Hoy en día hay cierta tolerancia con la norma que lo establece esto es la ley 17288 de monumentos nacionales, y con cierta facilidad se logra la obtención del reconocimiento oficial como barrio o zona típica. Desde este momento dicha zona queda protegida por el ordenamiento jurídico y debe ser reconocida por el plan regulador. Podría ser también, que fuere el propio plan el que hiciere un catastro de aquellos inmuebles o zonas de la ciudad que son dignas de protección y a partir de ellos le da cierta protección. Pero a diferencia de la ley de monumentos nacionales, la consecuencia jurídica de la afectación que se produce a partir de las zonas de conservación histórica a que alude el artículo 60 inciso 2º de la LGUC, es que no pueden ser reparadas o demolidas sino con autorización de la SEREMINVU. En cambio los establecidos de acuerdo a la ley de monumentos nacionales, habrá que estarse a la categoría específica de monumento de que se trata para saber cuales son los efectos de su establecimiento. Pero hay una norma que permite a “Las Municipalidades, a través de Planos Seccionales, podrán establecer características arquitectónicas determinadas para los proyectos que se realicen en sectores ligados a Monumentos Nacionales, o cuando se trate de inmuebles o zonas de conservación histórica, de manera que las nuevas construcciones, o la modificación de las existentes, constituyan un aporte urbanístico relevante. Tales características arquitectónicas deberán situarse dentro de las normas urbanísticas establecidas para la respectiva zona o subzona en el Plan Regulador Comunal o Seccional.”En consecuencia, el inmueble que es objeto de protección (el monumento nacional), se rige por la norma respectiva, pero el plan le puede exigir que lo que se construya en la zona tenga una apariencia determinada, acorde al monumento.Un problema que surge en torno a la protección, es que una vez que declarado un inmueble como objeto de protección, quién pagará los costos que implica mantener dicho inmueble. Incluso ha dado origen a problemas constitucionales. Hay un fallo que declaró inaplicable las normas que obligaban al propietario a hacerse cargo de la

mantención de un inmueble declarado monumento nacional, puesto que habría una distribución no equitativa o justa de las cargas públicas. Por otro lado, ¿qué habrá que hacer? Solicitar permiso al concejo de monumentos nacionales, si es patrimonio protegido por la ley de monumentos nacionales, o al SEREMINVU si es patrimonio regional, del plan regulador, para hacerle intervenciones.Ahí es importante la composición que tendrá el consejo la cual va variando, que permite en ciertos algunos casos mayores facilidades para intervenirlo.Pero en general, salvo estas normas generales que permiten a la municipalidad exigir cierto estilo arquitectónico determinado porque el entorno lo justifica, a través del plan regulador, el diseño dependerá del arquitecto. Además esto no es fácil de controlar.

Una vez analizadas todas las normas urbanísticas queda abierta una cuestión que no está resuelta, cual es, si hay otro tipo de normas que el plan regulador pueda establecer.La definición de normas urbanísticas es bastante limitada y no da lugar para incorporar otros aspectos. Esta definición que da el artículo 1.1.2 señala que “Normas urbanísticas” son “todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificación Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o cualquier otra norma de este mismo carácter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificación”. La definición ocupa la expresión “tales como”, es decir, establece tipos de normas urbanísticas a modo de ejemplo, por lo que no significa que no puedan existir otras normas de las allí señaladas. Este artículo no hace si no repetir lo que dice el artículo 116 de la LGUC, respecto del concepto de norma urbanística. Pero la expresión “tales como” que se incluye en el artículo 1.1.2 de la OGUC, no la utiliza el artículo 2.1.10 letra c) que señala que “El Plan Regulador Comunal será confeccionado, en calidad de función privativa, por la Municipalidad respectiva, y estará conformado por los siguientes documentos: 3. Ordenanza Local, que fijará las normas urbanísticas propias de este nivel de planificación territorial, relativas a: c) Zonificación o definición de subzonas en que se dividirá la comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbanísticas: usos de suelo, sistemas de agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos mínimos a los medianeros, antejardines, ochavos y rasantes; superficie de subdivisión predial mínima; densidades máximas, alturas de cierros, exigencias de estacionamientos según destino de las edificaciones; áreas de riesgo o de protección, señalando las condiciones o prevenciones que se deberán cumplir en cada caso, conforme a los artículos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Capítulo.”

Hay una diferencia entre la definición general que se da de normas urbanísticas y la de normas urbanísticas que puede establecer el plan regulador comunal, que son fijadas por esta la norma recién citada y más limitadas.Lo anterior es de la mayor importancia puesto que tal como está redactado el artículo 2.1.10 actualmente, encontramos que la competencia del plan regulador es limitada. Porque solo puede regular lo relativo a las normas urbanísticas propias de este nivel, es decir, las que ya se estudiaron.Es importante hacer hincapié en esto porque pareciera ser que la ley dice otra cosa. Si se observa la definición que entrega el artículo 41 de la LGUC “Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social.La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal.El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.”

Es decir, se refiere a todo lo que en este último inciso se cita, y a los “demás aspectos urbanísticos.” Es decir, se puede referir a todos. No se refiere a las demás normas urbanísticas, sino que a los demás aspectos urbanísticos, esto es, aspectos relacionados con la urbe y que incidan en la zonificación. Pero la OGUC hoy en día establece que las disposiciones del plan se refieren solo a las normas urbanísticas que esta regula.Así, se ha entendido tanto por contraloría general de la república, como por la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que el plan no puede regular aspectos que no están expresamente citados en el artículo 2.1.10 de la OGUC. Es decir, se le ha puesto un candado a la posibilidad de regular otras cosas, esto por razones de certeza jurídica. De esta forma se resta discrecionalidad al planificador, para evitar que establezca reglas que entorpezcan el desarrollo de la ciudad mediante la imposición de normas demasiado restrictivas. Por eso, se ha optado vía OGUC por definir lo que el plan regulador puede hacer.Esto, sin perjuicio de que el plan regulador intercomunal puede establecer también algunas otras restricciones.

Ejemplo del diario mercurio traía una foto que graficaba muy bien como influyen las regulaciones de cada comuna en Santiago, en el desarrollo inmobiliario. La foto de calle Vicuña Mckenna, avenida que separa la comuna de Santiago y la de Providencia, mostraba como en la primera se permitían edificios de 20 a 22 pisos, mientras que en la segunda, ubicada al otro lado de la calle, se permitían edificios de hasta 4 o 5 pisos. Así, a un lado había edificios enormes y nuevos, mientras que al otro lado había edificios relativamente bajos y de 40 años de antigüedad, aproximadamente. Lo mismo sucede entre Las Condes y Providencia, que la primera tenía altos edificios, y por ende una densidad elevada, porque había privilegiado el crecimiento en altura, mientras la segunda tenía edificios menos altos. Igual situación se produce entre Las

Condes y Vitacura. En esta última comuna el plan regulador también limita el crecimiento de la ciudad en altura, por lo que no se pueden construir edificios elevados. El diario plantea la problemática que se genera por la descoordinación entre los planes reguladores de cada comuna. Aplicando las mismas normas, llegan a resultados distintos. Si se les da demasiada libertad para fijar las normas urbanísticas, la cosa se complica. Por ejemplo, el crecimiento de baja densidad impide que lleguen nuevos desarrolladores inmobiliarios a la zona, por lo tanto, esta no va evolucionando.Se pueden dictar normas para permitir el crecimiento exponencial de la ciudad o todo lo contrario.

Contenido del Plan Regulador Intercomunal.

El plan regulador intercomunal tiene su fundamento legal en los artículos 34 y siguientes de la LGUC.Artículo 34 LGUC “Se entenderá por Planificación Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana.Cuando esta unidad sobrepase los 500.000 habitantes, le corresponderá la categoría de área metropolitana para los efectos de su planificación.La Planificación Urbana Intercomunal se realizará por medio del Plan Regulador Intercomunal o del Plan Regulador Metropolitano, en su caso, instrumentos constituidos por un conjunto de normas y acciones para orientar y regular el desarrollo físico del área correspondiente.Las disposiciones de los artículos siguientes, referentes al Plan Regulador Intercomunal, regirán igualmente para los Planes Reguladores Metropolitanos.”Según esta norma el plan regulador intercomunal es un instrumento de ordenación territorial que regula el espacio físico de las áreas urbanas y rurales de dos o más comunas que por su relación se integran en una unidad urbana. Es complicado determinar cuando se puede fijar un plan regulador intercomunal, para ello habrá que tener presente para qué sirve el plan regulador intercomunal. El objetivo de éste, es que no se produzcan grandes diferencias entre las regulaciones que hacen las comunas, de forma de armonizar las planificaciones.El artículo 34 establece que hay ciertas decisiones que escapan del ámbito propio de la comuna, que deben ser establecidas por un ente superior que se imponga a la planificación comunal, es decir, una planificación superior que delimite el marco en el cual cada comuna podrá regular sus aspectos urbanísticos.Si dos o más comunas se relaciones entre si, puede establecerse esa planificación intercomunal. Pero ¿quién determina si se relacionan o no, dos o más comunas? Si están juntas es obvio que existe relación. Pero si están separadas por 80 km ¿Habrá relaciones que justifiquen la planificación intercomunal? La cuestión fundamental es que, a diferencia de lo que ocurre en la planificación comunal, cuando existe regulación intercomunal se regulan las áreas urbanas y las rurales que queden dentro del plan intercomunal. A través de esta vía se abre la puerta para regular suelos que no deberían estar regulados. Esto sucede, por ejemplo, en el plan regulador intercomunal de Copiapo-Huasco. Clase 17.

Las condiciones para que exista un plan regulador intercomunal según el artículo 34 de la LGUC son: 1.- Que existan a lo menos dos comunas. De lo contrario no se requerirá esta planificación. 2.- Que estas dos comunas estén integradas en una unidad urbana. Este concepto de unidad urbana no está definido en nuestra LGUC, ni en la OGUC.Por lo anterior, se presta para que se establezcan planificaciones interurbanas en territorios que no la necesitan. Así, previamente hay que establecer ¿Cuándo es necesaria la planificación intercomunal? Cuando sea necesario coordinar las planificaciones a nivel comunal, para que no se produzcan diferencias tales como la de Santiago y Providencia, en que la primera permite edificar construcciones de gran altura, mientras la segunda no. Pero si se quisiera establecer una planificación intercomunal entre Chillán y Los Ángeles, ¿Podría hacerse? El problema es que si se hace lo anterior, probablemente nadie reclamará sobre el particular. En algún momento este problema se planteará.De hecho, este problema se ha planteado ante contraloría respecto de planes reguladores intercomunales que se han intentado establecer en el norte, en que se afecta todo el litoral de una región a dicha planificación. El problema es que en dichos lugares no da una unidad urbana. Cuando se habla de unidad urbana, se refiere dos o más comunas que se relacionan o se integran en una sola gran ciudad, produciéndose el fenómeno denominado por los técnicos como conurbación. Esto ocurre en Concepción, Valparaíso, Santiago, en Chillan con Chillan Viejo. Se trata de ciudades que pertenecen a dos territorios comunales o más. Lo anterior, no se da, por ejemplo, entre Chillán y Los Ángeles. El problema es que al establecer esta planificación territorial, le generamos un estatuto jurídico especial al área que en ella se incluye, puesto que como dice el artículo 34 se regulan las áreas urbanas y rurales. Es decir, abarca todo el territorio, no solo lo urbano. Así, es posible que a través de la planificación intercomunal se estén cambiando artificialmente las reglas relativas al suelo no urbano.Este problema se presento hace algún tiempo atrás con el plan regulador intercomunal de Santiago, puesto que se anexó toda la provincia de Melipilla a dicho plan. De esta forma se cambió el estatuto jurídico de muchas zonas, puesto que lo antes se regulaba por el DL 3516 y el artículo 55 de la LGUC, pasó a regirse por el plan regulador intercomunal.La cuestión de fondo es si puede, a través de un acto administrativo tan simple, cambiar las limitaciones al derecho de propiedad que puede tenerse sobre un inmueble.Ejemplo: Plan regulador intercomunal de Copiapo y Huasco.Hay que recordar que el contenido de la planificación intercomunal se encuentra establecido en forma específica y categórica y taxativa en el artículo 2.1.7 de la OGUC que distingue el ámbito de aplicación, dependiendo de si se trata de la zona urbana, o el área rural. Esta última se estudio a propósito de la regulación del suelo no urbano (hay que remitirse a lo que se señaló en esa oportunidad). Cuando el plan regulador dice lo que se puede hacer en zona no urbana, en el área rural, lo importante es lo relacionado con el artículo 55 de la OGUC cuando se anticipa al cambio de uso de suelo y establece, previamente, bajo que condiciones se podrá cambiar el uso del suelo en un área rural.¿Qué es lo que puede hacer el plan regulador intercomunal en el área urbana?Hay que tener presente que hay competencias que son específicas del plan regulador comunal. Es decir, hay ciertas cosas que el plan regulador comunal no puede regular.El detalle, lo básico. No es esta la función del plan regulador intercomunal, sino que tiene una función de coordinación, por lo que solo se preocupa de las grandes tareas. Estas grandes tareas en el área urbana son según el artículo 2.1.7:

El ámbito propio de acción de este nivel de planificación territorial será el siguiente:2. En el área urbana:a) La definición de los límites de extensión urbana, para los efectos de diferenciar el área urbana del resto del territorio, que se denominará área rural.El área de extensión urbana forma parte del suelo urbano, pero se caracteriza porque la fija el plan regulador intercomunal. La importancia de esto, es que el plan regulador intercomunal determina para donde crecerá la ciudad. Como los planes reguladores no tienen competencia para este fin, si la tiene el plan regulador intercomunal. b) La clasificación de la red vial pública, mediante la definición de las vías expresas y troncales, así como su asimilación, de conformidad con el inciso segundo del artículo 2.3.1. de esta Ordenanza. Las redes viales que le importan a este instrumento de planificación son aquellas que comunican las comunas con las regiones, y las que comunican las comunas de la intercomuna, es decir, las vías expresas y las vías troncales.¿Qué consecuencia trae aparejado el hecho de que sea el plan intercomunal el que fija estas vías expresas y vías troncales?¿Cuándo es importante determinar el tipo de vía que enfrenta un predio?Para las escalas de equipamiento, ya que dependiendo la carga de ocupación del suelo hay ciertos casos en que se requiere que existan vías que permitan soportar el flujo peatonal y vehicular que producirá la instalación del equipamiento. En ciertos casos se requerirá una vía expresa o troncal. Pero si no hay plan regulador intercomunal no puede haber vías expresas y troncales, porque el plan regulador comunal no tiene competencias para establecerlas. c) Los terrenos destinados a vías expresas, troncales y parques de nivel intercomunal, incluidos sus ensanches, afectos a declaratoria de utilidad pública en conformidad al artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esto se analizará al estudiar la ejecución del plan. En dicha oportunidad se estudiará como los trazados que establece el plan se llevan a la práctica. La principal vía para llevarlo a la práctica es la expropiación.d) Las normas urbanísticas para las edificaciones e instalaciones destinadas a infraestructuras de impacto intercomunal.e) Las normas urbanísticas que deberán cumplir las actividades productivas de impacto intercomunal.Tanto la infraestructura como las actividades productivas de impacto intercomunal, pueden ser reguladas en cuanto a sus normas urbanísticas, por el plan regulador intercomunal. Aquí pueden producirse grandes diferencias, por lo que se debe analizar no solo lo que dice el plan regulador comunal para una actividad productiva determinada, puesto que como el plan regulador intercomunal también tiene competencia para establecer normas al respecto, podría fijar normas distintas y como tiene una jerarquía normativa superior, podrá derogar tácitamente normas sobre este punto, establecidas por los planes reguladores de las comunas regidas por el intercomunal.Así, cuando hay plan regulador intercomunal hay que tenerlo a la vista a la hora de hacer los análisis correspondientes.f) La fijación de las densidades promedio y/o las densidades máximas que podrán establecerse en los planes reguladores comunales para su elaboración o modificación, preferentemente diferenciadas por comunas o sectores de éstas.La densidad es la cantidad de unidades de vivienda o de personas por unidad de superficie (hectárea). No es que le fije la densidad a cada zona. Si no que establece la densidad máxima que podrán fijar estos planes, o la densidad promedio que deben tener.

El plan regulador comunal distribuirá la densidad en cada comuna, el plan regulador intercomunal, buscará evitar que se produzcan problemas como el que se produce entre Santiago, de gran densidad, y Providencia, de baja densidad. El plan regulador intercomunal podría haber establecido densidades máximas y densidades promedio que cada plan comunal podría haber distribuido a su arbitrio, pero respetarlas siempre.g) La definición del uso de suelo de área verde de nivel intercomunal.h) La definición de las áreas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artículo 2.1.17. de esta Ordenanza. Con todo, mediante estudios de mayor detalle, los planes reguladores comunales podrán precisar o disminuir dichas áreas de riesgo y zonas no edificables.i) El reconocimiento de áreas de protección de recursos de valor natural y patrimonial cultural, de conformidad al artículo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.Se observa así que el plan regulador intercomunal tiene menos competencias que el plan regulador comunal, pero son muy importantes.Todo lo anterior, es con el objetivo de que no se produzcan diferencias entre las comunas. Este plan regulador intercomunal también tiene una competencia en el área rural:3. En el área rural:a) La definición de las áreas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artículo 2.1.17. de esta Ordenanza.b) El reconocimiento de áreas de protección de recursos de valor natural y patrimonial cultural de conformidad al artículo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.c) La definición de subdivisión predial mínima en los casos de los Planes ReguladoresMetropolitanos de Santiago, Valparaíso y Concepción.d) Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicación del artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

¿Puede el plan regulador intercomunal fijar la altura de los edificios?No, puesto que no tiene competencia para ello, salvo que sea la altura de las construcciones propias de las industrias o de la infraestructura. Puesto que tiene competencia para fijar las normas urbanísticas respecto de las infraestructuras y las actividades productivas, ambas de impacto intercomunal.

El plan regulador intercomunal, es de jerarquía superior al plan regulador comunal. Luego, cuando las normas son incompatibles entre un nivel y el otro rigen las de nivel superior. O lo que es lo mismo, cuando se aprueba el plan regulador intercomunal, automáticamente se modifican todas las normas del plan regulador comunal que son incompatibles con la planificación superior.Además el plan regulador comunal tiene una competencia limitada a los aspectos que están señalados para la planificación intercomunal, pero si no hay plan regulador comunal el intercomunal puede hacer las veces de plan regulador comunal, en forma transitoria, es decir, mientras se aprueben las respectivas normas del plan regulador comunal. Ejemplo: San Pedro hace algunos años no tenía plan regulador comunal, por lo que se regía por un seccional de San Pedro, de la Laguna Chica y de Lomas Coloradas, y por lo que señalaba el plan regulador intercomunal en forma supletoria. Así, el contenido que al plan regulador intercomunal le da artículo 2.1.7, podría expandirse pero solo en forma transitoria para suplir las faltas que existen por la carencia de un plan regulador comunal.

