ENGENHARIA DE PERÍCIAS E AVALIAÇÕES · JBT ENGENHARIA DE PERÍCIAS E AVALIAÇÕES João Batista Tonin - Engenheiro Civil Rua Adelina Finori Pasquino nº 641 – Parque dos Lima

JBT ENGENHARIA DE PERÍCIAS E AVALIAÇÕES

João Batista Tonin - Engenheiro Civil

Rua Adelina Finori Pasquino nº 641 – Parque dos Lima – Franca/SP – Contatos: (16) 3724:0354 – 9 9969 8398 [email protected]

EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA/SP.

PROCESSO nº “0014381-17.2017.8.26.0196”

JOÃO BATISTA TONIN, perito judicial nomeado junto aos autos da AÇÃO de “CUMPRIMENTO DE SETENÇA - CONDOMÍNIO” que promove CRISTIANE MATTOS LOPES ...... CONTRA ...... ANTONINA ROSA DE FREITAS E OUTROS, em trâmite perante este D. JUIZO, vem mui respeitosamente e honrado com a nomeação, após as pesquisas e diligencias que e fizeram necessárias, apresentar os resultados a que chegou, fazendo-o através do presente LAUDO DE AVALIAÇÃO.

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INTERESSADOS: T��- 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA

A�� A� FEITO Nº 0014381 17 2017 8 26 0196

RE�TE: CRISTIANE MATTOS LOPES RE�� ANTONINA ROSA DE FREITAS E OUTROS �SSUNTO: ��I�� E I��EL URBANO

�ATA: �OTO�R� DE 2.017

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SUMÁRIO 1- TITULO 2- INTERESSADOS 3- INTRODUÇÃO 4- OBJETIVOS 5- PROVIDÊNCIAS INICIAIS 6- PRELIMINARES 7- O IMÓVEL OBJETO 7.1 localização 7.2 acessos 7.3 topografia 7.4 infraestrutura 7.5 zona de influência 7.6 descrição do imóvel 8.0 AVALIAÇÃO 8.1 introdução 8.2 metodologia/critério 8.3 valores básicos/terreno 8.4 pesquisas 8.5 cotações 8.6 homogeneização 8.7 tratamentos estatísticos

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9.0 VALOR DO LOTE 10.0 CONSTRUÇÃO 10.1 descrição 10.2 valores básicos 10.3 depreciação da construção 10.4 vantagem da coisa feita 10.5 valor da construção 10.6 valor do imóvel 11.0 CONCLUSÕES 12.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS 12.1 declarações de ética 12.2 encerramento

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1. TITULO: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

2. INTERESSADOS:

T��- 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA

A�� A� FEITO Nº 0014381 17 2017 8 26 0196

RE�TE: CRISTIANE MATTOS LOPES RE�� ANTONINA ROSA DE FREITAS E OUTROS

3. INTRODUÇÃO: 3.1 O signatário foi NOMEADO para proceder a avaliação de imóveis urbanos, encontra-se devidamente habilitado para exercer esta nobre função, tendo em vista a qualificação técnica com base na RESOLUÇÃO Nº 218 do CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (atividade nº 06), LEI FEDERAL Nº 5.194/ART. 7º, apurando no final o quantum de mercado, obedecendo a critérios e normas técnicas de avaliação.

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4. OBJETIVOS DO PRESENTE TRABALHO:

O presente trabalho tem por objetivo proceder à avaliação imobiliária tendo em vista as considerações expostas pelos interessados nos autos, utilizando metodologia e critérios técnicos de avaliações, pesquisas de mercado e homogeneização dos valores Pesquisados , além de ilustrar informações complementares, caracterizando o IMÓVEL em si, para os fins de direito e responsabilidade técnica do perito.

5. INFORMAÇÕES INICIAIS PARA EXECUÇÃO DESTE LAUDO:

5.1 Estudos dos documentos e informações apresentados ao Perito,

5.2 Vistorias aos IMÓVEIS e microrregiões circunvizinhas

5.3 Diligências ao setor de cadastro de obras da Prefeitura Municipal de Franca, para aferir maiores detalhes;

5.4 Pesquisas de mercado realizado pelo perito, junto a imobiliárias e pessoas afeitas ao mercado imobiliário local, além de coletas de ofertas publicadas nos Jornais da cidade (caderno classificado), enfocando a microrregião de localização dos imóveis;

5.5 Pesquisas referentes ao custo unitário da construção de referência.

5.6 Publicações especializadas na área de avaliações, tendo como base o livro PRINCÍPIOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, de autoria do ENGENHEIRO ALBERTO LÉLIO MOREIRA, 3a. Editora Pini - 1985.

