EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · laudos periciais e de vistoria – inspeÇÃo predial avaliaÇÕes patrimoniais excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito

RUA DR RICARDO VILELA - Nº 1.238 – PQ. MONTE LÍBANO - CEP 08780-060 – TEL. 2378-0098 - MOGI DAS CRUZES

www.bettoibatalha.com.br [email protected] 1

NELSON BETTOI BATALHA NETO ARQUITETO CAU-SP Nº A18933-2

PROJETOS ARQUITETÔNICOS – LOTEAMENTOS LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL

AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3.a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES SP. Processo n.º 1002240-75.2013.8.26.0361

Ação: Cumprimento de Sentença Requerente: Neyde Machado Torquato

Requerido: Mary Cristina de Oliveira

Nelson Bettoi Batalha Neto, Arquiteto e Urbanista,

registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, Perito Judicial, nomeado e compromissado na presente ação, que tramita perante esse Juízo e Cartório, após efetuar vistorias, diligencias, estudos, pesquisas e demais serviços complementares, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar os resultados de seus trabalhos consubstanciados no seguinte LAUDO.

Nestes termos P. deferimento

Mogi das Cruzes, 25 de abril de 2016 _________________________________

Nelson Bettoi Batalha Neto

Arquiteto CAU-SP n.º A18933-2

Perito Judicial

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nelson Bettoi Batalha Neto Arquiteto CAU-SP n.º A18933-2

Perito Judicial

F O R O D A C O M A R C A D E M O G I D A S C R U Z E S

3 . ª V A R A C I V I L

P R O C E S S O N . º 1 0 0 2 2 4 0 - 7 5 . 2 0 1 3 . 8 . 2 6 . 0 3 6 1 A Ç Ã O :

C U M P R I M E N T O D E S E N T E N Ç A

R E Q U E R E N T E :

N E Y D E M A C H A D O T O R Q U A T O

R E Q U E R I D O :

M A R Y C R I S T I N A D E O L I V E I R A

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SUMARIO

ITEM DESCRIÇÃO PAG.

1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 03

2 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME REGISTRO DO 1.º CRI 03

3 - VISTORIA 03

3.1 - CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONFORME VISTORIA 03

4 - AVALIAÇÕES 04

4.1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO 04

4.1.1 - VALOR DO TERRENO 08

4.2 - MÉTODO AVALIATÓRIO DAS BENFEITORIAS 08

4.2.1 - DADOS PARA A AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS 13

4.2.2 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS 14

4.3 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL 15

5 - CONCLUSÃO 15

ANEXOS

– FOTOS DE 01 A 08 18/21

– CROQUI DO IMÓVEL 22

– BOLETIM ECONÔMICO SINDUSCON-SP 24

– PLANILHA DE CALCULO DO TERRENO 26

– PLANILHA DE CALCULO DAS BENFEITORIAS 37

– ENCERRAMENTO 38

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1 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Trata-se de uma Ação de Cumprimento de Sentença, movida por

Neyde Machado Torquato, contra Mary Cristina de Oliveira, para

cumprimento de sentença de processo de despejo por falta de

pagamento de alugueres, vindo então penhorar o imóvel em questão.

2 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME AUTO DE PENHORA

Em fls. 73, consta o auto de penhora e depósito do imóvel descrito

a seguir:

UMA CASA, sob n.º 277, da Rua Bento Ramos de Queiroz, antiga Rua Um,

Vila Industrial, perímetro urbano desta cidade, e seu respectivo terreno,

sendo que este mede 6,25 metros de frente para a mencionada rua

medindo 25,02 metros da frente aos fundos do lado direito de quem da rua

olha, confrontando com a casa n" 287; do lado esquerdo mede da frente

aos fundos 25,02 metros confrontando com a casa n" 273; e medindo nos

fundos 6,28 metros confrontando com a Rua Aprígio de Oliveira,

encerrando a área de 156,35 m-, sendo as casas confrontantes com frente

para a Rua Bento Ramos de Queiroz e de propriedade da Companhia

Siderurgia de Mogi das Cruzes -"COSIM", matricula n? 24.549 do 1° Cartório

de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.

3 – VISTORIA

Aos 29 dias do mês de março do ano de 2016, procedemos a

vistoria no interior do imóvel, sito a Rua Bento Ramos de Queiroz, 277, Vila

Industrial, Mogi das Cruzes-SP, distante aproximadamente a 2.000,00 m do

centro da cidade.