¿Quién determina la existencia de una planificación intercomunal?Según el artículo 36 de la LGUC “El Plan Regulador Intercomunal será confeccionado por la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo, con consulta a las Municipalidades correspondientes e Instituciones Fiscales que se estime necesario, sin perjuicio de las normas especiales que se establezcan para el Área Metropolitana. Elaborado un Plan Regulador Intercomunal, las Municipalidades respectivas deberán pronunciarse sobre dicho Plan dentro de un plazo de 60 días, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual la falta de pronunciamiento será considerado como aprobación. Previa autorización de la Secretaría Regional correspondiente, un grupo de Municipalidades afectas a relaciones intercomunales podrán confeccionar directamente un Plan Regulador Intercomunal, el que deberá ser aprobado por dicha Secretaría, con consulta a los organismos fiscales que estime necesario, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.” Lo dispuesto en el inciso final no se ha hecho nunca porque la elaboración de un plan regulador intercomunal supone contar con presupuesto suficiente para hacer los estudios y por otro lado, la SEREMI no quiere desligarse de facultad de poder coordinar la planificación cuando lo estime pertinente.Según el artículo 37 “Los Planes Reguladores Intercomunales serán aprobados por decreto supremo del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, dictado por orden del Presidente de la República, previa autorización del Intendente respectivo, y sus disposiciones serán obligatorias en la elaboración de los Planes Reguladores Comunales.” Esta norma está tácitamente derogada porque la ley de Gobiernos Regionales 19175, entregó la competencia para aprobar los planes reguladores intercomunales al gobierno regional, y se promulgan por el intendente.

Luego se analizará la etapa de elaboración de un plan regulador comunal, las distintas formas de elaborarlo. Esta etapa es importantísima porque en ella se da la posibilidad de poder impugnar los proyectos. Posteriormente es muy poco lo que se puede hacer en forma inmediata, sin perjuicio de que se puede recurrir a las vías ordinarias de impugnación. Es importante conocer en qué momento se escucha a la comunidad en el proceso de elaboración del plan.

Clase 18.-

El plan regulador metropolitano de concepción tiene una zonificación que es bastante extensa. Determina zonas denominadas ZDN (zonas de valor natural), Zonas agrícolas o de protección agrícola. Especifica la parte de extensión urbana, de desarrollo pendiente y unas que llama de desarrollo condicionado. También algunos planos fijan zonas de desarrollo urbano condicionado, que son zonas de extensión pero que el crecimiento depende del cumplimiento de ciertas condiciones que fija la planificación. Estas normas se han utilizado en Santiago. Son interesantes porque le permiten al planificador puede exigir ciertas condiciones para construir, como por ejemplo, exigir que se construyan viviendas sociales, que un porcentaje de todo lo que se construya se destine a esos fines. Si no se aceptan estas condiciones los propietarios tendrán que esperar la ciudad crezca y se pueda construir bajo condiciones normales.

El plan regulador de concepción metropolitano, establece áreas de protección y áreas de riesgo, que actualmente se denominan zonas no edificables y áreas de riesgo y áreas de protección. ¿Cuáles son las áreas de riesgo que puede establecer un plan regulador intercomunal? En las áreas rurales puede establecer la: a) La definición de las áreas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artículo 2.1.17. de esta Ordenanza.b) El reconocimiento de áreas de protección de recursos de valor natural y patrimonial cultural de conformidad al artículo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda.

Ahora interesa destacar las zonas del área rural metropolitana de interés silvoagropecuario. Es una zona de valor natural. ¿Cuáles son las zonas de valor natural?Los planes reguladores se realizan de acuerdo a la normativa vigente al tiempo que se aprueban. Pero la normativa que estamos estudiando es la que actualmente rige. Esto nos lleva a un problema que no tiene una única solución.¿Qué se puede hacer en una zona que está fuera de la zona urbana pero dentro del plan regulador intercomunal, denominadas zonas de valor natural?¿Puede el plan regulador en el área rural establecer una zona de valor natural?, ¿qué consecuencias genera eso? Si la respuesta anterior fuere negativa ¿Pudo en algún momento el plan regulador intercomunal establecer estas zonas?Si la respuesta es positiva ¿Qué efecto jurídico se produce actualmente cuando la OGUC vigente no lo permite? ¿Hay derogación de normas o no?Este problema no tiene solución.¿Qué pasaría si un plan regulador más reciente, no se ajustare a las normas del plan regulador metropolitano de concepción, pero si se ajustare a las actuales normas de la actual OGUC?¿Cuál normativa aplicamos?Hay 3 alternativas:1.- Aplicar el plan regulador comunal.2.- Aplicar el plan regulador intercomunal.3.- Aplicar directamente la OGUC.

Se podría hacer una historia de cómo se han ido aplicando las normas. Se ha pasado de una gran libertad a regular diversos aspectos y limitar la construcción. Así, tenemos que se ha ido modificando la OGUC desde su dictación el año 92. Durante estos 20 años de vigencia se han ido haciendo modificaciones grandes y pequeñas. Por su parte, los planes reguladores también se han ido perfeccionando. En este contexto ha sido la contraloría general de la república la que ha ido obligando a respetar las normas de la OGUC. Tanto es así que el año pasado contraloría editó un libro para que las municipalidades de una vez por toda cumplieran con OGUC, y no tuviere que estar corrigiéndolas cada vez que elaboran un plan. Así se ha ido dando una jurisprudencia administrativa bastante interesante y muy reciente. Antes la labor la desarrollaba la división de desarrollo urbano del ministerio de vivienda y urbanismo (DDU), a través de las famosas circulares DDU que están en la primera página de los apuntes al referirse a las fuentes del derecho, estas son interpretaciones que hacía dicho organismo.No hay ninguna circular que trate el tema de la aplicación de las normas en el tiempo.

Qué pasa con un plan regulador que es del 2005 y que hoy en día, si se mira desde la perspectiva de la actual OGUC no pasa el test de la blancura, en el sentido de su la adecuación del plan a la OGUC. Quizás el 2005 tampoco pasaba este test en relación a las normas de la OGUC vigentes en aquella época, pero como no había un control exhaustivo, por lo que se hacía cualquier cosa.

En el plan regulador de San Pedro, aparece dibujada una vía expresa, ¿Por qué, si tales vías son de competencia exclusiva del plan regulador intercomunal? Esto se debe a que el plan regulador de San Pedro es más reciente que el plan regulador metropolitano de Concepción, por lo que aquél recoge lo establecido en este último. Aplica lo establecido en la planificación intercomunal y lo desarrolla a mejor escala. El aeropuerto con sus conos de aproximación es una infraestructura con impacto intercomunal por lo que es regulada en el plan regulador metropolitano, pero que también puede estar recogida en el plan regulador de Talcahuano. Elaboración del plan regulador comunal.

Se refiere a esta materia el artículo 43 de la LGUC y el artículo 2.1.11 de la OGUC. Si vemos lo que nos dice el artículo 43 podemos constatar que le faltan a lo menos 3 partes del proceso de elaboración, porque señala que El procedimiento para la elaboración y aprobación de los planes reguladores comunales se regirá por lo dispuesto en los incisos siguientes.El proyecto de plan regulador comunal será preparado por la municipalidad respectiva.Elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusión, deberá:1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales características del instrumento de planificación propuesto y de sus efectos, lo que se hará de acuerdo con lo que señale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.2. Realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores más afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgánica Constitucional de Municipalidades.3. Consultar la opinión del consejo económico y social comunal, en sesión citada expresamente para este efecto.4. Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias públicas, por un plazo de treinta días.5. Vencido dicho plazo se consultará a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pública, y al consejo económico y social comunal, en sesión convocada especialmente para este efecto. En dicha sesión deberá presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas.6. Los interesados podrán formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto hasta quince días después de la audiencia pública a que se refiere el número anterior.Pero lo que no dice es como se elabora el proyecto, como si fuera algo bastante fácil. Esto es lo más complejo de todo el proceso. Proyecto que después es sometido a la comunidad para que esta se pronuncie sobre él, haciéndole modificaciones, observaciones, etc. El concejo se pronunciará sobre esto. Esto legitima el plan. Es en la etapa de elaboración en que hay un gran trabajo técnico para determinar que normas regularán cada sector, donde se establecerán las áreas verdes, etc. Esta es la etapa realmente compleja, tanto así, que suele demorar varios años.

Lo primero que debe hacerse es un diagnóstico de lo existente. Este diagnóstico se convierte en lo que se denomina la memoria explicativa a que alude el artículo 42 letra a). “El Plan Regulador Comunal estará compuesto de:a) Una Memoria explicativa, que contendrá los antecedentes socio-económicos; los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas;”Este proyecto no lo hace la municipalidad, porque no tiene la capacidad técnica. Si bien cuenta con un departamento de obras municipales y, generalmente, con un asesor urbanista municipal que se preocupa de elaborar el proyecto, no lo puede hacer solo ni con todo el personal que tuviere el Departamento de Obras Municipales. Para ello se contrata una Consultora.Para poder elaborar el proyecto primero habrá que adjudicarle la elaboración de este a la Consultora, por lo que se requiere un proceso previo de licitación. Este proceso está normado en nuestra legislación.Antes de esto habrá que tomar la decisión de elaborar un proyecto de plan, o bien, modificar el anterior, actualizándolo. Esta decisión la toma el Alcalde. Esta decisión involucra contar con dinero para pagar los estudios, los que son muy caros. Cuestan entre 120 a 130 millones de pesos.Como se demora tiempo en materializarse el plan, suele no tomarse esta decisión por no traer beneficios políticos inmediatos. Salvo que el alcalde sea reelegido, la gloria se la llevará otro.Esto no lo menciona el artículo 43 LGUC, ya que primero señala que “lo elaborará la municipalidad” y luego señala “elaborado el proyecto”, como si entre medio no pasara nada. Pero entre medio, habrá que convencer a los concejales para que aprueben el presupuesto para llamar a licitación, o quizás haya que hacer un ante proyecto para elaborar las bases de lo que se quiere. Una vez adjudicado el proyecto la consultora tendrá que comenzar con los estudios. Para ello tendrá que utilizar la tecnología, ver Google Earth y el Google street y recorrer la ciudad. ¿Qué se necesita saber para elaborar el proyecto? Tendrá que estar claro si esta es una ciudad que crece o no, si es que van a llegar nuevas inversiones o estas están disminuyendo. Para ello habrá que estudiar la demografía, la tasa de natalidad, si llueve mucho para saber por donde escurren las aguas, estudiar la topografía para ver que barrios se pueden inundar, la determinación del viento, que es importante para la determinación de las áreas productivas. Esta etapa previa de estudio se traduce y contiene en una memoria explicativa, que es el primer elemento del plan de conformidad al artículo 42. A nosotros casi no nos sirve. No obstante debemos tenerla presente, porque en ella está el fundamento del proyecto. El abogado analizará la ordenanza y el plano, esto es, las normas. Pero para saber por qué se ha regulado una materia de determinada forma, tendrá que recurrirse a dicha memoria explicativa. Por ejemplo, si en un sector no se permite la construcción, las razones que llevaron a la consultora a tomar esta decisión están contenidas en la memoria explicativa. Hay que recordar que las áreas de riesgo requieren un estudio fundado según el artículo 2.1.17, para poder establecerlas. En esta se contendrán las razones del estudio, las cuales podrán ser analizadas por los afectados. Si estos estiman que dichos estudios no están en lo correcto, es decir, se produce una diferencia entre lo que dice la memoria y lo que el proyecto señala se estará ante una causal para impugnar el proyecto, cual es, la ausencia de fundamento. El fundamento del proyecto está en la memoria explicativa.

La OGUC en el artículo 2.1.10 señala que “El Plan Regulador Comunal será confeccionado, en calidad de función privativa, por la Municipalidad respectiva, y estará conformado por los siguientes documentos:1. Memoria Explicativa que contenga, al menos, el diagnóstico de la totalidad del territorio comunal o del área afecta a planificación e identifique:a) Los centros urbanos de la comuna, indicando su tamaño poblacional y sus tendencias estimadas de crecimiento.” ¿Cómo se puede justificar el aumento de los números urbanos de la ciudad si el último censo demuestra que esta es una ciudad que no crece?, ¿Para qué se quieren más tierras si no se ocuparán? “b) Las vías estructurantes, en especial las vías colectoras y de servicio, indicando su relación con los caminos nacionales, las vías expresas y troncales, definidas en la planificación urbana regional e intercomunal, respectivamente.”Se refiere en especial a este tipo de vías (colectoras y de servicio), porque no tiene competencia para regular las vías expresas y ni las troncales. “c) Las principales actividades urbanas de la comuna, con una apreciación de sus potencialidades.”Se refiere a lo que caracteriza a la ciudad. Por ejemplo, Concepción se caracteriza por ser una ciudad universitaria. Talcahuano es una ciudad portuaria. Hualpén una ciudad industrial. Chiguayante una ciudad dormitorio. Así se va determinando cuales son las potencialidades de la ciudad. “d) El fundamento de las proposiciones del Plan, sus objetivos, metas y antecedentes que lo justifican, en base a los siguientes estudios especiales:- Estudio de Capacidad Vial, de las vías existentes y proyectadas, para satisfacer el crecimiento urbano en un horizonte de, al menos, 10 años.- Estudio del equipamiento comunal, que permita definir áreas para su desarrollo y expansión, cumpliendo los porcentajes mínimos de superficie urbana comunal definidos por la planificación urbana intercomunal.- Estudio de Riesgos y de Protección Ambiental, con sus respectivas áreas de restricción y condiciones para ser utilizadas de acuerdo a las disposiciones contempladas en los artículos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Capítulo.e) Los inmuebles declarados Monumento Nacional y las Zonas Típicas.f) Los inmuebles o zonas de conservación histórica, incluyendo la fundamentación en cada caso.” Todo esto es memoria explicativa. Tiene que estar a disposición de todos los que quieran consultarla para ver si lo que dice que será el plan, se ajusta a las normas técnicas que inspiraron la planificación.En seguida el artículo 42 nos dice que el plan, y por lo tanto el proyecto está compuesto por: “2. Estudio de Factibilidad, para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado de aguas servidas y de aguas lluvias cuando corresponda, en relación con el crecimiento urbano proyectado.” Estudio que requerirá consulta previa al servicio sanitario correspondiente de la Región.Esto es de lo más elemental. El agua es fundamental para ver como se proyecta la ciudad. De hecho el gran problema de Santiago es que si sigue creciendo no podrá abastecerse de agua.Lo mismo con el alcantarillado. Si no se pueden proyectar redes de alcantarillado, no es posible proyectar el crecimiento de la ciudad.Por ello, cuando se hace el plan habrá que consultarle al organismo sanitario correspondiente (en nuestra región ESSBIO), el que tendrá que responder si está

capacitado para absorber el mayor consumo de agua que va a generar el cambio de las normas existentes. Si dicho órgano dice que no (porque no es su obligación decir que si porque si bien la ley sanitaria les obliga a tener un proyecto de inversiones, si el crecimiento de la ciudad no está dentro de éste), no habrán muchas posibilidades de seguir avanzando en este proyecto de modificación del plan.

Clase 19.

El proceso de aprobación del plan regulador en la ley y en la OGUC parte del supuesto que el proyecto ya se encuentra elaborado. Lo único que indica la OGUC es que el proyecto será elaborado por la municipalidad de manera privativa. Esto no es tan efectivo puesto que existen varios mecanismos especiales en los cuales por una vía indirecta se obliga a la municipalidad o a los habitantes del municipio a aceptar un plan regulador impuesto desde el MINVU. Pero una vez que ya esta elaborado el proyecto, la ley se encarga de establecer cual es el procedimiento que se debe seguir para que la comunidad participe y haga las observaciones que estime conveniente. Para estos efectos, el artículo 43 LGUC y el artículo 2.1.11 de la OGUC, reglamentan en forma bastante detallada lo que debe hacerse. Nos remitiremos a lo que dicen estas normas.El artículo 43 señala que El procedimiento para la elaboración y aprobación de los planes reguladores comunales se regirá por lo dispuesto en los incisos siguientes.El proyecto de plan regulador comunal será preparado por la municipalidad respectiva.Elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusión, deberá:1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales características del instrumento de planificación propuesto y de sus efectos, lo que se hará de acuerdo con lo que señale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Esto porque dentro del contenido del plan regulador, las limitaciones al dominio que este establece, no se distribuyen de manera equitativa entre todos los propietarios de la ciudad. Así, hay grupos que se ven más afectados que otros y hay grupos que se ven beneficiados con las modificaciones a la planificación.Es posible ver notables diferencias cuando el un municipio, a través del plan regulador, entrega mayores derechos de constructibilidad a los vecinos de una vereda que los de la otra. También puede haber personas afectadas porque sus terrenos son calificados de área verde, que no la tienen terrenos vecinos. De manera que es lógico que estas personas sepan de ante mano de los efectos que les producirá la planificación. Por esta razón, lo primero que se debe hacer es comunicar a las juntas de vecinos, y por carta certificada a los que se verán más afectados, para que conozcan el proyecto de plan y hagan las observaciones que estimen pertinentes. El artículo 2.1.11 de la OGUC señala El proyecto de Plan Regulador Comunal será preparado por laMunicipalidad respectiva. Elaborado el proyecto, el Concejo, antes de iniciar su discusión, deberá:1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales características del Instrumento de Planificación Territorial propuesto y de susefectos, señalando los criterios adoptados respecto de cada uno de los contenidosdel Plan Regulador Comunal señalados en el artículo 2.1.10. de esta OrdenanzaGeneral.Tal información deberá entregarse, al menos, mediante carta certificada a las organizaciones territoriales legalmente constituidas que estén involucradas y, a través

de un aviso de prensa en un medio de amplia difusión en la comuna, se pondrá en conocimiento de los vecinos que dicha información, acompañada de la memoria explicativa, estará a su disposición para su retiro gratuito, en el lugar que allí se indique. En este mismo aviso se indicará el lugar y fecha en que se realizarán las audiencias públicas a que se refiere el número siguiente. Hay que destacar que debe acompañarse el fundamento del plan. Esta contiene los fundamentos del plan, allí están los criterios que se consideraron a la hora de hacer cada una de las propuestas. Esta memoria explicativa, es un documento bastante complejo, denso y de gran extensión. Generalmente son varios archivadores en que se contiene toda la recopilación de antecedentes que hizo la consultora que se adjudicó el proyecto y que después dio pase para las propuestas. Esta memoria explicativa debe estar a disposición de los vecinos, para su retiro gratuito. Esto jamás se cumple. Al menos debería estar a disposición en el lugar que se indique, por ejemplo, en el Departamento de Obras Municipales. Si la memoria explicativa no está a disposición de los vecinos habrá un vicio, que podrá impugnarse en su oportunidad. Lo anterior, puesto que si no se tiene acceso a la información que sirve de base para la propuesta ¿Con que criterio o argumentos podré hacer las observaciones? Podría haber alguna organización que estando de acuerdo con parte del proyecto, quiera algo mejor, por lo que podrá objetar el proyecto, pero esto no es posible si no cuenta con la documentación soportante del proyecto.En seguida el artículo 43 agrega que hay que:2. Realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores más afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgánica Constitucional de Municipalidades. Por su parte la OGUC señala: 2. Realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores más afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma establecida en la Ordenanza de Participación Ciudadana de la respectiva Municipalidad.Hace un par de años se reformó la Constitución con el objeto de reforzar el rol que tiene la comunidad en la gestión y administración municipal. Dentro de estas medidas, se obliga a elaborar una ordenanza de participación ciudadana que contiene los pasos que se deben seguir cuando se cita a audiencias, o cuando se hace un plebiscito o cuando se hace una consulta. A esto se refiere con la ordenanza de participación ciudadana de la respectiva municipalidad. 3. Consultar la opinión del consejo económico y social comunal, en sesión citada expresamente para este efecto. Este consejo ya no recibe este nombre, fue cambiada su composición y su nombre por 4. Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias públicas, por un plazo de treinta días. Por su parte la OGUC señala 4. Dar inicio al proceso de aprobación del Plan Regulador Comunal o de sus modificaciones, exponiendo el proyecto de Plan Regulador Comunal a la comunidad, integrado por los documentos que lo conforman de acuerdo al artículo 2.1.10 y la evaluación de impacto ambiental si a esa fecha estuviere resuelta, por un plazo de treinta días, con posterioridad a la o las audiencias públicas. Dichos documentos podrán ser adquiridos por los interesados, a su costa.Todo el proyecto debe ser expuesto a la comunidad. El proyecto está integrado por lo que señala el artículo 2.1.10. Este artículo señala que el proyecto contiene una memoria explicativa; un estudio de factibilidad de dotar de agua potable y alcantarillado a las nuevas zonas a las cuales se extiende la ciudad; una ordenanza; y de planos.

