Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
ILMO. AYUNTAMIENTO DE SEDAVÍ
EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANALISIS
DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
(ANEXO II A LA MEMORIA JUSTIFICATIVA)
TEXTO REFUNDIDO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA SEDAVÍ
Octubre de 2010
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
2
EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS
CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN.
1.- Introducción.
2.- Consideraciones Preliminares.
3.- Datos básicos del Plan General.
4.- Información sobre el municipio: Población, viviendas número de
vehículos.
5.- Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
6.- Los presupuestos municipales. Estructura de los gastos e ingresos
corrientes.
7.- Impacto presupuestario del nuevo espacio urbano.
** Proyección de gastos corrientes en nuevo escenario,
** Estimación de ingresos corrientes.
8.- Resultado del Presupuesto de Ingresos y Gastos Corrientes.
Equipo redactor:
Coordinación equipo técnico
Oscar Terrasa Sales Arquitecto
Equipo técnico:
Jorge M. Terrasa Sales Lic. Ciencias Económicas
Mª Dolores Merino Sanjuan
Mª Desamparados Garcia Esteve Jorge Oliver Sanjuan
Arquitectos
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
3
1.- Introducción
Conforme a las previsiones del artículo 27 B) de la LRAU, los Planes Generales que
afecten a grandes poblaciones deberán analizar así como evaluar críticamente las posibles
implicaciones económicas y financieras del Plan.
En este mismo sentido, el Reglamento de Planeamiento en su artículo 50.1 apartado
F), establece que la memoria justificativa deberá referirse a la evaluación socio-económica y
análisis de las consecuencias de la ordenación.
Sin embargo, en el apartado 2 del artículo 50 se menciona expresamente que:
“Se prescindirá de los contenidos expresados en los apartados E) y F) o se
simplificará su contenido cuando la reducida dimensión demográfica o limitada problemática
urbanística del municipio así lo aconsejen. Solo es preceptivo reflejar estos contenidos para
municipios de más de 50.000 habitantes...”
Ahora bien, una de las innovaciones incorporadas en la Ley 8/2007 de Suelo es la
relativa a la evaluación, control y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo territorial y
urbano.
La norma establece que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
deberán someterse preceptivamente a evaluación económica, además de la ambiental.
El artículo 15 de la Ley de Suelo regula la evaluación y seguimiento de la
sostenibilidad del desarrollo urbano, tanto en la vertiente ambiental como la económica,
siendo éste último aspecto el desarrollado en el cuarto apartado que concreta el Informe o
Memoria de Sostenibilidad Económica, con el siguiente tenor literal:
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
4
“4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de
urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se
ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la
implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y
la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo
destinado a usos productivos”.
Esta nueva exigencia de la Ley pretende mejorar la información previa necesaria para
la toma de decisiones públicas de carácter territorial y urbanístico.
Este documento, a diferencia de los tradicionales Estudios Económico-Financieros del
planeamiento (cuya finalidad era exclusivamente la de analizar la suficiencia de recursos
para la financiación de todas las infraestructuras y servicios necesarios para la puesta en
funcionamiento de la nueva "pieza de ciudad" sin merma de calidad urbana) el nuevo
Informe de Sostenibilidad Económica, además de lo anterior, tiene una perspectiva temporal
superior, pues plantea un análisis que trasciende la fase de ejecución urbanizadora y se
preocupa del coste público del mantenimiento y conservación de las nuevas áreas una vez
urbanizadas y recibidas por la Administración Pública.
El Informe de Sostenibilidad Económica debe, por tanto, ponderar el impacto de la
actuación urbanizadora en: i) las Haciendas Públicas afectadas por la implantación; ii) el
mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de
los servicios resultantes; y iii) la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos
productivos.
En consecuencia y a pesar de ser un municipio de menos de 50.000 habitantes, en el
caso que nos ocupa, el análisis económico se circunscribe al Plan General de Ordenación
Urbana de Sedaví.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
5
2.- Consideraciones Preliminares
La Evaluación socio-económica deberá tener un contenido acorde con el instrumento de
ordenación que se trate. Así, parece claro que un documento de planeamiento general
deberá estudiar la suficiencia de suelo destinado a usos productivos, como medio para
garantizar la oferta de implantación de esos usos en relación a la correspondiente de suelo
Residencial y Terciario, derivados del incremento de empleo y población que aquéllos
conllevan.
Otra cuestión a analizar es la relativa al impacto económico para las Haciendas
Públicas de la implantación de las infraestructuras necesarias para el desarrollo urbanístico
de los Suelos Urbanos y Urbanizables previstos por el Plan General.
