“금융안정성 측면에서 바라본주택담보대출”(허석균 박사)

에 대한 토론

2010년 한국경제학회 정책 세미나

에 대한 토론

2010.10.13

김현정(한국은행 금융경제연구원)

* 본 자료의 내용은 저자 개인의 견해일 뿐 한국은행 및 금융경제연구원의견해와는 무관합니다. 또한 토론을 위한 자료이므로 인용 및 게재를삼가해 주시기 바랍니다.

< 내 용 >

I. 가계부채 현황에 대한 인식

Ⅱ. 우리나라 가계대출의 특징

Ⅲ. 가계 재무건전성의 민감도

Ⅳ. 시사점Ⅳ. 시사점

I. 가계부채 현황에 대한 인식

�가계부채 문제를 어떻게 바라볼 것인가?

� 가계 vs. 금융기관� 가계 vs. 금융기관

� 거시(총량) vs. 미시(가구)

� Stock 지표(부채/자산비율) vs. Flow 지표(DSR)*

* stock 지표 � refinancing과 부동산가격 하락 충격에 대한 취약성* stock 지표 � refinancing과 부동산가격 하락 충격에 대한 취약성flow 지표 � 소득, 금리 충격에 대한 취약성

11

다양한 관점에서 가계부채 문제를 파악

I. 가계부채 현황에 대한 인식

�가계의 재무건전성 : stock, 총량지표

□ 가계부채/금융자산 비율 : 45.6%(2009년말 현재)* 미국 31%, 영국 37%

가계부채/금융자산 비율

* 미국 31%, 영국 37%

□ 가계부채/총자산 비율 : 약 8% (실물자산 비중 83% 가정하 추정)

* 미국 10.5%, 영국 19.6%*

♣ 한국노동패널자료(2008년)상 전체가구의 부채/총자산비율 평균은 12%

가계부채/금융자산 비율

한국한국

가계의 자산구성

22

자료 : 각국 자금순환 계정

미국미국영국영국한국한국

주 : 한국, 일본, 미국 이외 국가는 2000 년 기준

자료 : 한국노동패널 (2008), US - Survey of Consumer Finances (2007), Japan - National Survey of Family Income and Expenditure (2004), and Davies et al.

(2008) “The World Distribution of Household Wealth”

I. 가계부채 현황에 대한 인식

�가계의 재무건전성 : stock, 가구자료

□ 부채/금융자산 비율 : 전체가구 평균 0.7배, 부채가구 1.6배부채/총자산 비율 : 전체가구 12%, 부채가구 21%

가계부채/금융자산 비율

부채/총자산 비율 : 전체가구 12%, 부채가구 21%

▪ 부채가구의 부채/금융자산 비율 : 3-4분위가 특히 취약▪ 부채가구의 금융자산/총자산 비율 : 3-4분위에서 특히 낮음

�� Stock Stock 측면에서는측면에서는 33--44분위분위 소득계층이소득계층이 상대적으로상대적으로 취약취약

11분위분위 22분위분위 33분위분위 44분위분위 55분위분위 전체전체

소득분위별 재무 현황 : stock 측면 (2008년)

33

11분위분위 22분위분위 33분위분위 44분위분위 55분위분위 전체전체

금융자산금융자산//총자산총자산 전체가구전체가구 16.516.5 21.721.7 18.518.5 16.516.5 16.116.1 17.217.2

(%)(%) 부채가구부채가구 12.212.2 15.215.2 12.812.8 12.512.5 13.413.4 13.213.2

부채부채//금융자산금융자산 ((배배)) 전체가구전체가구 0.420.42 0.490.49 0.630.63 0.820.82 0.840.84 0.720.72

부채가구부채가구 1.701.70 1.631.63 1.821.82 1.791.79 1.461.46 1.591.59

부채부채//총자산총자산 ((배배)) 전체가구전체가구 0.070.07 0.110.11 0.120.12 0.130.13 0.130.13 0.120.12