Todo esto conforma los documentos que se exponen a la comunidad. Esta exposición se hace por un plazo no inferior a 30 días hábiles administrativos, es decir, de lunes a viernes. Agrega el nº 5 del artículo 2.1.11 de la OGUC que 5. Vencido dicho plazo se consultará a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pública, y al Consejo Económico y Social Comunal, en sesión convocada especialmente para este efecto. En dicha sesión deberá presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas. La ley a su vez señala: 5. Vencido dicho plazo se consultará a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pública, y al consejo económico y social comunal, en sesión convocada especialmente para este efecto. En dicha sesión deberá presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas.Lo que más interesa es lo señalado en nº 6 de la LGUC y nº 6 del 2.1.11 de la OGUC, el primero señala que “6. Los interesados podrán formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto hasta quince días después de la audiencia pública a que se refiere el número anterior.” Lo mismo señala la OGUC. Se ha partido, al analizar este proceso, de la base de que se está ante una modificación del plan regulador, puesto que hay pocas comunidades o comunas que en la actualidad carecen de un plan. Esta norma es para elaborar el primer plan. Hoy en día lo que se hacen son modificaciones totales o parciales de planes ya existentes, pero las reglas son las mismas porque así lo establece en forma categórica el Artículo 45, según el cual, Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarán, en lo pertinente, al mismo procedimiento señalado en el inciso primero del artículo 43.Salvo dos excepciones que se analizarán con posterioridad. ¿Qué ocurre cuando ya se ha pasado a la etapa de discusión del proyecto, cuando se expuso a la comunidad, se informó a las organizaciones, se les animó a participar del proyecto? Luego de haberse realizado una segunda audiencia en la que se informó a comunidad de la existencia del proyecto. Si dos o más personas a hacen observaciones será el concejo el que se debe pronunciar sobre cada una de estas. Así lo establece la OGUC en el artículo 2.1.11 inciso 5º El Concejo deberá pronunciarse sobre las proposiciones que contenga el proyecto de Plan Regulador Comunal, analizando las observaciones recibidas y adoptando acuerdos respecto de cada una de las materias impugnadas. Cuando se tratare de objeciones o proposiciones concretas de los interesados, tales acuerdos deberán comunicarse por escrito a quienes las hubieren formulado. En caso que dicho Concejo aprobare modificaciones, deberá cautelar que éstas no impliquen nuevos gravámenes o afectaciones desconocidas por la comunidad. No podrá, en todo caso, pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido proyecto, salvo que el proyecto de Plan Regulador Comunal modificado se exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso segundo. Ahora bien, hay que pensar que el proyecto es algo demoró mucho tiempo en elaborarse. Este es un proyecto armónico, forma un sistema integrado, así no se trata de una suma de partes de un rompecabezas que se puedan reemplazar sin producir efectos o consecuencias en el resto. Por ejemplo, si se borra una vía se generarán una serie de consecuencias, ya que por algo esta se propuso, de manera que si se borra romperá la armonía del proyecto, salvo que este contenga una alternativa en caso de no aprobarse la propuesta principal.Pero cuando las propuestas son muchas, se termina en algo muy distinto al proyecto original, si es que aquellas son aceptadas.

Por lo anterior, se sostiene que el proceso de creación o modificación de un plan está viciado desde su inicio, puesto que no hay participación ciudadana en el proceso de elaboración misma del proyecto. Así, debería ser la consultora la que escuchara y se reuniera con los vecinos, la que hiciera encuestas, para saber su opinión, que discutiera con la comunidad, de modo de recoger su opinión en el proyecto y, después de esto llevarlo al concejo, así se tendría un proyecto de plan sistematizado y armónico que cuenta con el consenso de los vecinos. Sucede actualmente que se hace el proyecto se elabora y posteriormente se le hacen observaciones, por lo que al concejo se le presentará el proyecto y, además, cada una de las observaciones y proposiciones. Es más debe cautelar que estas nuevas proposiciones no generen un impacto o gravamen significativo en la comunidad. Esto puesto que puede suceder que vecinos con influencias logren levantar restricciones impuestas a sus terrenos por el plan, y que dichas restricciones se apliquen a otros sectores y así se vean afectados otros propietarios que con el proyecto inicial no habían sido afectados, por lo que habían quedado tranquilos. Para que esto no ocurra la OGUC señala que “En caso que dicho Concejo aprobare modificaciones, deberá cautelar que éstas no impliquen nuevos gravámenes o afectaciones desconocidas por la comunidad. No podrá, en todo caso, pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido proyecto, salvo que el proyecto de Plan Regulador Comunal modificado se exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso segundo.” Es decir, si en esta etapa de aprobación se logra que el concejo modifique el proyecto original, lo más probable es que se deba efectuar, nuevamente, la etapa de participación ciudadana exponiendo el proyecto a la comunidad. Luego, de aprobado el proyecto por el concejo municipal, se pasa a una etapa de información técnica en que todo el proyecto se remite a la SEREMINVU, para que informe técnicamente el proyecto.Aquí debería existir una primera gran barrera para evitar los errores en el plan que suelen cometerse debido a que los municipios no son rigurosos en lo referido tanto al aspecto formal, como al de fondo. Esto sucede porque muchas veces las autoridades creen que pueden hacer cualquier cosa en materia de planificación. Esto genera que hayan aspectos que son regulados por el plan pero que no pueden serlo según la normativa vigente, o bien, que deben ser regulados de cierta forma y no como lo hace el proyecto de plan. La SEREMINVU si detecta deficiencias devuelve el proyecto a la municipalidad para que los corrija. Lo anterior es regulado por el artículo 2.1.11 inciso 6º que señala que “El proyecto de Plan Regulador Comunal aprobado será remitido, con todos sus antecedentes, a la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva. Dicha Secretaría Ministerial, dentro del plazo de sesenta días contado desde su recepción, revisará el proyecto de Plan Regulador Comunal y emitirá un informe sobre sus aspectos técnicos, en lo que se refiere a su concordancia con esta Ordenanza General y con el Plan regulador Metropolitano o Intercomunal, si lo hubiere. En el caso de que en la revisión de la Secretaría Ministerial se detecten observaciones técnicas, la Secretaría Ministerial podrá suspender el plazo señalado en este inciso y devolverá los antecedentes que correspondan al municipio para que se subsanen dichas observaciones, otorgando un plazo máximo de 20 días para que sean subsanadas. Una vez reingresados los antecedentes por parte del municipio, la Secretaría Ministerial continuará con la tramitación debiendo evacuar su informe dentro del plazo restante. En el evento de que el municipio no subsane las observaciones en el

plazo fijado por la Secretaría Ministerial, ésta deberá emitir un informe negativo indicando los aspectos técnicos observados.” Aquí empieza entonces una disputa sobre quién tiene la razón. Si la SEREMINVU devuelve los antecedentes por estimar que la municipalidad se equivocó en ciertos aspectos, la municipalidad revisará tales errores y los corrige, el informe que emitirá la SEREMINVU será positivo.El problema se producirá cuando la municipalidad no corrija los errores, sea porque estima que tiene la razón, sea porque no le da la importancia que merecen las observaciones. ¿Qué efectos produce este informe técnico?Para determinar el curso a seguir una vez que se ha emitido el informe hay que distinguir dos situaciones:1.- La primera, es que se trate de una comuna que se encuentra reglada por un plan regulador intercomunal. Por ejemplo, San Pedro que fue la última comuna en aprobar su plan regulador. Si la SEREMINVU informa favorablemente el proceso, como esta comuna también está afecta a la planificación intercomunal, dicho organismo devolverá los antecedentes al municipio para que el alcalde proceda a promulgar, mediante decreto alcaldicio, el nuevo plan regulador. Así lo establece el inciso 7º del artículo 2.1.11 “Si la comuna está normada por un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, el informe de la Secretaría Regional Ministerial será remitido directamente al Municipio, junto con el proyecto de Plan Regulador Comunal y sus antecedentes, con copia al Gobierno Regional. Si el informe es favorable, el Proyecto de Plan Regulador Comunal o de Plan Seccional será promulgado por decreto alcaldicio.”Si el informe es negativo, sea porque la municipalidad no subsanó los errores, sea porque insistió en sus criterios, los antecedentes se remiten al gobierno regional para que sea el consejo quién determine si aprueba o rechaza el plan. 2.- La segunda situación, es que la comuna no esté afecta a un plan regulador intercomunal, caso en el cual la SEREMINVU remitirá los antecedentes al gobierno regional para que se pronuncie respecto del proyecto. ¿Qué hay detrás de esto?Se busca evitar trámites innecesarios, puesto que si hay un plan regulador intercomunal, está claro que el proyecto de plan regulador comunal propuesto no se podrá apartar de lo que diga el plan regulador intercomunal. Luego, si la SEREMINVU informa favorablemente el proyecto, está diciendo en el fondo que éste se ajusta a las normas del plan regulador intercomunal que hay en la zona. Si esto es así, no habrá necesidad de dar más trabajo a los consejeros regionales. Por lo que si el proyecto está de acuerdo con el plan intercomunal, esto es que respeta con las densidades, con las áreas de impacto intercomunal, con las actividades productivas de impacto intercomunal, que respeta las zonas de extensión urbana contempladas en el plan regulador intercomunal, no será necesario que se apruebe por los consejeros regionales, por lo que se remiten los antecedentes al gobierno municipal para que sea promulgado por decreto alcaldicio.Pero si no hay plan regulador intercomunal, no se sabrá si el plan regulador comunal se ajusta o no a los grandes criterios que el gobierno regional tiene para el desarrollo de la región, es decir, que se estén haciendo proyecciones en el proyecto de plan que vayan en contra de los deseos del gobierno regional. Por ejemplo, que se estén proyectando vías por donde no corresponde, como si el plan de Lebu proyectara un área productiva en un sector en que el gobierno regional ha trazado una carretera costera interprovincial. Por ello el gobierno regional debe enterarse de esta situación para tomar medidas al respecto.

Por eso, cuando no hay plan regulador intercomunal, es el gobierno regional el que aprueba o rechaza los proyectos de planes reguladores comunales. En el primer caso, se promulgan por decreto del intendente. Así lo establece el inciso 8º del artículo 2.1.11 que señala que “Si no existiera un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal que incluya el territorio comunal, el informe de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo será remitido, junto con el proyecto de Plan Regulador Comunal y sus antecedentes, al Gobierno Regional para su aprobación por el Consejo Regional, con copia al Municipio.”Si hay plan regulador intercomunal puede que sea el gobierno regional o puede que sea la municipalidad, dependiendo de lo que diga el informe técnico. Si es favorable, lo aprobará la municipalidad a través del alcalde. Si es desfavorable, el gobierno regional. Curiosamente, aunque la contraloría es el órgano que en la actualidad ha realizado un control técnico, formal y de fondo de los proyectos, muy intenso, que ha tapado o subsanado muchos errores, y aunque es ella la encargada de tomar razón de los decretos y revisar que estos estén ajustados a la normativa vigente, solo toma razón de las resoluciones del intendente que aprueban planes reguladores comunales y no de los decretos alcaldicio que promulgan dichos instrumentos de planificación.Lo anterior es bastante discutible, pero es difícil sostener que ello sea correcto porque contraloría no toma razón de todos los actos administrativos porque es imposible que lo haga, es más, la mayoría de estos están exentos de la toma de razón. Solo toma razón de aquellos que indica un dictamen de contraloría del año 96 o 97, que fijó cuales eran las actuaciones de la administración respecto de las que debía tomar razón previamente para que pudieran estar en condiciones de ser publicadas en el diario oficial. Dentro de estas no está el decreto alcaldicio por medio del cual se promulga el plan regulador intercomunal. Por ello, por ejemplo, en San Pedro una vez que se obtuvo el informe favorable de la SEREMINVU, este bajo al municipio, el alcalde dictó el decreto respectivo y se publicó en el diario oficial y contraloría ni se enteró de la situación, no obstante que después, a propósito de afectaciones que habían en el humedal los batros que motivaron la interposición de un recurso de protección contra esa aprobación que sostenían que no se había cumplido con la normativa que obligaba a la toma de razón. Se acusaba que contraloría no había revisado los decretos. Ante esto la Corte Suprema señaló que no era necesario el trámite de toma razón porque el decreto de promulgación del plan regulador no estaba dentro del listado al que se hizo referencia más arriba. Esto es un vacío que debe ser superado, a menos que la SEREMINVU adopte un criterio más estricto. El problema es que el informe de dicho organismo no es vinculante a diferencia de contraloría cuyos dictámenes son obligatorios, por lo que no se pueden dejar de observar por las municipalidades. Cuando contraloría repara, si se trata de una objeción de fondo, se tendrá que volver a iniciar el proceso de elaboración del plan. Para evitar lo anterior, contraloría editó un libro en que se recopilan las principales observaciones que ha hecho la contraloría precisamente para que las municipalidades fueran más cuidadosas en la elaboración de los planes y así no verse obligadas a tener que reiniciar la elaboración del proyecto.

Clase 20.-

Este es un manual práctico, elemental. (LEERLO).De La Serena.

De conformidad a lo establecido en el artículo 45 de la LGUC, Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarán, en lo pertinente, al mismo procedimiento señalado en el inciso primero del artículo 43.Sin embargo, respecto de las enmiendas que incidan en las materias que se indican a continuación, las municipalidades podrán omitir el trámite previsto en la letra c) del inciso primero del artículo 43, y, en tal caso, las publicaciones que dispone la letra d) se entenderán referidas al acuerdo del Consejo de Desarrollo Comunal:1.- Localización del equipamiento vecinal en los barrios o sectores;2.- Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados en el Plano Regulador Comunal o Intercomunal, y3.- Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificación y urbanización dentro de los márgenes que establezca la Ordenanza General de esta ley.Estas modificaciones no podrán ser contrarias a los preceptos de este cuerpo legal y sus reglamentos.Es decir, las modificaciones se regirán por las mismas normas del artículo 43, sin embargo, hay ciertas modificaciones que se tramitan sin la concurrencia del gobierno regional. Ellas inciden en los aspectos que se mencionan el artículo 45: 1.- Localización del equipamiento vecinal en los barrios o sectores;2.- Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados en el Plano Regulador Comunal o Intercomunal, y3.- Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificación y urbanización dentro de los márgenes que establezca la Ordenanza General de esta ley.A su vez, la OGUC establece en el artículo 2.1.13 Las enmiendas a que se refiere el inciso segundo del artículo 45º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones serán elaboradas por la Municipalidad y aprobadas por el Concejo respectivo conforme a las reglas de este artículo.Para los fines previstos en el número 1 del inciso segundo, del artículo45º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Concejo podrá redefinir la localización el equipamiento vecinal en los barrios o sectores, para lo cual deberá cambiar los usos de suelo así establecidos en el Plan Regulador Comunal, ya sea suprimiendo algunos o permitiendo otros, en la misma zona o en otra nueva.Para efectos de lo dispuesto en el número 2. del inciso segundo, del citado artículo 45º, el Concejo podrá autorizar Planos Seccionales, en que se precisen los trazados viales contemplados en el Plan Regulador Comunal o en los Planes Seccionales vigentes.Este inciso es el más importante: Para efectos de lo dispuesto en el número 3. del inciso segundo del artículo precitado, el Concejo podrá autorizar enmiendas que alteren las condiciones de edificación y urbanización del Plan Regulador Comunal o de los Seccionales vigentes, dentro de los márgenes que se señalan a continuación:a) Incrementar o disminuir hasta en un 20% la altura y la densidad.b) Incrementar o disminuir hasta en un 30% cuando se trate de coeficiente deconstructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo y tamaño predial.c) Cuando se trate de zonas con uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase educación, el coeficiente de ocupación de suelo podrá disminuirse hasta 0,2 y en el caso de zonas con uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase comercio, el coeficiente de ocupación de suelo podrá aumentarse hasta 1.d) Disminuir hasta en un 100% los antejardines.e) Fijar alturas de cierro en su frente hacia espacios públicos o disminuirlas hasta en un 50%.

f) Disminuir los ochavos dentro de los márgenes establecidos en el artículo 2.5.4. de esta Ordenanza.g) Disminuir o incrementar las rasantes, dentro de los márgenes establecidos en el inciso sexto del artículo 2.6.3. de esta Ordenanza.h) Disminuir los distanciamientos mínimos a los medianeros hasta los márgenes establecidos en el inciso octavo del artículo 2.6.3. de esta Ordenanza.i) Incrementar o disminuir la dotación de estacionamientos. 1j) Fijar disposiciones relativas a cuerpos salientes de conformidad a lo establecido en el numeral 2 del artículo 2.7.1. de esta Ordenanza y disposiciones sobre los cuerpos salientes de la línea de edificación sobre los antejardines.Es decir, no se trata solo de cuestiones varias de edificación y urbanización, sino que son las normas urbanísticas que ya se estudiaron, de conformidad al artículo 2.1.10, a excepción de los distanciamientos cuando hay vanos, no pueden disminuirse sino aumentarse; las normas sobres subdivisión predial mínima; las cesiones; y los sistemas de agrupamiento de los edificios. Respecto de las demás, todas pueden ajustarse, aumentándose o disminuyendo, dentro de ciertos rangos que cada letra establece. Pero en definitiva, se da a la municipalidad cierta holgura para ajustar su plan regulador.¿Qué límites pueden tener estas modificaciones?Las que vayan contra la Ordenanza del Plan Regulador Intercomunal, porque éste es jerárquicamente superior, por lo que no puede haber una norma dentro del plan regulador comunal que vaya contra lo que dice el aquél. Por ejemplo, si el plan regulador comunal fijo densidades máximas, la municipalidad tiene, de acuerdo al artículo 45 la posibilidad de aumentar la densidad hasta en un 30% siempre y cuando eso no supere la densidad máxima establecida en plan intercomunal.

