Etude 2020

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http://slidepdf.com/reader/full/etude-2020 1/314

Immobilier 2020 : El

ISBN: 978-N° du dépôt lé

ns re e a a , e r ansRue Al J oumayz, Mail Ce Tél: +212 37 57 70 00, Fax:

www.m

ments de prospective

9954-30-538-6gal: 2011 MO 2633

me e e m nagemen e spacetral, Hay Ryad, Rabat, Maroc+212 37 57 72 22/73 73/ 74 44

uae.gov.ma

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Acrobat

« Nous nous sommes don

doté des équipements

développement et à sa pr

de grands projets structura

Aussi, avons-Nous veill

ambitieuses par les se

prometteurs de notre éconl'industrie, l'habitat, l'énergi

Discours de Sa Majesté Le

ocumen

c attaché à ce que le Maroc soit

de base nécessaires à son

ospérité, et à mettre en chantier

nts.

é à l'adoption de stratégies

cteurs fondamentaux les plus

mie, en l'occurrence le tourisme,e et les ressources en eau ».

oi Mohammed VI que Dieu l’Assisteà l'occasion de la Fête du Trône

Tanger : 30 Juillet 2009

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Immobilier d

Le logement est au cœur d

donc de l’Etat, à ce titre S

a a en pr or na ona e

de l’enseignement, de la sant

Ainsi, la sollicitude Royale e

domaine ont permis de réd

- ,

de 840 mille unités, et p

ascendante de ce déficit.

Par ailleurs, les politiques p

connaître de uis l’an 200

indicateurs, le secteur occu

nationale, en termes d’emploi

Aujourd’hui, la clairvoyance

confiance adéquat et a perm

immobilier grâce à la rela

approche de stabilité basée

2020;

2020, éléments prospectifs

par Ahmed Taoufiq HEJIRA

s préoccupations des citoyens marocains et

Majesté le ROI que Dieu l’Assiste a érigé

epu s , au m me re que es c an ers

é et de l’infrastructure de base.

t les différentes politiques publiques dans le

ire le déficit en logements de 30%, sur la

r là, d’infléchir la courbe structurellement

bliques ont permis au secteur immobilier de

une évolution im ortante de tous ses

ant, les premières places dans l’économie

, de valeur ajoutée et des encours de crédits.

Royale a donné au secteur le climat de

is d’amorcer une nouvelle période du marché

ce de l’habitat social, avec une nouvelle

ur une visibilité fiscale pour la période 2010-

7

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ce programme qui a conn

et des acquéreurs a e

logements mis en chantie

logements conventionnés

une vo u on cons an e

Ces politiques, loin d’ê

poursuivre au vu du besoi

et nécessitent d’être entou

de permettre au secteu

adéquates aux différent

considération des conjonc

En 2008, le monde conn

une crise économique imp

cause principale (Subprim

Les économies internationmalgré sa relative résista

indirects ressentis dans

directe du secteur imm

questions majeures se so

1.Comment immunis

dérèglement du mar

sa pérennité en

économique et socia

2.Comment stimuler

régulation et adéqua

C’est pour répondre à ces

l’objectif principal étant

l’efficience du secteur sul’offre et à la demande,

construction, à la qualité,

un engouement de la part des investisseurs

nregistré à aujourd’hui, plus de 105.000

s dans une trentaine de villes. Le nombre de

dépassant les 770 mille, laissent présager

ces c res uran es proc a nes ann es.

tre conjoncturelles, sont destinées à se

n constant en logements et en équipements,

rées de mesures de développement à même

de l’immobilier de trouver les réponses

besoins du marché avec une prise en

ures sociales et économiques fluctuantes.

aît un bouleversement financier engendrant

ortante. Le système hypothécaire en étant la

s américains).

ales ont été fortement ébranlées et le Maroc,ce économique, n’a pas échappé aux effets

ertains secteurs. Malgré la timide réactivité

bilier marocain à cette conjoncture, deux

t posées :

er le marché immobilier d’un éventuel

hé économique et garantir sa réactivité pour

tant que locomotive du développement

l?

le marché immobilier pour une meilleure

tion de l’offre et de la demande ?

questions que le présent travail a été lancé,

de donner les clefs de l’amélioration de

r la base d’éléments mesurables relatifs àau foncier, au secteur des matériaux de

ux intervenants, ….etc

8

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La valeur de cette étud

novatrices, telles que l

dynamisation du secteur lo

du principe du logement a

chantier du logement socia

mécanismes de financeme

L’approfondissement des

création d’espace de vie so

En matière de veille et d

observatoire national et de

permettront de propose

immobiliers, de suivre la d

différentes mutations qu’il p

Les actions présentées d

avancée se basant sur unaboutir à des outils loc

spécifiques. Le développe

fera dans les régions et

échelles que l’immobilier d

engagées, depuis plusieur

(juridique et réglementair

d’amélioration de l’environn

a cr se mon a e qu a

systèmes économiques e

Néanmoins les caractères

de la connaissance des be

ro eter dans le futur.

, se situe également dans l’apport d’idées

a création d’agences de rénovations, la

catif, le logement en milieu rural, la proposition

ordable ainsi que l’accompagnement du grand

l à travers le développement des outils et des

t, d’encadrement et de formation des acteurs.

uestions de la qualité, de la sécurité, de la

nt au cœur des propositions apportées.

e vigilance, il est proposé l’architecture d’un

s observatoires régionaux de l’immobilier, qui

les meilleures niches d’investissements

namique du marché et surtout d’anticiper les

ourra subir.

ns ce document s’inscrivent dans une étape

e meilleure connaissance des territoires pour ux d’intervention ciblés selon les besoins

ent du Maroc d’aujourd’hui et de demain se

c’est dans les territoires, à leurs différentes

it trouver son efficience.

années, dans le secteur à plusieurs niveaux

, institutionnel, organisationnel, urbanistique,

ement d’investissement).

u y a ans a vo a rag es

t la difficulté des exercices de prospective.

intrinsèques du secteur permettent, au regard

oins et des avancées déjà enregistrées, de se

9

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Ce livre vient couronne

professionnels qui a conc

développée dans le cadre

mesures et détaillées en

décline en des projets de

secteur privé, prêts pour

période 2011-2020.

Ainsi pendant les 10 derni

gagné trois grands défishabitat par l’intensification

nos villes et faire de l’im

l’économie nationale.

Pendant ces mêmes anné

sont encore en cours: La

moyenne et la lutte contre

Trois priorités demeurent

territorialisation et la c

l’intervention en milieu rur

développement durable.

’

professionnels et institutio

les vrais auteurs de ce

l’urbanisme et de l’amén

accompagné en cela par le

r plus d’une année de travail avec les

lu à une approche de développement local,

d’un plan d’actions prioritaires fondées sur 23

83 actions. La faisabilité de ces actions se

contrats programmes Etat / Régions et Etat /

pplication suivant un planning projeté sur la

res années, le secteur immobilier marocain a

majeurs: Infléchir l’évolution du déficit enet la diversification de l’offre, métamorphoser

obilier l’un des plus importants secteurs de

es il a été entrepris trois grands chantiers qui

évolution en urbanisme, l’offre pour la classe

l’informel.

, néanmoins, incontournables pour les 10

nvergence des politiques, la refonte de

al et la prise en compte des dimensions du

nels, qui ont été par leur participation active,

travail, dont le Ministère de l’habitat, de

agement de l’espace a assuré l’animation

bureau d’étude Ernst &Young.

10

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Sommaire

Section 1 : Introduction

1. Contexte de l’étude2.

Démarche3. Principes méthodologiques

Section 2 : Analyse du secteur

1. Gouvernance2. Politiques publiques3. Revue de la performance du s4. Revue du marché

Section 3 : Synthèse globale et recom

1. Récapitulatif des principaux c

2. Objectifs de la vision stratégi

Section 4 : Eléments prospectifs pour à l’horizon 2020

1. Segmentation de la demande2. ve oppemen e a s ra g

à l’horizon 2020

Section 5 : Proposition d’une architectl’observation du secteur

1. Contexte et méthodologie

2. Etat des lieux3. Outils d’observation et Bench4. Démarches d’observation5. Modalités de mise en place de6. Propositions et recommandat

ANNEXES

LISTE DES ABREVIATIONS

p. 15

p.17

p.18p.19

p. 21

p.23p.28

ecteur sur la dernière décennie p.50p.65

andations p. 159

onstats p. 161

ue

.

le secteur immobilier p. 173

p. 175e mmo er r s en e

p. 185

ure cible pour p. 221

.p.223

p.224mark p.232p.256

l’observatoire p.259ions p.271

p. 283

13

p. 313

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Introduction

Section 1

1. Contexte de l’étude

2. Démarche3. Princi es méthodolo i ues

15

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Contexte de l’ tude :

Durant les 5 dernières années, le secteu

importante dynamique de croissance, rés

à l’environnement socio économique mar

► Urbanisation intensive,

►

Pression démographique et flux

► Evolution du pouvoir d’achat,

► Forte volonté des pouvoirs publi

mettre en œuvre des conditi

populations défavorisées.

C’est dans ce contexte que le Min’ ’

immobilier a fait preuve d’une r

internationale, générée par le systèm

stratégie prospective du secteur immobili

L’objectif principal de ce recueil est d’

permettant de garantir un climat de confidans l’immobilier et de garantir la cohére


de l’immobilier résidentiel a fait preuve d’une

ultant principalement de contraintes inhérentes

cain :

igratoires (besoins sociaux),

cs de combler le déficit en logement et de

ons favorables d’insertion sociale des

istère de l’Habitat de l’Urbanisme et de,

activité indirecte à la crise financière

e des subprimes, une étude pour définir la

r à l’horizon 2020.

offrir une vision claire au secteur immobilier

nce, d’assurer le maintien de l’investissementce des prises de décision dans ce secteur.

17

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Démarche :

► La démarche empruntée pour la réali

concertation et la consultation de tous les

► Le diagnostic du secteur immobilier

détaillées qui ont permis de mettre en

région et qui ont constitué une assise f

croissance et d’assurer une dynamique p

► Suite à ce diagnostic, et eu égard à la c

plusieurs entretiens et Workshops ont é

de constituer les axes de développeme

tenues pour affiner les réflexions et pe

sociaux auxquels est confronté ce secteu

► Aujourd’hui, cet ouvrage fait ressortir les

nationale globale de l’immobilier à décli

prioritaires.

► La stratégie prospective du secteur imm

la stratégie, les principes de mise e

observatoires régionaux de l’immobilie

anticiper les différentes mutations qu’il pe


sation de cette stratégie est basée sur la

intervenants dans le secteur immobilier.

’est basé sur des consultations régionales

relief les spécificités immobilières de chaque

ondamentale pour la définition des leviers de

renne et compétitive pour le secteur.

omplexité et à l’importance de cette stratégie,

é tenus sur des thèmes différents en vue de

t, des séances de travail ont également été

rmettre de relever les défis économiques et

r à l’horizon 2020.

éléments essentiels pour asseoir une stratégie

aisons locales, ainsi que des plans d’actions

bilier a inclut, comme éléments essentiels de

n place d’un observatoire national et des

, pour suivre la dynamique du marché et

ut subir.

18

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19

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Analyse du secteur Section 2

1. Gouvernance2. Politiques publiques3. Revue de la performance du se

dernière décennie4. Revue du marché

teur sur la

21

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1. GOUVERNANCE

. . r nc paux ac eurs e eurs p

► La gouvernance du secteur se structure auto

► du Ministère de l’Habitat de l’Urbanissecteur, et qui avec le Ministère de l’Idéfinissent en grande partie l’environn

► le foncier, la politique d’immapropriété,

► l’immobilier touristique, industrie► l’industrie des matériaux de con► l’observation du secteur et de s► la programmation des équipem

► de trois fédérations qui représentent l

dans la confédération générale des enLes départements

Le MHUAE Le Ministère de l’intérieur

► u eur es co ec v slocales,

►Planification et gestionurbaines

►Tuteur de l’agence urbaine

de Casablanca.

► u eur u sec eur el’habitat agissant sur :

►l’encadrement dusecteur immobilier résidentiel►

la dynamisation de lapromotion immobilière,►la normalisation et la

promotion de la qualité,►la conception et la mise

en œuvre des stratégieset des programmespublics en matièred'habitat social,

► Acteur majeur del’environnement :planification et gestionurbaines.

►Tuteur de 25 Agencesurbaines

La FédérationLa Fédération Nationale du Bâtiment

Secteur représenté par 3 fédérations intégrées dans

► Création : 199

► Adhérents :

► entreprise(ciment, pr béton, carr

céramique

► Création : 1998,

► Adhérents :

► 3.500 entreprises du secteur,

► 16 associations opérant dans lesdifférentes branches

(construction, importateurs des

des Matériaux det des Travaux Publics

,à béton …

► associatioprofession

matériaux de BTP, génie civil,électricité, routes …).

Section 2 – Analyse du secteur

m res n erven on

ur :

me et de l’Aménagement de l’Espace, tuteur duntérieur et celui de l’Economie et des Financesment du secteur

triculation et les conditions de transfert de la

l et commercial,struction,n environnement,nts socio-collectifs (Education, Santé …).

s professionnels du secteur et qui sont intégrées

reprises du Maroc (CGEM).

‘

ministériels clés

Le Ministère del’économie et des

finances

Les autres départementsministériels et

administrations

Conservation Foncière, duCadastre et de laCartographie définissant lapolitique d’immatriculation etles conditions de transfert dela propriété.

►Départements du Tourisme’

incitatif du secteur etdes mécanismes definancement deslogements.

Commerce agissant sur l'immobilier touristique etprofessionnel.

►Haut Commissariat au Plan,acteur clé de l’observation dusecteur et de sonenvironnement

► Autres départements :programmation et réalisationdes équipements socio-

collectifs

es Industries La Fédération Nationale des

la confédération générale des entreprises du Maroc

5,

du secteur oduits eneaux

s, produits en

e construction

► Création : 2006 - réunification del’Union des Lotisseurs et PromoteursImmobiliers du Maroc et de laFédération Nationale de l’Immobilier,

► Représentation de l’ensemble des

professionnels de la promotion

Promoteurs Immobiliers (FNPI)

23

,),

snelles.

mmo re e ulotissement (immobilier résidentiel,professionnel et touristique),

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1. GOUVERNANCE

1.2.Le MHUAE : un acteur clé pour l

En regroupant les secteurs de l’habitat, de l’urbanis joue un rôle clé dans l’encadrement du secteur et d

► Cadre législatif et

Tuteur du secteur del’immobilier résidentiel

► Loi sur le loca

Rôle Principaux ré

349,76 M de MAMAD FSH) en 2

réglementaire,

► Cadre incitatif ,

► Référentiel technique etnormalisation,

► Observation,

► Coordination de l'action des

► Loi sur la vent

d’achèvement► Loi sur la loca

à la propriété i

► Loi sur la copr

► Décret définisd’habitat écon

établissements sous tutelle duMHUAE,

► Conception et suivi desprogrammes nationaux enmatière d’habitat social,

► Coordination opérationnelle del’action étati ue Mobilisation

► Convention F

► Conventions "Centrale de Gpour le fonds Assakane,

► Textes de créfiliales de la H

du foncier, budgétisation desopérations…),

► Formation et mise à niveaudes professionnels du secteur.

Omrane,

► Vision de développementterritorial (nationale etrégionale)

► Orientations stratégiques de’

► Loi sur l’urbani

► Loi sur les lotismorcellementsgroupements d

l’environnement du secteur

,MAD à l’Aména

ur an sme : an ca on egestion urbaine

► Coordination des agencesurbaines

► Schéma Nationd’Aménageme

► SOFA/ SDAR

► SDAU (L’élabocertains SDAUceux couvrant

rovinces suivicentral)

Voir annexe 1 "Focus sur les missions du MHUAE en matière d’habitat "1. MAD : Maroc Dirham / M MAD : Millions de dirhams.


e secteur

e et de l’aménagement du territoire, le MHUAEns la définition de son environnement :

tif, ► Projet de catégorisation des

férentiels Principales évolutions en cours

D 1 d’investissement dédié à l’Habitat (1.500 M de09

e en l’état futur

,tion - accessionmmobilière,

opriété,

sant les zonesomique,

logements au Maroc,

► Révision de la loi sur le locatif,

► Projet de code de laconstruction ,

► Projet de guide des bonnespratiques de l’efficacité

H,

Etat – Caissearantie (CCG)"amane

tion desolding Al

nerg que e es nerg esrenouvelables,

► Projet de référentiel techniquepour labellisation qualité/sécurité/ durabilité/ confort,

► Projet de centre de formationde techniciens en BTP à Settat,

► Groupement Al Bouniane,

► Centre de promotion destechniques et matériaux locaux.

’ ’

me

sements,et’habitation

► Projet de code de l’urbanisme

► Stratégie de DéveloppementUrbain : démarche initiée enpartenariat avec le Ministère de’

,gement de l’Espace en 2009

alt Territorial

riental

ration de, notammentlusieurs

au niveau

n r eur v es p o es -Jadida et Settat)

► Animation de la commissioninterministérielle permanente del’aménagement du territoire

► SDAR pour toutes les régions

en 2012

24

► Enquête logement

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1. GOUVERNANCE

1.3.Les limites

La gouvernance du secteur présente des limites

se manifestant par une absele secteur et une faiblesse dpubliques concernant le sec

► Ce constat se traduit au nivurbaine et une juxtaposition Azur, Emergence, Rawaj, …Absence de

► concurrence sur le foncie► non anticipation de l’imp

touristiques …) sur :

le marché de l’offre et d

la disponibilité du financ

vision

communechez lespouvoirspublics

la disponibilité des maté

une lecture différenciéerentabilité…).

►

Le partenariat public - privévisibilité pour les profession

► , , u

► habitat social (cadre consociaux, programme 200.0immobilière (140.000 MAD,

► Immobilier touristique avemoyen standing (stations to

► Immobilier d’entre rises a

Un PartenariatPublic - Privésegmenté

► Les cadres partenariaux misd’objectifs publics au secteusur un partage d’objectifs com

► Le partenariat se caractérise é

► Les limites de la gouvernance

décision,

► La lourdeur des procéduresconstruire et au transfert dedes mécanismes de prise d

► La déficience du système

l’origine de perte d’opportun

Desdysfonction-nements de lagouvernancelocale

1. Voir annexe 2 "Focus sur les principaux chantiers nationaux"2. Voir annexes 3, 4 et 5


ui peuvent se résumer comme suit :

nce de schéma de responsabilisation claire sur es outils de mise en cohérence des politiquesteur ,

au des territoires par une absence de stratégiede stratégies sectorielles territorialisées (Plan

)1 sans mise en phase avec des impacts sur le

r public et vision sectorielles de sa mobilisation,ct de projets moteurs (parcs industriels, stations

la demande en immobilier résidentiel,

ment,

,

riaux de construction,

des performances du secteur (statistiques,

este segmenté et conjoncturel, offrant peu denels du secteur.

u :

entionnel régi par le dispositif des logements00 logements, programme habitat à faible valeur logement 250.000 MAD… ),

une composante d’habitat secondaire haut eturistiques plans Azur et Biladi),

rcs industriels inté rés d’Emer ence…… ,

en place se construisent sur une délégationr privé et non sur des visions stratégiques fondéesuns.

galement par une focalisation sur le foncier .

locale impactent fortement le secteur par :

administratives liées aux autorisations de lotir et dela propriété. Lourdeur accentuée par la complexitédécision où la pratique se superpose aux textes.2

de contrôle et de répression des infractions à

ités pour le secteur organisé.

25

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1. GOUVERNANCE

► Partant des limites de la gouvernance du sectemajeurs que sont :

1.4.Pré-requis pour une stratégie nati

► La vision public - privé et le partage des

► La visibilité pour les acteurs sur les évolut

► La coordination sur le terrain entre les ac

► L’observation du secteur,

► La trans arence.

► La réponse doit mettre en jeu les facteurs

1. Une vision nationale stratégiqueinstitutionnels publics et privés.

2. Une consolidation du rôle d’encadre

► l’action d’animation et de régulati

► le développement du "Knowledgsecteur et des collectivités localeconnaissances, du savoir-faire

connaissances et d’outils de trav► le rôle d’assistance techni ue au

► l’innovation urbaine, architectural

3. La définition des échelles appropriéenjeux entre métropole, grandes villes

4. La mise en place des conditions de l’

► Un portage politique local fort ent

► Une régionalisation de l’actionresponsabilités et de financementde financement …),

► Une délimitation des responsabilit

1. Le contexte de la gouvernance locale a été marqué par deux constats majeur la décentralisation, un processus lent entravé par la faiblesse de ressour une volonté de renforcer la déconcentration

Actuellement des évolutions majeures sont envisagées : Il s’agit notamment de la nouvelle vision de régionalisation et de l’adoptiode la contractualisation Etat/ collectivités locales.

Voir annexe 3 : Contexte globale de la gouvernance locale


r, ce dernier est appelé à faire face à des enjeux

onale territorialisée

objectifs et des moyens,

ions de l’environnement d’investissement,

eurs publics et l’intégration des actions,

clés de succès suivant :

du secteur portée par les principaux acteurs

ent du MHUAE afin de promouvoir:

n de l’ensemble du secteur,

e" (connaissances) au profit des opérateurs dus par la gestion, la capitalisation et le partage deset des expériences ainsi que la production de

il (guides, manuels….),rofit des acteurs et artenaires

, technique … auprès de ces acteurs.

es à la réalité des territoires en différenciant lest villes moyennes.

efficacité de la gouvernance locale du secteur :

e collectivités locales et organes déconcentrés,

ublique appuyée par des outils de transfert des(contractualisation, voire régionalisation des outils

és et clarification des rôles des acteurs. 1

26

s :es.

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27

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2. POLITIQUES PUBLIQUES

► Il s’agit dans ce chapitre d’analyser les pointet du foncier avec le développement du secles goulots d’étranglement qui caractér

2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux ma

d’aménagement et de développement de l’off

-Les constats majeurs- :

1. La nécessité d’une réforme du systèmeconstat partagé par l’ensemble des acteurs

dysfonctionnements qui sont autant de contra► Complexité et lenteur des procédures

circuits d’octroi des autorisations,

► Faiblesse des outils d’urbanisme opéra

► Faiblesse des ressources et outils spéc,

► Chevauchement des attributions des ac

2. En matière d’urbanisme, l’Etat a envisalégislatif : Démarche qui s’est avérée être tr

3. L’absence de stratégies urbaines se fait r l’important effort de couverture en documd’une vision partagée du développement ur économiques et des politiques sectorielles etStratégies à même de construire des cadr pouvoirs publics et des opérateurs privés. 1

Une des conséquences majeures de cetteproduction des logements et l’offre eninfrastructures services urbains trans ort di, ,

4. La lourdeur des procédures de transfertde la propriété est également mise encause par les professionnels et confirméepar le classement "Doing Business". 2

Il est important de signaler qu’il existe desdifférences régionales importantes enterme de facilité de construction.

1. Voir conclusion de l’étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents

« …L’agglomération manque d’une vision cohérente qui articule les différen

concerté et porté par les acteurs et les institutions qui sont en charge du de

2. Doing Business mesure la réglementation des affaires : voir détails en anne


s d’articulation des problématiques de l’urbanismeeur. L’objectif étant d’identifier les opportunités etisent le processus de planification urbaine,

eurs pour le secteur

re résidentielle.

de planification et de gestion urbaines est unpublics et privés du secteur. Cette réforme portée

’

intes pour le secteur de l’immobilier :d’élaboration des documents d’urbanisme et des

ionnel,

ifiques de financement de l’Etat et des collectivités

teurs et faible implication des collectivités locales,

é son rôle prioritairement d’un point de vuep lourde avec des projets de lois non aboutis.

ssentir au niveau des territoires, et ce, malgréents d’urbanisme. Stratégie urbaine dans le sensbain permettant une convergence des orientationss’appuyant sur des outils et des moyens identifiés.s de référence fédérateurs pour les actions des

ituation réside dans la faible articulation entre laatière de cadre de vie urbain : équipements,ers services … environnement.… , .

Doing Business - Classement Maroc sur 183 pays 2

Classement2010

Evolution2010 / 2009

Facilité de faire des affaires 128 + 2

Octroi de permis deconstruction

99 - 7

Transfert de propriété 123 - 5

28

d’urbanisme de la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) :

tes approches sectorielles autour d’un projet d’agglomération fédérateur,

venir de l’agglomération... » .

xe.

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2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux ma

5. En matière de foncier, le secteur immobilier .

diversité de gestionnaires, d’intervenantsdu foncier .

Cette problématique est accentuée dansd’immatriculation modeste à cause du régiincompatibilités avec la législation en matièniveau du purge juridique des terrains. 1

Les problématiques du foncier sont connrecherches. Elles restent, toutefois, globaleexigent quant à elles une approche territorial

En effet, l’adoption d’une approche opération

► une meilleure connaissance des structure

’et mettant en avant la prospection de mo

► La recherche de montages innovantsd’autant plus nécessaire que le foncier pd’habitat se raréfie en milieu urbain, et se

de la planification urbaine.

dont 39% situés dans les provinces du Su

► Il est à noter que le secteur de l’habitat3.114 entre 1999 et 2003.3

L’articulation du diagnostic des problématique’

► Le système de planifica

► La production du foncie

► Les outils d’urbanisme

1. Voir, MHUAE, Etude d’impact du régime du dahir Khalifien sur l’urbanisati

2. Voir article « l’offre foncière : quelques axes de réflexion, Institut National’

Pour chacun de ces axes, les contraintes majeur

. ,

Directeur adjoint des Domaines, 2007.


jeurs pour le secteur

fait face à la complexité des régimes juridiques

institutionnels et de modalités de mobilisation

les provinces du Nord où persiste un tauxe khalifien. Régime présentant par ailleurs des

e d’urbanisme donnant lieu à des incertitudes au

ues et ont fait l’objet d’importantes études etet n’intègrent pas les aspects opérationnels qui

e.2

nelle suppose :

s et des statuts fonciers à l’échelle locale,

’tages technico-financiers appropriés.

t spécifiques aux différentes situations devientublic qui a porté la politique publique en matières localisations sont de plus en plus déconnectées

. ,d.

a mobilisé 9.703 ha entre 2004 et 2007, contre

de l’urbanisme et du foncier et la prospection’

tion urbaine,

r aménagé et organisé pour le résidentiel,

pérationnel,

n dans les provinces du Nord, 2007,

d’Aménagement et d’Urbanisme », Urba Journal, Direction de l’Urbanisme, 2005.-

s et les pistes d’actions sont présentés ci-après.

29

- ,

7/15/2019 Etude 2020



2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiurbaine, de l’offre foncière et des poli

Des contraintes issues du sy

Documentsd’Urbanisme(plan

Le plan d’aménagement 1 conditiéconomique et par conséquent l’son opérationnalité reste limitée

► La longueur des délais d’éfoncier et incite les proprié

► La non prise en compte d

d’aménagement

, plan dedéveloppement,…

déconcentrée et collectivit► La non priorisation et plani

avec le tissu existant et av

► La non prise en compte d

► La non anticipation sur les

Les outils de planification urbpolitiques de l’habitat

► … traduisant une absence d’politique de développement d

► Cette question ne renvoie pasconstructible par les outils pu

Les outils de

planificationurbaine

am nagement etc. , ma s cplanification urbaine et du sysconstruire…).

Il s’avère nécessaire de donner à la planification urbrégulation des rapports entre le secteur privé et le p

’► ar cu an a r orme u co e e ur an sme

► assurant une cohérence dans les outils de go

locaux d’habitat adossés aux outils de planific► construisant une logique de projet d’ensemble

développement de l’habitat,

► développant des réponses adéquates en mati

1. Voir étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme

,

► dynamisant les réponses des marchés locauxdes incitations et de la régulation.

es m es : « … a s on peut auss constater une concept on ur an st que tr s orml’occupation du sol et des transformations en cours notamment dans les zones périphé


on des outils de planificationiques d’habitat

tème de planification urbaine

onne l’offre foncière, son exploitationoffre immobilière d’un territoire 1 … cependant,par :

laboration et d’instruction qui perturbe le marchétaires privés à la rétention et la spéculation,

la diversité et enjeux des territoires et qui traduit,

s,fication dans le temps de l’urbanisation en lienec le développement des activités économiques,

statut et de l’état parcellaire du sol,

modalités d’équipement en hors site.

ine sont insuffisamment articulés avec les

rticulation entre le développement urbain et lau marché de l’habitat,

uniquement à la production de foncier lics et para publics (Al Omrane, Sociéténcerne ensem e es m can smes et out s e atème de gestion urbaine (autorisations de

aine et à l’urbanisme opérationnel une fonction deblic en :

’man re p us or e a po que e a a ,

vernance locale en adossant des programmes

tion,intégrant le développement urbain et le

re d’habitat et de satisfaction des besoins en

e la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) a mis en exergue

par l’offre foncière tout en encadrant celle-ci par

30

a ste qu a t a stract on u parce a re ex stant et souvent ncompat e avec a r a t eriques.»

7/15/2019 Etude 2020



Des contraintes pour la production du fon


Une offre foncière réglemenmobilisable :

► Près de 70.000 ha sod’aménagement (2010) 1 et

► La complexité des régimene trouvent pas encore de

► L’exigence de l’immatriculralentit et bloque l’ouvertucatalyseur de l’apurementville,

► La faiblesse des infrastrucleur financement entraven

hExploitationéconomiquedu foncier

Une exploitation économique

► La verticalité est limitée :

► Les zonages sont unifor urbains et socio-économiq

► La densité est appréheninnovation en termes de f

Régulation etplanificationfoncière

Une faiblesse des outilsplanification foncière à long te

► Fiscalité, expropriation, dr

► Absence de mécanismesl’ouverture à l’urbanisation

Les effets émanant des contraintes pour la produrésidentiel sont connus :

► une production dépendant, non pas d’une ologiques patrimoniales et financières individ

1. MHUAE, Atlas des zones ouvertes à l’urbanisation, 2011,2. Voir également l’étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme

largement dimensionnée mais difficilement mobilisable : En 2004, la population de l'ad'accueil estimée par les documents … »,

3. MHUAE , Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la

► un coût de logement non optimisé,

► une incohérence de la morphologie et du p

Sources: MHUAE, Etude relative à l’évaluation de l’impact du lotissement et du groupe d’habitatio MHUAE, Etude des règlements des plans d’aménagement et leur impact sur la morphol


cier aménagé et organisé pour le résidentiel


taire largement estimée mais difficilement

nt ouverts à l’urbanisation par les plans2,

juridiques et la multiplicité des statuts fonciersréponses adéquates,

ation foncière préalable à l’autorisation de lotir e de foncier pour l’habitat. L’urbanisme devientfoncier et non plus un outil de fabrication de la

tures de base et les incertitudes qui pèsent sur la mobilisation effective du foncier.

du foncier non optimisée :

91,2 % des constructions sont à R+2 3,

es et inadaptés à la diversité des contextesues,

dée de manière purement quantitative (faiblerme urbaine, de conce tion de lo ement …. .

e régulation du marché foncier et derme :

it de préemption, Agence Foncière,

de récupération des plus values créées par …

tion du foncier aménagé et organisé pour le

rganisation du développement urbain, mais deuelles,

de la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) : « Une capacité d'accueilgglomération représente 67,2%% des projections à l'horizon 2007 : 51 % de la capacité

période 1980-2006, 2009.

ysage urbain produit.

31

ns en tant qu’outils d’urbanisme opérationnel sur l’évolution de l’espace urbain, 2007,gie urbaine.

7/15/2019 Etude 2020



► La mobilisation juridique des zones1 ouvertes


Focus sur l’offre foncière réglementaire

am nagement en n est pas a s e u a t que

► 61% des zones ingèrent une multiplicité des statu

► 22 % des zones sont des propriétés privées, conterrains collectifs,

Il est à noter, toutefois, que 4% des zones sont la pro

► En terme des besoins de ces zones en équipemensuivie de l’assainissement avec 23%, de l’élect

infrastructure sont rares et ne représentent que 1%.

6% 1%Electricité

Niveau d’équipement en hors site des zones ouvertes à

l’urbanisation par les plans d’aménagement2

19%

23%

30%

au po a e

Assainissement

Voirie

Téléphone

Répartition du foncier ouvert à l'urbanisation pa

► Les 216 zones ouvertes à l’urbanisation en 2010villes, sachant que 100 plans d’aménagement son

► En 2007, Tanger Tétouan accueillaient 30% de laOuardigha (12 %) et par l’Oriental et le Grand Cas

12%

5%3%

6%

30%

2%,

1%

10%

5%4%

10%5%

3%

3%

. noter que seu es es a res sup r eures a ont t recens es ans t

2.MHUAE, Atlas des zones ouvertes à l’urbanisation 2011 ,

3.MHUAE, rapport sur l’ouverture de 169 zones nouvelles d’urbanisation pour é


à l’urbanisation (70.000 ha) ouvert par les plans


:

s fonciers à la fois,

tre seulement 7% relevant du statut domanial et 5 % de

priété d’Al Omrane

, la voirie vient en tête en concernant 30% des zones,ricité avec 21%. Les zones ne disposant d’aucune

Statuts fonciers des zones ouvertes à l’urbanisation

par les plans d’aménagement en 20072

7%Domanial

Privé

22%

5%

1%

4%

61%

Collectif

Municipal

Al Omrane

Plusieursstatuts

r les plans d'aménagement en 2007 par régions3

oncernent 120 plans d’aménagement couvrant 100t produits annuellement.

superficie ouverte, suivie par les régions de Chaouiaablanca avec (10%).

2 286 ha1 530 ha

2 748 ha4 900 ha2 252 ha2 164 ha5 104 ha2 647 ha

Doukala AbdaFès Boulemane

Gharb Chradra Béni HssenGrand CasablancaMarrakech Tensif El HaouzMeknès TafilaletOrientalRabat Salé Zemmour Zaërs

1 503 ha1 561 ha

14 926 ha851 ha324 ha181 ha328 ha

Souss Massa DraaTadla AzilalTanger TétouanTaza Al Hoceima TaounateGuelmim Es SemaraLaâyoune Boujdour Sakia El HamraOued Ed Dahab Lagouira

32

s en quest on.

quilibrer le marché foncier et encadre le développement urbain, 2007 (arabe).

7/15/2019 Etude 2020



Les contraintes issues des limites

Le lotissement dans sa forme actuell

2.1.Urbanisme et foncier : Articulatide l’offre foncière et des politiques d’

qu’il est l’image de la ville marocaineperformant :

► Il souffre de difficultés de findéficit global en équipements

► Il engendre "Effet chantier pintrinsèques :► des logiques patrimoniales

lots en attente de plus valu

► des logiques de producti

mesure des capacités d’au

► Il produit un habitat à coût peu

► pour les ménages : les msuccessives du sol, la rém

’

lotissement

En parallèle, des projets d’urbani’

► pour la collectivité : unsupérieur à l’investissemen

► Il produit de la ville éclatée, unnormes d’habitabilité souvent

► un appui excessif sur le fonci

► le développement de projetsdes surcoûts en infrastru(transport…),

► la conduite de projets hors ci’

Projetsd’urbanisme

soc s am nagemend’expertise chez les acteurs l

► en l’absence de mécanismeprojets d’envergure prennent

Cette situation milite en faveur de l’initiation de p

’ ’de la mise en partage et la capitalisation sur les exles agences urbaines à la recherche de montagesla réalité des territoires,

► l’adoption de démarches transversales basées sur l

► l’implication des collectivités locales,

► la promotion de partenariat public privé autour des► la mise en œuvre d’opérations de renouvellement e

Sources:

MHUAE, Etude relative à l’évaluation de l’impact du lotissement et du groupe d’habitatio

MHUAE, Etude des règlements des plans d’aménagement et leur impact sur la morphol


des outils d’urbanisme opérationnel

e est porteur d’importantes carences alors même

on des outils de planification urbaine,abitat

en développement. Il constitue un dispositif peu

ancement et de réalisation de l’hors site et d’unublics.

ermanent" dû au croisement de 2 mécanismes

s’appuyant sur la spéculation différant la vente dees,

on étalant l’investissement familial au fur et àto financement,

optimisé :

canismes de production du foncier, les reventesunération des intermédiaires (…) ne semblent pas

me sont initiés avec un soutien fort de l’Etat.

,

"urbanisme de rattrapage" ayant un coût bient initialement nécessaire,

tissu urbain sans cohérence, un cadre bâti et desédiocres.

er public et recherche d’opportunité foncière,

en dehors du flux économique des villes avecctures dont la réalisation reste incertaine

rcuits institutionnels et administratifs (création desp c ques… m an e ve oppemen

ocaux et les opérateurs privés,

de financement du développement urbain, lesappui sur des fonds dédiés (effet d’aubaine)..

rojets d’urbanisme opérationnel par :

’.périences de partenariats publics - privés animées par pérationnels appropriés aux contraintes du terrain et à

conduite de projet,

rojets d’urbanisme,

33

de réhabilitation urbaine.

ns en tant qu’outils d’urbanisme opérationnel sur l’évolution de l’espace urbain, 2007,

gie urbaine.

7/15/2019 Etude 2020



2.1.Urbanisme et foncier : Articulatide l’offre foncière et des politiques d’

La lenteur et la rigidité du processus de productiond’aménagement ont conduit de fait à leur contourne

Les réponses du marché

► Un dispositif d’exception transformé en outild’aménagement,

Le recours systématique aux procéduresd’exception 1

travers de deux mécanismes, l’un légalisé a priori, l’de régulation a posteriori.

►

Une recherche d’optimisation des conditions del’investissement souvent délocalisée à lapériphérie des villes,

► Des dérogations accordées (au-delà de grandesopérations réalisées par des aménageurs) à deslotisseurs et petits propriétaires (changement deCOS allé ements de servitudes … accentuantles déséquilibres en termes de paysage urbain,d’équipements….

► Une situation d’exception permanente faisanttoute sa place à un pouvoir discrétionnaire,

Conséquences

► Une augmentation des prix de vente du foncier etdes logements éloignant davantage l’offre desbesoins des ménages modestes et moyens,

► Des incertitudes sur le devenir des territoires etsur le marché immobilier, des conflits sur l’utilisation de l’espace … , engendrant un climat

de non trans arence..

1. Circulaire interministérielle n°3020/27 du 14/03/2003,2. Ministère de l’Intérieur, la politique des déplacements urbains au Maroc, d3. Voir également l’étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d

« …36% des emploi industriels de l’agglomération sont hors zone industrie


on des outils de planification urbaine,abitat

de foncier pour l’habitat au travers des documentsent. La production des logements produits se fait au

► La mise sur le marché de foncier par lespropriétaires privés ne se fait pas "n’importe où" :

Le non réglementaire

autre non contrôlé mais faisant l’objet de demandes

Cette offre vient contrebalancer une organisation

spatiale qui dissocie trop souvent secteurséconomiques et secteurs de l’habitat,

► L’accès aux services et à l’emploi est conditionnépar la localisation du logement (à Casablanca54% des déplacements domicile-travail se font àpied 2),

► L’offre non contrôlée intègre en partie l’exigencedu rapprochement habitat-emploi,

► Cas du développement des zones habitées dansle grand Casablanca (1985 - 2005) :

► L’étalement urbain non contrôlé aaccompagné le développement des zones’ ,

► Une partie importante de ces zonesindustrielles (1.160 ha) s’est faite hors desemplacements et conditions prévus par leSDAU, 3

► Les artisans et commerces de proximité sontvenus créer des emplois dans le "nouveau

" ’quar er ans un mouvemen a ers-re oursqui construit la ville sans la penser.

► Eclatement des villes et désarticulation des tissusurbains,

Conséquences

► Production d’archaïsme social : en logeant lesactifs modestes dans des zones peu ou maléquipées, loin de leur lieu de travail, en lescontraignant à de longs trajets à pied, on les privede l’accès aux services urbains, et plus largementdes bénéfices de la modernité.

34

cembre 2007,’urbanisme de la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) :

lle" .

7/15/2019 Etude 2020




Modalités d’action recommandées

Une politique qui :

► accélère l’entrée du foncier dans le droit via unepolitique d’immatriculation,

Une politique à long terme sur tout le territoirenational

Principes

► organise et met en œuvre une politique foncière,

► s’appuie sur le code de l’urbanisme en assurantson articulation à la politique de l’habitat,

► construit un urbanisme de projet – et les outils quil’accompagnent – pour toutes les villes, prenanten compte et articulant l’ensemble des secteursdu dévelo ement habitat environnement, ,économie/ emplois, transports).

► Le changement de posture dans la mise en placed’une politique nouvelle est nécessairement long,

► Il est engagé depuis plusieurs années et s’inscrit

Démarche

poursuivre et à formaliser : instances spécifiques,modalités…,

► Toutefois, même avec la mobilisation de moyensimportants de la part de l’administration, lesrésultats à court terme seront peu visibles.

• Forme du produit logement – comment faire de la"maison marocaine durable"clés en mains ?

•

• Organisation

• Agrégation

• Encadrement

construction

Produits Opér

Leviers d’action des projets p

maîtrisé

• …

• …



Une action à court terme - des opérations àl’échelle de quartiers

Des opérations à l’échelle de quartiers qui :

► utilisent du foncier accessible pour créer une offrerésidentielle dans des conditions de bonne

Principes

,

► ou qui mettent en œuvre des opérationsde réhabilitation ;

► assurent dans chaque région une visibilité rapidedes nouvelles inflexions politiques,

► soient porteur d’innovation et d’exemplarité.

► Mise en place de mécanismes de prise en chargedu hors site (préfinancement et financement) :Elargissement du rôle du FSH, évaluation etredéfinition de l’action du Fond d’Equipement

Démarche

Communal (FEC),

► Développement de projets d’urbanismeopérationnel,

► Adoption d’une démarche transversale basée sur la conduite de projet,

► Utilisation de la notion de secteur stratégique pour ’

opérateurs publics et privés (Il ne s’agit pas defoncier disponible et facilement valorisable par les

promoteurs, sans plus-value urbaine et sociale),► Transformation de la dérogation en un outil de

l’exemplarité.

de la filière

de l’auto-

• Accession sociale aulogement, accès au crédit,constitution d’un patrimoinefamilial ...

•

teurs Ménages

ilotes à l’échelle des quartiers

35

…

7/15/2019 Etude 2020



2.2. Systèmes d’aides publiques :

Objectif ► Répondre aux besoins de l’

► Programme Villes sans Bid► Mise à niveau des quartier ► Villes Nouvelles et zones n► Programme de logements► Programme d’habitat rural,► Programme d’habitat socia► Programme habitat pour le► Intervention au niveau de l’

Programmes

Opérateurs Holding d’

CDG déve

Princi aux

Fonds dede l’habita

Fonds derevenus m

moyens(Etat actuel)

bancaire e

Mobilisati

Système

Aidesfiscales

es a es sl’habitat soci

Exonélogem

1. Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures d’aides au logement soc


olitique de l’habitat

habitat social et lutter contre l’habitat insalubre.

onvilles,non réglementaires,

ouvelles d’urbanisation,

faible valeur immobilière (140.000 MAD),

l,classes moyennes,

habitat menaçant ruine,.

ménagement Al Omrane / ALEM / Sociétés filiales de

loppement.

’ .

Solidarité Habitat (FSH) dont l’objectif est la résorptiont insalubre et la mise à niveau urbaine,

Garantie* dont l’objectif est de permettre aux ménages àodestes mo ens et irré uliers d’accéder au crédit,n vue de construire ou d’acquérir un logement principal,

n du foncier public.

es dérogations

caes ont t m ses en p ace ans e ut e promouvor l, principalement :

ation d’impôts et taxes pour la construction dents sociaux sous certaines conditions.

*

36

,

ial sur la dernière décennie" et 7 "Bilan des aides financières et fiscales".

7/15/2019 Etude 2020



► Les mesures d’aides au logement social ont’

2.2. Système d’aides publiques : Plogement social en cours

.

► Exonération de la TVA pour la conn’excède pas 100 m² et dont la valeur possibilité de remboursement de la TVremplacée à partir de 2010 par le nouv

► Exonération totale du profit réalisécession d’un lo ement dont la surespectivement 100 m² et 200.000 MAprincipale depuis au moins 4 ans au jou

► Taxe sur le ciment qui est passée deFSH,

► Les fonds de garanties :

► Elargissement de la garantie demoyenne en vue de construire opas 800.000 MAD.

► Un nouveau plan de relance du logemennances , avec comme o ect s e :

► donner de la visibilité aux investissde 10 ans,

► limiter le recours au noir,

► éviter la spéculation,

’secondaires,

► favoriser la qualité des logements.

Le nouveau dispositif redéfinit le logement100 m² et un prix de 250.000 MAD hors tax

Sources : MHUAE

1. Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures d’aides au logement soc2. Valeur Immobilière Totale : comprend le prix du terrain, le coût de la con

branchement d’égout et d’électricité (CGI 2009)

des composantes du coût de production du lo


connu d’importantes évolutions1 durant la dernière

rincipales mesures d’aides au

truction de logements sociaux dont la superficieimmobilière2 ne dépasse pas 200.000 MAD, avec

A ayant grevé les achats des intrants. Dispositionau dispositif pour la relance du logement social.

par les personnes physiques à l’occasion de larficie et le rix de cession ne dé asse as

D, occupé par son propriétaire à titre d’habitationr de la dite cession,

5 à 10 centimes par Kg et qui sert à alimenter le

,

l’Etat pour inclure les crédits octroyés à la classed’acquérir un logement dont la valeur ne dépasse

social a été mis en place au titre de La Loi de

eurs dans l’immobilier social sur une période

social avec une superficie comprise entre 50 etmaximum. Ce prix est révisable selon l’évolution

ial sur la dernière décennie" et 7 "Bilan des aides financières et fiscales".truction principale des annexes ainsi que les frais d’adduction d’eau et de

gement.

37

7/15/2019 Etude 2020


’


Princi ales mesures du lan de rela

. .logement social en cours

Aides aux acquéreurs

Aide financière sous forme de versement dumontant de la TVA du bien objet de latransaction.

Conditions :

Bénéficiaire non propriétaire d’unlogement,

Logement principal situé dans la villede résidence ou de travail,

Interdiction de vendre durant les 4premières années,

Recours au notaire.

Sources : MHUAE

’


ce a licable sur 10 ans 2010-2020

Aides aux promoteurs

Exonérations : IS, IR, taxe sur le ciment,taxe d’’enregistrement.

Conditions :

Seuil minimum de 500 logementssociaux sur 5 ans,

Possibilité de l’extension del’exonération de la TVA auxprogrammes de plus de 100logements autorisés ou en cours de

réalisation avant le 1er Janvier 2010dans le cadre de conventions Etat/

romoteur.

Recours aux bureaux de contrôletechnique,

Tenue du cahier du chantier,

,

Plantation d’un arbre par logementréalisé et son entretien pendant uneannée,

Entretien des bâtiments pendant 3ans.

38

7/15/2019 Etude 2020


’

2. POLITIQUES PUBLIQUES. . ys mes a es pu ques

insuffisamment diversifiés

La revue du système d’aides et les outils de fin

1. Une connaissance insuffisante du foncti’

► La méconnaissance de la réalité du parc de l

par une approche "statique" des besoins qu

des outils de financement :

► Une estimation des besoins uniquemedéficit". Cette approche intègre peu lerelève plus de la "mécanique des fluide

► Il serait souhaitable de réfléchir égalet de trajectoires résidentielles des

► Le marché locatif et celui de seconCes deux composantes de marché,politique accordée à la primo accesla production neuve.

► Une faible connaissance des conditionpour l’adaptation des produits à la dem

► Des fourchettes de revenus trop ldemande qualitative en logement,

► Un taux de solvabilité des ménages► Une ca acité contributive des o

connue,

► La mobilité résidentielle des ménage

► La pratique du "noir" nuit fortement à la

► La faible connaissance du marché, l’absenc

de "culture de marché" chez les opérateur

de glissement de l’offre adressée aux couche

Une meilleure connaissanceconstruire des réponses plu

Les outils de connaissancefortement territorialisés, fair variables d’un territoire à l’a

Le benchmark montre que :

les "observatoires locaconnaissance entre actetransparence et concert

les opérateurs de ces o

Les échelles de territoir à forts enjeux.(cas des


es a es e es ou s e nancemen

ncement met en exergue les constats suivants :

onnement du marché national et des marchés

ogements et des dynamiques du marché se traduit

i fonde la construction des politiques publiques et

nt quantitative qui se focalise sur le "chiffrage dus dynamiques du marché dont le fonctionnement" (analyse des flux) :

ement en termes de fluidité du marché, de mobilitéénages.

e main en accession sont insuffisamment connus.ême s’ils sont secondaires par rapport à la priorité

ion, surdéterminent en grande partie l’efficacité de

et caractéristiques socio-économiques du marchéande :

arges ne permettant pas un bon ciblage de la

ux crédits peu cerné,lations ciblées ar les ro rammes sociaux eu

s non prise en considération.

transparence des marchés.

de transparence, mais aussi une relative absence

s, peut amener ceux-ci à construire des produits

’

s sociales.

des besoins et des marchés est nécessaire pour s efficaces.

(observatoires, études…) à développer peuvent êtree l’objet d’un partenariat privé public et être trèsutre.

ux" constituent également des lieux de partage deurs privés et acteurs publics (intérêt commun,tion, partenariat)

servatoires sont fréquemment les agences urbaines

euvent être ré ionales ou locales our des territoires

39

,gglomérations).

7/15/2019 Etude 2020



2. Des réponses insuffisamment diversrésidentielles et rendre plus efficace le s

2.2. Système d’aides publiques :financement insuffisamment diversifi

►

convient de susciter pour provoquer à tesatisfaction des besoins. Les propositionaides, à faire évoluer, à créer de nouveasolvabilité de l’ensemble des ménages et à l

► Les analyses des besoins, la constructioappréhendés de "manière fragmentée" sanspermettraient de développer l’efficacité du s

► La diversité des réponses à construire ddes trajectoires résidentielles des ménase développant.

Le contexte Marocain se caractérise ar :

a) Un secteur locatif aux potentialités sous

► La question de la place du secteur lo

Néanmoins elle paraît sous estimée d► Le développement d’une offre locati

logements sociaux locatifs constituedéveloppement dans de bonnes colocative peut :

► être adaptée à certaines étapes deun jeune ménage en phase d’épvieillissement, …

► accompagner les mobilités économi

► Cette offre locative peut comporter un volet

l’accession au logement dans de bonnesaides au locatif fondées sur le partenariapermettant ainsi un encadrement et une régdes opérateurs / investisseurs privés.

►

aidé plus les contreparties demandées sontdurée des engagements pris par les investis


ifiées pour accompagner les trajectoiresstème d’aide et de financements

’

es aides et des outils des

me le changement d’échelle nécessaire à laà explorer visent à diversifier les réponses et les

ux outils adaptés à la pluralité des besoins, à la’accompagnement des parcours résidentiels.

n des réponses, les outils de financement sontprendre en compte suffisamment les synergies quiystème.

vra de plus en plus prendre en compte les étapeses dans un marché qui a vocation à se fluidifier en

estimées dans le dispositif d’aide :

catif n’est pas centrale dans le contexte marocain.

ns la politique actuelle.ve attractive de qualité, y compris d’une offre deune offre complémentaire et "facilitatrice" pour leditions de l’accession à la propriété. Cette offre

s trajectoires résidentielles : premier logement pour argne, logement d’urgence, logement adapté au

ques.

"logements sociaux locatifs", permettant de faciliter

conditions. Ce volet pourrait être appuyé par dest privé-public régi par un cadre incitatif adéquatulation du secteur en contre partie d’ engagements

’ ’ ’importantes, en particulier concernant le loyer ou laseurs …

40

7/15/2019 Etude 2020




Focus sur les aides du locatif : Eléments

► Concernant les aides au locatif, deux situations s

► Au niveau du neuf : l’investissement locatune partie de la production des promoteurs

A titre d’exemple, en France :

► le dis ositif d’incitation fiscale "de Robie

► le dispositif actuel "Scelier" permet de► Au niveau du parc ancien : Aides publi

privés à :

► réaliser des travaux d’amélioration et d

► contribuer aux travaux de lutte contr ’ ns a a on u con or ,

► remettre sur le marché les logements v

Les dispositifs d’aide peuvent avoir un caspécifiquement désignées (cas des Op(OPAH) en France).

TVA à taux rédui diminution voire

des investisseurs amortissement d

diminution de l’i exonération total

l’achat,

En Europe : les dispositifsd’incitation en direction duparc locatif privé sonttoujours constitués d’unes ner ie d’aides de

financements (pr subvention acco

collectivités territ

natures différentes

En France, Angleterre et Allemagne : des aides

le financement du locatif social réalisé par desopérateurs publics oupara publics (HLM,Housing Association,Société d’économie

mixte)

subvention d’inve

exonération parti

accès à des prêtl’objet de garanti

1. Les dispositifs Robien et Scellier s'appliquent à l'acquisition puis la mise en location derésidence principale du locataire pendant une durée minimum de 9 ans. La loi Robienpartie du coût d'acquisition d'un bien immobilier, conduisant, mécaniquement, à une réremboursement par l'Etat de 25 % à 37% du prix d'un bien immobilier destiné à la loca



e Benchmark

ont à considérer :

if privé dynamise le marché du neuf en permettant àde trouver preneur auprès d’investisseurs privés.

n" a ermis une forte relance de la construction.

ieux contrôler les loyers de sortie.1

ques permettent d’inciter les propriétaires bailleurs

réhabilitation,

e l’insalubrité et à favoriser la modernisation et

cants,

ractère national ou être renforcés dans des zonesrations Programmées d’Amélioration de l’Habitat

,défiscalisation accordée sur les revenus locatifs,’une partie de la valeur de l’investissement enpôt sur le revenu,e ou partielle des frais d’enregistrement lors de

,ts) privilégiés,

rdée en % des travaux par l’Etat et / ou lesriales.

stissement,

lle de TVA,

s à taux réduits sur des durées longues et faisants spécifiques.

41

biens immobiliers neuf (appartements ou maisons), loués nus (non meublés) à titre deet la loi Borloo consistent en une possibilité offerte par le législateur d'amortissement d'uneduction d'impôt. La loi Scellier permet d'obtenir, sous forme de réduction d'impôt, letion.

7/15/2019 Etude 2020



b) Une Offre de financement insuffisa

2.2. Système d’aides publiquefinancement insuffisamment diversifi

accession :

► Actuellement, l’accessibilité socialel’intermédiaire de fonds de garantie enet le dispositif spécifique de prêt.

► Le coût financier du crédit immobilie

’

adossé à une source de refinancemecollectivité,

► La charge financière de l’accession sodes ménages :

► les taux de crédit pratiqués au

d’emprunt au Maroc sont relative

Par exemple, en France les tauxbancaires sur 15 à 25 ans avec l’

► Les prêts sont actuellement adossésressources longues restent à des tauxCette situation s’ex li ue ar l’inexistel’accession à la propriété permettantcourtes au Maroc (notamment par la m

► Une politique forte de maîtrise des cmaîtriser la charge financière à l’access

► Le benchmark met en avant les enseig

’offre de financement spécifique cibléeaux ménages les plus modestes :

► prêt à taux zéro accordé pour deFrance),

► crédit solidaire (cas de l’Amérique

► es syst mes sp c ques permettantprêts longs (25 ans voire plus) à taux ré


ment diversifiée et adaptée à la solvabilité des

: Des aides et des outils des

du crédit est essentiellement assurée par absence de synergie entre le système de garantie

r pour le logement social reste élevé :

t à faible coût ou à une aide de l’Etat ou de la

ciale est très élevée ou inaccessible à une partie

Maroc sont relativement élevés en comparaison. ,

ent courtes.

pratiqués varient de 3,6% à 4,8% pour les prêtsxistence d’un prêt à taux zéro aidé par l’Etat.

à des ressources financières de marché où lesélevés comparées aux ressources de court terme.nce d’un circuit s écifi ue de refinancement our de financer le long terme avec des ressourcesbilisation de l’épargne des ménages).

ûts d’investissement mais ne permettant pas deion sociale,.

nements suivants :

’ ’socialement (pour le logement social) ou destinée

s ménages sous plafond de ressources (cas de la

Latine) etc...

accor er aux m nages es p us mo estes esduits.

42

7/15/2019 Etude 2020



c) la faiblesse du système d’épargne


► Le Maroc se distingue par une spécif développement de l’accès à la proprepréalable pour constituer un apportn’accordent pas le prêt si l’apport persomontant de l’opération). Au Maroc labanques n’est pas usuelle et les finanpour u pro e .

► Le système de l’épargne logement,faiblement développé dans le systèacteurs financiers et bancaires. Danproposés ont connu un faible succès et

► Cette situation crée une fragilité et’

permettant d’adosser les prêt s immobil

► Il s’agirait de mieux accompagner letrajectoire résidentielle en appréhendacapitaux mobilisables issus de l’éparg

livrets d’épargne ou d’outils d’épargnadossant un système de financemecatégories de la population.

► Deux types de système sont envisagea

► création d’opérateurs financierspar UN Habitat 1),

► ou mise en place de produits oulan ou com te é ar ne lo eme

Des pistes à exploreprise en compte :

des étapes des tr marché qui a voc

des potentialités

de la solvabilité d

1. Le Programme des Nations unies pour les établissements humains.


proposé aux ménages en amont des crédits


icité : dans la plupart des exemples étrangers leté des ménages nécessite une phase d’épargneersonnel en complément du prêt (les banquesnnel ne représente pas au moins 10% ou 15 % dunotion d’épargne logement préalable auprès desements immobiliers sont fréquemment demandés

ui comporte de fortes potentialités, paraît êtreme de financement Marocain proposé par les

l’offre actuelle du système bancaire, des produitsde nombreuses difficultés techniques.

prive le système bancaire des potentialités et

iers.

s ménages dans leur trajectoire de vie et leur t la question du financement en relation avec les

ne disponible des ménages ; sur le modèle des

dédiés ouvrant droit à des prêts à taux réduitst économiquement accessible à l’ensemble des

bles :

pécifiques (modèle des housing banks préconisé

filières spécifiques dans les banques généralistest .

: vers une diversification des aides pour la

ajectoires résidentielles des ménages dans untion à se fluidifier en se développant,

u secteur locatif,

s ménages les plus modestes.

43

7/15/2019 Etude 2020



3) Une synergie insuffisante des outils

2.2. Système d’aides publiques : Dfinancement insuffisamment diversifié

► En 2009, les dépenses fiscales globales nat

► de 54 % aux entreprises (52% e(même part qu’en 2008),

► contre 35% aux ménages (même p

► Des difficultés multi les sont à l’construire des logements sociaux (

► persistance de la pratique dusupérieures, définition rigide de l’ha

► Dispositif ayant été modifié par la L

► Eléments de Benchmark : Une’

► Les opérations de défiscalisation yaide à destination de l’utilisateur l’application de certaines aides tellexemple, passe encore par le prom

► L’aide au promoteur est une aide "imarché de la demande

► L’efficacité des opérations desynergies établies entre les aidesdes prêts, subventions etc.).

Des pistes à explorer

La synergie poménages (prinlogement social

La défiscalisati

La défiscalisatiprêts ciblés pou

Le crédit d’il’amortissement

1. Ministère de l’Economieet des Finances, Lois de Finances2009 et 2010 (

2. MHUAE, Loi de Finances 2009 : Proposit ion du département en charge

8 : Focus sur l ’art ic le 19.


e financement des aides directes et aides


ionales ont bénéficié à raison :

2008) dont 11 % aux promoteurs immobiliers

rt en 2008) 1.

ri ine du bilan miti é des aides fiscales our rticle 19) 2 :

oir, glissement de l’offre vers des couchesbitat social …,

i de Finance 2010

comparaison avec la place et le rôle des aides

sont conçues plus comme une incitation et unefinal qu’au promoteur constructeur, même si,

es que l’application d’un taux réduit de TVA, par oteur;

directe" visant à lui assurer le développement du

éfiscalisation est très fortement corrélée auxfiscales et l’ensemble des autres aides (accès à

:

sible entre l’aide aux promoteurs et l’aide auxipe initié dans le nouveau dispositif sur le2010);

on de l’épargne préalable;

n des intérêts d’emprunt en relation avec desr les ménages les plus modestes;

pôt prenant en charge une partie de…

44

Rapport sur les Dépenses Fiscales),

de l'habitat pour redynamiser le logement social, octobre 2008. Voir annexe

7/15/2019 Etude 2020



2.3. Le logement social : Enjeux co

► La définition a été faite dans un objectif d’ ,

comme suit :

► Une valeur de 250.000 MAD HT,

► Une surface variant entre 50 m² et

► La politique en matière de logementsd’investissement. Approche pouvant par aill

La valeur immobilière arrêtée depuis 1995 aFinances 2010. Ce dispositif a également iimmobilière selon l’évolution des composantes

► La politique en place est basée sur l’accès à l

► Il est à noter la non maîtrise du produit lo’ --

(2007), 68% (2008) et 69% (2009).1

► Le ciblage des ménages visés est peu maîtr la demande.