부채가구부채가구 0.210.21 0.250.25 0.230.23 0.220.22 0.190.19 0.210.21

주 : 부채 및 금융자산에 전월세 보증금 포함자료 : 한국노동패널 11차 자료

I. 가계부채 현황에 대한 인식

�가계의 재무건전성 : flow, 총량지표

□ 가계부채/가계가처분소득 비율 : 1.5배(2009년말). 영국보다는 낮으나미국이나 일본 등을 크게 상회

가계부문 DSR

미국이나 일본 등을 크게 상회

□ 원리금상환액/가계가처분소득 비율 : 미국보다 높은 수준

가계부채/가처분소득 비율

영국영국

원리금상환액/가처분소득 비율

한국한국

44

주 : 2009년은 잠정자료 : 각국 자금순환통계 및 국민계정, Eurostat

한국한국

미국미국

일본일본스페인스페인

자료 : 경제통계국, FRB

한국한국

미국미국

I. 가계부채 현황에 대한 인식

�가계의 재무건전성 : flow, 가구지표

□ 가계부채/가처분소득 비율 : 부채가구 평균 1.3배(2008년)원리금상환액/가처분소득 비율 : 평균 10%원리금상환액/가처분소득 비율 : 평균 10%

▪ 소득분위별로는 두 지표 모두 1-2분위가 취약

�� Flow Flow 지표로는지표로는 저소득계층일수록저소득계층일수록 크게크게 취약취약

소득분위별 부채가구의 재무 현황(2008년)

11분위분위 22분위분위 33분위분위 44분위분위 55분위분위 전체전체

55자료 : 한국노동패널 11차 자료

11분위분위 22분위분위 33분위분위 44분위분위 55분위분위 전체전체

부채부채//가처분소득가처분소득((배배))

전체가구전체가구 0.980.98 0.660.66 0.680.68 0.710.71 0.750.75 0.730.73

부채가구부채가구 3.413.41 1.631.63 1.441.44 1.321.32 1.161.16 1.301.30

원리금상환원리금상환//가처분가처분소득소득 (%)(%)

전체가구전체가구 7.37.3 4.54.5 4.84.8 5.95.9 5.45.4 5.45.4

부채가구부채가구 25.525.5 11.011.0 10.210.2 11.011.0 8.48.4 9.79.7

I. 가계부채 현황에 대한 인식

� 금융기관 측면 <1/2> �� overall,overall, stillstill inin goodgood shapeshape

□ 가계부채(주택담보대출)/주택가격 비율(LTV) : 주요국보다 낮음*

가계부채/주택가격 비율(LTV)

미국미국

* 우리나라 평균 LTV 비율 : 46.2%(2009년말 국내은행 평균)

서브프라임 사태 당시 미국 : 79.4%(2007년 평균)

은행 여신건전성의 국제비교(2009.9월 기준)

무무수수익익

□ 국내은행의 여신건전성이 국제적으로도 매우 양호

66

자료 : 한국은행

한국한국

주 : 점선은 비교국가 평균자료 : 금융안정보고서(2010. 4월)

익익여여신신비비율율

자본대비자본대비 무수익여신비율무수익여신비율(%)(%)

I. 가계부채 현황에 대한 인식

� 금융기관 측면 <2/2> �� overover time,time, riskrisk isis risingrising

□ 최근 연체율 상승 추세—기업대출 : ‘08. 12말 1.47% � ‘10.8말 2.07% (+0.60%p)—기업대출 : ‘08. 12말 1.47% � ‘10.8말 2.07% (+0.60%p)

가계대출 : 0.60% � 0.78% (+0.18%p)

주택담보대출 : 0.47% � 0.64% (+0.17%p)

□ 내수 부진 지속 등으로 연체여신이 부실여신으로 전이되는 비율 상승

국내은행 대출 연체율*(08.9월~10.8월) 가계 연체대출 전이율*

77주 : * 1일 이상 원금 연체 기준자료 : 금융감독원

주 : * 8개 국내은행 기준. 연체 발생 3개월 미만 대출이 고정이하 여신으로 전이되는 비율

자료 : 금융안정보고서(2010.4월)

I. 가계부채 현황에 대한 인식

� 소득, 금융자산, 실물자산과 부채간의 관계<1/2>

□ 부채규모 결정요인에 대한 패널모형 분석 결과*(김우영·김현정 2010)

▪ 소득 : 인구, 가구특성 통제시 부채규모에 영향 無

▪ 금융자산 : 부채규모와 (-)의 상관관계* 유경원(2009)과 동일한 결과

▪ 부동산자산 : 부채규모와 (+)의 상관관계

77

▪ 부동산자산 : 부채규모와 (+)의 상관관계

�� 부채부채 발생발생 및및 규모규모 증가는증가는 부동산자산부동산자산 구매와구매와 밀접한밀접한 관련관련

I. 가계부채 현황에 대한 인식

� 소득, 금융자산, 실물자산과 부채간의 관계<2/2>

□ 소득분위별 부채 보유 분포 추이 : 전반적인 affordability 상승

□ 부채/자산비율(부채가구 평균) 추이 : 부채규모가 평균적으로 금융자□ 부채/자산비율(부채가구 평균) 추이 : 부채규모가 평균적으로 금융자산보다는 더 빠르게, 부동산자산 가치보다는 느리게 증가(유동성 충격에 대한 대응능력 향상은 의문)