El anterior, es el procedimiento para modificar un plan regulador que establece la ley.Sin embargo, existen al menos 3 posibilidades alternativas de modificar el plan regulador.Algunas de ellas de dudosa vigencia legal, como lo es la contemplada en el artículo 50 de la LGUC que señala que “En casos especiales de proyectos de los Servicios Regionales o Metropolitano de Vivienda y Urbanización, éstos podrán proponer al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a través de la respectiva Secretaría Regional, las modificaciones a los Planes Reguladores que estimen necesario. El Ministerio aprobará dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deberá evacuarlo en el plazo de 30 días. Vencido este plazo, el Ministerio podrá resolver, aunque no se haya emitido dicho informe.”Pero no se sabe cuales son estos casos especiales. No se debe confundir el SERVIU y la SEREMINVU, el primero es el encargado de ejecutar la política habitacional del gobierno, es decir, es el promotor de las viviendas sociales, no obstante que, actualmente, no actúa directamente en la construcción, adjudicación y financiamiento de las viviendas como tradicionalmente fue su rol. El servio sigue teniendo un rol importante, porque es el principal proveedor de terrenos para la construcción de viviendas sociales. Normalmente después se los entrega a las organizaciones denominadas comité de allegados, que se organizan para construir en algún terreno.¿De dónde salen estos terrenos?Algo se vio sobre el particular, al analizar el artículo 55 de la LGUC y el error del SERVIU de comprar terrenos fuera de los radios urbanos y que para solucionar conflictos que surgieron, se modificó la ley para permitir que se ejecutaran proyectos de construcción de viviendas sociales fuera de dicho radio.

Esta disposición es otra herramienta muy importante para cumplir con su función. A través de ella, se da la posibilidad de recalificar terrenos. Ejemplo: El SERVIU compra un terreno que de acuerdo al plan regulador está destinado al uso de área verde, y lo recalifica, o puede pedir la recalificación para que se transforme en un terreno de uso residencial, o puede pedir que simplemente le cambien los límites urbanos establecidos en el plan para incorporar un predio que estaba fuera del suelo urbano. ¿Cuál es el procedimiento que se debe seguir según este artículo 50 para recalificar los terrenos? El Ministerio aprobará dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deberá evacuarlo en el plazo de 30 días. Vencido este plazo, el Ministerio podrá resolver, aunque no se haya emitido dicho informe.Solo requiere informe previo, independiente que este sea a favor o en contra. Esta norma de estar vigente, (así lo entienden las autoridades), permite imponer desde el SERVIU las normas sobre uso del suelo de cualquier ciudad. ¿Por qué se dice que esto puede no estar vigente?Porque esta norma viene del texto original del DFL 456 o Ley de Urbanismo, y hoy en día, después de 2 reformas, la aprobación de los planes reguladores es competencia de los gobiernos regionales, por regla general. Hacía allá se ha avanzado en aras de la regionalización o descentralización, buscándose eliminar aquellas políticas impuestas directamente por la autoridad central, radicándolas en los órganos representativos de las comunidades. Así, si se tiene un plan regulador que ha sido consensuado con la comunidad y aprobado por el gobierno regional, no debería después poder el SERVIU a través del Ministerio de la vivienda, y por un simple decreto, aprobar una modificación del plan regulador de cualquier comuna para instalar viviendas sociales, no es necesariamente para este fin, pero hoy se ocupa para eso.Se dice que esta disposición aparentemente está vigente porque la OGUC en el título “De las viviendas sociales”, reguló hace un par de años el proceso de aprobación de modificaciones a través de esta norma dando a entender, de esta forma, que esto estaría vigente. Si esta norma es posterior al proceso de descentralización, en que se entregaron estas atribuciones a gobiernos regionales, es difícil convencer a los organismos respectivos de que el artículo 50 de la LGUC se encuentra derogado tácitamente por ser contrario a lo que dispone el artículo 36 de la ley 19175 que entregó las facultades de aprobación de planes reguladores a los gobiernos regionales.Cabe destacar que esto es muy utilizado por la autoridad.

Conjuntamente con esta norma hay que indicar que de acuerdo al DL 2552 sobre viviendas sociales, los SERVIU tienen facultades para expropiar terrenos con la finalidad de cumplir la política habitacional aprobada.¿Qué terreno se puede expropiar?Cualquiera. Es decir, el SERVIU podría expropiar un terreno que no tiene mucho valor porque las condiciones urbanísticas no permiten un mayor desarrollo del sector, y después de expropiado, recalificarlo de acuerdo al artículo 50 de la LGUC y establecer las condiciones que van a permitir la construcción.El caso más traumático es el de la toma de Peñalolén. Esta fue una toma emblemática de los años 90, tanto por el personaje dueño del terreno que era un ex dirigente deportivo con muy mala reputación (NASSUR), las malas lenguas dicen que él incitó a los pobladores a que se tomaran el terreno para después poder negociar su compra con el SERVIU, pero le salió el tiro por la culata porque lo que hizo la autoridad de la época fue recalificarlo como área verde, por lo cual el valor del terreno baja.

Después se compró un terreno distinto para los pobladores y les dieron un subsidio especial para comprar casas. Luego se volvió a recalificar el terreno de Peñalolén.Todo lo anterior utilizando dos normas: el artículo 50 de la ley y el artículo 2º del DL 2552 sobre expropiaciones.

La ley de sismos establece una serie de facultades extraordinarias en caso de que se produzca un terremoto, para hacer frente a los problemas derivados de tales catástrofes. Dentro de estos problemas está el relacionado con la reconstrucción de las ciudades afectadas, lo que supone construir siguiendo lo que dice el artículo 57 de la LGUC que nos dice que el uso del suelo urbano se regirá por lo dispuesto en el plan regulador. ¿Qué ocurre, por ejemplo, por ciudades como Talcahuano que fueron afectadas por un tsunami, lo mismo que con Dichato?¿Qué pasa con los planes de reconstrucción que se proyectan con alternativas distintas a las que actualmente el plan regulador establece? Por ejemplo, si el plan de reconstrucción prohíbe la construcción de casas en sectores costeros porque si vuelve a ocurrir un maremoto van a volver a destruirse. O si los proyectos de reconstrucción suponen la ejecución de obras de mitigación, como un corredor costero que requiere expropiar terrenos. Pero para realizar lo anterior, este plan de reconstrucción puede contemplar que no se seguirán las normas reguladoras vigentes, sino que contempla la modificación de estas. Podría creerse que no puede reconstruir si no se hace de acuerdo al plan regulador vigente. Frente a esto, la ley de sismos y catástrofe 16282, da la posibilidad de saltarse el procedimiento establecido en los artículos 43 de la LGUC y 2.1.11 de la OGUC, porque si se sigue este procedimiento se tendrán que esperar demasiados años antes de poder ejecutar las obras, puesto que en principio, no se pueden ejecutar obras sino respetando lo que establece el plan regulador vigente. No se puede construir a cuenta de la modificación futura, debe hacerse en conformidad a las normas vigentes.Por ello, esta ley contempla un procedimiento en el artículo 27 , recientemente modificado en el año 2011, que permite que la municipalidad con el fin de aplicar y ejecutar el programa de reconstrucción aprobado para la comuna autorice al MINVU para que elabore y apruebe modificaciones a los planes reguladores comunales. Todo esto a través de un procedimiento Express, saltándose la mayoría de las instancias, pero no todas, puesto que obliga a comunicar a las organizaciones territoriales y principales propietarios afectados las modificaciones que se van a hacer. Este es un procedimiento distinto al del artículo 50 de la LGUC, porque no se impone. Acá es la propia municipalidad a través de sus órganos internos, con aprobación del concejo, que solicita al MINVU que elabore un proyecto rápido y expedito, porque necesita que se apruebe en forma rápida, para poder ejecutar la reconstrucción de la comuna.Pareciere que en este caso está más justificado que en el caso anterior. Acá hay motivos muy calificados. No se aplica en casos especiales, como si lo permite el artículo 50, sino que se aplica en casos específicos, cual es, la ocurrencia de un terremoto. La zona ha sido declarada como zona de catástrofe, lo que autoriza que se efectúe esta modificación del plan en forma expresa. No obstante lo anterior, desde la aprobación de la modificación en el año 2011, no se ha dictado decretos promulgatorio de planes reguladores. Esto se debe a que no es fácil hacerlo. La autoridad central no puede planificar sin conocer la realidad de la zona. Estos datos son aportados por una consultora después de hacer todo este proceso de

análisis o los aporta la municipalidad. Pero estas últimas no colaboran mucho en este proceso, y creen que delegando en la autoridad central se le solucionará el problema.Por ello las reconstrucciones que se han hecho luego del terremoto de febrero de 2010, se han ejecutado siguiendo los mismos criterios vigentes en los planes reguladores de las ciudades afectadas por él. Parece ser que en constitución se hizo, pero en el resto de las comunas no.Esta es una de las críticas que se ha hecho a las autoridades actuales porque históricamente los terremotos han servido para generar proyectos que identifican a las zonas afectadas, se han creado nuevos modelos de desarrollo. Entonces no aprovechar esta oportunidad para generar nuevos modelos de desarrollo ha sido criticado.

Clase 21.-

El artículo pertinente de la ley de sismos, dice que en este caso a solicitud de la municipalidad, el Presidente, mediante el MINVU, podrá aprobar planes reguladores, planes seccionales, o modificarlos para resolver las dificultades originadas por sismos o catástrofes, o implementar el plan de reconstrucción regional o modificarlo.Para estos efectos no se requerirá la aprobación o pronunciamiento de otros organismos del estado. Esto significa que si se recurre a este mecanismo no se aplicará el sistema de evaluación ambiental estratégica, ni pasará por la SEREMINVU. Este procedimiento hasta la fecha no ha sido reglamentado pero si se establece que en forma previa a la aprobación por parte del concejo municipal, por lo menos hay que exponerlo durante 30 días en la comuna, para recibir las observaciones y comentarios. Además de estas disposiciones especialísima de la ley 16282, debemos revisar otra modificación que se hizo a propósito del terremoto del año 2010, que fue una modificación que se introdujo, a la ley orgánica del MINVU, cuyo texto está en el DL 1205. Dentro del MIVU hay una Dirección de Desarrollo Urbano, que es la que tiene por finalidad vigilar las políticas de planificación que se implementan por todo el país.Este DL fue modificado el año pasado, introduciéndose un cambio en el artículo 12 que le entrega facultades a las distintas reparticiones, señalando que La división de desarrollo urbano, puede autorizar modificaciones en áreas de riesgo. Estas están definidas en el artículo 2.1.17 de la OGUC y son muy controvertidas porque limitan el derecho de propiedad. Debe recordarse que la OGUC hace una distinción entre zonas no edificables, las que el plan simplemente constata puesto que se trata de sectores en que leyes especiales prohíben la construcción; hay también, áreas de riesgo que son aquellas peligrosas para los asentamientos urbanos, cuestión establecida por un estudio fundado, y que por otro estudio fundado, y previa autorización de la autoridad competente puede autorizarse la construcción si estos estudios demuestran que mediante ingeniería es posible superar el riesgo. Para estos efectos es necesario que el plan regulador se ponga en la situación de que alguien presente un proyecto, previa superación del riesgo que llevó a establecer esa zona como área de riesgo, caso en el cual el plan debe señalar qué se puede hacer en dichas áreas y bajo qué reglas.Pero esta norma es de mayo de 2009, por lo tanto, no la podían fijar planes reguladores aprobados con anterioridad a esta fecha.Esta norma experimento una serie de modificaciones legales después del 27 de febrero de 2010, como la introducida por la ley 20582, que es de mayo de 2012 que fija normas para favorecer la reconstrucción. Dentro de este ámbito, estableció un nuevo texto para

el artículo 116 bis d, a propósito de los permisos de construcción. Para poder entender cuál es el ámbito de aplicación de esta facultad especialísima que se entrega a la dirección de desarrollo urbano que se ejerce a través de la SEREMINVU para modificar las áreas de riesgo, otorgada por esta modificación.Este artículo 116 bis d señala que “La Ordenanza General de esta ley podrá establecer normas especiales y procedimientos simplificados de aprobación y recepción para la regularización de construcciones y la aprobación de nuevas construcciones que se realicen en zonas que hubieren sido decretadas zona afectada por catástrofe, cuando formen parte de los planes de reconstrucción regionales o municipales, o se trate de reconstruir o reponer construcciones dañadas por la catástrofe.        Los permisos y recepciones de obras de que trata el inciso anterior podrán ser otorgados por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo cuando se trate de las siguientes situaciones especiales:a)     Solicitudes sobre las cuales la Dirección de Obras Municipales no se hubiere pronunciado dentro del plazo máximo (30 o 15 días según corresponda) establecido en la presente ley, o se encuentren con observaciones que no corresponden de acuerdo a la normativa vigente.b)     Obras ubicadas en localidades distantes más de 30 kilómetros de la ciudad sede de la Dirección de Obras Municipales. (Se refiere a construcciones alejadas de la ciudad).     Para los efectos del inciso anterior, la Secretaría Regional, previo al otorgamiento del permiso, deberá consultar la opinión del Director de Obras Municipales respectivo, quien tendrá 5 días hábiles para responder.     Otorgado un permiso o recepción por parte de la Secretaría Regional, para los efectos de archivo y catastro, los planos y antecedentes de la construcción deberán remitirse a la Dirección de Obras Municipales en un plazo no superior a 30 días, junto con el pago de los derechos municipales correspondientes.     La Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo podrá autorizar excepciones respecto de las obligaciones de urbanización, atendiendo a las características especiales de las localidades en que se emplazarán los proyectos.     Los proyectos a que se refiere el presente artículo no requerirán autorizaciones o pronunciamientos de otros organismos del Estado ni requisitos adicionales a los que establezca la Ordenanza General.     Las disposiciones que se establecen en el presente artículo, tendrán un plazo de vigencia de dos años, a partir de la fecha de publicación en el Diario Oficial del decreto que declaró la zona afectada por catástrofe, plazo que se podrá prorrogar, mediante decreto supremo, hasta por igual período, por una sola vez.     Tratándose de proyectos habitacionales con subsidio estatal, dirigidos a resolver problemas derivados de la catástrofe, podrá aplicarse lo dispuesto en el artículo 50 de la presente ley.     Las solicitudes de modificaciones de cauces naturales o artificiales a que se refieren los artículos 41 y 171 del Código de Aguas, que fueren necesarias para ejecutar obras de edificación o urbanización, en los casos a que se refiere el presente artículo, deberán ser evacuadas por el organismo competente en un plazo máximo de 15 días hábiles, contados desde la recepción del requerimiento respectivo. Transcurrido dicho plazo sin que hubiere pronunciamiento, se entenderá que no existen objeciones a lo solicitado. Las modificaciones a que se refiere este inciso quedarán exentas del procedimiento establecido en el párrafo 1 del título I del Libro Segundo del Código de Aguas. Lo anterior no podrá menoscabar o perjudicar derechos de terceros.

     Durante el plazo establecido en el inciso séptimo del presente artículo, las regularizaciones y ampliaciones de viviendas sociales, cuyo valor de tasación de la vivienda no sea superior a 520 unidades de fomento, calculado conforme a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, estarán exentas del pago de derechos municipales a que se refiere el artículo 130 de esta ley.     El Ministro de Vivienda y Urbanismo, mediante resolución, podrá asignar a un proyecto de construcción específico la calificación de "proyecto de interés público". Se entenderá que dichos proyectos forman parte de las nuevas construcciones a que se refiere el inciso primero del presente artículo.”Este artículo debe entenderse e interpretarse en el contexto de ser parte de una ley que favorece la reconstrucción hay además una norma que señala “modifíquese el artículo 12 del DL 1305, ley orgánica del ministerio de la vivienda y agréguese la siguiente facultad” (letra o) que se está analizando. Esta facultad consiste en que la Dirección de Desarrollo Urbano a través de la SEREMINVU podrá autorizar modificaciones de áreas de riesgo. “(o) Autorizar modificaciones de áreas de riesgo, previo estudio fundado suscrito por un profesional especialista, y previo informe favorable del Ministerio de Obras Públicas, o sus órganos dependientes, en caso que tales áreas hubieren sido establecidas por estudios de dichas entidades. En caso de obras a que se refiere el artículo 116 bis D) de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dicho informe deberá ser evacuado por la citada autoridad en un plazo máximo de 15 días hábiles, contado desde la recepción del requerimiento respectivo. Transcurrido dicho plazo sin que hubiere pronunciamiento, se entenderá que no existen observaciones que formular.)” ¿Qué significa esto? Pareciera ser que con esto puede dejar de ser área de riesgo. Autorizar modificaciones no es establecer nuevas áreas de riesgo. Sino que se refiere a modificar algo existente, fijando las normas urbanísticas bajo las cuales se puede construir, por ejemplo. Esto exige una modificación del plan regulador, ya que las áreas de riesgo están fijadas como competencia del plan regulador comunal y del intercomunal cuando se trate de áreas de riesgo de impacto intercomunal (2.1.7 y 2.1.10). Lo que está señalando esta disposición es que la SEREMINVU podrá modificar las áreas de riesgo. Es decir, le está quitando competencia al plan regulador en cuanto a sus mecanismos de modificación y se la está entregando directamente a una entidad dependiente del MINVU.(VER EL ALCANCE DE ESTA MODIFICACIÓN EN LA HISTORIA DE LA LEY).Esta es una forma especial de modificar el plan regulador.

Finalmente podríamos decir que cada vez que se aprueba una urbanización, en un proceso de loteo, hay una modificación tácita del plan regulador. Esto lo regula el artículo 69 de la LGUC que señala que “Todo plano aprobado de subdivisión, loteo o urbanización pasará automáticamente a ser parte del Plan Regulador de la Comuna.”Esto adquiere importancia cuando hay apertura, ensanche o prolongación de vía. Por ejemplo: Hay un terreno grande que un urbanizador lotea y genera una nueva vía y una nueva área verde. Este proceso de lotea genera varias consecuencias jurídicas. De partida hay un traspaso de esos bienes privados, que se transforman en bienes nacionales de uso público. Además hay una incorporación automática, por el solo ministerio de la ley al plan regulador. Esto quiere decir, que una vez incorporado pasa a modificarlo en lo que corresponda.

