編號P108003

臺北市政府公告

發文日期中華民國 108年 1 月 17日

發文字號府都規字第 10760636821 號

附件細部計畫書圖各 1份

主旨核定公告本市都市計畫「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地第三種住

宅區為第三種住宅區(特)細部計畫案」計畫書圖並自 108年 1 月 18日零時起生

效

依據

一本市都市計畫委員會 107年 11月 5日北市畫會一字第 1076003916 號函及本市都市

更新處 107年 12月 4日北市都新事字第 1076014725 號函辦理

二都市計畫法第 23 條

公告事項

一詳如都市計畫書圖

二公告地點本府公告欄(無附件計畫書圖置於本府市政大樓 1樓東區都市計畫工作

站)臺北市信義區公所刊登本府公報(無附件)

市長柯文哲 都市發展局局長黃景茂決行

臺北市都市計畫書

變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）

細部計畫案

臺北市政府

中華民國 108年 01月 17日 府都規字第 10760636821號公告發布實施

1

案 名變更臺北市信義區雅祥段二小段 469 地號等土地第三種住宅區

為第三種住宅區（特）細部計畫案

申請單位臺北市都市更新處

辦理單位臺北市政府

計畫範圍詳如計畫圖所示

類 別變更

法令依據都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

壹 計畫緣起

本計畫位於信義區永吉路120巷以東永吉路180巷以西永吉路120

巷43弄以南及永吉路180巷66弄以北所圍街廓西側計畫範圍位於臺北

市政府97年2月29日府都規字第09730017900號公告「變更臺北市遷建住

宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案」及99年1月28日府都規字

第09900014600號公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市

更新地區開發期程獎勵規定計畫案」所劃定更新地區範圍內區內建築

物老舊且部分為海砂屋有危害公共安全之疑慮亟需更新改善

本計畫範圍經檢討符合民國104年1月20日府都新字第10332448100

號公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大

協助專案計畫『行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」

(以下簡稱老舊中低層建築社區專案)之條件(附件一)1本更新單元為第

三種住宅區 2本更新單元面積為450775平方公尺且不影響周邊基

地劃定更新單元 3本更新單元內均為四五層樓建築皆符合申請條

件本案實施者「臺北市信義區雅祥段二小段469地號等5筆土地都市更

新會」配合市政府政策藉由都市計畫專案辦理細部計畫變更期爭取

本專案相關容積獎勵改善居住及周邊環境促進老舊建築社區轉型

爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理本變更計畫

2

貳原都市計畫情形

一 原都市計畫發布情形

表 1 歷年都市計畫發布情形整理表

編號 計畫名稱 公告日期文號

1 本市第 34 號五分埔地區細部計畫圖 510202 府工二字第 1283 號

2 修訂永吉路松山路 249 巷 30 弄忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（通盤檢討）案

681015 府工二字第 38413 號

3 擬規定本市重要幹道兩側住宅區應留設騎樓或無遮簷人行道案

710814 北市工二字第 65572 號

4

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）及配合修訂主要計畫案

730926 府工二字第 39720 號

5 修訂台北市土地使用分區（保護區農業區除外）計畫（通盤檢討）案

790913 府工二字第 79049926 號

6

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第三次通盤檢討）案

790921 府工二字第 79052708 號

7 變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案

970229 府都規字第 09730017900 號

8 擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區開發期程獎勵規定計畫案

990128 府都規字第 09900014600 號

二 計畫位置

本計畫位於信義區永吉路 120 巷以東永吉路 180 巷以西永吉

路 120 巷 43 弄以南及永吉路 180 巷 66 弄以北所圍街廓西側計畫位

置詳圖 1 所示

三 使用分區

本計畫面積 450775 平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225

3

圖1 計畫位置示意圖

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

臺北市都市計畫書

變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）

細部計畫案

臺北市政府

中華民國 108年 01月 17日 府都規字第 10760636821號公告發布實施

1

案 名變更臺北市信義區雅祥段二小段 469 地號等土地第三種住宅區

為第三種住宅區（特）細部計畫案

申請單位臺北市都市更新處

辦理單位臺北市政府

計畫範圍詳如計畫圖所示

類 別變更

法令依據都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

壹 計畫緣起

本計畫位於信義區永吉路120巷以東永吉路180巷以西永吉路120

巷43弄以南及永吉路180巷66弄以北所圍街廓西側計畫範圍位於臺北

市政府97年2月29日府都規字第09730017900號公告「變更臺北市遷建住

宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案」及99年1月28日府都規字

第09900014600號公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市

更新地區開發期程獎勵規定計畫案」所劃定更新地區範圍內區內建築

物老舊且部分為海砂屋有危害公共安全之疑慮亟需更新改善

本計畫範圍經檢討符合民國104年1月20日府都新字第10332448100

號公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大

協助專案計畫『行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」

(以下簡稱老舊中低層建築社區專案)之條件(附件一)1本更新單元為第

三種住宅區 2本更新單元面積為450775平方公尺且不影響周邊基

地劃定更新單元 3本更新單元內均為四五層樓建築皆符合申請條

件本案實施者「臺北市信義區雅祥段二小段469地號等5筆土地都市更

新會」配合市政府政策藉由都市計畫專案辦理細部計畫變更期爭取

本專案相關容積獎勵改善居住及周邊環境促進老舊建築社區轉型

爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理本變更計畫

2

貳原都市計畫情形

一 原都市計畫發布情形

表 1 歷年都市計畫發布情形整理表

編號 計畫名稱 公告日期文號

1 本市第 34 號五分埔地區細部計畫圖 510202 府工二字第 1283 號

2 修訂永吉路松山路 249 巷 30 弄忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（通盤檢討）案

