2

LOKALPLAN 12 .56.1-1Erhvervsområde ved Motorvejen I Ribevej

INDHOLDIndledning og formål 5Karakteristik af området 7Lokalplanens indhold 8Lokalplanens forhold til anden planlægning 11Lokalplanens juridiske del

17

BILAGMatrikelkort m .v. Bilag 1Lokalplankort Bilag 2Illustrationsplan

Bilag 3

Udarbejdet af Gruppen for by & landskabsplanlægning aps. i samarbejde med Haderslev Kommunes Byg & Plan .

4

Jmrådet i dag

INDLEDNING OG FORMƒL

Egnscenter Haderslev-Vojens er i forhold tilinfrastrukturen et af S‚nderjyllands bedst belig-gende erhvervs- og bosætningsområder .

Vojens Kommune og Haderslev Kommune hargennem en årrække arbejdet tæt sammen forat styrke Vojens-Haderslev som egnscenter .Dette samarbejde omfatter bl .a . fælles markeds-f‚ring, en udvikling af de turistmæssige mulig-heder af tunneldalen mellem de to byer, og ikkemindst en udvikling af de erhvervsmæssigemuligheder omkring motorvejstilslutningen vedHammelev .

Området vest for motorvejen og nord for Ham-melev er udlagt og delvis udbygget som traditio-nelt erhvervsområde. Dette område er belig-gende i Vojens Kommune .

Med ændringen af kommunegrænserne er area-lerne ‚st for motorvejen og nord for Ribe Lande-vej / Ribevej overf‚rt til Haderslev Kommune . Herplanlægges nu for etablering af et erhvervs-område for trafiktunge virksomheder, som harsærligt behov for god tilgængelighed til motor-vejen, såsom fremstillings- og lagervirksomhe-der.

Lokalplanområdets terrænforhold

Generelt ‚nskes en erhvervsudvikling, der tagerudgangspunkt i den eksisterende erhvervs-struktur i Haderslev og Vojens kommuner. Deneksisterende erhvervsstruktur er kendetegnetved et bredt spekter af virksomheder, som ikkeer specialiserede . Men der er et ‚nske om atgive mulighed for flytning af transporttunge virk-somheder fra de centrale dele af Haderslev tilmotorvejen .

Den gode tilgængelighed og de landskabelige kva-liteter g‚r stedet til et attraktivt byudviklingsom-råde, men medf‚rer også skærpede krav til ste-dets udformning, beskyttelse og udvikling af land-skabet, samt forbedrede trafikforhold .

Formålet med lokalplanen er f‚lgende :

ƒ At sikre muligheden for etablering af et vel-fungerende erhvervsområde forbeholdt trafik-tunge erhvervsvirksomheder .

Lokalplanområdet set fra vest, hen over motorvejen

7

• At sikre god trafikal sammenhæng med detoverordnede vejsystem og Haderslev.

• At sikre adgangsmuligheder til eventuellefremtidige byområder nord, øst og syd forlokalplanområdet.

• At sikre en god landskabelig indpasning gen-nem beplantninger og omhyggelig terræn-behandling.

• At sikre en harmonisk udformning af vejanlægog bebyggelse.

• At sikre, at der ved placering af veje og be-byggelse og udformning af friarealer opnåstiltalende omgivelser for den enkelte virksom-hed og dens medarbejdere.

KARAKTERISTIK AF OMRÅDET

Lokalplanområdet er på ca. 18,2 ha. Hele om-rådet er i privat eje og anvendes til jordbrug. In-den for området ligger en beboelsesejendom,ligesom der umiddelbart syd og sydøst for om-rådet findes yderligere to beboelsesejendomme.

Området afgrænses mod nord af jernbanelinienmellem Vojens og Haderslev, mod vest forløbermotorvej E 45, mod syd forløber amtsvejen RibeLandevej / Ribevej og en lille grusvej. Mod østforløber grænsen langs Melskov’s skovbryn.

Området er et letkuperet morænelandskab, somfalder 10-15 meter fra ca. kote 42 (meter overhavet) ved landevejen til ca. kote 29 ved jern-banen. Landevejens vestlige del er hævet på

en dæmning, ligesom tilkørselsrampen fra lan-devejen til motorvejen forløber delvist på endæmning.

Umiddelbart øst for lokalplanområdet findesskovarealet Melskov på 7,2 ha (fredskov). Sko-ven består af en blandet løv- og nålebevoksning.I lokalplanområdet findes to smukke, fritståendeegetræer. Endeligt findes der en allé af ældredato samt levende hegn omkring den lille grus-vej mod syd.

Området er synligt både fra motorvejen og fraRibe Landevej / Ribevej. Beliggenheden nær deto veje betyder samtidig en vis støjpåvirkning.

Den lille markvej syd for lokalplanområdet Jernbanesporet nord for lokalplanområdet

LOKALPLANENS INDHOLD

Med udgangspunkt i de givne forhold planlæg-ges et erhvervsområde af høj kvalitet, både hvadangår placering, trafikbetjening og den visuellefremtræden. Dette betyder krav til f.eks. vej-anlæggenes udformning, terrænbehandlingen,bygningernes placering og fremtræden samt debeplantningsmæssige forhold.

