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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira
Contrato de Investimento Coletivo – CIC – HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP
STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO Abril 2019
Projeto: Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS projeto que será administrado pela Accor Hotels e que ostentará a bandeira Ibis.
Estudo de Viabilidade Mercadológica e
Econômico-Financeira
Abril 2019
Cliente:
Realização:
Pinheiros
Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a STX-DI em abril de 2019 , que desenvolve o
projeto Ibis Pinheiros na cidade de São Paulo (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel
– HOTEL PINHEIROS. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24
foi contratada para este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel, o projeto está
localizado na Rua dos Pinheiros com a Rua Capitão Antônio Rosa, que será administrado sob a bandeira Ibis.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento
de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas
informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo.
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do
mesmo padrão do analisado.
3
Termo de Entrega do Estudo
Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais
da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não
poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis
alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
A Caio Calfat Consultoria foi contratada única e exclusivamente para analisar o mercado em questão indicando premissas e resultados estimados para o
projeto em estudo e declara que não possui conflito de interesses que diminuía a independência necessária ao desempenho de suas funções.
A Caio Calfat Consultoria não possui unidades de que seja titular e nem tem a intenção de adquiri-los durante a oferta.
Nos de maio de 2018 a outubro de 2019, a STXDI pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos hoteleiros o
montante total de R$ 80.000 . Desse total, R$ 26.000,00 referem-se ao presente estudo de viabilidade.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte.
São Paulo, Abril de 2019.
4
Termo de Entrega do Estudo
5
CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO
Caio Calfat
Diretor-geral e fundador da Caio Calfat Real Estate Consulting, é engenheiro civil e atua, há mais de 30 anos, como consultor no mercado
turístico-hoteleiro, atendendo às principais construtoras, incorporadoras e operadoras hoteleiras atuantes no mercado brasileiro. Na Caio
Calfat, coordenou mais de 400 estudos de mercado no Brasil.
É Vice-Presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do SECOVI-SP por quatro mandatos consecutivos (de 2012 a 2020) e membro (MRICS)
do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) desde 2013. Foi fundador (2006) e integra, desde 2012, o Conselho de Administração da
ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil). Desde 2013, faz parte do Conselho Consultivo do SPCVB
(São Paulo Convention & Visitors Bureau). Foi fundador (1998), vice-presidente (mandatos de 1998 a 2004), presidente (mandato 2004-
2005) e, desde 2006, é membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES (Latin American Real Estate Society).
A Caio Calfat Real Estate Consulting
6
CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO
Alexandre Mota
É graduado no curso de Tecnologia em Hotelaria do Senac São Paulo, com pós-graduação em Gestão de Meios de Hospedagem pela
mesma instituição, e em Gestão Mercadológica em Turismo e Hotelaria pela ECA/USP (Escola de Comunicação e Arte da Universidade de
São Paulo. Também é mestre em hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. No mercado, atuou como gerente geral de hotel e
controller de grandes bandeiras internacionais e redes independentes. Trabalhou em diversas consultorias nas quais foi o responsável
técnico para estudos de mercado, de viabilidade financeira e econômica em mais de 200 projetos. Além de diretor na Caio Calfat Real
Estate Consulting, é professor para os cursos de pós-graduação da Universidade Anhembi Morumbi e da Fundação Instituto de
Administração (FIA).
A Caio Calfat Real Estate Consulting
7
Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Nome do Processo CVM Ano Nome Fantasia
Royal Palm Tower 2014 Royal Palm Tower
Ibis Niterói Niemeyer 2014 Ibis Niterói Niemeyer
Rio Business Soft Inn 2014 Rio Business Soft Inn
Park Inn by Radisson 2015 Park Inn by Radisson
Best Western Multi Suites 2015 Best Western Multi Suites
Hotel Paiquere (BT Valinhos) 2015 BT Valinhos
Soft Inn São Paulo Business Hotel 2015 Soft Inn São Paulo Business Hotel
The Cityplex Osasco 2015 Comfort Osasco
Niterói Soft Inn Business Hotel 2015 Niterói Soft Inn Business Hotel
Comfort Campinas 2015 Comfort Campinas
Comfort São Bernardo 2015 Comfort São Bernardo
Best Western Eretez Copacabana 2015 Best Western Eretez Copacabana
Adágio Curitiba Batel 2015 Adágio Curitiba Batel
Condomínio Hotel Tatuapé 2015 Ibis Tatuapé
Sleep Inn Jacarei 2016 Sleep Inn Jacarei
Cidade Matarazzo 2016 Cidade Matarazzo
Hotel Premium SBC 2016 Intercity Premium São Bernardo do Campo
Edifício Hotel Itu Terras de São José 2016 Novotel Itu
Golden Tulip Campos Hotel 2016 Golden Tulip Campos dos Goytacazes
Condomínio Edifício HE Itatiba 2016 Ibis Budget Itatiba
Condomínio Hotel Florêncio de Abreu 2017 B&B Hotel Florêncio de Abreu
Share Apartamentos Inteligentes 2017 Share Apartamentos Inteligentes
EDIFÍCIO HOTEL EKO ARUJÁ 2017 Ibis Arujá
SAO International Square 2017 Comfort e Quality São Caetano do Sul
Comfort Hotel & Convention Americana 2017 Comfort Americana
Edifício Hotel Beira Mar 2017 Ibis Budget Piedade
Condomínio VN Faria Lima 2018 VN Faria Lima
Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves 2019 Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves
Processos dispensados na CVM
8
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados , publicado pelo SECOVI-SP em 2012.
Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;
Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;
Levantamento de hotéis concorrentes;
Entrevistas com representantes do município e /ou Estado, do trade turístico e hoteleiro;
Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio,
serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);
Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;
Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.
O projeto segue a seguinte processo de aprovação:
9
ATUAÇÃO
Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário
Diagnósticos Mercadológicos e Estudos de Reposicionamento para Empreendimentos imobiliários.
Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico – Segunda Residência e Multipropriedades
Moradia Estudantil e Sênior Living
Comunidades Planejadas
Gestão Patrimonial
A Caio Calfat Real Estate Consulting
A Caio Calfat Real Estate Consulting atua no setor imobiliário desde 1996, na área de consultoria para o planejamento e desenvolvimento do setor
imobiliário por meio de pesquisas de mercado e estudos de viabilidade financeira, bem como apoio a investidores e desenvolvedores na definição e
conceituação de empreendimentos.
10
Nota de Apoio
Contrato de Investimento Coletivo – CIC HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP
Rede Accor Hotels
Bandeira Ibis
Categoria Econômico
UHs 335
Eventos 100 pessoas
Previsão de Inauguração 2022
Projeto em estudo
11
Nota de Apoio
Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade
mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento
Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS, em São Paulo – SP.
