Erwerb belasteter Standorte: Risiken richtig regeln · Schweizerische Baurechtstagung 2019. Erwerb belasteter Standorte: Risiken richtig regeln. PD Dr. iur. Peter Reetz, Rechtsanwalt,

Schweizerische Baurechtstagung 2019

Erwerb belasteter Standorte: Risiken richtig regeln

PD Dr. iur. Peter Reetz, Rechtsanwalt,Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht

Reetz Sohm Rechtsanwälte / Küsnacht-Zürich

Jeder Punkt ein belasteter Standort (total: 38’000)

Ausgangslage


Quelle: https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/altlasten/fachinformationen/altlastenbearbeitung/stand-der-altlastenbearbeitung-in-der-schweiz.html, zuletzt besucht am 18.01.2019

Einordnung Rechtsgrundlagen zur Kostentragung Kenntnis und Kennenmüssen der Belastung

− Bedeutung im OR − Bedeutung im USG

Vertragliche Risikoallokation− Zusicherungen und Freizeichnungen− Ausnahmen von der Freizeichnung− Verhältnis zur Kostentragung nach USG

Praxisbeispiel

Überblick


Erscheinungsformen− Öffentlich-rechtliche Regelungen des USG

• Sanierung belasteter Standorte (Art. 32c ff. USG)

• Bauen auf belasteten Standorten (Art. 32bbis USG)

− Abwicklung privatrechtlicher Verträge• Kaufvertragliche Gewährleistung

(Art. 197 ff. OR)• Vertragliche Risikoallokation

Einordnung


Begrifflichkeiten− Belastete Standorte: Belastung stammt von

Abfällen (Art. 2 Abs. 1 AltlV)− Altlasten: Sanierungsbedürftige belastete

Standorte (Art. 2 Abs. 3 AltlV)

Einordnung


Belastete Standorte

Altlasten Asbest, Radon etc.

Begrifflichkeiten− Bei Verwendung des Begriffs „Altlasten“ in

Verträgen meinen die Parteien im Zweifelsfall und bei objektivierter Auslegung regelmässig sämtliche belasteten Standorte

− Anders das BGer.: Bei Verwendung eines juristisch-technischen Begriffs wie „Altlast“liegt dem Verständnis der Parteien regelmässig die (engere) gesetzliche Bedeutung des Begriffs zu Grunde (BGer. 4C.301/2004 E. 2.2)

Einordnung


Kostentragung nach Art. 32d USG− Verursacher trägt Kosten für Untersuchung,

Überwachung und Sanierung belasteter Standorte (nicht beschränkt auf Altlasten)

− Erwerber ist als (neuer) Inhaber des Grundstücks Verursacher i.S. eines Zustandsstörers: Kostentragungspflicht

− Haftungsbefreiung, wenn Inhaber bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt keine Kenntnis von der Belastung haben konnte

Rechtsgrundlagen


Kostentragung nach Art. 32d USG− Kostenverteilungsverfahren− Erwerber ist als neuer Inhaber aktivlegitimiert

zur Stellung eines Gesuchs um Erlass einer Kostenverteilungsverfügung

− Verkäufer verliert entsprechende Aktivlegitima-tion im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, sofern er nicht selbst Verhaltensstörer ist

− Notwendigkeit einer vertraglichen Regelung bei Kostenübernahme durch Verkäufer, wenn zusätzlich andere Verursacher (insb. Verhaltensstörer) vorhanden sind

Rechtsgrundlagen


„Bauherren-Altlasten“ nach Art. 32bbis USG− Belastete Standorte, auf welchen ein Bauvorhaben

realisiert werden soll− Bezeichnung „Bauherren-Altlast“ ist irreführend:

Standort muss belastet sein; jedoch darf keine Sanierungspflicht bestehen, d.h. es darf keine eigentliche (zu entfernende) Altlast vorliegen

− Zu ersetzen sind Mehrkosten, die bei Untersuchung und Entsorgung von belastetem Material entstehen

− Das belastete Material (Aushub) ist nach den Grundsätzen des allgemeinen Abfallrechts zu entsorgen

Rechtsgrundlagen


Haftungsvoraussetzungen Art. 32bbis USG− Fehlende Entschädigung für Belastung bzw.