Samtidigt planlægges et område med mulighedfor relativ høj udnyttelse. Dette på baggrund afet ønske om at udnytte det givne areal bedstmuligt og begrænse behovet for inddragelse afnye arealer til byformål.

Anvendelse

Anvendelsen fastlægges til trafiktunge erhvervs-virksomheder, f.eks. vognmands-, entrepre-nør-, oplags-, engros-, distributions-, industri- ogstørre værkstedsvirksomheder, som håret storttransportbehov. Der kan tillige etableres kontor-og forretningsvirksomhed, som har tilknytning tilde pågældende erhverv. Endvidere selvstændigekontor- og forretningsvirksomheder med mangeansatte, samt tankanlæg med tilhørende service-faciliteter. Der kan ikke etableres boliger i områ-

det, ligesom der ikke kan etableres selvstændigdetailhandel.

Bebyggelsens omfang og placering

Bebyggelsen skal opføres som fritliggende be-byggelse, placeret i byggelinier mod motorvej,Ribe Landevej / Ribevej og områdets nyefordelingsvej. Grundstørrelsen skal være mindst5000 m2.

Bebyggelsens omfang fastlægges til en bebyg-gelsesprocent på maks. 50 og et bygnings-rumfang på maks. 8 m3/m2 grundareal. Den til-ladte bygningshøjde gradueres med 12 m i del-område l, og 18 meter i delområde II.

Langs fordelingsvejen, Ribe Landevej / Ribevejog motorvejen fastlægges facadelinier, hvorbygningsfacaderskal placeres. Endvidere findesder rørledning, naturgasledning og højspæn-dingsledning, som skal respekteres gennemområdet. Der kan evt. blive tale om at flytte led-ningerne.

Eksempel på bygningsplacering i forhold til facadelinier

9

Bebyggelsens ydre fremtræden

Bygningerne skal fremstå hvide, sorte og/eller igrå farver. Endvidere tillades røde teglfacader,partier med røde tagsten samt træpartier i natur-farve. Der må ikke anvendes blanke eller reflek-terende materialer til tagdækning og facader,bortset fra glaspartier, solfangere og solceller. -De viste fotos viser eksempler på erhvervs-byggerier, som kan realiseres inden for dissemuligheder.

Reklamering må alene finde sted som firmanavnog evt. logo placeret på bygningsfacader og vedindkørsler. Skiltning, lysinstallationer og lignendemå ikke være til gene eller virke skæmmende iforhold til omgivelserne. Byrådet kan tillade op-sætning af flagstænger og standere med logo.

Veje, stier og parkering

Der planlægges etableret en ny rundkørsel påRibe Landevej / Ribevej. Herfra fører en nyfordelingsvej mod nord ind i erhvervsområdet.Fordelingsvejen er delvis facadeløs, og kan pået senere tidspunkt give adgang til yderligerebyområder nord for jernbanen. Fordelingsvejenudlægges i en bredde på 22 meter med køre-bane, dobbeltrettet cykelsti langs den ene side,græsrabatter, beplantning og belysning.

Fra fordelingsvejen fører en stamvej rundt i om-rådet. Stamvejen udlægges i 19 meters breddemed kørebane, sti langs den ene side, græsra-batter, beplantning og belysning. Visse stedersuppleres kørebanen med parkeringslommer for

Eksempler på erhvervsbyggerier

Dansani,Haderslev

Danfoss,Rødekro

GEA,Skanderborg

Würth,Kolding

ventende lastvogne m.v., ligesom der efter be-hov kan indpasses pladser med midterrabat ogvendemulighed.

Ved rundkørslen kan indpasses tankstation, ca-feteria og en parkeringsplads / samkørselsplads.l delområde II kan etableres parkeringsplads(-er) for lastvogne og trailere.

Fordelingsvejen er offentlig, mens stamvejeneer private fællesveje.

Fordelingsvejen er facadeløs. Indtil videre tilla-des dog overkørsler til grundene langs vejensøstside. Hvis stamvejene mod øst senere eta-bleres, skal de midlertidige overkørsler fra for-delingsvejen erstattes af nye overkørsler frastamvejene.

Fordelingsvejen kan på et senere tidspunkt giveadgang til yderligere byudvikling nord for jernba-nen, ligesom arealreservationerne til de østligestamveje på et senere tidspunkt kan give adgangtil yderligere byudvikling øst og sydøst for lokal-planområdet.

Cykelstierne langs Ribe Landevej / Ribevej for-bindes med stierne i lokalplanområdet.

Den lille grusvej mod syd forbindes med for-delingsvejen i erhvervsområdet. Der forventesetableret busstoppesteder ved Ribe Landevej /Ribevej.

Parkering skal ske på egen grund, og der skalreserveres 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etage-areal, dog 1 plads pr. 50 m2 kontorareal.

Beplantning

De to fritstående egetræer søges bevaret.

Langs motorvejen udlægges en 25 meter bredbeplantningszone, der kan beplantes på tradi-tionel vis med afskærmende og tæt beplantning,men andre udformninger er også mulige, blottrafiksikkerhedshensynet tilgodeses. Ved be-plantning skal der tages hensyn til rørledning m.v.Beplantningen skal bestå af særligt udvalgte løv-træer med åben grøn bund, der giver en smukomkransning af erhvervsområdet, der samtidigskabes i en fornyende harmoni med beplantningomkring bygningerne og disses arkitektoniskeudformning.10

Det er således målet, at beplantningen skal indgåi området som en helhed og medvirke til, at dergives et kvalitetspræget indtryk i stedet for de idag kendte beplantningen, der typisk er merepræget af kvantitet i forhold til højde og breddeog antal træer og buske.