O objeto de estudo conta com 335 UHs e terá a bandeira Ibis, sendo
administrado pela Accor Hotels.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do
Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários
Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &
Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das
projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada
conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging
Industry. MA.
São Paulo – SP
12
Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
Nota de Apoio
O projeto foi concebido como um hotel econômico e contará com a bandeira Ibis, administrado
pela Accor Hotels.
A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de
hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser
gerenciados, franqueados ou próprios.
Atua no mercado nacional com 322 hotéis, sendo 123 deles no Estado de São Paulo, 48 na capital.
A bandeira Ibis é a principal marca da família Ibis. A marca, de categoria econômica, está presente
na América, Europa, Oceania e Ásia. Na cidade de São Paulo, a bandeira está presente em 12 hotéis.
O hotel em estudo terá 335 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação
exigido pela Lei de Incorporação 4.591/64.
13
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
14
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
15
São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis)
O município de São Paulo é a capital do Estado homônimo. Sede das
principais indústrias e empresas do Brasil, é considerada a principal
cidade do país.
O zoneamento da cidade é composto por 5 partes, denominadas:
Centro, Zona Norte, Zona Sul, Zona Leste e Zona Oeste.
Ocupa área territorial de 1.521,110 km² e tem população estimada em
2018 de 12.176.866 habitantes.
Pertencente a Região Metropolitana de São Paulo, e na RMSP faz
fronteira com Barueri, Caieiras, Cajamar, Diadema, Embu, Embu-Guaçu,
Ferraz de Vasconcelos, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba,
Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André,
São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra.
Além desses, faz fronteira com Itanhaém e São Vicente.
Zona Sul
Centro
Zona Norte
Zona Leste
Zona Oeste
16
São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Emplasa
17
São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
▪ São Paulo, que é o principal PIB do
Brasil, representa aproximadamente
11% do PIB total do país.
▪ Conforme quadro ao lado, a
disparidade com a segunda cidade é
grande, tendo São Paulo mais que o
dobro do PIB do Rio de Janeiro.
▪ É também a cidade mais populosa
do país, com mais de 12 milhões de
habitantes.
N° Cidade PIB 2016 (R$) % Área em Km² População em
2016 População
Estimada 2018
1 São Paulo 687.035.890 10,96% 1.521,11 12.038.175 12.176.866
2 Rio de Janeiro 329.431.360 5,26% 1.200,18 6.498.837 6.688.927
3 Brasília 235.497.107 3,76% 5.780,00 2.977.216 2.974.703
4 Belo Horizonte 88.277.463 1,41% 331,401 2.513.451 2.501.576
5 Curitiba 83.788.904 1,34% 435,036 1.893.997 1.917.185
6 Osasco 74.402.691 1,19% 11.401,09 696.382 696.850
7 Porto Alegre 73.425.264 1,17% 496,682 1.481.019 1.479.101
8 Manaus 70.296.364 1,12% 64,954 2.094.391 2.145.444
9 Salvador 61.102.373 0,97% 4.026,70 2.938.092 2.857.329
10 Fortaleza 60.141.145 0,96% 794,571 2.609.716 2.643.247
11 Campinas 58.523.733 0,93% 314,93 1.173.370 1.194.094
12 Guarulhos 53.974.919 0,86% 692,819 1.337.087 1.365.899
13 Recife 49.544.088 0,79% 318,675 1.625.583 1.637.834
14 Barueri 47.088.302 0,75% 218,435 264.935 271.306
15 Goiânia 46.659.223 0,74% 409,532 1.448.639 1.495.705
16 Outros 4.248.016.176 67,78% 8.487.760,94 164.490.542 166.448.834
Total 6.267.205.000 100% 8.515.767,049 206.081.432 208.494.900
Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis)
18
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
O Mapa do Turismo Brasileiro é um instrumento
que destaca as cidades que utilizam o turismo como
estratégia de desenvolvimento, e que deverão ser
trabalhadas prioritariamente pelo Ministério do
Turismo.
A categoria A representa os municípios com maior
fluxo turístico e maior número de empregos e
estabelecimentos no setor de hospedagem,
enquanto a categoria E representa os municípios
que não possuem fluxo turístico expressivo e nem
empregos e estabelecimentos formais no setor de
hospedagem.
São Paulo é considerado um município de
categoria A.
Fonte: Mapa do Turismo Brasileiro – Ministério do Turismo
São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)
19
São Paulo – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)
Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis)
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços,
seguido dos setores de Impostos, Indústria e Agropecuária.
O PIB da cidade, trazido ao valor presente, teve evolução constante até 2014, quando por
conta da crise econômica do Brasil sofreu retração em 2015 e 2016. No período entre 2010
e 2016 o aumento nominal foi de 2,06%, enquanto o crescimento médio foi de 0,34%.
Observa-se também que as taxas de crescimento médio no número de empresas e de
pessoal ocupado estão negativas, também reflexo da crise.
PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M
2010 R$ 673.160.219,42 2011 584.225 2011 5.889.412 2000 0,733
2016 R$ 687.035.889,61 2016 569.870 2016 5.634.681 2010 0,805
TCM* 0,34% TCM* -0,50% TCM* -0,91% TCM* 0,94%
*TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2017 (1%) e 2018 (1,1%), segundo dados do colhidos no IBGE e no Banco Itaú, tem TCM de 0,26%.
17,05%
9,21%
73,73%
0,01%
Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2016)
Impostos
Indústria
Serviços
Agropecuária
R$ 650.000.000,00
R$ 665.000.000,00
R$ 680.000.000,00
R$ 695.000.000,00
R$ 710.000.000,00
R$ 725.000.000,00
R$ 740.000.000,00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolução do PIB de São Paulo (R$)
2013 2014 2015 2016 2017 2018
35.962.000
39.539.992 38.983.779
36.606.363 37.765.898
42.230.432
Movimentação de Passageiros – GRU Airport
2013 2014 2015 2016 2017 2018
17.119.530 18.134.768 19.279.644 20.816.957 21.858.816 21.961.782
Movimentação de Passageiros - Congonhas
Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport
Localizado a 33,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 1
hora e 20 minutos de automóvel), Guarulhos é o aeroporto mais
movimentado do país, 1º da cidade de São Paulo.
Em 2018 registrou movimento de 42.230.432 passageiros, um
aumento de 11,8% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio
anual entre 2013 e 2018: 3,27%
Aeroporto de São Paulo – Congonhas
Localizado a 11,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 30
minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é um dos 5 mais
movimentados do país, 2º da cidade de São Paulo.
