EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m² , e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma,

JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones: (11) 2965-3272 - 99906-8442 – e-mail: [email protected] e [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Execução de Titulo Extrajudicial

Processo Digital nº 1007264-52.2017.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP 1636, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que BANCO BRADESCO move em face de COML OMEGA DE PRODS P/ AVIC LTDA E OUTROS, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fls.124, para avaliar os imóveis descritos na Matriculas de Nºs 18.541, do 2º Ofício de Registro de Imóveis,19.230, 2º ORI, 19,229, 2º ORI – Todos em São Caetano do Sul, a seguir transcrito:

“Apartamento nº 34, localizado no 3º andar ou 4º pavimento do EDIFICIO N° 76, do CONDOMINIO EDIFIO TARUMÃ, situado a Rua HUMBERTO FERNANDES FORTES Nº 401, componente do CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL DOS JORNALISTAS – 3ª etapa, nesta cidade e comarca de São Caetano do Sul, possuindo dois dormitórios, sala cozinha, banheiro, e área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m² , e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma, Designada Apartamento nº 32, localizado no 3º andar do EDICICIO JOÃO LORENZETI, Situado a Rua Rio Grande do Sul, 770, possuindo 3 dormitórios, seno um suíte, banheiro

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social, terraço, sala ,c cozinha, área de serviço, banheiro e dependência de empregada, com área útil de 141,90m², área comum de 17,48m²,e área total de 160,38m², Unidade Autônoma , Designada Box nº 21,22( vinte e um e vinte e dois )a Rua Rio Grande do Sul nº 770nesta cidade de São Caetano do Sul, com área de 25,40m² ”

1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO (IMOVEL 1 ) TIPO DO IMÓVEL

Apartamento Residencial

LOCAL

RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES, 401, CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL

MATRÍCULA

Nº 18.541 – 2º ORI – SÃO CAETANO DO SUL

CONTRIBUINTE

N/C

QUADRO DE ÁREAS Área Útil..........................................51,6700m²

Área Comum...................................5,1268m²

Área Total........................................56,7968m²

NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula

VALOR DE MERCADO: R$ 290.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018

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3.0 – OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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5.1 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 1 Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua,

Humberto Fernando Fortes, 401, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Eduardo, Subsíndico, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografias digitais, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.

5.2 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2 Prejudicado devido ausência do morador

FOTO Nº 01

Vista parcial entrada do Conjunto Tarumã

FOTO Nº 02

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Vista parcial dos edifícios e garagem

FOTO Nº 03

Vista parcial da entrada do edifício

5.3 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Rua HUMBERTO FERNADO FORTES, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Centro de São Caetano do Sul

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5.4 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ

5.5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 51,6700m2, composto 2 dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço e garagem.

5.6 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO

Prejudicada devido a não vistoria

IDADE 30

TIPO Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Regular

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES Não

ANDARES APTOS/ANDAR 04 andares - 04 apto por andar

PISCINA Sim

SAUNA Não

SALÃO DE FESTAS Sim

SALÃO DE JOGOS Sim

SALA DE GINASTICA Sim

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILANCIA ELETRONICA Sim

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6.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS

R1 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de

Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta

Valor: R$ 270.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada:

Conservação: Bom

Área Privativa: 51,00 m² Área Total:

Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m²

Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA

Fonte de Informação:

Imobiliária: K e L IMOVEIS Fone: 96738.7736 / 98368.5540

VV M² CM²

R$ 270.000,00 51,00 R$ 5.294,11

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Conservação: Bom





Imobiliária: JOSY CORRETORA Fone: 986996115 / 98327.5651

VV M² CM²

R$ 310.000,00 51,00 R$ 6.078,43

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Conservação: Bom





Imobiliária: GONÇALVES IMOVEIS Fone: 4225.1000

VV M² CM²

R$ 280.000,00 51,00 R$ 5.490,19

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Conservação: Bom





Imobiliária: LUIZ CORRETOR Fone: 99437.3664

VV M² CM²

R$ 290.000,00 51,00 R$ 5.686,27

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Conservação: Bom





Imobiliária: DATENA IMOVEIS Fone: 4861.0906

VV M² CM²

R$ 279.000,00 51,00 R$ 5.470,58

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2

6.1 - METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.

6.2- RESULTADOS DAS COLETAS

R1

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 270.000,00

51,00

R$ 5.294,11

R2

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 310.000,00

51,00

R$ 6.078,43

R3

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 280.000,00

51,00

R$ 5.490,19

R4

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 290.000,00

51,00

R$ 5.686,27

R5

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 279.000,00

51,00

R$ 5.470,58

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SOMATÓRIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 1.429.000,00

255,00 Metros Quadrados

7.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 1.429.000,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 255,00/m²

IA = R$ 5.603,92 × 51,00m² = R$ 285.799,92

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 5.603,92 51,00m² R$ 285.799,92 P

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ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio

8.0 – VALOR DO IMÓVEL

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 34, DO CONDOMINIO EDIFICIO 76, EDIFICIO TARUMÃ, RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES,401 em

R$ 290.000,00

(DUZENTOS E NOVENTA MIL REAIS)

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IMÓVEL 2

TIPO DO IMÓVEL

Apartamento Residencial

LOCAL

Rua Rio Grande do Sul, 770, 3º andar apartamento nº 32, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZETI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP

MATRÍCULA

19.229- 2º ORI

CONTRIBUINTE

03.023.230

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil: 141,90m² Área Comum: 18,48m² Área Total 160,38m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel



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9.0– VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2

Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua, Rio Grande do Sul, 770, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Juvenal, Zelador, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografia digital das vagas de garagem e fachada do Edifício Jacob João Lorenzetti, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir.