Forannævnte har været drøftet med HaderslevStatsskovdistrikt, der ønsker at bakke idégrund-laget omkring beplantningen m.v. op, og er ind-stillet på at indgå i et samarbejde med Sønder-jyllands Amt og Haderslev Kommune om ud-viklingen af det nye erhvervsområdes grønneprofil.

Der etableres 10 meter brede beplantningszonermod det åbne land iøvrigt. Her gælder de sammebeplantningsmæssige intentioner som nævntovenfor.

De nye beplantningsområder vil være placeretpå de private grunde, men etableres af udstyk-keren i forbindelse med byggemodningen. Ved-ligeholdelsen skal foretages af de pågældendegrundejere.

Ubebyggede arealer

Der bliver behov for ganske mange terræn-reguleringer i området. For at opretholde et pænt,samlet indtryk må skråninger ikke være stejlereend 1:4, og skråninger skal rundes jævnt af vedtop og fod. Der må ikke terrænreguleres nær-mere skel end 1,5 meter, undtagen ved anlægaf veje og indkørsler.

Ubebyggede og ubefæstede arealer skal udlæg-ges i græs med spredt løvtræsbevoksning. Ge-nerelt skal disse arealer holdes i pæn og rydde-lig stand. Ved oplagringspladser, omkring affalds-og containerpladser og lignende skal der ske af-skærmning vha. jorddiger, beplantning eller tættehegn, som harmonerer med bygningsanlæggeti øvrigt.

l delområde l må ikke ske udendørs reklameringeller udstilling af produkter, henstilling eller op-lagring af køretøjer, vogne, både, varer, affald el-ler lignende.

Der skal sikres udendørs opholdsareal svarendetil mindst 10 m2 pr. 100 m2 etageareal, dog mindst15 m2 opholdsareal pr. 100 m2 kontorareal.

Miljømæssige forhold

Erhvervsområdet planlægges anvendt tilerhvervsformål op til klasse 4-5, hvor Miljø-styrelsens anbefalede afstand til boliger er 1 GO-150 meter. Klasse 4-virksomheder omfatter ty-pisk mindre belastende produktionsvirksomhe-der. Klassen rummer bl.a. vognmandsvirksom-hed, store garageanlæg, visse levnedsmiddel-fabrikker og mindre, overfladebehandlende virk-somheder. Klasse 5 rummer mere belastendeproduktionsvirksomheden-fabrikker. Klassenrummer bl.a. større værksteder, bryggeri/malt-fabrik og maskinfabrikker.

Boligejendommen inden for lokalplanområdetforudsættes nedlagt. Boligerne umiddelbart sydog sydøst for lokalplanområdet medfører imid-lertid en begrænsning i anvendelsesmulighe-derne heromkring. Der findes ikke andre miljø-følsomme aktiviteter i nærheden af lokalplan-området.

l forbindelse med placering af nye virksomhe-der nærmere end 150 meter fra de to bolig-ejendomme skal der ske en konkret miljø-vurdering heraf.

LOKALPLANENS FORHOLD TILANDEN PLANLÆGNING

Kystnærhedszonen

Lokalplanområdet er et landzoneområde belig-gende inden for kystnærhedszonen. l sådanneområder skal der i flg. Lov om Planlægning (§ 5b) i forbindelse med lokalplanlægning gøres redefor de særlige planlægningsmæssige eller funk-tionelle begrundelser for den kystnære lokalise-ring. Endvidere skal kommunalbestyrelsen vur-dere de fremtidige bebyggelsesforhold med hen-blik på, at ny bebyggelse indpasses i den kyst-landskabelige helhed (§ 11 a). Endeligt skal derredegøres for, hvorledes planen visuelt påvirkerkysten (§16).

Med hensyn til de planlægningsmæssige forholdhar der gennem en længere årrække været tan-ker og konkrete planer om en byudvikling i om-rådet mellem Vojens og Haderslev. Lokalplan-området planlægges til erhvervsformål på grund-lag af forhandlinger med Sønderjyllands Amt,

hvor også Miljø- og Energiministeriet har væretinvolveret. Den konkrete placering skyldes kom-binationen af byudviklingskorridoren mellem deto byer samt beliggenheden umiddelbart vedmotorvejen, hvilket er optimalt i forhold til detransportkrævende erhverv.

Visuel påvirkning

Med hensyn til indpasning og den visuelle på-virkning sker der en afskærmning mod det åbneland i form af plantebælter eller lignende. Samti-digt modereres bygningernes fremtræden tilisær hvide, grå, sorte og teglrøde farver, dvs.ingen stærke bygningsfarver. Uanset dette vilerhvervsområdet i et vist omfang være synligtfra omgivelserne, idet der tillades bygningshøjderpå op til 18 meter. Der vil dog ikke være tale omnogen form for visuel påvirkning af kysten.

På side 12 vises en visualisering af planområdet,set fra nordvest.