Em 2018 registrou movimento de 21.961.782 passageiros, um
aumento de 0,5% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio
anual entre 2013 e 2018: 5,11%
5,9% 6,3% 5,0% 0,5%
20
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Infraero e GRU Airport – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
São Paulo – Aeroportos
8,0% 9,9% -1,4% 3,2% 11,8% -6,1%
Maior PIB do Brasil, São Paulo é atualmente a sexta maior cidade do planeta e única megalópole brasileira, com mais de 20 milhões de
habitantes.
Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro
hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.
São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, de
todas as partes do mundo, e pela agitada vida noturna, considerada uma das melhores do país.
Outro atrativo turístico do município é a gastronomia, baseada na diversidade de culturas que auxiliaram no desenvolvimento da
cidade.
Dessa forma entende-se porque a cidade recebe mais de 15 milhões de visitantes por ano (foram 15,44 milhões de turistas em 2017),
sendo os principais motivos, de acordo com o Ministério do Turismo:
1. Lazer (51,3%);
2. Negócios, Eventos e Convenções (20,2%);
3. Visita a parentes e amigos (25,2%);
4. Outros (3,3%).
21
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
São Paulo – Turismo
Fonte: Portal Visite São Paulo, SP Turis, Ministério do Turismo
22
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
São Paulo – Turismo
Fonte: Google Imagens
Vista panorâmica noturna da cidade de São Paulo, com destaque para o Espigão da Paulista
Parque do Ibirapuera Ponte Estaiada Catedral da Sé
23
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
São Paulo – Turismo
Fonte: Google Imagens
Parque da Independência / Museu do Ipiranga Mercado Municipal Museu de Arte de São Paulo - MASP
Vista panorâmica do centro de São Paulo, visto do Edifício Itália
24
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
São Paulo – Eventos
Fonte: ICCA, SPCVB
De acordo com o Ranking ICCA (International Congress and Convention
Association) 2017, São Paulo teve 55 eventos internacionais, mantendo o 1º lugar
no Brasil, e tornando-se 5º lugar na América Latina e 43º mundial.
A infraestrutura do município é o principal contribuinte para esse status, uma
vez que é possível atender a todos os tipos de eventos.
De acordo com o SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau), São Paulo
conta com cerca de 1.027.869 m² em espaços para a realização de eventos –
números apenas dos associados ao SPCVB.
Em 2018, de acordo com a mesma Entidade, o número de eventos na Capital foi
de 2.008, e contou com a participação de 27.026.931 participantes.
A região da cidade que mais recebeu eventos foi a região Paulista & Jardins, com
520 eventos, seguida das regiões Centro e Zona Norte, Berrini, Ibirapuera &
Moema, e, Faria Lima & Itaim.
Já referente ao número de participantes, a ordem foi Centro & Zona Norte,
seguida de Paulista & Jardins, Ibirapuera & Moema, Berrini, e, Faria Lima & Itaim.
25
Região de Pinheiros
Pinheiros é um bairro tradicional, famoso principalmente
pela grande oferta de opções de lazer, entretenimento e
gastronomia, com restaurantes de todos os tipos, além dos
barzinhos e casas noturnas.
Além da gastronomia, destacam-se o comércio e as lojas de
decoração e design presentes principalmente na Alameda
Gabriel Monteiro da Silva.
Outro aspecto importante sobre Pinheiros é a proximidade
com a Vila Madalena, região com grande concentração de
cafés, restaurantes, botecos, lojas e ateliês, sempre com
grande movimentação de pessoas tanto de dia quanto à noite.
Alguns conhecidos atrativos da região são: Feira de
Artesanato da Praça Benedito Calixto, Praça do Pôr do Sol,
Parque Villa Lobos e Clube Pinheiros.
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Clube Pinheiros
Feira de Artesanato da Praça Benedito Calixto
Parque Villa Lobos
Praça Pôr do Sol
Fonte: Google Imagens
A cidade de São Paulo é a principal cidade do Brasil, e sexta maior cidade do mundo.
Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais
completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.
São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de
pessoa, e pela agitada vida noturna.
Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador
uma boa estrutura de empregos e lazer.
A região de Pinheiros é um importante eixo comercial de São Paulo e possui localização estratégica, já que está entre
importantes geradores de demanda da cidade.
Além disso, há facilidade de acesso à região, e dela para outras importantes áreas da cidade de São Paulo, tanto com
transporte privado quanto público.
Considerações
26
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
27
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
28
Cesta Competitiva
Para a definição da Cesta Competitiva do hotel em estudo, selecionamos empreendimentos hoteleiros das categorias midscale,
econômico e supereconômico de Pinheiros e de outros bairros que exercem influência direta na hotelaria da região em análise. São esses
Barra Funda, Higienópolis, Perdizes e Santana.
Essa pesquisa identificou 20 empreendimentos hoteleiros, que juntos disponibilizam ao mercado 3.315 unidades habitacionais.
No entanto, os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por
exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado, e comparado ao produto em estudo para entender se ele competem
inteiramente ou não.
Foram então criados índices de competitividade, onde:
1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as uhs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo; e,
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer uhs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.
Após a aplicação dos filtros, chegamos a um grupo competitivo final composto por 16 hotéis que disponibilizam 1.937 uhs ao mercado.
Esse grupo competitivo possui taxa de ocupação de 65,64%, e diária média sem café de R$295,79.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
29
Cesta Competitiva
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Tabela de Oferta Geral Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp.