fehlende Berücksichtigung der Belastung im kaufvertraglichen Verhältnis

− Erwerber ist ein Bauherr, d.h. es besteht ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Entfernung des Materials und dem Bauvorhaben

− Erwerbszeitpunkt zwischen 1. Juli 1972 und 1. Juli 1997 (zeitlich eingeschränkte Aktivlegitimation)

Rechtsgrundlagen


Rechtsfolgen Art. 32bbis USG− Zivilrechtlicher Anspruch auf Ersatz von in der

Regel zwei Drittel der entstandenen Mehrkosten für Untersuchung und Entsorgung des Materials

− Anspruch besteht gegenüber dem Verursacher und jedem früheren Inhaber (zeitlich unbegrenzte Passivlegitimation)

− Anspruch ist bis spätestens am 1. November 2021 beim Zivilgericht am Ort der gelegenen Sache geltend zu machen

Rechtsgrundlagen


Kaufrechtliche Sachgewährleistung− Art. 197 OR i.V.m. Art. 221 OR − Gewährleistungspflicht des Verkäufers für

Mängel, d.h. Abweichung der effektiven Beschaffenheit des Grundstücks von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit

− Belasteter Standort auf dem Kaufgrundstück stellt einen (rechtlichen) Sachmangel dar; dies aufgrund eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks sowie Kostentragungspflicht des Erwerbers als (neuer) Standortinhaber

Rechtsgrundlagen


Kaufrechtliche Sachgewährleistung− Mängelrechte des Käufers: Wandelung oder

Minderung nach Art. 205 Abs. 1 OR− Wandelung ist ausgeschlossen, sofern

Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen (Art. 205 Abs. 2 OR). Beim Grundstückkauf ist das Aufrechterhalten des Vertrages i.d.R. zumutbar.

− Ausnahme bspw. bei Kontamination eines Wohnhauses mit gesundheitsgefährdenden Stoffen

Rechtsgrundlagen


Kaufrechtliche Sachgewährleistung− Minderungsrecht: Käufer kann den aus der

Belastung des Grundstücks resultierenden Minderwert geltend machen

− Sofern der Kaufpreis bereits bezahlt ist: vertraglicher Rückforderungsanspruch des Käufers in Höhe des Herabsetzungsbetrages

− Fünfjährige Verjährungsfrist der Gewährleistung ab Eigentumserwerb (Art. 219 Abs. 3 OR); zusätzlich allenfalls Haftungsanspruch gestützt auf Art. 32bbis USG

Rechtsgrundlagen


Bedeutung im OR− Kenntnis der Belastung durch den Käufer zur

Zeit des Vertragsschlusses führt in jedem Fall zu einem Gewährleistungsausschluss des Verkäufers (Art. 200 Abs. 1 OR)

− Vorvertragliche Aufmerksamkeitspflicht: Gewährleistung des Verkäufers ist auch dann ausgeschlossen, wenn Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit die Belastung hätte kennen sollen, sofern Verkäufer das Fehlen der Belastung nicht zugesichert hat (Art. 200 Abs. 2 OR)

Kenntnis und Kennenmüssen


Bedeutung im OR− Gewöhnliche Aufmerksamkeit ist diejenige,

welche ein Käufer mit durchschnittlichen Fähigkeiten und Eigenschaften unter sämtlichen vergleichbaren Umständen des konkreten Einzelfalls angewendet hätte

− Besichtigung des Grundstücks und Einsichtnahme in den Kataster der belasteten Standorte darf vom Käufer erwartet werden

− Nicht: Geologische Abklärungen, solange Grundstück von blossem Auge unverdächtig (Beschluss des Obergerichtes ZH, LB120027)



Bedeutung im USG− Käufer als Inhaber (Zustandsstörer) kann sich

von der öffentlich-rechtlichen Kostentragung befreien, sofern er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Art. 32d Abs. 2 USG)

− Anhaltspunkte für das Kennenmüssen der Belastung können sich aus dem Nutzungsplan, dem Grundbuch, dem Kataster der belasteten Standorte oder aufgrund der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks ergeben (BGE 142 II 232)