Visualiseringerne gengiver bygningerne somenkle „klodser" med en højde på 8 meter i del-område 1 . 1 delområde II er de nærmeste bygnin-ger 11 meter og de fjerneste bygninger 14 me-ter høje. Større bygningshøjder vil kunne fore-komme (jf. lokalplanens højdebestemmelserommaks. 12 og 18 meter), men erfaringsvis er er-hvervsbygninger af den aktuelle art ofte væsent-ligt lavere.

Visualiseringerne gengiver området uden deafskærmende beplantningszoner langs motor-vejen (25 m bredde) og det åbne land i øvrigt (10m bredde). Når disse beplantningszoner er etab-lerede og udviklede, vil væksterne med en ty-pisk højde på ca. 8 meter betyde en meget kraf-tig visuel afskærmning i forhold til det her viste.

11

Regionplanen Trafikforhold

Den aktuelle planlægning er ikke i overensstem-melse med Regionplanen 1997-2008 for Søn-derjyllands Amt. Amtet har herfor vedtaget etregionplantillæg nr. 21 for nyt erhvervsområdemellem Haderslev og Vojens.

Regionplantillægget omfatter både det aktuellelokalplanområde og et område syd for Ribe Lan-devej / Ribevej, beliggende i Vojens Kommune.Tillægget giver mulighed for udlæg af arealer tilerhvervsformål (trafiktunge erhvervsvirksomhe-der) inden for nærmere bestemte områder nordog syd for vejen. Der kræves en harmonisk af-grænsning mod det åbne land og langs motor-vejen, og der skal sikres en god trafikal sam-menhæng med den eksisterende by.

VVM-vurdering

Sønderjyllands Amt skal have hver enkelt sagom etablering af virksomhed i lokalplanområdettil behandling i henhold til bestemmelserom WM-screening (vurdering af projektets virkning påmiljøet).

Kommuneplanen

På grund af ændrede kommunegrænser mel-lem Vojens Kommune og Haderslev Kommunehar området ikke hidtil været omfattet afkommuneplanen for Haderslev Kommune.

Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 6-01 tilKommuneplan 2001-2012. Det nye ramme-område får nummer 12.56.1.

Kommuneplantillægget indeholder bestemmel-ser for områdets fremtidige anvendelse, bebyg-gelsens art, omfang og placering. Højde og ud-formning. Opholds- og friarealer. Veje, stier ogparkering. Beplantning og hegn. Kollektiv varme-forsyning. Krav om hensyntagen til de landska-belige værdier.

Lokalplanen er i overensstemmelse med kom-muneplantillægget, ligesom kommuneplan-tillægget er i overensstemmelse med region-plantillægget.

Lokalplanområdet vejbetjenes fra en ny rundkør-sel på Ribe Landevej / Ribevej. Langs Ribe Lan-devej / Ribevej findes tillige cykelstier, som for-bindes med lokalplanområdets interne cykelstier.Ved rundkørslen planlægges indpasset ensamkørselsplads samt busstoppesteder.

Jernbanelinien nord for lokalplanområdet er stortset ikke i brug. Der planlægges ikke godssporherfra og ind i lokalplanområdet. Støj og vibra-tioner fra jernbanelinien skønnes ikke at havebetydning.

Langs Ribe Landevej er der tinglyst en byggeli-nie på 25 meter målt fra kørebanens midtliniemed et højdeforskelstillæg på 2 gange forskel-len + 1 meter til passage. Sønderjyllands Amt ervejbestyrelse for vejen og er påtaleberettiget foroverholdelse af servitutten.

Der skal reserveres areal til, at der på nordsi-den af Ribevej kan føres en cykeltsti under ad-gangsvejene til erhvervsområdet.

Teknisk forsyning

Varmeforsyning skal etableres i overensstem-melse med et kommende tillæg til Varme- ogEnergiplanen for Haderslev Kommune. Der åb-nes mulighed for at flere virksomheder i fælles-skab etablerer fælles energianlæg, hvor f.eks.overskudsvarme fra køling eller proces ét stedudnyttes et andet sted, eller der foretages varme-lagring. Endvidere er der mulighed for udnyttelseaf vedvarende energi.

Vandforsyningen til området sker fra HaderslevVandforsyning.

Lokalplanområdet er endnu ikke omfattet afSpildevandsplanen for Haderslev Kommune.Der skal udarbejdes et tillæg hertil. Området skalkloakeres separat. Regnvand fra kørebaner ogparkeringspladser afledes gennem olieudskilleresåfremt grundens udnyttelse giver anledninghertil. Grundejeren afholder udgifterne til anlægog drift af olieudskillere. Der planlægges etable-ret et regnvandsbassin mod øst, udenfor lokal-planområdet.

13

Zoneforhold

Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Vedlokalplanens endelige vedtagelse og offentliggø-relse overføres området fra landzone til byzone.

Retsvirkningerne heraf fremgår blandt andet afLov om Frigørelsesafgift (lovbekendtgørelse nr.44 af 26. september 1985).

Landbrugspligt

Matrikel nr. 177 er pålagt landbrugspligt.

Inddragelse af matrikel nr. 177 til bymæssigeformål kræver tilladelse efter Landbrugsloven.Tilladelse skal meddeles af Landbrugsministe-riet via Jordbrugskommissionen.