Esto nos lleva a que se genere una nueva realidad urbanística que no se puede desconocer.Por ejemplo: Pingueral. Cuando se hizo este proyecto se loteó, pidiéndose la aprobación previa a la municipalidad de Tomé. Cuando esto sucedió se incorporaron al dominio público todas las calles que pasaban por el loteo. Todas estas calles se incorporaron al plan regulador de Tomé en forma automática.¿Podría después el propietario original del terreno en que efectúo el proyecto decir “en realidad nos equivocamos, esto nunca debió haber sido un loteo porque esto nos obliga a dar el libre paso”? Esto efectivamente ocurrió. Los propietarios pretendían que fuera un barrio privado pero luego del loteo al pasar las calles a ser bienes nacionales de uso público, obligaron a dejar pasar a la gente. Quisieron retirar el proyecto de loteo y transformarlo en un condominio. Esto no se podía aunque hubiera acuerdo de todos los propietarios, puesto que una norma entiende que se había incorporado automáticamente al plan, y de este, solo pueden salir mediante una modificación de plan que y desafectación de los bienes nacionales de uso público, sin que ello fuere procedente.

El plan regulador comunal y el intercomunal no son los únicos instrumentos de planificación territorial.

¿Qué otros instrumentos existen y por qué no se le da la misma importancia que a los dos recién mencionados?

1.- Política Nacional de Desarrollo Urbano. En el diario El mercurio se publicó una carta del presidente del colegio de arquitectos reclamando que se ha enterado por la prensa de que se está modificando el plan regulador intercomunal de Santiago. El reclama que ellos están terminando de elaborar un texto que va a servir de base a la política nacional de desarrollo urbano. Los artículos 28 y siguientes establecen que la planificación se efectúa en cuatro niveles: 1.- Un nivel nacional.2.- Un nivel regional.3.- Nivel intercomunal.4.- Nivel comunal.

Esto no significa que haya una planificación nacional, sino que lo que hay es una política nacional que elabora el ministerio de la vivienda para “planificar el desarrollo urbano a nivel nacional”. Esto es una quimera, algo imposible, puesto que es muy difícil realizar desde el nivel central una planificación de todo el territorio nacional. Ya es difícil planificar una comuna. Lo que se hace es fijar pautas o parámetros, lineamientos, es decir, cuales son los objetivos a perseguir con la planificación en el país; qué es lo que se quiere con la planificación, ¿Queremos que el mercado actúe libremente y que a través del lucro logremos un desarrollo de la ciudad a costa de reasignaciones en función del mercado? O ¿Queremos que la autoridad fije de antemano cuales son los usos de los suelos a fin de conciliar los distintos intereses?Habrá que tener un lineamiento para todo el país. No puede ocurrir que una municipalidad le de más énfasis al mercado y que otra regule hasta el más mínimo detalle.

Desde se publicó la ley de urbanismo en el año 76 hasta la actualidad, solo se puede encontrar un texto oficial de una política nacional del año 78. Esta daba mucha preeminencia al mercado.Solo existe una serie de compromisos que no se han traducido en nada. Al parecer este año saldría una nueva política nacional de desarrollo urbano de una comisión que viene trabajando en el tema desde el año 2010. La política nacional no regula, sino que orienta el desarrollo, por lo que no se puede desconocer al momento de elaborar un plan regulador. Si es que no se recoge en éstos, habrá que justificar tal circunstancia, porque tiene rango legal.

Plan regional de desarrollo urbano.

Este fija las pautas de la planificación urbana regional.El artículo 31 señala que “La Planificación Urbana Regional se realizará por medio de un Plan Regional de Desarrollo Urbano, que fijará los roles de los centros urbanos, sus áreas de influencia recíproca, relaciones gravitacionales, metas de crecimiento, etc..” El Artículo 32 añade que “El Plan Regional de Desarrollo Urbano será confeccionado por las Secretarías Regionales del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, de acuerdo con las políticas regionales de desarrollo socio-económico.”Pareciera que este instrumento debería ser importante a la hora de tomar decisiones económicas, como si se construirá o no el puente industrial que conecte Hualpén y San Pedro.Una serie de decisiones de toda la región.Pero actualmente no existe este instrumento porque desde el año 76 en que se estableció la obligatoriedad de contar con los planes regionales de desarrollo urbano, hasta la fecha, solo 3 regiones en Chile han cumplido con esta tarea. La región del Bio-Bio aun está en la etapa de diagnóstico. A nivel de gobierno regional esto se vincula con otro documento que es importantísimo para la toma de decisiones que es el plan estratégico con que cuentan los gobiernos regionales, para decidir, por ejemplo, si se invierte dinero en el teatro regional, etc.Como no existe este instrumento no es importante estudiarlo. Además se modificará pronto.

Planos seccionales y Planes seccionales.

El artículo 46 de la LGUC contempla dos instrumentos ordenación del territorio comunal que denomina plano seccional y planes seccionales. Son dos cosas distintas.El plano seccional tiene por objeto complementar el plan para efectuar los estudios de detalle, cuando ellos sean necesarios para fijar con exactitud los trazados viales, el ancho de las calles, la zonificación, área de construcción obligatoria, terrenos afectados por expropiación, etc.. Un plano seccional no es más que una ventana que se hace de un sector, que se agranda, para definirlo con mayor detalle que lo establecido por las normas del plan regulador que a veces no son muy exactas por las escalas que se utilizan. Por ello se necesita algo más fino que establezca claramente lo que se puede o no se puede hacer. Pero también se refiere al concepto de plano seccional el inciso tercero del artículo 46 cuando dice que la confección de planos será obligatoria en las comunas de más 50000

habitantes que cuenten con asesor urbanista para los efectos de fijar las líneas oficiales de edificación. Cuando se trata de ciudades que ya tienen una cierta dimensión, que en este caso está expresada por el número de habitantes con que cuenta, en este caso la ley va estableciendo claramente por donde va el trazado de la línea de edificación. Tomar la línea oficial es algo elemental que tiene sus orígenes que tiene sus orígenes en la edad media, en lo que se denominaba tirar la cuerda. Cada vez que alguien quería construir tenía que ir al órgano oficial, a pedir que fuera un funcionario que con una cuerda le marcara donde podía construir para no invadir el espacio público.Esto de la invasión del espacio público es algo interesante que se puede analizar en cualquier ciudad.Por ejemplo, en San Pedro debería hacerse un estudio de cómo los vecinos se han ido comiendo el espacio público. Es tan importante fijar con exactitud la línea oficial, que la ley establece que en las ciudades de cierta magnitud, es obligatorio contar con un plano para definir claramente por donde tienen que ir las edificaciones. Ejemplo, hay sectores en que los vecinos llegan a incorporar grifos a sus antejardines, ¿Pueden llegar a adquirir estos espacios?, ¿qué medidas puede adoptar la municipalidad?No, bajo ningún respecto pueden adquirir, puesto que se trata de bienes nacionales de uso público. Lo que se puede hacer es aplicar el artículo 148 de la LGUC que dice El Alcalde, a petición del Director de Obras, podrá ordenar la demolición, total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos:1.- Obras que se ejecuten en disconformidad con las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza General u Ordenanza Local Respectiva.2.- Obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro o en bienes de uso público, sin la autorización correspondiente.3.- Obras que no ofrezcan las debidas garantías de salubridad y seguridad, o que amenacen ruina.4.- Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones señaladas en los artículos 121º, 122º y 123º, que no se hubieren demolido al vencimiento de los plazos estipulados.Lo que corresponde hacer es pedir demolición. Esto sin perjuicio de que las facultades de las gobernaciones para ordenar el desalojo, aun con auxilio de la fuerza pública de los que invadieren los bienes nacionales de uso público.

El inciso 2º del artículo 46 habla de planes seccionales que a diferencia de los planos, que son una ventana para aumentar el detalle de la regulación, el plan seccional se puede estudiar en aquellas comunas en que no exista un plan regulador. “En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse Planes Seccionales, los que se aprobarán conforme a lo prescrito en el inciso primero del artículo 43.”La verdad es que no es ese el exacto sentido de los planes seccionales, porque la idea es poder establecer un instrumento de ordenación de algún sector de la comuna que no cuenta con plan regulador, independiente de que la principal ciudad de la comuna lo tenga. Ejemplo, el caso de Concepción cuando incluía a San Pedro y a Lomas Coloradas, en que dichas localidades en sus orígenes tenían un plan seccional y no un plan regulador integro, con todas las complejidades.

Este es el sentido que se le ha dado a esta norma, pero que se rige por las mismas formalidades de aprobación que el plan regulador, establecidas en el artículo 43 y en el 2.1.14 de la OGUC.

Límite urbano.

Se definió a propósito de la determinación del suelo urbano, pero curiosamente el artículo 53 de la LGUC, establece la posibilidad de que aquellas comunas que no cuenten con plan regulador puedan tener a lo menos un límite urbano, cuya forma de aprobación es la misma del artículo 43, pero que se diferencia del plan en que lo único que se determinará, en este caso, es cual es el polígono que encerrará y que se pretende establecer como suelo urbano. Suelo urbano es lo que está al interior de este polígono cuyo perímetro es el límite urbano.El archivo nacional de instrumentos de planificación territoriales, al establecer la comuna señala qué instrumentos tiene esta. Así, hay algunas que tienen límite urbano como única expresión de planificación territorial.La pregunta que hay que hacerse es para qué sirve establecer un límite urbano si no hay una ordenanza que establezca las normas urbanísticas que se aplicarán al interior de ese suelo urbano.El artículo 55 dice “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones.”Señala que no se podrá construir fuera de los límites urbanos establecidos EN LOS PLANES REGULADORES, no en un instrumento que se denomina simplemente límites urbanos. Pero esto apunta a la idea de poder separar a lo menos donde se puede construir, por ser suelo urbano, de donde no se puede construir. ¿Servirá para regular las velocidades de circulación? No porque esto lo establece la ley del tránsito.En este punto debe tenerse en cuanta, además, la definición de suelo rústico establecido en el artículo 1º del DL 3516, que señala “fuera de los límites establecidos en los planos reguladores”. Por ello, tampoco servirá para estos efectos el límite urbano que se fija sin tener un plan regulador. Entonces, ¿Para que se fija este límite si no sirve para lo establecido en los artículos 55 de la LGUC y el 1º del DL 3516?Se ha entendido, pero con una concepción muy amplia, que la expresión planes reguladores utilizadas por los artículos señalados, se utiliza como sinónimo de instrumentos de planificación. Por lo que, por ejemplo, el artículo 55 debe entenderse como “fuera de los límites urbanos establecidos en los instrumentos de ordenación territorial”, dentro de los cuales está el artículo 53. De esta forma adquiere sentido la afirmación según la cual el límite urbano sirve para determinar un polígono donde se puede construir. Pero la interpretación anterior no se adecua al texto de la ley. Por parece conveniente adecuar la ley, ya que de lo contrario esto queda entregado a decisiones administrativas que, en ocasiones, adolecen de criterio. Desde el punto de vista del profesor esto no sirve para nada. No hay nada en la ley que permita validar que el suelo ubicado al interior del límite urbano establecido como instrumento de ordenación territorial, sin un plan regulador, tiene un uso distinto que el suelo ubicado afuera. Pero con esta interpretación pierde sentido la norma y hay reglas de interpretación que señalan que debe preferirse aquella interpretación con la que se le da utilidad o sentido a las normas.

Ejecución del Plan.

LA EJECUCIÓN PÚBLICA DEL PLANEAMIENTO Para poder materializar las proyecciones que hace el plan regulador la ley consagra 3 herramientas establecidas en el artículo 51 de la ley: Artículo 51º.- Los trazados de los Planes Reguladores Comunales se realizarán por el municipio mediante;(a) las expropiaciones derivadas de la declaración de utilidad pública contenida en el artículo 59º;(b) las adquisiciones hechas en licitación pública o compra directa por la Municipalidad, de acuerdo con su Ley Orgánica. En el caso de compra directa, el precio no podrá exceder de la tasación respectiva que efectúe la Dirección de Obras Municipales. Para estas adquisiciones, no regirá lo dispuesto en el artículo 49º de la Ley Nº 17.235, y(c) las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios públicos y otros fines. (Cesiones forzadas y gratuitas en los procesos de urbanización).

LA EXPROPIACION.

La Constitución Política del Estado de Chile, establece una protección del derecho de propiedad en sus diversas especies con las obligaciones y limitaciones que derivan de su función social, las que sólo pueden establecerse por ley y siempre que no afecten la esencia del derecho. Señala que nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de algunos de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional, calificada por el legislador, previo pago de la indemnización y permitiendo al expropiado reclamar tanto de la legalidad del acto expropiatorio como del monto de la indemnización. A falta de acuerdo, ella debe pagarse de contado, en dinero efectivo y previo a la toma de posesión del bien expropiado.- (Puede recaer tanto en bienes muebles como en bienes raíces. Ejemplo: hay casos en que se han expropiado árboles. En este caso interesa la expropiación de los bienes inmuebles puesto que es la más utilizada para la materialización del plan regulador comunal.)Por su parte, la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones1. fija los trámites que habrán de seguirse para expropiar un bien y que podríamos sintetizar en las siguientes etapas: a)Fijación de la indemnización provisional por una comisión de peritos; b)acuerdo expropiatorio; c) procedimientos de reclamo, tanto respecto de la legalidad de la expropiación como del monto de la indemnización provisoria fijada y, d) toma de posesión.Una vez pagada al expropiado o consignada a la orden del Tribunal el total de la indemnización convenida o de la provisional, si no hubiere acuerdo, el dominio del bien expropiado quedará radicado, de pleno derecho, a título originario en el patrimonio del expropiante, lo que determina que nadie puede invocar una acción o derecho respecto del dominio, posesión o tenencia del bien expropiado por causa existente con anterioridad. En esa misma oportunidad, se extinguirá, por el ministerio de la ley, el dominio del expropiado sobre el bien objeto de la expropiación o sobre la parte de éste

1 D.L. 2.186, de 1978, D.O. 9.6.78

comprendida en ella, así como los derechos reales, con excepción de las servidumbres legales, que lo afecten o limiten. Se extinguirán, también, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros, y todas las prohibiciones, embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Finalmente, una vez consignado el monto provisional de la indemnización, se puede y se debe solicitar al tribunal se le autorice a tomar posesión material de los inmuebles. Si no lo hiciere dentro de los 60 días siguientes, el expropiado puede solicitar se declare la caducidad del acto expropiatorio. Desde luego, no es éste el lugar adecuado para exponer en detalle el concepto, requisitos y procedimiento de la expropiación2

Causales de Expropiación.-

La Ley General de Urbanismo y Construcciones señala en el art. 51 que “los trazados de los planes reguladores comunales se realizarán por el Municipio mediante: a) las expropiaciones derivadas de la declaración de utilidad pública contenida en el artículo 59”; éste, agrega, que se declaran “de utilidad pública, por los plazos que se indican en los incisos siguientes, los terrenos localizados en áreas urbanas y de extensión urbana consultados en los planes reguladores comunales e intercomunales destinados a 1) vías expresas, 2) troncales, 3) colectoras, 4) locales y 5) de servicio y 6) parques intercomunales y comunales, 7) incluidos sus ensanches”. En términos similares, la Ley Orgánica de Municipalidades, dispone que “La adquisición del dominio de los bienes raíces se sujetará a las normas del derecho común. Sin embargo, para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador comunal, las municipalidades estarán facultadas para adquirir bienes raíces por expropiación, los que se declaran de utilidad pública” (art. 33).La ley permite la expropiación en áreas urbanas y de extensión urbana. Los planes reguladores no podrán declarar de utilidad pública terrenos ubicados en áreas rurales. Así lo señala expresamente el inciso quinto de este artículo.Para que los terrenos queden afectados es necesario que así esté contemplado en los planes reguladores comunales e intercomunales que estén vigentes, sin que se pueda extender en caso alguno a los proyectos de modificación de estos instrumentos de planificación.

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? Al respecto puede consultarse “La Expropiación ante el Derecho Civil. Daniel Peñailillo Arévalo. Editorial Jurídica de Chile.

Recordemos que la ley no define lo que debe entenderse por vías expresas, troncales, colectoras, locales y de servicio y que la Ordenanza General efectúa la clasificación atendiendo a su función principal, sus condiciones fundamentales y estándares de diseño, las vías urbanas de uso público intercomunales y comunales destinadas a la circulación vehicular. Sólo se considerarán franjas afectas a utilidad pública los terrenos definidos como vías en la ordenanza del Plan Regulador Comunal o Intercomunal, y graficados en sus respectivos planos ( art. 2.3.1 inc. Final) .

Caducidad de la declaratoria de utilidad pública.

(Hay una causal de utilidad pública de carácter general que permite expropiar para dar cumplimiento al trazado del plan. La legislación urbanística había establecido que en estos terrenos afectos a una futura expropiación no se podía construir. Porque esto implicaría que habría que expropiar no solo el terreno, sino que también la construcción, lo cual saldría más caro, puesto que debe indemnizarse el daño patrimonial efectivamente causado. Por ello, si hay una mejora, como un edificio, habrá que indemnizarlo. Además, como ningún plan regulador se puede ejecutar inmediatamente sino a medida que el presupuesto y las circunstancias lo van permitiendo, la ley establece que los terrenos afectos a futura expropiación no son edificables, y si están edificados, no se pueden ampliar, mejorar o reparar, solo se pueden demoler. Es decir, quedan afectos a una institución denominada congelamiento, Es decir, mantienen el estatus que tenían al momento de aprobarse el plan regulador.

Como la expropiación tardaba años o incluso décadas en materializarse, los terrenos afectos a esta institución se encontraban prácticamente en la ruina, por estar congelados. Así es la municipalidad esperaba a que estos terrenos no valieran prácticamente nada para expropiar.

Esto generó molestias, principalmente en quienes tenían terrenos afectos a expropiación, puesto que ni si quiera podían forzar a la autoridad a comprárselos, porque la compra es voluntaria para la municipalidad. Acá tampoco existe expropiación a petición de parte. La faja de expropiación se fija con el trazado de la línea oficial que divide los terrenos privados de los espacios públicos.

Los terrenos que más se ven afectados son los sitios eriazos puesto que cuando se encuentren afectos a futura expropiación no podrá hacerse nada en ellos. Ante esto se buscó que la autoridad si quería expropiar un terreno debía hacerlo dentro de un plazo más o menos razonable. Por eso, en el año 2004 se modificó el artículo 59 de la LGUC, fijándose plazos en que la expropiación debía materializarse. Después se podrá expropiar pero dejará de estar vigente el congelamiento. Es decir, pasado los plazos fijados por la ley se podrá construir, hacer mejoras, etc. por lo que si se quiere expropiar, deberá pagarse el valor del terreno más la construcción.

El año 2004 los legisladores establecieron un plazo de 5 o más años.