소득분위별 부채 보유 비중 추이 부채/자산 비율 추이(부채가구)

77자료 : 한국노동패널 각 년도 자료 : 한국노동패널 각 년도

II. 우리나라 가계부채의 특징

� 대출 만기 : 2009년말 현재 13.7년(주택담보대출, 약정만기 기준)* 미국(27.4년), 일본(25.6년)

� 원리금 상환방식 : 만기일시상환방식 비중 42.8%(’09년말)

� 금리 : 주택관련대출의 변동금리부 비중 92.7%(’09년말)* 미국(16.8%) 및 일본(34.2%)

� 주택관련 대출 비율 : 65.3%(’09년말) * 미국(75.8%), 일본(83.2%)

은행 주택대출의 만기구조 은행 주택대출의 상환방식별 구성

88주 : 만기 구간별 중간값을 이용하여 추정자료 : 한국은행 자료 : 한국은행

II. 우리나라 가계부채의 특징

□ 우리나라 가계대출 특징 요약

짧은짧은 만기만기주택대출주택대출

변동금리변동금리

낮은낮은 LTVLTV

일시상환일시상환 43%43%

높은높은 비주택비주택대출대출

전월세보증금전월세보증금 고려시고려시주택관련주택관련 부채부채 비중비중

99

낮은낮은 LTVLTV대출대출

▪금리하락, 주택가격 상승시 수요/공급측 모두 유리한 시스템▪ 금리상승기, 주택가격 하락시 차주 위험 동시 상승 가능성▪신용대출 비중 30% 내외로 경기부진 장기화, 소득불균형

악화시 저소득층/저신용등급 중심 부실화 가능성▪외부충격에 따른 refinancing 위험에 약 60%(일시상환) 노출

주택관련주택관련 부채부채 비중비중65% 65% �� 71~73% 71~73%

II. 우리나라 가계부채의 특징

□ 현재 우리나라 주택담보대출의 특징은 대공황 이전 미국과 유사(Raghuram G. Rajan, Fault Lines: How Hidden Fractures Still Threaten the World Economy, 2010)— 대공황이전 미국모기지 시장의 특징— 대공황이전 미국모기지 시장의 특징

� 모든 대출이 단기 대출(5년 만기)� 만기 일시상환 (or 지속적인 refinancing)� 대부분 변동금리� LTV 50%

� 차입자가 금리 및 주택가격 변동 위험을 모두 떠안는 형태

1010

□ 대공황에 따른 경기침체, 신용경색과 함께 refinancing이 불가능해지면서 가계 도산 속출

— 당시 주택자산의 10%가 foreclosure

� 정부 개입으로 고정금리/장기 모기지/분할상환 제도 등장FNMA, GNMA의 등장

III. 가계 재무건전성의 민감도

□ 부동산가격, refinancing 위험에 대한 민감도 분석

▪ 자료 : 한국노동패널 11차, 부동산이 있는 1,391가구

▪ LTV(부채/부동산자산 비율), DSR 기준에 따른 부채가구 구성▪ LTV(부채/부동산자산 비율), DSR 기준에 따른 부채가구 구성− 취약 가구* : 전체 부채가구의 18% − 고위험가구** : 1.4%(부채 비중 : 3.5%)

* DSR 40% 초과 or LTV 50% 초과 가구** DSR 40% 초과 and LTV 50% 초과 가구

가구 비중 부채 비중

DSR 및 LTV에 따른 부채가구 분포(2008년)1)(%)

1111

가구 비중 부채 비중

20%이하 20~50% 50~70% 70%초과 전체 20%이하 20~50% 50~70% 70%초과 전체

20%이하 41.4 31.3 4.5 4.8 82.1 22.3 29.7 5.3 8.7 66.0

20~30% 2.0 4.5 1.2 1.6 9.3 2.3 7.2 3.2 2.1 14.7

30~40% 0.9 2.0 0.7 0.4 4.1 1.0 4.5 1.0 0.4 6.9

40%초과 1.3 1.9 0.8 0.6 4.54.5 1.3 7.5 2.8 0.7 12.3

전체 45.7 39.7 7.37.3 7.47.4 100.0 27.0 48.9 12.2 11.9 100.0

LTVDSR

자료 : 한국노동패널 11차 자료

□ 부동산가격 하락 위험에 대한 민감도 분석 : 10%, 20%, 30% 하락시

— 10% 하락시 LTV 50%초과 가구 비중 : 14.9% � 19%20% 하락시 : 14.9% � 22.6%

III. 가계 재무건전성의 민감도

부동산가격 하락시 LTV 50% 초과 가구 비중 추이

1212

(부동산가격 하락폭)

