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• Editorial …………………………………………...……………………...………… 2
• Comportamiento del mercado de oficinas .................................................... 4
• El nuevo concepto de oficina se basa en el open space y cowork ………. 9
• El talento busca la mejor oficina para trabajar ………………………. .………. 12
• Rehabilitar para atraer una demanda cada vez más exigente , por Jose Mittelbrum ………………………………………………………..……….……. 14 • Mercado de oficinas – Un mercado en recuperación y transformación, por Angel Estebaranz ………………………………………..…………….………..… 17 • Las nuevas oficinas priman lo práctico y económico sobre lo suntuoso, Entrevista a José Luis Guillermo …………………….…………….……….….…. 20 • La nueva normativa IFSR Lease y sus efectos en el inmobiliario …………….. 22
• Fuerte competencia entre ciudades europeas por atraer las sedes de empresas y organizaciones del Reino Unido ………………………………….. 23 • Los datos de absorción en el mercado de oficinas son muy positivos ………... 27
ESPECIAL EL FUTURO MERCADO DE OFICINAS
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EDITORIAL EL FUTURO MERCADO DE OFICINAS El estereotipo de una oficina corporativa ha venido obedeciendo a un espacio compartimentado, que drena la creatividad e impide la colabora-ción. Afortunadamente, este tipo de oficinas corporativas tradicionales, con una decoración aburrida y que separaban claramente las distintas categorías de empleados, son, en muchos sentidos, cosa del pasado.
Las empresas se dieron cuenta de que el ambiente de la oficina in-fluye directamente en la satisfacción, la creatividad y la productividad del empleado. Se procedió a derribar tabiques, aplastar jerarquías y a que la consecución del despacho de la esquina no se vea como un premio. Esta tendencia se puso en marcha a finales de los años 90, cuando muchas de las empresas tecnológicas no sólo fueron innovadoras en el desarrollo de nuevos productos, sino también en el diseño de sus espacios de trabajo. Las compañías tecnológicas desarrollaron espacios de trabajo sor-prendentes, más como sala de juegos en los que sus empleados pu-dieran soñar con trabajar en ellos. Como resultado, atrajeron a los mejores y más brillantes empleados, y la mayor parte de ellos dieron lo mejor de sí mismos de manera creativa. En un principio, este movimiento tuvo lugar en empresas creativas más pequeñas, pero se está convirtiendo en algo común en los gran-des entornos corporativos. De hecho, distintas empresas del selecti-vo español IBEX 35, han adoptado el modelo, convencidos de que lo que funciona es un espacio que fomenta la transparencia, ofrece múltiples opciones en cuanto a cómo, cuándo, y dónde trabajar, y en un entorno que imita la vida de fuera de la oficina. Entre las características que definen este tipo de oficinas modernas cabe destacar: zonas abiertas, escritorios compartidos, espacios comunes y edificios flexibles y sostenibles. Como animales sociales, los seres humanos queremos ser capaces de interactuar entre sí.
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Los estudios han demostrado que una zona abierta mejora el estado de ánimo de los empleados. Así las oficinas modernas son a menudo diseñadas para fomentar la colaboración, ya que los empresarios entienden que el que los empleados interac-túen mientras trabajan es más beneficioso que perjudicial para la productividad a largo plazo. El escritorio compartido, además de significar que el empleado no está encadenado a su mesa de trabajo, se traduce en una reducción de costes y en un mayor aprovechamiento de las oportunidades que brindan las redes. Los espacios abiertos se han vuelto más valiosos también porque los avances tecnológicos permiten a los trabajado-res que puedan trabajar desde casi cualquier lugar. El diseño de las zonas informales para reuniones ad-hoc, y la cola-boración en proyectos más grandes crean una sensación de comu-nidad en el lugar de trabajo. Trabajar colectivamente sobre proble-mas difíciles puede mejorar enormemente la productividad. Los grandes edificios de oficinas corporativas están cada vez más equipados con cafés, restaurantes, bibliotecas, bares y gimnasios. Google es probablemente el mejor en esto, la teoría es que un empleado feliz en el trabajo es más probable que se quede en la oficina más tiempo. El nombre del juego es “la generación de ideas” por lo que a muchos empleadores no les importa si una gran idea proviene de un empleado de oficina en el gimnasio o de un traba-jador que está en un escritorio. En tanto que las ideas sigan llegan-do, ambas partes se sentirán felices. Además, cada vez más empresas quieren diseñar su espacio de una manera sostenible y respetuosa con el medio ambiente. La sosteni-bilidad es a menudo una cuestión clave para muchos empleados. La conclusión es que, si quieres un trabajo de alta calidad, es nece-sario que des a tus empleados un espacio de oficina de alta calidad.
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COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE OFICINAS
El mercado de oficinas se mueve en un entorno económico que lleva once trimestres consecutivos creciendo, incluyendo el primer trimestre de este año, en el que aumentó un 0,8%. Este crecimiento está teniendo lugar con casi una cuarta parte de la población activa en paro y se apoya en los bajos tipos de interés y en la caída de los precios del petróleo.
Las familias endeudadas se ahorraron el año
pasado 7.000 millones de euros, como consecuencia de la caída de los tipos de interés. Y, por su parte, la caída del precio del crudo también ha repercutido favorablemente en su poder adquisitivo, pero las perspectivas apuntan a su estabilización o un ligero repunte.
En cuanto al crédito, terminará fluyendo con normalidad, como consecuencia de que las contundentes decisiones tomadas por el Banco Central Europeo, BCE, en su consejo de marzo, van aplicándose gradualmente.
Tras situar el tipo de interés en el -0,4%, en su facilidad marginal de depósito, el pasado 8 de junio, empezó a comprar bonos de empresas y el 22 de este mes realizó la primera de las subastas de financiación a los bancos, para estimular el crédito a empresas. Esta subasta es una medida de gran fortaleza porque pone a disposición de los bancos una financiación a un plazo de cuatro años y con una capacidad elevada, de hasta el 30% de su crédito vivo a empresas y hogares. Además, para que los bancos sean proactivos en la concesión de créditos, se aplicará un tipo de interés negativo, siempre y cuando el saldo vivo de crédito tenga un crecimiento del 2,5% en 2016 y 2017, respecto al registrado en 2015. Además el comportamiento del mercado no ha sido ajeno a la incertidumbre política derivada del Brexit, consumado la semana pasada, y ahora se enfrenta a las consecuencias reales que deriven de la salida del Reino Unido de la Unión Europea.
Por otra parte, la incapacidad de nuestros
políticos para formar gobierno, con los resultados de las elecciones de diciembre del año pasado, ha prolongado la incertidumbre política durante seis meses, durante los que, algunos inversores han preferido esperar y ver, sin que el resultado electoral del pasado 26 de junio haya aclarado definitivamente la situación.
La demanda ocupacional se mantiene fuerte
Los once trimestres consecutivos de
crecimiento económico han permitido que la absorción bruta de oficinas se aproxime en Madrid, en 2015, a los niveles precrisis y que, en Barcelona, incluso se superaran, pero sigue sin hacerse público el dato de la absorción neta, que es, en definitiva, el mejor indicador del comportamiento de este mercado, y el que mueve a los promotores a tomar sus decisiones sobre si iniciar o no nuevos desarrollos.
La aplicación de las nuevas tecnologías al trabajo permite hacer más con menos empleados, es el peaje que hay que pagar en esta revolución tecnológica. Por otra parte, el diseño de los nuevos espacios que buscan la transparencia, la intercomunicación entre empleados, donde hay menos puestos de trabajo que trabajadores, y donde la jerarquía ya no se mide en función del tamaño del despacho, permite reducir el espacio total, puesto que la ratio m2 /empleado está en la actualidad en torno a los 10 metros cuadrados, muy alejada de los 16 metros de hace tan solo unos pocos años.