Debe señalarse que los Programas de Actuación Integrada para el desarrollo
urbanístico de los suelos urbanos o urbanizables han de prever la financiación privada íntegra
de las Cargas de Urbanización, que incluyen todos los costes necesarios para la implantación
y puesta en marcha de las infraestructuras y servicios urbanísticos del ámbito a programar,
así como la conexión e integración con los servicios preexistentes.
De esta manera, la programación ha de garantizar la ejecución de las
Infraestructuras, directa o indirectamente (aportación del canon de depuración de aguas
residuales, para la construcción o ampliación de EDAR por la Entitat de Sanejament, por
ejemplo) y su completa financiación por los propietarios de los terrenos.
Así pues, en principio no es necesario analizar el impacto para la Hacienda Pública del
coste de implantación de Infraestructuras pues su financiación está garantizada con la
programación urbanística, a excepción de la ampliación del Cementerio Municipal cuyo coste
se estima, dada la superficie entorno a 750.000,00 €.
Ahora bien en desarrollo del Presente Plan si deberán realizarse inversiones por
administraciones supramunicipales para la ejecución de un centro de educación secundaria,
así como la ampliación del camino de castellar, en el frente del SUT-1 y rotonda en la CV421.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
6
Estos costes se estiman en 11.685.035,00 € para el centro educativo y 686.976,00€
para las infraestructuras viarias.
El análisis se deberá concentrar, en la evaluación del impacto económico para la
Hacienda Local, analizando los costes de mantenimiento, la puesta en marcha y la
prestación de los servicios resultantes y estimando la cuantía de los ingresos municipales
derivados de los principales tributos locales, así como el análisis de la suficiencia de suelo
para usos productivos.
3.- Datos básicos del Plan General.
El Informe de Sostenibilidad Económica se realiza en el marco de la Revisión del Plan
General de Ordenación Urbana de Sedaví.
El Plan General en redacción mantiene el suelo urbano y apuesta por la renovación de
la morfología urbana en aquellos barrios que presentan síntomas de deterioro o
degradación, ya sea por incompatibilidad de usos preexistentes o por el cese o agotamiento
de las actividades que determinaron la calificación urbanista en el plan vigente. El suelo
urbanizable previsto en el planeamiento previo ha sido ordenado y urbanizado en los últimos
años y el nuevo plan General lo considera suelo urbano. Además se propone la reclasificación
de nuevos Sectores de Suelo Urbanizable.
La clasificación de tres nuevos sectores de Suelo Urbanizable, mediante este Plan
General, tiene por objeto crear nuevo suelo residencial y terciario.
Los sectores SUR-1 y SUR-2, residenciales, facilitarán el crecimiento del entorno del
casco urbano para dar acogida a la mayor población estable que, previsiblemente, residirá en
el municipio gracias a la proximidad de Sedaví a la ciudad de Valencia. El sector SUR-2,
colindante con el municipio de Valencia, se encuentra adscrito a este, por lo que no se
tendrá en cuenta en este informe de Sostenibilidad Económica.
Por otra parte se crea un nuevo sector terciario, SUT-1, al este de la Autovía V-31, al
estar este suelo completamente desnaturalizado debido a las incidencias de las
infraestructuras que convergen sobre el mismo. Esta nueva zona terciara responde al
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
7
planteamiento de que la actividad comercial y de servicios constituye el motor de la
economía local, siendo la principal fuente de empleo, por lo que necesariamente debe
incentivarse este sector.
El crecimiento poblacional definitivo, teniendo en cuenta el suelo clasificado ex-novo
por el PGOU, se sitúa en 15.338 habitantes.
Este Informe se centra en el estudio económico del desarrollo urbanístico previsto por
el Plan.
4.- Información sobre Sedaví: Población, viviendas, número de
vehículos.
Sedaví tiene una población de 9.750 habitantes y está situada en la Comarca de
L’Horta Sud, a 6 kilómetros de Valencia capital.
Los datos estadísticos básicos empleados para la elaboración de este Informe son los
siguientes:
INFORMACIÓN BÁSICA DE SEDAVÍ Número de habitantes (Padrón Municipal 2008): 9.750 Habitantes Estadística de construcción de edificios (2008)
Demolición 3 Uds. Nueva planta con demolición previa 5 Uds. Nueva planta sin demolición 2 Uds. Rehabilitación 5 Uds. Rehabilitación en edificio con demolición parcial 0 Uds. Rehabilitación sin demolición 5 Uds. Rehabilitación locales 1 Uds. Total licencias 16 Uds. Total licencias nueva planta 7 Uds. Total licencias rehabilitación 6 Uds.