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Fachada do Edifício João Jacob Lorenzetti

9.1 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ

9.2 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

IDADE

TIPO Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES Sim

ANDARES APTOS/ANDAR 03 elevadores - 04 apto por andar

PISCINA Sim

SAUNA Não

SALÃO DE FESTAS Sim

SALÃO DE JOGOS Sim

SALA DE GINASTICA Sim

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILANCIA ELETRONICA Sim

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Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 141,90m2, composto 3dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço, dep de empregada e 2 vagas de garagem.

9.3 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO

Prejudicada devido a não vistoria

10.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS

R1 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL, 868 Empreendimento:








Padrão: PADRAO COM ELEVADOR Idade Estimada:

Conservação: Bom





Imobiliária: OMINI NEG. INTERMEDIARIOS LTDA Fone: 99973.4643

VV M² CM²

R$ 770.000,00 112,00 R$ 6.250,00

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R2 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRADE DO SUL,1030 Empreendimento:








Padrão: PADRAO COM ELEVADOR Idade Estimada:

Conservação: Bom



Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, 3 WC, 3 VAGAS


Imobiliária: NEIDE CORRETORA Fone: 99350,0953

VV M² CM²

R$ 775.000,00 112,00 R$ 6.919,64

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R3 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL,868 Empreendimento:









Conservação: Bom



Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, SALA, COZ, 2 WC, 2 VAGAS


Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone: 4688.2860

VV M² CM²

R$ 771,600,00 112,00 R$ 6.889,28

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R4 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL Empreendimento:









Conservação: Bom



Infra-Estrutura: Características: 3 DORM, 3 WC, 1 VAGA


Imobiliária: APARECIDO VIANA NEG. IMOBILIARIOS Fone: 4369.9366

VV M² CM²

R$ 650.000,00 114,00 R$ 5.701,75

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R5 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA RIO GRANDE DO SUL (EDIFICIO ORLY ) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA









Conservação: Bom



Infra-Estrutura: Características: 4 DORM, 4 WC, 2 VAGAS


Imobiliária: J2M ASSESSORIA IMOBILIARIA Fone: 3045.4530

VV M² CM²

R$ 650.000,00 115,00 R$ 5.652,17

11.0 - METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue.

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12.0- RESULTADOS DAS COLETAS

R1

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 700.000,00

112,00

R$ 6.250,00

R2

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 775.000,00

112,00

R$ 6.919,64

R3

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 771,600,00

112,00

R$ 6.889,28

R4

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 650.000,00

114,00

R$ 5.701,75

R5

VALOR

ÁREA PRIVATIVA M²

VALOR POR M²

R$ 650.000,00

115,00

R$ 5.652,17

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SOMATÓRIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 3.546.600,00

565,00 Metros Quadrados

13.0 - CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 3.546.600,00 ÷ m² ÷ 1 = R$ 565,00/m²

IA = R$ 6.277,16 × 142,00m² = R$ 891.356,72

ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 6.277,16 142,00m² R$ 891.356,72

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14.0 – VALOR DO IMÓVEL

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 32, DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, 770, em

R$ 890.000,00

(OITOCENTOS E NOVENTA MIL REAIS)

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IMÓVEL 3

TIPO DO IMÓVEL

BOX DE GARAGEM (VAGA DE GARAGEM)

LOCAL

Rua Rio Grande do Sul, 770, BOX Nº 21,22 nº, EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, São Caetano do Sul - São Paulo/SP

MATRÍCULA

19.230- 2º ORI

CONTRIBUINTE

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil: 25,40m² Área Comum: 17,39m² Área Total 42,79m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel



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15.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL PERTINENTE À VAGA DE GARAGEM

Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

16.0 – VAGAS DE GARAGEM — DETERMINAÇÃO DO VALOR Segundo o Presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Ceará – CRECI/CE, Apollo Scherer, a vaga é um dos itens mais importantes na venda do imóvel e vale em média até 5% do apartamento. Já a diretora comercial da empresa Lello Imóveis, Roseli Hernandes, entende que a vaga vale em média 10%, podendo chegar a 15% do preço do apartamento. Assim, o valor da vaga de garagem em condomínio pode variar entre 5% e 15% do valor do apartamento.

DO CONDOMINIO EDIFICIO JACOB JOÃO LORENZINI, RUA RIO GRANDE DO SUL, BOX 21,22

16.1 – DO VALOR DA VAGA DE GARAGEM Em virtude da forte demanda por vaga de garagem no Edificio jacob João Lorenzini, seu valor será aferido em 10% (dez por cento) sobre o valor do apartamento, conforme segue.

0,90 x R$ 890.00,00 = R$ 801.000,00

R$ 890.000,00 – R$ 801.000,00 = R$ 89.000,00

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VALOR DA VAGA DE GARAGEM

R$ 89.000,00

17.0– VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO — VAGA DE GARAGEM

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando 1) Vaga de Garagem nº 21,22, localizada no Subsolo, do Edifício Jacob João Lorenzini, Conjunto Praça dos Franceses, situado na Rua dos Franceses, nº 498, Bela Vista, São Paulo/SP, em

R$ 89.000,00

(OITENTA E NOVE MIL REAIS)

18.0 – ENCERRAMENTO

São Paulo, 14 de maio de 2018

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Documents

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m² , e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma,