Erfpacht in TMI

Paul Nelisse 30 oktober 2012

3 mei 2011

Inhoud• TMI en erfpacht• Inleiding erfpacht• Tijdstippen en doelen• Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Inkomstenbenadering• Conclusie

TMI en erfpacht• Doelstelling TMI: taxateurs laten werken vanuit

zelfde uitgangspunten• Ontstaan vanuit een streven naar meer

uniformiteit en transparantie in taxaties

• Erfpacht is na eigendom meest voorkomende zakelijke recht• Concentratie in 4 grote steden• Grote diversiteit in erfpachtbepalingen

• Bij taxaties voornamelijk modelleren van de canons, TMI biedt hiervoor enkele mogelijkheden

Inleiding erfpacht• Bij erfpacht zijn relevant:

– Wet, erfpacht staat in Boek 5 BW– Algemene Bepalingen– Bijzondere Bepalingen

• Bij stedelijke erfpacht staat het “erfpachtstelsel” voornamelijk in de Algemene Bepalingen beschreven, de wettelijke bepalingen zijn vrij summier

• 3 voornaamste stelsels– Tijdelijk– Voortdurend– Eeuwigdurend

Inleiding erfpacht• Erfpacht in Boek 5 BW

– Art. 85, lid 1: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken

– Art. 85, lid 2: aan de erfpachter kan de verplichting worden opgelegd periodiek een geldsom (canon) te betalen

– Art. 86: contractvrijheid t.a.v. tijdsduur– Art. 89: Verbod op bestemmingswijziging– Art. 91: Toestemming tot overdracht

Inleiding erfpacht• Art. 99 inzake beeindiging:

– Erfpachter heeft wegneemrecht– Opstalvergoeding: altijd voor woningen, bij commercieel

alleen indien overeengekomen

• Er kan een afbraakplicht overeengekomen worden

Inleiding erfpacht• 3 hoofdstelsels:

– Tijdelijke erfpacht– Voortdurende erfpacht <= meest voorkomend in Nederland– Eeuwigdurende erfpacht

• Toepassingen:– Stedelijke erfpacht <= voornaamste toepassingsgebied– Groene erfpacht– Industriële erfpacht

Tijdstippen en doelen

Taxatietijdstippen en taxatiedoelen bij erfpachtrechten

Tijdstip Doel van de taxatie Taxatie uit hoofde van:

Eerste uitgifte van de grond

Marktwaarde van de onbebouwde grond

Bepaling uitgifteprijs en hoogte van de canon

Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht

Marktwaarde van het erfpachtrecht (grond plus opstal)

a) Koop / verkoop transactie ofb) Waardering in het kader van de jaarrekening c) Onteigening erfpachtrecht

Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht

Marktwaarde van de volle en onbezwaarde eigendom

WOZ waarde

Tijdstippen en doelen

Taxatietijdstippen en taxatiedoelen bij erfpachtrechten

Tijdstip Doel van de taxatie Taxatie uit hoofde van:

Gedurende de looptijd van het erfpachtrecht

Marktwaarde van de bebouwde grond

Aanpassing canon in verband met een bestemmings- of bebouwingswijziging

Conversie van een erfpachtrecht

Waarde van de resterende erfpachtverplichtingen

Conversie van een erfpachtrecht (tijdelijk of voortdurend) in eeuwig-durend erfpacht/eigendom

Verlenging van de overeenkomst (heruitgifte/herziening)

Marktwaarde van de bebouwde grond

Bepaling van de nieuwe hoogte van de canon

Beëindiging van het erfpachtrecht

Marktwaarde van de opstal

Vaststelling van de opstalvergoeding

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

Waarde volle eigendom=

Waarde blote eigendom+

Waarde erfpachtrecht

(+/- correctie voor courantheid)

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Heersende opvatting:• Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen

waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht• Behoudens kort voor afloop erfpachtrecht• Zakelijke partijen iets beter op de hoogte dan

consumenten

• Casus Dordrecht, Sterrenburg– 147 woningen gerealiseerd 1965-1969– Sinds 1980: aankoop blote eigendom mogelijk– T/m 2006: 133 van de 147 rechten omgezet