Número de vehículos (2008-Ficha municipal) 6.663 Uds.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
8
El presupuesto Municipal tuvo un incremento muy importante durante los años 2003-
2006, sufriendo una recesión en el año 2007.
Mientras que el número de vehículos en el Municipio pasó de 5.771 a 6.663 durante el
mismo periodo, mostrando un aumento de 13,40 %.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
9
5.- Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos
productivos.
A falta de mayor desarrollo expositivo, se considera que las propuestas de ordenación
urbanística deben incorporar una previsión de suelo para el desarrollo de actividad
económica en el Municipio, persiguiendo un desarrollo territorial equilibrado
económicamente y favoreciendo la cercanía o proximidad entre la residencia y el puesto de
trabajo, con la consecuente reducción de desplazamientos, y los efectos positivos para el
medio ambiente y la calidad de vida.
Sedaví hoy ya cuenta con suelo tanto de carácter industrial como terciario
consolidado en plena actividad y uso, así como suelo agrícola productivo, que queda
especialmente protegido como consecuencia de las previsiones del Plan de Acción Territorial
de la Huerta.
La localización del municipio en pleno centro del área metropolitana junto a la ciudad
de Valencia supone por sí mismo un aliciente suficiente a la economía local.
El nuevo Plan prevé un único sector de suelo urbanizable residencial de nueva
creación y la transformación de dos enclaves ¡ndustriales obsoletos en nuevas áreas
residenciales, pero por otra parte se prevé la localización de un nuevo sector terciario
(servicios) junto a la autovía de Alicante-Albacete (Pista de Silla), por lo que el equilibrio
residencial/industrial/terciario en el municipio con el nuevo Plan General sigue siendo muy
equilibrado tanto para el propio municipio, como para el conjunto del área metropolitana.
Esta importante oferta de suelo de usos productivos permitirá dotar al municipio de
una actividad económica diversificada, independientemente de la localización del municipio
en el marco de un área metropolitana muy dinámica como es la de Valencia.
Entendemos que la propuesta de clasificación y calificación de suelo para los usos
productivos es suficiente para las futuras necesidades locales y adecuadas a las previsiones
de crecimiento socioeconómico de Sedaví.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
10
6.- Los Presupuestos Municipales: Estructura de los gastos e
ingresos corrientes.
En este apartado se analizan los presupuestos Municipales de Sedaví, tomando como
referencia el presupuesto del ejercicio 2010.
La información presupuestaria que se utiliza en este documento se ha obtenido del
Ayuntamiento de Sedaví.
Los derechos reconocidos netos y las obligaciones reconocidas netas, según los
distintos capítulos presupuestarios, presentan la siguiente descomposición en el presupuesto
de 2010:
GASTOS 6.442.378,00 €
OPERACIONES CORRIENTES CAP.1.- Gastos de Personal 3.377.641,00 € CAP.2.- Gastos de Bienes Corrientes y
Servicios 2.181.833,00 € CAP.3.- Gastos Financieros 78.274,00 €
CAPA- Transferencias corrientes 133.914,00 €
Total Operaciones Corrientes 5.771.662,00 €
OPERACIONES DE CAPITAL
CAP.6.- Inversiones Reales 297.705,00 € CAP.7.- Transferencias de Capital 45.005,00 €
CAP.8.- Activos Financieros 12.600,00 € CAP.9.- Pasivos Financieros 315.406,00 €
Total Operaciones de Capital 670.716,00 €
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
11
INGRESOS 6.442.378,00 €
OPERACIONES CORRIENTES
CAP.1.- Impuestos Directos 2.883.728,00 €
CAP.2.- Impuestos Indirectos 75.000,00 €
CAP.3.- Tasas y Otros Ingresos 1.108.490,00 €
CAPA- Transferencias corrientes 1.958.593,00 € CAP.5.- Ingresos Patrimoniales 100.042,00 €
Total Operaciones Corrientes 6.125.853,00 €
OPERACIONES DE CAPITAL
CAP.6.- Enajenación de Inversiones
Reales 70.025,00 € CAP.7.- Transferencias de Capital 233.900,00 €
CAP.8.- Activos Financieros 12.600,00 € CAP.9.- Pasivos Financieros 0,00 €
Total Operaciones de Capital 316.525,00 €
Centrando el análisis en los presupuestos de gastos e ingresos corrientes, se observa
que la participación de cada uno de los capítulos sobre los totales gastos o ingresos
corrientes, así como el importe unitario, por habitante, es:
GASTOS % €/habitante
OPERACIONES CORRIENTES
CAP.1.- Gastos de Personal 58,52% 346,42 € /habitante
CAP.2.- Gastos de Bienes Corrientes y
Servicios 37,80% 223,78 € /habitante CAP.3.- Gastos Financieros 1,37% 8,03 € /habitante CAPA- Transferencias corrientes 2,32% 13,73 € /habitante
Total Operaciones Corrientes 100,00% 591,96 € /habitante
INGRESOS % €/habitante
OPERACIONES CORRIENTES
CAP.1.- Impuestos Directos 47,07% 295,77 € /habitante
CAP.2.- Impuestos Indirectos 1,22% 7,69 € /habitante
CAP.3.- Tasas y Otros Ingresos 18,10% 113,69 € /habitante
CAPA- Transferencias corrientes 31,97% 200,88 € /habitante
CAP.5.- Ingresos Patrimoniales 1,64% 10,26 € /habitante
Total Operaciones Corrientes 100,00% 628,29 € /habitante
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
12
El cálculo de la ratio Gasto o Ingreso por habitante se realiza sobre la población del
Padrón de 2008, 9.750 habitantes.
El análisis de sostenibilidad económica del Plan General de Ordenación Urbana se
realiza empleando la ratio gasto corriente por habitante (591,96 €/hab) como referencia de
los costes unitarios que deberá asumir la Hacienda Local por la acogida de la mayor
población prevista por el Plan General de Ordenación Urbana. De esta manera, se obtendrá el
impacto económico en los gastos corrientes municipales por el mantenimiento y
conservación de los nuevos ámbitos de crecimiento urbano, así como los nuevos servicios
públicos municipales a prestar a la mayor población de Sedaví.
De un lado, debe señalarse que la expansión urbana prevista en el Plan General,
supone la clasificación de nuevo suelo urbanizable para el uso residencial y terciario. En
términos proporcionales, la relación entre la superficie edificable de uso industrial y terciario
respecto del residencial es, actualmente, superior a la resultante de las previsiones del Plan
General. Se podría entender que esta diferencia puede distorsionar el resultado obtenido a
partir de la aplicación de la ratio "gasto por habitante". Sin embargo, debe tenerse en cuenta
que la variable "población" incide más en el gasto municipal que la actividad industrial y
terciaria, pues es más consumidora de recursos y servicios municipales.
Por otro lado, podría aducirse que las nuevas urbanizaciones cuentan con unas
mayores superficies de zonas verdes y viarios que la ciudad consolidada y que, por tanto, el
coste de conservación y mantenimiento, es superior. De esta manera, también se podría
argüir que la ratio de gasto por unidad poblacional podría distorsionar el análisis, pues
estaría infra ponderando los gastos reales en que incurriría el Ayuntamiento tras la recepción
de la nueva urbanización.
No obstante, consideramos que la mayor superficie de suelo dotacional público (viario
y zonas verdes) por habitante, con su correspondiente coste de mantenimiento se compensa
con el menor coste unitario derivado de las mejores calidades de ejecución urbanizadora y la
aplicación de las modernas tecnologías para el mantenimiento, junto con un menor coste de
reposición, por tratarse de infraestructuras y servicios de nueva construcción.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
13
Por tanto, a los efectos de este Análisis económico, se considera un buen indicador de
coste municipal el gasto corriente presupuestario, por habitante.
7.- Impacto presupuestario del nuevo espacio urbano.
Se procede al análisis de los gastos e ingresos corrientes que conllevará la "puesta en
marcha" de las infraestructuras y servicios de los nuevos Sectores o Unidades de Ejecución,
una vez urbanizados y hayan sido recepcionados por el Ayuntamiento de Sedaví.
Así se realizará, en primer lugar, una proyección de los gastos corrientes del nuevo
escenario poblacional y, a continuación, se estimará la cuantía de los ingresos corrientes
producidos por el nuevo patrimonio inmobiliario, vehículos, transferencias corrientes y otros
ingresos derivados del mayor tamaño poblacional.
Una vez obtenidos los gastos e ingresos estimados se analizara la viabilidad
económica del Plan General y, en su caso, se propondrán las medidas correctoras o
compensatorias.
7.1.- Proyección de gastos corrientes en nuevo escenario
Como se ha indicado con anterioridad, el mayor coste presupuestario de la expansión
urbana prevista en el Plan se estimará a partir de la ratio de gasto corriente por habitante,
extrapolando al mayor número de habitantes previstos en el PGOU, que asciende a 5.563
habitantes.
Teniendo en cuenta que los gastos corrientes del Ayuntamiento de Sedaví suponen
591,96 €/habitante, proyectando dicha cuantía sobre la nueva población, el mayor coste
presupuestario ascendería a:
Proyección Gasto Corriente: 5.563 hab x 591,96 €/hab. =
3.293.073,48 €
Es decir, el mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y la
prestación de servicios públicos municipales por el crecimiento urbano se puede estimar
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
14
razonablemente en un coste anual para el Ayuntamiento de Sedaví de 3.300.000 euros,
teniendo en consideración el mayor número de habitantes.