Si una proporción importante de las empresas que se relocalizan lo hace en espacios adecuados a la nueva forma de trabajar, en los que asigna a cada empleado 2/3 del que se le dedicaba antes y se va a una eficiencia del 80% al considerar las personas que están fuera de la sede, los volúmenes de absorción actuales no son comparables con aquellos que se conseguían antes de la transformación de los espacios de trabajo, sin aplicarles el correspondiente multiplicador.
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Comportamiento de los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona
Hay unos rígidos niveles objetivos que se
deberían respetar cuando se evalúa un mercado que, en nuestro caso afecta a la superficie absorbida en el periodo considerado, la evolución de las rentas, la ratio de disponibilidad, los inmuebles que cambian de uso y los nuevos proyectos en construcción o programados. Lo que es y debe ser subjetivo es el descubrimiento de la relevancia que cada uno de al comportamiento de la evolución de esos niveles.
Contratación de espacios y tasa de disponibi-lidad
El ciclo económico expansivo iniciado por la
economía española hace aproximadamente dos años y medio se ha consolidado a lo largo del año 2015 con un crecimiento del PIB del 3,2%, siendo la estimación para el ejercicio en curso de 2,8%. Esta mayor actividad económica ha favorecido la contratación de espacios de oficinas que viene mostrando un comportamiento positivo, tanto en el mercado de usuarios como en el de inversión.
La contratación de espacios de oficinas, en los mercados de Madrid y Barcelona durante el año 2015 puede calificarse de positiva. En Madrid, la demanda de espacios de oficinas registró un incremento del 32,6%, alcanzándose la cifra de 572.967 metros cuadrados, frente a los 432.195 metros cuadrados de 2014. Mientras que la contratación bruta en Barcelona ha aumentado significativamente, incrementándose un 41,6% con respecto a 2014, para situarse en los 410.447 metros cuadrados.
En el primer trimestre de este ejercicio la superficie bruta absorbida ha alcanzado en Madrid en torno a los 100.000 metros cuadrados, cifra sensiblemente inferior a la del mismo periodo del año anterior, como consecuencia de que no ha habido operaciones de alquiler superiores a los 10.000 metros cuadrados.
En el mercado de Barcelona se han alquilado 68.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2016, superficie similar a los 70.000 metros cuadrados absorbidos en el mismo trimestre de 2015.
Tanto en Madrid como en Barcelona, los distritos centrales de negocios, CBD’s, han registrado el mayor número de operaciones. El CBD de la capital absorbió el 35% de la superficie total alquilada en el primer trimestre del año y el 40% del número de operaciones realizadas.
En Barcelona, más del 62% de la superficie contratada se ha registrado en su CBD y un 42% del volumen de contratación se ha producido en inmuebles Clase A y B+. La falta de espacios amplios en las zonas prime, está alargando la toma de decisiones de las compañías. En este sentido, la mayoría de operaciones han sido por creación de nuevas oficinas, ampliaciones y mudanzas con más superficie ocupada, generando una elevada absorción neta, con el consecuente descenso en la tasa de disponibilidad.
Si atendemos a la tasa de disponibilidad, en Madrid, ha bajado desde un 12,1% en diciembre de 2014 al 10,5% a finales del primer trimestre de 2016. El escaso número de nuevos proyectos con superficie disponible y los niveles de contratación registrados, han hecho que la desocupación se reduzca.
En Barcelona, la tasa de desocupación ha continuado descendiendo desde el 12,8% del cuarto trimestre de 2014, hasta el 10,5% al finalizar el primer trimestre de este año.
La zona CBD es el mercado donde se ha producido la mayor reducción en la tasa de disponibilidad, situándose en el 6,6%, valores que no se veían desde el año 2004. En la zona de Diagonal/Paseo de Gracia y centro ciudad, tan solo la disponibilidad de espacio “Grado A” es casi inexistente. La falta de oferta nueva de oficinas será el factor más relevante en los próximos dos años.
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Las rentas suben paulatinamente En Madrid, la escasez de producto de
calidad en el CBD sigue impulsando las rentas en productos prime, presionando al alza la renta en los edificios de Grado A, con un incremento indirecto vía reducción de incentivos.
Las rentas prime en la zona CBD se sitúan en niveles de entre 27,5 y 29 €/m²/mes a cierre de primer trimestre de 2016, con unas operaciones puntuales para pequeñas superficies que superan los 30 euros. Existe una unánime previsión entre los consultores sobre la futura subida de las rentas en torno al 7% anual en los próximos cuatro años.
En Barcelona, las rentas prime en Paseo de Gracia/Diagonal, así como en Centro Ciudad, han continuado su ascenso hasta alcanzar los 20,25 €/m²/mes, debido a la escasez de producto de calidad en combinación con una demanda sólida.
La previsión para los próximos años de los principales analistas del mercado es de crecimiento de rentas paulatino, acumulando ascensos en cinco años cercanos al 25% en la ciudad de Barcelona.
La inversión está teniendo un comportamiento extraordinario
Durante el año 2015 se ha alcanzado un volumen agregado de inversión, Madrid y Barcelona, de 5.400 millones de euros, uno de los más altos de la serie histórica, superado tan solo por el alcanzado en 2007.
Después de esos altos volúmenes de inversión en 2015, el primer trimestre de 2016 ha empezado con cifras más moderadas en cada
ciudad, consecuencia principalmente de la falta de oferta de producto de calidad.
Barcelona sigue siendo una ciudad prioritaria para los inversores europeos, donde algunos de los principales fondos internacionales siguen con la intención de destinar parte de su capital al mercado inmobiliario. No obstante, debido mayoritariamente a la falta de producto de calidad, el ritmo de inversión ha sufrido una desaceleración en los primeros meses de este año. Sin embargo, esta tendencia puede cambiar en el segundo trimestre si se materializan los proyectos en curso y si se confirman las salidas al mercado de nuevas oportunidades. Las rentabilidades, al cierre del primer trimestre se sitúan en el 4,5% en Paseo de Gracia/ Diagonal.
En el mercado de Madrid: la situación es parecida, si bien se prevé la entrada de nuevos protagonistas internacionales que, debido al fuerte apetito de las Socimis, no habían podido entrar en los últimos dos años. La moderación del ritmo de inversión se explica por la falta de producto de calidad. No obstante, se están negociando en el mercado varias operaciones de tamaño significativo que se podrían materializar en los próximos meses. La rentabilidad prime se sitúa en el 4,0%, aunque los productos exclusivos pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 3,5%.
Cabe destacar que, en los dos mercados, los diferenciales entre las rentabilidades prime y los bonos a 10 años se mantiene en niveles elevados, siendo de 250 puntos básicos en Madrid y de 300 en Barcelona.
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www.aguirrenewman.es
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EL NUEVO CONCEPTO DE OFICINA SE BASA EN EL OPEN SPACE Y COWORK ANTANA es una empresa constructora de ámbito nacional con sede en Madrid. Está especializada en construcción de alta calidad, tanto en acabados como en soluciones constructivas, habiéndose posicionado como la empresa constructora de referencia entre estudios de arquitectura de reconocido prestigio. Javier Alonso y Luis Chao, socios de ANTANA, nos hablan del sector de oficinas y de sus soluciones.
¿Cuales son las últimas tendencias en el diseño de los espacios de trabajo?. “Open space” y “Coworkplace” son los términos. Es un nuevo concepto de oficina corporativa que se está imponiendo en las grandes empresas. Fluidez, apertura, modernidad, interacción, comunicación. No existen puestos de trabajo fijos sino distintos espacios en los que trabajar. Los procesos de negocio traen consigo la necesidad de comunicación directa, rápida y eficaz y estos nuevos espacios nacen como respuesta a estos requerimientos: zonas de encuentro para que los equipos interactúen en tiempo real, sin cortapisas, sin barreras mentales ni arquitectónicas. Las zonas comunes están ganando enorme relevancia.