Naturbeskyttelse

Lokalplanområdet indeholder ikke beskyttet na-tur efter Naturfredningslovens § 3, jvf. Sønder-jyllands Amt's vejledende kort over natur-beskyttelsesområder.

Arkæologiske forhold

Da der formentlig findes jordfaste fortidsminderi lokalplanområdet foreslår Haderslev Museum,at der foretages en prøvegravning inden områ-det byggemodnes.

Servitutter

Lokalplanområdet er belagt med en række ser-vitutter af betydning for lokalplanen: Byggelinierlangs motorvejen, langs tilkørslen til motorvejenog langs Ribe Landevej / Ribevej. Endviderebeskyttelseslinier omkring en ledning langs til-

14

kørslen til motorvejen og omkring en naturgas-ledning.

Følgende servitutter er i strid med lokalplanenog aflyses eller omlægges i forbindelse medlokalplanens endelige vedtagelse:

• Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (09.01.1932).

• Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (22.04.1988). Nyfærdselsret kan etableres.

• Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om naturgasledninger m.v.(26.04.1985 og 08.05.1985). Ledningerneomlægges muligvis i forbindelse med bygge-modningen.

• Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om ekspropriation/foreløbig ekspro-priation m.v. i forbindelse med motorvejs-byggeriet (20.03.1981). Bør aflyses.

• Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (22.04.1988). Nyfærdselsret etableres.

Jernbane

Jernbanelinien anvendes kun i stærkt begræn-set omfang, og medfører ingen støjmæssige el-ler vibrationsmæssige gener for lokalplan-området.

Støj

Erhverv

Lokalplanområdet planlægges for erhverv op tilog med klasse 5, hvilket betyder at der ikke børetableres støjfølsomme aktiviteter nærmereområdet end 150 meter.

Der kan blive tale om etablering af virksomhe-der omfattet af Miljøbeskyttelseslovens kapitel 5,hvilket forudsætter miljøgodkendelse.

Ved etablering af virksomheder nærmere end150 meter fra de to eksisterende boliger syd ogsydøst for lokalplanområdet, skal der ske en sær-lig miljøvurdering.

Veje

Nærheden til motorvej E45 og Ribe Landevej/Ribevej betyder, at lokalplanområdet er påvirketaf trafikstøj. Dette har imidlertid ikke betydning irelation til lokalplanområdets anvendelse, somgår op til og med klasse 5-virksomheder.

15

16

HADERSLEV KOMMUNE

LOKALPLAN 12.56.1-1ERHVERVSOMRÅDE VEDMOTORVEJEN / RIBEVEJ

l henhold til Lov om Planlægning jvf. bekendtgø-relse nr. 518 af 11. juni 2000 fastlægges her-med følgende bestemmelser for det i § 2 nævnteområde:

§ 1 Lokalplanens formål

Formålet med lokalplanen er• At sikre muligheden for etablering af et vel-

fungerende erhvervsområde forbeholdt trafik-tunge erhvervsvirksomheder.

• At sikre god trafikal sammenhæng med detoverordnede vejsystem og Haderslev/Vojens.

• At sikre adgangsmuligheder til eventuellefremtidige byudviklingsområder nord, øst ogsydøst for lokalplanområdet.

• At sikre en god landskabelig indpasning gen-nem beplantninger og omhyggelig terræn-behandling.

• At sikre en harmonisk udformning af vejanlægog bebyggelse.

• At sikre, at der ved placering af veje og be-byggelse og udformning af friarealer opnåstiltalende omgivelser for den enkelte virksom-hed og dens medarbejdere.

§ 2 Lokalplanens område og zone-status

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1og omfatter følgende matrikelnumre:177 og 184 af Fredsted, GI. Haderslev. Lokal-planen omfatter endvidere alle parceller, der ef-ter den 03.09.2001 udstykkes inden for lokal-planens område.

2.2 Lokalplanområdet er opdelt i delområderne log II som vist på bilag 1.

2.3 Ved lokalplanens endelige vedtagelse over-føres lokalplanområdet fra landzone til byzone.

17

§ 3 Områdets anvendelse

3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til trafik-tunge erhvervsvirksomheder, som har et stortgods-, personale- og kundemæssigt transport-behov, f.eks. vognmands-, entreprenør-, op-lags-, industri-, større værkstedsvirksomhederog selvstændige kontor- og forretnings-virksomheder. Der kan tillige etableres kontor-virksomhed med tilknytning til de pågældendevirksomheder samt tankanlæg med tilhørendeservicefaciliteter. Der kan ikke etableres boligeri området, ligesom der ikke kan etableres detail-handel. Se Note.

3.21 lokalplanområdet kan etableres offentlig par-keringsplads (samkørselsplads).

3.3 Inden for delområde II kan etableres parke-ringsplads(-er) for lastvogne og trailere.

3.41 lokalplanområdet tillades opført transformer-stationer til områdets forsyning. Ligeledes tilla-des anlæg af regnvandsbassiner, opførelse afkloakpumpestationer og andre teknikbygningertil områdets forsyning.

Note: Der kan etableres mindre butikker til salgaf den enkelte virksomheds egne produkter, derproduceres på virksomheden. Etablering skalvære i overensstemmelse med de gældenderegionplanretningslinier.