7.2.-Estimación de ingresos corrientes
En este apartado se realiza una estimación de los ingresos del Ayuntamiento de
Sedaví, derivados de los siguientes conceptos1:
1 Se omite el Impuesto de Actividades Económicas por ser de muy difícil estimación, tanto por la
complejidad de las variables para la determinación de la cuantía a pagar, como por la importancia de las exenciones
fiscales existentes.
a) Impuesto de Bienes Inmuebles de las nuevas unidades inmobiliarias:
viviendas, plazas de aparcamiento, locales comerciales y edificios
industriales.
b) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana.
c) Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras.
d) Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica.
e) Transferencias corrientes.
f) Tasas y Otros Ingresos.
Para la determinación de las Bases Imponibles de los distintos impuestos se tendrá
en consideración la información contenida en la Ponencia de Valores Catastrales del
Municipio que entró en vigor en 2007. No obstante, los valores serán actualizados por la
aplicación de los vigentes Módulos Básicos de Repercusión y Construcción (Orden
EHA/1213/2005, por la que se aprueba el Módulo de Valor M para la determinación de los
Valores de Suelo y Construcción de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana en las
Valoraciones Catastrales).
Según la Ponencia de Valores Catastrales, el Municipio de Sedaví se integra en el
Área Económica Homogénea definida por los Módulos Básicos MBC-2 y MBR-2.
Los valores de repercusión del suelo y de las construcciones vigentes son: MBR-2:
420,0 €/m2t y MBC-2: 600,0 €/m2t.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
15
a) Impuesto de Bienes Inmuebles: IBI.
La Base Imponible del IBI es el Valor Catastral (VC) de los bienes inmuebles y,
actualmente, la referencia al mercado (RM) es del 50%.
Valor Catastral: RM x Valor en Venta
Valor en Venta = 1,4 (Valor de Suelo + Valor de Construcción) x Fl
El Factor de Localización que se aplica es la unidad.
Estimación del Valor del Suelo
El Valor de Suelo de referencia es el Módulo Básico de Repercusión del Área
Homogénea 2, corregido para el uso industrial y las plazas de aparcamiento por aplicación
de un coeficiente reductor de valor del suelo (Norma 18 de RD 1020/1993), de 0,60.
El Módulo MBR2 es el aplicado para el uso residencial y el comercial, 420,00 €/m2t.
Según la Normativa Catastral, el valor del suelo destinado a Vivienda Protegida ha de
ser corregido mediante la aplicación de un coeficiente corrector, el coeficiente G, regulado
en el Anexo del Real Decreto 1020/1993 de Normas Técnicas de Valoración:
Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a
regímenes de protección pública.
En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la
construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se
aplicará un coeficiente corrector de 0,70.
De esta manera, a efectos de determinación del Valor Catastral de las Viviendas
Protegidas, el valor de repercusión del suelo será el 70% del Valor Básico de Repercusión de
la Zona de Valor en que está incluido el inmueble:
VR VPP = 0,7 x 420,00 €/m2t = 294 €/m2t
Debe señalarse que la Valoración Catastral es una valoración administrativa y, como
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
16
tal, se realiza siguiendo las normas establecidas en el RD 1020/1993. El valor del suelo
destinado a Vivienda Protegida o el Valor en Venta de este tipo de Viviendas no tiene por
que coincidir con los precios máximos establecidos en la normativa sectorial de Viviendas
con Protección Pública. Aquel es un valor estimado con una finalidad fiscal y éste tiene por
finalidad limitar el precio de venta de las viviendas para favorecer el acceso de las personas
y las familias.
El siguiente Cuadro muestra los Valores de Repercusión para cada uno de los usos y
tipologías edificatorias previstas en el Plan General:
Aprovechamiento objetivo
Residencial
Valor de Repercusión del suelo
VPO 294,00 €/m2t
Vlibre 420,00 €/m2t
Terciario 420,00 €/m2t
Industrial 252,00 €/m2t
Plazas de aparcamiento
252,00 €/m2t
Estimación del Valor de Construcción
En relación con el Valor de la Construcción, el Módulo Básico aplicable en el Municipio
hace referencia a la tipología recogida en el Cuadro de Valor de las Construcciones,
identificada con los dígitos 1.1.2.4., construcción de uso residencial, de calidad media, en
viviendas colectivas, en manzana cerrada.