1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 Midscale 100% 96 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 Midscale 100% 202 3 2003 Quality Faria Lima 133 Midscale 100% 133 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 Econômico 100% 180 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 Econômico 100% 53 6 2004 L'opera Hotel 60 Econômico 100% 60 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 Midscale 100% 320 8 N/I Paulista Center Hotel 47 Supereconômico 100% 47 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 Midscale 100% 150
10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 Econômico 100% 236 11 1998 Plaza Inn American Loft 180 Midscale 50% 90 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 189 Midscale 50% 95 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 196 Midscale 25% 49 14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 252 Midscale 50% 126 15 1998 Transamérica Executive Perdizes 144 Midscale 50% 72 16 1998 Travel Inn Conde Luciano 56 Econômico 50% 28 17 1999 Ibis São Paulo Expo Hotel 286 Econômico 0% 0 18 2016 Ibis Styles Barra Funda 308 Econômico 0% 0 19 2014 Ibis Styles SP Anhembi 187 Econômico 0% 0 20 2015 BÊ Hotel 40 Midscale 0% 0
3.315 1.937
IC = Índice de Competitividade
30
Cesta Competitiva
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Item Hotel 1 Golden Tower São Paulo Hotel 2 Mercure São Paulo Pinheiros 3 Quality Faria Lima 4 Ibis Styles Faria Lima 5 Transamérica Classic Opera 6 L'opera Hotel 7 Hotel WZ Jardins 8 Paulista Center Hotel 9 Comfort Suites Oscar Freire
10 Ibis São Paulo Paulista 11 Plaza Inn American Loft
12 Higienópolis Hotel & Suítes 13 Hotel Panamby São Paulo 14 Tryp São Paulo Higienópolis
15 Transamérica Executive Perdizes 16 Travel Inn Conde Luciano
Terreno em estudo
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem café)
Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base
Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média 1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 307,20 396,90 341,57 341,10 281,64 316,33 295,53 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 425,04 425,04 412,29 425,04 340,03 383,67 383,67 3 2003 Quality Faria Lima 133 334,13 399,30 303,00 390,30 293,37 327,14 306,34 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 362,47 362,47 366,71 362,47 289,97 329,20 329,20 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 390,00 364,50 333,29 344,40 301,80 331,80 313,60 6 2004 L'opera Hotel 60 259,47 259,47 271,86 259,47 207,57 236,90 218,70 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 402,87 349,65 386,00 428,40 301,01 349,39 328,59 8 N/I Paulista Center Hotel 47 180,20 180,20 196,00 209,70 144,16 169,42 153,82 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 347,43 354,75 290,86 359,40 280,87 311,40 290,60
10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 316,95 316,95 326,00 316,95 253,56 288,57 288,57 11 1998 Plaza Inn American Loft 90 304,00 304,71 310,86 320,00 243,49 278,90 258,10 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 95 243,43 266,70 244,00 209,44 204,05 223,70 202,90 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 49 352,00 363,75 352,43 317,14 286,30 318,32 297,52 14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 126 278,40 388,95 317,71 316,20 266,94 298,07 298,07 15 1998 Transamérica Executive Perdizes 72 303,75 243,00 304,00 303,75 218,70 255,99 235,19 16 1998 Travel Inn Conde Luciano 28 211,19 222,60 222,86 222,30 173,52 198,17 179,97
1.937 309,74 297,35
31
Cesta Competitiva – Diária Média
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
32
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Demanda
A demanda de São Paulo pode ser dividia em 2: negócio e eventos e cultura e lazer.
De acordo com o Observatório de Turismo e Eventos da Cidade de São Paulo, o perfil geral do visitante indica que o turista da cidade é, em
sua maioria, do sexo masculino, com faixa etária de 30 à 39 anos, com ensino superior completo e assalariado.
De acordo com a pesquisa, cerca de 40% do público de cultura e lazer tem como principal atividade na cidade, visitas à Avenida Paulista.
O quadro abaixo, identifica a diferença entre o público geral e o segmentado nos aspectos permanência, gasto médio, com quem viaja e
onde se hospeda.
Fonte: Observatório de Turismo e Eventos da Cidade de São Paulo
Público Geral Corporativo e
Eventos Cultura e Lazer
Permanência (dias) 2,5 2 20,5
Gasto médio R$ 265,00 R$ 935,00 R$ 645,00
Com quem viaja? Sozinho Sozinho Família
Onde se hospeda? Hotel Hotel Casa de parentes
e amigos
33
Oferta Futura
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.
Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final
2018 1937 1937
2019 1937 1937
2020 1937 1937
2021 1937 282 194 2025
2022 2025 2025
2023 2025 2025
2024 2025 2025
2025 2025 2025
2026 2025 2025
2027 2025 2025
2028 2025 2025
Foi identificada a intenção de novos investimentos na
região analisada. Tratam-se dos empreendimentos
hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.
Entradas: 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs
competitivas) 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas) Saídas: 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.
34
Considerações Gerais
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
A região analisada conta com um parque hoteleiro maduro e bem posicionado, com predominância de grandes redes
hoteleiras. Existe grande competitividade em termos de demanda e diárias.
A sazonalidade local acompanha o ritmo dos destinos de negócios, tendo como baixa temporada os períodos de férias
escolares.
Os hotéis contam com boa infraestrutura de apoio ao hóspede, facilidade de deslocamento e uma grande diversidade
de cultura, entretenimento e lazer no entorno.
A pesquisa indica que Pinheiros tem na localização e facilidade de deslocamento um importante trunfo,
principalmente para empreendimentos hoteleiros.
A região consegue captar demanda tanto corporativa quanto de eventos e lazer.
35
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
36
Macrolocalização
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
▪ O hotel em estudo está localizado no bairro Pinheiros,
região que além de ser uma área residencial, é um
importante polo de negócios do município de São Paulo.
▪ Geograficamente, se caracteriza pela facilidade de
acesso e proximidade com outras importantes regiões e
vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Faria Lima,
Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas, além da
Marginal Pinheiros.
▪ Um dos principais pontos positivos da região é a
proximidade junto aos centros empresariais da Av. Faria
Lima e Av. Paulista.
▪ A região também oferece diversidade de serviços e
comércio de todos os tipos, principalmente voltados ao
lazer, entretenimento e gastronomia.
Terreno em Estudo
Av. Rebouças Av. Paulista
Av. Brig. Faria Lima
Marginal Pinheiros
Av. das Nações Unidas
Av. Eusébio Matoso
Av. Prof. Francisco Morato
Parque Ibirapuera
37
Microlocalização
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
▪ O terreno está localizado na esquina da Rua dos
Pinheiros com a Rua Cap. Antônio Rosa, sendo a primeira
a mais conhecida. Ambas são vias asfaltadas, de mão
única e com bom fluxo de veículos durante todo o dia.
▪ No período noturno são bem iluminadas e também
contam com a presença de veículos por conta dos
edifícios comerciais do entorno e dos bares ao redor.
▪ O entorno imediato conta com diversas opções de
restaurantes e bares, além de comércio de bairro de
variados tipos.
▪ Atrás do terreno em estudo há uma unidade de
coworking, o Spaces.
▪ A região é cercada por prédios e empreendimentos
comerciais, o que aumenta o fluxo de pessoas na área.
Avenida Rebouças
Terreno em Estudo
Spaces
Rua dos Pinheiros
Metrô Fradique Coutinho
Rua Capitão Antônio Rosa
38
Microlocalização
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
▪ O vetor urbano mais próximo do terreno é a Avenida
Rebouças, que realiza a conexão entre várias regiões da
cidade e que faz parte do eixo Sudoeste – Centro (se
inicia como extensão da Rodovia Regis Bittencourt (BR-
116) e Rodoanel Mario Covas, seguindo com Francisco
Morato, Eusébio Matoso, Rebouças e Consolação). A
Rebouças corta a Faria Lima, a Avenida Brasil, a Dr.