► En outre, la non spécialisation d’opérate

réactivité par rapport au marché de l’offre et

conjonctures.

Elle augmente également les risques de ruptulogements sociaux a enregistré une baisse dmodification de l’article 19,

L’absence d’opérateurs spécialisés dans ldans l’innovation technologique et architecproduction et une meilleure adéquation qualitat

Dans ce contexte, il parait oppoles outils de son encadrement

la redéfinition du logement sociameilleure connaissance des besoi

la mise en place de mécanismes

Instauration du principe d’d’attente, …);

Conditionnement de la valoproduit logement;

Mise en place de mécanismes po Promotion de l’innovation archite

1. MHUAE, Achèvements et mises en chantier2006-2009,

2. MHUAE, Analyse des principaux indicateurs dusecteur immobilier1er sem


ceptuels

délimitation du segment des logements devant--

100 m².

sociaux est axée sur la maîtrise du coûturs poser des problèmes de qualité de construction

.

été revue dans le nouveau dispositif de La loi detégré le principe de la révision de cette valeur

du coût de production du logement.

propriété.

ement issu de la valorisation des lots "sociaux"

isé. On constate un effet de glissement au niveau de

rs sur le segment social impliquant une forte

de la demande.

’

re de la production. Ainsi, en 2009 la production deprès de 30% 2. Cette baisse est en partie due à la

segment peut expliquer le faible investissementturale qui permettrait une optimisation des coûts deive du produit à la demande.

rtun de redéfinir le logement social et d’améliorer par :

l en fonction des revenus devant se fonder sur unens et des ca acités des ména es ciblés

e maîtrise du phénomène de "glissement" :

ttribution sur la base de procédures préétablies (liste

risation des lots "sociaux" pour un meilleur ciblage du

ur favoriser l’émergence d’opérateurs spécialisés;

45

turale et technologique.

estre 2008/ 1er semestre 2009.

7/15/2019 Etude 2020



2.3. Le logement social : 3 concepti

Groupe cibleMission

essentielle d’attrilo

Vision "social

Attribdirectl’autopubli

Répondre àl’exclusion dumarché dulogement

Demandesociale :

Ménagesdéfavorisés

Vision interméd

Exclus dumarché

Attributdirecteproprié

Répondre auxdifficultés

Demandesociale :

Ménagesdéfavorisés

Exclus Ménages à

Vision univers

Attribut Favoriser l’accès

faible revenu

Demandela baselistes d

pour tous aulogement

g o a e

* Les cas du Royaume Unis et de l’Irlande se caapproches intermédiaire et universelle : une approche généraliste dans le parc lo une vision plus sociale des Housing Ass

Sources : Observatoire Européen du logement social, Statistiques su


ons issues du Benchmark européen

Politique tarifaireodeution desments

e" Espagne Portugal Italie (en

moindremesure)

utione par ritéue

Prix (loyers)calculés enfonction descoûts ou des

iaire France

Aides sociales

Allemagne Autriche Belgique Italie Irlande * Royaume-

Uni *

ionpar lestaires

Prix (loyers)plafonnés fixes oudéfinis en fonctiondes revenus

Aidespersonnelles au

lle Danemark Pays-Bas Suèdeion sur

ogemen n esen fonction desrevenus

Prix (loyers)

Irlande * Royaume-

Uni *

de’attente

ca cu s par rapport aux coûts

Aides personnellesau logement

Garantie despaiements pour lesménages les plus

ractérisent par une complémentarité entre les deux

catif public des communes,ciations.

défavorisés

r le logement dans l’Union européenne, 2007

7/15/2019 Etude 2020



2.3. Le logement social : Impacts dBenchmark

► La conception du logement social a des impactde gestion du parc de logements sociaux (locati

Forte domination de la prop

Marché locatif privé margin

Loyers modiques, gestion dd’Etat transféré aux collectisolutions de sortie efficace

Vision"sociale" :

Une vision de"ServiceEconomiqued’Intérêt

Changement progressif devision universelle à une visi

Problématique d’adaptationet des instruments

Général"

Visionintermédiaire

Absence de plafonnement Un secteur locatif généralis

une référence pour le marc Existence de critères de pri

uotas de lo ements

Visionuniverselle :

Une vision de"logement

Possibilité de spécialisationpar segments

d’utilitépublique"

Impacts d

Gestion par les communes qui sont propriétaires

et gestionnaires, Partenariats privé/public,

Sociétés indépendantes contrôlées par desgroupements professionnels, des associations à

Voir annexe 9 "Logement social : benchmark européen"

.

Exemple : Housing Associations duRoyaume-Uni,.

Sources : Observatoire Européen du logement social, Statistiques su


s différentes visions - Eléments de

forts sur la structure du marché, sur les modalitéss) ainsi qu’en termes de tendances générales.

riété

l et non régulé

éficitaire, parcités sans

10%9%

Accession

Locatif privé

Locatif social

Cas de l’Espagne

cibles : d’uneon sociale

des opérateurs

Cas du Royaume Unis

10%

21% Accession

Locatif privé

e revenuse constituanté privé

orité : revenus,

Cas du Danemark

69%

22% Accession

des opérateurs25%

Locatif social

s visions

Mise en concurrence des bailleurs

Augmentation des exigences de qualité, Pression sur les prix : Aux Pays-Bas.

Cette situation a entraîné un mouvementde fusion des sociétés de logement.

ontr e es soc t s e ogement par eshabitants (Danemark, Suède et Ecosse),

Régulation régionale ou locale du marché etpartage de la problématique de l’accession desgroupes cibles au logement avec les opérateursdu territoire (Pays Bas, Allemagne).

47

r le logement dans l’Union européenne 2007

7/15/2019 Etude 2020



► Le benchmark montre que quelle que soit la

2.3. Le logement social : Le logem

,l’effet de l’évolution de la nature des besoinsménages, de la structure démographique et d

► Par rapport aux pays benchmarkés, le logemfaciliter l’accès à la propriété pour les couche

► Les groupes ciblés correspondent aux mé

► except on es programme es s

immobilière, il n’existe pas de politique sp► Concernant la politique tarifaire, un pri

cependant un seuil maximal de surfacavantages fiscaux en faveur des promotea introduit également le versement du mo

Groupes Cibles Ménages défavorisés,

Mission essentielle Faciliter l’accès à la propriété

pour les couches défavorisées

Logeme

► Il parait judicieux de porter un regard nouveaconcept de logement social pour une meilleumaîtrise des limites et des dynamiques deperméabilité :

Ménages à faibles revenus au M

► d’une part, entre la demande sociale et ccouches moyennes ;

► d’autre part, entre l’offre en logement s soen logements de moyenne gamme.

Cette maîtrise est essentielle pour réduire lglissement et in fine garantir l’efficacité des p

► La redéfinition du logement social doit égmoyennes". Ces dernières constituent unsociale. Ces classes sont à cheval entre lad’un coût accessible. Ce sont souvent dmodernité de la part de la ville (confort des lo

► Il va sans dire qu’une meilleure connaissanc.

1. Le nouveau plan de relance du logement social a conditiologement


onception du logement social adopté par les pays

nt social au Maroc

en logement liée aux évolutions de la structure dese la progression de la précarité.

ent social au Maroc a pour mission essentielle des défavorisées / versus au logement.

ages défavorisés et ceux à faibles revenus.

ns onv e et e ogements a e va eur

cifique d’attribution des logements sociaux 1.x maximal du logement social est arrêté avec. La maîtrise des tarifs est supportée par desrs. Le nouveau dispositif du logement social 2010tant de la TVA au profit des ménages.

Attribution des logements Pas de politique spécifique sauf

pour les programmes "Villessans bidonville" et faible valeur immobilière.

Politique Tarifaire Prix maximal (+ surface

maximale)t social

Vision

Vision"sociale"

?

?

Le conceptdu logement

social :

sur lere

Avantages fiscaux promoteurs Exonération TVA ménages

aroc

Vision

universelle

stratégique ??lle des

iaux et

a pression sur l’offre sociale, pallier les effets delitiques d’habitat.

lement cibler prioritairement les "petites classesgroupe charnière de l’évolution économique et"maison marocaine" et un logement, de qualité et

nouveaux urbains en attente d’une forme deements, transports, proximité de l’école…).

des besoins et capacités des ménages ciblés est

48

né l’octroi d’aide par la non possession par le bénéficiaire d’un

7/15/2019 Etude 2020


49

7/15/2019 Etude 2020


3. REVUE DE LA PERFORMA

► La croissance du secteur BTP a con

3.1. Indicateurs stratégiques

notamment du fait de :

► L’évolution socio économique de lamarocaine (flux migratoires, évolutinoyau familial, …) ayant contribué à cr nouveaux besoins (standing, équipe…),

" "

►

L’émergence de nouveaux acteurs dentreprises, cimentiers, …),

► La canalisation de l’épargne vers le pla

► L’effet des politiques publiques.

►

contribué de façon croissante à ladynamique de développement :

► Le secteur du BTP1 a contribué à lavaleur ajoutée totale à hauteur de

6,8% en 2009. L’évolution moyenneannuelle de sa valeur ajoutée est del’ordre de 11% sur la période 1998 -2009,

► Plus de 905.000 emplois formels dan2008, soit près de 9% des emploisle 3ème trimestre 2009, le BTP a été lavec respectivement : + 68.000 et + 7

► L’investissement per capita dans l2009,

► Plus de 17 millions m² de surfaceévolution moyenne annuelle de 5% su

’

Sources :

Ministère de l’Economie et des Finances,

MHUAE, Principaux indicateurs du secteur du BTP (mars et avril 2009,

MHUAE Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2007

1.Secteur du BTP tel que défini par le MHUAE dans la fiche Agrégats décembre2.Secteur du BTP tel que défini par le HCP (Act Emploi Chômage 2008).

ménages : L’indice national de développ1995 et 2005.

HCP, Act Emploi Chômage, 2008,

MHUAE, Fiche agrégats décembre 2009 final,

Human Development Report 2007 – 2008.


NCE DU SECTEUR

u unPays

Contribution du secteur de la

ociétén du

éer dements,

cons ruc on auEspagne 10,8% (en 2006)

Grèce 7% (en 2008)

Maroc6,8% (secteur du BTP dans VA

tot. en 2009)

Turquie 5,9% (en 2008)Source : Ubifrance

1 % croissance

taille critique au sein de la filière (promoteurs,

cement en "pierre",

INDH élevé0,8290,80,7750,646

BrésilTurquie

Mexique

Maroc

1995 - 2005

5 %6 %8 %10 %

0INDH faible

Source: Human Development Report 2007 - 2008

s le secteur du BTP2 (milieux urbain et rural) enationaux totaux. Entre le 3ème trimestre 2008 et

e second créateur d’emplois après les "Services"2.400 postes.

secteur du BTP est de l’ordre de 4.061 MAD en

plancher ont été autorisés en 2007, avec uner les 10 dernières années.

’

2009.

ment humain (INDH) a progressé de 10% entre

50

7/15/2019 Etude 2020



Focus sur l

3.1. Indicateurs stratégiques

La moyenne de la valeur ajoutée du PIB du BTP pCasablanca arrive en tête avec 15,7%.

La région de Tanger Tétouan participe dans le PIBMassa Draà et de Marrakech Tensift El Haouz aveZemmour Zaërs avec prés de 9%.

u u y v u u

4,4%

6,8% 4,2%

4,23,4%11,5%

3,4%

15,7%

3,8%9 9%8,9%

8,7%

10,3%

Source : Ministère de l’Economie et des Finances, Régions du Manationale, 2010

Avec un taux de croissance de 17% sur cette mê

6,2%

16% et de Chaouia Ouardigha 15%.

Evolution des valeurs ajoutées drégions en M

Source : Ministère de l’Economie etContributions sectorielles à la créa

Sources :

Ministère de l’Economie et des Finances, Régions du Maroc : Contributions sect


NCE DU SECTEUR

es régions

r région entre 2000 et 2007 montre que le Grand

avec 11,5% suivi de près par les régions de Soussc prés de 10%, puis de l’Oriental et de Rabat Salé

u u u u -

Chaouia OuardighaDoukala AbdaFès BoulemaneGharb Chradra Béni HssenGrand CasablancaSudMarrakech Tensif El HaouzMeknès TafilaletOrientalRabat Salé Zemmour Zaërs

Souss Massa DraaTadla Azilal

roc : Contributions sectorielles à la création de la richesse

me période, la région de Tanger-Tétouan a profité

Tanger TétouanTaza Al Hoceima Taounate

… ,

secteur du BTP des principalesH (2000-2007)

des Finances, Régions du Maroc :tion de la richesse nationale, 2010

51

orielles à la création de la richesse nationale, 2010.

7/15/2019 Etude 2020



► En matière de performance

3.1. Indicateurs opérationnels

,s’est essentiellement caractérisée par :

► Un système de régulation par autorisation non respecté de manièresystématique. Sur la période 1994 -2004, le nombre de logementsautorisés ne représente que 70% de

1

ensem e es ogemen s

effectivement construits. Cettedonnée reste toutefois à nuancer compte tenu de la non exhaustivité duregistre des autorisations de construireaccordées.

► Le nombre de logements urbainsautorisés à être produits a augmentéde 35% entre 1998 et 2007 : Unemoyenne en surface plancher deprès de 15 millions de m² ont étéautorisés annuellement.

► Dans le cadre des autorisations de,

taille moyenne des unités autoriséesest passée de 136m² en 1998 à 145m²en 2007, après avoir atteint un pic à151m² et 170m² respectivement en2000 et 2003.

► Un phénomène de rattrapage en termes deraccordements en eau et électricité a puêtre observé au cours des quinze dernières

années :► Ainsi entre 1994 et 2004 : la cr

raccordés en eau et en électricité acelle du nombre de logements urba

–hausse de 3% et celle des ménages r

► Toutefois, certains dysfonctionneme

► 4,5% des ménages urbains d

► 3,6% des ménages urbains so

Sources :

MHUAE, Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2008,

HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007,

HCP, Croissance et Développement Humain au Maroc (1998-2008)


NCE DU SECTEUR

Evolution du nombre de mètres carrés autorisés

1

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

entre 1998 et 2007

-

20 000

40 000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Surface des planchers prévus (en milliers de m²)

Nombre de logements prévus

Evolution du nombre de logements urbains occupés

raccordés (eau , électricité) entre 1994 et 2004

2 242 131

3 209 786

2 000 000

2 500 0003 000 000

3 500 000

+ 60 %

-

500 000

1 000 000

1 500 000

1994 2004

Nb total de logements occupés

Nb de logements raccordés en eau potable

+ 58 %

+ 43 %

Sources : Ministère de l’Habitat – Diagnostic 1980 - 2006

Nb de logements raccordés en électricité

issance moyenne du nombre de logementsatteint près de 60% et a donc été supérieure à

ins occupés (+ 43%).

accordés en électricité une progression de 8%.

nts persistent en 2008 :

meurent non raccordés en eau,

nt encore non raccordés en électricité.

52

7/15/2019 Etude 2020



► Entre 2000 et 2008, le ratio valeur ajoutée

3.1. Indicateurs opérationnels

du BTP1 demeure globalement inférieur celui observé dans les branches "Commerceet "Industrie", soit :

► BTP = 42.636 MAD2 / emploi (2008),

► Commerce = 55.430 MAD / empl2008 ,

► Industrie = 102.040 MAD / empl(2008).

► La production informelle3 a un impaimportant sur la performance du secteur :

► Plus de 15% des emplois du secteur dBTP relèvent du secteur informel4 e2007, soit plus de 140.000 personne(6,3% de l’emploi informel total).

Sources :

MHUAE, Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2008,

HCP, Act Emploi Chômage 2002 - 2008,

1. Secteur du BTP tel que défini par le Haut Commissariat au Plan dans les2. ll est à rappeler que la part significative de l’informel dans le secteur vient3. Terme tel qu’utilisé par le Haut Commissariat au Plan dans son "Enquête4. A noter que selon la FNBTP, la construction informelle représente 80% de

HCP, Enquête sur l’informel 1999 -2000, 2007.


NCE DU SECTEUR

Indicateurs clefs 2000 2008 Evolution

"

i

2000

Population active occupée

âgée de plus de 15 ans

(en millions)

8,9 10,2 15%

Taux de chômage (en %) 13,60% 9,60% -4 pts

i

t Evolution du nombre d’emplois dans le secteur du

Source : HCP - Act Emploi Chômage, 2002 - 2008

s

400

500

600

700

800

900

1 000

en re e

-

100

200

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Populat ion active occupée âgée de plus de 15 ans dans le secteur du BTP (enmilliers)

« Comptes de la Nation 2007 » et « Act Emploi Chômage 2002-2008 »,biaiser en partie cet indicateur.

nationale sur le secteur informel non agricole" (2007),la production de logements..

53

7/15/2019 Etude 2020



► Malgré un effort de normalisation en terme

3.3. Indicateurs de qualité

SUR LA DERNIÈRE DÉCENN

► Insuffisance de normes et réglementa

► Aucun règlement général ni systèmconcernant le secteur privé, en vuesoient utilisés sans avoir été préalab

► La non obligation de mise en applica

► Ainsi, sur 751 normes homologuéseules 3 normes ont été rendues ed’atout compétitif face à des payscéramique.

► Aussi, en vue de pallier au manque de coprojets sont actuellement initiés par le MHUA

► Un projet de code de la construcintervenants, garantir la fiabilité descontrôler les processus de constructioainsi qu’optimiser les procédés courant

► Un projet de guide d’efficacité éne’e cac nerg que e es nerg e

bâtiment.

► Un projet de catégorisation des logeforce de loi au Maroc. Il vise à classifie« moyen standing » et « haut standing

► Environnement du logement,

► Sécurité,

► Qualité des matériaux, des équparties visibles, invisibles ainsicopropriété,

► Garanties et dossier spécifique a

► Une réflexion sur la labellisation desen collaboration avec l’Association Mar corporations et les associations prof les 4 critères suivants : qualité, sécurité

ources : , .


NCE DU SECTEUR

s de qualité, le secteur de la construction reste

E

ion qui le régissent,

e d’agrément des procédures techniques n’existe’éviter que de nouveaux systèmes de construction

lement agréés .

ion de la plupart des normes existantes :

s relatives au secteur de la construction en 2008,ffectivement obligatoires par souci commercial etconcurrents et concernent le ciment, l’acier et la

ntrôle et de réglementation du secteur, plusieursE, dont notamment :

ion qui vise à définir les rôles des différentsmatériaux de construction, maîtriser les risques,

et la mise en place de sanction le cas échéant,.

gétique qui s’attelle à introduire les techniques’s renouve a es ans am nagemen ur a n e e

ents est également en cours d’élaboration et aurar les logements en trois types "standing ordinaire",

suivant quatre axes :

ipements et de la mise en œuvre, intégrant lesque les critères spécifiques au logement en

u logement.

logements et standings a été lancée récemmentocaine pour la Construction Durable (AMCOD), lesssionnelles concernées, fondée notamment sur

, durabilité et confort.

54

7/15/2019 Etude 2020


3. REVUE DE LA PERFORM

Ci- après les principaux enseignements issus d

3.3. Indicateurs de qualité : Enseig

► En France le secteur de la construction econstruction et de l’habitation qui vise àconstruction.

► Des procédures de vérification du respectmises en place, dont notamment :

► Des contrôles prévus par la règlemagrément de l’administration (coconstructions…),

► Des contrôles régaliens effectués par respect des règles de construction nota

► Un droit (pour l’administration) de visitpendant les travaux et jusqu'à 3 ans ap

► En plus des contraintes légales, il existe églogements (en termes d’acoustique, thermiqu

► orme pour es appare s ec r sécurité des installations électriques), l

► Par ailleurs, une attention particulière est poénergétique. Des labels "écologiques" etnotamment :

► Une spécification RTE 2005 (obligamaximale que doivent satisfaire les pro

► Un label HQE (Haute Qualité Envirocombattre la pollution et assurer à l’hab

Sources : Ministère du logement Français.


NCE DU SECTEUR

u benchmark – France :

nements issus du Benchmark

t régi par les règles obligatoires du code de lagarantir un niveau minimal de qualité de la

e l’application de ces normes en vigueur ont été

ntation et réalisés par des organismes soustrôle technique obligatoire pour certaines

l’Etat ou les Collectivités Publiques (contrôle dumment).

et de communication des documents techniquesès leur achèvement.

alement des labels qui permettent de classer lese, équipement…)

ues, a e romo e ec qua , per ormance ebel Qualitel …

rtée au développement durable et à l’efficacitédes "spécifications" ont donc été créés dont

toire) définissant la consommation énergétiqueoteurs et les constructeurs,

nnementale) visant à respecter l’environnement,itat futur les meilleures conditions de vie possibles.

55

7/15/2019 Etude 2020



En conclusion et afin d’améliorer la qualité des pro

3.3 Indicateurs de qualité

Synthèse

► Renforcer le cadre normatif du secteudonnant le caractère obligatoire;

► Mettre en place des structures institut

► Mettre en place un processus de capplication;

► Adapter l’ensemble des référentiels eindicateurs internationaux tout en

, ,standings);

► Assurer une cohérence entre les psectorielle à horizon 2020 (en cours d’é

Sources : Direction Technique de l’Habitat, FNBTP.


ANCE DU SECTEUR

uits, il apparaît donc nécessaire de :

r par la production de nouvelles normes et en leur

ionnelles adaptées pour le contrôle;

ntrôle adéquat pour assurer sa bonne mise en

cours de définition aujourd’hui aux référentiels etrenant en compte les spécificités nationales

’ - -,

rojets de référentiels en cours avec la stratégietude à ce jour).

56

7/15/2019 Etude 2020



► Les investissements dans le secteur du BTP

3.4. Dynamique financière

► En 2009, ils ont atteint 126,7 Mds dplus de 50% des investissements gl

► Ces investissements ont enregistré uentre 1998 et 2009,

Croissance des investissements dan

23 456

28

0

5000

10000

15000

20000

25000

3000035000

40000

2000 2001 2002 20

Investissemen

► L’immobilier est un secteur attractif a

investissements étrangers :► Les investissements directs étran e

(IDE) immobiliers ont été multipliés p16 entre 2000 et 2008.

► Les IDE immobiliers confirment leprogression et représentent 33%total des IDE en 2008 contre 11%2000,

► Les IDE immobiliers croissent plus f immobilier. Ce dernier se révèle ain

étrangers.► Cependant et sous l’effet de la crise i

4,97 Mds de MAD durant les neuf pre36% par rapport à la même période de

Sources :

1.Les données sur l’investissement concernant la branche "bâtiment" son dispo2.Le Doing Business mesure la réglementation des affaires : voir détails en ann

► e sec eur gagnera avan age ren re Ainsi et malgré ce constat encourageant,

position 128 sur 183 pays avec un

d’entreprise (-17) et la protection des inv

MHUAE,Tableau de Bord de l’immobilier, 2007,

MHUAE , Fiche desagrégats 2009,

Office des changes,

Capital investissement,

BankAl-Maghrib, Rapport annuel, 2008,

Doing Business


NCE DU SECTEUR

nt connu une croissance continue :

MAD sur 250,2 Mds de MAD, représentant ainsibaux,

e croissance moyenne annuelle de l’ordre de 10%

le bâtiment et des IDE immobiliers 1

92

35 870

0

1000

2000

3000

4000

5000

03 2004 2005 2006

t bâtiment IDEI

PaysMontant des IDE

reçus en 2007Secteurs les plusreceveurs en 2007

x

rsMaroc

• ,de USD $

•

• Immobilier : 20%

Espagne

• Plus de 53 Mdsde USD $ d’IDEen 2007 (plus de57 en 2008)

• 40% dédiés ausecteur de laconstruction

r

r un

rtement que les investissements dans le secteur si beaucoup plus attractif pour les investisseurs

nternationale, les IDEI se sont élevés à seulementmiers mois de 2009 soit un net repli de l’ordre de2008.

ible jusqu’à 2006.xe 5.

c ma e nves ssemen encore p us a rayan .le "doing business 2010" 2 classe le Maroc en

ecul par rapport à 2009 dans la création

estisseurs (-1).

57

7/15/2019 Etude 2020



► Le secteur de l’habitat et de la promot

3.4. Dynamique f inancière

SUR LA DERNIÈRE DÉCEN

fiscales :

► Les recettes fiscales du secteur de l’hasont estimées à 12,7 Mds de MAD en 2contre 8,6 Mds de MAD en 2001,

► Elles représenteraient 11% des recefiscales lobales en 2005 contre 9%2001 dont :

► 58% relèvent de la fiscalité d’Eta

► 24,5% de celle des collectivlocales,

► 17% de la parafiscalité.

► Le secteur immobilier est le principal génér

► Selon le rapport des dépenses fiscalesles dépenses fiscales liées aux mesur 2008 constituant ainsi 4 % du PIB et 1

élevées à 28,7 Mds de MAD représenta► Le secteur immobilier vient en 1ère osi

Mds de MAD de dépenses fiscales spéen passant de 20% à 17% en 2008 etMAD.

Année Dépenses Part des Part des Part de

Part de l’immobilier dans les dépenses fiscales de 2006 à 20

sca es

Mds deMAD

pensesfiscalespar

rapport auPIB

pensesfiscales par rapport aux

recettesfiscales

mmo er dans lesdépenses

fiscales

2006 21,5 4,3% 19% 20%

2007 23,6 _ _ 17%

Sources:

MHUAE, étude relative à la relance de l’habitat locatif, 2006,

MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dura

Ministère de l’économie et des finances, rapports des dépenses fiscales accomp

, ,

BMCE Bank, étude sur la Promotion immobilière, novembre 2006.


NCE DU SECTEUR

ion Evolution des recettes fiscales du secteur de l’habitat

IE

itat05

tesen

12,711,810,6

9,58,62

2,20% 2,40% 2,50% 2,60% 2,70%

5

10

15

e c e t t e s

f i s c a l e s

e n

i l l i a r d s

d e

M

A D

1%

2%

3%

%

P I B

,

ités

0

2001 2002 2003 2004 2005

An née

R 0%

Montant des recettes fiscales en milliards de MAD %PIB

Source:

MHUAE, étude sur la balance économique liant le secteur de l’habitat

et de la promotion immobilière à l’économie nationale, 2005

teur de dépenses fiscales :

accompagnant le projet de Loi de Finance 2009,s dérogatoires s’élèvent à 26,9 Mds de MAD en

5,8% des recettes fiscales. En 2009, elles se sont

nt 3,9% du PIB et 16,3% des recettes fiscales,ion avec une art de 17% soit un montant de 4 5cifiques. Sa part a connu une baisse depuis 200614,2% en 2009 avec un montant de 4,1 Mds de

Répartition des dépenses fiscales selon les secteursd’activités (2008)

17%3%2%

2%1% 2%

6%

8

13%

10%9%9%

7%

7%

4%4%

Activités immobilières Agric ulture, pêche

Electricité, pétrôle et gaz Prévoyance sociale

Industries alimentaires Services publics

Secteur d'exportation Santé et action sociale

Secteur de transport Industrie automobile et chimique

1

t la période 1980-2006, 2009,

agnant le projet de loi de finances 2009 et 2010,

g ons n erm d a on nanc re

Edition, imprimerie Tourisme

Autres secteurs Mesures communes à tous les secteurs

58

7/15/2019 Etude 2020


► La marge de croissance de la bancarisati



► Les encours des crédits immobiliersmultipliés par 6 entre 2000 et 20082,5 pour le total des crédits accordentreprises et aux particuliers.

► Ils ont ainsi atteint 153 Mds de MAD econtre 28 Mds de MAD en 2000. A fin 2ont enregistré une croissance de 12,7rapport à fin 2008 et s’élèvent à 172MAD.

► La part des crédits immobiliers représe

► 33% du total du concol’économie à fin 2009, 28% econtre 14% en 2000,

► 33% du total des crédits aaux entreprises et aux particulie2009, 33% en 2008 contre 1

2000.► Il est à noter que, en 2008, la dette b

des ménages est constituée à haut56% par le crédit à l’habitat et 39%crédit à la consommation,

► Le taux de bancarisation est fail’ordre de 31% en 2007 avec 1/3 dubancaire concentré au niveal’a lomération de Casablanca et unsolvabilité des ménages (30 à 40% eurbain).

Sources (1) :MHUAE, tableau de Bord de l’immobilier 2007,

MHUAE, Agrégats à fin Novembre 2009,

MHUAE : Note de conjoncture à fin novembre 2009,

Office des changes,

1. Voir annexe n° 10 "Focus sur les indicateurs de bancarisation".

- , , ,

Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établisse


on1 du Evolution des crédits immobiliers par rapport aux

’

IE

14%

15% 16%17%

20%

24%

28% 29%30%

15%

20%

25%

30%

35%

300

400

500

600

700ont étécontre

és aux

n 2008009, ils

28 32 35 39 46 5781

120 153171

0%

5%

10%

0

100

200

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

Crédits immobiliers

Concours à l'économie

5% par ds de

te :

urs àn 2008

Part des crédits immobiliers dans le concours à l'économie

cordésrs à fin4% en

ncaire

* : A fin Novembre 2009

Part des crédits immobiliers dans le total descrédits accordés aux entreprises et aux

articuliers entre 2000 et 2009 1

eur depar le

le, deréseau

defaible

14%

16%

18%

18%

20%

22%

24%

31% 33%

33%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Part des créditsimmobiliers

milieu 0%

2 0

0 0

2 0

0 1

2 0

0 2

2 0

0 3

2 0

0 4

2 0

0 5

2 0

0 6

2 0

0 7

2 0

0 8

2 0

0 9

59

ents de crédit,2008.

7/15/2019 Etude 2020




► La croissance des crédits immobiliers est e

► La baisse des taux d’adjudication des b

► La baisse des taux d’intérêt des crédits

► La forte demande de financement de la

► Le prolongement de la durée d’emprucrédits à taux variable,

► La baisse de l’apport personnel,

► La mise en place des produits à taux va

► En 2008, 31% des crédits accor un pic en 2007 de l’ordre de 51

► La mise en place des fonds de garantie

► Le Maroc a enregistré une avancée importantl’indicateur "obtention des prêts" (+44) pouv

l’octroi des crédits dans les pays touchés par la

Sources :

Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008,’

1. Voir annexe n° 10 "Focus sur les indicateurs de bancarisation".

- , ,

Doing Business


IE

pliquée en partie par :

ns du trésor,

immobiliers,

part des acquéreurs,

t pouvant atteindre 25 ans voire 40 ans pour les

riable :

és sont à taux variable contre 30% en 2004 avec(42% en 2006, 36% en 2005),

depuis 2003 pour l’accès au crédit logement.

e dans le classement "Doing business 2010"1 sur ant s’expliquer en partie par le resserrement de

crise financière,

60

, .

7/15/2019 Etude 2020


► La contribution du financement bancair



marginale :

► Seuls 20% des transactionimmobilières ont été bancarisées,

► L’encours des crédits à l’habitat nreprésente que 14% du PIB soit utaux nettement inférieur à celenregistré dans des pays européendu sud de la Méditerranée (Espagn62%, France: 35%, Italie : 20%).

► Le financement dans le secteur imL’autofinancement reste le principal mles promoteurs :

► Chez les acquéreurs : En 2000, l’apfinancement aussi bien pour les résrecours aux emprunts et 9% de recou

► Quant aux promoteurs, ils financent le► A ort en fonds ro res à hau

► Avances clients pour près de

► Les encours immobiliers restent dominés

► Les crédits acquéreurs restent pr immobiliers soit passée de 95% en 2

► ,20% en 2007. Cette croissance est d

Sources :

MHUAE, tableau de Bord de l’immobilier 2007,

MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dur

Office des changes,

1. MHUAE, tableau de bord de l’immobilier, 2007,2. MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme

Revue trimestrielle de Wafa immobilier,

Rapport BAM sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements de cré


e Evolution de la part des crédits acquéreurs et

IE

s

eni 5%

19%

36%

95%81%

64%

50%

100%

2000 et 2008

s:

obilier se caractérise par une surliquidité.yen de financement chez les acquéreurs et

0%

2000 2007 2008Part des crédits promoteurs dans l'ensemble des crédits immobiliersPart des crédits acquéreurs dans l'ensemble des crédits immobiliers

ort en fonds propres constitue 81% des sources deidences principales que secondaires, avec 10% ders aux aides familiales 1,

urs projets essentiellement par :teur de 40 à 50%,

0 à 40%. 2

par les crédits acquéreurs :

édominants bien que leur part dans les encours00 à 64% en 2008,

e en partie à une hausse des prix de construction.

nt la période 1980-2006,

durant la période 1980-2006, 2009.

61

dit 2008,

7/15/2019 Etude 2020



D’autres opportunités de financement restent insuff


3.4. Dynamique financière

► e pargne ogemen :

► Le système financier du secteur immlogement structuré,

► Les acteurs bancaires et de financemproduits d’épargne logement.

► des produits islamiques 2 :

► A partir de 2007, trois produits dits "Mourabaha, Ijarah),

► 500 millions de MAD ont été débloqleur commercialisation.

► de la micro finance 3

► a m cro nance est un nouveau mo e

► Elle offre des prêts pour la constructiol’entretien du logement, la délivranceservices de base.

► des fonds d’investissement► Les fonds d’investissement se sont d

s’intéressent essentiellement à l’immob

► L’immobilier résidentiel est quasi inexilocatif.

► de la titrisation 4 :

► Important outil de financement, la titrisa,

► A fin 2008, 2 Mds de MAD de créanc

s’élevant à 25 Mds de MAD soit 8% de► de l’introduction en Bourse 5 :

► L’introduction en bourse est considérendement du secteur ,

► Toutefois, cette source de financement

Sources :

Caisse des dépôts et consignations : Mobilisation et transformation de l’épargne au Maroc, 2

Claude Taffin, Financement du logement en Afrique de l’Ouest, 2005,

BankAl-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements de créd

Institut National de la Statistique et des études économique (France),

Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux et opportunités, 2008,CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du logement au Maroc, 20Fondation Zakooura,

Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspectives, 2009,Sources: Bourse de Casablanca,

CGI, Addoha, Alliances.


NCE DU SECTEUR

isamment exploitées. Il s’agit :

IE

bilier souffre de l’absence d’un plan d’épargne

nt proposent une offre très limitée en termes de

alternatifs" ont été commercialisés (Moucharaka,

ués pour les produits Ijarah et Mourabaha depuis

e nancement qu conna t un essor au aroc.

n de logement, l’achat de logement et de terrain,des titres de propriété, et le raccordement aux

veloppés de manière importante. Leurs activitésilier touristique et d’entreprise.

stant en raison en partie de l’absence de marché

tion mise en place au Maroc en 2002 est en cours

es étaient titrisées sur un total de crédit clientèle

créances titrisées.

rée comme un indicateur d’attractivité et de

reste encore marginale au Maroc.

1. Voir annexes n°112. Voir annexe n° 123. Voir annexe n° 134. Voir annexe n° 145. Voir annexe n° 15

004,

it, 2008,

5,

62

7/15/2019 Etude 2020



► Le contexte de crise financière se fait ressen

SUR LA DERNI RE D CENN


► En matière de financement, l’encours desprogression à fin septembre 2009, celle-ciseptembre 2009 et septembre 2008 contre +

► Par ailleurs, en comparant les résultats de snoter une évolution inverse des crédits acq60%) par rapport aux crédits promoteurs (+ 1

► n , e nom re es n c a res e

contre une hausse de 8% auparavant. Ce r des ménages face à une éventuelle baisse d

► Les crédits FOGARIM ont, atteint 7,5 Mds26% par rapport à la même période en 2008rapport à celle enregistrée en 2008 : 67%.accordés dans le cadre du FOGARIM.

► Après une longue période de tendance baimoyen et long termes dédiés aux crédits ientre le 2ème trimestre 2008 et le 1er trimestre

► Cette hausse des taux d’intérêt aconnu une stagnation au 2ème et au3ème trimestre 2009. Le taux d’intérêt.bancaire s’élève aujourd’hui à 5,75%hors taxe ,

► Les effets de la crise internationalese font ressentir à travers la baissedes transferts des MRE. Au 1er

trimestre 2009, les transferts ontenreg s r un rep e or re e12,5% soit 3,2 milliards de MAD de

moins par rapport au 1er

trimestre2008.

Sources :

(1)Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008,

(1)Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établis

MHUAE, Analyse des principaux indicateurs du secteur immobilier - 1er

semestr , ,

MHUAE, Agrégats à fin novembre 2009.


NCE DU SECTEUR

tir d’une manière modérée au Maroc.

IE

crédits immobiliers a continué à enregistrer uneétant toutefois en net ralentissement : +15% entre57% une année auparavant.

eptembre 2009 à ceux de septembre 2008, il est àéreurs (-13% sur la période en passant de 73% à3% sur la période, en passant de 27% à 40%).

cr s a a a enreg s r une a sse e

pli est dû à un phénomène d’attentisme de la partes prix des actifs immobiliers.

e MAD à fin septembre 2009 soit une hausse de. Une croissance qui reste nettement inférieure par A fin décembre 2009, 7,76 Mds de MAD ont été

sière (depuis 2006), les taux d’intérêt bancaires àmobiliers ont connu une augmentation de +9,7%2009,

Evolution des taux d’intérêt immobilier entre le 1er

trimestre 2008 et le 1er trimestre 2009 1

6,23%

5,13%

5,31%5,75%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

0,00%

1,00%

T3-2006 T3-2007 T3-2008 T3-2009

sements de crédit, 2008.

e 2009/ 1er

semestre 2008,

63

7/15/2019 Etude 2020


64

7/15/2019 Etude 2020


65

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur les régions

4.1. Analyse de l’off re

► En 2004, la part des maisons marocaines variCasablanca) et 91% à Guelmim Es Smara.

Part des maisons marocaines dan

Meknès Tafilalet

Doukala Abda

Chaouia Ouardigha

Oriental

Tadla Azilal

Guelmim Es Semara

Oued Ed Dahab Lagouira

Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra

Gharb Cherarda Bni Hssen

Marrakech Tensift El Haouz

Fès Boulemane

Souss Massa Draà

Tanger Tétouan

aza oce ma aouna e

Source : MHUAE, Co

0% 10% 20%

Grand Casablanca

NB : Information non disponible pour la région de Rabat Salé Zem


e entre 51% enregistré dans la région du Grand

s les parcs logements régionaux (2004)

81%

81%

82%

85%

85%

91%

52%

60%

72%

75%

74%

76%

77%

sultations régionales

51%

30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Les maisons marocaines représententprès de 70% du parc de logements.

our Zaërs.

66

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► L’auto-construction occupe une place impoà la production structurée de logements réali

► Sur la ériode 2006 - 2009 : sa art


hauteur de 49% des logements achev

► Ce mode opératoire est rendu possible grâc

► Ainsi, les opérateurs publics aménles opérateurs privés (2006 - 2009).

► Vecteur de dynamisation et de

Evolution de la production en logements selon les acteurs

(privés, publics, auto-construction) entre 2006 et 2009

39 097

51 504

35 073

41 22144 075

51 27154 349

46 786

40000

50000

60000

.

7 249 8 80912 358

7 092

0

10000

20000

30000

2006 2007 2008 2009

Opérateurs publics Opérateurs privés Auto-construction

► Une disparité inter-régions est observéd’auto-construction. A ce titre, 3 types de ré

3 types de ré

Source : MHUAE, Unités achevées 2006-2009

Les régions dans lesquellesl’auto-construction dépasse lenombre de logements produits par des opérateurs publics et privés.

Les régions danombre de logpar des opératprivés est supconstruction.

Chaouia Ouardigha (86%),

Doukkala Abda (78%),

Fès Boulemane (51%),

Grand Casablan

Marrakech Tens

Gharb Chrarda Bni Hssen (57%),

Guelmim Es Smara (100%),

Laayoune Boujdour SL (100%),

Meknès Tafilalèt (68%),

Oriental (76%),

Oued Eddahab Lagouira (93%),Rabat Salé Zemmour Zaërs (59%),

Souss Massa Dr

Tanger Tétouan

Sources : MHUAE, Mises en chantier et achèvements 2006-2009.

, Taza Al Hoceima Taounate (65%).


rtante dans la production de logements par rapportsés par des opérateurs privés ou publics.

dans la roduction lobale est restée constante à,s en moyenne.

à la mise en vente de lots :

gent, en moyenne, plus de 4 fois plus de lots quen 2009, ce ratio atteint 5,6.

égulation du marché, il gagnerait donc à être

*

Evolution de la production de lots selon les acteurs

(privés et publics) entre 2007 et 2009

45 12640 397

51 14247 704

40 000

50 000

60 000

9 724 11 51313 906

8 561

-

10 000

20 000

30 000

2006 2007 2008 2009

Opérateurs publics Opérateurs privés

en termes de production de lots, logements etions se distinguent :

ions en 2009

Source : MHUAE, Unités achevées 2006-2009

s lesquelles lements produits

eurs publics etérieur à l’auto-

Les régions au sein desquelles lesopérateurs privés sont lesprincipaux aménageurs des lots.

ca (67%),

ift (70%),

Guelmim Es Smara,

Tadla Azilal.

âa (57%),

(79%).

Tanger Tétouan,

Taza Al Hoceima Haounate

67

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

4.1. Analyse de l’offre

► Le statut de propriétaires est prédominant, mnotamment de :

►

Culturellement : Orientation des ménagmilieu informel pour les couches défavorisé

► Politiques d’habitat menées par le Gouveà la propriété via la vente de logements / lo

’

40%

50%

60%

70%

0%

10%

20%

30%

1999 2001 2003 2004

Sources :

HCP, indicateurs sociaux 2006, 2

HCP, Croissance et Développeme

Propriétaires

Sources :

MHUAE Ra ort sur le dia nosticdu secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dur

► Au niveau régional, la part des propriétaires varie ent

,

MHUAE, Consultations régionales.


lgré un coût élevé d’accès à la propriété, résultant

s vers la propriété plus que la location, même enes : bidonville et habitat non réglementaire.

nement depuis les années 1980 favorisant l’accèsts comme réponse à la demande de logements.

Gap moyenpropriétaires –locataires très

significatif : prèsde 45% en 2008

2005 2006 2007 2008

07

nt Humain au Maroc 1998-2008

Locataires Autres

ant la ériode1980-2006 2009

re 40% à Laâyoune Sakia Hamra et 86% à Tadla Azilal.

68

, .

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur la location


► Le secteur locatif tend à la baisse depuis lesurbain en 2008 au Maroc contre plus de 27% en

► Au niveau de l’offre, on distingue 3 segments pri

► Location au sein d’immeubles modernes,

► Location dans les bidonvilles et médinas,

Les 3 segments princi

► Location domestique.

L’offre de logement locatif reste essentiellement d

Location dBidonvilles / médinas

a sons mar plus mocohabitationpropriétaire -l

Segment co

le plus impo

ppar emen s ou s par esparticuliers et s’adressantaux revenus moyens etsupérieurs.

Existence d’un parc vide

significatif due auxdifficultés / craintes de mise

► La demande en logements locatifs est estiméeorientée principalement vers le logement éconoRégions du Grand Casablanca (23%), Rabat-Sa(2004).

en oca on.

► Jeunes (environ 41 ans) ,

► De taille moyenne (4,2 personnes),

► A revenus modestes (inférieurs à 3.000 M

Elle reste insuffisamment supportée par des moy

► Le développement du secteur locatif est entravélocataire. Face à l’absence de garanties pour lelouer. L’inadéquation du cadre juridique est égalem

Sources :

MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urb, ro ssance e ve oppemen uma n a aroc - .


années 80 : il existe 22,3% de locataires en milieu2001.

ncipaux du logement locatif :

aux du logement locatif

ominée par le "locatif populaire".

Immeubles modernesomestique

ca nes oyer déré avec

fréquentecataire.

sidéré comme

tant.

ape pour es m nageslocataires démunis dans leur itinéraire résidentiel.

à plus de 1M de logements loués (2004). Elle estique. 50% de cette demande est concentrée sur leslé-Zemmour-Zaërs (13%) et Tanger-Tétouan (11%)

D mensuel).

ens de financement spécifiques.

essentiellement par une législation à l’avantage dubailleur, les propriétaires de logements refusent de

nt à l’origine de situations conflictuelles.

anisme durant la période 1980-2006, 2009,

69

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur la location


► Malgré la mise en place d’un nouveau projeentre bailleur et locataire, le segment du lpolitiques publiques.

► ce t tre, o re ocat ve n cess te une s ruc

► Adaptation du cadre juridique et des

► Emergence d’opérateurs professid’investissements dédiés,

► Création d’un panel de mesures incit

’investisseurs propriétaires bailleurs l

► Elargissement de l’offre en termes de

► Cette offre locative peut être adaptéepremier logement pour un jeune mlogement adapté au vieillissement, …

► e peut ga ement accompagner "logements sociaux locatifs", permetbonnes conditions.


t de loi améliorant l’équilibre des responsabilitéscatif reste sous-estimé dans le dispositif des

ura on pour en am orer attract v t :

ègles de sa mise en œuvre,

onnels privés du locatif et de fonds

tives :

catifs et aux locataires

cible et de prix :

à certaines étapes des trajectoires résidentielles :nage en phase d’épargne, logement d’urgence,,

es mo t s conom ques et comporter un vo ettant de faciliter l’accession au logement dans de

70

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur le prix moyen de construction


► Le prix moyen du m² construit a connu une haune progression d’environ 6% seulement dconstruction est donc apparue comme plus avdéjà construit.

► Le prix moyen du m² construit a augmenté

supérieur à la progression annuelle moyenne d► Rabat, Kénitra et Casablanca sont les 3 villes

moyen du m² construit les plus élevés entre 200

Evolution des indices "prix des matériaux de constructio

1

10

1

100

102

104

106

108

110

112

Indice des prix desmatériaux de construction

Indice des prix moyens deconstruction

Indice des loyers

+

98

200

Evolution de l’indice des coûts de construction da

120

III

90

95

100

105

110

115

→+11,63%

→+16,73%

Sources :

MHUAE ,Tableau de bord du secteur de l’immobilier , 2008,

2006 / 20

HCP, Les indicateurs sociaux du Maroc, 2007.


sse de près de 10% entre 2005 et 2007 contrees prix des matériaux de construction. L’autontageuse sur cette période que l’achat d’un bien

e près de 5% entre 2006 et 2007, soit 3 fois

s loyers sur la même période.ayant enregistré les taux de croissance des prixet 2007.

", " prix moyens de construction" et "loyers" (2005-2007)

2,77

106,12

,15

109,85

02,2

103,2

,82% en moyenne

+1,6 % en moyenne

/2005 2007/2005

s les principales villes du Royaume (100 en 2005)

ndices des prix des matériaux de construction: base 100 en 2005.ndice des prix de construction : base 100 en 1998.ndice des loyer : base 100 en 2005.

→+ ,

05 2007 / 2005

71

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur les logements non occupés

4.1. Analyse de l’of fre

► Le nombre de logements urbains inoccupés a

► Plus de 820.000 unités urbaines sont inocc400.000 en 1994 ,

► Les maisons marocaines représentent leinoccupé, malgré une baisse enregistrée sur 1994

► La part des appartements dans le parc inocontre 20% en 1994.

Décomposition du parc de logemen

71 %

25 %

vacants

secondaires co

con

► La vacance représente une part importante dan

► Elle est estimée à près de 530.000 unité

► Elle est formée essentiellement de malogements vacants) et d’appartements (

► Des mesures devraient être mises en pldu parc vacant et adapter le parc à la dd’illustration, à Londres, un cadre légivacance. Ainsi, tout logement vacant de

Sources : ' '

.

► Par ailleurs, le nombre de logements autorisés35% en passant de 87.262 unités autorisées106.000 logements urbains ont été autorisvacantes.

,

Communities and Local Government : Homes for the future : more affordable,


doublé entre 1994 et 2006.

pées en 2006 contre environ 740.000 en 2004 et

type prédominant de logement dans le parcles 10 dernières années : 60% en 2006 et 73% en

ccupé a, quant à elle, augmenté : 34% en 2006

4 %

ts urbains non occupés en 2004

100 %

urs destruction

non occupés

s le parc de logements inoccupés:

s, soit 71% en 2004,

isons marocaines modernes (près de 60% desà hauteur de 30% environ).

ce pour inciter à remettre sur le marché une partiemande pour favoriser son exploitation. A titrelatif spécifique est mis en œuvre pour réduire lauis plus de 6 mois est repris par un institutionnel et

sur la période 2007 -1998 a connu une hausse deen 1998 à 117.416 en 2007 : En 2004, près des, sachant que plus de 525.000 unités étaient

72

- , ,

ore sustainanle, 2007.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Les logements non occupés au niveau des ré


► Le parc inoccupé varie entre 8% (Meknès Ta

Taza Al Hoceima Taounate


Rabat Salé Zemmour Zaërs

Souss Massa Draà

0% 5

Doukala Abda

S

NB :

Information non disponible pour les régions de Chaouia Ouardigha,

Grand Casablanca : 6% de vacance dans le parc urbain (2006)

Parc inoccupé tout milieu confondu : Gharb Chrarda Bni Hssen (8%


ions

filalt) et 25% du parc global (Guelmim)

18%

17%

17%

18%

11%

10% 15% 20%

ource : MHUAE, Consultations régionales

Fès Boulemane, Marrakech Tensift El Haouz, Tadla Azilal

), Rabat Salé Zemmour Zaërs (17%)

73

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Une offre très fréquemment réalisée par aut

Synthèse


► Près de la moitié des logements achevé

► Fortement encouragée par la miseconstruction et le faible recours à l’en

► A ce titre, les opérateurs publicslots que les opérateurs privés (200

► Une stagnation du ratio propriétaires / loélevé :

► Sur la période 1999 - 2008, la part moyel’ordre de 64% contre 26% de locataires

► Un marché du locatif non structuré et non p

► La part du locatif dans les logements urb

► Il est porté essentiellement par des parti

► Il est souvent informel et insuffisamment

► Une hausse du prix moyen de constructimarocaines (14,08%) et les appartements (9,

► Un volume d’unités vacantes (hors résconstructions) estimé à 5 fois le nombre de l

Sources :

MHUAE, Tableaux de bord du secteur de l’immobilier (2007, 2008),' ',

MHUAE, Mises en chantiers et achèvements.


o-construction qui gagnerait à être régulée et

en 2009 ont été produits par auto-construction,

n vente de lots, la hausse des coûts dedettement bancaire.

ont aménagé en moyenne plus de 4 fois plus de – 2009),

cataires malgré un coût d’accès à la propriété

nne des ménages urbains propriétaires est de.

orté par les politiques publiques :

ins occupés est estimée à moins de 30%,

uliers,

sécurisé (économiquement et juridiquement)

on ayant touché particulièrement les maisons40%) sur la période 2005 - 2007,

idences secondaires et unités en cours degements autorisés durant l’année 2004.

74

- , ,

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Caractéristiques démographiques

4.2. Analyse de la demande : Dyna

► Plus de 31 M d’habitants en 2008.

► Le taux d’accroissement annuel de lapopulation est situé autour de 1,08% en 2008.Cette croissance est beaucoup plus élevéeen milieu urbain qu’en milieu rural. En effet, la

l ’ordre de 20% entre 1998 et 2008 contreseulement 5% pour la population rurale sur lamême période.

► Le taux d’urbanisation est uant à lui en l

► Il est situé aux alentours de 56,4% en 2007

► Il est prévu qu’il atteigne 65% en 2012,

► Il demeure toutefois encore inférieur à

(Tunisie, Grèce) et de certains pays compa► La population est essentiellement jeune :

► Près de 50% de la population a moins de

► A titre illustratif, la proportion de moins deau Brésil, mais inférieure à celle observée

Benchmark - In

'

P

mili

Maroc 56,4%

Tunisie 66,1%

Grèce 60,8%

Sources:

MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dur

HCP, 50 ans de développement humain - Perspectives 2025, Démographie mar

Turquie 68,2%

Brésil 85,1%

, - ,

www/laposte-export-solutions.com – Fiches Pays,


ique sociale

Pyramide des âges de la population marocaine en 2008

HOMMES FEMMES

in essor :

Source: HCP – Croissance et Développement Humain au Maroc 1998 - 2008

Moins de 15 ans De 15 à 59 ans 60 ans et plus

,

celui de certains pays du bassin méditerranéen

rables (Brésil, Turquie).

25 ans (en 2007),

25 ans est plus élevée au Maroc qu’en Turquie eten Tunisie.

dicateurs clefs

oportion de Taille moyenne des

eu confondu)

(tout milieu confondu)

50% 5,26 (en 2004)

55% 4,4 (en 2006)

N/D 2,8 (en 2005)

nt la période 1980-2006, 2009,

ocaine, Tendances passées et perspectives d’avenir, 2006,

46,9% 4,2 (en 2006)

46,8% 3,5 (en 2006)

75

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Dynamique urbaine au niveau national


► La dynamique urbaine au niveau national escomposantes majeures étant à l’originel’effectif de la population des milieux urbains

► La croissance naturelle de la population,

► Les mouvements migratoires des zones ruurbaines exode

► L’extension des périmètres urbains par définition des limites des localités urbainede localités rurales en localités urbaines.

► L’exode rural est un phénomène significatif urbaine :

,110.000 personnes par an (contre 1701998). En particulier, sur la période 1994nette est estimée à + 106.000 personnes p

Dynamique urbaine

Une majorité de régionsalimentée essentiellement par une croissance naturelle depopulation (14 régions sur 16)

Une minoricaractéris

importance prémouvement

► Au niveau régional, 3 tendances majeures se

Grand Casablanca (96,7%) 1


(92,1%) Tadla Azilal (80,9%)

Chaouia Ouardigha (71,2%)

…

Oued Ed Da(59,8%) 2

Souss Massa

Sources:

1. Contribution du mouvement naturel à la dynamique urbaine de la2. Contribution du mouvement migratoire à la dynamique urbaine de

, ans e ve oppemen uma n - erspec ves mograp e mar

HCP, Croissance et Développement Humain au Maroc 1998 - 2008


Contribution de la

croissance naturelle et du

mouvement migratoire dans

ique sociale

caractérisée par 3de l’évolution de:

rales vers les zones65,4 %

34,6 %

globale (entre 1994 et 2004)

le changement deou le reclassement

dans la dynamique

Croissancenaturelle de la

population

Mouvementmigratoire des

zones rurales verszones urbaines

.000 entre 1988 et- 2004, la migrationar an.

au niveau régional

é de régionsée par unepondérante des

migratoires

Quelques régionsparticulièrement attractives /réceptrices des migrations« Rural » vers « Urbain »

distinguent :

ab Lagouira

Draà (54,7%)

Souss Massa Draà (19,4%de la dynamique urbaine du

pays) Rabat Salé Zemmour Zaërs

et Tanger Tétouan (13,3%chacune)

Marrakech Tensift Al Haouz(10,4%)

Meknès Tafilalèt (10,1%)

’

égionla région

76

ca ne : en ances pass es e perspec ves aven r , ,

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus : Mén


► Le nombre de ménages est estimé à 6,2 M en

► Une croissance continue du nombre de nouveet 2006 (+50%) : + 107.000 ménages entre 20an sur la période 1994-2004,

► Au niveau national, la taille moyenne des mébaissière et est située à 5 personnes enpar cu er , e e es pass e e , en ,

► Au niveau régional, il y a une relative homogé4,3 à 5,2 personnes / ménage en milieu urbain

► Parallèlement à l’ensemble des ces évolutioégalement par des besoins qui changent enau niveau de laquelle ils se trouvent.

Evolution de la population urbaine, du nombre de ménag

10 000

15 000

20 000

Population urbaine (en milliers)

Nombre de ménages (enmilliers)

-

5 000

199

Taille des ménages

Sources :

MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durant la péri

HCP , Projections des ménages 2004 – 2030.

Répartition des ménages

+ 9

7%

7%

3% 9Oued Ed-Dahab LagouiraLaayoune-Boujour Sakia El HamraGuelim-Es-SemaraSouss Massa-DraaGharb Chrarda Beni HsenChaouia OuardighaMarrakech tensift Al HaouzOriental

12%

4%

3%

Rabat- Salé-Zemmour-Zaer Doukkala-AbdaTadla AzilalMeknès-TafilaletFès-BoulemaneTaza-Al-Hoceima-TaounateTanger-Tétouan

Sourcesources :

MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme d

HCP, RGPH, 2004,

HCP, Projections des ménages 2004 - 2030..

Sources: HCP, RGPH 2004


ages urbains

ique sociale

008 dont 63% en milieu urbain, soit 3,9 M,

aux ménages urbains a pu être observée entre 199405-2006 contre + 106.000 en 2004-2005 et + 95.000/

ages (tout milieu confondu) connaît une tendance008 (contre 5,82 en 1994). En milieu urbain, en

en pour a e n re , en ,

éité en termes de taille des ménages par région : deen 2004,

s sociales, les ménages urbains se caractérisentfonction de l’étape de la trajectoire résidentielle

es urbains (en milliers) et de leur taille entre 1994 et 2009

4,6

4,8

5

5,2

5,4

e d e s m

é n a g e s

4

4,2

4,4

4 2004 2005 2006 2007 2008 2009

T a i l l

ode 1980-2006,

rbains par régions en 2004

5 / an + 10+ 107+ 136+ 115 + 115

0% 1%2% 8%

5%

4%

7%

%

Près de 50% des

ménages urbains

7%

20%

concentrés dans les

régions de

Casablanca, Rabat et

Tanger.

: HCP, RGPH 2004

77

urant la période 1980-2006, 2009,

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Strates de dépenses et catégories socioprof


MAD en 2007.

► Seuls 4 % dépensent plus de 15.000 MAD en 20

5%

25%24%

4%

Répartition des ménages selon les strates de dépensesen 2007 (en milieu urbain)

42%

<1500 MAD Entre 1500 et 3000 MAD

Ente 3 000 e t 6 000 MAD Entre 6 000 et 15 000 MAD

> 15000MAD

Source : MHUAE, Note de conjoncture immobilière (1er semestre 2009)

► Dans le cadre de la présente étude, certainespu être relevées dont notamment :

► Un manque de visibilité quant à la cpopulation marocaine actuelle,

► Une non identification des niveaux d

► Les revenus des nouveaux mén

► la contribution à l’amélioratio

► Certains indicateurs spécifiques seraient dfourchettes de revenus et permettre ainsi :

► d’évaluer l’adé uation entre le stocket unités en cours de construction) ettypologie, de budget »,

► de répondre à une demande croissantet ne trouve pas d’offre adaptée aujour

► de déterminer avec précision la client

adaptée aux différentes étapes de sapor er e ve oppemen u sec eur.


’

ssionnelles

ique sociale

. .

7 (en milieu urbain).

1%2% 4% 9%

7%3%

17%

AB C

DJ

Population active occupée (hors moins de 15 ans) selon lesCSP

13%

16%28% FGH

A : Membres de corps législatifs, élus locaux, cadres de direction d’entreprises

B : Cadres supérieurs et membres de professions libérales

C : Cadres moyens

D : Employés

E : Commerçants, intermédiaires commerciaux et financiers

F : Exploitants agricoles, pêcheurs, forestiers, chasseurs et travailleurs assimilés

G : Artisans et ouvriers qualifiés des métiers artisanaux (hors ouvriers de l'agriculture

H : Ouvriers et manœuvres agricoles et de la pêche (y compris les ouvriers qualifiés

I : Conducteurs d’installations/ machines et ouvriers d’assemblage

J : Manœuvres non agricoles, manutentionnaires et travailleurs des petits métiers

limitations en termes d’informations disponibles ont

omposition détaillée en terme de revenus de la

Source: HCP, Act emploi chômage, 2007.

e revenus des nouveaux ménages:

ages sont non disponibles à ce jour,

globale du pouvoir d’achat n’est pas mesurée.

nc pertinents en vue de croiser l’offre avec les

de lo ements urbains hors résidences secondairesle « besoin de la population en termes de taille,

e qui est orientée « logements moyen de gamme »’hui,

èle cible à satisfaire en termes d’offre de logement,

rajectoire résidentielle, à moyen et long terme pour

78

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur les dépenses au niveau nation


► La consommation des ménages (en % des dquintiles) :

► Second poste de consommation après l’aentre 18% et 25% des dépenses au nive

► es ens e consommat on ts « sup

culture et loisirs » et « Transport et comm(importance du poste « Transport et complus aisés)

► Certaines spécificités relatives au segmrelevées. Ainsi un phénomène de rattraplus défavorisées est observé :

► Le taux de croissance des posteculture et loisirs » notamment dansegments les moins aisés.