681015 府工二字第 38413 號

3 擬規定本市重要幹道兩側住宅區應留設騎樓或無遮簷人行道案

710814 北市工二字第 65572 號

4

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）及配合修訂主要計畫案

730926 府工二字第 39720 號

5 修訂台北市土地使用分區（保護區農業區除外）計畫（通盤檢討）案

790913 府工二字第 79049926 號

6

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第三次通盤檢討）案

790921 府工二字第 79052708 號

7 變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案

970229 府都規字第 09730017900 號

8 擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區開發期程獎勵規定計畫案

990128 府都規字第 09900014600 號

二 計畫位置

本計畫位於信義區永吉路 120 巷以東永吉路 180 巷以西永吉

路 120 巷 43 弄以南及永吉路 180 巷 66 弄以北所圍街廓西側計畫位

置詳圖 1 所示

三 使用分區

本計畫面積 450775 平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225

3

圖1 計畫位置示意圖

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

1

案 名變更臺北市信義區雅祥段二小段 469 地號等土地第三種住宅區

為第三種住宅區（特）細部計畫案

申請單位臺北市都市更新處

辦理單位臺北市政府

計畫範圍詳如計畫圖所示

類 別變更

法令依據都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

壹 計畫緣起

本計畫位於信義區永吉路120巷以東永吉路180巷以西永吉路120

巷43弄以南及永吉路180巷66弄以北所圍街廓西側計畫範圍位於臺北

市政府97年2月29日府都規字第09730017900號公告「變更臺北市遷建住

宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案」及99年1月28日府都規字

第09900014600號公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市

更新地區開發期程獎勵規定計畫案」所劃定更新地區範圍內區內建築

物老舊且部分為海砂屋有危害公共安全之疑慮亟需更新改善

本計畫範圍經檢討符合民國104年1月20日府都新字第10332448100

號公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大

協助專案計畫『行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」

(以下簡稱老舊中低層建築社區專案)之條件(附件一)1本更新單元為第

三種住宅區 2本更新單元面積為450775平方公尺且不影響周邊基

地劃定更新單元 3本更新單元內均為四五層樓建築皆符合申請條

件本案實施者「臺北市信義區雅祥段二小段469地號等5筆土地都市更

新會」配合市政府政策藉由都市計畫專案辦理細部計畫變更期爭取

本專案相關容積獎勵改善居住及周邊環境促進老舊建築社區轉型

爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理本變更計畫

2

貳原都市計畫情形

一 原都市計畫發布情形

表 1 歷年都市計畫發布情形整理表

編號 計畫名稱 公告日期文號

1 本市第 34 號五分埔地區細部計畫圖 510202 府工二字第 1283 號

2 修訂永吉路松山路 249 巷 30 弄忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（通盤檢討）案

681015 府工二字第 38413 號

3 擬規定本市重要幹道兩側住宅區應留設騎樓或無遮簷人行道案

710814 北市工二字第 65572 號

4

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）及配合修訂主要計畫案

730926 府工二字第 39720 號

5 修訂台北市土地使用分區（保護區農業區除外）計畫（通盤檢討）案

790913 府工二字第 79049926 號

6

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第三次通盤檢討）案

790921 府工二字第 79052708 號

7 變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案

970229 府都規字第 09730017900 號

8 擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區開發期程獎勵規定計畫案

990128 府都規字第 09900014600 號

二 計畫位置

本計畫位於信義區永吉路 120 巷以東永吉路 180 巷以西永吉

路 120 巷 43 弄以南及永吉路 180 巷 66 弄以北所圍街廓西側計畫位

置詳圖 1 所示

三 使用分區

本計畫面積 450775 平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225

3

圖1 計畫位置示意圖

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

2

貳原都市計畫情形

一 原都市計畫發布情形

表 1 歷年都市計畫發布情形整理表

編號 計畫名稱 公告日期文號

1 本市第 34 號五分埔地區細部計畫圖 510202 府工二字第 1283 號

2 修訂永吉路松山路 249 巷 30 弄忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（通盤檢討）案

681015 府工二字第 38413 號

3 擬規定本市重要幹道兩側住宅區應留設騎樓或無遮簷人行道案

710814 北市工二字第 65572 號

4

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）及配合修訂主要計畫案

730926 府工二字第 39720 號

5 修訂台北市土地使用分區（保護區農業區除外）計畫（通盤檢討）案

790913 府工二字第 79049926 號

6

修訂基隆河三張犁截水溝下游（松山段部分）忠孝東路基隆路所圍地區細部計畫（第三次通盤檢討）案

790921 府工二字第 79052708 號

7 變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案

970229 府都規字第 09730017900 號

8 擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區開發期程獎勵規定計畫案

990128 府都規字第 09900014600 號

二 計畫位置

本計畫位於信義區永吉路 120 巷以東永吉路 180 巷以西永吉

路 120 巷 43 弄以南及永吉路 180 巷 66 弄以北所圍街廓西側計畫位

置詳圖 1 所示

三 使用分區

本計畫面積 450775 平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225

3

圖1 計畫位置示意圖

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

3

圖1 計畫位置示意圖

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

4

参基地發展現況

一土地使用現況

本計畫範圍內土地使用分區為第三種住宅區一樓為店鋪等商業

使用其餘以住宅使用為主計畫區內共有 15 棟合法建物均為屋

齡逾三十年以上之 45 層樓建物總戶數為 153戶其中四層樓有 8

戶五層樓有 145戶佔區內總戶數比例達 100其中信義區雅祥二

小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號49 之 2

號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海砂屋)

已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」面臨屋齡老舊

社區安全防災堪慮建物結構剝落停車空間不足及缺乏電梯等現代

化設備之疑慮亟待更新重建

二土地權屬

（一）本計畫區包含臺北市信義區雅祥段二小段 469469-1

469-2474476地號等 5筆土地土地面積共計 450775m2

（二）其中 469469-2地號土地為公私共有469地號之公有部分

土地面積為 3141m2私有部分土地面積為 357934m2469-2

地號之公有部分土地面積為 3968m2私有部分土地面積為

12532m2

（三）469-1474476地號土地為私有面積共計 732 m2

（四）綜上所述本計畫區公有土地面積合計為 7109m2佔本計

畫區之比例為 158私有土地面積為 443666m2佔本計畫

區之比例為 9842如表 2及圖 2所示

表 2 土地權屬統計表

土地權屬

(管理機關)

面積

(平方公尺)

比例

()

人數

(人)

比例

()

私有地 443666 9842 162 9939

公有地 7109 158 1 061

合計 450775 10000 163 10000

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

5

圖 2 土地權屬示意圖

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

6

肆地區發展現況

一 附近地區重大建設

本計畫附近地區之重大建設有建設中的大巨蛋 BOT 案建設完

成啟用的松山車站大樓 BOT案

二交通系統

（一）主要道路

本計畫主要道路為基隆路(40 公尺)及忠孝東路(30 公尺)忠

孝東路往東連結南港往西達中正區及臺北車站基隆路向北

銜接環東大道並可連結中山高速公路通往基隆向南可直達公

館福和橋通往永和詳圖 3 所示

（二）次要道路

本計畫次要道路為松隆路(30 公尺)及永吉路(30 公尺)松隆

路及永吉路往東直達南港往西連結市民大道通往中正區及臺

北車站往北可至松山區並可連結環東大道詳圖 3 所示

（三）大眾運輸

1公共汽車路線

本計畫地區周邊有市府轉運站永吉路松隆路松信路及忠孝

東路五段設有公車站其路線包括3246202212 夜間公

車212直232副232快速公車232正240257263270

270區277279281282副284284直286286 副299

611612612區621647650912915忠孝新幹線藍 7

藍 10棕 6等路線

2捷運系統

本案鄰近捷運板南線距離市政府站約 780 公尺該路線往東可

通往南港往西可達板橋土城捷運淡水線

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

7

（四）停車供需

本計畫依 104 年度停車供需調查資料得知以基地 500 公尺衝

擊圈為範圍汽車停車整體需供比為 106機車停車整體需供

比為 133顯示基地周邊停車供給無法滿足需求

（五）道路服務水準

本計畫於 104 年 11 月 18 日針對基地周邊主要道路及巷道交通

量進行調查另引用臺北市交通管制工程處 103 年之路口轉向

交通調查資料基地周邊路段通過性交通量較高除永吉路

松隆路松信路路口號誌周期時間較長加上該路口轉向特性

較複雜使車輛易於路口發生阻塞導致部分路段服務水準呈

現 E 級其餘各路段服務水準尚可維持 D 級以上

（六）人行及自行車系統

基地周邊區域主要道路系統中臨路側設置有專用人行道者包

括永吉路永吉路 120 巷松隆路及松信路另忠孝東路五段

部分設有專用人行道或騎樓空間可供行人使用另基地周邊須

至忠孝東路五段方有自行車租借站可供使用計畫區南側為信

義計畫區已規劃有完善自行車道系統基地周邊詳細人行空

間分布情形請參見圖 3 所示

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

8

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

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臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

