EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA QUARTA … · O imóvel é localizado na quadra formada pelas ruas Santa Josefa, Duque de Caxias, ... de padrão médio, em estado regular

EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE LIMEIRA – ESTADO DE SÃO PAULO.

PROCESSO DIGITAL Nº. 1008186-20.2014.8.26.0320 Classe - Assunto: Cumprimento de Sentença – Fornecimento de Energia Elétrica Exequente: ELEKTRO ELETRICIDADE E SERVIÇOS S/A. Executado: CHRISTOVAM & PRADA LTDA.

CARLOS EDUARDO PEREIRA, Engenheiro Civil, devidamente registrado no CREA/SP sob nº. 0605007941/D, Perito Judicial honrado com sua nomeação, em atenção ao R. Despacho, compromissado nos Autos da AÇÃO EM TELA; vem mui respeitosamente à V. Ex.ª, após ter procedido às diligências e verificações necessários, apresentar o resultado dos trabalhos consubstanciado no Laudo de Avaliação em anexo, bem como, requerer a complementação, fixação e levantamento de imediato de seus Honorários Profissionais Definitivos de acordo com a Tabela do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE-SP, já incluídas todas as despesas para a elaboração do presente LAUDO DE AVALIAÇÃO - ATUALIZAÇÃO.

EM FUNÇÃO DO TEMPO GASTO:

H= (R$360,00 x 2,5) TOTAL= R$900,00 (novecentos reais).

Termos em que P. Deferimento Limeira, 18 de maio de 2017.

Carlos Eduardo Pereira

Engenheiro Civil – Mestre em Engenharia Civil CREA-SP: 0605007941

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PROCESSO DIGITAL 1008186-20.2014.8.26.0320 4ª. Vara Cível – Limeira - SP

Carlos Eduardo Pereira Mestre em Engenharia Civil

1

ÍNDICE

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02

2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02

3. VISTORIA FL. 03

4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 05

5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL. 06

6. PARECER CONCLUSIVO FL. 07

7. TERMO DE ENCERRAMENTO FL. 07

8. ANEXOS FL. 08

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente Laudo refere-se à ATUALIZAÇÃO DE LAUDO AVALIAÇÃO DE

IMÓVEL, em substituição ao Laudo de Avaliação de fls. 360/375, ante lavratura de novo Termo de Penhora e Depósito de fls. 475, do seguinte bem, matrícula nº. 8.594, da parte ideal de 33,33% do imóvel: “prédio residencial sob nº. 79, da rua Santa Josefa, desta

cidade, comarca e 2 CRI, contendo abrigo, três dormitórios, área, sala, hall, banho,

copa, cozinha e área de serviço; no quintal, despejo e rancho, e nos fundos, edícula,

contendo quarto de estudo, costura, despejo, hall e w.c., com seu terreno e quintal que

mede 10,00 metros de frente e 12,00 metros a linha do fundo, onde confina com Walter

Malamann, por 39,60 metros de cada lado da frente aos fundos, confrontando do lado

direito com o Jardim de Infância Marquês de Rabicó S/C Ltda, e no lado esquerdo com

Maria Jacon Pincelli. Está cadastrado na Prefeitura Municipal local na quadra 0185,

unidade 006”.

Perícia: o signatário foi nomeado pelo M.M. Juiz às fls. 327 para proceder a Vistoria e Avaliação do imóvel.

2. LEVANTAMENTO DE DADOS

Do levantamento de dados referentes ao imóvel, junto ao Departamento de

Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, foram obtidas as seguintes informações: Inscrição Cadastral Municipal: 0185.006.000; Proprietário: Nilo Sartori Cristovam; Endereço: Rua Santa Josefa, nº. 79; Bairro: Vila Tank; Quarteirão: 0185; Unidade: 006; Setor: 08; Face: 02; Topografia: Plano; Situação: Meio de quadra; Medida de frente: 10,20m; Medida de fundo médio: 40,10m; Área do lote: 450,90m²; Área Construída: 221,52m²; Tipo de Construção: Residência; Padrão de Construção: Médio; Ano da construção: 1955; Estado de conservação: Má (acima de 40 anos); Cidade/ Estado: Limeira/ SP.

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3. VISTORIA

Esteve o Perito no referido imóvel na manhã do dia 15 de julho de 2016,

constatando que o imóvel encontra-se desocupado, sem moradores, com placas de vende-se.

No local existe uma construção residencial térrea de padrão médio, antiga, em

regular estado de conservação, necessitando de reparos. As informações obtidas no Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de

Limeira, possibilitaram a elaboração do Laudo de Avaliação do referido imóvel sem necessidade de adentrá-lo.

3.1. OBJETIVO:

Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para

posterior elaboração de avaliação.

3.2. CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO:

Localização – localizado na rua Santa Josefa, nº. 79; no loteamento denominado

pela Prefeitura Municipal de Limeira como “Vila Tank”, mas praticamente localiza-se no centro da cidade de Limeira – SP.

O terreno é de meio de quadra, plano, constituído de solo firme, seco, localizado em

área alta da cidade, livre de inundações.