10% les plus

2001 2007

Alimentation 55% 53%

Habillement 3% 2%

Grand groupe de biens et servicesdémunis

Habitation et nergie

Equipements ménagers 3% 3%

Hygiène et soins médicaux 4% 5%

Transport et communication 3% 5%

Sources: HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménage

Enseignement, culture et loisirs 2% 3%

Autres dépenses de biens et de services 5% 5%


l

ique sociale

épenses selon certaines classes de déciles et de

limentation, l’« habitation et énergie » a concentréu national (tout milieu confondu) en 2007.

r eurs » te s que es postes « nse gnements,

nication » ont connu un essor entre 2001 et 2007unication » en particulier parmi les ménages les

ent de population considéré peuvent toutefois êtreage entre 2001 et 2007 parmi les populations les

« Hygiène et soins médicaux, « Enseignement,le budget des ménages est plus élevé parmi les

20% les plus

2001 2007 2001 2007 2001 2007

55% 53% 34% 33% 31% 29%

3% 2% 5% 4% 5% 4%

démunis

3% 3% 4% 4% 5% 4%

5% 5% 8% 7% 9% 7%

3% 5% 10% 17% 12% 20%

s 2006 - 2007.

2% 3% 5% 6% 6% 6%

5% 5% 12% 11% 14% 13%

79

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur les dépenses en milieu urbain


► La dépense annuelle moyenne par m(DAMM) a connu un accroissement substanti

► Celui -ci s’élève à 18% entre 1998 et 2007.

► L’écart en matière de niveau de décitadins – ruraux est en baisse

entre 192007, mais toujours continu :

► Ainsi, le ratio est de 1,5 en 2007 contre 12001 et 1,8 en 1999.

’consommation (du niveau national) sont acc

► Les postes « Transport et communicationsrenforcés dans le budget des ménages urbai

► Les ménages ont un accès accru à des pr soins médicaux et de loisirs,

Grand groupe de biens et services

Evolution de la structure des dé

► Une telle évolution se retrouve également dles biens de consommation dits « supérieursenseignement culture et loisirs représentent r

Alimentation 3

Habillement

Habitation et énergie 2

Equipements ménagers

Sources :

(1)HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages 2006 -2007

yg ne et so ns m caux

Transport et communication

Enseignement, culture et loisirs

Autres dépenses de biens et de services

,

HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007.


ique sociale

nageel :

enses 32

57

46

59

34

49

67

43

58

40

50

60

70

80

vo u on e a pense annue e moyenne par

ménage (en milliers de MAD) entre 1998 et 2007 1

+18%

98 et

,7 en -

10

20

30

Urbain Rural Ensemble

1998-1999 2000-2001 2007

ntuées en milieu urbain :

» et « Enseignement, culture et loisirs » se sonts en 2007,

duits d’équipement, à des dépenses d’hygiène et

2001 2007 Variation

penses en milieu urbain (en %)

ans des pays comparables tels que la Tunisie où» hygiène et soins, transport et télécommunication,spectivement 10,3%, 14,4% et 8,9% dès 2005.

7,9% 36,8% -1,1%

,0% 3,5% -1,5%

2,6% 21,1% -1,5%

,8% 3,7% -0,1%

-, , - ,

,2% 12,8% 4,6%

,3% 5,2% 0,9%

,9% 6,0% 0,1%

80

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Les dépenses au niveau des régions


► Le pouvoir d’achat varie d’une région à l’autr

► La région du Grand Casablanca scorrespondant à 81 KMAD1.

► Elle se classe ainsi bien avant la r r g ons u u avec .

► La région de Marrakech Tensift El H46 KMAD, devancée de près par les47 KMAD.

DDAM au

Tadla Azilal


Souss Massa Draà

Guelmim Es Semara

Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra



Grand Casablanca


Fès Boulemane

Oriental


Meknès Tafilalet

Chaouia Ouardigha

Doukala Abda

Tanger Tétouan

0 20

Source : MHUAE, Con

1. KMAD : Millier de dirhams.


ique sociale

:

e distingue par le plus haut niveau de DDAM

gion de Taza Al Hoceima Taounate et les trois

ouz détient le niveau le plus bas des DDAM avecrégions de Fès Boukemane et de l’Orientale avec

iveau des régions

57

60

61

63

63

63

63

81

46

47

47

49

49

50

54

56

40 60 80 100

sultations régionales

81

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Focus sur la hausse du pouvoir d’achat


► La hausse du pouvoir d’achat des ménag

► D’une part, par l’augmentation progrehabitudes de consommation vers des bie

’,

celle des dépenses en périmètrepaupérisation en périmètre urbainl’urbanisation en fonction de la créa

► D’autre part, par l’amélioration globale d

► Au cours des 10 dernières années, la detaille supérieure :

► La proportion des ménages habitant danhauteur de 30% entre 2001 et 2007,

► La part des ménages occupant des 3-4 prespec vemen e + e + en re

► Par ailleurs, le nombre moyen de persola même période passant de 1,8 en 2001

40

Répartition des ménages en % selon la taille de loge

0

5

10

15

20

25

30

p ce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

> 5 pièces

Sources :

HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007, ' ',

MHUAE, Evaluation du déficit en unités d’habitat en milieu urbain, janvier 2009.


ique sociale

s se traduit :

ssive de leurs dépenses et l’évolution de leurss de consommation dits « supérieurs »,

urbain. Ceci traduit probablement une relativeet, de fait induit l’opportunité de repenser ion de richesse escomptée.

leur cadre de vie.

ande des ménages a évolué vers des unités de

s un logement urbain de 1 à 2 pièces a diminué à

ièces et plus de 5 pièces a connu une croissancee ,

nnes par pièce (taux d’occupation) a reculé sur 1,5 en 2007.

ment et le milieu de résidence (période 2001 – 2007)

82

- , ,

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Un phénomène structurel de déficit en lo

4.2. Analyse de la demande : Déficit

l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Aménagemen

► A titre de rappel, le déficit global se déc

► Le déficit en logements incluahabitats insalubres dispersés et l

► Le déficit global estimé à près de 98dernières années :

► Une diminution annuelle moyenn

► Une baisse de l’ordre de 5,70baisse lus forte du déficit en é

1 240 000

1 200 000

1 400 000

Evolution du déficit en unités

700 000

540 000

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000 - 3,5% / an

-

2002

Déficit en logements D

► Par ailleurs mal ré une réduction r

Sources :

HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007, ' '

l’habitat vétuste dans ce dernier a con

(106.000 unités déclarées vétustes en 2

,

(1)MHUAE, Evaluation du déficit en unités d’habitat en milieu urbain, janvier 20


ements et en équipements persiste, malgré une

t de l’Espace

ompose comme suit:

nt les bidonvilles sommaires, l’habitat vétuste, lescohabitation,

’ ’ .

.000 unités en 2008, a connu une baisse sur les

de près de 3,5% entre 2002 et 2007,

entre 2007 et 2008 due essentiellement à uneui ements entre ces 2 années -12 79% ..

1 044 000

d’habitat entre 2002 et 2008 1

614 000 609 480

430 000375 000

984 480

- 6 %

2007 2008

éficit en équipements Total

ressive du déficit lobal la art occu ée ar

u une hausse de près de 18 % entre 2002 et 2008

08 contre 90.000 en 2002).

83

- ,

9.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► La demande comporte aussi les ménages ha

4.2. Analyse de la demande : Réno

► n a sence n ormat on sur tat u parc justifie par l’analyse de l’âge du parc des uni

► Prés de 50% des logements urbains ode 50 ans,

► Une majorité pour les maisons tradition

► Aujourd’hui, l’absence de visibilité sur l’étade leur situation urbaine ainsi que sur laproduites sur la dernière décennie empêchece fait, il est nécessaire de disposer d’indlogements afin d’anticiper leur dégradation.

4650

Répartition des logements urbains (en

26

8

26

20

12

33

20

34

1614

1015

20

25

30

35

40

45

0

Villa Appartement Maisotraditionn

< 10 ans Entre 10 et 19 ans

► Au niveau des régions, la part des logemendépassant les 20 ans d’âge varie très peucorrespond de façon globale à la moitié du palogement.

Sources :, , ,

MHUAE , Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme du


itant dans des logements nécessitant rénovation.

ation

e ogements ur a ns, e eso n en r novat on seés urbaines (hors déficit) :

t plus de 20 ans en 2004, plus de 15% ont plus

elles.

des logements anciens (hors âge des unités) etpolitique de gestion et d’entretien des unités

d’évaluer le réel besoin en rénovation du parc. Deicateurs sur l’état, la qualité et l’entretien des

46

) par type et selon l’ancienneté en 2004

21 21

31

21

37

32

11

26

elle

Maisonmoderne

Autres(sommaire,

rural et autres

catégories)

Entre 20 et 49 ans > 50 ans

49%

50%

50%

50%

50%

50%

58%

Oriental

Chaouia Ouardigha

Guelmim Es Semara


Tadla Azilal

Tanger Tétouan

Doukala Abda

tsetrc

40%

45%

45%

46%

46%

46%

-20% 0% 20% 40% 60%

Souss Massa Draà



Fès Boulemane

Meknès Tafilalet


84

rant la période 1980-2006, 2009.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► L’implémentation d’indicateurs permettant de su

4.2. Analyse de la demande : Indica

Principaux enseignements issus du B

Comb

Quoi ?

indicateurs doivent apporter des réponses auxcadre de vie des ménages, de préserver le patri

Qui ?

Pour une amélioratiune contribution à la préservation du pat

L’implémentatio

permettant de sen rénovation

Quoi ?

► Le processus actuel de rénovation est conc

► La rénovation et la reconversion de ria

► La préservation du patrimoine historiqorganismes internationaux (Unesco…).

Ce processus ne permet pas d’avoir urénovation : Logement individuel / collectilocalisation.

Combien ?

► Il serait opportun de mettre en placinvestissements dédiés à la rénovatiobesoins en comparaison avec d’autres p

Comment ?► La création d’une agence pour l’améli

l’ensemble des informations concernant la r

► Un baromètre servant à mesurer et suivr .

QUAND ?

► Un croisement entre l’âge et l’état des logpriorisation des besoins en rénovation.

QUI ?

► Les ro riétaires des lo ements sont les


ivre les besoins en rénovation est nécessaire. Ces

eurs de rénovation

enchmark

Comment ?

ien ?

uestions suivantes et ce dans le but d’améliorer leoine et d’anticiper sur le déficit.

n du cadre de vie,rimoine et une anticipation sur le déficit

n d’indicateurs

uivre les besoinsest nécessaire

Quand ?

entré essentiellement sur les médinas :

s anciens en maisons d’hôtes,

e du Maroc (Fès, Marrakech, Tanger…) par les

ne visibilité sur les autres biens nécessitantf, gamme et standing, taille des unités, zones de

e un indicateur permettant de suivre leset le bud et nécessaire our satisfaire les

ays similaires.

ration de l’habitat permettant de centraliser énovation est possible.

e les besoins en entretien / rénovation pourrait

ments occupés devrait être réalisé en vue d’une

articuliers les romoteurs rivés ou l’Etat .

85

, , .

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Une dynamique sociale qui reflète à la f

4.2. Analyse de la demande : Synth

Toutefois, cette dynamique gagnerait à êtrefourchettes de revenus des ménages et decorrélation entre la demande et l’offre sur le

► Une résorption du déficit en logementssommaires habitats vétustes habitats ins, ,Ministère et caractérisée par une résorptionrapport à celle du déficit en logements, beau

► Un besoin en rénovation du parc vieillissanl’absence d’information concernant l’état du p

► En l’absence de données sur la répartitiodifficile d’évaluer l’adéquation du stosecondaires et unités en cours de constr en termes de taille, typologie, budget.


is une population jeune, au pouvoir d’achat en’

se

.évaluée de manière plus précise sur la base desleur trajectoire résidentielle, afin de permettre unearché.

et en équipements cumulés, incluant bidonvillesalubres … re résentant l’action rioritaire du…lus rapide de la part du déficit en équipements par oup plus difficile à contrôler.

t occupé et des quartiers non évalué en raison dearc (hors âge des unités).

des ménages par fourchette de revenus, il estk de logements urbains (hors résidencesction) par rapport au besoin de la population,

86

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 153.771 logements ach

Mode opératoire (lots, auto-construction etc.

49% des logements ac

. . ocus sur es marc s r g on

Critères

Part des logements urbainsdans le parc global

Proportion des logemen64% en 2004 (taux d’ur

Typologie des logementsurbains

Prédominance de la maménages urbains suivie12%, « logements som8% en 2004 .

Age du parc urbain

49% des logements u

50% des ménages ur 2004).

Non raccordement en eau /électricité

17% des logements / mraccordés en électricité

O F F R E

Degré de cohabitation De l’ordre de 1,064 mé

Proportion du parc urbaininoccupé dans le parc urbainglobal

19% en 2004.

Structure du parc urbain Plus de 70% par des loinoccupé et 4% par des logement

Focus sur le logement social75% des logements acd’opérations à faible val

Taux d’accroissement de lapopulation / des ménages Population: de l’ordre de

D E M A N D E

Pyramide des âges de la

population urbaine28% de moins de 15 an

Taille des ménages urbains 4,8 personnes / ménage

Statut d’occupation en milieuurbain (propriétaires, Prédominance du statut

C I T

locataires)

Pouvoir d’achat (en termesde revenus et dépenses)

Plus de la moitié des6.700 MAD mensuel a

Les DAMM s’élèvent à

En 2008 : Près de 985

D E F I D ficit en unit s

près du 25% liés à la co

Sources : MHUAE,

* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2

evés en moyenne par an (2006-2009).

evés par auto-construction en 2009.

ux : Maroc : analyse du marché

Spécificités nationales

ts urbains prédominante sur l’ensemble du parc national :anisation de l’ordre de 56,4% en 2007).

ison marocaine : 69% des logements urbains et 71% desdu type « appartement » avec respectivement 16% etaires et bidonvilles » avec 11% et 9% et villas avec 4% et

bains ont plus de 20 ans (16% de plus de 50 ans) en 2004.

ains habitent dans des logements de plus de 20 ans (en

énages urbains non raccordés en eau et 10% nonen 2004.

age/ logement en 2004.

ements vacants, environ 25% des logements secondairess en cours de construction (en 2004).

evés relèvent d’opérations économiques et sociales et 7%eur immobilière.

2,1% - Ménages : 3,25% (1994-2004).

s et 64% de 15 à 59 ans en 2004.

en 2004 et 4,6 en 2006.

de "propriétaire" : 65% contre 25% de locataires en 2004.

énages (tout milieu confondu) percevant entre 2.800 et jourd’hui (classe moyenne).

59 KMAD. *

00 unités dont rès de 40% d’habitat non ré lementaire ,abitation et le reste constitué d’habitat insalubre et vétuste.

001.

87

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Présentation de la région :

► Fortement influencée par la région

4.3. Focus sur les marchés régionrégional

asa anca, a r g on e aou a uar gconsidérée comme une solution à la « déconCasablanca (accueil de population et dd’activités économiques).

► Elle est à dominante agricole (près depopulation active employée dans le secteur minière (réserve de phosphate dans la

our ga .

► L’industrie est, quant à elle, en forte érevanche, le secteur tertiaire, malgré sa pr cours des 5 dernières années, demeure encor représenté (prédominance de petites unités de

Déclinaison des stratégies nationales et projets st

► 109 projets d’investissements ont été instruitsporté sur une enveloppe de près de 40 Mdsnombre d’emplois prévus d’environ 33.000 etfoncière de 3.560 Ha.

► La réalisation de la ville nouvelle Sahel Lakh

pôle urbain et industriel sur 360 ha et dond’infrastructure sont en cours et un 2ème pôle ur ha dont le foncier est en cours d’acquisition.

► La mise en œuvre d’un pôle industriel et cniveau de la région est en cours d’étude.

► Settat compte parmi les 2 villes ayant unedéveloppement urbain

Urbanisme :

► e taux e couverture en ocument ur anToutefois la majorité de ces documents arriven

► Les caractéristiques urbanistiques des princip► Settat souffre d’une faible structure urbain

déficience des infrastructures de base et un

► L’extension urbaine de la ville de Berrechidagr co es. ar a eurs, es serv ces ur a nsordures.

► L’extension de Khouribga empiète sur lesforêt domaniale d’eucalyptus conçu commeRME ont des impacts directs sur la dynamiun mécanisme structurant de son urbanisati

identité urbaine en absence de centralité et

Ministère du Commerce, de l’Industrie et des Nouvelles Technologies. MHUAE, Consultation régionale

du Grand Indicateurs clefs

ux : Chaouia - Ouardigha : Dynamique

es souvengestion » deélocalisation

42% de laagricole) et

province de

part du territoire national 2,4%

Population (en million

d'habitant en 2004)1,7

part de la population5 5%

volution. Enogression aue faiblementcommerce).

nat ona e g o a e en

part des dépenses de la

région/ Dépenses

nationales (2000-2001)

4,5%

ructurants :

5 % du tissu industriel nationalen termes de nombred’entreprises

6% de la production nationale

Focus sur l’industrie régionalen 2008 et ontde MAD, unune assiette

ayta avec un

t les travauxbain sur 1200

4,7% de l’effectif employé auniveau nationalmmercial au

stratégie de

me atte nt es pour es communes ur a nes.à échéance et sont dépassés.

ux centres urbains se résument comme suit :se manifestant par une absence de centralité, uneextension se faisant par les lotissements.

se fait de façon anarchique au détriment des espacessont c ents et part cu rement e ramassage es

espaces agricoles et provoque la destruction de laun écran de protection de la ville. Les transferts desue urbaine de cette ville et sont à considérer comme

on.

88

,de cohérence urbaine.

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 3.730 logements sont ac

Mode opératoire (lots, 86% des logements ache’

SCritères

4.3. Focus sur les marchés régionmarché

auto-construction, etc.) e au o-cons ruc on.

Part des logementsurbains dans le parc global

Typologie des logements

82% des ménages urb2004.

4% dans des appartemen 2004.

3% dans des villas en 2

7% dans des logements

Age du parc urbain

La moitié des logements

La part des plus de 50niveau national.

Non raccordement en eau / 16% et 10% de logements

O F F R E

électricité électricité en 2004.

Degré de cohabitation

Proportion du parc urbaininoccupé dans le parcurbain global

Structure du parc urbaininoccupé

27.889 logements, dont 7saisonniers en 2004.

Focus sur le logementsocial

27% des logements acheimmobilière.

54% sont des opérations

Taux d’accroissement dela population / desménages urbains

Population urbaine : de l’or

D E M A N D E

Pyramide des âges de lapopulation urbaine

Taille des ménagesurbains

Statut d’occupation enmilieu urbain 63% de ro riétaires urba

F I C I T

(propriétaires, locataires)


Dépenses annuelles moy

DAM par ménage au niniveau national en 2000-

Déficit en unités 14.990 unités en milieu u D

un t s es a co a tat

Sources : MHUAE,


Comparaison

hevés en moyenne par an entre 2006 et 2009. 2% dunational

vés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit++

pécificités nationales

par rapport àla moyenne

nationale

ux : Chaouia Ouardigha : Analyse du

N/D

ins habitent dans des maisons marocaines en

ents (trois fois moins que le niveau national)

++

--

--04.

sommaires / bidonvilles en 2004. -

ont plus de 20 ans en 2004 .

ans est près de deux fois moins élevée qu’au=

-

urbains non raccordés respectivement en eau et

N/D

N/D

% de logements vacants et 25% de secondaires/N/D

vés relèvent d’opérations à faible valeur

économiques et sociales .

-

-

dre de 2,1% sur la période 1994-2004. =

N/D

N/D

ins et 25% de locataires en 2004. =

ennes (DAM) : 3,5% des DAM nationales ;

veau de la région représente 85% de celle au001 : 50 KMAD.*

-

-

bain dont 9% d’habitat menaçant ruine et 10% N/Cn .

001.

89

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Le parc de logements urbains de la Région de Chao

4.3. Focus sur les marchés régionmarché

► La moyenne annuelle des logements achevés snational,

► 54% des logements achevés (2006-2009) relèvd’opérations à faible valeur immobilière,

► Compte plus d’unités achevées par auto-constructinational (en 2009, tout milieu confondu),

► Est caractérisé par une prédominance du type

national avec 80% des ménages urbains dans ce thabitant un appartement (4%) en 2004. Les ménsont moindre que ceux enregistrés au niveau nation

► Est constitué d’une proportion de logement de pnationale (50% en 2004) avec toutefois près de 2 f 2004),

► Bénéficie d’un niveau de confort :

► Aligné sur celui des logements au niveélectricité : 16% des logements urbains soélectricité,

► Inférieur en termes de surface moyenne a1999-2007) contre 151 m² au niveau national

► Conforme à la moyenne nationale avec envir

► La population urbaine est essentiellement rurale a

La population urbaine de la Région de Chaouia Ouar

et un rythme de croissance aligné au national (2,1%

► Est majoritairement propriétaire de son logement

en 2004 (conformément aux chiffres observés au ni

► A des dépenses annuelles moyennes (DAM) repré

► En 2000-2001, les DAM par ménage reprénational soit près de 50 KMAD.

ia Ouardigha

ux : Chaouia Ouardigha : Analyse du

ur la période 2006-2009 ne représente que 2% du

ent d’opérations économiques et sociales et 27%

on qu’au niveau national : 86% contre 49% au niveau

"maison marocaine" plus marquée qu’au niveau

pe de logement et environ 3 fois moins de ménagesages habitant des villas et des logements sommairesal avec respectivement 3% et 7%,

lus de 20 ans similaire à celle observée au niveauois moins d’unités âgées de plus de 50 ans (9% en

au national en termes de raccordement en eau etnt non raccordés en eau et 10% non raccordés en

nnuelle autorisée par logement : 107 m² (moyenne sur (moyenne sur 1998-2007),

n 3 pièces par logement (moyenne sur 1999-2007).

vec un taux d’urbanisation de moins de 50% en 2009,

digha

par an en moyenne sur la période 1994-2004),

, à hauteur de plus de 60% (contre 25% de locataires)

eau national),

entant 3,5% des DAM nationales.

sentent 85% de celle des ménages urbains au niveau

90

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionau

► La région de Doukkala Abda est une régioagricole et à grande prédominance rurale,de communes rurales

Déclinaison de stratégies nationales et projets

► Le parc industriel de Jorf Lasfar s’étsuperficie de près de 500 Ha et prévoit l50.000 emplois.

► 3 stations balnéaires sont en cours de ddans la région :

► Projet Mazagan découlant de la stratdu tourisme « Plan Azur » sur une supde 500 Ha prévoyant 8.000 lits etdirects

► ou r a ma sur a e . em

► Le projet Golden Bay sur 67 Ha

► Des projets d’infrastructures sont prévuréalisation d’une autoroute reliant El Jadid jusqu’à Safi.

► El Jadida compte parmi les 2 villes au niayant une stratégie de développement urbain

Indicateurs clefs

: Doukkala Abda : Dynamique régionale

n à vocationomptant 90%

tructurants :

Population globale (en

million d'habitants en 2004)1,98

part de la population

nationale (en 2004)6,6%

Taux d'urbanisation (en

2008)37%

end sur unea création de

Structure des emplois dans la

région en2006

éveloppement

gie nationaleerficie de près.000 emplois

Agricultureet dérivés

57%

Secteur tertiaire

16%

Pêches etmines

3%

p o s pr vus

s tels que laà Jorf lasfar

Secteur secondaire

24%

veau national.

91

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Urbanisme et foncier :


► Le taux de couverture en document d’urbanicours d’élaboration ou d’homologation. Le Scours d’homologation. Par contre, le SDAU d

► Les caractéristiques urbanistiques des drésument comme suit :

► La ville Safi présente un tissu éclatée etp r p r ques.

La sortie de la ville de son site naturel supd’opérations en périphérie par des coopépar une urbanisation plus ou moins légale.

Par ailleurs, le tissu de l’agglomération eune consommation importante de foncier

► Le développement urbain du Grand Elprincipes généraux du SDAU. Toutefois, ihorizon 2000) se sont avérés surestimées

Dans cet ensemble, la ville d’El Jadida a

d’urbanisation de 61%) sans pourtantquartiers dans sa périphérie.

► Les terrains publiques recensés dans la pr (répartie entre 9 centres sur 18 parcelles). Cd’urbanisme :

► 110 ha aérodrome de Safi (demandé par

► 113 ha appartenant aux domaines privés

► 22 ha de terrains communaux,

► Les terrains publics de la province d’El Jad

publics (répartis entre 7 centres et sur 13 pmais seul 6% est couvert par documents d’ur

► Le Grand El Jadida est le plus pourvu avecofferte par le site du pénitencier d’El Adir (1.5

: Doukkala Abda : Dynamique régionale

sme atteint les 80% avec plusieurs documents en AU du Grand El Jadida réactualisé en 2006 est en

Safi établi en 1983 est jugé dépassé.

ux principaux centres urbains de la région se

continue sa croissance autour de plusieurs centres

pose un coût d’équipement excessif. Le lancementratives d’habitat risque d’intensifier ce phénomène

st moins dense que prévu par le SDAU signifiantrbanisable.

adida s’est fait globalement conformément auxl est à noter que les prévisions de ce document (àen termes de population, taux d’urbanisation…

té la plus dynamique de point de vue urbain (taux

échapper au phénomène de développement de

vince de Safi couvrent une superficie de 251 has terrains sont couverts à 90% par des documents

l Omrane),

e l’Etat,

ida sont important et atteignent 1.682 ha terrains

arcelles). 99% de cette réserve appartient à l’Etatbanisme.

1.630 ha grâce à l’importante opportunité foncière13 ha) dont le déplacement est en projet.

92

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

. . ocus sur es marc s r g onaux

SCritères

Production 4.845 logements achevé

Mode opératoire (lots, 78% des logements ache’auto-construction, etc.) au o-cons ruc on.


44% en 2008. (Taux d’urb


81% des ménages urbai 4% des ménages urbain 7% des ménages urbain

O F F R E

. 5% des ménages urbain

Age du parc urbain

58% des ménages urbaans en 2004.

17% de ménages urbain



13% non raccordés en él

Degré de cohabitation 1,07 personnes par logem


11% du parc urbain région


55% sont des logements 45% des logements sont

Taux d’accroissement dela population / des

Population urbaine : 1,32004 (communes urbaine


84% des logements achsociales.

11% sont à faible valeur

D E M A N D E

.


population urbaine


Environ 4,7 personnes par

Statut d’occupation en 57% de ména es urbains

F I C I T

m eu ur a n(propriétaires, locataires) 28% de ménages urbains


Dépense annuelle moyennobservée au niveau nation

Déficit en unités13.095 unités dont 37% de

D E

.

Sources : MHUAE,


: Doukkala Abda : Analyse du marché


s en moyenne par an entre 2006 et 2009. 3% dunational

és en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de++

anisation : 37% en 2008). N/C

s occupent une maison marocaine en 2004.occupent un appartement en 2004.

s occupent un logement sommaire / bidonville ou

+

--

-

occupent une villa en 2004. -

ins habitent dans des logements de plus de 20

dans des logements de plus de 50 ans en 2004.

+

+

non raccordés en eau en 2004.

ectricité en 2004.

=

+

nt en milieu urbain en 2008. N/C

al est inoccupé en 2004. N/C

vacants.des résidences secondaires.

N/C

- Ménages urbains : 2% sur la période 1994-s). -

vés sont des opérations économiques et

immobilière.

+

-

.

N/D

énage en 2004 et 2008. =

ro riétaires en 2004. -

locataires en 2004. =

des ménages urbains représente 92% de cellel en 2001 : 54 KMAD en 2000/2001.*

-

cohabitation, 27% de QHNR et 24% de bidonvillesN/C

001.

93

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


Le parc de logements urbains de la région de Doukk

► La moyenne annuelle des logements achevés sur la


► Représente 44% du parc global de logements en 20

► Est produit majoritairement par auto-construction : 7

" "des ménages urbains dans ce type de logemLa part des ménages habitant des appartements, lnational avec respectivement 4%, 7% et 5% en 200

► Est plus âgé que le parc urbain national en 2004 ade plus de 20 ans (contre 50%), près de 17% danset 17% dans des logements de plus de 50 ans (con

’

► Inférieur au niveau national en termes de raccone sont pas raccordés à l’eau potable (contre 1710% au niveau national),

► Aligné au niveau national en termes de degré d

contre 1,063,► Comporte 11% de logements inoccupés : 55% son

résidences secondaires (centres urbains - date non

► Connaît un TAAM (population urbaine et ménages)-

La population urbaine de la région de Doukkala Abda

,

► Enregistre de nouveaux ménages représentant en2008, soit 3% de la moyenne nationale,

► Est formée de ménages comptant environ 4,7 perso

► Présente un degré de cohabitation supérieur à la m

► Est composée majoritairement de propriétaires (mar uée u’au niveau national rès de 65% . Laenregistrée au niveau national, 28% contre 26% en

► A des dépenses moyennes annuelles en 2001 dnational. La région occupe ainsi le 8ème rang au nive

► Est majoritairement composée d’artisans et d’ouvr niveau national,

►

Exprime des besoins en terme de résorption de l’hap r o e - m eu non pr c s .

: Doukkala Abda : Analyse du marché

ala Abda

période 2006-2009 représente 3% du national,


08,

8% des logements achevés en 2009,

’nt en 2004 contre 69% à l’échelle du Royaume.gements sommaires et villas est inférieure au niveau

4,

vec 58% des ménages urbains occupant un logementdes logements de moins de 10 ans d’âge (contre 23%)re 13%),

dement en eau et électricité: ainsi, 18% des ménages%) et 13% ne sont pas raccordés en électricité (contre

e cohabitation : 1,07 personnes par ménage en 2008

vacants ou en cours de construction et 45% sont desprécisée).

inférieurs à ceux observés au niveau national : 1,3%

oyenne annuelle 3000 ménages sur la période 1994-

nnes en 2004 et 2008 contre 5,2 en 1982,

yenne nationale 1,07 en 2008 contre 1,06,

57% d’entre eux) malgré une prédominance moinsart des locataires uant à elle est su érieure à celle2004,

e l’ordre de 54. KMAD contre 59 KMAD au niveauau national en terme de revenus,

iers qualifiés, 27% des actifs occupés contre 30% au

bitat insalubre qui s’élèvent à 10.850 logements sur la

94

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



► La région de Fès-Boulemane est une rédominante agricole avec 80% de communes r

► Sa population est majoritairement urbd’urbanisation de 73%.

► Le secteur du BTP est le 1er pourvoyeur d’erégion, regroupant 33% des emplois totaux e


► La région s’inscrit dans le cadre de la mise« Plan Emergence » au travers du Plan de drégional de l’Industrie.

► Un programme de développement régional


est en cours.

► Une stratégie de bipôle avec Meknès est en

► Des projets agricoles locaux sont menés dtels que la réalisation d’aménagements h

notamment.

► Le taux de couverture en document d’urbanis92% pour les communes rurales.

► Avec un taux d’urbanisation régionale de 7régionale dans la ville Fès, la région présenturbaines. Déséquilibre se manifestant par :

► un dysfonctionnement de l’armature urbai

► une pression importante et croissante druine et de poches de bidonvilles ;

► une fragilisation des tissus historiques pa

► Au niveau des centres chefs lieux des communse fait ne s’alignent pas sur les orientaticonsommation excessive des terrains agricoles

► L’urbanisation se fait également au niveau degéologiques, zones inondables) donnant lieu u

► Le foncier urbain de la région se caractérise pa

► un épuisement de la réserve domaniale a

► une prédominance du statut collectif a

Indicateurs clefs

: Fès Boulemane : Dynamique régionale

Population (en millions

d'habitants en 2008)1,68


nationale globale (en 2008)5%


urbaine régionale /

régionale totale (en 2008)

73%

ion à forteurales.

ine : taux

plois dans la2004

Répartition des emplois par branched’activités en 2004

Industrie etBTP

Administration

Autres6%

ructurants :

en œuvre duveloppement

du tourisme

Secteur

primaire24%

Commerce

& services24%

ours d’étude.

ans la régiondro-agricoles

e atteint les 100% pour les communes urbaines et

% et la concentration de 60,6% de la populationune croissance déséquilibrée des agglomérations

ne ;

l’habitat insalubre sous forme d’habitat menaçant

trimoniaux (Médinas).

es rurales de la région, le développement de l’habitatns des documents d’urbanisme engendrant une;

zones à risques (zones connaissant des contraintesn phénomène d’effondrement de bâtiment ;

r

u niveau de la ville de Fès,

niveau de la majorité des centres urbains de la

95

, , , ,….

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



4.3. Focus sur les marchés régionaux

SCritères

auto-construction, etc.) au o-cons ruc on.


79% en 2008 contre 64%: 73% en 2008 et 72% en


74% de maisons maroca

16% d’appartements en

3% de villas en 2004.

4% de bidonvilles en 20

Age du parc urbain

46% des ménages urbaans en 2004.

14% habitent dans des l


O F F R E

, .


Structure du parc urbain

inoccupé39.260 logements vacants

75% des lo ements achFocus sur le logementsocial

sociales.



Population urbaine : 3% e

Ménages : 2,8% (1994-20

P ramide des â es de la

D E M A N D E

population urbaine


Statut d’occupation enmilieu urbain(propriétaires, locataires)

62% de propriétaires et 25

E F I C I T


DAMM de la région en mili47 K MA.D en 2000/2001.*

Déficit en unités 52.000 unités dont 62% d’

d’unités liées à la cohabita

Sources : MHUAE,




: Fès Boulemane : Analyse du marché


au niveau national en 2004. (taux d’urbanisation2004).

+

ines en 2004.

2004.

+

=

-

4. -

ins habitent des logements âgés de plus de 20

gements de plus de 50 ans.

=

-

N/D

+

N/D

en 2004.

vés sont des o érations économi ues et

immobilière.

+

+

n moyenne (1982-2008).

04).

+

-

N/D

de locataires en 2004. =

u urbain de l’ordre de 80% du national en 2001 :-

habitat menaçant ruine, 17% de bidonvilles et 21%

tion (2009).

N/C

001.

96

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


Le parc de logements urbains de la région de Fès B

► La moyenne annuelle des logements achevés sur la


► Est concentré en milieu urbain à hauteur de près2004,

► Est réalisé ma oritairement ar auto-construction :l’auto-construction ,

► Est caractérisé par une prédominance du type maiseulement 69% enregistré au niveau national à laau niveau national (16%) tandis que celles desinférieure (respectivement 3% et 4%),

► Est relativement jeune : en 2004, 46% des ména.

est très proche de la moyenne urbaine nationale (1

La population urbaine de la région de Fès Bouleman

d’accroissement annuel moyen (TAAM) des ména2,8% sur la période 1994-2004 contre 3,3%, et égala région,

► Vit majoritairement dans des logements de 1 à 2hauteur de 44% en 2004), une tendance équivalent

► Présente un degré de cohabitation supérieur àe con re , ,

► Est composée, à plus de 40% par des artisans et

moyenne nationale de 16%),► Est marquée par un ratio propriétaires / locataires

près de 62 % de propriétaires (contre 65% au niveau niveau national). Il est à noter que 67% des dits l

2001,

► Est confrontée à un déficit en logements de l’ordre

: Fès Boulemane : Analyse du marché

ulemane



de 80% contre seulement 64% au niveau national en

51% des lo ements achevés en 2009 sont le fruit de

on marocaine en milieu urbain : 74% en 2004 contreême date. La part des appartements est équivalente

illas et des logements sommaires et bidonvilles est

ges urbains occupent des logements âgés de plus de’ , ,

,2%),

’ ,es urbains est inférieur à la moyenne nationale aveclement inférieur au TAAM de la population urbaine de

ièces (à hauteur de 43% en 2004) et 3 à 4 pièces (àà l’échelle nationale,

la moyenne nationale 1,07 dans le milieu urbain en

ouvriers qualifiés (un taux nettement supérieur à la

en 2004 similaire à celui observé au niveau national :au national) et environ 25% de locataires (contre 26%ocataires occupent une maison marocaine,

-,

e 52.000 unités.

97

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauxrégionale

► La région de Gharb Chrarda Bni Hssen estdominante rurale avec seulement 42% derésidant en milieu urbain en 2004.

► Le secteur de l’ « agriculture, forêt et pêc1er pourvoyeur d’emplois en concentrantde la o ulation active occu ée â ée de len 2008 (tout milieu confondu).

► Toutefois, en milieu urbain en particulier, lla population active occupe un poste dans lservices (64% en 2008).

structurants :

► Le plan Emergence est implémenté danscelle-ci a été identifiée comme pôle de l’agr

► Des projets d’infrastructures sont égaledont notamment la rénovation des arel’aménagement de la gare Kénitra - Médina

Urbanisme :

► La couverture des centres de la région encommunes urbaines et de 81% pour les co

: Gharb Chrarda Bni Hssen: Dynamique

Indicateurs clefs (2004)

une région àa population

e » y est lerès de 60%s de 15 ans

Population (en millionsd'habitants)

1,8

part par rapport à la populationnationale globale

6,2%

part de la population urbaine

majorité desecteur des

Répartition de la population active

occupé âgées de plus de 15 ans

selon les secteurs d’activité en

régionale / population

régionale totale

42,0%

Nombre de ménages 325.456

la région car -industrie,

ent prévus,de l’ONCF

milieu urbain en 2008

Agriculture,forêt etpêche

7%

Industrie,

Activités maldésignées

0,2%

,ar exemple.

ar sana eBTP29%

Services64%

document d’urbanisme est de 100% pour lesmunes rurales.

98

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauxmarché

SCritères


Mode opératoire (lots, 57% des logements ache’auto-construction, etc.) au o-cons ruc on.


49% du parc régional g2004).


72% des ménages urbai 5% des ménages urbain 14% des ménages urbai

O F F R E

. 4% des ménages urbain

Age du parc urbain

44,5% des ménages urb2004.

12% des ménages urbai2004.


22% des ménages urbai

21% des ména es urbai



N/D en milieu urbain. Tout


N/D en milieu urbain. Tovacants et 20% des logem


Ménages urbains : 3,4%2,3%.


56% des logements achsociales.


D E M A N D E


population urbaine

29% ont moins de 15 ans

urbain).


5 personnes par ménage e

Statut d’occupation en

F I C I T

milieu urbain(propriétaires, locataires)

62% de propriétaires et 24


Les DAMM s’élèvent à 49

Déficit en unités 36.198 unités en 2009 en m D E

Sources : MHUAE,


: Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du


s en moyenne par ans entre 2006 et 2009. 4% dunational


lobal en 2004. (Taux d’urbanisation : 42% en--

s occupent une maison marocaine en 2004.occupent un appartement en 2004.s occupent un logement sommaire / bidonville

=

--

occupent des villas .

ains habitent un logement de plus de 20 ans en

ns occupent un logement de plus de 50 ans en-

=

s non raccordés en eau en 2004.

s non raccordés en électricité en 2004.

+

++.

N/D

milieu confondu : 8% du parc global en 2004. N/C

t milieu confondu : 80% sont des logementsents secondaires en 2004.

N/C

ur la période 1994-2004/ Population urbaine :=


immobilière.

-

+

et 63% entre 15 et 59 ans en 2004 (en milieu=

2004. =

de locataires en 2004. =

MAD, soit 83% des DAMM au niveau national.* -

ilieu urbain. N/C

001.

99

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionaumarché

Le parc de logements urbains de la région de Gharb

► La moyenne annuelle des logements achevés sur l


► Concentre 49% des logements de la région contre

► Est essentiellement réalisé par auto-construction :’ - ,

► Il est prédominé par le type "maison marocaine" à lde logements, un taux équivalent au niveau nationsommaire est plus importante au sein de la régionvivent dans des appartements,

► Est plus jeune que le parc urbain national en 2logement de plus de 20 ans (contre 50% au nive

,

► Bénéficie d’un niveau de confort (en 2004) : Infériraccordement en eau et électricité : 22% des ménpas raccordés à l’électricité contre respectivement 1

► A noter qu’au niveau du parc global régional (tout

décomposé comme suit : 80% de logements vacant

► Représentent moins de la moitié des ménages de

► Enregistrent un taux d’accroissement moyen an(contre 3,3% sur la période 1994-2004) et 2,3% au

La population urbaine de la région de Gharb Chrar

► Sont propriétaires à hauteur de 62% et locataires

► Sont formés par 5 personnes en moyenne en 2

baisser mais reste toutefois supérieure à celle obse► Vivent dans des logements de 1 à 2 pièces

nationale (41%). Par ailleurs, 45% d’entre eux vivau niveau national),

’ .bidonvilles et à habitat non réglementaire à haut

► Disposent d’un pourvoir d’achat faible avec des dél’ordre de 49 KMAD contre 59 KMAD au niveau na

: Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du

Chrarda Bni Hssen



4% au niveau national en 2004,

insi, 57% des logements achevés en 2009 (tout milieu

a même hauteur : 72% des ménages habitent ce typeal (71%). La part des ménages habitant un logement: 14% contre 9% au niveau national. 5% des ménages

04, avec 44,5% des ménages urbains occupant unau national) et 12% un logement de plus de 50 ans

eur à celui observé au niveau national en termes deages ne disposent pas d’eau potable et 21% ne sont7% et 10% au niveau national,

ilieu confondu) en 2004 : 8% du parc est dit inoccupé

s et 20% de résidences secondaires.

la région (tout milieu confondu),

nuel légèrement inférieur au niveau national : 3,4%ilieu urbain,

da Bni Hssen

à 24% (ratio aligné sur le national),

04 contre 5,5 en 1994 (leur taille a donc tendance à

rvée au niveau national),hauteur de 39%, légèrement inférieure au niveau

nt dans des logements de 3 à 4 pièces (contre 44%

eur de 46% et 39% du total).

enses annuelles moyennes par ménage urbain detional en 2001.

100

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


. . ocus sur es marc s r g onaurégionale

► La région du grand Casablanca est une régiurbaine: En 2004, Près de 92% de la popdans le milieu urbain.

Déclinaison de stratégies nationales et projets

► La région du Grand Casablanca est consil’une des régions les plus dynamiques et p

.

plusieurs projets structurants, notamment :► La lutte contre l’habitat insalubre,

► La généralisation du raccordementliquide et d’électricité,

► Le marché de gros au poisson,

► Le centre Sidi Moumen de développe

► ….

► La région du Grand Casablanca s’inscrit dambitieuse à travers l’élaboration de diver

notamment :► Straté ie de dévelo ement économi

► Programme Emergence qui a permis l’dans l’industrie Aéronautique, Casad’autres projets de textile, agro-industri

► Le PDRT : Programme de développem

► Le PDU : Programme de développem’ , ,

► Technopôle de Nouaceur, projet Aérop


► Le SDAU de Casablanca (en cours d’approbde 1.000 ha par an (en totalité : 20.000 ha pou

’ ’

► Le problème de la mobilisation du foncier pofoncier ouvert à l’urbanisation est principalemà 346 ha pour la résorption des bidonvilles etLa répartition équilibrée de ce foncier constitula mixité sociale.

, . . , , ,Casablanca, Note sur la situation du secteur de l’habitat au niveau de la Région

: ran asa anca : ynam que

Indicateurs clefs

on fortementulation habite

tructurants :

dérée commerticulièrement




nationale globale (en 2004)12,1%

Taux d'urbanisation (en

2004)92%

aux réseaux d’eau potable, d’assainissement

ent humain.

ns le cadre d’une stratégie de développementes études stratégiques et de projets structurants

e et sociale 2010

ouverture de Casablanca Aéro-City: spécialiséeearshore Park : Zone dédiée à l’offshoring, et, électronique,…

nt régional touristique,

nt urbain de la capitale économique pour un coût

rt Anfa, aménagement de la corniche,…

tion au SGG) prévoit une urbanisation annuellele résidentiel et 5.000 ha pour les activités).

. .

r l’habitat social reste d’actualité sachant que lent privé. Les besoins pour le social sont estimés224 ha pour la prévention de l’habitat insalubre.e également un enjeu déterminant pour favoriser

101

du Grand Casablanca, décembre 2009.

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 17.871 logements achev


4.3. Focus sur les marchés régionaux

SCritères

auto-construction, etc.) au o-cons ruc on .



51% de maisons marocai

26% d’immeubles en 200


18% de bidonvilles et aut

Age du parc urbain


Degré de cohabitation Degré de cohabitation 1,1

O F F R E



Un parc de logements vac

Focus sur le logement 64% des logements ach

social.

6% sont à faible valeur i


Le taux d’accroissement2004).

Le taux d’accroissement


D E M A N D

E

population urbaine



55,4% de propriétaires en

44,6% de locataires en 2

E F I C I T


Les DAMM dans la régionniveau national.*

Déficit en unités

Déficit cumulé estimé à 1

d’unités liées à la cohabitat.

Sources : MHUAE,


és en moyenne par an entre 2006 et 2009. 12% dunational

és en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de--

: Grand Casablanca : Analyse du marché


nes en 2004.

.

-

+

+

es en 2004. +

(milieu non précisé). N/C

nts estimé à 47.600 unités en 2009. N/C

vés sont des opérations économiques et-

mmobilière.=

annuel de la population) s’élève à 1,5% (1994-

es ménages urbains : 2,9% (1994-2004).N/C

2009 (milieu non précisé).

09 (milieu non précisé).N/C

’élèvent à 81 KMAD**, soit 137% des DAMM au+

5.000 logements dont 38% de bidonvilles, 32%

ion, 16% d’habitat menaçant ruine et 14% de non N/C

001.

102

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


Le parc de logements urbains de la région du Grand


► 64% des logements achevés (2006-2009) relèd’opérations à faible valeur immobilière,

► Voit 33% des logements achevés (tout milieu confo

► Se caractérise par une prédominance du type "ma’,

(contre 11%) et 5% de villas (contre 4%),► Est caractérisé par un parc de logements vacants e

► Est marqué par une part des ménages proreprésentent 44,6% en 2009.

► Connaissent un taux d’accroissement annuel moye

► Disposent du pourvoir d’achat le plus important avurbain de l’ordre de 81 KMAD contre 59 KMAD a

La population urbaine de la région du Grand Casabl

► Se caractérise par un niveau de cohabitation de l’or

: Grand Casablanca : Analyse du marché

Casablanca

a période 2006-2009 représente 12% du national,


du) en 2009 être produits par auto-construction,

ison marocaine" : plus de 51% du parc (contre 69%,

stimé à 47.600 unités en 2009 contre 40.802 en 2004,

riétaires de 55,4%. Les locataires quant à eux

de l’ordre de 2,9% (1994-2004),

c des dépenses annuelles moyennes par ménageniveau national en 2001,

nca

dre de 1,1 (date non précisée).

103

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionaurégionale

► Guelmim Es Smara est une région à domiagricole, composée de communes rurales àet avec près de 20% des actifs occupés 1 sdans le secteur agricole.


► La région s’est vue attribuée une enveloppe pour a r a sat on e pro ets

stratégie de l’agriculture « Plan vert ».► Les projets implémentés dans le cadre d

(plage blanche et Oued Chbika) ontralentissement.

► 5 programmes d’habitat ont été réalisés au c

superficie de 8 Ha environ : 220 lots dont 190logements sociaux.

► 3 programmes sont en cours de réalisation602 lots (dont 435 commercialisés entre 200

une superficie de 15,78 Ha.► Un programme de mise à niveau urbaine

Guelmim a été lancé (2007 – 2009), porté par 194 M de MAD (pour la réalisation des voir public, espaces verts et l’acquisition de foconstruction de centre de conférences, coéquipements publics…).


► La ville de Guelmim connait un rythme d’urbancaractérisé par un important étalement horizont

En outre, il existe une forte spéculation autour la ceinture agricole et maraîchère.

► Concernant le foncier :

► Les villes des provinces de Tantan, Es-smprivé de l'Etat et terrains collectifs) alors qprovince d'Assa-zag en raison de la nature

► Le foncier au niveau de la ville de Guelmim

► Faiblesse du taux d’immatriculation,

► Dominance des terrains privés,

► Multitude de conflits. Ainsi un litige bloqu1. Il s’agit des actifs occupés et chômeurs ayant déjà travaillés danSources : MHUAE, Consultation régionale.

Indicateurs clefs (Ville de Guelmim)

: Guelmim Es Semara : Dynamique

nante plutôtplus de 80%ont employés

Population 95 749

Ménages Plus de 19 000

part de la

ructurants :

e de 2,8 Mds

nationale globale

,cou ant e a

u Plan Azur connu un

ours des Agricul ture

Administration

Actifs occupés et chômeurs ayantdéjà travaillé par secteur (Ville de

Guelmim)

quipés et 200

et portent sur 5 et 2008) et

e la ville de

19%

Industrie8%

BTP15%

Commerce16%

Transport

etcommunication

Services8%

28%

un budget deies, éclairagencier puis laplexe sportif,

6%

Source : HCP 2008 (consultation régionale)

isation modeste. Cependant, son développement estal engendrant une surconsommation du foncier.

des lotissements avec un risque d’empiètement sur

ara et Tata disposent d’un foncier public (domaineue la situation foncière reste plus complexe dans lauridique ambiguë des terrains.

est difficilement mobilisable :

un important foncier situé au centre de la ville.

104

ledit secteur,

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


Mode opératoire (lots,auto-construction etc.

100% des logements achrégion) sont le fruit de l’au

SCritères

4.3. Focus sur les marchés régiona :


Non applicable : l’analyse


Plus de 91% des logeme

1% d’appartements en 2


Age du parc urbain La moitié des logement 5% des logements ont p


Près de 3 fois moins de l O F F R E

egr e co a a on ,


Près de ¼ des logements


16,7% du parc est vacant


200 logements sociauxprogrammes).

100% des logements acsociales.


Population urbaine : prèsurbains : environ 4%.

D E M A N D E


population urbaine

Plus de 30% de moins d


De l’ordre de 5 personne

Statut d’occupation en 52 9 % de ro riétaires

C I T

milieu urbain(propriétaires, locataires) 33,6 % de locataires (20


Près de 95% des ménag2007.

Les DAMM s’élèvent ànational. *

D E F I

Déficit en unités. un s on e

liées à la cohabitation (200

Sources : MHUAE,


s en moyenne par an entre 2006 et 2009.1% du

national

vés en 2009 (tout milieu confondu dans lato-construction.

++


uelmim Es Semara : Analyse du marché

ne repose que sur la ville de Guelmim N/C

nts urbains sont des maisons marocaines.

04.

++

--

--

--, .

urbains ont plus de 20 ans en 2004.lus de 50 ans.

=-

ogements non raccordés en eau en 2004. --

.

urbains en 2004. +

n 2004. N/C

sur les 10 dernières années (réalisation de 5

evés sont des opérations économiques et

N/C

+

de 3% sur la période 1994-2004 - Ménages+

15 ans en 2004. +

par ménage en 2004. =

004 . -

4). +

es perçoivent moins de 5 400 MAD mensuel en

63 KMAD, soit 107% des DAMM au niveau

+

+

onv es, a a sommare e un s).

001.

105

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionaumarché

Le parc de logements urbains de la ville de Guelmim


► La totalité des logements achevés (2006-2009) rel

► Est majoritairement réalisé par auto-constructi2009 (tout milieu confondu au niveau de l’ensemble

"national : plus de 90% des logements urbains endes villas et des appartements est très faible avecbidonvilles ou ruraux représentent quant à eux 5%

► Est constitué à près de 50% de logements âgénationale), avec toutefois 3,5 fois moins de logem

► Connaît un confort en termes de raccordement,

la moyenne nationale (en 2004),

► Détient une proportion de logements inoccupéprès de 25% contre moins de 20% en 2004.

► Connaît un rythme de croissance plus élevé qu’annuel moyen s’élève à près de 3% sur la période

► Est jeune : plus de 30% des personnes sont âgées

La population urbaine de la ville de Guelmim

► Est caractérisée par une tendance à la nucléaris5 personnes par ménage en moyenne en 200

ménages urbains des près de 4% contre 3,25% au► Semble donner de l’importance aux notions d’"ind

témoigne le très faible taux de cohabitation, de l’

► Est constituée de ménages plus pauvres qu’appartiennent presque exclusivement à la classeux ont un salaire inférieur à 5.400 MAD mensuMAD au niveau national (en 2008).

► Les DAAM de la région sont supérieures à celles een 2000-2001.

: Guelmim Es Semara : Analyse du


vent d’opérations économiques et sociales,

on : à hauteur de 100% des logements achevés ende la région) contre 49% au niveau national.

" ’004 contre moins de 70% au niveau national. La partune part de 1% chacun. Les logements sommaires /u parc en 2004,

s de plus de 20 ans (conformément à la moyennents de plus de 50 ans qu’au niveau national,

n eau et électricité meilleur qu’au niveau national.’

plus élevée que celle observée au niveau national :

au niveau national : ainsi, son taux d’accroissement994-2004 contre 2,1% au niveau national,

de moins de 15 ans,

tion des ménages et donc à la baisse de leur taille :(avec un taux d’accroissement annuel moyen des

iveau national sur la période 1994-2004),ividualité du logis" et d’"intimité familiale" comme enrdre de 1,008 en 2008,

à l’échelle du Royaume. Les ménages régionauxmoyenne ou inférieure. Ainsi, près de 95% d’entre

el (en 2007) contre 72% percevant moins de 6.000

nregistrées au niveau national et s’élèvent à 63 KMAD

106

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Présentation de la ville de Laâyoune :

4.3. Focus sur les marchés régionauDynamique régionale

► La ville de Laâyoune Boujdour Sakia Elmarquée principalement par :

► L’importance du secteur agricole11% de l’ensemble des ménages (20

► La forte présence de l’industrialimentaire » : 50% des entreprisesoca es ,

► Le poids de l’industrie « chimiqchimique » : près de 60% du chif industriel réalisé (2008).

► Les activités de commerce, quant à elldéveloppées progressivement sur les 1

mer.

Déclinaison des stratégies nationalesstructurants :

►

L’Etat a lancé un projet de constructionrattachées à Laâyoune, soit des extension’

verts, équipements…) prévoyant plus de 21.0


► Le développement urbain de Laâyoune estdeux contraintes physiques :

’obstacle mais également une ressourcpréserver.

► l’existence d’une grande dune qui est nonvu qu’elle est profonde et mouvante.constitue une source d’ensablement .

► La densité urbaine prévue reste relativement

► Le problème du foncier aménagé se présemarocaines grâce à la mobilisation des terr existantes. La réserve foncière de la ville estpublic de l’Etat, 48% de foncier privé de l’Eta

► Cependant, deux problématiques constituen

l’assainissement. L’option aujourd’hui retenu

Source : Ministère du Commerce, de l’Industrie et des Nouvelles Technologies (

habitant et le transvasement des populations

: Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra :

Indicateurs clefs (Ville de Laâyoune)

Hamra est

employant8),

e « agro-industrielles

Indicateurs clefs (Ville deLaâyoune)

Population (2004) 183 691

part de la populatio 0,6%

Nombre de

ménages (en 37 545

ue et parafre d’affaires

es, se sont0 dernières

Population en

milliers284

Superficie en km² 78 259

part de la

Données en 2008

et projets

de 3 villess de 750 Ha

Répartition des entreprises (en%) dusecteur industriel (Ville de Laâyoune)

population urbaine

régionale /

93,7%

IndustrieIndustrie

métallique et

00 lots.

Industrieagro-

alimentaire50%

Industriechimique et

parachimique

électronique5%

m can que11%

confronté à

34%

Source : MCINT 2008

majeure à

constructiblen outre elle

basse densité urbaine .

nte avec moins d’acuité que dans d’autres villesins privés de l’Etat et aux possibilités d’extensionconstitué à 26 % de terrains privés, 25% de foncier t, et 2% de terrains habous.

t un frein au développement de la ville : l’eau et

e est de limiter la population de la ville à 350.000

107

CINT) 2008 , MHUAE, consultation régionale.

vers Foum El Wadd et El Marsa).

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 2.586 logements achevés e

Mode opératoire (lots, 100% des logements achevé’

. . Analyse du marché

SCritères► L’analyse du marché de cette Région repose uniquemen

auto-construction, etc.) ru e au o-cons ruc on.


Non applicable : l’analyse ne


Moins de 60% sont des «

25% sont des appartement

1% de villas , 13% de loge

Age du parc urbain 25% des ménages urbains 1% des ménages urbains d


23% des ménages urbains

5% des ménages urbains n

Degré de cohabitation Environ 1,009 pers/ logement

O F F R E


Environ 17% du parc urbain



60% des logements achevéssont à faible valeur immobili


Population urbaine : 3% ; Mén

D E M A N D E


32% ont moins de 15 ans et


4,9 personnes / ménage en 2

Statut d’occupation enmilieu urbain

Près de 40% de propriétair

Près de 46% de locataires

F I C I T

,

Pouvoir d’achat (entermes de revenus etdépenses)

Près de 70% des demandeMAD et seulement 10% gag

Les DAMM s’élèvent à 63 K

Déficit en unités 566 dont 65% d’habitat mena D

Sources : MHUAE,


n moyenne par an entre 2006 et 2009. 2% dunational

s en 2009 (tout milieu confondu dans la région) sont le++

pécificités nationalest sur l’analyse de la ville de Laâyoune

repose que sur la ville de Laâyoune. N/C

aisons marocaines » en 2004.

s soit 1,5 fois plus qu’au niveau national en 2004.

ents sommaires et bidonvilles en 2004.

-

+

-

dans logements de moins de 10 ans.ns logements de plus de 55 ans.

=--

on raccordés en eau (en 2004).

on raccordés en électricité (en 2004).

+

-

en 2004. -

lobal en 2004. =

N/D

sont des opérations économiques et sociales 38%ère.

-

+

ages : 3,7% (moyenne 1994-2004). +

4% entre 15 et 59 ans en 2004. =

004. =

es

(2004).-- / ++

urs de logements ont un revenu entre 3.000 et 6.000nent plus de 6.000 MAD (date non communiquée).

AD, soit 107% des DAMM au niveau national.*

N/C

+

nt ruine et 35% de cohabitation 2004 . N/C .

001.

108

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionau Analyse du marché

Le parc de logements urbains de la ville de Laâyoun



► Représente 1% du parc de logements urbains natio

--

(tout milieu confondu),► Est constitué de ménages moins bien raccordé

comparaison avec la moyenne nationale (23% deraccordés en électricité contre 17% et 10% en milie

► Est caractérisé par une proportion moindre du typde 60% contre 69% au niveau national et une part

’ ’p us qu c e e u oyaume en . a par national : 13% contre 11%. La part des villas esturbain.

► Est jeune : en effet, 25% des ménages habitent dniveau national) et 1% dans des logements de pl

de 50 ans au niveau du Royaume en milieu urbain (► Est formé à hauteur de 17% de logements inoccu

► Connaît des taux d’accroissement annuels moyenpopulation urbaine nationale : 3% et 3,7% par ansur la période 2004-1994,

La population urbaine de la ville de Laâyoune

► Est alignée sur les tendances nationales en ter personnes par ménage en 2004),

► A une structure d’âge similaire à celle observéepersonnes âgées de moins de 15 ans et 64% âgés

► Est constituée majoritairement de ménages locatau niveau national) et de seulement 38% de propr

.

► Est moins marquée par le phénomène de cohpersonnes par logement urbain dans la région contr

► Est composée de près de 70% de demandeurs deet 6.000 MAD contre seulement 10% gagnant plu

► Est composée de ménages qui ont un niveau

enre istré au niveau national et re résente 107% d

: Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra :



nal en 2004,

s en eau mais mieux raccordés en électricité enménages urbains non raccordés en eau et 5% nonurbain au Maroc en 2004),

"maison marocaine" qu’au niveau national : moinsplus importante d’appartements : 25% soit 1,5 fois

es ogemen s somma res es sup r eure au n veauuasi nulle avec uniquement 1% du parc de logement

ans des logements de moins de 10 ans (similaire aus de 55 ans contre 13% dans des logements de plus

en 2004),és en 2004 (conforme à la moyenne nationale).

s (population et ménages) supérieurs à ceux de lan moyenne contre 2,1% et 3,25% au niveau national

es de taille moyenne des ménages (de l’ordre de 4,9

au niveau national en milieu urbain: plus de 30 % dentre 15 et 59 ans en 2004,

aires (46% en 2004 contre 25% des ménages urbainsiétaires contre 65% à l’échelle du Royaume en milieu

bitation que la population urbaine nationale : 1,009e 1,064 au niveau national (en 2004),

logements percevant un revenu compris entre 3.000s de 6.000 MAD (date non communiquée).

e dépenses moyennes annuelles supérieur à celui

ce dernier soit 63 KMAD en 2000-2001.

109

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauMarrakech Tensift Al Haouz : Dynamique r

► Malgré sa position de 1ère destination touristila région de Marrakech Tensift Al Haprédominance rurale. Ainsi, moins depopulation est urbaine en 2004.