Arnaldo e alcança a Paulista, conectando em 4 km dois
dos mais importantes polos corporativos da cidade, além
de atravessar pelos renomados distritos de Pinheiros,
Jardim Paulistano, Jardim América e Cerqueira Cesar.
▪ Há uma estação de metrô (Fradique Coutinho – Linha
Amarela) há poucos metros do terreno.
Avenida Rebouças
Avenida Rebouças
Metrô Fradique Coutinho
Rua dos Pinheiros
Terreno em Estudo
Rua Capitão Antônio Rosa
39
Pontos de Interesse
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
O quadro abaixo ilustra os principais pontos de interesse e as distâncias a partir do hotel em estudo (mapa na próxima página). Obs.: Trajetos estimados de automóvel via Google Maps; consulta às 11h horas do dia 01/03/2019.
Item Ponto de Interesse Distância (Tempo) 1 Praça Benedito Calixto 1,4 Km (8 min)
2 MIS (Museu da Imagem e do Som de Sâo
Paulo) 1,5 Km (7 min)
3 Vila Madalena 2,2 Km (11 min) 4 Shopping Iguatemi 2,3 Km (10 min) 5 Shopping Eldorado 2,3 Km (9 min) 6 Hospital das Clínicas 2,5 Km (13 min) 7 Praça Por do Sol 2,8 Km (12 min) 8 Parque do Ibirapuera 3,4 Km (15 min) 9 MASP (Museu de Artes de São Paulo) 3,8 Km (19 min)
10 USP – Universidade de São Paulo 3,9 Km (12 min) 11 Museu do Futebol 4,3 Km (15 min) 12 Allianz Parque – Arena Multiuso 5,2 Km (19 min) 13 Parque Villa-Lobos 5,5 Km (21 min) 14 Espaço das Américas 6,0 Km (22 min) 15 Aeroporto de Congonhas 9,0 Km (34 min) 16 Aeroporto Internacional de Guarulhos 34,9 Km (1 h 1 min)
Terreno em estudo
40 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Localização do Hotel
41 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Localização do Hotel
O hotel em estudo está localizado em uma região estratégica da cidade de São Paulo, a poucos metros da Avenida
Rebouças, em um dos principais bairros do município.
Em termos de macrolocalização, o terreno permite deslocamento à diferentes pontos de interesse de São Paulo em uma
média de aproximadamente 15 minutos.
O local está próximo à importantes vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Rebouças, Eusébio Matoso e
Nações Unidas, além da Marginal Pinheiros.
Está situado entre diversos geradores de demanda como os centros empresariais das Avenidas Faria Lima e Paulista.
A região oferece opções de acesso por uma grande avenida como a Avenida Rebouças além de transporte público por meio
da linha 4 Amarela do metrô e linhas de ônibus que circulam na região.
O entorno imediato possui diversas opções de comércio e serviços. É uma área conhecida pela oferta abundante de
diferentes tipos de restaurantes e bares.
Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. 42
Considerações sobre o Terreno
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
43
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
44
4. Análise do posicionamento competitivo
O Hotel x Mercado: Posicionamento
O hotel em estudo está direcionado para atender principalmente o mercado de negócios e eventos, mas não se deve menosprezar o
mercado de lazer, principalmente devido à localização do hotel.
Ele deve possuir instalações modernas e condizentes com os padrões atuais da hotelaria. Sugere-se que seja administrado por uma
rede hoteleira de reconhecimento nacional e internacional, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já
conhecidos dessa rede hoteleira.
Sugere-se que seja um hotel de categoria econômica, com alguma oferta de serviços. O público que consome este produto busca um
lugar seguro, onde eles possam ter acesso a uma boa cama, um bom chuveiro e uma boa internet, além de algumas opções de
entretenimento ao redor.
O hotel deverá possuir um bom restaurante, que possa atender tanto ao público do café da manhã quanto jantar e possíveis
passantes. Ressaltando que ele está em uma região com grande diversidade de restaurantes, ele deverá estar voltado para a rua.
Indica-se também que o produto tenha um espaço para eventos entre 100 m² e 150 m² para a realização de reuniões.
Em termos de serviços e diária média, deverá se posicionar como um hotel de categoria econômica, com DM inicial de R$280,00 sem
café da manhã. A oportunidade de mercado está no fato da proximidade com importantes geradores de demanda e a facilidade de
acesso às demais áreas da cidade, além da presença de serviços e entretenimento no entorno.
45
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
46
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta
Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foi utilizada a taxa de crescimento da demanda hoteleira da cidade de São Paulo.
No ano de 2012, a oferta da região era composta por 2.584 UHs e a taxa de ocupação era de 69,29%, resultando em um número de 1.705 Uhs vendidas.
No ano de 2018, a oferta da região era composta por 3.315 UHs e a taxa de ocupação era de 68,15%, resultando em um número de 2.259 Uhs vendidas.
A taxa de crescimento da demanda, dessa forma, foi de 4,80% ao ano.
A taxa de crescimento do mercado de 4,80% a.a da demanda na cesta competitiva é reflexo do crescimento da oferta, o que também sinaliza que a região era carente de oferta hoteleira. Após a adequação da demanda à nova oferta, essa taxa tende a abaixar naturalmente.
Para simular esse comportamento, a tabela acima impõe cortes na taxa de 4,80% a.a ao longo dos anos para não supervalorizar a demanda na cesta competitiva.
Taxa de Projeção de Demanda
Item Taxa Peso
Demanda Hoteleira 4,80% 10
Taxa de Projeção 4,80% 10
Taxas de Projeção de Demanda
Período Corte Taxa
2019 a 2021 30% 3,36%
2022 a 2024 40% 2,88%
2025 a 2028 50% 2,40%
Demanda Hoteleira
2018
Oferta 3.315 2.259
TO 68,15%
2012
Oferta 2.584 1.705
TO 65,99%
Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
47
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta
A partir das taxas apresentadas, foram ponderadas
a partir de pesos e critérios definidos pela equipe
Caio Calfat, e se obteve a taxa de 4,80% a.a. para a
estimativa de projeção futura da cidade.