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(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

9

圖 3 基地周邊人行車行與大眾運輸系統示意圖

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

10

三附近公共設施現況

（一）公園用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有福祥公園雅祥公園五常公園永吉公園富台公園革新公園富生公園及多處帶狀公園綠地共計有 7 處公園用地皆已興闢完成

（二）學校用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有松山高中興雅國小永吉國中松山工農共計有 4 處學校用地皆已興闢完成

（三）廣場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有忠信廣場及厚生廣場共計有 2

處廣場用地皆已興闢完成其中忠信廣場依多目標使用規定興闢地下停車場

（四）市場用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有全聯松山松興店全聯信義松隆店及永吉市場共計有 3 處市場用地皆已興闢完成其中於全聯松山松興店之市場用地設有興雅區民活動中心

（五）機關用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台北市兒童福利中心行政院國軍退除役官兵輔導委員會及退輔會公務人員訓練所共計有 3 處機關用地皆已興闢完成

（六）變電所用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有台電基信大樓及台電變電所共計有 2 處變電所用地皆已興闢完成

（七）交通用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有捷運板南線市政府站共計有 1

處交通用地已興闢完成

（八）郵政用地

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有 1 處郵政用地現為公寓住宅

（十）消防用地

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

11

本計畫區周邊 500 公尺範圍內有臺北市政府消防局共計有 1 處

消防用地已興闢完成

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

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二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

12

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

13

圖 4 周邊公共設施分布示意圖

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

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臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

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肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

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廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

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(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

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2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

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1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

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(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

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積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

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3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

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13

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附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

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原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

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原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

14

伍周邊都市更新辦理情形

本計畫區周邊已有多處劃設為更新地區周邊都市更新案辦理

情形詳圖 5 所示

一政府劃定更新地區

本計畫區周邊更新地區共有2處為89年6月26日公告「劃

定臺北市信義區五常里松隆公園南側更新地區」及99年1月28

日公告「擬訂臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地

區開發期程獎勵規定計畫案」

二民間自行劃定更新單元

本計畫區周邊已公告民間自行劃定更新單元共有12處其

中變更都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案已核定共計1

件都市更新自行劃定更新單元已核准共計1件都市更新事

業計畫已核准共計1件都市更新事業計畫及權利變化計畫已

完成成果備查共計1件都市更新事業概要案已失效共計4件

都市更新自行劃定更新單元已失效共計4件

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

15

圖 5 周邊都市更新案分布示意圖

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

16

陸地區願景及目標

一改善窳陋市容提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」之政策目標透過開發強度增額項目及審議原則的訂定改

善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改進改善需求設施以

促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區提升本地區都市

整體環境品質

二提升老舊社區消防防災耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築其中信義

區雅祥二小段 469 地號內之舊有建物(永吉路 120 巷 49 號49 之 1 號

49 之 2 號51 號51 之 1 號51 之 2 號(1 至 5 樓)為高氯離子建物(海

砂屋)已列管於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」現況建物

消防設施不完備多剝落生鏽耐震設計與現行規範有所差距期望

透過都市更新重建方式解決公共安全問題

三改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管理環

境品質不佳等問題透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供提

高社區環境品質以符合現代化的需求

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

17

柒基地規劃構想

一量體與環境衝擊

基地整體建築設計與量體考量周邊發展現況於色彩座落方向

及天際線部分適度對應期與鄰近地區之建築物調和賦予當地嶄新

氣象

二開放空間

（一）延續周邊使用紋理與活動習慣結合更新單元周圍捷運系統自

行車道系統人行動線與路網留設人行步道並基地內強化景

觀植栽配置並集中留設開放空間提昇環境綠化與休憩品質

（二）景觀空間配置延續低樓層視覺尺度周圍退縮空間注入綠籬景觀

系統人行步道系統及社區休憩空間等不同層次空間提供住戶

及周邊社區居民使用成為鄰里互動介面

三交通動線規劃

（一）配合鄰近道路交通系統及人行動線之整體規劃考量人行及車行

動線互不干擾

（二）地面層開放空間維持人行動線之延續於本基地南側設置留設一

處車道出入口

（三）動線採人車分離維護道路行人與住戶大樓住戶安全地面層

留設人行步道及綠化植栽提供市民良好步行環境

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

18

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

19

圖 6 整體規劃構想示意圖

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

20

捌變更計畫內容

一變更土地使用分區

本計畫區第三種住宅區面積為 450775 平方公尺變更為第三種住宅

區（特）詳表 3 及圖 7

表 3 細部計畫變更內容表

位置 變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

臺北市雅祥段二小段

469469-1469-2474

476 等 5 筆土地

使用分區 面積(m2) 使用分區 面積(m

2) 配合「修訂臺北市

老舊中低層建築

社區辦理都市更

新擴大協助專案

計畫」變更原計

畫內容

第三種住

宅區 450775

第三種住

宅區(特) 450775

註 實際變更面積以實地測量釘樁為準

二土地使用分區管制

（一）土地使用強度

第三種住宅區(特)之法定建蔽率不得超過 45法定容積率不得超過

225

（二）本計畫區之土地使用比照本市土地使用分區管制自治條例之第三

種住宅區規定

（三）本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日公告第三次修訂之「修訂臺北市

老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵

（詳附件）本計畫區總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積

（四）本計畫區獎勵容積核給額度依本市都市更新及爭議處理審議會及

都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議結果辦理

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

21

有關本案本市都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可

審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下

1都市更新及爭議處理幹事會

都市更新容積獎勵建議上限值為 6030

(含都市更新容積獎勵建議上限值 3238老舊中低樓層計畫都市

更新審議部分建議上限值 2792)