En el caso que nos ocupa, el planeamiento urbanístico prevé, mayoritariamente, los
usos residencial y comercial en tipología de vivienda colectiva, edificación abierta, de
calidades medias y media-alta, con locales comerciales en planta baja.
Estas tipologías constructivas se identifican en el Cuadro de Valor de las
Construcciones regulado en la Norma 20 del RD 1020/1993, con los dígitos siguientes:
Viviendas Plurifamiliares: 1.1.1.3
Garajes: 1.1.3.3
Locales comerciales: 4.1.1.4
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
17
CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
En relación con el uso industrial, se aplica el coeficiente de uso y tipología
constructiva correspondiente a la categoría identificada como 2.1.1.3.
Definido el Coste de Construcción para cada uno de los usos y tipologías edificatorias
como el producto del Módulo Básico de Construcción aplicable al Área homogénea en el que
se adscribe Sedaví (MBC-2) por el mencionado Coeficiente de Valor de uso y tipología, los
Valores de construcción aplicables, a estos efectos, en los nuevos desarrollos urbanísticos
previstos por el Plan serán:
Usos y Tipologías edificatorias
Superficie edificable Valor Construcción
Residencial 272.036,62 m2t VPO 70.822,45 m2t 720,00 €/m2t Vlibre 201.214,17 m2t 720,00 €/m2t
Terciario 31.160,40 m2t 720,00 €/m2t Industrial - m2t 450,00 €/m2t
Plazas de aparcamiento 90.675,00m2t (3.627uds) 372,00 €/m2t
Cuantificados el Valor del suelo y el de la construcción, la aplicación de la expresión
contenida en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993, sobre Normas Técnicas de
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
18
Valoración Catastral, se obtiene el Valor de mercado o Valor en Venta (Vv) del producto
inmobiliario correspondiente:
Norma 16. Modulación de los valores.
1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del
producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:
Vv=1,40[VR + Vc]FL
en la que:
Vv= Valor en venta del producto inmobiliario, en €/m2 construido.
VR= Valor de repercusión del suelo en €/m2 construido.
Vc= Valor de la construcción en €/m2 construido.
FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos
inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-
económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.
El siguiente cuadro muestra los valores de repercusión del suelo y de la construcción
para cada uno de los usos y tipologías edificatorias previstos en el Plan, así como el Valor en
Venta del Producto inmobiliario calculado con la expresión de la Norma 16 (Vv = 1,4
(Vr+Vc)):
Aprovechamiento objetivo
Valor de repercusión del suelo
Valor construcción
Valor mercado m2t edificado
Residencial VPO €/m2t
294,00€/m2t 720,00€/m2t 1.419,60 €/m2t Vlibre €/m2t
420,00 €/m2t 720,00€/m2t 1.596,00 €/m2t Terciario €/m2t
420,00 €/m2t 720,00€/m2t 1.596,00 €/m2t Industrial €/m2t
252,00 €/m2t 450,00€/m2t 982,80 €/m2t Plazas de
aparcamiento 252,00 €/m2t 372,00€/m2t 873,60 €/m2t
Estimación del Valor Catastral
Como se exponía con anterioridad, la Base Imponible del Impuesto de Bienes
Inmuebles está constituida por el Valor Catastral que, en virtud de lo establecido en la Orden
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
19
del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, la Referencia al Mercado es
del 50%. Es decir, el valor catastral se calculará como el 50% del Valor en Venta de los
distintos productos inmobiliarios, estimado según la metodología contenida en las Normas
Técnicas de Valoración RD 1020/1993.
Teniendo en consideración la edificabilidad prevista por el planeamiento urbanístico para cada
uso y tipologías edificatorias y el Valor Catastral unitario, la Base Imponible media de los distintos Bienes
Inmuebles que se edificarán en el ámbito de actuación será:
Aprovechamiento
objetivo 393.872,02 m2t
VCATASTRAL.
BASE
IMPONIBLE
Residencial 272.036,62 m2t
VPO 70.822,45 m2t 707,80 €/m2t
Vlibre 201.214,40 m2t 798,00 €/m2t
Terciario 31.160,40 m2t 798,00€/m2t
Industrial - m2t 491,40 €/m2t
Plazas de aparcamiento
90.675,00 m2t 3.627 Uds. (25 m2t x unidad) 436,80 €/m2t
Estimación de la Cuota Líquida
La Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles aprobada por
el Ayuntamiento de Sedaví, fija el tipo de gravamen de los bienes de naturaleza urbana en
0,70%:
tibi= 0,52%.
La Cuota íntegra (Cl) del Impuesto de Bienes Inmuebles resultará de aplicar a la Base
Liquidable3 (BL) el tipo de gravamen (tibi).