O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado.

Distante aproximadamente 800,00 metros do Fórum Dr. Spencer Vampré, esquina

das ruas Boa Morte e Senador Vergueiro, tem fácil acesso para pedestres e veículos pelas ruas Senador Vergueiro, após pela rua Deputado Octávio Lopes, rua Duque de Caxias e rua Santa Josefa até o numeral 79.

Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e

comerciais. Vizinhança: É formada por residências e comércios de padrões médio e alto.

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3.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO:

3.3.1. Terreno

Lote de terreno cadastrado como Unidade 006 da quadra 0185, com frente para a rua Santa Josefa, nº. 79; região central, ou no loteamento “Vila Tank” conforme

denominado pela Prefeitura Municipal de Limeira, zona urbana desta cidade de Limeira/SP, com a área de 450,90m², ou seja, medindo 10,00 metros de frente e 12,00 metros a linha do fundo, onde confina com Walter Malamann, por 39,60 metros de cada lado da frente aos fundos, confrontando do lado direito com o Jardim de Infância Marquês de Rabicó S/C Ltda, e no lado esquerdo com Maria Jacon Pincelli.

O imóvel é localizado na quadra formada pelas ruas Santa Josefa, Duque de Caxias,

João Kühl Filho e Armando Salles, com frente para a rua Santa Josefa, nº. 79.

3.3.2. Construção

No terreno existe residência térrea, de padrão médio, em estado regular de conservação ante a idade do imóvel, construído em 1955, portanto com 60 anos de utilização. As fotos numeradas de 01 e 04 referentes ao imóvel avaliando, constantes do Anexo 02, são mostradas às fls. 11 e 12.

A construção tem 233,21m² de área construída segundo informações obtidas na

Prefeitura Municipal de Limeira, Departamento de Cadastro. A residência é fechada por muros altos em todo o entorno e acesso à residência se

dá por dois portões de metal, vazados, do tipo grade, sendo um para acesso de veículos e outro para acesso de pessoas.

Cobertura de telhas cerâmicas com calhas e condutores de águas pluviais de chapa

galvanizada. As paredes externas são rebocadas e pintadas a base de látex. Janelas venezianas de madeira deterioradas pelo tempo e por falta de manutenção. Portal de entrada da sala da residência, de metal apresenta vidros quebrados. Pisos de cacos cerâmicos deteriorados na frente da residência, recuo interno. A construção tem aproximadamente 60 anos e o seu estado de conservação é

regular, necessitando de reparos entre simples e importantes.

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4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

4.1. METODOLOGIA EMPREGADA

O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte:

Terreno – método direto comparativo, através de pesquisas e informações realizadas diretamente no mercado de imóveis, aplicadas a NB-502/89 e as Normas de Avaliações do IBAPE-SP.

O valor do CUB – Custo Unitário Básico do Sinduscon – Sindicato da Construção do Estado de São Paulo, para o mês de maio de 2017, para o padrão médio de construção aplicado na avaliação da construção residencial é de R$1.586,30/metro quadrado.

4.2. HOMOGENEIZAÇÃO

Os terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores

que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: topografia, testada, profundidade, vizinhança, melhoramentos, etc.

4.2.1. Padrão: Testada - ar = 10,00m; Profundidade - Mi= 15,00m; Ma= 30,00m.

4.2.2. Fonte: Oferta - Ff= 0,9; Trans. - Ff = 1,0.

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5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Tendo em vista que o valor do imóvel implica terreno e benfeitorias, temos o

seguinte:

5.1. Valor Total do Terreno (Vt)

Área do Terreno: At= 450,90m²; Valor Unitário Básico, por metro quadrado pesquisado: V= R$ 1.482,78/m², conforme demonstrado no Anexo 01 de fls. 08 a 10; Coeficiente de Valorização de Zona: CZ = 1,20. Vt= At x V x CZ Vt= 450,90m² x R$ 1.482,78/m² x 1,20 Vt= R$ 802.302,60 (OITOCENTOS E DOIS MIL, TREZENTOS E DOIS E

REAIS E SESSENTA CENTAVOS). 5.2. Valor Total das Benfeitorias (Construções): (Vc)

Área das Benfeitorias – Construção Residencial: ACr = 233,21m²; Idade aproximada: I = 60 anos; Fator Depreciativo: f = 0,60; CUB – Construção Residencial – maio de 2017: Cr= R$ 1.586,30m²; Vc = ACr x Cr x f = R$221.964,61 (DUZENTOS E VINTE E UM MIL, NOVECENTOS E SESSENTA E QUATRO REAIS E SESSENTA E UM CENTAVOS). 5.3. Valor Total da Avaliação (terreno + construções): (Vi 100%)

Vi100%= Vt + Vc Vi100%= R$1.024.267,21 (HUM MILHÃO, VINTE E QUATRO MIL, DUZENTOS

E SESSENTA E SETE REAIS E VINTE E UM CENTAVOS). 5.4. Valor da Parte Ideal de 33,33% do Total: (Vi 33,33%)

Vi33,33%= Vi100% x 33,33% Vi33,33%= R$341.388,26 (TREZENTOS E QUARENTA E UM MIL, TREZENTOS

E OITENTA E OITO REAIS E VINTE E SEIS CENTAVOS).