2都市設計及土地使用開發許可審議委員會

老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 1141

3本案獎勵容積推薦值總額依照「臺北市都市更新及爭議處理幹事會」

與「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」提出之推薦

值為法定容積之 7171

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

22

圖7

都

市計畫

變更示

意圖

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

23

玖都市設計準則

本計畫為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀並形塑街區整體建築風貌特訂定本準則

一開放空間

（一） 計畫區西側臨永吉路 120巷及南側臨永吉路 180巷 66弄退縮留設 4

公尺以上無遮簷人行道北側永吉路 120巷 43弄應先退縮補足寬度

8公尺與道路順平後再退縮留設 2公尺以上無遮簷人行步道

（二）本計畫區東側留設 5 公尺南北向帶狀開放空間供通學通勤使用並

設置植穴於基地鄰接東側巷弄處須保持通道順暢以確保行人通

行及公共安全

二建築景觀規劃

（一）本計畫區內以栽種原生喬木為原則並留設適當之人行及車道出入

口另本計畫區公共活動空間及人行空間以無障礙之環境設計為

原則

（二）本計畫區內建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上並取得綠建築標

章

（三）為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施居住環境考量以

「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計營造基地完善之無

障礙空間環境

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

24

（四）為加強防災機能於基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽以吸納貯

集雨水並再排放或利用

（五）高層建築物及其緩衝空間應依建管法令規定辦理塑造良好都市意

象

三交通及動線規劃

（一）本計畫區基地內之自行車停車空間宜集中留設自行車位不得設於

通學通勤空間自行車道動線規劃應避免與通學通勤空間之人行動

線交織

（二）本計畫區基地開發所衍生之停車臨時停車與裝卸貨停車需求應於

基地內自行滿足建築基地以一處汽車出入口為原則

四本都市設計準則中部份列為「原則」性之規定如經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過得不受此「原則」性

規定限制

拾計畫效益

一更新後可改善現有窳陋環境並藉由留設無遮簷人行道提供舒適友

善的人行環境提升居住品質帶動周邊地區都市更新及景觀改造

二透過生態設計與節能減碳措施如增加環境之綠覆戶外遮蔭空間

降低開挖率及減緩地表逕流等綠建築設計手法促進生態平衡以改善

基地與周圍鄰近地區微氣候

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

25

三更新後將改善建築結構消防滅火設施緊急避難設備以及避難動線

等對區域民眾公共安全皆能有所保障與貢獻

四為達「滿足現住戶更新後分回原居住面積原則」之政策目標計畫原

建物主要為四五層樓建築物故現住戶採傳統合建開發後無法分回

原建物之室內面積於申請本計畫專案獎勵後多數住戶可滿足開發後

分回原居住面積之原則

拾壹其他

一本計畫未規定之事項悉依原都市計畫及相關法令規定辦理

二實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以

權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起一年內為

之未依前述時程辦理者依本專案變更之都市計畫則變更回復原都

市計畫

拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議審議

決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修正對照表

修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基準容積之

7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

26

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都更之參

採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102 年 10 月 8 日

已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」後續於

都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另有關後續

管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自

治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議階段鼓勵建

築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通用設計原則

規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納入後續實質規

劃設計

拾參本計畫案書圖業依臺北市都市計畫委員會決議修正完竣

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

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臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

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1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

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(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

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3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

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13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

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原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

27

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

附件一修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助

專案計畫

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

中華民國 99年 7月 30日府都新字第 09931280200號公告

中華民國 100年 9月 20日府都新字第 10031165100號公告修訂

中華民國 101年 11月 27日府都新字第 10132108100號公告第二次修訂

中華民國 104年 1月 20日府都新字第 10332448100號公告第三次修訂

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

1

臺北市政府

修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫

行動計畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建

壹 辦理緣起與目的

一 現況建築居住環境問題臺北市（以下簡稱本市）住宅戶數約 49萬 5

千戶其中屋齡 31 年以上住宅戶數共 18萬 8千多戶占總戶數

的 3807而在屋齡 31年以上的住宅中四五層樓不易更新者

就占了 74共有 14萬戶其多坐落於巷弄內生活機能不佳

社區安全防災堪慮公共設施不足缺乏電梯及其他現代設施設

備停車空間亦不足成為本市都市發展的一大瓶頸

二 現行都市更新獎勵機制的限制本市已核定之都市更新案其中四

五層樓建築戶數僅佔總核定案戶數之 19究其因由於四五層

樓建築多位於本市第三種住宅區(法定容積率 225)現況使用容

積高於法定容積且戶數多整合不易受限於現有都市更新容積獎

勵項目(ΔF1~Δ F6)與機制之限制使得四五層樓建築不易進入

更新門檻面對這些問題本市需建立老舊中低樓層建物更新重建

機制改善現況老舊中低層建物更新不易之困境

三 本專案計畫政策目標本專案計畫期望透過開發強度增額項目及審

議原則的訂定改善窳陋市容及建築生活機能誘導建物結構改

進改善基盤設施以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善

的社區提升全市都市整體環境品質

貳 依據

本府 99年 7月 27日第 1587次市政會議決議

參 主管機關臺北市政府(以下簡稱本府)

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

2

肆 執行機關本府都市發展局(以下簡稱本局)

臺北市都市更新處（以下簡稱本處）

伍伍專案計畫說明

一 政策目標

(一) 改善窳陋市容提升整體都市生活品質老舊中低樓層建築立

面公共管線老舊違建及加蓋嚴重需協助此類建築更新

解決都市景觀窳陋問題並維持現有良好空間尺度延續並串

連原有都市活動

(二) 因應高齡化社會趨勢改善老舊建築生活機能

綜觀本市老舊中低樓層建築缺乏電梯及停車空間等設施設

備且於現行更新機制下難以完成更新為因應本市人口結

構逐步邁入高齡化亟待改善老舊中低樓層建築之生活機能

以符合老年人日常生活之需求

(三) 提升老舊社區消防防災耐震能力並針對其建物結構誘導

改進

早期興建之老舊中低樓層建築大部分位於狹窄巷弄中且消

防設施不完備耐震設計與現行規範有所差距故需透過重建

或整建方式改進解決公共安全問題

(四) 改善基盤公共設施以滿足現代化需求提升環境品質老舊

中低樓層建築社區之公共設施及活動空間不足或有缺乏管

理環境品質不佳等問題需透過基盤公共設施之改善及活動

空間的提供提高社區環境品質以符合現代化的需求

(五) 引導老舊中低樓層建築轉型為綠建築與節能低碳社區為減緩

氣候環境的惡化並順應資源永續循環利用之趨勢老舊中低

樓層建築之重建整建需引導其朝綠建築及節能減碳之方向

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

3

作規劃設計以創造生態友善之社區環境

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

4

二 執行機制本專案計畫以五年專案受理都市計畫辦理細部計畫變

更除於原依都市更新法規申請之都市更新容積獎勵外其規劃設

計內容須對於環境確實有正面助益並提升都市整體環境品質者

得經都市計畫專案變更程序增列適用專案獎勵容積

三 開發強度

(一) 本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍法定容

積包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎勵及

依相關法律所定程序由各該目的事業主管機關審核給予之容

積獎勵均受此限制

(二) 本專案計畫申請之總開發強度倘已滿足更新前後室內面積達一

坪換一坪者雖未達專案開發強度 2倍法定容積上限將不得

再額外給予獎勵容積惟更新基地條件特殊無法達到更新前

後一坪換一坪之案件者至少得申請獎勵容積達法定容積 2倍

上限

(三) 本市整建住宅之都市更新事業得申請獎勵容積達法定容積 2

倍為上限不受前述更新前後室內面積達一坪換一坪者將不

再額外給予獎勵容積之限制

四 專案計畫適用對象本專案計畫適用對象為依都市更新條例第 6

條第 7條經本府公告劃定之更新地區或依都市更新條例第 11 條

申請自行劃定更新單元且應符合下列四項條件

(一) 為都市計畫之住宅區商業區或特定專用區(土地及建築物使用

管制允許住宅使用者為限)