Cl = BL x tlbi
La Cuota Líquida (CL) se obtiene tras la aplicación de las bonificaciones (B) previstas
legalmente y que minoran la Cuota íntegra (Cl).
CL = ClxB
(Se considera que coincide la Base Imponible y la Base Liquidable.)
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
20
El Ayuntamiento de Sedaví regula bonificación específica del 50% para los inmuebles
en ejecución de promotora/urbanizadora, y también del 50% de bonificación durante tres
años siguientes a la calificación definitiva, si bien a los efectos de cálculo de un año tipo se
deprecian estas bonificaciones)
Aprovechamiento objetivo 393.872,02 m2t
VCATASTRAL BASE
IMPONIBLE
Tipo Impositivo Cuota Líquida
TOTAL 1.430.883,37 € Residencial 272.036,62 m2t
VPO 70.822,45 m2t 707,80 €/m2t 0,52% 260.666,28 € Vlibre 201.214,17 m2t 798,00€/m2t 0,52% 834.958,32 €
Terciario 31.160,40 m2t 798,00 €/m2t 0,52% 129.303,20 € Industrial - m2t 491,40 €/m2t 0,52% - €
Plazas de aparcamiento
90.675,00 m2t 436,80 €/m2t 0,52% 205.955,57 €
Los ingresos anuales previsibles por el incremento de edificabilidad por el Impuesto de
Bienes Inmuebles serán de 1.430.883,37 euros.
b) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana: IIVTNU.
El hecho imponible de este impuesto está constituido por el incremento de valor que
experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto como
consecuencia de la transmisión de la propiedad.
Aplicando las normas para la determinación del incremento de valor del suelo
establecidas en la Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor
de los terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Sedaví así como el porcentaje
para cada intervalo de tiempo y el tipo de gravamen (28%) regulado en dichas Ordenanzas,
se obtiene el siguiente Cuadro que permite calcular con facilidad la Cuota íntegra:
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
21
IMIVTNU % Anual
Hasta 5 años 3,10%
Hasta 10 años 2,90%
Hasta 15 años 2,80%
Hasta 20 años 2,70%
De esta manera, suponiendo una transmisión del 50% de las propiedades del suelo,
con un periodo medio para determinar el incremento de valor de 5 años y teniendo en
cuenta que el Valor Catastral del Suelo es el Valor del suelo que se ha de emplear a efectos
de determinación del Incremento del Valor de los Terrenos, la Cuota íntegra resultante será
de 3.415.512,45 €:
Valor Catastral suelo: 141.269.219,70 € Plazo desde última transmisión: 5 años 3,10% VC x % anual: 21.896.729,05 € Tipo impositivo: 28,00%
Cuota: 6.131.084,13 € % terrenos transmitidos: 50% Cuota Integra del IIVTNU 3.065.542,06 €
c) Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras. ICIO
La Base Imponible de este impuesto está constituida por el Coste real y efectivo de la
Construcción, entendiendo por tal, a los efectos de este Impuesto, el Coste de Ejecución
Material.
Se considerará, a estos efectos, el Coste de Construcción definido por el Módulo Básico
de Construcción empleado en la valoración catastral, una vez detraído el importe
correspondiente a Gastos Generales y Beneficio del Constructor, que se estima en un 19%.
Aprovechamiento objetivo PEM edificación
Residencial 272.036,62 m2t VPO 70.822,45 m2t 605,04 €/m2t Vlibre 201.214,17 m2t 605,04 €/m2t
Terciario 31.160,40 m2t 605,04 €/m2t Industrial - m2t 378,15 €/m2t
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
22
Plazas de aparcamiento 90.675,00 m2t 312,60 €/m2t
La Ordenanza Fiscal vigente en Sedaví, reguladora del Impuesto sobre Construcciones
Instalaciones y Obras, establece el tipo de gravamen en el 2,70%. Así, la Cuota del
Impuesto será la resultante de aplicar el mencionado tipo de gravamen a la Base Imponible:
Cuota ICIO = Bl x 2,70%
Aprovechamiento objetivo
ICIO. BASE IMPONIBLE: PEM
Tipo Impositivo
Cuota
Residencial 272.036,62 m2t TOTAL 5.718.365,91 € VPO 70.822,45 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 1.156.961,20 € V libre 201.214,17 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 3.287.050,78 €
Terciario 31.160,40 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 509.038,79 € Industrial - m2t 378,15 €/m2t 2,70% - € Plazas de
aparcamiento 90.675,00 m2t 312,60 €/m2t 2,70% 765.315,14 €
d) Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica. IVTM
Para estimar los ingresos que pudiera tener el Ayuntamiento por este concepto, se
considera que el número de vehículos se incrementará por efecto tanto del mayor número de
habitantes como por la mayor actividad económica previsible en el Suelo Urbanizable
Terciario.
