ESG-Snapshot Immobilien - Taxonomie

ESG-Snapshot Immobilien - Taxonomie

Dezember 2021EY Real Estate

Vorwort

Liebe Leser:innen,

seit diesem März ist die Offenlegungsverordnung

umzusetzen und schon steht mit der EU-

Taxonomie der nächste Eingriff der Europäischen

Union in den Finanzmarkt bevor.

Mit der Taxonomie hat sich die EU das Ziel

gesetzt, Kapitalflüsse hin zu nachhaltigeren

Investitionen zu leiten. Dabei soll das

Klassifikationssystem mit Kriterien,

Schwellwerten und Mindeststandards einen

Beitrag leisten.

Der vorliegende ESG-Snapshot befasst sich mit

der Frage, wie die Immobilienbranche die

Anforderungen der EU-Taxonomie aufnimmt und

welche ersten Handlungsmaßnahmen zu

erkennen sind.

Dabei dominieren Fragen der Umsetzung der

EU-Taxonomie den vorliegenden Snapshot. Wann

gilt eine Immobilie als taxonomiekonform, also

als „grün“? Was heißt das für die

Investmententscheidungen? Wie reagiert die

Immobilienwirtschaft?

Für diesen Snapshot haben uns 35

Rückmeldungen erreicht. Auf diesem Wege

möchten wir Sie neben den inhaltlichen

Erkenntnissen auch motivieren, gemeinsam mit

uns die Nachhaltigkeit in unserer Branche

voranzutreiben.

Wir wünschen Ihnen eine spannende,

erkenntnisreiche Lektüre und freuen uns auf

durchaus auch kontroverse Diskussionen zum

Thema Nachhaltigkeit in der

Immobilienwirtschaft.

Mit besten Grüßen

Florian Schwalm Dirk Rathlev

Partner Director

ESG-Snapshot – Dezember 2021

Kernergebnisse

Kontrovers

6Ansprechpartner:innen

7Nachhaltige Produkte

4

EU-Taxonomie

5

2 3Lenkungs-funktion

Verkehrswert

1

Kernergebnisse

Unklarheiten im Markt zur EU-Taxonomie

Ausschließlich nachhaltige Produkte

Erste Lenkungsfunktionen für bestehende Portfolios erkennbar

► 94 % der Befragten können die 15 %-

Grenze für taxonomiekonforme Gebäude

nicht klar einschätzen.

► Bei 78 % herrscht Unklarheit hinsichtlich

der Anwendung der EU-Taxonomie.

► 100 % der Befragten gehen davon

aus, dass die zukünftige Nachfrage

und das Angebot auf nachhaltige

Produkte ausgerichtet sein werden.

► 29 % der befragten Unternehmen wollen die Portfolios um

Stranded Assets bereinigen.

► 85 % gehen davon aus, dass die EU-Taxonomie einen Einfluss

auf die An- und Verkaufsentscheidung haben wird.

Berichterstattung ab Januar 2022 in der Umsetzungsphase

Soziale Immobilienfonds zukünftig relevant

Keine Daten zur Messung der Auswirkung der Nachhaltigkeit

► Alle Befragten sind der Meinung, dass die notwendigen

vergleichenden Merkmale zur Beurteilung der Auswirkungen

auf die Rendite fehlen.

► Zukünftig wird eine Veränderung in den Verkehrswerten

nachhaltiger Immobilien erwartet.

► 55 % der Befragten sind derzeit dabei,

die Anforderungen für die

Berichterstattung der

Offenlegungsverordnung/ EU-Taxonomie

umzusetzen.

► 39 % der Befragten bemängeln die

fehlenden detaillierten Vorgaben.

► 100 % der Befragten sehen

zukünftig auch Immobilienfonds mit

sozialem Fokus als Schwerpunkt.

Seite 4

Unklarheit dominiert die Einführung der EU-Taxonomie

Seite 5

Inwieweit stimmen Sie den folgenden Aussagen zum Einfluss der EU-Taxonomie zu? (I von II)

Kernaussagen

► Die Grenzen zur Einstufung eines Gebäudes hinsichtlich Taxonomiekonformität ist kurz vor der Einführung der EU-Taxonomie der deutlichen Mehrheit der Befragten unklar. Es bleibt fraglich, wie dies in den vorvertraglichen Informationen und Jahresberichten umgesetzt werden soll.“

► Es braucht eine Gesamtsensibilisierung der Akteure des Immobilienmarktes hinsichtlich der Anwendungsgrenzen der EU-Taxonomie.

33 %

52 %

45 %

42 %

18 %

3 %

3 %

3 %

Es besteht Unklarheit, welche Kriterien eine wirtschaftliche Aktivität bzw.Immobilie erfüllen muss, um als taxonomiekonform zu gelten

Es fehlt die notwendige Klarheit, wann eine Immobilie zu den „oberen 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands“ gehört

Starke Zustimmung Zustimmung Wenig Zustimmung Keine Zustimmung

Auswirkung des Prinzips der EU-Taxonomie nicht eindeutig

Seite 6

Inwieweit stimmen Sie den folgenden Aussagen zum Einfluss der EU-Taxonomie zu?(II von II)

Kernaussagen

► Es zeigt sich ein klares Bild bei der Einschätzung des Lenkungsprinzips der EU-Taxonomie. Die Hälfte der befragten Unternehmen möchte taxonomiekonforme Produkte für nachhaltige Fonds kaufen. 85 % gehen von einer (kurz- bis mittelfristigen) Änderung des Ankaufsverhaltens aus.

► Es sind erste Bereinigungen der Portfolios hinsichtlich Stranded Assets zu erkennen.

0 %

3 %

0 %

7 %

15 %

26 %

48 %

43 %

30 %

55 %

39 %

29 %

55 %

16 %

13 %

21 %

Die EU-Taxonomie hat/ wird keine Auswirkung auf unsere An- undVerkaufsentscheidungen haben

Wir bereinigen das Portfolio und verkaufen potenzielle Stranded Assets

Für die Bestandsprodukte wird die Deal-Pipeline durch dieTaxonomieanforderungen negativ beeinflusst

Für unsere Artikel-8/9-Produkte kaufen wir nur Objekte, die in einer ESG-Due-Diligence als EU-Taxonomie-konform bewertet werden können


Es gibt nur eine Richtung: nachhaltige Produkte

Seite 7

Wie stark stimmen Sie den folgenden Aussagen hinsichtlich des Immobilienmarktes mit Blick auf die nächsten fünf Jahre zu?

Kernaussagen

► Anleger, Manager und finanzierende Banken fokussieren sich ausschließlich auf nachhaltige Produkte.

► Soziale Kriterien werden bei Immobilienfonds relevanter.

29 %

42 %

45 %

48 %

71 %

58 %

55 %

52 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

Neben Fonds mit dem Schwerpunkt Klimaschutz werden auch sozialeImmobilienfonds stärker in den Fokus rücken

Finanzierende Banken werden nicht nachhaltige Investments nur noch zuschlechteren Bedingungen oder gar nicht mehr finanzieren

Es werden überwiegend nachhaltige Produkte auf den Markt kommen

Anleger werden überwiegend in nachhaltige Immobilienprodukte investieren


Umsetzung der Nachhaltigkeit in vollem Gange

Seite 8

Haben sich Ihre Investmententscheidungen im Jahr 2021 in einem höheren Maße an nachhaltigen Kriterien orientiert als zuvor?

Kernaussagen

► Überwiegende Mehrheit will Entscheidungen auf nachhaltige Investmentstrategien ausrichten.

► 18 % der befragten Unternehmen investieren bereits überwiegend in nachhaltige Produkte.

0 % 3 %

73 %

18 %

6 %

Nein, nachhaltige Investments stehen bei uns nicht im Fokus.

Nein, die regulatorischen Anforderungen haben keine erhebliche Veränderung in unserenInvestmententscheidungen herbeigeführt, denn wir haben bereits vor 2021 unsereInvestmententscheidungen sehr stark an nachhaltigen Kriterien ausgerichtet.

Ja, aber bisher in geringem Maße. Dennoch wollen wir unsere Investmentstrategie für dieZukunft (ab 2022) mehrheitlich auf nachhaltige Produkte ausrichten.

Ja, wir investieren bereits im Jahr 2021 mehr als 50 % in Produkte, die gem.Offenlegungsverordnung als Art. 8 oder besser klassifiziert werden.

Keine Angabe

Fehlende vergleichende Merkmale zur Bewertung nachhaltiger Immobilien

Seite 9

Wie bewerten Sie die Auswirkungen nachhaltiger Kriterien auf den Verkehrswert der Immobilien?

Kernaussagen

► Es fehlt an validen Daten zur Messung der Auswirkungen von Nachhaltigkeitskriterien auf den Verkehrswert. Dennoch spüren 73 % der Befragten bereits erste Effekte auf den Verkehrswert. Inwiefern tatsächlich höhere Preise für nachhaltige Immobilien gezahlt werden, ist zukünftig mithilfe vergleichbarer Daten zu analysieren. Dann kann es von einer subjektiven zu einer objektiven Wahrnehmung kommen.

13 %

20 %

24 %

60 %

80 %

76 %

0 %

0 %

0 %

27 %

0 %

0 %

Wir spüren bereits jetzt einen positiven Effekt auf den Verkehrswert

Wir gehen davon aus, dass sich nachhaltige Aktivitäten auf jeden Fall positivauf den Verkehrswert auswirken

Es fehlen die vergleichenden nachhaltigen Merkmale, die für eine Bewertungdes Verkehrswerts herangezogen werden können


Berichterstattung in der Umsetzungsphase

Seite 10

Die ersten Anforderungen der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie greifen ab dem 01.01.2022 auch für das Berichtswesen. Wie ist Ihr Status quo?

Kernaussagen

► Mehr als jedes zweite Unternehmen befindet sich beim Berichtswesen gerade in der Umsetzungsphase.

► 39 % der befragten Unternehmen fehlt eine klare Vorgabe hinsichtlich der Berichterstattung.

0 %

55 %39 %

6 % Wir haben die Anforderungen für die Jahresberichte bereits umgesetztund sammeln die Daten.

Wir sind mitten in der Umsetzung und die beteiligten Abteilungen undDienstleister kennen ihre Aufgaben.

Wir haben nicht das Gefühl, dass die Anforderungen vollumfänglichrealisiert werden können. Es fehlen detaillierte Richtlinien.

Keine Angabe

Teilnehmende Unternehmen

Seite 11

Beschäftigte

Assets under Management

6 %

9 %

18 %

21 %

26 %

32 %

65 %

71 %

Industrie

Sonstige

Hotel

Gesundheit

Logistik

Handel

Wohnen

Büro

9 %

19 %

28 %

22 %

22 %< € 500 Mio.

€ 500 Mio. bis € 1 Mrd.

€ 1 Mrd. bis € 5 Mrd.

€ 5 Mrd. bis € 10 Mrd.

> € 10 Mrd.

9 %

32 %

41 %

76 %

79 %

85 %

Facility Management

Property Management

Projektentwicklung/Revitalisierung

Portfoliomanagement

Investment Management

Asset Management

12 %

40 %

9 %

39 %< 25

26 bis 100

101 bis 200

> 200

Kontrovers

Seite 12

1Unklarheit bei Anwendung der EU-Taxonomie

vs. zeitliche Dringlichkeit

Die EU-Taxonomie startet mit den ersten beiden

Umweltzielen Klimaschutz und Anpassung an den

Klimawandel am 1. Januar 2022. Jedoch haben

viele Marktteilnehmer die Beantwortung

wesentlicher Fragen noch vor sich.

Dabei sollen die Unternehmen bzw. die

betroffenen Fonds über die jeweiligen grünen

Aktivitäten/Immobilien ab Januar 2022

berichten. Mit der Unklarheit, wann eine

Immobilie nun genau zu den besten 15 % gehört

und wann nicht, wird die Immobilienbranche

bisher alleingelassen.

Dennoch führt kein Weg daran vorbei, ab Januar

Transparenz zu schaffen und Prozesse

anzupassen.

2Zukünftig ausschließlich nachhaltige Produkte

& erste Änderungen bei den

Investmententscheidungen

Die Umfrage hat gezeigt, dass zukünftig

nachhaltige Produkte und eine entsprechende

Nachfrage erwartet werden, und auch erste

Bewegungen hin zur Bereinigung der Portfolios

um Stranded Assets sind erkennbar.

Zusätzlich zeigen die Ergebnisse auch, dass die

EU-Taxonomie kurzfristig einen hohen Einfluss

auf die An- und Verkaufsentscheidung haben

wird.

Vor dem Hintergrund der zukünftig erwarteten

Änderungen der Verkehrswerte nachhaltiger

Immobilien ergibt sich ein ambivalentes Bild eines

Balanceakts zwischen notwendiger

Transformation und gewohnter Kontinuität.

Kontrovers

Seite 13

3Keine Daten zur Messung der Auswirkungen auf

den Verkehrswert

vs. Lenkungsfunktion der EU-Taxonomie

Kerngedanke der EU-Taxonomie ist die

Verlagerung der Geldströme hin zu nachhaltigen

Investitionen. Mit der EU-Taxonomie wird nun ein

Klassifikationssystem der nachhaltigen

ökologischen Investitionen geschaffen.

Inwieweit hierfür nun auch preisliche

Unterschiede zu erkennen sind, liegt bisher nur

im Bereich der Deutung und subjektiven

Wahrnehmung. Die Marktteilnehmenden sind sich

einig, dass es für fundierte Vergleiche schlicht an

belastbaren Daten mangelt.

Dennoch zeigt die Umfrage, dass positive

Auswirkungen für nachhaltige Aktivitäten

unisono erwartet werden. Die eingeschlagene

Richtung ist also schon deutlich zu erkennen.

Nun gilt es antizipativ zu handeln.

4Fokussierung auf soziale Immobilien

vs. Unklarheit hinsichtlich „Social Taxonomy“

Die Entwicklung der Klassifikation ist weder bei

der „grünen“ Taxonomie noch im Bereich der

„sozialen“ Taxonomie beendet.

Der Markt stellt sich für die Zukunft auf soziale

Immobilienfonds ein. In diesem Bereich liegen,

neben der ökologischen Transformation,

erhebliche Aufgaben für die Immobilienbranche.

Sofern und sobald die EU ein

Klassifikationssystem für soziale Aktivitäten

beschließt, können diese Kriterien einen

erheblichen Einfluss auf die sozialen

Immobilienfonds haben.

Für Fragen und Anregungen zum ESG-Snapshot

Florian SchwalmPartner

München

E-Mail: [email protected]

Telefon: +49 89 14331 17173

Dirk RathlevDirector

Hamburg


Telefon: +49 40 36132 12677

Carolin HaslindeManager

Hamburg


Telefon: +49 40 36132 22341

Timo ManssenSenior

München


Telefon: +49 89 14331 10506

Seite 14

mailto:[email protected]





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