Schlussfolgerungen− Kostenrisiko des Erwerbers bei

selbstverschuldeter Unkenntnis der Belastung sowohl nach OR (Gewährleistungsausschluss des Verkäufers) als auch nach USG (Misslingen der Haftungsbefreiung)

− Keine relevante Differenzierung zwischen Sorgfaltsmassstab nach Art. 200 Abs. 2 OR («Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit») und nach Art. 32d Abs. 2 USG («Anwendung der gebotenen Sorgfalt»)



Schlussfolgerungen− Bei Due-Diligence-Prüfungen unter Einbezug

technischer und umweltspezifischer Aspekte: Käufer erhält umfassendes Bild über Immobilie bereits vor Vertragsschluss

− Konsequenz: Berufung des Käufers auf Mängel ist nach Art. 200 Abs. 2 OR nicht möglich, es sei denn,− es liege eine entsprechende Zusicherung des

Verkäufers (betr. Mängelfreiheit) vor oder −Art. 200 Abs. 2 OR ist wegbedungen worden



Zusicherungen− Verkäufer kann die Freiheit von belasteten

Standorten auf dem Grundstück i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR zusichern

− Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft führt ohne Weiteres zum Vorhandensein eines Mangels; und zwar unabhängig davon, ob der Wert der Sache oder die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder erheblich gemindert ist

− Einrede, dass Käufer Belastung hätte kennen sollen, ist ausgeschlossen (Art. 200 Abs. 2 OR)

Vertragliche Risikoallokation


Freizeichnung− Die Gewährleistungspflicht für

belastungsbedingte (Mehr-)kosten kann vertraglich eingeschränkt oder wegbedungen werden (durch sog. Freizeichnungsklauseln)

− Allgemein gehaltene und offene Formulierungen umfassen sowohl Ansprüche aus Vertrags- als auch aus Deliktshaftung

− Die Freizeichnung umfasst auch Ansprüche aus der Haftungsbestimmung von Art. 32bbis USG



Ausnahmen von der Freizeichnung1) Der Mangel liegt ausserhalb des vernünftig

Vorstellbaren− Objektivierte Auslegung der

Freizeichnungsklausel nach dem Vertrauensprinzip

2) Arglistiges Verschweigen von Mängeln − Art. 199 OR



Ausnahmen von der Freizeichnung1) Mangel liegt ausserhalb des vernünftig

Vorstellbaren− Mangel liegt gänzlich ausserhalb dessen, womit

Käufer vernünftigerweise rechnen musste− Abzustellen ist darauf, ob der Mangel den

wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages erheblich beeinträchtigt

− Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den Kosten einer allfälligen Mängelbehebung zur Herstellung der Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch




Vorstellbaren− Mängelbehebungskosten > 10 % des Kaufpreises

einer Altbaute(BGer. 4A_529/2010 E. 4.1; 4A_551/2010 E. 2.6)

− Sanierungskosten ≈ 5% des Kaufpreises einer neu erstellen Liegenschaft («Hersteller-Verkäufer»). Berücksichtigung des Schadenspotentials des konkreten Mangels (ungenügende Fundation) (BGer. 4A_444/2017 E. 5.5)




Vorstellbaren− Anwendbarkeit dieser Rechtsprechung auch bei

Mangel in Form belasteter Standorte− Entscheidend ist Verhältnis zwischen belastungs-

bedingten (Mehr-)kosten und Kaufpreis (5% / 10% ?)− Weitere Kriterien: Erfahrung des Käufers,

offensichtliches Kontaminierungsrisiko des Grundstücks (bspw. aufgrund Nutzung der Nachbargrundstücke, belasteter Standorte auf Nachbargrundstücken etc.)