En este sentido, se considera que el parque de vehículos de Sedaví aumentará en
3.944 automóviles:
• 3.627 coches, a razón de 1,5 vehículos por cada nueva vivienda.
• 31 vehículos de uso terciario, considerando un vehículo por cada 1.000 m2s de uso
terciario o industrial. Esta estimación resulta de analizar el número de camiones dentro del
parque de vehículos existente en el Municipio en relación con la superficie de suelo de uso
terciario e industrial y extrapolarla a la nueva situación.
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
23
La ordenanza Fiscal vigente en Sedaví establece las cuotas del impuesto aplicables
según la clase de vehículo y la potencia fiscal.
Suponiendo la aplicación de una tarifa media para turismos de 128,04 € y para
camiones de 211,15 €, la recaudación anual previsible será de:
IVTM = (3.627 vehículos x 128,04 €/vehículo) + (31 camiones x 211,15
€/camión) = 470.946,73 €
e) Transferencias corrientes.
La estimación de la cuantía por este concepto se realiza a partir de la ratio Ingreso por
habitante, extrapolando al mayor número de habitantes, previsto tras las actuaciones
urbanizadora y edificatoria.
El presupuesto de 2010 liquidado indica que el capítulo 4 de "ingresos por
transferencias corrientes" representa unos ingresos por habitante de 200,88 euros.
El aumento poblacional previsto en el Plan General es de 5.588 habitantes.
De esta manera, los ingresos previsibles por este concepto supondrán:
PTE = 200,88 €/habitante x 5.563 habitantes = 1.117.495,44 €
f) Tasas y Otros Ingresos e Ingresos Patrimoniales.
Al igual que en el anterior apartado, esta cuantía se estimará por aplicación de la
ratio presupuestaria aplicable al mayor tamaño poblacional.
Según el presupuesto del ejercicio 2010, las "tasas y otros ingresos" han sido de
113,69 €/habitante y los "ingresos patrimoniales" 10,26 € por habitante, por lo que,
aplicando la suma de ambos ratios a los 5.563 nuevos habitantes, supone un ingreso
previsible por estos dos capítulos presupuestarios de:
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
24
Tasas y Otros Ingresos: 123,95 €/habit x 5.563 habit. =
689.533,85 €
8.- Resultado del Presupuesto de Ingresos y Gastos Corrientes.
Como resultado del análisis realizado en el anterior apartado, se puede obtener el
saldo resultante de los incrementos de ingresos y gastos corrientes en el presupuesto
Municipal tras la recepción de la urbanización y edificación de los distintos productos
inmobiliarios previstos por el planeamiento general de Sedaví.
Gastos corrientes municipales 3.293.073,48 €
Ingresos por IBI 1.430.883,37 €
Ingresos IVTM 470.946,73 €
Transferencias corrientes 1.117.495,44 €
Tasas y otros ingresos + Ingresos
patrimoniales
689.533,85 €
ICIO 5.718.365,91 €
IVTNU 3.065.542,06 €
TOTAL INGRESOS CORRIENTES 12.492.767,36 €
Del resultado anterior se deberá desagregar el importe de los ingresos de carácter
periódico y los que se producirán una única vez, tales como el Impuesto de Construcciones,
Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos.
Así, los ingresos que se producirán anualmente serán:
Ingresos por IBI 5.718.365,91 €
Ingresos IVTM 470.946,73 €
Transferencias Corrientes 1.122.517,14 €
Tasas y otros ingresos + Ingresos patrimoniales
692.632,60 €
TOTAL 8.004.462,38 €
Como se puede observar, el saldo presupuestario de la expansión urbana prevista en
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN
25
el Plan General, resulta positivo, desde la perspectiva de los gastos e ingresos corrientes
periódicos del Ayuntamiento de Sedaví, con una diferencia positiva de 4.708.388,90 euros.
El excedente de ingresos corrientes sobre los gastos permite abordar solventemente
las inversiones en equipamientos que tuviera que realizar el Ayuntamiento para prestar
nuevos servicios a la mayor población.
Se constata, en definitiva, que el crecimiento de la ciudad previsto por el Plan General
es sostenible económicamente, pues es capaz de generar los recursos necesarios para el
mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y servicios derivados de la
creación del nuevo espacio urbano.
Sedaví,15 de octubre de 2010
Por Merino y Terrasa S.L.P.
Fdo. Óscar Terrasa Sales
Arquitecto Coordinador