Entscheidungshilfe Kommunale Handlungskonzepte Wohnen

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Wohnungspolitik braucht die Experten vor Ort. Kommune und wohnungswirt-schaftliche Akteure mssen sich ber die Entwicklungsvoraussetzungen und Gestaltungsmglichkeiten verstndigen, um die rtliche Wohnungsmarktsituation erfolgreich weiter zu entwickeln. Wohnraumfrderung muss marktgerechte Ma-nahmen initiieren und untersttzen, denn die gravierenden demografischen und so-zialen Vernderungsprozesse beeinflussen die rtlichen Wohnungsmrkte in sehr unterschiedlicher Ausprgung. Deshalb sind eine ortsspezifische Wohnungs-marktanalyse und -prognose fr passgenaue Handlungsstrategien unerlsslich.

Die Erarbeitung entsprechender kommunaler Handlungskonzepte halte ich fr sinnvoll und begre das wachsende kommunale Interesse an solchen Konzepten. Um hier untersttzend zu wirken, halten wir im Rahmen der Wohn-raumfrderung zustzliche Mittel fr Manahmen in Kommunen mit wohnungs-politischen Handlungskonzepten vor und sichern auch eine mittelfristige Finan-zierung entsprechender Vorhaben ber mehrere Programmjahre zu.

Ich mchte die Kommunen mit der vorliegenden Broschre ausdrcklich ermun-tern, kommunalpolitisch abgestimmte rtliche Handlungskonzepte zur Wohn-raumversorgung unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft zu entwickeln. Das Handeln soll im Mittelpunkt stehen. Deshalb erffne ich den Kommunen die Mg-lichkeit, in Abstimmung mit meinem Haus von Vorgaben der Frderrichtlinien abzuweichen und die erforderliche Gegenleistung des Investors zu modifizieren, sofern dies zur Umsetzung des Handlungskonzeptes zweckmig ist.

Zur Sicherung und Weiterentwicklung unserer Wohnquartiere geht es zuknf-tig immer mehr um komplexe qualitative Aspekte. Deshalb mssen wir uns bemhen, die Lsung der rtlichen und regionalen Wohnungsmarktprobleme kooperativ zu erarbeiten, integrierte Konzepte zu entwickeln und umsetzungs- und nutzerorientiert zu agieren.

Vorwort

Oliver Wittke Minister fr Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen

Inhaltsverzeichnis

1 Wozu dient ein kommunales Handlungskonzept Wohnen? 52 Worauf kommt es bei der Konzepterstellung an? 8 Welche Bausteine gehren zu einem kommunalen Handlungskonzept Wohnen? 10 Wie knnen konkrete Manahmen aussehen? 15 Welche Untersttzung bietet das Land? 166 Ermutigende Beispiele NRW 18

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1 Wozu dient ein kommunales Handlungskonzept Wohnen?

Strukturellen Vernderungen auf den Wohnungsmrkten aktiv begegnenWohnungsmrkte sind ein zentraler Faktor fr die Entwicklung der Kommunen, denn die Wohnsituation prgt mehr denn je das Standortimage.

Attraktive Stadtteile und Wohnquartiere, ein nachfragegerechtes Wohnungs- angebot und die Sicherung der sozialen Wohnraumversorgung werden zuknftig strker als bisher die Qualitten und Perspektiven eines Standortes beeinflussen. Das gilt fr angespannte, aber auch fr entspannte Wohnungsmrkte.

Weit reichende Vernderungen beeinflussen die Entwicklung der Wohnungs-mrkte in Nordrhein-Westfalen. Hierzu zhlen unter anderem:

Die Alterung der Bevlkerung mit einer entsprechenden Vernderung der NachfrageVernderte Haushaltsstrukturen oder Nutzungsanforderungen und entspre-chender Anpassungsbedarf beim WohnungsangebotDie Heterogenitt der lokalen Wohnungsmrkte, in denen oftmals attraktive und benachteiligte Wohnquartiere unmittelbar aneinander grenzen Die weitgehende bernahme der Kosten der Unterkunft durch die Kommunen im Rahmen des Arbeitslosengeldes II mit erheblichen Belastungen fr die kommunalen Haushalte Die Vernderungsprozesse in den Anbieterstrukturen durch den Verkauf groer Wohnungsbestnde oder ganzer Wohnungsunternehmen mit deutlich verndertem Unternehmensverhalten.

Wohnungspolitik muss auf lokal sehr unterschiedliche demografische und strukturelle Vernderungsprozesse reagierenKommunale Handlungskonzepte bieten eine sehr gute Mglichkeit, um die jeweiligen lokalen Entwicklungsprozesse zu analysierenHandlungskonzepte ermglichen Lsungen, die an den Markt angepasst und gleichzeitig vorausschauend und umsetzungsorientiert sind

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Entwicklungsprozesse erfolgreich steuern und gestaltenEin kommunales Handlungskonzept Wohnen ermglicht zukunftsorientierte Strategien und Manahmen fr den lokalen Wohnungsmarkt.

Einen kleinen Ausschnitt der Problemstellungen, fr die auf kommunaler Ebene erfolgreiche Lsungsanstze gefunden werden mssen, verdeutlichen Fragen wie:

Reicht der preiswerte Wohnungsbestand langfristig aus? Gibt es gengend Wohnbauflchen, um Familien an die Stadt zu binden? Wie viele altengerechte Wohnungen werden in zehn Jahren bentigt? Bestehen Risiken der Segregation in einzelnen Wohnquartieren? Mssen Belegungsrechte erworben werden? Welche Bestandsmanahmen sollen umgesetzt werden und wo liegen die Prioritten? Wie wird die Finanzierung gestaltet?

