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Evaluación del efecto patrimonial
por venta a mercado de las propiedades Las Tranqueras,
San Ignacio y Santa María (Bellavista)
y
La compra de activos inmobiliarios
Preparado para
Renta Nacional Compañía de Seguros de Vida S.A.
Por
Servicios Actuariales y Financieros SpA
7 mayo de 2019
Evaluación del efecto patrimonial por venta a mercado de las propiedades y compra de activos inmobiliarios.
Servicios Actuariales y Financieros 2
Introducción.
El presente documento tiene como finalidad realizar una evaluación financiera que mida el
efecto patrimonial por la venta a valor de mercado de las propiedades Las Tranqueras, San
Ignacio y Santa María y, la compra de otros activos inmobiliarios. Además de medir los efectos
financieros, se entrega una opinión sobre la conveniencia económica de la referida operación.
La información sobre los activos inmobiliarios ha sido proporcionada por la Compañía y la
metodología de evaluación considera también la normativa sobre la constitución de reservas
matemáticas de los seguros de vida previsionales y sus bases técnicas determinadas por la
Comisión para el Mercado Financiero.
Para la realización de este trabajo, el equipo de trabajo está constituido por Alberto Letelier
Parga y Pedro Arteaga Campos, ingenieros civiles industriales de la Universidad de Chile.
I) Antecedentes Generales
Renta Nacional Compañía de Seguros de vida tiene 3 propiedades que se han ido
revalorizando en el tiempo. No obstante, por temas normativos, la contabilidad sólo
refleja el valor a costo de adquisición corregido por inflación, menos las depreciaciones
de construcciones. Estas tres propiedades son:
Las Tranqueras
San Ignacio
Santa María, Bellavista
Actualmente Renta Nacional tiene la posibilidad de incrementar su holgura
financiera con las utilidades que puede realizar al vender a precios de mercado estas 3
propiedades, considerando como valor de mercado las tasaciones entregadas por
Colliers International.
La venta se haría a empresas relacionadas.
Se consideró utilizar el valor de las ventas en la compra de propiedades.
Una posibilidad es comprarlas a empresas relacionadas. Si fuese el caso, al comprarlas
se considerará el valor del terreno con construcciones, obras complementarias,
derechos de agua, y restando el valor de las plantaciones, por no existir interés en ellas.
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II) Resumen Ejecutivo
a) A la compañía de seguros de vida le conviene vender para obtener el valor de
mercado de estos inmuebles, que es muy superior a su valor contable.
b) Con el producto de las ventas se hace factible evaluar posibles compras inmobiliarias
atractivas en el mercado. Buscar inmuebles le permite a Renta Nacional buscar una
rentabilidad compatible con su estrategia de inversiones. En base a los antecedentes
sobre las propiedades ofrecidas por empresas relacionadas, se estimó que son
suficientemente buenos como para considerar su adquisición.
Si Renta Nacional vende sus 3 propiedades al valor de tasación, y eventualmente
compra las 4 propiedades vistas en empresas relacionadas, todas las transacciones a
valor de mercado (tasación de Collier International), se tienen las siguientes cifras:
Resumen al 31 de marzo 2019
UF MM $
Caja después de venta e impuestos 1.626.610 44.839
Valor total propiedades a comprar 987.759 27.228
Cabe mencionar que, en este caso, las utilidades después de impuestos, considerando
que se paga un 27,0 %, son de UF 924.142, es decir MM $ 25.475.
III) Utilidad y caja generada por la venta de las 3 propiedades de Renta Nacional
Se aprecia que las utilidades generadas después de impuestos son de UF 924.142,
equivalentes a MM $ 25.475, cifras que permiten generar holguras financieras.
A
UF al 31 de marzo 2019 Valor de venta
27.565,76 segúnTasación
UF MM $ UF UF MM $ UF MM $ UF MMS
Las Tranqueras 995.737 9.959 361.273 634.464 17.489 463.159 12.767 824.432 22.726
San Ignacio 523.160 5.273 191.305 331.855 9.148 242.254 6.678 433.559 11.951
Santa María, Bellavista 449.519 4.132 149.890 299.629 8.260 218.729 6.029 368.619 10.161
Valores Totales 1.968.416 19.364 702.467 1.265.949 34.897 924.142 25.475 1.626.610 44.839
Propiedades posibles de vender
Disponible
despues de Impuestos
A - (A - B) x 0,27
31 marzo 2019 Antes de impuestos Despues de 27,0%
A - B (A - B) x 0,73B
Valor Contable Utilidad = Precio de venta - valor contable
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El monto disponible por estas ventas después de impuestos sería de UF 1.626.610,
equivalente a MM$ 44.839.