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6. PARECER CONCLUSIVO

Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, estudos

e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: o valor referente a parte ideal de 33,33% sobre o seguinte bem, matrícula nº. 8.594, correspondente ao imóvel: “prédio residencial sob nº. 79, da rua Santa Josefa, desta cidade, comarca e 2

CRI, contendo abrigo, três dormitórios, área, sala, hall, banho, copa, cozinha e área de

serviço; no quintal, despejo e rancho, e nos fundos, edícula, contendo quarto de estudo,

costura, despejo, hall e w.c., com seu terreno e quintal que mede 10,00 metros de frente e

12,00 metros a linha do fundo, onde confina com Walter Malamann, por 39,60 metros

de cada lado da frente aos fundos, confrontando do lado direito com o Jardim de

Infância Marquês de Rabicó S/C Ltda, e no lado esquerdo com Maria Jacon Pincelli.

Está cadastrado na Prefeitura Municipal local na quadra 0185, unidade 006”, incluindo as construções nele existentes é de R$341.388,26 (TREZENTOS E QUARENTA E UM MIL, TREZENTOS E OITENTA E OITO REAIS E VINTE E SEIS CENTAVOS).

7. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração

do presente laudo que contém 07 (sete) folhas e 03 (três) anexos, totalizando 13 (treze) folhas, todas impressas de um só lado.

Limeira (SP), 18 de maio de 2017.

Carlos Eduardo Pereira

Engenheiro Civil – Mestre em Engenharia Civil CREA-SP: 0605007941

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Anexo nº. 01

PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO TERRENO:

ELEMENTO COMPARATIVO 1)

Tipo: Terreno Bairro: Centro – Limeira Área do Terreno: 778,50m² Topografia: Plano Valor: R$1.500.000,00 Natureza: Oferta Data: 18/05/2017 Fonte: Imobiliária Roque Informante: Sr. Maurício - Fone: 3404-3366 A) Valor do terreno: R$1.500.000,00 (à vista) B) Área do terreno: 778,50m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 1,07 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V1= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V1=R$ 1.855,49/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 2)

Tipo: Terreno Bairro: Centro – Limeira Área do Terreno: 217,00m² Topografia: Plano Valor: R$320.000,00 Natureza: Oferta Data: 18/05/2017 Fonte: Imobiliária Roque Informante: Sr. Maurício - Fone: 3404-3366 A) Valor do terreno: R$320.000,00 (à vista) B) Área do terreno: 217,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,20 G) Fator de Correção da Área: 0,83 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

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V2= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V2=R$ 1.321,88/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 3)

Tipo: Terreno Bairro: Vila Cláudia – Limeira Área do Terreno: 250,00m² Topografia: Plano Valor: R$360.000,00 Natureza: Oferta Data: 18/05/2017 Fonte: Imobiliária Roque Informante: Sr. Maurício - Fone: 3404-3366 A) Valor do terreno: R$360.000,00 (à vista) B) Área do terreno: 250,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,20 G) Fator de Correção da Área: 0,86 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V3= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V3=R$ 1.337,47/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 4)

Tipo: Terreno Bairro: Centro – Limeira Área do Terreno: 373,30m² Topografia: Plano Valor: R$550.000,00 Natureza: Oferta Data: 18/05/2017 Fonte: Imobiliária Bella Morada Informante: Sr. Miguel - Fone: 3443-1832 A) Valor do terreno: R$550.000,00 (à vista) B) Área do terreno: 373,30m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,20 G) Fator de Correção da Área: 0,98 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V4= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

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V4= R$ 1.559,39/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 5)

Tipo: Terreno Bairro: Centro – Limeira Área do Terreno: 287,00m² Topografia: Plano Valor: R$400.000,00 Natureza: Oferta Data: 18/05/2017 Fonte: Imobiliária Bella Morada Informante: Sr. Miguel - Fone: 3443-1832 A) Valor do terreno: R$400.000,00 (à vista) B) Área do terreno: 287,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,20 G) Fator de Correção da Área: 0,89 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V5= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V5= R$ 1.339,65/ m² TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA Amostra Endereço Valor/ m² 1 Centro R$ 1.855,49 2 Centro R$ 1.321,88 3 Vila Cláudia R$ 1.337,47 4 Centro R$ 1.559,39 5 Centro R$ 1.339,65 Média Aritmética= R$ 1.482,78/m² Limite Inferior (-30%)= R$ 1.037,95/ m² Limite Superior (+30%)= R$ 1.927,61/m² Como os elementos de amostras não apresentaram resultados discrepantes, não houve necessidade de reprocessamento da Média Aritmética: Média Aritmética = R$ 1.482,78/m².

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Anexo nº. 02

FOTO 01: VISTA EXTERNA


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Documents

EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA QUARTA … · O imóvel é localizado na quadra formada pelas ruas Santa Josefa, Duque de Caxias, ... de padrão médio, em estado regular