3.1 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONFORME VISTORIA

O imóvel avaliando possui o terreno com topografia plana, é

servida de rede de água pluvial e rede de esgoto pública, rede elétrica e

telefônica, contém benfeitorias sendo uma residência assobradada e uma

edícula térrea com as seguintes características:

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Uma residência assobradada com 163,53 m² de área construída e

aproximadamente 11 anos de idade, padrão simples, com estado de

conservação entre nova e regular, contendo três dormitórios sendo uma

suíte; banheiro social; sala de estar; lavabo; copa; cozinha; área de serviço

com churrasqueira; depósito e garagem coberta, e possui as seguintes

características construtivas:

O imóvel, é construído em alvenaria assentados com argamassa,

revestida em reboco em duas demãos nas partes internas e externas,

pintadas em tinta látex sob massa corrida, piso em revestimento e cerâmica

nas partes molhadas, revestimento em cerâmica até o teto nas partes

molhadas, portas internas e externa em madeira envernizadas, esquadrias

em madeira envernizadas, sanitários e lavatórios em louças e box em vidro,

torneiras em metais cromados simples, cobertura em telha de barro sobre

tesouras de madeira e forro em laje pré-fabricado, garagem coberta em

telha de fibrocimento tipo canaletão com portão de entrada de

automóveis metálico e automatizado, a edícula térrea, é construído em

alvenaria assentados com argamassa, revestida em reboco em duas

demãos nas partes internas e externas, pintadas em tinta látex, piso em

revestimento e cerâmica, porta em madeira envernizada, esquadria em

madeira envernizada, cobertura em telha de barro sobre tesouras de

madeira e sem forro.

4 - AVALIAÇÕES

Adotaremos os critérios e regras da NBR-14.653 parte 1 Avaliação

de Bens e NBR 14.653 parte 2 Avaliação de Imóveis Urbanos, bem como

Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

4.1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO

A avaliação do terreno será elaborada pelo Método

Comparativo Direto e homogeneizada na sua transposição.

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Os valores das ofertas dos lotes pesquisados foram obtidos com

informações em imobiliárias e publicações desta cidade, estando os

elementos situados na mesma região geo-econômicos.

Os elementos coligidos serão submetidos às seguintes operações:

1) O transporte dos valores pesquisado e transposto para o imóvel

avaliando, será feito de acordo com a Planta Genérica de Valores da

Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes, onde o valor venal para o lote

avaliando, para o ano de 2016 é de R$ 104,44/m².

2) Haverá redução de 10% nas ofertas, dada a elasticidade dos negócios.

3) Conforme levantamento na região do imóvel avaliando, da coleta dos

elementos, verificou-se predominar lotes com características extraída

da tabela do Grupo I “zonas de uso residencial horizontal”, 1.ª zona

“residencial horizontal popular”, com os seguintes fatores de ajuste e

características e recomendações:

Frente de referencia “Fr” = 5,00 m

Profundidade mínima “Pmi” = 15,00 m

Profundidade máxima “Pma” = 30,00 m

Expoente de fator frente “f” = não se aplica

Expoente de fator profundidade “p” = não se aplica

Múltiplas frentes ou esquinas “CE” = não se aplica

Coeficiente de área “Ca” = aplica-se o item 10.3.2

Área referencia do lote = 125,00 m²

Intervalo característico de áreas = 100,00 m² a 400,00 m²

4) De acordo com as recomendações de procedimentos do IBAPE na

norma de avaliações de imóveis urbanos, seguem as fórmulas

matemáticas para tais aplicações, considerando:

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5) Na homogeneização (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os

dados da pesquisa à situação paradigma:

Vu = Vo x {1+ [(F1 - 1) + (F2 - 1) + (F3 - 1) ...+ (Fn - 1)]}

6) Para aplicação destes conceitos, as fórmulas dos fatores de forma: -

testada, profundidade e área - devem estar relacionadas com o

tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, a condição de levar os

valores à situação paradigma. Para tanto, acrescentam-se os seguintes

esclarecimentos na referida Norma:

7) Fator testada e profundidade

8) As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pêlos

seguintes fatores:

9) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade

equivalente (Pé) e as profundidades limites indicadas para as zonas

(Pmi e Pma).

10) Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00.

11) Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da

metade da mesma (1/2 Pmi =< Pe =< Pmi), deverá ser empregada a

seguinte fórmula:

Cp = (Pmi/Pe)p

12) Nota: Esta formula substituí a indicada no item 10.03.1 alínea da norma

do IBAPE

Cp = (Pe/Pmi)p

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13) Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se Cp = (2)p

14) Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da

mesma (Pma =< Pe =< 3Pma), a fórmula a ser empregada já contempla

o fator que afeta o valor unitário somente na parte do terreno que

exceda este limite:

1/Cp = (Pma/Pe) + {[1 - ( Pma/Pe)] . (Pma/Pe)p}

15) Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma.

16) Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a

de referência (Fr), pela seguinte expressão:

Cf = (Fr/Fp)f, dentro dos limites: Fr/2 =< Fp =< 2Fr

17) Se a testada do imóvel for menor que Fr/2 adota-se o coeficiente de

testada correspondente à metade da frente de referência; se for maior

que 2Fr, adota-se o coeficiente de testada correspondente à frente 2Fr.

18) As Tabelas 1 e 2 da Norma do IBAPE/SP resumem, para cada zona de

avaliação, os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por

profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e

frentes múltiplas e/ou de esquina.

19) Fator área

20) Em zona residencial horizontal popular (1.a zona) aplica-se somente o

fator área, utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação

dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula:

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1/Ca = (125/A)0,20, onde A = área do comparativo

21) A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser

fundamentada.

22) Fator frentes múltiplas

23) Igualmente, o fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o

tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os

valores estimados à situação paradigma (terreno em meio de quadra),

devendo-se, portanto, empregar os coeficientes indicados nas Tabelas

1 e 2 na forma inversa.

24) Valor do terreno

25) Na avaliação (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor

médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando:

Vt = Vu / {1 + [(F1 - 1) + (F2 - 1) + (F3 - 1)...+(Fn - 1)]} x At

4.1.1 – VALOR DO TERRENO

Após pesquisas e homogeneização (ver planilha em anexo), para

o terreno avaliando, obtivemos o valor unitário de R$ 749,48/m² (setecentos

e quarenta e nove reais e quarenta e oito centavos por metro quadrado), e

um total de R$ 117.181,18 (cento e dezessete mil, cento e oitenta e um reais

e dezoito centavos).

4.2 - MÉTODO AVALIATÓRIO DAS BENFEITORIAS

Nas classificações e caracterizações das edificações, entre outros

conceitos e critérios com o objetivo de nortear eventuais desvalorizações

do valor da edificação, utilizaremos o estudo elaborado pela comissão de

peritos conforme portaria n.º 01/99, do Meritíssimo Juiz de Direito

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Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda “CAJUFA”,

publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo - Caderno 2 - em

17/05/2002.

A comissão de Peritos com a determinação, entre outras,

elaborou o presente estudo com o objetivo de balizar os laudos de

avaliação de imóveis, à vista do flagrante desatualizarão do estudo até

então vigente.

Em 01/03/2007, o “IBAPE-SP” Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia de São Paulo, atualizou os coeficientes adotados no

trabalho elaborado pela “CAJUFA”, e converteu os coeficientes que antes

era H82N para o atual R8N, devido à alteração da NBR 12721-2006 -

Avaliação de Custos Unitários para Incorporação de Edifícios –

Procedimento.

O custo unitário básico “CUB” por m² a ser utilizado nos cálculos

das benfeitorias, será cedido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil

de São Paulo “SINDUSCON-SP” para agosto de 2016 que é igual a R-8 R$

1.232,86/m².

Mediante norma NBR 12721-2006 - Avaliação de Custos Unitários

para Incorporação de Edifícios – Procedimento, adotaremos os coeficientes

médios onde teremos:

DBI – 10% = Fator 1,10

De acordo com a metodologia definida na NBR 12721/2006,

aplica-se o modelo a seguir:

Vc = [ CUB + OI/S ] x BDI x S x Foc

Vc = Valor da construção;

CUB = Custo Unitário Básico;

OI = Orçamento de instalações;

S = Área construída

BDI = Beneficio e Despesas Indiretas

Foc = Fator obsoletismo de conservação

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Haverá depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de

conservação (Foc), utilizando o critério Ross/Heidecke, que leva em conta

o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado

de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

O fator Foc é determinado pela seguinte expressão:

Foc = R + K x (1-R), onde:

R – coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em

decimal na tabela 1;