(二) 更新單元規模達一完整街廓或面積達 2000以上

(三) 基地內含四五層樓「建築基地面積」達更新單元面積 13 以

上或四五層樓建築所占戶數達更新單元總戶數 13以上(依

戶政機關門牌編定戶數(完成編定時間以本專案計畫發布日前

為準))

(四) 更新單元須為完整街廓若非屬完整街廓者應以不造成街

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

5

廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則

經本府指定公告之整建住宅平價住宅更新單元不受前述

(二)(三)項規定之條件限制

五 更新單元環境規劃原則更新單元之基地規劃應符合以下原則並

應於都市設計審議申請計畫書及都市更新事業計畫書圖內另闢專

章說明

(一) 動線規劃

1 提供配合地區防災需求之避難動線與避難空間

2 退縮留設道路補足符合地區道路系統之寬度需求

3 規劃合適之車行動線降低對周邊社區道路系統之衝擊

(二) 活動空間規劃

1 開放空間之規劃應能與地區既有之都市開放空間系統相串連

2 開放空間須具有可親性可及性及開放性便利社區居民之使用

3 延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑

4 留設開放性且與周邊社區串聯之人行步道系統

(三) 生態環境規劃

1 建築基地應保護既有老樹並栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木

以具體達到減溫雨水涵養與景觀綠化之效果

2 應具體提出節能減碳之作為以符合建構生態社區之目標

3 應提出對於都市微氣候包含基地通風狀況戶外遮蔭地面蒸

發冷卻地面輻射減量等設計及就雨水回收再利用都市風廊

效應與都市綠廊或綠色跳島之可能性作為具體回應

4 符合綠建築之設計原則並應以建築規劃妥善利用自然通風

採光等運用誘導式設計以符合綠建築之設計目標

5 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候

選證書及通過綠建築分級評估銀級以上並取得綠建築標章

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

6

(四) 都市景觀規劃

1 建築低層部之量體規劃應考慮既有都市紋理並符合市民活

動之合適尺度

2 建築設計應採通用設計以符合高齡者小孩與行動不便者之

使用

3 建築設計應將招牌廣告冷氣設備及其他可能附加物納入整體

景觀設計

(五) 更新後商業區規劃配置原則

1 商業區應於地面 1至 3層設置商業用途空間以接續地區性商

業活動

2 商業區之建築申請案其基地周邊不得設置圍牆以活絡商業

機能

(六) 更新後建築單元規劃原則

本計畫更新後建築單元應符合下列三項條件

1 更新後建築單位數量之規劃應以滿足原所有權人之安置為優

先

2 建築單元面積之規劃應符合原所有權人可分配價值需求並

應能提供其選配符合原單元面積相當之建築單元為原則

3 新增之住宅單元中應包含一定比例合適規模之住宅單元

六 專案獎勵容積審查評定原則

(一) 為鼓勵老舊社區更新後能確實轉型為生態友善安全之環境

專案獎勵容積增額審查原則如下原則一公共設施補充原則

1 就原依臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準核給之

容積獎勵項目提出高於法定評定基準者額外給予獎勵容積

並依原核給獎勵容積計算方式為依據其獎勵額度以法定容積

百分之十五為上限

2 住宅區提供周邊社區公共使用之廣場綠地達一定規模者其

獎勵額度以法定容積百分之五為上限

原則二適當規模住宅誘導原則

1 實施者應提供實際分回房地 20以上做為合適規模住宅單元

(室內坪為 18-30坪)其獎勵額度為法定容積百分之五

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

7

2 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用(房地需捐贈移轉予

市府)達一定規模並經本府同意者除捐贈部分視為公益設施

不計入容積外其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

3 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間或服務設施其獎勵額度

以法定容積百分之五為上限

原則三環境貢獻度原則

1 建築基地與建築物採內政部綠建築評估系統取得綠建築候選

證書及通過綠建築分級評估黃金級以上者並能提出具體生態

設計與節能減碳措施達到節能減碳具體效果及具體改善都

市微氣候達到都市降溫效果其獎勵額度以法定容積百分之

十為上限

2 加強都市防災機能達一定貢獻者其獎勵額度以法定容積百分

之十為上限

3 延續社區活動具體增益都市活動之多樣性與城市風貌維護

或於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益

設施並須提出後續維護管理計畫其獎勵額度以法定容積百

分之五為上限

原則四既有容積保障原則

四五樓參與都市更新單元獎勵且其位於法定容積 300以下地區

1 位於法定容積 225以下者五層樓建物基地面積部份其獎勵

額度以建築基地部分之法定容積百分之十五為上限四層樓建物

基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十

為上限

2 位於法定容積超過 225至 300五層樓建物基地面積部份其

獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之十為上限四層樓建

物基地面積部份其獎勵額度以建築基地部分之法定容積百分之

五為上限

原則五迫切更新協助原則

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

8

1 本府公告劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市更

新之基地其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限

2 更新單元內經本府公告或列管之下列地區其獎勵額度以法定

容積百分之五十為上限

(1) 整建住宅

(2) 本府社會局經管之平價住宅

(3) 因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭受損害並

依「災害後危險建築物緊急評估作業辦法」張貼黃紅危險

標誌之建築物

前項第 3款災損建物倘為單一所有權人者(以本專案計畫發布日

前產權狀態)其獎勵額度以法定容積百分之三十為限

3 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後

處理自治條例」或「臺北市輻射污染建築物事件善後處理自治

條例」核准放寬容積之建築物因整合困難且為改善更新單

元之社區環境品質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容

積其獎勵額度以法定容積百分之五十為上限

(二) 前開五項原則申請獎勵之評定基準及額度詳附「臺北市老舊

中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增額細項評定基準

表」

(三) 本專案獎勵容積審查評定原則以「公共設施補充原則」「適當

規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」優先核給獎勵容積

此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之

一以上

(四) 本市整建住宅之都市更新事業得優先核給「既有容積保障原

則」「迫切更新協助原則」獎勵容積惟應至少申請「公共設

施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

其中一項不受前述該參項申請獎勵額度須佔本專案獎勵申請

增額容積額度二分之一以上之原則之限制

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

9

(五) 本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭

議處理審議會得就專案獎勵容積增額細項評定基準審議容