□ refinancing 위험에 대한 민감도 분석: 분할상환 주택대출의 원금상환이 개시되고 일시상환대출의 차

환율이 100%, 95%, 90%일 때 DSR 40% 초과가구 비중

— 분할상환 개시 & 차환율 5%p 하락시 : 5.7% 11.3%

III. 가계 재무건전성의 민감도

— 분할상환 개시 & 차환율 5%p 하락시 : 5.7%�11.3%— 분할상환 개시 & 차환율 10%p 하락시 : 5.7%�14.2%

ㅁ 2008년 현재 부동산이 있는 가구의 원리

원금상환 부담 가중시 DSR 40% 초과 가구 비중 추이

1212

ㅁ 2008년 현재 부동산이 있는 가구의 원리금상환액이 부채액의 11%(원금 14년 분할상환 가정 ) 미만인 가구는 주택담보대출에 대해 원금분할상환이 개시된다고 가정

ㅁ 분할상환 주택대출 이외 대출은 모두 일시상환이라고 가정

(일시상환대출의 차환율)

□ 고위험가구 비중도 부동산 가격 하락, 특히 원금상환 부담 가중에 가장 민감

초기값(2008년 현재) 1.4

충격 유형별 고위험가구1) 비중의 민감도

III. 가계 재무건전성의 민감도

초기값(2008년 현재) 1.4

수정초기값 1.6

금리 50bp 상승 1.8 (0.2)

금리 100bp 상승 2.1 (0.5)

자영업 소득 5% 감소 1.7 (0.1)

자영업 소득 10% 감소 1.8 (0.2)

분할상환 개시 및 차환율 100% 2.2 (0.6)

1313

분할상환 개시 및 차환율 100% 2.2 (0.6)

분할상환분할상환 개시개시 및및 차환율차환율 5%p 5%p 하락하락 3.9 3.9 (2.3)(2.3)

분할상환분할상환 개시개시 및및 차환율차환율 10%p 10%p 하락하락 5.65.6 (4.0)(4.0)

부동산 가격 10% 하락 2.1 (0.5)

부동산부동산 가격가격 20% 20% 하락하락 2.42.4 (0.8)(0.8)

부동산부동산 가격가격 30% 30% 하락하락 2.72.7 (1.1)(1.1)

주 : 1) DSR 40% 초과 & LTV 50% 초과 2) ( )내는 수정초기값 대비 변화폭

□ 소득분위별 민감도

— 부동산 가격 하락 충격 : 5분위에서 가장 민감하게 반응— 원금상환 충격 : 하위 소득층은 물론 상위 소득층에서도 민감도 큼

III. 가계 재무건전성의 민감도

— 원금상환 충격 : 하위 소득층은 물론 상위 소득층에서도 민감도 큼

소득분위별 고위험가구1) 비중의 민감도

<원금상환><부동산 가격 하락>

1414

IV. 시사점

� 금융기관의 낮은 연체율, 낮은 LTV 비율, 4-5분위 소득계층이 부채의 70% 이상을 보유하는 등 외형적인 안전성에도 불구, 외부 충격에취약한 구조취약한 구조

� 만기 장기화, 원리금 분할상환 방식 보편화 등 주택금융 선진화 시급

� LTV 규제는 그간의 순기능에도 불구, 기본적으로 경기순응적. 따라서주택가격변동시 지속적이고 인위적인 개입과 판단이 필요� 주택금융의 건전성은 DTI 규제를 중심으로.

�장기적으로는 DTI 규제가 금융기관 자율로 대체되어야.

� DTI rule의 정착을 통해 대출 만기 장기화, 원리금 분할상환방식 유도<끝>

11

IV. 시사점

서울 아파트 매매가격지수(2008=100)

[참고] DTI 규제 추이 및 서울 아파트 매매가격 지수 추이

DTI 규제 추이1)DTI 규제 추이

11

자료 : 국민은행