Epi Curs Anevar Dec 08

7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08

1/21

Bucuresti8 - 9 decembrie 2008

EVALUAREA PROPRIETILORIMOBILIARE

Estimrile costurilor cldiriiIng. Marin Badea - lector, membru titular ANEVAR


2/21

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor1. Costul de nlocuire / reconstruie1. Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la

preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact acldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de

construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd

toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii

evaluate.

1. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, lapreurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitateechivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne,

normative, arhitectur i planuri actualizate.


3/21


Costul cldirilor2. Costuri2.1. Costuri directe

1. Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc imaterialele utilizate. Regia i profitul contractantului general i adiferiilor subscontractani sunt pri ale unui contract deconstrucie uzual ireprezint costuri directe.


4/21


Costul cldirilor2.1. Costuri directe (cont.)Costurile directe cuprind i costul pentru:

1. autorizaia de construire;

2.

materiale, produse iinstalaii;3. manopera;

4. echipamentele folosite n construire;

5. asigurarea pe durata construirii;

6. organizarea de antieri mprejmuire temporar;

7. spaii de depozitare a materialelor;8. instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti;

9. profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor,asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj.

10. garanii de performan.


5/21


Costul cldirilor2.2. Costuri indirecte1. Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru

construire, dar nu fac parte dintr-un contract uzual.

2. Acestea pot cuprinde:

1. costul pentru arhitectur i proiectare, verificare adocumentaiilor, ridicare topo, studii de impact de mediu;

2. onorarii pentru activiti de evaluare, consultaniasisten

financiarijuridic;3. costul investiiei n teren iplilefcute pe durata construirii

(cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe);


6/21


Costul cldirilor2.2. Costuri indirecte (cont.)1. Acestea pot cuprinde:

1. asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durataconstruirii;

2. costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit,dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat(fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minusvenituri din exploatare);

3. investiii suplimentare n contractarea nchirierilor saucomisioane de nchiriere;

4. marketing, comisioane de vnzare;

5. cheltuieli administrative ale proprietarului;

6. costul transferrii proprietii.


7/21


Costul cldirilor2.3. Profitul promotorului imobiliar1. Profitul promotorului este o cifrluat de pe piaireflect suma

pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentrucontribuia sa n dezvoltarea proprietii. El reflect gradul de risci de expertiz necesarrealizrii proiectului.

1. Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fierecompensat automat pentru eforturile sale.

Cheltuiala nu garanteaz valoarea!!!


8/21


Costul cldirilor2.3. Profitul promotorului imobiliar (cont.)1. n cazul pieelorn cdere, evaluatorul va analiza dac reducerea

profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form dedepreciere extern(datoratcondiiilorexterne).

1. n practic, profitul promotorului poate fi estimat ca un procentajdin costurile directe, din costurile directe+indirecte, din costuriledirecte+indirecte+ terenul sau din costul total al proiectului.

1. Nu trebuie s se ia prea mult ca baz profiturile realizate n trecutde promotori, ci s se estimeze profiturile ateptate (anticipate) depromotori, la data evalurii.


9/21


Costul cldirilor3. Surse de informaii1. Sursele primare sunt contractele de construire ncheiate pentru

cldiri similare. Se pot folosi ispecialiti care alctuiesc devizepentru oferte noi.

2. Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuricurente pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente,hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale.

3. Existiinformaii privind indicii costurilor care sunt utilizai pentruactualizarea unor baremuri estimate la o anumitdatistoric.

4. n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume cprecizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structuracosturilor se modific n timp.


10/21


Metode de estimare a costuluiSe cunosc trei metode tradiionale de estimare acostului:

1. metoda comparaiilorunitare,

2. metoda costurilor segregate, i

3. metoda devizelor.


11/21


12/21


Metode de estimare a costului1. Msurtori (cont.)Ghidul European de msurare a cldirilor definete ariadesfurat construit ca fiind suprafaa unei cldiri msurat pe

exterior la fiecare nivel i include:

1. grosimea peretelui exteriori proieciile exterioare;

2. suprafeele ocupate de pereii interiori;

3. coloane, stlpi, cmine, casa scrii, lifturi i altele asemntoare;4. atrium;

5. camere de depozitare, de combustibili; WC-uri;

6. terase acoperite i nchise pe contur cu zidrie.


13/21


Metode de estimare a costului1. Msurtori (cont.)Ghidul nu include:

1. balcoane deschise;

2. scri exterioare;

3. alei, parcaje;

4. rampe de ncrcare-descrcare.

Pentru alte cldiri adecvat este s se msoare volumul cldiriipentru c regimul de nlime al etajelor este diferit de regimul

standard (depozite, hale industriale, case de rugciuni).


14/21


Metode de estimare a costului2. Metoda comparaiilor unitareMetoda estimeaz costul sub form de cost unitar i utilizeazcosturi cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate

pentru condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice. Costurileindirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. Dacproprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, evaluatorulva face o corecie pentru localizare.

Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade cu cretereasuprafeei sau a volumului cldirii. Aceasta pentru c instalaiile,centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare,de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire maimare.


15/21


Metode de estimare a costului2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)Cifrele de cost unitar se exprim de regul, la suprafaa desfuratconstruit sau volumul total construit. Costul total este estimatcomparnd cldireaevaluat cu cldiri similare, construite recent pentrucare sunt disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraieevoluiapreurilorntre data contractului (sau execuiei)i data evalurii.

n lipsa preurilorde contract, costul total de nou al unei cldiri poate fiscos din tranzaciile de cldiri nou construite dac ndeplinescurmtoarelecondiii:

1. construciiles reprezinte cea mai bun utilizare a amplasamentului;2. proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;3. cererea i oferta sunt n echilibru;4. valoarea amplasamentului poate fi determinat.

n acest caz, valoarea cldirii se obine scznd valoarea terenului din

preul de vnzare total pentru proprieti comparabile.


16/21


Metode de estimare a costului

2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldirisimilare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele dedimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp

ntre data elaborrii costului de barem i data evalurii.

Raportul ntre costul instalaiilori echipamentelor ce doteazcldirilei costul debaz al construciei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile iechipamentele au tendinasmreasc costul unitari se uzeaz mai rapid dectelementele construciei propriu-zise.

Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separatpentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta

pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei sau abseneiacestor elemente deosebite.

Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie sacioneze logic is compare cu ateniecldireaevaluat cu cldiri similare sau structuri standardcatalogate.

Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise

pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire.


17/21



3. Metoda costurilor segregate

n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferitecomponente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur

adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz uncost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate nconstrucie plus manopera, utilaje i transporturi legat detehnologia lucrrilorde construcii, pentru fiecare metru ptrat desuprafa. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp

de pardoseal, metru liniar de perete de o anumitnlime, etc.

Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferitecomponente ale construciei. De exemplu, costul de lucrri deexcavare se exprim de regul, n lei/m cub; costul fundaiei n

lei/m liniar.


18/21



3. Metoda costurilor segregate (cont.)

Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar saupot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regul secalculeaz separat.

Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asamblacosturile de baz ale echipamentelor, materialelori manoperei ide a le combina ntr-o estimare de cost final. Dac este binepus la punct, metoda costurilor segregate poate nlocui oexpertizare cantitativ complet i poate duce la o estimareprecis a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un efortconsiderabil mai mic.


19/21



4. Metoda devizelor

Metoda cea mai complet i precis este metoda devizelor, ncare se face un calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturormaterialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar.

Apoi se adaug cheltuielile conexe, regia i profitul.


20/21


Definirea termenilor importani

1. Metoda comparaiei unitare

2. Indicele costului

3. Contribuia investitorului

4. Costuri directe

5. Profitul promotorului

6. Costuri indirecte

7. Profitul proiectului8. Metoda devizelor

9. Metoda costurilor segregate

10. Depreciere cumulat

11. Costul

12. Metoda costului

13. Grad de ocupare sau venit stabilizat


21/21

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRIIProblem

Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de materiale.

1. Dimensiunile cldirii 5.000 mp

2. Cost unitar de baz (excluznd costurile indirecte) 50E/mp

3. Multiplicator local 1,10

4. Ajustare pentru arie / perimetru 0,90

5. Ajustare de nlime 1,10

6. Ajustare pentru sprinklere +7,5E/mp

7. Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) 25%

Calculai costulcurent de reproducieal acestei proprietifolosind metoda comparaiei unitare.

Documents

Epi Curs Anevar Dec 08