► Elle dispose d’atouts clefs tels que laMarrakech comme ca itale ré ionale aroutes/ autoroutes/trains/avion et le port d’Erang des 1ers ports de pêche du Royaume.

Secteurs majeurs de la région :

► Industrie de transformation

► 4% du total national

► 5% en termes d’investissement soit plus de 4

► Construction :

► + 15,5% de consommation de ciment entre

niveau national)► Artisanat

► 20% des exportations artisanales nationales

► Hôtellerie

► 11,4% de l’offre hôtelière nationale

► 18% de la capacité hôtelière nationale.

► 1ère destinée touristique du pays au cours des

Déclinaison des stratégies nationales et projets

► L’implémentation de la Vision 2010 du Tou► A la ville de Marrakech de connaître un

► De voir se développer les stations deainsi que de nombreux resorts golfique

► Le Programme « Ville sans bidonville » arégion,

► Des projets d’infrastructures sont menés tNord et la construction de celle vers le Sdu passage de trains (de Marrakech vers le n

► De nombreux ro ets d’investissements induentrepris.

gionale

Indicateurs clefs

que du pays,uz reste à40% de la

position decessible ar


Population (en million

d'habitant en 2004)3,1


ssaouira, aunat ona e g o a e en


urbaine régionale / urbaine

nationale (en 2004)

7,4%

0 M de MAD

007 et 2003 - 1,4MT en 2007 (contre plus de 8% au

dernières années.

structurants :

risme et du Plan Azur dans la région a permis :croissance soutenue

ogador (Essaouira) et de l’Oukaimeden (Eamaar).

compagné de contrats villes est décliné dans la

ls que la mise en service de l’autoroute vers led, la fréquence accrue de vols à l’international et

ord),

triels de commerce et résidentiels sont é alement

110

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauMarrakech Tensift Al Haouz : Dynamique r

► a v e e arra ec n es pas o e ea été récemment lancé.

► L’urbanisation de Marrakech se caractérise p

► En effet, le périmètre urbain s’est mult18.100 ha en 2004.

► Avec cet étalement, la tendance àcontinue :

► 75 m² / habitant en 1988,

► 269 m² / habitant en 1994,

► 220 m² / habitant en 2004.

En outre, cette densité n’est pas homoe a super c e ur a ne.

► Le développement récent de la ville s’ela dérogation et les opportunitconsommatrices de foncier . Elle engpérimètre urbain et dilue les limites entr

► Il est à souligner que la ville dispose e’ .

► La ville de Kelâa Sraghna s’est développéune extension horizontale, un éclatement ddes douars périphériques.

gionale

ocumen s ur an sme omo ogu s. e

r un étalement urbain important :

iplié par 9 en seulement 3 années pour atteindre

la baisse de la densité urbaine de la ville

ène faisant que 7% des habitants occupent 35%

st fait par « projets » et s’est appuyé fortement sur s foncières. Cette urbanisation est très

endre des vides et espaces interstitiels au sein due l’urbain et le rural.

core de 2.500 ha de terrains libres et de friches

par juxtaposition de lotissements donnant lieu àsordonné des quartiers et à un développement

111

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



. .Marrakech Tensift Al Haouz : Analyse du

SCritères




75% de maisons maroc

7% de type « appartemen 2004.

4% de type villas en 200

et 10% de type logement

Age du parc urbainPlus de la moitié des logeont plus de 50 ans.




O F F R E



16.091 logements inoccup



70% de logements achesociales

1% d’opérations à faible


Population urbaine : de l’

Ménages urbains : enviro

D E M A N D E



Environ 4,9 pers. / ménag


56% de ménages propri

29% de ména es locata

F I C I T

propr a res, oca a res


DAMM urbains de la régio2000-2001) : 46 KMAD. *

Déficit en unités 53.054 dont 47% de cohabit D

non pr c s e .

Sources : MHUAE,




arché


N/D

aines en 2004.

nt », soit deux fois moins qu’au niveau national+

--

=.

s sommaires ou bidonvilles en 2004. +

ents urbains ont plus de 20 ans en 2004 et 21%= / +

non raccordés en eau (en 2004).

non raccordés en électricité (en 2004).

-

=

N/D

s en 2004. N/D

N/D

és sont des opérations économiques et

valeur immobilière.

-

-

rdre de 2,5%.

n 3,5% (sur 1994-2004).=

N/D

en 2004. =

étaires en 2004.

ires en 2004.

-

+.

représente 78% de celle au niveau national (en-

ation, 25% de bidonvilles et 26% de QHNR (date N/C

001.

112

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauMarrakech Tensift Al Haouz : Analyse du

Le parc de logements urbains de la région de Marra


► 70% des logements achevés (2006-2009) relèd’opérations à faible valeur immibilière,

► Est très faiblement réalisé par auto-constructio(tout milieu confondu) sont le fruit de l’auto-construc

►

d’appartements soit 2 fois moins d’appartementsommaires et 4% de villas, des parts équivalentes a

► Bénéficie d’un niveau de raccordement légèremen15% des ménages urbains ne sont pas raccordés e

► Est formé à plus de 50% par des logements urbde 50 ans.

► Représente 39% de la population régionale

► A un taux d’accroissement annuel moyen supérieula période 1994-2004 ,

La population urbaine de la région de Marrakech T

► Est constituée de près de 250.000 ménages urbniveau national,

► Participe à hauteur de 2% environ au croît des nou

► Est composée de ménages formés d’environ 4,9 pe

► Est marquée, en 2004, par la prédominance dequ’au niveau national (56% contre 65%) avec une’ c e e u oyaume ,

► Dispose d’un pouvoir d’achat plus faible qu’au n

annuelles moyennes par ménage sont de l’ordreseulement 78% des DAMM nationales (milieu urba

arché

ech Tensift Al Haouz



n : ainsi, seuls 30% des logements achevés en 2009tion,

,

s qu’au niveau national en 2004, 10% de logementsu niveau national,

supérieur à celui au niveau national: ainsi, moins den eau contre 17% à l’échelle nationale,

ins âgés de plus de 20 ans en 2004 et 21% de plus

r au national: 2,5% contre 2,1% au niveau national sur

nsift Al Haouz

ins soit 7% de l’ensemble des ménages urbains au

veaux ménages urbains au niveau national,

rsonnes en 2004 (aligné sur la tendance nationale),

ménages propriétaires, bien que moins accentuéeproportion de ménages locataires plus élevée qu’à

iveau national (en milieu urbain) : ainsi, les dépenses

de 46 KMAD (contre 59 KMAD) en 2000-2001 soitin),

113

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauMeknès Tafilalet : Dynamique régionale

► La région de Meknès Tafilalet est à vocatimajoritairement rurale avec 56% de comm

► Classée dans la catégorie région à « dévéconomique moyen » par le Ministère desde la privatisation (MFP), elle est caractérisé

► Des activités industrielles représentae a pro uc on na ona e.

► Une capacité hôtelière regroupant 8,national en termes d’hôtels classéslits des hôtels / lits au niveau du Royau

Déclinaison des stratégies nationales

► La région prévoit l’implémentation du projetcontinuité avec la mise en œuvre deindustrielle nationale « Plan Emergence ».

Ce projet s’étend sur une superficie totaleregroupant un pôle agro-industriel, unelo isti ue ré ionale une late-forme comm,distribution, ….

Indicateurs clefs

n agricole,nes rurales,

eloppementFinances etpar :

t moins de

part du territoire national 11%

Population régionale

actuelle (en million

d'habitants)

2,24


% du totalet 5,6% desme.

et projets

nat ona e g o a e actue e




58%

Agropolis enla stratégie

de 350 haplate-formerciale et de

Répartition des emplois par

secteur d’activité

Secteur

tertiaire21%

Secteur primaire

45%

Secteur

secondaire

34%

114

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 10.787 logements ache

Mode opératoire (lots, auto- 68% des logements ache’

. .Meknès Tafilalet : Analyse du marché

SCritères

construction, etc.) au o-cons ruc on.


66% en 2004. (taux d’urb


81% de maisons maroc

7% d’appartements en

9% de bidonvilles et ha


Age du parc urbain 46% de logements urba

13,4% de logements de


12% des ménages non

8,4% des ménages non

Degré de cohabitation 1,06 ménages / logemen

O F F R E


16.210 logements in(estimation mais date n


63% de logements vac

37% de résidences sec

Focus sur le logement 86% des logements ac

social.

2% sont à faible valeu


Population urbaine : 2,2% s


D E M A N D

E

population urbaine

Taille des ménagesurbains Environ 4,5 pers. / ménage


55% de propriétaires en 2

29% de locataires en 200

E F I C I T


Dépenses moyennes annuDAMM en milieu urbain au2000/2001. *

Déficit en unités

Estimé à 19.248 unités à fin

à l’accroissement annuel, 1ru ne.

Sources : MHUAE,


Comparaison


vés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de++



nationale

anisation : 58% en 2008) . =

aines en 2004.

004.

itat rural en 2004.

+

--

-

-

ins de plus de 20 ans en 2004.

plus de 50 ans en (2004).

=

-

raccordés en eau en 2004.

raccordés en électricité en 2004.

-

-

en milieu urbain en 2004. =

ccupés en 2009 (8% du parc urbain globalon précisée))

--

nts (2009).

ndaires (2009).

-

+

evés sont des opérations économiques et+

immobilière.-

ur la période 1994-2004. =

en 2008 . =

004.

.

-

+

lles par ménage urbain: de l’ordre de 82% desniveau national en 2001 : 49 KMAD en -

2009 dont 64% unités liées à la cohabitation, 21%

% aux bidonvilles et 5% à l’habitat menaçant N/C

001.

115

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauMeknès Tafilalet : Analyse du marché

Le parc de logements urbains de la région de Meknè



► Représente 66% du parc de logement global cont

► Voit 68% des logements achevés (tout milieu confo

► Se caractérise par une prédominance du type "ma

au niveau national), 7% d’appartements (contre 1611%) et 3% de villas (contre 4%),

► Est plus jeune que le parc national avec 46% de lode 50 ans contre respectivement 49% et 16% au ni

► Présente un parc inoccupé composé de 63% de logen 2009,

► Bénéficie d’un niveau de confort (en 2004) :

► Supérieur à celui observé au niveau nationainsi, seuls 12% des ménages ne sont pnational, et 8,4% ne sont pas raccordés en él

► Aligné à celui observé à l’échelle du Royaupar logement en milieu urbain en 2004,

► Est marqué par une part des ménages propriétprès de 65%. Les locataires quant à eux sont légau niveau national.

► Connaissent un taux d’accroissement annuel mo

La population urbaine de la région de Meknès Tafilal

celui observé au niveau national (3,3% 1994-2004).la période 1994-2004

► Sont formés de 4,5 personnes en 2008 (similaire au

► Sont alimentés par 5.800 nouveaux ménages ennombre de nouveaux ménages au niveau nation

► Occupent essentiellement les professions d’artisaans a r g on con re au n veau na ona en

► Disposent d’un pourvoir d’achat faible avec des dél’ordre de 48.6 KMAD contre 59 KMAD au niveauniveau national.

s Tafilalet



e 64% au niveau national,

du) en 2009 être produits par auto-construction,

ison marocaine" : plus de 80% du parc (contre 69%

%), 9% de logements sommaires / bidonvilles (contre

ements urbains de plus de 20 ans et 13,4% de pluseau national en 2004,

ements vacants et de 37% de résidences secondaires

l en termes de raccordement en eau et électricité :s raccordés en eau potable contre 17% au niveauectricité contre 10% au niveau national,

e en termes de degré de cohabitation : 1,06 ménages

ires inférieure à la tendance nationale, 55% contrerement supérieur et représentent 29% contre 25,5%

en de l’ordre de 3,10% (1994-2008), comparable à

t

. Le TAAM est de l’ordre de 2,2% en milieu urbain sur

niveau national) contre 4,6 en 2004 et 5,2 en 1982,

oyenne par an sur la période 1994-2008 soit 6% dual,

ns et d’ouvriers qualifiés : 29% des actifs occupésaroc ur a n ,

enses annuelles moyennes par ménage urbain denational en 2001. La région occupe le 12ème rang au

116

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauL’Oriental : Dynamique régionale

► Longtemps considérée comme une région péMaroc, l’Oriental connaît une dynamique de déconomique au travers de plusieurs projets, ntravers du programme MedEst visant à développindustrielles et commerciales de la région.

Déclinaison des stratégies nationales ets ruc uran s ans a r g on :

► Des projets d’infrastructures de transport / foégalement menés:

► Autoroute Fès - Oujda, rocade méditerranéde fer Taourirt - Nador, agrandissementinternationaux d’Oujda et El Aroui, etc.

► arg ssemen e vers ca on e o re e

► Le Plan Vert est décliné au sein de la réginotamment le développement du bassin agricolede Berkane.

► La région a été la cible du 1er projet du « Planstation touristique de Saidia, d’un investissemilliards EUR..

► Le projet de développement de la laguneNador est en cours d’étude, prévoyant 48.000milliards EUR d’enveloppe d’investissement.

► La déclinaison du "Plan Emergence" est en crégion au travers de la zone industrielle detechnopark d’Oujda et la zone franche de Nado

► Plusieurs autres projets sont réalisés au nive(Oujda, Nador, Saïdia), voire même des quar

INDH…).


► Le taux de couverture de région de l’Oriental en d.

d’élaboration (2 SDAU, 1 SDAULMO, 21 PA et 13

► Les villes relevant du ressort territorial de l’Agencfoncière à l’intérieur de leur périmètre ou dans undont :

► 70% de terrains collectifs et 27% de terrains

communal et public de l’Etat (1% chacun),► Près de 39% de ce foncier est situé aux alent

ville), 32% de la ville d’El Aioun Sidi Mellouk et

Indicateurs clefs

iphérique duveloppement

otamment aur les activités

des projets

part du territoire national 12%

Population régionale

actuelle (en million

d'habitants en 2008)

1,98


rmation sont

enne, chemines aéroports Structure de la population active

urbaine de la région (en % en 2004)

nat ona e g o a e




7%

rma on.

n et prévoitde la région

Azur » par lament de 1,2

Agriculture6%

Energie &Mines

1%

Industrie13%

BTP16%Transport &

Communica

Services11%

Administration

20%

Marchica deemplois et 1

ours dans laSelouane, ler.

► De l’ordre de 4,9 Mds de MAD

Focus sur l’investissement dans lesecteur de l’habitat et l’urbanisme

(2002-2007)

27%tion6%

u des villestiers (projets

au total

► Dont 2,4 Mds dans le cadre deprojets subventionnés

cuments de d’urbanisme est de 90% en 2009 contre

PDAR).

Urbaine d’Oujda disposent d’une importante réserverayon de 25 km évaluée à près de 43.597 hectares

privés de l’Etat, le reste relevant de foncier privé

117

ours de la ville d’Oujda (dont 28% à l’intérieur de la22% de Taourirt.

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



. .L’Oriental : Analyse du marché

SCritères





4% des ménages urbain

Et 3% en villas (2004).

Age du parc urbain49% des ménages urbain(2004). 9% habitent dans

Non raccordement en eau / 19% et10% des ménages

O F F R E

électricité eau et en électricité (en 20

Degré de cohabitation 1,02 personne par logeme

Proportion du parc urbaininoccupé dans le parc

urbain global

21% du parc urbain global

Structure du parc urbain 69% de logements vaca

Taux d’accroissement dela population / desména es urbains

Population urbaine : estim

inoccupé 31% de logements sec


81% de logements achesociales.



population urbaine


Statut d’occupation en 61% des ménages urbain

D E M A N D E

m eu ur a n(propriétaires, locataires) Part significative des mé


40% des ménages urb(2000).

Les DAMM s’élèvent à 4*

I C

I T

26.911 unités à fin 2009 dont 3’

D E

, ,cohabitation

Sources : MHUAE,


Comparaison





nationale

s occupent des maisons marocaines (2004).

habitent en appartement (2004).

++

--

-.

-

habitent dans des logements de plus de 20 anses logements de plus de 50 ans.

=

urbains sont non raccordés respectivement en =04) . -

nt en 2004. -

en 2004. =

nts. =

é à 1,5% sur la période 1994-2004. -

ndaires en 2004. +

és sont des opérations économiques et

mmobilière.

+

+

N/D

N/D

s sont propriétaires et 18% sont locataires. -

ages logés gratuitement (19% en 2004). +

ins avaient un revenu inférieur à 2.000 MAD

KMAD, soit 80% des DAMM au niveau national.

N/C

-

9,4% de construction non destinés à l’habitat, 34,4%’ ’ ,

001.

118

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauL’Oriental : Analyse du marché

Le parc de logements urbains de la région de l’Or

► La moyenne annuelle des logements achevés su

► 81% des logements achevés (2006-2009) re8% d’opérations à faible valeur immobilière,

► Est composé de près de 300.000 logements en2004,

► s cons ru ma or a remen par au o-cons ru

2009 (tout milieu confondu),► Est caractérisé par une part du type « maison

avec 85% des ménages occupant un tel logeappartement (4% des ménages), logements s(3% des ménages),

► A un â e ali né sur la mo enne nationale: ainde 20 ans en 2004. 9% des ménages habitent dla moyenne nationale ,

► Bénéficie d’un niveau de confort :

► Aligné à la moyenne nationale en termes

► Supérieur à la moyenne nationale en ter ,

► Supérieur à la moyenne nationale en ter que la majorité des ménages habitent dnational), la proportion des ménages vivapièces) est supérieure.

► Comprend 21% de logements inoccupés en s31% de logements secondaires (proportion su

iental

r la période 2006-2009 représente 8% du national,

lèvent d’opérations économiques et sociales et

2004 soit environ 8% du parc urbain national en

’on: e or re e es ogemen s ac ev s en

arocaine » plus importante qu’au niveau nationalent en 2004 contre une part moindre des typesmmaires / bidonvilles (4% des ménages) et villas

si 49 des ména es habitent un lo ement de lusns des logement de plus de 50 ans soit moins que

e raccordement en eau et électricité, en 2004.

mes de nombre de ménages par logement : seuls’, ,

es de nombre de pièces par logement. Ainsi, bienes logements de 3-4 pièces (comme au niveaunt dans des logements de grande taille (+ de 5

n sein en 2004 avec 69% de logements vacants etérieure à celle observée au niveau national).

119

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauL’Oriental : Analyse du marché

La population urbaine de la région de l’Oriental

► Représente 63% de la population régionale el’ordre de 56% en 2007),

► Est constituée de ménages représentant envir niveau national en 2004,

► Ces derniers contribuent à hauteur de 6

1994,

► A un taux d’accroissement annuel moyen inféri1994-2004,

► Est constituée d’une part moindre des propriélocataires (18%) qu’au niveau national. Cela s’ménages logés gratuitement : près de 20% de

► Est caractérisée par l’importance des métier agricoles : en effet, ces derniers occupent près

► Dispose d’un pouvoir d’achat faible : en 2000-2un revenu inférieur à 2.000 MAD et leurs dé

inférieures à celles des ménages urbains nation► En 2000-2001, les DAM par ménage représent

national soit près de 47 KMAD.

n 2008 (contre un taux d’urbanisation national de

n 7% du nombre total de ménages urbains au

environ au croît national des ménages urbains

eur au national : 1,5% contre 2,1% sur la période

aires (61% des ménages urbains en 2004) et desexplique principalement par la part importante des ménages urbains en 2004,

d’artisans, ouvriers qualifiés ou manœuvrese la moitié des actifs,

001, plus de 40% des ménages urbains perçoiventenses annuelles moyennes sont environ 1,3 fois

aux.ent 80% de celle des ménages urbains au niveau

120

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauOued Ed Dahab Lagouira : Dynamique régi

► L’activité économique de la région est dosecteur de la pêche maritime (3 millions T

► Le secteur du BTP est faiblement représende la région; il emploi seulement 0,7% des ede la région.

► La région est caractérisée par un fort momigration, notamment vers Dakhla où cereprésente 61% de la croissance démographi

Déclinaison des stratégies nationalesstructurants :

► Le tourisme connaît un développement iniveau de la région, lié notamment au projetzone touristique à Dakhla, caractérisé par

foncière de 200 Ha (extension possible àcapacité d’accueil additionnelle de 5.000 licréation de 5.000 emplois directs et indireinvestissement privé d’environ 3 Mds de MA

► Des programmes actuellement en cours detransfert des lotissements vers la côte, faou programmés sont destinés au recaseme

.

Foncier :

► L’ensemble du périmètre couvert par le plan

onale

Indicateurs clefs (Ville de Dakhla)

inée par le / an).

té au niveauplois totaux

Population (en 2004) 58 104

Nombre de ménages (2004) 13 715


uvement demouvement

que.

et projets

nat ona e g o a e

Données 2008

mportant aude nouvelleune assiette

00 Ha), unets, et vise la

Population (en milliers

d'habitans)135

Superficie (en Km²) 130 899


urbaine ré ionale / 62 2%

cts, pour un.

population régionale totale

valorisation, tels que le projet de réalisation d’unce à la mer notamment (les lotissements en coursnt de population (programme VSB, plus de 4.000

’aménagement de Dakhla est immatriculé.

.

121

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



SCritères

. .Oued Ed Dahab Lagouira : Analyse du mar

► L’analyse du marché de cette Région repose uniquem

auto-construction, etc.) son e ru e au o-cons




52% de maisons maro

10% des appartement

Plus de 30% de lo eme

Age du parc urbain La moitié des logements


Degré de cohabitation 1,03 personnes par mén

O F F R E


17% en 2004.

Structure du parc urbaininoccupé Près de 80% de logeminoccupés en 2004.


85% des logements achev


Population urbaine : plusla période 1994-2004).

1.492 logements.

D E M A N D E



De l’ordre de 4,24 pers./


47% de propriétaires en

22% de catégorie autre

F I C I T

, .


Près de 40% des ména2007 (30% à l’échelle nat


Déficit en unités 459 dont 82% d’habitat me D

.

Sources : MHUAE,



és en 2009 (tout milieu confondu dans la région)++


chéent sur l’analyse de la ville de Dakhla.

ruc on.

ne repose que sur la ville de Daklha. N/C

aines en 2004.

en 2004.

nts sommaires / bidonvilles en 2004.

-

-

+

ont plus de 15 ans en 2004. -

N/D

age (date non précisée). N/C

=

ents vacants au sein des logements urbains +

és relèvent d’opérations économiques et sociales. +

de 3 fois supérieur à la moyenne nationale (sur ++

N/D

énage en 2004. =

2007 , 46% en 2004.

que propriétaires et locataires (2007), 32% en-

+

es gagnent moins de 3 000 MAD mensuels enionale en milieu urbain en 2008).


+

+

açant ruine et 18% unités liées à la cohabitation N/C

001.

122

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauOued Ed Dahab Lagouira : Analyse du ma

Le parc de logements urbains de la ville de Dakhla


► 85% des logements achevés (2006-2009) relèvent

► Représente 0,41% du parc urbain national en 20

► Voit environ 350 autorisations de construire être

► Est presque exclusivement réalisé par auto-con

en 2009 (tout milieu confondu dans l’ensemble de l► Est particulièrement touché par l’importance des lo

de 30% du parc de logements urbains régionauxParallèlement, les parts occupées par les « maisoncelles observées au niveau national : 52% / 10% ccas pour les villas,

► Détient 17% des logements inoccupés en 2004 (codes logements vacants en leur sein est plus mades logements inoccupés sont vacants contre re

► Le parc de logements urbains régional est plus jeplus de 15 ans en 2004 contre près de 49% de pl

► Est marquée par un taux d’accroissement annunationale (période 1994-2004) soit 6,9% contre 2,1

► Est composée de ménages dont la taille moye

La population urbaine de la région de la ville de Da

, ,

► Connaît un taux de cohabitation faible : de l’ordre d

► Est caractérisée par un taux de ménages urbains30% (en 2007) contre 26% environ (moyennepropriétaires près de 1,5 fois moins élevé : 46% co

► Est plus pauvre que la population urbaine natiogagnant moins de 3.000 MAD mensuel : près dl’échelle du Royaume (tout milieu confondu) en 200

► Est composée de ménages qui ont un niveauenregistré au niveau national et représente 107% d

ché


’opérations économiques et sociales,

4,

mises par an (moyenne sur 1994-2006),

struction, à hauteur de 93% des logements achevés

région) contre 55% au niveau national,gements sommaires / bidonvilles, à hauteur de pluscontre seulement 11% au niveau national (en 2004).

marocaines » et « appartements » sont inférieures àontre 69% / 16% (en 2004) voire nulle comme c’est le

formément à la moyenne nationale). Toutefois, la partquée qu’à l’échelle du Royaume. Ainsi, près de 80%spectivement 71% au niveau national (en 2004),

ne que le national. Ainsi, la moitié des logements onts de 20 ans au niveau national.

l moyen plus de 3 fois supérieur à la moyenne.

nne est alignée à la moyenne nationale : environ

khla

,

e 1,03 personnes par logement (date non précisée),

locataires plus élevé qu’au niveau national : plus deannuelle sur 2001-2007) et un taux de ménagestre 65%.

nale avec une proportion plus élevée de ménagese 40% au niveau de la région en 2007 contre 30% à8.

e dépenses moyennes annuelles supérieur à celuice dernier, soit 63 KMAD.

123

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauRabat Salé Zemmour Zaërs : Dynamique r

► La région de Rabat Salé Zemmour Zaërs emajoritairement urbaine : plus de 80% drégionaux résidant en milieu urbain en 2008

► Son activité économique repose essentiellsecteur tertiaire.

Quelques secteurs clefs dans la région

► Artisanat :

► Produits orientés essentiellement vers l’ Aucune donnée chiffrée communiquéconsultation,

’,

► 4,8% du nombre de chambres au niveau

► Industrie (textile, agro-alimentaire et produits m

métalliques) :

Déclinaison des stratégies nationales et projets

► L’aménagement et le développement de lde l’ordre de 500 Ha intégrant de nombreuxet "éducation".

► La ville nouvelle de Tamesna est conçue p

► Le projet Technopolis découlant du plantechnologique sur une surface de 300 ha, r microélectronique, recherche et développem

► L’aménagement de la corniche (13 kms), .

► La rénovation des avenues MED V et de lade MAD et une enveloppe budgétaire de 4Rabat.

► La modernisation du transport en commule projet du Tramway.

gionale

Indicateurs clefs

t une régiones ménages.

ment sur le


d'habitants 2004)2,4


nationale globale (en 2004)8%

part de ménages urbains84%

exportation.e dans la

Répartition des secteurs en fonction du

% de la population active de la région

employée (date non communiquée)

en

Secteur

ational

inéraux non

Secteur tertiaire

57%

Secteur

primaire17%

secondaire26%

structurants :

a vallée du Bouregreg est prévu sur une surfacerojets à volets "tourisme et loisirs", "habitation"

ur abriter 350.000 habitants sur 542 km²,

"Emergence" consiste en l’implantation d’une citégroupant des entreprises de l’offshoring, médias,nt ainsi qu’un pôle académique.

est prévu avec un positionnement sur les activités.

Victoire est en cours pour un coût prévu de 50 M00 M de MAD / an jusqu’en 2010 pour la ville de

n est en cours dans la région, à travers notamment

124

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauRabat Salé Zemmour Zaërs : Dynamique r

► Au niveau de l’Agglomération de Rabat Sprincipaux centres urbains sont arrivés à leul’agglomération qui est en cours (PAU) et lereste un document d’orientation pas opposad’un document donnant une vision globale de

► es aspects ma eurs nterpe ant ur an s

comme suit :► Le tissu urbain se caractérise par un

2008 ne dépasse pas 29 ménaged’aménagement .

► Le mode de gouvernance de l’ag

► L’urbanisation des trois principaus’accompagne de desserrement urbaconjugaison de deux facteurs :

►

La difficulté de mobilisation du fosites originaux .

► la logique de promotion à la recher

Les développements périphériques ipostériori dans une démarche d’urban

► Le développement de l’agglomérationécessite l’apport de réponses pour la

► des menaces sur les sites a ricole

► des couronnes périurbaines en abs

► de la préservation des espaces péanarchiques au niveau des douars

► des problématiques inhérentes aux

► Les centres de Khemisset et Tiflet souffrendifficulté de maîtrise de développements non

gionale

lé Témara, les plans d’aménagement des troisr terme. Excepté le plan d’aménagement unifié deschéma fonctionnel d’aménagement (SOFA) (qui

ble), l’agglomération n’est pas actuellement dotéel’urbanisation de l’agglomération et opposable.

t on e gg om rat on peuvent tre r sum s

e densité relativement basse : la densité nette enpar hectares contre 49 prévue par les plans

lomération a été dominé par une planification.

x centres urbains Rabat, Salé et Témarain sur les périphéries. Ce phénomène est dû à la

cier urbanisable pourtant disponible au sein des

che d’opportunité foncière.

pliquent la réalisation des équipements urbains àisme de rattrapage couteux .

n en modèle de "ville archipel" s’est confirmé etgestion :

inter urbains,

ence de moyens de coordination et de régulation,

riphériques interstitiels contre les développementsruraux,

conurbations.

d’une déficience en équipement urbain et d’uneréglementaires

125

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 9.519logements achevé


. .Rabat Salé Zemmour Zaërs : Analyse du

SCritères



83% du parc global en 20


62,4% des ménages résides appartements, 4,4 %0,1 dans des logements d

Age du parc urbaines m nages ur a ns

et 9% dans des logements


15% des logements urba

13% non raccordés en él

Degré de cohabitation 1,04 personnes par logem

Proportion du parc urbain N/D en milieu urbain.

O F F R E

inoccupé dans le parcurbain global 17% du parc global en 2


N/D en milieu urbain. Tout milieu confondu : 71% du parc inoccupé 29% du parc inoccup

2004.


sociales.

20% sont des opérations

Taux d’accroissementde la population / desménages urbains

Population urbaine : 2,1% (

D E M A N D E

yram e es ges e apopulation urbaine


De l’ordre de 4,6 personne


ro riétaires locataires

55% de ménages urbains

31% de ménages urbains

E F I C I T

Pouvoir d’achat (entermes de revenus etdépenses)



Déficit en unités

65.000 unités en milieu urb

cohabitation et 1% d’habitat

Sources : MHUAE,


Comparaison

en moyenne par an entre 2006 et 2009. 6% dunational

és en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de+

arché



nationale

4. (Taux d’urbanisation : 83% en 2008). ++

ent dans des maisons marocaines, 18,2% dansdans des villas, 10,8% dans l’habitat insalubre ettype "rural".

=

r s en ans es ogemen s e p us e ans

de plus de 50 ans (en 2004).

-

-

ins non raccordés en eau (en 2004).

ectricité (en 2004).

-

+

nt (date non précisée). N/C

04 tout milieu confondu.N/C

global sont vacants en 2004.global sont des résidences secondaires en N/C

N/C

à faible valeur immobilière.

-

+

1994-2004) =

N/D

par ménage en 2004. =

propriétaires en 2004.

locataires en 2004.

-

+

s dépensent moins de 3.000 MAD / mois.

60 KMAD, soit 102% des DAMM au niveauN/C

+

in dont 62% de bidonvilles, 37% d’unités liées à la

insalubre en 2008. N/C

001.

126

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauRabat Salé Zemmour Zaërs : Analyse du

Le parc de logements urbains de la région de Rabat



► Concentre près de 83% du parc de logement gloau niveau national (64%) en 2004.

► Est marqué par une part d’auto-construction atteigconfondu) ,

► A un âge comparable à celui observé au niveaToutefois la proportion de logements de plus denational.

► Bénéficie d’un niveau de confort (en 2004) :

► Supérieur à celui observé au niveau national epar ménage (Date non communiquée) contre 1,0

► Supérieur au niveau national en termes de raccraccordés (contre 17%) et inférieur en termes de

► A noter qu’au niveau du parc global régional (tinoccupé décomposé comme suit : 71% de logem

► Connaît un TAAM similaire au national : 2,1% sur la

La population urbaine de la région de la région de

► Concentre 84% de l’ensemble des ménages en 2en moyenne sur la période1994-2004 (soit 37% du

national),► Est formée de ménages comptant environ 4,3 pers

ménage au niveau national en 2004,

► Est majoritairement propriétaires (55% contre’ ’

► Est composée de 30% de ménages dépensant mo

► Est confrontée à un déficit en logements estimé àc’est-à-dire logements sommaires, ruraux, non réglestimé à 65.000 unités en milieu urbain

► Dispose de ménages avec un pouvoir d’achat légèr

ré ion re résentent 102% des DAMM enre istrées

arché

Salé Zemmour Zaërs



al soit une proportion plus élevée que celle observée

. ,

ant 59% des logements achevés en 2009 (tout milieu

national: 46% des logements ont plus de 20 ans.0 ans y est inférieure: 9,4% contre 16% au niveau

termes de degré de cohabitation : 1,045 personnes64.

ordement en eau avec 15% de ménages urbains nonraccordement en électricité avec 13% contre 10%,

ut milieu confondu) en 2004 :17% du parc est ditents vacants et 29% de résidences secondaires.

période 1994-2004,


004 alimenté par 35.400 nouveaux ménages par annombre de nouveaux ménages enregistrés au niveau

nnes en 2008 (4,6 en 2004) contre 4,8 personnes par

65% au niveau national) avec une proportion plus,

ins de 3.000 MAD par mois ,

61.622 logements (tout milieu confondu) (indécentsmentaires ou autres) en 2004. En 2008 ce dernier est

ement supérieur au niveau national : Les DAMM de la

au niveau national.

127

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Présentation du Territoire du Grand Agadir :

► Métropole de la région de Souss Massa Draâ’

4.3. Focus sur les marchés régionauSouss Massa Draâ : Dynamique régionale

région :

► Agadir est la 1ère station balnéaire du Maroc,

► La région est la 1ère exportatrice de primnational,

► Le Grand Agadir abrite le 1er port au niconcentre 55% des activités industrielles dune mportance part cu re e n ustr e agro-

Déclinaisons des stratégies nationales et projets str

► L’implémentation du Plan Azur s’est illustrée p(686 Ha, capacité de 21.000 lits avec équipements

► Le programme "Ville sans bidonville" (VSB) adéclarée VSB en 2008 et la signature prévue dvue d’une éradication com lète des bidonvilles.

► Ont également été menés :

► le 1er programme de construction en milieuxOmrane (VIT inférieure à 140.000 MAD),

► des initiatives de restructuration de quart

ménages concernés avec un coût global de 50► des projets d’équipements, d’infrastructur

Agadir - Marrakech - juin 2010, etc.),

► un projet de la ville nouvelle : Tagadirt - 1.1

► 33 Projets d’habitat lancés par S.M Le Roi (65.847 unités dont 11% sont des unités de relo

► des projets de mise à niveau de ZI (Tassila,


► La région de Sous Massa Draà est pourvue d’une

►

L’urbanisation du Grand Agadir a été caractériséeet de développements anarchiques. Ainsi, se sontde précarité sociale : sous équipement, fortel’agglomération a connu un rythme accéléré deCette action a couvert 18.883 hectares (32103 m

’

► l’étalement urbain sur des zones sensibles (tinondables et même sismiques),

► l’épuisement des espaces urbanisables : enterme du SDAU,

► le stress hydrique et les choix de développeme

► la régulation des flux migratoires qui se cond’équilibres territoriaux régionaux

, le territoire du

Indicateurs clefs - Grand Agadir

eurs au niveau

eau national etla région avec

Population en 4


nationale globale3%

part de résidents étrangers

dans le Grand Agadir 0,28%

menta re.

cturants :

ar le projet de Taghazoute comme station balnéairede loisirs, etc.) et par d’autres projets touristiques.

été mis en œuvre comme en témoigne la ville d’Agadir e contrats villes (Inzegane, Dcheira et Ait Melloul) en

urbain et rural de près de 130.000 logements par Al

iers non règlementaires (plus de 1.800 Ha, 32.103

5MdeMAD - à juin 2009),s et d’équipement urbain (port, barrages, autoroute

0 Ha / 200 000 habitants,

dont plus de 50% achevés) portant sur la réalisation degement et 45% des unités de restructuration,

it Melloul).

importante couverture en documents d’urbanisme.

par la coexistence de développements urbains planifiésdéveloppés des entités excentrées souffrant de situationensité, faible qualité urbanistique. Il est à noter queréalisation des projets de restructuration depuis 2003.nages concernés).

erres agricoles et forestières, arganiers, littoral, zones

ffet, les projections spatiales ont été atteintes avant le

nt durable qu’il implique,

entrent actuellement sur le Grand Agadir et l’atteinte

128

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



. .Souss Massa Draà : Analyse du marché

SCritères

► L’analyse du marché de cette région repose essentielleme

auto-construction, etc.) son e ru e au o-cons




76% des ménages urba2004.

7% des ménages habite

a en es ogem

Age du parc urbain 40% des ménages urbain2004. 5% habitent dans de



O F F R E




77% de logements vaca

23% de résidences seco


90% des logements achesociales.



Population urbaine : 3,8%,niveau national (1994-200

D E M A N D E



De l’ordre de 4,6 personn


58% de ménages propri

Plus de 30% de ménag

F I C I T

,


Moins de 7% des mén2001 (contre 10% au niv

Les DAMM s’élèvent ànational . *

Déficit en unités 45.185 unités à fin 2009. D

. .

Sources : MHUAE,


Comparaison


és en 2009 (tout milieu confondu dans la région)-



nationalent sur l’analyse du Territoire du Grand Agadir.

ruc on.

ne repose que sur le Grand Agadir. N/C

ins habitent dans des maisons marocaines en

t en appartements et 2% en villas en 2004.

+

- / --

+n s somma res onv es en .

s habitent des logements de plus de 20 ans ens logements de plus de 50 ans.

--

N/D

N/D

en 2004. =

ts en 2004.

daires en 2004. =


mmobilière.

+

-

soit près de 2 fois supérieur à celui observé au).

++

N/D

s par ménage. =

étaires .

es locataires.

-

+

ges urbains perçoivent plus de 5.000 MAD enau national).


-

+

N/C

001.

129

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauSouss Massa Draà : Analyse du marché

Le parc de logements urbains du Grand Agadir


► 90% des logements achevés (2006-2009) relèd’opérations à faible valeur immobilière ,

► Représente 5% du parc de logements urbains na

► A une proportion de logements réalisés par auto-’

par auto-construction,► Est caractérisé par une prédominance du type "m

en milieu urbain dans l’ensemble de la région doccupent ce type de logement tandis que seulemmoins qu’au niveau national en 2004. La part dlégèrement supérieure à la moyenne nationale etvillas sont 4 fois moins inférieur ue le niveau natio

► Est plus jeune qu’au niveau national en 2004 : 40de 20 ans et moins de 5% des logements de pluniveau national,

► Est formé, à hauteur de 18% de logements inoc

comme ce qui est observé au niveau national.

► Connaît un taux d’accroissement annuel moyennational (3,8% contre 2,1% sur la période 1994-20nationale : environ 4,6 personnes par ménage en

La population urbaine du Grand Agadir

et 25% au niveau national (en 2004),

► Bénéficie d’un niveau de vie / pouvoir d’achat inceux observés au niveau national (données de 20de 5.000 MAD mensuel contre 10% au niveau nmoyennes par personne au niveau de la région s’national.

national : 61 KMAD contre 59 KMAD en 2000/2001.

a période 2006-2009 représente 16% du national ,


tional en 2004,

onstruction inférieur aux tendances nationales. Ainsi,

aison marocaine" (dans le Grand Agadir tout commee Souss Massa Draâ) : 76% des ménages urbainsent 7% habitent un appartement soit près de 2 foises ménages habitant des logements sommaires estreprésente 10% en 2004. Les ménages habitant desnal 2% .

des ménages urbains occupent un logement de pluss de 50 ans contre respectivement 50% et 13% au

upés en 2004 (77% vacants et 23% secondaires)

rès de 2 fois supérieur à celui observé au niveau4), et une taille des ménages alignée sur la moyenne

2004,

érieurs (au niveau de la région dans son ensemble) à0-2001) : moins de 7% des ménages perçoivent plusational. De la même façon, les dépenses annuellesélèvent à 13, 7 KMAD contre 13, 9 KMAD au niveau

.

130

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


. . ocus sur es marc s r g onauTadla Azilal : Dynamique régionale

► a r g on e a a z a est essent e emagricole.

► Ainsi, près de 53% de la population activeemployée dans ce secteur contre moinindustrie (essentiellement agro-alimentairetertiaire y est, quant à lui, faiblement représe

► Le phénomène de migration à l’éparticulièrement connu au sein de la popula

Toutefois, aucun chiffre ne vient illustrer cette dde la consultation.

Déclinaison des stratégies nationales et projets stru

► Le MHUAE a mobilisé une surface de 1.600 Hacommunes de la région) particulièrement dans levue de réaliser des ro ets d’habitat social et édes ensembles commerciaux.

► Entre 2003 et 2008, de nombreuses opérations det de construction ont été menées dans lesMellal et Azilal :

► 8 projets de lotissement concernant 2.389enveloppe budgétaire de près de 143 M de M

► 21 projets de restructuration concernant pménages avec une enveloppe budgétaire dede MAD.

► Un projet d’agropole prévu par le plan "Emer cours d’étude, d’une superficie de plusprévoyant plus de 4.500 emplois avec un inve2,5 milliards de MAD.


► Le taux de couverture en document d’urbanisme

► La région se caractérise par la faiblesse de l’arm

► Les centres urbains de la région s’étendent aul’empiétement est estimé en moyenne à 13,65 hpo en e son ouc s par ce p nom ne.

► Le sous équipement de ces villes constitue une

► La région recèle d’importantes opportunités fode terrains collectifs et 11% domaine privé de l’Et

Si à Béni Mellal, le foncier étatique et collecopportunités. Il s’agit d’une réserve de terrains

Indicateurs clefs

nt rura e et

régionale estde 8% en

. Le secteur nté.

tranger est

Popluation 1 465 000


Taux d'urbanisation

(2006)37%

ion régionale.

onnée au sein

cturants :

(englobant 39ilieu rural en

conomi ue et

nationale globale4,80%


2008)1,47

Superficie (en km²) 17 209

Données 2008

e lotissementvilles de Beni

lots avec uneD,►

De l’ordre de 7,1 Mds de MAD soit +215% par rapport à 2007

’

Focus sur les p rojets d’investissementen 2008 validés par la Commiss ion

régionale d ’investissement

lus de 11.500lus de 120 M

ence" est ende 240 ha,tissement de

► a sse e e nves ssemendans le secteur immobilier entre 2006et 2007 (0,41 Mds de MAD en 2007)

► Exemples de projets relatifs au secteur de l’habitat réalisés : La mise en placed’un pôle urbain par ONAPAR, laréalisation d’un ensemble immobilier par la société Somaa, un projet éco-touristique par la société PLH, etc.

de la région est de 100% en milieu urbain.

ature urbaine et de la dynamique urbaine.

détriment des espaces agricoles. Ainsi à Béni Mellala par an. A Fqih Ben Saleh, des terrains irrigués à fort

ontrainte importante.

cières : 929 ha de terrains publics urbanisables dont 84t.

tif s’épuisent, Fqih Ben Saleh présente d’importantesdomaniaux à l’intérieur du périmètre urbain et d’une

131

.

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

Production 2.461 logements achevés e

Mode opératoire (lots,auto-construction etc.

84% des logements achevésconstruction.

SCritères

. .Tadla Azilal : Analyse du marché



Plus de 85% des ménages

1,5 fois moins de ménag(comparé au national) : 6%

2% des ménages urbains h

2% des ménages urbains h

Age du parc urbainLa moitié des logements urbont plus de 50 ans.


Près de 25% / 15% des ménnon précisée).

O F F R E



9% du parc de logements est

Structure du parc urbain 8% du parc régional glosecondaires et ou saisonn


79% des logements achevés

Taux d’accroissement dela population / des Population urbaine : environ 1

D E M A N D E


population urbaine


Statut d’occupation en

F I C I T

milieu urbain(propriétaires, locataires)

86% de propriétaires en 2004


Les DAMM s’élèvent à 57 KM

Déficit en unités 82.353 dont 92% relèvent de D

.

Sources : MHUAE,


Comparaisonar ra ort à

n moyenne par an entre 2006 et 2009.

2% du

national

en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de l’auto-++


la moyenne

nationale

N/D

urbains habitent une maison marocaine.

s urbains habitent un logement sommaire / bidonville(en 2004).

bitent des villas en 2004.

++

-

--

bitent des appartements en 2004.--

ins ont plus de 20 ans en 2004 et 10% des logements =

-

ages urbains non raccordés en eau et électricité (date++

N/D

inoccupé en 2004. --

al est vacant et 1% est composé de logementsiers en 2004

N/C.

sont des opérations économiques et sociales. * +

,7% sur la période 1994-2004 . -

N/D

N/D

. ++

D, soit 97%des DAMM au niveau national. * =

HNR 2009 N/C

001.

132

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauTadla Azilal : Analyse du marché

Le parc de logements urbains de la région de Tadla



► Est majoritairement réalisé par auto-constructio(tout milieu confondu) contre 55% au niveau nation

de 85% contre moins de 75% au niveau nationalappartements et logements sommaires est infér 2%,6% et 2%,

► Est moins touché par l’existence de logementsménages occupent de tels logements en comparaile confort des logements y est globalementraccordement en eau / électricité res ectivemennon précisée contre 17% / 10% à l’échelle du Roya

► Est constitué à près de 50% de logements âgénationale) en 2004. La part de logements âgés deest donc inférieure à celle observée au niveau nati

► A noter qu’au niveau du parc régional (tout milieu/ saisonnier en 2004.

► Connaît un rythme de croissance inférieur àd’accroissement annuel moyen est de l’ordre de 12004 et 1994),


► Est constituée de plus de ménages (tout milieu conqu’au niveau national : près de 20% d’entre eux (d

du Royaume (en 2004),

► Est marquée par une proportion de ménages proménages urbains contre moins de 15% de local’échelle du Royaume en 2004),

► Les DAMM enregistrées au sein de la région rep2001.

zilal


d’opérations économiques et sociales,

n: à hauteur de 84% des logements achevés en 2009l,

(en 2004). La part des ménages habitant des villas,ieure à la moyenne nationale avec respectivement

sommaires / bidonvilles : près de 2 fois moins deon avec les ménages nationaux (en 2004). Toutefois,plus faible qu’au niveau national en termes de23% / 13% des ména es urbains ré ionaux – date

me en 2004),

s de plus de 20 ans (conformément à la moyenneplus de 50 ans en 2004 s’élève quant à elle à 10% etnal (16%),

confondu) : 8% est déclaré vacant et 1% secondaire

celui observé au niveau national : ainsi son taux,7% contre 2,1% au niveau national (sur la période

Tadla Azilal

fondu) occupant des logements de plus de 5 pièceste non communiquée) contre moins de 15% au niveau

riétaires plus élevée qu’au niveau national : 86% detaire en 2004 (contre respectivement 65% / 25% à

ésentent 97% de celles du niveau national en 2000-

133

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauTanger Tétouan : Dynamique régionale

► a r g on e anger touan n c e unspécifique au niveau national.

► Elle est considérée comme le secondaprès celui de Casablanca, comme en téTanger qui concentre, à elle seule, 4 zondont 2 avec statut de zones franches.

► La région de Tanger-Tétouan compte plusieurs► Le Port de Tanger-Med,

► Le renforcement du réseau routier et aut

► Les projets d’habitat et d’urbanisme lanRoi,

► Les projets de villes nouvelles :

► Geznaya : 1.070 Ha – 350 000 habitants,

► Kssar-Seghir - Ksar majaz : 1.500d’accueil de 100.000 habitants dont 40%

► Chrafat : 1.300 Ha, 30 000 logehabitants.

► De l’ordre de 7,1 Mds de MAD soit +

► Baisse de 13% de l’investissementet 2007 (0,41 Mds de MAD en 2007)

► Exemples de projets relatifs au secteu’

Focus sur les projets d’investissemerégionale d’in

,société Somaa, un projet éco-touristiq


► La région dispose d’un important taux de couve

► Cependant, la problématique du non respect dacuité. Par ailleurs, le recours à la dérogatiozones, a sur ens ca on, occupa on eà l’empiètement sur des zones agricoles intensi

► Les titres khalifiens posent problème du fait qud’urbanisme et de la difficulté de leur transformd’immatriculation.

► Les transactions non réglementaires continue

partage clandestin des terrains, la vente en inddes actes adulaires malgré leur interdiction.

Indicateurs clefs

pos t onnement

pôle industrieloigne la ville des industrielles

Popluation (en million



nationale globale (en

2004)

8,3%

grands projets :

routier,

és par S.M Le


urbaine régionale/régionale totale (en

2004)

58,4%



urbaine nationale (en

2004)

8,8%

Ha - capacitéde touristes,

ents, 150.000


2008)2,59

Données 2008

15% par rapport à 2007

dans le secteur immobilier entre 2006

r de l’habitat réalisés : La mise en place’

t en 2008 validés par la Commissionvestissement

e par la société PLH, etc.

rture en documents d’urbanisme.

s options des documents d’urbanisme se pose aveca donné lieu à des changements de vocation de

paces r serv s aux qu pemen s soc o-co ec s, eves, des réserves naturelles et boisements

’ils sont incompatibles avec la législation en matièretion en titres fonciers engendrant ainsi un faible taux

t avec un recours important au morcellement et au

ivision des biens de petites surfaces, l’établissement

134

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


Mode opératoire (lots, auto- 21% des logements ache’

. .Tanger Tétouan : Analyse du marché

SCritères

construction, etc.) au o-cons ruc on.




12% habitent des apparte

5% habitent des logemen

2% habitent des villas en

Age du parc urbainPrès de 50% des ménagans et 14% dans des loge



O F F R E




64% de logements vaca

36% de secondaires / s

Focus sur le logement 70% des logements achevsocial sociales.


Population : 2,4% / ména

43.400 personnes et 10.3


D E M A N D

E

population urbaine

Taille des ménagesurbains De l’ordre de 4,6 personne


51% de propriétaires en

32% de locataires en 20

E F I C I T


88% des ménages urbain(90% au niveau national


Déficit en unités 71.170 dont 76% d’habita

Sources : MHUAE,


Comparaison





nationale

N/D

s habitent une maison marocaine en 2004.

ments en 2004.

ts sommaires ou bidonvilles en 2004.

+

-

-

2004. -

s urbains habitent des logements de plus de 20ents de plus de 50 ans.

=

-

N/D

N/D

en 2004 soit 85.600 logements. +

ts en 2004.

isonniers en 2004.

-

+

és sont des opérations économiques et=

es : 3,5% (sur la période 1994 - 2004).

18 ménages (Date non précisée).+

/ ménage urbain en 2004. =

2004.

4.

-

+

s touchent moins de 5.000 MAD en 2000u niveau national en 2000).


=

-

non réglementaire (2009). N/C

001.

135

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauTanger Tétouan : Analyse du marché

Le parc de logements urbains de la région de Tange



► Représente 10% du parc de logements urbains au

► En 2009, 21% des logements achevés sont le fruit

► Est marqué par la prédominance plus marquéeainsi, 77% des ménages urbains occupent une

Royaume. Par ailleurs, les part des ménages urbainférieures dans la région avec respectivement 12

► A un âge comparable au parc urbain national aveâgés de plus de 20 ans (contre 50% au niveau n(contre 13,2% au niveau national),

► Est déclaré inoccu é à hauteur de 22% du a(proportion inférieure à la moyenne nationale) et 3national) en 2004. Ces données ne prennent pa(information non disponible).


► Est constitué d’une majorité de ménages urbainenregistrent un taux d’accroissement moyen ancelui enregistré au niveau national sur la même péri

► Est formée de ménages urbains propriétaires à hnational) et de 32% d’urbains locataires (contre 2

►

(proportion comparable au niveau national : 90%)niveau national. Les chiffres nationaux précités sont

► Est confrontée à un déficit de 71.170 unité en 2009

► Dispose de ménages avec un pouvoir d’achat inreprésentent 95% des DAMM nationaux , soit 56 K

r Tétouan


d’opérations économiques et sociales,

iveau national soit 387.415 logements,

e l’auto-construction,

du type "maison marocaine" qu’au niveau national :aison marocaine en 2004 contre 69% à l’échelle du

ins en appartements, villas et habitat sommaires sont, 5% et 2%

près de 50% des ménages occupant des logementsational), et 13,8% des logements de plus de 50 ans

rc urbain lobal : avec 64% de lo ements vacants6% de logements secondaires (contre 25% au niveau

en compte les logements en cours de construction

Tanger Tétouan

(64% de l’ensemble des ménages). Ces derniersnuel de l’ordre de 3,50% (1994-2004), équivalent àode (3,3%),

uteur de 51% en 2004 (contre près de 65% au niveau,5% au niveau national),

.et 70% gagnant moins de 3.000 MAD (contre 74% auissus de la consultation de Tanger -Tétouan.

dont 76% d’ "habitat non réglementaire",

érieur au niveau national : Les DAMM de la région AD en 2000-2001.

136

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE


4.3. Focus sur les marchés régionauTaza Al Hoceima Taounate : Dynamique ré

► La région de Taza Al Hoceima Tao

majoritairement rurale. Ainsi, plus de 7

population vit en milieu rural.

Déclinaison des stratégies nationales e

structurants :

► Le programme "Villes sans bidonville

décliné au niveau de la région.

’

l’urbanisation ont été lancés par S.M

(relogement de sinistrés, mise à niveau u

concernant près de 14.000 unités pour u

l’ordre de 860 M de MAD.

► Le projet du pôle Badis situé dans la pro

Hoceima s’étend sur 53 ha. Les

d’aménagement sont à 95% d’avancement.


► es cen res ur a ns r g onaux su ssen une

à contrôler.

► En outre, il existe des besoins importants en

► Le développement urbain reste handicapé p

une faible immatriculation des terrains lié

’ .

► Près de 643 ha de terrains publics potentiell

provinces de Taounate et Taza. Cette der

question sont en majorité domaniaux mais é

gionale

Indicateurs clefs

nate est

5% de sapart du territoire national 3%



projets

s" a été


nationale globale (en

2004)

6%


Le Roi

baine, …)

n coût de

vince d’Al

ur a ne r g ona e

nationale (en 2004)

travaux

ur an sa on es cen res ur a ns rap e e c e

matière d’équipement et d’infrastructures.

ar une offre en foncier constructible limitée due à

à la problématique des titres khalifiens et ce,

ment urbanisables ont été identifiés au niveau des

nière en accueille 508 hectares. Les terrains en

alement militaires et collectifs.

137

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE



. .Taza Al Hoceima Taounate : Analyse du

SCritères



N/D.

98.000 logements urbai



4% dans des apparte(2004).

ans es ogemen

1% dans des villas en 2

Age du parc urbain45% des ménages urbainsen 2004 et 8% dans des lo


O F F R E



Structure du parc urbain

inoccupé

71% de logements vacan

29% de logements secon

90% de lo ements acheFocus sur le logementsocial

sociales .

3% d’opérations à faibl


Population urbaine : de l’or

P ramide des â es de la

D E M A N D E

population urbaine

Taille des ménagesurbains Environ 5,1 pers. / ménag



25% sont locataires en 20


C I T


48% des ménages urbain2000 (52% au niveau nati

10,9% des ménages urba2000 (10,3% au niveau n

Les DAMM s’élèvent ànational . *

’

D E F I

Déficit en unités. ,

et 6,4% à l’habitat menaçan

Sources : MHUAE,


s en moyenne par entre 2006 et 2009. 6% dunational


arché


s en 2004. (taux d’urbanisation : 24% en 2004).2% du

national

s habitant des maisons marocaine en 2004.

ents, soit 3 fois moins qu’au niveau national+

--

+s somma res onv e en .

04.--

habitent dans des logements de plus de 20 ansgements de plus de 50 ans.

-

N/D

(2004). =

ts (en 2004).

daires (en 2004).

=

+

és relèvent d’o érations économi ues et

valeur immobilière.-

re de 1,6% (période 1994-2004). -

e en 2004. +

s sont propriétaires en 2004.

04.

s sont logés gratuitement.

-=+

s perçoivent moins de 2.000 MAD mensuels enonal en milieu urbain en 2000).ins perçoivent plus de 5.000 MAD mensuels entional en milieu urbain en 2000).63 KMAD, soit 107 % des DAMM au niveau

-

+

+

, ,ruine.

N/C

001.

138

7/15/2019 Etude 2020



4. REVUE DU MARCHE

4.3. Focus sur les marchés régionauTaza Al Hoceima Taounate : Analyse du

Le parc de logements urbains de la région de Taza



► Représente environ 2 % du parc de logements ur

► Voit 65% des logements (tout milieu confondu) ê

► Est caractérisé par une importance plus marq

marocaine (80% en 2004) et une part des ménage3 fois inférieure à celle observée au niveaubidonvilles ont un poids plus grand dans la r ménages urbains (contre 9% à l’échelle du Royaum: 1%,

► Est plus jeune que le parc urbain national: 45%/8e ans p us e ans en contre

► Détient 18% de logements inoccupés en 2004 (asecondaires plus marquée qu’au niveau du Roy25%.


► Représente moins de 25% de la population région

► Est faiblement urbaine avec un taux d’urbanisation

► A un taux d’accroissement annuel moyen inférieur la période 1994-2004,

► Est formée de près de 90.000 ménages soit enviro

► Participe à hauteur de 2% au croît des nouveaux m

► Est composée de ménages :

► dont la taille moyenne est légèrement supménage urbain dans la région en 2004 con

► Propriétaires à hauteur de 55% (contre 65moyenne nationale) et logés gratuitement à

► Qui perçoivent, en milieu urbain, un revenu48% des ménages urbains régionaux perçoi52% au niveau national et 10,9% un revenuniveau national.

► Dont les DAMP en milieu urbain représeurbain en 2007) soit 9.582 MAD.

►

arché

l Hoceima Taounate

a période 2006-2009 représente 6% du national,


ains national, avec près de 100 logements en 2004,

tre réalisés par auto-construction en 2009,

uée des ménages urbains occupant une maison

s urbains dans des appartements de l’ordre de 4% soitnational. Par ailleurs, les logements sommaires /gion qu’au niveau national en concentrant 12% dese). La part des ménages dans les villas est quasi nulle

des ménages urbains occupent un logement de plusau n veau nat ona ,

ligné sur le national) avec une part des logementsume : 29% du parc urbain inoccupé en 2004 contre


ale en 2004

e l’ordre de 24% uniquement en 2004

à la moyenne nationale : 1,6% par an contre 2,1% sur

n 2% de l’ensemble des ménages urbains au Maroc,

énages urbains à l’échelle nationale,

rieure à la moyenne nationale : 5,1 personnes par tre 4,8 à l’échelle du Royaume,

au niveau national), locataires à 25% (aligné sur la12% (supérieur à la moyenne nationale) en 2004,

supérieur à celui observé au niveau national : ainsient moins de 2.000 MAD mensuels en 2000 contresupérieur à 5.000 MAD mensuels contre 10,3% au

tent 69% des DAMP au niveau national (en milieu

139

.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► L’analyse des consultations régionales c

4.3. Les marchés régionaux en synth Analyse « Région / Maroc »

pr nc paux cons a s su van s :

Présentationglobale ettypologie

La part des maisons marocainCasablanca) et 91% (Guelmi

Constats ré

L’auto-construction représenteTétouan) )et 100% (LaâyouneHamra, Guelmim Es Semara)2009.

Modeopératoire

La part des propriétaires varieSakia Hamra) et 86% (Tadla

Le parc inoccupé varie entre 8

Statutd’occupation

Parc inoccupé

La moyenne des logements ac(Guelmim Es Smara) et 25.28Massa Draa)

Production

Les dé enses annuelles ar m

La moyenne des opérations à f

et sociales (2006-2009) varie eachevés (Tanger Tétouan et100% (Guelmim Es Smara)

Logementsocial

entre 46 KMAD (Marrakech TKMAD (Grand Casablanca) e

La part des ménages habitants20 ans varie entre 40% (Souss

Doukkala Abda

ouvo r d’achat

Rénovation


ommuniquées a permis de faire ressortir les

èse

s varie entre 51% (GrandEs Smara)

gionaux Maroc

70% de maisonsmarocaines

entre 21% (Tanger Boujdour Sakia Eldes logements achevés en

49% de logementsachevés par auto-construction (2009)

ntre 40% (Laâyounezilal)

(Meknès Tafilalt) et 25%

65% de propriétaires

19% du parc global

evés varie entre 1.036logements (Souss

153.771 logementsachevés enmoyenne/an (2006-2009)

na e DAMM varient

aible VIT et économiques

ntre 70% des logementsrand Casablanca) et

82% en moyenne

d’opérations à faibleVIT et économiques etsociales (2006-2009)

nsift El Haouz) et 812000-2001.

des logements de plus deMassa Draa) et 58%

s ventKMAD (2000-2001)

50% des ménageshabitent des

lo ements > 20 ans

140

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Sur la base des résultats de l’analyse du’ ’ ’

4.3. Synthèse des enjeux majeurs :

parc de logement actuel sont :

► Une croissance du rythme de résorptilogement sommaire, un bidonville, u

► Une action de régulation de l’offrerapport aux fourchettes de revenus

► A ce titre, seules les données rel

aujourd’hui; ces dernières restananalyse. Parallèlement, aucunesujet des prix des catégories deetc.) disponible sur le marché.