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

10

積獎勵額度並綜合考量申請基地之區位條件環境容受力

公共設施或公用設備負荷等因素以及申請個案實際狀況由

本市都市更新及爭議處理審議會決定申請基地之實際開發容積

總量上限

七 其他事項

(一) 申請本專案計畫經本市都市計畫委員會決議得酌予放寬高度

限制及前後院深度比

(二) 本專案計畫之都市更新事業計畫範圍內建築基地另依其他法令

規定申請建築容積獎勵者應將該等相關計畫納入都市更新事

業計畫中且其申請獎勵項目之性質不得重複

陸 申請方式

一 受理期間

(一) 自民國 99年 8月 2日起至 104年 8月 1日止以事業概要或

事業計畫(含都市計畫變更草案)申請報核向本市都市更新處

正式掛件日期為準

(二) 由專人於上班時間（上午 900至 1200下午 130至 500）

送達本市都市更新處（臺北市中正區羅斯福路 1 段 8 號 9

樓）逾期不予受理

二 作業流程

(一) 提送更新事業概要(含變更都市計畫草案)或更新事業計畫

1 更新事業概要須取得私有土地及私有合法建築物所有權人均超

過 12 及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超

過 12以上同意

2 更新事業計畫須取得符合都市更新條例第 22條規定之同意門

檻

(二) 計畫書圖受理審查及公開展覽階段

1 申請人檢送變更都市計畫及更新事業計畫由本處統一收件

後分送本局及本處併行辦理變更都市計畫及都市更新事業計

畫公開展覽說明會及公聽會

2 申請人續提送都市設計書圖由本處轉請本局辦理審查程序

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

11

3 倘申請人檢送變更都市計畫內容與更新事業概要階段提送內容

不一致或屬都市更新條例第 10 條後段逕送更新事業計畫者

本局將邀集相關單位召開變更都市計畫可行性研商會議確認計

畫可行後再續以辦理都市計畫及更新事業計畫公開展覽之程

序

(三) 計畫書圖審議階段

1 都市計畫及更新事業計畫辦理公開展覽說明會及公聽會後

變更都市計畫提送都市計畫委員會審議

2 變更都市計畫經都市計畫委員會審議通過後都市設計書圖及

更新事業計畫分別提請本市都市設計及土地使用開發許可審議

委員會及本市都市更新及爭議處理審議會審議

(四) 計畫書圖核定階段變更都市計畫完成公告程序後續行辦理都

市設計書圖核備完成始予核定公告實施更新事業計畫

(五) 申請建造執照及開工更新事業實施方式以協議合建方式實施

者於更新事業計畫核定後辦理申請建造執照及開工事宜若

以權利變換方式實施者需再辦理權利變換程序後 辦理申請

建造執照及開工事宜

(六) 承諾與實踐

申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照

以權利變換計畫實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫

分別報核者申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定

之日起 1年內為之未依前述時程辦理者依本專案變更之都

市計畫則變更回復原都市計畫

(七) 本專案計畫之作業流程如附件所示

柒 如有未盡事宜本府得另行補充之

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

12

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

13

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

14

附表 臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新專案獎勵容積增

額細項評定基準表

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限

獎勵容積評定基準及額度

一

公共

設施

補充

原則

都市更新

單元規劃

設計高於

法定評定

基準者

15 基地沿街面留設 6 公尺以上部分或依更新單元

獎勵容積評定標準核計超過 50法定上限之部分

供人行走之地面道路依其基地條件留設之人行

步道具公益性及延續性者以提供前項面積給予

等同面積之容積樓地板面積獎勵

配合鄰近道路系統規劃提供基地面積以補足道路

寬度者就該提供面積給予等同面積之容積樓地板

面積獎勵

基地周邊 500公尺內有學校市場政府機關或交

通場站 (包括火車站捷運車站轉運站)者基

地內留設行人通學或通勤巷道系統且淨寬度達 5

公尺以上就該留設面積給予等同面積之容積樓地

板面積獎勵

依「臺北市都市更新單元規劃獎勵容積評定標

準」申請更新基地規模容積獎勵已達 15法定容積

上限未能申請規模獎勵部分每超過 100平方公

尺給予法定容積 03

公共使用

之廣場綠

地等開放

空間

5 更新單元位於住宅區且於臨人行道側留設開放空

間 200 平方公尺以上作為公共使用之公園廣

場綠地或兒童遊戲場除依法留設之法定空地面

積外以另增設開放空間面積核計並以法定容積

5為限

1開放空間留設應符合臺北市綜合設計公共開放

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

15

空間設置及管理維護要點規定

2開放空間全區覆土深度應超過 2公尺且不可做

為住宅出入口及車道使用

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

二

適當

規模

住宅

誘導

原則

提供合適

規模住宅

5 實施者應就分回房地樓地板面積 20以上做為合適

規模住宅單元其室內面積為 18～30坪(不包括公

用及陽臺面積）給予法定容積 5為限

提供市府

公營住

宅供市

府經營使

用

15 提供公營住宅作為本府市有公營住宅使用經本府

同意者且為集中留設至少 10戶以上室內面積為

8~24坪(不包括公用及陽臺面積）其房地須捐贈並

移轉登記予本府除捐贈部分視為公益設施不計入

容積外其獎勵額度以法定容積 15為限

提供本府公營住宅獎勵容積＝（捐贈公營住宅土地

成本＋興建成本）X 一點二倍（二樓以上更新後平

均單價－興建成本－管銷費用）

提供高齡

者住宅服

務與居家

照顧空間

服務設施

5 依「臺北市居住空間通用設計指南」檢討居住環境

符合基地內環境建築內環境居家安全與健康三

類指標者給予法定容積 2另再提出其他通用設

計規劃並經都市設計及土地開發許可審議委員會審

議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 3為限

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

16

原則 獎勵容積評定因素

獎勵額 度上限

獎勵容積評定基準及額度

三環境貢獻度原則

改善基地與周圍鄰近地區微氣候(須取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估黃金級以上)

10 透過誘導式設計或特殊技術具體達成下列目標經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1增加更新單元綠覆率 2增加更新單元戶外遮蔭空間 3降低更新單元開挖率 4提高建材隔熱性能及降低日射吸熱再輻射 5提供居室空間充分通風效果 6確保戶外舒適通風環境及降低溼度累積 7其他特殊設計或創新技術符合減碳生態之作為

防災機能加強

10 透過建築規劃或特殊技術達成下列目標者經都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者得給予容積獎勵並以法定容積 10為限 1減少更新單元地表逕流量 2於更新單元基地內或筏基設計雨水貯集滲透槽 3更新單元內留設臨時避難場所 4於更新單元內吸納既有捷運設施 5其他特殊設計手法得防止或減輕災害破壞可具體提升防災績效之作為

社區活動延續

5 於住宅區之低層部規劃提供周邊社區供公共活動使用之公益設施給予法定容積 5為限 獎勵容積=各項措施所需成本經費times12（二樓以上更新後平均單價-建築成本-管銷費用）

吸納基地臨道路側地面層之變電箱或電信設備納入申請案建築基地內並應納入大樓買賣契約及公寓大廈管理規約敘明其提供設置空間免計入樓地板面積且給予其樓地板面積 5倍面積之容積樓地板面積獎勵