§ 4. Udstykninger

4.1 Udstykning skal ske i overensstemmelsemed principperne vist på bilag 2.

4.2 Parceller udstykkes med en mindste grund-størrelse på 5.000 m2.

4.3 Uanset bestemmelserne i §§ 4.1 og 4.2 tilla-des mindre udstykning til teknikbygninger oganlæg nævnt i § 3.4.

§ 5. Veje, stier og parkering

5.1 Der udlægges areal til veje, stier og parke-ring med en principiel beliggenhed som vist påbilag 2.

5.2 Lokalplanområdet vejbetjenes fra ny rund-kørsel på Ribe Landevej / Ribevej.

5.3 Fordelingsvejen A-B udlægges som offent-lig vej i en bredde af 22 meter, og anlægges meden kørebanebredde på mindst 8 meter, 3 meterdobbeltrettet cykelsti, 3 meter græsrabatter. Allé-beplantning i begge vejsider. Vejen vil danne ad-18

gang til senere byudvikling nord for jernbanen.5.4 Fordelingsvejen A-B er facadeløs. Dog kander indtil erhvervsområdet eventuelt udvides modøst, etableres overkørsler fra fordelingsvejen A-B til grundene øst herfor. Hvis stamvejene E-Fog G-H etableres, skal overkørslerne fra A-Bnedlægges og erstattes af nye overkørsler frahhv. E-FogG-H.

5.5 Stamvejen C-D og de eventuelle stamvejeE-F, G-H og H-J udlægges som private fælles-veje i en bredde af 19 meter, og anlægges meden kørebanebredde på mindst 8 meter samt re-servation til en 2 meter sti i den ene side. Langsvejen kan etableres parallelparkering for last-vogne. Uregelmæssig beplantning langs cykels-tierne. Placering og udformningen af overkørs-ler skal godkendes af Haderslev Kommune. Deeventuelle stamveje E-F og G-H kan danne ad-gang til eventuel senere byudvikling øst og syd-øst for lokalplanområdet.

5.6 Grusvejens tilslutning til Ribe Landevej / Ribe-vej ved punkt A nedlægges og erstattes af enforbindelse til vej A-B.

5.7 Ved rundkørslen kan etableres offentlig par-keringsplads for personvogne.

5.8 l delområde II tillades etableret parkerings-plads(-er) for lastvogne og trailere.

5.9 Parkering ved virksomheder skal ske på egengrund. Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr.100 m2 etageareal, dog 1 plads pr. 50 m2 kontor-areal. Ved særlige forhold kan byrådet ændrekravet.

5.10 Cykelstier langs vej A-B tilsluttes stier langsRibe Landevej / Ribevej.

§ 6 Bebyggelsens omfang og placering

6.1 Bebyggelse skal opføres som fritliggende be-byggelse.

6.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50,og bebyggelsens rumfang må ikke overstige 8m3/m2 grundareal.

6.3 l delområde l må bebyggelsens højde ikkeoverstige 12 m. Bygningshøjden kan fravigesmed byrådets særlige tilladelse, hvor hensynettil virksomhedens drift tillader dette.

19

6.4 l delområde II må bebyggelsens højde ikkeoverstige 18 meter. Bygningshøjden kan fravigesmed byrådets særlige tilladelse, hvor hensynettil virksomhedens drift tillader dette.

6.5 Ved bebyggelse på arealer med facadelinie(jvf. bilag 2) skal bygninger placeres med enhovedfacade i facadelinien. Facadelinierne erplaceret 35 meter fra skel mod motorvejen, 25meter f rå skel mod Ribe Landevej / Ribevej, samt10 meter fra skel mod vej A-B. Der må ikke op-føres bygninger eller etableres faste anlæg, her-under parkering mellem facadelinie og pågæl-dende vej.

6.6 Bebyggelsens afstand til skel mod vejeneC-D, E-F, G-H og H-J samt skel mod matr. 185skal være mindst 10 meter.

6.7 Bebyggelsens afstand til naboskel skal i øv-rigt minimum være 5 meter. For højlager skalafstanden til naboskel være minimum 10 meter.Se Note.

6.8 Bygningsreglementets bestemmelser omskrå højdegrænseplaner i forhold til afstande tilskel, sti, vej og anden bebyggelse på sammegrund ophæves.

6.9 Bebyggelse og anlæg i øvrigt skal respek-tere de udlagte beplantningszoner.

6.10 Bebyggelse skal i øvrigt respektere følgendebyggelinier:

Naturgasledning over matrikel nr. 177: 40 barfordelingsledning med sikkerhedszone på 2 x 5meter. Flyttes evt. i forbindelse med byggemod-ningen.

Højspændingskabel over matrikel nr. 177:10 kVkabel. Forventes flyttet i forbindelse med bygge-modningen.

Note: Højlager er pr. 1.9.2001 defineret som byg-ninger hvor der kan stables varer i en større højdeend 6 meter over gulv.,

§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden

7.1 Udvendige bygningssider, herundertage, vin-duer, porte, døre og lignende mindre bygnings-dele må kun fremtræde i hvide, sorte og/eller igrå farver. Desuden kan de opføres i røde tegl-sten. Endvidere tillades partier med røde tegl-facader, røde tagsten samt træpartier i natur-farve.

20

7.2 Der må ikke anvendes blanke eller reflekte-rende materialer til tagdækning og facader. Ma-terialer med en overflade med glanstal over 30tillades ikke. Bestemmelsen gælder ikke glas-partier, solfangere og solceller.