► En vue de quantifier cette inaddonc im ératif de croiser les f produits offerts sur le marché.

RevenusRevenus

Plus de 13.630

2.385 MAD

Entre 5.110et 13.630

Demande

► Une exploitation des logements vaca

► Il paraît indispensable d’identifietypologie, d’âge (etc.) pour miepouvoir mettre à profit ce stock en

► Une action sur la rénovation qui pan c per a gra a on u parc ex s an

► Toutefois, l’absence d’informatentretien, de la qualité de la cbesoin en rénovation.

► Une structuration du segment du locat

transitoire ermettant de satisfaire uménages, ne pouvant pas accéder à la


marché de l’immobilier résidentiel, les principaux’

ffre – Demande

on du déficit émanant des ménages occupant unhabitat vétuste ou habitant en cohabitation ;

pour une adéquation des prix des unités par es ménages :

tives aux fourchettes de revenus sont disponibles

t toutefois trop larges pour permettre une réelleinformation quantitative n’est communiquée aulogements constituant l’offre (haut standing, luxe,

quation "offre / demande" et d’y faire face, il estourchettes de revenus des ména es avec les

> 800.000 MAD

Prix

d’un logement

Prix

d’un logement

Entre 300.000et 800.000MAD

140.000 MAD

Offre

nts existant :

r la nature des logements vacants en termes deux comprendre les raisons de leur vacance etlogements pour les ménages demandeurs.

urrait contribuer à la valorisation des unités et:

ion au sujet de l’état des logements, de leur nstruction rend impossible toute évaluation du

if, qui pourrait apparaître comme une solution

ne artie de la demande en lo ements our les

141

propriété.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► L’immobilier résidentiel est une activité intég’

4.4. Organisation de la filière de l’im

Bâtiment et Travaux Publi

► Gros œuvre, ► Menuiserie,

Production

,

► Eau potable,

-

Chauffage,► Peinture,....

Aménagement Dématériaux

► Cimentier,

► Producteur bêton,

► Aménageur,

► Bureau d’étude,► Bureau

’

► Promo

immob► Archite

Transport et logistique

► ro uc eur briques et tuiles,

ng n eur. ► n rep► Burea

d’étud

Financemen► Banques,

► Fonds d’investissement,

► Foncière

► ...

Fo

► Ecoles et universités,

► OFPPT,...


ée dans la filière de l’immobilier et reste assujettie’

obilier

.

s

Clim

veloppement Commercialisation

Services

eur

ilier,cte,

► Promoteur

immobilier,► Agences

► Promoteur

immobilier,► Agences

reneur, ,...

mmo res,► Courtier

immobilier,► Notaire,...

mmo res,► Gestionnaires,...

ts immobilières,

mation

142

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE. . rgan sa on e a re : vue sy

Zoom sur l’industrie, l’aménagement et le d

Industrie des

Entreprises

700 entreprises(2007)

BTP : 50.000 e Environ 2.000 Environ 600 bu

conseil et d’ing

matériaux

/

opérateurs

Lotissement etdes opérateurs

Travaux public

20 milliards MAD(production) (2007)Production

50.985 lots ha

1.114 lots indu

Plus de 90

35.000 (2007) (Construction +

Valeur ajoutée

valeur ajoutée(2007)

17% de la valeur ajoutée del’Industrie (2004)

BTP : 7% du PI

Sources : Fédération National des bâtiments et travaux publiques (FNBTP), Fédpromoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministère de l’Industrie, du Commerce


op queéveloppement

treprises (5.000 entreprises structurées)rchitectes exerçant dans le privéreaux d’études (160 agréés par la Fédération des bureaux denierie)

aménagement : Concentration

: 1.650 entreprises structurées

Construction :3.350 entreprisesstructurées

Promotion : 1.500entreprises (500inscrits à la FNPI)

itat/ an (2006-2008)

triels sur le marché

15,5 M . m²autorisés / an(2000-2007)

55.500 logements /an (part en auto-cons ruc on einformel)

5.000 emplois formels (2008)

services associés) 870.000

B national (2007)

143

ération des Matériaux de construction (FMC), Fédération nationale deset des Nouvelles Technologies (MCINT).

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

4.4. Organisation de la filière de l’imconstruction

L’industrie du Ciment :

► a pro uct on e c ment atte nt m ons16,2 tonnes. En 2015, il est prévu une capaci

► 4 grandes cimenteries se partagent le march

► La consommation nationale est de 375 kg/ aen comparaison à d’autres pays.

► Entre 2008 et 1998, les ventes ont doublé. Een 2008.

LaLafarge41,50%Holcim

Asment9%

Répartition du marché national du ciment entre les

cimenteries en 2007

Cimentsdu Maroc27,80%

,

L’industrie de la céramique

► Au niveau national, huit grandes sociétés idans l’industrie de la céramique employant psalariés en 2007. Plus de 5000 emplois cbranche des carreaux.

► La production national a enregistré une augplus 69% entre 1998 et 2006. Le Maroc aavec e e nam en erme e cro ssance u s

► La production mondiale est supérie

consommation de 10 % engendrant ainsiconcurrence intense (2003).

► Concernant le carrelage :

► La production nationale est de 60 millio, so e a capac e pro uc

► Au niveau national, un habitant consomm

► A horizon 2012, cette industrie cible une c

► La valeur de vente atteint les 2,1 milliards

► Cependant, les importations ont atteint 13

7% d’Italie et 6% de France).

1. MHUAE, analyse du secteur de l’industrie des matériaux de construction au Maroc, 20

Sources : Fédération National des bâtiments et travaux publiques (FNBTP), Fpromoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministère de l’Industrie, du Commer


obilier : Le secteur des matériaux de

tonnes en avec une capac t e royage eé de broyage de 18,3 tonnes.

national.

n/ habitant en 2006. Elle reste relativement basse

lles correspondent à environ 14 millions de tonnes

4

810

1240

Portugal

Espagne

Consommation de ciment annuelle par habitant (en kg) en 2006

375

490

510

0 500 1000 1500

Maroc

Turquie

Moyenne européenne

nterviennentlus de 6.500ncernent la

entation derrive en tête 3,11

7,5

Italie

Espagne

Consommation en carreaux annuellepar habitant (en kg) à fin 2005

ec eur.

ure à la

n climat de

s de m² en

1,3

1,6

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0

Maroc

Egypte

n .à fin 2005 1,3 m² par an, contre 7,5 en Espagne.

nsommation de 100 millions m² de carrelage.

de MAD en 2006.

M de m² en 2005 (85% en provenance d’Espagne,

144

8.

édération des Matériaux de construction (FMC), Fédération nationale dese et des Nouvelles Technologies (MCINT).

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Concernant le sanitaire :

4.4. Organisation de la filière de l’imconstruction

► En 2007, la production a atteipour le marché locale. La cappièces (2007).1

► 62,5% de la production a étédes exportations de la filière M

► Les ventes ont atteint les 80l’export.

Coût horaire dans l’industrie de lacéramique

Un atout certain : une main

d’œuvre bon marché ...

Salaire horairemoyen (MAD)

Maroc Espagne

17,32 70

L’industrie de l’acier

► L’industrie marocaine fabrique trois prodadhérence et les treillis soudés.

► La production est de 1,2 millions de tonnesa enregistré une croissance de près de 70

rix mo en annuel de 7 7% entre 2002 et 2,

► L’industrie qui compte cinq opérateurs est d

L’industrie du béton prêt à l’emploi

► La production de béton est de plus de 3,5 m

millions de m3.

► Il est à noter que le taux de pénétration sur l


Sources : Fédération National des bâtiments et travaux publiques (FNBTP), Fédpromoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministère de l’Industrie, du Commerce


obilier : Le secteur des matériaux de

t 4 millions de pièces sanitaires dont 1,5 millionsacité de production nationale est de 5 millions de

destiné à l’export (2007).1 Elle représente 90%atériaux de Construction en 2007.

millions de MAD en 2006 dont 300 millions à

Coût de production dans l’industrie dela céramique

... mais un coût de production non

compétitif

ource : Urbifrance - missions économiques France 2002

Carreau decéramique(MAD)

Maroc Espagne

42 30,7

its : les ronds lisses, les armatures à haute

de fer à béton en 2007. La consommation d’acier entre 2002 et 2007, avec une augmentation du

06..

ominée par la SONASID.

illions de m3 en 2007.

’ ,

e marché local est limité : 9%.1

145

8.

ération des Matériaux de construction (FMC), Fédération nationale deset des Nouvelles Technologies (MCINT).

7/15/2019 Etude 2020


’

4. REVUE DU MARCHE

Marbre et pierre dimensionnelles

. .Le secteur des matériaux de construction

► La production annuelle est de 2 millionsnominale. En effet, la capacité de transfor les 4 millions de m² (données 2007).

► Cette industrie englobe une centaineinterviennent au niveau de l’extraction, decommercialisation. Le chiffre d’affaires est d

► La production du marbre est soumise à uparticipe avec seulement 0,38% 1 dans la ptête des pays producteurs suivie de l’Italie.

► Les importations restent importantes : 275150.000 tonnes avec 55.000 tonnes destiné

Plâtre

► La production est de plus de 350.000

tonnes correspondant à la demande en2007. Entre 2002 et 2006, elle a connu unecro ssance annue e moyenne e p us7,2%.

► La consommation nationale annuelle par habitant ramenée aux m² de cloisons etplafonds est de 0,75 m² contre 11,2 auxEtats-Unis, 4,4 en France et 1 m² en Italie.


,promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministère de l’Industrie, du Commerce


de m², correspondant à 50% de la capacitéation annuelle des tranches et carreaux atteint

d’opérateurs en majorité de petite taille quil’importation, de la finition, de la pose et de la

e un milliard de MAD (données 2007).

ne concurrence mondiale importante. Le Marocroduction mondiale en marbre. La Chine vient en’Egypte occupe le cinquième rang.

.000 tonnes contre une production nationale des à l’exportation. 1

Consommation annuelle de plâtre par

habitant (en m² ramené aux m² de cloisons

et plafonds)

0,75Maroc

11,2

4,4

1

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

USA

France

Italie

8.

146

,et des Nouvelles Technologies (MCINT).

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE. . rgan sa on e a re e m

construction

La croissance des projetsimmobiliers au Maroc,

Le passage d’une productionartisanale à une productionindustrielle,

consommation nationale (pour serapprocher du benchmarkinternational)

L’augmentation progressive de lademande en produits de qualité,

.

Atouts

► Constance des approvisionne

► Consolidation des entreprises l

► Innovation et développement d

► O timisation de la consommati

► Modernisation des unités de p

Sources : Fédération National des bâtiments et travaux ubli ues FNBTP Féd ,promoteurs immobiliers (FNPI), MHUAE, Ministère de l’Industrie, du Commerce


o er : Le secteur des matériaux de

Faiblesses

La main d’œuvre est bon marchémais le coût de production noncompétitif du fait des différentesaxes mpu a es e u co e

l’énergie, Les disponibilités et coût des

matières premières,

Le positionnement sur des produitsà faible valeur ajoutée,

L’organisation artisanale dusecteur,

La faible demande de produits dequalité dans le marché local,

La pénétration graduelle deproduits étrangers,

La disponibilité enapprovisionnement et transport.

ents (matières premières)

ocales (petits fabricants, etc.)

e nouveaux produits

on d’éner ie

oduction traditionnelles

ération des Matériaux de construction FMC Fédéra ion nationale des

147

,et des Nouvelles Technologies (MCINT).

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Les entreprises du BTP 1 regroupent plus de 50.000


► Près de 5.000 entreprises structurées et or bâtiments et 1/3 dans les travaux publics.

► Plus de 40.000 entreprises informelles (l’immobilier résidentiel.

► Ce secteur nécessite une forte main d’œuvre : plus

► Les opérateurs sont concentrés essentiellement à C, ,

► La majorité des entreprises réalisent un chiffre d’affai

9% 4%16%

Répartition des entreprises du BTP par activi

20%

6%5%5%15%

Terrassement Carrelage - Revêtement Etanchéité

Gros oeuvre Electrification Electricité

Téléphone Voirie Eau potabl

Assainissement

► L’évolution du secteur est portée notamment par l’év

► Les entreprises de "Travaux Publics" sont leforte au cours de ces dernières années,

► Les entreprises de "Bâtiments" ont connu,diversifiées dans les travaux publics,

• La part de l’informel est prépondérante,

► Un début de structuration et qualification /24 secteurs établie par le MHUAE peut être ob

► Les entreprises hors entreprises de "gris" (Gintégrées.

Sources :

MHUAE, tableau de bord du secteur, 2008,

• Les entreprises de petite taille et non structurées

• Nécessité de programmes de formation et de mis

1. Secteur tel que défini par la mission économique MINEFI

2. Chiffres de 2003.

FNBTP,

Bank Al-Maghrib, Enquête de conjoncture,

Missions économiques du Ministère Français de l'Économie, de l'Industrie et de


opérateurs dont :

obilier : Le secteur BTP

ganisées (une quasi-totalité de PME) dont 2/3 dans le

ne majorité de TPE), opérant essentiellement dans

de 950.000 emplois sont recensés,

asablanca (22%), Rabat-Salé (17%) et Meknès-Tafilalet

e inférieur à 10 M MAD,

Répartition de la construction de logements

(sur 100 000 logements)

15%10%

té

- Isolation

e

20%

55%

Entreprises non réglementées Opérateurs publics

Auto-construction Promoteurs privés

lution des marchés du bâtiment et travaux publics :

plus structurées et ont connu la croissance la plus

quant à elles, une croissance favorable et se sont

classification des entreprises (1.323) selon une liste deservé,

os œuvres, étanchéité, revêtement...) sont faiblement

ont nombreuses,

à niveau des compétences à destination des ouvriers.

148

l'Emploi.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Le secteur du BTP apparaît comme étant le m

. . rgan sa on e a re e msecteur du BTP

► Ses emplois informels, quant à eux, contribuent

► Son poids a diminué entre 2000 et 2007. Ceci p

► En 2007, les emplois informels du sectsecteur alors qu’ils atteignaient près de

► Entre 1999 / 2000 et 2007 les em loiseulement 8% pour les emplois informe

► Toutefois, la branche informelle du secteur du B

► En 2007, le nombre d’UPI du secteur nombre global d’UPI contre 3,5% envoient cette part diminuer.

autres secteurs) : en effet, 33% des per

Effectif et répartitio

Services20%

Industrie17%

BT6

Sources :,


ins représenté en termes d’unités de production

o er : ocus sur n orme ans e

.

à hauteur de 6% aux emplois informels totaux.

ut être illustré comme suit :

ur constituent près de 17% des emplois totaux du25% en 1999 / 2000.

s formels ont ro ressé de lus de 50% contrels.

P se révèle être de plus en plus structurée :

disposant de patente est en hausse : 6% du1999 alors que l’ensemble des autres secteurs

sonnes dans les UPI (BTP) ont ce statut.

n sectorielle des UPI en 2007

Commerce57%

P

149

.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Les secteurs du bâtiment et de l’immobili

4.4 Organisation de la filière de l’imm

► Une forte présence de l’informel1,

► Très peu d’investissements sont réalisédu secteur,

► Les acquéreurs sont très peu protégés e

► La concurrence est "sauvage" (casse de

► Un retard est accusé en termes de sé

constructions,

► Les marchés publics nécessitent uned’intervenants (obligation d’avoir à miniet un bureau de contrôle réglementé),

► Le secteur est caractérisé par une fortetraitance de petites entreprises non régle

► Principales faiblesses du secteur bâtiment co

► La multiplicité d’acteurs non structurés,

► L’absence de standardisation et la faible

► Le déficit de main d’œuvre qualifiée :

► Les besoins actuels en ressource

► Les ressources formées par l’OF

► L’insuffisance de normes et règle

► La faiblesse de l’innovation.

1. A noter que selon la FNBTP, la construction informelle représ

Sources : Entretiens avec la FNBTP et la FNPI.


r résidentiel qui se caractérisent par :

bilier : Structuration du secteur BTP

en raison d’un manque de visibilité sur l’évolution

bénéficient de peu de lois en leur faveur,

prix et fragilité des petits fournisseurs),

curité des chantiers, qualité et normalisation des

meilleure structuration en termes de délais eta sur un chantier un architecte, un bureau d’étude

auto-construction et fait souvent appel à la sous-mentées.

ncernent :

industrialisation,

s humaines sont estimés à : 27.000 / an,

PT en 2008 - 2009 s’élèvent à 23.000 personnes,

mentations,

ente 80% de la production de logements.

150

7/15/2019 Etude 2020



BTP

La forte croissance des projetsimmobiliers au Maroc et des marchéspublics,

La réglementation progressive dusecteur,

La ualification et la classification dusecteur,

La demande en bâtiments etouvrages de qualité,

La modernisation et les nouvellestechnologies (développementdurable…),

,

La structuration progressive dessecteurs,

La spécialisation des entreprises deconstruction accrue par produits,

L’innovation progressive dans lesmécanismes de financement,

L’émergence de nouveaux acteursdans la chaîne.

Forces

Enje

► Structuration des entreprises et consolidatio

► espect es normes e s cur t et e const

► Ressources humaines qualifiées et disponib

► Industrialisation et innovation,

►

Constance des approvisionnements.

Sources : FNBTP, Enquête de conjoncture,Missions économiques du Ministère


o er : orces et a esses u secteur

’ ’

Faiblesses

,

La prépondérance d’entreprises depetite taille,

La disponibilité et le coût desmatières premières (qualité etquantité),

a a e n us r a sa on einnovation,

La faible qualification de la maind’œuvre existante et la carence enfilière de formation dans le secteur,

Le déficit en ressources (technicienset cadres mo ens ... ,... ,

Le coût de production non compétitif essentiellement dû aux différentestaxes imputables et au coût del’énergie,

Le non respect des normes.

ux majeures

des entreprises de petite taille,

uct on,

les,

151

Français de l'Économie, de l'Industrie et de l'Emploi, 2002.

7/15/2019 Etude 2020



opérateurs de l’aménagement et du dévelo

Aménageurs ImmoRésid

Aménageurs

Al Omrane

Med Z

Grp Addoha

Onapar

Développeurs Social Econo

Al Omrane

Développeurs

Grp Addoha

Chaabi

Onapar

CGI

Jamaï

Palmeraie

Développement

G. Fadesa 1

Maroc

CMKD

Mixta Africa

1. Fadesa Maroc : filiale à 50% d’Addoha

• Faible spécialisation des opérateurs : le positions’expliquer par l’absence de visibilité sur l’ensem

Alliances

Sources : Entreprises, entretiens, sites internet


o er : anorama es pr nc pauxppement

ilier ntiel

Immobilier Touristique

Immobilier Entreprise

mique Moyenstanding

Hautstanding

Immobilier Touristique

Immobilier Entreprise

ement large et instable des opérateurs peutle du secteur.

152

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► Des opérateurs historiques qui ont dû revoir

. . rgan sa on e a rel’aménagement et du développement

► Aménagement et / ou développement,

► Elargissement des segments d’intervent

► Concentration des professionnels d’aménagem

► Entrée de nouveaux opérateurs :

►

Des opérateurs internationaux spécOrascom),

► Des "investisseurs" adossés généraleHouse, Al Qudra, Qatari Diar….) et oSiaha Found),

ainsi que l’attrait d’opérateurs internationaux (l

► Une volonté d’intégration verticale pouvant aug

► Industrie : cimenterie, canaux d’assai

préfabriqué,► Construction et travaux ublics

► Services : maitrise d’ouvrage déléguéprêt à l’emploi,

Situation pouvant s’expliquer par l’absence d’inl’approvisionnement …),

► Nombre important de petits promoteurs et dedu secteur,

►

Prédominance de l’auto-construction et perte d’► De rares exportations du savoir faire des prom


leur positionnement et leur mode d’intervention

e mmo er : es op rateurs e

ion ou abandon de segments historiques,

ent,

ialisés dans l’immobilier touristique (Kerzner,

ent à des fonds d’investissement (Gulf Financeu eux mêmes fonds d’investissement (Maghreb

’ ’ ’gements sociaux, vision Tourisme 2010)

menter les risques chez les opérateurs. :

nissement et d’AEP, aciérie, céramique, béton

, gestion, commercialisation, transport du béton

ter-professionnalisation (recherche de maitrise de

promoteurs "opportunistes" du fait de l’attractivité

opportunité pour la promotion structurée,teurs marocains.

153

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Deux caractéris


► Ces schémas constituentd’approvisionnement, deressources humaines,

► Les ressources humaines iélément de perméabilité entCoexistence

de trois

► de l’efficience de la pr ► des choix technologiq

► du développement du

► Il structure également les re

► en amont, avec l’inddes matériaux et le se

schémas

dans leprocessus deconstruction(voir pagesuivante)

► en aval, avec les entd’étude, les professio

► Seuls les établissements p

l’ensemble des experts (arccontrôle),

► Un flou juridique subsisteresponsabilité et des relatio

► Les rapports entre le bureapromoteur (en cas de refus

► Le bureau de contrôle, enqu’un avis consultatif.

Recourslimité auxexperts

Dans ce contexte, il paraît nécessaire d’intégreconstruction dans les politiques publiques .

Les effets attendus portent sur :

’ ’►

► l’amélioration de la qualité du produit log

► un effet d’entrainement sur l’industrie na

► une reconquête progressive du secteur i

► un développement et une diversification

commercialisation …


iques majeures

obilier : Le processus de construction

des "filières" ayant leurs propres logiquesestion des opérations et de mobilisation des

ntervenant dans les trois "filières" constituent unre le secteur structuré et informel,

oduction,ues,

savoir-faire et des compétences des RH,

lations inter- professionnelles dans la filière :

strie des matériaux de construction, le négocecteur financier,

reprises de travaux, les architectes, les bureauxnels de commercialisation, les clients …

blics et les grands opérateurs privés font appel à

hitecte, topographe, bureau d’étude et bureau de

ans la définition des rôles des experts, de leur s entre eux,

u d’étude et le promoteur reste à la discrétion dude délivrance d’une attestation de conformité…),

agé en général à l’initiative des assurances, n’a

" " .

r une stratégie d’amélioration du processus de

,

ment et la sécurisation du bien immobilier,

ionale des matériaux de construction,

formel,

es services et métiers : assurance,

154

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

Coexistence de trois schémas


Entreprise : ProResponsable durocessus de

Promoteur public ou privé Pro

Schéma "Entreprise " Schém

Maîtred’ouvrage

• Contrôle,

• Coordination del’approvisionnement desmatériaux,

• Dir

pro• Ch

ma• Co

l’intâc

construction

(co...)

Caractéristiques Recours aux producteurs etnégociants structurés,

Ressources humaines del’entreprise :

Recnég

Reccons

• Noyau dur de salariésqualifiés,

• Effectif changeantrecruté en fonction deschantiers en cours,

• Petites équipes :maâlem avec un ou

maâindépar t

Ciblprivé

Econiveet d(absd’en

Schéma usuel caractériséau Maroc par uneresponsabilisation pousséede l’entreprise,

Forte articulation avec les

.

matériaux de construction etdu BTP,

Faible stabilité des RHpermettant une perméabilitéimportante avec le secteur informel.


obilier : Le processus de construction

oteur : Le particulier :

oteur privé Particulier

a "Promotion" Schéma "Auto-Promotion"

ection du processus de

duction,oix et achat destériaux,ordination detervention desherons,

• Coordination des

intervenants,• Choix des matériaux,• Recours exclusif au

tâcheronnat,• Possibilité de réalisation

de la

ffrage, pelle, brouette.

par le particulier.

urs aux producteurs etciants structurés,utement d’équipe detruction d’é ui es un

Recours exclusif autâcheronnat,

Mode d’organisation dutravail similaire uel ue soit

lem et des ouvriers)pendantes spécialiséesâchesprincipale : Marché

.

le standing du logement :

• Tâcherons autonomesnon encadrés par uneentreprise ou unpromoteur (matérielappartenant auxtâcherons ou de

Compétitif grâce au : Recours systématique

dans les logements debas standing à l’informelpour la production des

omie réalisée auu de la main-d'œuvrel’achat des matériaux

ence de margereprise).

.

construction,

Contrôle de l’achat desmatériaux et dudéroulement du chantier par le particulier enfonction de ses

disponibilités

155

financières.

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE

► L’intégration de la chaine de valeur et la promotion

. . rgan sa on e a reprofessionnalisation

► Des réponses industrielles à apporter construction :

► Maîtrise des coûts de production de

► Prise en compte de la préoccupatio

► Opportunité de développement d’construction et rassemblant les a

Développement ainsi qu’une platd’observation, labellisation, veille te

► Une organisation et professionnalisationconstruction pour stabiliser l’approvisiomatériaux,

► Une action d’amélioration et d’encadremune meilleure efficience de la production d

► La définition des rôles et des respbureaux d’études et de contrôle …,

► L’organisation des circuits de distrila logistique d’approvisionnement …

► Une dynamisation de l’innovation sur l’ensvisant à favoriser la reproductibilité, la co

► ma que es op ra ons : cooptimisation des coûts de productiomatériaux locaux …

► Animation au niveau régional edéveloppement de partenariats à to

’


e l’inter-professionnalisation suppose :

e mmo er : n eux nter-

aux besoins nationaux spécifiques en matière de

s logements sociaux et à faible valeur immobilière,

de développement durable

un parc industriel intégré dédié aux matériaux dectivités de production industrielle, de Recherche &

eforme de mise en réseau des acteurs (systèmehnologique, transfert d’expertise internationale …),

de la distribution et du négoce des matériaux denement et assurer la traçabilité et la qualité des

nt réglementaire du processus de construction pour u secteur, via notamment :

nsabilités des intervenants : promoteurs, entreprises,

,

ution et de négoce des matériaux de construction, de,

emble de la chaine d’acteurs via des opérations pilotespétitivité et la performance dans la construction :

cep s e pro u s nouveaux, e cac nerg que,n, encadrement de l’auto-construction, introduction des

t local de réseaux de partage d’expériences ettes les échelles de la chaîne d’acteurs,

.

156

7/15/2019 Etude 2020


4. REVUE DU MARCHE


Industrie desmatériaux deconstruction

► Constance des approvisio

► Consolidation des entrepr

► Innovation et développem

► Optimisation de la conso

► Modernisation des unités

► Spécialisation et professio

Opérateurs► Encadrement de l’auto-co

► Innovation et développem

► Visibilité sectorielle et cli

Secteur BTP

► Structuration des entrepri

► Respect des normes de s

► Ressources humaines qu

► Industrialisation et innova

► Des réponses industriellede construction

► Organisation de la distribu

n er-professionnalisation

► Stratégie d’amélioration etconstruction

► Dynamisation de l’innovati

► Agrégation des acteurs

► Emergence de nouveaux


obilier : Principaux enjeux

nnements

ises locales (petits fabricants, etc.)

ent de nouveaux produits

mation d’énergie

de production traditionnelles

nnalisation

nstruction

ent de nouveaux concepts et produits

at de concurrence loyale

es et consolidation des entreprises de petite taille

écurité et de construction

lifiées et disponibles

ion

à apporter aux besoins nationaux spécifiques en matière

tion et du négoce des matériaux de construction

d’encadrement réglementaire du processus de

on et du partage des expériences

étiers

157

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Synthèse et recomma-Du diagnostic à la co

-

Section 3

1. Récapitulatif des principaux constat

2. Objectifs de la vision stratégique

dationsstruction de

159

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Les principaux constats relatifs au secteur enubli ues de lo ement social de erforma

. cap u a es pr nc pa

principaux constats sont synthétisés ci-après.

► En matière d’urbanisme et de foncier, les coétude sont les suivants :

1. La nécessité d’une réforme du s stèconstat partagé par l’ensemble des aportée actuellement par le projet de cdysfonctionnements qui sont autant de c

► Complexité et lenteur des procéducircuits d’octroi des autorisations,

► Faiblesse des outils d’urbanisme o

► Faiblesse des ressources et oucollectivités locales,

► Multiplicité des acteurs et chevauimplication des collectivités locales,

2. En matière d’urbanisme l’Etat a envilégislatif : Démarche qui s’est avérée êtr

3. L’absence de stratégies urbainesl’exception des villes de Settat etdéveloppement urbain), et ce malgréd’urbanisme. Stratégie urbaine dans lepermettant une convergence es or ents’appuyant sur des outils et des moye

cadres de référence fédérateurs pour lprivés.

4. La lourdeur des procédures de transf

5. En matière de foncier, le secteur immobilet à la multiplicité des statuts fonciediversité de gestionnaires, d’inter mobilisation du foncier .

Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie

atière d’urbanisme et foncier, des systèmes d’aidesce du secteur de l’offre et de la demande. Ces

x cons a s

nstats majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette

e de lanification et de estion urbaine est uncteurs publics et privés du secteur. Cette réformeode de l’urbanisme se propose de dépasser desntraintes pour le secteur de l’immobilier :

res d’élaboration des documents d’urbanisme et des

érationnel,

tils spécifiques de financement de l’Etat et des

chement de leurs attributions des acteurs et faible,

sa é son rôle rioritairement d’un oint de vuee trop lourde avec des projets de lois non aboutis.

e fait ressentir au niveau des territoires (àd’El Jadida qui disposent de stratégies del’important effort de couverture en documents

ens d’une vision partagée du développement urbaint ons conom ques et es po t ques sector e es ets identifiés. Stratégies à même de construire des

es actions des pouvoirs publics et des opérateurs

rt de la propriété est également mise en cause par " ".

ier fait face à la complexité des régimes juridiquesrs. Cette diversité de statuts fonciers implique unevenants institutionnels et de modalités de

161

7/15/2019 Etude 2020


► En matière de systèmes d’aides publiques, lesétude sont les suivants :

. cap u a es pr nc pa

1. Une connaissance insuffisante du fonctionnement

2. Des réponses insuffisamment diversifiées pour aefficaces le système d’aide et de financement:

a. Un secteur locatif aux otentialités s

b. Une Offre de financement insuffisamles plus modestes pour le développe

c. la faiblesse du système d’épargne pr

3. Une synergie insuffisante des outils de financeme

► En matière de logement social, les principaux co

1. Une politique axée sur la maitrise du

2. Des phénomènes de glissement au n

3. Une absence d’opérateurs spécialisé


constats majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette

x cons a s

du marché national et des marchés locaux de l’habitat,

ccompagner les trajectoires résidentielles et rendre plus

us estimées dans le dis ositif d’aide

ment diversifiée et adaptée à la solvabilité des ménagesent du logement social en accession,

posé aux ménages en amont des crédits immobiliers.

t, des aides directes et aides fiscales.

nstats identifiés sont les suivants :

coût d’investissement et l’accès à la propriété,

iveau de la demande et de l’offre,

s et émergence récente d’opérateurs diversifiés.

162

7/15/2019 Etude 2020


► En matière de performance du secteur sur la dla hase 1 de cette étude sont les suivants :

1. Récapitulatif des princip

1. Une croissance soutenue ayant contribuédu pays.

2. Malgré une croissance des logements udifficilement évaluée du fait :

►

du non respect systématique de la procé► du poids de l’informel,

► de la non-conformité des nomenclatur services.

3. Insuffisance des normes, réglementation,

4. Initiation par le MHUAE de plusieurs projetsecteur.

5. L’immobilier est un secteur attractif aux irendre le climat de l’investissement encore

6. La marge de croissance du financement ba

7. Plusieurs nouveaux modes de financemenécessitent encore un effort de développproduits islamiques, épargne logement, fon


rnière décennie, les constats majeurs identifiés lors de

ux constats

e façon continue à la performance économique globale

rbains autorisés, la performance opérationnelle reste

dure d’autorisation,

s entre immobilier, bâtiment, construction, promotion,

et leur mise en application dans le secteur de la

en vue de favoriser le contrôle et la réglementation du

vestissements étrangers mais gagnerait davantage àlus attrayant,

caire dans le secteur reste importante,

nt ont fait leur entrée sur le marché marocain maisment et restent insuffisamment exploités : titrisation,s d’investissement, introduction en bourse.

163

7/15/2019 Etude 2020


► Concernant l’analyse de l’offre , les constatssont les suivants :

. cap u a es pr nc p

1. Une offre très fréquemment réalisée paencadrée :

► Près de la moitié des logemenconstruction,

► L’auto-construction est fortement edes coûts de construction et le f

► A ce titre, les opérateurs pde lots que les opérateurs pri

2. Une stagnation du ratio propriétairesélevé :

► Sur la période 1999 - 2008, la par de l’ordre de 64% contre 26% de l

3. Un marché du locatif non structuré et

► La part du locatif dans les logemen

► Il est porté essentiellement par des

► Il est souvent informel et insuffisam

4. Une hausse du prix moyen de constmarocaines (14,08%) et les apparteme

5. Un volume d’unités vacantes (hors

constructions) estimé à 5 fois le nombre


majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette étude

ux cons a s

r auto-construction qui gagnerait à être régulée et

ts achevés en 2009 ont été produits par auto-

ncoura ée ar la mise en vente de lots la hausseible recours à l’endettement bancaire.

blics ont aménagé en moyenne plus de 4 fois plusvés (2006 - 2009),

/ locataires malgré un coût d’accès à la propriété

moyenne des ménages urbains propriétaires estocataires.

on porté par les politiques publiques :

ts urbains occupés est estimée à moins de 30%,

particuliers,

ment sécurisé (économiquement et juridiquement)

ruction ayant touché particulièrement les maisonsts (9,40%) sur la période 2005 - 2007,

résidences secondaires et unités en cours de

de logements autorisés durant l’année 2004.

164

7/15/2019 Etude 2020


► Concernant l’analyse de la demande , les coétude sont les suivants :

1. Récapitulatif des princip

1. Une dynamique sociale qui reflète à lhausse et qui connaît une amélioration pToutefois, cette dynamique gagnerait à êtrajectoire résidentielle des ménages, afil’offre sur le marché.

2. Une résorption du déficit en logementsommaires, habitats vétustes, habitatsMinistère et caractérisée par une résorppar rapport à celle du déficit en logement

3. n eso n en r nova on u parc v e ssl’absence d’information concernant l’état

4. En l’absence de données sur la répartidifficile d’évaluer l’adéquation du stock dunités en cours de construction) par rapt olo ie bud et., .


nstats majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette

aux constats

fois une population jeune, au pouvoir d’achat enrogressive de ses conditions d’habitat / cadre de vie.tre évaluée de manière plus précise sur la base de lan de permettre une corrélation entre la demande et

et en équipements cumulés, incluant bidonvillesinsalubres (…) représentant l’action prioritaire duion plus rapide de la part du déficit en équipements, beaucoup plus difficile à contrôler.

an occup e es quar ers non va u en ra son edu parc (hors âge des unités).

ion des ménages par fourchette de revenus, il estlogements urbains (hors résidences secondaires et

port au besoin de la population, en termes de taille,

165

7/15/2019 Etude 2020


1. Réca itulatif des rinci

La phase 1 de l’étude relative à l’affinement de l’édernière décennie a ermis suite à l’identification

Forces et faiblesses du se

principales forces et faiblesses du secteur.

► Les principales forces du secteur identifiées da

► L’existence de politiques publiques ciblée

► La réelle capacité d’entrainement qu’exer

► Le secteur favorise l’émergence d’opéradans son développement,

► La professionnalisation entamée des act

► Le secteur permet d’offrir également de r

’► a p ase a perm s ga emen e me resecteur, à savoir :

► Un déficit des outils d’observationtermes de marché et des besoins,

► Un marché déficient ne fonctionnantimmobilier. Situation engendrant une per ’ ,

► Un manque de transparence du secteur,

► Des actions publiques partielles et conclimité de segments,

► Un déficit de gouvernance territorialisé’ ,

► Des outils de financement insuffisammen

et accompagner les trajectoires résidenbancaire.


aux constats

aluation du secteur immobilier résidentiel durant lades rinci aux constats de mettre en avant les

teur

s la phase du diagnostic se déclinent comme suit :

s qui ont un impact fort sur le secteur,

ce le secteur sur l’économie nationale,

eurs nationaux de taille qui jouent un rôle important

urs,

elles opportunités de marché.

ccen su es pr nc pa es a esses on sou re e

t de connaissance des dynamiques du secteur en

as sur la valorisation économique du patrimoinee d’efficience des réponses construites sur la seule

entrées principalement sur l’offre et sur un nombre

e pour articuler urbanisme, production foncière et

t diversifiés pour répondre à la diversité des besoins

tielles des ménages malgré la maturité du secteur

166

7/15/2019 Etude 2020


► L’articulation du diagnostic et des leviersd’intervention ma eurs our la construction d

7 axes d’intervention majeu

.

axes sont résumés comme suit :

Gouvernance

Filière

Financements

Pour une

secto

l’efficie

politiques

Optimisati


’action identifiés a permis d’identifier sept axesla straté ie du secteur immobilier résidentiel. Ces

s

Planification urbaineet foncière

trajectoire résidentielle

Production

stratégie

ielle et

nce des

publiques

on du parc

167

7/15/2019 Etude 2020


1. Récapitulatif des princi

► Le premier axe d’intervention concerne le volété identifiées et ue sont :

7 axes d’intervention maj

► un manque de clarté dans les périmètressecteur (autorités centrales / locales, opé

► un rôle d’animation de l’Etat pouvantplanification, partenariats…;

► une faiblesse du rôle des territoires en te

► une a esse es m can smes par ag

politiques publiques.

► Le second axe concerne « La trajectoire résiclé pour la réelle connaissance de la demcaractérisé aujourd’hui par :

► une v s on ac ue e p u s a que, par

► une absence de prospectives concerntaille, de niveau de vie,…. ;

► un manque de synergie entre les politi

► un manque de diversification des produ

► Le troisième axe d’intervention est relatif ainsuffisamment développé dans la mesure où il

► des outils de financement peu incitaaccompagnant faiblement l’évolution des

► des aides publiques peu diversifiéro riété :

► Faible réponse à la diversité des b

► Faible accompagnement de l’évolu► une faible synergie entre les incitation

► un faible niveau d’investissements dir

► eu de fonds d’investissement s écial


aux constats

t « Gouvernance», en raison des faiblesses qui ont

eurs

d’actions des acteurs et les différents intervenants durateurs publics / privés…);

tre amélioré : régulation, impulsion de l’innovation,

mes de vision et de mise en œuvre;

’ ’s e o serva on u sec eur e va ua on es

dentielle des ménages », qui représente un élémentnde. Sa méconnaissance fait que le secteur est

e e e non ynam que es eso ns es m nages ;

ant l’évolution des ménages en terme de revenus, de

ues de développement économique et l’habitat ;

its.

ux « Financements ». Ce volet reste aujourd’huiest caractérisé par :

ifs ne répondant pas à la diversité des besoins ettrajectoires de vie des ménages;

s et orientées exclusivement vers l’accès à la

soins,

ion de vie des ménageset les produits bancaires,

cts étrangers (IDE) dans le secteur,

isés dans le secteur.

168

7/15/2019 Etude 2020


1. Réca itulatif des rinci

► Le quatrième axe d’intervention concernedia nostic réalisé ce volet souffre au ourd'hui :

7 axes d’intervention maj

► d’une articulation insuffisante des outilsde l’Habitat.

► d’une offre foncière utilisable insuffisante

► d’un urbanisme opérationnel peu outillé.

► Parmi les autres axes d’intervention identif particulière notamment concernant l’auto-consta permis de mettre l’accent sur les tendances s

► une part importante de la capacité de

► une auto-construction qui souffre d’une

► un poids du « non autorisé » et de l’in

► une faiblesse des conditions d’améréglementation, normes existantes non c

► L’optimisation du parc vacant représente

► est aujourd'hui très important et dont lesraison…. ;

► souffre d’un manque de visibilité sur le p

► est caractérisé par un marché du loparticuliers, souvent informel et insuffisa

► Le dernier axe d’intervention concerne la « Fili

► un déficit d’organisation et de chainrénovation…,

’concentration dans les grandes agglo

► une absence de dispositifs logistiquconstruction,

► un flou du régime de responsabilité

la sécurisation des relations «investis


aux constats

la «Planification foncière et urbaine». Suite au

eurs

e planification urbaine avec les outils des politiques

;

iés, la «Production» qui nécessite une attentionruction, la qualité, l’informel,…. L’analyse de ce voletuivantes :

roduction émanant de l’auto-construction,

absence d’encadrement,

ormel significatif dans la construction du logement;

lioration de la qualité : faibles normalisation etercitives.

un des axes d’intervention majeurs qu’il est.

caractéristiques sont peu connues: localisation, état,

rc ancien : état, localisation, typologie….;

atif non structuré, porté essentiellement par desment sécurisé (économiquement et uridiquement).

ère » qui se caractérise par :

ns manquants : professionnels du locatif et de la

,érations,

s induisant des coûts élevés des matériaux de

entre les différents intervenants de la filière pour

eur / acquéreur ».

169

7/15/2019 Etude 2020


► Suite aux constats relatifs à l’affinement de ldernière décennie le Ministère de l’Habitat de

Une vision à construire sel

.

fixé deux objectifs stratégiques, lesquels ont ét

► Le premier objectif stratégique consiste en lmise en œuvre d’une politique nationale dobjectifs opérationnels que sont :

► La mise en place d’un système d’oransparence u sec eur en vue e ac

visibilité aux acteurs pour pouvoir dévelo

► La planification stratégique territoriale

La fédération des acteurs nationpolitique d’habitat,

La mise en cohérence des outils d’

L’optimisation de la valorisation fon

► La consolidation de la filière à travers :

Le renforcement du dispositif de co

Le soutien de l’industrialisation et d


’évaluation du secteur immobilier résidentiel sur lal’Urbanisme et de l’Aména ement du l’Es ace s’est

on 2 objectifs

déclinés en objectifs opérationnels.

régulation et l’animation du secteur, à travers la’application locale. Cet objectif a été décliné en 3

servation du secteur qui permettra d’améliorer laer e p o age s ra g que, e e onner une me eure

per le partenariat,

de l’habitat à travers :

ux et locaux autour de la mise en œuvre de la

rbanisme opérationnel et de l’action foncière,

cière.

ntrôle et de la qualité de la production,

e l’innovation.

170

7/15/2019 Etude 2020


2. Objectifs de la vision stra

► Le second objectif stratégique fixé vise à dyla diversité des besoins. Cet ob ectif a été

Une vision à construire selon

consistent à :

► Diversifier l’offre existante à travers :

La segmentation de l’offre enménages : jeunes, ménages en mo

La réintégration sur le marché d’un

’ n gra on u oca ans e pr

social, L’accompagnement de l’auto-const

L’anticipation sur la dégradation du

► Renforcer les dis ositifs de financeme

Diversifiant les financements danainsi que les trajectoires de vie des

Développant un produit d’épargne l

► Améliorer l’attractivité du secteur en :

Facilitant les procédures administr

Mettant en place des mesures fina

Objectifs s

Réguler et animer le secteur, àtravers la mise en œuvre d’unepolitique nationale d’applicationlocale

1

Objectifs O

• Mise en place d’un systèmed’observation.

• P lanification stratégique etterritoriale de l’habitat.

• Consolidation de la filière.

égique

namiser et fluidifier le marché afin de répondre àé alement décliné en 3 ob ectifs o érationnels ui

2 objectifs

renant en compte la trajectoire résidentielle desbilité économique,...

e partie du parc vacant prêt à l’emploi,

’ocessus access on au ogemen , en par cu er e

ruction,

parc.

nts en:

le but d’accompagner le développement de l’offreménages,

ogement.

tives (e-urbanisme, guichet unique,…),

cières fiscales incitatives.

ratégiques

Dynamiser et fluidifier le marchéafin de répondre à la diversité desbesoins

2

érationnels

• Diversifier l’offre existante.

• Renforcer le dispositif definancement.

• Améliorer l’attractivité du secteur

171

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


ÉLÉMENTS PROSPECTIFS POIMMOBILIER À L’HORIZON 20

Section 4

1. egmentation de la demande

2. Développement de la stratégierésidentiel à l’horizon 2020

UR LE SECTEUR20

de l’immobilier

173

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Section 4 :ÉL

1. Segmentation de la demande

Principes de segmentation

La segmentation de la demande passe par

des ménages

► Afin de construire des politiques publiques adisposer d’une bonne connaissance de« L’opérationnel » à savoir la trajectoire rési

► La connaissance de la trajectoire résidentiellperme e carac r se au m eux a ema

l’évolution dans le temps des caractéristiques s

► Le nombre,

► La taille ,

► Le revenu,

► L’emploi / La mobilité.

► L’évolution dans le temps de ces composades ménages en termes de consommation d

► La mobilité résidentielle se révèle importante,où la dynamique économique constitue unbesoin en logement. Lors d’une phase de déci devient plus attractive en matière d’emploi,dynamique en matière d’emploi a un impact dir conséquent sur le besoin en logement. Il condans la planification de l’offre.

La mobilité résidentielle estd’observation du secteur afiau besoin en logements,financements pour les métransport, etc.

MENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020

une connaissance de la trajectoire résidentielle

équates en matière d’habitat, il est nécessaire dela demande, une connaissance tournée versdentielle des ménages.

des ménages représente un élément important quie e man re ynam que. e es e r su a e

uivantes des ménages :

tes a un impact important sur le comportementu produit de logement .

en particulier au niveau des régions, dans la mesureélément important dans le dimensionnement dueloppement économique fort dans une région, celle-e qui pousse certains ménages à s’y installer. Cette

ect sur la trajectoire résidentielle des ménages et par vient donc de prendre en compte cette dynamique

un indicateur essentiel à intégrer dans le systèmede piloter au mieux la planification de la réponse

en termes de typologies d’unités, modes denages, disponibilité foncière, infrastructures de

175

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :



des ménages

LÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020


176

7/15/2019 Etude 2020


Section 4 :




des ménages

Pour une meilleure planification, la connaissance determe de mieux connaître certaines caractéristiques à

► La localisation,► La mobilité,► L’attractivité en terme d’emploi,► Les catégories socioprofessionnelles,► ….

Ce que la connaissance de la trajectoire réside

Enseignements issus du benchmark

Exemple de l’aire d’Evry Centre Essone

Le Recensement Général de la Populationen renseignant les lieux de résidence en 19

leur statut d’occupation, leur âge, leur comp Les rinci aux constats:

9 Un lieu de nombreuses trajectoiresinternes, de proximité et des flux or participe au desserrement de l’ag

9 Une attractivité aussi forte pour lse différencie à l’échelle des commu

9 Une agglomération attractive pou

mais qui ne retient pas les cadres et9 Un rôle primordial du parc locatif

9 Une complémentarité des comména es.

9 Un pôle d’emploi attractif pour les



la trajectoire résidentielle des ménages permettra àsavoir :

ntielle des ménages permet de faire ressortir

permis d’appréhender les mobilités résidentielles90 et en 1999 de chaque ménage et en spécifiant

sition familiale,…

résidentielles des ménages avec d’important fluxiginaires de première couronne. L’agglomérationlomération parisienne.

s petits ménages que pour les familles mais quines.

r toutes les catégories socioprofessionnelles

les professions intermédiaires.ans l’accueil des flux.

unes dans les trajectoires résidentielles des

ctifs de l’Essonne « mobilités domicile-travail ».

177

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

En l’absence de données sur les trajectoires

Hypothèses de projectionLe dimensionnement du besoin s’appuie su

données émanent du HCP :

► Les perspectives à horizon 2025 dudémographique et de la migration et intég

Nombres de ménagesurbains

4.045.

Taille des ménages 4,

► La répartition des fourchettes de recouches sociales, telles qu’elles ontl’enquête sur le niveau de vie des ménage

e nom re e nouveaalors estimé

Couches sociales*Fourchet

Modeste Inférieur à

Moyenne Entre 2 800

Aisée Supérieur à

* Nous ne portons aucun avis sur la défi

Nombredes

ménages

Tailledes

ménages


résidentielles des ménages au niveau national, le

r les projections et données du HCP

,

nombre des ménages issues de la croissanceant le facteur de baisse de la taille des ménages.

000 5.500.000

3,9

enus en 2007 et le poids démographique desété définies par le HCP et selon les résultats des réalisée par le HCP en 2007.

x m nages or zon esà près de 1 455 000.

tes de revenus(2007)

%

800 DH 34%

et 6 763 DH 53%

6 763 DH 13%

ition des couches sociales réalisée par le HCP.

En termes de :

Revenus Produitrecherché

►Taille

►Prix

►Localisation

178

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

Les données historiques d’évolution des rev

poids démographique, sur les périodes 1985 à

ypo ses e pro ec onLe dimensionnement du besoin s’appuie sur

5%

Evolution des revenus

1%

4%

3%

2%

TCAM : 1,1%

TCAM : 1,1

1985 2001

TCAM : 0,

Evolution du poids démogra

15%

12%

9%

TCAM : + 12,8 %

1985 2001

3%

6%

TCAM : +4,5 %

TCAM : - 4,5%- 3%

- 6%

- 9%

Sources : Conférence-débat sur les classes moyennes, décembre 20

TCAM: Taux de croissance annuel moyen


enus des différentes couches sociales et de leur

2001 et 2001 à 2007.

les projections et données du HCP

TCAM : 4,3%

Couche modesteCouche moyenne

Couche aisée

des couches sociales

TCAM : 3,2%

TCAM : 2,9%

%

2007

%

hique des couches sociales

Couche modesteCouche moyenneCouche aisée

2007

TCAM : + 3,8%

TCAM : - 4 %

TCAM : - 7,3%

09. (Haut Commissaire au Plan)

179

7/15/2019 Etude 2020


S


Dans le cadre du dimensionnement du besoin à h

Hypothèses de projection :du besoin

l’absence d’information

1. L’évolution du facteur de cohabitation

fréquent au Maroc. Les ménages à très f de l’absence d’une offre logement adapbesoin en logement.

2. Le développement économique des rég

développement économique importante astratégies nationales qui sont déclinéesun fort impact en terme de création d’logement touchant les différentes couche

► Plusieurs montages peuvent être d

retrouve l’exemple de la France qui

Exemple d’un partenariat pour accomp

► Création du 1% logement : Ce s

1% de leur masse salariale dans lprincipale des salariés. Actuellemees vers e au on s na onalogement. Depuis 2004 : actioncollectivités locales à la mise en œ

3. Le renouvellement du parc : La construd’autres unités. Cet indicateur qui résultneuve tient com te de la diminution dabandons, changements d’usage, etc, aipar divisions, changements d’usage et a

est important dans le calcul du point mortconstruire, pour maintenir une populatirépondre aux mutations structurelles de l

► En France, le taux de

Le facteur de cohabitation, lde nouveaux emplois, emplorenouvellement du parc (représentent des indicateursdu secteur afin d’anticiper

ctionj 4 : Proposition d’une stratégie pour le secteur à horizon 2020

rizon 2020, certaines limites doivent être prises en’

imitations au dimensionnement

es ménages : La cohabitation est un phénomèneibles revenus, ont recours à la cohabitation en raisontée. Ce facteur a un impact non négligeable sur le

ions : Le Maroc connaît aujourd’hui une phase de

u niveau des régions, développement impulsé par lesau niveau régional. Cette dynamique régionale auramploi ce qui va générer un besoin additionnel ensociales.

éveloppés pour accompagner l’implantation de zones. ,

a développé le concept du 1% logement

agner le développement économique des régions

stème consiste en la cotisation des entreprises par

e but de contribuer au financement de la résidencent, la contribution représente 0,95% et la différence

e au ogemen qu nance verses a oca onsde décentralisation pour contribuer aux côtés desvre des politiques locales de l’Habitat.

ction de logements va de paire avec la démolitionde la variation du parc logement hors construction

u nombre de lo ement en raison de démolitions,nsi que de l’augmentation du nombre de logementstres. Ce facteur «Taux de renouvellement du parc»

qui permet de déterminer le nombre de logements àn constante (en volume) sur un territoire, afin depopulation et du parc logements.

renouvellement du parc est estimé à environ 15%.

développement économique des régions (créationis locaux ou issus de la migration,…) et le taux deombre de démolitions pour une construction)essentiels à intégrer dans le système d’observationur les besoins en logements et accompagner le

180

.

7/15/2019 Etude 2020


Section 4 :


► Au niveau national, outre l’évolution du nomélément moteur dans la caractérisation du bes

Tendances d’évolution deéconomique, un facteur détermi

des revenus des couches sociales ainsi qul’analyse historique nationale, 2 tendances maj

► La tendance A tient compte des hypot

► Evolution des revenus : moyenne« 2001 à 2007 » ;

► Evolution du poids démographiqucroissance du poids démographiqde la couche moyenne.

Couches socialesEvo

Modeste

Moyenne

Aisée

► La tendance B suit la tendance de la d

► Evolution des revenus : en continuià 2007 » ;

Source : M. Ahmed Lahlimi Alami, Haut commissaire

décembre 2009.

► Evolution du poids démographiqu

« 2001 à 2007 ».

Couches socialesEvol

r

Modeste +

Moyenne +

Aisée +

Source : M. Ahmed Lahlimi Alami Haut Commissaire décembre 2009.


re de ménages, la croissance économique est unin en lo ement. Ce facteur a un im act sur l’évolution

la demande : La croissanceant

leur poids démographique. Ainsi, sur la base deures de l’évolution de la demande ont été identifiées:

èses suivantes avec :

enregistrée sur les 2 périodes « 1985 à 2001 » et

e enregistrée durant la période « 1985 à 2001 » :e des couches modestes et aisées et recul de celui

lution des Evolution du poids

1,67% + 0,28%

1,59% - 0,28%

1,83% + 0,8%

rnière décennie, se traduisant par :

té avec la tendance enregistrée sur la période « 2001

au Plan, Conférence - débat sur les classes moyennes,

e : en continuité avec la tendance sur la période

ution desvenus

Evolution du poidsdémographique

3,2% - 0,67%

2,9% + 0,63%

4,3% - 1,22%

au Plan Conférence-Débat sur les classes mo ennes

181

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► Sur la base des hypothèses présentées préobtenus our l’année 2010 et 2020 sont les sui

Tendances d’évolution de la dem

2010

CouchesNombre denouveauxménages

Revenus(Dhs)

Couchemodeste

Couchemoyenne 67 200

Entre 2936 et7141

Coucheaisée 17 024 > 7141

Nombre total de nouveahorizo

Couches

ouche modeste

Couche moyenne

Couche aisée

Total

60 000

70 000

80 000 2010

2020

Nombre de ménages

+ 12%

+ 6%

couche sociale entre 2010 et 2020

0

10 000

20 000

30 000

40 000

Couche Couche Couche aisée

+ 17%


édemment relatives à la tendance A, les résultatsants :

ande : Tendance A

2020


Revenus(Dhs)

Couchemodeste


Entre 3438 et8558


x ménages en cumulé àn 2020

Nombre de nouveauxménages

503 733

751 665

199 602

1.455.000

…..10 000

Revenus mensuelsen Dhs

20%

2010

2020

sociale entre 2010 et 2020

Couche

2 500

7500

5 000

Couche Couche

2 936

3 438

7 141

17%

182

modeste moyenne aisée

7/15/2019 Etude 2020


Section 4 :


► Sur la base des hypothèses présentées préobtenus our l’année 2010 et 2020 sont les sui

Tendances d’évolution de la de

2010


Revenus(Dhs)

Couchemodeste


Entre 3051 et7673


Nombre total de nouveahorizo

Couches

Couche modeste

Couche moyenne

Couche aisée

Total

couche sociale entre 2010 et 2020

Nombre de ménages

70 00080 00090 000 2010

2020+ 17%

010 00020 00030 00040 00050 00060 000

Couche Couche Couche aisée

- 3%


édemment relatives à la tendance B, les résultatsants :

ande : Tendance B

2020


Revenus(Dhs)

Couchemodeste

Couchemoyenne

80 640 Entre 4060 et11691

Coucheaisée

15 610 > 11691

x ménages en cumulé àn 2020

Nombre de nouveauxménages

469 722

812 717

172 561

1.455.000

sociale entre 2010 et 2020

Revenus mensuelsen Dhs

…..

10 000+ 52%

11 691

2010

2020

Couche

2 500

7 500

5 000

Couche Couche

+33%

30514060

7 673

183

modeste moyenne aisée

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► La projection de la demande a été réalisée selo

Synthèse

► Une augmentation modérée des redémographique de la couche moyenn

► Une augmentation importante des revdécennie, accompagnée d’un renforcmoyenne.

► Les résultats des 2 tendances sont récapitulés

Couches

Couche modeste

Couche moyenne

Couche aisée

Total

► Ces résultats démontrent essentiellement l’écouche la plus importante en terme de voludonc nécessaire d’analyser l’impact et la senlogement.

► La couche modeste a également un poids nen com te.


n les 2 tendances suivantes :

enus accompagnée d’une diminution du poids,

nus suivant la tendance observée durant la dernièrement du poids démographique de la couche

dans le tableau suivant:

Nombre cumulé de nouveauxménages à horizon 2020

469 722 à 503 733

751 655 à 812 717

172 561 à 199 602

1.455.000

ergence de la classe moyenne qui représente lae dans les nouveaux ménages à horizon 2020. Il estsibilité de cette couche en termes de demande de

n négligeable, qu’il est donc nécessaire de prendre

184

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégil’horizon 2020

Section 4 :

► La proposition est basé sur 3 leviers d’actions

Principes de scénarisation : Lconstruction du scénario cible de la s

Un secteur régulé et animé

pour mettre en œuvre une politique nationale

d’application locale O b j e c t i f 1

DemandeAccès au logement adapté aux besoins

► Choix pour le citoyen

► Protection du consommateur

► Connaissance et c

► Transparence et vi

► Diversification des

► Insertion urbaine et

Gouvernance

Bon fonctionne

de l’immobilier résidentiel à


our atteindre les deux objectifs stratégiques

es briques élémentaires pour latratégie

Un marché dynamique et fluide

pour répondre à la diversité des besoins

O b j e c t i f 2

OffreDynamisation des réponses produites par le

marché

► Diversification des réponses

positionnement

► Performance

lture du Marché

ibilité pour l’investissement

inancements

territoriale du logement

t Planification

ent du marché

185

7/15/2019 Etude 2020


Section 4 :

2. Développement de la stratégie de2020

► Les principales briques de construction relativ

Principes de scénarisatiola construction du scénario cibl

essous :

…pour le bonfonctionnement du marché

… pour une of renou

Observatoire

Planification stratégique del’habitat, urbanisme et

foncier

Production dabord

Cadre législatif etréglementaire

Modernisation

administration & ingénieriepublique

vac

Professionnsegme

Qualité

Mobilisation et durabilitédes ressources de

financement

Emergence dla rénovati


l’immobilier résidentiel à l’horizon

s aux 3 leviers d’actions sont représentées ci-

: Les briques élémentaires pour de la stratégie

re nouvelle ouvelée

… pour accompagner lesménages

logementsables Accès au logement

abordable

ant

alisation dut locatif

Entretien des biensimmobiliers

segment den du parc

Accompagnement dusegment de l’auto-

construction

186

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratél’horizon 2020

Section 4 :

► Suite à la présentation des différents constmenés avec les différents acteurs et professila stratégie de l’immobilier 2010 – 2020 ,q

Scénario cible

en œuvre progressive.

► Pour ce faite, plusieurs référentiels doivent êtun préalable à l’atteinte des objectifs. Parmi c

► Mise en place de partenariat stratégiq

► Mobilisation des collectivités locales,

► Mobilisation et production foncière,

► Mise en place de réformes juridiquel’urbanisme, copropriétés,….

► Développement de l’observatoire du s

► Bonne connaissance du parc et de la

► Développement d’outils de financeme

► Mise en place d’un cadre réglementair

► Emergence de nouveaux opérateurs s

► ….

► Il est à noter qu’en attendant la mise en œuvdans un premier temps, d’intégrer un plaf

.actuelle et le scénario cible qui sera construit

ie de l’immobilier résidentiel à


ts, et suite aux ateliers de concertations qui ont éténnels du secteur, il a été retenu le scénario cible dei est celui de l’efficience du secteur, avec une mise

e mis en place d’une manière progressive, constituants préalables, on note principalement :

e,

s : code de la construction, locatif, VEFA, code de

cteur ,

rajectoire résidentielle des ménages,

t adéquats et adaptés aux besoins des ménages,

visant à accompagner l’auto-construction ,

pécialisés,

re effective du concept d’abordabilité, il a été convenund de ressources dans l’attribution des logements

utour du principe « d’abordabilité du logement ».