Dispone el art. 59 de la LGUC que los plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pública de los terrenos ubicados en el área urbana, según su destino, serán de diez años para las vías expresas, y de cinco años para las vías troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales. Agrega que en los terrenos ubicados en áreas de extensión urbana, cualquiera sea su destino, el plazo de caducidad será de diez años.-Atendido a que la caducidad de las causales de expropiación sólo fueron establecidas en el año 2004, para determinar la vigencia de las mismas debemos atenernos a tres factores: a) si ellas existían o no al momento de entrar en vigencia la ley 19939, b) Si ellas se refieren a un área urbana o de expansión urbana; y c) si ellas se refieren a vías expresas o a vías troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales:

A) Planes reguladores que establezcan declaratorias de utilidad pública a partir del 13 de febrero de 2004:

Tratándose de planes reguladores que establezcan vías expresas en áreas urbanas, el plazo de caducidad es de 10 años a contar de la vigencia del plan, sin posibilidad de prórrogaEn el caso de las vías troncales y colectoras y de los parques intercomunales y comunales en áreas urbanas, el plazo es de cinco años, con posibilidad de prórroga, por una sola vez, por igual período. La prórroga se tramitará conforme al procedimiento establecido para la modificación del respectivo instrumento de planificación territorial. (Es demasiado largo el proceso de prórroga).Si se trata de terrenos ubicados en áreas de extensión urbana, cualquiera sea su destino, el plazo de caducidad de los será de diez años a contar de la vigencia del plan, pudiendo prorrogarse por una vez por igual lapso.B) Planes reguladores que contaban con declaratorias de utilidad pública al 13 de febrero de 2004.Para evitar problemas de interpretación en cuanto a la forma de computar los plazos de caducidad respecto de las declaratoria de utilidad pública de inmuebles destinados a vías expresas, troncales, colectoras, locales y de servicios y parques intercomunales y comunales, incluidos sus ensanches, que se encontraban vigentes al 13 de febrero de 2004, fecha de publicación de la ley, su artículo transitorio dispuso que éstas caducarán automáticamente junto a todos sus efectos, en los mismos plazos indicados establecidos en el artículo 59, y contados desde que se efectuó la respectiva declaratoria. Pero agregó, y esto es lo importante, que ellas se mantendrían vigentes, en todo caso por un plazo de cinco años desde la entrada en vigencia de la presente ley si los lapsos faltantes fueran inferiores. El legislador quiso establecer, “en todo caso”,un plazo mínimo de cinco años para dar un tiempo suficiente para que los municipios pudieran solucionar los problemas que surgirían de caducar inmediatamente las declaraciones de utilidad pública que llevaren más de cinco o diez años, estableciendo un plazo adicional de cinco años para que las autoridades puedan materializar las expropiaciones evitando así las situaciones graves de inoperancia en que quedarían los instrumentos reguladores de no haber establecido un periodo de transición. La solución planteada dejó, sin embargo, importantes vacíos que no es posible solucionar sin una nueva modificación legal que interprete esta norma transitoria para evitar los inconvenientes que de seguro se producirán en la aplicación práctica de la caducidad. Veamos algunos de ellos. (Ejemplo: si un plan regulador intercomunal establece una vía expresa el año 2002. Habrá un plazo de 10 años para expropiar. En este caso no se aplica la norma transitoria porque el plazo de caducidad será mayor al de 5 años establecido por esta.) c) Situación de las declaratorias de utilidad pública en áreas rurales existentes al 13 de febrero de 2004.-Dice el art. transitorio , que desde la fecha de publicación de la Ley Nº 19.939, han caducado de pleno derecho a partir de esa fecha.(Luego de los 5 años, el año 2009, comenzaron a caducar las causales de expropiación, por lo que se tuvo que renovar por un año más, desde el 2004, el plazo mínimo de expropiación. El año 2010, no se renovó el plazo, por lo que a partir del 13 de febrero de dicho año han empezado a desaparecer de los planes reguladores, trazados proyectados como futuras vías porque ya no se pueden expropiar. Además podía haber un problema de derechos adquiridos.

El congelamiento lo consagra el artículo 59 cuando señala que “En los terrenos afectos a la declaración de utilidad pública y, mientras se procede a su expropiación o adquisición, no se podrá aumentar el volumen de las construcciones existentes a la fecha de aprobación del respectivo plan regulador, en la parte del inmueble que esté afecta a dicha declaratoria si ésta fuere parcial.” Lo que se quiere decir es que el coeficiente de constructibilidad que tenga este terreno queda congelado. No puede construirse o aumentarse el volumen de las construcciones. Si estuviere construido el artículo 121 agrega otras cosas que no se pueden hacer en el terreno.Este artículo dice que “En los terrenos a que se refiere el artículo 59º no podrán efectuarse nuevas construcciones y si estuvieren edificados, no será permitido reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos.” ¿Qué se puede hacer con ellos entonces? Se puede seguir usándolos, puesto que no se pierden, ni se perderán mientras no sean expropiados. Como este problema era a la vez la solución que tenían las municipalidades para poder concretar los trazados, porque si la construcción no podía ser reconstruida, alterada, ni reparada, el solo transcurso del tiempo transformaría la construcción en una obra ruinosa, que no tendría el valor original y que no servía para mucho porque no se podría construir en ella. Cuando los terrenos estaban en este estado la municipalidad expropiaba porque ya no valían tanto como antes. Por otro, lado si se permitía la construcción iba a aumentar el valor del bien de manera que nunca iba a haber presupuesto para poder expropiar. Esto producía un perjuicio a los propietarios de los terrenos afectos a expropiación.)(Cabe destacar que no hay un plazo para las vías locales y de servicios. Esta omisión debe salvarse por lo señalado en el artículo 33 de la ley 18695 LOC de municipalidades.)

Efectos de la Caducidad

Si transcurridos los plazos originales y en su caso, las prórrogas, los terrenos afectados no hubieren sido expropiados, caducará automáticamente la declaratoria de utilidad pública y todos sus efectos. (Es decir, no se podrá expropiar por dicha causal y desaparece el congelamiento). (¿Puede empezarse a construir? Hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 57 de la LGUC que señala que “El uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito.” ¿Pero que puedo hacer en un terreno? Lo que dice el plan regulador. ¿Qué dice el plan regulador en este caso? Que va una calle, por lo que no se podrá construir. Por eso habrá que modificar conjuntamente el plan regulador si opera la caducidad. Porque si se mantiene el uso proyectado, no se podrá construir porque dicho uso según el plan es una calle. Por eso deben darse usos alternativos.) Por ello el artículo 59 señala que “ las nuevas normas urbanísticas aplicables a dichas áreas deberán ser fijadas dentro del plazo de seis meses, contado desde la caducidad de la declaratoria, por la municipalidad respectiva, mediante decreto alcaldicio, previo informe de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, asimilándolas a las de la zona predominante de las adyacentes al terreno. Mientras no ocurra aquello, los inmuebles deberán regirse por lo dispuesto en el art. 2.1.2 de la OGUC, es decir, es decir, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y por la Ordenanza General.” (Si no se cambian las normas urbanísticas no se puede construir). (Se establece que se debe asimilar al uso de suelo adyacente que predomine, puesto que la municipalidad podría establecer normas tan estrictas que en los hechos impidan la construcción). (Se dictarán las normas por el alcalde, sin el concejo municipal y previo informe de la SEREMINVU que no se requiere que sea favorable. ESTA ES UNA FORMA ESPECIAL DE MODIFICACIÖN DE UN PLAN REGULADOR.)

¿Qué pasa si caducó la causal de expropiación, se cambiaron las normas urbanísticas por la municipalidad, pero se siguen requiriendo esos terrenos? La norma dice que Caducada la declaratoria de utilidad pública, el inmueble afectado no podrá ser declarado nuevamente afecto a utilidad pública para los mismos usos incluidos en una declaratoria anterior (para eso está la prórroga), a menos que el acto expropiatorio se dicte dentro del plazo de sesenta días contado desde la fecha de entrada en vigencia de la nueva declaratoria. Expirado dicho plazo, caducará automáticamente la declaratoria de utilidad pública. (Se modifica el plan regulador recurriendo al trámite completo para volver a establecer una causal de utilidad pública y dentro de los 60 días siguientes a la fechad de entrada en vigencia de la modificación se debe dictar el decreto expropiatorio, si no se hace dentro de dicho plazo, cae inmediatamente esta declaratoria de utilidad pública. El problema es que como debe recurrirse al procedimiento de modificación que es demasiado largo, en el intertanto puede que se construya en el terreno que se quiere volver a afectar por una causal de expropiación, por lo que se tendrá que expropiar el terreno junto con las construcciones.Si se pasa el plazo de 60 días la ley dice que caduca la declaratoria, el problema es que el plan ya estará modificado y dice que esto es calle. ¿qué habrá que hacer entonces?, ¿Fijar las normas urbanísticas? Pero en este caso la ley no obliga a ello.) (Esta caducidad es peligrosa puesto que impide que lo proyectado en el plan se materialice. Se produce además el siguiente problema: Cuando en un terreno afecto a expropiación el propietario quiere desarrollar un proyecto debe entregar la porción de terreno afecta a expropiación urbanizado. Esto significa que en parte de lo que el plan regulador proyecte, puede que la carretera o camino esté hecho porque el propietario se anticipó a la expropiación, quiso urbanizar y para poder hacerlo tuvo que construir a su costa el camino. Esto quedará construido. Al lado hay otro propietario que no hizo nada y esperó que le expropiaran sin que esto ocurriera, por lo que pasaron los plazos de caducidad y la causal cayó, por lo que su terreno no será objeto de futura expropiación.Por lo anterior, habrá parte del camino construido por el particular que urbanizó su terreno afecto a expropiación y otra parte no construida porque el dueño de esa porción no construyó. Por lo tanto, la carretera o camino no servirá para nada.)

Expropiación para Redes Locales y Plazas

El actual art. 59 si bien declara de utilidad pública los terrenos destinados a vías locales, no fija plazo para materializar la expropiación, lo que podría interpretarse como que no hay plazo de caducidad. Ahora bien como el municipio conserva su facultad de expropiación por aplicación de las atribuciones que le entrega su ley orgánica y específicamente del art. 33. que establece como principio general el de que, para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador, las municipalidades están facultadas para adquirir bienes raíces por expropiación, los que declara de utilidad pública. Agregando enseguida que : “Asimismo, decláranse de utilidad pública los inmuebles destinados a vías locales y de servicios y a plazas que hayan sido definidos como tales por el Concejo Municipal a propuesta del alcalde, siempre que se haya efectuado la provisión de fondos necesarios para proceder a su inmediata expropiación.”, de donde debe concluirse que en este evento, la afectación a expropiación sólo opera en la medida de que existan fondos disponibles para ello. (Como fue incorporada esta norma conjuntamente con la modificación del artículo 59 hay que hacerla calzar con esta norma. Pero esto es imposible si pensamos que están mencionadas en las dos normas. Esto porque ¿Quién las establece? ¿El plan regulador? Porque el 33 se refiere a las definidas por el concejo municipal a propuesta del alcade,

es decir, no son las establecidas en el plan regulador. Lo que está diciendo es que hay que ponerse de acuerdo por donde debe ir una plaza o una vía local o de servicio, siempre que tengan los fondos y quedarán afectas a utilidad pública y se procederá a su inmediata expropiación. El problema no tiene solución práctica. Lo que se suma a que los planes reguladores han fijado y trazado vías locales y de servicios que no están expropiadas. Pero estas no se expropian por el artículo 59, sino por el 33. No tienen plazo de caducidad porque el artículo 59 no se los fijo, luego ¿cómo se pedirá a la municipalidad que fije normas urbanísticas, ya que solo se puede pedir esto si ha operado la caducidad?, ¿en qué categoría quedan las vías locales y de servicio trazadas en los planes reguladores?).

Expropiación para Equipamiento Comunitario

El actual art. 59 tampoco autoriza a la Municipalidad para decretar una expropiación para obtener terrenos de equipamiento comunitario, posibilidad que sí estaba ampliamente reconocida en el texto original al incluir “aquellos (terrenos) destinados para el equipamiento comunitario, tales como escuelas, hospitales, jardines infantiles, retenes de Carabineros y oficinas o instalaciones fiscales y municipales.”Al igual que en las vías locales, no debe interpretarse la omisión como un impedimento a la Municipalidad para expropiar un terreno para construir un hospital, liceo u otro tipo de equipamiento porque no hay ley general o especial que así lo autorice, ya que el mismo art. 59 en su nuevo texto dispone en el inciso final que “Lo dispuesto en los incisos precedentes no afectará ni se aplicará en modo alguno a los procesos de expropiación autorizados en otras normas legales y, ya advertimos que el . artículo 33 de la ley Orgánica Constitucional de Municipalidades establece como principio general la facultad de las municipalidades de expropiar para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador, sin limitaciones de ninguna especie.-

2.- LA COMPRA DIRECTA

Dice el art. 51 letra c) de la LGUC que Los trazados de los Planes Reguladores Comunales se realizarán por el municipio mediante; (b) las adquisiciones hechas en licitación pública o compra directa por la Municipalidad, de acuerdo con su Ley Orgánica.Al ser persona jurídica puede comprar.

B. Cesion Gratuita de terrenos para circulación, áreas verdes, actividades deportivas y recreacionales y para equipamiento.-

Los trazados de los planes reguladores comunales se realizan por el Municipio3. –dice el art. 51 letra c) de la LGUC- a través de las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios públicos y otros fines. Desarrollando lo anterior, el art. 70 de la Ley agrega que en toda urbanización de terrenos se cederá gratuita (sin que medie indemnización) y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que

3 No estamos convencidos de que sea una ejecución pública del planeamiento ya que es el urbanizador el que deberá cumplir con esta obligación y no el municipio como afirma el art. 51 letra c) de la LGUC,

señale la Ordenanza General. (Esta cesión operará por el solo ministerio de la ley, desde el momento en que la dirección de obras municipales reciba las correspondientes obras de urbanización. A este acto administrativo, en que se verifica que las obras se ejecutaron conforme a la normativa vigente, la ley le atribuye un efecto jurídico cual es que estos terrenos salen del patrimonio del propietario y pasan a ocupar la categoría de bienes nacionales de uso público o de bienes municipales dependiendo de cual es el destino de dichos bienes. Este destino puede ser calles, pasajes, áreas verdes como espacio público, o áreas destinadas al tránsito peatonal, equipamiento, etc. La condición para que opere es que haya urbanización). La cesión forzada es un instrumento que permite incorporar gratuitamente al dominio público un porcentaje de los terrenos que se urbanicen y que se destinen a circulación, áreas verdes, actividades deportivas o recreacionales y para equipamiento.-Dice el art. 134 de la LGUC que, para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deberá ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa, y de servicio del terreno. En consecuencia, la urbanización es la gestión que tiene por objeto dotar a un terreno de las infraestructuras y servicios necesarios para desarrollar una actividad y que de acuerdo a la Ordenanza se ejecutan en el espacio público o en el contemplado como tal en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial o en un proyecto de loteo. Existiendo obligación de urbanizar, existe también la de ceder un porcentaje de la superficie total para destinarla a viarios, áreas verdes, y equipamiento.

Superficie a ceder gratuitamente

La Ley se remite a la Ordenanza General para los efectos de determinar la superficie que debe cederse gratuitamente, pero precisa que ésta no podrán exceder del 44% de la superficie total del terreno original. También aclara que esta exigencia debe ser aplicada proporcionalmente en relación con la intensidad de utilización del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificación territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General y que fijará, asimismo, los parámetros que se aplicarán para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano por densificaciónLa Ordenanza precisa en el art. 2.2.5 que para satisfacer las necesidades de áreas verdes, equipamiento, actividades deportivas y recreacionales y circulación, a que se refiere el artículo 70º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en los loteos se deberá ceder gratuitamente las superficies de terreno que resulten de la aplicación de la siguiente tabla:VER TABLA

Oportunidad en la que opera la cesión.-

Según lo señalado en el art. 135 de la LGUC, terminados los trabajos de urbanización, se solicitará su recepción al Director de Obras. Cuando la Dirección de Obras Municipales acuerde la recepción indicada, se considerarán, por este solo hecho, incorporadas al dominio nacional de uso público todas las calles, avenidas, plazas y espacios públicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada. Es decir, por el solo ministerio de la ley los terrenos cedidos, que hasta ese momento eran de propiedad del urbanizador, pasan al dominio público nacional de uso público, por lo que no es necesario efectuar inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces para que opere la transferencia. La OGUC agrega que las cesiones gratuitas de terreno se perfeccionarán al momento de la recepción definitiva de las obras

de urbanización. En caso que el proyecto consulte recepciones parciales, el propietario deberá entregar, al menos, las superficies de cesión en forma proporcional a la superficie de terreno que represente cada una de dichas partes.(art. 2.2.4)

Naturaleza Jurídica de los Bienes Destinados a Equipamiento.-

El art. 135 citado dispone que con la recepción final todas las calles, avenidas, plazas y espacios públicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada se incorporan al dominio público de uso público, es decir, se transforman en bienes nacionales de uso público o bienes públicos como los llama el art. 589 del Código Civil.Inicialmente, esta norma nada decía en qué condiciones quedan los bienes destinados a equipamiento. No podía por analogía incluirse en la categoría anterior si el legislador no se refería expresamente a ellos. Hoy en día el problema se solucionó con una modificación al art. 135, así este artículo señala “Terminados los trabajos a que se refiere el artículo anterior, o las obras de edificación, en su caso, el propietario y el arquitecto solicitarán su recepción al Director de Obras Municipales. Cuando la Dirección de Obras Municipales acuerde la recepción indicada, se considerarán, por este solo hecho, incorporadas:a) Al dominio nacional de uso público, todas las calles, avenidas, áreas verdes y espacios públicos en general, contemplados como tales en el proyecto, yb) Al dominio municipal, los terrenos cedidos de conformidad al artículo 70 de esta ley para localizar equipamientos. Para el solo efecto de mantener la historia de la propiedad raíz, dichos terrenos se inscribirán a nombre del municipio respectivo, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, presentando el certificado de recepción definitiva. La Ordenanza General indicará las menciones que deberá incluir el certificado para poder ser inscrito en el mencionado Registro.”Son estos últimos los que le interesan a la municipalidad puesto que puede ingresar a su patrimonio hasta un 4% del terreno que se urbaniza. Esto es una fuente de incremento patrimonial para la municipalidad. La municipalidad puede disponer de él, a diferencia de los de la letra a), pero con una pequeña limitación establecida en parte final del inciso 1º del artículo 70 que señala que “La municipalidad podrá permutar o enajenar los terrenos recibidos para equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicación y espacio más adecuados.” Esto disposición es solo la excusa que utilizan las municipalidades para poder enajenar estos terrenos. La ley les permite enajenarlos o permutarlos y no las obliga a destinar los fondos a una cuenta de reserva que les permita después ubicar las instalaciones en una ubicación y espacio más adecuada, por lo que dichos fondos que obtienen de la venta de este 4% pasan a gastos generales.

Permuta o Enajenación de terrenos recibidos para equipamiento.

El artículo 70 faculta a la Municipalidad para permutar o enajenar los terrenos recibidos para equipamiento con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicación y espacio más adecuados. Agrega el art. 2.2.6 de la OGUC que los nuevos emplazamientos deberán ser concordantes con los usos de suelo de las zonas definidas en los instrumentos de planificación territorial respectivos.