6.O PRELIMINARES:

Tendo em vista as considerações expostas ao Perito, o signatário procedeu-se diligências aos imóveis, bem como pesquisas de mercado, de modo a apurar o justo valor de mercado dos imóveis que se pretende alienar a terceiros.

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7.0 NORMA ADOTADA PARA CONDUÇÃO DO TRABALHO AVALIATÓRIO:

O presente trabalho de avaliação, tem como base a NORMA para Avaliações de Imóveis Urbanos da ABNT, a NBR-5676 que indica princípios gerais, conceitos, classifica métodos, etc.

Dentro desses princípios, define-se valor de mercado como o que o bem obteria numa transação normal de compra e venda, dentro de prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus elementos constitutivos.

7.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS ADOTADO NESTE LAUDO:

Para fins de norma, avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.

Tratar-se-á aqui apenas de imóveis urbanos, que são os terrenos urbanos e as construções neles erigidas.

O valor do terreno decorre de seu potencial de uso, sendo quase sempre determinado pelo que nele se pode construir, e a construção tem valor pelas vantagens que oferece não podendo a construção existir sem o terreno, e sendo o terreno, quase sempre, aproveitado por uma construção.

O conjunto terreno-construção ou terreno-benfeitoria representam um novo imóvel e seu valor, na maioria dos casos, é a soma dos valores do terreno e da construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno por um projeto arquitetônico ou por uma utilização adequada.

Do ponto de vista da Engenharia de Avaliações, terreno é um espaço de terra capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado. O aproveitamento de terrenos urbanos, na maioria dos casos, é dado por

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u ! "#$%&'u()# *!'! +,$% -!bitacionais, comerciais ou industriais, predominando os primeiros.

O aproveitamento apropriado decorre de sua situação, com referência ao bairro, rua, quadra, distância ao centro comercial, influência geoeconômicas e das posturas municipais.

No caso em especial, o terreno aqui considerado, é caracterizado em lote, que é definido por uma porção de terreno, com frente para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitada, de imediato, para fins urbanos.

07.2 MÉTODO ADOTADO:

MÉTODO EVOLUTIVO / COMPARATIVO, método em que o valor do imóvel - ou de suas partes constitutivas - é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares.

07.3 VISTORIA:

Foi realizada no mês de outubro de 2017, dia 27, oportunidade em que foram apuradas as características físicas do imóvel visitados, como dimensões, formato dos terrenos, disposição dos cômodos das construções, condições de ventilação e iluminação, estado de conservação, idade aparente, padrão de acabamento, posição na quadra, topografia, etc.

Conforme a NB-502, vistoria é o exame circunstanciado e a consequente descrição do imóvel, objetivando a sua avaliação.

Visa permitir a classificação do objeto da avaliação em relação ao universo a que pertence, além da verificação e complementação dos elementos referentes aos pressupostos, além de fornecer: 1- CARACTERIÇÃO DA REGIÃO:

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b) melhoramentos públicos existentes;

c) serviços comunitários;

d) potencial de utilização;

* sendo todos estes itens abordados no presente laudo;

07.4 NÍVEL DE PRECISÃO ADOTADO:

Nível de precisão NORMAL, considerando os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma resumida ou que, respeitados os demais, atendem aos seguintes princípios:

> confiabilidade do conjunto dos elementos, assegurada por:

- Homogeneidade dos elementos entre-si

- Contemporaneidade;

- Etc.;

>Escolha dos elementos pesquisados;

- A NB-502/89 da ABNT preconiza, no seu item 7 (NÍVEIS DE PRECISÃO) subitem 7.3 (AVALIAÇÕES DE PRECISÃO), um rol constituído de, no mínimo, cinco elementos, cf. já dito.

7.5 LOCALIZAÇÃO:

MATRÍCULA Nº 19.982 do 1º CRIAF – IMÓVEL 01

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9 imóvel constituído do LOTE “28” da QUADRA “49” do bairro denominado PARQUE PROGRESSO, localiza-se á RUA ALBERTO SHIRATO Nº 675.

MATRÍCULA Nº 11.296 do 1º CRIAF – IMÓVEL 02 O imóvel constituído do LOTE “05” da QUADRA “53” do bairro denominado JARDIM LIMA, localiza-se á RUA ROSA CANDELÁRIA OLER SOTO Nº 698.

Segue croqui fotográfico de localização dos imóveis junto a microrregião em estudo.

Croqui fotográfico, destacando a posição dos imóveis 01 e 02, junto a microrregião em estudo.

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:.6 PROVIDÊNCIAS INICIAIS:

Para proceder ao presente laudo de avaliação, como esclarecido anteriormente, foram primeiramente realizados estudos dos documentos apresentados ao Perito, posteriormente vistoria aos imóveis, para colher subsídios para esta avaliação, inclusive com levantamento fotográfico, seguindo com consultas ao departamento de cadastro de obras da Prefeitura de Franca, para obter maiores esclarecimentos. Posteriormente pesquisas de mercado referente ao unitário TERRENO, assim como consultas a revistas que publicam o Custo Unitário Básico de referência das construções.

INFORMAÇÒES GERAIS DA VISTORIA: 7.7. ACESSOS:

Da Prefeitura de Franca, segue sentido AEROPORTO inicialmente pela Av. Presidente Vargas, dai pela Av. Major Nicácio, daí pela Av. Dr. Ismael Alonso, dai pela Av. Champagnat, daí pela Av. Reinaldo Chioca até alcançar a Rua Adelina Finori Pasquino, daí segue pela Rua Adelina Finori interior do bairro até cruzar com a Rua Alberto Schirato, deflete a esquerda e segue até a numeração predial 675 a esquerda, alcançando o IMÓVEL 01, para o IMÓVEL 02, continua pela Rua Adelina Finori até cruzar com a Rua Rosa Candelária, daí deflete a esquerda e segue até a numeração predial 698 a direita. 7.7.1 TOPOGRAFIA:

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:.7.3 INFRAESTRUTURA:

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7.7.4 ZONA DE INFLUÊNCIA:

O imóvel localiza-se em região periférica, loteamento aberto, padrão médio, zona mista, predominando unidades residenciais, média distância do núcleo comercial principal da cidade.

7.7.5 DETALHES TÉCNICOS DOS LOGRADOUROS:

A via apresenta pavimentação asfáltica, em bom estado, declive médio, tráfego leve, pista simples, mão única de direção, vide ilustração fotográfica para conferir maiores detalhes, etc,

7.7.6 DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS:

IMÓVEL 01 - (MATRÍCULA 19.982 DO 1º CRIAF)

TERRENO: Trata-se de um terreno urbano, formato retangular, situação de meio de quadra, todo dividido, demarcado e fechado, localizado nesta cidade de Franca/SP, a Rua Alberto Schirato nº 675, na região do BAIRRO PARQUE PROGRESSO, composto do LOTE “28” – QUADRA “19”, medindo 10,00 metros de frente e igual dimensão aos fundos, por 25,00 metros

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t. ambos lados, encerrando com a área de 250,00 m2, encontra-se cadastrado junto a PMF sob o número 01221030112800.

CONSTRUÇÃO: Encontra-se edificado sobre o terreno, UNIDADE RESIDENCIAL, tipo edícula, de alvenaria, térrea, contendo instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias simples e incompletas, padrão proletário, em precário estado de conservação, sem forro, cobertura com telhas de fibro cimento, piso rústico, esquadrias de ferro e madeira, apresentando seus cômodos dispostos assim: UNIDADE 01: EDÍCULA Apresenta os cômodos dispostos em varanda, cozinha, banheiro, 02 dormitório e 1 sala, perfazendo a área de 65,00 m2. CONSTRUÇÃO DE APOIO: Um cômodo inacabado, com as mesmas características da EDÍCULA, abrangendo a área de 21,00 m2.

Segue ilustração fotográfica do IMÓVEL.

Foto 01 > Fachada do imóvel vista da Rua Alberto Schirato.

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Foto 02 > Detalhe fachada edícula aos fundos. Foto 03 > Detalhe externo do cômodo.

Foto 04 > Detalhe interno do cômodo. Foto 05> Detalhe interno da Edícula.

Foto 06 > Banheiro EDÍCULA. Foto 07 > Cozinha EDÍCULA.

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fvwecx y2 - (MATRÍCULA 11.296 DO 1º CRIAF)

TERRENO: Trata-se de um terreno urbano, formato retangular, situação de meio de quadra, todo dividido, demarcado e fechado, localizado nesta cidade de Franca/SP, a Rua Rosa Candelária Oler Soto nº 698, na região do BAIRRO JARDIM LIMA, composto do LOTE “05” – QUADRA “53”, medindo 10,00 metros de frente e igual dimensão aos fundos, por 25,00 metros de ambos lados, encerrando com a área de 250,00 m2, encontra-se cadastrado junto a PMF sob o número 01221030070500.

CONSTRUÇÃO: Encontra-se edificado sobre o terreno, UNIDADE RESIDENCIAL, de alvenaria, térrea, contendo instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias simples e incompletas, padrão comercial, em regular estado de conservação, necessitando de reparos simples e importantes, esquadrias de madeira e ferro, cobertura com telhas cerâmica, parte lajotada e parte em forro de madeira, piso cerâmico e taco de madeira, apresentando seus cômodos dispostos em: CORPO PRINCIPAL – Sala + Copa + 01 banheiro social + 03 dormitórios + cozinha, abrangendo a área relativa de 71,85 m2. CORPO DE APOIO: Cobertura simples, em fibro cimento, piso rústico, própria para área de serviços e WC, perfazendo a área de 24,00 m2. Segue ilustração fotográfica, para conferir maiores detalhes:

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Foto 08> Detalhe da fachada do imóvel, vista da Rua Rosa Candelária.

Foto 09 > Detalhe do abrigo.

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Foto 10 > Detalhe da sala. Foto 11 > Detalhe da copa.

Foto 12 > Detalhe do banheiro. Foto 13 > Detalhe da cozinha.

Foto 14 > Detalhe da área serviços. Foto 15 > Detalhe da área de serviços.

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8.0 AVALIAÇÃO: * TERRENOS: 8.1 INTRODUÇÃO: De acordo com as características do laudo, item 7

8.2 METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO:

A metodologia básica aplicável para avaliação de lotes urbanos localizados dentro da mesma microrregião geo econômica, análoga é o método comparativo, com nível de precisão normal, nos termos da NBR 14.653-2/3 (Normas para avaliações de imóveis urbanos/rurais), de acordo com os preceitos do laudo, -item 7 8.3 VALORES UNITÁRIOS BÁSICOS PARA O IMÓVEL:

Com o objetivo de apurar o justo valor do m2 do TERRENO, foi feito pesquisas de mercado imobiliário da cidade de Franca/SP, enfocando a microrregião de localização do imóvel. Como não é possível, por óbvias razões, fáceis de entender, obter dados idênticos ao imóvel a ser avaliado, torna-se necessário homogeneizar os elementos pesquisados, utilizando suas características e características topográficas conforme subitens a seguir:

VALORES DE REFERÊNCIA EM VISTA DOS FATORES PREVISTOS: 8.3.1 TOPOGRAFIA (Ft), em função da tabela abaixo, sendo que:

Ft = Itp / Ite onde >

Itp = Fator de referencia, conforme tabela a seguir Ite = Fator do imóvel visitado, conforme tabela a seguir

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CARATERÍSTICA TOPOGRÁFICA PESO ;USSUFG VUz]-plano 1,00 pD{_G para os fundos até 5% 0,95 pD{_G |DSD GV ^}F_GV _U ~� D�� 0,90 pD{_G |DSD GV ^}F_GV D�� D�� 0,80 pD{_G |DSD GV ^}F_GV zD]V _U �� 0,70 Jz DXP]�U D�� 0,95 Jz DXP]�U D�� 0,90 Jz DXP]�U DX]zD _U �� 0,85 @�D]�G _G F{�UP _D S}D D�� W�� z 1,00 @�D]�G _G F{�UP _D S}D _U �W�� z D �W~� z 0,90 @�D]�G _G F{�UP _D S}D _U �W~� z D �W�� z 0,80 @X]zD _G F{�UP _D S}D D�� W�� z 1,00 @X]zD _G F{�UP _D S}D _U �W�� z D�� W�� z 0,90

8.3.2 FATOR OFERTA OU FONTE (Fo)- (Ff): É de costume os imóveis serem ofertados com valor superior ao que é efetivamente comercializado, o vendedor por sua vez sabe que deverá como de costume ceder um pouco o valor inicialmente pedido, assim classificado conforme tabela a seguir.

�� (Fo)- (Ff): \UF_D 1,00 <^US�D 0,90 <|]F][G 0,80 a 1,00

8.3.3 FATOR LOCALIZAÇÃO (Fl): Nos elementos pesquisados será aplicado um fator de localização, tendo em vista a posição da gleba avaliando em relação aos lotes de terrenos levantados, determinados no caso em função de observação local e estimativa de corretores imobiliários que para o caso em tela são os seguintes:

LOGRADOURO �� (Fl) ��¡�¢ ¡£ �£¤£�¥¦�� §�� 1,00

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¨.3.4 FATOR TESTADA (Ft): Aos elementos pesquisados serão aplicados um fator de ponderação pela dimensão da frente (Ft), estabelecido pela relação entre a testada do elemento observado com o elemento de referência, através da seguinte fórmula geral:

Ft = (Fr / Ftp)1/4 onde:

Ft = Fator Testada Fr = Festada de Referencia Ftp = Testada do elemento pesquisado.

Obs: A presente fórmula apresenta as seguintes restrições na sua aplicação, a saber: É valida para o intervalo compreendido a metade e o dobro da testada de referência, assim: Fp < Fr / 2, aplica-se Fr = (2)0,50 Fp > 2 Fr , aplica-se Fr = (0,50)0,50

Resultado diferente adota-se

- Mínimo = a/2 = Ft =1,1892 - Máxima= 2 a = Ft =0,8409

Valores de Referencia:

ZONA Testadas de Referencia �© 16,00 metros �© 20,00 metros ª© 10,00 metros �© 10,00 metros ~© 12,00 metros «© 10,00 metros

Testada Múltipla > Esquina

Ce = { ( Cz + 20) F1 V1 + F2 V2 + .......... + Fn Vn / 20 F1 V1

ZONA Testadas de Referencia

¬ ¬ ® ® ¯ ¯

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° ¬± ® ² ¬ Á³´µ¶ ·¸¹´³·ºµº¶ »´ µ¼½µ »´¾¶º»µ»´ ¯

8.3.5 FATOR PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (FP): Aos elementos pesquisados serão aplicados um fator de ponderação pela extensão da profundidade(Fp), estabelecido pela relação entre da profundidade de referência e a do elemento pesquisado através da seguinte fórmula geral:

Fp = (Pm / Pe)1/2 onde:

Pp = Fator Profundidade Equivalente

Pm = Profundidade equivalente de referência, Pe = Profundidade do elemento pesquisado.

Obs: A presente fórmula apresenta as seguintes restrições na sua aplicação, lembrando sempre que devemos considerar a zona de localização do imóvel avaliando, assim temos em linhas gerais:

Pmi ≤ Fp ≤ Pma = 1,00 = Fp

Para profundidade equivalente crítica, isto é, abaixo do limite mínimo (Fe

≤ Pmi), o valor do fator a ser aplicado adota-se a seguinte fórmula:

FP OU CP = ( Pe / Pmi)1/2

Para profundidade equivalente acima do limite máximo, (Fe ≥ Pma), o valor do fator a ser aplicado adota-se a seguinte fórmula: FP OU CP = ( Pma / Pe) + (1- (Pma / Pe) x ( Pma / Pe)

Assim temos:

Pe = Profundidade do elemento pesquisado, obtido pela divisão da área do elemento pela medida de sua testada.

Pmi = Profundidade Mínima que predomina na área ou zona pesquisado;

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¿ma= Profundidade Máxima que predomina na área ou zona pesquisado; (Valores de Referencia) :

ZONA OCUPAÇAO PREDOMINANTE Pmi (m) Pma (m) �© ?UV]_ÀFX]D ]VGPD_DW |D_S[G DP�G ª�W�0 «�W�� © @|DS�DzUF�GV U UVXS]�ÂS]GV |D_S[G

elevado ª�W�� «�W��

ª© pGz�SX]G _U _UFV]_D_U @P�D ��W�� W�� © ?UV]_ÀFX]D _U |D_S[G z�_]G G} XGz�SX]G

de densidade média �~W�� ~�W��

~© @|DS�DzUF�GVÃJVXS]�ÂS]GV _U |D_S[Gmédio

�~W�� ~�W��

«© ?esidências padrão baixo �~W�� ª�W��

8.4 PESQUISAS DE MERCADO E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES COLETADOS:

Tendo em vista da situação do mercado imobiliário atual e devido a escassez de dados de mercado na micro região de localização do imóvel, o signatário optou pelas pesquisas em forma de cotação, enfocando a região em tela, além de análises as ofertas de imóveis próximos a micro região em estudo . Os valores pesquisados (coletados) foram tratados adequadamente, de modo que tornou comparáveis ao imóvel avaliado pelo processo denominado HOMOGENEIZAÇÃO.

Demais considerações:

a) a micro região de localização do imóvel, região comercial, conferindo o potencial econômico,

b) localização dos lotes dentro do bairro;

c) localização dos lotes dentro da quadra;

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8.5 COTAÇÕES: Microrregião em estudo.

ÄLEMENTO 01

ÅÆÇÈÅÉ ÊËÇÌÆ ÌÄÍËÎÆ ÄÊ ÄÏÐÑÒÆ ÍÄÆ É

ËÓÔÌÈ-ESTRUTURA: TODOS

ÐÆÕÆÍÌÈÔËÈ É PLANO

ÔÆÓÐÄÉ Edna Corretora ÐÖ×ØÖ×ÙÚ ËÛÜÝÖ×Þ 9967:2465

ÐËÕÆ É ÆÕËÓËÎÆ ßàáàÑ É Ìâ600,00/M2 ÄLEMENTO 02




ÔÆÓÐÄÉ João Turido Äãäà ÈÝÚå×ÚæçÙ - prefeitura 9965:3057

ÐËÕÆ É ÆÕËÓËÎÆ ßàáàÑ É Ìâ600,00/M2

ÅEMENTO 03

ÅÆÇÈÅÉ ÊËÇÌÆ ÌÄÍËÎÆ ÄÊ ÄÏÐUDO ÍÄÆ É



ÔÆÓÐÄÉ PARRA IMOBILIÁRIA ÇÆÌÌÄÐÆÌ – MARCOS 3721:2265

ÐËÕÆ É ÆÕËÓËÎÆ ßàáàÑ É Ìâ600,00/M2 ÄLEMENTO 04

ÅÆÇÈÅÉ ÊËÇÌÆ ÌÄÍËÎÆ ÄÊ ÄÏÐÑÒÆ ÍÄÆ É ËÓÔÌÈ-ESTRUTURA: TODOS

ÐÆÕÆÍRAFIA : PLANO

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ÔÆÓÐÄÉ AGNELLO IMÓVEIS ÇÆÌÌÄÐÆÌ – ALEXANDRE 3711000

ÐËÕÆ É ÆÕËÓËÎÆ ßàáàÑ É Ìâ 600,00/M2

ÄLEMENTO 05



ÐÆÕÆÍÌÈÔËÈ É DECLIVE LEVE

ÔÆÓÐÄÉ HABITAT ÈÓÐÆÓËÆ CARLOS

ÐËÕÆ É ÆÔÄÌÐÈ ßàáàÑ É Ìâ 180.000,00/M2 = 250 M2

ÄLEMENTO 06



ÐÆÕÆÍÌÈÔËÈ É PLANO E DECLIVE LEVE

ÔÆÓÐÄÉ CORRETOR DE IMÓVEIS ÐÄËèÄËÌÈ ËÊéßÄËÏ – LUIZ ÇÈÌÅÆÏ3713 48 55

ÐËÕÆ É ÆÔÄÌÐÈ ßàáàÑ É Ìâ180.000,00/M2

Ìâê50.000,00/M2 ÄLEMENTO 07



ÐÆÕÆÍÌÈÔËÈ É DECLIVE LEVE

ÔÆÓÐÄÉ CORRETOR DE IMÓVEIS ÇÄÓÐÑÌë ÈÅÕìÈ 3711 5400

ÐËÕÆ É ÆÕËÓÎÆ ßàáàÑ : Ìâ160.000,00 = 250,00 M2

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¨.6 HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES PESQUISADOS:

Para se fixar o valor básico unitário, o ideal seria se dispuséssemos sempre de dados atuais, abundantes e perfeitamente idênticos com o terreno a avaliar, especialmente quanto as condições de pagamento e localização, sendo assim a homogeneização é feita através de fatores próprios e no intuito de se corrigir as características heterogêneas, de cada um dos elementos pesquisas, dentro de uma microrregião. 8.7 TRATAMENTOS ESTATÍSTICOS- DETERMINAÇÃO DO INTERVALO DE ARBITRIO: 8.7.1 SANEAMENTO DOS DADOS SUSPEITOS:

Deve se precaver para adotar a média dos dados coletados os seguintes itens:

C.1 - Coeficiente de Verificação (Cv): através de fórmulas específicas, calcula-se o nível Cv, calculando também o d crítico, no sentido de conferir a manutenção dos elementos pesquisados.

C.2 - Saneamento dos Elementos Superiores

Para N = 6, d crítico = calculado,

Como os valores de d são os extremos e inferiores a d crítico, conclui-se que a amostragem pode ser utilizada na sua totalidade.