7.3 Skiltning og reklamering må finde sted i formaf firmanavn og evt. logo placeret på bygnings-facader samt navneskiltning og logo ved indkør-sel. Udformningen heraf skal godkendes af Ha-derslev Kommune, som dog også kan tilladeopsætning af flagstænger og standere med logo.Skiltning og reklamering må ikke virke domine-rende eller skæmmende for områdets visuelleudtryk, hverken landskabsmæssigt eller arkitek-tonisk. Skiltning eller reklamering med flag måikke foregå indenfor motorvejens byggelinier.

7.4 Garager, carporte, skure, faste hegn og lig-nende småbygninger m.m. skal gives en udform-ning og et udseende i overensstemmelse medden øvrige bebyggelse.

7.5 Transformerstationer, kloakpumpestationerog andre teknikbygninger skal i henseende til byg-ningernes ydre fremtræde ensartede.

§ 8 Beplantning

8.1 To fritstående egetræer på matrikel nr. 177skal søges bevaret.

8.2 Langs motorvejen udlægges en 25 meterbred beplantningszone. Deklarationerom lednin-ger skal respekteres.

8.3 Langs jernbanen, på strækningen fra jern-banen til punkt F, på strækningen mellem punk-terne A og J og langs Ribevej udlægges 10 me-ter brede beplantningszoner (se kortbilag 2).

8.4 Beplantningen i zonerne nævnt i §§ 8.2 og8.3 udformes i samarbejde med SønderjyllandsAmt og Skov- og Naturstyrelsen. Zonerne kanbeplantes traditionelt med afskærmende og tætbeplantning, men andre nyskabende udformnin-ger er også mulige, blot trafiksikkerheden tilgo-deses.

8.5 Nyplantningerne nævnt i §§ 8.2 og 8.3 pla-ceres på erhvervsparcellerne, men etableres afudstykkeren i forbindelse med byggemodningen.Beplantningerne skal opretholdes og vedligehol-des af de pågældende grundejere.

21

§ 9 Ubebyggede arealer

9.1 Skråningsanlæg omkring veje, omkring byg-ninger, mellem parceller m.v. må ikke værestejlere end 1:4. Skråninger skal afrundes jævntved top og fod. Eksisterende terræn skal ladesureguleret i en afstand af mindst 1,5 meter fraskel, dog tillades terrænregulering ved anlæg afvej og indkørsel.

l områdets sydlige del kan der som afskærm-ning i forhold til boligerne uden for lokalplan-området etableres en støjvold.

9.2 Lokalplanområdets ubebyggede arealer skalved beplantning, befæstelse eller lignende giveset udseende, som er i harmoni med omgivel-serne. Arealerne skal holdes i ryddelig stand.

9.3 Ubebyggede og ubefæstede arealer skaludlægges i græs med spredt løvtræsbevoksning.Beplantningen skal bestå af løvtræsarter, somer naturligt forekommende i området.

9.4 Varegårde, oplagspladser, containerpladserog lignende skal afskærmes vha. visuelt tættehegn, jorddiger og/eller beplantning. Afskærm-ningen skal harmonere med bygningsanlæggeti øvrigt.

9.5 l delområde l må der ikke ske udendørs ud-stilling af produkter, henstilling eller oplagring afkøretøjer, vogne, både, varer, affald eller lignende.

9.6 Der skal sikres udendørs opholdsareal sva-rende til mindst 10 m2 pr. 100 m2 etageareal,dog mindst 15 m2 opholdsareal pr. 100 m2 kontor-areal.

9.7 l forbindelse med ansøgning om byggetilla-delse skal fremsendes planer for terræn-behandling, beplantningsplan, hegning, af-skærmninger m.v.

9.8 Grundejerne mellem punkt F og H skal tåle,at der udføres skovarbejde inden for en afstandaf 10 meter fra skel mod matr. nr. 185. Efterføl-gende retablering påhviler ejeren af matr. nr. 185.

§ 10 Tekniske anlæg

10.1 Alle forsyningsledninger og -kabler skalfremføres under terræn (som jordkabler).

22

10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektivevarmeforsyning i henhold til Varme- og Energi-planen for Haderslev Kommune. Der kan sup-pleres med vedvarende energi. Virksomhederkan etablere fælles energisystemer.

10.3 Separat spildevand afledes til det offentligespildevandssystem.

10.4 Separat regnvand afledes til det offentligeregnvandssystem. Regnvand fra kørebaner ogparkeringspladser afledes gennem olieudskiller,såfremt grundens udnyttelse giver anledninghertil. Grundejeren afholder udgifterne til anlægog drift af olieudskillere. Krav til dimensioneringfastlægges af Haderslev Kommune.

§ 11 Forudsætninger for ibrugtagen afny bebyggelse

11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før be-byggelsen er tilsluttet den kollektive varme-forsyning.

11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før deubebyggede arealer er anlagt i henhold til § 9,eller der er skabt sikkerhed for, at etableringenfinder sted gennem stillelse af anfordringsgarantitil kommunen.

11.3 Ved ibrugtagen af ny bebyggelse m.v. nær-mere end 150 meter fra beboelsesejendom-mene på matrikel nr. 20 og 185 skal det godtgø-res, at Miljøstyrelsens vejledende retningsliniervedrørende støj m.v. overholdes.