Cesión Forzada y Expropiación.-

El art. 70 de la LGUC dispone que si el instrumento de planificación territorial correspondiente contemplare áreas verdes de uso público o fajas de vialidad en el terreno respectivo, las cesiones se materializarán preferentemente en ellas. Ya sabemos que estas superficies según el art. 59 de la misma ley están declaradas como de utilidad

pública y afectadas a futura expropiación. Esto significa que dichas áreas se deben incluir como cesiones gratuitas y no como expropiaciones, en el evento de que el propietario las urbanice. Por ende, si una parte de un terreno está afectada a futura expropiación, por ejemplo, por ensanche de la calle que enfrenta, y el propietario lo urbaniza, la parte afectada por el ensanche pasará a ser bien nacional de uso público al recibirse la urbanización, sin que opere al respecto un proceso de expropiación.

Constitucionalidad De La Cesión Forzada.-

Si consideramos que el art. 19 Nº 24 de la Constitución consagra el derecho de propiedad en sus diversas especies, y que sólo permite su privación mediante ley expropiatoria por causa de utilidad pública o de interés nacional, calificada por el legislador y previo pago de la indemnización correspondiente, podría pensarse que la institución de la cesión forzada contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones se encuentra derogada por ser incompatible con las disposiciones de la Carta Fundamental ya que priva, sin expropiación y sin pago de indemnización, los terrenos todas las calles, avenidas, plazas y espacios públicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada.-Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Constitucional4, nos inclinamos por pensar que, en principio, no habría incompatibilidad entre esta institución y la garantía del derecho dominical ya que, como señala el considerando décimo de la sentencia citada:a) “Las cesiones de terreno, lejos de constituir un daño patrimonial para el dueño procuran un beneficio pecuniario para él, pues el valor de los terrenos urbanizados, es superior al valor de dichos terrenos sin urbanizar, incluyendo por cierto, en este último, los costos que demanda la urbanización tanto para la ejecución de las obras respectivas como aquellos que derivan de la pérdida de superficie por las cesiones gratuitas. Esta es una realidad constitutiva de un hecho público y notorio que no se puede ignorar;b) Las cesiones gratuitas se efectúan o entran en escena en el caso que el titular del dominio, por su propia y libre voluntad resuelve urbanizar, mal podría entonces siquiera pensarse que afectan el derecho de propiedad que la Constitución le asegura, ya que resultaría absurdo que el propietario persiguiera causarse un daño patrimonial a si mismo;c)La cesión forzada robustece el derecho de propiedad, pues persiguen, básicamente, evitar el deterioro de las propiedades vecinas, para lograr un desarrollo armónico y equitativo de las ciudades frente a aquel que, con legítimo derecho, solicita modificar el entorno urbano existente en su propio y personal beneficio; Se trata entonces de conciliar en forma prudente y justa los intereses personales del urbanizador, con los de la sociedad toda, arbitrando los medios necesarios para que el Estado cumpla su función primordial, cual es el bien común”.Además, como ya lo había dejado en claro la Corte Suprema hacía mucho tiempo, la incorporación al dominio público que hace la Municipalidad de los terrenos del urbanizador, es la consecuencia de un convenio libremente celebrado entre las partes, a las cuales voluntariamente se sometió el urbanizador para obtener el permiso para urbanizar, obligándose a desprenderse de una parte de la superficie que proyectaba urbanizar5.

4 Fallo de 15 de Abril de 1997, que rechaza requerimiento de un grupo de senadores en cuanto se declare insconstitucional el D.S. 171, del MINVU, D.O.17.1.97, que modifica la Ordenanza General en lo relacionado a los porcentajes a ceder .

5 Corte Suprema. Recurso de Inaplicabilidad.9.9.1952. en Rev. Dº y Jurpdcia. T. XLIX, segunda parte, sección primera, pag. 307

Con todo, el debate no está cerrado, sobre todo por la forma en que la Ordenanza General ha reglamentado los casos en que se entiende que debe urbanizarse y, por ende, cederse.-Esto debe relacionarse con el artículo 69 de la LGUC que señala que Todo plano aprobado de subdivisión, loteo o urbanización pasará automáticamente a ser parte del Plan Regulador de la Comuna.

LA TRANSFORMACION MATERIAL DEL INMUEBLE: La urbanización.-

Es el supuesto de la cesión obligatoria y gratuita.Hay que tener presente que no es lo mismo urbanización que obras de urbanización.El proceso de construcción se ejecuta en una primera fase en terrenos baldíos carentes de los servicios básicos, de la estructura vial, de áreas verdes y de equipamiento, y la labor del agente inmobiliario será urbanizarlos a fin de dejarlos aptos para la construcción. Esta transformación material del terreno es lo que llamamos urbanización y según el art. 134 de la LGUC obliga a ejecutar el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa, y de servicio del terreno. Todo lo anterior se debe hacer para urbanizar un terreno, para ello el artículo indica las obras que deben ejecutarse para que quede urbanizado. Pero el concepto de urbanización solo se aplica cuando estas obras se ejecutan o deben ejecutarse en el espacio público proyectado en el respectivo terreno. En otras palabras, la urbanización y su consecuencia, esto es, la cesión forzada solo se considera en la medida de que en un terreno se pretenda abrir una calle, prolongar o ensanchar la ya existente o cuando en dicho terreno el plan tiene proyectada una calle o un trazado vial. Según el artículo 1.1.2 urbanizar es ejecutar, ampliar o modificar cualquiera de las obras señaladas en el artículo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que correspondan según el caso, en el espacio público o en el contemplado con tal destino en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial o en un proyecto de loteo. Las obras señaladas por el artículo 134 son 1) pavimento de las calles y pasajes, 2) las plantaciones y obras de ornato, 3) las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas lluvias, y las 4) obras de defensa y de servicio de terreno.Ejemplo: Hay un terreno ubicado a 600 metros de donde termina el pavimento, el tendido eléctrico y la red de agua potable y alcantarillado. Es decir, en los hechos es un campo, pero jurídicamente se trata de suelo urbano puesto que está dentro de los límites urbanos. El propietario quiere construir viviendas en dicho terreno. Lo primero que tendría que saber es si el uso de suelo residencial está permitido en ese sector, para lo cual habrá que consultar el plan regulador. Si está permitido el uso residencial, para poder construir, tendrá que dotar al terreno de agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, etc. O sea, el señor tendrá que ejecutar obras de urbanización en el terreno. ¿Por eso entenderemos que es una urbanización en los términos establecidos en la ley y en la OGUC? No, porque el no está proyectando en ese terreno una nueva vía pública. No está haciendo caminos para ingresar a cada uno de los lotes, puesto que todos tienen acceso a la vía pública. Sin embargo, Hay que tener presente lo que señala el inciso 2º del artículo 122 que señala que “Si con posterioridad a la cesión gratuita caducare la declaratoria de utilidad pública, el cedente podrá solicitar a la municipalidad la restitución del inmueble cedido. La municipalidad deberá realizar dicha restitución, a título gratuito, en un plazo no superior a tres meses desde el requerimiento. Los costos que se originen serán de cargo del solicitante.” Solo se aplica este caso, no es una consagración en forma general de la retro-cesión. Esta mal ubicada. Debió estar en el artículo 59.

Casos en que debe urbanizarse un terreno

Los casos en que corresponde esta obligación se encuentran señalados en el artículo 2.2.4 de la Ordenanza y son: 1. Cuando se trata de un loteo, esto es, la división de un predio en nuevos lotes que contempla la apertura de vías públicas. En tales casos el propietario estará obligado a ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y aguas lluvia, y las obras de defensa y de servicio del terreno. Asimismo, la aprobación del loteo estará sujeta a las cesiones gratuitas de terreno dispuestas en el artículo 70 del mismo cuerpo legal y en el artículo 2.2.5. de la Ordenanza y que luego analizaremos con más detención.-

2. Cuando se trate de proyectos acogidos a la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo predio esté afecto a utilidad pública por el Instrumento de Planificación Territorial. Por ejemplo, que haya trazado una calle el plan regulador. En estos casos, el propietario estará obligado a urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en el citado instrumento. En el resto del condominio no pasará nada.3. Cuando se trate de la división de un predio que está afecto a utilidad pública por el Instrumento de Planificación Territorial. No contempla la apertura de vías públicas por iniciativa del propietario. Como si hubiese una calle y al costado un terreno que colinda al fondo con un río y el loteo se haga trazando líneas perpendiculares a la calle y al río, pero que en una parte el terreno esta afecto a expropiación.. En tal caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenación de los sitios resultantes, el propietario deberá urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en el citado instrumento, con un máximo del 30% de la superficie de éste. El problema que se presenta en el caso del número 2 y 3 es la caducidad de la causal de expropiación, puesto que una vez que opere dicha institución no será obligatorio urbanizar, ni ceder forzosamente, por lo que será difícil asegurar la conectividad de nuevos conjuntos habitacionales. No obstante, dada la necesidad de conectar estos conjuntos habitacionales para que sea atractiva su compra, es muy probable que los propietarios de los terrenos abran vías públicas, pero el nuevo problema que surgirá es que, al hacerlo, no estarán obligados a abrir las vías en el lugar en que las proyectaba el plan regulador, sino que las podrán abrir donde estimen más conveniente de acuerdo a su propio proyecto.

Otra forma de ejecutar el plan regulador es la 3.1. OBLIGACION DE TOMAR LA LINEA DE EDIFICACIÓN.

El art. 78 de la LGUC dispone que la Municipalidad podrá declarar que es obligatorio para los propietarios de un inmueble tomar la línea de edificación que determine el plan regulador respectivo, siempre que por lo menos en la misma acera de la cuadra se encuentren en línea de edificación el 60% de la superficie lineal de las construcciones.Las diferencias que se producen entre la línea de edificación y la línea en que efectivamente se encuentran las construcciones, se debe en parte, al hecho que con el correr de los años, los planes reguladores han ido aumentando el espacio público y, por ende, la línea edificación se ha trazado al interior de los terrenos particulares. Esto no quiere decir que se le vaya a expropiar, sino simplemente que la línea de edificación es

más exigente ya que tiene que respetar una mayor profundidad desde la calle, por lo que se tiene que construir más adentro de la propiedad.Es distinta la situación que se produce cuando se cambia la línea oficial. Los efectos jurídicos son distintos. Por esto si se dice que un terreno se encuentra fuera de línea, hay que distinguir de qué línea se trata. Cuando el terreno está fuera de LÍNEA OFICIAL significa que está proyectado un ensanche de la calle, y por lo tanto, eso la parte de la construcción que excede la línea oficial, estará afecto a futura expropiación. Si en cambio, la construcción esta fuera de LÍNEA DE EDIFICACIÓN, esta construcción está respetando el uso permitido por el plan, no está ocupando espacio público, pero si está fuera de norma. Sin embargo, está protegida por el derecho de propiedad. En este caso el propietario no está cometiendo una ilegalidad. Lo que ocurre es que si está fuera de línea oficial, esa porción estará afecta a futura expropiación. Si está fuera de línea de edificación, significa que la municipalidad puede hacer uso de la facultad que le entrega el artículo 78.

Plazo para tomar la Línea.-

La resolución alcaldicia que imponga la respectiva obligación debe fijar un plazo al propietario para adoptar la nueva línea, el que no podrá ser inferior a tres años, plazo que podrá ser ampliado hasta por dos años más por razones fundadas. ( Art. 78 inc. 2º)En resumen: Supuesto que el 60% de la cuadra está en línea de edificación, la municipalidad puede obligar al propietario del terreno a que tome la línea oficial. En otras palabras, le está obligando a demoler todo el frontis del inmueble.Esta institución podría ser más cuestionable que la de la cesión forzada. Esto porque no implica expropiación, por ende, no se privará al propietario del uso de la superficie de su terreno que desocupará al demoler. Esa parte del terreno seguirá siendo del propietario. Lo que ocurre es que no la podrá tener construida, no obstando a que pueda cercar el terreno u ocuparlo como estacionamiento. Este seguirá siendo un espacio privado. ¿Por qué entonces se le prohíbe construir? Por las razones que justificaron que la línea de edificación fuera por tal parte de la manzana. Ejemplo: ¿Qué sucede con Falabella del paseo? Hay que retrotraerse a la ley de urbanismo del año 63.Si un propietario no cumple con la orden de la municipalidad de tomar la línea de edificación en el plazo señalado para ello, ¿Qué mecanismos tiene la municipalidad para obligarlo?

3.5. TRASLADO DE INDUSTRIAS MAL EMPLAZADAS.-Puede que el plan se deba modificar porque la ciudad ha cambiado. Puede ser que lo que antes era un suburbio, ahora forme parte del centro de la ciudad. Esto implica, generalmente, que los usos que tenían dichos suburbios son incompatibles con los nuevos usos que va teniendo el terreno. Por ejemplo, lo que sucede en Hualpén donde se construyeron las industrias, o lo que sucede camino a Coronel donde los polígonos industriales que se habían construido allí, alejados de la ciudad para no provocar molestias, hoy en día se encuentran rodeados de conjuntos habitacionales debido a la expansión de la ciudad. Ante esto, el plan regulador le cambia el uso al suelo prohibiendo lo que antes permitía. Así, si antes se permitía el emplazamiento de industrias, ahora, debido a la llegada de vecinos y a los reclamos de estos, se cambia el uso del suelo y se prohíbe el emplazamiento de industrias. ¿Qué es más fácil? ¿Qué se

vayan las industrias o las poblaciones? Lo más fácil es que se vayan las industrias, incluso desde una perspectiva electoral.Cuando se producen dichos cambios en el uso del suelo, los derechos adquiridos de quienes desarrollaban una actividad que el plan regulador antes admitía, son respetados. En otras palabras, un cambio del uso del suelo, no altera el derecho a seguir desarrollando la actividad que los propietarios desarrollan por habérselos permitido el plan regulador que se modifica. Hay un respeto a los derechos adquiridos. Sin embargo, por algo se cambia el uso del suelo. Se cambia porque ya no se quiere que se desarrollen las actividades que antes se permitían. Ante esto ¿Cómo se logra que, por ejemplo, las industrias que estaban emplazadas en dichas zonas, se vayan si se les está respetando sus derechos ya adquiridos?

En primer lugar el artículo 62 dispone el congelamiento de los terrenos en que se desarrollaba una actividad industrial permitida, al momento de emplazarse en dicho terreno, por un plan que luego fue modificado. Dicha modificación prohibió dicho uso. Este inciso del artículo 62 señala: “Los terrenos cuyos uso no se conformare con los instrumentos de planificación territorial correspondientes, se entenderán congelados. En consecuencia, no podrá aumentarse en ellos el volumen de construcción existente para dicho uso de suelo. Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarán afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aquéllas que tengan un sentido estético que contribuya a mejorar su aspectoSi bien el artículo 62, no señala expresamente que se ha modificado el plan regulador, es la única forma de entender que se desarrolle una actividad industrial en una zona que no admite dicha actividad. Esto debido a que el artículo 57 de la LGUC el plan regulador es obligatorio, y lo que se construya debe observar las normas contenidas en él. El efecto del congelamiento implica que no se puede aumentar el volumen de las construcciones existentes de conformidad al uso de suelo que anteriormente el plan admitía. Este es en principio el único efecto que se produce con el cambio de uso de suelo, respecto de las actividades industriales que ya no se admiten pero que se estaban desarrollando en dicho lugar. Pero este efecto no es menor, pues con el transcurso del tiempo el aserradero finalmente se trasladará, ya sea porque el suelo es muy caro para la actividad que desarrolla, en el sentido de que el uso alternativo del terreno le genera un elevado costo de oportunidad a los propietarios quienes estarán perdiendo dinero estando porque el terreno donde están emplazados es carísimo. Así, la decisión más racional para ellos sería vender el terreno a un muy buen precio e instalarse en otro terreno donde esté permitido el emplazamiento de la industria, el cual es más barato. Con el precio de la venta del terreno, podrán adquirir el nuevo terreno, emplazar la industria y aun así tendrán un remanente para invertir en otra cosa.Frente a esto, nuestra Ley faculta al municipio para ordenar el traslado de industrias en los casos señalados en los arts. 62 y 160. La primera de las disposiciones citadas establece en su inciso segundo que las industrias mal ubicadas, que causen molestias o daños al vecindario, deberán trasladarse dentro del plazo que les señale la Municipalidad, previo informe del Departamento de Higiene Ambiental del Servicio de Salud respectivo y de la SEREMI correspondiente del MINVU. Este plazo no será inferior a un año. La segunda, por su parte, señala que en el caso de establecimientos industriales o locales de almacenamiento, expuestos a peligro de explosión o de incendio, y los que produjeron emanaciones dañinas o desagradables, ruidos, trepidaciones u otras

molestias al vecindario, la Municipalidad fijará, previo informe de la SEREMI correspondiente del MINVU y del respectivo Servicio de Salud, el plazo dentro del cual deberán retirarse del sector en que estuvieron establecidos. Dicho plazo no podrá ser inferior a un año, contado desde la fecha de la notificación de la resolución respectiva.

a) El Traslado de Industrias Mal Emplazadas.-

Hemos visto que un cambio del uso del suelo no impide seguir desarrollando las actividades que el antiguo plan permitía pero que el nuevo prohíbe. Existe en este sentido, una protección a los derechos ya adquiridos, toda vez que no parece justo que un empresario no pueda seguir ejecutando sus actividades, si era lícito desarrollarla cuando se instaló en el sector. Sin embargo, esta protección parte de la base de que el ejercicio de su derecho no lesiona gravemente los derechos de la comunidad, ya que en este caso debe preferirse la protección de un bien superior. Así sucede con lo dispuesto en el ya trascrito art. 62 dado que, si el desarrollo de la actividad causa molestias o daños al vecindario, deberán trasladarse dentro del plazo que les señale la Municipalidad, plazo que en todo caso no puede ser inferior a un año.-

b) El Traslado de Industrias Correctamente Emplazadas.-En principio, si la industria se encuentra en una zona que según el plan admite el uso específico desarrollado por ese establecimiento, no debería permitirse que la autoridad pudiera ordenar su traslado porquen las actividades que se ejecutan son lícitas según el plan regulador vigente. Sin embargo, atendida la gravedad de los problemas presentes o potenciales que su ubicación puede provocar en el vecindario ya sea por emanaciones dañinas o desagradables, ruidos, vibraciones fuertes u otras, o por el peligro de explosión o de incendio, el legislador estima justificado que se ordene su traslado.-No se observa en todo caso ninguna diferencia entre los procedimientos de los artículos 62 y 160. ¿Es lo mismo? El efecto jurídico es el mismo, “señor se va, plazo, un año”. Estas normas están separadas por 100 arts. y se refieren a lo mismo, una incoherencia por parte del legislador.¿Cuál es más general?- El art. 160 no distingue entre industrias mal y bien ubicadas, se entiende que se refiere a cualquiera.- El 62 se aplica a las industrias y el 160 además de las industrias a los locales de almacenamiento.- En el 62 tienen que causar molestias o daños, en el 160 basta el peligro potencial.Piensen ustedes una fábrica de plástico que cumple con toda la normativa, pero cuando se inflama genera un tremendo peligro, o lo que ocurrió con aplicación del 160 en las Salinas en viña del mar, en que estaban los grandes estanques de combustible, si estalla uno de ellos hasta donde llegaría.Entonces el 160 es más amplio, Además el 160 habla de otras molestias, no las especifica.Por ejemplo, estas chimeneas, instalaciones de pollo que estuvieron de moda, pollo a las brasas, donde los vecinos sufrían con el olor a la grasa, ¿se podría aplicar el 160? ¿Es industrial? Es una actividad comercial, es un servicio asociado a una venta, no hay transformación de productos, por tanto es discutible si se aplica al pollo a las brasas.Cuando dice “y los que” podría interpretarse que se refiere sólo a establecimientos industriales o locales de almacenamiento o también podría interpretarse que se refiere a

los establecimientos en general, distinto a lo industrial que produce emanaciones dañinas o desagradables.Hay en el código sanitario, como si esto no fuere poco, una norma parecida, encontrarla y “buscar las 7 diferencias”.Muchas veces el solo insinuar que esto se va aplicar produce algún efecto y si el Municipio decreta la orden genera una presión en el medio donde se está trabajando.