187

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratél’horizon 2020

Section 4 :

► Les principales mesures concerneront les axschématisé ci-dessous :

Scénario cible

Planification stratégiq

Mesuresen amont

Production neuMesures

opérationnellesProduction par

promoteurs co

Mesuresd’accompagnement

transverses

Observation

Planificationterritoriale u

r r c h é

Horizon d’aboutiss

Réformes juridiques

Innovation/Qualité

Partenariatstratégique

Régionalisation

Consolidala filiè

stratégique de

l’habitat

é g u l e r e t a n i m e r

l e s e c t

a m i s e r e t f l u i d i f i e r l e m

Encadrement auto-construction

Financem

& ingénierie

publique

Transformation

des démarches

Consolidationdes

R D y n

ie de l’immobilier résidentiel à


es d’intervention préalablement identifiés et comme

Gouvernance

ue de l’habitat et articulation avec l’urbanisme

e

Productionrenouvelée

Optimisation du parc vacant

Locatif Auto-struction

Financement

Fiscalité

Filière

ement des actions

Rénovationion dere

Logement

abordable

Locatif nts

Montée en

charge

Diversificationopportunités du

188

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie d2020

Section 4 :

► Les principales mesures identifiées sont les

Scénario cible

Principale

► Développer un partenariat stratégiqu

► la constitution d’une Confédéra

► la signature de contrat prograniveau régional,

G o u v e r n a n c e

► Favoriser le climat des affaires pour ► procédant à des réformes uridiq

► mettant en place des partenariat

► Mettre en place des mécanismescompte de logements, observatoires r

► Consolider l’ingénierie publique à tr

► la consolidation du rôle du M

► la mise en place de structured’expérience,

► la consolidation de l’ingénieri

u e d e l ’ h a b i t a t ,

f o n c i e r

► Intégrer les politiques de l’habitat et

► fédérer les acteurs autour de la

► orienter les réalisations : progr des opérations,

Cette mesure se fera via l’adopti

a n i f i c a t i o n s t r a t é g i

u r b a n i s

m e e t stratégique de l’habitat et leur i

l’identification et le lancement de pr

► Mobiliser et produire le foncier néce

► le lancement de campagnes d’i

► création de « Foncières » dédié

’ ’ P l

l’urbanisation.



uivantes :

s mesures

e autour d’une vision prospective à travers :

tion de l’immobilier ,

mme Etat / professionnels et sa déclinaison au

ne meilleure attractivité des investissements en :ues (code de construction, locatif, rénovation,…),

s public/public et public/privé,….

’observation du secteur : Observatoire national,gionaux et locaux,

vers :

UAE,

artenariale de formation continue et de partage

publique locale.

les stratégies de développement urbaines pour:

ise en œuvre de la politique de l’habitat,

mmation, localisation, nature, forme et destination

n de documents de planification territorialentégration dans les documents d’urbanisme,ojets d’urbanisme opérationnels,….

ssaire à travers :

dentification des opportunités foncières,

es à l’aménagement et la production du foncier,

’

189

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► Les principales mesures identifiées sont

Scénario cible

Principale

► Promouvoir le concept de logement ab

► Améliorer le rythme de production à t

► l’extension du dispositif dede 500 logements (pour certains t

c t i o n n e u v e

► la promotion de la Recherche et

► la structuration et l’innovation d

► Diversifier et améliorer la qualité de l’produits logements et en faisant laopérateurs,

► Encadrer l’auto-construction à traver

P r o d u

► l’élaboration de guide et l’améli

► le lancement de projets pilotes,

► la professionnalisation de l’auto

► Renforcer le dispositif de contrôle de l► l’ado tion et la communication

► l’amélioration du système de ga

► la formation de la main d’œuvre,

► Restructuration du secteur locatif ettrajectoires résidentielles et faciliter à ter

► la mise en place d’un cadre juridi

i o n d u p a r c v

a c a n t

► la mise en place de mécanismes

► le développement d’aides aux mé► l’intégration du locatif dans le prog

► Initier et accompagner la rénovation d

► créant un fonds national pour la

O p t i m i s a t

► mettant en place un cadre légispécialisés,

► développant une offre bancaire dé

► Remise sur le marché d’une partie dd’enquêtes en termes d’âge, typologi

aux ménages & opérateurs.



les suivantes :

s mesures

ordable adapté au contexte marocain,

avers :

logements sociaux aux opérations de moinsrritoires…),

éveloppement,

s partenariats publics privés, …

ffre en développant de nouveaux concepts depromotion de la culture du marché chez les

:

ration des cahiers de charges,

-construction.

a qualité et protection du consommateur via:utour du référentiel de standin s de lo ements

rantie et de sa mise en œuvre

….

éveloppement d’une offre locative pour fluidifier lesme l’accession à la propriété via :

ue approprié,

incitatifs pour les investisseurs,

nages pour l’accès à la location,ramme de logements sociaux.

parc de logements en :

énovation,

latif favorisant l’émergence d’investisseurs privés

diée, ….

u parc vacant à travers, d’abord, la réalisation, superficie,…, et en mettant en place des aides

190

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► Les principales mesures identifiées sont les s

Scénario cible

Principale

► Inter professionnaliser et intégrer qualité et l’efficacité de la filière en:

► faisant adhérer les acteurs à la vi

► participant aux opérations pilotes

F i l i è r e

► mettant en place des partenaril’industrie pour la création d’un C

► Professionnaliser et faire émerger dà travers:

► l’implication des banques, ass

’matériaux de construction.

► Améliorer et encadrer d’une manièr définissant les rôles et les responrelation entre eux.

► Renforcer les ressources financières

c a l i t é

► Amélioration du taux de bancaris

► Création des instruments financie

► Incitation à l’épargne populaire,

► ..

► Créer de nouveaux mécanismes de fi’

F i n a n c e m e n

t e t f i politiques de l’habitat (Extension du

► Faciliter l’accès au logement pour tou► la dynamisation de l’épargne log

► le développement d’une offre dsocial ou destinée aux ménages l

► la mise en place de système de s

► la création d’aides fiscales spécifi

► Cibler et optimiser les investissemede moduler l’aide fiscale pour le logem

► Sécuriser les préfinancements en ac



uivantes :

s mesures

la chaîne de valeur autour de l’innovation, la

ion prospective du secteur ,

favorisant la performance et l’innovation,

ats (Exemple : Partenariat avec le ministère deluster « matériaux de construction »).

nouveaux acteurs publics et privés notamment

rances, fonds d’investissements,…,

réglementaire le processus de construction enabilités des intervenants et en réglementant la

pour le secteur via différentes actions, notamment :

tion des ménages,

rs novateurs,

nancement destinés à favoriser l’investissement’

rôle du FSH)

tes les catégories de population à travers :ement,

financement spécifique ciblée pour le logementes plus modestes,

écurisation des rapports locatifs,

ques.

ts pour l’atteinte des objectifs en ayant la possibilitént abordable

élérant la réforme VEFA.

191

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► La mise en œuvre du scénario se fera selon 4Ces hases sont re résentées d’une manière

Plan d’actions

Phase 1 Phase 2

fondamentaux

► Lancement deprojets pilotes(territoires)

e s d e c o n s t r u c t i o

n

des démarches

► Elargissement àl’ensemble desterritoires

E t a p

t i o n ► Partenariatstratégique

►

Innovation &Qualité

C h a m p s d ’ i n t e r v e ► Observation

► Réformes juridiques

► Modernisation del’Administrationet ingénierie

► Régionalisation

► Initiation« logementabordable »

r i t i q u e s

► Mobilisation despartenaires

► Ingénierie

► Partenariat etgouvernance auniveau local

E l é m e n t s c

Pilotage



phases majeures en fonction de leur ordre de priorité.nthéti ue ci-dessous :

Phase 3 Phase 4

opportunités dumarché

charge

► Locatif

► Logement abordable

► Consolidation de la filière

► Climat des affaires

et réactivité

192

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

► La réalisation de la vision nécessite d’œuvre

Plan d’actions : Les six cha

A. Chantiers d’encadrement :

1. La gouvernance du secteur,

2. La planification urbaine et foncièr

3. La filière,

4. Les financements et la fiscalité.

B. Chantiers opérationnels :

1. La production neuve,

2. L’optimisation du parc de logeme

Chantiers opérationnels

Productionneuve

Optimisationdu parc

lo ementsGouvernance

Logementabordable

Locatif Partenariatstratégique

m ora ondu rythme de

production

Qualité del’offre et

protection du

Rénovation

Optimisationdu parc vacant

Climat desaffaires

Observatoire

Ingénieriepublique



en parallèle sur six chantiers :

ntiers de la stratégie

e,

nts (rénovation et traitement de la vacance).

Chantiers d’encadrement

Planificationurbaine etfoncière

Filière Financementet fiscalité

Intégration despolitiques de

l’habitat et desstratégies de

développementurbaines

Mobilisation et

Inter - profes-sionalisation

Ressources etmécanismes

de financement

Facilitation de’

productionfoncière

utilisable

Profes-sionalisation

logement pour toutes les

catégories de lapopulation

193

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie de

Section 4 :

Plan d’actions :Les six cha

A. Chantiers d’encadrement : La

a. Partenariat stratégique autour de la vision

La création de conditions favorables à la convesecteur par les actions de :

► Regroupement de l’ensemble des représentd’une Confédération de l’Immobilier.

► Mise en place d’une instance partenariale pvision.

b. Climats des affaires

L’amélioration du climat des affaires pour attirer,secteur à travers les actions suivantes :

► ct vat on es r ormes ur ques concernales projets du code de construction, de la loil’urbanisme et de la loi sur la VEFA.

► Restructuration des modalités de partenariatinnovants. L’objectif est d’identifier et de réuntechniques,... nécessaires pour l’implicatioinvestisseur, collectivité locale et Etat). Le(ouverture à l’urbanisation, opération de rédes équipements collectifs…),

Les PPP doivent permettre l’accélération de lapproche « coût global » facilitant le suivisecteur public et privé.

► Mise en pratique du principe d’une adminifonction relative à la relation avec les citoye(considéré en tant qu’"usager - client") au c

quotidien. La démarche est centrée sur l’acc► généralisation de la notion de "guichet

► appui sur les nouvelles technologiesinternet, "e-administration"….,

► mise en place d’outils de mesure demystère".

► mise en place d’outils promotionnels d

► simplification du langage administratif contact avec le public.



tiers de la stratégie

gouvernance du secteur

rgence des visions des multiples intervenants du

ations des professionnels du secteur dans le cadre

blique privée chargée du pilotage et du suivi de la

maintenir et sécuriser les investissements dans le

t e secteur et son env ronnement ont notammentur le locatif, de la loi sur la copropriété, du code de

publics - privés (PPP) et proposition de montagesir les conditions et garanties juridiques, financières,

des différents intervenants (propriétaire foncier,PPP visent la réalisation de projets complexes

ovation urbaine, réalisation des infrastructures et

a réalisation des projets par le préfinancement, unedans le temps et une répartition du risque entre

tration axée citoyens par la réorganisation de las et les investisseurs. Il s’agit de placer le citoyenur de l’organisation administrative pour faciliter son

eil physique et met en jeu un ensemble d’outils :nique",

de l'information et de la communication : portail

la satisfaction : sondages, baromètres, "usager-

la démarche : centre d’appel, charte...

et formation "relationnelle" des fonctionnaires en

194

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie de

Section 4 :

Plan d’actions : Les six ch

A. Chant iers d’encadrement: La

c. Mise en place d’un système d’observation

Pallier le déficit actuel de connaissance destransparence et l’efficience du secteur ainsi que suplace d’un nouveau système d’observation basé s

► un observatoire national ublic- rivé de l’imm

► un compte satellite de la comptabilité natioconfiée à une Commission du Logement rasconcernés et des experts du secteur.

► des observatoires régionaux et locaux conçuterritoriales et d’aide à la décision pour la mis

d. Consolidation de l’ingénierie publique

Nécessité de consolider les périmètres d’inter renouveler leur démarche d’intervention par les act

► Recadrage du rôle du MHUAE vers l’animatisecteur, d’une part, et vers la produm t o o og ques au pro t es co ect v t s o

► Adoption d’une politique d’impulsion de l’inlogement et des aspects techniques de conet de la performance du secteur.

► Réorientation de l’action des administratiofacilitation et l’encadrement des actions du s

► Renouvèlement des démarches d’interventio"logique de projet" et les démarches trans

avec notamment, le transport, l’emploi et l’en► Mise en place d’une structure partenariale

l’INAU en vue d’assurer une formation continsecteur du logement et de promouvoir le part




gouvernance du secteur

du secteur

dynamiques du marché se répercutant sur lar l’efficacité des politiques publiques, par la mise enr 4 mécanismes :

obilier résidentiel.

ale spécifique au logement dont la production estemblant les administrations et organismes publics

s en tant qu’outils de connaissance des spécificitése en œuvre des politiques de logement.

ention des acteurs publics et, notamment, deions suivantes :

on et la régulation de l’ensemble des segments dution de la "connaissance" et de référentielsca es, es op rateurs pr v s et pu cs, autre part.

ovation couvrant les domaines de l’urbanisme, dutruction au profit de la qualité du produit logement

s locales vers l’animation, l’accompagnement, lacteur.

n des administrations locales mettant en avant : laersales traitant le logement dans son articulation

ironnement.« Ecole Forum Logement » hébergée au sein deue au profit des professionnels publics et privés duage d’expériences.

195

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie de2020.

Section 4 :

Plan d’actions : Les six cha A. Chantiers d’encadrement : La

a. Intégration des politiques de l’habitat et des s

a rat on es acteurs terr tor aux autour e a m seréalisations par les actions suivantes :

► Adoption de documents de planification territoridocuments d’urbanisme.

► Lancement de projets d’urbanisme opérationnelsles concepts : ouverture de nouvelles zones d’urb

► Mise en œuvre de la notion de " érimètres straopérateurs publics et privés sur les thématiques d

► Œuvrer simultanément à deux niveaux :

► accélérer la réforme en cours de l’urbanism

► inciter les acteurs territoriaux à lancer detrois actions mentionnées ci-haut.

► Création d'un "métier d’ingénierie en montageconfier à une structure nouvellement créée à cLocal…) ou à faire porter par une structure exischaque territoire.

b. Mobilisation et production foncière « utilisabl

Faire face à la problématique de la non disponibilité ef suivantes :

’ ’les opportunités de production de foncier à l’intéri(cartographie, identification des structures et des

► Le lancement d’opérations d’"immatriculations d’eles documents d’urbanisme ou lors d’opérations u

► L’extension du rôle du FSH en tant qu’outil de réavec les collectivités locales, par, notamment, l

► Renforcement de l’ingénierie foncière ** couvrant

► à court terme : mobiliser le foncier pour faci► à moyen terme : faciliter le portage fon

nouvelle et renouvellement urbain),

► à long terme : construire des réserves fonci

► Deux actions à mettre en œuvre :

► En matière de planification foncière : Accélniveau des régions et des territoires à fortfoncières alignées sur la planification urbai

► En matière d’aménagement et production f mission à confier aux "agences foncière

Développement Local…), et ce selon les sp

* Conformément à l’esprit du projet de code de l’urbanisme (articles 12 et 300** Métiers : Définition des stratégies foncières, veille foncière, prospection fo

maîtrise foncière (expropriation, …), portage du foncier…



ntiers de la stratégieplanification urbaine et foncière

ratégies de développement urbaines

en œuvre e a po t que e a tat et or enter eurs

le stratégique de l’habitat et leur intégration dans les

prônant l’innovation dans les montages opérationnels etnisation et rénovation du parc de logements.

é i ues" our une intervention ra ide avec l’a ui dese rénovation et de remise sur le marché du parc vacant.

e,

projets pilotes mettant en œuvre et expérimentant les

opérationnel et en animation de projets complexes" àet effet (agence régionale, Société de Développementtante. Le choix de la structure cible serait spécifique à

»

fective du foncier ouvert à l’urbanisation par les actions

ur des villes par des opérations de réhabilitation urbainestatuts fonciers).

nsemble"* accompagnant l’ouverture à l’urbanisation par rbaines majeures.

gionalisation des politiques de l’habitat et de partenariatdéfinition de mécanismes nouveaux lui permettant le.

rois types de missions :

liter la construction de logement,ier dans les opérations d’aménagement (urbanisation

ères.

ration de la mise en place des « agences foncières » aus enjeux, chargées de la planification et la mobilisatione et la planification stratégique de l’habitat.

ncière au profit du renouvellement urbain : une nouvelles" ou à d’autres structures territoriales (Sociétés de

écificités des territoires.

196

version disponible au Secrétariat Général du Gouvernement).cière, négociation avec les propriétaires fonciers, mise en œuvre des outils de

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :

Plan d’actions : Les six ch A. Chantiers d’encadrement : L

a. Inter-professionnalisation

La consolidation de l’inter-professionnalisationd’acteurs autour de l’innovation, la qualité et l’effica

► La consolidation de l’inter-professionnalisatid’acteurs autour de l’innovation, la qualité et l

► La participation active des professionnels auet de l’efficacité de la filière : participatiperformance et l’innovation.

► La création du Cluster "Construction" enCommerce et des Nouvelles Technologieindustrielles appropriées aux besoins natidéveloppement durable.

b. Professionnalisation

La consolidation de la professionnalisation des opé

► Amélioration et encadrement réglementaire d

►

Renforcement de la définition des rôlpromoteurs, les bureaux et de contrôl

► Agrégation des acteurs autour des ola qualité.

► Organisation et professionnalisation de lconstruction.



ntiers de la stratégiefilière

u sein du secteur et l’intégration de la chaînecité de la filière par :

on au sein du secteur et intégration de la chaîne’efficacité de la filière.

actions de promotion de l’innovation, de la qualitén et pilotage d’opérations pilotes favorisant la

partenariat avec le Ministère de l’Industrie, dus. L’objectif étant de développer des réponsesonaux en termes de maîtrise des coûts et de

rateurs du secteur par les actions suivantes :

u processus de construction par :

es et responsabilités des intervenants à savoir les…,

érateurs majeurs de la filière pour la promotion de

distribution et du négoce des matériaux de

197

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie de l2020

Section 4 :ÉL

Plan d’actions :Les six cha A. Chantiers d’encadrement : Le

a. Ressources et mécanismes de financemen

Le renforcement des ressources financières pour le

► Amélioration du taux de bancarisation des mé

► Contribution des grands employeurs, installésex nihilo…, à l’effort de construction des loge

► Création de produits de placements collectimmobilier. La fonction de ces organismes qumarché monétaire, les marchés des actions,

encore sur le marché des biens immobiliers, lL’objectif est de construire des fonds pour l’igénéralement destinés à la location.

► Conception d’un nouveau mécanisme permpolitiques de l’habitat et de partenariat avec le

► Développement de nouveaux mécanismesfiscales et les aides au circuit de financemerénovation.

► Accélération de la réforme de la VEFA pour s

La nécessité de sécuriser les financements et préfinpour sécuriser les financements.

b. Facilitation de l’accès au logement pour to

La facilitation de l’accès au logement pour toutesaccompagnement des trajectoires de vie des ménsynergie entre l’aide à la personne et l’aide au prom

► Dynamisation de l’épargne logement ouvrantpermettant de développer l’abordabilité du log

► Conception et développement d’une offre deet destinée aux ménages les plus modestescrédit adaptés à la solvabilité des ménagesclassique, financement par aide fiscale au seselon le niveau de revenus). Cette offre intégr

’ -logements sociaux.

► Mise en place d’un système de sécurisationdéfavorisées et permettant de donner des gar

► Mise en place d’aides pour la rénovationsubventions au niveau des « périmètres

économiques, urbains ou patrimoniaux.► Modulation de l’aide fiscale (TVA en particulie

selon des opérations territorialisées (logemenextension possible à la rénovation).

’immobilier résidentiel à l’horizon


tiers de la stratégies financements et la fiscalité

t

développement du secteur :

nages.

dans des zones d’activités économiques développéesents par la création de fonds régionaux spécifiques.

ifs et institutionnels pour dynamiser l’investissementi sont des sociétés financières consiste à placer, sur leobligations et autres titres à moyen ou long terme, ou

s capitaux qu'elles collectent auprès du public.nvestissement dans des produits immobiliers qui sont

ttant d’ériger le FSH en outil de régionalisation dess collectivités locales.

e financement basé sur la synergie entre les aidesnt pour favoriser l’investissement dans le locatif et la

curiser les financements.

ancements via l’accélération de la réforme de la VEFA

tes les catégories de la population

les catégories de population passe par un meilleur ges, la diversification de l’offre et la promotion de la

oteur; via les actions suivantes

des droits à prêts à des conditions de taux et de duréeement (plan ou livret d’épargne logement).

financement spécifique ciblée pour le logement social, permettant de proposer des taux et des durées de(prêts bonifiés à taux très faible complétant le prêt

cteur bancaire ou bonification par l’Etat, aide moduléeera également l’auto-construction.

des rapports locatifs en faveur des couches les plusanties aux bailleurs : garanties ou autres.

par la déductibilité des revenus imposables et destratégiques » identifiés à très forts enjeux sociaux,

198

r) pour le logement abordable selon le ciblage social etsocial et très social, locatif libre et avec objectif social,

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Plan d’actions :Les six chaB. Chantiers opérationnels: La

a. Promotion du concept de logement abord

La mise en place du dispositif de logement abpréalables :

i. Renforcement du "dispositif logement sproportionnelles aux revenus et aux taillestransitoire),

ii. Définition du concept d’abordabilité dans le.

à savoir :► Dans un premier temps, lancement d’e

résidentielle des ménages (volume, rev

► Dans un second temps et en se basantil y a lieu de procéder à une segmentati

► Ensuite un seuil d’abordabilité doit(besoins en financement global, part à

► Enfin, mise en place de mécanismes inménages pour l’accès au financemeabordables.

Une fois ces 2 étapes réalisées, le dispositif de log

b. Amélioration du rythme de production

Parmi les principaux objectifs de la vision stratégidiversification des réponses produites par le mréponses passe notamment par l’amélioration duimportante du plan d’actions.

Les rinci ales actions relatives à cette mesure se

► Articulation de la planification stratégique de

► Promotion de la Recherche et Développemtechnologies permettant d’optimiser les coûts

► Affirmation du rôle d’Al Omrane en tant qnationaux et régionaux, garant de la qualité,

.

► Innovation en termes de partenariats publicéquilibrées à même de fluidifier les relations



ntiers de la stratégieroduction neuve

able adapté au contexte marocain

rdable et sa mise en œuvre nécessite 2 étapes

ocial" en adoptant des aides aux ménagesdes ménages (à court terme et dans une étape

contexte marocain, développement des mesures-

nquêtes et d’études pour l’analyse de la trajectoireenu, localisation,…)

sur les résultats des enquêtes et études réalisées,on des besoins des ménages

tre déterminé en fonction du contexte marocainubventionner, crédit à un certain taux,…)

citatifs basés sur une synergie entre des aides auxt et des aides pour la production de logements

ment abordable pourra être lancé.

que à horizon 2020, on note la dynamisation et laarché. Cette dynamisation et diversification desrythme de production, qui représente une mesure

déclinent comme suit:

l’habitat, de l’urbanisme et le foncier.

ent en vue d’inciter les opérateurs à adopter deset les délais de production.

’acteur public de référence, porteur des objectifsagrégateur et intervenant clé de la filière au niveau

- privés par la conception de nouvelles modalitésntre les acteurs publics et privés.

199

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Plan d’actions :Les six ch

B. Chantiers opérationnels: La

c. Qualité de l’offre et protection du consom

La qualité et la protection des consommateursstratégique du secteur du logement doit opérer. Da

► Promotion de l’innovation et développemen

► Promotion de la culture du marché chezl’offre et d’assurer son adéquation aux besoin

► Activation des projets d’amélioration dunotamment, le code de la construction et le ch

► Communication auprès du grand public sur l

► Mise en place d’un mécanisme de contdélivrance des autorisations de construire et d

► Amélioration du système de garantie et d’as

► Obligation d’une formation minimale pour la

► Renforcement du cadre d’accompagnemenouvelles modalités (acteurs, procédures e

travers le lancement de projets pilotes.



ntiers de la stratégieroduction neuve

ateur

st une mesure essentielle sur laquelle la visions ce but, diverses actions sont à mener, à savoir :

t de nouveaux concepts et produits logements.

les opérateurs avec comme objectif de diversifier s des ménages.

contrôle et de la réglementation du secteur,antier de normalisation et assurer leur application,

e référentiel des standings de logements,

ôle continu qui intervient également après la’habiter,

surance pour la protection du consommateur,

main d’œuvre opérant dans le secteur.

nt de l’auto-construction par la définition desréférentiels) et la promotion de l’exemplarité à

200

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Plan d’actions :Les six chB. Chantiers opérationnels : L’

.trajectoires résidentielles et faciliter l’acc

La restructuration du secteur du locatif nécessite la

► Intégration du locatif dans le dispositif relatif réserver une partie des logements produitspécialisées.

’

mettant en place des cadres juridiques pour l► Mise en place des mécanismes incitatifs po

ménages pour l’accès à la location.

► Incitation à l’implication des institutions finan

b. Politique pour initier et accompagner la ré

A côté du locatif, la rénovation constitue une autsecteur du logement à horizon 2020.

L’accompagnement de la rénovation nécessite la► Dimensionnement, caractérisation et loca

► Identification de "périmètres stratégiques"ciblée,

► Création d’un Fonds National pour la Réno

► Création d’une structure publique dédicontractualisation avec les régions,

► se en p ace un ca re g s a avor safavorisant l’implication des institutions financi

► Développement d’une offre bancaire dédié

► Mise en place des aides aux travaux agraduelles selon les revenus des ménages.



ntiers de la stratégieptimisation du parc de logements

’ssion à la propriété

mise en place des actions suivantes :

aux logements sociaux en incitant les promoteurs àà la location par des accords avec des sociétés

es métiers d’intermédiation et de gestion locative.r les investisseurs dans le locatif et des aides aux

ières au segment du résidentiel.

novation du parc logements

e des mesures phares de la vision stratégique du

ise en place des actions suivantes :lisation des besoins en rénovation,

pour une intervention publique et privée rapide et

vation "public - privé",

ée, gestionnaire du fonds et chargée de la

nt mergence nvest sseurs pr v s sp c a s s etères,

,

u profit des bailleurs et locataires qui soient

201

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Plan d’actions : Les six ch

B. Chantiers opérationnels : L’o

c. Remise sur le marché d’une partie du parc

L’optimisation du parc vacant représente un des ax

Le parc logement au Maroc se caractérise par ununités de logements sont déclarées vacantes en 20

► 57% de ce parc vacant, soit près de 302.000

► 43%, soit près de 226.000 unités, est à rénov

L’optimisation du parc vacant nécessite la mise en

► Dimensionnement, caractérisation et locali

► Identification des "périmètres stratégiques",

► Mise en place des aides aux ménages et de,

► Action spécifique pour favoriser la gestios’agit, dans les territoires à forte présenceprofessionnels de la gestion locative une offr personnellement de leur bien immobilier pour

La mission du gestionnaire consiste à recher

souscrire des assurances, gérer la copropriétdes loyers…). Différentes formules sont posd’acquisition, un loyer fixe garanti ou encore u




timisation du parc de logements

vacant

s d’interventions majeurs de la vision stratégique.

e part importante de vacance : Près de 530.00004 :

nités, est prêt à l’emploi

r

lace des actions suivantes :

sation du parc vacant,

s aides aux opérateurs les incitant à remettre sur

n locative des biens immobiliers des MRE. Ilde logements de MRE, de construire avec lesciblée pour les MRE ne souhaitant pas s’occuper

une location de courte ou de longue durée.

her le locataire, établir le contrat de bail, maintenir ’ ,

et tenir la comptabilité (quittances, encaissementsibles : un revenu locatif garanti basé sur le prixn revenu perçu à travers une gestion pour compte.

202

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Fiches actions : Remise s

Action

Remise sur le marché du parc vacant

► L’objectif de cette action est de mpermettre de : Connaître le parc vacant,

e c t i f

ser une par e e ce parc po O b j

► La mise en place de cette action né La signature des accords ca

sur le marché du parc vacant d La prise en compte de périm

cadre des documents d’urbanis La mise en place des observat

P r é - r e q u i s

► La remise sur le marché du parcétapes : Etape 1 : Lancement des étude p

e s

le parc vacant Etape 2 : Définition des périmè Etape 3 : Mise en place de mé

E t a



r le marché du parc vacant

IntervenantsPhase delancement

Ordre depriorité

Acteurs locauxHCP Phase 1 Important

MHUAE

ttre en place un ensemble de mesures qui vont

r r pon re a eman e oca e.

essite :res régionaux qui intègrent l’action de remise

ns leurs principes,tres stratégiques intégrant la vacance dans lee,ires régionaux.

vacant nécessite la réalisation de 3 principales

/ enquêtes afin de connaître et de cartographier

tres stratégiquescanismes de suivi de la mise en œuvre

203

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Les étapes de mise en œuvre

Fiches actions : Remise s

Etape 1 : Lancement des études / enquêtesvaca

Définition et choix du territoire

Préalablement au lancement des étud n a i r e

esque s es tu es seront anc es evr

1. Prioriser les régions ciblées par les2. Définir le périmètre de l’étude au s P

r é l i m i

Les études / enquêtes devront permettr

1. Connaître les caractéristique Typologie du logem Age du parc, Etat du parc, Localisation, Superficie, Raisons de la vacan l ’

é t u d

e

…..

2. Définir le mode de traitemen Destruction pour reco Rénovation Utilisation en l’état ac

A t t e n d u s d e

3. Définir les mécanismes de v Mise à jour des don

Fréquence de réalis Alimentation de l’obs

• MHUAE• HCP• Acteurs locaux

• Le dimensiressources dfonction durégions et des



r le marché du parc vacant

afin d’analyser et de cartographier le parcnt

s / enquêtes, une définition des territoires sur tre a te n veaux:

études,in des régions ciblées.

de :

s du parc vacant en termes de :nt,

ce,

à apporter à ce parc pour le rendre utilisable :nstruction

tuel pour revente ou location

eille sur la vacance:ées sur la vacance,

tion de l’étude,ervatoire

onnement desvra être fait en

nombre despérimètres

a

• Cette étape devradébuter dès le lancementdu processus de mise enœuvre

204

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Les étapes de mise en œuvre (suite)

Fiches actions : Remise su

Etape 2 : Définition des p

a i r e

es p r m res s ra g ques ne peuve

caractéristiques sont connues. P r é l i m i

► En se basant sur les résultats desseront définits et priorisés.

► Un périmètre stratégique est unensemble de mesures (financièressont mises en place pour faire facevacance.

► Une fois que le parc vacant et s c r i p t i f

d e l ’ é t a p e

périmètres stratégiques seront défin Une partie du parc sera dest

« Initier et accompagner la r Une partie du parc sera d

« Restructuration du secteur

D e s

Intervenants

• MHUAE•Acteurs locaux

Res

A définir



le marché du parc vacant

érimètres stratégiques

n re n s que s e parc vacan e ses

études / enquêtes, les périmètres stratégiques

périmètre géographique au sein duquel un, réglementaires, fiscales, opérationnelles,…)à certaines problématiques, en l’occurrence la

es caractéristiques seront connus et que lesis, une segmentation du parc sera établie :inée à la rénovation (Cf Fiche sur la rénovationnovation du parc logement »)

estinée à la location (Cf Fiche sur le locatif locatif »)

ources Délai

• Cette étapecommencera à la fin del’étape 1

205

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL


Fiches actions : Remise su

Etape 3 : Mise en place de mécanis

Cette étape ne peut être réalisée qu’ i n a i r e

définition des périmètres stratégiques.

P r é

l i

► Afin de contrôler et de réaliser un s Définir le système de gouvernan i p

t i f d e

a p e

Définir les indicateurs de suivi et Définir la fréquence de suivi.

D e s c r l ’ é t

Intervenants Ress

• MHUAE•Acteurs régionaux

A définir



le marché du parc vacant

es de suivi de la mise en œuvre

après achèvement de l’étape 2 relative à la

ivi de la mise en œuvre de l’action, il faudra :e : Acteurs, intervenants,…d’évaluation de l’action,

urces Délai


206

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Fiches actions : Initier et a

parc logement

Action

Initier et accompagner la rénovation du parc

► L’objectif de cette action est de mettrede connaître les besoins du arc e e

c t i f

maintenir sa valeur dans le temps.

► La mise en place de cette action néces

O b

La signature des accords cadr dans ses principes,

La prise en compte de périmètr des documents d’urbanisme,

La mise en place d’observatoires P r é - r e q u i s

►

L’initiation et l’accompagnement de létapes suivantes : Etape 1 : Lancement d’étude

rénovation Etape 2 : Définition des péri

’ t a p e s

à la rénovation Etape 4 : Définition d’un ca

privés



compagner la rénovation du


Ordre depriorité


MHUAE

en place un ensemble de mesures qui vont permettrerénovation afin d’antici er sur sa dé radation et

site :s régionaux qui intègrent l’action de la rénovation

s stratégiques intégrant la rénovation dans le cadre

régionaux.

rénovation nécessite la réalisation des principaless afin de connaître et de localiser les besoins en

ètres stratégiques’

dre incitatif favorisant l’émergence d’investisseurs

207

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL


Fiches actions : Initier et aparc logement

Etape 1 : lancement des études / enquêtes afirénova



esque s es tu es seront anc es evr


r é l i m i


1. Connaître les caractéristique Typologie du logem Age du parc, Etat du parc,

Localisation, Quartiers dégradés

e l ’ é t u d e

…..2. Définir un plan de rénovation

Les logements néces L’ampleur des rénov Les logements néces

3. Définir les mécanismes de v

A t t e n d u s

Fréquence de réalis Alimentation de l’obs

Intervenants

• MHUAE

Res

• Le dimens• HCP• Acteurs locaux

ressources dfonction durégions et des




de connaître et de localiser les besoins ention

s / enquêtes, une définition des territoires sur tre a te n veaux:


de :

s du parc en termes de :nt,

permettant de mettre en avant:sitant une rénovation de suite,tions,sitant rénovation dans 3 / 5 ou 10 ans,

eille sur la rénovation:,

tion de l’étude,ervatoire.

ources

ionnement des

Délai

•vra être fait en

nombre despérimètres

débuter dès le lancementdu processus de mise enœuvre

208

7/15/2019 Etude 2020


2. Développement de la stratégie de l’2020

Section 4 :ÉL



Etape 2 : Définition des p

a i r e

es p r m res s ra g ques ne pe

caractéristiques sont connues. P r é l i m i

► En se basant sur les résultats desseront définis et priorisés.

► Un périmètre stratégique est unensemble de mesures (financières

sont mises en place pour faire facerénovation.

D e s c r i p t i f d e l ’ é t a p

Intervenants Res

• Partenaires financiers•Acteurs locaux

immobilier résidentiel à l’horizon



érimètres stratégiques

ven re n s que s e parc e ses

études / enquêtes, les périmètres stratégiques

périmètre géographique au sein duquel un, réglementaires, fiscales, opérationnelles,…)

à certaines problématiques, en l’occurrence la

ources Délai

commencera à la fin del’étape 1

209

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL



Etape 3 : Création d’un fonds national pour straté

La création du fonds national pour la réfaite que si les périmètres stratégiques

é l i m i n a i r e

P r

Création d’un fonds national pour la► Création d’un fonds national pour l

place des aides aux travaux à cid’articuler avec la réhabilitation / mi

Aides aux bailleurs locataire Aides graduelles selon les r …….

► La création de ce fonds nécessiter sans s’y limiter :

La structure du fonds, Les partenaires, Les objectifs et missions,

p e

Le périmètre d’intervention, Les modalités de gestion, Les sources de financement, …….

Création d’une structure dédiée à la► Dans le cadre de la gestion du fon

à la rénovation sera créer. Cette st D e s c r i p t i f d e l ’ é t a

du fonds, la contractualisationfinancières,……

► Pour sa création, un ensemble d’limiter : La structure du fonds, Les partenaires, Les objectifs et missions, Le périmètre d’intervention, Les modalités de gestion, Les sources de financement, …….

Intervenants Res

• MHUAE• Partenaires financiers• Acteurs locaux

A définir




la rénovation dans le cadre des périmètresiques

ovation ainsi que sa structure dédiée ne peut êtreont définits.

énovationrénovation « public-privé » chargé de mettre en

ler sur les périmètres stratégiques dans le bute à niveau urbaine. Ces aides peuvent être :svenus

de définir un ensemble d’éléments, notamment,

énovationnational pour la rénovation, une structure dédiée

ucture sera chargée principalement de la gestionvec les régions, l’attribution des ressources

léments doivent être définits, à savoir, sans s‘y

ources Délai

210


7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL


Fiches actions Initier et acclogement

Etape 4 : Mise en place d’un cadre incitatif poprivés sp

a i r e

a m se en p ace u ca re nc a a

spécialisés ne peut être faite que si le f P r é l i m i

► Le cadre incitatif de cette action paet d’une offre financière approprié

► Pour accompagner et initier la rénoen place un cadre législatif qui pespécialisés dans la rénovation. Cedes avantages à travers :

des aides fiscales pour laTVA à taux réduits,…) l ’ é t a p e

,… ……

► Pour accompagner ce cadre législadédiée ainsi que des outils de finsecteur bancaire, devront être dével

Taux de crédit réduit,

D e s c r i p t i f d

, Une structure de financemen …

Intervenants Res

• MHUAE• Partenaires financiers• Acteurs locaux

A définir



ompagner la rénovation du parc

ur favoriser l’émergence des investisseurscialisés

vor san mergence es nves sseurs pr v s

nds national pour la rénovation est créé.

se par la mise en place d’un cadre législatif e.

ation de logements, il est important de mettrermet de faire émerger des investisseurs privéscadre devra offrir aux potentiels investisseurs

énovation (défiscalisation par crédit d’impôts,

tif et le rendre plus attractif, une offre bancaireancement spécifiques, en partenariat avec leoppés afin de favoriser la rénovation :

t intégrant le prêt 0%, le taux de crédit réduit,

ources Délai


211

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Fiches actions : Restructur

Action

Restructuration du secteur du locatif

► L’objectif de cette action est de mettre t i f

faciliter l’accès à la propriété. O b j e

► La mise en place de cette action néces L’adoption du cadre juridique et r L’introduction d’une législation

mais qui protège également le pr P r é - r e q u i s

► L’initiation et l’accompagnement de létapes suivantes : ’ p

e s

Etape 2 : Mise en place de Etape 3 : Intégration du loca

E t a



ation du secteur locatif


Ordre depriorité


MHUAE

en place un ensemble de mesures qui vont permettre

site :glementaire régissant le secteur du locatif,

qui ne soit pas uniquement à l’avantage du locataireopriétaire et sécurise l’investissement locatif.

rénovation nécessite la réalisation des principales

écanismes incitatifsif dans le cadre des logements sociaux

212

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL



Etape 1 : Mise en place du

► Cette étape consiste à mettre en pla en accélérant la réforme de l en définissant des cadres ju

gestion locative :9 Qualifications,9 Système d’agrément,9 Droits et obligations,

c r i p t i f d e l ’ é t a p e

9 omm ss on,9 Rémunération,9 …..

D e

Intervenants


Res

A définir




adre juridique approprié

ce un cadre uridique approprié :

loi sur le locatif,idiques pour les métiers d’intermédiation et de

ources Délai

• Cette étape devradébuter dès le lancementdu processus de mise enœuvre

213

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL



Etape 2 : Mise en place d

a i r e

► Mettre en place des mécanismes i’

a m se en p ace e m can smes nc

du locatif est définit . P r é l i m i

.► A titre d’exemple, ces actions peuve

Une offre locative destinée a Une offre locative destinée a ……

► Parmi les mécanismes incitatifs on n ’ é

t a p e

9 TVA à taux réduit,9 Diminution ou défisca9 Exonérations de taxe9 Crédit d’impôts9 …..

Des mécanismes financierstravers la mise en lace d’o

D e s c r i p t i f d e l

locatif :9 Crédit à taux préféren9 Subventions accordé9 …..

Intervenants


Res

A définir




mécanismes incitatifs

ncitatifs pour les investisseurs dans le cadre

s ne peu re a e que s e ca re ur que

nt concerner :x étudiantsx plus démunis

ote :

lisation accordée sur les revenus locatifs,,

, en partenariat avec le secteur bancaire, àtils de financement favorisant l’investissement

tiel,

s par l’Etat en % des travaux,

ources Délai


214

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL



Etape 3 : Intégrer le locatif dans l

a i r e

► Cette action vise à intégrer le locatif

a r a sa on e ce e ape es con

approprié (étape 1) P r é l i m i

possibilité à la catégorie sociale dpropriété, de bénéficier d’un logeme

► La réalisation de cette étape nécess définir un nombre de logem

les 500 logements à cons l ’ é t a p

e

.

Mettre en place des aidesCes aides sont en fonction dles jeunes ménages, lesétudiants,….Ces aides peuvsans s’y limiter :

9 Création d’un fond

D e s c r i p t i f d e

garantie9 Création d’aides fina

une partie des frais d9 ….

Intervenants


Res

A définir




cadre des logements sociaux

, une fois le cadre juridique mis en place, dans’

onn e par a m se en p ace u ca re ur que

. ,la population ne pouvant pas accéder à la

nt en location à bas prix.

ite de :nt qui doivent être destinés à la location danstruire dans le cadre de la convention des

.

destinées aux ménages les plus défavorisés.seuil de revenus et peuvent concerner autant

ménages en mobilité économique que lesent prendre les différentes formes suivantes,

ermettant de financer le dé ôt de caution /

cières destinées aux étudiants afin de financer

location

ources Délai


215

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL

Fiches actions : Promotion

abordable

Action

Promotion du concept de logement r é s e n t a t i o n

► L’objectif de cette action est de mettrede : t i

f

Définir le concept d’abordabilité da Définir des aides proportionnelles

d’accéder au logement. O b j e

► La mise en place de cette action néces La constitution de la confédé L’intégration d’aides propo

logement sociaux : en attelogement abordable, il faudrasociaux et ceux jusqu’à son e

é - r e q u i s

se on cr res :9 Le revenu des ménages9

La taille des ménages,9 La mobilité des ménage

P

► La remise sur le marché du parc vacan Etape 1 : Lancement des études

des ménages, Etape 2 : Définir le référentiel de E

t a p e s



du concept de logement

IntervenantsPhase de

lancementOrdre depriorité


MHUAE

en place un ensemble de mesures qui vont permettre

s le contexte marocain,ux revenus / taille des ménages leur permettant ainsi

site :ation de l’immobilier tionnelles aux ménages dans le dispositif dendant la définition et le lancement du concept deintégrer, dans le cadre du dispositif de logementsxpiration , des aides proportionnelles aux ménages

,

.

t nécessite la réalisation de 2 principales étapes/ enquêtes afin d’analyser la trajectoire résidentielle

ise en œuvre du concept de logement abordable.

216

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL


Fiches actions : Promotionabordable

Etape 2 : Lancement des études / enquêtes aména



lesquels les études seront lancées devr


r é l i m i


1. Connaître la trajectoire résid Typologie du logemen Logement en location La superficie

Les caractéristiques d Revenus o umes Localisation, ……

2. Segmenter les besoins des mla mobilité des ménages.

A t t e n d u s d e l ’ é t u d

3. n r e seu a or ala part du revenu qui est des

ou location)

4. Définir les mécanismes de ve Mise à jour des don Fréquence de réalis

’

Intervenants

• MHUAE

Res

• Le dimens• HCP• Acteurs locaux

ressources dfonction durégions et des



du concept de logement

in d’analyser la trajectoire résidentielle deses

s / enquêtes, une définition des territoires sur être faite à 2 niveaux:


de :

ntielle des ménages en termes de :t,ou propriété

ménage

énages en fonction du revenu, de la taille et de

n onc on u con ex e maroca n. e seu antinée au financement de logement (acquisition

ille sur la trajectoire résidentielle des ménages:ées,tion de l’étude,

.

Délai

• Cette étape devra

ources

ionnement des

217

débuter dès le lancementdu processus de mise enœuvre

vra être fait ennombre des

périmètres

7/15/2019 Etude 2020



Section 4 :ÉL


Fiches actions :Promotionabordable

Etape 2 : Définition du référentiel de mise en

La définition du référentiel de mise en i n a i r e

peut être faite qu’une fois le seuil d’abo

P r é

l i

►Cette action vise à mettre en place ulogement abordable à travers la définiti

Objectifs, Missions, Périmètre, Cibles, Modalités de suivi et de mise

Financement, Partenaires, d

u s

d e l ’ é t u d e

es, …..

►Les mécanismes incitatifs doivent êtr ménages pour l’accès au financementabordables.

A t t e

Intervenants


Res

A définir



u concept de logement

œuvre du concept de logement abordable

œuvre du concept de logement abordable nedabilité est déterminé.

n référentiel de mise en œuvre du concept den des éléments suivants, sans s’y limiter :

en œuvre,

basés sur une synergie entre des aides auxet des aides pour la production de logements

ources Délai

• Cette étape devradébuter à la fin de l’étape1

218

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Section 5

PROPOSITION D’UNE ARCHITL’OBSERVATION DU SECTEU

1. Contexte et méthodologie.

3. Outils d’observation et Benchmark4. Démarches d’observation5. Modalités de mise en place de l’observ6. Propositions et recommandations

ECTURE CIBLE POUR

toire

221

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Section 5 : Pr

► L’objectif de cette partie est de proposer une anational et d’observatoires territoriaux our

1. Contexte et méthodologie parchitecture pour l’observatoir

► Le diagnostic a fait ressortir l’observation co

► L’ensemble des travaux et réflexions menéescomme suit :

► Une mise en contexte par rapportprécédente de la présente étude ;

► Une analyse de l’expérience de l’Obse

► Un benchmark d’outils d’observation ;

► La démarche stratégique pour la

observatoires territoriaux ;

► Les indicateurs de suivi de la stratégie d

► Une proposition d’une architectureterritoriaux.

oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur

chitecture pour la création d’un observatoirele secteur immobilier résidentiel.

ur la proposition d’une

me un enjeu essentiel pour le secteur .

sur l’observation est exposé dans le présent rapport

u diagnostic du secteur élaboré dans la phase

vatoire de l’Habitat du MHUAE ;

ise en place de l’observatoire national et des

secteur;

our l’observatoire national et les observatoires

223

7/15/2019 Etude 2020


2. Etat des lieux

Section 5

Diagnostic et constatsPourquoi développer un

► Le diagnostic du secteur a fait ressortir que ledes d nami ues du secteur en termdysfonctionnement structurel du secteur.

► Cette situation alimente et amplifie la déficientransparence et de connaissance réelle des d

Le manque de connaissance du marché liefficientes et adaptées à la diversité des bes

► une perte d’efficience des réponses constr

► des actions publiques trop segmentées et

► des outils de financement insuffisamaccompagner les trajectoires résidentielbancaire.

► L’insuffisance de mécanismes d’observation teEn effet, le développement d’un système d’obnécessaire pour mettre en œuvre la politiqued’application locale.

Par ailleurs, l’observation territorialisée contr ’ ’ ,

► Un déficit des outils d’observation et de connaissance desecteur : marché et besoins ;

► Un marché déficient ne fonctionnant pas sur la valorisatiopatrimoine immobilier;

Synthèse des faiblesses du secteur

► Une perte d’efficience des réponses construites sur la sel’offre neuve ;

► Des actions publiques trop segmentées et centrées sud’effet immédiat ;

► Un manque de transparence ;

► Un déficit de gouvernance territorialisée pour artiproduction foncière et politiques d’habitat ;

Le secopaqunocif a

faibles

diversité des besoins et accompagner les trajectoiresménages malgré la maturité du secteur bancaire.

: Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur

système d’observation ?

éficit des outils d’observation et de connaissances de marché et des besoins constitue un

ce du fonctionnement du marché en l’absence denamiques mises en jeu.

mite son aptitude à construire des réponsesoins. On assiste ainsi à :

ites sur la seule production de l’offre neuve;

entrées sur une production d’effet immédiat;

ent diversifiés pour répondre aux besoins etles des ménages malgré la maturité du secteur

ritoriale constitue une faiblesse majeure du système.servation articulant le niveau national et local est’habitat qui est par essence une politique nationale

ibue à améliorer la gouvernance territorialisée en’ .

U

s dynamiques du

n économique du

La nécessité dedévelopper un système

d’observation articulantle niveau national et

local.

n p oi n

t c omm un

ule production de

r une production

uler urbanisme,

teur immobilier a tendance naturellement à être. Paradoxalement, le manque de transparence est

u bon fonctionnement du marché et est la première

se à être décriée par les opérateurs du secteur.

ésidentielles des

224

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

D’un point de vue technique, les travaux d’analyse eff

Diagnostic et constatsLimites rencontrées lors

1. Des limites liées à la disponibilité et à la nat

► Absence de référentiel commun au nivdes données : "BTP", "Immobilier", "imm"Construction", …;

► Absence de données macroéconomiq

► Non continuité dans la production de l

► Absence de certaines données quantit

► état du parc existant;

► valeur des actifs existants;

► causes de la vacance;

► des fourchettes de revenus trop lar qualitative en logement;

► capacité contributive des populatio

► marché locatif et celui de seconde

► non connaissance des trajectoires…

► Non disponibilité d’informations au niv

► le poids de l’immobilier dans l’éconle mode opératoire de producsocioprofessionnelles, les revendisponibles au niveau des villes et

des indicateurs et des nomenclatures.

►

Exemple : Logements inoccupés /parc de logements" et "raccordemde pourcentage de logements, tant

2. Des limites liées aux approches d’analysed’analyses "statiques" se limitant à donner unrendant pas compte des flux et ne permettant p

Ces limites se manifestent par une faiblesse dcompte des trajectoires de vie des ménages.

3. Insuffisance de mécanismes d’observation t


ectués ont permis de relever des limites pouvant être

du diagnostic du secteur

re des informations sur le secteur:

eau des nomenclatures et multiplicité des périmètresobilier, location et services rendus aux entreprises",

es spécifiques à l’immobilier résidentiel;

’information ;

atives et qualitatives importantes. Exemples :

es ne permettant pas un bon ciblage de la demande

s ciblées par les programmes sociaux;

ain en accession peu connus;

e vie des ménages;

eau régional :

omie régionale, l’organisation de la filière, l’informel,tion des logements, le produit, les catégoriesus des ménages, certaines informations sonton des régions, etc…,

ogements vacants ; Besoins / Déficit ; "typologie dunt en eau et électricité" tantôt exprimés en termest en ménages…

es marchés caractérisées par une prédominancee photographie à un temps donné de la situation, neas l’appréhension des dynamiques en jeu .

la dimension prospective et par une non prise en

erritorialisés.

225

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

Direction de la promotionimmobilière

Direction dDirection de l’habitatsocial et des affaires

Niveau central

L’Observatoire de l’Habit

foncières

Observatoire del’habitat

Veille de l’habitatinsalubre

Observphénomè

Inspection régionale

Relai régional deobservatoire habitat

Observatoire dudéveloppement

territorial

Niveau régional

Certaines AgencesurbainesDélégation MHUAE

Niveau local

’

SIGRelai local de

l’observatoire del’habitat

, ,

► L’OH et ses relais sont impliqués également dmission d’observation.

► Les projets de l’OH restent tributaires du budgne permet pas d’assurer positivement le suivi

► L’OH dispose de relais régionaux et locaux intégrés

► Les flux d’informations ne sont pas préalablemcollectée par l’OH central comme par les relais

► La programmation des études est répartie entr coordination.

► Les relais régionaux et locaux fonctionnementcomme des structures d’observation territorial

► Le MHUAE dispose d’autres structures d’observation

entités et l’OH ne sont pas établies.


e l’urbanisme Direction del’aména ement du

t

ations desnes urbains

territoire

Observatoire nationaldes migrations

► L’observatoire de l’Habitat a été créé par leministère dans le cadre de l’organigrammede1995 pour pallier au manque d’informationsstatistiques sur le secteur de l’immobilier.

► Sa mission est d’observer le secteur et deproduire des indicateurs susceptibles d’aider lesdécideurs à mieux suivre le secteur.

► Son champ d’observation couvre :

► le marché de l’offre et de la demande dulogement;

► les aspects macroéconomiques du secteur du logement ;

► le suivi de l’action du MHUAE en matièred’habitat;

’ , ,traiter, analyser et diffuser l’information.

.

ns des projets et travaux autres que ceux relevant de la

t annuel qui lui est dédié et des priorités du MHUAE ; ce quie l’observation dans le temps.

ans les structures des services extérieurs du MHUAE :

ent structurés : Une information de niveau local peut êtrelocaux.

e le niveau central et régional avec une difficulté de

plutôt comme des « relais » administratifs de l’OH queau service des acteurs locaux.

couvrant d’autres domaines. Les passerelles entre ces

226

7/15/2019 Etude 2020


L’Observatoire de l’Habit

Section 5 :

2. Etat des lieux

Parc logementDépenses d’habitation des

ménages

Marché de l’offre et de la demande

d ’ o b s e r v a

t i o n

Champs d’observation e

Matériaux de constructionTransactions foncières et

immobilières

on ons a a on esménages

nancemen u sec eur logement

• Répartition des ménages selon’

Conditions d’habitationdes ménages Financement du secteur

logement

D o m a i n e s

logements et le milieu de

résidence• Répartition des ménages selonle type d’habitat et le milieu derésidence

• Répartition des ménages selonl’âge du logement et le milieude résidence

• Répartition des ménages selonle nombre de pièces habitéeset le milieu de résidence

• Crédits acquéreurs pour lelogement social

• Crédits promoteurs

• Crédits agréés dans le cadre duFOGARIM-FOGALOGE(Daman Sakan)

• Evolution des créditsimmobiliers par rapport auxencours de l’économie en

• Répartition des ménages selonles équipements de base dulogement par milieu derésidence

• Répartition des ménages selonle taux d’équipement en biensdurables et leur milieu derésidence

• Structure du moded’évacuation des eaux uséespar milieu de résidence desménages

m ons e r ams

• Evolution du Biland’investissement dudépartement de l’Habitat et duGAO en millions de dirhams

s u i v i s

• Répartition des ménages selonle mode d’approvisionnementen eau et par milieu derésidence

• Evolution des indices du coûtde la vie en milieu urbain

• Evolution de la variation de

Dépenses des ménagespour l’habitation

• Localisation et capacité deproduction des cimenteries

• Evolution des ventes de ciment

• Evolution des ventes de cimentpar région

Matériaux de construction

I n d i c a t e u r s o b s e r v é s

l’indice d’habitation et del’indice général

• Evolution des indices du coût

de la vie pour certaines villesdu royaume

• Evolution des indices annuelsdes montants des loyers par type de logement et par ville

• Evolution de la dépenseannuelle moyenne par ménageselon le milieu de résidence

• Evolution des ventes de Rondsà Béton et des Fils métalliquespar la SONASID

• Evolution des indices de laproduction industrielle desmatériaux de construction

• Evolution des indices de prixmoyens relatifs au secteur desmatériaux de construction par ville chef lieu de la région

• Evolution de la dépenseannuelle moyenne par personne selon le milieu derésidence

• Evolution des dépensesbudgétaires de l’habitation &énergie selon le milieu derésidence

• Evolution des dépensesbudgétaires de l’habitation etdes équipements ménagers

selon le milieu de résidence

• Evolution des indices des prixmoyens relatifs au secteur desmatériaux de construction pour le gros œuvre et le secondœuvre par ville

• Analyse du secteur desmatériaux de construction par produit (enquête conjoncturelleannuelle)

at

Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur

Réalisations du secteur

Aspects macroéconomiques Suivi de l’action du Ministère detutelle

Extraction des chiffres relatifs ausuivi de la production des logements

sociaux

indicateurs

gr ga s conom quessectoriels

• Indicateurs de la constructionau niveau national

Evaluation desréalisations du secteur

• Achèvements par type de

Réalisations duministère déléguéchargé de l’habitat

• Autorisations de construiredélivrées dans le milieu urbain

• Autorisations de construire par régions

• Nombre de logementsautorisés par région

• Mises en chantiers (productionnationale et régionale)

• Intentions d’investissement

programme

• Mises en chantier par type deprogramme

• Situation des achèvementsdepuis la création des OPH

• Budgets d’investissement duministère chargé de l’habitat etde l’urbanisme

• Paiements effectués par lesOPH

• Evolution du PIB

• Evolution de la VA du BTP

• Evolution de la FBCF dans le

secteur BTP• Population active occupée

dans le secteur BTP selon le

Agrégats économiquessectoriels

• Paiements effectués par lesOPH selon la nature destravaux et des études

lieu de résidence

227

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

La mission de

Collecte et production del’information

Traitement et analyse

L’Observatoire de l’HabitMissions et actions

Collecter des statistiques.

Produire de l’information.

Traiter et analyser lesdonnées collectées.

Actualiser les bases dedonnées de façon à disposer de données fiables mises à

jour.

Mener des étudescon onc ure es espécifiques

Actions e

Sources d’information : HCP : Principal source

d’information, BAM, Ministère des Finances, Office des Changes,

Caisse Centrale deGarantie, Professionnels du

Actualisation des bases dedonnées internes au niveaucentrale mais nonautomatisées,

Réalisation d’études.

secteur(ONA,ONIGT,AMI,FNPI,FNBTP,…),

Collectivités locales, Agences urbaines.

Production de l’informationvia des enquêtes : Enquêtes logements , Enquête de suivi des prix

de matériaux de construction (annuelle),

Enquête de loyers etcharges locatives(annuelle),

Enquête de transactionsimmobilières et foncières(annuelle),

Cadre des échangesd’information non formalisé.

Relations avec les sourcesd’information à fortcaractère administratif et

absence de culture de

Absence de systèmeinformatisé de gestion desdonnées.

Con

travail commun (OH/fournisseurs d’information,cibles).


l’observatoire

Coordination et apportméthodolo i ue

Diffusion

at

Assister et coordonner lesflux d’informations issusdes différents domaines decompétence du secteur.

Préparer les dossiersméthodologiques.

Harmoniser l’intervention

Diffuser l’information àdifférents niveaux et auprèsde tous les intervenants dansla promotion immobilière.

es en s e auxniveaux central, régional etlocal.

Servir de relais aux actionsdes observatoiresrégionaux et locaux.

supports

Formation,

Termes de références descahiers de charges relatifs àdes études(actualisation desdonnées)

Tableau de Bord del’immobilier (annuel).

Agrégats du secteur (mensuel).

Note de conjonctureimmobilière (semestriel -

trimestriel précédemment). Note sur l’actualité

immobilière au niveauinternational (mensuel).

Habitat en chiffres (annuel). Evolution des loyers

(trimestriel de 2001 à 2003puis annuel).

Matériaux de construction(annuel ).

Transactions foncières etimmobilières (semestrielles etannuelles

Bilan du secteur immobilier Coût de la construction

(annuel)

Absence d’un cadreméthodologique formalisé :définition d’indicateurs, descircuits, des fluxd’information entrants etsortants …

Diffusion large et ou sur demande.

Diffusion sur support papier et partiellement sur le siteweb du MHUAE.

stats

228

le site web du MHUAE

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

Aspects macroéconomiques Principald’infor

L’Observatoire de l’HabitPrincipales sources d’inf

Agrégatséconomiques

sectoriels ANC

Bank al

MinistFina

OfficCha

Caisse CGar

Réalisations du

secteur

H

Organi

servl’Habi

MH

pro essProdu

Collectivit/Agences

Services

’ ’ ’

► Les objectifs des échanges ne sont pas cl

du MHUAE, produire des analyses pour lel’information….

► Ainsi, les engagements des parties ne sonrendre compte des résultats de ces travau

► Le contenu des échanges (indicateurs, anfichier informatiques…) n’est pas formalis

► Les échanges avec les sources d’informations esecteur restent administratives en absence de cabsence de moyens de mise en commun des ef secteur, et ce malgré les acquis dans le domain

► une méconnaissance des informations exi

de données …

► Absence de travail commun : uniformisatiéchanges et débats, …


Marché de l’offre et de lademande

s sourcesmation

atormation

Transactions foncièreset immobilières

Financement dusecteur logement

FCC

Maghreb

re desnces

Conditionsd’habitation des

ménages

desnges

ntrale dentie

Dépenses d’habitation

des ménages

P

sations

ore etat du AE Parc logement

Matériaux deconstruction

nne escteurs

és localesurbaines

extérieurs

rifiés : produire des analyses pour l’utilisation interne

secteur, valeur ajoutée pour la partie partageant

t pas fixés y compris les engagements de l’OH dex.

alyses…) et leur modalités (périodicité, support papier,.

autres entités impliquées dans l’observation dulture de travail commun. Cette situation induit uneorts et ressources déployés pour l’observation duqui se traduit par :

stantes chez les autres parties et leur formes : bases

229

n des indicateurs, mise en cohérence des données,

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

► L’OH a participé conformément à sa mission à ason actif lusieurs réalisations im ortantes : étude

L’Observatoire de l’HabitSynthèse

► L’OH est confronté cependant à des difficultésévolutions des systèmes d’observation de façonnouveaux défis que ce secteur doit relever.