基地內規劃戶外公共自行車停車空間就該留設面積給予等同面積之容積樓地板面積獎勵

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

17

原則 獎勵容積

評定因素

獎勵額

度上限 獎勵容積評定基準及額度

四

既有

容積

保障

原則

四五層

樓參與都

市更新

15 法定容積率 225以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 15為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

法定容積率超過 225在 300以下者

1五層樓建築物基地面積給予法定容積 10為限

2四層樓建築物基地面積給予法定容積 5為限

五

迫切

更新

協助

原則

本府公告

劃定都市

更新地區

15 本府 89 年 6 月 26 日91 年 10 月 28 日91 年 11

月 19 日震災及高氯離子等公告劃定 205 處公告

劃定之都市更新地區因環境因素難以推動都市

更新之基地其獎勵額度以法定容積 15為限

整 建 住

宅平價

住宅災

損建物等

50 更新單元內經本府公告或列管之下列地區按建築

基地占更新單元面積比例核給並以法定容積 50

為限包括

1整建住宅

2本府社會局經管之平價住宅

3因地震風災水災爆炸或其他不可抗力而遭

受損害並依「災害後危險建築物緊急評估作業辦

法」張貼黃紅危險標誌之建築物

前項第 3 款災損建物倘為單一所有權人者(以本專

案計畫發布日前產權狀態)其獎勵額度以法定容

積 30為限

海砂屋

輻射屋

50 更新單元內包含經本府依「臺北市高氯離子混凝土

建築物善後處理自治條例」或「臺北市輻射污染建

築物事件善後處理自治條例」核准放寬容積之建築

物因整合困難且為改善更新單元之社區環境品

質與公共安全該更新單元得額外給予獎勵容積

以法定容積 50為限

本專案獎勵以「公共設施補充原則」「適當規模住宅誘導原則」「環境貢獻度原則」

優先核給獎勵容積此三項申請獎勵額度須占本專案獎勵申請增額容積額度二分之一

以上

公共開放空間規劃設計應符合臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

規定

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

18

有關公共空間及公用設備皆應納入住戶規約載明後續管理維護

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

1

附件二107 年 10 月 25 日本市都市計畫委員會第 738 次委員會議

審議委員意見發言摘要

劉玉山委員

1 有關法令適用部分因本案為海砂屋具公共危險且為四五層老舊公

寓故市府基於公共安全及都市防災援引都市計畫法 27條第 1項第 4

款變更住三為住三特於法令適用方面為通案且應無牴觸故同意本細

部計畫變更案

2 實施者有提到本變更案之必要性等但仍需提醒本細部計畫案如經審

議通過後續事業計畫及權利變換計畫等仍需依相關時程辦理否則本

變更案將會失效故建議時程方面應掌握好

3 目前的容積獎勵值為都更及都設審議之預審尚未確定故提醒實施者

後續仍需依獎勵之相關規定規劃設計

王秀娟委員

1 老舊公寓專案過去案例多由建商擔任實施者而本案由住戶自組更新會

較為難得雖目前尚約有 15住戶未同意但相信本案一定是具有更新

的迫切性才會讓大家想要共同合力來促成又本案除了是由住戶自主

更新會來推動之外其所包括之街廓範圍相當完整且具規模相信一定

花了不少心力若可以順利促成的話建議未來亦可提供作為其他社區

或公寓推動都市更新之參考案例個人非常支持本案

2 本案容積獎勵預審之推薦值相較於其他建案並沒有特別高因此個人

沒有意見且本案容積獎勵將會回到住戶本身而住戶於更新過程也需

付出代價以取得更好的居住品質這個代價是相對的

3 本案後續還需進行許多相關程序希望都更處能盡量給予協助因住戶

自行推動都更可能有法令或經驗上不足的地方故希望公部門可以扮

演協助的角色成就這個特別的案例也希望未來其他地區可以參考此

經驗促成台北市更多老舊街區好的更新模式

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

2

焦國安委員

1 本案與海砂屋有關故明顯有建築物老舊的公共安全議題確實需要採

取更新措施

2 有關本案量體與環境衝擊的部分個人非常支持本案所提的構想整體

建築設計與量體考量週邊發展現況於色彩座落方向及天際線部分必

須適度對應也就是在都市內必須考慮視覺汙染(visual pollution)

這是一個正面的想法另外本案在建築景觀規劃部分亦考慮到委員之

前所建議的綠建築防災透水等部分至於交通動線部分亦載明自

行車位不得設於通學通勤空間這些從人本考量的規範是以前相關案例

沒有提出的因此大力支持本案

鄭凱文委員

1 本案真的非常特別既為住戶自組更新會又是海砂屋且為市府劃定

的公劃都更地區本案實施者(更新會)理事長提到此地區更新的迫切

性相信其推動過程真的很辛苦又本案容積獎勵將由住戶分回個人

予以支持

2 本案屬巷弄內的都市更新其規劃設計已將巷弄的視覺和開放空間留設

出來包括基地北側西側及南側都約留設有 9 公尺的開放空間對

整體環境形成非常好的系統故予以支持

陳亮全委員

1 本案由住戶自主更新值得肯定且規劃設計亦有將外部空間納入考慮

但有關該專案之獎勵標準是否能再討論如提供合適住宅規模或通用設

計到底是具有公共性或僅有利於住戶本身似乎一直不太清楚但容

積獎勵應該是要為了公共利益才給予獎勵

2 本案防災機能包括分攤周邊臨接街廓及道路之雨水逕流量但請問市府

工務局建築基地是否這麼容易即可蒐集周邊逕流畢竟都市地區都是

下水道系統且雨水貯留池的維護對住戶而言是很大的負擔後續又需

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

3

處理水的排出故是否真正能夠落實新北市為此還訂了自治條例因

許多案例都於容積獎勵拿到後就不再使用因開發過程是建商設計而

不是住戶故老公寓更新專案的獎勵標準是否可再討論有些獎勵值並

不具有足夠的公共性

郭瓊瑩委員

支持本案也提出以下兩個意見

1 期待臺北市未來應努力推動立體綠化新加坡努力將立體綠化變成其政

策之一相信台灣在立體綠化的技術應不是問題本案開發公司或許也

可以協助

2 有關提供高齡者住宅服務的獎勵值部分本案是否能確保提供高齡者住

宅服務的百分比以回應獎勵合理性以旅館為例都從原本要求 100

間有一間符合通用設計到後來希望每間都能符合這已成為趨勢

陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)

本案有都更的迫切性予以支持

李得全委員(曾能穎專門委員代)

本案符合住戶的需求予以支持

彭振聲委員(李沐磬專門委員代)

1 本案基於安全理由予以支持另基地周邊如能採用連結式植栽槽會較單

獨的植穴更佳

2 有關委員關心雨水貯留滲透的問題本案於後續進入都市設計審議階段

時本局水利處代表皆會進行詳細計算

林崇傑委員(李昌輝專門委員代)

支持本案

陳學台委員(陳榮明副局長代)

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

4

本案不容易也有其必要性按照基地構想支持促成更新

劉銘龍委員(楊維修簡任技正代)