Ein kommunales Handlungskonzept Wohnen ist strategisch, kooperativ und um-setzungsorientiert angelegt. Mit diesem Analyse- und Planungsinstrument knnen mittel- und langfristige Prozesse auf den lokalen Wohnungsmrkten rechtzeitig erkannt und gestaltet werden. Es kann helfen, Frdermittel optimal zu akquirie-ren und einzusetzen. Somit kann die fr Wohnungseigentmer so wichtige lang- fristige Investitionssicherheit geschaffen werden.

Individuelle Lsungen fr jede Kommune findenDie Rahmenbedingungen in den einzelnen Kommunen sind sehr unterschiedlich. Daher kann es kein allgemeingltiges Konzept geben.

In einer Kommune kann es vordringlich darum gehen, bezahlbaren Wohnraum fr einkommensschwache Haushalte zu erhalten. Fr eine andere Kommune kann es wichtiger sein, die Mglichkeiten fr den Eigentumserwerb zu verbessern und das stdtische Wohnumfeld fr Familien attraktiver zu gestalten. Andernorts geht es mglicherweise darum, Wohnungsleerstand zu reduzieren. Die Gestaltungs-spielrume unterscheiden sich nicht zuletzt auch dadurch, ob ein kommunales Wohnungsunternehmen existiert oder allein private Eigentmer ber die Be- stnde verfgen.

Jede Kommune sollte daher ihren eigenen Weg bei der Konzepterstellung gehen. Hierfr kann inzwischen auf eine Reihe von Hilfsmitteln und Erluterungen zurckgegriffen werden, um die notwendige Informations- und Datenbasis sicher-zustellen und umsetzungsorientierte Ziele und Manahmen zu entwickeln.1

1 So z.B. die vom Bundesamt fr Bauwesen und Raumordnung (BBR) publizierten Handlungsem-pfehlungen zur Erstellung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte. ExWoSt-Informationen 0/1, 05/2006.

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2 Worauf kommt es bei der Konzepterstellung an?

Das Ergebnis zhltBei einem Handlungskonzept kommt es weniger darauf an, eine bestimmte Form einzuhalten, sondern vielmehr auf Handhabbarkeit und Umsetzungsorientierung.

Ein kommunales Handlungskonzept bildet die zentrale fachliche Grundlage fr eine aktive Steuerung der lokalen Wohnungspolitik und Wohnraumversorgung. Nicht der Umfang entscheidet ber deren Qualitt, sondern die tatschliche Umsetzungsfhigkeit. Es darf nicht als Papiertiger missverstanden werden, sondern muss praktische Bedeutung fr das Handeln von Verwaltung und Woh-nungseigentmern entfalten. Deshalb ist es als kooperativer Gestaltungsprozess anzulegen, der konkrete Projekte und Manahmen auf jeden Fall einbezieht.

Die Stadtverwaltung ist der Motor Bereits in der Erstellungsphase ist es sinnvoll, neben den verschiedenen mtern die wesentlichen Akteure aus Politik und Wohnungswirtschaft angemessen einzubinden.

Kommunale Wohnungspolitik ist ein Querschnittsthema, das verschiedene fach-liche Bereiche innerhalb der Stadtverwaltung berhrt. Dazu gehren die soziale Wohnraumversorgung, der Wohnungsneubau und die Bestandsanpassung so-wie die Stadt- und Quartiersentwicklung.

Die Erstellung eines kommunalen Handlungskonzepts Wohnen bietet die Chan-ce, die verschiedenen Stellen innerhalb der Verwaltung zusammenzufhren und zu beteiligen - vom Sozialamt ber das Wohnungsamt bis zum Stadtplanungs-amt. Auf diese Weise knnen die unterschiedlichen Sichtweisen eingebracht werden, die fr eine zukunftsorientierte Wohnungspolitik entscheidend sind. Kommunen, die bereits ber eine gute Informationsbasis zum Wohnungsmarkt verfgen, berichten hufig, wie notwendig und erfolgreich eine mterbergrei-fende Betrachtungsweise ist.

Ein kommunales Konzept Wohnen steht fr Handlungsorientierung Im Vordergrund steht der gemeinsam getragene ProzessEin entscheidender Erfolgsfaktor ist die enge Kooperation der verschie-denen mter und Stellen in der VerwaltungDie Umsetzung kann nur gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft erfolgenDie zentralen Akteure des Wohnungsmarktes sollten frhzeitig in den Erstellungsprozess eingebunden werden

Dadurch besteht die Mglichkeit, von vornherein die notwendige breite Akzeptanz zu schaffen. Die Stadtverwaltung bildet hierfr den Motor und die Steuerungs- einheit - auch wenn diese Rolle oftmals vielleicht noch etwas ungewohnt ist.

Die Kommunalpolitik gibt den StartschussDie Einbindung der politischen Ebene ist eine wesentliche Voraussetzung fr die Erstellung eines erfolgreichen kommunalen Handlungskonzeptes.

Die Kommunalpolitik sollte vorab ber die Mglichkeiten, Chancen und die positiven Effekte eines Handlungskonzeptes Wohnen informiert werden. Von ihr muss ein solches Konzept tatschlich gewollt sein. Sie muss den Startschuss fr die Erstellung geben. Das fertige Konzept sollte darber hinaus von den Gre-mien der kommunalen Politik beschlossen werden. Damit erhlt es die notwen-dige Verbindlichkeit und wird so zum Signal fr eine gemeinsame und verlss-liche Wohnungspolitik.

Die Wohnungseigentmer mit ins Boot holenDurch eine frhzeitige Einbindung der Eigentmer knnen Interessen abge-glichen und etwaige Konflikte bereits im Vorfeld gelst werden.

Das kommunale Handlungskonzept kann nur mit Hilfe der Wohnungseigentmer umgesetzt werden, denn sie werden mageblich fr die Fina