► Ces difficultés peuvent être résumées comme suit

► Absence de moyens de mise en communsecteur, et ce malgré les acquis dans le do

► Absence de formalisation des principes deun intérêt dans les échanges d’informatioadministratifs classiques.

► Lourdeur d’une structure administrative se

► une difficulté de mobilisation dansplanification dans le temps du progra

► des relais locaux de l’OH ne constservice des acteurs locaux,

► des ressources humaines impliquéede la mission d’observation.

► Moyens techniques et matériels limités imp

► les modes de gestion et de traitemen

► les modalités et les capacités depublications des résultats.


méliorer la connaissance du secteur de l’habitat. Il a às ublications suivi ré ulier du secteur …

t

. Ces limites sont d’autant plus soulignées face auxénérale, à la maturité du secteur de l’immobilier et aux

:

es efforts et ressources déployés pour l’observation duaine.

partenariat permettant à chacune des parties de trouver ns, d’analyses …. ; cédant la place à des échanges

anifestant notamment par :

le temps d’un budget dédié et par conséquent demme d’observation,

ituant as des structures d’observation territoriales au

dans des projets et travaux autres que ceux relevant

ctant :

t des données;

production de l’information, des analyses et, des

230

7/15/2019 Etude 2020


Section 5

2. Etat des lieux

► Synthèse de l’état actuel :► Absence de moyens de mise en com

l’observation du secteur, et ce malgré l

ynt seNécessité de « Connaître

► Absence d’homogénéité du référentie

► Absence de mécanismes d’observatio

► Absence de référentiel macro-écono

► Prédominance d’une approche statiqu

► Attendus du changement : « Connaître pour

► Une observation permettant d’améliore

publiques ;► Une observation permettant de déploy

► Une observation au service des citoyepublics.

Adapter la production delogements/demande.

Mieux anticiper les aspirationcomportements des ménag

… au

MActeurs du marché

Une faiblessedu système

d’observationdu secteur qui

alimente etamplifie la

déficience dufonctionnement

du marché

Etatactuel


un des efforts et ressources déployés pour s acquis dans le domaine.

pour mieux agir »

l et de suivi dans le temps,

territorialisés,

ique spécifique à l’immobilier résidentiel,

e du marché.

mieux agir »

r l’efficience du marché et des politiques

r une politique nationale d’application locale ;

ns, des acteurs du secteur et des pouvoirs

Mieux orienter lesinvestissements privés.

onnaître le

s etes.

Faciliter le pilotage despolitiques de logement.

marc

profit des

Acteurs publicsnages

Construire unsystème

permettant de« Connaîtrepour mieux

agir »

Objectif

231

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observation et Benchmark

Section 5

► Un observatoire est un lieu de connaissancsur le secteur de l’immobilier autour d’une p

► La création d’un observatoire est lobalement

Outils d’observation

► une volonté de répondre à un besoin de

► la mise en œuvre et l’évaluation d’une

► Les principaux objectifs à l’origine de la mise e

► faciliter le fonctionnement du marché,

► répondre à la demande,

► permettre aux opérateurs d’ajuster leursmarché,

► piloter des politiques publiques,

► piloter l’impact macroéconomique du sec

Un outil au service d’unprojet de territoire…

Les rôles desobservatoiressont divers :

Un outmis

Un outil d’évaluation

► Le benchmark ci-aprèsprésente trois types d’outilspour l’observation du secteur :

• Observato

logement-

• Observato

tourisme-


et de débats entre les partenaires intervenantsroblématique définie.

otivée ar :

connaissance,

olitique, d’un projet ou d’un programme,

place d’observatoires sont de :

roduits et leurs prix en fonction des besoins et du

eur.

Un outil deconnaissance

Un outil de veille oud’alerte

Un outil d’aide àl’élaboration des politiques

il d’aide à la décision pour lae en œuvre des politiques

ire du

Canada

ire du

aroc

• Observatoire de

l’Habitat de l’Aire

Urbaine de Rennes

• Observatoire

Régional de

l’Habitat et du

Logement Rhône-

• Compte de

logement - France

232

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Contexte de création

enc mar L’observatoire national d

(ONMI)

•L’ONMI a été créé en 1993, à l'initiative de linternationales (DAEI) du Ministère de l’équrépondre au besoin d’information suscité pal’immobilier.

•« Cette crise était brutale et ses manifestatdifférents marchés du logement mais frapp

’,la construction et la commercialisation descelle du parc de logements sont des domaipublique, celle-ci apporte, en revanche, undu marché de l’ancien et sur l’immobilier dsont surtout connus grâce aux gisements dlongtemps restés inexploités. Une meilleur marchés, permettant notamment d’anticipeque d’une réflexion associant la capacité dpro ess onne s e es moyens e a m n sJean-Yves PERROT, directeur de la DAEI,l’ONMI).

•La crise récente a suscité de nouvelles atted’indicateurs de conjoncture suscitant l’accsignaux d’alerte des risques de retourneme

•Collecter des informations statistiques sL’Observatoire fonctionne, de ce point de vuadhérents apportent à l’Observatoire les élééchange, chaque trimestre, un document syles plus importantes. A charge, également,

3 missions principales

informations.

•Contribuer à la rationalisation des conce

travaux statistiques nécessaires à l’amélDans ce but, l’ONMI anime des groupes detrimestrielles au cours desquelles des étuded’exposés et de débats.

•Servir de relais aux actions des observat

•L’Observatoire s’intéresse aux marchés defoncier, à celui de l’immobilier non réside

marchés financiers.

Domaines de l’observatoire

ion et Benchmark


es marchés immobiliers

a Direction des affaires économiques etipement, des transports et du logement, pour r la crise que traversait alors le secteur de

ions atypiques. Elle touchait, certes, lesait plus violemment l’immobilier non

’ .logements neufs, l’évolution des loyers etnes balisés de longue date par la statistiqueéclairage insuffisant sur le fonctionnementbureau. Ces deux segments du marché

e données des professionnels, lesquels sontcompréhension du fonctionnement des

r leurs fluctuations, ne pouvait donc résulter ’analyse des experts, l’expérience desa on.» ex ra e or a e ons eur publié dans le Tableau de Bord N°21 de

tes. Elle a mis en lumière l’absencerd de l’ensemble des professionnels, commet de cycle immobilier.

ur le domaine de l’immobilier.e, comme une mutuelle de l’information : lesments dont ils disposent et reçoivent ennthétique où sont rassemblées les donnéesour l’ONMI d’assurer la diffusion de ces

pts et des méthodes, et stimuler les

ioration de la connaissance des marchés.travail et organise des rencontress ou des sujets d’actualité font l’objet

oires régionaux et locaux de l’immobilier.

logements neufs et anciens, à celui duntiel, à la « pierre-papier » ainsi qu’aux

233

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Les par

BenchmarkL’observatoire national des

• de l’immobilier résidentiel,

• de l’immobilier d’entreprises

• de l’immobilier commercial

• de l’aménagementfoncier

• Institutionnels• Institutions financières

Association pour le

Développementdes EtudesFoncières

Commissariat Général au DéveloppementDurable

DirectionGénérale

Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et desPaysages

Direction générale dela concurrence,

de la consommation

et de la répressiondes fraudes

Fédération Nationale del'Immobilier

FédératSociétéImmobi

Foncièr

ion et Benchmark


enaires

marchés immobiliers (ONMI)

• Administrationscentrales compétentes

• Collectivités territoriales

• Représentant un grouped’intérêt collectif

• Liées aux activités del’immobilier

Personnesmorales

du Trésor

ion desslières et

es

Développeur Immobilier dela Caisse des Dépôts

Syndicat National des

AménageursLotisseurs

234

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5


•L’ONMI est une association régie par la lo

•Le secrétariat de l’association est assurédéveloppement durable du Ministère de l'édurable et de la mer.

•L’ONMI réunit des représentants des différe résentants de l’administration reconnu(cf. articles 1 à 5 des statuts). A côté du minterministérielle à l'aménagement et à lagénérale du trésor et de la politique éconoCrédit foncier de France, la Fédération demaisons françaises, le Conseil supérieur dl’immobilier l'Union des syndicats de l'im

•Peuvent adhérer à l’ONMI toutes les orga

connaissance de ces marchés.

•un« tableau de bord » trimestriel qui regr d’éléments statistiques sur l’immobilier et

Publications

,•vue d’ensemble,•les logements neufs,•marchés de l’ancien,•le marché locatif,•l’immobilier d’entreprise,•les aspects financiers,•l’activité des professionnels.

•une « lettre », dont l’objectif est d’informe

sur les manifestations et les publications ile monde de l’immobilier.

Catalo ue depublications sur lesite internet

ion et Benchmark



i de 1901.ar le Commissariat général aucologie, de l'énergie, du développement

entes professions de l’immobilier et desour leurs com étences sur ce domaine

inistère adhèrent à l’ONMI, la Délégationompétitivité des territoires, la Directionmique, l’Insee, la Banque de France, le

promoteurs constructeurs, l’Union desu notariat, la Fédération nationale deobilier, etc.

isations, entreprises, institutions, et tous’

upe, en un même document, toutes sorteson environnement. Les thèmes sont les

ses adhérents

téressant

Lettre de l’Observatoire

trimestrielle

235

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5


•Des « rencontres - débats » trimestriellelaquelle sont abordés différents sujets touprésentations d’études récentes, présentagisements de données jusqu’alors inexplo

•A l’occasion de l’assemblée générale an

un ons

l’immobilier.•Æ Voir en annexe le compte-rendu de la r « l’accession à la propriété ».

Réunion trimestrielle du 20 /10/2010

•Les indicateurs de

solvabilité immobi lière desménages: intérêts et

Assemblée g /06/2010

•Où construit

u u u

Réunion trimestrielle du04/02/2010

•L'accession à la propriété

Réunion trim21/10/2009

•Conjonctureperspectivesl'immobilier

Réunion trimestrielle du Réunion trim29/04/2009

•Les loyers dansl'immobil ier résidentiel

04/02/2009

•Le systèmedu foncier

ion et Benchmark



s réunissant un public large, au cours dehant l’immobilier : actualité conjoncturelle,

tions de nouveaux outils, présentations derés.

uelle de l’ONMI, des réunions à thèmes

ncontre-débat du 4 février 2010

nérale du 29

on ?

Réunion trimestrielle du05/05/2010

•L'état de la statistique

dans le secteur dulogement

- u -

strielle du

et

Assemblée générale du02/07/2009

• Impact des récentesdee bureau

mesures institutionnellessur l' offre et la demandede logement

strielle du …

'observation•…

236

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5


Un site internet

Un tableau de bord

ion et Benchmark



Un espace adhérents : publications, comptesrendus des réunions, agenda

237

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

•L’observatoire du logement au canad’

Présentation

BenchmarkL’Observatoire du logement

.

•Il fournit une vaste revue annuelle de l’volumineux recueil de données en ligne.

•Il contribue à mieux comprendre tendanmarché de l’habitation au Canada.

•Il effectue des recherches approfondiedétaillées portant sur les tendances

mograp e e es pr rences es cons

•L'Observateur a pour objectifs de déf tendances et les enjeux en matière de lo

Objectifs

• const tue une ressource a e pouresponsables de l’élaboration de politiquel'immobilier et du financement de l'habitatdes administrations fédérale, provinciales,

Missions

•L’Observateur explore l’état du logementprésente des données au niveau nationalet les régions métropolitaines.

•Il examine les facteurs influant sur la demarché de l’habitation, le financement dles collectivités durables, entre autres suje

► La Société canadienne d'hypotfédéral responsable de l'habi

► veiller à ce que les Cande qualité, à coût abord

► favoriser la création de

► La SCHL est la principale soud’habitation au Canada.

ion et Benchmark


est géré par la société canadienne

au Canada

tat du logement au Canada et publie un

ces, conditions et principaux moteurs du

, élabore des prévision et des analysesrelatives au marché de l’habitation, lamma eurs.

inir, examiner et suivre de près lesgement au Canada.

r es p an cateurs, es c erc eurs, ess, les constructeurs, les professionnels deion, ainsi que les spécialistes du logementterritoriales et municipales.

au Canada selon diverses perspectives etainsi que pour les provinces, les territoires

ande de logement, l’évolution récente dul’habitation, l’abordabilité du logement et

ts.

èques et de logement (SCHL) est un organismeation. Elle a comme mission principale de :

diens aient accès à un large éventail de logementsable,

ollectivités et de villes dynamiques et saines.

ce canadienne d’informations en matière

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observati

Benchmark

Section 5

L’Observatoire du logem

• Les tableaux de données contigamme de données sur le logemsur tous les principaux marchés de

• Des recueils de données sur leenquêtes mensuelles et annu

ana yses et e pr v s ons…

• Le « logement au Canada en ligcréer des tableaux sur mesure et àconditions de logement.

Une publication annuelle qui :

retrace des tendances en matièred'habitation au Canada et les

principaux facteurs sous-jacents, couvre l’ensemble des provinces et

les grandes régionsmétropolitaines,

traite une thématique spécifiquechaque année.

n et Benchmark


ent au Canada

nnent, en format Excel, une vastent et de renseignements connexesl’habitation au Canada.

logement obtenues à travers deslles de la SCHL, des rapports

e » : un outil interactif servant àanalyser des données sur les

Un important cataloguede publications

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

BenchmarkObservatoire marocain du t

•Association à but non lucratif régie par les dis1958, créée à Ouarzazate en février2005,

• ’

Contexte

tourisme, la fédération nationale de l’industriede voyage, la fédération nationale des restautouristiques, les conseils régionaux du tourism

•Pièce essentielle du dispositif de surveillanced’orienter et de romouvoir le dévelo ement

Objectifs

•Permettre d’améliorer la visibilité du secteur ptouristique, aussi bien au Maroc qu’à l’étrange

•Faciliter les décisions d’investissement touristi•Constituer une des instances où s’épanouira lstratégie de développement touristique.

Missions

•Collecter, traiter et publier toutes informationparticulier la conjoncture nationale et internatidestination, et surtout les normes d’exploitatio

•Vulgariser les normes et usages de la professifinancier national ;

•Eclairer la décision quant à l’adéquation entretouristique et le positionnement prix de la dest

•Les membres actifs de l’OT sont constitués de•Peut être membre, toute nouvelle associationd’une activité touristique.

Membres de l’OT

ion et Benchmark


urisme

ositions du dahir n° 1-58-367 du 15 novembre

,hôtelière, la fédération nationale des agencesateurs, le syndicat des transporteurse et le ministère du Tourisme.

t de pilotage de la Vision 2010 à mêmetouristi ueur tous les intervenants de la chaîne

r,que et sécuriser leur financement,

partenariat public / privé sur lequel repose la

utiles sur le secteur du Tourisme et ennale, la concurrence, la compétitivité de laet d’investissement des unités hôtelières.

on à destination notamment du secteur

les nouvelles capacités, la fréquentationination,

s membres fondateurs,nationale représentative d’une profession ou

240

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

BenchmarkObservatoire marocain d

Ministère du tourisme

Les pa

Office National Marocaindu Tourisme

ion et Benchmark


tourisme

Fédération nationale desrestaurateurs

tenaires

Fédération Nationale des

Agents de Voyage

Syndicat des transporteurstouristiquesfédération nationale de

l’industrie hôtelière

CRT région Rabat-Sale-Zemmour-Zaërs

CRT région GrandCasablanca

CRT région Doukkala-Abda

241

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Benchmark

Observatoire marocain d

•Les ressources de l’observatoire du touris•Cotisations ordinaires ou exceptionnelles

Financement

•Subsides et subventions accordées par lsubventions des organisations nationaledéveloppement,

•Produits des publications réalisées par l’•Contributions exceptionnelles des membponctuelles entrant dans l’objet social de

•Recettes exceptionnelles liées à des conpartenar ats rattac es aux pu cat ons,l’observatoire du Tourisme.

U

p

ion et Benchmark


u tourisme

me se composent des :des membres qui sont tenus de payer une

,

département du tourisme et crédits ouet internationales d’aide au

bservatoire du tourisme,res pour la réalisation d’opérationsl’observatoire du tourisme,ventions de sponsoring, publicité ou decongr s ou man estat ons organ s es par

site web permettant un accès partiel aux

blic.

242

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Les observatoires de l’habitat dans le contexte fr

BenchmarkObservatoires locaux

Les observatoires de l’habitat sont nés et se sont dplace les politiques de l’habitat, et ce depuis 1948 ; aadossés aux politiques est récente.

► La première condition pour faciliter le f conditions et le volume de la productiotransparence.

► Dans le cadre d’une politique d’arèglements qui constituent le droit dgénéral, et du foncier pour l’habitamarchés :

► les observatoires fonciers ond’urbanisme, créées par la Loi d’Or

► Dans le cadre d’une politique dedécembre 1986 prévoyait que lorsqu’renouvellement, le nouveau loyer doiconstatés dans le voisinage pour des

► l’Observatoire des Loyers de l’pour établir et diffuser des référ

► …. Mais face à la diversité des bassinsl’habitat est une politique nationale d’aterritorialisée.

► La loi Solidarité et Renouvellementcommunes de plus de 3.500 habitants chabitants de posséder au moins 20% deun décompte précis est indispensable, faimpliquant fortement les opérateurs du lo

L’observatoire est donc l’outil indispensable à la foisconditions de la production de logement et la régulal’offre à la demande et aux revenus de l’ensembleactions adaptées aux ménages défavorisés, …

principalement des recensements généraux de la pLogement, menée tous les 4 ans, et des statistiques

Compte tenu des difficultés méthodologiques pouLogement a réuni un groupe d’experts pour créer ans « les comptes du logement ».

ion et Benchmark


nçais

veloppés en lien avec les différentes lois mettant enlors même que l’obligation de créer des observatoires

nctionnement du marché, et de peser sur lesn, c’est la connaissance des marchés et leur

énagement du territoire : l’ensemble des lois etl’urbanisme encadrent la production du foncier en

t en particulier, et imposent la connaissance des

t ainsi été intégrés dès l’origine aux agencesientation Foncière de 1967.

modération des loyers : la loi Méhaignerie du 23n bail expire et que le locataire se voit proposer son

t être « fixé par référence aux loyers habituellementlogements comparables ».

gglomération Parisienne (OLAP) a donc été créénces de loyers territorialisées, afin de donner aux.

’habitat et de leurs populations, la politique depplication locale. L’observation se doit d’être

Urbain du 13 décembre 2000 fait obligation auxomprises dans une agglomération de plus de 50.000logements sociaux sous peine de pénalités. Dès lorscilitant la création d’observatoires du logement social,gement social et l’Etat.

la collectivité et aux opérateurs privés pour créer lesion du marché : production du foncier, adaptation dees ménages, politiques d’amélioration de la qualité,

,pulation, des fichiers fiscaux, de l’Enquête Nationalee la construction.

r avoir des définitions communes, le Ministère duun corpus commun, permettant d’éditer tous les

243

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Deux e

enc mar Observatoires locaux – Exe

Rennes et de la région Rhô

Observatoire de l’habitat de lUrbaine de Rennes

Territoire

/ échelle

Aire urbaine de Rennes, correspoau marché local de l’h(l’agglomération de Rennes etcouronnes périurbaines)

Événementdéclencheur

Créé en 1979, pour redéfinir les graorientations en matière d’urbanisl’occasion de la révision du ScDirecteur

Ob et Lieu d’observation créé our dévella connaissance locale de l’évolutila construction neuve ainsi qul’activité du marché du neuf el’ancien.

Il est au cœur de la mise en œuvr PLH (programmes Locaux de l’Habi

Maîtrise

d’ouvrage

L’agence d’urbanisme (AUDIAR)

Financement Financement du programmetravail par l’Agence d’Urban AUDIAR

Cotisation des meprofessionnels

ion et Benchmark


emples

ples de l’agglomération de

e - Alpes

’Aire Observatoire Régional de l’Habitat et duLo ement en Rhône-Al es ORHL

dantbitatses

La région Rhône-Alpes

ndese àéma

Créé en 1993, de la volonté de l’Etat et le laRégion Rhône-Alpes

er Lieu de artenariat institutionneln de

det de

destat)

Espace privilégié de partage de laconnaissance, d’échanges et de débats autour des enjeux régionaux d’aménagement duterritoire

L’Etat et le Conseil Régional (co-maîtres

d’ouvrage)

deisme

Etat, Région, CDC (Caisse des Dépôts etConsignations), ANAH (Agence Nationale del’Habitat , A ence Ré ionale, HLM

bres

244

7/15/2019 Etude 2020


Benchmark

Outils d’observa

Section 5

Observatoire de l’habitat de l’Aire Urbaine de Rennes

Observatoires locaux – Exe


et partenariats

Observatoire de l’habitat d

Ville deRennes

ORHL, Observatoire Régional de l’Ha

Direction régionale del’Environnement, del’Aménagement et duLogement

L’ADIL de l’Ain

tion et Benchmark


ORHL, Observatoire Régional de l’Habitat et du Logement enRhône-Alpes


e – Alpes : Aires d’observations

e l’Aire Urbaine de Rennes

bitat et du Logement en Rhône-Alpes

Le Conseilgénéral de la

Drôme

L’Union régionale pour l’habitat des jeunes

Le Centre de ressourceset d’échanges pour ledéveloppement social eturbain (CRDSU)

245

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

’ ’

BenchmarkObservatoires locaux – Exe


Urbaine de Rennes

Partenariats L’Etat, et les principaux acteurslogement, en 3 collèges :

les élus locaux : commucommunautés de communes’agg om ra on, par emen

les techniciens : représentantsl’Etat, agents des collectiterritoriales

les professionnels : promotimmobiliers, lotisseurs, banqnotaires.

Champs Analyses du marché

e ogemen neu

le marché locatif privé

l’offre de terrains à bâtir l’immobilier d’occasion

l’accession aidée à la propriété

Analyses des pratiquesm nages : mo t s, ntervent ons smarché

Etc…autres thèmes en fonctionbesoins liés à la définition des politipubliques

ion et Benchmark


’


e - Alpes

,et du Logement en Rhône-Alpes

du

nes,et

Un comité restreint :

les financeurs

les agglomérations du Grand Lyon et deGrenoble Métropole

deités

eursues,

les départements de l’An et la Drôme

Les unions régionales des acteurs publicsde l’habitat

Des membres :

l’INSEE

les 3 a ences d’urbanisme

les 8 conseils généraux

les 8 directions départementales del’Equipement

la banque de France

le Crédit foncier les notaires

experts logements, fédérationsprofessionnelles

…

observatoire des territoires métropolitains

des

a a e ve oppemen ura e

copropriétés en difficulté

politiques locales de l ‘habitat

ur e

desues

246

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Benchmark

Observatoires locaux –

ion et Benchmark


Les cahiers de l’ORHLutils

ite internet

247

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

BenchmarkObservatoires locaux – Exe


Observatoire de l’habitat de lUrbaine de Rennes

Fonction-nement

Secrétariat assuré par l’agd’urbanisme

une rencontre annuellemembres, avec : des débatconjoncture et des dthématiques

un club prospective habitat

Diffusion destravaux

des publications régulières, diffusél’ensemble du réseau, comprenatypes d’éléments :

l’analyse des données statistique l’expertise des professionnels lo

consu s

Des échelles différentes, des enjeux et des aides

► l’ORHL Rhône-Alpes couvre un territoire de 6évolutions, et pour lequel il assure une missiodemain, en lien avec les politiques liées au traleçons tirer d’expériences innovantes menées

► l’observatoire ne produit pas lui-mêmdonnées et des analyses de l’ensemblrégionale

’ ’ ’ de l’habitat à l’échelle d’une agglomération et

► sa mission essentielle est la productiodouble objectif : définition d’actions cib

ion et Benchmark



e - Alpes

’Aire ORHL, Observatoire Régional de l’Habitatet du Logement en Rhône-Alpes

ence Animation et secrétariat assurés par laDirection Régionale de l’Equipement, en

desdebats

synergie avec le Conseil Régional

une assemblée plénière de tous lesmembres, lieu d’orientation et de validationannuelle des thèmes traités

4 ateliers, un sur chacun des thèmes,conduits et animés par un chef de projet

es ànt 2

scaux

Diffusion des travaux réalisés par lespartenaires

à la décision différents

millions d’habitants, dont il suit les grandesde prospective : quelles solutions pour l’habitat de

nsport et au développement économique ? quellessur le territoire ?

des données, il produit des réflexions à partir desdes partenaires, qu’il contribue à diffuser à l’échelle

’ e sa couronne rurale.

de données fines sur le marché local, dans unlées et évaluation des actions.

248

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observ

Section 5

enc mar Observatoires locaux

Restitution des travaux - illu

tion et Benchmark


strations

249

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

► Les comptes du logement est un « compte s► Il s’agit d’un outil d’analyse de l’environnem

BenchmarkLes comptes du logeme

de façon à faire apparaître les flux intér

► rassemble les données non monétaires

Plusieurs exigences découlent de cette ambitio

► l’exhaustivité : il s’agit de décrire l’enseconcernant le domaine du logement,

► la cohérence interne entre les données

► la cohérence avec le cadre central decomparaison entre les agrégats du com

► L’observation porte sur les situations des agenles échanges ou les transferts (flux) physiquesconsommation du service de logement

► Le cadre de l’analyse a pour objectif de permec’est à dire la mesure de l’effort consacr L’analyse de la filière porte sur : la filière de loflux et agrégats du compte du logement.

Filières de logements Locaux d’

Les axes d’a

or na res• Résidences principales.• Propriétaires occupants :•Accédants,• non accédants,

• Propriétaires bailleurs .• personnes physiques,• bailleurs d’HLM,• ,• autres personnes morales.

• Résidences secondaires,• Logements vacants.

ion et Benchmark


tellite » de la comptabilité nationale.nt économique du logement qui :

t

ssants spécifiquement chacun des acteurs,

et les articule avec les données précédentes.

n :

ble des flux et des stocks, physiques et financiers,

assemblées,

la comptabilité nationale pour rendre possible late et ceux de la comptabilité nationale.

s économiques et des biens (stocks), ainsi que sur ou monétaires, qui concernent la production et la

ttre le calcul de la dépense nationale en logement,par la collectivité au domaine du logement.

ements ordinaires, les locaux d’hébergement et les

ébergement Flux et agrégats du compte

nalyse de la filière

du logement

• Dépenses liées à l’occupation

des logements, ressources etcharges relatives à la productionet au service de logement,

• Investissement en logement, etmodes de financement de cetinvestissement,

• Aides publiques et prélèvementsconcernant le domaine dulogement.

250

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Montant en valeur

milliards d’euros

BenchmarkLes comptes du logement

Illustrations des travaux

LES DEPENSESDépenses courantes delogement

84,7 239,8 265,9

loyers 52,2 177,8 196,9

énergie 23,4 39,4 43,6

charges 9,1 22,5 25,4

104,4

Dépenses d’investissement 48,0 58,9 128,0

logements neufs 30,1 36,0 76,9

travaux 16,3 9,5 40,5

acquisition cession delogements anciens

1,6 4,3 10,6

Flux financiers 1,3 348,5 5,0

Dépense en logement 134,0 398,9

LES FINANCE Avantages conférés auxconsommateurs

4,7 15,3 15,9

Dont aides personnellesreçues 4,6 13,9 14,1

producteurs, , ,

dont aides à la pierre 4,8 4,6 5,1

avantages conférés aulogement

13,8 26,1 29,9

LES AGREGATS MAPIB en valeur 699,6 1660,2 1806,4 1

ménages (RDB), , ,

LE POIDS DU LOGEMERatio en %

Dépense en logement / PIB 19,2 21,0 22,1

Avantages conférés / PIB 2,0 1,6 1,7

Dépenses courantes nettesdes aides personnelles /RDB

17,2 21,2 21,3

ion et Benchmark


Évolution annuelle moyenne

en %

DE LOGEMENT277,4 290,1 5,3 4,9 4,3, 4,6

206,3 213,7

44,0 48,3

27,1 28,0

137,1 142,2

82,8 87,7

43,2 45,3

11,2 9,1

5,2 5,7

419,7 437,9

ENTS PUBLICS16,0 17,2

14,2 15,2

, ,

6,0 7,1

32,3 35,5

CRO-ECONOMIQUES894,6 1950,1

, ,

NT DANS L’ECONOMIEÉcarts en points

22,2 22,5

1,7 1,8

21,2 21,4

251

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

BenchmarkLes comptes du logement

Illustrations des travaux

- -

ion et Benchmark


252

.

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

► Une commission du logement est en charge d

Benchmark

Les comptes du logeme

► Elle se compose de membres choisis par le minl’administration et d’organismes publics.

Commission du logement

16 membreschoisis en 16 membres nommés au ti

fonction deleur compétenceen matièred'économie dulogement etnommés, pour trois ans, par

•Le gouverneur de la Banq•Le commissaire général a•Le vice-président du Cons•Le directeur général de l'I.

•Le directeur du budget•Le directeur du Trésor

le ministrechargé dulogement

• e recteur g n ra es•Le directeur de la prévisio•Le directeur général de l'a•Le directeur de la sécurité•Le directeur de la rechercstatistiques

•Le directeur général des c'•

•Le directeur des affaires é

•Le directeur général de l'l'habitat•Le directeur de l'Agence nà l'effort de construction

ion et Benchmark


la production du compte annuel du logement.

t

istre en charge du logement et de représentants de

tre des représentants de l'administration et

ue de Franceu Planeil général des ponts et chausséesN.S.E.E.

p tsnction socialesocialee, des études, de l'évaluation et des

ollectivités locales',

conomiques et internationales

gence nationale pour l'amélioration deationale pour la participation des employeurs

253

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

Eléments d’illustration : Compte s

enc mar Les comptes du logement

Illustrations

ion et Benchmark


atellite du Tourisme - source HCP

254

7/15/2019 Etude 2020


Outils d’observa

Section 5

► Les observatoires nationaux : la fédération des analy

Produire des analyses partagées,

’

BenchmarkSynthèse

e o er ou s e prospec ve,

Aider les décideurs à gérer et valoriser le

Uniformiser les indicateurs,

Construire des réponses en termes d’offr

Assurer une transparence du secteur,

► Les observatoires locaux : des observatoires transveréponse localisée aux besoins en logement,

Un dispositif territorialisé, à une échelle qui correspmise en œuvre des politiques publiques.

’donné pour :

f ournir une transparence sur les spécificit

analyser les marchés régionaux et locau

permettre l’application des politiquesagglomérations.

► Le Compte de Logements :

Un compte satellite de la comptabilité nationale,

Un outil de référence national et international.

Un outil d’analyse de l’environnement économique d

- .

ion et Benchmark


ses pour :

secteur,

et de politiques publiques.,

.

rsaux au service de l’aménagement du territoire & de la

nd à un territoire géographique et ou à un territoire de

és du territoire.

.

e l’habitat au niveau de la région, des localités et

logement.

Importance de partenariat associant lesexperts, les professionnels et les moyensde l’administration.

255

7/15/2019 Etude 2020


Démarches d’

Section 5 :

On distingue deux démarches différentes mais

Démarches de l’observation duDeux démarches complémentair

fonctionnement global des marchés locaux del’immobilier résidentiel :

1. La démarche "statique" permettant dedonner à un temps donné unephotographie du marché moyennant unétat des lieux exhaustif de la situation .

Cette démarche utilise des variables

"quantitatives" liées à :► l’état et la composition du parc de

logement : type de logement, surface,nombre de pièces, coût des loyers,niveau de confort, … ;

des ménages : taille du ménage,profession du chef de ménage, statutd’occupation, revenus….

2. La démarche "dynamique" permettant d’apmarché. Cette démarche comporte une dimendans leur dynamique et dans leur devenir .

Les variables utilisées font appel aux flux, aux

Il peut être procédé par deux approches :

► une compara son e vo u on escollectées grâce une démarche "statiqu

l’habitat, enquête logements ….► la collecte d’informations sur les flux :

► flux liés au logement : production ne

► ou flux liés aux ménages : migration,

observation

roposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur

’

arché immobilier résidentiels

complémentaires

pour une connaissance dynamique dumarché

Donner à un temps donné une photographiedu marché

D marche

"statique".

Appréhender les mouvements en jeu auniveau du marché (dimension prospective)

Démarche"dynamique"

préhender les mouvements en jeu au niveau dusion prospective et permet de saisir les territoires

ariations de stock….

ar a es en re eux emps. ar a es ayant t" préalable : recensement de la population et de

ve, démolitions, rénovation…,

décohabitation, déménagement, ….

256

7/15/2019 Etude 2020


Etude prospective du secteur immobili r résidentiel au Maroc à l’horizon 2020 257

7/15/2019 Etude 2020


Démarches d’

Section 5 :

Le croisement de trois composantes "Ménages/Lo"statique" et "dynamique" permet de mener différent

arc s ocaux e mmo

Analyse statique

s

Caractérisation des ménages (taille desménages, structure des ménages, chef de

M é n a g m nage, ca gor e soc opro ess onne e,

revenus…). Taux d’effort consenti pour le logement.

Dates d’emménagement.

o g e m

e n t

Typologie du parc. en fonction des types delogement , du nombre de pièces, du niveaude confort, de l’ancienneté, de la surface…

Offre de logement disponible : analyse de lavacance et de ses causes……

Niveaux de prix (location et achat).

’

E s p a c

e

des quartiers (commerces, écoles, transporten commun..)..

Analyse de la qualité de vie (espaces verts,sécurité, bruit…)

Dynamique urbaine : attractivité etdynamique économique territoriale…

L’enjeu de la connaissance de la réalité des

«

observation

roposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur

gements/Espace" et des deux démarches d’analysees analyses territorialisées –exemples - :

er r s en e

Analyse dynamique

Evolution de la population et son impact sur la composition des ménages (soldesnaturels décomposition, soldes migratoires

co a a on .

Trajectoires résidentielles sociales,économiques et géographiques.

Etude des cycles de vie des chefs deménages.

Flux des constructions neuves (volume &rythme) et leur impacts (augmentation duparc, renouvellement)..

Causes de mutation du parc existant(rénovation, désaffection, changements des a u occupa on, mo on .

Transactions immobilières.

Evolution du quartier valorisation/dévalorisation.

Impact de nouveaux projetsd’aménagement, d’équipement, detransport...

archés locaux réside dans le croisement de

» .

258

7/15/2019 Etude 2020


Modalités de mise en pl

Section 5 : Pr

► La mise en place des observatoires de l’immo

► instaurer une gouvernance du dispositif q

► se doter des moyens à même de pfonctionnement du marché, connaissanc

Démarche stratégiquel’obse

Une gouvernancedynamique etpartenariale

Un dispositif partenarial

1

Une maîtrise d’ouvrageet une animation

dynamique

2

Une communicationefficiente

3

4Un budget spécifique

ce de l’observatoire


ilier résidentiel nécessite l’adoption d’une démarche

ui soit dynamique et partenariale,

rmettre d’atteindre une connaissance globale duqui s’inscrit dans le temps.

our la mise en place devatoire

Une connaissance

La définition d’un

territoire et des échellesopérationnelles d’analyse

globale et dans letemps du marché

5

(cas d’un observatoire local)

Des indicateursstructurels et spécifiques

6

La pérennité

7

8Des outils appropriés

259

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

1. Un dispositif partenarial

► Au delà d’une restitution de données et d’analyvéritable lieu d’échan e et de débat our l’ensepar leur mise en débat que les données et anafiabilité. En outre, le partenariat est lui-même pro

► La mise en place d'un observatoire constitue aipartenariale entre les différents acteurs du secte

► L’objet des partenariats peut porter sur l’implicatleurs motivations :

► à la maîtrise d'ouvrage de la structure,

► au pilotage de la structure,

► au recueil des données,

► à la production de l'information et des ana

► au financement .

►

prendre en compte les attentes et les motivation

► Un observatoire dédié au secteur immobilier rési

► l'Etat,

►

les acteurs institutionnels,► les représentants des professionnels du s

► les associations œuvrant dans le domaine

► les organismes de financements,

► les experts…

Un observatoire local rassemblera en outre leconcernées.



es, la finalité de l’observatoire est de mettre en place unble des acteurs intervenant dans le cham observé. C’estlyses produites par un observatoire gagnent en valeur etducteur de nouvelles informations.

nsi un moment privilégié pour promouvoir une démarcheur.

ion des partenaires et ce, en fonction de leurs missions et

lyses,

’ ,des partenaires et d’assurer la continuité du partenariat.

dentiel peut rassembler :

cteur de l'immobilier,

de l'habitat,

autorités locales concernées et les collectivités locales

260

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

2. La maîtrise d’ouvrage

► La mission du maître d’ouvrage est :

► d’assurer le portage de l’observatoire ,

► de promouvoir son rôle d’outil technique su

► d’entretenir le partenariat ,

► d’assurer la qualité du suivi.

► Le choix du maître d'ouvrage dépend des objectidu territoire et de la maturité des acteurs.

Par exemple, ce choix peut être guidé par le fait que la

► soit chargée d'animer une politique de dévelop

► ou u’elle ait une com étence Habitat.

► Une volonté politique affirmée est une conditiol’observatoire. Cette volonté politique suppose l’ed’attentes bien définies en termes de connaiss

► La collecte des données auprès des sources exis

d’indicateurs et les modalités de leur suivi, la r maîtrise d’ouvrage de l’observatoire. Toutefois, il’

proposition.

► Une animation appropriée permet de maintenir faire converger les intérêts et de pallier les tl’observatoire passe par la désignation d’un chef "structure experte" pour réaliser l'observatoire.efficace.



pport d’échange entre les partenaires.

s de l’observatoire, des problématiques et des priorités

artie désignée pour assurer la maîtrise d’ouvrage :

ement territorial ,

sine qua non pour le fonctionnement et la durabilité deistence chez le maître d’ouvrage et chez les partenairesances alignées sur des objectifs d’actions.

tantes et auprès des partenaires, la définition éventuelle

stitution des résultats sont tributaires de l’action de laest à souligner que le maître d’ouvrage doit garantir les

la participation et la coopération dans le temps, deendances à la rétention d’information. L’efficacité dede projet. Cela peut se traduire par la désignation d'unee référent bien identifié est le garant d'une animation

261

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

2. La communication

► La diffusion des informations et des analyses e

Le débat et les échanges entre les par dynamique et de l’efficacité d’un observatoi

Le but étant d’enrichir l’analyse des phénomèndes acteurs et des territoires.

► Dans ce sens, la facilitation de l'accès aux donsupports : documents, échanges informatiques,

► un effort de synthèse, de vulgarisation, dinformations,

► une représentation "spatialisée" et "cartogd nami ues territoriales.

► la mise en place d’applications informatique

Indicateurs du marché de l’h1990 1991 1992 1993 1994 1995

Des indicateurs sur fichiers sous Excel accessi

Construction

Mises en chantier, total 4 860 4 475 5 830 4 421 3 929 2 190

Logements individuels 2 414 1 811 2 463 1 858 1 732 807

Logements collectifs 2 446 2 664 3 367 2 563 2 197 1 383

Jumelés 105 71 84 92 149 41

Maisons en rangée 1 118 991 1 568 1 776 1 808 851

Appartements 1 223 1 602 1 715 695 240 491

Mises en chant ier selon le marché v isé, total 4 860 4 475 5 830 4 421 3 929 2 190

Propriété 3 143 2 444 3 706 3 528 3 493 1 553

Locatif 1 112 1 941 1 616 715 151 299

Copropriété 603 90 452 82 134 120

Autre 2 0 56 96 151 218

Logements achevés, total 5 511 4 179 6 336 4 664 4 655 2 316

Offre de logements

Logements achevés récemment et non écoulés2 820 669 679 670 938 715

Logements indiv iduels et jumelés 310 204 169 268 216 164

Maisons en rangée et appar tements 510 465 510 402 722 551

Taux d’inoccupation des logements locatifs (%)3 0,5 0,8 1,3 1,8 2,6 3,8

Taux de disponibilité des logements locatifs (%)4 N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Frais de logement

Indice des prix des logements neufs (variation en %) 5 3,9 -0,4 0,1 -0,6 0,3 -1,8

Indice des prix à la consommation (variation en %)5 4,8 5,7 1,4 2,2 0,5 2,8

o s s au ogemen en propr var a on en , , , - , - , ,

Coûts liés à l’occupation d’un logement loué (var. en %)5 4,1 4,2 4,0 3,4 2,3 1,8

Loyer moyen ($)3

Studios 407 435 457 465 484 489

Logem ents d 'une chambre 509 543 572 591 600 604

Logem ents de deux cham bres 640 672 700 727 738 738

Logements de t ro is chambres et p lus 761 818 839 881 894 885

Facteurs influant sur la demande

Population au 1er juillet (en milliers)4,6 724,7 739,0 752,0 765,8 774,3 781,3

Taux d’activité (%)4 71,8 70,6 69,2 67,2 68,4 67,0

Emploi (variation en %)5 1,5 -1,2 -1,8 -1,1 3,1 -3,0

Taux de chômage (%)4 5,2 6,7 8,1 8,0 7,8 9,6

Migration nette5,7 NA NA NA NA NA NA



t une fonction clé de l’observatoire.

enaires ainsi suscités sont les garants de lae.

es et d'ancrer l'observatoire dans les problématiques

nées, études et analyses de l'observatoire sur diverssite Internet, … est primordiale et rend nécessaire :

travail de présentation pour rendre attractives les

raphiée" des résultats qui permet de souligner les

, voire interactives …

abitation, Ottawa, 1990-20081996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

bles sur le site internet - observatoire du Canda

3 066 3 485 3 615 4 447 5 786 6 251 7 796 6 381 7 243 4 982 5 875 6 506 6 998

1 439 2 053 2 248 2 837 3 494 3 502 3 807 3 055 3 245 2 350 2 480 2 973 2 956

1 627 1 432 1 367 1 610 2 292 2 749 3 989 3 326 3 998 2 632 3 395 3 533 4 042

151 120 114 253 400 336 316 357 348 300 383 300 213

1 278 1 185 1 135 1 187 1 320 1 738 1 972 2 241 2 450 1 578 1 793 1 954 2 153

198 127 118 170 572 675 1 701 728 1 200 754 1 219 1 279 1 676

3 066 3 485 3 615 4 447 5 786 6 251 7 796 6 381 7 243 4 982 5 875 6 506 6 998

2 835 3 311 3 506 4 279 5 243 5 376 5 921 5 549 5 467 3 875 4 395 5 144 5 276

75 42 101 12 511 432 1 113 259 323 100 108 206 161

156 132 8 138 30 412 761 553 1 453 924 1 372 1 156 1 561

0 0 0 18 2 31 1 20 0 83 0 0 0

2 644 3 512 3 460 4 144 4 448 6 463 6 337 5 874 7 125 6 046 5 301 5 678 6 432

481 437 425 377 194 224 363 289 509 553 297 422 298

143 143 185 153 117 106 85 81 125 199 84 71 55

338 294 240 224 77 118 278 208 384 354 213 351 243

4,9 4,2 2,1 0,7 0,2 0,8 1,9 2,9 3,9 3,3 2,3 2,3 1,4

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 6,7 5,6 4,6 3,8 2,9

-1,5 0,7 0,7 2,6 7,3 11,6 7,7 3,8 6,6 4,6 3,1 1,8 3,8

1,6 1,7 0,9 1,9 3,0 3,3 2,1 2,5 1,9 2,3 1,7 1,9 2,2

- , - , - , , , , , , , , , ,

1,3 0,8 1,3 1,4 2,1 2,6 3,2 2,0 0,9 0,1 0,4 0,4 NA

484 483 493 513 573 622 624 627 623 628 633 643 671

601 603 615 637 723 762 767 768 771 762 774 798 827

739 729 754 783 877 914 930 932 940 920 941 961 995

892 888 928 950 1 056 1 099 1 129 1 168 1 156 1 125 1 146 1 144 1 227

772,1 778,8 788,6 801,9 819,7 840,0 851,7 860,2 865,8 869,8 878,1 881,1 NA

65,9 67,5 67,0 69,0 70,0 70,8 69,9 72,2 71,1 70,9 72,1 72,1 73,0

1,1 2,7 3,6 4,9 4,8 3,6 -1,0 5,2 -0,3 0,9 4,3 0,4 2,7

8,1 8,9 6,4 6,4 5,7 5,9 7,4 6,9 6,7 6,7 5,1 5,2 4,9

NA 1 805 4 983 8 507 13 246 15 772 7 451 4 853 1 467 1 943 4 185 5 835 8 202

262

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

Illustrations d’analy

Prix de vente enregistrés des appartements existants et des appartementsneufs (VEFA) en 2009-2010, par commune (en euros courants)

Source : observatoire du logement du Grand-duché de Luxembourg



es cartographiques

http://www.valetforet.org/cadre-de-vie/habitat/lobservatoire-de-lhabitat-un-outil-

essentiel-daide-a-la-decision

263

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

4. Un budget spécifique

► Le budget à mobiliser est fonction de la taille,type d'informations à recueillir et à analyser.

► La maîtrise du financement est nécessaire ppartenaires. Il peut s’agir :

► d’une li ne bud étaire s écifi ue our sa

► d’une source de financement dédiée …

5. L’identification d’un territoire d’oéchelles opérationnelles d’analys

► Le territoire à identifier doit être en adéquati

.peut être défini comme :

► l’aire dans laquelle les ménages effec

► l’aire représentent l’espace des dépla

► le périmètre de prise de décision popérimètres des problématiques, aux p

► la disponibilité de l’information et des s

Il s’agit de conditions optimales difficiles à aspermet d’arbitrer.

► Le découpage de l’aire d’observation pour tr

► La prise en compte de la composantequartiers pour comprendre leur dynamiql’agglomération.

► Ce découpage permet d’intégrer lesd’équipements socio-collectifs, projets d’

► Le découpage permet de caractériser spatiales au niveau d’un marché local.

► Le "découpage intra périmètre d’étude"ou arrondissement). Une démarche asétude basée sur le croisement de la typo îlots puis l’assemblage des ilots homogèn



des objectifs de l'observatoire, de la quantité et du

ur le maintien de l’observation et la fédération des

mise en œuvre

bservation (périmètre d’étude) et deseon avec :

uent leur choix résidentiel,

ements quotidiens et le bassin d’emplois.

vant correspondre aux limites administratives, auxérimètres des documents d’urbanisme, et ce pour

tatistiques.

urer simultanément. Le débat entre les partenaires

ouver l’échelle opérationnelle d’analyse:

Espace" rend nécessaire un travail à l’échelle dese interne et leur fonction et intégration au niveau de

ontraintes opérationnelles : offre foncière, projetménagement, documents d’urbanisme.

les phénomènes d'interdépendances sociales et

eut s’appuyer sur l’échelle administrative (communecendante peut être également suivi : à partir d’unelogie des logements et des ménages à l’échelle deses pour définir le aires opérationnelles d’analyse.

264

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

6. Des indicateurs structurelsappréhension globale du marché

► La définition et l’élaboration des indicateursd’observation. Dans le cas d’un observatoire lo

► Cette action dépend de plusieurs facteurs et set à mesure les contraintes qui émergent lors d

’

► l’identification des partenaires ;► l’identification des sources des statistiqu

en cohérence des données émanant dnécessité de la prise en compte del’utilisation et la diffusion de certaines inf

’communiquée aux utilisateurs. Cette définitioninterprétation et les attendus ayant motivé son

La roue des c

Interprétation

Existence dessources

Indi

Aspectsréglementaires

Compatibilités dessources

Une fois les objectifs de l'observQue faut-il connaître pour développ

des ac



et spécifiques permettant une

est une action clé dans le montage du dispositif al, cette action relève d’une démarche locale.

e fait selon une démarche qui permet de lever au fur e :

s et informations en assurant le traitement et la misesources différentes. A ce niveau, il est à noter lacontraintes réglementaires éventuelles régissant

rmations.

’ ’doit intégrer les modes de son exploitation, de sonlaboration.

ontraintes *

Objectifs internes

cateurs Contexte

Perception desacteurs

* Les observatoires urbains et thémati ues La conce tion

toire clairs, la question à poser :er la capacité d’analyse et proposer tions ?

,des indicateurs, X. Dupasquier, 2009

265

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

► Toutefois, on peut distinguer :

► Les indicateurs structurels qui constitu:

► l'évolution démographique (l'évolusolde naturel, le solde migratoire, l

► les évolutions socio-économiquedemandeurs d'emploi, du revenu

► le parc de logements (physionom

vacants, propriétaires/locataires,locatif, structure du parc locatif, tail

► l'offre foncière (lots disponibles, su

► Les indicateurs spécifiques relevantlocales, aux périodes observées, aux obj

► Par exemple, une politiqudans une région induit l’atouristique.

.

► L'observatoire est, par nature, pérenne : C'est laux informations, de mettre en évidence les dyœuvre.



ent le socle de l’observation du marché. Il s’agit de

tion de la population et du nombre de ménages, lepyramide des âges, etc.),

(évolution des emplois salariés, du nombre deoyen),

ie : résidences principales, secondaires, logements

construction neuve : accession et investissementle des logements, confort),

erficie et prix) (au niveau local notamment).

des thématiques particulières : aux problématiquesctifs de l’observatoire de façon global….

e de développement touristique importante conduitenalyse des logements secondaires et de l’immobilier

suivi dans le temps qui permet de donner du sensamiques et de suivre l'impact des actions mises en

266

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

8. Des outils appropriés

► Les outils informatiques et cartographidonnées sur des thèmes multiples. Ilsphénomènes, tendances ….

Les observatoires territoriaux dotés de cau service de tous les acteurs de la ville.

Ces outils concernent :

► des bases de données informatisées

► un dispositif d’entrée de donnépermet de structurer les donnée

► un dispositif de traitement dess nthèses rédéfinies évolutiosur demande selon la requête i

► un dispositif d’édition qui permde graphes ou de cartes théma

► l’information géographique et SIG app

► Les utilisations peuvent être trèthémati ues à des dis ositifs l

► Intègrent des données géogpolygone utilisée pour calcul

► utilisent un géocodage lié àniveau infra-communal sans

► permettre de croiser des dod’autres a lications SIG ..



ues permettent la création de véritables bases depermettent de produire une vision dynamique des

es outils jouent un rôle important d’aide à la décision

qui comportant généralement 3 dispositifs :

s par saisie directe ou chargement de fichiers et quis,

informations permettant de restituer des calculs etannuelle des rix des a artements au m² …. ou

troduite dans le système,

t de restituer des données sous forme de tableaux,tiques.

liqués à l’immobilier :

diverses allant de dispositif léger d’édition de cartess so histi ués ui :

raphiques dans le calcul des indicateurs (surface dur le prix au mètre carré),

l’adresse postale pour permettre des synthèses à uncontrainte de zonage géographique,

nées géographiques entre elles et d’échanger avec

267

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

Base de données cartographique interactive sur site internet (exemple)

Un oCan



util interactif sur le site internet « Logement auda en ligne » (LACEL) :

Il intègre une sélection de données recueillies par la

impérieux en matière de logement pour les années2006, 2001, 1996 et 1991.

Cet outil permet de réaliser des analyses desconditions de logement et créer des tableaux où sontmis en évidence les relations, les variables et leszones géographiques qui présentent un intérêt pour

l’internaute..

268

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

► La mise en place d’un observatoire relève d’tem s.

► On peut distinguer 3 étapes clés :

1. D’abord la définition de l’architectureles partenaires autour d’objectifs part

Pour les observatoires territoriaux, la réfldès cette étape. Ce périmètre peut être a

2. Dans un 2ème

temps, la structure mise enconnaissance du marché à observer.

► Quelles sources et informations dispo

► Quelles manques ?

► Quelle fiabilité de l’information existan

► Quels indicateurs pertinents à établir

l’observatoire en partant des possibilit

2. En dernière étape de construction de l’obl’observatoire.

« … Sont-elles fiables ? :► Sont-elles précises ?

► Sont-elles à jour ?

► Sont-elles exhaustives ?

► Sont-elles communicables sans risq

Quelle fiabilité de l’info

► Sont-elles compatibles avec les autr

► Répondent-elles aux normes en vigu

Derrière ces questions de qualité, se cache► un enjeu de la qualité des études ;

► un enjeu d’échanges, en vue de parti

► un enjeu organisationnel, ce qui néc

métadonnées et de les administrer ri

► un enjeu économique, de rentabilisat

► un enjeu de professionnalisation, en

rigueur dans les métiers et sur la dé

Extrait : CERTU, Donner du sens aux donnurbaine, 26 octobre 2006, Certu - Fnau – In



une démarche stratégique qui s’inscrit dans le

e l’observatoire. Cette étape permet de mobiliser gés et de formaliser les engagements de chacun.

xion sur le périmètre d’observation est à entamer finé à la suite de la 2ème étape.

place s’attèle à faire un bilan ou audit de

ibles ?

te ? …

our atteindre les objectifs de connaissance fixé pour

s existantes ?

servatoire, il s’agit de planifier les actions de

e ?

rmation existante ? …

s données dont je dispose ?

eur ?

nt des enjeux très forts :

ciper au développement des partenariats ;

ssite de développer l’usage des

oureusement

ion des données ;

s’appuyant sur le développement de la

arche de normalisation. »

ées. Actes du séminaire de l’observation

see.

269

7/15/2019 Etude 2020



Section 5 : Pr

Formalisation de’

Elaboration

l’observatoire

•Concertation etdébat

•Mise à plat desattentes et besoins

connaissanl’observatoi

•Bilanet infodispon(exploi

des partenaires

•Formalisation dupartenariat(convention fixantobjectifs, maîtrised’ouvrage, budget& financement,

•Approstraté: fiabilidonnéexista

•Identifimode decommunication)

besoinconnai

•Définitformalindicat

Vers la construct ion d’une c

L’enjeu majeur est le maintien de la mo

* études, fichiers statistiques des opérateurs d’eau potable et d’électricité, fichie… entretiens avec les acteurs et rofessionnels……, …



d’un Elaboration du’

ce par re

es sourcesmationsiblestées et

l’observatoire

•Ciblage dessourcesd’information àmobiliser

heique critiqueté desestes ….

cation des

•Collecte ettraitement desdonnéesqualitatives etquantitatives *

•Définition de lapériodicité de

s enssance

ion etisation deseurs

l’observation àformaliser et àprogrammer

•Identification etprogrammation

des étudescomplémentaires à

directeur pluriannuel desétudes – temps etcoûts))

•Choix des outils

ulture partagée du secteur :

ilisation des partenaires dans le temps

rs fiscaux, transactions immobilières, autorisations de construire et de lotir

270

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

1. Principes fondateurs d’un n

► Le nouveau système d’observation met en ava

► Un système structuré autour du partenar experts.

► La promotion des démarches de prospe

► La territorialisation de l’observation.

Professionnels

Démarche partenariale entamée / Con

Concertation avec les

• FNBTP, FNPI,FMC, APC,CNOA, ONIGCGI, GAO.

partena res potent e s

► Partage et t

► Mise en coh

► Capitalisati

Principes générauxpour dépasser lesconstats actuels

L’importance de lamise en place d’unobservatoire del’immobilier fait

l’unanimité chez les

► Fiabilité / ré

► Prise en coprofessionn

► Etapes primcollecte d’in

,

ommandations

position d’une architecture cible pour l’observation du secteur

ouveau système d’observation

t 3 principes :

iat entre les professionnels, l’administration et les

tive,

Banques Acteurs publics

ertation avec les partenaires potentiels

,

• BP, Attijari WB, Al Barid Bank

• MHUAE, HCP,MEF, Bank AlMaghrib, ANCFCC.

ransparence de l’information.

érence des référentiels.

n sur l’existant.

gularité / maintien dans le temps de l’information.

pte des différents utilisateurs : ménages,els, institutionnels…

ordiales : définition des acteurs, engagements,formations, traitement de l’information, périodicité,

, ….

271

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

4 mécanismes d’observ

1. Principes fondateurs d’un n

Cadrage méthodologiqrégionaux par l’ONIR :

Diffusion et communicapar les observatoires r

•Fédérer les acteursautour d’une culturecommune du secteur

Unobservatoire c

e

national del’immobilier résidentiel

(ONIR)

t p a r t a

g e d e c o n n a i s s a

• Construire une vision« secteur économique »du lo ement

Compte delogements

E c h a n g e

e

1- Un cahier des charges définissant des objectifs précis et les atte

d’interventions et les indicateurs communs. Avec possibilité del’observatoire national sous certaines conditions et moyennant d

ommandations


tion à développer à terme

uveau système d’observation

e des observatoirescahier des charges/ Label 1

tion des données et analysegionaux à l’ONIR

• Connaître lesspécificités des marchésrégionaux

• Un outil d’aide à ladécision pour la mise enœuvre des politiques

Des n é e s

o serva o resrégionaux del’immobilier résidentiel

t h o d o l

o g i q u e s e t d e d o

• Connaître ladynamique des

Desobservatoires

locaux

E c h a n g e s m é

err o res• Des outils transversauxau service de projets de

territoire

tes vis-à-vis des observatoires régionaux, notamment les champs

ise en place d’un label « observatoire régional » octroyé par

272

es aides financières ou autres.

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

2. Observatoire national de l’i

Un observatoire national

Fédérer et développer une culture com

•Assemblée générale•Conseil d'administration (CA) : X membres dontY proposés par le MHUAE et Z proposés par les professionnels

•Bureau : désigné par le CA : Président sur proposition des professionnels & Vice-présidentsur proposition du MHUAE.

•Comité de pilotage et Comité scientifique :

MHUAE, fédérations des professionnels, HCP,Finance, experts•Un statut et une charte•Structure régie par les règles et les procéduresusuelles de bonne gouvernance du secteur privé.

Forme : Associationprofessionnels – administration

•Centraliser les données nationales,régionales et locales

•Produire des données, analyses et de laprospective

•Assurer le cadrage méthodologique del’observation du secteur auprès desobservatoires régionaux et locaux et autres

•Suivre et évaluer l’application des politiquespubliques•Promouvoir les observatoires régionaux,locaux ou spécialisés

Missions

ommandations


mobilier résidentiel

e l’immobilier résidentiel

mune du secteur immobilier résidentiel

•Promouvoir la connaissance du marché del’immobilier résidentiel dans une perspective demieux orienter l’action en favorisant l’analyse etla diffusion de l’information concernantl’évolution des marchés de l’immobilier résidentiel

•Maintenir et renforcer le partenariat entre les

du marché•Veiller à la transparence du secteur •Orienter et promouvoir le secteur del’immobilier résidentiel

Objectifs

•Le marché de l’immobilier résidentiel : offre etdemande (cœur de cible)

•Le marché de l’immobilier global dans soninteraction avec le marché de l’immobilier résidentiel

•Les politiques sectorielles :•stratégie du secteur,

•2 thématiques : « le logement social -nouveau dispositif- » et « les villesnouvelles »

Champs d’observation

273

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

2. Observatoire national

Associations nationalesreprésentant• une profession

Investisinstitutiinstituti

• ou une activité liée ausecteur de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier globalement• FBTP,• FNPI,• FMC,• GPBM,• Association des Notaires…

financiè

•Banqu

Régions

Un réseau de personnes identifiées dans chaquepar enar a e

ommandations


e l’immobilier résidentiel

seursnnels etns

Administrationscentrales compétenteset établissements

res :

s… • MHUAE,• Finances,• BAM,• HCP,• DGCL,• ANCFCC,• INDH.

Personnes morales :

•représentant ungroupe d’intérêtcollectif

•ou liées auxactivités del’immobilier

•Al Omrane…

Les régions

organisme partenaire et un référent qui anime le

274

ssure e su v .

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

2. Observatoire national de l’i

•Respect des règles de diffusion des donninternes, données accessibles aux adhére

•Respect du principe de réciprocité donnand’accès aux données et travaux de l’obser

ngagemen s es par ena res :

spos on es n orma ons se on es mo

•Etablissement de convention bilatérale avrégularité, confidentialité….

•Respect des procédures d’échanges de dcalcul, fiabilité, … », régularité…)

•Apport d’un avis et enrichissement du déb

l’observatoire.