– Veel voorlichting door gemeente over deze mogelijkheid– Prijs blote eigendom stabiel (ca. euro 20.000,-)

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

Polluxhof 24EigendomTransactie 29-11-’04Prijs: €190.000,-

Polluxhof 30ErfpachtTransactie 2-12-’04Prijs: €175.000,-

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

1-1-1993

1-1-1994

1-1-1995

1-1-1996

1-1-1997

1-1-1998

1-1-1999

1-1-2000

1-1-2001

1-1-2002

1-1-2003

1-1-2004

1-1-2005

1-1-2006

datum

koop

prijs

per

won

ing (E

uro)

erfpacht eigendom

• Uitkomst regressie analyse:– Peigendom = 2.124,7 * t + 67.160– Perfpacht = 2,084,1 * t + 46.786– Verschil komt overeen met prijs blote eigendom

• Markt maakt hier dus wel verschil! Echter:– Het betreft een kleine casus– Gebeurt hetzelfde in een verkopersmarkt?

• Belangrijk: maak onderscheid tussen waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht!

Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

Inkomstenbenadering

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1 5 9 13

17

21

25

29

33

37

41

45

49

jaren na aanvang

waard

e

erfpacht eigendom

Inkomstenbenadering• Handige vuistregel:

– Taxeer het totaal alsof op eigen grond– Verminder dit met de waarde van de blote eigendom van

de grond (NCW van de resterende canons plus NCW van de eindwaarde van de grond)

– Corrigeer eventueel voor courantheid

Inkomstenbenadering• Berekeningsvariabelen:

– Duur van de erfpacht– Wijze waarop de canon wordt aangepast– Mogelijkheid tot afkoop van de canons– Opstalvergoeding bij einde erfpacht

• Woningen: wettelijk verplicht sinds 1992• Commercieel o.g.: hangt van afspraken af

– Mogelijkheid van tussentijdse bijstelling van de canon

• Ook: inflatieverwachting, verwachte grondwaardestijging

Inkomstenbenadering• Voorbeeld:

– Kantoor– Waarde volle eigendom: € 10.000.000,-– Grond: € 3.000.000,-– Opstal: € 7.000.000,-– Huidige canon: € 110.000,-– Geïndexeerd (CPI, verwachting: 2,0% p.j.)– Betaling vooraf– Resterende looptijd: 15 jaar– Disconteringsvoet: 7%

• Wat is de waarde van het erfpachtrecht?

Inkomstenbenadering• Uitwerking (I):

jaar canons contante waarde waarde vanlopende euros canons de grond

1 110.000 1,00 110.000,00 3.000.000 2 112.200 1,07 104.859,81 3.060.000 3 114.444 1,14 99.959,82 3.121.200 4 116.733 1,23 95.288,80 3.183.624 5 119.068 1,31 90.836,05 3.247.296 6 121.449 1,40 86.591,38 3.312.242 7 123.878 1,50 82.545,05 3.378.487 8 126.355 1,61 78.687,81 3.446.057 9 128.883 1,72 75.010,81 3.514.978

10 131.460 1,84 71.505,63 3.585.278 11 134.089 1,97 68.164,24 3.656.983 12 136.771 2,10 64.979,00 3.730.123 13 139.507 2,25 61.942,60 3.804.725 14 142.297 2,41 59.048,08 3.880.820 15 145.143 2,58 56.288,83 3.958.436

CW resterende canons: 1.205.708 CW eindwaarde van de grond: 1.434.719

Waarde van de blote eigendom 2.640.427

Inkomstenbenadering• Uitwerking (II):

• Waarde volle eigendom: €10.000.000• Minus waarde blote eigendom: € 2.640.427• Is waarde erfpachtrecht: € 7.359.573

Erfpacht zonder index

Erfpacht met index

Erfpacht afgekocht met index

Conclusie• Houd rekening met erfpacht in de waardering• Erfpachtmodule TMI biedt hiervoor de

mogelijkheid

Dank voor uw aandacht