Resumen Ventas posibles: Las Tranqueras, San Ignacio, Bellavista
Valores totales, al 31 de marzo 2019 UF MM $
Ventas según tasación propiedades 1.968.416 54.261
Valores contables de propiedades 702.467 19.364
Utilidad ventas antes de impuestos 1.265.949 34.897
Impuestos del 27,0 % 341.806 9.422
Utilidad después de 27,0 % de Impuestos 924.142 25.475
Caja después de venta e impuestos 1.626.610 44.839
En el caso de llegar a estar afecta esta compañía de seguros de vida a una menor tasa
de impuestos, la caja disponible después de esta operación subiría.
IV) Posible utilización de los recursos financieros generados por las ventas
Después de examinar los antecedentes de las propiedades ofrecidas por empresas
relacionadas, se considera favorable comprarlas con el producto de las ventas. Con la
caja que aún quedaría después de estas compras, se verá la posibilidad de mayores
adquisiciones inmobiliarias, o bien buscarle alguna utilización alternativa a estos
recursos financieros.
Las sociedades relacionadas podrían vender a Renta Nacional lo siguiente:
Propiedades posibles de comprarse Terreno (*) Plantaciones Total
(sin plantaciones)
UF UF UF MM $
Frutícola Viluco Ltda. 605.896 28.673 577.223 15.912
Fundo Quechereguas, Molina 241.083 6.824 234.259 6.458
Jardín del Edén, La Florida 93.668 93.668 2.582
Santa Berta de Puquillay, Nancagua 89.198 6.589 82.609 2.277
Total, valor propiedades anteriores 1.029.845 42.086 987.759 27.228
(*) Terreno incluye construcciones, obras complementarias, derechos de agua, y plantaciones
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Resumen Valor 4 propiedades posibles de comprar
1) Frutícola Viluco Ltda. 2) Fundo Quechereguas, Molina 3) Jardín del Edén, La Florida 4) Sta. Berta de Puquillay, Nancagua
valores al 31 de marzo 2019 UF MM $
Valor Total de estas 4 propiedades 987.759 27.228
Luego, el valor de estas propiedades posibles de comprar de UF 987.759 (= MM$ 27.228), es inferior a las ventas que son UF 1.626.610 equivalentes a MM$ 44.839,
V) Posibles cursos de acción Se tienen las siguientes cifras globales:
Resumen al 31 de marzo 2019
UF MM $
Caja después de venta e impuestos 1.626.610 44.839
Valor total propiedades a comprar 987.759 27.228
a) Las ventas de Renta Nacional dejan una utilidad importante a la empresa, que permite mejorar sus indicadores financieros.
b) La caja generada por la venta de estas 3 propiedades permite evaluar compras inmobiliarias, entre ellas las 4 propiedades en poder de empresas relacionadas. De llegar a adquirirse estas 4 propiedades, aún queda un excedente importante de UF 638.851 (= MM$ 17.611) que permite seguir evaluando compras adicionales de inmuebles que se considere posean también un potencial de plusvalía atractivo a futuro.
Dada la “tasa de reserva” impuesta por la CMF es baja, y obliga a Renta Nacional a tener considerables reservas, se recomienda vender los 3 inmuebles para así lograr el mayor potencial (la mayor holgura financiera) de esta operación (sobre este tema ver anexo A: Cálculo de reservas, y Anexo B: Determinación de la tasa de Reserva). Ahora, respecto al proceso de utilización de los fondos provenientes de estas ventas, es una alternativa razonable considerar la compra de distintos bienes raíces, cuya plusvalía en el tiempo se proyecte atractiva.
Pedro Arteaga Campos
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Bibliografía: Anexo A: Cálculo de Reservas
Reservas y solvencia de las CSV que venden rentas vitalicias Por Gonzalo Edwards Guzmán y Guillermo Martínez Barros
CÁLCULO DE RESERVAS
¿Cómo calcula una compañía de seguros de vida las reservas?