•Information de l’observatoire des initiativesecteur (mise en place par le partenaire d’

Activités :

•Collecter les informations existantes : qua

•Définition, homogénéisation et suivi des in

•Diffusion des données : données mises à& données accessibles uniquement aux

•Réalisation et diffusion d’analyses, de not

•Organiser des débats trimestriels entre le

•Organiser au moins un débat semestriel orésultats des travaux de l’observatoire, dé

•Commanditer et orienter la programmatiopar un ou plusieurs des partenaires de l'O

•Mettre en place des cahiers des charges

•Mener une enquête de satisfaction annuelpertinence des indicateurs traités au regar l’interprétation de ces données et de leur non d’élargir ou de restreindre les champs

•Etablir avec d’autres observatoires des co

réalisation de projets communs particulie

ommandations


mobilier résidentiel

es (données publiques, donnéesnts).

t aux membres de l’observatoire le droitvatoire en contrepartie de la mise àa s convenues.

c les membres : contenu des échanges,

nnées (précision « sources, mode de

at.

prises ayant trait à l’observation duun observatoire, …).

titatives et qualitatives.

dicateurs adaptés aux objectifs de l’ONIR.

isposition sans restriction ni formalisationembres de l’observatoire.

s de conjonctures (périodicité à définir) ...

partenaires de l’ONIR.

vert au public : communication sur lesat sur la conjoncture…

des études y compris celles à financer IR.

our les observatoires territorialisés.

le auprès des membres (afin de juger de lad des objectifs définis, de l’intérêt deodalité de diffusion, de la nécessité outhématiques traités).

ventions de partage d’information, de

s …

275

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

2. Observatoire national

Mo ens et outils :

•Outil informatique de gestion et traitementperformant et connecté aux partenaires.

•Un site web.

•Un manuel de procédures :

•Or ani ramme & rè les de fonctionneme

•procédures standardisées et sécuriséesde l’information, procédures de tenue des

•Un catalogue des données et études dispconditions de diffusion …

•RH : Equipe permanente rémunérée : Uncommencer.

•Ressources financières :

•Cotisations des membres,

•Subventions MHUAE, HCP… et autres a

•Financement par FSH,

•Autres crédits ou subventions,

,

ommandations


de l’immobilier résidentiel

de l’information & un réseau d’information

nt,

our la collecte, le traitement et la diffusioncomptes…

nibles précisant le support, la cible, les

chef de projets et deux cadres pour

ministrations,

276

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

3. Observatoires régionaux / l

Des observatoires régionaux / l

Outils de connaissance des spécificités régi

• Forme devant faire l’objet d’un partenariat privépublic pouvant être très variables d’un territoire àl’autre.

• Prévoir une phase de transition par un portage par l’administration : L’Observatoire n’aura pas destructure juridique défini mais un fonctionnements’articulant autour :

• d’une animation et un secrétariat assurés par

l’inspection régionale, l’AU et /ou un autre service(ANCFCC, HCP…) selon le contexte.• d’une assemblée plénière co-présidée par le Walide région et le Président du Conseil Régional quivalide annuellement le plan d’actions.

• d’un comité scientifique restreint..• d’un structuration des travaux par thématiqueschacune conduite et animé par un chef de projet.

Forme

• Collecter et centraliser l’information statistique et lesdonnées quantitatives et qualitatives.

• Produire des données, études et enquêtes.• Mettre en place une base de données.• Elaborer des analyses.• user a conna ssance aupr s es ac eurs• Coordonner les demandes en information des acteurs

locaux et les informer régulièrement à propos des donnéeset études disponibles.

• Evaluer les effets des actions entreprises, en lien avec lesobjectifs fixés et être force de proposition pour approfondir ou recibler les politiques publiques régionales.

• Faire état des évolutions conjoncturelles nationales et deleurs effets attendus sur le marché régional.

• Identifier les territoires à enjeux.• ’ .

Missions

ommandations


caux de l’immobilier résidentiel

caux de l’immobilier résidentiel

nales et d’aide à la décision pour la mise en

• Connaître et mettre exergue les spécificités desmarchés régionaux

• Constituer un outil d’aide à la décision au servicedes acteurs régionaux et locaux (collectivités locales,services extérieurs et professionnels) ; et notammenten ce qui concerne l’application et le suivi deoliti ue de l’habitat.

• Construire et promouvoir le partenariat et favoriser

un pilotage concerté des politiques de l’habitat.

Objectifs

• Périmètre commun à tous les observatoiresrégionaux :• Le marché de l’immobilier résidentiel : offre etdemande (cœur de cible),

• Le marché foncier dis onibilités rix mutations…(cœur de cible),

• Le marché de l’immobilier global dans soninteraction avec le marché de l’immobilier résidentiel,

• Les politiques et programmes régionaux d’habitat,• Spécificités régionales : immobilier touristique,immobilier d’entreprise …


277

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et rec

Section 5 : Pro

3. Observatoires régiona

Représentationsrégionales des Associationsnationalesreprésentant une

Investissinstitutioinstitutiofinancièr

profession ou une

activité liée au secteur de l’immobilier résidentiel et del’immobilier globalement

Collectivités locales

Un réseau de personnes identifiées dans chaquepartenariat et

ommandations


ux / locaux

eursnels ets

es

Services extérieursdes administrationscompétentes,établissements

,

développement,agences urbaines…

Personnes moralesreprésentant un

groupe d’intérêtcollectif ou liéesaux activités de l’immobilier

organisme partenaire et un référent qui anime lessure le suivi.

278

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et re

Section 5 : Pro

3. Observatoires régionaux et

.

► Appui sur des structures matures existantes

► Cadrage et appui méthodologique par l’ONI

DynamiqueTerritoriale

Airema

Chaouia OuardighaDoukkala Abda

Fès Boulemane

Gharb Chrarda BéniHssen

Grand Casablanca

…..

……

Observatoires locaux d

Outils transversaux pour l

Objectifs :

► Connaître la dynamique des territoires :

► des outils au service de projets de ter

► des outils transversaux : mobilité, env

► la transversalité étant un gara

► Opportunité d’articulation de la planificatione a tat :

► Exemple : observatoire immobilier r d’Aménagement Urbain ….

ommandations


locaux

dans les régions.

.

s urbainesurs

Maturité des acteurs Priorité (1 à 5)

l’immobilier résidentiel

s territoires à forts enjeux

itoire.

ironnement, précarité ….

t de partenariat local).

urbaine et des politiques stratégiques territoriales

sidentiel adossé à un Schéma Directeur

279

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et re

Section 5 : Pro

4. Le compte de logements

Le compte d

•Compte satellite•Une commission du logement en chargede la production du compte annuel dulogement : administration et organismespublics.

Forme

•Rassembler les flux monétaires relatifs aulogement et les structurer de façon à faireapparaître les flux intéressantsspécifiquement chacun des acteurs,

•Rassembler les données non monétaireset les articuler avec les données

précédentes.

Missions

commandations


e logements

•Construire une vision « secteur économique » du logement.

•Calculer la dépense nationale en logement: mesurer l’effort consacré par la collectivitéau domaine du logement.

Objectifs

•Flux et agrégats du compte du logement•Dépenses liées à l’occupation deslogements, ressources et chargesrelatives à la production et au service delogement,

•Investissement en logement, et modes definancement de cet investissement,

•Aides publiques et prélèvementsconcernant le domaine du logement.•Filières de logements : Résidencesprincipales, Résidences secondaires.logements vacants.


280

7/15/2019 Etude 2020


Propositions et re

Section 5 : Pro

Eléments de budgétisation

Investissement Fonctio

Postes de budget types p

Equipements•Equipementinformatique

•Site WebChe

Communication• Production derapports

• Manifestations : journées …• …

2

Budgets Etudes•enquêtes• ….

Autrespe

Structure informelle co-animée par l’ AORIF (l’Union socialepour l’habitat d’Ile-de-France, organisationprofessionnelle au service des organismes de logementsocial franciliens) et la Direction régionale de’

Eléments d

Observatoire du logement social en Ile de France

qu pemen .

► Budget annuel en 2004 de 256.000 € :

► 70.000 € apporté par AORIF,

► 70.000 € apporté par la Direction régionale del’Equipement,

► Mobilisation par l’IAURIF pour un montant équivalentde mo ens humais et techni ues our réaliser les études,

► 50.000 € apporté par la CDC,

► contribution modeste des Sociétés d’EconomieMixte.

► Moyens humains à géométrie variable selon les années.

► Réalisation d’études selon un plan d’actions annuel oup ur annue e organ sa on un co oque par an.

Sources : IAURIF, Observatoires locaux de l’habitat en Île-de-France, 2002.

commandations


nement Charges destructure

ur un observatoire

de projet Loyer, entretien …

cadres

webmastering,comptabilité,assistance

juridique, …

charges dersonnel

► Association créée en 1986.

► Moyens humains :

► 2 salariés à temps plein,

benchmark

Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise

► 1 délégué de l’Etat détaché à mi-temps,

► 1 mi-temps de secrétariat.

► Budget : 180.000 € annuel (hors coût des locaux) :

► Salaires du délégué de l’Etat, le secrétariat et fraisde fonctionnement (bureaux, téléphone) pris encharge par la Direction Régionale de l’Equipement

► Cotisations des membres : 2.000 € annuel pour lesmembres actifs et 800 € pour les autres.

► Budget annuel des colloques (2 par an) : 35.000 €.

► Budget annuel études (publication de notes deconjoncture semestrielles et de 4 à 5 étudesréalisées en régie ou commanditées en externe).

281

7/15/2019 Etude 2020


7/15/2019 Etude 2020


Annexes

Annexe 1 : Focus sur les mission du MHUAE en mat

Annexe 2 : Focus sur les principaux chantiers nation

nnexe : on ex e g o a e e a gouvernance oca

Annexe 4 : Focus sur l’environnent du secteur au niv

Annexe 5 : Doing Business

Annexe 6 : Rappel des principales mesures d’aides

Annexe 7 : Système d’aides publiques : Bilan des ai

Annexe 8 : Système d’aides publiques : Focus sur l’

Annexe 9 : Logement social : Benchmark européen

Annexe 10 : Focus sur les indicateurs de bancarisati

Annexe 11 : Système d’épargne logement

Annexe 12 : Les produits bancaires islamiques

Annexe 13 : La micro finance

Annexe 14 : La titrisation est un outil de financement Annexe 15 : L’introduction en Bourse

Annexe 16 : Principales références

Annexe 17 : Estimation sommaire des impacts quasociaux selon les besoins en 2020 (T

ière d’habitat

aux

e

eau des régions

u logement social sur la dernière décennie

es financières et fiscales

rticle 19

on

clé à développer

ntitatifs du développement des logementsndances A & B).

283

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 1

Elaboration et mise en œuvre de la politique gou

Focus sur les mission du MHUAE en

Définition des stratégies d'intervention et du cadpromotion immobilière,

Etablissement, suivi de l’exécution et évaluation

Les axes d’intervention du MHUAE

1. Dynamisation du secteur de lapromotion immobilière encoordination avec les professionnels :

• Recueil et traitement desstatistiques (parc logement,transactions foncières et

,consommation des matériaux deconstruction, dépenses d'habitationdes ménages),

• Encadrement juridique de la

promotion immobilière,• .

2. Coordination de l'action desétablissements sous tutelle duMHUAE et dévelo ement de l'actionassociative :

• Définition des stratégiesd'intervention et suivi des actionsdes établissement sous tutelle,

• Promotion du partenariat avec lescollectivités locales,

• Encadrement des coopérativesd'habitat.

vernementale en matière d'habitat,

matière d’habitat

e incitatif en matière de construction et de

des résultats des programmes publics d'habitat.

3. Normalisation et promotion de laqualité, des techniques et procédésinnovants en matière de construction :

• Cadre réglementaire de la sécuritéde la construction immobilière,

• Elaboration des normes deconstruction, suivi de la procédured'homologation et octroi decertificats de conformité,

• Promotion et validation des

techniques innovantes.

4. Conception et mise en œuvre desstratégies et programmes publics enmatière d'habitat social :

• Définition des programmes et des

stratégies foncières,• Gestion des acquisitions et

cessions foncières ;

• Programmation du budget alloué

Ministère,

• Suivi des opérationsconventionnées avec lesorganismes sous tutelle duMinistère.

284

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 2Focus sur les principaux chantiers na

Des stratégies sectorielles nationale

Habitat

• Programme Villes sans Bidonvilles,• Villes Nouvelles et zones nouvelles d’urbanisation,• Programme d’Habitat social,• Programme 140.000 MAD,• Programme habitat moyen standing,

Tourisme – Vision 2010

• Stations balnéaires du Plan Azur et Extension’ ’

• Mise à niveau des quartiers non réglementaires,

• Programme d’habitat rural.

.• Resorts intégrés conventionnés à composantes

immobilières.• A Marrakech uniquement, ce type de proje

près de 2.500 ha entre 2005 et 2007).

ommerce – awa

• Promotion de projets locomotives du développeme• Schémas de développement régionaux du commer

schémas sont en cours de mise en place dans la rél’Oriental et la wilaya de Tétouan,

• Développement de plateformes et de moyens logist

Industrie – Emergence

• Mobilisation de 2800 ha,• … sachant que les zones industrielles existante

d’aménagement s’étendent sur 4.807 ha à fin 20

Sources:• Ministère du Tourisme et de l’Artisanat• Ministère de l’Industrie et du Commerce

• Ministère de l’Industrie et du Commerce, Pacte National pour l’Emergencprogramme 2009 -2015

tionaux

territorialisées sans mise en phase.

Lakhyayta

Tamesna

Tamensourt

Melloussa

Tagadirt

nouvelles

obilisant plus de

Stations balnéaires du Plan Azur

et Azur extension

,touristiques et

ts a mobilisé

t du commerce,ce. Cesgion de

iques.Projets de parcs industriels

ou en cours09.

-

Industrielle, Contrat

Source : Pacte National pour l’EmergenceIndustrielle* Comprend les P2I sectorielles hors

Offshoring, l es P2I Généralistes et les P2I

Quartiers Régionaux/Nationaux.

285

7/15/2019 Etude 2020


°Contexte globale de la gouvernance l

Le contexte de la gouvernance locale est marqué par de

1. la décentralisation qui est un processus lent ent

► les communes souffrent de manque de ressour misions complexes de gestion de l’urbain.

► les réformes de la charte communale en 20notamment :

► l’unité de la ville pour les grandes villes,

► l’allègement de la tutelle par la limitation du

► la séparation de la fonction administrative

► La Région bénéficie de prérogatives end’aménagement du territoire, de promotion des irestée jusqu’à aujourd’hui peu développée 1 . Lest une réelle opportunité pour la décentralis

2. une vo ont e ren orcer a concentrat on :

► un constat mitigé de la déconcentration :

► délégation insuffisante des pouvoirs de déc

► structuration et méthode de gestion des

exigences de la déconcentration ,► prépondérance de l’approche sectorielle da

territoriale,

► différenciation dans le niveau de déconcent

► le rôle pivot du Gouverneur :

► représentent l’Etat, responsable de l’apcoordination des services extérieurs des ad

► mission de estion de l’investissement au n

► rôle appelé à être renforcé "Les Walis et Gau niveau territorial en dirigeant les service

Les évolutions envisagées par l’administration maro

► la régionalisation,

► la contractualisation,

► l’adaptation de la programmation et la budgétisa

► la mise en avant :

► des principes de subsidiarité, de territorialit

► et des valeurs de proximité, de cohérencmoyens et de reddition des comptes.

Sources :

Ministère de l’Intérieur et Ambassade de France au Maroc, Programme d’accompagneme

Groupe de travail restreint institué en vue de préparer une plateforme sur la déconcentratio

de l’Economie et des Fnances.

Présentation du projet de loi de finances 2009

ocale

ux constats majeurs :

avé par la faiblesses de ressources :

ces humaines et matériels leur permettant d’assurer des

03 et 2009 ont apporté des changements importants

contrôle à priori,

termes de développement économique et social,nvestissements privés … mais la vision de la Région este processus de régionalisation en cours d’initiationation au profit du développement des territoires.

ision vers l’échelon local,

administrations centrales insuffisamment adaptées aux

ns la mise en œuvre des politiques publiques à l’échelle

ration entre administrations.

plication des décisions du Gouvernement et de laministrations,

iveau de la Ré ion

uverneurs seront ramenés à jouer un rôle prépondérantdéconcentrés des différents départements ministériels".

caine :

tion des administrations à la déconcentration,

et d’inter ministérialité,

, d’efficacité, de convergence et de mutualisation des

286

t du processus de décentralisation, ministère de l’Intérieur, 2008 .

n - Ministère de la Modernisation des Secteurs Publics, Ministère de l’intérieur, du Ministère

7/15/2019 Etude 2020


Focus sur l’environnent du secteur a

► En effet et selon l’étude réalisée ar Doin Busin

Annexe n° 4

en 20071, il existe des différences régionimportantes en terme de facilité de construction

► La région de Souss Massa Draà enregistremeilleure performance.

► Le Grand Casablanca présente avec 163 jour délai le plus long pour la construction d

Haouz le délai le plus court avec 90 jours.► Le délai pour enregistrer une propriété dan

région de Tanger Tétouan est de 82 jours co14 jours seulement à Gharb Chrarda Bni Hsse

► Chaouia Ouardigha présente le coûtconstruction le moins cher alors que la région

Délai pour construire un bâtiment :

le plus long à Casablanca (en jours)

120146

163

Chaouia OuardighaL'Oriental

Grand Casablanca G

construction.

90

93

100

102

0 50 100 150 200


Souss Massa Draà

Meknès Tafilalet

Gharb Cherarda Béni Hssen

anger ouan

Coût total pour con

Meknès Tafilalelt


Gharb Chrarda Bni Hssen

Tanger Tétouan

Souss Massa Draà

L'Oriental

Grand Casablanca

Chaouia Ouardi ha

1. Cette étude compare les procédures, les délais et les coûts nécessaires à la constructio

2. Un bâtiment standard correspond à un entrepôt de deux étages et d’une superficie de 1en matière d’urbanisme et de construction. Il serait également raccordé aux réseaux d’é

entrepôts n’hébergent pas de public, leur construction est donc soumise à moins de con

► L’adoption des meilleures pratiques régionaldes performances nationales et régionales.

3. "C’est à Meknès Tafillet qu’il est le plus cher de construire. L’autorisation concernant la

plus de 10% du total des coûts engagés pour respecter les réglementations de construc

Source :Doing Business.USAID Maroc, Rapport de la conférence "Doing Business au Maroc : meilleures pratiques rég

Où est-i l lus fac ile de construire un bât iment2 ?

u niveau des régions

ess

Région Classement

Souss Massa Draà 1

Chaouia Ouardigha 2

Marrakech Tensift El Haouz 3

Grand Casablanca 4

les:

la

le’un

Gharb Chrarda Bni Hssen 6L’Oriental 7

Meknès Tafilelt 8 (plus difficile)

Ce classement correspond à la moyenne du

classement régional en matière de procédures,délai et coût our construire un bâtiment.

latre.

dede

Délai pour enregistrer une propriété :

le plus long à Tanger (en jours)

20

18

14

L'Oriental

Chaouia Ouardigha

harb Cherarda Béni Hssen

8247

28

23

22

0 20 40 60 80 100

Tanger Tétouan

Grand Casablanca

Meknès Tafilalet

arrakech Tensift El Haouz

Souss Massa Draà

struire un bâtiment

habitant)

361,1

354,7

351,5

350,8

338,8

336

334,7

320,3

n d’un bâtiment.

300 m2 réalisée par une compagnie locale . L’entrepôt est censé respecter toutes les règleslectricité, d’eau et de tout-à-l’égout et disposerait d’une ligne de téléphone. Comme les

traintes de sécurité que celle de bureaux ou de maisons.

es permettraient une amélioration considérable

287

écurité incendie est un processus en deux étapes qui s’élève à presque 7 000 dirhams, soit

tion d’entrepôt." , étude doing businss au Maroc, 2007.

ionales", novembre 2007.

7/15/2019 Etude 2020


°Doing Business

DOING BUSINESS - Classement Maroc sur

Facilité de faire des affaires

Octroi de permis de construction

Transfert de propriété

Création d’entreprise

Protection des investisseurs

Obtention des prêts

Exécution des contrats

Zoom

Nombres de p

Délais en jours

Coût (% du revhabitant

Z

Nombre de pro

Délais en jours

Coût (% valeur Doing Business mesure la réglementation des affaires (183 pays)

183 pays

010

2010 / 2009

128 + 2

99 - 7

123 - 5

76 - 17

165 - 1

87 + 44

108 + 4

sur l’indicateur "Octroi de permis de construire"Classement 2010

Maroc Moyen

Orient & Afrique du

Moyennes

des pays àrevenus

océdures 19 18,9 15,1

163 159,3 157

enu par 263,7 358,4 56,1

om sur l’indicateur "Transfert de propriété"Classement 2010

Maroc MoyenOrient &

Afrique du

Moyennesdes pays à

revenusnord lev s

cédures 8 6,1 4,7

47 36,1 25

du bien) 4,9 5,7 4,6

288

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 6

Avant Système de ristournes d’intérêt : 2%

Rappel des principales mesures d’aiddécennie

1995

Exonération de la TVA du logement Augmentation de la VIT de logemen

maintenue, Mobilisation du foncier public.

1995 Codes des investissements.

2000 Article 19 : exonération totale de touconstruction de 2.500 logements so Avance étatique (20.000 MAD sans

mensuel de 3.600 MAD maximum, Baisse des taux de ristournes d’inté

2003-2004

2002 Augmentation de l’avance étatique Création du FSH (taxe sur le ciment

de l’habitat.

Augmentation de la taxe sur le cim

maintenue, Fonds de arantie rem la ant le s

Exonération totale pour les opératiomilieu urbain et / ou 100 logementsmesure maintenue,

Exonération totale de tous impôtsd’enregistrement : (En cours d’ajus

our es op ra ons e cons r

dans un délai maximal de 5 ans,

Pour les opérations de constructavec une capacité égale ou su

maximum

2009

Mobilisation du foncier public, Elargissement de la garantie de l’Et

moyenne en vue de construire ou d’pas 800.000 MAD.

2010 • Nouveau dispositif du logement soci

Sources: MHUAE

et 5%,

es au logement social sur la dernière

social : mesure maintenue,t social de 150.000 à 200.000 MAD : mesure

t impôt et taxe pour les opérations deiaux réalisées dans un délai maximal de 5 ans,intérêt) pour les fonctionnaires à revenu net

êt à 3,5%.

e 20.000 à 25.000 MAD,de 5 centimes par Kg) à la place du fonds social

nt de 5 à 10 centimes par Kg : mesure

stème de ristournes et d’avances étati ues.

s d’au moins 500 logements à 140.000 MAD enn milieu rural dans un délai de 5 ans maximum :

et taxe en dehors de 50% d’IS et 3% de droitstement)

c on e . ogemen s soc aux r a s es

ions de cités résidences et campus universitairepérieure à 1.000 lits sur une période de 3 ans

t pour inclure les crédits octroyés à la classeacquérir un logement dont la valeur ne dépasse

al 2010-2020

289

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 7

Bilan des aides financières à la demande

Système d’aides publiquesBilan des aides financières et fiscales

Le système d’avances étatiques a profité à10.000 fonctionnaires par an pour un montantglobal de 1 Md de MAD (entre 2000 et 2004).

Le système de ristourne (bonification des tauxd’intérêt sur prêts aux logements économiques

l’Etat de 300 M de MAD). Il a également connuun glissement vers les couches supérieures enraison du non plafonnement des revenus dans lerégime général.

Les Fonds de Garantie ont connu un essor depuis leur mise en place en 2003 : A fin avril 2009 :

Total des garanties : 16,11 Mds deMAD pour un montant de 18,32 Mdsde MAD¹, Nombre de bénéficiaires : 95.814

ménages,

Focus sur le crédit FOGARIM : Une croissance de 247% du montant

et 2004, Accès à la propriété de près de

50.000 ménages depuis sa création. Damane Assakane qui regroupe aujourd’hui le

FOGARIM et le FOGALOGE a été élargi à laclasse moyenne en vue de construire oud’acquérir un logement dont la valeur ne

Evolution du montant des prêts accordés dans le cadrede FOGARIM

42 82847 807

40 000

50 000

60 000

dépasse pas 800.000 MAD.

Sources : MHUAE, Indicateurs BTP, FSH 2002-2008

266 2 614

10 454

28 334

28 253

1 510 4 051 6 340 6 950

-

10 000

20 000

30 000

2004 2005 2006 2007 2008 avr.-09Nombre de prêts accordés Montant en MDH

1. Discours du président de la CCG, 2009

Bilan des aides financières à l’offre

Fonds Hassan II : Concours financier à desprogrammes d’habitat et autres.

Fonds social de l’Habitat destiné audéveloppement de l’habitat social (1984 à2002).

Depuis sa création en 2002 et jusqu’à fin 2008,le FSH a :

nécessité des ressources de 6.870 M deMAD,

ces dernières ont évolué de plus de,

généré des emplois de 6.803 M de MAD,

dont 76% ont été destinés auxprogrammes d’habitat insalubre

Répartition des emplois par programme de lutte contrel’habitat insalubre

49%9%

2%12%

28%

PVSB QHNR

HMR ZAP & centres émergeants

Programme du sud

290

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 8

• S nthèse du bilan de la défiscalisation

Système d’aides publiquesFocus sur l’article 19

► A fin septembre 2009 :

► Sur les 91 conventions, 52 seconcrétisation

sociaux (article 19) 1

► Les 52 conventions ont permis, l’art► L’achèvement de près de 132.50

► dont 52,77% au niveau de la

► 23.250 unités en cours de réalancées),

► La réalisation d’une cité universi

Retombées positiveschiffres à fin 2007

► Près de 19.600 logementssupplémentaires par an,

► Près de 10.000 nouveaux emploispar an,

ménages à bas revenus,…

► Total des prélèvements fiscaux :505, 8 M de MAD (avec un totald’avantages accordés de 546,2 Mde MAD)

1. Article 19 de la Loi de Finances 1999-2000 tel qu’il a été modifié et comprelatif à la construction de logements sociaux.

2. Le MHUAE a réalisé le bilan de cette mesure qui a permis de dégager ses

Source : MHUAE

es ro ets de construction de lo ements

sont concrétisées ou sont en cours de

icle 19 a permis :0 unités (plus de 18 900 en moyenne par an),

égion de Casablanca,

lisation (alors que 50 992 unités n’ont pas été

aire de 2.100 lits à Kenitra.

Effets négatifs

► Mauvaise qualité desconstructions,

► Persistance de l’informel rati uedu noir),

► Glissement de l’offre vers descouches supérieures.

lété conformément aux dispositions de l’article 16 bis de la loi de finances 2001

retombées positives et négatives.

291

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n° 9

Opérateurs Tendances

Logement socialBenchmark européen

Privatisation

Forte spéciali

Développemnouveaux deménages bén

Collectivitéslocales

Housing Associations

Royaume Uni

1er parc socia

Libéralisation

Fusion des clogements

Corporations delogementsautonomes

Collectivitéslocales

Pays bas

Elargissemencompétencessur un seul o

Un organisme(OEK) sous tutelledu ministère du

indépendant

Absence de

Ultra dominatl’accession

Ventes des scommunales

travail l’OSAE

Sociétésd'habitations

r ce

Equilibre entr demande en l

Plan de relan

oc scoopératives

Fondations,associations

Investisseursprivés

Office Public HLM

Allemagne

Crise du sectlogements

OPAC

Sociétés Anonymes

Sociétéscoopératives

France

Sources : Observatoire Européen du logement social, Statistiques sur le logem

Exemples demesures

Incitation à l’achat deslogements sociaux (Loi Right toBuy)

70% du prix en fonction de ladurée de location et du type delogement

2 millions de personnes ont puacquérir un logement entre

u parc

sation sociale

nt de servicestinés auxéficiaires

1980 et 1998

1993 : Indépendance financièreentre l’Etat et les fédérationsd’organisation du logementsocial (Annulation par uneopération financière dessommes d’argent dues aux

l en Europe (35%)

totale du marché

rporations de

organisations par l’Etat(subventions) et des sommesdues à l’Etat par lesorganisations (prêts)).

Mise en place des prêts à taux0 pour les familles à 3 enfants,monoparentales ou en grave

t des, ne s’appuie queérateur

difficulté

Plus de programmes deconstruction,

arché locatif

ion du marché à

ciétésde logement

Aides publiques au logement.

1 Mds d’EUR pour le plan de

e l’offre etogements atteint

ce : Relance de la’

340 M Euros pour laconstruction de 100 000logements HLM

50 M Euros pour l’accessionsociale

200 M Euros pour la lutte contre

insalubrité et favoriser la mixité

ur : pénurie de

292

soc a e

nt dans l’Union européenne, 2007

7/15/2019 Etude 2020


°

► Les indicateurs de bancarisation se sont n’

Focus sur les indicateurs de bancaris

► Cependant, le taux de bancarisation rested’autres pays :

► 31 % en 2008 contre 27% en 200

► 43% en 2008 incluant les com t

► Cette faible bancarisation est accentuée par l

► Le taux de bancarisation se révèle pluguichet contre 112.000 en milieu rural,

► L’agglomération de Casablanca concposition, à savoir :

► 3.600 habitants par guichet,

► 40% des dépôts collectés,

► 64% des crédits distribués.

► D’où une opportunité à saisir en matièfinancement.

Comparaison du taux de ba

Maroc Turquie Chili Br

29% 33% 35% 37

Sources :MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urba

Bank Al-Maghrib, rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats desEtude Sia Conseil - 2009

ettement améliorés grâce au renforcement de la

ation

.

faible en comparaison avec celui observé dans

7,

s é ar nes de la oste contre 40% en 2007.

a disparité dans la répartition du réseau bancaire :

s important en milieu urbain : 5.800 habitants par

ntre 1/3 du réseau bancaire et occupe la 1ère

e de réflexion sur un mode régionalisé d’accès au

ncarisation par pays (2006)

sil Italie Malaisie France

% 71% 94% 98%

nisme durant la période 1980-2006, 2009

tablissements de crédit ,2008

293

7/15/2019 Etude 2020


°

Section 5 – Annexes

► Le système de financement de l’immobili’

Système d’épargne logement

► L’absence de la phase d’épargne pr une spécificité forte du système ma

► Les financements demandéstotalité du projet alors que, dan

à la propriété suppose une pl’apport personnel exigé par lde l’opération).

► Des pays émergents ont dévelChili.

► Les acteurs bancaires et de financemproduits d’épargne logement :

► Quelques banques ont déveloCIH avec son produit Iskan,

de mesures incitatives spécifiq

► D’autres structures financièr l’opportunité du développemen

► Il serait opportun de structurer un syavantages fiscaux pour une meilleure maît

► Le taux d’épargne national étant é28,5% - contre seulement 15% enimportant de croissance,

► Par ailleurs, la mise en place d’unfiscales incitatives (bonification dedéveloppement de plans d’épargne lo

Sources :Caisse des dépôts et consignations : Mobilisation et transformation deClaude Taffin, Financement du logement en Afrique de l’Ouest, 2005

- ’- , ,Institut National de la Statistique et des études économique (France).

er se caractérise par l’absence d’un système

éalable dans le financement de l’immobilier estrocain :

par les acquéreurs concernent généralement las la plupart des autres pays, l’accès des ménages

hase d’épargne préalable en vue de constituer es banques (à hauteur de 10% à 15 % du montant

oppé des systèmes d’épargne logement : Tunisie,

nt proposent une offre très limitée en termes de

ppé des plans d’épargne logement, à l’image duet de la SGMB avec le produit Logepargne.’

es,

es, telles que la CDG notamment, étudientt de ce produit.

stème d’épargne logement conjugué à desrise du financement à long terme du secteur :

levé (environ 30% en 2007 - Estimation 2008 :rance), sa mobilisation constituerait un facteur

cadre réglementaire adéquat et de mesuress intérêts…) apparaît également nécessaire auement.

l’épargne au Maroc, 2004

294

,

7/15/2019 Etude 2020


°

► Les produits bancaires islamiques ap

Les produits bancaires islamiques

.immobilière en particulier et à la crise fis’intéressent à ce nouveau phénomène écreprésentant une réelle opportunité à explo

► La finance islamique fait progressivement

► ntro uct on es prem ers pro u ts n

commercialisation de 3 types de prologement) et Ijarah,

► Ils sont commercialisés depuis fin octopour les produits Ijarah et Mourabaha d

► Au Maroc, la finance islamique est aujourddevenue une terre de prédilection pour lesBank, Adu Dhabi Islamic Bank et KFH, Kuwai

► Les pays occidentaux se révèlent plus ava-

► La France met en place le cadre juridiislamiques surtout dans le secteur deislamiques est d’ailleurs prévue courant

► La non adéquation du profil socioéconomi

financement proposés par le système bancairede bancarisation et le recours important à l’aut

► Le recours à la finance islamique au Maroc

► Un moyen de bancariser une partie de l

► Un levier important pour drainer de la liq

Sources: Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux e

araissent comme de nouveaux modes de

ancière en général, de plus en plus de paysnomique, connaissant un essor considérable et

iter .

son entrée sur la marché marocain :

anc ers s am ques s est a te en travers a

uits : Moucharaka, Mourabaha (financement de

re 2007: 500 millions de MAD ont été débloquésepuis cette date.

’hui limitée. Au niveau du Maghreb, l’Algérie estbanques islamiques (Al Baraka Algérie, Al Salamt Financial House - en cours d’étude).

ncés que le Maghreb à ce sujet :" " ,

ue et fiscal adéquat afin d’attirer les investisseursl’immobilier. L’ouverture de 4 grandes banques2009.

ue de la société marocaine avec les modes de

classique peut expliquer, en partie, le faible tauxfinancement.

ourrait constituer :

population en raison de la nature des produits,

uidité.

295

t opportunités, 2008

7/15/2019 Etude 2020


°

► Les micro crédits constituent de nouveau

La micro finance

► Les micros crédits au logement soofferts pour aider à :

► La construction de logement,

► L’achat de logement et de terrain,

► L’amélioration du lo ement etits travaux),

► La délivrance des titres de propri

► Le raccordement aux services de

► Le montant des prêts ne peuvent p50.000 MAD.

► Le secteur des micro crédits a conncroissance :

► Plusieurs associations portent cetteprincipalement la Fondation Zakouraen 2007 :

► Un montant de 389.778 MMAprogress on e par rapport

► Des prêts habitat représentantotalité des prêts accordés.

’

Caractéristiques d

aux n r ► onc on e anacoûts, de la rentab

Durée ► De 12 à 60 mois

Remboursement ► Mensuel ou quin

Garantie ► Garanties matéri► Reconnaissance

Sources:

CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance d

FNAM

► Un garant.

Fondation Zakooura

x modes de Evolution du montant des prêts accordés

de uis 2003

3 406 213 191

5 448 109 469

8 965 050 856

15 009 303583

19 057 882417

0

5 000 000 000

10 000 000 000

15 000 000 000

20 000 000 000

25 000 000 000

t des prêts

et ros2003 2004 2005 2006 2007

Montant total des prêts distribués depuis la

té,

base.

as dépasser Répartition des clients actifs des AMC

par zone d’intervention en 2007

une forte

ctivité, dontqui a octroyé

D, soit une

Urbain55%

Périurbain2%

Rural43%

Urbain Périurbai n Rural

.

t 16% de la

s microcrédits logement

se e a pos on nanc re, e a s ruc ure esilité prévue du produit et de la concurrence

selon le type du produit

zénal

elles,de dette,

logement au Maroc, 2005

296

7/15/2019 Etude 2020


°

► La 1ère loi sur la titrisation date de 1999 e

La titrisation est un outil de financem

► Son champ d’application a ensuite été élargactuelles et futures détenues par des entr titrisation s’est accompagnée d’une prise dedes institutions bancaires .

► A fin 2008, 2 Mds de MAD de créances’

Total des cr 25 Mds

Crédits

Part des crédits titritisés da

La titri

s

Faible part de la titrisation :8% dans le total des crédits

clientèle

► L’opération de titrisation consiste en la transfor négociables sur le marché financier,

► Ces créances peuvent être des prêts détenus papubliques ou privées,

► Le recours à la titrisation permet de disposer dLa banque pourra dans ce cas :

► cc er au marc sans u ser sa s gna ur

► Diversifier ses sources de financement.

Banque /Etablissement de

créditFPCT : Fon

placement coll

Schéma de fonctionn

titrisatio

Créances Créances

Cash Cash

Cession descréances

Produit de cession

Sources : Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspec

t a été mise en application en janvier 2002. Son

nt clé à développer

,

i à travers la loi 33-06, pour inclure les créancesprises privées et publiques. Cette réforme sur larisque justifiée par le manque de liquidité actuelle

étaient titrisées sur un total de crédit clientèle.

édits clientèlede MAD

titrisés

ns l’ensemble des crédits

sation

e

Faible contribution audynamisme du secteur

mation d’un ensemble de créances en titres liquides

r des établissements de crédits ou par des entreprises

e liquidités destinées à financer de nouveaux crédits.

,

s deectif en Investisseurs

ement de la titrisation

n

Cash

itres Titres

Souscriptions

Emission titres

297

tives, 2009

7/15/2019 Etude 2020


°

► Les marchés financiers sont une source de

L’introduction en Bourse

► L’introduction en Bourse de grandesconstitue un indicateur de l’attractivitéopération :

► Est d’autant plus importante qu’ellsupplémentaires pour le secteur,

► note ga ement u ren orc

professionnalisation.► A fin octobre 2008, Addoha et la CGI fi

boursières avec un poids dans la capita6,77 et 6,63%.

► Par ailleurs, des fonds d’investisseme’ ’

faiblement représenté (en raison d’abs

► Il apparaît donc nécessaire de f nouveaux opérateurs spécialisés po

Capitalisation boursière et poids dan(Parmi les dix plus f

Valeurs Capitalisa

Addoha 39.264.

CGI 38.472.

Lafarge 31.077.

Exemples des principale► Addoha :

► Introduction en Bourse en juin 2006,► Opération portant sur 35% du capital, soit un mo► 4 725 000 actions cédées au prix de 585 MAD,

Sonasid 12.468.

► Société immobilière Alliances Développement :► Introduction en Bourse en juin 2008,► Opération portant sur un montant de 1,9 Mds de► 2 915 000 actions cédées au prix de 685 MAD.

► CGI :► Introduction en juillet 2007,►

Opération portant sur 3 à 3,5 Mds de MAD,Sources: Bourse de Casablanca, Site web de : CGI, Addoha, Allian

► . . .

Sources: Bourse de Casablanca, Site web de : CGI, Addoha, Allian

financement marginale et les mécanismes de

ntreprises immobilières (Addoha, CGI, Alliances)et du rendement du secteur immobilier. Cette

permet de mobiliser des ressources financières

ment u c mat e transparence et e

urent parmi les dix plus fortes capitalisationslisation globale du marché boursier respective de

t fortement orientés vers le secteur touristique’

nce de marché locatif).

ire émerger des fonds d’investissements et deuvant porter l’activité du locatif.

la capitalisation globale du marchértes capitalisation)

ion (Mad) Poids de lacapitalisation

50.000 6,77%

20.000 6,63 %

52.027 5,36 %

introductions en bourse

ntant de 2,7 Mds de MAD,

00.000 2,15%

MAD,

298

es

es

7/15/2019 Etude 2020


°

► L’estimation quantitative est faite sur la base de

Estimation sommaire des impacts qulogements sociaux selon les besoins

► Tendances d’évolution de la demande

► Hypothèses de :

► Décomposition du prix d’un logeme

► Taux d’inflation et d’épargne,

► Répartition des dépenses,

► CA / VA – VA/emploi – Salaires

► Les impacts quantitatifs estimés concernent :

► Chiffre d’affaires,

► Valeur ajoutée,

►

Emplois créées,,

► Dépenses,

► Epargne,

► Fiscalité

► apac e pro uc on es en repr se

s :

ntitatifs du développement desen 2020 (Tendances A & B).

(A&B)

nt,

s.

299

7/15/2019 Etude 2020


Hypothèses

nnexe nEstimation sommaire des impacts qulogements sociaux selon les besoins

► L’estimation de l’impact quantitatif est basétendances A et B) :

► Hypothèses de décomposition du prix d’u

Décomposition

Prix de vente de l’unité

Foncier

Matériaux de construction

Travaux

Services

► Hypothèses de taux d’inflation et d’éparg

Frais généraux

Marge promoteur

Source : DPI

► Taux d’inflation : 4%

► Taux d’épargne : 30%

► Hypothèses de répartition des dépenses

Biens de consommation et services

Alimentation

Habitation & énergie

Transport & communication

Autres

Hygiène et soins médicaux

Enseignement, culture et loisirs

Equipements ménagers

Habillement

Source : HCP – Direction des statistiques


sur les hypothèses suivantes (valables pour les

n logement

Logement social à 250.000 Dhs

% Montant Dhs

100% 250 000

30% 75 000

23% 57 500

13% 32 500

7% 17 500

e

7% 17 500

20% 50 000

Répartition (2006/2007)

36,80%

21,10%

12,80%

9,30%

7,60%

5,20%

3,70%

3,50%

300

7/15/2019 Etude 2020


Hypothèses (suite)


► Hypothèses VA/CA – VA/emploi – Salair

Entreprise de la filière VA/CA

Industrie des matériaux deconstruction

30%

Travaux 20%

Services lié à l’immobilier 40%

(*): En raison de l’absence d’information sur la VA, le

Sources des données

• Industrie des matériaux de construction• La VA ajoutée est estimé à 8 Mds de Dhs• Les emplois sont de l’ordre de 35.000

Source : MHUAE Analyse du secteur d• Travaux

• La VA ajoutée est estimé à 39 Mds de Dhs• Les emplois sont de l’ordre de 905.000

Source : HCP – Act emploi – Chômag• Services liés à l’immobilier

Source : HCP – Enquête nationale des


s

VA/emploiSalaire moyen annuel

(2004)

230.000 23.920

43.000 23.920

200.000 (*) 45.760

ratio utilisé est celui du CA/emploi

es matériaux de construction 2008

e 2008, Compte de la nation 2008

entreprises (2004)

301

7/15/2019 Etude 2020


► Tendance A : Impacts quantitatifs


► A partir des hypothèses présentées et140.000 Dhs TTC, 250.000 Dhs HT et 30

Besoin en logements selon les prix

.

140.000 ≤ Prix < 250.000 Dhs

250.000 ≤ Prix < 300.000 Dhs

≥ 300.000 Dhs

Total

Total des unités à250.000 Dhs HT =

435.630

► Le développement du logement à 140.0nécessaire de prendre en compte le besaides destinées à l’offre soit à travers des

► Dans le cadre du dispositif de logem

: sec on – c nar o e con nu – en

. ,

► Pour les logements supérieurs à 300.0cette catégorie sera prise en compte encatégorie de logements à 250.000 Dhsménages.

► Partant de l’hypothèse que le logement à 25situant dans la tranche comprise entre 140.00base du différentiel entre la production hist

prévisionnel de production de l’ordre de 435.63

► Le différentiel, base du calcul de l’impact quanti

Typologie de Besoin en nombre Prologements d’unités actuell

250 000 HT Dhs 435 630 1


de l’estimation du besoin cumulé en logements à0.000 Dhs HT, à horizon 2020, les résultats sont:

Nombre de ménages cumulé à horizon2020

305 945

129 685

439 454

1 255 398

00 Dhs TTC arrivera à terme en 2012. Il sera doncin pour cette typologie de logement soit à travers desaides destinées aux ménages.

nt social favorisant la production de logements ≤

nce

.

00 Dhs TTC, une partie des besoins en logement pour raison d’un éventuel glissement de la couche vers la

du à une absence d’offre adaptée au besoin des

0.000 Dhs HT répond aux besoins en logement seet 300.000 Dhs, l’impact quantitatif est calculé sur la

orique de 19.000 logements sociaux par an et le

0.

tatif, est estimé à 245.630 unités à horizon 2020

duction Production sur 10 Besoin additionnele annuelle ans de production

.000 190.000 245 630

302

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16


► Impacts sur CA, VA, emploi et salaires

Estimation sommaire des impacts qulogements sociaux selon les besoins

Chiffresd’affaires*

Valeajout


14,12

Travaux ,

Services lié àl’immobilier 4,30

Total 26,41

*: En Mds de Dhs

► mpac s sur es nves ssemen s

S

Investissements (En Mds de Dhs)

► mpac s sur es penses

► L’impact sur les dépenses de biede 3 milliards de Dhs (21% des d

► Impacts sur l’épargne

► En se basant sur l’h othèse uemontant d’épargne total est estim

► Reserve : Le taux d’épargne varil’absence de l’information, le tauxsociales

► Impacts sur la fiscalité

► Tenant com te des im ôts et taxes résentésFinances, l’effort fiscal est estimé à plus de

Effort fiscal (- 5 milliards de Dhs ) = Total de

secteur (8,5 milliards de Dhs) - Somme des r

antitatifs du développement desen 2020 (Tendances A & B).

r ée*

Emplois créés Salaires*

4,24 18 422 0,83

, ,

1,72 21 493 1,84

7,55 77 045 4,33

ur 10 ans Par an

49,13 4,91

s de consommation et de services est estimé à prèspenses vont vers le poste habitation & énergie)

le taux d’é ar ne des ména es est de l’ordre de 30% leé à près de 1,3 Mds de Dhs.

en fonction des couches sociales, mais en raison dede 30% a été appliqué pour les différentes catégories

i-a rès et sous réserve de validation ar le Ministère desmilliards de Dhs et est calculé de la manière suivante :

s impôts récoltés suite aux effets d’entrainements du

ductions et exonérations d’impôts (-13,6 mil liards de

Dhs)

303

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16

Tendance A : Impacts quantitatifs

logements sociaux selon les besoin

► Les réductions et exonérations d’impôts scorrespondants au prix de 250.000 Dhs. Elles c

Taxe Taux Caractéristi

’TVA 20%

de vente HT (hor

IS 30%Exonération totale

base de la mapromote

Droitsd’enregistrement

et de timbres3%

Exonération totaledu prix d’acquisitio

Droit deconservation

foncière1%

Exonération duvalorem sur la ba

d’acquisition d

Taxe sur leciment

0,10 Cts/Kg Exonération de

Total (En Mds de D

250.000 Dhs. Elles concernent les éléments s

Taxe Taux Caractérist

TVA 20% TVA payé par le promotcoût de cons

TVA 20% TVA récolté sur lconsommat

IS 30%

IS payé par l’industrieconstruction sur la bréalisé

IS payé par les entreprila base de la ma


Impôt dedistribution

10% Impôt calculé sur 50% ddu promo

IR 10% Impôt récolté sur la bversées (De plus de 30

en 2020 (Tendances A & B).

ont calculées sur la base du nombre de logementsoncernent les éléments suivants :

ues Logements à 250.000 Dhs

Base imposable / unité Montant global (EnMds deDhs)

s foncier)

175 000 Dhs - 8,6

d’IS sur large dur

50 000 Dhs - 3,68

sur la basen du terrain

75 000 Dhs - 0,55

droit ad-se du prixterrain

75 000 Dhs - 0,18

la taxe 23 000 Kg - 0,56

s) - 13,6

uivants :

iques Logements à 250.000 Dhs

Base imposable / unité Montant global(En Mdsde Dhs)

eur sur la base dutruction

107 500 Dhs 5,28

es biens deion (*)

- 0,30

des matériaux dese de la margee

17 250 Dhs 1,27

es de travaux sur ge réalisée 6 500 Dhs 0,48

es de services sur ge réalisée

7 000 Dhs 0,51

e 70% de la margeteur

17 500 Dhs 0,43

ase des salaires000 Dhs annuel) - 0,18

304

,

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16


logements sociaux selon les besoins

► mpac s sur a capac e pro uc on e

► Dans cette partie, l’impact sur la capacité de ppour le ciment et l’acier.

► Les h othèses d’estimation sont les suivantes

► La superficie moyenne d’une unité de log► Une unité de logement de 60,6 m² en mo

d’acier. (Selon l’étude sur le programl’industrie des Matériaux de construction

Matières premières

Ciment 5

Acier

► Par ailleurs la production et la capacité de prod

Matières premières

Ciment 16,3 MT (20

Acier (fer à béton)

Source : MHUAE – Analyse du secteur de l’industrie des matéria


s en repr ses e a re

roduction des entreprises de la filière n’est estimé que

:

ement à 250.000 Dhs est de 60,6 m² en moyenne.yenne nécessite l’utilisation de 23 T de ciment et 2,3 T

e des 20.000 logements, et Analyse du secteur deu Maroc)

2020

Besoin annuel estimé (T)

649 490 564 949

89 512 58 951

uction actuelle du ciment et de l’acier s’élève à:

Capacité Ventes

07) => 18,1 MT (2012)13 MT(2007)

1,8 MT(2008)

1,3 M T(2007)

x de construction au Maroc - 2008, Tableau de Bord de l’immobilier 2008

305

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16

► Tendance B : Impacts quantitatifs

s ma on somma re es mpac s qulogements sociaux selon les besoins

► A partir des hypothèses présentées et140.000 Dhs TTC, 250.000 Dhs HT et 30résultats suivants :

Besoin en logements selon le

< 140.000 Dhs

140.000 ≤ Prix < 250.000 Dhs

250.000 ≤ Prix < 300.000 Dhs

≥ 300.000 Dhs

Total

Total des unités à

250.000 Dhs HT =368.103

Cf. : section 3 – Scénario de continuité –

► Le développement du logement à 140.0nécessaire de prendre en compte le besaides destinées à l’offre soit à travers des

► Dans le cadre du dispositif de logem250.000 Dhs HT, plusieurs projets ont

► Pour les logements supérieurs à 300.0cette catégorie sera pris en compte encatégorie de logements à 250.000 Dhsménages.

► Partant de l’hypothèse que le logement à 250.0dans la tranche comprise entre 140.000 et 300différentiel entre la production historique de 1production de l’ordre de 368.103.

► Le différentiel, base du calcul de l’impact quanti

Typologie delogements

Besoin en nombred’unités

Pr actuel

250 000 HT Dhs 368 103 1

an a s u ve oppemen esen 2020 (Tendances A & B).

de l’estimation du besoin cumulé en logements à0.000 Dhs HT, à horizon 2020 nous avons obtenus les

prix Nombre de ménages cumulé à horizon2020

321 342

258 271

109 832

592 994

1 282 440

Tendance B

00 Dhs TTC arrivera à terme en 2012. Il sera doncin pour cette typologie de logement soit à travers desaides destinées aux ménages.

nt social favorisant la production de logements ≤té lancés dans différentes régions du royaume.

00 Dhs TTC une partie des besoins en logement pour raison d’un éventuel glissement de la couche vers la

du à une absence d’offre adaptée au besoin des

00 Dhs HT répond aux besoins en logement se situant.000 Dhs, l’impact quantitatif est calculé sur la base du.000 logements sociaux par an et le prévisionnel de

tatif, est estimé à 178.103 unités à horizon 2020

ductionle annuelle

Production sur 10ans

Besoin additionnelde production

9.000 190.000 178 103

306

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16


► Impacts sur CA, VA, emploi et salaires


Chiffresd’affaires*

Valeuajout


10,24

,

Services lié àl’immobilier 3,12

Total 19,15

*: En Mds de Dhs

► mpac s sur es nves ssemen s

S

Investissements (En Mds de Dhs)

► mpac s sur es penses

► L’impact sur les dépenses de biende 2 milliards de Dhs (21% des d

► Impacts sur l’épargne

► En se basant sur l’h othèse uele montant d’épargne à dégager e

► Reserve : Le taux d’épargne variel’absence de l’information, le tauxsociales

► Impacts sur la fiscalité (1)

► Tenant com te des im ôts et taxes résentésdes Finances, l’effort fiscal est estimé à prèssuivante :

Effort fiscal (- 3,7 milliards de Dhs )

d’entrainements du secteur (6,1 milliards d

d’impôts (9,8


r e*

Emplois créés Salaires*

,07 13 358 0,6

, ,

1,25 15 584 1,3

,48 55 864 3,1

ur 10 ans Par an

35,62 3,56

s de consommation et de services est estimé à prèspenses vont vers le poste habitation & énergie)

le taux d’é ar ne des ména es est de l’ordre de 30%st estimé à près de 1 milliards de Dhs

en fonction des couches sociales, mais en raison dede 30% est appliqué pour les différentes catégories

i-a rès et sous réserve de validation ar le Ministèrede 3,7 milliards de Dhs et est calculé de la manière

= Total des impôts récoltés suite aux effets

e Dhs) - Somme des réductions et exonérations

milliards de Dhs)

307

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16

Tendance B: Impacts quantitatifs


► Les réductions et exonérations d’impôts scorrespondants au prix de 250.000 Dhs. Elles

Taxe Taux Caractéristi

’TVA 20%

de vente HT (hor

IS 30%Exonération totale

base de la mapromote

Droitsd’enregistrement

et de timbres3%

Exonération totaledu prix d’acquisitio

Droit deconservation

foncière1%

Exonération duvalorem sur la ba

d’acquisition d

Taxe sur leciment

0,10 Cts/Kg Exonération de

Total (En Mds de D

250.000 Dhs. Elles concernent les éléments sTaxe Taux Caractérist

TVA 20% TVA payé par le promotcoût de cons

r co sur consommat

IS 30%

IS payé par l’industrieconstruction sur la b

réalisé



Impôt dedistribution

10% Impôt calculé sur 50% ddu promo

IR 10% Impôt récolté sur la bversées (De plus de 30


ont calculées sur la base du nombre de logementsconcernent les éléments suivants :

ues Logements à 250.000 Dhs

Base imposable / unité Montant global (EnMds de Dhs)

s foncier) 175 000 Dhs - 6,23

d’IS sur large dur

50 000 Dhs - 2,67

sur la basen du terrain 75 000 Dhs - 0,40

droit ad-se du prixterrain

75 000 Dhs - 0,13

la taxe 23 000 Kg - 0,41

s) - 9,8

uivants :iques Logements à 250.000 Dhs

Base imposable / unité Montant global(En Mds de Dhs)

eur sur la base dutruction

107 500 Dhs 3,83

es ens eion (*)

- 0,22

des matériaux dese de la margee

17 250 Dhs 0,92

es de travaux sur ge réalisée 6 500 Dhs 0,35

es de services sur ge réalisée

7 000 Dhs 0,37

e 70% de la margeteur

17 500 Dhs 0,31

ase des salaires000 Dhs annuel) - 0,13

308

,

7/15/2019 Etude 2020


Annexe n°16


► Impacts sur la capacité de production de


► L’impact sur la capacité de production des entr

► Les hypothèses de l’impact sur la capacitésuivantes :

► La superficie d’une unité de logement à 2

► une unité de lo ement de 60 6 m² en mT d’acier. (Selon l’étude sur le programl’industrie des Matériaux de construction

Matières premièresBesoin esti

Ciment 4

► Par ailleurs la production et la capacité de prod

Acier 4

Matières remières C

Ciment 16,3 MT (200

Acier (fer à béton) 1

Source : MHUAE – Analyse du secteur de l’industrie des matériaux

s entreprises de la filière


prises de la filière est estimé pour le ciment et l’acier.

e production des entreprises de la filière sont les

50.000 Dhs est de 60,6 m² en moyenne.

enne nécessite l’utilisation de 23 T de ciment et 2 3me des 20.000 logements, et Analyse du secteur deu Maroc)

mé (T) à horizon2020

Besoin annuel estimé (T)

96 369 409 637

uction actuelle du ciment et de l’acier s’élève à:

7 447 42 745

acité Ventes

7) => 18,1 MT (2012)13 MT

(2007)

,8 MT(2008)

1,3 M T(2007)

de construction au Maroc - 2008, Tableau de Bord de l’immobilier 2008

309

7/15/2019 Etude 2020


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► HCP, Act Emploi Chômage 2002 - 2008

► HCP, 50 ans de développement humain - Perspepassées et perspectives d’avenir, 2006

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► HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des

► HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des

► HCP, Enquête sur l’informel 1999 - 2000,

► HCP, Enquête sur l’informel 2007, principaux rés

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► MHUAE, Etude relative à la relance de l’habitat lo

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de partenariat, Étude sur la promotion de l’épargne

tives 2025, Démographie marocaine, Tendances

aroc (1998-2008)

énages 2006 – 2007 (synthèse)

énages, 2001

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erspectives, 2009

n, 2007

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' ,

310

7/15/2019 Etude 2020


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► MHUAE, Etude d’impact du régime du dahir Khalif

► MHUAE, Loi de Finances 2009 : Proposition du d

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► MHUAE, Tableau de bord du secteur de l’immobili Analyse des principaux indicateurs du secteur im

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► Ministère de l’Economie et des Finances , Lois deFiscales

► Ministère de l’Economie et des Finances, Régions,

► Ministère de l’Economie et des Finances, Mobilisadéveloppement socio-économique, présentation

► Ministère de l’Industrie et du Commerce, Pacte Nprogramme 2009 -2015

► Ministère de l’Industrie et du Commerce de la MisMaroc la normalisation marocaine dans le domai

► Ministère du logement français, contrôle du respe

► Ministère du Tourisme et de l’Artisanat► Missions économiques du Ministère Français de l'

► Missions économiques-UBIFRANCE, l'Agence fraentreprises

► Observatoire Européen du logement social, Statis

► Office des changes

► Wafa immobilier , Revues trimestrielles

► USAID maroc, Rapports de la conférence Doing Bnovembre 2007.

secteur de l’habitat et de la promotion immobilière à

u lotissement et du groupe d’habitations en tante l’espace urbain, 2007

gement et leur impact sur la morphologie urbaine

n milieu urbain, janvier 2009

ien sur l’urbanisation dans les provinces du Nord, 2007

partement en charge de l'habitat pour redynamiser le

l'Habitat et de l'Urbanisme durant la période 1980-2006,

er, Fiches agrégats, Achèvements et mises en chantier,obilier, Notes de conjoncture

r aux e cons ruc on au aroc,

et de l’Environnement, le Schéma Nationale

Finances 2009 et 2010, Rapport sur les Dépenses

du Maroc : Contributions sectorielles à la création de la

tion du patrimoine foncier domanial pour lear le Directeur adjoint des Domaines, 2007

tional pour l’Emergence Industrielle, Contrat

à Niveau de l’Economie, Enjeux de la normalisation aue du BTP 2007

t des règles de construction, 2009

Économie, de l'Industrie et de l'Emploi

nçaise pour le développement international des

iques sur le logement dans l’Union européenne, 2007

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311

7/15/2019 Etude 2020


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techniques de l’Équipement Nord-Picardie , centr Centre Observation de l’habitat et analyse des terri

► Conférence-Débat sur les classes moyennes deDécembre 2009

► Article de Benoît FILIPPI : Mobilité résidentielle emétropolitaine Marseillaise

► HCP : Présentation des premiers résultats de l’en2007 – 25 Juin 2008

► HCP : Projections de la population du Maroc par m

► : ans e ve oppemen uma n – erspassées et perspectives d’avenir

► CESCHL – CMHC :

► L’Observateur du logement au CANADA 2

► Rapport de recherche : série sur le logeComprendre les activités dans le logement

► Rapport sur la rénovation et l’achat de loge

► Neuchatel – Université IRER : Impacts des tr neuchâteloise – Juin 2000

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ement.

gement » Centre d’analyse stratégique (France), 21

-France, 2002.

a a e e a ons ruc on, cen re u es

e d’Études techniques de l’Équipement Normandie-toires : Démarches et objectifs, 2002.

. Ahmed Lahlimi Alami, Haut commissaire au plan –

fonctionnement des marchés de l’Habitat dans l’air

quête nationale sur les niveaux de vie des ménages

ilieu de résidence : 2004 à 2030

ec ves : mograp e maroca ne : en ances

09

ment abordable et le financement de l’habitation :locatif privé au Canada

ments -2010

vaux de rénovation de logement sur l’économie

312

7/15/2019 Etude 2020


Liste des abréviations

►

HCP : Haut commissariat au plan► TCAM : Taux de croissance annuel moyen

► Dhs : Dirhams marocain

► TTC : Toutes taxes comprises

► HT : Hors taxes

► SMIG : Salaire minimum garantie

► CA : Chiffre d’affaires

► VA : Valeur ajoutée

►

FBCF : Formation Brute de capital fixe► VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement

► SIG : Système d’information géographique

► OH : Observatoire de l’habitat du ministère deterritoire

► OPH : Opérateurs publics de l’habitat

► FSH : Fond de solidarité habitat

► ONMI : Observatoire national des marchés immob

► SCHL : Société canadienne d’hypothèque et de lo

► FNBTP : Fédération nationale du bâtiment et trava

► FNPI : Fédération nationale des promoteurs immo

► FMC : Fédération des matériaux de construction

► APC : Association professionnelle des cimentiers

► CNOA : Conseil national de l’ordre des architectes

► ONIGT : Ordre national des ingénieurs géomètres

► CGI : Compagnie générale immobilière

► GAO : Groupe Al Omrane

► MEF : Ministère de l’économie et des finances

► ANFCC : Agence nationale de la conservation fon

► ONIR : Observatoire National de l’Immobilier résid

l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du

iliers

ement

ux publics

biliers

topographes

ière du cadastre et de la cartographie

entiel (en projet)

313

7/15/2019 Etude 2020