¿Cómo se aborda desde ANTANA este nuevo concepto a la hora de reformar oficinas?. Desde ANTANA tenemos muy en cuenta esta nueva forma de entender el trabajo cuando realizamos la implantación y reforma de unas oficinas. Primero, escuchamos al cliente y entendemos su negocio y las necesidades de espacio, comunicación e inter-
acción entre personas y equipos. Después, diseñamos los espacios de trabajo junto con el cliente e, incluso, si nos dejan, con los trabajadores. Nuestros diseños provocan la interacción, la comunicación, la apertura y la creatividad. Por último, ejecutamos la obra. Casi siempre, en tiempos imposibles y manteniendo la actividad del cliente.
¿Qué es, y que aporta la tecnología BIM a la hora de proyectar y realizar una reforma de una oficina? El BIM es un entorno tecnológico que permite trabajar con maquetas virtuales. Por trabajar nos referimos a diseñar, proyectar, calcular, planificar, medir, presupuestar, construir y mantener un inmueble. Las ventajas son enormes tanto para arquitectos, ingenieros y constructores como para el propietario o el usuario del inmueble. Todos trabajamos en una misma maqueta virtual de manera simultánea y los procesos y tomas de decisiones se simplifican.
¿Qué elementos se deben tener en cuenta a la hora de plantear un cambio o ampliación de oficina? Hay un momento en que se necesita pegar el estirón… empresarial. A diferencia del que se produce en el adolescente, que es espontáneo involuntario pero preciso, el crecimiento del lugar de trabajo ha de ser muy pensado y medido, ya que una expansión insuficiente o excesiva puede ser contraproducente para los objetivos de la empresa. Además, al crecer y por tanto ampliar, los temas ambientales, psicológicos y sociológicos son muy importantes y hay que resolverlos con el mayor cuidado. A veces no todo es más espacio, también es fundamental entender cómo es el espacio, cómo se relaciona con el exterior y con los empleados, el grado de inspiración que devuelve a los trabajadores, … para aumentar la producción renovarla y agilizarla.
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Es muy posible que se necesite más lugar. Pero…¿cuánto más?. El cálculo se debe realizar otorgando a cada empleado un cantidad de metros cuadrados teniendo en cuenta su lugar de trabajo particular, el de interacción, cada vez más importante, con otros trabajadores, aseo, desplazamientos… Pero, además, es necesario pensar en las zonas comunes que, cada vez, son mayores, más accesibles, más integradas en los espacios de trabajo personal, favoreciendo la comunicación y el trabajo colaborativo.
Por último, cual es el valor añadido de ANTANA, en que se diferencia de otras empresas constructoras?. Hace unos años un cliente nos definió como “constructora boutique”. La verdad es que nos gusta ese calificativo ya que describe bien nuestra forma de construir. Nos involucramos en la fase de proyecto, entendemos las necesidades del cliente y nos comprometemos con sus objetivos. En todas nuestras obras hay presencia permanente de un jefe de obra y supervisión por parte de alguno de los socios. Todo nuestro personal cuenta con alta cualificación y amplísima experiencia. Calidad y servicio son los pilares en los que apoyamos nuestro trabajo.
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Nuestro objetivo es la satisfacción de nuestros clientes
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Nuestro espíritu de servicio y búsqueda de la excelencia, nos convierten en un claro candidato para
satisfacer tus necesidades con éxito.
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EL TALENTO BUSCA LA MEJOR OFICINA PARA TRABAJAR LambdaTres es una empresa especializada en el equipamiento integral de espacios de trabajo. Llevamos más de 30 años ayudando a muchas empresas en la transformación de sus oficinas para convertirlas en espacios innovadores, en las que sus trabajadores puedan encontrar todas las facilidades para sentirse más cómodos, desarrollar toda su creatividad y ser más productivos.
Start ups, millennials, hotdesking… Son términos muy sonados en la actualidad y que no son más que el reflejo de que la sociedad, los modelos de negocio y la gestión y trato del empleado cualificado están cambiando.
La Generación Y y la Generación Z suponen
ya una nueva realidad laboral: trabajadores cada vez más jóvenes se incorporan a organizaciones cuya filosofía, valores y costumbres, en algunas ocasiones, no coinciden con la de estos nuevos
talentos y, en otras, son las propias empresas las que están desactualizadas o ancladas a hábitos poco efectivos.
Los datos y las estadísticas lo confirman: de
forma habitual tan solo coincide el 60% de la plantilla en la oficina y el 40% restante son espacios de trabajo y metros cuadrados que no se están utilizando. Siendo así, algo no está funcionando todo lo bien que debería en las oficinas que todavía no han dado el salto de la transformación.
El trabajador es más productivo cuando tiene mayor flexibilidad laboral y conciliación familiar
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Ante esta infrautilización de su espacio, los profesionales dedicados al diseño de espacios de trabajo tenemos la obligación moral de transmitir el mensaje de que la oficina debe transformarse para sacar el máximo rendimiento a sus usuarios y a esos metros infrautilizados, y es que la partida dedicada al mantenimiento de las instalaciones (alquiler, luz artificial, acondicionamiento térmico, etc.) resulta una de las más importantes dentro del presupuesto mensual de la empresa.
Este nuevo trabajador, mucho más móvil,
flexible, creativo, innovador, imaginativo, colabora-tivo, independiente y autodidacta, está cambiando la forma de trabajar en las oficinas actuales y dentro de unos pocos años, según se vaya incrementando el porcentaje de estos perfiles en las empresas y sean mayoría, aún se notará más.
La aparición de figuras como la del Chief
Employee Experience Officer demuestra cómo algunas empresas empiezan a tomarse realmente en serio el reto de integrar a los trabajadores de una gran diversidad cultural y social en equipos de trabajo productivos. Equipos de trabajo que demandan nuevos espacios en los que relacionarse. Espacios como las zonas de softseating, donde poder trabajar de forma más relajada saliendo del puesto fijo para buscar la inspiración o bien
mantener una reunión casual con compañeros, clientes o proveedores, o el workcafé, antiguos comedores de empresa que han evolucionado para convertirse en espacios mucho más flexibles donde puedes tomar un almuerzo o bien intercambiar ideas con tus compañeros.
El nuevo mobiliario de oficina debe
convertirse en una herramienta para dar soporte a todas estas nuevas necesidades que están surgiendo y han venido para quedarse. Así, empiezan a aparecer nuevas líneas de mobiliario como sofás con capacidades fonoabsorbentes donde poder aislarse para trabajar de forma concentrada o mesas con regulación en altura que permiten adaptar el puesto a las necesidades de cada usuario, por diferente que este sea.
Estos sólo son algunos de los múltiples
síntomas que evidencian la transformación cultural que ya se está produciendo en cada vez más oficinas y que se manifiesta en el diseño de estos innovadores y prácticos lugares de trabajo.
Porque de lo que no cabe duda es que los
mejores trabajadores buscarán los mejores espacios para trabajar.
Softseating: lugares que sirven de encuentro para el trabajo en equipo de forma más relajada
www.lambdatres.com/2015/12/
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REHABILITAR PARA ATRAER A UNA DEMANDA CADA VEZ MÁS EXIGENTE Por José Mittelbrum, Director Nacional de Agencia Oficinas de CBRE España
La mejora de los
principales indicadores macro-económicos en España y las expectativas de crecimiento de las empresas ha provocado, como es lógico, un aumento de la demanda de alquiler de oficinas. Sin embargo, no se trata solamente de una mayor demanda, sino una demanda de inmuebles de calidad en las mejores zonas, especialmente de Madrid y Barcelona. La escasez de este tipo de espacios es ya evidente en las zonas más cotizadas, y encontramos, por ejemplo, una tasa de desocupación de menos del 8% en el Paseo de la Castellana de Madrid, y del 4% en Plaça de les Glories en Barcelona.
Con unos niveles bajos de oferta futura, debido a la es-
-casez de promociones en los últimos años, y la contratación en ascenso, es de esperar que laoferta disponible continúe reduciéndose. En este contexto, y teniendo en cuenta el alto grado de obsolescencia de algunas zonas, la rehabilitación se presenta como una buena oportunidad para ampliar la oferta de oficinas de calidad que las empresas están exigiendo, y conseguir acercar así la oferta a la demanda.
Esta necesidad es espe-cialmente patente en el centro de las ciudades. Durante los últimos años, estamos viendo como la demanda de oficinas vuelve al centro. En Madrid, el área interior de la M-30 ha atraído entre el 40% y el 50% del total anual contratado en los años de la crisis. Sin embargo,
si nos fijamos en el parque de oficinas dentro del anillo de la M-30, veremos que presenta un alto grado de obsolescencia.
Hace unos años, pocos eran los edificios rehabilitados que salían al mercado. En el centro de la capital, por ejemplo, la media anual entre 2012 y 2014 era de cinco edificios rehabilitados al año. En 2015, sin embargo, se completaron obras de rehabilitación en edificios céntricos como Serrano, 47, Castellana, 278, Paseo de Recoletos, 4 o Eloy Gonzalo, 10. En total, el año pasado en Madrid se sumaron 100.000 metros cuadrados de oficinas rehabilitadas, el doble de los 50.000 que se contabilizaron en 2014. Y en 2016, las previsiones son volver a doblar la cifra.
En Barcelona, la contratación se está des-plazando a zonas modernas como el 22@, Plaza Europa y Zona Franca, mientras que el stock de otras zonas, como el Área Central de Negocios en su tramo por Paseo de Gracia y Diagonal, se ha quedado anticuado y no satisface la demanda de espacios amplios y modernos.
Detrás del interés por la rehabilitación, se encuentran motivos como el deseo de beneficiarse de la subida de rentas que más pronto que tarde tendrá lugar en el mercado de oficinas. Hay que tener en cuenta que en algunos edificios
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rehabilitados con las más altas calidades se han alcanzado rentas un 25% por encima de la media. Además, un alto porcentaje de los edificios rehabilitados el año pasado fueron alquilados antes de finalizar las obras, en algunas ocasiones con bastante ante-lación, lo que genera un mayor interés por este tipo de proyectos. Un ejemplo claro fue el proyecto de rehabilitación del edificio Avenida de América, 81, prealquilado a la aseguradora Axa con varios meses de antelación.
Por otro lado, estamos observando la apuesta de los propietarios por los edificios sostenibles, como demuestra el hecho de que la inmensa mayoría de los inmuebles rehabilitados hayan obtenido u opten a obtener algún certificado LEED o BREAM, los dos
sistemas de certificación de sostenibilidad más populares. Además de obtener unas rentas más elevadas, mayores tasas de ocupación y una comercializa-ción más rápida, el interés por la sostenibilidad y la eficiencia energética en los edificios de oficinas viene de la mano de una creciente preocupación por el bienestar de los empleados. Según la última edición del Barómetro Inmobiliario de CBRE, en el que preguntamos a principios de año a cerca de 100 directivos del sector por sus percepciones para 2016, el 50% de los consultados consideraba bastante o muy importante la disponibilidad de certificaciones de sostenibilidad en los inmuebles de cara a la comer-cialización y establecimiento de las rentas. En España, ya encontramos 100 edificios con certificados LEED. Además,
supone importantes ventajas. Por ejemplo, en las oficinas de CBRE, la adaptación a unos criterios sostenibles y de efi-ciencia energética ha permitido un ahorro de energía del 12%, un ahorro de agua del 40% y un aumento de la satisfacción de los empleados del 76%.
En resumen, el reto en el crecimiento del mercado de oficinas en los próximos años pasa por encontrar el equilibrio entre oferta y demanda. La falta de espacios de calidad en las mejores zonas de Madrid y Barcelona, especialmente en el centro, unido a la creciente demanda y a la escasez de suelos para nuevas promo-ciones en estas zonas, presenta la rehabilitación como una buena oportunidad para superar este reto.
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MERCADO DE OFICINAS – UN MERCADO EN RECUPERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN Por Angel Estebaranz, Director de Negocio Oficinas Aguirre Newman
La evolución del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona en los próximos meses, va a depender en gran medida, tanto de la evolución de la economía tanto nacional como internacional, así como de la situación política nacional (nuevo gobierno) e internacional (Brexit).
Entrando más al detalle en la situación del mercado de oficinas, habría que desglosarlo por partes.
Por el lado de la nueva oferta, cabe destacar que en los últimos meses la rehabilitación de edificios de oficinas ha sustituido casi totalmente a la promoción de nuevos edificios. Inmuebles actualmente en proceso de rehabilitación como Castellana 81, Castellana 77 o José Lázaro Galdiano 6 van a ayudar a mejorar sensiblemente la calidad del parque de oficinas de la capital y a transformar la forma de trabajar de las empresas.
Si hablamos de contratación, los datos cerrados de 2015 en Madrid y Barcelona fueron realmente alentadores, 572.000 m2 contratados en 2015 en Madrid frente a los 432.000 m2 de 2014 (un significativo incremento del 32%). En Barcelona el incremento llegó al 41% (410.000 m2 de contratación
bruta en 2015). Los primeros meses de 2016 apuntan a cifras de absorción similares a las del primer semestre del año pasado, aunque la estructura de la demanda ha cambiado, en el mercado se han firmado más operaciones de pequeño y mediano tamaño que el año pasado, lo que podría afectar al volumen total contratado de la primera mitad del año.
Los niveles de desocupación de ambos mercados continúan mejorando en todas las zonas, si bien en el Centro del Distrito de Negocios están situados ya por debajo de 6% en ambas ciudades, en las zonas más periféricas todavía encontramos tasas de disponibilidad entre el 15 y el 20%. Como consecuencia de todo esto, las rentas estás subiendo en todo el mercado, pero en una cuantía más importante en las mejores zonas, las rentas han subido de media en el último año entorno del 8% en los mejores edificios del eje del Paseo de la Castellana en Madrid.
Esta mejora de los precios de alquiler está siendo bastante sólida, si bien el ritmo de crecimiento no ha sido todo lo rápido y cuantioso que se apuntaba hace 18 meses. La actual situación de incertidumbre política y económica no va a ayudar a que las apuntadas subidas de rentas se aceleren en los próximos meses.
En relación con la inversión en el sector de las oficinas, el año 2015 alcanzó cifras de 2007 llegando a volúmenes en el entorno de los 5.400 millones de euros en las dos principales ciudades españolas. La tasa de rentabilidad ha continuado ajustándose en los últimos meses, tanto en el Distrito de Negocios (en el entorno del 4%) como en las zonas más periféricas. La presión de la demanda inversora sigue excediendo la oferta de activos en venta en inversión en el mercado.
Otro aspecto importante a tener en cuenta en los últimos años en el mercado de oficinas es el cambio en la forma de trabajar de las empresas. Las empresas aprovechan habitualmente los cambios de
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sede para transformar sus formas de trabajo, esto les ayuda a mejorar el posicionamiento de su negocio y a diferenciarse de la competencia.
Factores económicos, organizativos, de cambio cultural o de desarrollo de negocio hacen que una compañía valore muy positivamente la transformación en su forma de trabajar y por lo tanto su capacidad de adaptación para el futuro. Gracias a estos procesos, en la práctica se ha visto claramente reducido el ratio m2/empleado, reduciéndose en media en más de un 30% en los últimos quince años (espacios de trabajo abiertos, nuevos mobiliarios, puestos de trabajo en rotación, etc…). También
hemos observado mejoras adicionales del 5,8% en los costes operacionales gracias a estos procesos. Otro de los principales objetivos que se pretende cada vez más con un cambio de sede es, buscar la plena satisfacción de los empleados y de la experiencia que nuestros clientes/proveedores tengan en relación con nuestra compañía.
En resumen, un mercado por un lado en recuperación después de la mayor crisis de los últimos años y también en transformación, por la mejora de los edificios y los cambios en la forma de trabajar de las empresas.
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LAS NUEVAS OFICINAS PRIMAN LO PRÁCTICO Y ECONÓMICO SOBRE LO SUNTUOSO
Inmospace es una consultora inmobiliaria, con una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, fundada y dirigida por José Luis Guillermo, quien nos habla sobre los cambios que están teniendo lugar en el mercado de oficinas.
¿Cuáles están siendo las principales
repercusiones en los espacios de oficinas de los cambios que han tenido lugar en la forma de trabajar?
En los últimos años, dada la profunda crisis
que hemos vivido, los cambios en la forma de trabajar han ido encaminados a conseguir reducir los costes que las empresas asumen por el desarrollo de su actividad en las oficinas. Este objetivo se traduce en aplicar una menor superficie por empleado para reducir el coste por persona implantada, así como, el reducir los costes de implantación y los costes de mantenimiento de los inmuebles.
Por ello cada vez tanto el número como la
superficie de los despachos es menor, extendién-dose la tendencia a trabajar en abierto, incluso para los directivos, ya que de esta manera consiguen un contacto más cercano con su personal.
Actualmente prima la movilidad, lo que
conlleva que el trabajador puede realizar su actividad desde cualquier sitio como si estuviera en la oficina, con lo cual en muchas empresas ya no existen puestos fijos, sino que el trabajador cuando llega a la oficina se conecta con su portátil donde encuentra un puesto libre.
Por otro lado cada vez prima más lo práctico
y económico sobre lo suntuoso esta es una reacción lógica a las consecuencias de los excesos vividos.
¿Exigen usuarios e inversores que el
edificio sea sostenible? Cada vez los usuarios de las oficinas están
más sensibilizados con la eficiencia y la sostenibilidad, si bien, en términos generales no están dispuestos a pagar más por dicho concepto. No obstante, es evidente que a medio plazo habrá dos mercados claramente diferenciados en función del grado de sostenibilidad de los inmuebles.
Esperamos que pronto dispongamos de
parámetros estandarizados que nos determinen el grado de eficiencia y sostenibilidad de los edificios, de manera que el usuario de forma objetiva y transparente pueda tomar decisiones sobre el inmueble en el que se quiere implantar.
Por parte de los inversores la inquietud en
este asunto es mayor, ya que al ser profesionales del sector tienen una visión a largo plazo y buscan que sus inmuebles aumenten de valor con el tiempo, por lo que tienen que evitar minusvalías futuras por este concepto.
En mi opinión la sostenibilidad hoy en día es
un mayor coste para el promotor, cuyo teórico ahorro en el mantenimiento de inmueble no estará
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contrastado hasta que transcurra un tiempo prudencial en que la implantación de estas medidas pueda arrojar estadísticas fiables. A futuro, el que hoy no coja el tren de la sostenibilidad tendrá inmuebles obsoletos de forma prematura.
Por el lado de los grandes usuarios cada vez
será más determinante este criterio como dis-criminatorio de los inmuebles susceptibles de ser ocupados.
En algunos países la Administración Pública
sólo ocupa inmuebles con un determinado nivel de sostenibilidad.
¿En cuanto a la localización, hacia donde
se inclinan las preferencias, centro o periferia? La decisión de donde ubicarse si centro,
entendiendo dentro de la m-30 o periferia está muy condicionada por la superficie demandada, la oferta existente en cada momento y los recursos económicos que las empresas pueden destinar al arrendamiento de oficinas.
En términos generales, las pequeñas
superficies (hasta 500 m2), contratan más en el centro, las medianas superficies (entre 500 y 1.000 m2), suelen arrendar a partes iguales en ambas zonas y las grandes superficies (más de 1.000 m2) se ubican mayoritariamente en la periferia.
Lo habitual es que entre el 30 y 40% de la
absorción total se produzca en el centro, representando sobre el 70% del número de operaciones, lo cual, está en concordancia que lo señalado en el párrafo anterior.
Para las medianas y grandes superficies que
se ubican en la periferia sigue siendo un requerimientos esenciales la eficacia y funcionalidad de los espacios de oficinas, las buenas comunicaciones en transporte público y que el entorno disponga de los servicios básicos precisos para la actividad empresarial.
¿Puede afirmarse que las rentas están
creciendo en general o sólo lo hacen en aquellas localizaciones más privilegiadas?
En mi opinión el crecimiento de rentas es
una realidad en los mejores edificios de las mejores zonas. Las rentas se maximizan en los casos en que importantes compañías buscan grandes superficies en la zona prime y quieren un edificio exclusivo para ellas, en las que abanderar su imagen, sin compartir
el inmueble con terceros. En estos supuestos, cuando las empresas encuentran “su mirlo blanco” pagan los precios requeridos por los propietarios, aunque como es lógico exigen las mejores calidades, tanto en los acabados como en las instalaciones, no se conforman con “un lavado de cara” de las oficinas.
Respecto al resto del mercado, más que
crecimiento de rentas podemos hablar de menor flexibilidad por parte de los propietarios en el momento de negociar las condiciones de arrendamiento.
El mercado de oficinas es muy sensible a la
coyuntura económico-política, si las empresas tienen no se mueven, con la correspondiente repercusión en el volumen de absorción y en las rentas de oficinas.
¿Es momento de iniciar nuevos desa-
rrollos o de rehabilitar aquellos edificios que han alcanzado un cierto grado de obsolescencia?
Considero que es más apropiado
posicionarse en ubicaciones estratégicas que iniciar de forma inmediata nuevos desarrollos, debido a que el mercado de arrendamiento no termina de despegar y el mercado de suelo aún no está tan caliente como el mercado de inversión sobre producto terminado.
En cuanto a la rehabilitación, gracias a la
liquidez de la que disponen la mayor parte de los principales patrimonialistas del mercado de oficinas, estos están materializando grandes inversiones en rehabilitar sus porfolios de oficinas, como hemos señalado anteriormente, “la sostenibilidad ya no es una opción, es una necesidad”.
Desde el punto de vista de la competitividad,
es claro que a medio plazo los inmuebles no rehabilitados sufrirán fuertes minusvalías en sus rentas y a largo plazo tendrán serias dificultades para ser arrendados.
Desde un punto de vista económico, a corto
y medio plazo hay que analizar muy bien cómo se traduce cada euro/m2 que se invierte en euros/m2/mes de mayor renta.
Confiamos en que a corto plazo
dispongamos de mayor estabilidad y visibilidad en el mercado para opinar de todas estas cuestiones con mayor optimismo.
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LA NUEVA NORMATIVA IFSR LEASE Y SUS EFECTOS EN EL INMOBILIARIO
El Consejo Internacional de Estándares Contables (IASB, en sus siglas en inglés), que sienta las bases de la contabilidad financiera en Europa, publicó los stándares contables, IFSR Leases, que obligará a las empresas a incluir en sus cuentas de resultados el coste futuro de sus contratos de alquiler y que entrará en vigor el 1 de enero de 2019.
Se trata de un cambio importante en la que los inquilinos corporativos darán cuenta de sus obligaciones de arrendamiento. Es probable que se consiga un mayor rigor en torno a las decisiones de arrendamiento financiero, y a la información sobre cómo se mueven los contratos de arrendamiento al pasar a considerarse como deuda en términos de información financiera.
Guste o no, las empresas que presenten sus informes contables, según IFRS, el año 2019, deberán presentar como deuda sus compromisos de arrendamiento. Eso va a generar un debate en torno a una serie de cuestiones, incluyendo la posible respuesta del mercado a la posibilidad de que las corporaciones prefieran ocupar los edificios en propiedad en lugar de en arrendamiento, así como sobre los plazos de los alquileres, los tipos óptimos de revisión y las condiciones de renovación. No es probable que cambie la necesidad física de los espacios alquilados, pero, bajo las nuevas regulaciones, los bancos y analistas ejercerá una mayor influencia en las decisiones sobre el arrendamiento inmobiliario. Históricamente, los arrendamientos a largo plazo han proporcionado a los inquilinos determinados incentivos que vienen cubriendo sustancialmente el equipamiento y otros costes. Pero, con el cambio de reglas, se especula en torno a lo que será la 'nueva normalidad' en términos de los plazos de arrendamiento y a la influencia de la norma en los futuros incentivos. La influencia de este cambio de reglas en el mercado inmobiliario va a depender, en gran medida, de cómo clasifiquen los bancos la responsabilidad adquirida por el arrendamiento en los pactos de deuda corporativos.
El mercado inmobiliario tiene tres años para afrontar el cambio de reglas. Va a tener poco impacto en el flujo de caja neto en términos prácticos, pero no deja de ser prudente que los arrendatarios tengan en cuenta otras repercusiones de la nueva normativa.
Sobre la implementación del impacto en el beneficio neto antes de impuestos, depende de la mezcla de arrendamientos en la cartera de una entidad. Sin embargo, en la mayoría de los casos, todo lo demás permanecerá igual. El beneficio neto antes de impuestos no cambiará significativamente, sin embargo, el EBITDA y el EBIT aumentarán debido a que los gastos de alquiler serán reemplazados por intereses, depreciación y amortización. Sin embargo, la nueva norma es probable que cambie la forma en que las empresas equilibren sus coeficientes de endeudamiento, y la manera de financiar sus operaciones. Las nuevas normas tienen el potencial de cambiar el comportamiento de los arrendamientos debido al impacto que tienen en los balances, al considerar el coste del arrendamiento como un pasivo, y los ocupantes pueden verse movidos a buscar unos plazos de arrendamiento más cortos para que su pasivo en el balance sea menor, que si el plazo es más largo. Si se producen estos arrendamientos más cortos, los edificios que tienen vigentes largos plazos de alquiler se harán más atractivos para los inversores. Las operaciones de sale & leaseback disminuirán como resultado de la introducción de las normas IFRS 16, debido a que nos movemos en un entorno de bajos tipos de interés y se retira la posibilidad de sacar del balance la deuda del activo puesto que se sustituye por el compromiso del alquiler y las ganancias de capital no compensan.
No obstante, habrá que esperar la reacción del mercado y como se articula en el 99% de las empresas europeas que suponen las pymes y que no están obligadas a preentar sus informes financieros bajo los estándares IFRS.
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FUERTE COMPETENCIA ENTRE CIUDADES EUROPEAS POR ATRAER LAS SEDES DE EMPRESAS Y ORGANIZACIONES DEL REINO UNIDO Las compañías con sede en el Reino Unido pueden verse en la necesidad de mover parte de sus negocios a las ciudades del continente. ¿Pero que ciudades en la UE se beneficiarán más?
Antes del referéndum, mientras en el Reino Unido casi nadie parecía creer que su electorado votaría salir de la UE, Jean-Louis Missika, uno de los tenientes de alcalde de París, prometía que iba a desplegar la alfombra roja para recibir a los banqueros, y Gerad Mestrallet, presidente del grupo de presión París Europlace, dijo que este era el momento para que París se convirtiera en el centro financiero mundial.
Para comprender el giro dado por el resultado del referéndum a favor del Brexit, basta recordar que, hace cuatro años, Boris Johnson, entonces alcalde de Londres, un auténtico showman como hemos podido comprobar en sus intervenciones en MIPIM, criticaba la “tiranía y el terror” de París por sus políticas fiscales e invitaba a los banqueros franceses a moverse a Londres. "Vous êtes bienvenus tous", decía. Ahora es París la ciudad que trata de atraer a los bancos afincados en Londres con el lema: “Wellcome to Europe”
La ofensiva francesa ha sido especialmente agresiva, pero no están solos. Frankfurt y Dublín - y un largo etcétera de ciudades desde Luxemburgo a Varsovia - están tratando de atraer a bancos, compañías de seguros, gestoras de activos e instituciones de la UE, para los que la ciudad de
Londres como un único centro europeo, no parece que sea lo más adecuado. A ellos les seguirán los grupos de servicios financieros que comprenden toda una serie de funciones auxiliares - en derecho, contabilidad, consultoría, etc. Decenas de miles de puestos de trabajo, podría estar en riesgo, según distintas estimaciones, que permitirán que aumente la demanda ocupacional de oficinas en el continente.
El argumento de venta es simple. Si el Reino Unido se encuentra fuera de la UE, las compañías de servicios financieros perderán el “passporting” que les permite operar a través de las fronteras de los países de la UE, sin necesidad de obtener licencias locales. Estas empresas necesitan pensar en nuevas ubicaciones en la UE. La City, que ha crecido y se ha globalizado desde las reformas de desregulación del Big Bang de hace 30 años, se reducirá y desglobalizará.
Pero no todo el mundo compra el argumento. Algunos sostienen que la Ciudad tiene un futuro más brillante aún como centro menos enfocado a Europa, a base de fortalecer las transacciones en renminbis en ultramar y la tecnología financiera. En cualquier caso, los abogados británicos más optimistas calculan que los negociadores del Reino Unido serán capaces de llegar a un acuerdo para ampliar el “passporting”. En caso de que eso resultara políticamente imposible, apuntan a las reglas MiFID II, que entran en vigor en 2018. Estas deben dar a cualquier país de fuera de la UE acceso a normas financieras "equivalentes" al mercado único.
Un inconveniente es el riesgo de que un país miembro, como Francia, detecte una oportunidad competitiva y solicite que las reglas se ajusten en desventaja del Reino Unido.
En cualquier caso, los bancos tienen que presentar sus planes de contingencia antes de saber la situación política que existirá en el futuro."
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En otras palabras, un banco puede tener que decidir que partes de su negocio va mover a otro lugares de la UE, independientemente de lo que los políticos consigan en las negociaciones. París puede reclamar el premio a la audacia.
Arnaud de Bresson, director general de París Europlace, dice que ya ha estado en conversaciones con media docena de bancos globales. "Están sorprendidos por el resultado, pero estudiando mover a la gente a París", dice.
Los promotores de París destacan varios puntos fuertes. Tienen establecido un ecosistema financiero, con cinco de los 20 bancos más grandes de Europa por activos que tienen sede en la capital francesa. Sus gestoras den fondos gestionan 3,6 billones de euros, sólo superada por Londres. También es una de las grandes ciudades del mundo, con abundante actividad cultural, ópera, teatros, etc., disponiendo además de muy buenos restaurantes.
Y es que los representantes parisinos no se limitan a exponer las bonanzas de la capital, como ciudad corporativa y financiera, sino que destacan sus ventajas frente a su principal rival, la ciudad alemana de Frankfurt: “ En París van a encontrar clientes, mientras que en Frankfurt encontrarán bancos rivales".
Pero tampoco le faltan detractores que resaltan un entorno político y económico incierto, incluso la posibilidad de un referéndum francés sobre su adhesión a la UE. El presidente François Hollande, dio alas a su "enemigo, cuando, en 2012, propuso subir el impuesto de los ricos con una tasa marginal del 75 por ciento. Los bancos extranjeros apuntan a altas cargas sociales. Un sueldo 300.000 euros pagado en el Reino Unido cuesta al banco 352.740 euros al año después de todos los cargos, mientras que en Francia este mismo sueldo cuesta 471.799 euros.
Los grupos de presión dicen que las reformas están llegando. Antes del referéndum del Reino Unido, el gobierno francés suavizó las reglas para la emisión de bonos internacionales. Los reformadores también están presionando para aplicar un sistema fiscal ventajoso para los extranjeros y aumentar el número de escuelas internacionales. Frankfurt, un contendiente natural
Frankfut trata de convertirse en el contendiente natural para absorber negocios de la
ciudad de Londres. "Creo que es muy posible que veamos que alrededor de 10.000 puestos de trabajo se muevan de Londres a Frankfurt, durante los próximos cinco años", dice Hubertus Väth, desde Frankfurt Main Finanzas, un grupo que promueve la ciudad como centro financiero. "Los bancos alemanes, suizos y estadounidenses son los más propensos a moverse”.
La mejor carta de presentación de Frankfurt es que el Banco Central Europeo, que establece la política monetaria de la zona euro y supervisa a los mayores bancos del bloque, tenga su sede en la ciudad.
En el acuerdo de fusión entre Deutsche Börse y la Bolsa de Valores de Londres, cada vez más frágil, se suponía que el grupo resultante iba a tener su sede en Londres, decisión que las compañías dijeron que trascendía del riesgo del Brexit y fortalecería el acceso de Alemania al mercado de capitales de Londres. Pero los reguladores y políticos alemanes han dejado claro que la sede en Londres ya no sería políticamente aceptable.
Sin embargo, el punto más débil que se achaca a Frankfurt es la relativa falta de flexibilidad de la legislación laboral alemana, resultando caro despedir al personal, aspecto que supone una preocupación particular para los bancos de Estados Unidos. Los grupos locales han sugerido que el Ministerio de Trabajo alemán considere la creación de una zona en Frankfurt, donde se aplique la legislación laboral británica en lugar de la alemana como una forma de atraer a los banqueros. Dublín hace valer el idioma y sus leyes comunes con el Reino Unido
Dublín e Irlanda son los más próximos a Londres y el Reino Unido," dice Martin Shanahan, director ejecutivo de IDA Ireland, la agencia de inversión interna, señalando el idioma Inglés, las leyes comunes con el Reino Unido, y una mano de obra cualificada, como factores de atracción. Los líderes de la industria destacan el hecho de que Dublín ya cuenta con un sector financiero establecido - que ha crecido de la nada a emplear a 30.000 personas en 25 años - es una de sus principales ventajas.
El punto principal de venta de Dublín puede ser que es alrededor de un 40 por ciento más barato que Londres. Sin embargo, la escasez de viviendas de alta calidad es "un punto débil”
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Junto a París, Frankfurt y Dublín hay una lar-ga lista de pretendientes. Mientras que los responsa-bles municipales de Madrid y Barcelona no parece que se hayan enterado de que va la vaina. Tampoco el Gobierno en funciones ha estado muy ágil, limitándose a intentar traer a España la Agencia de Medicamentos y la Autoridad Bancaria, instituciones de la UE que tienen su sede en Gran Bretaña.
Rentas de alquiler de oficinas en Europa (€/m2/año) Fuente: JLL
Otros lugares no europeos
Pero, para algunos bancos como Goldman Sachs, JP Morgan Chase y HSBC, el Brexit podría ser motivo para cambiar algunos de sus negocios a Asia o a los EE.UU..
Londres es el centro mundial de la fontanería del complejo mundo de estos mercados, pero dejar la UE es una renuncia importante.
Para la mayoría de los bancos, compañías de seguros y gestores de activos, no resulta sencillo dar una respuesta a los distintos ofrecimientos de relocalización. Londres reúne todo en una sola ciudad y en las propuestas siempre van a encontrar deficiencias Empresas que han anunciado movimientos
Los bancos británicos Barclays y HSBC son los que tienen las mayores operaciones de banca de inversión en la ciudad con clientes del continente. Barclays dice que tiene una licencia de banca de inversión en Dublín. El HSBC apunta a sus las divisiones comerciales, tanto en París como en Düsseldorf, y su presidente ejecutivo, Stuart Gulliver, precisó, antes de la votación, que se podrían mover hasta 1.000 puestos de trabajo a París si ganara el Brexit. Entre las entidades no bancarias, gestor de fondos de M & G ya ha decidido poner en marcha una nueva gama de fondos con sede en Irlanda en lugar de en el Reino Unido. Los inversores inmobiliarios mostraron mayor prudencia que los promotores frente al referendum
La inversión en edificios de oficinas centrales en Londres se redujo en un 52% en el primer trimestre del año, respecto al último del año anterior. La inversión en el mercado de oficinas, en los primeros tres meses del año, ascendió a 2.200 millones de libras, indicando que los inversores echaron el freno en un mercado que había alcanzado su punto más alto, ante la posibilidad que ganara el brexit. El índice de referencia IPD para el sector cayó un 0,6 por ciento en marzo, su primera caída en tres años.
Por otra parte, determinadas gestoras de fondos inmobiliarios abiertos fueron aumentando su liquidez, ante la posibilidad de que aumenten las peticiones de rescate por parte de sus inversionistas. Sin embargo, los promotores hicieron caso omiso a esa eventualidad y en la actualidad tienen en construcción 2,6 millones de nuevos metros
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cuadrados de oficinas que parecen destinados a sufrir la caída de la demanda. La economía no financiera también cuenta
El hecho de que Londres sea el centro financiero más importante del mundo, ha captado la mayor atención del problema de la deslocalización, y seguramente la City y Canary Warf sean los centros que más vacío de oficinas generen en los edificios de oficinas.
Respecto a la fabricación y servicios no financieros también hay empresas en el Reino Unido, particularmente estadounidenses, pero también de otras latitudes que atraídas por el mercado de la Unión Europea se establecieron en el Reino Unido. Una vez que se consume el brexit, vender sus productos a los países del mercado único
llevará consigo incrementar el precio con los correspondientes aranceles, aparejando la merma de su competitividad.
El presidente de la Comisión Europea, Jean-Claude Juncker dijo, en la cumbre celebrada en Brusleas la última semana de junio que no era automático que un antiguo estado miembro tenga el mismo acceso al mercado único de la UE que el que tenía antes como estado miembro.
La veda para haberse levantado para cazar la oportunidad que supone atraer a una ciudad un número importante de empleados en los servicios financieros con sueldos altos. Porque, además de ocupar espacio de oficinas, tienen gran capacidad de gasto y contribuyen al desarrollo de la ciudad donde se asientan.
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LOS DATOS DE ABSORCIÓN EN EL MERCADO DE OFICINAS SON MUY POSITIVOS BNP Paribas Real Estate es una de las principales consultoras inmobiliarias internacionales que presta toda la gama de servicios inmobiliarios. En este Especial sobre el Mercado de Oficinas realizamos una entrevista conjunta con Francisco Manchón e Ilan Dalva, responsables de inversión y alquileres respectivamente, que nos dan una visión completa de la situación del mercado.
Ilan Dalva y Francisco Manchón ¿Cómo está influyendo la nueva forma de trabajar en el espacio de oficinas? Se impone un nuevo modelo laboral más colaborativo. Las compañías deben adaptarse a los nuevos estándares a través de la reorganización de sus espacios de trabajo, abogando por oficinas open space que fomenten el cross-selling, con áreas cerradas en función de las necesidades y no de la jerarquía, y apostando por el hot desking, con ratios de uso entorno al 80% Todo ello por supuesto impacta en el espacio de oficinas al suponer una disminución de la superficie total contratada. Además en cierta medida impacta en la oferta, preocupada por generar espacios más eficientes
para adecuarse a los nuevos criterios de opti-mización de espacios y los análisis de coste por puesto de trabajo. ¿Cómo se están llevando a cabo estas transformaciones? La denominada ‘workplace strategy’ supone desde luego una mejora en la comunicación, la participación y el compromiso de sus empleados. Pero si llevamos varios años asistiendo a este nuevo modelo laboral es desde luego porque además lleva aparejada una reducción de costes, esencial en los años transcurridos. Compañías como Vodafone, Axa Seguros o Gallina Blanca son algunos ejemplos de trans-
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formación. Y por supuesto en BNP Paribas hemos optado también por esta forma de trabajo. ¿Qué dificultades encuentran las empresas para su implantación? La nueva forma de trabajo utiliza la arquitectura de espacios como base para un cambio cultural. Su clara intención es la mejora del cross-selling y sinergias interdepartamentales, pero ello conlleva diafanización de espacios y ratios de uso inferiores al 100%, los famosos ‘hot desk’. Todo esto eviden-temente impacta en las culturas más conservadoras y en las costumbres de trabajo. Es por ello que desde BNP Paribas Real Estate entendemos que las compañías que deseen integrarse en este sistema de trabajo deberían tomar en cuenta como primer factor un cambio de sede, para evitar cualquier costumbre o ‘derecho adquirido’ derivado del espacio existente. ¿Cómo influye en las rentas? No hay relación directa entre las nuevas formas de trabajo y la renta/m². Su influencia es sobre la absorción, ya que la superficie total necesaria disminuye debido a la mayor eficiencia en coste por puesto de trabajo. Además podemos hablar de una influencia sobre la disponibilidad, a través de la escasez de producto de calidad en el mercado. ¿Existe una ratio superficie/ nº empleados por sectores de actividad? En líneas generales, el ratio m²/puesto de trabajo se ha reducido desde los ya tradicionales 15m² por empleado a un ratio de 10m²/puesto de trabajo, y subrayo que es por puesto de trabajo y no por empleado. Aunque no está cuantificado por sectores de actividad, es claro que la tipología de negocio resulta clave. Así el sector IT logra mayor eficiencia que la consultoría legal. No obstante, sectores tradi-cionalmente conservadores como el sector financiero se han sumado a la nueva forma de trabajo con ratios entorno a 10m²/puesto. ¿Cómo nos movemos en los volúmenes de absorción? Los datos del primer trimestre 2016 revelan un take up de cerca de 110.000 m². A la espera de los datos del segundo trimestre, estimamos niveles similares por lo que podemos afirmar que la absorción está en clara consolidación.
Con todo, esperamos llegar a los tradicionales niveles de absorción rondando los 500.000m². ¿Ha habido alguna operación relevante en este ejercicio? En años precedentes hemos asistido a un mercado a 2 velocidades donde la absorción estaba marcada por volúmenes de contratación de gran relevancia. Este año no ha habido hasta el momento operaciones en arrendamiento superiores a 10.000m². Y sin embargo hemos alcanzado cifras de absorción similares al mismo trimestre de 2014. La lectura es muy positiva, y de nuevo nos habla de consolidación. ¿Qué evolución están teniendo las rentas? Una evolución positiva en línea con la consolidación del mercado. La renta prime se sitúa ya en los 29 €/m²/mes y estimamos un repunte a 30€/m²/mes con los resultados de este segundo trimestre. Esta consolidación de la renta prime está migrando a zonas empresariales consolidadas fuera de la almendra central, si bien no se mide tanto por el aumento de la renta nominal como por la reducción de las medidas de acompañamiento, tales como la carencia acordada o aportaciones a fit out. La media de Madrid está en una renta nominal de 15 €/m²/mes, existiendo aún zonas con alta disponibilidad. ¿Existe una tendencia por parte de las empresas a localizarse en el centro? Esta tendencia siempre ha existido, y se incrementó cuando las rentas lo permitían. Pero el centro tiene una disponibilidad muy baja y suele resultar complicado localizar a una empresa que precisara un alto volumen de espacio. ¿Se ponen nuevos desarrollos en marcha? Desde el año 2008 no se han visto a nuevas promociones en el mercado. Los datos de take up y rentas desde luego no acompañaban y carecía de sentido para los promotores. El incremento en las rentas y la mejor absorción han motivado al fin que los promotores y grandes inmobiliarias tomen posiciones para desarrollar los proyectos que tenían en mente. Las áreas de Madrid más dinámicas en este sentido son sin duda la zona empresarial de Las Tablas, el PAE de Julián Camarillo y Campo de las Naciones.
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¿Y en cuanto a las rehabilitaciones? Al no haber suelo dentro de la almendra central, y motivados por los requerimientos de la demanda, los inversores apuestan por la rehabilitación de edificios. Madrid se rehabilita y el CBD es la prueba más fehaciente con ejemplos en todo el eje Castellana. ¿Qué sectores son los mayores demandantes de oficinas? Salvo por la larga ausencia del sector público desde el año 2008, realmente los sectores de actividad más relevantes no han cambiado mucho. Destacaríamos IT y sector Servicios. Especial mención a las compañías dedicadas a Recursos humanos. ¿Ha habido una ralentización de la inversión en lo que llevamos de año? No ha habido una ralentización. Pero hay determinados factores que influyen en la dirección de las inversiones, que aunque no ha cambiado extraordinariamente sí que se adaptan a las circunstancias en cada momento. Esos factores son: El sector de las oficinas ha ofrecido históricamente el mayor grado de transparencia y se ha dotado siempre de la máxima información, lo que ha supuesto que para los inversores sea el mercado más fácil de analizar. Esto lo convirtió en el lugar preferido en el que invertir para todos los inversores durante las primeras avalanchas de capital posteriores a la crisis. Pero tras varios años de ser protagonista de un buen número de inversiones, la presión del capital ha forzado la subida de los precios de venta por encima de los crecimientos de renta reales que aun distan algo de los que habían descontado los inversores. Y como resultado se ha producido una contracción de las yields. Esto a su vez, ha originado una escasez de nuevas oportunidades de inversión en el sector, por lo que se producen menos operaciones. Por otro lado, los mayores inversores en el sector, las Socimis han creado carteras que al inicio albergaron un porcentaje mayoritario de inmuebles de oficinas y que con el tiempo han tenido que ir equilibrando dando paso a otras tipologías de inmuebles (retail, hotelero, residencial, logístico,…). Esto ha restado cierto protagonismo al sector de las oficinas.
¿Ha tenido algo que ver la incertidumbre política en el comportamiento de los inversores? Hasta la fecha no podemos confirmar que esto sea así. Más bien señalaría que a pesar de esa incertidumbre tanto a nivel local como internacional, los inversores han mantenido su interés por España y por el sector inmobiliario. El denominado “Brexit” no ha dado, por el momento, ninguna prueba de lo contrario. Sin embargo el resultado del pasado domingo hace crecer, en cierto modo, la confianza de los inversores en que un futuro gobierno no tendrá medidas contrarias a la buena salud del sector. ¿El valor alcanzado por los inmuebles se debe más a la situación de los mercados financieros que a los fundamentales del mercado? Comparado con los mercados financieros “el ladrillo” viene siendo desde hace tiempo la inversión más atractiva, por el nivel de retorno, la seguridad y consistencia que ofrece, aunque no tanto por sus fundamentales. Por eso sí podemos decir que, en cierto modo, el buen comportamiento del sector inmobiliario se ve en parte influenciado por la "menos buena" marcha de los mercados financieros. ¿Hay inversores dispuestos a invertir en edificios de oficinas vacíos y en los que tengan que meter capex? Sí. De hecho más de 60% de las operaciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en los últimos 18 meses y de las que se están generando en la actualidad se corresponden con este tipo de estrategia. De ellas, una buena parte centrada en el sector de oficinas ya que durante los últimos 8 o 10 años no se han producido nuevos desarrollos en este sector. Por ello, existe un nicho de mercado basado en la mejora del parqué de oficinas de las 2 principales ciudades españolas como respuesta a la demanda creciente que se espera se incremente aún más en los próximos años. Conviene recordar que la estrategia value added requiere de un capital inicial aportado a la operación acompañado del know how local en cada sector. A partir de aquí se produce una inversión adicional en capex y un periodo de madurez del activo acompañado de una adecuada gestión que permita generar un valor añadido que dote a la operación de un retorno superior al inicial.