Una vez aceptada la oferta y determinada la pensión del individuo, la compañía adquiere un pasivo sobre la base del compromiso de por vida adquirido con la persona, ya sea del individuo que se pensiona directamente o con alguno de sus derechohabientes o beneficiarios. Esto significa que debe constituir una reserva por dicho pasivo.
Para hacerlo, debe nuevamente descontar los flujos, pero esta vez no según la tasa de venta, que implicaría, como ya se dijo, un valor presente igual a la prima única, sino que según la “tasa de reserva”, que es típicamente menor, y a lo más igual, que la tasa de venta. Debe tenerse presente que, para calcular las reservas, la aseguradora utiliza, además de una “tasa de reserva”, también las tablas de mortalidad (o longevidad) oficiales dictadas por la autoridad supervisora (la Comisión para el Mercado Financiero, CMF, en conjunto con la Superintendencia de Pensiones).
Lo anterior implica que las reservas son típicamente mayores que la prima única, lo que significa que la empresa adquiere un pasivo que, en términos contables, es mayor que el monto que recibe del asegurado, obligándose a aportar capital. Esta “pérdida actuarial” se sitúa hoy en torno al 10% de la prima recibida por una renta vitalicia1.
La obligación de constituir reservas, que son típicamente mayores al monto de la prima única, es para asegurar que la compañía tendrá los fondos necesarios para pagar las pensiones.
La tasa de reserva es conservadora (baja) por los riesgos que asume la compañía al comprometerse a pagar pensiones mientras viva ya sea el causante o algún derechohabiente que no sea hijo no inválido que eventualmente recibe pensión sólo hasta los 24 años. La expectativa de vida de un hombre que jubila (causante) a los 65 años es de alrededor de 20 años (hasta los 85), mientras que para la mujer a los 60 años (su “edad normal de retiro”) dicha expectativa es de 29 años. 1: Cambios recientes en la normativa implicarían pérdidas actuariales del orden de entre 2% y 4%.
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Bibliografía (continuación, extracto):
Anexo B: DETERMINACIÓN DE LA TASA DE RESERVA
La “tasa de reserva” es la tasa impuesta por la Comisión para el Mercado Financiero para determinar el valor contable de los pasivos por rentas vitalicias vendidas por una compañía de seguros de vida. Unido esto al tope legal a la razón de endeudamiento contable que puede tener una compañía de seguros de vida, esa tasa de reserva determina el monto de los fondos (o patrimonio) que los accionistas deben aportar cuando venden una renta vitalicia. Una tasa de reserva “baja” obliga a los accionistas a poner mucho capital, lo que sube los costos de generar una renta vitalicia y reduce la pensión prometida por la compañía a cambio de un determinado precio contado.
La razón que explica que la tasa de reserva sea fijada por la autoridad y no determinada libremente por cada compañía es que, dejadas en libertad, algunas compañías podrían optar por elegir una alta tasa de reserva para reducir el pasivo contable, evitar un aporte de capital en garantía al emitir una nueva póliza y generar utilidades contables en el corto plazo. Así, el riesgo para los pensionados (compradores de esa póliza) de que las inversiones no alcancen para pagar sus pensiones, sería significativo. Existiría así un mayor riesgo de quiebra. La tasa de reserva de cada póliza es fijada por la CMF y rige para toda la vigencia de la misma, correspondiendo a la de menor rango entre la tasa de venta descrita más arriba y la “tasa de costo equivalente”, determinada según instrucciones de la CMF2.
La tasa de costo equivalente es calculada según el “vector de tasas de descuento” dado a conocer mensualmente por la Comisión para el Mercado Financiero. Dicho vector es el resultado de sumar a una estructura temporal de tasas de interés real libre de riesgos, o curva cero real, un exceso de retorno por sobre el retorno libre de riesgo.
Dado este vector de tasas de descuento, se calcula el valor presente de los flujos, para
luego calcular una tasa única que entregue el mismo valor presente.
Para terminar esta sección es importante destacar que, si se fija una tasa de reserva demasiado baja, terminaría incidiendo en que la tasa de venta será también baja, aun cuando la tasa de rentabilidad esperada sea alta. Ello, por cuanto la diferencia entre la tasa de venta y la de reserva es la que determina el aporte de capital inicial por parte de los accionistas de la compañía. 2: Ver Norma de Carácter General nº 374 del 13 de enero de 2015 de la Comisión para el Mercado Financiero.