Para determinação do campo de arbítrio utiliza-se a NBR-5676 da ABNT (item 4.1.4), como a faixa em que o engenheiro pode decidir.

O signatário ao longo de sua vida profissional verificou-se que os limites apresentam dentro da seguinte faixa d:

Segue memória de cálculo.

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í9.3 VALOR DO TERRENO:

IMÓVEL 01 – RUA ALBERTO SCHIRATO

DADOS:

Valor unitário pesquisado: Vu = R$468,00/ m² a R$632,00/M2

VBU= ARBITRADO = R$600,00/M2

Área total Real: A = 250,00 m2

Testada Fp = 10,00 m Prof. Equivalente Pe = 25,00 m Número de frentes: 1, 00 (UMA) Coeficientes de homogeneização: Testada Fp => Fr .: Cf = ( 11,00/11,00)0,25 = 1,00

Profundidade Pe > Pma .: Cp = ( 25,00 / 25,00 ) 0,50 = 1,00 Local = Fl = 1,00

Esquina/múltiplas frentes Ce = 1,00

Fator Topografia = 1,00

Fator Forma = 1,00

Fator Compra = 1,00

Vup = R$ 600,00/m² x 250,00 X 1,00 X 1,00 = R$150.000,00

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IMÓVEL 02 – RUA ROSA CANDELÁRIA

DADOS: Valor unitário pesquisado: Vu = R$468,00/ m² a R$632,00/M2 VBU= ARBITRADO = R$600,00/M2 Área total Real: A = 250,00 m2 Testada Fp = 10,00 m Prof. Equivalente Pe = 25,00 m Número de frentes: 1, 00 (UMA) Coeficientes de homogeneização: Testada Fp => Fr .: Cf = ( 11,00/11,00)0,25 = 1,00

Profundidade Pe > Pma .: Cp = ( 25,00 / 25,00 ) 0,50 = 1,00 Local = Fl = 1,00

Esquina/múltiplas frentes Ce = 1,00

Fator Topografia = 1,00

Fator Forma = 1,00

Fator Compra = 1,00

Vup = R$ 600,00/m² x 250,00 X 1,00 X 1,00 = R$150.000,00

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î0.0 CONSTRUÇãO/BENFEITORIAS: 10.1 DESCRIÇÕES:

Ratificam-se as enumeradas, item 7.3.6.3.

10.2 VALORES BÁSICOS:

Com base nos índices praticados na cidade, elaborados pela secretaria municipal do planejamento e construtoras local, homogeneizando com os valores publicados SINDUSCON SP , a unidade construtiva apresenta valor unitário básico de referência de > R$1.263,00/M2 X 0,60 HSQUB(IMÓVEL 01) E X 0,75 (IMÓVEL 02)

* A faixa adotada acima, foi baseada em estudos procedidos pela COMISSÃO DE PERITOS nomeada pelo PROVIMENTO Nº 02/86 DOS M.M. JUIZES DE DIREITO DAS VARAS DA FAZENDA DA CAPITAL. Representa a adequação do procedente, ás condições atuais do mercado imobiliário e do padrão construtivo. 10.3 DEPRECIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES:

A depreciação de um imóvel é um termo geral e amplo, é definida pela perda da aptidão de um imóvel, tendo em vista as influências que atacam os bens materiais ao longo do tempo. Para determinação dessa perda (coeficiente de depreciação), utiliza-se o METODO DE DEPRECIAÇÃO PELA IDADE, calculado pelo método do valor decrescente ( “diminisching balance method”, através da

fórmula: Kd = (1-r)n onde:

kd = coeficiente de depreciação

R = razão de depreciação

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¦ ï �¡�¡£ �§��£¦�£ As razões a considerar são as seguintes: - Barracos .................................................4,0%

-Residências prolet.rust/med.com1.......1,5%

-Residências méd.sup/luxo ....................2,0%

-apartamentos E escritórios .................2,5% -Armazéns e industrias ..........................1,5% -Construções de madeira .......................4,0%

�ðñò�� (1) VALOR RESIDUAL ? 1,5% F «� Kd = 0,20

�ðñò�� (2) ? 1,5% F ~~ Kd = 0,43

10.4 VANTAGEM DA COISA FEITA: Estimada de acordo com o MÉTODO dos engenheiros ERNESTO CARNEIRO E JOAQUIM ROCHA. O sobredito MÉTODO estima para o tipo de CONSTRUÇÃO NOVA um coeficiente de 2,60%, sendo aqui desconsiderado