沒有意見

都市更新處

1 本案是由住戶自組更新會故所申請獎勵容積將來都是由住戶自行分

回而住戶也必須於更新期間自行籌措重建費用

2 本案確有迫切更新的必要除全區都是四五層樓建物且土地權屬複

雜相當大比例是公私共有這類案子如果沒有透過都市更新採權利變

換方式實施是很難推動改建的目前相關獎勵容積推薦值也是符合老舊

公寓更新專案所要推動的方向懇請委員會給予支持

3 有關委員提及設計面的議題在後續都市設計審議階段會進行討論及把

關至於地表逕流量等規劃設計會要求在都更計畫書內納入住戶規約

將來由管委會管理及維護

規劃單位

1 有關委員提到高齡者住宅服務的部分之前已經向更新會之理監事會及

會員大會說明過所有在審議過程中確定的內容後續於建照取得前皆

會完成

2 有關高齡者住宅服務設施依規定應至少設置 30 戶惟本案為自主更

新實施者分回部分全部都將規劃符合高齡者住宅服務規定因此實際

設置戶數幾乎已達兩倍

3 有關雨水貯留議題本案有精算過所有的貯留系統(包括過濾系統地

下系統)皆有完備設計未來於都市設計審議報告書內皆會加註列管相

關管理維護系統及基金設計保留等

財政部國有財產署北區分署(107年10月24日台財產北改字第10700295910

號函書面意見)

本分署原則尊重審議結果

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

5

臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表

案名 變更臺北市信義區雅祥段二小段469地號等土地第三種住宅區為

第三種住宅區(特)細部計畫案

編號 1 陳情人 彭耀華

訴求意見

與建議

一細部計畫法令依據

本案「變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土

地第三種住宅區為第三種住宅區（特）」實係海砂屋

所致細部計畫變更所涉都市計畫部分係都市計畫法

第 65 條應提都市更新的整建維護的事業計畫及

財務計畫等非都市計畫法第 27條第 1項第 4款「為

配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施」

二細部計畫的都市更新計畫有其更新財務計畫事業

計畫等此為都市計畫業務所涉海砂屋是否為危

屋市政府應提出鑑定報告書不能證明安全與海砂

有關聯性房屋即無不安全即不得依都市計畫法第

63條規定此不符窳陋地區重建要件即非有公共危

險疑慮即不得認有都市更新條例適用

三本地區使用分區係第三種住宅區係「計畫面積

450775平方公尺土地使用分區為第三種住宅區

建蔽率 45容積率 225」查本案地區雖已列管

於「臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊」但該

列管清冊僅是列管並無致倒塌疑慮實際上多僅

屋頂樓板保護層(約 1~2公分粉刷層)剝落非「建築

樑柱結構」疑慮則無重建必要又「停車空間不足」

非為重建原因「電梯不足」可以增建電梯方式達

到改善效果30 年以上老屋不得逕認係危險美

英各國或其他國家超過 30 年房屋比比皆是在非有

鑑定報告認係危險房屋前不得認定係危險房屋

四計畫書第 16頁稱「本計畫區得適用 104年 1月 20日

公告第三次修訂之『修訂臺北市老舊中低層建築社區

辦理都市更新擴大協助專案計畫』之容積獎勵」不合

法應依都市計畫法第 2223 條辦理細部計畫提

事業計畫及財務計畫(涉及主要計畫變更應依同法

第 15條辦理主要計畫變更)

市府 一查本案係配合本府 104 年 1 月 20 日府都新字第

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

6

回應說明 10332448100 公告第三次修訂「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計

畫一以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」改

善建築居住環境問題及增加多元都市更新獎勵項

目使計畫內容對環境改造有正面助益並落實都市

再生於專案期程內由本市都市更新處依都市計畫

法第 27 條第 1 項第 4 款規定調整土地使用分區管

制係屬細部計畫變更且不涉及都市計畫法第 15

條主要計畫調整

二有關都市更新條例之適用及高氯離子認定一節查本

案部份建築物經本府 100 年 8 月 17 日府都建字第

10064221500 號函鑑定為高氯離子混凝土建築物得

適用「臺北市高氯離子混凝土建築物改善後處理自治

條例」及「臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善

後處理準則」相關規定又本案屬遷建住宅基地都市

計畫案內劃定之都市更新地區依都市更新條例第 6

條第 7條確有優先及迅行更新之必要爰循都市更

新條例相關規定辦理

三至有關都市計畫法第 2223 條規定之認定一節係

由土地權利關係人全數同意自行擬定或變更細部計

畫而本案係由本市都市更新處提出申請故無都市

計畫法第 2223條之適用

委員會

決議

決議

一本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之

修正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限

不得超過基準容積之 7171

二公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本

案都更之參採後續於都市設計審議階段應特

別就以下議題詳予審視查核

一本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年

10月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕

流量標準」後續於都市設計審議階段市府相關權

管單位應詳予檢視另有關後續管理維護機制請市

府相關單位參採其他縣市之作法如研訂自治條例

等研擬可落實機制

二本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

7

階段鼓勵建築物之垂直綠化

三有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩

倍亦請納入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計

臺 北 市 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 變更臺北市信義區雅祥段二小段 469地號等土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

都市計畫法令依據 都市計畫法第 27條第 1項第 4款

申請單位 臺北市都市更新處

本案公開展覽起訖

日期

自 107 年 9 月 14 日起至 107 年 10 月 13 日止共計 30 天(刊登

於 107年 9月 14日自由時報107年 9月 15日蘋果日報)

本案說明會舉辦日

期

107 年 10 月 1 日（星期一）下午 3 時 30 分 假臺北市信義區興雅

區民活動中心教室 A(臺北市信義區松隆路 36號三樓)

公民團體對本案之

反映意見 詳公民或團體所提意見綜理表

本案提交各級都市

計畫委員會審核結

果

臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經 107年 10月 25日本市都市計畫委員會第 738次委員會議審

議決議

一決議

(一)本案依公展計畫書圖及本次會議市府簡報內容之修

正對照表修正通過同意本案容積獎勵推薦值上限不得超過基

準容積之 7171

(二)公民或團體陳情意見同意依市府回應說明辦理

二附帶決議本案委員及規劃單位發言詳予記錄供為本案都

更之參採後續於都市設計審議階段應特別就以下議題詳予審

視查核

(一)本案基地防災機能有關雨水逕流控制市府於 102年 10

月 8日已訂定「臺北市基地開發排入雨水下水道逕流量標準」

後續於都市設計審議階段市府相關權管單位應詳予檢視另

有關後續管理維護機制請市府相關單位參採其他縣市之作

法如研訂自治條例等研擬可落實機制

(二)本案基地除規範平面綠化之外亦應於都市設計審議

階段鼓勵建築物之垂直綠化

(三)有關高齡者住宅服務設施經規劃單位說明本案以通

用設計原則規劃之實際戶數可達應設置戶數之兩倍亦請納

入後續實質規劃設計