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Autor(a): Tatiane Rodrigues dos Santos
Mestranda do PPGG/UFPB
ESTADO E MERCADO NA PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM
CAMPINA GRANDE – PB: As práticas do setor imobiliário e os espaços
residenciais fechados.
O modo de produção capitalista em sua constituição, caracteriza-se por buscar
formas para que o espaço seja um instrumento de acumulo de capital, para tanto
utilizam-se de estratégias de atuação de agentes sociais, no processo de produção
espaço, ressaltando a mercantilização do solo urbano para fins de moradia.
Com o crescimento e expansão das cidades no Brasil, observam-se a essas
dinâmicas através da atuação, principalmente, de agentes públicos e dos agentes
imobiliários na produção do espaço com propagação de vários produtos no ramo
imobiliários em todo o país. Com destaque para a implantação e proliferação de espaços
residenciais fechados voltados para uma classe de alto poder aquisitivo, a partir da
década de 1970. Nesse mesmo período observa-se um crescimento das cidades médias1
no país, que apresentam um importante papel regional pela influência e dinâmicas entre
as cidades menores que se encontram em suas áreas adjacentes. E por essas
peculiaridades e por reproduzem também algumas tendências presentes em grandes
centros urbanos, tem sido objeto de diversos estudos das realidades urbanas no país.
No Nordeste brasileiro verifica-se a presença de cidades médias com grande
influência regional, das quais descaremos a cidade de Campina Grande na Paraíba.
Trata-se de uma cidade média de importante papel regional2, a qual tem sua formação
atrelada a sua situação geográfica, localizada em um entroncamento de BRs (104 e
230), além das rodovias estaduais, que estabelecem ligações entre o sertão e capital do
capital do estado, bem como, de cidades importantes do Rio Grande do Norte e
1 Estudos feitos pela Rede de Pesquisadores sobre Cidades Médias (RECIME).
2 Considerada Capital Regional B de acordo com o estudo feito pelo IBGE em 2007, Região de Influência
das cidades (REGIC).
Pernambuco. Se caracteriza como cidade regional a partir do seu processo de
industrialização e mais tarde pela concentração e de serviços oferecidos para a
população de cidades que estão em seu raio de influência, dos quais destacam-se o setor
comercial e de serviços de saúde, educação, bancários. Dentre outras transformações,
passa por uma nova dinâmica imobiliária, destacando-se os novos padrões de consumo
imobiliário, neste estudo os com a finalidade de moradia, a partir de fins da década de
1990. Inicialmente através de condomínios verticais, localizados nas áreas centrais e
bairros próximos ao centro e mais atualmente na implantação de espaços residenciais
fechados em áreas periféricas das cidade. No entanto, com as escolhas locacionais
pensadas para terem facilidade de acesso a áreas que concentram os serviços que
interessam a classe social a quais esses empreendimentos se voltam.
Nesse contexto serão ressaltados nesse estudo os espaços residenciais fechados
voltados para uma classe média alta e alta, localizados entre as áreas Norte e Leste e
sudeste de Campina Grande, nas proximidades da BR 104 (saída de Campina Grande
para o brejo paraibano) e BR 230 (ligação de Campina Grande a Capital), são eles :
Reino Verde Residence, Campos do Conde Residence, Sierra Home Resort; Alphaville
Campina Grande, Terras Alphaville (ainda em processo de execução); Nações
Residence Privê e Atmosphera Eco Residence e Atmosphera Green Residence. Ressalta-
se que os dois últimos condomínios citados pertencem ao município de Lagoa Seca-PB,
no entanto, pela suas características e dinâmicas da população residente são
notavelmente influenciados pelo crescimento urbano de Campina Grande. Todos os
empreendimentos apesar de estarem localizados em áreas que já apresentavam uma
valorização imobiliária devido aos equipamentos anteriores implantados em suas
proximidades a exemplo de restaurantes especializados, redes atacadistas (Atacadão,
Mackro), Hipermercados e Shopping Centers, Hotéis, apresentam um notável e
acentuado processo de valorização não somente nesses espaços mais em todo o seu
entorno.
Dentre as várias vias possíveis de analise que foram observados nesse estudado
elencaremos: Os padrões locacionais na escolha das áreas de implantação desses
equipamentos dos quais destaca-se, proximidade como as BRs, a viabilidade de acesso
as áreas centrais da cidade, proximidade de equipamentos voltados para uma classe
média e média alta(aos shoppings center, concessionárias de automóveis, mercados,
hotéis, universidades particulares, dentre outros) ; A valorização das áreas nas quais se
localizam-se esses empreendimentos, verificados pelo valor do m² dos terrenos
localizados nessas áreas, além dos processos de segmentação e segregação socioespacial
percebido pelas práticas espaciais observadas e pala analise da paisagem.
OBJETIVOS
O presente trabalho terá por objetivo de trazer uma reflexão sobre atuação dos
agentes de produção do espaço na estruturação da cidade pelas práticas do setor
imobiliário em Campina Grande/PB. Destacando-se os novos padrões de consumo
imobiliário, com a finalidade de moradia, sobretudo, em fins da década de 1990, a partir
na implantação de espaços residenciais fechados, voltados para uma classe média alta e
alta. Discutir as implicações desse processo na expansão territorial urbana da cidade,
especificamente, entre sentidos Norte, leste e sudeste, onde se instalam os condomínios
residenciais fechados estudados, e suas correlações com as estratégias do capital
imobiliário, também são objetivos dessa pesquisa. Assim como, analisar o processo de
valorização imobiliária, bem como, verificar os processos de segmentação e segregação
socioespacial em determinadas áreas da cidade resultantes da instalação desses
empreendimentos compreendem os objetivos desta pesquisa.
PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Os dados apresentados neste trabalho partem de dados preliminares obtidos
através do desenvolvimento de uma pesquisa maior e para que fossem obtidos foram
utilizados os procedimentos metodológicos que consistem em um levantamento
bibliográfico acerca da temática e das categorias pertinentes ao estudo, bem como, de
informações sobre a situação geográfica, dentre outros fatores que contribuíram
historicamente para a sua consolidação enquanto Centro Regional B (REGIC,2007)
através de dissertações, teses e outros trabalhos desenvolvidos a cerca desse assunto.
Nos quais poderam ser feitas as análises de mapas e gráficos de estudos recentes que já
apontam uma valorização em bairros próximos, onde se localizam e são instalados os
empreendimentos estudados para posterior comparação com os dados obtidos
recentemente com os trabalhos de campo.
Os Trabalhos de Campo compôs uma etapa importante pois possibilitou que
fossem feitas observações in loco em todos desses empreendimentos, assim como, a
coleta de informações com agentes bem informados acerca de regulamentações, dados
dos empreendimentos, caracterização, implantação dentre outros fatores pertinentes ao
estudo. Também foram feitas visitas ao cartórios de registro de imóveis (em execução
essa parte do campo); em órgão pertencentes aos poderes públicos municipais das
cidades de Campina Grande e Lagoa Seca e na câmara municipal, com a finalidade de
levantar dados do cadastro imobiliário, verificar legislações municipais que alteram o
perímetro urbano de Campina Grande, as legislações de aprovação do loteamentos
dentre outras informações importantes para a pesquisa.
RESUTADOS PREELIMINARES
A produção do espaço urbano pelo capital imobiliário
O espaço, durante toda a constituição do modo de produção capitalista, foi tido
como um elemento de troca e comércio, principalmente no que se trata do espaço
urbano. Enquanto produto do trabalho humano, o espaço, principalmente o da cidade,
constitui-se em um elemento estratégico na produção e acumulação de capital. Esse
modo de produção, caracteriza-se por buscar formas para que o espaço seja um
instrumento de acumulo de capital e para tanto utilizam-se de estratégias de atuação de
agentes sociais, no processo de produção espaço, ressaltando a mercantilização do solo
urbano para fins de moradia. Esse processo sempre fez parte dos circuitos de
valorização do capital, acentuados com crescimento urbano. Sobre isso Botelho (2007,
p.21) afirma:
Ao longo da história do modo de produção capitalista, o espaço
passou a fazer parte dos circuitos de valorização do capital, seja
pela mercantilização da terra, seja pelo seu parcelamento
(verticalização e loteamento), ou como tem ocorrido mais
recentemente, pela sua inclusão nos circuitos de circulação do
capital financeiro.
Pode-se dizer que o espaço urbano apresenta características que refletem as
relações que nele se estabelecem, não só no presente mas ao longo de sua história de sua
constituição. E dessa forma também é marcado por desigualdades socioespaciais
resultante da atuação dos agentes sociais produtores do espaço que atuam de forma
dinâmica e modificam e redefinem o espaço urbano constantemente de acordo com suas
necessidades e interesses.
Como acontece com todos os produtos do trabalho, no capitalismo há sempre um
esforço para se transformar esse produto numa mercadoria, ressaltando a novas formas
de segregação espacial resultantes da ação desses agentes. Villaça (2001) aponta que a,
transformação do espaço urbano em mercadoria pode ser claramente verificada a partir
da ação dos agentes imobiliários, através da construção de grandes empreendimentos
tais como shoppings centers, empreendimentos de turismo e lazer, loteamentos e
condomínios horizontais e verticais fechados.
A propagação de condomínios e loteamentos fechados passa a ser um produto da
ação dos agentes social, sobretudo o Estado e do setor imobiliário, na produção, bem
como uma nova forma de segregação. Neste contexto, a localização é um fator
importante na valorização do espaço, sobre isso Villaça (2001, p.72) expressa que, “(…)
esse valor é dado pela localização dos edifícios, ruas e praças, pois é essa localização
que os insere na aglomeração. A localização se apresenta assim como um valor de uso
da terra (…) valor que, no mercado se traduz em preço da terra”. Desse modo, as
melhores localizações na cidade estarão disponíveis para quem melhor poder pagar,
pagando assim também pelo “direito” de se afastar dos que não podem pagar por ela.
Durante muitos anos os espaços localizados nos entornos da cidade, que se encontravam
com um maior distanciamento dos centros das cidades, eram tidos como as piores
localizações, e conseguintemente eram onde as pessoas que não poderiam pagar pelo
uso do espaço do centro da cidade, improvisavam formas populares e muitas vezes
precárias de moradia, pois o centro só era acessível para uma classe média alta da
sociedade.
Os promotores imobiliários destacam-se nesse sentido na busca de novas formas
de obter lucro na implantação de grandes empreendimentos voltados para o consumo,
lazer e moradia. Tendo em vista o crescimento acentuado da população urbana
principalmente na segunda metade do século XX esses espaços passam a atrair novas
formas de atuação do capital. Como expressa Cavalcanti (2001) o crescimento das
cidades, os centros urbanos passam a comportar uma série de elementos moradia,
comércio, serviços, transito, o que afeta a qualidade de vida das pessoas que ali habitam.
Em consequência estas inquietações passam a incomodar a população, motivando
também a vontade de fixar moradia em locais mais “tranquilos” com finalidade de
moradia, e trazem como marketing a busca por uma vida longe das inquietações do
centro da cidade. Todos esses fatores somados acabam por selecionar a parcela da
população que irá habitar nestes locais, pois somente uma parte restrita da população
poderá pagar pelo valor de uso desse espaço. Dessa forma, morar num local assim
torna-se uma questão de status. Santos (1987, p.81) vêm a corroborar sobre isso quando
afirma que,
Cada homem vale pelo lugar onde está; o seu valor como produtor,
consumidor, cidadão depende da sua localização no território. Seu valor
vai mudando para melhor ou para pior, em função das diferenças de
acessibilidade (tempo, freqüência, preço) independentes de sua própria
condição. Pessoas com as mesmas virtualidades e a mesma formação,
até o mesmo salário, tem valor diferente segundo o lugar em que vivem.
A partir do que foi supracitado, nota-se que essa questão do status é também um
fator que atrai muito as pessoas para esses segmentos de moradias, pois os condomínios
e loteamentos vendem a imagem de segurança aliada à da natureza e da distinção social.
A produção de espaços residenciais fechados em Campina Grande : Novas
estruturas espaciais.
O fenômeno dos espaços residenciais fechados não é recente ao se considerar a
urbanização contemporânea. Suas primeiras manifestações no Brasil ocorrem por
influência nos Estados Unidos com os Common Iterest Develmenps (CIDs) . Sposito
(2006) ressalta que os primeiros empreendimentos se originam no Brasil na segunda
metade do século XIX, em São Paulo3 . Atualmente esses empreendimentos não se
restringem às grandes cidades e às metrópoles, pois já ocupam parcela significativa do
tecido urbano, inclusive, das cidades médias. Esse tipo de empreendimento atrai as
classes com maior poder econômico, e tem geralmente se instalado em áreas da periferia
o que somado a outros fatores trás uma valorização para essas áreas, e
consequentemente tem produzido novas formas de (re)apropriação do espaço das áreas
periféricas, tradicionalmente ocupadas por pessoas de menor poder aquisitivo e que
passam por uma reestruturação para atender às classes de maior poder econômico, tais
fatores provocam essas alterações e levam a uma fragmentação do espaço urbano. A
autora ainda acrescenta que os loteamentos fechados são um novo produto imobiliário e,
como todas as outras mercadorias, são obrigados a sempre se renovar, lançando
produtos cada vez mais atrativos no mercado. Esses produtos, cada vez mais elaborados
e bem estruturados, provocam profundas transformações na estrutura das cidades,
inclusive nos espaços não metropolitanos.
Dentre os fatores que maior contribuiem e fazem das cidades médias atrativas
para instalação desses empreendimentos destaca-se a oferta de terra rural para expansão
urbana junto ao valor considerado atrativo, pois a lucratividade será maior. Além desse
fator, devido a dimensão das cidades médias, os deslocamentos são mais rápidos. Na
cidade de Campina Grande assim como em outras cidades médias já estudadas, observa-
se a localização desses empreendimentos, em áreas periféricas das cidades, mais
próximas a importantes vias de acesso não somente a cidade mais a capital, e demais
cidades. Sem dúvidas esses fatores são de extrema importância nas escolhas locacionais
feitas pelos agentes imobiliárias ao investir capital nesses empreendimentos, pois
localizados a vias de trafego, proporcionam uma maior fluidez nos deslocamentos
interurbanos e intraurbanos apesar do segundo não ser uma pratica comum aos
moradores desses loteamentos, que evitam cada vez mais esse tipo de deslocamento.
Tais agentes tem sido capaz de procurar localizações, que ao mesmo
tempo, possibilitam fluidez e diminuição do número e da frequência
dos deslocamentos intra-urbanos, visto que, valorizam em suas
escolhas locacionais, a situação geográfica da gleba a ser loteada em
3 Ana Fani Carlos, (1994).
relação as vias que propiciam maior velocidade em relação aos meios
de consumo mais modernos. Em outras palavras, combinam alta
mobilidade com proximidade e identidade nas práticas de consumo
(SPOSITO, 2006, P.186)
Observam-se mudanças na morfologia urbana ocasionada após a instalação de
espaços residenciais fechados, é comum a instalação de grandes equipamentos de
consumo em áreas próximas a esses empreendimento, como os shoppings centers, lojas
automotivas, lojas de moveis planejados, hipermercados, serviços particulares de saúde
dentre outros. Alguns empreendimentos a exemplo dos Alphavilles, já apresentam em
seu projeto além dos lotes voltados para a moradia, áreas comerciais reservadas para
empresas instalarem seus serviços, que geralmente são voltados para o consumo dos
próprios moradores do loteamento.
Os espaços residênciais fechados em Campina Grande: Uma caracterização
Apesar de serem fenomemos presentes nas cidades de porte médio, em fins da
década de 1990, período no qual passam estes passam se manifestar de forma mais
intensa, tem sua primeira manifestação, por uma incorporadora de capital local, na
cidade de Campina Grande/PB com o lançamento em 1999 do espaço residencial
fechados Nações Residence Privê, localizado as margens da BR 104, a cerca de tres
quilomentros do centro da cidade de Campina Grande. Deve ser salientado que este
condomínio4 residencial esta localizado em terras rurais pertencentes ao município de
Lagoa Seca/PB. Mas de acordo com pesquisas anteriores realizadas5 que mesmo
estando localizada fora do limite municipal de Campina Grande esse é um produto
imobiliário com todos os seus usos e funções voltadas para este município, tendo os
moradores dificuldades em qualquer atuação do poder publico do município de Lagoa
Seca. Nesse mesmo período verifica-se um movimento de acentuada expansão
4 Registrado como parcelamento urbano em regime de condomínio.
5 Faz referencia a dissertação de mestrado ARAUJO¹ (2012), que tratou do espaço periurbano entre
Campina Grande e Lagoa Seca – PB.
territorial urbana cidade impulsionada não somente por este fator mais, pela instalação
de equipamentos que a possibilitaram, conorme aponta Maia (2010):
[...] no final dos anos novecentos, a expansão da cidade foi
impulsionada por outros elementos, tais como a transferência do
terminal rodoviário interestadual (nos anos 1980) e a construção
do Shopping Center Iguatemi, atual Boulvard Shopping (nos
ano de 1990) na porção Leste da Cidade, nas proximidades da
ligação a BR 230. Mais recentemente a criação do parque
tecnológico [...] vem atraindo capitais externos e algumas
empresas do setor secundário e terciário da economia. [...]
E mais atualmente, além da dinâmicas citadas, observa-se um intensa atuação
dos agentes sociais, lançando a cada dia novos produtos no ramo da moradia em
Campina Grande que tem imprimido uma nova configuração socioespacial na cidade. A
exemplo do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), voltado para as camadas
mais populares; a construção de condomínios verticais e mais recentemente de uma
proliferação de espaços residencias fechados, para as classes com um maior poder
aquisitivo.
Nos anos que seguem são instalados os demais empreendimentos citadados
nessa pesquisa, principalmente a partir do ano de 2007 quando são lançados o
Caminhos do Conde, Reino Verde Residence, ambos locatizados as margens da BR 230
que faz a ligação com a capital paraibana, executados por construtoras de capital local e
fora do perímetro urbano da cidade. Posteriormente em 2011 a construtora Andrade
Marinho, que é responsável por vários empreendimentos verticais e horizontais do setor
imobiliários na cidade, produziu mais um empreendimento6 na área rural de Lagoa Seca
nas proximidades do Nações Residence. Em 2012 a incorporadora Alphaville
Urbanismo, trouxe o condominio Alphaville Campina Grande, que está localizado no
bairro do Mirante em Campina Grande, nas proximidades do anel viário que liga as
rodovias BR 104 e BR 230. O seu lançamento e aprovação em 2009, e entregue no ano
de 2012, com 391 lotes de tamanho médio de 450 m² e valor estimado em 120 mil reais.
No mesmo , o condomínio Sierra Home Resort está localizado no Bairro das Nações,
próximo avenida Manoel Tavares que liga o centro da cidade a uma rodovia (BR 104), e
6 Atmosphera Green Residence / Atmosphera Eco Residence.
nas proximidades de outros espaços residenciais fechados instalados na área periurbana
entre Campina Grande e Lagoa Seca, com um total de 196 (cento e noventa e seis) lotes
com uma área média de 535m² de tamanho. Inicialmente, os terrenos tinham um valor
médio de 120 mil reais, atualmente esses mesmos terrenos apresentam um valor médio
de 450 mil reais7, o que parece ser uma valorização bastante significativa e acima dos
demais empreendimentos pesquisados, mesmo as grandes incorporadoras que tem uma
abrangência nacional que serão mencionadas posteriormente.
Este espaço residencial traz uma particularidade em relação aos demais por se
tratar de ser idealizado, produzido e comercializado por uma incorporadora de capital
local a Rocha Cavalcanti cujo proprietário da empresa é o mesmo proprietário das
terras, ele mesmo idealiza junto a sua empresa o projeto paisagístico, constrói e
posteriormente faz a vendas desses lotes, e o mesmo é proprietário de vários terrenos e
imóveis em toda a cidade de Campina Grande. Destaca-se o fator de dentro de um
mesmo ente percebe-se a concentração de atuação de diversos agentes sociais em uma
mesma figura, que dessa forma pode minimizar o capital investido e concentrar para si
todos os lucros, algo que geralmente so é possível para agentes de grandes capitais.
Mais recentemente no ano de 2015 após concluir as vendas d primeiro empreendimento
o Alphaville Urbanismo8 lançou seu segundo empreendimento na cidade o Terras
Alphaville, já aprovado e com previsão para entrega em 2017. Localizado no bairro
Itararé um dos bairros de Campina Grande, com lotes com tamanho médio deia com
355m² de tamanho e valor inicial de 140 mil reais.
Um fator que deve se destacado é a localização, pois todos os empreendimentos
“mais populares” tem se voltado para os sentidos Oeste, sudoeste e Sul, onde se
7 Essas informações foram coletadas no setor de vendas da Rocha Cavalcanti.
8 Uma peculiaridade desta incorporadora é a forma de financiamento, por se tratar de uma empresa de
grandes capitais, além das além da execução do projeto e vendas dos lotes, também detém seu próprio
sistema de financiamento, que pode se desde parcelas de meses até em anos o financiamento com
entrada de até dez por cento do valor total do lote.
localizam as áreas com o valor m² mais baixo da cidade. Enquanto que os produtos para
a classe média alta e alta tem se concentrado nos sentidos Norte, Leste e sudeste nos
quais se localizam bairros que já apresentavam uma valorização imobiliária por
equipamentos anteriores instalados e atualmente com a instalação desses
empreendimentos tem tido índices muito elevados de valorização. Costa (2013) destaca-
se a proximidade do centro, e dos diversos serviços oferecidos no bairro do catolé, com
o Shopping Centers e dos demais que ficam em seus entornos.
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