§ 12 Tilladelser eller dispensationer fraandre myndigheder

12.1 Lokalplanens gennemførelse forudsætterophævelse af landbrugspligten på matrikel nr.177. Tilladelse skal meddeles af Landbrugsmi-nisteriet via Jordbrugskommissionen.

§ 13. Ophævelse af servitutter

13.1 Følgende servitutter er i strid med lokal-planen og aflyses eller omlægges i forbindelsemed lokalplanens endelige vedtagelse:

• Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (09.01.1932).

23

Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (22.04.1988). Nyfærdselsret kan etableres.Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om naturgasledninger m.v.(26.04.1985 og 08.05.1985). Ledningerneomlægges muligvis i forbindelse med bygge-modningen.Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om ekspropriation/foreløbig ekspro-priation m.v. i forbindelse med motorvejs-byggeriet (20.03.1981). Bør aflyses.Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Do-kument om færdselsret (22.04.1988). Nyfærdselsret etableres.

§ 14. Lokalplanens retsvirkninger

14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og of-fentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, derer omfattet af planen, i følge Planlovens § 18 kunudstykkes, bebygges og i øvrigt anvendes i over-ensstemmelse med lokalplanens bestemmel-ser.

14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af enejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanenmedfører heller ikke i sig selv krav om etableringaf de anlæg og bebyggelser, der er indeholdt iplanen.

14.3 Byrådet kan meddele dispensation til min-dre betydende lempelser af lokalplanens bestem-melser under forudsætning af, at det ikke æn-drer den særlige karakter af det område, dersøges skabt med planen. Væsentlige afvigelserfra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilve-jebringelse af en ny lokalplan.

14.4 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen,er omfattet af de almindelige bebyggelses-regulerende bestemmelser i byggelovgivningen.

VEDTAGELSESPÅTEGNING

Lokalplanen er vedtaget af Haderslev Byråd den28. februar 2002.

Jens Christian Gjesingborgmester24

26

28

30

31

Om lokalplaner

Hvem laver lokalplaner?Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov omplanlægning fra 2000 med efterfølgende ændrin-ger. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, nårdet skønnes nødvendigt.Der skal laves en lokalplan, før der udføres størreanlægsopgaver, eller når det er nødvendigt forat sikre kommuneplanens gennemførelse.Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnesnødvendigt af andre hensyn.

Offentlig fremlæggelseNår byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan,skal forslaget fremlægges offentligt, ligesom derskal sendes besked herom til alle ejere, lejereog brugere indenfor det område, der berøres afplanen.Interesserede lokale foreninger og lignende kanbede om at få skriftlig underretning om de lokal-planforslag, som kommunen fremlægger. Kom-munen holder undertiden et borgermøde omlokalplansagen, men har ikke pligt til det.Det på hviler byrådet at sende lokalplanforslagettil øvrige myndigheder, som kan have særligeinteresser i planen.Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal påse, atdet overholder de retningslinier, der er i region-planen og andre forskrifter.Borgerne kan være med til at påvirke indholdetog kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kanbeslutte at ændre planen som følge af de indsi-gelser og ændringsforslag, der fremkommer in-den fristens udløb. Indsigelser og ændringsfor-slag medfører, at den endelige vedtagelse skaludsættes mindst en måned.Hvis en ændring på væsentlig måde berørerandre end dem, der har foreslået ændringen, kanbyrådet ikke vedtage planen endeligt før de be-rørte er blevet hørt om ændringen.Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgørelokalplanen offentligt, samtidig med, at de for-eninger, myndigheder og ejere, der har fremsendtindsigelser, får skriftlig underretning om vedta-gelsen.

Hvad skal en lokalplan indeholde?En lokalplan skal indeholde alle emner afbyplanmæssig betydning. Derimod er der in-gen lovmæssige bestemmelser for, hvordan deenkelte emner skal behandles.Loven nævner nogle emner, der kan beskrives ien lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til by-zone eller sommerhusområde, områdets an-vendelse, ejendommens størrelse og afgræns-ning, vej- og stiforhold, bebyggelsers beliggen-hed, omfang og udformning samt anvendelse,bevaring af bebyggelse og beplantning, fælles-anlæg m.m.Sammen med den egentlige lokalplans tekst ogkortbilag skal der være en beskrivelse af, hvadbyrådet vil opnå med forslaget, hvordan forsla-get hænger sammen med de overordnede pla-ner for området, samt en beskrivelse af lokal-planens retsvirkninger.

Hvilke retsvirkninger har lokalplanen?Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør even-tuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foreta-ges udstykninger eller udføres bebyggelse iområdet, har foregriber den endelige plan.Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelteejendomme, der er omfattet af planen, og dermå herefter ikke foretages ændringer, som er istrid med planen.Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer,som kan hindres ved en lokalplan. Denne be-stemmelse findes i Lov om planlægning § 14.Forbudet kan gælde ét år.Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når deter af væsentlig betydning for planens gennem-førelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre be-tydende lempelser i forhold til lokalplanen ogPlanlovens bestemmelserom regulering af be-byggelsen.

Haderslev KommuneTeknisk ForvaltningGåskærgade 286100 Haderslev Tlf. 74 22 25 26