As taxas foram reduzidas ao longo do tempo para
que não houvesse superestimação da demanda.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Demanda: Diárias vendidas/dia
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
Projeção Demanda
Ano Demanda
2018 1268
2019 1310
2020 1354
2021 1400
2022 1440
2023 1481
2024 1524
2025 1561
2026 1598
2027 1637
2028 1676
Taxa de Projeção de Demanda
Item Taxa Peso
Demanda Hoteleira 4,80% 10
Taxa de Projeção 4,80% 10
Taxas de Projeção de Demanda
Período Corte Taxa
2019 a 2021 30% 3,36%
2022 a 2024 40% 2,88%
2025 a 2028 50% 2,40%
48 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta
Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final
2018 1937 1937
2019 1937 1937
2020 1937 1937
2021 1937 282 194 2025
2022 2025 2025
2023 2025 2025
2024 2025 2025
2025 2025 2025
2026 2025 2025
2027 2025 2025
2028 2025 2025
Foi identificada a intenção de novos investimentos na
região analisada. Tratam-se dos empreendimentos
hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.
Entradas: 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs
competitivas) 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas) Saídas: 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.
49
O Hotel x Mercado: Desempenho
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2022 2025
335
2360 14,20% 85% 15 1440 189 56,34% 280,00
2023 2025 2360 14,20% 90% 15 1481 204 60,98% 287,00
2024 2025 2360 14,20% 90% 15 1524 210 62,61% 294,18
2025 2025 2360 14,20% 90% 15 1561 214 64,00% 301,53
2026 2025 2360 14,20% 90% 15 1598 219 65,43% 309,07
50
O Hotel x Mercado: Desempenho
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
Legenda:
Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da
demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração negativa para o hotel em
estudo, devido ao valor da tarifa ser mais alto se considerando a localização, em região intermediária entre os eixos hoteleiros e comerciais.
Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. No estudo foi utilizado um pick up de aproximadamente 5%.
Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de março de 2019. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2022) foi baseada na análise da cesta competitiva – pág. 30, os demais anos refletem
processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5°
ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
51
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
52
Valor da Decoração: R$42.900,00 por unidade habitacional Pré-Operacional e Capital de Giro: R$ 6.500 por unidade habitacional Afiliação: R$ 1900 por unidade habitacional
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
Fonte:
Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial.
Tipologia N° de Uhs m² privativo Valor UH
Por Unidade
Valor de Venda da Unidade
Valor de Venda por m² Decoração
Pré-Operacional e Capital de Giro
A vista 335 17,3 487.890,00 42.900,00 6.500,00 537.290,00 31.057
A Prazo 335 17,3 542.100,00 42.900,00 6.500,00 591.500,00 34.191
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1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
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Prazo do contrato com a Accor Hotels: 12 anos. Despesas pré-operacionais: R$ 2.800,00/UH. Afiliação: R$ 1.900,00 por UH Capital de giro inicial: R$ 1.800,00/UH. Basic fee: 1,5% da receita líquida operacional ajustada mensal durante o 1º ano de operação o hotel; e 2% da receita líquida operacional ajustada mensal a partir do 2º ano de operação. Incentive fee: 8% do resultado operacional ajustada mensal livre de tributos, sempre que o GOP ficar abaixo de 99% do orçamento anual e 10% caso o hotel ultrapasse 100% do orçamento anual previsto. Fundo Especial para reposição de ativos:
Custos administrativos:
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
Taxas
1º ano de operação 1% (um por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 2º ano de operação 2% (dois por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 3º ano de operação 3% (três por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 4º ano de operação 4% (quatro por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 5º ano de operação 5% (cinco por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO
Fonte: STX-DI
Serviços de distribuição e canais de reserva: taxa mensal equivalente à 2,5% da receita líquida advinda do sistema TARS e 1,2% da receita líquida de hospedagem do respectivo mês. Ambos livres de tributos.
Taxa de marketing e remuneração pela utilização da marca:
Serviços de assessoramento:
55
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
Fonte: STX-DI
Taxas
Custos administrativos:
Taxa de Marketing será um valor equivalente a 2% (dois por cento) sobre a Receita Líquida de Hospedagem será retido mensalmente para compor o fundo de ações corporativas de marketing da marca IBIS, livres de tributos. Entende-se aqui todas as ações promocionais coletivas, publicidade, participação de eventos, workshops entre
outras ações organizadas pela CONTRATADA. Remuneração pela Utilização da Marca, corresponde a (i) 1,5% (um e meio por cento) da Receita Líquida de
Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, durante seu primeiro ano de operação; e (ii) 2% (dois por cento) da Receita Líquida de Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, a partir do segundo ano de sua operação, a ser
paga à CONTRATADA nos 05 (cinco) dias seguintes ao término do respectivo mês, livres de tributos.
Pelos serviços de assessoramento, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA remuneração de R$1.980,00 (hum mil novecentos e oitenta reais) por unidade habitacional, livres de tributos, data base janeiro/2019, por meio de
depósito em conta bancária a ser indicada pela CONTRATADA, necessariamente titulada por algumas das empresas de seu grupo econômico, em 12 (doze) parcelas mensais, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) dias
após a assinatura do contrato de afiliação a marca.
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1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
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8. Metodologia escolhida
A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme os itens
Análise do Posicionamento Competitivo e Análise da Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média
prevista).
O Fluxo de Caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de
resultados, que serão apresentadas a seguir, e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 0,5% a.a. Para o fluxo de
caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.
O crescimento vegetativo adotado entre o quinto e décimo ano de operação simulam a curva do ciclo de vida do empreendimento,
período em que o ciclo de crescimento cede lugar paulatinamente para a maturidade e as políticas de vendas e controles de custos estão
mais maduras e são utilizadas para defender posicionamento de mercado, aumentar lucratividade e preparar hotel para o ponto de
reciclagem.
Os valores são correntes de abril de 2019, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
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8. Metodologia escolhida
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial
reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita
(departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).
Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de
pagamento (cargos e salários).
As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços
correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.
Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados.
Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.
Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no
momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.
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8. Metodologia escolhida
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no
estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e
gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.
Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Estacionamento e Outras Receitas); foram
consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos
operacionais, lavanderia, entre outros; Impostos diretos sobre receita.
Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção e Água e Energia. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM &
Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)
Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Água e Energia.
Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do
asset manager que tem como base a Receita Bruta Total, e outros gastos e receitas não operacionais.
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1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
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Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Observações:
O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.
Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.
Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (8).