K = coeficiente de Ross/Heideck na tabela 2;

TABELA 1

CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL – Ic – (ANOS)

VALOR RESIDUAL – R – (%)

RESIDENCIAL

BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0

CASA

RUSTICO 60 20 PROLETÁRIO 60 20

ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 70 20

SUPERIOR 70 20

FINO 60 20

LUXO 60 20

APARTAMENTO

ECONÔMICO 60 20

SIMPLES 60 20

MÉDIO 60 20

SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

COMERCIAL

ESCRITÓRIO

ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 60 20

SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

GALPÕES

RUSTICO 60 20

SIMPLES 60 20

MÉDIO 80 20

SUPERIOR 80 20

COBERTURAS RUSTICO 20 10 SIMPLES 20 10 MÉDIO 30 10

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TABELA 2 - com os valores tabulados para o coeficiente “K”, é:

Idade em % da vida

referencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h

2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218

22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410, 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0.697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204

30 0,805 0,802 0.785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0.350 0,183 40 0,720 0,718 0.702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0.628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,57à 0,512 0,418 0,296 0,155 52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150 54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145 56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140 58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134 60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129 62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 54 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106

70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0.305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 90 0.145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015

98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007

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QUADRO A.

REF. ESTADO DA

EDIFICAÇÃO: DEPRECIAÇÃO

(%) CARACTERÍSTICAS

a Nova 0,00

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

b Entre nova e regular

0,32

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.

c Regular 2,52

Edificação sem inova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

d Entre regular e necessitando de reparos simples

8,09

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.

e Necessitando de reparos simples

18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

f Necessitando de reparos de simples a importantes

33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

g Necessitando de reparos importantes

52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

h

Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor

75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.

i Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

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Comissão de Peritos - LINHA 2 - DO METRÔ Prolongamento Vila Prudente Portaria CAJUFA n° O3/2OO7

CLASSE GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES

Mínimo Médio Máximo

1 - RESIDENCIAL 1.1 - BARRACO 1.1.1 - Padrão Rústico 0,070 0,105 0,140

1.1.2 - Padrão Simples 0,153 0,181 0,209

1.2 - CASA 1.2.1 - Padrão Rústico 0,419 0,488 0,558

1.2.2 - Padrão Proletário 0,572 0,670 0,767

1.2.3 - Padrão Economico 0,781 0,914 1,046

1.2.4 - Padrão Simples 1,060 1,228 1,395

1.2.5 - Padrão Médio 1,409 1,611 1,814

1.2.6 - Padrão Superior 1,827 2,065 2,302

1.2.7 - Padrão Fino 2,316 2,832 3,348

1.2.8 - Padrão Luxo acima de 3,348

1.3 - APARTAMENTO 1.3.1 - Padrão Economico 0,698 0,942 1,186

1.3.2 - Padrão Sem elevador 1,200 1,472 1,744

Com elevador 1,465 1,709 1,953


Com elevador 1,967 2,239 2,511


Com elevador 2,525 2,797 3,069

1.3.5 - Padrão Fino 3,083 3,564 4,046

1.3.6 - Padrão Luxo acima de 4,046

2 - COMERCIAL - 2.1 - ESCRITÓRIO 2.1.1 - Padrão 0,698 0,907 1,116


Com elevador 1,395 1,639 1,883

2.1.3 – Padrão Sem elevador 1,688 1,925 2,162

Com elevador 1,897 2,134 2,372


Com elevador 2,385 2,657 2,930

2.1.5 - Padrão Fino 2,943 3,564 4,185

2.1.6 - Padrão Luxo acima de 4, 185

2.2 - GALPÃO 2.2.1 - Padrão Econômico 0,279 0,419 0,558

2.2.2 - Padrão Simples 0,572 0,844 1,116

2.2.3 - Padrão Médio 1,130 1,541 1,953

2.2.4 - Padrâo Superior acima de 1,953

3 - ESPECIAL 3.1 - COBERTURA 3.1.1 - Padrão Simples 0,070 0,140 0,209

3.1.2 – Padrão Médio 0,223 0,286 0,349

3.1.3 - Padrão Superior 0,363 0,530 0,698

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4.2.1 – DADOS PARA A AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Uma residência assobradada com 163,53 m² de área construída e

aproximadamente 11 anos de idade, padrão simples, com estado de

conservação entre nova e regular, contendo três dormitórios sendo uma

suíte; banheiro social; sala de estar; lavabo; copa; cozinha; área de serviço

com churrasqueira; depósito e garagem coberta, descrita no subitem 3.1

deste laudo.