10.5 VALOR DAS CONSTRUÇÕES:

IMÓVEL 01 – RUA ALBERTO SCHIRATO

Dados: AREA (1) = 86,00 M2 V.B.U ............. = R$1.263,00/m2 X 0,60 VCF................ = 1,00 FDP................ = 0,20 TX ............... = 1,00 VALOR TOTAL = R$13.034,00

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óMÓVEL 02 – RUA ROSA CANDELÁRIA

Dados: AREA (1) = 71,85 M2 V.B.U ............. = R$1.263,00/m2 X 0,75 VCF................ = 1,00 FDP................ = 0,43 TX ............... = 1,00 AREA (2) = 24,00 m2 V.B.U ............. = R$1.263,00/m2 X 0,60 VCF................ = 1,00 FDP................ = 0,30 TX ............... = 1,00 VALOR TOTAL = R$29.265,00 ô0.6 VALOR DO IMÓVEL:

CMÓVEIS \ALOR

TERRENO \ALOR BENFEITORIAS

\ALOR DO IMÓVEL

CMÓVEL 01 ?H@ ALBERTO SCHIRATO Nº675

?õ150.000,00 ?õ13.034,00

R$�63.034,00

CMÓVEL 02 ?H@ ?<M@p@NKJQn?C@ <QJ?M<;< Nº 698

?õ150.000,00 ?õ34.721,00

R$�84.721,00

10.7 ANEXOS: Nº 01 - ENCARTE FOTOGRÁFICO, DESTACANDO AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL.

11.0 CONCLUSÃO:

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MUö}Fdo o The Appraisal of Real State, editado pelo American Institute Of Real Estate Appraisers, “O valor de mercado de um bem imóvel é criado, mantido,

modificado ou anulado pela interrelação das quatro grandes forças que motivam as atividades humanas.

Estas Forças são “ideais sociais e padrões, ajustes econômicos e mudanças,

regulamentos políticos e governamentais, e forças físicas e naturais”.

Diante do exposto e conforme o trabalho de avaliação estimo na presente data como valor do IMÓVEL “01” localizado nesta cidade, a RUA ALBERTO SCHIRATO Nº 675, na micro região denominada PARQUE PROGRESSOLOTE 28 – QUADRA 49) , E CARACTERIZADO NO CORPO DO LAUDO,

EM R$163.034,00(÷øùúû ø SESSENTA E TRES MIL E TRINTA E QUATRO REAIS) e

üý þÿdý� �ý��ý�ü�� ÿ fração de “1/7” sobre o imóvel o montante

de R$23.290,57 (VINTE E TRES MIL, DUZENTOS NOVENTA REAIS E CINQUENTA E

SETE CENTAVOS)

E como valor do IMÓVEL “02” localizado nesta cidade, a RUA ROSA CANDELARIA OLER SOTO Nº 698, na micro região denominada JARDIM LIMALOTE 05 – QUADRA 53) , E CARACTERIZADO NO CORPO DO LAUDO, EM

R$184.721,00(÷øùúû ø OITENTA E QUATRO MIL, SETECENTOS E VINTE E UM REAIS) � üý þÿdý� �ý��ý�ü�� ÿ fração de “1/7” sobre o imóvel o montante

de R$26.388,70 (VINTE E SEIS MIL, TREZENTOS E OITENTA E OITO REAIS E SETENTA

CENTAVOS)

12.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS:

12.1 Declarações do perito tendo em vista o código de ética profissional (Resolução nº 205 - CONFEA).

O perito declara que o presente laudo de avaliação obedece criteriosamente aos seguintes princípios:

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a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões;

b) Para a propriedade em estado foi empregado o método mais recomendado, com cuidadosa pesquisa de valores de mercado e devida compatibilidade e homogeneização;

c) O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e mais ninguém, a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;

d) O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional;

e) Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados ás conclusões desse laudo;

f) O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação a matéria envolvida neste laudo no presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse aos bens objeto desta avaliação;

g) A titulação do imóvel não foi examinada, sendo considerada perfeita e livre de quaisquer ônus ou gravame,

12.2 ENCERRAMENTO:

O presente laudo de avaliação imobiliária, consta de folhas impressas somente no anverso, sendo, portanto, todas assinadas. Fica o perito a disposição das partes interessadas, para os esclarecimentos que se fizerem necessários.

Franca, 27 de outubro de 2.017.

João Batista Tonin - Engenheiro Civil – Crea/SP – 0400375411

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