Estimativa de Vendas - Hospedagem
2022 2023 2024 2025 2026
Disponibilidade 122.275 122.275 122.275 122.275 122.275
Taxa de Ocupação 56,34% 60,98% 62,61% 64,00% 65,43%
Diárias Vendidas 68.896 74.560 76.550 78.256 80.003
Diária Média 280,00 287,00 294,18 301,53 309,07
Receita 19.290.797 21.398.855 22.519.189 23.596.567 24.726.396
Número de Hóspedes 96.454 104.385 107.170 109.559 112.004
RevPar 157,77 175,01 184,17 192,98 202,22
Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar)
2022 2023 2024 2025 2026
Receita Total 3.703.833 4.168.706 4.362.266 4.543.622 4.731.069
Alimentos (70%) 2.592.683 2.918.094 3.053.586 3.180.536 3.311.748
Bebidas (30%) 1.111.150 1.250.612 1.308.680 1.363.087 1.419.321
Departamentos Menores
2022 2023 2024 2025 2026
Aluguel de Espaço 178.850,00 223.204,80 227.497,20 231.789,60 236.082,00
Lavanderia 192.907,97 213.988,55 225.191,89 235.965,67 247.263,96
Outros 48.226,99 53.497,14 56.297,97 58.991,42 61.815,99
Total de Receitas 419.984,96 490.690,48 508.987,06 526.746,69 545.161,95
62
Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Projeções baseadas no item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Estimativa de Folha de Pagamento
Funcionários 2022 2023 2024 2025 2026
Hospedagem 36 774.600 782.346 793.965 805.584 813.330
Alimentos e Bebidas 11 194.400 218.160 221.400 224.640 226.800
Administração e Segurança 5 195.480 219.372 222.630 225.888 228.060
Marketing e Vendas 2 81.000 90.900 92.250 93.600 94.500
Manutenção 4 96.120 107.868 109.470 111.072 112.140
Subtotal 58 1.341.600 1.418.646 1.439.715 1.460.784 1.474.830
+ Encargos e Benefícios 100% 1.341.600 1.418.646 1.439.715 1.460.784 1.474.830
Total de Folha de Pagamento 2.683.200 2.837.292 2.879.430 2.921.568 2.949.660
Salário Médio Ano 1 1.928
63
DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.
Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado
Projeções baseadas no item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
2022 2023 2024 2025 2026 Receita Bruta 23.710.265 26.427.222 27.766.509 29.050.099 30.392.885 Receita Líquida 21.645.328 24.125.385 25.348.121 26.520.022 27.745.975 Habitações Receita Bruta 19.290.797 100% 21.398.855 100% 22.519.189 100% 23.596.567 100% 24.726.396 100% Receita Líquida 17.622.143 91,4% 19.547.854 91,4% 20.571.279 91,4% 21.555.464 91,4% 22.587.563 91,4% Gastos Gerais 2.513.720 13,0% 2.765.216 12,9% 2.903.040 12,9% 3.038.084 12,9% 3.179.667 12,9% Folha de Pagamento 1.549.200 8,0% 1.564.692 7,3% 1.587.930 7,1% 1.611.168 6,8% 1.626.660 6,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento 13.559.223 70,3% 15.217.945 71,1% 16.080.309 71,4% 16.906.213 71,6% 17.781.235 71,9% Alimentos e Bebidas Receita Bruta 3.999.483 100% 4.537.677 100% 4.738.332 100% 4.926.785 100% 5.121.327 100% Receita Líquida 3.639.529 91,0% 4.129.286 91,0% 4.311.883 91,0% 4.483.374 91,0% 4.660.407 91,0% Custos de A&B 1.079.860 27,0% 1.225.173 27,0% 1.279.350 27,0% 1.330.232 27,0% 1.382.758 27,0% Gastos Gerais 187.979 4,7% 205.943 4,5% 213.951 4,5% 221.933 4,5% 230.290 4,5% Folha de Pagamento 388.800 9,7% 436.320 9,6% 442.800 9,3% 449.280 9,1% 453.600 8,9% Lucro ou Prejuízo do Departamento 1.982.890 49,6% 2.261.850 49,8% 2.375.782 50,1% 2.481.929 50,4% 2.593.759 50,6% Departamentos Menores Receita Bruta 419.985 100% 490.690 100% 508.987 100% 526.747 100% 545.162 100% Receita Líquida 383.656 91,4% 448.246 91,4% 464.960 91,4% 481.183 91,4% 498.005 91,4% Gastos Gerais 25.183 6,0% 29.155 5,9% 30.201 5,9% 31.208 5,9% 32.242 5,9% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento 358.474 85,4% 419.091 85,4% 434.759 85,4% 449.975 85,4% 465.764 85,4% L/P dos Centros de Receita 15.900.587 67,1% 17.898.886 67,7% 18.890.850 68,0% 19.838.117 68,3% 20.840.758 68,6%
64
DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Projeções baseadas no item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).
Administração e Geral 2022 2023 2024 2025 2026
Gastos Gerais 1.493.585 6,3% 1.594.104 6,0% 1.647.492 5,9% 1.695.392 5,8% 1.741.423 5,7%
Folha de Pagamento 390.960 1,6% 438.744 1,7% 445.260 1,6% 451.776 1,6% 456.120 1,5%
Resultado 1.884.545 7,9% 2.032.848 7,7% 2.092.752 7,5% 2.147.168 7,4% 2.197.543 7,2%
Marketing e Sales
Gastos Gerais 426.297 1,8% 473.133 1,8% 497.816 1,8% 521.543 1,8% 546.418 1,8%
Folha de Pagamento 162.000 0,7% 181.800 0,7% 184.500 0,7% 187.200 0,6% 189.000 0,6%
Resultado 588.297 2,5% 654.933 2,5% 682.316 2,5% 708.743 2,4% 735.418 2,4%
Manutenção e Conservação
Gastos Gerais 592.757 2,5% 631.525 2,4% 652.220 2,3% 670.705 2,3% 688.360 2,3%
Folha de Pagamento 192.240 0,8% 215.736 0,8% 218.940 0,8% 222.144 0,8% 224.280 0,7%
Resultado 784.997 3,3% 847.261 3,2% 871.160 3,1% 892.849 3,1% 912.640 3,0%
Gastos com Água e Energia
Total de Utilidades UHs 948.411 4% 1.057.089 4% 1.110.660 4% 1.162.004 4% 1.215.715 4%
Total de Utilidades Áreas Comuns 948.411 4% 967.379 4% 1.001.237 4% 1.046.293 4% 1.098.607 4%
Resultado 1.896.821 8,0% 2.024.468 7,7% 2.111.897 7,6% 2.208.297 7,6% 2.314.323 7,6%
Resultado Antes Fees Gerenciamento 10.745.927 45,3% 12.339.377 46,7% 13.132.725 47,3% 13.881.061 47,8% 14.680.834 48,3%
65
DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Projeções baseadas no item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).
Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.
Royalties 647.913 2,7% 938.975 3,6% 987.267 3,6% 1.033.623 3,6% 1.082.171 3,6%
Basic Fee 357.148 1,5% 518.696 2,0% 544.985 2,0% 570.180 2,0% 596.538 2,0%
Uso da marca 290.765 1% 420.279 2% 442.283 2% 463.442 2% 485.633 2%
Lucro Operacional Bruto - GOP 10.098.014 42,6% 11.400.402 43,1% 12.145.458 43,7% 12.847.438 44,2% 13.598.663 44,7%
Gastos de Capital 2022 2023 2024 2025 2026
Seguros 23.710 0,1% 24.184 0,1% 24.540 0,1% 24.777 0,1% 24.896 0,1%
Taxas da Propriedade 418.750 1,8% 418.750 1,6% 418.750 1,5% 418.750 1,4% 418.750 1,4%
Incentive Fee 1.009.801 4,3% 1.140.040 4,3% 1.214.546 4,4% 1.284.744 4,4% 1.359.866 4,5%
Fundo de Reposição 237.103 1,0% 528.544 2,0% 792.817 2,9% 1.057.089 3,6% 1.321.361 4,3%
Resultado 1.689.364 7,1% 2.111.519 8,0% 2.450.653 8,8% 2.785.360 9,6% 3.124.873 10,3%
L/P Antes do IR e Depreciação 8.408.650 35% 9.288.883 35% 9.694.806 35% 10.062.078 35% 10.473.790 34%
66
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
67 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Cenários de Rentabilidade – Pagamento à Vista
Observações: Na análise do imobiliário, CapRate
aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.
Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;
FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto
A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.
Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento A VISTA (INTEGRAL)
Tipo do Apto - m² 17,30
Investimento 25.895,95
Rentab./CapRate -537.290
2019 (construção) -537.290
2020 (construção) 0
2021 (construção) 0
2022 25.100 4,7%
2023 27.728 5,2%
2024 28.940 5,4%
2025 30.036 5,6%
2026 31.265 5,8%
2027 31.421 5,8%
2028 31.578 5,9%
2029 31.736 5,9%
2030 31.895 5,9%
2031 32.055 6,0%
Capitalização do FC c/ CapRate 589.393
Rentabilidade média 2022 - 2031 5,62%
Rentabilidade média 2025 - 2031 5,85%
TIR com CapRate 5,01%
VPL -20.823
68
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Cenários de Rentabilidade – Pagamento Parcelado
Observações: Na análise do imobiliário, CapRate
aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.
Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;
FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto
A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.
Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento PARCELADO
Tipo do Apto - m² 17,30
Investimento 34.190,75
Rentab./CapRate -591.500
2019 (construção) -197.167
2020 (construção) -197.167
2021 (construção) -197.167
2022 25.100 4,2%
2023 27.728 4,7%
2024 28.940 4,9%
2025 30.036 5,1%
2026 31.265 5,3%
2027 31.421 5,3%
2028 31.578 5,3%
2029 31.736 5,4%
2030 31.895 5,4%
2031 32.055 5,4%
Capitalização do FC c/ CapRate 589.393
Rentabilidade média 2022 - 2031 5,10%
Rentabilidade média 2025 - 2031 5,31%
TIR com CapRate 4,46%
VPL -43.798
69
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
70
Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
11. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento)
Cálculo do CapRate de Mercado Cálculo de CapRate Mínimo
CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em
análise): 4,63%
Composição do CapRate Atratividade
Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,8 (2031) Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos
+ Spread Utilizado: 0,83%
33,3% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado
pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. – Ver Anexos CapRate Mínimo: 4,63% < CapRate de Mercado: 5,44%
Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,44% (ano), a média
apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR.
A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas
Fonte: Banco Santander, Só Flats e Viva Real – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel
Unidade Valor
Anunciado Distribuição Divulgada
Rentabilidade Nominal Mês
Rentabilidade Nominal Ano
Tryp Jesuino Arruda 310.000 1.490,00 0,48% 5,92%
Intercity Nações Unidas 355.000 1.754,00 0,49% 6,09%
Tryp SP Berrini 345.000 1.407,25 0,41% 5,01%
Nobile Downtown 190.000 800,00 0,42% 5,17%
Mercure SP Vila Olimpia 270.000 1.100,00 0,41% 5,00%
Média 0,44% 5,44%
71
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
72
Detalhe da Área do Porto Maravilha
12. Anexo - Glossário
Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o
número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.
Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma
comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.
Área Privativa
Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a
unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que
contorna externamente as paredes das dependências.
Área Útil
Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,
restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,
devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.
B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.
B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.
Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).
Normalmente esta taxa é de 5%.
Budget
Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns
resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do
hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.
73
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de
aluguel.
Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.
Departamentos menores
Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e
banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura
Departamentos Menores.
Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,
treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.
Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos
vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.
Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis
conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.
Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado
concorrente definido.
Faturamento
Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-
se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a
hospedagem.
12. Anexo - Glossário
74
Detalhe da Área do Porto Maravilha
FF&E
Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas
e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de
malas.
Flat
Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou
mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.
Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua
marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.
Fundo de Reposição de Ativos (FRA)
Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%
Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à
propriedade (hotel), ex: IPTU.
Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro
de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.
Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta
Referencial
Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.
Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem
sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.
12. Anexo - Glossário
75
Gross Operational Profit (GOP)
É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.
HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado
nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.
Hotel Asset Manager
Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar
e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.
IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.
Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.
Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.
Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.
Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.
12. Anexo - Glossário
76
Operadora Hoteleira
Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)
como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de
beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.
Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.
Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se
maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.
Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente
deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.
PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa
determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).
Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.
Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem
parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.
12. Anexo - Glossário
77
Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.
Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a
receita gerada pela venda de café-da-manhã.
Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.
Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se
encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.
Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da
operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.
Reposicionamento de Mercado
Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.
Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,
ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.
Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos
relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.
12. Anexo - Glossário
78
Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um
investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.
Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em
um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.
UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.
12. Anexo - Glossário
79
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos
de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC 10.
9. Anexo - Glossário
80
12. Anexo – Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo
Fonte: Santander
81
Detalhe da Área do Porto Maravilha
12. Anexo – Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2026, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro (Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2026.
Quadro de Ponto de Equilíbro e Risco Operacional
Dados de Análise Valores Composição
Receita Total 30.392.885 100%
Gastos Variáveis 10.690.855 35,2%
Gastos Fixos 6.547.013 21,5%
Lucro Operacional Bruto Ajustado 13.155.017 43,3%
Receita por Uh Vendida 379,90
Receita no Ponto de Equilíbrio 10.099.599
Vendas no Ponto de Equilíbrio 26.585
Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio 21,7%
Risco Operacional Vendas 33,2%
Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]