Vorstellbaren− Wird der wirtschaftliche Zweck des

Grundstückkaufs aufgrund belastungsbedingter (Mehr-)kosten erheblich beeinträchtigt, gilt Mangel als ausserhalb der vernünftig Vorstellbaren:• Unwirksamkeit des

Gewährleistungsausschlusses • Kaufrechtliche Gewährleistungspflicht des

Verkäufers sowie Anwendbarkeit der Haftungsnorm Art. 32bbis USG



Ausnahmen von der Freizeichnung2) Arglistiges Verschweigen von Mängeln

− Unabhängig vom konkreten Ausmass der belastungsbedingten (Mehr-)kosten

− Voraussetzungen von Art. 199 OR:• Fehlende Kenntnis des Käufers vom Mangel• Unterlassene Aufklärung durch den Verkäufer

trotzt Kenntnis des Mangels• Unterlassene Aufklärung verstösst gegen Treu

und Glauben− Erhöhte Aufklärungspflicht bei schwerwiegenden

Mängeln



Ausnahmen von der Freizeichnung2) Arglistiges Verschweigen von Mängeln

− Rechtsfolgen Art. 199 OR:• Ungültigkeit der Freizeichnungsklausel

hinsichtlich des Mangels• Dem Käufer stehen alle vertraglichen und

gesetzlichen Sachgewährleistungsansprüche zu

• Erfasst davon sind auch Ansprüche gestützt auf Art. 32bbis USG



Verhältnis zur Kostentragung nach USG



Privatrechtliche Rechtslage

Kaufrechtliche Gewährleistung Art. 197 ff. OR

Haftung nach Art. 32bbis USG

Materielle Kostenverteilung

Öffentlich-rechtliches Kostenverteilungs-verfahren

Art. 32d USG

Verhältnis zur Kostentragung nach USG1) Wirkung der öffentlich-rechtlichen

Kostenverteilung auf die privatrechtliche Rechtslage− Keine Wirkung der öffentlich-rechtlichen

Kostenverteilungsverfügung auf das zivilrechtliche Innenverhältnis zwischen den Parteien

− Verfügung selbst ist nicht zivilurteilsähnlich



Verhältnis zur Kostentragung nach USG2) Wirkung der privatrechtlichen Rechtslage auf

das Kostenverteilungsverfahren− Keine Disposition durch private Rechtsakte über

öffentlich-rechtliche Haftungsgrundlage − Freizeichnung im Kaufvertrag schützt nicht gegen

Haftungsrisiken von Art. 32d USG− Zivilrechtliche Risikoverteilung ändert nichts an

verwaltungsrechtlicher Verursachungsquote



Verhältnis zur Kostentragung nach USG3) Vorteil einer vertraglichen Regelung

− «Vorrangsregelung» schafft im Innenverhältnis Klarheit, welche Verteilung zwischen den Vertragsparteien letztlich (nach einem allfälligem Kostenverteilungsverfahren) gelten soll

− Möglichkeit, vertraglich auf die Stellung eines Gesuchs um Erlass einer Kostenverteilungsverfügung zu verzichten …

− … jedoch hat dies keine Einschränkung der Aktivlegitimation nach Art. 32d USG zur Folge

− Keine Bindung Dritter



Freizeichnungsklausel verbunden mit Zusicherungen

«Die Käuferin übernimmt die Kaufobjekte im heutigen, ihr bekannten Zustand. Jegliche Gewährleistungspflicht der Verkäuferin für Sachmängel irgendwelcher Art an den Kaufobjekten wird ausdrücklich wegbedungen. Die Verkäuferin ist sich bewusst, dass sie gemäss Art. 199 OR der Käuferin für absichtlich oder arglistig verschwiegene Mängel gleichwohl haftet. Vorbehalten bleiben jedoch alle im vorliegenden Vertrag oder sonst der Käuferin abgegebenen Zusicherungen durch die Verkäuferin. (… )»

Praxisbeispiel


Freizeichnungsklausel verbunden mit Zusicherungen

«(…) Soweit eine Gewährleistungspflicht der Verkäuferin besteht, beträgt die Rügefrist der Käuferin für allfällige Mängel der Kaufobjekte 3 Monate ab ihrer Entdeckung; Art. 201 OR ist hiermit wegbedungen. Die Verkäuferin erklärt, dass die Kaufobjekte nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen sind. Die Verkäuferin sichert zu, dass es sich bei den Kaufobjekten nicht um einen belasteten Standort handelt.»

Praxisbeispiel


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Ende


Documents

Erwerb belasteter Standorte: Risiken richtig regeln · Schweizerische Baurechtstagung 2019. Erwerb belasteter Standorte: Risiken richtig regeln. PD Dr. iur. Peter Reetz, Rechtsanwalt,