3.2.. OBLIGACION DE TERMINAR OBRAS INCONCLUSAS.-La Dirección de Obras Municipales podrá exigir la terminación de las obras de edificación de un inmueble, que hubieren sido paralizadas, siempre que por su falta de terminación presentaran mal aspecto, o implicaren riesgo de daño a terceros (Art. 158 inc. 1º).

3.3.. OBLIGACION DE REPARAR EDIFICIOS MAL CONSERVADOS, INSALUBRES O INSEGUROSDel mismo modo, dice el art. 158 inciso segundo, podrá la Dirección de Obras exigir que sean reparados los edificios que, por su vetustez o mal estado de conservación, hicieren desmerecer el aspecto general de la vía o espacio público que enfrenten, o implicaren riesgo de daño a terceros.Por su parte, el art. 159 agrega que los propietarios de los establecimientos industriales, comerciales o de edificios de cualquiera índole que no ofrecieron las debidas garantías de salubridad, higiene o seguridad, estarán obligados a efectuar en dichos establecimientos o edificios, dentro del plazo que señale la Municipalidad, todas aquellas mejoras o reparaciones que determine la Dirección de Obras Municipales, de acuerdo con la Ordenanza General o local.

3.4. Obligación de cercar sitios eriazos y propiedades abandonadas.- Dice el art.81 Nº letra b) de la LGUC que para prevenir el deterioro progresivo de un sector o barrio, la Municipalidad podrá ordenar la construcción de cierros exteriores en los sitios eriazos, en plazos no inferiores a seis meses, con las características que señale el Plan Regulador y su Ordenanza Local, o las que se fijen a falta de aquéllos;

El plan no se cumple solo dando órdenes sino también estableciendo prohibiciones que deben ser acatadas, y estas prohibiciones se encuentran las principales en el art. 55, 56, 60, 62 inc.1° y en el art. 148 n°2 en relación al art 2.7.1 de la ordenanza general.

PROHIBICIÓN DE CONSTRUIR FUERA DE LOS LÍMITES URBANOS Si se permitiera la construcción fuera de los límites urbanos, las ciudades crecerían en forma incontrolable al margen de la necesaria planificación que entregan los instrumentos de ordenación urbana. Los agentes inmobiliarios tenderían a construir en aquellas zonas donde no existieran regulaciones dado que éstas siempre han sido consideradas como limitaciones, trabas y encarecimiento de la construcción. De allí que el art. 55 de la LGUC establezca como principio general que fuera de los límites

urbanos establecidos en los planos reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones.- Eso está mas o menos claro, lo que no está claro es , cuándo se permite la construcción fuera de los limites urbanos, cuáles son las normas urbanísticas que deben regir cuando se cambia el uso del suelo en conformidad al inc. final del art 55, porque se construye, por ejemplo, una población, 200 viviendas, fuera de los limites urbanos, se cambia el uso del suelo, ahora ya no es rural. Qué es?, Pasa a integrar el plan? y si pasa a integrar el plan, cuales son las normas que vamos a aplicar? Pensemos por ejemplo que el propietario quiera hacer una ampliación transformando elinmueble, cuál es el coeficiente de ocupación de suelo que puede aplicar? ahí está, uno de los grandes problemas de construir fuera de los limites urbanos.

PROHIBICIÓN DE CONSTRUIR EN ZONAS ADYACENTES A LOS CAMINOS PÚBLICOS NACIONALESEn las áreas rurales, dice el art. 56 de la LGUC, se prohíbe a los dueños de predios colindantes con los caminos públicos nacionales, definidos por la ley de caminos, ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los cierros actuales o los que se ejecuten en variantes o caminos nuevos nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche. En términos parecidos la prohibición se encuentra repetida el art. 39º.- de la Ley Orgánica del Ministerio de Obras Públicas6. El objeto de esta disposición es prohibir la construcción para abaratar costos de la futura expropiación. Si se enancha el camino, habrán nuevos 35 metros que respetar.Pero este artículo se refiere a las aéreas rurales, luego, ¿cómo podría esto afectar al plan regulador, si este rige en sectores urbanos y no rurales?Vialidad autoriza construcciones si se renuncia por escritura pública al mayor valor que resultaría de la construcción y se compromete a la demolición cuando se requieran esos 35 metros. (Es una expresión de que se puede renunciar anticipadamente a los derechos.)Pero el problema es que la ley dice que en las zonas rurales se prohíbe la construcción en los 35 metros colindantes a caminos públicos nacionales. ¿Cuáles son los caminos públicos nacionales? Los que están definidos en la ley de caminos, DFL 850. Dice en el art. 24 que los caminos públicos son nacionales o regionales. Los públicos nacionales son: la longitudinal (ruta 5), los que conecten las capitales de provincia con la longitudinal y los que sean declarados como tales por decreto supremo del ministerio de obras públicas. Estos últimos, son tramos urbanos que tienen una cierta importancia en la conectividad de la provincia. Por ejemplo en Santiago, además de la ruta 5 que atraviesa el gran Santiago, está Américo Vespucio, Kennedy y General Velásquez, todos caminos públicos nacionales porque el ministerio de obras públicas los decretó como tales por estimar que eran muy importantes y relevantes. Al declararlos como caminos públicos nacionales toma la tuición de ellos, lo que tiene consecuencias jurídicas importantes, pues dejan de depender de la municipalidad respectiva y del SERVIU y pasan a depender exclusivamente del ministerio del interior.Pero lo curioso es que estos caminos están en las ciudades. Normalmente cuando se habla de caminos se trata una vía rural y cuando se trata de vías urbanas se habla de

6 D.F.L. 850, D.O. 25.02.1998, fija Texto refundido, coordinado y sistematizado de la ley 15.840, Orgánica del Ministerio de Obras Públicas de 1964 y del DFL 206, de 1960, sobre construcciones y conservación de caminos

calles,(calles – ciudad; camino- rural), desde luego la norma es bastante clara y afecta solo a los caminos ubicados áreas rurales, luego, la prohibición de ocupar los 35 metros no calza a los caminos públicos que están en la ciudad. El problema es que el artículo 56 se encuentre repetido en el artículo 39 de la ley de caminos, que a diferencia del 56 no hace esta distinción, lo que da margen para pensar, y así se ha entendido por algunos, que se aplicaría siempre que haya un camino público, sea que estén en zonas urbanas o en zonas rurales. Pero contraloría ha establecido que solo se refiere a los caminos públicos nacionales ubicados en áreas rurales.3) Prohibición de construir EN AREAS DE RESTRICCIÓN.-Dice el art. 60 de la LGUC que el plan regulador señalará los terrenos que por su especial naturaleza y ubicación, no sean edificables. Estos terrenos no podrán subdividirse y sólo se aceptará en ellos la ubicación de actividades transitorias, manteniéndose las características rústicas del predio. Entre ellos se incluirán, cuando corresponda, las áreas de restricción de los aeropuertos. Regulando estas materias , el art. 2.1.17. de la OGUC dispone que en los Instrumentos de Planificación Territorial podrán definirse áreas de riesgo, cuando proceda y previo estudio especifico, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos. En dichas áreas de riesgo se determinarán zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificación. Agrega que por zonas no edificables o restringidas se entenderán, aquellas áreas del territorio en las cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de construcciones y se establezcan los requisitos y condiciones que deberán cumplirse para su utilización.A su turno, el art. 2.1.18 de la OGUC se refiere a las áreas de protección de recursos de valor natural o patrimonial cultural, en las que el Plan también puede determinar zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificación, entendiendo por tales aquellas definidas en el inciso tercero del artículo 2.1.17. es decir, aquellas áreas del territorio en las cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de construcciones y se establezcan los requisitos y condiciones que deberán cumplirse para su utilización. Reutilización de las Áreas de Riesgo.-En los casos que la restricción para edificar se deba a razones de seguridad contra desastres naturales u otros motivos subsanables mediante la incorporación de obras de ingeniería u otras suficientes para tales efectos, un proyecto determinado podrá ser autorizado si de acuerdo a estudios fundados, elaborados por profesional especialista, cumple los requisitos y condiciones establecidas para ello, incluida la evaluación de impacto ambiental correspondiente. Así lo permite el art. 2.1.17 de la OGUCEn consecuencia, se permite levantar las restricciones de uso y edificabilidad que afectan al área de riesgo si se presenta un estudio fundado que demuestre que es posible superar los peligros que justificaron la restricción y que contemple las medidas de mitigación necesarias para el normal funcionamiento de las actividades consideradas en el proyecto7

2.-. El Congelamiento de los Terrenos por Cambio de Uso del Suelo.Hemos estudiado que en los terrenos afectos a futura expropiación se entienden congelados, en el sentido de que no podrá aumentarse el volumen de sus construcciones ni rehacer las instalaciones existentes ya sea reconstruyendo los edificios, alterándolos o reparándolos.

7 En el mismo sentido DDU 162 Circular Ord. Nº 99 de 10 de marzo de 2006

El art. 62 de la LGUC contempla una forma similar de congelamiento esta vez para “los terrenos cuyos uso no se conformare con los instrumentos de planificación territorial correspondientes”. Si así ocurre, la consecuencia es que, no podrá aumentarse en ellos el volumen de construcción existente para dicho uso de suelo. El problema es entender cuándo el uso de un terreno no se conforma con los instrumentos de planificación territorial, porque si establecimos como principio general que el uso del suelo urbano se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito, tal y como lo establece el art. 57 de la LGUC, ¿cómo es posible que existan construcciones cuyo uso no respeten este principio?Para que un terreno y sus construcciones no se conformen a lo dispuesto en los instrumentos de planificación, 1) debe existir un cambio de uso de suelo en el sector en que se encuentre, en términos de que, antes de la modificación al plan, se autorizaba un uso que el nuevo no permite. Así, por ejemplo, donde antes el plan autorizaba la instalación de industrias peligrosas, el nuevo plan sólo permite industrias inofensivas, o de una zona comercial se pasa a una zona exclusivamente residencial, etc. La situación 2) también puede darse respecto de centros urbanos que no contaban con plan regulador y cuyas edificaciones se ven afectadas por las disposiciones del plan que se aprueba.Si cambió el uso del suelo, el deseo del legislador es que, a futuro, dichos terrenos tengan un destino acorde al nuevo uso; pero la autoridad no puede impedir que los propietarios de esos terrenos continúen usufructuando de ellos, pues tienen un derecho adquirido que debe ser respetado. De manera que el cambio del uso del suelo producto de una modificación de plan no produce ningún efecto inmediato, ya que no impide seguir ejerciendo las actividades que se desarrollaban al amparo de la antigua legislación. Pero, este uso se ve limitado por la prohibición de aumentar el volumen de las construcciones existentes, de tal suerte que tarde o temprano la tendencia será hacia una paulatina adaptación a los nuevos usos por la simple dinámica en que se desarrolla la urbe. Como los usos tolerados son los de aquellos que realizaban actividades al amparo de la antigua normativa, a medida que avanza el tiempo, las actividades caen en desuso ya porque no pueden incorporarse nuevos agentes, ya porque los establecidos pierden vigencia, cierran o se cambian ante la imposibilidad de ampliar sus instalaciones. Cabe destacar que se refiere al cambio en los usos, no al cambio en las normas urbanísticas aplicables al terrenos, como por ejemplo, que la línea de edificación se altero, para ello existe otra regla expresa, art 78 que obliga a tomar línea oficial, en el supuesto que se den ciertas condiciones, aquí solamente se refiere al cambio en las norma de uso de suelo, normas de clasificación del suelo.Pero la verdad es que el efecto primitivo deseado no es tan fácil de conseguir a través de este instrumento8 dado que la ley no establece otro tipo de limitaciones además del congelamiento del volumen de las construcciones. Es decir, a diferencia del congelamiento por futura expropiación, en que el art. 121 amplía las prohibiciones establecidas en el art. 59, no hay acá una norma similar, lo que nos lleva a concluir que el propietario podría reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos si tales modificaciones no implican un aumento de los metros cuadrados construidos.. Desde esta perspectiva, la disposición actual tiene un efecto bastante más limitado que el congelamiento por futura expropiación. Así la parte final del artículo 62 inciso 1º señala “Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarán afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las

8 Luego veremos que el otorgamiento de patentes municipales suele ser más eficaz

obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones , incluidas aquéllas que tengan un sentido estético que contribuya a mejorar su aspecto.”Tampoco se impide aumentar el volumen de construcción existente para desarrollar actividades, cuyo uso sí se conformare con los instrumentos de planificación territorial vigentes, en forma independiente de las actividades que dieron origen a la congelación9.Es más, la ley 1974410 congruente con la política gubernamental de flexibilizar todas las restricciones, modificó el art. 62 eliminando primero la prohibición de “rehacer las instalaciones existentes”, de donde se podía extender mucho más el congelamiento y agregó que “Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarán afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aquéllas que tengan un sentido estético que contribuya a mejorar su aspecto”. Se entenderá que, si el propietario puede hacer todas estas cosas, que importan un aumento del volumen de las construcciones, además de reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos, el objetivo perseguido por el planificador al cambiar el uso del suelo con suerte podrán apreciarlos nuestras futuras generaciones, jamás la nuestra.

Excepciones al Congelamiento por Cambio de Uso de SueloLos arts. 122 y 123 de la LGUC contemplan un par de excepciones, aunque muy específicas, en las que se permiten ciertas modificaciones a las construcciones, en caso de terrenos afectados por antejardines obligatorios o por algún siniestro 4.- PROHIBICION DE CONSTRUIR FUERA DE LÍNEA.-El plan regulador establece la línea de edificación a partir de la cual es posible construir y la línea oficial de cierro, que separa la propiedad pública de la particular. En uno y otro caso la prohibición tiene por objeto impedir la construcción en zonas destinadas a calzadas o antejardines, ya sean existentes o simplemente proyectados por el plan.- Por una parte, resulta casi innecesario que la ley prohíba construir fuera de la línea oficial si ésta coincide con la separación efectiva entre la propiedad pública y la privada, porque en este caso, todo lo que está fuera de línea es un bien nacional de uso público. La infracción se sanciona con demolición (art. 148 Nº 2). “El Alcalde, a petición del Director de Obras, podrá ordenar la demolición, total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos:2.- Obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro o en bienes de uso público, sin la autorización correspondiente.”El tema se complica cuando la línea oficial no concuerda con el deslinde particular, ya que ello supone una faja afecta a futura expropiación por ensanche. En tal caso, la prohibición de construir sigue la suerte del congelamiento a que se refiere el art. 59 en relación con el art. 121 de la LGUC.- Si la línea de edificación según el plan no es coincidente con la línea oficial de cierro, es porque se establece como obligatoria la existencia de un antejardín. En este evento, las construcciones fuera de línea no siguen la suerte del congelamiento por futura expropiación, porque se supone que no hay faja afecta a ella y tampoco se encuentran comprendidas en las causales de demolición del l art. 148 Nº 2 que se refiere a las “obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro”11

9 Circular Ord.Nº 215 DDU 48, del 4.3.1999.10 D.O. 10.08.200111 Sin perjuicio de que toda infracción podría ser objeto de demolición

con la causal señalada en el Nº 1 del art. 148

Si vemos el corte vertical en una calle, lo más frecuente es encontrar esa situación, (muestra foto Portal Falabella Concepción), en que la línea oficial de cierro se respeta en la planta, primer piso, pero sobresale a partir de una cierta altura.Lo anterior se da, por ejemplo, en la intendencia, el líder de calle Prat y a continuación el instituto santo tomas al otro lado de calle Carrera, edificios que tienen portales en el primer piso y por arriba está ocupado. El problema es el portal, por donde uno transita, pues uno no sabe dónde va la línea. Esto es importante jurídicamente, porque, por ejemplo, si usted se cae y se rompe un hueso porque estaba mojado, faltaba un cerámico, etc. ¿Quién responde?, ¿A quién demanda?, ¿Qué pasa si usted producto de un hoyo en la acera se produce una daño? Hay ahí un eterno problema entre la ley de transito y los SERVIU y Gobiernos Regionales para mantener en óptimas condiciones las aceras.El art. 5.1.9. de la OGUC nos indica que no se podrá autorizar en las partes que estén fuera de la línea de edificación:1) Reconstruir todo o parte del cuerpo del edificio comprendido entre el muro de fachada y la primera estructura resistente interior paralela a la fachada, o entre aquel muro de fachada y la línea de edificación.2) Ejecutar alteraciones en el muro de fachada que implique la renovación de dicha pared en más de la mitad de su superficie, o de sus cimientos en más de la mitad de su longitud.3) Construir un nuevo piso sobre un edificio existente, en cualquiera extensión de la parte comprendida entre la línea de edificación existente y la línea oficial; si el edificio estuviere ubicado de acuerdo con esta última línea, podrá autorizarse la edificación de un nuevo piso, conjuntamente con la ejecución de las obras de refuerzo que fueren necesarias en el edificio existente.EXCEPCIONES

La regla anterior no es absoluta puesto que el art. 2.7.1. de la OGUC permite, en determinadas circunstancias, cuerpos salientes, que sobresalgan del plano vertical levantado sobre la línea oficial, para lo cual deben atenerse a las siguientes condiciones:l. Hasta 3 m de altura, medidos en todos y cada uno de los puntos de la línea oficial a partir del nivel de la acera, no se permitirá que ningún cuerpo, fijo o móvil, sobresalga de dicho plano vertical. Se exceptúan las ménsulas cuya saliente podrá comenzar a 2,50 m de altura sobre dicho nivel.2. El Plan Regulador Comunal o seccional podrá permitir que a partir de la altura de los 3 m existan cuerpos salientes de la línea oficial hasta un ancho de 1,80 m. Así también podrá permitir mayores salientes respecto de marquesinas y toldos.Para los efectos de la aplicación de la presente norma son cuerpos salientes, entre otros, balcones, marquesinas, cornisas, pisos en volado, vigas, cortinas y toldos.Tratándose de edificación continua, estos cuerpos salientes, excluidas las marquesinas y toldos, deberán mantener una distancia mínima de 1 m al plano medianero