Quanto à descrição e caracterização da edificação conforme

vistoria e estudos elaborados, o imóvel avaliando enquadra-se para a

construção residência como CLASSE 1- RESIDÊNCIA, GRUPO 1.2 - PADRÃO

SIMPLES, descrito conforme estudo elaborado pela comissão sendo:

GRUPO 1.2 - CASA

1.2.4 - Padrão Simples

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas,

inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples,

geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha,

podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples

para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de

barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente.

Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento

amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem

tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com

caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a

látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas,

cerâmicas ou equivalentes, na principal.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e

acabamentos econômicos e simples, tais como:

Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete.

Paredes: pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo

até o teto nas áreas molhadas.

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Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje;

ou sobre madeira comum.

Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes

essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelo simples.

Instalações elétricas: embutidas, com pontos de iluminação

básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns.

Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

Valor Unitário: Médio = 1,228 de R8N Intervalo de variação = 1,060

a 1,395 de R8N

4.2.2 – AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Conforme cálculo (ver planilha em anexo) avaliatório das

benfeitorias, obtivemos o valor de R$ 285.610,31 (duzentos e oitenta e cinco

mil, seiscentos e dez reais e trinta e um centavos).

4.3 – VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Valor do terreno----------------------------------------------- R$ 117.181,18 Valor das benfeitorias--------------------------------------- R$ 285.610,31 Valor total geral------------------------------------------------R$ 402.791,49

Valor Total Geral do Imóvel R$ 402.791,00 (quatrocentos e dois mil e setecentos e noventa e um reais).

5 – CONCLUSÃO

Pelo exposto, conclui-se que o imóvel objeto da lide possui

benfeitorias, e que após vistorias, estudos e pesquisas, obtivemos o valor

apurado e homogeneizado para o imóvel num total de R$ 402.791,00

(quatrocentos e dois mil e setecentos e noventa e um reais).

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ANEXOS

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VISTA DA VARANDA DO DORMITÓRIO.

VISTA DO DORMITÓRIO SUÍTE.

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VISTA DO BANHEIRO SUÍTE.

VISTA DO DORMITÓRIO.

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FOTO 06

VISTA DA COZINHA.

VISTA DA SALA.

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VISTA DA GARAGEM.

VISTA DA FACHADA.

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BOLETIM ECONÔMICO SINDUSCON-SP

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PLANILHA DE CALCULO DAS BENFEITORIAS

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ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente

trabalho que é composto por 38 folhas, impressas em computador, com

informações somente no anverso, todas rubricadas, vindo a primeira e a

última assinada por este perito que a subscreve.

ANEXOS:

- Fotográficos, constituídos por 8 fotografias digitalizadas

- Croqui do imóvel

- Boletim Econômico Sinduscon-SP

- Planilha de avaliação do terreno e das benfeitorias

O signatário coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência para

os esclarecimentos que fizerem necessários.

Mogi das Cruzes, 25 de abril de 2016 _________________________________

Nelson Bettoi Batalha Neto

Arquiteto CAU-SP n.º A18933-2

Perito Judicial

“Graduado como Arquiteto, Urbanista e Pós – Graduado em Gerenciamento de

Impactos Ambientais pela Universidade Brás Cubas; Especializado em: Perícia e

Anomalias em Edificações, Aspectos Periciais em Registros Públicos, Retificação de

Registro Público Imobiliário, Avaliações de Imóveis Urbanos e Avaliações de Aluguéis

pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo ”IBAPE-

SP”; Especializado em Direito Imobiliário pela Faculdade Metropolitana Unidas “FMU”;

Especializado em Recuperação de Área Urbana Degradada pela Universidade de

Mogi das Cruzes “UMC”; Vice-Presidente da Associação dos Engenheiros, Arquitetos

e Agrônomos de Mogi das Cruzes; Perito Judicial nas Comarca de Mogi das Cruzes,

Arujá, Suzano, Santana e Fórum Central João Mendes Junior na Capital”.

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Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP (www.arisp.com.br) - Data da Visualização: 19/7/2016 9:56:06





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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · laudos periciais e de vistoria – inspeÇÃo predial avaliaÇÕes patrimoniais excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito